Eikenhorstlaan 1 en 3, Voorhout

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op de percelen Eikenhorstlaan 1 en 3 in Voorhout zijn respectievelijk een bollenteeltbedrijf en glastuinbouwbedrijf gevestigd. Initiatiefnemers wensen de bedrijfsactiviteiten te beëindigen en de aanwezige bebouwing en het bouwvlak te saneren en deze slooprechten in te zetten voor de ruimte voor ruimte-regeling. Voor de Eikenhorstlaan 1 worden ook de glastuinbouwrechten van de Leidsevaart 215, Noordwijkerhout ingezet en voor de Eikenhorstlaan 3 worden de glastuinbouwrechten van de Achterweg 12a, Noordwijk ingezet. De bestaande bedrijfswoningen worden omgezet in burgerwoningen en op beide percelen worden 2 extra compensatiewoningen gebouwd. Het totaal aantal burgerwoningen op de percelen Eikenhorstlaan 1 en 3 komt daarmee op 6.

In het bestemmingsplan Buitengebied Teylingen is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor deze ontwikkeling. Voorwaarde is onder andere dat de compensatiewoning een maximum inhoud heeft van 750 m3. In het voorheen geldende bestemmingsplan was een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee een woning van maximaal 650 m3 was toegestaan. Omdat in de tussentijd de gemeente een grotere inhoud wilde toestaan was reeds de procedure voor een postzegelbestemmingsplan opgestart. Omdat deze procedure al liep is ervoor gekozen deze voort te zetten. Voor de onderhavige ontwikkeling wordt derhalve een postzegelbestemmingsplan opgesteld.

Bij besluit van 25 juni 2013 heeft het college van B&W laten weten medewerking te willen verlenen aan de ontwikkeling op het perceel Eikenhorstlaan 1. Bij brief van 2 oktober 2013 heeft de gemeente Teylingen namens B&W laten weten medewerking te willen verlenen aan de ontwikkeling op het perceel Eikenhorstlaan 3.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied omvat de locatie Eikenhorstlaan 1 en 3 te Voorhout. In figuur 1.1. is de ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1 Ligging plangebied

1.3 Vigerende bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied is het bestemmingsplan Buitengebied Teylingen vastgesteld. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 30 april 2015. In figuur 1.2 is een uitsnede van de verbeelding opgenomen.

Ter plaatse van het plangebied gelden de volgende bestemmingen:

• Agrarisch - Glastuinbouw - bollenzone 2(bouwvlak Eikenhorstlaan 3)
• Agrarisch - Bollenteelt - bollenzone 2 (rondom Eikenhorstlaan 1)
• Dubbelbestemming Waarde - Archeologie 1 (Noord-west zijde perceel Eikenhorstlaan 3)
• Dubbelbestemming Waarde - Archeologie 2 (Zuid-west zijde perceel Eikenhorstlaan 3)

In de bestemming 'Agrarisch - Bollenteelt - bollenzone 2', artikel 4.7.3 en Agrarisch - Glastuinbouw - bollenzone 2, artikel 8.7.2 is met toepassing van de Ruimte voor Ruimteregeling een wijzigingsbevoegdheid naar Wonen opgenomen.

Hoewel er in het kader van dit voornemen gebruik gemaakt kan worden van deze wijzigingsbevoegdheden was reeds dit postzegelbestemmingsplan in procedure ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan Buitengebied en is deze procedure voortgezet. De wijzigingsbevoegdheden vormen wel de basis voor dit nieuwe bestemmingsplan.

Figuur 1.2 Vigerende bestemmingsplan

1.4 Planvorm

Het bestemmingsplan Eikenhorstlaan 1 en 3, Voorhout betreft een postzegelplan met directe bouwmogelijkheden. In deze toelichting wordt de ontwikkeling beschreven. De verbeelding en de regels zorgen vervolgens voor een nauwkeurige weergave en beschrijving van wat er precies mogelijk is. De juridische regeling is zo opgesteld, dat voldoende rechtszekerheid bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het gebied en de omliggende gebieden.

1.5 Relatie Achterweg 12a te Noordwijk en Leidsevaart 215 te Noordwijkerhout

Op het perceel Eikenhorstlaan 1 wordt 3.510 m2 kassen en 360 m2 aan bedrijfsgebouwen gesloopt. Op het perceel Eikenhorstlaan 3 wordt 3.300 m2 aan kassen en 240 m2 aan bedrijfsgebouwen gesloopt. Omdat op beide percelen onvoldoende slooprechten aanwezig zijn om een tweede compensatiewoning te realiseren zijn extra slooprechten aangekocht.

• Ten behoeve van de ontwikkeling aan de Eikenhorstlaan 1 zijn slooprechten op het perceel Leidsevaart 215 te Noordwijkerhout gekocht. Hier wordt 3.510 m2 aan kassen en 340 m2 aan bedrijfsbebouwing gesloopt.
• Ten behoeve van de ontwikkeling aan de Eikenhorstlaan 3 zijn slooprechten op het perceel Achterweg 12a te Noordwijk gekocht. Hier wordt 5.550 m2 aan kassen gesloopt.

Voor de ontwikkelingen aan de Leidsevaart 215 en Achterweg 12a zijn afzonderlijke plannen opgesteld

omdat beide percelen in een andere gemeente liggen. Het postzegelbestemmingsplan voor de

Achterweg 12 te Noordwijk is op 18 februari 2015 vastgesteld. Het plan voor de Leidsevaart 215 is nog

niet in procedure gebracht. Voor de uitvoerbaarheid van onderhavig bestemmingsplan is het van belang dat het plan voor de Leidsevaart 215 wordt vastgesteld alvorens onderhavig bestemmingsplan vastgesteld kan worden.

1.6 Planproces

Voordat het bestemmingsplan rechtskracht verkrijgt, dient de procedure te worden doorlopen, zoals deze is neergelegd in de Wet ruimtelijke ordening. Kort weergegeven betreft het, uitgaande dat niet alle betrokkenen zich direct in het bestemmingsplan kan vinden, de volgende stappen:

• 1. Ter inzage legging van het voorontwerpbestemmingsplan. In deze fase vindt plaats:
  • a. overleg over het voorontwerp bestemmingsplan met diverse betrokken instanties, waaronder het Waterschap en de Provincie;
  • b. overleg met belanghebbenden en belangstellenden: inspraak (gemeentelijke inspraakverordening);
  • c. verwerken resultaten vooroverleg en inspraak;
• 2. Ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan met de bekendmaking van onder meer de mogelijkheid zienswijzen naar voren te brengen bij de gemeenteraad;
• 3. Vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad;
• 4. Beroepsprocedure;
• 5. Onherroepelijk worden van het bestemmingsplan.

1.7 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 is de bestaande situatie beschreven en wordt ingegaan op de gewenste ontwikkeling. In hoofdstuk 3 wordt aandacht besteed aan de wijze waarop de ontwikkeling in de regels is vertaald. In hoofdstuk 4 is de gewenste ontwikkeling getoetst aan het relevante rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. In dit hoofdstuk is ook de toetsing van de gewenste ontwikkeling aan de Ruimte voor ruimte-regeling beschreven. In hoofdstuk 5 is de toetsing van de gewenste ontwikkeling aan de relevante sectorale milieuaspecten beschreven. Hoofdstuk 6 gaat in op de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Gebiedsvisie

2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt de bestaande en toekomstige situatie van de locatie Eikenhorstlaan 1 en 3 beschreven. Hierbij wordt kort ingegaan op de landschappelijke invloed van de beschreven ontwikkeling. Voor een uitgebreidere beschrijving hiervan, wordt verwezen naar het landschaps advies dat ten behoeve van deze ontwikkeling zijn opgesteld. Het landschapsadvies voor de locatie Eikenhorstlaan 1 en 3 is opgenomen in Bijlage 1.

2.2 Bestaande situatie

De complexen aan de Eikenhorstlaan 1 en 3 bevinden zich in de Luizenmarktpolder, waarin voorheen veel bollengrond aanwezig was. Tegenwoordig is de Luizenmarktpolder grotendeels bebouwd door de uitbreiding van de kern Voorhout. De Luizenmarktpolder bestond voor een deel uit poldergrond en voor een deel uit zandvlaktes. Door de komst van woonwijk 'Hoogh Teylingen' is het karakter van de polder erg veranderd. Wel is er vanuit de polder nog zicht op de ruïne van Teylingen. De aanwezige zandsloten geven de oorspronkelijke verkaveling weer en zijn bepalend voor de structuur van het gebied.

Locatie Eikenhorstlaan 1

Het complex aan de Eikenhorstlaan 1, zie figuur 2.1, betreft een kassencomplex in een verouderde staat. Het bedrijf ligt in de buurt van de bebouwde kom van Voorhout. Door het verouderde karakter treedt er verrommeling op. De bloemen- en bollenkwekerij die voorheen gebruik maakte van het complex is niet langer actief. Hierdoor is er een grote kans dat het complex ongebruikt in het open landschap achterblijft en er verwaarlozing optreedt.

Figuur 2.1 Bestaande situatie Eikenhorstlaan 1 (bron www.bing.com)

Locatie Eikenhorstlaan 3

Het complex aan de Eikenhorstlaan 3, zie figuur 2.2, betreft een kassencomplex in een verouderde staat. Het bedrijf ligt tegen de grens van de bebouwde kom en door het verouderde karakter treedt er verrommeling op. De bollenkwekerij die voorheen gebruik maakte van de kassen is niet langer actief. Hierdoor is er een grote kans dat het complex ongebruikt in het open landschap achterblijft en er verwaarlozing optreedt.

Figuur 2.2 Bestaande situatie Eikenhorstlaan 3 (bron www.bing.com)

2.3 Visie op gewenste ontwikkeling

Op de locaties Eikenhorstlaan 1 en 3 worden de bedrijfscomplexen (exclusief de bedrijfswoningen) met een totaal oppervlak van 6.500 m2 aan kassen en 600 m2 aan bedrijfsgebouwen gesaneerd. Op de locaties Leidsevaart 215 te Noordwijkerhout en Achterweg 12a te Noordwijk worden eveneens kassen en bedrijfsgebouwen gesaneerd.

Alle bedrijfscomplexen (inclusief de locaties Leidsevaart 215 en Achterweg 12a) hebben de primaire functie voor de teelt van bloemen en bollen verloren. De kassen en bijgelegen gebouwen zijn niet langer rendabel in het gebruik en de kans is daarmee groot dat de kassen ongebruikt in het landschap achterblijven en leiden tot verrommeling. Het kassencomplex aan de Eikenhorstlaan ligt op de rand met de bebouwde kom en belemmert voor een deel de beleefbaarheid van het achterliggende landschap.

Het complex aan de Leidsevaart is een groot en gedeeld complex in een besloten polder. Het complex heeft daarmee een grote invloed op de openheid van de polder. Met de sanering van het complex wordt een deel van de openheid hersteld.

