Van den Berch van Heemstedeweg 21, Voorhout

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In 2012 is op het perceel aan de Van den Berch van Heemstedeweg 21 in Voorhout brand geweest, waarbij een gedeelte van de bedrijfspanden verloren is gegaan. Het voornemen bestaat de bedrijfspanden te herbouwen. In het plangebied zijn in de huidige situatie nog vier bedrijfseenheden aanwezig. De beoogde situatie gaat uit van zeven bedrijfseenheden. Omdat er in de oorspronkelijke situatie zes bedrijfseenheden waren, bestaat de ontwikkeling feitelijk uit het toevoegen van één bedrijfseenheid. Om de herbouw van de bedrijfspanden mogelijk te maken, wordt het bouwvlak tevens beperkt richting het zuidoosten uitgebreid.

Voorliggend bestemmingsplan maakt de voorgenomen ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk. Gelijktijdig wordt het betreffende perceel herbestemd vanwege een omissie in het nu geldende bestemmingsplan 'Buitengebied Teylingen'. In het voormalig geldende bestemmingsplan 'Landelijk Gebied 2004' was sprake van de bestemming 'Niet-agrarisch-bedrijf' met de subbestemming 'aannemersbedrijf/groothandel, opslag en kantoor' conform het feitelijke gebruik van de gronden.

1.2 Ligging plangebied

De Van den Berch van Heemstedeweg 21 is gelegen ten noordwesten van de kern Sassenheim en ten noordoosten van de kern Voorhout, in het buitengebied van de gemeente Teylingen. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1 Ligging plangebied

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor het plangebied vigeert het bestemmingsplan 'Buitengebied Teylingen', vastgesteld op 30 april 2015. Ter plaatse geldt de bestemming 'Bedrijf - Agrarisch handels- en exportbedrijf'. Binnen deze bestemming zijn in hoofdzaak 'aan het bollencomplex verwante handels- en exportbedrijven' toegestaan. Ter hoogte van het perceel is een bouwvlak aanwezig, waarvan het noordoostelijk gedeelte van het bouwvlak is voorzien van de functieaanduiding 'specifieke vorm van bedrijf - transportbedrijf'. Voor het gehele perceel geldt daarnaast de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3'. In het zuidwesten van het perceel is een dubbelbestemming opgenomen ter bescherming van de aanwezige waterkering. Een uitsnede van het bestemmingplan is weergegeven in figuur 1.2.

Figuur 1.2 Uitsnede vigerend bestemmingplan 'Buitengebied Teylingen'

1.4 Planvorm

Het bestemmingsplan Van den Berch van Heemstedeweg 21, Voorhout is een ontwikkelingsgericht bestemmingsplan dat de beoogde herbouw van de bedrijfspanden juridisch-planologisch mogelijk maakt.

1.5 Planproces

Voordat het bestemmingsplan rechtskracht verkrijgt, moet de procedure worden doorlopen, zoals deze is neergelegd in de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Kort weergegeven betreft het, ervan uitgaande dat niet alle betrokkenen zich direct in het bestemmingsplan kunnen vinden, de volgende stappen:

• 1. Ter inzage legging van het voorontwerp-bestemmingsplan. In deze fase vindt plaats:
  • a. overleg over het voorontwerpbestemmingsplan met diverse betrokken instanties, waaronder het Waterschap en de Provincie;
  • b. overleg met belanghebbenden en belangstellenden: inspraak (gemeentelijke inspraakverordening);
  • c. verwerken resultaten vooroverleg en inspraak;
• 2. Ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan met de bekendmaking van onder meer de mogelijkheid zienswijzen naar voren te brengen bij de gemeenteraad;
• 3. Vaststellen van het ontwerpbestemmingsplan.

1.6 Leeswijzer

Het bestemmingsplan Van den Berch van Heemstedeweg 21, Voorhout bestaat uit een toelichting, een verbeelding en regels. De toelichting vormt het niet-juridisch bindende onderdeel van het bestemmingsplan waarin uiteen gezet is welke afwegingen ten grondslag liggen aan de regeling en welke aspecten in de overweging zijn betrokken. Ten behoeve hiervan is de toelichting als volgt opgebouwd:

De plantoelichting bevat achtereenvolgens de volgende hoofdstukken:

• Hoofdstuk 2 geeft een weergave van de huidige en toekomstige situatie;
• Hoofdstuk 3 vat de relevante beleidsstukken samen;
• Hoofdstuk 4 geeft uitleg bij de regels die bij dit plan behoren;
• Hoofdstuk 5 toont de uitgevoerde onderzoeken op gebied van milieu, verkeer, bodem, archeologie, ecologie, etc.;
• Hoofdstuk 6 maakt de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan inzichtelijk;
• Hoofdstuk 7 maakt de economische uitvoerbaarheid van het plan inzichtelijk.

Hoofdstuk 2 Gebiedsvisie

2.1 Bestaande situatie

2.1.1 Ruimtelijk

In de huidige situatie zijn vier bedrijfseenheden op het perceel aanwezig. Tot 2012 waren dit er zes. Door de brand zijn er twee bedrijfseenheden verloren gegaan, zoals zichtbaar in figuur 2.1.

Figuur 2.1 Bestaande situatie

Het perceel wordt aan de zuidwestzijde ontsloten via de Van den Berch van Heemstedeweg. Deze weg verbindt, samen met de Engelselaan, de kernen van Voorhout en Sassenheim. Ter hoogte van de in- en uitrit is geen bedrijfsbebouwing aanwezig. Deze is gesitueerd aan de achterzijde van het perceel. Ten westen en noorden van het perceel ligt een watergang. Deze watergang vormt een natuurlijke afscheiding met de naburige percelen. In het zuidoosten grenst het perceel direct aan het naburige woonperceel, de Van den Berch van Heemstedeweg 27.

2.1.2 Functioneel

In de huidige situatie worden de nog aanwezige bedrijfseenheden verhuurd. De huurders bestaan onder andere uit een groothandel/opslag en reparatie van witgoed en een groothandel/opslag van huishoudelijke apparatuur. Dit gebruik is conform het vigerend bestemmingsplan niet toegestaan. Deze huurders waren echter reeds aanwezig voordat het bestemmingsplan 'Buitengebied Teylingen' in 2015 werd vastgesteld. In het voorgaande bestemmingsplan, 'Landelijk gebied 2004' had het perceel de bestemming 'Niet - agrarisch bedrijf', met aanduidingen die de aanwezigheid van een aannemers- of bouwbedrijf, opslag, groothandel en kantoor toe stonden. Met de overgang naar het bestemmingsplan 'Buitengebied Teylingen' is het perceel niet juist herbestemd. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in het herstellen van deze omissie.

Aan de Van den Berch van Heemstedeweg zijn afwisselend bedrijven zoals een dierenpension en woningen aanwezig. Het overige gebied is hoofdzakelijk in gebruik ten behoeve van de bollenteelt.

2.2 Toekomstige situatie

Op de locatie waar de bedrijfseenheden verloren zijn gegaan door de brand, is de herbouw van vier bedrijfseenheden voorzien. Dit betreft drie nieuwe eenheden ter plaatse van de brand en één eenheid die herbouwd wordt. Hiervoor wordt het bestaande kantoorgedeelte wat is blijven staan na de brand gesloopt.

De beoogde situatie gaat daarmee uit van in totaal zeven bedrijfseenheden op dit perceel. Door de herbouw wordt circa 200 m2 extra bebouwd ten opzichte van de situatie voor de brand. Deze uitbreiding bedraagt circa 6% en sluit aan bij de algemene afwijkingsmogelijkheden zoals opgenomen in het bestemmingsplan Buitengebied Teylingen (artikel 75.1). Omdat er reeds een ruim bouwvlak op het perceel aanwezig is en deze voor de herbouw aan de zuidzijde vergroot wordt, is om de maximale te bebouwen oppervlakte te beperken, een maximale oppervlaktemaat opgenomen in dit bestemmingsplan van 3.650 m2. Deze uitbreiding vindt plaats richting het oosten en het zuiden.

Figuur 2.1 Impressie planvoornemen met gevelaanzicht

De maximaal toegestane goot- en bouwhoogte bedraagt op dit moment 8 om 10 meter. Het planvoornemen voorziet in de bouw van units met een goot- en bouwhoogte van 8,3 meter. Een hoogte van 8,3 meter is in de praktijk een goede hoogte gebleken voor het functioneel gebruik van een gebouw met drie gestapelde pallets en een tweelaags kantoor behorend bij de bedrijfsfunctie. Omdat de bebouwing plat wordt afgedekt wordt de overschrijding van de vigerende goothoogte gecompenseerd met het verlagen van de toegestane goot- en bouwhoogte naar 8,5 meter.

Door dit bestemmingsplan worden de gebruiksmogelijkheden van het perceel gewijzigd om aansluiting te vinden met de mogelijkheden zoals geldend ten tijde van het bestemmingsplan 'Landelijk gebied 2004'. Op deze wijze wordt ook weer aangesloten bij het feitelijk gebruik van het perceel en het gewenst gebruik, namelijk ten behoeve van een bedrijfsverzamelgebouw. Uitsluitend bedrijven met een maximale milieucategorie van 1 of 2 worden toelaatbaar. Om de verkeersaantrekkende werking van de uitbreiding te beperken zijn alleen bedrijven toegestaan met een in de Staat van Bedrijfsactiviteiten opgenomen 'indices 1' voor verkeer. Dit zijn bedrijven die een geringe verkeersaantrekkende werking hebben. Toetsing van de beoogde ontwikkeling aan alle wettelijke milieutechnische kaders is opgenomen in hoofdstuk 5.

