Hyacintenlaan 1, Warmond

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De eigenaar van het perceel Hyacintenlaan 1 te Warmond heeft het plan opgevat om op een deel van zijn perceel een nieuwe woning te bouwen. De voorgestelde ontwikkeling past niet (geheel) in het vigerende bestemmingsplan 'Kom Warmond 2009'. Om die reden is er in overleg met de initiatiefnemer gekozen voor het opstellen van een bestemmingsplan. Met dit bestemmingsplan wordt de voorgestelde ontwikkeling in juridisch-planologisch opzicht mogelijk gemaakt.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt aan het Hyacintenlaan 1 te Warmond in het zuiden van de kom Warmond. De locatie wordt aan de oostzijde begrensd door de Hyacintenlaan, aan de noord- en west door de bestaande tuin en aan zuidzijde door de Lommerlustlaan. Onderstaand figuur geeft de globale ligging van het plangebied aan in Warmond.

Ligging plangebied te Warmond, rode cirkel is globale ligging plangebied

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan 'Kom Warmond 2009' dat is vastgesteld door de gemeenteraad op 17 december 2009. Het plangebied heeft in het vigerende bestemmingsplan de bestemming Tuin en Water.

Uitsnede vigerende plankaart

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt de bestaande situatie en de ontwikkeling beschreven. Hoofdstuk 3 bevat een toelichting op de juridische regeling van het plan. In hoofdstuk 4 wordt het relevante beleidskader toegelicht. De relevante onderzoeken komen aan de orde in hoofdstuk 5. De maatschappelijke- en economische uitvoerbaarheid komen in hoofdstuk 6 aan de orde. Daarna volgen de bijlagen en de regels.

Hoofdstuk 2 Gebiedsvisie

2.1 Bestaande situatie

Het plangebied beslaat een gedeelte van circa 2.140 m2 van het perceel Hyancintenlaan 1. Het plangebied omvat het eilandje dat is gelegen nabij de kruising van de Hyancintenlaan en de Lommerlustlaan inclusief een gedeelte van het perceel ten oosten van dit eiland. Het plangebied wordt aan de zuid- en oostzijde omzoomd door enkele bomen en struiken. Dit deel van het perceel wordt op dit moment voornamelijk gebruikt als geitenweide en fungeert ook voor een deel als oprit naar de bestaande woning. Onderstaand is een foto opgenomen van het gedeelte van de tuin in gebruik als geitenweide vanuit het perspectief van de Hyancintenlaan.

Foto deel van het plangebied

2.2 Beoogde situatie

Nieuw bouwplan ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan

Uit de zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan Hyacintenlaan 1 blijkt dat het originele bouwplan voor weerstand zorgt. De gekozen lijn wordt als niet logisch ervaren door enkele directe buren en zou niet passen binnen de 'Visie verdichting Warmond-West'. In deze visie staan de uitgangspunten voor afsplitsing van kavels en verdere verdichting binnen Warmond omschreven.

In overleg met de eigenaar en aanvrager is ervoor gekozen de ontwikkeling anders vorm te geven om tegemoet te komen aan de bezwaren. Er is voor gekozen de woning te projecteren op een ruimer kavel, de woning meer naar het noordoosten te positioneren en daarmee verder vanaf de bestaande woning aan de Lommerlustlaan. Hiermee wordt de solitaire functie benadrukt. Ook past de positionering meer centraal op een groter kavel bij de stedenbouwkundige opzet van de wijk. Door de woning verder naar achter te zetten in relatie tot de Hyacintenlaan, komt de contour van de woning in lijn te liggen met de gemiddelde rooilijn van de nabijgelegen woningen. Door de nieuwe woning anders te positioneren en het bijbehorende kavel te vergroten dient ook een nieuwe inrit aangelegd te worden voor de bestaande woning aan de Hyacintenlaan 1. Tevens wijzigt daarmee de waterbalans. Meer informatie over de waterbalans is te vinden in paragraaf 5.11.

In onderstaande figuren is het nieuwe bouwplan opgenomen. Ter informatie is tevens het oude bouwplan zoals opgenomen in het ontwerpbestemmingsplan weergegeven zodat de verschillen zichtbaar zijn.

 

NIEUW bouwplan zoals opgenomen in het vast te stellen bestemmingsplan

OUD en VERVALLEN bouwplan zoals opgenomen in het ontwerpbestemmingsplan

Beschrijving bouwplan

Het plan is om op een deel van de tuin zoals beschreven in paragraaf 2.1 een nieuwe woning te realiseren. Het voornemen van de bewoner van het perceel is om de huidige woning aan de Hyacintenlaan 1 te verkopen en een deel van de kavel af te splitsen voor de bouw van een kleinere woning voor de huidige eigenaar zelf. Deze laatste woning betreft de nieuwe woning waarvoor onderliggend bestemmingsplan wordt opgesteld. Deze woning zal een eigen verbinding krijgen door middel van een brug met duiker die aansluit op de Hyacintenlaan.

De inrit van de bestaande woning wordt verplaatst en is daarmee ter plaatse van de bestaande watergang onderdeel van dit bestemmingsplan.

De afmeting van het nieuwe kavel bedraagt in totaal circa 2.140 m2, waarvan 446 m2 ingericht wordt ten behoeve van water. De afmeting van de footprint van de woning is circa 14 m bij 12,5 meter. De goot- en bouwhoogte bedraagt respectievelijk 3,5 m en 10 m. Ter plaatse van de entree van de woning wordt deze goothoogte doorbroken door de topgevel om de entree van de woning te benadrukken. De entree en voorgevel is gelegen aan de noord(oost) zijde van de woning.

Aan de achterzijde van de woning wordt een veranda gebouwd, deze heeft een bouwhoogte van 3,5 m en hoort bij het hoofdgebouw.

Aan de westzijde van het perceel is een botenberging beoogd.

Bij het bouwkundige ontwerp van de nieuwe woning is rekening gehouden met de bouwmogelijkheden van het kavel, de verhouding bebouwd oppervlakte en tuin en de stedenbouwkundige setting van de bestaande woningen in de omgeving. Door de diversiteit van de typologie en massa van de woningen in de omgeving is gekozen voor een ontwerp die het solitaire karakter van het perceel benadrukt en waarmee de eigenheid van de buurt behouden blijft.

Impressie voorgevel nieuwe woning

Vogelvlucht nieuwe woning

Hoofdstuk 3 Juridische planbeschrijving

In dit hoofdstuk wordt een toelichting gegeven op de planvorm voor het bestemmingsplan. Tevens wordt uiteengezet welke gedachten aan de juridische regeling ten grondslag liggen en welke regeling wordt voorgesteld.

3.1 Planvorm

Dit bestemmingsplan vormt het juridische kader waarbinnen in dit plangebied de beoogde nieuwe ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt. Deze ontwikkeling is gericht op realisatie van een nieuwe woning. Voor de locatie is reeds een concreet bouwplan beschikbaar. Dit bouwplan vormt de basis voor de bestemmingslegging. Om die reden is de toegesneden juridische planvorm die van een gedetailleerd eindplan.

3.2 Verbeelding (plankaart)

Wettelijke vereisten

De Wro bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar moeten zijn. Hierbij vormt de inhoud van de digitale versie de beslissende versie. De digitalisering brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) bindende afspraken waarmee bij het maken van bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden. De SVBP kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de planregels en het renvooi.

Bestemmingsvlak en bouwvlak

In het voorliggende bestemmingsplan zijn een aantal enkelbestemmingsvlakken opgenomen, te weten de bestemmingen Tuin, Water en Wonen - 1. Daarnaast is een bouwvlak opgenomen voor de toekomstige woning. Het bestemmingsvlak geeft aan waar een bepaald gebruik is toegestaan. Het bouwvlak is een gebied waarvoor doorgaans de mogelijkheden om gebouwen te bouwen in de regels zijn aangegeven.

Aanduidingen

Er is op de verbeelding een maatvoeringaanduiding opgenomen voor de goot- en bouwhoogte van het hoofdgebouw.

3.3 Uitleg van de planregels

3.3.1 Opbouw van de planregels

De regels van het bestemmingsplan bestaan uit de volgende onderdelen:

• 1. inleidende regels;
• 2. bestemmingsregels;
• 3. algemene regels;
• 4. overgangs- en slotregels.

3.3.2 Inleidende regels

In de inleidende regels zijn de begrippen en wijze van meten opgenomen. Het artikel begrippen definieert de begrippen die in het bestemmingsplan worden gebruikt. Dit wordt gedaan om interpretatieverschillen te voorkomen. Het artikel wijze van meten geeft aan hoe de lengte, de breedte, de hoogte, de diepte en de oppervlakte en dergelijke van gronden en bouwwerken wordt gemeten of berekend. Alle begrippen waarin maten en waarden voorkomen worden in dit artikel verklaard.

3.3.3 Bestemmingsregels

In het hoofdstuk bestemmingsregels zijn alle bestemmingen opgenomen met de daarbij behorende bestemmingsomschrijving.

Tuin

De gronden met de bestemming Tuin zijn bestemd voor tuinen, erven en parkeervoorzieningen. Er mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, worden gebouwd.

Omdat de entree en de voorgevel is gelegen aan de noord(oost) zijde van de woning is aan deze zijde de bestemming Tuin opgenomen. Op de hoek van de Hyacintenlaan en de Lommerlustlaan is tevens een tuinbestemming opgenomen om recht te doen de beschutte en groene hoeksituatie.

De tuinbestemming is ook gelegen ter plaatse van de nieuwe entree van de bestaande woning. Hier ligt namelijk de vigerende bestemming water, een inrit is hier niet toegestaan volgens het vigerende bestemmingsplan.

Water

Het water aan de voorzijde van de Hyacintenlaan is bestemd als Water. Daarnaast is het benodigd water ten behoeve van de waterbalans bestemd als Water. Binnen deze bestemming zijn bruggen toegestaan en is één botenberging toegestaan (conform het vigerende bestemmingsplan in de bestemming Tuin). De botenberging is geregeld binnen de bestemming Water omdat deze is gelegen in de benodigde watercompensatie oppervlakte. Op de botenberging zijn de erfbebouwingsregels van het artikel Wonen-1 van toepassing.

