Heuvelsesteeg 6a, Overberg

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

De inleiding van het bestemmingsplan bevat de volgende onderdelen

1.1 Aanleiding en doelstelling

De gemeente heeft een woning aan de Heuvelsesteeg 6a in Overberg aangekocht via een uitkoopregeling van de Rijksoverheid voor woningen onder bestaande hoogspanningsverbindingen. Woningen onder hoogspanningsverbindingen zijn namelijk minder goed verkoopbaar, deze uitkoopregeling komt woningeigenaren daarin tegemoet. Door deze uitkoopregeling wordt de aankoop van de woning vergoed, mits de bestemming van de woning wordt gewijzigd van wonen naar een andere bestemming.

Door de ligging onder de hoogspanningsverbinding zijn gevoelige functies niet mogelijk. Er is afgewogen welke functies hier het best passend zouden zijn. Naar aanleiding hiervan is een ontwerpbestemmingsplan voor deze locatie voorbereid. Dit bestemmingsplan wijzigt de bestemming 'Wonen - B1' voor deze locatie in 'Dienstverlening'.

1.2 Ligging en begrenzing van het plangebied

Het plangebied aan de Heuvelsesteeg 6a ligt ten noordoosten van de kern Overberg. Het plangebied is gelegen in het buitengebied van Overberg, gemeente Utrechtse Heuvelrug. Rondom het plangebied zijn voornamelijk agrarische percelen gelegen en percelen met de woonbestemming. De locatie staat kadastraal bekend als Amerongen, Sectie G, perceelnummer 457.

Figuur 1 - Ligging plangebied

Figuur 2 - Ligging plangebied

1.3 Geldende plannen

Aan de Heuvelsesteeg 6a is het bestemmingsplan 'Buitengebied Overberg, Maarn, Maarsbergen, Amerongen' (vastgesteld op 3 juli 2019 ) vigerend.

Op basis van het vigerende bestemmingsplan geldt op de locatie de bestemming 'Wonen - B1'. Daarnaast gelden de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 5' en 'Leiding - Hoogspanningsverbinding'.

Figuur 3 - Uitsnede vigerende bestemmingsplan

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt een algemene beschrijving van het plan weergegeven. De huidige ruimtelijke en functionele structuur van het gebied en de eventuele verschillen tussen het geldende planologische regime en de toekomstige manier van bestemmen wordt beschreven.

Hoofdstuk 3 geeft vervolgens het algemene ruimtelijke beleidskader weer. Het overkoepelende beleid op alle bestuursniveaus en welke invloed dit beleid heeft op het plangebied wordt hier beschreven.

Het volgende hoofdstuk (4) geeft de specifieke wet- en regelgeving weer op de verschillende onderdelen. Te denken valt aan beeldkwaliteit, wonen, bedrijven, verkeer, water, etc. Hierin is alleen het voor het plan relevante beleid opgenomen. Het overige beleid wordt niet benoemd.

In hoofdstuk 5 is de juridische uitleg opgenomen van de bestemmingen die in de regels zijn verwoord.

Tenslotte geeft hoofdstuk 6 inzicht in de haalbaarheid van het plan. Hier wordt gekeken naar de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid en ook wordt het aspect handhaving besproken.

Hoofdstuk 2 Het plan

2.1 Huidige situatie

Het plangebied is gelegen aan de Heuvelsestteeg 6a te Overberg. Aan de Heuvelsesteeg zijn naast voornamelijk gronden met de bestemming 'Agrarisch met waarden', ook gronden met de bestemming 'Wonen - B1', 'Bedrijf' en 'Kantoor'.

In het plangebied zijn op dit moment uit een hoofdgebouw (voormalige woning), een bijgebouw en een tuin aanwezig.

2.2 Projectbeschrijving

Het voornemen is de bestemming 'Wonen - B1' te wijzigen in de bestemming 'Dienstverlening', zodat er een nieuwe functie wordt gegeven aan dit pand wat gelegen is onder de hoogspanningsverbinding. Dienstverlening is geen gevoelige functie en hiermee geschikt vanwege de ligging onder de hoogspanningsverbinding. Aanvullend zijn kantoor als onderdeel van de bedrijfsfunctie en een kwekerij toegestaan.