Bij de vernieuwing van de bebouwing wijzigt de structuur van het perceel en de perceelafscheiding niet sterk van de huidige en voormalige situatie. Hiermee is de nieuwe structuur landschappelijk aanvaardbaar. De waterrand wordt wel iets gewijzigd. De nieuwe nog te construeren rand wordt zo vormgegeven dat er een mooie nieuwe natuurlijk ogende waterkant ontstaat. Aan de voorzijde wordt de bestaande sloot verbreed en afgewerkt met een flauw oplopend talud.

2.3 Conclusie

Zowel ruimtelijk als functioneel gezien is de ontwikkeling passend op deze locatie. Door middel van dit bestemmingsplan wordt daarnaast een ontstane omissie in bestemmingslegging ter hoogte van het betreffend perceel hersteld. Hierdoor wordt aangesloten bij het feitelijk en het gewenst gebruik van het perceel, namelijk ten behoeve van een bedrijfsverzamelgebouw.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

Dit hoofdstuk geeft het relevante, actuele ruimtelijk beleidskader weer en conclusies met betrekking tot de betekenis van het beleidskader voor het bestemmingsplan. Het specifieke, sectorale, beleid gericht op bepaalde (milieu)thema's komt in hoofdstuk 5 aan bod.

3.1 Rijksbeleid

Op rijksniveau zijn op ruimtelijk gebied de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) de meest bepalende beleidsdocumenten. Zo schetst het kabinet in de SVIR hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Maar het Rijk wil zo min mogelijk op stoel van provincies en gemeenten gaan zitten om dit streefbeeld te halen. Het uitgangspunt is dat provincies, regio's en gemeenten beter op de hoogte zijn van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Door provincies en gemeenten de ruimte te geven, kan het Rijk zich richten op het behartigen van ruimtelijke belangen die van nationale en internationale betekenis zijn. Voor de beoogde ontwikkeling op het terrein van de voormalige gemeentewerf, stelt het Rijk geen concrete beleidskaders. Het rijksbeleid staat de uitvoering van het plan zodoende niet in de weg. Enige restricties die vanuit het rijksbeleid zijn geformuleerd en die van invloed kunnen zijn op het plangebied is de 20 Ke-contour van Schiphol. In paragraaf 5.6 wordt nader ingegaan op de effecten van de ligging nabij Schiphol.

Figuur 3.1: Uitsnede PKB Schiphol: 20 Ke–contour

3.2 Provinciaal en regionaal beleid

3.2.1 Visie Ruimte en Mobiliteit

De structuurvisie 'Visie Ruimte en Mobiliteit' (hierna 'de Visie') speelt meer in op de structurele veranderingen in de samenleving, de economie en het milieu, waarvan de uitkomsten nog onzeker zijn. Daarom is er sprake van een combinatie van zowel flexibiliteit als duidelijkheid in de vorm van randvoorwaarden en kaders. De Visie is opgesteld vanuit de gedachte dat regels en kaders van de overheid nodig blijven, maar niet nodeloos mogen knellen. Het beleid voor ruimte en mobiliteit bevat daarom geen eindbeeld, maar wel ambities. Deze zijn verwoord in vier rode draden door het beleid voor ruimte en mobiliteit heen en strategische doelstellingen voor onderdelen.

De vier rode draden zijn:

• 1. beter benutten en opwaarderen van de bebouwde ruimte;
• 2. vergroten van de agglomeratiekracht;
• 3. verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit;
• 4. bevorderen van de transitie naar een water- en energie-efficiënte samenleving.

De ontwikkeling past binnen de rode draad 'Beter benutten en opwaarderen van de bebouwde ruimte'. Onder 'bebouwde ruimte' wordt het stelsel verstaan van de stedelijke agglomeratie, het systeem van kernen en linten en het logistiek-industrieel systeem. Tegelijkertijd is er het streven om de leefkwaliteit van die bebouwde ruimte te verbeteren. Verder blijven ook buiten de bebouwde ruimte nieuwe woon- en werklocaties mogelijk en wenselijk.

Bestaand stad- en dorpsgebied

Het projectgebied ligt niet in het bestaand stads- en dorpsgebied ('bebouwde ruimte') zoals aangewezen door de provincie. Dit is echter geen belemmering voor voorgenomen ontwikkeling, mede omdat de gronden reeds een bedrijfsbestemming hebben. Niet alle vraag naar wonen en werken kan en hoeft volgens de provincie opgevangen te worden binnen het bestaand stads- en dorpsgebied. Voor gebiedseigen ontwikkelingen hierbuiten, die de bestaande ruimtelijke kwaliteit in stand houden of verbeteren, beslist de gemeente voortaan zelf.

De gemeente Teylingen heeft aangegeven medewerking te kunnen verlenen aan de voorgenomen ontwikkeling. Omdat in de oorspronkelijke situatie zes bedrijfseenheden aanwezig waren ter hoogte van het perceel is een uitbreiding naar zeven bedrijfseenheden ruimtelijk acceptabel. De door de gemeente aangegeven randvoorwaarden (bijvoorbeeld de toelaatbaarheid van alleen bedrijven met een 'indices 1' voor verkeer) zijn geborgd in de regels van dit bestemmingsplan.

Regionale waterkering

Langs de zuidgrens van het plangebied is een regionale waterkering gelegen. Het plangebied ligt voor een klein deel binnen de beschermingszone van deze waterkering. Binnen deze zone gelden beperkingen voor bouwen en aanleggen om te voorkomen dat de stabiliteit, het profiel en/of de veiligheid wordt aangetast. De beoogde ontwikkeling is niet voorzien ter hoogte van deze regionale waterkering.

Bollenlandschap

Het plangebied is gelegen in het zogenaamde bollenlandschap. Kenmerkend is de afwisseling van kleurrijke bollenvelden (seizoensgebonden), verspreide bebouwing en begroeiing, vaarten en sloten. De kwaliteit en herkenbaarheid van dit landschap komen steeds verder onder druk door toenemende bedrijfsbebouwing en verstedelijking die niet geënt is op een samenhangende en herkenbare ruimtelijke structuur. Mede door intensivering van de bollenteelt raakt het gebied daarmee steeds verder versnipperd. Het zicht op de bollenvelden wordt door bebouwing steeds meer beperkt. Een ontwikkeling moet om deze reden bijdragen aan een samenhangende en herkenbare ruimtelijke structuur, op een logische plek in deze structuur liggen en toekomstbestendig zijn. Opgave hierbij is om de intensivering in de landbouw en de verstedelijking te koppelen aan een versterking van de landschappelijke structuur. Bij de vernieuwing van de bebouwing wijzigt de structuur van het perceel en de perceelafscheiding niet sterk van de huidige en voormalige situatie. Hiermee is de nieuwe structuur aanvaardbaar en inpasbaar in de omgeving.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling is in lijn met de Visie Ruimte en Mobiliteit.

3.2.2 Programma ruimte

Het Programma ruimte is parallel aan de Visie Ruimte en Mobiliteit, het Programma mobiliteit en de Verordening ruimte 2014 opgesteld. De Visie Ruimte en Mobiliteit bevat het strategische beleid. Het ruimtelijk-relevante, operationele beleid is opgenomen in het Programma ruimte, dat dezelfde vier rode draden hanteert als de Visie Ruimte en Mobiliteit.

Beter benutten bestaand stads- en dorpsgebied

Indien een gemeente een ruimtelijke ontwikkeling wil realiseren, moet de Ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen worden. De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 lid 2 Bro). Het Bro bepaalt dat voor onder meer ruimtelijke plannen die nieuwe woningen mogelijk maken, de treden van deze ladder doorlopen moeten worden. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. De provincie wil bevorderen dat de ladder op (sub)regionaal niveau wordt toegepast en dat samenwerkende gemeenten een gezamenlijk beeld ontwikkelen van de ontwikkelmogelijkheden binnen, maar ook buiten bestaand stads- en dorpsgebied. De gemeenten stemmen de geplande opgave met behulp van actuele regionale visies voor wonen, kantoren, bedrijventerreinen en detailhandel af met andere gemeenten in de regio.

Bedrijventerreinen

Het plangebied is in het Programma ruimte aangewezen als 'bedrijventerrein'. De provincie streeft naar een concurrerend vestigingsklimaat. Daarvoor dienen bedrijven voldoende passende ruimte tot hun beschikking te hebben om te kunnen ondernemen. Door afnemende vraag naar ruimte is het aanbod van bedrijventerreinen tot 2030 over het algemeen voldoende. Tegelijkertijd voldoet het bestaande aanbod niet altijd aan de gewenste kwaliteit. Een gerichte aanpak wordt gehanteerd waarbij kwaliteit centraal staat en ingezet wordt op het beter benutten van het bestaande aanbod van bedrijventerreinen. De beoogde ontwikkeling voorziet in een herontwikkeling ter hoogte van een bestaand bedrijventerrein waarbij kwaliteit wordt toegevoegd ten opzichte van de bestaande situatie, Hiermee wordt voldaan aan de uitgangspunten zoals opgenomen in het Programma ruimte.

Figuur 3.1 Uitsnede kaart 3: Strategie voor bedrijventerreinen (bron: provincie Zuid-Holland)

Conclusie

De beoogde ontwikkeling is in lijn met het Programma ruimte.

