| Plan: | Allemanswaard te Amerongen |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | beheersverordening |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.1581.AMRallemanswhz2-BV01 |
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Aanleiding
Op 16 mei 2019 is de beheersverordening 'Woongebied Amerongen en Overberg 1e herziening' vastgesteld. Dit betreft een herziening van de oorspronkelijke beheersverordening 'Woongebied Amerongen en Overberg'. Met de herziening zijn enkele nieuwe wettelijke regelingen toegevoegd en zijn de regels in overeenstemming gebracht met andere recente ruimtelijke plannen in de gemeente.
Ter plaatse van de Allemanswaard geldt een bestemming Gemengd. Dit gebied is deels nog in ontwikkeling. Gebleken is dat de regels van de beheersverordening niet aansluiten bij de ontwikkelingen die nog spelen in het gebied. Om dit te herstellen, is voorliggende beheersverordening opgesteld.
1.2 Ligging verordeningsgebied
Het verordeningsgebied betreft de locatie 'Allemandswaard' in Amerongen. Aan de noordzijde wordt het verordeningsgebied begrensd door de Burgemeester W. Martenslaan, aan de oostzijde deels door de Koenestraat. De zuidzijde van het verordeningsgebied wordt begrensd door de Prinses Beatrixlaan. De oostzijde van de plangrens wordt gevormd voor de oostzijde van De Regenboog en de Koningin Emmalaan. Figuur 1.1 geeft de ligging van het verordeningsgebied weer.
Figuur 1.1: Ligging verordeningsgebied (rood)
1.3 Leeswijzer
De toelichting bij de beheersverordening is als volgt opgebouwd:
- in hoofdstuk 2 wordt beschreven wat de herziening betreft;
- in hoofdstuk 3 is een toelichting gegeven op de wijze van bestemmen;
- in hoofdstuk 4 wordt de uitvoerbaarheid van de beheersverordening beschreven.
Hoofdstuk 2 Toelichting op het herziene planonderdeel
2.1 Strijdigheid planvoornemen met de huidige regeling
De locatie Allemanswaard ligt in het noorden van de kern Amerongen. Ter plaatse geldt een bestemming Gemengd. In de 1e herziening van de beheersverordening zijn een aantal reparaties doorgevoerd. Eén van de reparaties betrof het in lijn brengen van de beheersverordeningen met de gemeentelijke basisregels. Volgens deze basisregels dient op locaties waar het wonen mogelijk is het maximum aantal woningen binnen de verschillende bestemmingen 1 te bedragen, tenzij het bestaande aantal woningen groter is in welk geval het bestaande (aangevraagde of vergunde) aantal als maximum geldt.
De locatie Allemanswaard betreft een reeds lang lopende ontwikkellocatie. Ten tijde van de vaststelling van de 1e herziening van de beheersverordening was voor niet alle gronden een omgevingsvergunning voor woningen aangevraagd. In het daarvoor geldende bestemmingsplan 'Allemandswaard Carré Amerongen (Herzien)', vastgesteld op 11 oktober 2010 was het maximum aantal woningen niet begrensd in de juridische planregeling. Nu de basisregel van toepassing is kan dus enkel 1 woning gerealiseerd worden en kan het gebied dus niet verder worden ontwikkeld zoals beoogd. Het initiatief ligt namelijk nog voor om nog woningen te realiseren aan (plein) Allemanswaard en de Prinses Beatrixlaan en rondom de Sporthal Burgermeester W. Martenslaan/ Koningin Emmalaan. De beheersverordening moet worden aangepast om deze ontwikkelingen weer mogelijk te maken.
2.2 Aanpassing regeling
Ten aanzien van het aantal woningen is in de geldende beheersverordening in artikel 6 'Gemengd', lid 6.2.1 onder d het volgende opgenomen:
d. het aantal woningen mag per bouwperceel niet meer dan één bedragen tenzij het bestaande aantal woningen groter is in welk geval het bestaande aantal als maximum geldt;
Om de realisatie van woningen mogelijk te maken op de braakliggende percelen wordt bovenstaand lid verwijderd uit het artikel 'Gemengd'. Hiermee wordt de regeling weer in overeenstemming gebracht met de oorspronkelijke planregeling voor het gebied. De voorliggende beheersverordening maakt dus nadrukkelijk niet een nieuwe ontwikkeling mogelijk, maar hersteld het daarvoor geldende planologische regime. Hierin hadden de gronden de bestemming 'Gemengd' met de aanduidingen 'detailhandel', 'parkeergarage' en 'wonen'. Tevens gold een maximum goot- en bouwhoogte. Ter plaatse van de aanduiding 'wonen' was het wonen algemeen toegestaan.