Het voorgenomen bestemmingsplan verandert niets aan de uitstraling van het perceel. Het verandert enkel de bestemming die op het perceel ligt en daarmee de gebruiksmogelijkheden voor de gronden en aanwezige gebouwen.

Hoofdstuk 3 Algemeen ruimtelijk beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

In het kader van de inwerkingtreding van de Omgevingswet op 1 januari 2024 heeft het Rijk de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) opgesteld. Dit vult de verplichting voor zo'n visie als vastgelegd in artikel 3.1 lid 3 Omgevingswet. Totdat de Omgevingswet officieel in werking treedt heeft de NOVI de status van structuurvisie in het kader van artikel 2.3 Wro.

De NOVI biedt perspectief om grote maatschappelijke opgaven aan te pakken. Dit zijn bijvoorbeeld opgaven als woningbouw, de energietransitie, bereikbaarheid en klimaatverandering. Er is een sterke focus op een nieuwe, integralere manier van het werken aan deze vraagstukken, in plaats van de tot nu toe meer sectorale aanpak voor individuele vraagstukken. Hieruit komen vier prioriteiten voort:

• Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• Duurzaam economisch groeipotentieel;
• Sterke en gezonde steden en regio's;
• Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Onder deze prioriteiten vallen 21 nationale belangen die het lokale, regionale en provinciale niveau overstijgen. Deze belangen gaan onder andere over het realiseren van een goede omgevingskwaliteit, het waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving en het waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat.

Conclusie

Betreffend plan is een ontwikkeling van beperkte omvang, welke niet strijdig is met rijksbelangen. De ontwikkeling past binnen de NOVI.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 in werking getreden. Bij het vaststellen van bestemmingsplannen, wijzigingsplannen of uitwerkingsplannen moeten gemeenten toetsen aan het Barro. Het Barro heeft als doel bepaalde onderwerpen uit het nationale beleid te realiseren. In het Barro worden veertien onderwerpen besproken met bijzonder rijksbelang:

• Rijksvaarwegen;
• Project mainportontwikkeling Rotterdam;
• Kustfundament;
• Grote rivieren;
• Waddenzee en waddengebied;
• Defensie;
• Hoofdvaarwegen en landelijke spoorwegen;
• Elektriciteitsvoorziening;
• Buisleidingen van nationaal belang voor het vervoer van gevaarlijke stoffen;
• Natuurnetwerk Nederland;
• Primaire waterkeringen buiten het kustfundament;
• IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte);
• Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarden;
• Ruimtereservering parallelle Kaagbaan.

Conclusie

Dit intiatief valt niet onder één van de onderwerpen uit het Barro.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Provincie Utrecht

De omgevingsvisie van de Provincie Utrecht is in werking getreden op 1 april 2021. Deze visie geeft een beeld van hoe de Provincie Utrecht wenst dat de Provincie eruit zal zien in 2050. De visie omvat alle aspecten van de fysieke leefomgeving en is uitgewerkt in thema's en gebieden. De volgende thema's komen aan bod:

• Stad en land gezond;
• Klimaatbestendig en waterrobuust;
• Duurzame energie;
• Vitale steden en dorpen;
• Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar;
• Levend landschap, erfgoed en cultuur;
• Toekomstbestendige natuur en landbouw.

Conclusie

Geen van de thema's heeft directe gevolgen voor dit initiatief.

3.2.2 Interim Omgevingsverordening Provincie Utrecht

Op 10 maart 2021 is de Interim Omgevingsverordening van de Provincie Utrecht vastgesteld. Deze verordening bevat instructieregels over taken en bevoegdheden van gemeenten en waterschappen. Tevens bevat de verordening regels die beleidsdoelstellingen uit de Omgevingsvisie een juridische basis geven waardoor deze doelstellingen concreter worden uitgewerkt. De omgevingsverordening bevat aanvullend nog direct werkende regels, waaronder meld- en informatieplichten en specifieke zorgplichten.

Voor dit plan zijn de regels in de Interim Omgevingsverordening relevant die betrekking hebben op het gebied van het Hoogreemraadschap de Stichtse Rijnlanden binnen de bebouwde kom. Er zijn normen gesteld met betrekking tot wateroverlast voor bergings- en afvoercapaciteit. Ook zijn er bepalingen voor grondwateronttrekkingen en ontgrondingen.