3.2.3 Verordening ruimte 2014

De Verordening ruimte 2014 is vastgesteld in samenhang met de Visie Ruimte en Mobiliteit en het Programma ruimte. De visie bevat de hoofdzaken van het ruimtelijk beleid en het mobiliteitsbeleid van de provincie Zuid-Holland. Het ruimtelijk beleid is uitgewerkt in het Programma ruimte. De verordening is vastgesteld met het oogmerk van doorwerking van een deel van het ruimtelijk beleid en bevat daarom regels voor bestemmingsplannen en daarmee gelijkgestelde ruimtelijke plannen.

De verordening bevat regels ten aanzien van een aantal belangrijke ruimtelijke onderwerpen, zoals kantoren, bedrijventerreinen, glastuinbouw- en bollenteeltgebied, archeologie en provinciale vaarwegen. Ten aanzien van nieuwe stedelijke ontwikkelingen is opgenomen dat deze getoetst moeten worden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking, wat hieronder nader wordt toegelicht.

Ladder voor duurzame verstedelijking
De verordening schrijft voor dat stedelijke ontwikkelingen primair plaatsvinden binnen het bestaand stads- en dorpsgebied. Alleen als binnen bestaand stads- en dorpsgebied geen ruimte is voor een specifieke stedelijke ontwikkeling kan een nieuwe uitleglocatie buiten bestaand stads- en dorpsgebied in gebruik worden genomen. De Ladder voor duurzame verstedelijking, zoals opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), is hierbij van toepassing. De provincie heeft de Ladder voor duurzame verstedelijking ook opgenomen in de verordening, om het provinciaal belang bij toepassing van deze ladder te benadrukken. Dit biedt de provincie de mogelijkheid om enkele begrippen, die voor meerdere uitleg vatbaar zijn, te verduidelijken voor de specifieke Zuid-Hollandse situatie.

Om deze herbouw mogelijk te maken, wordt nog een gedeelte van de aanwezige bebouwing gesloopt. Door de herbouw wordt circa 200 m2 extra bebouwd ten opzichte van de huidige situatie. Deze uitbreiding bedraagt circa 6% en sluit aan bij de algemene afwijkingsmogelijkheden zoals opgenomen in het bestemmingsplan Buitengebied Teylingen (artikel 75.1). Omdat er reeds een ruim bouwvlak op het perceel aanwezig is en deze voor de herbouw aan de zuidzijde vergroot wordt, is om de maximale te bebouwen oppervlakte te beperken, een maximaal te bebouwen oppervlakte opgenomen in dit bestemmingsplan van 3.650 m2. Omdat voor wat betreft bestemmingslegging weer aangesloten wordt bij de feitelijke en gewenste juridisch-planologische mogelijkheden voor dit perceel is er geen sprake van een stedelijke ontwikkeling die getoetst moet worden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Bollenteeltgebied

De verordening schrijft voor dat bestemmingsplannen voor gronden binnen het bollenteeltgebied primair bollenteeltbedrijven, bestaande gemengde bollenteelt- en glastuinbouwbedrijven, bestaande stekbedrijven alsmede de daarbij behorende voorzieningen toe moet laten. In afwijking hiervan zijn bestaande rechtmatig aanwezige bebouwing of functies toegelaten, alsmede een beperkte uitbreiding daarvan of wijziging naar een andere functie, mits aangetoond is dat geen onevenredige aantasting plaatsvindt van de omvang en de bruikbaarheid van het bollenteeltgebied.

In de huidige situatie worden de nog aanwezige bedrijfseenheden verhuurd. De huurders bestaan uit een groothandel/opslag en reparatie van witgoed, een groothandel/opslag van woonaccessoires en een verwarmings- en loodgietersbedrijf. Deze huurders waren echter reeds aanwezig voordat het bestemmingsplan 'Buitengebied Teylingen' in 2015 werd vastgesteld. In het voorgaande bestemmingsplan, 'Landelijk gebied 2004' had het perceel de bestemming 'Niet - agrarisch bedrijf', met aanduidingen die de aanwezigheid van een aannemers- of bouwbedrijf, opslag, groothandel en kantoor toe stonden. Met de overgang naar het bestemmingsplan 'Buitengebied Teylingen' is het perceel niet juist herbestemd. Deze bedrijven zijn dus rechtmatig (op basis van het overgangsrecht) aanwezig. Een beperkte uitbreiding van deze functie is toelaatbaar. Omdat er feitelijk slechts één bedrijfseenheid wordt toegevoegd, is hier sprake van een beperkte uitbreiding. Deze uitbreiding vindt plaats richting de Van den Berch van Heemstedeweg en heeft daardoor geen aantasting van de omvang en de bruikbaarheid van het bollenteeltgebied tot gevolg.

Regionale waterkering

De aanwezige regionale waterkering is conform de vereisten van de Verordening ruimte 2014 als zodanig bestemd.

3.2.4 Regionale Structuurvisie 2020 Holland Rijnland

De regio Holland Rijnland is een samenwerkingsverband van 15 gemeenten: Alphen aan den Rijn, Hillegom, Kaag en Braassem, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Lisse, Nieuwkoop, Noordwijk, Noordwijkerhout, Oegstgeest, Rijnwoude, Teylingen, Voorschoten en Zoeterwoude. De regio ligt midden in de Randstad en telt ruim 500.000 inwoners. De deelnemende gemeenten werken samen aan ontwikkelingen op het gebied van wonen, werken, natuur en landschap, verkeer en vervoer, samenleving en welzijn. Een goede balans tussen gebiedsontwikkeling en behoud van het oorspronkelijke karakter van de regio zijn daarbij het streven. In juni 2009 heeft het Algemeen Bestuur van de regio de Regionale Structuurvisie 2020 Holland Rijnland vastgesteld. In 2012 is ingestemd met de eerste partiële herziening van de visie.

De gemeenten hebben de visie ontwikkeld om gezamenlijk te werken aan de toekomst van de regio. De regio wil op de scharnierplek tussen de Noord- en Zuidvleugel van de Randstad een gebied zijn waar wordt gewerkt aan kwaliteit en waar het goed wonen, werken en recreëren is, met een uitstraling die verder gaat dan de regio- of landsgrenzen. In de Regionale Structuurvisie van Holland Rijnland wordt inzicht gegeven in de ruimtelijke ontwikkelingen tot 2020 (met een doorkijk naar 2030).

De Regionale Structuurvisie heeft als uitgangspunt dat ruimtelijke mogelijkheden voor bedrijven(terreinen) in de eerste plaats gevonden moeten worden door herstructurering van bestaande (bedrijven)terreinen. Holland Rijnland kiest ervoor om bij de ontwikkeling van infrastructuur, woningbouw en bedrijven rekening te houden met natuurlijke en cultuurhistorische aspecten. De stelregel is niet ‘groei door meer ruimtebeslag’, maar ‘groei door slim, intensief, meervoudig en duurzaam gebruik van de ruimte’. Betere benutting van bestaande locaties heeft prioriteit. Omdat de beoogde ontwikkeling voorziet in herbouw en betere benutting van de gronden ter plaatse van een bestaande bedrijfslocatie, is de ontwikkeling passend binnen de uitgangspunten zoals opgenomen in de Regionale Structuurvisie.

3.2.5 Intergemeentelijke structuurvisie Duin- en Bollenstreek 2016

In 2009 is de Intergemeentelijke structuurvisie opgesteld. Deze kan worden gezien als een deeluitwerking van de Regionale Structuurvisie (RSV). In tegenstelling tot de RSV heeft de ISG voor de Duin- en Bollenstreek voor de betreffende gemeenten wel een zelfbindend karakter. De greenportgemeenten hebben gezamenlijk de Greenport Ontwikkelingsmaatschappij (GOM) opgericht die zich vanuit deze intergemeentelijke structuurvisie richt op herstructurering en revitalisering van de Greenport Duin- en Bollenstreek. In 2014 en 2015 is deze visie geëvalueerd. Op grond van het gewijzigde ruimtelijk beleid van de provincie en het vervallen van de contouren zijn in de Intergemeentelijke structuurvisie Duin- en Bollenstreek 2016 tevens de ontwikkellocaties uit het Afsprakenkader Vitale Greenport opgenomen en het werkingsgebied van de Greenport Ontwikkelingsmaatschappij (GOM) en de begrenzing van het stedelijk gebied van de Greenport gedefinieerd.

Naast behoud van het areaal bollengrond, ruimte voor glastuinbouw en grootschalige veehouderijen wordt door de Greenport ingezet op herstructurering (van bedrijventerreinen) in combinatie met landschapsverbetering. Verdere verrommeling van het landschap wordt op deze wijze voorkomen en de voor de regio noodzakelijke bedrijfslocaties kunnen worden behouden. Voor een evenwichtige en gezonde ontwikkeling van de Greenport is het namelijk van belang dat de werkgelegenheid zich in voldoende mate blijft ontwikkelen. Omdat de beoogde ontwikkeling voorziet in herbouw en betere benutting van de gronden ter plaatse van een bestaande bedrijfslocatie, is de ontwikkeling passend binnen de uitgangspunten zoals opgenomen in Intergemeentelijke structuurvisie.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie Teylingen 2030 (2015)

In deze structuurvisie zet de gemeente op een integrale wijze de ruimtelijke hoofdlijnen uit tot 2030. Samen met bewoners, bedrijven, organisaties en regionale partners wil de gemeente werken aan een duurzame bloeiende gemeente, waaraan iedereen meedoet.