Het complex aan de Achterweg 12a is een vrij fors complex in een kleinschalig en besloten deel van de polder waar nog meer verouderd glas in gelegen is. Het complex is van alle zijden goed zichtbaar. Ook is het complex zichtbaar vanaf de Herenweg. Het complex heeft daarmee invloed op de openheid in dit deel van de polder. Mede door de kleinschaligheid en de aanwezigheid van de tegenoverliggende afvalwaterzuiveringsinstallatie is het landschappelijke effect van de sanering plaatselijk.

De bouwvlakken voor de nieuwe en bestaande woningen zijn gebaseerd op het handboek van de gemeente Teylingen. Er is uitgegaan van de volgende uitgangspunten:

• elke woning wordt voorzien van een afzonderlijk bouwvlak;

• de oppervlakte van het bouwvlak bedraagt ten hoogste 225 m2;
• de oppervlakte van het woonperceel (bouwvlak inclusief erf en tuin) bedraagt ten hoogste 1.000 m2 per woning (met uitzondering van de bestaande woning aan de Eikenhorstlaan 1);
• de tuinbestemming ligt tot 1 m achter de voorgevel;
• de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt ten minste 3 m;
• de bestaande woning aan de Van den Berch van Heemstedeweg ligt gedeeltelijk in de geluidszone van 48 tot 53 dB. in deze zone mag de woning niet verplaatsen;
• de nieuwe woningen worden in lijn met de bestaande woningen gerealiseerd.

Ten aanzien van bouwregels wordt aangesloten bij de bouwregels van de bestemming Wonen. Dit betekent dat er per bouwvlak een woning van 750 m3 is toegestaan. De goot- en bouwhoogte van deze woning bedraagt respectievelijk 6 en 10 m. Tevens zijn er per woning bijgebouwen tot een gezamenlijke oppervlakte van 50 m2 toegestaan. De goot- en bouwhoogte van de bijgebouwen bedraagt respectievelijk 3 en 4,5 m.

De 4 nieuwe woningen worden geplaatst op lijn met de bestaande woningen, op de plaats waar voorheen de kassen stonden. De woningen worden geclusterd aan de bestaande bebouwing waardoor het bestaande zichtvenster behouden blijft. De zichtlijn vanaf de Zuidelijke Randweg, Eikenhorstlaan en de Van de Berch van Heemstedeweg wordt verruimd door de sanering.

Naast de kwaliteitswinst die per saldo optreedt tussen de diverse locaties, is om die reden ook sprake van kwaliteitswinst ter plaatse van de woningbouwlocatie zelf. Deze wordt gedragen door de volgende elementen:

• Verbreden van het doorzicht door de sloop van de kassen en het iets terugleggen van de nieuwe woningen.
• Het versterken van de landschappelijke aantrekkelijkheid bijvoorbeeld door wegbegeleidende hagen eventueel gecombineerd met kwalitatief goede hekwerken langs de nieuwe percelen (langs de Eikenhorstlaan en de Zuidelijke Randweg). Op deze manier wordt dit routesegment dat de belangrijkste aansluiting vormt voor fietsers en voetgangers vanuit de kern van Voorhout richting het landelijk gebied fraaier vormgegeven.
• Door de nieuwe woningen ontstaan twee duidelijke bebouwingsclustertjes. Het clustertje op perceel nr 1. Doet mee in het beeld van de bebouwingsclustertjes langs de Van de Berch Heemstedeweg. Het clustertje op nr. 3 richt zich naar dan tevens naar de Zuidelijke randweg zodat een fraai afgerond beeld ontstaat.

Figuur 2.3 Impressie inpassing ontwikkeling Eikenhorstlaan

Het is landschappelijk gezien belangrijk dat bij de aankleding van de nieuw te bouwen woningen rekening wordt gehouden met de normen van streekeigen beplanting. Het is niet de bedoeling de woningen met een bos te camoufleren. Het doel is de woningen landschappelijk in te passen, bijvoorbeeld met een solitaire boom, beukenhagen of enkele laanbomen.

Geconcludeerd kan worden dat de ontwikkelingen op de locaties Eikenhorstlaan 1 en 3, Leidsevaart 215 en Achterweg 12a bijdragen aan het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit en daarmee voor wat betreft het aspect ruimtelijke kwaliteit voldoen aan de voorwaarden van de ruimte voor ruimte-regeling.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Inleiding

Dit bestemmingsplan dient getoetst te worden aan het nu geldende rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. Hieronder is het rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid nader beschreven.

3.2 Rijksbeleid

3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012) & Barro (2011)

Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar & veilig. Daar streeft het Rijk naar met een aanpak die ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. Een actualisatie van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid is daarvoor nodig. De verschillende beleidsnota's op het gebied van ruimte en mobiliteit zijn gedateerd door nieuwe politieke accenten en veranderende omstandigheden zoals de economische crisis, klimaatverandering en toenemende regionale verschillen onder andere omdat groei, stagnatie en krimp gelijktijdig plaatsvinden. De structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geeft een nieuw, integraal kader voor het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

Doelen

In de structuurvisie Infrastructuur en Ruimte formuleert het Rijk drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar & veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Nationale belangen

De structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is tot nu toe gedeeltelijk vertaald in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het Barro omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, de Ecologische Hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen.

De beoogde ontwikkelingen vallen niet onder één van de nationale belangen.

Besluit ruimtelijke ordening (Bro) (2012)

Zorgvuldig ruimtegebruik is het uitgangspunt van de (rijks)overheid. Om dit principe beter te borgen is in 2012 de Ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6). Hieruit volgt dat alle ruimtelijke besluiten die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, aandacht moeten besteden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Er moet worden aangetoond dat er een actuele regionale behoefte is (trede 1), of deze behoefte in bestaand stedelijk gebied kan worden opgevangen (trede 2), en (voor zover de ontwikkeling niet-binnenstedelijk is) of de locatie multimodaal kan worden ontsloten (trede 3).

Toetsing

• a. Er is sprake van een actuele regionale behoefte aan kwaliteitsverbetering in het bollengebied. Om dit mogelijk te maken, worden enkele woningen toegestaan.
• b. In dit geval is sprake van sanering van kassen en bedrijfsgebouwen in het buitengebied. De hoeveelheid bebouwing in het buitengebied neemt fors af.
• c. De locatie wordt passend ontsloten voor de vier woningen.

3.3 Provinciaal beleid

3.3.1 Visie Ruimte en Mobiliteit (2014)

In de Visie Ruimte en Mobiliteit (VRM) beschrijft de provincie haar doelstellingen en provinciale belangen. Hoofddoel is het scheppen van voorwaarden voor een economisch krachtige regio. Dat betekent: ruimte bieden om te ondernemen, het mobiliteitsnetwerk op orde en zorgen voor een aantrekkelijke leefomgeving.

In de VRM zijn 4 thema’s te onderscheiden

1. beter benutten en opwaarderen

2. versterking stedelijk gebied

3. versterken ruimtelijke kwaliteit

4. Bevorderen van een water- en energie-efficiënte samenleving

Greenport Bollenstreek

Het plangebied is in de Structuurvisie onderdeel van Greenport Bollenstreek. De Greenport Bollenstreek is een sterk cluster van productie, handel, kennis en toerisme. Wereldwijd boort deze greenport nieuwe groeimarkten aan. Er worden verbindingen gelegd met de nabij gesitueerde clusters Life Sciences en Space. Het beleid voor de Bollenstreek is gericht op behoud, herstructurering en versterking van het bollencomplex met landschapsverbetering. De Compensatieregeling Bollengrond blijft van kracht. Naast behoud van het bollenteeltareaal is het van belang om ruimte te bieden aan ondersteunende teelt onder glas - omdat voor een stadium van het teeltproces kassen nodig zijn - en aan bedrijvigheid. Het internationale bloembollentransport vraagt om een goede ontsluiting. In het bijzonder is aandacht noodzakelijk voor de noordelijke ontsluiting. Tot slot streeft de provincie in deze greenport naar clustering van de glasopstanden en een duurzame waterhuishouding.

Kwaliteit van landschap, groen en erfgoed

Op de kwaliteitskaart behorend bij de Structuurvisie van de provincie Zuid-Holland is een 17-tal kenmerkende landschapstypen aangegeven. Op de kwaliteitskaart ligt het plangebied in het 'Bollenlandschap', die onderdeel uitmaakt van de overkoepelende eenheid Kustlandschap.

Kenmerkend is de afwisseling van kleurrijke bollenvelden (seizoensgebonden), verspreide bebouwing en begroeiing, vaarten en sloten. Bijzonder zijn de (restanten van) landgoederen en oude duinen. De ruimtelijke structuur wordt bepaald door een afwisseling van parallel aan de kustlijn gelegen open en verdichte zones. De kwaliteit en herkenbaarheid van dit landschap komen steeds verder onder druk door toenemende bedrijfsbebouwing en verstedelijking die niet geënt is op een samenhangende en herkenbare ruimtelijke structuur. Mede door intensivering van de bollenteelt raakt het gebied daarmee steeds verder versnipperd. Het zicht op de bollenvelden wordt door bebouwing steeds meer beperkt.

Voor het plangebied geldt dat deze verstedelijking reeds heeft plaatsgevonden - de openheid en afwisseling zijn in het plangebied door de aanwezige kassen nauwelijks meer aanwezig en in de nabije omgeving daarbuiten ook nog nauwelijks door de nabijheid van de kern Voorhout, bestaande bedrijven en opgaande beplanting.

In de Structuurvisie is de volgende ambitie voor het Bollenlandschap in de binnenduinrand opgenomen:

• Ontwikkelingen dragen bij aan het contrast tussen de open en nog gave strandvlakten en de voor de bollenteelt in cultuur genomen (afgezande) oude duinen en strandwallen.
• Verdichting vindt plaats in reeds bestaande verdichte zones.
• Ontwikkelingen dragen bij aan behoud en versterking van het zicht op de bollenvelden en de aantrekkelijkheid van het bollenlandschap.

Met betrekking tot het bovenstaande, kan over de ontwikkelingen aan de Eikenhorstlaan geconcludeerd worden dat deze ontwikkeling past binnen de gestelde voorwaarden. Door de ontwikkelingen wordt een grote hoeveelheid overtollig glas en een kleiner gedeelte overtollige bedrijfsbebouwing op 3 verschillende locaties in de bollenstreek gesaneerd en geconcentreerd op een centrale locatie ingeruild voor 4 nieuwe woningen. Bij de ontwikkeling van de nieuwe burgerwoningen en de vormgeving van het bouwvlak rekening gehouden met ter plaatse aanwezige landschappelijke en stedenbouwkundige waarden.

3.3.2 Verordening Ruimte (2014)

In samenhang met de structuurvisie is de Verordening ruimte opgesteld. De regels in deze verordening zijn bindend en werken door in gemeentelijke bestemmingsplannen. Het volgende is relevant voor het bestemmingsplan.

Artikel 2.2.1 Ruimtelijke kwaliteit

Lid 1 Ruimtelijke kwaliteit bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen

Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit:

• a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen);
• b. als de ruimtelijke ontwikkeling qua aard of schaal niet past binnen het gebied (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door:
  • zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en
  • het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen zoals bedoeld in het derde lid;
• c. als de ruimtelijke ontwikkeling qua aard en schaal niet past binnen het gebied (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door:
  • een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gebied ook aandacht is besteed aan de overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart, en
  • het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen zoals bedoeld in het derde lid.

