| Plan: | Schoolweg tussen 29 en 31 Overberg |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | beheersverordening |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.1581.AMRschoolweg2931hz-BV01 |
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Aanleiding
Op 16 mei 2019 is de beheersverordening 'Woongebied Amerongen en Overberg 1e herziening' vastgesteld. Dit betreft een herziening van de oorspronkelijke beheersverordening 'Woongebied Amerongen en Overberg'. Met de herziening zijn enkele nieuwe wettelijke regelingen toegevoegd en zijn de regels in overeenstemming gebracht met andere recente ruimtelijke plannen in de gemeente.
Ter plaatse van het perceel tussen Schoolweg 29 en 31 in Overberg geldt de bestemming Wonen - S 2. Op basis van het voorgaande bestemmingsplan gold ter plaatse een bouwmogelijkheid voor de bouw van een twee-onder-één kapwoning. In de beheersverordening 'Woongebied Amerongen en Overberg 1e herziening' is de standaard regel opgenomen dat maximaal 1 woning is toegestaan. Het resultaat is dat onbedoeld de ontwikkeling van een twee-onder één kapwoning niet meer mogelijk is. Om dit te herstellen, is voorliggende beheersverordening opgesteld.
1.2 Ligging verordeningsgebied
Het verordeningsgebied betreft het perceel tussen Schoolweg 29 en 31 in Overberg. Figuur 1.1 geeft de ligging van het verordeningsgebied weer.
Figuur 1.1: Ligging verordeningsgebied (bron: Arcgis luchtfoto 2020)
1.3 Leeswijzer
De toelichting bij de beheersverordening is als volgt opgebouwd:
- in hoofdstuk 2 wordt beschreven wat de herziening betreft;
- in hoofdstuk 3 is een toelichting gegeven op de wijze van bestemmen;
- in hoofdstuk 4 wordt de uitvoerbaarheid van de beheersverordening beschreven.
Hoofdstuk 2 Toelichting op het herziene planonderdeel
2.1 Strijdigheid planvoornemen met de huidige regeling
Tussen de percelen Schoolweg 29 en 31 in Overberg ligt een onbebouwd perceel. Ter plaatse van het verordeningsgebied geldt de bestemming Wonen - S2 met een bouwvlak, met de mogelijkheid om twee (onder één kap) woningen te realiseren. Dit bouwvlak is per abuis niet opgenomen in de daaropvolgende oorspronkelijke beheersverordening 'Woongebied Amerongen en Overberg' vastgesteld op 5 maart 2015. Dit bouwvlak is toegevoegd bij 1e herziening van de beheersverordening, vastgesteld op 16 mei 2019. Voordat de beheersverordening van kracht werd, was in het geldende bestemmingsplan tussen Schoolweg 29 en 31 namelijk wel de bouwmogelijkheid opgenomen.
Naast het toevoegen van een bouwvlak op het perceel tussen Schoolweg tussen 29 en 31 zijn in de 1e herziening verschillende andere reparaties van de beheersverordening doorgevoerd. Eén van de reparaties betrof het in lijn brengen van de beheersverordeningen met de gemeentelijke basisregels. Volgens deze basisregels dient op locaties waar het wonen mogelijk is het maximum aantal woningen binnen de verschillende bestemmingen 1 te bedragen, tenzij het bestaande aantal woningen groter is in welk geval het bestaande (aangevraagde of vergunde) aantal als maximum geldt.
Op dit moment is echter nog geen omgevingsvergunning aangevraagd. Om die reden is abusievelijk de situatie ontstaan dat nog geen twee-onder-eenkapwoning kan worden gebouwd. Dit dient hersteld te worden met aanpassing van de regeling.
2.2 Aanpassing regeling
In de regels van beheersverordening 'Woongebied Amerongen en Overberg 1e herziening' is het volgende bepaald ten aanzien van het aantal woningen binnen artikel 13.2.2 Wonen - S 2:
d. het aantal wooneenheden mag per bouwvlak niet meer bedragen dan het bestaande aantal wooneenheden;
e. in afwijking van het bepaalde onder d mag het aantal woningen ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' niet meer bedragen dan is aangegeven;
In de regels van voorliggende beheersverordening wordt sub d verwijderd. Sub e wordt als volgt aangepast:
'het aantal wooneenheden mag per bouwvlak niet meer bedragen dan ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' staat aangegeven;'
Op de verbeelding wordt het maximum aantal wooneenheden (2) aangegeven. Hiermee wordt het dus weer mogelijk om een twee-onder-één-kapwoning te bouwen zoals oorspronkelijk de bedoeling was.