Conclusie

Het provinciale beleid en de verordening hebben geen directe effecten voor dit plan.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Omgevingsvisie gemeente Utrechtse Heuvelrug

Op 3 juli 2023 is de Omgevingsvisie voor de gemeente Utrechtse Heuvelrug vastgesteld. Deze visie gaat over alles wat nodig is om in de gemeente te kunnen leven, wonen, werken, studeren en recreëren. Er zijn doelen gesteld voor de toekomst tot het jaar 2040. De visie richt zich specifiek op drie thema's:

• Kwalitatief hoogwaardige leefomgeving;
• Vitale dorpen;
• Toekomstgericht.

Conclusie

Dit bestemmingsplan sluit aan bij een aantal verschillende doelstellingen die in de visie genoemd zijn. De gemeente Utrechtse Heuvelrug heeft al veel bedrijven binnen de hoogwaardige sectoren ICT en dienstverlening. Dit bestemmingsplan sluit hierbij aan en biedt een extra mogelijkheid tot het starten van een dienstverlenend bedrijf in de gemeente.

Er wordt in de omgevingsvisie ingezet op mogelijke ondermijning bij bijvoorbeeld leegstaande bebouwing. Door Heuvelsesteeg 6a een nieuwe functie te geven met ruimere mogelijkheden, kan hier een gezond bedrijf ontstaan. Daarnaast is landbouw de hoofdfunctie van het deelgebied 'Gelderse Vallei' waarin dit plangebied is gelegen. De mogelijkheid tot een kwekerij sluit hierbij aan.

Hoofdstuk 4 Specifieke regelgeving en beleid

4.1 Verkeer en parkeren

Het beleid omtrent verkeer en parkeren is geregeld in het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoerplan (GVVP). Dit bestemmingsplan verandert de bestemming van het plangebied van 'Wonen - B1' naar 'Dienstverlening'. Dit brengt meer verkeersbewegingen tot stand en vraagt daarnaast om de beschikbaarheid van voldoende parkeerplaatsen. In het GVVP is aangegeven het gebied rondom Overberg autoluw te willen maken en het enkel voor bestemmingsverkeer open te stellen. De nieuwe functie van het plangebied zorgt niet voor een significante toename van het aantal verkeersbewegingen, daarnaast zijn deze verkeersbewegingen te categoriseren als bestemmingsverkeer. Het plangebied biedt volgens het GVVP door de aanwezige oprit voldoende ruimte om te parkeren op eigen terrein, om zo te voldoen aan de benodigde hoeveelheid parkeerplaatsen.

4.2 Milieu

4.2.1 M.e.r. plicht

Wanneer een plan (activiteit die voorkomt in Bijlage C of D van het Besluit m.e.r.) nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben kan het zijn dat een m.e.r. plicht geldt. Dit bestemmingsplan kan echter niet worden gezien als een activiteit die voorkomt in Bijlage C of D van het Besluit m.e.r. er is geen sprake van een m.e.r.-plichtige activiteit.

4.2.2 Bodem

In het Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat er bij een plan rekening gehouden moet worden met de gesteldheid van de bodem in het plangebied. Bij functiewijzigingen moet worden bepaald of de bodemkwaliteit voldoende is of dat nader onderzoek of saneringen nodig zijn. De Wet bodembescherming bepaalt dat wanneer de bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond voldoende dient te worden gesaneerd.

Conclusie

Er is geen bodemonderzoek uitgevoerd omdat na deze bestemmingsplanwijziging een niet gevoelige bestemming is toegestaan, in tegenstelling tot de huidige woonbestemming.

4.2.3 Geluid

Op basis van de Wet geluidhinder moet bij een bestemmingsplan een akoestisch onderzoek worden uitgevoerd als het plan de mogelijkheid biedt om:

• een nieuwe woning of andere geluidgevoelige functie binnen de zone van een weg toe te staan;
• een nieuwe weg aan te leggen;
• een bestaande weg te reconstrueren.

Conclusie

De Wet geluidhinder biedt geen belemmeringen voor de realisatie van dit bestemmingsplan.