Hoofdstuk 3 Wijze van bestemmen
3.1 Algemeen
Deze beheersverordening bestaat uit geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.1581.AMRallemanswhz2-BV01 met de bijbehorende regels en een toelichting hierop. Het GML-bestand (simpel gezegd; de kaart) en de bijbehorende regels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van de beheersverordening. Deze beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. In het GML-bestand zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels over het gebruik gekoppeld.
De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van de beheersverordening. De toelichting geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de uitgangspunten die aan de beheersverordening ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van de beheersverordening.
3.2 Methodiek
3.2.1 Verbeelding
Op het pdf-bestand / in het GML-bestand hebben alle gronden met hun bebouwing binnen het verordeningsgebied via besluitvlakken een bestemming gekregen. Binnen een besluitvlak kunnen middels subbesluitvlakken nadere aanduidingen zijn opgenomen. Deze aanduidingen hebben alleen een juridische betekenis als in de regels in combinatie met het pdf-bestand / GML-bestand aan de betreffende aanduiding een gevolg wordt verbonden.
3.2.2 Regels
De regels van de beheersverordening zijn ondergebracht in vier hoofdstukken:
- Hoofdstuk 1 (artikelen 1 en 2) bevatten de inleidende regels. Deze regels beogen een eenduidige interpretatie en toepassing van de overige, meer inhoudelijke regels en van de verbeelding te waarborgen.
- Hoofdstuk 2 (artikelen 3 en 4) bevat de bestemmingen. Per op de verbeelding aangegeven bestemming bevat dit hoofdstuk regels die specifiek voor die bestemming gelden.
- Hoofdstuk 3 (artikelen 5 tot en met 9) bevat de algemene regels, waaronder een anti-dubbeltelregel en de algemene gebruiksregels.
- Hoofdstuk 4 (artikelen 10 en 11) bevat de overgangs- en slotregel.
De bestemmingsregels kennen allemaal dezelfde opbouw:
- bestemmingsomschrijving;
- bouwregels;
- afwijken van de bouwregels (indien aanwezig);
- specifieke gebruiksregels (indien aanwezig);
- afwijken van de gebruiksregels (indien aanwezig).
Bestemmingsomschrijving
De bestemmingsomschrijving is de centrale bepaling van elke bestemming. In de bestemmingsomschrijving worden de binnen een bestemming toegestane functies genoemd. Het gebruik wordt hier geregeld.
Bouwregels
De bouwregels zijn gerelateerd aan deze bestemmingsomschrijving. In de bouwregels wordt aangegeven welke bebouwingsmogelijkheden er op een perceel bestaan. Zoals bijvoorbeeld de bouw- en de goothoogtes.
Afwijken van de bouwregels
Door het opnemen van een afwijkingsregeling bestaat de mogelijkheid om middels een omgevingsvergunning af te wijken van de algemeen toegestane bouwregels. In een afwijkingsregeling wordt opgenomen waarvan afwijking wordt verleend, de maximale omvang van de afwijking die kan worden toegestaan en eventuele voorwaarden waaronder de omgevingsvergunning tot afwijken wordt verleend. Een voorbeeld is een afwijkende goot- en/of bouwhoogte in een bepaalde situatie.
Specifieke gebruiksregels
Deze regels zijn in feite een aanvulling op de bestemmingsomschrijving. Hier worden vormen van gebruik beschreven die men in strijd acht met de bestemming, maar waarvan niet direct uit de bestemmingsomschrijving blijkt dat dit zo is. Zo is in de bestemming 'Gemengd' mogelijk gemaakt om onder voorwaarden een beroep of bedrijf aan huis uit te oefenen.
3.2.3 Flexibiliteit
De beheersverordening voorziet in het vastleggen van de bestaande situatie. Er zijn dus geen mogelijkheden om naast de rechtstreekse gebruiks-en bouwmogelijkheden, extra mogelijkheden op te nemen.