Wonen - 1

De gronden met de bestemming 'Wonen - 1' zijn bestemd voor wonen. De uitoefening van aan-huis-gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten is onder voorwaarden toegestaan. Hoofdgebouwen zijn uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak. Woningen mogen uitsluitend vrijstaand worden gebouwd. Binnen het bouwvlak mag ten hoogste 1 woning worden gebouwd en moeten de aanduidingen op de verbeelding in acht worden genomen. Op de verbeelding is de maximale goot- en maximale bouwhoogte opgenomen. Ter plaatse van de entree van de woning is de gevel doorgetrokken. In de regels wordt dit object gezien als een dakkapel die in de goot mag worden gebouwd, zie artikel 5.2.1 sub f. Dit in tegenstelling tot andere dakkapellen.

Daarnaast mogen buiten het bouwvlak nog bijgebouwen worden gebouwd. Hiervoor is de gemeentelijke erfbebouwingsregeling van toepassing. De veranda is onderdeel van het hoofdgebouw en valt daarmee niet onder de erfbebouwingsoppervlakte. De botenberging telt wel mee in het bepalen van de erfbebouwingsoppervlakte.

3.3.4 Algemene regels

In de algemene regels zijn de antidubbeltelregel, de toepasselijkheid van de bouwverordening en de algemene afwijkings- en wijzigingsregels opgenomen. Tevens is het parkeren op eigen terrein geborgd.

3.3.5 Overgangs- en slotregels

In artikel 3.2.1 van het Bro zijn standaardregels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik. Deze maken onderdeel uit van dit bestemmingsplan. In de slotregel is aangegeven onder welke naam de regels kunnen worden aangeduid.

Hoofdstuk 4 Beleidskader

De beleidscontext voor de visie op het plangebied wordt gevormd door landelijke, provinciale en gemeentelijke beleidsrapportages. In dit hoofdstuk is het relevante beleid samengevat.

4.1 Rijksbeleid

Op rijksniveau zijn op ruimtelijk gebied de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) de meest bepalende beleidsdocumenten. Zo schetst het kabinet in de SVIR hoe Nederland er in 2040 uit moet zien: concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig. Maar het Rijk wil zo min mogelijk op de stoel van provincies en gemeenten gaan zitten om dit streefbeeld te halen. Het uitgangspunt is dat provincies, regio's en gemeenten beter op de hoogte zijn van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Door provincies en gemeenten de ruimte te geven, kan het Rijk zich richten op het behartigen van ruimtelijke belangen die van nationale en internationale betekenis zijn. Voor de kleinschalige ontwikkeling van 1 woning, stelt het Rijk geen concrete beleidskaders. Het rijksbeleid staat de uitvoering van het plan zodoende niet in de weg.

4.2 Provinciaal en regionaal beleid

Visie Ruimte en Mobiliteit (9 juli 2014)

De structuurvisie 'Visie Ruimte en Mobiliteit' (hierna 'de Visie') speelt meer in op de structurele veranderingen in de samenleving, de economie en het milieu, waarvan de uitkomsten nog onzeker zijn. Daarom is er sprake van een combinatie van zowel flexibiliteit als duidelijkheid in de vorm van randvoorwaarden en kaders. De Visie is opgesteld vanuit de gedachte dat regels en kaders van de overheid nodig blijven, maar niet nodeloos mogen knellen. Het beleid voor ruimte en mobiliteit bevat daarom geen eindbeeld, maar wel ambities. Deze zijn verwoord in vier rode draden door het beleid voor ruimte en mobiliteit heen en strategische doelstellingen voor onderdelen.

De vier rode draden zijn:

• 1. beter benutten en opwaarderen van wat er is;
• 2. vergroten van de agglomeratiekracht;
• 3. verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit;
• 4. bevorderen van de transitie naar een water- en energie-efficiënte samenleving.

De ontwikkeling past binnen de rode draad 'Beter benutten en opwaarderen van wat er is'. Immers de ruimte voor ontwikkelingen is schaars en er worden met deze ontwikkeling geen gronden buiten het stedelijk gebied betrokken.

Bestaand stads- en dorpsgebied

Het projectgebied ligt in het bestaand stads- en dorpsgebied ('bebouwde ruimte'). De provincie wil de bebouwde ruimte beter benutten. Onder 'bebouwde ruimte' wordt het stelsel verstaan van de systemen stedelijke agglomeratie, dorpen en linten en logistiek-industrieel systeem, inclusief de bijbehorende infrastructuur. Tegelijkertijd is er het streven om de leefkwaliteit van die bebouwde ruimte te verbeteren. Verder blijven ook buiten de bebouwde ruimte nieuwe woon- en werklocaties mogelijk en wenselijk. De beoogde ontwikkeling sluit aan bij dit beleid.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling is niet in strijd met de Visie Ruimte en Mobiliteit.

Programma Ruimte (inclusief partiële wijziging 16 december 2015)

Het Programma Ruimte is parallel aan de Visie Ruimte en Mobiliteit, het Programma Mobiliteit en de Verordening Ruimte opgesteld en op 16 december 2015 voor het laatst partieel herzien. De Visie Ruimte en Mobiliteit bevat het strategische beleid. Het ruimtelijk-relevante, operationele beleid is opgenomen in het Programma Ruimte, dat dezelfde vier rode draden hanteert als de Visie Ruimte en Mobiliteit.

Beter benutten bestaand stads- en dorpsgebied

Het plangebied ligt in het structuurvisiegebied 'beter benutten bestaand stads- en dorpsgebied'. Indien een gemeente een ruimtelijke ontwikkeling wil realiseren, wordt de Ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen. De provincie wil bevorderen dat de ladder op (sub)regionaal niveau wordt toegepast en dat samenwerkende gemeenten een gezamenlijk beeld ontwikkelen van de ontwikkelmogelijkheden binnen en buiten bestaand stads- en dorpsgebied. De gemeenten stemmen de geplande opgave met behulp van actuele regionale visies voor wonen, kantoren, bedrijventerreinen en detailhandel af met andere gemeenten in de regio. Voor kantoren, bedrijventerreinen en detailhandel gelden in het Programma Ruimte vastgestelde totalen als behoefteraming per gebied.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling is niet in strijd met het Programma Ruimte.

Verordening Ruimte (inclusief partiële wijziging 16 december 2015)

De Verordening Ruimte Zuid-Holland is vastgesteld in samenhang met de Visie Ruimte en Mobiliteit en het Programma Ruimte en op 16 december 2015 voor het laatst partieel herzien. De visie bevat de hoofdzaken van het ruimtelijk beleid en het mobiliteitsbeleid van de provincie Zuid-Holland. Het ruimtelijk beleid is uitgewerkt in het Programma Ruimte. De verordening is vastgesteld met het oogmerk van doorwerking van een deel van het ruimtelijk beleid en bevat daarom regels voor bestemmingsplannen en daarmee gelijkgestelde ruimtelijke plannen.

De verordening bevat regels ten aanzien van een aantal belangrijke ruimtelijke onderwerpen, zoals kantoren, bedrijventerreinen, glastuinbouw- en bollenteeltgebied, archeologie en provinciale vaarwegen. Een aantal van deze onderwerpen is hieronder uitgelicht.

Ladder duurzame verstedelijking
De verordening schrijft voor dat stedelijke ontwikkelingen primair plaatsvinden binnen het bestaand stads- en dorpsgebied. Alleen als binnen bestaand stads- en dorpsgebied geen ruimte is voor een specifieke stedelijke ontwikkeling kan een nieuw uitleglocatie buiten bestaand stads- en dorpsgebied in gebruik worden genomen. De Ladder voor duurzame verstedelijking, zoals opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), is hierbij van toepassing. De provincie heeft de Ladder voor duurzame verstelijking ook opgenomen in de verordening, om het provinciaal belang bij toepassing van deze ladder te benadrukken. Dit biedt de provincie de mogelijkheid om enkele begrippen, die voor meerdere uitleg vatbaar zijn, te verduidelijken voor de specifieke Zuid-Hollandse situatie. De Ladder voor duurzame verstedelijking bestaat uit de volgende stappen:

• Stap 1 houdt in dat aangetoond wordt dat de stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte, die regionaal is afgestemd. Toepassing van de ladder is zowel aan de orde bij een stedelijke ontwikkeling die voorziet in een lokale behoefte, als bij een stedelijke ontwikkeling die voorziet in een (boven)regionale behoefte. In het Programma Ruimte is aangegeven welke voorwaarden de provincie stelt aan regionale afstemming. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om de beschikbaarheid van een actuele regionale woonvisie. Ook is in het Programma Ruimte aangegeven wat kan worden verstaan onder het begrip 'regio'.
• Stap 2 houdt in dat wordt onderzocht in hoeverre in die behoefte kan worden voorzien binnen bestaand stads- en dorpsgebied, door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformering of anderszins. Het verdient aanbeveling dit niet per plan te onderzoeken maar vooraf een overzicht te maken met de beschikbare ruimte binnen bestaand stads- en dorpsgebied, bijvoorbeeld in een gemeentelijke of regionale structuurvisie. Voor sommige stedelijke ontwikkelingen hanteert de provincie aanvullende regels, zoals voor kantoren, bedrijven en detailhandel.
• Stap 3 houdt in dat, indien is gebleken dat de ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan plaatsvinden, in die behoefte kan worden voorzien op locaties, die gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld. Aan deze stap is in de verordening een extra voorwaarde toegevoegd. De ontwikkeling van de betreffende locaties moet ook passen in de doelstellingen en richtpunten van de kwaliteitskaart van de Visie Ruimte en Mobiliteit. Een uitwerking hiervan is opgenomen in het Programma Ruimte.