De leidende principes voor de structuurvisie zijn:

• 1. Teylingen kiest voor een duurzame ontwikkeling van de gemeente;
• 2. Teylingen versterkt de ruimtelijke kwaliteit van de drie kernen en het buitengebied;
• 3. Teylingen verbetert de sociaal-economische vitaliteit in de drie kernen en het buitengebied;
• 4. Teylingen zet zich in voor een vitale Greenport Duin- en Bollenstreek;
• 5. Ambities en keuzes stemt de gemeente steeds zo goed mogelijk af in regionaal verband, zodat het beleid elkaar versterkt.

Het plangebied is in de structuurvisie aangewezen als 'bollenteeltgebied, herstructurering, innovatie, landschapsverbetering'. Gestreefd wordt naar een sociaal-economisch vitale gemeente. Vanuit gemeentelijk oogpunt wordt ingezet op herstructurering, intensivering en transformatie van bestaande bedrijfslocaties. Uitgangspunt is daarbij om meer ruimte te bieden voor functiemenging (wonen en werken) als dat milieutechnisch aanvaardbaar is. Voorliggende ontwikkeling voorziet in herontwikkeling van bestaande bedrijfsgronden en daarmee behoud van een functiemenging langs de Van den Berch van Heemstedeweg.

Figuur 3.2 Uitsnede structuurvisie met plangebied in rood

3.3.2 Economisch beleidsplan Teylingen 2020

Het economisch beleidsplan bestaat uit een centraal, overkoepelend beleidsrapport op hoofdlijnen en een aantal bijlagen die meer de diepte ingaan. De ambities zijn samengevat in vier pijlers, te weten:

• proactief economisch beleid voor vitaliteit en kwaliteit,
• benutten strategische locatie en aanjagen werkgelegenheid,
• regionale samenwerking en afstemming
• duurzame ontwikkeling en groene uitstraling.

Gefundeerd op deze vier pijlers is een toekomstperspectief voor 2020 geschetst. Vervolgens zijn op basis van deze vier pijlers de vijf economische hoofdsectoren in Teylingen doorgelicht.

De kern van het beleid voor bedrijfslocaties in Teylingen is behoud en optimale benutting van bestaande terreinen door intensief ruimtegebruik. Bij revitalisering dient het principe van duurzaamheid voorop te staan en dient er intensiever, hoger en dieper gebouwd te worden. Grootschalige ontwikkeling op het gebied van bedrijvigheid dienen afgestemd te worden met de regio Holland Rijnland en de Greenport Ontwikkelingsmaatschappij (GOM). Omdat de beoogde ontwikkeling voorziet in herontwikkeling van een bestaande bedrijfslocatie en er slechts sprake is van een kleinschalige ontwikkeling, past het planvoornemen binnen de kaders zoals vastgelegd in het economisch beleidsplan.

3.4 Conclusie

De uitgangspunten zoals vastgelegd in de diverse beleidslijnen op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau vormen geen belemmering voor voorgenomen ontwikkeling.

Hoofdstuk 4 Juridische planbeschrijving

In dit hoofdstuk wordt een toelichting gegeven op de planvorm voor het bestemmingsplan. Tevens wordt uiteengezet welke gedachten aan de juridische regeling ten grondslag liggen en welke regeling wordt voorgesteld.

4.1 Planvorm

Dit bestemmingsplan vormt het juridische kader waarbinnen in dit plangebied de beoogde nieuwe ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt. Deze ontwikkeling is gericht op het wijzigen van het juridisch-planologisch kader om de herbouw van de bedrijfseenheden mogelijk te maken waarbij 1 bedrijfseenheid wordt toegevoegd. Daarnaast worden door dit bestemmingsplan de gebruiksmogelijkheden van het perceel gewijzigd om aansluiting te vinden met de mogelijkheden zoals geldend ten tijde van het bestemmingsplan 'Landelijk gebied 2004'. Op deze wijze wordt ook weer aangesloten bij het feitelijk gebruik van het perceel en het gewenst gebruik, namelijk ten behoeve van een bedrijfsverzamelgebouw. Uitsluitend bedrijven met een maximale milieucategorie van 1 of 2 worden toelaatbaar. Een tweede voorwaarde die gekoppeld is aan de milieucategorie is de verkeersaantrekkende werking. Om de verkeersaantrekkende werking van de uitbreiding te beperken zijn alleen bedrijven toegestaan met een in de Staat van Bedrijfsactiviteiten opgenomen 'indices 1' voor verkeer. Dit zijn bedrijven die een geringe verkeersaantrekkende werking hebben.

4.2 Verbeelding

Wettelijke vereisten

De Wro bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar moeten zijn. Hierbij vormt de inhoud van de digitale versie de beslissende versie. De digitalisering brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) bindende afspraken waarmee bij het maken van bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden. De SVBP kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de planregels en het renvooi.

Verbeelding en regels

Uitgangspunt is dat de digitale verbeelding zoveel mogelijk informatie geeft over de in acht te nemen maten en volumes. De regels geven duidelijkheid over de bestemmingsomschrijving, de bouwregels en de specifieke gebruiksregels.

Bestemmingsvlak en bouwvlak

Elke bestemming bestaat doorgaans uit twee vlakken: een bestemmingsvlak en een bouwvlak. Het bestemmingsvlak geeft aan waar een bepaald gebruik toegestaan is. Het bouwvlak is een gebied dat op de plankaart is aangeven waarvoor de mogelijkheden om gebouwen te bouwen in de regels zijn aangegeven. Bouwvlakken worden op de plankaart voorzien van aanduidingen die betrekking hebben op de maatvoering.

Functieaanduidingen

Op de verbeelding is gebruikgemaakt van functieaanduidingen ten behoeve van de toegestane bedrijfsverzamelgebouwen en ten behoeve van de dubbelbestemming Waarde - Archeologie.

Maatvoeringsaanduidingen

Op de verbeelding is gebruikgemaakt van maatvoeringsaanduidingen die betrekking hebben op afmetingen ten aanzien van het bouwen. Op de verbeelding is sprake van een maatvoeringsaanduiding ten behoeve van de het maximaal te bebouwen oppervlak.

4.3 Uitleg van de planregels

4.3.1 Opbouw van de planregels

De regels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende onderdelen:

• 1. inleidende regels;
• 2. bestemmingsregels;
• 3. algemene regels;
• 4. overgangs- en slotregels.

4.3.2 Inleidende regels

In de inleidende regels zijn de begrippen en wijze van meten opgenomen.

Artikel 1 Begrippen

Dit artikel definieert de begrippen die in het bestemmingsplan worden gebruikt. Dit wordt gedaan om interpretatieverschillen te voorkomen.

Artikel 2 Wijze van meten

Dit artikel geeft aan hoe de lengte, de breedte, de hoogte, de diepte en de oppervlakte en dergelijke van gronden en bouwwerken wordt gemeten of berekend. Alle begrippen waarin maten en waarden voorkomen worden in dit artikel verklaard.

4.3.3 Bestemmingsregels

In het hoofdstuk bestemmingsregels zijn alle bestemmingen opgenomen met de daarbij behorende bestemmingsomschrijving.

 

Artikel 3 Bedrijf

Het gehele perceel is bestemd als Bedrijf, met ter hoogte van het bouwvlak de aanduiding 'bedrijfsverzamelgebouw'. In de regels van dit bestemmingsplan is vastgesteld dat uitsluitend bedrijven toelaatbaar zijn met een milieucategorie 1 of 2 uit de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Om de verkeersaantrekkende werking van de uitbreiding te beperken, zijn aanvullend alleen bedrijven toelaatbaar met een 'indices 1' voor verkeer. Uitsluitend niet-zelfstandige kantoren zijn toegestaan.

Bedrijfsgebouwen (evenals fietsenstallingen en andere voor de bedrijfsvoering benodigde gebouwen met uitzondering van kassen en bedrijfswoningen) mogen binnen het bouwvlak gerealiseerd worden tot een maximum te bebouwen oppervlakte van 3.650 m2, met een goot- en bouwhoogte van 8,5 meter.

Artikel 4 Waarde - Archeologie

In de gronden van het plangebied is er kans op archeologische sporen. Om deze waarde te waarborgen is bestemming 'Waarde - Archeologie' opgenomen. De bestemming Waarde - Archeologie fungeert als dubbelbestemming. Bouwwerken op gronden met samenvallende bestemmingen kunnen weliswaar worden gerealiseerd, maar dan met inachtneming van de in de planregels opgenomen voorwaarden. Is er blijkens onderzoek geen sprake van archeologische waarden, dan kunnen de werken en bouwwerken met afwijking worden gerealiseerd. In het kader van de bescherming van de archeologische waarden is voor een aantal werken, niet zijnde bouwwerken, en werkzaamheden een aanlegverbod opgenomen.

Op de gronden waar reeds archeologisch onderzoek is uitgevoerd (zie Bijlage 3) is de dubbelbestemming verwijderd.

Artikel 5 Waterstaat - Waterkering

Deze bestemming is toegekend aan de regionale waterkeringen gelegen in het zuiden van het plangebied. Deze gronden hebben een waterkerende functie of zijn van invloed op de waterkering. Er is sprake van samenvallende bestemmingen, waarbij de met 'Waterstaat - Waterkering' samenvallende bestemmingen ondergeschikt zijn. Dit uitgangspunt is vertaald in de betreffende bouwregels. Langs de bestemming 'Waterstaat - Waterkering' zijn beschermingszones aanwezig waarop de Keur van het Hoogheemraadschap van Rijnland van toepassing is. Voor het uitvoeren van werkzaamheden binnen de bestemming 'Waterstaat - Waterkering' en in de beschermingszones is een omgevingsvergunning vereist.

4.3.4 Algemene regels

In de algemene regels zijn de antidubbeltelregel en de algemene afwijkings- en wijzigingsregels opgenomen. Tevens is het parkeren op eigen terrein geborgd.