4.2.4 Luchtkwaliteit

De regels rondom luchtkwaliteit staan in de Wet milieubeheer. Er zijn in de Wet milieubeheer grenswaarden opgenomen voor luchtvervuilende stoffen. Fijn stof en stikstofdioxide zijn relevante stoffen voor ruimtelijke projecten. De Wet milieubeheer acht projecten toelaatbaar als het aan één van de volgende voorwaarden voldoet:

• Er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde.
• Het project leidt per saldo niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit.
• Het project draagt alleen niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging.
• Het project is opgenomen in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een regionaal programma van maatregelen.

De Wet luchtkwaliteit maakt onderscheid tussen grote en kleine ruimtelijke projecten. Een project is klein als het slechts in geringe mate, ofwel niet in betekenende mate (NIBM), leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. De grens ligt bij een verslechtering van maximaal 3% van de grenswaarden voor de luchtkwaliteit.

Bij ieder ruimtelijk plan moet getoetst worden aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. De luchtkwaliteit mag niet verslechteren, het plan mag 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan luchtverontreiniging. Dit plan valt onder de vastgestelde grens.

Conclusie

De wijziging van bestemming 'Wonen - B1' naar 'Dienstverlening' leidt niet in betekenende mate tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. Luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de realisatie van het initiatief dat in dit bestemmingsplan wordt toegestaan.

4.2.5 Externe veiligheid

Op 21 april 2023 is het voorzorgbeleid voor magneetvelden bij elektriciteitsvoorzieningen herijkt. Het advies richt zich op de vraag hoe om te gaan met mogelijke gezondheidsrisico's van magneetvelden van hoogspanningsverbindingen. Dit vervangt het beleid uit 2005. Wonen in nabijheid van een hoogspanningsverbinding is verantwoord, omdat de risico's laag zijn. Wel is beperkte blootstelling aan magneetvelden passend binnen het overkoepelend beleid voor het verantwoord omgaan met veiligheid en gezondheid in de energietransitie. Voor nieuwe situaties is het advies om rekening houden met voldoende afstand tussen gevoelige bestemmingen, zoals wonen en scholen, en de hoogspanningsverbindingen.

Conclusie

Dit plan verwijdert een gevoelige bestemming onder een hoogspanningsverbinding en maakt geen nieuwe gevoelige bestemming mogelijk.

4.2.6 Duurzaamheid

Gemeente Utrechtse Heuvelrug heeft de ambitie om in 2035 een klimaatneutrale gemeente te worden. Dit leidt ertoe dat er bij wijzigingen in de leefomgeving rekening dient te worden gehouwen met duurzaamheid. Mocht er in de toekomst sprake zijn van sloop en eventuele nieuwbouw, zal duurzaamheid meegewogen worden bij de betreffende ruimtelijke procedure.

4.3 Kabels en leidingen

In het plangebied is een belemmeringenstrook aanwezig voor de aanwezige hoogspanningsverbinding. De regels die aanvullend op de door de aanwezigheid van deze hoogspanningsverbinding gelden zijn geregeld in Artikel 4 Leiding - Hoogspanningsverbinding 

4.4 Water

Volgens het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 lid 1 onder b van het Bro) moet inzicht gegeven worden in de gevolgen voor de waterhuishoudeing door de ruimtelijke ontwikkeling. In het waterbeheerplan van het Waterschap (vastgesteld op basis van de Waterwet) staan maatregelen om gestelde doelen te behalen. Een ruimtelijk intiatief wordt ingediend door middel van een watertoets.

Conclusie

Uit de watertoets blijkt dat dit bestemmingsplan geen invloed heeft op de waterhuishouding of afvalwaterketen.

4.5 Groen, natuur en landschap

De Wet Natuurbescherming (Wnb) legt de bescherming van de natuur vast. Hierin staat het wettelijk kader voor de bescherming van natuurgebieden en soortenbescherming. Bij het ontwikkelen van een ruimtelijk plan moet worden onderzocht of de Wnb de uitvoering van het plan niet in de weg zal staan. Tevens vindt beleidsmatige gebiedsbescherming plaats door Natuur Netwerk Nederland (NNN). In beide gevallen is de Provincie het bevoegd gezag.