Toetsing

Het gebied is op de kwaliteitskaart aangeduid als bollenlandschap. In dit geval is sprake van aanpassen, waarbij enkele woningen worden gebouwd in ruil voor sloop van glas en bedrijfsgebouwen. Per saldo is sprake van een forse kwaliteitsverbetering en dit past binnen de uitgangspunten van de kwaliteitskaart.

Lid 2 Uitzonderingen vanwege beschermingscategorieën

• a. Een bestemmingsplan voor een gebied met beschermingscategorie 1 kan niet voorzien in een ruimtelijke ontwikkeling als bedoeld in het eerste lid, onder b en c, tenzij het gaat om de ontwikkeling van bovenlokale infrastructuur of van natuur of om een in het Programma ruimte uitgezonderde ruimtelijke ontwikkeling en voorts wordt voldaan aan de onder b en c gestelde voorwaarden.
• b. Een bestemmingsplan voor een gebied met beschermingscategorie 2 kan niet voorzien in een ruimtelijke ontwikkeling als bedoeld in het eerste lid, onder c, tenzij het gaat om de ontwikkeling van bovenlokale infrastructuur of van natuur of om een in het Programma Ruimte uitgezonderde ruimtelijke ontwikkeling en voorts wordt voldaan aan de onder c gestelde voorwaarden.

Toetsing

Het gebied valt niet onder een bijzondere beschermingscategorie.

Lid 3 Aanvullende ruimtelijke maatregelen

• a. De aanvullende ruimtelijke maatregelen kunnen bestaan uit (een combinatie van):

• a. duurzame sanering van leegstaande bebouwing, kassen en/of boom- en sierteelt;
• b. wegnemen van verharding;
• c. toevoegen of herstellen van kenmerkende landschapselementen;
• d. andere maatregelen waardoor de ruimtelijke kwaliteit verbetert.

• b. De onder a genoemde maatregelen worden in beginsel getroffen binnen hetzelfde plangebied als de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling, tenzij kan worden gemotiveerd dat dat niet mogelijk is. In dat geval kunnen ook ruimtelijke maatregelen elders in de motivering inzake ruimtelijke kwaliteit worden betrokken.
• c. In afwijking van sub b kan het bevoegd gezag in plaats van het treffen van ruimtelijke maatregelen een (gedeeltelijke) financiële compensatie verlangen door middel van een storting in een kwaliteitsfonds, dat is ingesteld op basis van de door Provinciale Staten vastgestelde regeling voor kwaliteitsfondsen, mits de daadwerkelijke uitvoering van de compenserende ruimtelijke kwaliteitsmaatregelen afdoende is verzekerd.

Toetsing

De ontwikkeling maakt duurzame sanering van leegstaande bebouwing en kassen mogelijk. Extra aanvullende maatregelen worden niet noodzakelijk geacht.

Lid 4 Beeldkwaliteitsparagraaf

Een bestemmingsplan dat een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt als bedoeld in het eerste lid bevat een motivering, bij voorkeur vervat in een beeldkwaliteitsparagraaf, waaruit blijkt dat de ruimtelijke kwaliteit ten minste gelijk blijft, voor zover het gaat om een ruimtelijke ontwikkeling:

• waarbij de richtpunten van de kwaliteitskaart in het geding zijn, of
• die is gelegen op gronden binnen een beschermingscategorie als bedoeld in het tweede lid, onder a en b.

Toetsing

De richtpunten van de kwaliteitskaart zijn niet in het geding en het gebied valt niet onder een bijzondere beschermingscategorie.

Artikel 2.1.7 Bollenteeltgebied

Lid 1 Bollenteeltgebied primair bestemmen voor bollenteelt

Een bestemmingsplan voor gronden binnen het bollenteeltgebied, waarvan de plaats geometrisch is bepaald en verbeeld op Kaart 3 Teeltgebieden, laat primair bollenteeltbedrijven, bestaande gemengde bollenteelt- en glastuinbouwbedrijven en bestaande stekbedrijven toe, alsmede de daarbij behorende voorzieningen.

Lid 4: Greenportwoningen en 'ruimte voor ruimte' woningen

Het bestemmingsplan, bedoeld in het eerste lid, kan ook voorzien in greenportwoningen en ‘ruimte voor ruimte’ woningen als bedoeld in de Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport Duin- en Bollenstreek.

Lid 7 Compensatie bollenteeltgebied

In artikel 2.1.7 lid 7 is een bepaling over bollengrondcompensatie opgenomen. Voor gronden gelegen binnen het bollenteeltgebied, zoals aangegeven op kaart 3 (teeltgebieden), die nieuwe bebouwing en of functies toestaan op gronden die in het voorgaande bestemmingsplan zijn bestemd voor bollenteelt, dient voorzien te worden in compensatie van bollenteeltgebied door middel van een overeenkomst hierover met de Greenport Ontwikkelingsmaatschappij Duin- en Bollenstreek .

Toetsing

Als gevolg van de wijziging naar wonen wordt ter plaatse van de Eikenhorstlaan het gedeelte tussen de weg en het huidige bouwvlak aan het totale areaal bollengrond onttrokken. Ter plaatse van de Achterweg 12 te Noordwijk en de Leidsevaart 215 te Noordwijkerhout wordt juist bollengrond aan het areaal toegevoegd. Per saldo zal het areaal bollengrond in de regio toenemen. Geconcludeerd kan worden dat voldaan wordt aan de bollengrondcompensatie zoals opgenomen in artikel 2.1.7 lid 7 van de provinciale Verordening Ruimte.

3.4 Regionaal beleid

Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport (2009)

De Intergemeentelijke Structuurvisie Greenport (ISG) is een deeluitwerking van de Regionale Structuurvisie die het intergemeentelijk samenwerkingsverband Holland Rijnland in 2009 heeft vastgesteld.

De ISG heeft een integraal karakter, geldt voor het gehele buitengebied van de zes Greenportgemeenten (met uitzondering van het duingebied) en gaat met name in op de toekomstige ruimtelijk-functionele ontwikkeling van het buitengebied. De ISG richt zich op een gemeenschappelijke inzet voor herstructurering en revitalisering van de Greenport Duin- en Bollenstreek. Dit in samenspraak met verbetering van de natuurlijke, landschappelijke en recreatieve kwaliteiten.

De Duin- en Bollenstreek is de greenport met de grootste internationale bekendheid door de toeristische aantrekkingskracht van de bollenvelden en de Keukenhof. Het is een van de Greenports waar verschillende gebiedsfuncties, zoals wonen, werken en toerisme sterk met elkaar zijn verbonden. In de jaren voor de ISG is gewerkt aan en met het Pact van Teylingen.

Het doel

Met de vaststelling van het ISG kiezen de Greenportgemeenten voor versterking van de ruimtelijk-economische structuur van de Greenport Duin- en Bollenstreek. Het doel van de ISG is drieledig:

• het vastleggen van een ruimtelijk ontwikkelingskader voor de vitalisering van de Duin- en Bollenstreek tot en met 2030;
• het wettelijk verankeren van dit zelfbindend ontwikkelingskader voor de Greenportgemeenten;
• het bieden van een juridisch-planologische basis voor het verevenen van plankosten op basis van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening.

De ambities

De ISG heeft een integraal karakter, betreft het gehele buitengebied van de zes Greenportgemeenten (uitgezonderd het duingebied) en gaat met name in op de toekomstige ruimtelijk-functionele ontwikkeling van het buitengebied. De ISG richt zich op het realiseren van de volgende ambities:

• economische herstructurering in combinatie met landschapsverbetering;
• het tegengaan van verdergaande verrommeling;
• het uitvoeren van de woningbouwopgave zoals in de Gebiedsuitwerking Haarlemmermeer-Bollenstreek is overeengekomen;
• het duurzaam handhaven van het areaal 1e klas bollengrond;
• het geven van prioriteit aan de primaire Greenportfuncties (bollencluster, vaste planten, bloemencluster en toerisme) boven niet primaire Greenportfuncties (overige landbouw, veeteelt).

De uitwerking

Voor dit bestemmingsplan zijn de volgende doelstellingen vanuit de ISG van belang:

• bouwen woningen buiten contour niet toestaan met uitzondering van Bronsgeest, Greenportwoningen (Offensiefwoningen en landgoedwoningen) en Ruimte voor Ruimte-woningen;
• beschermen bollengrond.

De realisatie van 4 woningen in het kader van de ruimte voor ruimte-regeling is niet in strijd met het beleid in de ISG.

Afsprakenkader Vitale Greenport Duin- en Bollenstreek

De zes Greenportgemeenten en de provincie Zuid-Holland hebben op 30 september 2014 het ‘Afsprakenkader Vitale Greenport Duin- en Bollenstreek’ ondertekend. Met het Afsprakenkader wordt het ruimtelijk beleid voor de Greenport Duin- en Bollenstreek, zoals neergelegd in de Intergemeentelijke Structuurvisie Duin- en Bollenstreek (ISG), binnen het kader van de provinciale Visie Ruimte en Mobiliteit (VRM) bestendigd. Daarmee wordt voorkomen dat er een vacuüm ontstaat tussen de VRM, nog te actualiseren ISG en vast te stellen Regionale Woonagenda.

Het plangebied is gelegen buiten het stedelijk gebied van de Greenport en binnen het werkingsgebied van de Greenport Ontwikkelingsmaatschappij Duin- en bollenstreek.

3.5 Gemeentelijk beleid

Toekomstvisie Vitaal en Vernieuwend (2008)

Op 13 maart 2008 is de Toekomstvisie Vitaal en Vernieuwend voor de gemeente Teylingen door de gemeenteraad vastgesteld. Om de vitaliteit van Teylingen ook op lange termijn te behouden en zo mogelijk te versterken zijn de volgende speerpunten in het beleid van belang:

• Woningbouw voor eigen behoefte en regio;
• Veredelde Greenport;
• Aantrekkelijke inrichting graslanden;
• Impuls recreatie en toerisme;
• Beter bereikbaar;
• Duurzaam Teylingen.

Het plangebied is in de toekomstvisie aangemerkt als een gebied waarbij de nadruk komt te liggen op verbetering kwaliteit landschap met herstructurering en vitalisering Greenport (zie onderstaande afbeelding). Voor een vitaal landelijk gebied is allereerst een impuls nodig om ook in de toekomst onderdeel uit te kunnen maken van een goed functionerende 'veredelde' Greenport. Door sanering en schaalvergroting kan een forse herstructurering van het bollencomplex plaatsvinden. Dat moet dan wel gepaard gaan met een betere landschappelijke inpassing van bestaande en nieuwe gebouwen en meer aandacht voor de beeldkwaliteit van gebouwen.

Figuur 4.1. Toekomstvisie 'Vitaal en vernieuwend', de zwarte cirkel geeft globaal de ligging van het plangebied weer.

Ruimte voor ruimte Teylingen

Het Ruimte voor Ruimte beleid van de provincie is door de gemeente vertaald in het bestemmingsplan Buitengebied Teylingen. In dit bestemmingsplan wordt dit geregeld door een wijzigingsbevoegdheid.