Artikel 6 Anti-dubbeltelregel

Dit artikel bevat een algemene regeling waarmee kan worden voorkomen dat er in feite meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd.

Artikel 7 Algemene bouwregels

Om te voorkomen kleine ontwikkelingen leiden tot het volgen van aparte procedures, is in dit lid opgenomen dat voor bepaalde ontwikkelingen de bouwgrenzen overschreden mogen worden.

Artikel 8 Algemene afwijkingsregels

In dit artikel wordt aangegeven in hoeverre afgeweken kan worden voor geringe afwijkingen van de bouwregels (maatvoering), voor zover al niet elders in de planregels in afwijkingen is voorzien. Overigens bestaat er een aantal bouwwerken dat los van het bestemmingsplan gebouwd kan worden en waarvoor een algemene bevoegdheid tot afwijken (zoals voorheen te doen gebruikelijk) geen zin meer heeft. Het betreft hier zogenaamde vergunningvrij bouwen.

Artikel 9 Algemene wijzigingsregels

In dit artikel is opgenomen dat burgemeester en wethouders bevoegd zijn de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen.

Artikel 10 Overige regels

Indien wordt verwezen naar andere (wettelijke) regelingen dan is in dit artikel bepaald dat deze dienen te worden gelezen als op het tijdstip van de vaststelling van het plan. Tevens is in dit artikel bepaald dat het plan moet voorzien in voldoende parkeerplaatsen.

4.3.5 Overgangs- en slotregels

Artikel 11 Overgangsrecht

In artikel 3.2.1 van het Bro zijn standaardregels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik. Deze maken onderdeel uit van dit bestemmingsplan.

Artikel 12 Slotregel

In de slotregel is aangegeven onder welke naam de regels kunnen worden aangeduid.

Hoofdstuk 5 Milieuonderzoek

5.1 Onderzoeksplicht vanwege mer-wetgeving

Beleid en normstelling

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

Onderzoek en conclusie
Volgens het Besluit m.e.r. geldt dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject mer-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling valt ruim onder deze drempelwaarden. Ook heeft het planvoornemen geen belangrijke negatieve gevolgen voor nabijgelegen Natura 2000-gebied Kennemerland-Zuid zoals blijkt uit paragraaf 5.11. Op grond van de Wet natuurbescherming is om deze reden geen milieueffectrapportage noodzakelijk. Daarnaast blijkt uit de volgende paragrafen dat geen belangrijke nadelige milieugevolgen optreden. Voor het bestemmingsplan is dan ook geen mer-procedure of mer-beoordelingsprocedure noodzakelijk.

5.2 Verkeer

Onderzoek

Ontsluitingsstructuur

Het plangebied is gelegen aan de Van den Berch van Heemstedeweg. De Van den Berch van Heemstedeweg is een erftoegangsweg (type I) buiten de bebouwde kom waar een maximumsnelheid geldt van 60 km/u. De Van den Berch van Heemstedeweg verbindt, samen met de Engelselaan, de kernen van Voorhout en Sassenheim. Langs de Van den Berch van Heemstedeweg zijn fietssuggestiestroken aanwezig. Op circa 800 meter loopafstand van het plangebied is een bushalte gelegen. Vanaf deze locatie is een busverbinding richting Hillegom, Leiden en Nieuw-Vennep.

Verkeersgeneratie en -afwikkeling

In het plangebied wordt circa 200 m² bedrijfsvloeroppervlakte (bvo) meer mogelijk gemaakt dan in de voormalige situatie vóór de brand aanwezig was. Om de verkeersgeneratie te berekenen wordt aangesloten bij de kencijfers uit CROW publicatie 317 (kencijfers parkeren en verkeersgeneratie). Op basis van de adressendichtheid heeft de gemeente Teylingen een matig stedelijk karakter. De ontwikkeling is daarbij gelegen in het buitengebied.

Binnen de bandbreedte van het kencijfer wordt het gemiddelde genomen op basis van gemiddeld autobezit (ten opzichte van het landelijk gemiddelde). Voor de functie van wordt aangesloten bij de categorie werken 'arbeidsextensief/bezoekersextensief'. Dit betreft bedrijven zoals loodsen, opslaggebouwen en transportbedrijven. Dit soort functies zijn nu aanwezig in de overgebleven bedrijfsbebouwing zoals aangegeven in paragraaf 5.4 en zullen zich in de toekomst ook vestigen in de nieuwe bedrijfsunits. De verkeersgeneratie per 100 m² bvo bedraagt 4,8 motorvoertuigen per etmaal (mvt/etmaal). De verkeersgeneratie voor de extra 200 m² bedraagt daarmee circa 10 mvt/etmaal. De verkeerstoename op de Van den Berch van Heemstedeweg is dusdanig beperkt dat deze op gaat in de dagelijkse fluctuatie van het verkeer.

Parkeren

De parkeerbehoefte van de nieuwe functies is bepaald aan de hand van de parkeernota Teylingen (2014). Voor een arbeidsextensieve/bezoekersextensieve functie geldt een parkeernorm van 0,9 parkeerplaats per 100 m2 bvo. Op dit moment zijn 39 parkeerplaatsen op het eigen terrein aanwezig. De bestaande bedrijfsbebouwing (zonder de afgebrande en nog te slopen delen van het pand) heeft een omvang van 1.861 m2. Door herbouw van de afgebrande en nog te slopen units komt er per saldo 2.067 m2 aan bebouwing bij (waarvan circa 200 m2 meer dan voor de brand en sloop). In totaal betreft de bedrijfsoppervlakte na realisatie van de ontwikkeling 3.928 m2 (inclusief m2 bvo op de verdiepingen). De parkeerbehoefte komt daarmee op 36 parkeerplaatsen. De parkeerbehoefte als gevolg van de uitbreiding kan daarmee ruimschoots opgevangen worden op het eigen terrein. Ter borging van voldoende parkeerplaatsen is in artikel 10.2 van de regels een parkeerregeling opgenomen.

Conclusie

Het plangebied is goed bereikbaar voor de diverse modaliteiten. De verkeersgeneratie als gevolg van de uitbreiding is dusdanig beperkt dat deze op zal gaan in de dagelijkse fluctuatie van het verkeer. De parkeerbehoefte kan opgevangen worden op het eigen terrein. De aspecten verkeer en parkeren staan de ontwikkeling niet in de weg.

5.3 Bedrijven en milieuzonering

Beleid en normstelling
In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de realisatie van woningen nabij bedrijven en of visa versa:

• een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd ter plaatse van de woningen;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de eventueel in de omgeving aanwezige bedrijven/inrichtingen.

Om in dit bestemmingsplan de belangenafweging tussen een goed woon- en leefklimaat en de bedrijfsvoering goed te kunnen uitvoeren wordt voor dit plan gebruik gemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze uitgave is een lijst opgenomen met allerhande activiteiten en bijbehorende richtafstanden die gehanteerd worden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Naarmate de milieubelasting van de activiteiten groter is, wordt uitgegaan van een grotere richtafstand. In geval van een omgevingstype 'gemengd gebied' mag worden uitgegaan van een kleinere richtafstand. De richtafstanden vormen een eerste indicatie van de aanvaardbaarheid in de situatie dat gevoelige functies in de nabijheid van milieubelastende activiteiten worden gesitueerd. Bouwen binnen de richtafstanden is eveneens aanvaardbaar, indien uit onderzoek blijkt dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening waarbij milieuhinder voorkomen wordt.

Onderzoek
Aan de Van den Berch van Heemstedeweg zijn afwisselend bedrijven zoals een dierenpension (van den Berch van Heemstedeweg 17) en woningen aanwezig. Daarnaast wordt het plangebied omgeven door tuinbouwbedrijven (Frank van Borselenlaan 3 en Berch van den Heemstedeweg 19). Er is dan ook sprake van een gemengd gebied. De huurders bestaan in de huidige situatie uit onderstaande bedrijven. Deze bedrijven vallen overeenkomstig de VNG-publicatie onder milieucategorie 2 (tabel 5.1).

Bedrijf	Hoofdomschrijving	Milieucategorie
Mamux BV h.o.d.n. BBLogix	Opslaggebouwen. Het betreft een opslagruimte en logistiek voor het verzenden van verhuurd witgoed voor het bedrijf Meo Lease B.V. Op zeer kleine schaal vindt er proefdraaien en reparaties plaats van ingenomen witgoed uit de verhuur.	2
Pine-Apple	Overige groothandel (bedrijfsmeubels, emballage, vakbenodigdheden e.d.) Het betreft op- en overslag van kerstartikelen en huishoudelijke apparatuur.	2
Pro image groep B.V.	Overige zakelijke dienstverlening: kantoren	1
BB Logix	Opslaggebouwen (verhuur opslagruimte). Het bedrijf betreft een opslag en bezorgen van witgoed (wasmachines, wasdrogers, koelkasten, vaatwassers. BB Logix bestaat uit een opslaggedeelte, kantoor, kleine kantine en een ruimte waar kleine reparaties worden uitgevoerd.	2

Tabel 5.1. Huidige huurders van bedrijfseenheden plangebied

De beoogde ontwikkeling omvat de herbouw van enkele afgebrande bedrijfspanden. Daarnaast wordt één extra bedrijfseenheid gebouwd. Deze bedrijfseenheid komt dichterbij de bestaande woningen te liggen (figuur 2.2). Ter plaatse van het gehele plangebied zal maximaal milieucategorie 2 worden toegestaan. Hiervoor geldt een richtafstand van 10 meter ten opzichte van een gemengd gebied, gemeten vanaf de rand van de inrit. De dichtstbijzijnde woning (van den Berch van Heemstedeweg 27) is op circa 10 meter afstand gelegen.