Vanwege het kleinschalige karakter van de ontwikkeling van 1 woning is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling waarvoor regionale afstemming benodigd is. Hiermee is een verdere toetsing aan de ladder niet van toepassing. De ontwikkeling vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied. Hiermee voldoet de ontwikkeling aan de Provinciale Verordening van de provincie Zuid-Holland.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling is niet in strijd met het Provinciale Verordening. De ontwikkeling die met dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt past binnen de regionale afspraken die zullen worden vastgelegd in een regionale woonvisie, en passen daarmee binnen het Programma Ruimte dat mede als toetsingskader dient voor de verordening.

4.3 Regionaal- en gemeentelijk beleid

Regionale Structuurvisie 2020 Holland Rijnland

De regio Holland Rijnland is een samenwerkingsverband van 15 gemeenten: Alphen aan den Rijn, Hillegom, Kaag en Braassem, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Lisse, Nieuwkoop, Noordwijk, Noordwijkerhout, Oegstgeest, Rijnwoude, Teylingen, Voorschoten en Zoeterwoude. De regio ligt midden in de Randstad en telt ruim 500.000 inwoners. De deelnemende gemeenten werken samen aan ontwikkelingen op het gebied van wonen, werken, natuur en landschap, verkeer en vervoer, samenleving en welzijn. Een goede balans tussen gebiedsontwikkeling en behoud van het oorspronkelijke karakter van de regio zijn daarbij het streven. In juni 2009 heeft het Algemeen Bestuur van de regio de Regionale Structuurvisie 2020 Holland Rijnland vastgesteld. In 2012 is ingestemd met de eerste partiële herziening van de visie.

De gemeenten hebben de visie ontwikkeld om gezamenlijk te werken aan de toekomst van de regio. De regio wil op de scharnierplek tussen de Noord- en Zuidvleugel van de Randstad een gebied zijn waar wordt gewerkt aan kwaliteit en waar het goed wonen, werken en recreëren is, met een uitstraling die verder gaat dan de regio- of landsgrenzen. In de Regionale Structuurvisie van Holland Rijnland wordt inzicht gegeven in de ruimtelijke ontwikkelingen tot 2020 (met een doorkijk naar 2030).

Om het aantrekkelijke landschap van de regio te behouden wordt in de visie voorgeschreven dat de woningbouw voor het grootste gedeelte dient te geschieden in het stedelijk gebied. Gezien de ligging binnen de rode contour en de beperkte omvang van de ontwikkeling past dit nog goed binnen de woningbouwopgave.

Provinciale Woningbehoefteraming 2013

Bij de vaststelling van de provinciale Visie Ruimte en Mobiliteit wordt de Woningbehoefteraming 2013 het toetsingskader voor de kwantitatieve behoefte. Voor Teylingen wordt hierbij uitgegaan van een woningbehoefte van 1.069 woningen in de periode 2012-2019. Het plan geeft mede invulling aan deze woningbehoefte.

Uitsnede tabel woningbehoefteraming

Toekomstvisie Vitaal en Vernieuwend (2008)

Op 13 maart 2008 is de Toekomstvisie Vitaal en Vernieuwend voor de gemeente Teylingen door de gemeenteraad vastgesteld. Om de vitaliteit van Teylingen ook op lange termijn te behouden en zo mogelijk te versterken zijn de volgende speerpunten in het beleid van belang:

• streven naar zoveel mogelijk behoud van de identiteit van de kernen;
• stimuleren van de leefbaarheid met een accent op sociale cohesie in de drie kernen; hieronder valt ook het versterken van het aanwezige winkelbestand;
• het afstemmen van de onderwijsvoorzieningen binnen de gemeente aan de behoefte; het bevorderen van de totstandkoming van ontmoetingsruimten voor alle inwoners van de gemeente met een accent op ouderen en mensen met een lichamelijke en of psychische beperking;
• benutting van woningbouwmogelijkheden in de kernen, met name met het oog op de instandhouding van voorzieningen;
• ter bevordering van de zelfstandigheid van ouderen moeten er betaalbare levensloopbestendige woningen worden gebouwd, zo mogelijk in woonzorgzones en dicht bij voorzieningen;
• stimuleren van een goede samenwerkingsstructuur in de zorg, waarbij onder meer op maat gesneden arrangementen van wonen, welzijn en zorg worden aangeboden;
• zorg dragen voor voldoende beschikbare en betaalbare woonruimte voor jongeren.

Het plangebied is in de toekomstvisie aangemerkt als een gebied waarbij de nadruk komt te liggen op herstructurering en kwaliteitsverbetering ten behoeve van wonen en woonomgeving.

Kaart Toekomstvisie Vitaal & Vernieuwend

4.4 Conclusie

De beoogde ontwikkeling in het plangebied is in overeenstemming met de verschillende beleidsnota's op alle schaalniveaus omdat deze allemaal benadrukken dat een optimale benutting van het bebouwd gebied van groot belang blijft. Geconcludeerd kan worden dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

Hoofdstuk 5 Milieuonderzoek

5.1 Inleiding

In deze paragraaf wordt de voorliggende ontwikkeling beoordeeld op basis van de sectorale aspecten. In de onderstaande paragrafen is per sectoraal aspect het geldende toetsingskader aangegeven en is de planontwikkeling getoetst aan dit kader, waarna ten slotte een conclusie wordt getrokken. Ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan zijn enkele wijzigingen doorgevoerd naar aanleiding van het nieuwe bouwplan.

5.2 Bedrijven en milieuzonering

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009).

Onderzoek en conclusie

In de omgeving van het plangebied liggen geen bedrijven of andere milieuhinderlijke functies. Dit aspect vormt daarom geen belemmering voor de realisatie van de beoogde ontwikkeling.

5.3 Verkeer

Verkeersontsluiting gemotoriseerd verkeer

Binnen het plangebied wordt 1 nieuwe woning mogelijk gemaakt. De woning wordt ontsloten vanaf de Lommerlustlaan dat aansluiting geeft op de Oranje Nassaulaan. De Oranje Nassaulaan maakt onderdeel uit van het netwerk van gebiedsontsluitingswegen in de kern Warmond. De Oranje Nassaulaan is aangemerkt als wijkontsluitingsweg met een maximumsnelheid van 50 km/h. De Oranje Nassaulaan geeft verbinding met de Haarlemmertrekvaart (N444) welke aansluit op de A44. De A44 verzorgt de regionale ontsluiting van en naar de gemeente Teylingen. De kernen Voorhout en Noordwijkerhout worden eveneens bereikt via de N444 Verder naar het zuiden geeft de Oranje Nassaulaan verbinding met Oegstgeest en Leiden. In noordelijke richting geeft de Oranje Nassaulaan verbinding met het centrumgebied van Warmond en verder richting de kern Sassenheim. De ontsluiting en bereikbaarheid van de locatie voor gemotoriseerd verkeer is dan ook goed.

Verkeersgeneratie

De nieuwe woning zal een verkeersproductie van 8,2 voertuigbewegingen per etmaal genereren. Deze toename is zodanig beperkt dat deze valt binnen de groeiprognoses op de omringende wegen en geen sprake zal zijn van noodzakelijke infrastructurele ingrepen als gevolg van de ontwikkeling. De wegen in de nabijheid van de locatie hebben nog voldoende capaciteit om de extra verkeersgeneratie als gevolg van de ontwikkeling af te wikkelen.

Parkeren

De woning genereert een parkeerbehoefte van 1,8 parkeerplaatsen (op basis parkeernota van de gemeente Teylingen). Dit betekent dat minimaal 2 parkeerplaatsen beschikbaar dienen te zijn voor de woning. Het parkeren zal volledig plaatsvinden op eigen terrein en voldoen aan de parkeernorm waarbij minimaal 2 parkeerplaatsen op eigen terrein is voorzien. Dit is tevens geborgd in de regels van het bestemmingsplan. Hiermee voldoet het plan aan de vereiste parkeernorm conform het gemeentelijk parkeerbeleid. Er zal hierdoor geen sprake zijn van een toenemende parkeerdruk op de omgeving.

Openbaar vervoer

De locatie wordt per openbaar vervoer ontsloten door bushaltes op loopafstand langs de Oranje Nassaulaan. Hier halteren buslijnen tussen Leiden en Haarlem welke tevens haltes hebben in de tussengelegen kernen zoals Sassenheim en Lisse. De locatie is strategisch goed gelegen binnen het regionale OV-netwerk zodat de bereikbaarheid per openbaar vervoer goed te noemen is.

5.4 Verkeerlawaai

Toetsingskader, onderzoek en conclusie

Woningen zijn volgens de Wet geluidhinder (Wgh) geluidsgevoelige functies en dienen daarom in dat kader getoetst te worden aan de wettelijke geluidsnormen. Het beleidskader en de toetsing zijn beschreven in Bijlage 1.

De ontwikkeling ligt binnen de wettelijke geluidszone van de Oranje Nassaulaan en de spoorlijn Leiden - Haarlem/Schiphol. Daarnaast ligt de locatie binnen de invloedsfeer van 30 km/u-wegen die op grond van het snelheidsregime niet-gezoneerd zijn.

De conclusies zijn:

• Ten gevolge van het verkeer op de Oranje Nassaulaan is geen sprake overschrijding van de voorkeursgrenswaarde;
• Ten gevolge van de 30 km/u-wegen wordt de richtwaarde van 48 dB overschreden, maar de maximaal aanvaardbare waarde niet. Bezien is of maatregelen mogelijk zijn om de geluidsbelasting te reduceren. Het maatregelenonderzoek wijst uit dat geen maatregelen mogelijk zijn om de geluidsbelasting te reduceren of dat maatregelen daartoe op overwegende bezwaren van stedenbouwkundige, landschappelijke, verkeerskundige, vervoerskundige of financiële aard stuiten;
• Ten gevolge van railverkeerslawaai wordt de voorkeursgrenswaarde van 55 dB niet overschreden.

Geconcludeerd wordt dat het aspect verkeerlawaai de uitvoering van het plan niet in de weg staat.

5.5 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, artikel 5.2 van de Wet milieubeheer (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk). De Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in de volgende tabel weergegeven.