Gebiedsbescherming in de Wnb heeft betrekking op Natura 2000-gebieden. Als er door plannen mogelijkerwijs significante effecten optreden, moeten deze bij een bestemmingsplan in kaart worden gebracht en beoordeeld. Ook ingrepen buiten Natura 2000 gebieden moeten worden getoetst, omdat Natura 2000-gebieden een externe werking hebben. Plannen die mogelijk een negatief effect hebben op de beschermde natuur in een Natura 2000-gebied zijn vergunningplichtig.

Natuur Netwerk Nederland (NNN) is een netwerk van bestaande en te ontwikkelen natuurgebieden. Volgens artikel 1.12 van de Wnb dragen gedeputeerde staten in hun provincie zorg voor de ontwikkeling en instandhoudeing van een samenhangend ecologisch netwerk, namelijk NNN. Hiervoor wijzen zij gebieden in de provincie aan. Activiteiten in deze gebieden zijn enkel toegestaan als ze geen negatieve effecten hebben op NNN of als de negatieve effecten kunnen worden tegengegaan door mitigerende maatregelen.

Conclusie

De aeriuscalculator wijst uit dat de nieuwe bestemming geen negatieve effecten heeft op NNN gebieden.

4.6 Archeologie

Archeologisch erfgoed wordt in Nederland beschermd door middel van de Ergoedwet. De bescherming doelt erop het archeologisch erfgoed zoveel mogelijk in de grond (ook wel 'in situ') te behouden. De gemeente Utrechtse Heuvelrug heeft voor het behoud en beheer van erfgoed een archeologische beleidskaart op laten stellen. Deze kaart biedt inzicht in de trefkans van waarden- en verwachtingsgebieden.

In het plangebied is de archeologische dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5' opgenomen. In deze gebieden is een onderzoeksverplichting bij ingrepen dieper dan 30 cm onder maaiveld met een oppervlakte groter dan 100.000 m2.

Conclusie

Dit plan voorziet niet in ingrepen in een gebied groter dan 100.000 m2, archeologisch (voor)onderzoek is niet nodig om de waarden te beschermen.

Hoofdstuk 5 Wijze van bestemmen

5.1 Algemeen

Dit bestemmingsplan bestaat uit geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1581.AMRheuvelsesteeg6a-ON01 met de bijbehorende regels (en bijlagen) en een toelichting hierop. Het GML-bestand (simpel gezegd; de kaart) en de bijbehorende regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Deze beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. In het GML-bestand zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels over het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

5.2 Methodiek

5.2.1 Verbeelding

In het GML-bestand hebben alle gronden met hun bebouwing binnen het plangebied een bestemming gekregen. Binnen een bestemming kunnen nadere soorten aanduidingen zijn opgenomen. Deze aanduidingen hebben alleen een juridische betekenis als in de regels in combinatie met het GML-bestand aan de betreffende aanduiding een gevolg wordt verbonden. Een aantal aanduidingen heeft juridisch gezien geen betekenis en is uitsluitend opgenomen ten behoeve van de leesbaarheid van de verbeelding. In de legenda zijn deze als "verklaringen" aangegeven (bijvoorbeeld kadastrale gegevens).

5.2.2 Regels

De regels van het bestemmingsplan zijn ondergebracht in vier hoofdstukken:

• Hoofdstuk I (artikelen 1 en 2) bevat de inleidende regels. Deze regels beogen een eenduidige interpretatie en toepassing van de overige, meer inhoudelijke regels en van de verbeelding te waarborgen.
• Hoofdstuk II (artikelen 3 tot en met 5) bevat de bestemmingen. Per op de verbeelding aangegeven bestemming bevat dit hoofdstuk regels die specifiek voor die bestemming gelden. Ook zijn dit hoofdstuk de dubbelbestemmingen opgenomen.
• Hoofdstuk III (artikelen 6 tot en met 9) bevat de algemene regels, waaronder een anti-dubbeltelregel en de algemene gebruiksregels.
• Hoofdstuk IV (artikelen 10 en 11) bevat de overgangs- en slotregel.