Met betrekking tot het aspect geluid veroorzaken bedrijven tot milieucategorie 2 doorgaans geen geluidsoverlast op enkele verkeersbewegingen na. Om de verkeersaantrekkende werking verder te beperken worden alleen bedrijven toegestaan met verkeersindex 1. Zoals ook aangetoond in het akoestisch onderzoek bijgevoegd in Bijlage 1 blijkt uit de rekenresultaten dat voor wat betreft het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau en het maximaal geluidniveau voldaan kan worden aan de gestelde richtwaarden. Ter plaatse van de omliggende woningen zal dan ook sprake zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat ter plaatse van de omliggende woningen sprake zal zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en dat de bedrijven ter plaatse van het plangebied niet worden belemmerd in hun bedrijfsvoering.

5.4 Externe veiligheid

Beleid en normstelling
Bij ruimtelijke plannen dient voor externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over weg, spoor of water en door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Risicorelevante inrichtingen
Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Het doel van het besluit is de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Op basis van het Bevi geldt voor het PR een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet aan deze normen worden voldaan, ongeacht of het een bestaande of nieuwe situatie betreft. Het Bevi bevat geen norm voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied van de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde.

Vervoer van gevaarlijke stoffen
Per 1 april 2015 is het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Basisnet in werking getreden. Het Bevt vormt de wet- en regelgeving, de concrete uitwerking volgt in het Basisnet. Met het inwerking treden van het Bevt vervalt de circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen. Het Basisnet beoogt voor de lange termijn (2020, met uitloop naar 2040) duidelijkheid te bieden over het maximale aantal transporten van, en de bijbehorende maximale risico's die het transport van gevaarlijke stoffen mag veroorzaken. Het Basisnet is onderverdeeld in drie onderdelen: Basisnet Spoor, Basisnet Weg en Basisnet Water.

Het Bevt en het bijbehorende Basisnet maakt bij het PR onderscheid in bestaande en nieuwe situaties. Voor bestaande situaties geldt een grenswaarde voor het PR van 10-5 per jaar ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en een streefwaarde van 10-6 per jaar. Voor nieuwe situaties geldt de 10-6 waarde als grenswaarde voor kwetsbare objecten, en als richtwaarde bij beperkt kwetsbare objecten. In het Basisnet Weg en het Basisnet Water zijn veiligheidsafstanden (PR 10-6 contour) opgenomen vanaf het midden van de transportroute. Tevens worden in het Basisnet de plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Hiermee wordt geanticipeerd op de beperkingen voor ruimtelijke ontwikkelingen die samenhangen met deze plasbrandaandachtsgebieden. Het Basisnet vermeldt dat op een afstand van 200 meter vanaf de rand van het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik.

Buisleidingen
Per 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) in werking getreden. In dat Besluit wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op advies van de minister wordt bij de toetsing van externe veiligheidsrisico's van buisleidingen al enkele jaren rekening gehouden met deze risicobenadering. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het plaatsgebonden risico en de hoogte van het groepsrisico als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Onderzoek en conclusie
Overeenkomstig de professionele risicokaart waarin relevante risicobronnen getoond worden, zijn in en nabij het plangebied geen risicovolle inrichtingen gelegen. Daarnaast vindt in de directe omgeving van het plangebied geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over de weg, het spoor, het water of door buisleidingen. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

5.5 Kabels en leidingen

Circa 240 meter ten zuidoosten van het plangebied is een hoogspanningsleiding (150 kV) gelegen. In de omgeving van hoogspanningsverbindingen dient rekening te worden gehouden met de 'indicatieve zone' waarbinnen sprake kan zijn van verhoogde magneetvelden. Voor de betreffende verbinding bedraagt de indicatieve zone 80 meter aan weerszijden. Het plangebied ligt dan ook buiten deze zone. In en nabij het plangebied zijn verder geen planologisch relevante leidingen, straalpaden of telecomverbindingen aanwezig. Er wordt derhalve geconcludeerd dat het aspect kabels en leidingen geen belemmering oplevert voor de uitvoering van het plan.

5.6 Schiphol

Beleid en normstelling
Luchthavenindelingbesluit
Het rijksbeleid ten aanzien van de toekomstige ontwikkeling van Schiphol is geformuleerd in de Wet tot wijziging van de Wet Luchtvaart die op 20 februari 2003 in werking is getreden (verder gewijzigde Wet Luchtvaart genoemd). De gewijzigde Wet Luchtvaart is gericht op het tot stand brengen van een wettelijke grondslag voor het nieuwe regime voor de luchthaven Schiphol. Deze wet vormt de grondslag voor twee uitvoeringsbesluiten: het Luchthavenverkeerbesluit en het Luchthavenindelingbesluit (Lib). Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen dienen in overeenstemming te zijn met het Lib.

De ruimtelijke consequenties van de gewijzigde Wet Luchtvaart worden weergegeven in het Luchthavenindelingbesluit. In dit Besluit wordt een beperkingengebied aangegeven. Hierin worden beperkingengebieden ten aanzien van Schiphol weergegeven met betrekking tot externe veiligheid, geluidsbelasting, hoogtebeperkingen en vogelaantrekkende werking.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte
In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte wordt aangegeven dat Schiphol tot 2030 ruimte nodig heeft om uit te ontwikkelen. Derhalve is op een 20 Ke-contour opgenomen. Binnen deze contouren mogen geen nieuwe uitleglocaties worden ontwikkeld. Herstructurering en intensivering in bestaand gebouwd gebied zijn binnen de 20 Ke-contour nu en in de toekomst wel mogelijk. Revitalisering, herstructurering en transformatie van bestaande woon- en werkgebieden is volgens de Structuurvisie cruciaal om de gestelde ruimtelijke doelen te kunnen bereiken.

Onderzoek en conclusie
Uit de overzichtskaarten bij het Lib blijkt dat het plangebied buiten het beperkingsgebied valt. Ook is het plangebied niet gelegen binnen de 20 Ke-contour. Geconcludeerd wordt dat de ligging nabij Schiphol de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg staat.

5.7 Luchtkwaliteit

Beleid en normstelling
In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, artikel 5.2 van de Wet milieubeheer (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk). De Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in de volgende tabel weergegeven.

stof	toetsing van	grenswaarde	geldig
stikstofdioxide (NO2)	jaargemiddelde concentratie	60 µg/m³	2010 tot en met 2014
	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³	vanaf 2015
fijn stof (PM10)	jaargemiddelde concentratie	40µg/m³	vanaf 11 juni 2011
	24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg/m³	vanaf 11 juni 2011
fijn stof (PM2,5)	jaargemiddelde concentratie	25 µg/m³	vanaf 1 januari 2015

Tabel 5.2. Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate (nibm)

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden twee situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m² bij één ontsluitingsweg en 200.000 m² bij twee ontsluitingswegen.

Onderzoek
De ontwikkeling voorziet in de realisatie van één extra bedrijfseenheid en is daarmee dusdanig gering dat dit ten opzichte van de huidige situatie voor een beperkte verkeersaantrekkende werking zorgt. Het effect op de luchtkwaliteit bedraagt in geen geval meer dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarden voor PM10 en NO2. Op het plan is daarom het besluit nibm van toepassing. Een toetsing aan de grenswaarden kan achterwege blijven.

Uit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening dient afgewogen te worden of het aanvaardbaar is om het project op deze locatie te realiseren. Om inzicht te geven in de mate van blootstelling aan luchtverontreiniging wordt gebruik gemaakt van de, door het ministerie van Infrastructuur en Milieu, beschikbaar gestelde digitale monitoringstool, de NSL-monitoringstool 2016 die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in 2015 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs de Van den Berch van Heemstedeweg ruimschoots onder de grenswaarden lagen.

Conclusie
Er wordt geconcludeerd dat het aspect luchtkwaliteit de ontwikkeling niet in de weg staat.

5.8 Bodem

Beleid en normstelling
Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Ten behoeve van ruimtelijke plannen dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, te worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

Onderzoek en conclusie

Ter hoogte van de beoogde ontwikkeling is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (bijlage 2). Uit dit onderzoek blijkt dat op basis van gegevens uit de bodemkwaliteitskaart van de gemeente Teylingen blijkt dat licht verhoogde achtergrondgehaltes voor diverse parameters verwacht kunnen worden ter hoogte van het plangebied. In de grond zijn zintuiglijk geen bijmengingen met bodemvreemde materialen waargenomen. Op het maaiveld en in het opgeboorde bodemmateriaal zijn daarnaast zintuiglijk geen asbestverdachte materialen waargenomen.

Uit boringen blijkt dat de bovengrond plaatselijk licht verontreinigd is met kwik en lood en niet is verontreinigd met de overige onderzochte zware metalen, PAK, PCB’s en minerale olie. Naar aanleiding van de aangetroffen overschrijding van de interventiewaarde voor lood is mengmonster MM02 uitgesplitst en zijn de betreffende deelmonsters separaat geanalyseerd op het gehalte lood. De verontreiniging met lood wordt na de splitsing niet teruggevonden in de individueel geanalyseerde monsters, maar wordt teruggevonden als achtergrondwaarde. De in de grond aangetoonde licht verhoogde gehalten lood en kwik (overschrijding van de bijbehorende achtergrondwaarde) geven, ingevolge de Wet bodembescherming, geen aanleiding tot het verrichten van een nader bodemonderzoek naar de omvang en mate van deze verontreiniging in de bodem.