In de beheersverordening zijn wel mogelijkheden opgenomen om een omgevingsvergunning te verlenen om af te wijken van de verordening. Het kan hierbij gaan om afwijking van de bouwregels of afwijking van de gebruiksregels. Bij de dubbelbestemming Waarde- Archeologie bijvoorbeeld geldt een bouwverbod voor de overige voor deze gronden geldende gebruiksfuncties. Van dit bouwverbod kan door middel van een omgevingsvergunning worden afgeweken.
3.3 Bestemmingen
In het verordeningsgebied zijn 2 bestemmingen weergegeven.
Onder de bestemming Gemengd zijn gemengde functies geschaard, zoals wonen, detailhandel en maatschappelijke voorzieningen. Ook ondergeschikte horeca is toegestaan, hiervoor zijn specifieke gebruiksregels opgenomen. Door middel van aanduidingen zijn bijvoorbeeld de parkeergarage en de schietbaan aangeduid.
De bestemming Verkeer is bedoeld voor gebieden waar wegen, straten en paden, voet- en rijwielpaden, pleinen, verkeersbegeleiders en dergelijke gesitueerd zijn. Dit zijn dus gebieden met een brede verkeers- en verblijfsfunctie. Functies als een loopbrug en parkeergarage zijn met een aanduiding aangegeven. Het bouwen van gebouwen is niet toegestaan. Overkappingen zijn mogelijk met een oppervlakte van maximaal 10 m². Voor het bouwen van overige bouwwerken (niet zijnde overkappingen) gelden de bouwhoogten zoals in de tabel in de regels is weergegeven.
3.4 Algemene regels
Om te voorkomen dat grond dubbel wordt meegeteld, is hier geregeld dat grond die eenmaal bij een bouwplan is meegenomen, bij andere aanvragen buiten beschouwing moet blijven.
In de eerste plaats is hier opgenomen dat bij afwijking van de in de vorige hoofdstukken opgenomen regels/bestemmingen de bestaande situatie of de onherroepelijk vergunde situatie bij in werking treding van deze beheersverordening als maximaal toegestane situatie geldt.
Bij toepassing van alle bouwregels in deze beheersverordening mogen de in dit artikel genoemde ondergeschikte bouwdelen maximaal 1 meter afwijken van de gegeven bouw-, aanduidings- en maatvoeringsregels.
6.3 Maximaal toegestane bouwhoogte van bouwwerken
Dit artikel is opgenomen indien in een ruimtelijk plan (bestemmingsplan, beheersverordening) een maximum toegestane bouwhoogte ontbreekt, waardoor onbeperkt in de hoogte gebouwd zou mogen worden.
6.4 Kleinschalige grondgebonden zonnepaneelinstallaties
Dit artikel maakt mogelijk om zowel op het voorerf als het achtererf zonnepanelen te plaatsen voor het opwekken van energie voor eigen gebruik bij een (bedrijfs)woning, mits voldaan wordt aan de gestelde voorwaarden.
Artikel 7 Algemene gebruiksregels
In deze bepaling is aangegeven dat het verboden is om de in het plan vallende gronden en bouwwerken in strijd met de bestemming(en) te gebruiken. Er is ook een opsomming gemaakt van gebruik dat in ieder geval onder verboden gebruik valt. Hierbij valt bijvoorbeeld te denken aan: het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken voor bewoning of het gebruik van gronden voor opslag en/of storten van grond en/of afval.
7.2 Uitoefenen van een bed & breakfast
In dit artikel is geregeld dat het uitoefenen van een bed & breakfast in een woning is toegestaan, mits wordt voldaan aan de genoemde voorwaarden.
Artikel 8 Algemene afwijkingsregels
Onder de in dit artikel genoemde voorwaarden kan een omgevingsvergunning worden verleend voor het afwijken van de regels inzake bouwgrenzen, bouwhoogte van specifieke overige bouwwerken.
8.2 Afwijking 10 % overschrijding
Er kan een omgevingsvergunning worden verleend voor het afwijken van de in de beheersverordening genoemde goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen. De maximale afwijking is 10% en alleen mogelijk indien voldaan wordt aan de in het artikel gestelde voorwaarden.