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om met toepassing van de Ruimte voor Ruimte-regeling de bestemming 'Agrarisch - Glastuinbouw - bollenzone 2' en 'Agrarisch - Bollenteelt - bollenzone 2' te wijzigen in de bestemming 'Wonen' ten behoeve van de bouw van een extra woning in ruil voor de sloop van alle op het bouwvlak aanwezige vergunde/legale bedrijfsbebouwing (uitgezonderd de bedrijfswoning) en kassen, met inachtneming van de volgende voorwaarden:

• voor de sloop of sanering op één of meerdere percelen van iedere 1.000 m² gebouwen of 5.000 m² kassen mag één compensatiewoning worden gebouwd;
  • 1. in afwijking van het bepaalde onder a is ook een combinatie van fysieke sanering en een financiële bijdrage mogelijk onder de volgende aanvullende voorwaarden: ten minste 50% van de onder a bedoelde oppervlakte moet fysiek worden gesaneerd;
  • 2. voor de resterende oppervlakte wordt voorzien in een financiële compensatie, inhoudende een storting van een bedrag ter grootte van de ontbrekende oppervlakte in m2, vermenigvuldigd met een normbedrag, in een (inter-)gemeentelijk kwaliteitsfonds ten behoeve van fysieke sanering;
  • 3. de financiële compensatie wordt slechts ingezet om het aantal woningen naar boven af te ronden op het eerstvolgende hele getal;
• de gebouwen of kassen zijn opgericht voor de peildatum van 1 januari 2007;
• de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse wordt duurzaam verbeterd;
• de nieuwe woningen brengen uit milieuplanologisch oogpunt geen belemmeringen met zich mee voor de bedrijfsvoering van de omliggende agrarische bedrijven;
• de bestaande bedrijfswoning(en) inclusief het bijbehorende erf word(t)(en) tot een maximum van 1.000 m2 bestemd als 'Wonen 1' en/of 'Tuin 1'; de bestemming 'Tuin 1' wordt opgenomen voor de gronden tot 1 m achter de voorgevel.

Ontwerp Structuurvisie Teylingen 2030 Duurzaam Bloeiend

In deze structuurvisie zet de gemeente op een integrale wijze de ruimtelijke hoofdlijnen uit tot 2030. Samen met bewoners, bedrijven, organisaties en regionale partners wil de gemeente werken aan een duurzame bloeiende gemeente, waaraan iedereen meedoet.

De leidende principe voor de structuurvisie zijn:

• Teylingen kiest voor een duurzame ontwikkeling van de gemeente.
• Teylingen versterkt de ruimtelijke kwaliteit van de drie kernen en het buitengebied.
• Teylingen verbetert de sociaal-economische vitaliteit in de drie kernen en het buitengebied.
• Teylingen zet zich in voor een vitale Greenport Duin- en Bollenstreek.
• Ambities en keuzes stemt de gemeente steeds zo goed mogelijk af in regionaal verband, zodat het beleid elkaar versterkt.

Hoofdstuk 4 Onderzoek

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden de voor dit wijzigingsplan relevante milieuaspecten beschreven. Dit hoofdstuk bevat de uitkomsten van de (technische) onderzoeken met conclusies.

4.2 Besluit milieueffectrapportage

Normstelling

In het Besluit m.e.r. is bepaald dat een milieueffectbeoordeling uitgevoerd moet worden als een projectactiviteit nadelige gevolgen kan hebben voor het milieu. Dergelijke projectactiviteiten zijn genoemd in bijlage D van het Besluit m.e.r.. De beschreven activiteit wordt genoemd in de D-lijst (categorie D 11.2 stedelijk ontwikkelingsproject).

Onderzoek en conclusie

Gelet op de omvang van het plan (onder de drempelwaarde), de ligging van het plan en de verwachte effecten verwachten wij geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Het milieubelang wordt in onderstaand advies voldoende afgewogen. Een nadere beoordeling in een m.e.r. beoordeling is niet nodig.

4.3 Verkeer en infrastructuur

De Eikenhorstlaan wordt via de Van den Berch van Heemstedeweg ontsloten naar de kernen Voorhout en Sassenheim. Vanuit deze kernen kan gemakkelijk de snelweg A44 bereikt worden die ontsluitingen naar Leiden/Den Haag en Amsterdam verzorgt. De Eikenhorstlaan betreft een rustige erftoegangsweg die alleen in gebruik is voor de twee huidge bedrijven en in de toekomst door de 6 burgerwoningen.

De kernen Voorhout en Sassenheim beschikken beide over een NS station met frequente verbindingen naar Leiden en Voorhout. Op de Randweg halteert een bus met verbindingen naar station Voorhout en Leiden. Aan de Oosthoutlaan halteert een bus met verbindingen naar station Sassenheim en Schiphol.

Parkeren zal plaatsvinden op eigen terrein. Hiervoor wordt geen openbaar gebied ingericht.

4.4 Bodem

Normstelling

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Ten behoeve van ruimtelijke plannen dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch onderzoek, te worden verricht. Indien uit het historisch onderzoek wordt geconcludeerd dat op de betreffende locatie sprake is geweest van activiteiten met een verhoogd risico op verontreiniging dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

Onderzoek

Ter plaatse van de locatie zijn kassen en schuren aanwezig. Deze opstallen zullen worden gesloopt. Er zullen op grond van de ruimte-voor-ruimte regeling een viertal nieuwe woningen worden gebouwd. Ten behoeve van de ontwikkeling is een functiewijziging noodzakelijk, en daarmee ook een bodemonderzoek. Daarom is op de Eikenhorstlaan 1 en 3 verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. De rapportages zijn opgenomen in bijlage 2 en 3. Aan de hand van de resultaten van het onderzoek kan het volgende worden geconcludeerd:

Eikenhorstlaan 1:

• in de grond zijn geen bijmengingen met bodemvreemde materialen waargenomen;
• op het maaiveld en in het opgeboorde bodemmateriaal zijn zintuiglijk geen asbestverdachte materialen waargenomen;
• de bovengrond is licht verontreinigd met kwik, zink, DDD (som), DDE (som) en drins;
• de ondergrond is niet verontreinigd met de onderzochte parameters;
• het grondwater is licht verontreinigd met molybdeen en nikkel.

Eikenhorstlaan 3:

• in de grond zijn geen bijmengingen met bodemvreemde materialen waargenomen;
• op het maaiveld en in het opgeboorde bodemmateriaal zijn zintuiglijk geen asbestverdachte materialen, dan wel olie gerelateerde bijzonderheden waargenomen;
• de bovengrond is licht verontreinigd met cadmium, kwik, lood, zink en alfa-HCH;
• de ondergrond is licht verontreinigd met kwik;
• het grondwater is licht verontreinigd met molybdeen.

Gelet op de onderzoeksresultaten, te weten de aangetoonde overschrijdingen van de betreffende achtergrondwaarden (grond) en de aangetoonde overschrijdingen van de betreffende streefwaarden (grondwater), dient de hypothese onverdacht voor de onderzoekslocatie formeel te worden verworpen. Echter, de gemeten waarden op beide locaties zijn dermate gering dat aanvullend onderzoek naar het voorkomen van deze stoffen in de bodem op de percelen, ingevolge de Wet bodembescherming, niet noodzakelijk is.

Conclusie

Beperkingen inzake het verlenen van een omgevingsvergunning (activiteit bouwen) worden op basis van de onderzoeksresultaten uit milieuhygiënisch oogpunt niet voorzien. Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de uitvoering van het bestemmingsplan.

De locatie wordt geschikt bevonden voor het beoogde gebruik wonen met tuin. Indien er grond wordt aan-of afgevoerd moet dit plaatsvinden volgende de door de overheid gestelde regels. In het bijzonder wordt verwezen naar het Besluit Bodemkwaliteit.

Bij een aanvraag omgevingsvergunning wordt het bodemonderzoek ter beoordeling toegezonden aan de omgevingsdienst.

4.5 Water

Waterbeheer en watertoets

De initiatiefnemer dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over een ruimtelijke planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van het bestemmingsplan is de digitale watertoets doorlopen. Hieruit blijkt dat vanwege de ligging van een strook van het plangebied binnen de beschermingszone van de regionale kering er sprake is van een waterbelang. In het kader van het wettelijk vooroverleg vindt hierover afstemming met het waterschap plaats.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal

• Provinciaal Waterplan
• Provinciale Verordening Ruimte
• Provinciale Structuurvisie

Waterschapsbeleid

Waterbeheerplan 2010-2015

Voor de planperiode 2010-2015 zal het Waterbeheerplan (WBP) van Rijnland van toepassing zijn. In dit plan geeft Rijnland aan wat haar ambities voor de komende planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen Het nieuwe WBP legt meer dan voorheen accent op uitvoering. De drie hoofddoelen zijn veiligheid tegen overstromingen, voldoende water en gezond water. Wat betreft veiligheid is cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn én blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen. Wat betreft voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden. Daarbij wil Rijnland dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en heviger buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelrijzing. Het waterbeheerplan sorteert voor op deze ontwikkelingen. Het Waterbeheerplan 2010-2015 van Rijnland is te vinden op de website: www.rijnland.net/plannen/waterbeheerplan

Keur en Beleidsregels 2009

Per 22 december 2009 is een nieuwe Keur in werking getreden, alsmede nieuwe Beleidsregels die per 27 mei 2011 geactualiseerd zijn. Een nieuwe Keur is nodig vanwege de totstandkoming van de Waterwet en daarmee verschuivende bevoegdheden in onderdelen van het waterbeheer. Verder zijn aan deze Keur bepalingen toegevoegd over het onttrekken van grondwater en het infiltreren van water in de bodem. De 'Keur en Beleidsregels' maken het mogelijk dat het Hoogheemraadschap van Rijnland haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder kan uitvoeren. De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebod- en verbodsbepalingen) voor:

• waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden);
• watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken);
• andere waterstaatswerken (onder andere bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen).

De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij de bovengenoemde waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. Als Rijnland daarin toestemt, dan wordt dat geregeld in een Watervergunning op grond van de Keur. De Keur is daarmee een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen. In de Beleidsregels, die bij de Keur horen, is het beleid van Rijnland nader uitgewerkt. De Keur en Beleidsregels van Rijnland zijn te vinden op de website: www.rijnland.net/regels/keur_algemene.

Huidige situatie

Algemeen

Het plangebied is gelegen aan de Eikenhorstlaan in Voorhout. In de huidige situatie zijn hier twee kassencomplexen gelegen met bijbehorende bedrijfswoningen. Het plangebied is niet gelegen binnen een peilgebied, het wordt wel omringd door de peilgebieden: Luizenmarktpolder, Mottigerpolder en Roodemolenpolder.

Bodem en grondwater

Volgens de Bodemkaart van Nederland bestaat de bodem ter plaatse uit leemarm zand in stuifduinen en stranden. Er is sprake van grondwater trap II. Dat wil zeggen dat de gemiddelde laagste grondwaterstand varieert van 0,25 tot 0,4 meter en de gemiddelde hoogste grondwaterstand varieert van 0,5 tot 0,8 meter onder maaiveld.