Hoofdstuk 3 Wijze van bestemmen
3.1 Algemeen
Deze beheersverordening bestaat uit geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1581.AMRschoolweg2931hz-BV01 met de bijbehorende regels en een toelichting hierop. Het GML-bestand (simpel gezegd; de kaart) en de bijbehorende regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van de beheersverordening. Deze beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. In het GML-bestand zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels over het gebruik gekoppeld.
De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van de beheersverordening. De toelichting geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de uitgangspunten die aan de beheersverordening ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van de beheersverordening.
3.2 Methodiek
3.2.1 Verbeelding
Op het pdf-bestand / in het GML-bestand hebben alle gronden met hun bebouwing binnen het verordeningsgebied via besluitvlakken een bestemming gekregen. Binnen een besluitvlak kunnen middels subbesluitvlakken nadere aanduidingen zijn opgenomen. Deze aanduidingen hebben alleen een juridische betekenis als in de regels in combinatie met het pdf-bestand / GML-bestand aan de betreffende aanduiding een gevolg wordt verbonden. Een aantal aanduidingen heeft juridisch gezien geen betekenis en is uitsluitend opgenomen ten behoeve van de leesbaarheid van de verbeelding.
3.2.2 Regels
De regels van de beheersverordening zijn ondergebracht in vier hoofdstukken:
- Hoofdstuk 1 (artikelen 1 en 2) bevatten de inleidende regels. Deze regels beogen een eenduidige interpretatie en toepassing van de overige, meer inhoudelijke regels en van de verbeelding te waarborgen.
- Hoofdstuk 2 (artikelen 3 en 4) bevat de bestemmingen. Per op de verbeelding aangegeven bestemming bevat dit hoofdstuk regels die specifiek voor die bestemming gelden.
- Hoofdstuk 3 (artikelen 6 tot en met 10) bevat de algemene regels, waaronder een anti-dubbeltelregel en de algemene gebruiksregels.
- Hoofdstuk 4 (artikelen 11 en 12) bevat de overgangs- en slotregel.
De bestemmingsregels kennen allemaal dezelfde opbouw:
- bestemmingsomschrijving;
- bouwregels;
- afwijken van de bouwregels (indien aanwezig);
- specifieke gebruiksregels (indien aanwezig);
- afwijken van de gebruiksregels (indien aanwezig).
Bestemmingsomschrijving
De bestemmingsomschrijving is de centrale bepaling van elke bestemming. In de bestemmingsomschrijving worden de binnen een bestemming toegestane functies genoemd. Het gebruik wordt hier geregeld.
Bouwregels
De bouwregels zijn gerelateerd aan deze bestemmingsomschrijving. In de bouwregels wordt aangegeven welke bebouwingsmogelijkheden er op een perceel bestaan. Zoals bijvoorbeeld de bouw- en de goothoogtes.
Specifieke gebruiksregels
Deze regels zijn in feite een aanvulling op de bestemmingsomschrijving. Hier worden vormen van gebruik beschreven die men in strijd acht met de bestemming, maar waarvan niet direct uit de bestemmingsomschrijving blijkt dat dit zo is. Zo is in de bestemming 'Wonen - S 2' mogelijk gemaakt om onder voorwaarden een beroep of bedrijf aan huis uit te oefenen.
3.2.3 Flexibiliteit
De beheersverordening voorziet in het vastleggen van de bestaande situatie. Er zijn dus geen mogelijkheden om naast de rechtstreekse gebruiks-en bouwmogelijkheden, extra mogelijkheden op te nemen.
In de beheersverordening zijn wel mogelijkheden opgenomen om een omgevingsvergunning te verlenen om af te wijken van de verordening. Het kan hierbij gaan om afwijking van de bouwregels of afwijking van de gebruiksregels. Bij de dubbelbestemming Waarde- Archeologie bijvoorbeeld geldt een bouwverbod voor de overige voor deze gronden geldende gebruiksfuncties. Van dit bouwverbod kan door middel van een omgevingsvergunning worden afgeweken.