Tabel 5.1 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

stof	toetsing van	grenswaarde	geldig
stikstofdioxide (NO2)	jaargemiddelde concentratie	60 µg/m³	2010 tot en met 2014
	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³	vanaf 2015
fijn stof (PM10)	jaargemiddelde concentratie	40µg/m³	vanaf 11 juni 2011
	24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg/m³	vanaf 11 juni 2011
fijn stof (PM2,5)	jaargemiddelde concentratie	25 µg/m³	vanaf 1 januari 2015

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

NIBM

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden twee situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m² bij één ontsluitingsweg en 200.000 m² bij twee ontsluitingswegen.

Onderzoek

Het bestemmingsplan maakt de realisatie van één woning mogelijk. Deze ontwikkeling is dusdanig klein dat dit ten opzichte van de huidige situatie voor een beperkte verkeersaantrekkende werking zorgt. Het effect op de luchtkwaliteit bedraagt in geen geval meer dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarden voor PM10 en NO2. Op het plan is daarom het besluit nibm van toepassing. Een toetsing aan de grenswaarden kan achterwege blijven.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-Monitoringstool 2013 (www.nsl-monitoring.nl) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. Hieruit blijkt dat in 2012 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof direct langs de Oranje Nassaulaan (als maatgevende doorgaande weg in de omgeving van het plangebied) ruimschoots onder de grenswaarden uit de Wet milieubeheer zijn gelegen. Omdat direct langs deze weg aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook ter plaatse van het plangebied het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt. Daarom is ter plaatse van het hele plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Conclusie

Er wordt geconcludeerd dat het aspect luchtkwaliteit de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Uit het oogpunt van luchtkwaliteit is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefmilieu ter plaatse.

5.6 Externe veiligheid

Toetsingskader

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Onderzoek

Uit de provinciale risicokaart (www.risicokaart.nl) blijkt dat in de omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen liggen. Ook worden hier geen gevaarlijke stoffen over de weg, het water of door buisleidingen vervoerd. Volgens het Basisnet Spoor vindt daarnaast ook geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over de spoorlijn Leiden - Haarlem/Schiphol.

Conclusie

Er wordt geconcludeerd dat het aspect externe veiligheid de uitvoering van het plan niet in de weg staat.

5.7 Bodemkwaliteit

Toetsingskader

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening dient de bodemkwaliteit ter plaatse te worden onderzocht. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de betreffende functiewijziging. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

In het algemeen wordt de richtlijn gehanteerd dat bij de beoordeling van ruimtelijke plannen ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, moet worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dan dient het volledig verkennend bodemonderzoek te worden verricht.

Onderzoek en conclusie

Ter plaatse van het plangebied is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. De rapportage is opgenomen in Bijlage 2. De deelconclusies zijn:

• in de grond zijn zeer plaatselijk bijmengingen met bodemvreemd materiaal waargenomen;
• op het maaiveld en in het opgeboorde bodemmateriaal zijn zintuiglijk geen asbestverdachte materialen waargenomen;
• de grond is licht verontreinigd met kwik, lood en zink en is niet verontreinigd met de overige onderzochte zware metalen, PCB’s, PAK en minerale olie;
• het grondwater is licht verontreinigd met dichloormethaan, xylenen en naftaleen en is niet verontreinigd met de overige onderzochte zware metalen, vluchtige aromaten, VOCl en minerale olie.

Gelet op de onderzoeksresultaten, te weten de aangetoonde overschrijdingen van de betreffende achtergrondwaarden (grond) en/of de aangetoonde overschrijdingen van de betreffende streefwaarden (grondwater) dient de hypothese onverdacht voor de onderzoekslocatie formeel te worden verworpen. Echter, de gemeten waarden zijn dermate gering dat aanvullend onderzoek naar het voorkomen van deze stoffen in de bodem op het perceel ingevolge de Wet bodembescherming, niet noodzakelijk is. Beperkingen inzake het verlenen van een omgevingsvergunning (activiteit bouwen) worden op basis van de onderzoeksresultaten uit milieuhygiënisch oogpunt niet voorzien.

Gelet op de bovengenomende onderzoekresultaten wordt geconcludeerd dat aanvullend bodemonderzoek niet noodzakelijk is. Het aspect bodemkwaliteit levert geen belemmeringen op voor de uitvoering van het bestemmingsplan.

5.8 Archeologie

Toetsingskader

Het archeologiebeleid van Teylingen is verwoord in de nota 'Onder de grond 2015'. In het nieuwe archeologiebeleid hebben verschillende gebieden in Teylingen nieuwe vrijstellingsmaten gekregen voor het graven in de grond. Teylingen heeft het erkende archeologisch onderzoeksbureau RAAP in Leiden opdracht gegeven om onderzoek te doen naar de nieuwe vrijstellingsmaten. Dit is gedaan in samenwerking met de andere gemeenten in de Duin- en Bollenstreek. Naast het beleid zijn tevens de archeologische verwachtings- en beleidskaart geactualiseerd. Op basis van deze kaarten kunnen initiatiefnemers zo goed mogelijk worden geïnformeerd over eventuele archeologische consequenties van ruimtelijke ingrepen.

Onderzoek

Op de gemeentelijke archeologische beleidsadvieskaart is het plangebied gelegen in een gebied met een hoge archeologische verwachtingswaarde, zie onderstaande figuur.

Uitsnede archeologische beleidsadvieskaart gemeente Teylingen

Vanwege de hoge verwachtingswaarde is archeologisch onderzoek verricht ter plaatse van het plangebied. Het complete onderzoek is opgenomen in Bijlage 3. Dit zijn de belangrijkste onderzoeksresultaten:

• In het plangebied is als gevolg van diepdelven geen sprake meer van een natuurlijke bodemopbouw. De verstoringen van de natuurlijke bodem en daarmee ook van de eventueel aanwezige archeologische niveaus reiken tot een diepte van 1,6 tot 2,6 m-mv;
• In het plangebied is geen sprake van archeologisch relevante afzettingen doordat de top van de strandwal is verstoord door het gebruik als bollengrond;
• Er zijn geen archeologische indicatoren aangetroffen in het plangebied.

Conclusie

Uit het archeologische onderzoek blijkt dat het gehele plangebied verstoord is tot op een diepte van maximaal 2,6 m en minimaal 1,6 m beneden maaiveld. Op basis van de resultaten van het inventariserend veldonderzoek wordt daarom geen vervolgonderzoek noodzakelijk geacht. Een aanlegstelsel voor archeologie is niet noodzakelijk. Het aspect archeologie staat de uitvoering van het bestemmingsplan dan ook niet in de weg. Het college van B&W van Teylingen heeft op 7 oktober 2014 ingestemd met deze conclusie.

5.9 Schiphol

Toetsingskader

Luchthavenindelingbesluit

Het rijksbeleid ten aanzien van de toekomstige ontwikkeling van Schiphol is geformuleerd in de Wet tot wijziging van de Wet Luchtvaart die op 20 februari 2003 in werking is getreden (verder gewijzigde Wet Luchtvaart genoemd). De gewijzigde Wet Luchtvaart is gericht op het tot stand brengen van een wettelijke grondslag voor het nieuwe regime voor de luchthaven Schiphol. Deze wet vormt de grondslag voor twee uitvoeringsbesluiten: het Luchthavenverkeerbesluit en het Luchthavenindelingbesluit (Lib). Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen dienen in overeenstemming te zijn met het Lib.

De ruimtelijke consequenties van de gewijzigde Wet Luchtvaart worden weergegeven in het Luchthavenindelingbesluit. In dit Besluit wordt een beperkingengebied aangegeven. Hierin worden beperkingengebieden ten aanzien van Schiphol weergegeven met betrekking tot externe veiligheid, geluidsbelasting, hoogtebeperkingen en vogelaantrekkende werking.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte wordt aangegeven dat Schiphol tot 2030 ruimte nodig heeft om uit te ontwikkelen. Derhalve is op een 20 Ke-contour opgenomen. Binnen deze contouren mogen geen nieuwe uitleglocaties ten behoeve van woningbouw worden ontwikkeld. Herstructurering en intensivering in bestaand gebouwd gebied zijn binnen de 20 Ke-contour nu en in de toekomst wel mogelijk. Revitalisering, herstructurering en transformatie van bestaande woon- en werkgebieden is volgens de Structuurvisie cruciaal om de gestelde ruimtelijke doelen te kunnen bereiken.

Onderzoek en conclusie

Uit de overzichtskaarten bij het Lib blijkt dat het plangebied buiten het beperkingsgebied valt. Het plangebied ligt wel binnen de 20 Ke-contour. Het bestemmingsplan maakt één extra woning in een bestaande woonwijk mogelijk. Er is dan ook geen sprake van een nieuwe uitleglocatie, maar van intensivering in een bestaand bebouwd gebied. Daarom wordt geconcludeerd dat de ligging nabij Schiphol geen belemmering vormt voor de realisatie van dit plan.

5.10 Kabels en leidingen

Onderzoek en conclusie

Zowel in het plangebied als in de directe omgeving van het plangebied liggen geen planologisch relevante leidingen. Ook zijn hier geen hoogspanningslijnen, straalpaden of telecomverbindingen aanwezig. Er wordt daarom geconcludeerd dat het aspect kabels en leidingen geen belemmering oplevert voor de uitvoering van het plan.

5.11 Water

Waterbeheer en watertoets

De initiatiefnemer dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over een ruimtelijke planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van dit bestemmingsplan wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over deze waterparagraaf. De opmerkingen van de waterbeheerder zijn verwerkt in deze waterparagraaf.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het Hoogheemraadschap nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW).

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW);
• Waterbeleid voor de 21ste eeuw (WB21);
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW);
• Waterwet.

Provinciaal:

• Provinciaal Waterplan;
• Provinciaal Waterplan;
• Nota Regels voor Ruimte;
• Provinciale Structuurvisie.