Waterkwantiteit

Ten noordwesten van het plangebied is een op primaire watergang gelegen in de vorm van Boezemwater. Het schouwpeil voor dit boezemwater is -0,64 m ten opzichte van NAP. De beschermingszone van de watergang bedraagt minimaal 5 meter vanaf de insteek.

Veiligheid en waterkeringen

Langs het boezemwater aan de noordzijde is een regionale waterkering gelegen. Het plangebied is gelegen binnen de beschermingszone van deze regionale waterkering.

Afvalwaterketen en riolering

Het hemelwater en (bedrijfs)afvalwater wordt in de huidige situatie aangeboden op het gemeentelijk rioolstelsel.

Toekomstige situatie

Algemeen

De ontwikkeling betreft een ruimte voor ruimte ontwikkeling waarbij de kassencomplexen geamoveerd worden en er 4 nieuwe woningen worden gerealiseerd. Het verhard oppervlak neemt daardoor af ten opzichte van de huidige situatie. Watercompenserende maatregelen zijn dan ook niet noodzakelijk.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem geldt conform het Bouwbesluit een verbod op het toepassen van zink, lood, koper en PAK's-houdende bouwmaterialen.

Veiligheid en waterkeringen

De in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkeling heeft geen negatieve invloed op de waterveiligheid in de omgeving. De bebouwing die reeds aanwezig is binnen de beschermingszone van de regionale waterkering wordt geamoveerd, en de nieuwe woningen zullen niet gerealiseerd worden binnen de kern- of beschermingszone van de waterkering.

Constructies in, op of nabij een waterkering vormen een potentieel gevaar voor de primaire functie van de waterkering. Niet alleen kan bebouwing het waterkerend vermogen negatief beïnvloeden, ook kan het toekomstige dijkverzwaring in de weg staan. Het waterkerend vermogen van een dijk wordt bepaald door de kruinhoogte, de fundering, alsmede de stabiliteit en de waterdichtheid van het beklede dijklichaam. De aanwezigheid van bebouwing kan de faalmechanismen en daarmee het waterkerend vermogen negatief beïnvloeden. Het hoogheemraadschap heeft daarom bouwactiviteiten in de waterkering in haar Keur in beginsel verboden. Indien activiteiten plaatsvinden die in strijd zijn met het belang van de kering (bijvoorbeeld bouwwerken, kabels en leidingen, verhardingen, beplantingen, etc.) moet een watervergunning op basis van de Keur aangevraagd worden bij het hoogheemraadschap van Rijnland. Omdat het waterkeringbelang niet het enige belang is en bouwwerken in sommige gevallen verenigbaar zijn met een veilige waterkering, kan het hoogheemraadschap via een vergunning ontheffing verlenen van dit verbod.

Riolering en afkoppelen

Overeenkomstig het rijksbeleid (de voorkeursvolgorde uit Wm art 29 a en de doelmatigheidsdoelstelling uit het bestuursakkoord waterketen 2007) geeft Rijnland de voorkeur aan het scheiden van hemelwater en afvalwater, mits het doelmatig is. De voorkeursvolgorde voor de omgang met afvalwater houdt in dat het belang van de bescherming van het milieu vereist dat:

• a. het ontstaan van afvalwater wordt voorkomen of beperkt;
• b. verontreiniging van afvalwater wordt voorkomen of beperkt;
• c. afvalwaterstromen worden gescheiden gehouden, tenzij het niet gescheiden houden geen nadelige gevolgen heeft voor een doelmatig beheer van afvalwater;
• d. huishoudelijk afvalwater en afvalwater dat daarmee wat biologische afbreekbaarheid betreft overeenkomt, worden ingezameld en naar een inrichting als bedoeld in artikel 15a van de Wet verontreiniging oppervlaktewateren getransporteerd;
• e. ander afvalwater dan bedoeld in onderdeel d:
  • 1. zo nodig na zuivering bij de bron, wordt hergebruikt;
  • 2. lokaal, zo nodig na retentie of zuivering bij de bron, in het milieu wordt gebracht;

De gemeente kan gebruikmaken van deze voorkeursvolgorde bij de totstandkoming van het gemeentelijk rioleringsplan (GRP). Deze voorkeursvolgorde is echter geen dogma. De uiteindelijke afweging zal lokaal moeten worden gemaakt, waarbij doelmatigheid van de oplossing centraal moet staan.

Zorgplicht en preventieve maatregelen voor hemelwater

Voor de behandeling van hemelwater wijst Rijnland op de zorgplicht en op het nemen van preventieve maatregelen. Het verdient aanbeveling daar waar mogelijk aandacht te besteden aan maatregelen bij de bron. Preventie heeft de voorkeur boven 'end-of-pipe' maatregelen. Uitgangspunt is dat het te lozen hemelwater geen significante verslechtering van de kwaliteit van het ontvangende oppervlaktewater mag veroorzaken en emissie van vervuilende stoffen op het oppervlaktewater waar mogelijk wordt voorkomen. Door bijvoorbeeld:

• duurzaam bouwen;
• het toepassen van berm- of bodempassage;
• toezicht en controle tijdens de aanlegfase en handhaving tijdens de beheerfase ter voorkoming van verkeerde aansluitingen;
• het regenwaterriool uit te voeren met (straat)kolken voorzien van extra zand-slibvang of zakputten (putten met verdiepte bodem) op tactische plekken in het stelsel;
• adequaat beheer van straatoppervlak, straatkolken en zakputten (straatvegen en kolken/putten zuigen);
• het toepassen van duurzaam onkruidbeheer;
• de bewoners, gebruikers en beheerders voor te lichten over de werking van de riolering en een juist gebruik hiervan;
• het vermijden van vervuilende activiteiten op straat zoals auto's wassen en repareren en chemische onkruidbestrijding.

Daar waar ondanks de zorgplicht en de preventieve maatregelen het te lozen hemelwater naar verwachting een aanmerkelijk negatief effect heeft op de oppervlaktewaterkwaliteit, kan in overleg tussen gemeente en waterschap gekozen worden voor aanvullende voorzieningen, een verbeterd gescheiden stelsel of – als laatste keus – aansluiten op het gemengde stelsel. Ook kan de gemeente in overleg met het waterschap kiezen voor een generieke 'end-of-pipe'-aanpak. Deze keuze moet dan expliciet gemaakt worden in het GRP.

Conclusie

De in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkelingen hebben geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

4.6 Ecologie

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Flora- en faunawet, de Natuurbeschermingswet 1998 en het beleid van de provincie ten aanzien van de Ecologische Hoofdstructuur de uitvoering van het plan niet in de weg staan.

Huidige situatie

Het plangebied bestaat uit twee agrarische bedrijfspercelen met kassen en per bedrijfsperceel één bedrijfswoning. Aan de noordwestzijde van het plangebied is oppervlaktewater aanwezig in de vorm van boezemwater.

Beoogde ontwikkelingen

Het bestemmingsplan voorziet in de sloop van de kassencomplexen en de realisatie van 4 nieuwe woningen.

Hiervoor moeten de volgende werkzaamheden worden uitgevoerd:

• sloopwerkzaamheden;
• bouwrijp maken;
• bouwwerkzaamheden.

Normstelling

Provinciale Verordening

Het rijksbeleid ten aanzien van de bescherming van soorten (flora en fauna) en de bescherming van de leefgebieden van soorten (habitats) is opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). De uitwerking van dit nationale belang ligt bij de provincies. De bescherming van gebieden die deel uitmaken van de EHS, alsmede de bescherming van beschermde landschapselementen en belangrijke weidevogelgebieden, is geregeld via de Provinciale Verordening Ruimte. Wanneer er ruimtelijke ontwikkelingen in gebieden plaatsvinden die onderdeel zijn van de EHS of van beschermde landschapselementen en in belangrijke weidevogelgebieden, geldt het nee, tenzij-principe. Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet compensatie plaatsvinden, wanneer er effecten optreden.

Flora- en faunawet

Voor de soortenbescherming is de Flora- en faunawet (hierna Ffw) van toepassing. Deze wet is gericht op de bescherming van dier- en plantensoorten in hun natuurlijke leefgebied. De Ffw bevat onder meer verbodsbepalingen met betrekking tot het aantasten, verontrusten of verstoren van beschermde dier- en plantensoorten, hun nesten, holen en andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfsplaatsen. De wet maakt hierbij een onderscheid tussen 'licht' en 'zwaar' beschermde soorten. Indien sprake is van bestendig beheer, onderhoud of gebruik, gelden voor sommige, met name genoemde soorten, de verbodsbepalingen van de Ffw niet. Er is dan sprake van vrijstelling op grond van de wet. Voor zover deze vrijstelling niet van toepassing is, bestaat de mogelijkheid om van de verbodsbepalingen ontheffing te verkrijgen van het Ministerie van Economische Zaken. Voor de zwaar beschermde soorten wordt deze ontheffing slechts verleend, indien:

• er sprake is van een wettelijk geregeld belang;
• er geen alternatief is;
• geen afbreuk wordt gedaan aan een gunstige staat van instandhouding van de soort.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient in het geval van zwaar beschermde soorten of broedende vogels overtreding van de Ffw voorkomen te worden door het treffen van maatregelen, aangezien voor dergelijke situaties geen ontheffing kan worden verleend.

Met betrekking tot vogels hanteert het Ministerie van Economische Zaken de volgende interpretatie van artikel 11:

De verbodsbepalingen van artikel 11 beperken zich bij vogels tot alleen de plaatsen waar gebroed wordt, inclusief de functionele omgeving om het broeden succesvol te doen zijn, én slechts gedurende de periode dat er gebroed wordt. Er zijn hierop echter verschillende uitzonderingen, te weten:

Nesten die het hele jaar door zijn beschermd

Op de volgende categorieën gelden de verbodsbepalingen van artikel 11 van de Ffw het gehele seizoen.

• 1. Nesten die, behalve gedurende het broedseizoen als nest, buiten het broedseizoen in gebruik zijn als vaste rust- en verblijfplaats (voorbeeld: steenuil).
• 2. Nesten van koloniebroeders die elk broedseizoen op dezelfde plaats broeden en die daarin zeer honkvast zijn of afhankelijk van bebouwing of biotoop. De (fysieke) voorwaarden voor de nestplaats zijn vaak zeer specifiek en limitatief beschikbaar (voorbeeld: roek, gierzwaluw en huismus).
• 3. Nesten van vogels, zijnde geen koloniebroeders, die elk broedseizoen op dezelfde plaats broeden en die daarin zeer honkvast zijn of afhankelijk van bebouwing. De (fysieke) voorwaarden voor de nestplaats zijn vaak specifiek en limitatief beschikbaar (voorbeeld: ooievaar, kerkuil en slechtvalk).
• 4. Vogels die jaar in jaar uit gebruikmaken van hetzelfde nest en die zelf niet of nauwelijks in staat zijn een nest te bouwen (voorbeeld: boomvalk, buizerd en ransuil).

Nesten die niet het hele jaar door zijn beschermd

In de 'aangepaste lijst jaarrond beschermde vogelnesten' worden de volgende soorten aangegeven als categorie 5. Deze zijn buiten het broedseizoen niet beschermd.