Regels in verband met de bestemmingen

De bestemmingsregels kennen allemaal dezelfde opbouw:

• bestemmingsomschrijving;
• bouwregels;
• nadere eisen (indien aanwezig);
• afwijken van de bouwregels (indien aanwezig);
• specifieke gebruiksregels (indien aanwezig);
• afwijken van de gebruiksregels (indien aanwezig);
• omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (indien aanwezig);
• omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk (indien aanwezig);
• wijzigingsbevoegdheid (indien aanwezig).

Bestemmingsomschrijving

De bestemmingsomschrijving is de centrale bepaling van elke bestemming. In de bestemmingsomschrijving worden de binnen een bestemming toegestane functies genoemd. Het gebruik wordt hier geregeld.

Bouwregels

De bouwregels zijn gerelateerd aan deze bestemmingsomschrijving. In de bouwregels wordt aangegeven welke bebouwingsmogelijkheden er op een perceel bestaan. Zoals bijvoorbeeld de goot- en bouwhoogten.

Nadere eisen

Het is mogelijk om in bepaalde gevallen (wanneer dit nodig is in het kader van een goede ruimtelijke ordening) aan de mogelijkheden die in de bouwregels zijn beschreven nadere eisen te stellen. De omstandigheden waaronder deze eisen worden gesteld moeten dan wel duidelijk zijn geformuleerd. Een voorbeeld van een nadere eis is het moeten overleggen van een beplantingsplan.

Afwijken van de bouwregels

Door het opnemen van een afwijkingsregeling bestaat de mogelijkheid om middels een omgevingsvergunning af te wijken van de algemeen toegestane bouwregels. In een afwijkingsregeling wordt opgenomen waarvan afwijking wordt verleend, de maximale omvang van de afwijking die kan worden toegestaan en eventuele voorwaarden waaronder de omgevingsvergunning tot afwijken wordt verleend. Een voorbeeld is een afwijkende goot- en/of bouwhoogte in een bepaalde situatie.

Overigens biedt bijlage II van het Besluit Omgevingsrecht nog bouw- en gebruiksmogelijkheden buiten dit bestemmingsplan om, onder meer door middel van 'vergunningsvrij bouwen'.

Specifieke gebruiksregels

Deze regels zijn in feite een aanvulling op de bestemmingsomschrijving. Hier worden vormen van gebruik beschreven die men in strijd acht met de bestemming, maar waarvan niet direct uit de bestemmingsomschrijving blijkt dat dit zo is. Zo is in de bestemming 'Agrarisch' mogelijk gemaakt dat bepaalde bedrijfswoningen als zogenaamde 'plattelandswoningen' mogen worden bewoond, waarbij de bewoners geen functionele binding meer hoeven te hebben met het agrarische bedrijf op het perceel.

Afwijken van de gebruiksregels

Onder afwijken van de gebruiksregels wordt het mogelijk gemaakt een bepaalde vorm van gebruik toch onder de bestemming te laten vallen. Een afwijking van een gebruiksregel mag echter niet leiden tot een feitelijke wijziging van de bestemming. Het betreft dus altijd gebruik dat inherent is aan de in de bestemmingsomschrijving opgenomen functies.

Overigens biedt bijlage II van het Besluit Omgevingsrecht nog bouw- en gebruiksmogelijkheden buiten dit bestemmingsplan om.

Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

Specifieke inrichtingsactiviteiten, niet bestaande uit bouwen (dat is immers al onder de bouwregels beschreven), dienen soms aan een omgevingsvergunning te worden gebonden. Hiervan zal sprake zijn als bepaalde werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden van invloed kunnen zijn op in de specifieke bestemming voorkomende bijzondere omstandigheden. Voorbeelden van deze omstandigheden zijn cultuurhistorische- of landschappelijke waarden. Deze waarden kunnen met een omgevingsvergunningstelsel worden beschermd. De regeling is nadrukkelijk niet bedoeld om alle werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden geheel uit te sluiten. Concreet kan je denken aan bijvoorbeeld het moeten aanvragen van een vergunning voor het afgraven of egaliseren van gronden of het vellen van bos in de bestemming 'Natuur'.

De inleidende regels (hoofdstuk I)) en de overgangs- en slotregel (hoofdstuk IV) worden hier verder niet toegelicht. Voor de overige bestemmingen volgt in de volgende paragraaf een inhoudelijke beschrijving.