3.3 Bestemmingen
In het verordeningsgebied zijn 2 bestemmingen weergegeven.
De bestemming Tuin is bedoeld voor de gronden die een groene tuinuitstraling hebben. Deze bestemming is gerelateerd aan de bestemming Wonen. Binnen deze bestemming mogen tuinen en daarbij behorende paden, waterhuishoudingsvoorzieningen en parkeren op eigen terrein worden gerealiseerd.
De bestemming Wonen - S 2 is bedoeld voor aaneengebouwde woningen. Met aaneengebouwde woningen worden rijwoningen en twee onder een kap woningen bedoeld. Het aantal woningen dat aaneen mag worden gebouwd staat aangegeven door middel van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden'.
Algemeen
In algemene zin wordt bepaald dat het bebouwingsgebied voor niet meer dan 50% mag worden bebouwd.
Hoofdgebouwen
De woningen moeten binnen het bouwvlak worden gebouwd.
Er mag niet meer dan één woning per bouwvlak worden gebouwd, waarbij het hoofdgebouw in het bouwvlak moet worden gebouwd. Het bouwvlak mag volledig worden bebouwd, tenzij er op het bouwvlak een maximaal bebouwingspercentage staat aangegeven. Met dit percentage wordt de maximale oppervlakte van het hoofdgebouw begrensd. Voor de goot- en bouwhoogte is in de regels een standaard hoogte gegeven. Gemeente breed geldt daarbij in beginsel een goothoogte van maximaal 6 meter en een bouwhoogte van maximaal 10 meter.
Als hoofdgebouwen afgedekt worden met een kap, dan moet worden voldaan aan de in de regels voorgeschreven dakhelling.
Dakkapellen zijn toegestaan op hoofdgebouwen. Als een dakkapel in het dakvlak van de voorgevel of in een dakvlak van een naar de openbare weg gekeerde zijgevel wordt gebouwd, is de breedte gemaximeerd. In die gevallen mag de breedte van een dakkapel niet meer dan de helft van de breedte van het betreffende dakvlak bedragen. De breedte van het dakvlak moet gerekend worden ter hoogte van de bovenkant van de dakkapel.
Bijbehorende bouwwerken
Uitbreidingen van het hoofdgebouw met bijbehorende bouwwerken aan- of uitbouwen en al dan niet aangebouwde bijgebouwen en overkappingen worden onder de noemer 'bijbehorend bouwwerk' geschaard. Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken is zoveel mogelijk aangesloten op de regeling 'vergunningsvrij bouwen' uit de bijlage II van het Besluit Omgevingsrecht.
Overige bouwwerken
Met het begrip 'overige bouwwerken' wordt bedoeld: een bouwwerk dat geen gebouw is en ook geen overkapping. Concreet zijn maximale hoogtematen voorgeschreven voor erf- en terreinafscheidingen, vlaggenmasten, antennemasten en andere overige bouwwerken.
Specifieke gebruiksregels
Zoals in de bestemmingsomschrijving is aangegeven, is beroep of bedrijf aan huis toegestaan binnen de woonbestemming. Wel worden er enige voorwaarden aan dit gebruik gesteld. Zo mag 40 % van de brutovloeroppervlakte van het hoofdgebouw, inclusief de bijbehorende bouwwerken, worden gebruikt voor een beroep of bedrijf aan huis. Bij deze oppervlakte wordt ook de oppervlakte van het hoofdgebouw op de verdieping meegerekend.
Het is alleen toegestaan om beroeps- of bedrijfsmatige activiteiten te verrichten aan huis die opgenomen zijn in de staat van bedrijfsactiviteiten Bedrijf aan huis. De beroeps- of bedrijfsmatige activiteit mag geen horeca of detailhandel inhouden, behalve als het gaat om verkoop die ondergeschikt is aan de uitoefening van het beroep of bedrijf.
De beroeps- of bedrijfsmatige activiteit aan huis mag alleen worden uitgeoefend door de bewoners van de woning waar de activiteit plaatsvindt.