• 5. Nesten van vogels die weliswaar vaak terugkeren naar de plaats waar zij het hele jaar daarvoor hebben gebroed of de directe omgeving daarvan, maar die wel over voldoende flexibiliteit beschikken om, als de broedplaats verloren is gegaan, zich elders te vestigen. De soorten uit categorie 5 vragen soms wel om nader onderzoek, ook al zijn hun nesten niet jaarrond beschermd. Categorie 5-soorten zijn namelijk wel jaarrond beschermd als zwaarwegende feiten of ecologische omstandigheden dat rechtvaardigen.

De Ffw is voor dit bestemmingsplan van belang, omdat bij de voorbereiding van het plan moet worden onderzocht of deze wet de uitvoering van het plan niet in de weg staat.

Natuurbeschermingswet 1998

Uit het oogpunt van gebiedsbescherming is de Natuurbeschermingswet 1998 van belang. Deze wet onderscheidt drie soorten gebieden, te weten:

• f. door de minister van EZ (voormalig Ministerie van EL&I/LNV) aangewezen gebieden, zoals bedoeld in de Vogel- en Habitatrichtlijn;
• g. door de minister van EZ (voormalig Ministerie van EL&I/LNV) aangewezen beschermde natuurmonumenten;
• h. door Gedeputeerde Staten aangewezen beschermde landschapsgezichten.

De wet bevat een zwaar beschermingsregime voor de onder a en b bedoelde gebieden (in de vorm van verboden voor allerlei handelingen, behoudens vergunning van Gedeputeerde Staten of de Minister van EZ). De bescherming van de onder c bedoelde gebieden vindt plaats door middel van het bestemmingsplan. De speciale beschermingszones (a) hebben een externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze zones plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats. Hetzelfde geldt voor de ecologische doelen van de beschermde natuurmonumenten (b), voor zover deze gebieden niet overlappen met Natura 2000.

Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan moet worden onderzocht of de Natuurbeschermingswet 1998 de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval als significant negatieve effecten niet kunnen worden uitgesloten.

Onderzoek

Gebiedsbescherming

Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. Het plangebied maakt ook geen deel uit van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) en er zijn geen beschermde landschapselementen aanwezig. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is gelegen op 5 kilometer afstand ten westen van het plangebied en betreft het Natura 2000-gebied Coepelduynen. Het dichtstbijzijnde EHS-gebied ligt op circa 1,9 km. Aan de zuidzijde van het plangebied op circa 90 meter is belangrijk weidevogelgebied gelegen. Deze natuurgebieden liggen op grote afstand van het plangebied en worden niet beïnvloed door de relatief kleinschalige ingreep. Het belangrijk weidevogelgebied kan tijdelijk verstoord worden door de sloop- en bouwwerkzaamheden. Door de werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren wordt de verstoring tot een minimum beperkt. De eindsituatie met 4 woningen leidt niet tot verstoring van het belangrijk weidevogelgebied. De Natuurbeschermingswet 1998 en het beleid van de provincie staan de uitvoering van het plan dan ook niet in de weg.

Figuur 4.6.1: Ligging plangebied (rode cirkel) t.o.v. beschermde natuurgebieden (bron: geo-loket provincie Zuid-Holland)

Soortenbescherming

De huidige ecologische waarden zijn vastgesteld aan de hand van foto's van het plangebied, algemene ecologische kennis en verspreidingsatlassen/gegevens (onder andere Ravon en www.waarneming.nl).

Vaatplanten

In en langs de waterpartijen zijn naar verwachting groeiplaatsen van de beschermde zwanenbloem en dotterbloem aanwezig.

Vogels

In de tuinen komen tuin- en struweelvogels voor. Hier zijn soorten zoals koolmees, pimpelmees, ekster, zwarte kraai, roodborst, heggenmus, winterkoning en merel aanwezig. Spreeuw, huismus, gierzwaluw en kauw kunnen broeden in (de omgeving van) de woonbebouwing. De kassen zijn hiervoor ongeschikt. De bomen bieden mogelijk nestgelegenheid aan de kraai en grote bonte specht. De waterpartijen bieden leefgebied aan watervogels als meerkoet, wilde eend en waterhoen.

Enkele van de te verwachten soorten (koolmees, pimpelmees, ekster en zwarte kraai) vallen onder de zogenoemde categorie 5 soorten waarvan de nestplaatsen in ieder geval gedurende het broedseizoen zijn beschermd. In de directe omgeving van het plangebied zijn voldoende uitwijkmogelijkheden aanwezig. Er is daarom geen sprake van zwaarwegende feiten of ecologische omstandigheden die jaarrond bescherming van eventuele vogelnesten van deze soorten noodzakelijk maakt.

Zoogdieren

Het plangebied biedt geschikt leefgebied aan algemeen voorkomende, licht beschermde soorten als mol, egel, gewone bosspitsmuis, dwergspitsmuis, huisspitsmuis, veldmuis en konijn. De bomen en woonbebouwing kunnen plaats bieden aan vaste verblijfplaatsen van vleermuizen. Ze wonen in de spouwmuur, achter de betimmering, onder daklijsten en dakpannen en/of in spleten en gaten in bomen. De kassen zijn hiervoor ongeschikt. De tuinen en waterpartijen kunnen daarnaast fungeren als foerageergebied of onderdeel zijn van een vliegroute van vleermuizen.

Amfibieën
Algemene amfibieën als bruine kikker, bastaardkikker, kleine watersalamander en gewone pad zullen zeker gebruik zullen maken van het plangebied als schuilplaats in struiken, onder stenen en als voortplantingsplaats in de waterpartijen. Gezien de aanwezigheid van water (ondiep) en zand kan de zwaar beschermde rugstreeppad hier aanwezig zijn. De ontwikkeling van de vier woningen vindt echter plaats ter plaatse van de kassen. De mogelijk aanwezige rugstreeppad zal dan ook geen hinder ondervinden.

Vissen

De waterpartijen bieden waarschijnlijk leefgebied aan de matig beschermde kleine modderkruiper en de bittervoorn. Andere beschermde vissoorten zijn hier niet te verwachten. Er vinden geen werkzaamheden aan de watergangen plaats.

Overige soorten

Er zijn, gezien de aanwezige biotopen, geen beschermde reptielen en/of bijzondere insecten of overige soorten te verwachten op de planlocatie. Deze soorten stellen hoge eisen aan hun leefgebied; het plangebied voldoet hier niet aan.

In tabel 4.6..1 staat aangegeven welke beschermde soorten er binnen het plangebied (naar verwachting) aanwezig zijn en onder welk beschermingsregime deze vallen.

Tabel 4.6.1: Naar verwachting aanwezige beschermde soorten binnen het plangebied en het beschermingsregime (niet limitatief)

	Nader onderzoek nodig
Vrijstellingsrege-ling Ffw	tabel 1		brede wespenorchis, zwanenbloem en dotterbloem mol, egel, gewone bosspitsmuis, dwergspitsmuis, huisspitsmuis, veldmuis en konijn bruine kikker, gewone pad, kleine watersalamander en de bastaardkikker	Nee
Ontheffingsrege-ling Ffw	tabel 2		kleine modderkruiper	Nee
	tabel 3	bijlage 1 AMvB	bittervoorn	Nee
		bijlage IV HR	alle vleermuizen rugstreeppad	Nee
	vogels	cat. 1 t/m 4	gierzwaluw en huismus	Nee
		cat. 5	koolmees, pimpelmees, ekster, zwarte kraai	Nee

Het bestemmingsplan voorziet in de sloop van de in de huidige situatie aanwezige kassen en de realisatie van 4 nieuwe woningen. De benodigde werkzaamheden ten behoeve van deze ontwikkeling kunnen leiden tot aantasting van te beschermen natuurwaarden.

• Er is geen ontheffing nodig voor de tabel 1-soorten van de Ffw omdat hiervoor een vrijstelling geldt van de verbodsbepalingen van de Ffw. Uiteraard geldt wel de algemene zorgplicht. Dat betekent dat iedereen voldoende zorg in acht moet nemen voor alle in het wild voorkomende planten en dieren en hun leefomgeving.
• Tijdens werkzaamheden dient rekening te worden gehouden met het broedseizoen. Verstoring van broedende vogels is verboden. Overtreding van verbodsbepalingen ten aanzien van vogels wordt voorkomen door de werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren. In het kader van de Ffw wordt geen standaardperiode gehanteerd voor het broedseizoen. Van belang is of een broedgeval aanwezig is, ongeacht de periode. Indien de werkzaamheden uitgevoerd worden op het moment dat er geen broedgevallen (meer) aanwezig zijn, is overtreding van de wet niet aan de orde. De meeste vogels broeden overigens tussen 15 maart en 15 juli (bron: website vogelbescherming).
• In de kassen zijn geen matig of zwaar beschermde soorten aanwezig.
• Bij de uitvoering van de grondwerkzaamheden kunnen maatregelen worden genomen om te voorkomen dat (her)vestiging of (her)kolonisatie van beschermde soorten kan plaatsvinden, daarvoor kan het terrein regelmatig worden gemaaid, zodat er geen (natuurlijke) houtige beplanting kan groeien. Ook het vlak houden van het terrein kan de (her)vestiging van soorten tegengaan. Daarnaast is het dagelijks gebruik van het terrein een vorm van verstoring om (her)vestiging van beschermde soorten tegen te gaan. Echter verstoring mag alleen worden toegepast ter voorkoming van de (her)vestiging van soorten en niet ter bestrijding van al aanwezige soorten. Zo kan bijvoorbeeld voorkomen worden dat de rugstreeppad (die namelijk aangetrokken wordt door grondwerkzaamheden in de nabijheid van water) zich vestigt door de werkzaamheden naadloos op elkaar te laten aansluiten en/of het plangebied voorafgaand aan het uitvoeren van de werkzaamheden volledig af te schermen met antiworteldoek (hoogte 40-50 cm en 5 cm in de grond). Bij graafwerkzaamheden en/of tijdelijke opslag van grond kan voorkomen worden dat soorten als de oeverzwaluw gaan nestelen in de taluds door deze niet steiler te maken dan 1:3. Mochten ondanks deze voorzorgsmaatregelen onverhoopt toch beschermde dieren zich in het gebied vestigen, dan moeten de werkzaamheden worden stilgelegd, gewacht worden tot de nesten vrijwillig zijn verlaten of ontheffing worden aangevraagd.

Gezien de bovenstaande conclusies staat de Flora- en faunawet, met inachtneming van de voorgestelde maatregelen, de uitvoering van het plan niet in de weg.

Conclusie

De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op beschermde natuurgebieden of beschermde soorten. Het aspect ecologie vormt dan ook geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

4.7 Archeologie en cultuurhistorie

Beleid en normstelling

Monumentenwet

De Monumentenwet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen: 'de veroorzaker betaalt'.

Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

Onderzoek en conclusie

Ingevolge de archeologische beleidskaart van de gemeente Teylingen wordt het perceel Eikenhorstlaan 1 ter plaatse van de nieuwe woningen aangemerkt als een vrijgesteld gebied. Deze gronden behoeve geen archeologische bescherming waardoor het uitvoeren van een archeologisch onderzoek niet noodzakelijk is.