Waterschapsbeleid

Voor de planperiode 2010-2015 zal het Waterbeheerplan (WBP) van het Hoogheemraadschap van Rijnland van toepassing zijn. In dit plan geeft het Hoogheemraadschap aan wat haar ambities voor de komende planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. Het nieuwe WBP legt meer dan voorheen accent op de uitvoering. De drie hoofddoelen zijn veiligheid tegen overstromingen, voldoende water en gezond water. Wat betreft veiligheid is cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn en blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen. Wat betreft voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden. Daarbij wil het Hoogheemraadschap dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en hevigere buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelrijzing. Het waterbeheerplan sorteert voor op deze ontwikkelingen.

Keur en Beleidsregels 2009

Per 22 december 2009 is een nieuwe Keur in werking getreden, alsmede nieuwe Beleidsregels die per 27 mei 2011 geactualiseerd zijn. Een nieuwe Keur is nodig vanwege de totstandkoming van de Waterwet en daarmee verschuivende bevoegdheden in onderdelen van het waterbeheer. Verder zijn aan deze Keur bepalingen toegevoegd over het onttrekken van grondwater en het infiltreren van water in de bodem.

De 'Keur en Beleidsregels' maken het mogelijk dat het Hoogheemraadschap van Rijnland haar taken als

waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder kan uitvoeren. De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (geboden verbodsbepalingen) voor:

• waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden);
• watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken);
• andere waterstaatswerken (onder andere bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen).

De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij de bovengenoemde waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. Als Rijnland daarin toestemt, dan wordt dat geregeld in een Watervergunning op grond van de Keur. De Keur is daarmee een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen. In de Beleidsregels, die bij de Keur horen, is het beleid van Rijnland nader uitgewerkt.

Huidige situatie

Algemeen

Het plangebied is gelegen aan de Hyacintenlaan 1 te Warmond en bestaat uit een tuin die in de huidige situatie deels wordt gebruikt als geitenweide. Het plangebied is grotendeels omgeven door een watergang die verlegd wordt voor de beoogde ontwikkeling.

Bodem en grondwater

Volgens de bodemkaart van Nederland (www.bodemdata.nl) bestaat de bodem in het plangebied uit zandgrond. Er is sprake van de grondwatertrappen llb. Dit houdt in dat de gemiddelde hoogste waterstand varieert tussen 0,25 en 0,4 m beneden maaiveld en de gemiddelde laagste grondwaterstand tussen 0,5 en 0,8 beneden maaiveld.

Waterkwantiteit

Rondom het plangebied is een overige polderwatergang gelegen. Rondom deze watergang ligt een beschermingszone waarbinnen beperkingen gelden voor bouwen en aanleggen om onderhoud aan de watergang mogelijk te houden. Ten noordwesten van het plangebied loopt deze watergang over in een primaire watergang genaamd het Poelmeer.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

De aanwezige watergang behoort niet tot de Kader Richtlijn Water (KRW)-lichamen.

Veiligheid en waterkeringen

Het plangebied ligt niet binnen de kern-/beschermingszone van een waterkering.

Afwatering en riolering

Het plangebied is op dit moment niet aangesloten op een rioleringsstelsel.

Toekomstige situatie

Algemeen

De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van een nieuwe woning en bijgebouwen. De nieuwe woning met bijgebouwen hebben een oppervlakte van 266 m2.

Waterkwantiteit

In onderstaande figuur is het totaal te dempen en te graven water opgenomen. Het totaal te dempen water (groen) komt overeen met het totaal te graven water (blauw). Ten behoeve van deze toegangsweg zal een dam met duiker worden gerealiseerd. In totaal wordt 170 m2 water gedempt omdat de beoogde woning is geprojecteerd op de bestaande watergang. Om dit te compenseren wordt 174 m2 nieuw water gegraven. Hiermee wordt de demping ten gevolge gecompenseerd. Ook een duikerlengte van minder dan 15 m kan volstaan met een melding.

Bij een toename in verharding dient deze toename te worden gecompenseerd. Volgens de eis van het waterschap dient bij een toename vanaf 500 m2 in verharding 15% van deze toename te worden gecompenseerd door de aanleg van functioneel open water. Door het relatief geringe oppervlakte van de nieuwe woning is de invloed op het waterhuishoudkundige systeem zeer gering. Compenserende maatregelen zijn niet aan de orde.

Waterbalans plangebied. Groen is te dempen water, blauw is nieuw water.

Waterkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem geldt een verbod op het toepassen van zink, lood, koper en PAK's-houdende bouwmaterialen.

Veiligheid en waterkeringen

Constructies in, op of nabij een waterkering vormen een potentieel gevaar voor de primaire functie van de waterkering. Niet alleen kan bebouwing het waterkerend vermogen negatief beïnvloeden, ook kan het toekomstige dijkverzwaring in de weg staan. Het waterkerend vermogen van een dijk wordt bepaald door de kruinhoogte, de fundering, alsmede de stabiliteit en de waterdichtheid van het beklede dijklichaam. De aanwezigheid van bebouwing kan de faalmechanismen en daarmee het waterkerend vermogen negatief beïnvloeden. Het hoogheemraadschap heeft daarom bouwactiviteiten in de waterkering in haar Keur in beginsel verboden. Indien activiteiten plaatsvinden die in strijd zijn met het belang van de kering (bijvoorbeeld bouwwerken, kabels en leidingen, verhardingen, beplantingen, etc.) moet een watervergunning op basis van de Keur aangevraagd worden bij het hoogheemraadschap van Rijnland.

De woning wordt gepositioneerd binnen 3,0 meter van de insteek van de watergang. Het gaat hier echter om zogenaamde overige watergang. Het dagelijks beheer en onderhoud geschiedt door de aanliggende perceel eigenaar. Deze heeft de zorgplicht voor het beheer en onderhoud. Aan deze zorgplicht kan ook na de bouw van de woning worden voldaan.

Riolering en afkoppelen

Overeenkomstig het rijksbeleid (de voorkeursvolgorde uit Wm art 29 a en de doelmatigheidsdoelstelling uit het bestuursakkoord waterketen 2007) geeft Rijnland de voorkeur aan het scheiden van hemelwater en afvalwater, mits het doelmatig is. De voorkeursvolgorde voor de omgang met afvalwater houdt in dat het belang van de bescherming van het milieu vereist dat:

• a. het ontstaan van afvalwater wordt voorkomen of beperkt;
• b. verontreiniging van afvalwater wordt voorkomen of beperkt;
• c. afvalwaterstromen worden gescheiden gehouden, tenzij het niet gescheiden houden geen nadelige gevolgen heeft voor een doelmatig beheer van afvalwater;
• d. huishoudelijk afvalwater en afvalwater dat daarmee wat biologische afbreekbaarheid betreft overeenkomt, worden ingezameld en naar een inrichting als bedoeld in artikel 15a van de Wet verontreiniging oppervlaktewateren getransporteerd;
• e. ander afvalwater dan bedoeld in onderdeel d:

-zo nodig na zuivering bij de bron, wordt hergebruikt;

-lokaal, zo nodig na retentie of zuivering bij de bron, in het milieu wordt gebracht;

De gemeente kan gebruikmaken van deze voorkeursvolgorde bij de totstandkoming van het gemeentelijk rioleringsplan (GRP). Deze voorkeursvolgorde is echter geen dogma. De uiteindelijke afweging zal lokaal moeten worden gemaakt, waarbij doelmatigheid van de oplossing centraal moet staan.

Zorgplicht en preventieve maatregelen voor hemelwater

Voor de behandeling van hemelwater wijst Rijnland op de zorgplicht en op het nemen van preventieve maatregelen. Het verdient aanbeveling daar waar mogelijk aandacht te besteden aan maatregelen bij de bron. Preventie heeft de voorkeur boven 'end-of-pipe' maatregelen. Uitgangspunt is dat het te lozen hemelwater geen significante verslechtering van de kwaliteit van het ontvangende oppervlaktewater mag veroorzaken en emissie van vervuilende stoffen op het oppervlaktewater waar mogelijk wordt voorkomen. Door bijvoorbeeld:

• duurzaam bouwen;
• het toepassen van berm- of bodempassage;
• toezicht en controle tijdens de aanlegfase en handhaving tijdens de beheerfase ter voorkoming van verkeerde aansluitingen;
• het regenwaterriool uit te voeren met (straat)kolken voorzien van extra zand-slibvang of zakputten (putten met verdiepte bodem) op tactische plekken in het stelsel;
• adequaat beheer van straatoppervlak, straatkolken en zakputten (straatvegen en kolken/putten zuigen);
• het toepassen van duurzaam onkruidbeheer;
• de bewoners, gebruikers en beheerders voor te lichten over de werking van de riolering en een juist gebruik hiervan;
• het vermijden van vervuilende activiteiten op straat zoals auto's wassen en repareren en chemische onkruidbestrijding.

Daar waar ondanks de zorgplicht en de preventieve maatregelen het te lozen hemelwater naar verwachting een aanmerkelijk negatief effect heeft op de oppervlaktewaterkwaliteit, kan in overleg tussen gemeente en waterschap gekozen worden voor aanvullende voorzieningen, een verbeterd gescheiden stelsel of – als laatste keus – aansluiten op het gemengde stelsel. Ook kan de gemeente in overleg met het waterschap kiezen voor een generieke 'end-of-pipe'-aanpak. Deze keuze moet dan expliciet gemaakt worden in het GRP.

Conclusie

De in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkelingen hebben geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

5.12 Ecologie

Toetsingskader

Ecologische Hoofdstructuur

De Nota Ruimte geeft het beleidskader voor de duurzame ontwikkeling en een verantwoord toekomstig grondgebruik in de vorm van onder andere de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). De EHS is een samenhangend netwerk van bestaande en te ontwikkelen natuurgebieden. Het netwerk wordt gevormd door kerngebieden, natuurontwikkelingsgebieden en ecologische verbindingszones. De EHS is op provinciaal niveau uitgewerkt, de PEHS.

Natuurbeschermingswet 1998

Uit het oogpunt van gebiedsbescherming is de Natuurbeschermingswet 1998 van belang. Deze wet onderscheidt drie soorten gebieden, te weten:

• door de minister van EZ aangewezen gebieden, zoals bedoeld in de Vogel- en Habitatrichtlijn;
• door de minister van EZ aangewezen beschermde natuurmonumenten;
• door Gedeputeerde Staten aangewezen beschermde landschapsgezichten.

Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan moet worden onderzocht of de Natuurbeschermingswet 1998 de uitvoering van het plan niet in de weg staat.

Flora- en faunawet

Voor de soortenbescherming is de Flora- en faunawet van toepassing. Deze wet is gericht op de bescherming van dier- en plantensoorten in hun natuurlijke leefgebied. De Flora- en faunawet bevat onder meer verbodsbepalingen met betrekking tot het aantasten, verontrusten of verstoren van beschermde dier- en plantensoorten, hun nesten, holen en andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfsplaatsen. De wet maakt hierbij een onderscheid tussen 'licht' en 'zwaar' beschermde soorten. Indien sprake is van bestendig beheer, onderhoud of gebruik, gelden voor sommige, met name genoemde soorten, de verbodsbepalingen van de Flora- en faunawet níet. Er is dan sprake van vrijstelling op grond van de wet.

De Flora- en faunawet is voor dit bestemmingsplan van belang omdat aannemelijk moet worden gemaakt dat de gunstige staat van instandhouding van beschermde soorten niet in het geding is en deze wet de uitvoering van het plan niet in de weg staat.

Onderzoek

Gebiedsbescherming

Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura-2000. Het plangebied maakt ook geen deel uit van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Belangrijke weidevogelgebieden liggen op meer dan 1 km afstand. Vanwege de ligging in de bebouwde kom leidt de nieuwbouw niet tot tijdelijke verstoring van de natuur. De ontwikkeling leidt ook niet tot een grote toename het verkeer waardoor geen significant negatieve effecten optreden op beschermde natuurgebieden. De Natuurbeschermingswet 1998 en het beleid van de provincie staan de uitvoering van het plan gezien bovenstaande niet in de weg.

Soortenbescherming

De huidige ecologische waarden zijn vastgesteld aan de hand van een verkennende inventarisatie door het Adviesbureau Mertens ter plaatse. In Bijlage 4 is het onderzoeksrapport opgenomen.

Er is vastgesteld dat de aanwezigheid van matig en zwaar beschermde soorten is uitgesloten. Het plangebied heeft geen verblijfmogelijkheden voor vleermuizen. Wel vliegen er vleermuizen. Gedurende en na realisatie van de plannen kunnen deze soorten er blijven vliegen. Effecten op vleermuizen worden derhalve uitgesloten.

Voor overige matig- en zwaar beschermde soort(groep)en is het gebied verder volledig ongeschikt. Aan de randen van het plangebied is de aanwezigheid van broedvogels mogelijk. In verband met de eventuele aanwezigheid van broedvogels in de toekomst is het van belang om de werkzaamheden te starten buiten het broedseizoen of op een manier te werken dat vogels niet tot broeden komen.

Conclusie

Negatieve effecten op natuurgebieden worden uitgesloten. De Natuurbeschermingswet 1998 en het provinciale beleid staan de uitvoering van het plan dan ook niet in de weg.

Er is geen ontheffing nodig voor de tabel 1-soorten van de Ffw omdat hiervoor een vrijstelling geldt van de verbodsbepalingen van de Ffw. Uiteraard geldt wel de algemene zorgplicht. Dat betekent dat iedereen voldoende zorg in acht moet nemen voor alle in het wild voorkomende planten en dieren en hun leefomgeving. Matig of zwaar beschermde soorten zijn niet aanwezig in het plangebied. De Flora- en faunawet vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan

5.13 Toetsing aan mer-wetgeving

Toetsingskader

Een bestemmingsplan kan planmerplichtig zijn. Een planmer is verplicht indien:

• het plan kaderstellend is voor m.e.r.-plichtige of m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteiten;
• indien voor het plan een passende beoordeling moet worden gemaakt op grond van artikel 19j, tweede lid, van de Natuurbeschermingswet (Nbw).

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van de omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen.

Onderzoek en conclusies

Kaderstellend

In het Besluit milieueffectrapportage is bepaald dat een milieueffectbeoordeling uitgevoerd moet worden als een project belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu heeft. Het gaat dan om een project dat genoemd is in de bijlage onder D van het Besluit m.e.r. In dit geval wordt het plan genoemd in deze bijlage (categorie D 11.2, stedelijk ontwikkelingsproject). Gelet op de in de bijlage gestelde drempelwaarden zou een m.e.r. beoordeling of plan M.E.R. nodig kunnen zijn. Vanwege de grootte, aard en ligging van het plan is beoordeeld dat dit niet nodig is. Belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu als gevolg van het plan zijn niet te verwachten.

Opgemerkt dient te worden dat voor activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, toch dient te worden nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke gevolgen voor het milieu. Gelet op de kenmerken van het plan zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r., de plaats van het plan en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Dit blijkt ook uit de onderzoeken van de verschillende milieuaspecten zoals deze in de vorige paragrafen zijn opgenomen. In de omgeving van het plangebied liggen geen beschermde Natura 2000-gebieden. Van negatieve stikstofeffecten door extra verkeersemissies is geen sprake. Zodoende is geen passende beoordeling, mer-procedure of mer-beoordelingsprocedure noodzakelijk conform het Besluit m.e.r.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

In het kader van het overleg als bedoeld ingevolge artikel 3.1.1 van het Bro is het voorontwerpbestemmingsplan voorgelegd aan de (wettelijke) overlegpartners. De overlegreacties zijn in deze paragraaf samengevat en van beantwoording voorzien.

1. Hoogheemraadschap van Rijnland

Samenvatting

• 1. Het Hoogheemraadschap geeft aan dat in de waterparagraaf van het bestemmingsplan wordt aangegeven dat compenserende maatregelen niet aan de orde zijn. Dit geldt alleen met betrekking tot de toename van het verharde oppervlak. De toegangsweg naar de woning maakt onlosmakelijk deel uit van het plan. Om deze toegangsweg te realiseren wordt naar verwachting gebruik gemaakt van een dam met duiker. Hiermee wordt water gedempt. Het te dempen water zal wel moeten worden gecompenseerd.
• 2. Om het onderhoud aan de aangrenzende watergang te kunnen waarborgen dient een strook van minimaal 2,0 m ten opzichte van de insteek van de watergang te worden vrijgehouden van bebouwing. Het is niet duidelijk of de woning op voldoende afstand wordt gebouwd.

Beantwoording

• 1. De toegangsweg maakt integraal onderdeel uitmaakt van het plan. Ten behoeve van deze toegangsweg zal een dam met duiker worden gerealiseerd. Ten behoeve van deze dam zal 25 m2 oppervlaktewater worden gedempt. Dit wordt gecompenseerd door het graven van 25 m2 extra oppervlaktewater nabij de tuin. Dit is meegenomen in de waterbalans van de ontwikkeling.
• 2. De woning wordt gepositioneerd binnen 2,0 meter van de insteek van de watergang. Het gaat hier echter om zogenaamde overige watergang. Het dagelijks beheer en onderhoud geschiedt door de aanliggende perceel eigenaar. Deze heeft de zorgplicht voor het beheer en onderhoud. Aan deze zorgplicht kan ook na de bouw van de woning worden voldaan. Daarom kan, ondanks het feit dat de woning binnen 2,0 meter van de insteek van de watergang wordt gebouwd, in de toekomst worden voldaan aan de zorgplicht voor het beheer en onderhoud van de watergang.

Conclusie

De reactie leidt tot aanpassingen in de toelichting van het bestemmingsplan. In de waterparagraaf is de beschrijving van de beoogde watersituatie aangepast. Tevens is de verbeelding aangepast; de demping van water en compensatie van nieuw water heeft namelijk invloed op de bestemmingsgrenzen. Tevens is de duiker bestemd binnen de bestemming Tuin.

2. Regio archeoloog

Samenvatting

De regioarcheoloog geeft aan in te stemmen met het bestemmingsplan. De regioarcheoloog verzoekt daarbij de volgende zin aan paragraaf 5.8 van de toelichting toe te voegen: 'Het college van B&W van Teylingen heeft op 7 oktober 2014 ingestemd met deze conclusie.'

Beantwoording

De gemeente neemt de vooroverlegreactie ter kennisgeving aan.

Conclusie

De reactie leidt tot aanpassing van het bestemmingsplan. De volgende zin wordt toegevoegd aan paragraaf 5.8 van de bestemmingsplantoelichting: 'Het college van B&W van Teylingen heeft op 7 oktober 2014 ingestemd met deze conclusie.'

6.2 Inspraak

Het voorontwerpbestemmingsplan heeft conform de inspraakprocedure van de gemeente Teylingen van 12 maart 2015 tot en met 8 april 2015 voor een ieder ter inzage gelegen. De inspraakreacties zijn in deze paragraaf samengevat en van beantwoording voorzien.

1. Bewoner Hyacintenlaan 2

Samenvatting

De inspreker geeft aan dat enige jaren geleden door zijn ouders aan de gemeente is gevraagd of een deel van de tuin van de woning van zijn ouders kon worden verkocht ten behoeve van woningbouw. Inspreker geeft daarbij aan dat toentertijd geen mogelijkheid tot gesprek was. Inspreker geeft aan dat de gemeente Warmond omwille van de aspecten omgeving, aangezicht, drukte, belasting op de aanrijroute, parkeermogelijkheden en dergelijk negatief oordeelde over dit verzoek.

Inspreker vraagt zich nu af waarom nu wel positief wordt geoordeeld door de gemeente Teylingen.

Beantwoording

Ten tijde van het door de inspreker genoemde verzoek beschikte de toenmalige gemeente Warmond (nog) niet over een ruimtelijk-planologisch kader voor verdichting binnen Warmond-West. Inmiddels beschikt de gemeente Teylingen over een 'Visie verdichting Warmond-West'. In deze visie wordt aangegeven in welke deelgebieden verdichting mogelijk is in welke vorm. Op basis van deze visie is verdichting binnen Warmond-West onder voorwaarden mogelijk. Dit plan voldoet aan deze visie, waardoor de gemeente positief heeft geoordeeld over deze ontwikkeling aan de Hyacintenlaan 1. De concept Visie biedt inspreker overigens ook een mogelijkheid om tot een verdichting van zijn perceel te komen.