5.3 Bestemmingen

In het plangebied is 1 bestemming weergegeven. Daarnaast kent het plangebied 2 dubbelbestemmingen. Hieronder volgt een beschouwing van deze bestemmingen.

5.3.1 Dienstverlening

Binnen de bestemming Dienstverlening ligt de nadruk op dienstverlenende instellingen met baliefunctie. Deze publiekstrekkende functie past het beste in centrumgebieden, maar komt ook wel op andere locaties voor. Bedrijfswoningen en bovenwoningen zijn toegestaan ter plaatse van de hiervoor bestemde aanduiding.

Bebouwing is uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak. Overige bouwwerken zijn zowel binnen als buiten het bouwvlak toegestaan. Voor het hoofdgebouw is een dakkapellenregeling opgenomen.

5.4 Dubbelbestemmingen

De bestemmingsplanregeling bevat naast de bovengenoemde bestemmingen ook 2 dubbelbestemmingen. Dubbelbestemmingen vallen als het ware over 'onderliggende' (enkel)bestemmingen heen en houden beperkingen en aanvullingen in voor de bouw- en gebruiksmogelijkheden van die bestemmingen. Dubbelbestemmingen dienen een specifiek ruimtelijk belang dat middels de dubbelbestemming beschermd wordt.

5.4.1 Leiding - Hoogspanningsverbinding

De dubbelbestemming Leiding - Hoogspanningsverbinding is bedoeld voor gebieden waar naast de daar voorkomende (enkel)bestemming(en) transport van elektrische energie plaatsvindt met de daarbij behorende voorzieningen en belemmeringenstrook. Deze belemmeringenstrook is opgenomen uit veiligheidsoverwegingen. Daarom mogen binnen deze bestemming uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming Leiding - Hoogspanningsverbinding worden gebouwd. De toegestane oppervlakte en bouwhoogte zijn strikt opgenomen in het artikel. Hiervan kan het bevoegd gezag afwijken en een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van bovenstaande ten behoeve van het bouwen ten dienste van de onderliggende (enkel) bestemming(en).

Om de veiligheid binnen de belemmeringenstrook te waarborgen is het tevens verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning, diverse werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden (zoals graafwerkzaamheden) uit te voeren of te laten uitvoeren.

5.4.2 Waarde - Archeologie 5

Volgens de gemeentelijke archeologische verwachtingskaart bestaat het gemeentelijk grondgebied uit zones met verschillende archeologische verwachting. Binnen de gemeente bestaan gebieden met een zeer hoge, hoge, middelhoge en lage archeologische verwachting. Voor elke categorie verwachtingswaarde is bepaald vanaf welke planomvang rekening gehouden moet worden met het (laten) uitvoeren van archeologisch onderzoek. Dit geldt voor bodem verstorende activiteiten die plaats zullen vinden in het kader van 'plannen' waarvoor het vereist is een reguliere omgevingsvergunning voor het bouwen dan wel voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden aan te vragen. De op de aanvraag om een omgevingsvergunning aangegeven oppervlakte die de bodem (nagenoeg) raakt is het oppervlak dat gehanteerd moet worden voor de beoordeling voor de noodzaak van een archeologisch onderzoek.

Terreinen met een bepaalde archeologische verwachting zullen door middel van het stellen van voorwaarden aan de omgevingsvergunning worden beschermd met de volgende dubbelbestemmingen:

Dubbelbestemming	Archeologisch waardevol gebied	Regime
Waarde - Archeologie 5	Zones met een lage archeologische verwachting	Bij plannen waarbij bodemverstorende activiteiten plaatsvinden van meer dan 10 hectare en dieper dan 30 cm onder maaiveld dient archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.