Ingevolge de archeologische beleidskaart van de gemeente Teylingen wordt het perceel Eikenhorstlaan 3, ter plaatse van de nieuwe woningen aangemerkt als een zone met middelhoge verwachting, gevormd door afgegraven strandwal met kalkrijke top. Voor deze gronden geldt bij bodemingrepen dieper dan 1 m beneden maaiveld en groter dan 500 m2 dat een archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Op het achterste gedeelte van het perceel is sprake van een hoge archeologische verwachting. Voor deze gronden geldt bij bodemingrepen dieper dan 30 cm beneden maaiveld en groter dan 250 m2 dat een archeologisch onderzoek noodzakelijk is. De woningen en bijgebouwen zullen deze maten niet overschrijden. Dit wordt doormiddel van een bouwbeperking op de verbeelding en in de regels gewaarborgd. Derhalve kan geconcludeerd worden dat nader archeologisch onderzoek niet noodzakelijk is.

Figuur 5.1 Archeologische beleidsadvieskaart (bron: RAAP-Rapport 2015).

4.8 Bedrijven en milieuzonering

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de realisatie van woningen nabij bedrijven of visa versa:

• een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd ter plaatse van de woningen;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de eventueel in de omgeving aanwezige bedrijven/inrichtingen.

Om in dit bestemmingsplan de belangenafweging tussen een goed woon- en leefklimaat en de bedrijfsvoering goed mee te nemen wordt voor dit plan gebruik gemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze uitgave is een lijst opgenomen met allerhande activiteiten en bijbehorende richtafstanden die gehanteerd worden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Naarmate de milieubelasting van de activiteiten groter is, wordt uitgegaan van een grotere richtafstand. In geval van een omgevingstype 'gemengd gebied' mag worden uitgegaan van een kleinere richtafstand. De richtafstanden vormen een eerste indicatie van de aanvaardbaarheid in de situatie dat gevoelige functies in de nabijheid van milieubelastende activiteiten worden gesitueerd. Bouwen binnen de richtafstanden is eveneens aanvaardbaar, indien uit onderzoek blijkt dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening waarbij milieuhinder voorkomen wordt.

Onderzoek

Bekeken dient te worden of de bouw van 4 nieuwe woningen gevolgen heeft voor/vanwege omliggende bedrijven/inrichtingen.

Op circa 95 meter van het plangebied is een glastuinbouwbedrijf aanwezig aan de Van de Berch van Heemstedeweg 39. Dit glastuinbouwbedrijf beschikt conform haar bedrijfsactiviteiten over milieucategorie 2, met de bijbehorende richtafstand van 30 meter ten opzichte van woningen in een rustige buitengebied. Het maatgevende aspect hierbij betreft geluid. Aan de richtafstand wordt ruimschoots voldaan.

Ter plaatse van de te realiseren woningen is gezien afstand tot de bedrijfsactiviteiten dan ook sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Het glastuinbouwbedrijf wordt door de beoogde ontwikkeling niet in haar functioneren belemmerd, en ter plaatse van de woningen is sprake van een acceptabel woon- en leefklimaat.

Gewasmiddelenbescherming

Aan de noordwestzijde van het plangebied en aan de zuidoostzijde (overzijde Eikenhorstlaan) zijn akkerbouwpercelen aanwezig. De drift van gewasbeschermingsmiddelen bij open teelt is een aspect dat van belang is bij een goede ruimtelijke ordening. Door de wind komt een deel van de middelen neer in de omgeving, waar het effect heeft op de gezondheid van omwonenden. Volgens jurisprudentie moet er een afstand van 50 meter worden aangehouden tussen open teelt en gebieden met een woonbestemming. Hierbij wordt gerekend van de rand van de open teelt tot aan de rand van de woonbestemming (incl. erf en tuin). De reden hiervoor is dat gewasbeschermingsmiddelen neerslaan op tuinmeubelen, buitenspeelgoed, etc. en dan via de handen in de mond terecht komen of direct door de huid worden opgenomen.

Door de Universiteit van Wageningen is onderzoek uitgevoerd naar de veiligheidszones en verantwoorde afstanden rondom onder andere akkerbouwpercelen als gevolg van bespuitingen met toxische stoffen en de blootstelling hiervan op omstanders en (nieuwe) woningen. Hiervan is het rapport 'Beperking driftblootstelling binnen 50 m van perceelsgrens bij bespuitingen in de lage boomteelt' opgesteld. De resultaten van het onderzoek zijn vooral van belang bij de beoordeling van nieuwe woningbouwinitiatieven.

In het onderzoek is gekeken naar het effect van driftbeperkende toedieningstechnieken om overschrijding van de AEL-dermaal (opname van schadelijke stoffen in de menselijke huid). Berekeningen zijn uitgevoerd op 5, 10, 20, 30, 40 en 50 meter afstand van de perceelrand en voor een hoogte van 0-3 meter en 3-6 meter.

Indien gebruik wordt gemaakt van de minimaal vereiste driftarme spuittechniek volgens het Lozingenbesluit Open Teelt en Veehouderij (LOTV) (DRT50) dan blijkt uit het onderzoek het volgende.

• 1. Als er geen sloot aanwezig is langs het landbouwperceel dan is bij neerwaartse bespuitingen van veldgewassen een afstand van minimaal 50 meter tussen bebouwing en perceelrand nodig.
• 2. Als er op de perceelgrens een windhaag aanwezig is, dan kan voor deze spuittechniek de afstand tot 40 meter worden verkleind voor omstanders (0-3 meter hoogte) maar blijft voor bebouwing minimaal 50 meter (3-6 meter hoogte).
• 3. De benodigde afstand kan verder worden verkleind of zeker worden gesteld door het gebruik van een dubbele windhaag of een constructie met een vergelijkbare filterende werking op de perceelgrens.
• 4. Als er een sloot aanwezig is langs het landbouwperceel, dan is de benodigde veiligheidszone 10 meter vanaf de perceelsgrens zowel voor omstanders (0-3 meter hoogte) als voor bebouwing (3-6 meter hoogte).

Zowel tussen de ten noordwesten gelegen akkerbouwpercelen, als de akkerbouwpercelen aan de overzijde van de Eikenhorstlaan en de beoogde woningen is een sloot aanwezig. Daarom mag rekening gehouden worden met een veiligheidszone van 10 meter in plaats van 50 meter. Binnen de veiligheidszone van 10 meter vanaf de rand van de akkerbouwpercelen worden geen woningen en tuinen gerealiseerd. Het aspect gewasmiddelenbescherming vormt dan ook geen belemmering voor de ontwikkeling.

Conclusie

In de directe omgeving van de ontwikkeling zijn een glastuinbouwbedrijf en akkerbouwpercelen gelegen. Zowel het glastuinbouwbedrijf als de akkerbouwpercelen vormen geen belemmering voor de ontwikkeling. Ter plaatse van de beoogde woningen is sprake van een acceptabel woon- en leefklimaat, en zowel het glastuinbouwbedrijf als de akkerbouwpercelen worden niet in hun bedrijfsvoering beperkt. Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt dan ook geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

4.9 Externe veiligheid

Bij ruimtelijke plannen wordt ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten gekeken, namelijk:

• bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of leidingen.

In het externe veiligheidsbeleid wordt onderscheid gemaakt in het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Voor het GR geldt een oriëntatiewaarde. De gemeente heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Risicorelevante inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Het doel van het besluit is de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Op basis van het Bevi geldt voor het PR een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet aan deze normen worden voldaan, ongeacht of het een bestaande of nieuwe situatie betreft.

Het Bevi bevat geen norm voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied van de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

In de circulaire Risiconormering Vervoer Gevaarlijke Stoffen is het externe veiligheidsbeleid voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over water, wegen en spoorwegen opgenomen. Op basis van de circulaire geldt voor bestaande situaties de grenswaarde voor het PR ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten van 10-5 per jaar en de streefwaarde 10-6 per jaar. In nieuwe situaties is de grenswaarde voor het PR ter plaatse van kwetsbare objecten 10-6 per jaar. Voor beperkt kwetsbare objecten geldt deze waarde als een richtwaarde. Op basis van de circulaire geldt bij een overschrijding van de oriëntatiewaarde voor het GR of een toename van het GR een verantwoordingsplicht. Deze verantwoordingsplicht geldt zowel in bestaande als nieuwe situaties. De circulaire vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik.

Vooruitlopend op de vaststelling van het Besluit Transportroutes Externe Veiligheid is de circulaire RVGS per 31 juli 2012 gewijzigd. Met deze wijziging zijn de veiligheidsafstanden uit het Basisnet Weg en het Basisnet Water opgenomen in de circulaire. In het BTEV worden tevens plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Vooruitlopend op de vaststelling van het BTEV wordt, aan de hand van de Basisnetten, al geanticipeerd op de beperkingen voor ruimtelijke ontwikkelingen die samenhangen met deze plasbrandaandachtsgebieden.

Buisleidingen

Per 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) in werking getreden. In dat Besluit wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op advies van de minister wordt bij de toetsing van externe veiligheidsrisico's van buisleidingen al enkele jaren rekening gehouden met deze risicobenadering. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het plaatsgebonden risico en de hoogte van het groepsrisico als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Onderzoek en conclusie

Het plan ligt niet in het invloedsgebied van een bedrijf waar gevaarlijke stoffen worden opgeslagen of geproduceerd en niet in het invloedsgebied van een weg, spoorlijn, waterweg of buisleiding die wordt gebruikt voor het transport van gevaarlijke stoffen. Het aspect externe veiligheid is geen belemmering voor dit plan.

4.10 Kabels en leidingen

Afwegingskader

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

• 1. gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
• 2. aardgas met een diameter groter of gelijk aan 18 inch;
• 3. defensiebrandstoffen;
• 4. warmte en afvalwater, ruwwater of halffabrikaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18 inch.

Onderzoek en Conclusie

In de paragraaf externe veiligheid is reeds ingegaan op de in de omgeving aanwezige risicorelevante leiding. In het plangebied zijn naast deze leiding geen andere planologisch relevante leidingen gelegen. Er wordt geconcludeerd dat het aspect kabels en leidingen de uitvoering van het plan niet in de weg staat.

4.11 Geluid

Het plangebied is niet gelegen binnen de zone van een spoorweg of gezoneerd industrieterrein, akoestisch onderzoek naar deze bronnen kan dan ook achterwege blijven. Tevens ligt het plan buiten de 20KE contour rond Schiphol. Ook dit onderzoek kan achterwege blijven. Het aspect wegverkeerslawaai is echter wel relevant.

Wegverkeerslawaai

Binnen het plangebied zullen vier nieuwe woningen gerealiseerd worden. Twee woningen ter plaatse van de bestaande kassen nabij de Zuidelijke Randweg en twee woningen ter plaatse van de kassen nabij de Van de Berch van Heemstedeweg. Woningen zijn geluidsgevoelige functies waarvoor, indien deze gelegen zijn binnen de geluidszone van een gezoneerde weg, op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) akoestisch onderzoek uitgevoerd dient te worden.