Het grondwater is matig verontreinigd met nikkel, licht verontreinigd met barium en is niet verontreinigd met de overige onderzochte zware metalen, vluchtige aromaten, VOCl en minerale olie. Mogelijk wordt deze matige verhoging met nikkel veroorzaakt door een onvoldoende hersteld evenwicht tussen grond en grondwater ten tijde van de grondwaterbemonstering. Overwogen kan worden de peilbuis te herbemonsteren en te heranalyseren op nikkel. Vermoedelijk valt deze concentratie dan lager uit. Omdat deze verhoging hoogstwaarschijnlijk toegeschreven kan worden aan natuurlijke oorzaken, wordt nader bodemonderzoek naar de verspreiding van deze stof in de bodem niet doelmatig geacht.

Conclusie

Nader bodemonderzoek is niet noodzakelijk. Het aspect bodem staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

5.9 Archeologie en cultuurhistorie

Beleid en normstelling

Erfgoedwet

Sinds 1 juli 2016 is de Wet op de archeologische monumentenzorg vervangen door de Erfgoedwet. De uitgangspunten uit het 'Verdrag van Malta' blijven in de Erfgoedwet de basis van de Nederlandse omgang met archeologie. De Erfgoedwet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

Besluit ruimtelijke ordening

Op basis van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) dient in de toelichting van elk bestemmingsplan een beschrijving te worden gegeven van de aanwezige cultuurhistorische en archeologische waarden van het plangebied.

Gemeentelijk beleid
Het beleid van Teylingen onder de naam 'Onder de grond 2015' heeft tot doel om het archeologisch erfgoed te behouden en te beschermen. Voor het nemen van beslissingen is een archeologische verwachtings-en beleidskaart opgesteld. Deze geeft inzicht in de archeologische waarden en verwachtingen in Teylingen. Op de archeologische beleidskaart zijn de archeologisch waardevolle gebieden aangegeven. De gebieden zijn onderverdeeld in verschillende categorieën, per gebied is een voorschrift aangegeven.

Onderzoek

Het plangebied heeft op basis van het vigerend bestemmingsplan Buitengebied Teylingen de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3'. Archeologisch onderzoek is noodzakelijk indien grondroerende werkzaamheden worden verricht dieper dan 30 cm onder maaiveld en er hei- en schroefwerkzaamheden zullen worden verricht óf het te bouwen oppervlak een omvang heeft dat groter is dan 500 m².

Op basis van het gemeentelijk beleid, wat nadien is vastgesteld heeft het plangebied een middelhoge verwachtingswaarde. Voor deze verwachtingswaarde gelden dezelfde ondergrenzen voor onderzoek zoals hierboven aangegeven.

Figuur 5.1 Uitsnede archeologische verwachtingenkaart

Ten behoeve van de ontwikkeling is voor een gedeelte van het plangebied archeologisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is bijgevoegd in Bijlage 3. Ter hoogte van de beoogde ontwikkeling is sprake van lagunaire afzettingen. De lagune was niet bewoonbaar en waarschijnlijk alleen zeer extensief bruikbaar voor de mens. Het hierboven gelegen zandpakket zal deels zijn opgebracht en deels zijn ingeblazen vanaf de nabijgelegen strandwal. Dit zandpakket is volledig verstoord. Het gebied heeft daardoor een lage archeologische verwachting. Nader vervolgonderzoek is derhalve niet noodzakelijk.

Cultuurhistorie

In of in de directe omgeving van het plangebied zijn geen cultuurhistorisch waardevolle elementen aanwezig.

Conclusie

Het plangebied heeft op grond van de archeologische beleidskaart een middelhoge archeologische verwachtingswaarde. Om deze waarden te beschermen ter hoogte van de beoogde ontwikkeling, is archeologisch onderzoek uitgevoerd. Hieruit blijkt dat geen vervolgonderzoek noodzakelijk is. In de regels en op de verbeelding van dit bestemmingsplan is wel een dubbelbestemming opgenomen voor de gronden ter hoogte van het plangebied waar geen ontwikkelingen zijn voorzien en in het kader van dit bestemmingsplan geen onderzoek heeft plaatsgevonden. Hierin is opgenomen dat bij bouwactiviteiten en/of aanlegactiviteiten archeologisch onderzoek dient te worden uitgevoerd.

5.10 Water

Toetsingskader

Waterbeheer en watertoets

Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van dit bestemmingsplan is overleg gevoerd met de waterbeheerder over dit plan.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal:

• Provinciaal Waterplan
• Provinciale Verordening Ruimte
• Provinciale Structuurvisie

Waterbeheerplan 2016-2021
Het algemeen bestuur van Rijnland heeft op 9 maart 2016 het nieuwe Waterbeheerplan 'Waardevol Water' (WBP5) vastgesteld. In het WBP5 wordt richting gegeven aan het waterbeheer in de periode 2016 -2021. Daarmee realiseert Rijnland de ambities uit het coalitieakkoord, zodat het gebied nu en in de toekomst goed beschermd wordt tegen overstromingen en wateroverlast, er een goede waterkwaliteit ontstaat, het afvalwater op duurzame wijze wordt gezuiverd en de grondstoffen worden hergebruikt. In het WBP5 staat samen werken met de omgeving aan water centraal. Rijnland wil samen met zijn omgeving werken aan duurzaam en efficiënt waterbeheer tegen zo laag mogelijke maatschappelijke kosten.

Keur en uitvoeringsregels

Op grond van de Waterwet is Rijnland als waterschap bevoegd via een eigen verordening, de Keur, regels te stellen aan handelingen die het watersysteem beïnvloeden. Sinds 10 juni 2016 heeft Rijnland een nieuwe Keur. Er gelden sinds 2015 al minder regels voor burgers, bedrijven en Rijnland. Het aantal vergunningen en meldingen is ongeveer gehalveerd. Zo geeft Rijnland verantwoordelijkheid, flexibiliteit en vertrouwen waar dat kan, maar stellen we regels waar dat moet.

Bij de Keur horen de Uitvoeringsregels. Hierin staan voorwaarden voor allerlei werkzaamheden die bewoners en bedrijven willen uitvoeren bij water en dijken. De Uitvoeringsregels kan een zorgplicht, een Algemene regel en een Beleidsregel bevatten.

• a. De zorgplicht geldt voor eenvoudige werkzaamheden met weinig risico.
• b. In de Algemene regel staan voorwaarden voor activiteiten met een beperkt risico.
• c. In de Beleidsregel staan voorwaarden voor activiteiten met een groter risico. Dan verlenen wij een watervergunning.

De Keur en uitvoeringsregels zijn te vinden op: https://www.rijnland.net/regels/keur-en-uitvoeringsregels 

Huidige situatie

Het plangebied is grotendeels verhard. De bodem bestaat uit leemarm zand in stuifduinen en stranden. Ter plaatse is sprake van grondwatertrap IIb. Dat wil zeggen dat de gemiddeld hoogste grondwaterstand varieert tussen 0,25 m - 0,4 m beneden het maaiveld en dat de gemiddeld laagste grondwaterstand varieert tussen 0,5 m - 0,8 m beneden het maaiveld.

Waterkwantiteit

Het plangebied grenst aan een primaire watergang en overige watergangen (figuur 5.2). Primaire watergangen hebben een beschermingszone van 5 meter en overige watergangen hebben een beschermingszone van 2 meter. Binnen deze beschermingszones gelden beperkingen voor bouwen en aanleggen om onderhoud aan de watergangen mogelijk te houden. Omdat het bouwvlak in de vigerende situatie reeds in deze beschermingszone gesitueerd is en het bouwvlak aan de zijde van de watergang onveranderd blijft, vindt er op basis van voorliggend bestemmingsplan geen verslechtering van de bestaande situatie plaats.

Figuur 5.2 Uitsnede legger watergangen, plangebied (rode cirkel)

Veiligheid en waterkeringen

Langs de zuidgrens van het plangebied is een regionale waterkering gelegen (figuur 5.3). Het plangebied ligt voor een klein deel binnen de beschermingszone van deze waterkering. Binnen deze zone gelden beperkingen voor bouwen en aanleggen om te voorkomen dat de stabiliteit, het profiel en/of de veiligheid wordt aangetast.

Figuur 5.3. Uitsnede legger regionale keringen, plangebied (rode cirkel)

Afvalwaterketen en riolering

Het plangebied is aangesloten op het gemeentelijke rioolstelsel.

Toekomstige situatie

De beoogde ontwikkeling omvat de ruimtelijk gezien de herbouw van enkele afgebrande bedrijfspanden. Daarnaast wordt één extra bedrijfseenheid gebouwd.

Waterkwantiteit

Bij een toename van verhard oppervlak van 500 m2 of meer zijn watercompenserende maatregelen noodzakelijk. Ten opzichte van de oorspronkelijke situatie wordt één extra bedrijfseenheid gerealiseerd op terrein dat reeds deels verhard is. De toename van verhard oppervlak zal daarom minder zijn dan 500 m2. Watercompenserende maatregelen zijn dan ook niet noodzakelijk.