8.3 Afwijking bergingen voor de voorgevel
Er kan een omgevingsvergunning worden verleend voor het afwijken voor het bouwen van vrijstaande bergingen en fietsenstallingen buiten het bouwvlak op minder dan 1 m achter de voorgevel of voor de voorgevel.
8.4 Afwijking bijzondere woonvormen en kamerbewoning
Het gebruik van een woning voor kamerbewoning of bijzondere woonvormen is een verboden gebruik. Het bevoegd gezag heeft de bevoegdheid om dit gebruik toch toe te staan. Dit mag alleen als het gebruik als woning in de bestemmingsomschrijving van de ter plaatse geldende bestemming is opgenomen. Deze regeling is echter niet van toepassing op bedrijfswoningen. Het gebruik moet qua uitstraling en ruimtelijke werking overeenstemmen met die van de woonfunctie. Het gebruik voor kamerbewoning of bijzondere woonvormen mag de belangen niet onevenredig schaden van eigenaren en gebruikers van de gronden waarop dit veranderde gebruik plaatsvindt of die in de nabijheid daarvan liggen. Het gebruik dient binnen het bouwvlak plaats te vinden.
8.5 Afwijking extra grondgebonden zonnepaneelinstallatie voor wko
In dit lid is bepaald dat een omgevingsvergunning kan worden verleend voor het gebruik van gronden voor het opwekken van energie met grondgebonden zonnepanelen voor eigen gebruik bij een (bedrijfs)woning van nogmaals maximaal 50 m2 mits is aangetoond is dat deze nodig is in verband met de energiebehoefte van een warmte koude opslaginstallatie (wko)en warmtepompinstallatie.
8.6 Afwijking isoleren van een gebouw
Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van in het plan genoemde goothoogten, bouwhoogten en bouwgrenzen ten behoeve van voorzieningen gericht op het isoleren van een gebouw.
Binnen de gemeente gelden parkeernormen waaraan voldaan moet worden. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het toestaan en/of veranderen van functies moet met deze parkeernormen rekening worden gehouden.
In het tweede lid is een regeling opgenomen voor het borgen van voldoende laad- en losruimte. Net als bij de parkeerbepaling is een onderscheid gemaakt tussen bouwplannen en functiewijzigingen.
Bij een aanvraag omgevingsvergunning waarbij een behoefte aan ruimte voor laden of lossen van goederen wordt verwacht dient te worden voorzien in deze ruimte. Dit kan aan of in het bouwwerk zijn, maar bijvoorbeeld ook op het onbebouwde terrein bij het bouwwerk. De regeling geldt uitdrukkelijk niet voor bestaand gebruik en voor herbouw van gebouwen zonder functiewijziging.
Van de verplichting om te voorzien in voldoende laad- en losruimte kan worden afgeweken indien de structuur van de omgeving daartoe aanleiding geeft. In dat geval dient de aanvrager van een omgevingsvergunning door middel van een verkeersonderzoek aan te tonen dat - gelet op de bijzondere omstandigheden - geen afbreuk wordt gedaan aan de bereikbaarheid en verkeersveiligheid.
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels
In Artikel 10 van de regels is het overgangsrecht opgenomen. Daarbij is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij overgangsrecht dat is voorgeschreven voor bestemmingsplannen in de artikelen 3.2.1 en 3.2.2 van het Besluit ruimtelijke ordening.
In Artikel 11 van de regels is de slotregel opgenomen.
Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid
4.1 Onderzoek omgevingsaspecten
De beheersverordening heeft uitsluitend betrekking op reparatie van één enkele regel in de oorspronkelijke beheersverordening. Onderzoek en afwegingen ten aanzien van de uitvoering is in deze verordening dan ook niet aan de orde.
4.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
De beheersverodening corrigeert een regel waardoor de ontwikkelingsmogelijkheden die in de voorgaande plannen op de locatie mogelijk gemaakt waren weer uitgevoerd kunnen worden. Participatie heeft in de voorgaande plannen reeds plaatsgevonden. Het ter inzage leggen van het plan is derhalve niet noodzakelijk. De beheersverordening wordt ter vaststelling voorgelegd aan de gemeenteraad.