In het artikel zijn uitzonderingen opgenomen voor situaties waarbij geen omgevingsvergunning hoeft te worden aangevraagd en archeologisch onderzoek niet nodig is. Deze uitzonderingen zijn opgesomd in het artikel en hieronder vallen onder andere 'zaken die het normale onderhoud en/of gebruik betreffen'. Hieronder wordt in ieder geval verstaan:
- normaal agrarische jaarlijkse werkzaamheden te weten: ploegen, woelen, zaaiklaar maken, oogsten/rooien, stoppelbewerking, graslandwoelen, planten/poten, rooien van bomen in het kader van boomkwekerijen en spitten, op percelen met een agrarische bestemming. Diepploegen en het aanleggen van drainage vallen niet onder de vrijstelling;

- graafwerkzaamheden in het kader van onderhoud aan reeds eerder aangelegde sportvelden waarbij de bodem deels is afgegraven en nieuwe grond is opgebracht;

- het zorgvuldig ruimen van (individuele) graven op de gemeentelijke begraafplaatsen.

5.5 Algemene regels

5.5.1 Anti-dubbeltelregel

Om te voorkomen dat grond dubbel wordt meegeteld, is hier geregeld dat grond die eenmaal bij een bouwplan is meegenomen, bij andere aanvragen buiten beschouwing moet blijven.

5.5.2 Algemene bouwregels

5.5.2.1 Bestaande situatie

In de eerste plaats is hier opgenomen dat bij afwijking van de in de vorige hoofdstukken opgenomen regels/bestemmingen de bestaande situatie of de onherroepelijk vergunde situatie bij in werkingtreding van dit bestemmingsplan als maximaal toegestane situatie geldt.

5.5.2.2 Ondergeschikte bouwdelen

Bij toepassing van alle bouwregels in dit bestemmingsplan mogen de in dit artikel genoemde ondergeschikte bouwdelen maximaal 1 meter afwijken van de gegeven bouw-, aanduidings- en maatvoeringsregels.

5.5.3 Algemene gebruiksregels

5.5.3.1 Verboden gebruik

In deze bepaling is aangegeven dat het verboden is om de in het plan vallende gronden en bouwwerken in strijd met de bestemming(en) te gebruiken. Er is ook een opsomming gemaakt van gebruik dat in ieder geval onder verboden gebruik valt. Hierbij valt bijvoorbeeld te denken aan het gebruik van gronden voor opslag en/of storten van grond en/of afval.

5.5.4 Algemene afwijkingsregels

5.5.4.1 Algemeen

Onder de in dit artikel genoemde voorwaarden kan een omgevingsvergunning worden verleend voor het afwijken van de regels inzake bouwgrenzen, bouwhoogte van specifieke overige bouwwerken.

5.5.4.2 Afwijking 10% overschrijding

Er kan een omgevingsvergunning worden verleend voor het afwijken van de in het bestemmingsplan genoemde goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen. De maximale afwijking is 10% en alleen mogelijk indien voldaan wordt aan de in het artikel gestelde voorwaarden.

5.5.4.3 Afwijking bergingen voor de voorgevel

Voor verschillende bestemmingen kan het bevoegd gezag van de bouwregels afwijken om het bouwen van vrijstaande bergingen en fietsenstallingen buiten het bouwvlak op minder dan 1 meter achter de voorgevel of voor de voorgevel mogelijk te maken.

5.5.5 Overgangs- en slotregels

In artikel 10 van de regels is het overgangsrecht opgenomen. Daarbij is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij overgangsrecht dat is voorgeschreven voor bestemmingsplannen in de artikelen 3.2.1 en 3.2.2 van het Besluit ruimtelijke ordening.

In artikel 11 van de regels is de slotregel opgenomen.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

De aankoop van deze woning is mogelijk gemaakt door de uitkoopregeling voor woningen onder hoogspanningsverbindingen. Voorwaarde hiervoor is dat de gemeente zorgdraagt voor de wijziging van de bestemming van het perceel en de woning. Vervolgens wordt het perceel met aanwezige bebouwing verkocht.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In het kader van het wettelijke vooroverleg ex artikel 3.1.1. Bro wordt het ontwerp bestemmingsplan toegezonden aan de overlegpartners van de gemeente Utrechtse Heuvelrug.

Overeenkomstig artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening is het ontwerpbestemmingsplan gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 24 november 2023 tot en met 5 januari 2024 ter inzage gelegen en bestond de gelegenheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen. Er zijn 3 zienswijzen op het plan ingediend. In de nota van zienswijzen, toegevoegd als bijlage bij de toelichting, is beschreven of en hoe de zienswijzen tot aanpassing van het plan hebben geleid.