Door de uitoefening van de beroeps- of bedrijfsmatige activiteit mogen de verkeersbewegingen niet onevenredig toenemen in de directe omgeving. Daarbij moet worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Dit dient in de eerste plaats op eigen terrein te worden gerealiseerd. In gevallen waar dit niet mogelijk is dient voldoende parkeergelegenheid in de directe nabijheid aanwezig te zijn. Voor de beroeps- of bedrijfsmatige activiteit mag geen buitenopslag plaatsvinden.
3.4 Dubbelbestemmingen
De bestemmingsplanregeling bevat naast de bovengenoemde bestemmingen ook een dubbelbestemming. Dubbelbestemmingen vallen als het ware over 'onderliggende' (enkel)bestemmingen heen en houden beperkingen en aanvullingen in voor de bouw- en gebruiksmogelijkheden van die bestemmingen.
Artikel 5 Waarde - Archeologie 4
Volgens de gemeentelijke archeologische verwachtingskaart bestaat het gemeentelijk grondgebied uit zones met verschillende archeologische verwachting. Binnen de gemeente bestaan gebieden met een zeer hoge, hoge, middelhoge en lage archeologische verwachting. Voor elke categorie verwachtingswaarde is bepaald vanaf welke planomvang rekening gehouden moet worden met het (laten) uitvoeren van archeologisch onderzoek. Dit geldt voor bodem verstorende activiteiten die plaats zullen vinden in het kader van 'plannen' waarvoor het vereist is een reguliere omgevingsvergunning voor het bouwen dan wel voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden aan te vragen. De op de aanvraag om een omgevingsvergunning aangegeven oppervlakte die de bodem (nagenoeg) raakt is het oppervlak dat gehanteerd moet worden voor de beoordeling voor de noodzaak van een archeologisch onderzoek.
Waarde - Archeologie 4 bevat de zone met een middelhoge en middelhoge/lage archeologische verwachting. Bij plannen waarbij bodemverstorende activiteiten plaatsvinden van meer dan 1.000 m2 en dieper dan 30 cm onder maaiveld dient archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.
In het artikel zijn uitzonderingen opgenomen voor situaties waarbij geen omgevingsvergunning hoeft te worden aangevraagd en archeologisch onderzoek niet nodig is. Deze uitzonderingen zijn opgesomd in het artikel en hieronder vallen onder andere 'zaken die het normale onderhoud en/of gebruik betreffen'.
3.5 Algemene regels
Om te voorkomen dat grond dubbel wordt meegeteld, is hier geregeld dat grond die eenmaal bij een bouwplan is meegenomen, bij andere aanvragen buiten beschouwing moet blijven.
In de eerste plaats is hier opgenomen dat bij afwijking van de in de vorige hoofdstukken opgenomen regels/bestemmingen de bestaande situatie of de onherroepelijk vergunde situatie bij in werking treding van deze beheersverordening als maximaal toegestane situatie geldt.
Bij toepassing van alle bouwregels in deze beheersverordening mogen de in dit artikel genoemde ondergeschikte bouwdelen maximaal 1 meter afwijken van de gegeven bouw-, aanduidings- en maatvoeringsregels.
7.3 Maximaal toegestane bouwhoogte van bouwwerken
Dit artikel is opgenomen indien in een ruimtelijk plan (bestemmingsplan, beheersverordening) een maximum toegestane bouwhoogte ontbreekt, waardoor onbeperkt in de hoogte gebouwd zou mogen worden.
7.4 Kleinschalige grondgebonden zonnepaneelinstallaties
Dit artikel maakt mogelijk om zowel op het voorerf als het achtererf zonnepanelen te plaatsen voor het opwekken van energie voor eigen gebruik bij een (bedrijfs)woning, mits voldaan wordt aan de gestelde voorwaarden.
Artikel 8 Algemene gebruiksregels
In deze bepaling is aangegeven dat het verboden is om de in het plan vallende gronden en bouwwerken in strijd met de bestemming(en) te gebruiken. Er is ook een opsomming gemaakt van gebruik dat in ieder geval onder verboden gebruik valt. Hierbij valt bijvoorbeeld te denken aan: het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken voor bewoning of het gebruik van gronden voor opslag en/of storten van grond en/of afval.
8.2 Uitoefenen van een bed & breakfast
In dit artikel is geregeld dat het uitoefenen van een bed & breakfast in een woning is toegestaan, mits wordt voldaan aan de genoemde voorwaarden.