Conclusie

De reactie leidt niet tot aanpassing van het voorontwerpbestemmingsplan.

2. Bewoner Hyacintenlaan 9

Samenvatting

• 1. Inspreker vraagt zich af waarom het een feit is dat de aanvrager zijn huidige woning gaat verkopen en in de nog te bouwen woning op het perceel gaat wonen.
• 2. Inspreker vraagt zich af waarom voor een ontwikkeling waar elders in het verleden toestemming werd gegeven, hier ook zou moeten mogen.
• 3. Inspreker vraagt zich af wanneer een kavel groot genoeg is om af te splitsen.
• 4. Inspreker vraagt wat er wordt bedoeld met de vergelijking met het perceel aan het Achttienhontpad.
• 5. Inspreker vraagt zich af wat de oppervlakte van het nieuwe perceel is en hoeveel vierkante meter hiervan water is.
• 6. Inspreker vraagt zich af waarom de nieuwe oplossing van goede stedenbouwkundige kwaliteit is.
• 7. Inspreker vraagt zich af waarom de gemeente instemt met het plan, als er nog onderzocht moet worden onder welke voorwaarden en condities een verdere verdichting van dit deel van Warmond mogelijk is.
• 8. Inspreker vraagt zich af of de kans dat de huidige woning groter wordt verkocht groter wordt door de bouw van de nieuwe woning.
• 9. Inspreker vraagt zich af wat de garantie is dat de bewoner van de huidige woning de nieuw te bouwen woning daadwerkelijk zal betrekken en niet in de huidige woning blijft wonen.
• 10. Waarom blijkt uit de verhouding bebouwd oppervlakte en een ruime tuin, dat er rekening is gehouden met de setting van de bestaande woningen aan de Hyacintenlaan en dat de eigenheid daarvan behouden blijft?
• 11. Inspreker vraagt zich af wat de in rood omlijnde rechthoek is op het archeologische kaartje?
• 12. Inspreker geeft aan dat bij een verdere verdichting van het gebied moet worden gekeken naar de capaciteit van de nutsvoorzieningen. Voor de brandweer is de druk in de waterleiding nu al te laag.

Beantwoording

• 1. Het is geen feit dat de beoogde nieuwe woning op het perceel zal komen. Uiteraard is dit wel de intentie maar om dit juridisch mogelijk te maken wordt deze bestemmingsplanprocedure gelopen. Het staat de eigenaar vrij om de bestaande woning te verkopen, het bestemmingsplan doet hier geen uitspraak over.
• 2. De gemeente behandelt ieder verzoek voor afwijking van het geldende bestemmingsplan apart. Dit wil zeggen dat ieder verzoek wordt getoetst aan het landelijk en regionaal beleid, het gemeentelijke beleid en visie en het sectorale beleid op het vlak van onder anderen archeologie, milieuhinder, water.
• 3. Op basis van de 'Visie verdichting Warmond-West' ligt het plan in de verdichtingscategorie 'van Villa naar Lommerrijk'. Binnen deze zone dient een af te splitsen kavel minimaal 750 m2 groot te zijn. Dit is het geval.
• 4. In het bestemmingsplan zoals gepubliceerd op ruimtelijkeplannen.nl is geen verwijzing opgenomen naar het Achttienhontpad.
• 5. De oppervlakte van het nieuwe perceel bedraagt 1.060 m2, 235 m2 daarvan bestaat uit water.
• 6. De ontwikkeling wordt gerealiseerd op de grens van twee deelgebieden binnen Warmond-West, te weten de deelgebieden Villawijk en Lommerrijk. Qua maatvoering, positionering en stedenbouwkundige uitstraling is het bouwplan passend binnen deze gebiedskarakteristieken.
• 7. Deze ontwikkeling is getoetst aan de door de inspreker bedoelde concept-'Visie verdichting Warmond-West'. Het initiatief past in deze visie. Zie voorts reactie onder 6.
• 8. Zie de reactie onder ad 1.
• 9. Het bestemmingsplan doet geen uitspraken over de bewoning en eigendomsverhoudingen.
• 10. Door het solitaire karakter van de beoogde woning op een eiland is aansluiting gezocht bij de andere vrijstaande woningen in de directe omgeving. De architectuur van de beoogde woning straalt eigenheid uit wat passend is binnen de omgeving waar iedere woning tevens een eigen karakter heeft. De welstandscommissie heeft inmiddels een positief advies uitgebracht.
• 11. Hiermee wordt het plangebied bedoeld, abusievelijk is de markering geplaatst op een ander perceel. Dit zal worden hersteld.
• 12. De inspreker heeft niet negatief gereageerd op de planontwikkeling. Indien de waterdruk te laag is zal de Brandweer in samenwerking met het waterleidingsbedrijf een oplossing zoeken.

Conclusie

Het figuur in de archeologieparagraaf is aangepast. De reactie leidt verder niet tot aanpassing van het voorontwerpbestemmingsplan.

3. Bewoner Lommerlustlaan 47

Samenvatting

Inspreker is van mening dat het bouwplan op tweërlei manier schade aan de waarde van de woning zal opleveren: 1. verlies van privacy en aanzicht en 2. vermindering van de vrije verkoopwaarde van onze woning door genoemde gevolgen van de nieuwbouw. De inspreker geniet in de huidige situatie van een vrij uitzicht aan onze noord-oost zijde,en van een privacy in onze tuin. Daarbij heeft onze woning een vrij uitzicht aan drie zijden, te weten noord-west, noord-oost en zuid-oost.

Beantwoording

Aan de noord-oostzijde is tussen de beoogde woning en de woning van de inspreker een watergang, weg en opgaande beplanting gelegen. De afstand tussen de zijgevels van de woningen is tenminste 15 m. Verder is er geen rechtstreeks zicht op de woningen omdat de zijgevel van inspreker evenwijdig is gelegen aan de zijgevel van de beoogde woning. Het huidige zicht aan de noord-westzijde en zuid-oostzijde is niet gericht op de beoogde woningen. Indien de inspreker meent dat de eigen woning in waarde zal verminderen, staat het hen vrij een planschadeverzoek bij de gemeente in te dienen. Dit wordt in een afzonderlijke procedure beoordeeld.

Conclusie

De reactie leidt niet tot aanpassing van het voorontwerpbestemmingsplan.

6.3 Zienswijzen

Zoals bepaald in artikel 3.11 Algemene wet bestuursrecht heeft het ontwerpbestemmingsplan 6 weken ter inzage gelegen van 3 december 2015 tot en met 13 januari 2016. Er zijn 3 zienswijzen ontvangen. De zienswijzen zijn in deze paragraaf samengevat en van beantwoording voorzien.

BarentsKrans advocatuur heeft namens de bewoners aan de Lommerlustlaan 52 en de Hyacintenlaan 5 een identieke zienswijze ingediend. Deze zienswijze is derhalve één keer samengevat en één keer van beantwoording voorzien.

A. BarentsKrans advocatuur namens bewoners Lommerlustlaan 51 en bewoners Hyacintenlaan 5

Samenvatting

• 1. Het bestemmingsplan is in procedure gebracht voordat de voor beoordeling relevante Visie Verdichting Warmond West (VVWW) is vastgesteld. Er is geen toelichting (publiek belang van enige urgentie) om beoogde ontwikkeling vooruit te trekken. Reclamant hecht er waarde aan dat er eerst een gedragen en consistente gebiedsvisie ligt voordat aan individuele initiatieven medewerking wordt verleend.
• 2. Het ontwerpbestemmingsplan is niet in overeenstemming met de ontwerp VVWW. De ontwerp VVWW onderscheidt in verdichtingsmogelijkheden van kavels diverse categorieën. Het plangebied betreft één kavel zoals bedoeld in de ontwerp VVWW. Ten onrechte en op willekeurige wijze wordt voor een deel van het kavel een andere categorie toegekend. Deze gesplitste categorie-indeling is strijdig met de ontwerp VVWW.
• 3. Het is in strijd met de systematiek van de VVWW dat een deel van de openbare weg, de Hyacintenlaan, ter plaatse van het kavel valt binnen de categorie 'Verdichting van Villa naar Lommerrijk'.
• 4. Het plangebied ligt voor een deel in de categorie 'Verdichting van Villa naar Lommerrijk'. Bij het bepalen van het oppervlakte van een kavel moet worden uitgegaan van het netto bruikbaar kavel (zonder eigen wegen en water). Wanneer dit (inclusief het deel van het plangebied dat in een andere categorie ligt) in mindering wordt gebracht is de uit te geven kavel kleiner dan 750 m2. Hiermee wordt niet voldaan aan de verdichtingseisen van de VVWW. Ook wordt niet voldaan aan de eis dat het kavel waarvan wordt afgesplitst tenminste 1.500 m2 moet zijn.
• 5. Het voorziene bouwvlak grenst aan het naastgelegen water. Een minimale afstand van 3 meter is voorgeschreven vanuit de VVWW.
• 6. Het bouwvlak direct langs het water leidt tot een lage ruimtelijke kwaliteit en is in strijd met de stedenbouwkundige opzet van de wijk. Bebouwing is centraal op kavel gepositioneerd. De woning is daarnaast in visueel opzicht prominent gepositioneerd bij de entree van de wijk waar vrijstaande woningen zijn gelegen.
• 7. In artikel 4 Water geldt voor bouwwerken geen gebouwen zijnde een maximale hoogte van 3 meter. Voor steigers en dergelijke is dat te hoog.
• 8. Reclamant vraagt zich af waarom artikel 5.2.2 onder i het mogelijk maakt 100 m2 aan bijgebouwen te realiseren met een nokhoogte van 7 meter. Een combinatie met artikel 5.2.2 onder a maakt het mogelijk tweemaal 100 m2 (dus 200 m2) aan bijgebouwen te realiseren. Deze bijgebouwen mogen daarnaast tot op de perceelgrens (of op 1 meter afstand) worden neergezet. De bouw van bijgebouwen verstoort het stedenbouwkundig beeld ter plaatse.
• 9. De in artikel 8 opgenomen flexibiliteitsbepaling is veel te ruim. Er bestaat geen behoefte aan flexibiliteit nu het om een concreet bouwplan gaat.