Ten behoeve van een betere situering van de bedrijfspanden wordt de bestaande kleine dwarse oude kavelsloot/greppel gedempt. Ter compensatie wordt aan de voorzijde de bestaande sloot verbreed met water met een flauw talud. In totaal wordt circa 110 m2 gedempt en wordt 183 m2 aan water toegevoegd.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Veiligheid en waterkeringen

Constructies in, op of nabij een waterkering vormen een potentieel gevaar voor de primaire functie van de waterkering. Niet alleen kan bebouwing het waterkerend vermogen negatief beïnvloeden, ook kan het toekomstige dijkverzwaring in de weg staan. Het waterkerend vermogen van een dijk wordt bepaald door de kruinhoogte, de fundering, alsmede de stabiliteit en de waterdichtheid van het beklede dijklichaam. De aanwezigheid van bebouwing kan de faalmechanismen en daarmee het waterkerend vermogen negatief beïnvloeden. Het hoogheemraadschap heeft daarom bouwactiviteiten in de waterkering in haar Keur in beginsel verboden. Indien activiteiten plaatsvinden die in strijd zijn met het belang van de kering (bijvoorbeeld bouwwerken, kabels en leidingen, verhardingen, beplantingen, etc.) moet een watervergunning op basis van de Keur aangevraagd worden bij het hoogheemraadschap van Rijnland. Omdat het waterkeringbelang niet het enige belang is en bouwwerken in sommige gevallen verenigbaar zijn met een veilige waterkering, kan het hoogheemraadschap via een vergunning ontheffing verlenen van dit verbod.

Riolering en afkoppelen

Overeenkomstig het rijksbeleid (de voorkeursvolgorde uit Wm art 29 a en de doelmatigheidsdoelstelling uit het bestuursakkoord waterketen 2007) geeft Rijnland de voorkeur aan het scheiden van hemelwater en afvalwater, mits het doelmatig is. De voorkeursvolgorde voor de omgang met afvalwater houdt in dat het belang van de bescherming van het milieu vereist dat:

• het ontstaan van afvalwater wordt voorkomen of beperkt;
• verontreiniging van afvalwater wordt voorkomen of beperkt;
• afvalwaterstromen worden gescheiden gehouden, tenzij het niet gescheiden houden geen nadelige gevolgen heeft voor een doelmatig beheer van afvalwater;
• huishoudelijk afvalwater en afvalwater dat daarmee wat biologische afbreekbaarheid betreft overeenkomt, worden ingezameld en naar een inrichting als bedoeld in artikel 15a van de Wet verontreiniging oppervlaktewateren getransporteerd;
• ander afvalwater dan bedoeld in onderdeel d:
  • 1. zo nodig na zuivering bij de bron, wordt hergebruikt;
  • 2. lokaal, zo nodig na retentie of zuivering bij de bron, in het milieu wordt gebracht;

De gemeente kan gebruikmaken van deze voorkeursvolgorde bij de totstandkoming van het gemeentelijk rioleringsplan (GRP). Deze voorkeursvolgorde is echter geen dogma. De uiteindelijke afweging zal lokaal moeten worden gemaakt, waarbij doelmatigheid van de oplossing centraal moet staan.

Zorgplicht en preventieve maatregelen voor hemelwater

Voor de behandeling van hemelwater wijst Rijnland op de zorgplicht en op het nemen van preventieve maatregelen. Het verdient aanbeveling daar waar mogelijk aandacht te besteden aan maatregelen bij de bron. Preventie heeft de voorkeur boven 'end-of-pipe' maatregelen. Uitgangspunt is dat het te lozen hemelwater geen significante verslechtering van de kwaliteit van het ontvangende oppervlaktewater mag veroorzaken en emissie van vervuilende stoffen op het oppervlaktewater waar mogelijk wordt voorkomen. Door bijvoorbeeld:

• duurzaam bouwen;
• het toepassen van berm- of bodempassage;
• toezicht en controle tijdens de aanlegfase en handhaving tijdens de beheerfase ter voorkoming van verkeerde aansluitingen;
• het regenwaterriool uit te voeren met (straat)kolken voorzien van extra zand-slibvang of zakputten (putten met verdiepte bodem) op tactische plekken in het stelsel;
• adequaat beheer van straatoppervlak, straatkolken en zakputten (straatvegen en kolken/putten zuigen);
• het toepassen van duurzaam onkruidbeheer;
• de bewoners, gebruikers en beheerders voor te lichten over de werking van de riolering en een juist gebruik hiervan;
• het vermijden van vervuilende activiteiten op straat zoals auto's wassen en repareren en chemische onkruidbestrijding.

Daar waar ondanks de zorgplicht en de preventieve maatregelen het te lozen hemelwater naar verwachting een aanmerkelijk negatief effect heeft op de oppervlaktewaterkwaliteit, kan in overleg tussen gemeente en waterschap gekozen worden voor aanvullende voorzieningen, een verbeterd gescheiden stelsel of – als laatste keus – aansluiten op het gemengde stelsel. Ook kan de gemeente in overleg met het waterschap kiezen voor een generieke 'end-of-pipe'-aanpak. Deze keuze moet dan expliciet gemaakt worden in het GRP.

Waterstaat in het bestemmingsplan

Omdat het zuidelijk deel van het plangebied binnen het invloedsgebied van een regionale waterkering ligt, heeft dit deel van het plangebied de dubbelbestemming 'Waterstaat - Waterkering' gekregen.

Conclusie

De in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

5.11 Ecologie

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wet natuurbescherming (hierna: Wnb) en het beleid van de provincie ten aanzien van de bescherming van dier- en plantensoorten en de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland de uitvoering van het plan niet in de weg staan. In elk geval moet aannemelijk zijn dat vergunning of ontheffing van de van de bij of krachtens deze wet geldende verbodsbepalingen kan worden verkregen voor de activiteiten die met dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt.  Dit is anders indien uit de Wnb voortvloeit dat een passende beoordeling moet worden gemaakt. Deze dient te zijn verricht ten tijde van vaststelling van het bestemmingsplan.

Beleid en normstelling

Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden, te weten:

• Natura-2000 gebieden;
• Bijzonder nationale natuurgebieden.

Het Natuurnetwerk Nederland wordt op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) beschermd.

Natura-2000 gebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn).

Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld, indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden:

• 5. alternatieve oplossingen zijn niet voor handen;
• 6. het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en
• 7. de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Bijzondere nationale natuurgebieden

De Minister van Economische Zaken (EZ) kan buitenom de gebieden die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden Natura 2000, ook gebieden aanwijzen als Bijzonder nationaal natuurgebied wanneer het gebied is opgenomen op een lijst als bedoeld in artikel 4, eerste lid, van de Habitatrichtlijn of het gebied onderwerp is van een procedure als bedoeld in artikel 5 van de Habitatrichtlijn. De beschermende werking die geldt voor gebieden die behoren tot Natura 2000, geldt in dat geval ook voor het bijzondere nationaal natuurgebied.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen:

• soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn;
• soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn; en
• de bescherming van overige soorten.

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Onderzoek

Gebiedsbescherming

Het plangebied maakt geen onderdeel uit van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. Het plangebied maakt ook geen deel uit van het NNN of een weidevogelgebied. De afstand tot het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied Kennemerland-Zuid bedraagt circa 4,6 kilometer.

Het plangebied is buiten beschermde natuurgebieden gelegen. Directe effecten zoals areaalverlies en versnippering kunnen hierdoor worden uitgesloten. Gezien afstand kunnen tevens verstoring van het natuurgebied als verandering van de waterhuishouding worden uitgesloten. Qua stikstofdepositie genereert het plan geen problemen. De ontwikkeling betreft het toevoegen van één bedrijfspand, gezien de afstand tot stikstofgevoelig habitat zal dit niet leiden tot een meetbare toename in stikstofdepositie ter plaatse van Natura 2000-gebieden. Effecten als vermesting/verzuring kunnen worden uitgesloten.

Figuur 5.4 Ligging plangebied (in rood) t.o.v. beschermde natuurgebieden (bron: provincie Zuid-Holland)   Weidevogelgebied (gearceerd), Natuurnetwerk Nederland (lichtgroen)

Soortenbescherming

De huidige ecologische waarden zijn vastgesteld door middel van een quickscan flora en fauna. Deze is uitgevoerd op 9 december 2016 en bijgevoegd in Bijlage 4. Uit de quickscan komt naar voren dat de nog bestaande en te slopen bebouwing geen mogelijkheden bezit voor vleermuizen en vogels om er te verblijven. Wel vliegen er vleermuizen in lage dichtheid ter plaatse van het plangebied. Gedurende en na realisatie van de plannen kunnen deze soorten er blijven vliegen. Effecten op vleermuizen worden derhalve uitgesloten. Het voorkomen van overige beschermde soorten, inclusief broedvogels, is vanwege het huidige biotoop (verharding) uitgesloten.

Conclusie

De ontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op te beschermden gebieden en soorten. De Wet natuurbescherming staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

Hoofdstuk 6 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

In het kader van het wettelijk vooroverleg ex artikel 3.1.1 is het voorontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de overlegpartners van de gemeente Teylingen. Hierop zijn geen reacties ontvangen.

6.2 Inspraak

Het voorontwerpbestemmingsplan heeft gedurende 6 weken ter inzage gelegen van donderdag 4 mei 2017 tot en met woensdag 14 juni 2017. Er zijn geen inspraakreacties ingediend.

6.3 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft gedurende 6 weken ter inzage gelegen van donderdag 3 augustus tot en met woensdag 13 september 2017. Er zijn geen zienswijzen ingediend.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

Bij nieuwe ontwikkelingen moet onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro) tegelijk met het bestemmingsplan een exploitatieplan worden vastgesteld, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door middel van gemeentelijke gronduitgifte of een anterieure overeenkomst. Met initiatiefnemer is een planschadeverhaalsovereenkomst afgesloten. Met in achtneming van het hiervoor gaande heeft de gemeente besloten geen exploitatieplan op te stellen.