Artikel 9 Algemene afwijkingsregels
Onder de in dit artikel genoemde voorwaarden kan een omgevingsvergunning worden verleend voor het afwijken van de regels inzake bouwgrenzen, bouwhoogte van specifieke overige bouwwerken.
9.2 Afwijking 10 % overschrijding
Er kan een omgevingsvergunning worden verleend voor het afwijken van de in de beheersverordening genoemde goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen. De maximale afwijking is 10% en alleen mogelijk indien voldaan wordt aan de in het artikel gestelde voorwaarden.
9.3 Afwijking bijzondere woonvormen en kamerbewoning
Het gebruik van een woning voor kamerbewoning of bijzondere woonvormen is een verboden gebruik. Het bevoegd gezag heeft de bevoegdheid om dit gebruik toch toe te staan. Dit mag alleen als het gebruik als woning in de bestemmingsomschrijving van de ter plaatse geldende bestemming is opgenomen. Deze regeling is echter niet van toepassing op bedrijfswoningen. Het gebruik moet qua uitstraling en ruimtelijke werking overeenstemmen met die van de woonfunctie. Het gebruik voor kamerbewoning of bijzondere woonvormen mag de belangen niet onevenredig schaden van eigenaren en gebruikers van de gronden waarop dit veranderde gebruik plaatsvindt of die in de nabijheid daarvan liggen. Het gebruik dient binnen het bouwvlak plaats te vinden.
9.4 Afwijking extra grondgebonden zonnepaneelinstallatie voor wko
In dit lid is bepaald dat een omgevingsvergunning kan worden verleend voor het gebruik van gronden voor het opwekken van energie met grondgebonden zonnepanelen voor eigen gebruik bij een (bedrijfs)woning van nogmaals maximaal 50 m2 mits is aangetoond is dat deze nodig is in verband met de energiebehoefte van een warmte koude opslaginstallatie (wko)en warmtepompinstallatie.
9.5 Afwijking isoleren van een gebouw
Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van in het plan genoemde goothoogten, bouwhoogten en bouwgrenzen ten behoeve van voorzieningen gericht op het isoleren van een gebouw.
Binnen de gemeente gelden parkeernormen waaraan voldaan moet worden. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het toestaan en/of veranderen van functies moet met deze parkeernormen rekening worden gehouden.
In het tweede lid is een regeling opgenomen voor het borgen van voldoende laad- en losruimte. Net als bij de parkeerbepaling is een onderscheid gemaakt tussen bouwplannen en functiewijzigingen.
Bij een aanvraag omgevingsvergunning waarbij een behoefte aan ruimte voor laden of lossen van goederen wordt verwacht dient te worden voorzien in deze ruimte. Dit kan aan of in het bouwwerk zijn, maar bijvoorbeeld ook op het onbebouwde terrein bij het bouwwerk. De regeling geldt uitdrukkelijk niet voor bestaand gebruik en voor herbouw van gebouwen zonder functiewijziging.
Van de verplichting om te voorzien in voldoende laad- en losruimte kan worden afgeweken indien de structuur van de omgeving daartoe aanleiding geeft. In dat geval dient de aanvrager van een omgevingsvergunning door middel van een verkeersonderzoek aan te tonen dat - gelet op de bijzondere omstandigheden - geen afbreuk wordt gedaan aan de bereikbaarheid en verkeersveiligheid.
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels
In 11 van de regels is het overgangsrecht opgenomen. Daarbij is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij overgangsrecht dat is voorgeschreven voor bestemmingsplannen in de artikelen 3.2.1 en 3.2.2 van het Besluit ruimtelijke ordening.
In 12 van de regels is de slotregel opgenomen.
Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid
4.1 Onderzoek omgevingsaspecten
De beheersverordening heeft uitsluitend betrekking op reparatie van één enkele regel in de oorspronkelijke beheersverordening. Onderzoek en afwegingen ten aanzien van de uitvoering is in deze verordening dan ook niet aan de orde.
4.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
De beheersverordening corrigeert een regel waardoor de ontwikkelingsmogelijkheden die in de voorgaande plannen op de locatie mogelijk gemaakt waren weer uitgevoerd kunnen worden. Participatie heeft in de voorgaande plannen reeds plaatsgevonden. Het ter inzage leggen van het plan is derhalve niet noodzakelijk.