Beantwoording

1 tot en met 4.

Voor het gebied Warmond west, specifiek het gebied ten westen van de spoorlijn is een visie vastgesteld die verdichting onder voorwaarden mogelijk maakt. Deze visie is in de gemeenteraad van februari 2016 vastgesteld.

In een groot deel van het gebied is geen verdichting mogelijk omdat er deze gebieden een hoge ruimtelijke kwaliteit hebben of er reeds een hoge dichtheid aanwezig is of dat het water of wegen betreft.

Er zijn in de visie twee categorieën vastgesteld waarbinnen verdichting mogelijk is:

• 1. Verdichting binnen de identiteit Villa;
• 2. Verdichting binnen de identiteit Lommerrijk.

Hyacintenlaan 1 in visie Warmond West

Voor het huidige kavel Hyacintenlaan 1 geldt in de visie een specifieke situatie. Een groot deel van het perceel langs de Poelmeer valt binnen de identiteit Villa. Een klein deel van het perceel dat grenst aan de weg Hyacintenlaan en ligt meer nabij de jaren 70 buurt heeft daarin de identiteit Lommerrijk. Hierbij is een logische lijn gekozen die aansluit op deze jaren 70 buurt en de weg.

Gevolg hiervan is dat het perceel Hyacintenlaan 1 twee verschillende identiteiten heeft, het voorste deel kan getransformeerd worden naar de identiteit Lommerrijk en deel meer richting Poelmeer heeft de intensiteit Villa. De visie Warmond west is in februari 2016 vastgesteld, conform bovenstaande beschrijving.

Ontwerpbestemmingsplan Hyacintenlaan 1, Warmond

Uit de zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan Hyacintenlaan 1 blijkt dat de specifieke situatie in de visie voor Hyacintenlaan 1 voor weerstand zorgt. De gekozen lijn wordt als niet logisch ervaren door enkele directe buren.

In overleg met de eigenaar en aanvrager is ervoor gekozen de ontwikkeling op kavel 2 zoveel mogelijk in lijn te brengen met de criteria van de identiteit villa om hiermee tegemoet te komen aan de zienswijzen. Dit betekent een aanpassing van het plan en de verbeelding. In de onderstaande tabellen is gemotiveerd waarom er sprake is van een verdichting binnen identiteit villa voor zowel kavel 1 (de bestaande woning) als kavel 2 (ter plaatse van de nieuwe woning). In onderstaande figuur is de verdeling weergegeven.

Verdeling kavel 1 (de bestaande woning) en kavel 2 (ter plaatse van de nieuwe woning)

Toetsing visie op nieuwe verkaveling kavel 1 en kavel 2 (versie april 2016)

Huidig kavel Hyacintenlaan 1 is 6.050 m2 groot.

Kavel 1 (huidige Hyacintenlaan 1)

Conform de visie Warmond west ligt dit perceel in het gebied met de identiteit Villa. Toetsing aan de identiteit Villa levert het volgende op:

	Identiteit Villa (minimale eis)	Kavel 1	Conclusie
Perceel oppervlak	-	3.911 m2
Land	-	3.140 m2
Water	-	771 m2
Netto oppervlak perceel	2.000 m2	3.140 m2	voldoet
Type & Oppervlakte bebouwing	vrijstaand	vrijstaand bebouwd oppervlak 421 m2 (hoofdgebouw 344 m2 + botenhuis 77 m2 = 421 m2)	voldoet
GSI	0,15	0,13	voldoet
FSI	0,30	0,24	voldoet
Zijdelingse afstand (nieuwe) perceelgrens tot bouwvlak	minimaal 5 meter	meer dan 5 meter	voldoet
Conclusie totaal			voldoet

Kavel 2 (ter plaatse van de nieuwe woning = nieuw af te splitsen kavel)

Toetsing aan de identiteit Villa levert het volgende op:

	Identiteit Villa (minimale eis)	Kavel 1	Conclusie
Perceel oppervlak	-	2.143 m2
Land	-	1.697 m2
Water	-	totaal 446 m2 112 m2 maakt onderdeel uit van slagenlandschap en zichtas (lengte sloot binnen kadastraal eigendom kavel 20). 334 m2 maakt geen onderdeel uit van slagenlandschap en zichtas.
Netto oppervlak perceel	2.000 m2	2.031 m2	voldoet
Type & Oppervlakte bebouwing	vrijstaand	vrijstaand bebouwd oppervlak footprint 266 m2 (hoofdgebouw 160 m2 + botenhuis 60 m2 + 40 m2 extra) bijgebouw en 6 m2 erker, conform bijgebouwen regeling goothoogte 3,5 meter bouwhoogte 10 meter = 2 lagen	voldoet
GSI	0,15	0,13	voldoet
FSI	0,30	0,21	voldoet
Zijdelingse afstand (nieuwe) perceelgrens tot bouwvlak	minimaal 5 meter	meer dan 5 meter	voldoet
Conclusie totaal			voldoet

Overigens voldoet het plan op kavel 2 ook bij de identiteit Lommerijk met een minimale oppervlakte van 1.500 m2, een GSI van 0,25 en een FSI van 0,6.

De conclusie is dat zowel kavel 1 als kavel 2 in de nieuwe situatie voldoet aan de criteria van de identiteit villa uit de visie Warmond west. Hiermee kan tegemoet gekomen aan de zienswijzen die ingebracht zijn op het ontwerpbestemmingsplan.

5. De locatie van het bouwvlak is aangepast en kent nu een afstand van meer dan 3 meter tot de bestemming Water.

6. De woning is verplaatst in noordoostelijke richting waardoor meer ruimte is gecreëerd op de hoek en het solitaire karakter van de woning op het eiland meer tot uitdrukking komt. Met de beoogde verdichting zoals gesteld in de Visie Verdichting Warmond West zal deze hoeksituatie en andere locaties in de wijk inderdaad een ander karakter krijgen. Dit neemt niet weg dat de groene setting van de hoek behouden blijft en door het regelen van vrijstaande woningen de buurt een eigen karakter zal blijven behouden.

7. Deze hoogte is gebaseerd op de standaard en uniforme regelingen van de gemeente Teylingen.

8. De aanduiding 'bijgebouw' in de regels is een omissie in het ontwerpbestemmingsplan, deze staat ook niet in de regels. Artikel 5.2.2 sub i wordt verwijderd in het bestemmingsplan.

Bijgebouwen kunnen inderdaad op de perceelgrens worden gebouwd, maar enkel binnen de woonbestemming en deze dienen tevens op 1 m afstand van het hoofdgebouw geplaatst te worden. Dit is echter volgens het vergunningvrij bouwen niet van toepassing aan de zijde van de Lommerlustlaan omdat het achtererfgebied in dit geval parallel loopt met de Lommerlustlaan en is gelegen in het verlengde van de zijgevel van het hoofdgebouw.

9. De flexibiteitsbepaling in artikel 8 heeft alleen betrekking op de bouwgrenzen en niet op de bestemmingsgrenzen, voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. Het is niet een standaard 10% regeling waar de initiatiefnemer in principe gebruik van zal nemen. Wel is deze regel gewenst indien er wel afwijkingen ten opzichte van de ontwerptekening zijn met de feitelijke situatie, wat theoretisch mogelijk is. De regeling is ongewijzigd opgenomen in het bestemmingsplan.

Conclusie

De reactie leidt tot de volgende aanpassingen in het vast te stellen bestemmingsplan:

• Op de verbeelding is het bouwvlak verplaatst in noordoostelijke richting. Om aan de benodigde watercompensatie en minimale perceeloppervlakte te komen is tevens de plangrens en de bestemmingen Tuin en Water gewijzigd;
• In de regels wordt artikel 5.2.2 sub i verwijderd;
• De toelichting is aangepast waarbij het nieuwe bouwplan is beschreven.

B. Bewoner Hyacintenlaan 9

Samenvatting

• 1. Reclamant is van mening dat de samenvatting onder hoofdstuk 6 punt 2.2 geen recht doen aan de gestelde vragen. Verzocht wordt de vragen per genoemd document te beantwoorden. De eerder ingediende inspraakreactie is nogmaals bijgevoegd.
• 2. Het ontwerp bestemmingsplan voldoet niet aan de Gebiedsvisie Warmond West. Gevraagd wordt opnieuw te toetsen en actie te ondernemen.

Beantwoording

• 1. De inspraakreactie is nogmaals bekeken en de onderstaande vragen zijn daarbij niet goed samengevat en beantwoord:
  • a. Wanneer is een kavel van voldoende grootte om een gedeelte af te splitsen en waarom wordt hier verwezen naar Hyacintenlaan 3? Dit is verschillend per kavel. In de Gebiedsvisie Warmond West is dit beleid bepaald.
  • b. Waarom geeft de tekening een plangebied aan van 1.060 m2 als het plangebied 825 m2 is (55x15 meter)? De 1.060 m2 in het ontwerpbestemmingsplan is opgebouwd uit 825 m2 + 235 m2 water. Overigens zijn deze maten in het vast te stellen bestemmingsplan gewijzigd.
• 2. In zienswijze A wordt hier nader op ingegaan.

Conclusie

De reactie leidt niet aanpassingen in het vast te stellen bestemmingsplan.

6.4 Economische uitvoerbaarheid

Ingevolge de Wet ruimtelijke ordening is de gemeente verplicht om bij onder meer bij de ruimtelijke ontwikkeling van één of meer woningen kosten te verhalen op particuliere grondexploitanten. Dit kostenverhaal zal plaatsvinden door middel van een anterieure overeenkomst. Deze anterieure overeenkomst zal tevens voorzien in een afspraak omtrent eventuele planschadeclaims. Gelet op voorgaande heeft de gemeente besloten geen exploitatieplan op te stellen.