Het plangebied is gelegen binnen de wettelijke geluidszone van de Eikenhorstlaan, de Zuidelijke Randweg en de Van de Berch van Heemstedeweg . Aangezien de intensiteit op de Eikenhorstlaan zeer laag is zal ook de geluidsbelasting laag zijn. Aangenomen is dan ook dat ten gevolge van het verkeer op deze weg sprake is van een aanvaardbaar akoestisch klimaat. Voor de Zuidelijke Randweg en de Van de Berch van Heemstedeweg is wel onderzoek uitgevoerd, zie Bijlage 4.

Tevens zal de functie van de twee bestaande woningen gewijzigd worden van agrarische bedrijfswoning naar burgerwoning. In deze situatie is geen sprake van nieuwbouw maar van een functiewijziging. Om onderstaande redenen is geen akoestisch onderzoek uitgevoerd:

•  de uiterste grenswaarde van agrarische bedrijfswoningen bedraagt 58 dB. De uiterste grenswaarde voor woningen (vervangende nieuwbouw in buitenstedelijke situaties) bedraagt eveneens 58 dB. De uiterste grenswaarde ligt niet lager dan bij de huidige bestemming;
• het aantal geluidgehinderden in de nieuwe situatie zal niet toenemen. De bewoners wonen er en zullen er blijven wonen;
• de woningen worden niet gesloopt, de stedenbouwkundige opzet zal dus niet wijzigen en de woningen komen niet dichter bij de weg te liggen.

Het aspect wegverkeerslawaai staat de functiewijziging van de twee bestaande agrarische bedrijfswoningen naar burgerwoningen niet in de weg.

Onderzoek en conclusie

Ten gevolge van het verkeer op de Eikenhorstlaan en de Van de Berch van Heemstedeweg is sprake van

een aanvaardbaar akoestisch klimaat. Tevens staat het aspect wegverkeerslawaai de functiewijziging

van de twee bestaande agrarische bedrijfswoningen naar burgerwoningen niet in de weg.

 

Ten gevolge van het verkeer op de Teylingerdreef wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB aan de

gevels van één woning nabij de Teylingerdreef overschreden. Zonder eerstelijns bebouwing is er tevens

op een tweede woning sprake van overschrijding van de voorkeursgrenswaarde. Vanwege de over-

schrijding van de voorkeursgrenswaarde zijn mogelijke maatregelen om de geluidsbelasting te vermin-

deren onderzocht. Geconcludeerd kan worden dat verdere maatregelen niet mogelijk, gewenst en/of

doelmatig zijn.

 

Het ontheffingsbeleid van de omgevingsdienst staat het verlenen van hogere waarden niet in de weg. Er dient dan ook een besluit tot vaststelling van hogere waarden te worden voorbereid. Een overzicht van de hogere waarden staat in tabel 5.1.

Tabel 5.1 Ontheffingswaarden

locatie	ligging	aantal woningen	ontheffingswaarde	bron
1	Bouwvlak nabij de Teylin- gerdreef 1	1	52 dB	Zuidelijke Randweg
2	Bouwvlak nabij de Teylin- gerdreef 1	1	49 dB

De hogere waarde zal in het kadaster worden vastgelegd.

4.12 Luchtkwaliteit

Beleid en Normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 5.2 weergegeven.

Tabel 5.2 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

stof	toetsing van	grenswaarde	geldig
stikstofdioxide (NO2) 1)	jaargemiddelde concentratie	60 µg/m³	2010 tot en met 2014
	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³	vanaf 2015
fijn stof (PM10) 2)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³	vanaf 11 juni 2011
	24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg/m³	vanaf 11 juni 2011
fijn stof (PM2,5)	jaargemiddelde concentratie	25 µg/m³	vanaf 1 jan 2015

• 1. De toetsing van de grenswaarde voor de uurgemiddelde concentratie NO2 is niet relevant aangezien er pas meer overschrijdingsuren dan het toegestane aantal van 18 per jaar zullen optreden als de jaargemiddelde concentratie NO2 de waarde van 82 µg/m³ overschrijdt. Dit is nergens in Nederland het geval.
• 2. Bij de beoordeling hiervan blijven de aanwezige concentraties van zeezout buiten beschouwing (volgens de bij de Wlk behorende Regeling beoordeling Luchtkwaliteit 2007).

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden, die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit (zoals de vaststelling van een bestemmingsplan), uitoefenen indien:

de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden (lid 1 onder a);

• de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof als gevolg van de uitoefening van die bevoegdheden per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft (lid 1 onder b1);
• bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, door een met de uitoefening van de betreffende bevoegdheid samenhangende maatregel of een door die uitoefening optredend effect, de luchtkwaliteit per saldo verbetert (lid 1 onder b2);
• de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht (lid 1 onder c);
• het voorgenomen besluit is genoemd in of past binnen het omschreven Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een vergelijkbaar programma dat gericht is op het bereiken van de grenswaarden (lid 1 onder d).

NIBM

In het Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een toename van minder dan 3% van de jaargemiddelde concentratie NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg of kantoorlocaties met maximaal 100.000 m2 bvo bij één ontsluitingsweg.

Onderzoek

De ontwikkeling betreft de realisatie van 4 woningen. Een dergelijke ontwikkeling valt binnen de door het Besluit niet in betekenende mate aangemerkte categorie van woningbouw tot 1.500 woningen. Toetsing aan de Wet milieubeheer, en daarmee nader onderzoek is niet noodzakelijk.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de monitoringstool (http://www.nsl-monitoring.nl/viewer/) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. Hieruit blijkt dat ruimschoots voldaan wordt aan de voor dit jaar geldende normen uit de Wet Milieubeheer zoals weergegeven in tabel 5.2.

Het maximale gehalte stikstofdioxide bedraagt 21,1 µg/m³, voor fijnstof bedraagt dit maximaal 20,6 µg/m³ en het maximaal aantal overschrijdingsdagen van het 24-uurs gemiddelde voor fijnstof bedraagt maximaal 9 dagen per jaar. In afbeelding 5.2 zijn de rekenpunten voor het plangebied weergegeven.

 

Afbeelding 5.2: Luchtkwaliteit o.b.v. NSL-monitoringstool.

Direct langs deze wegen wordt aan de grenswaarden voldaan, dit zal ook ter plaatse van de beoogde woningen het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt. Uit de praktijk blijkt dat als aan de grenswaarde voor PM10 wordt voldaan ook aan de grenswaarde voor PM2,5 wordt voldaan.

Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan. Ter plaatse van de beoogde woningen is er sprake van een acceptabel woon- en leefklimaat.

4.13 Duurzaamheid

Voor kleinere bouwprojecten (minder dan 10 woningen, utiliteitsbouw minder dan 3000 m2 BVO) geldt het volgende. De gemeente informeert initiatiefnemers over duurzaam bouwen via de Infobladen Milieuvriendelijk bouwen en verbouwen.

De gemeente kan bij deze projecten daarnaast een gratis licentie verstrekken voor GPR gebouw. Daarmee kan de initiatiefnemer onderzoeken welke ambities voor duurzaam bouwen gehaald worden. De regionale en gemeentelijke ambitie is een score van '7 'op GPR gebouw.

Er is daarnaast een infoblad duurzaam bouwen voor particulieren beschikbaar, zie www.mdwh.nl/dubo/particulieren.

Voor de grond-, weg-, en waterbouw kan voor kleine projecten gebruik gemaakt worden van de ambities die gelden voor middelgrote projecten. Dit is uitgewerkt in de Regionale DuBoPlus Richtlijn 2008 (zie www.odwh.nl/dubo).

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Algemeen

In dit hoofdstuk wordt de bestemmingsregeling nader toegelicht. Voor de onderscheiden hoofdfuncties zijn afzonderlijke bestemmingsregelingen opgesteld die zijn gebaseerd op de overwegingen die in de voorafgaande hoofdstukken zijn verwoord. Op welke wijze een en ander in de bestemmingsregeling concreet verwerkt is wordt hierna beschreven.

Conform de wettelijke verplichting is gebruikgemaakt van de SVBP2012 voor de planregels en de verbeelding.

5.2 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd voor zover deze begrippen van het 'normale' spraakgebruik afwijken of een specifiek juridische betekenis hebben. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan zal moeten worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Artikel 2 Wijze van meten

Het onderhavige artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

5.3 Bestemmingsregels

Agrarisch - Bollenteelt - Bollenzone 2

Bestemmingsomschrijving

In de bestemmingsomschrijving wordt een omschrijving gegeven van de functies die binnen de bestemming mogelijk zijn. Het betreft hier een bollenteeltbedrijf met daaraan ondergeschikt enkele rechtstreeks toelaatbare nevenfuncties. Ter bescherming van de natuur- en landschapswaarden zijn deze waarden tevens beschreven in de bestemmingsomschrijving.

In deze bestemming komen geen bouwvlakken voor. De bouwregels zijn derhalve afgestemd op de mogelijkheden die op enkel de teeltgronden zijn toegestaan. Dit betekent dat uitsluitend tijdelijke kweektunnels en erf- en terreinafscheidingen zijn toegestaan.

Voor het toestaan van andere nevenfuncties dan degene die rechtstreeks zijn mogelijk gemaakt, is een afwijkingsbevoegdheid opgenomen. Ook hier is rekening gehouden met het gegeven dat er geen agrarische bouwvlakken in het plangebied voorkomen.

Wonen - 11

De zes burgerwoningen zijn voorzien van de bestemming Wonen - 11. Elke woning is voorzien van een afzonderlijk bouwvlak. Voor de woningen geldt een maximale inhoudsmaat van 750 m3. Daarnaast mag 50 m2 aan bijgebouwen gerealiseerd worden. De erfbebouwing mag zowel binnen als buiten het bouwvlak gerealiseerd worden.

Voor de compensatiewoningen en bijbehorende erfbebouwing geldt dat deze pas gebouwd mogen worden nadat de voormalige bedrijfsbebouwing en kassen, die voor de ruimte voor ruimte-regeling zijn ingezet, daadwerkelijk zijn gesloopt. Om dit te garanderen is in de bouwregels een voorwaardelijke verplichting, gekoppeld aan de bouwaanduiding 'specifieke bouwaanduiding - compensatie 1' en 'specifieke bouwaanduiding - compensatie 2', opgenomen. Ten aanzien van de te slopen voormalige bedrijfsbebouwing en kassen gaat het zowel om de bebouwing en kassen gelegen aan de Eikenhorstlaan als de bebouwing en kassen aan de Achterweg 12a te Noordwijk en de Leidsevaart 215 te Noordwijkerhout. Voor de percelen gelegen buiten de gemeente Teylingen zijn afzonderlijke procedures doorlopen die de sloop juridisch planologisch mogelijk maken.

Tuin

De gronden behorende bij de woning waar geen erfbebouwing is toegestaan, zijn voorzien van de bestemming Tuin. Deze bestemming is bedoeld voor tuinen bij de op de aangrenzende gronden gelegen hoofdgebouwen. Tevens mogen de gronden o.a. voor parkeren en ontsluiting van de woonpercelen gebruikt worden. Gronden ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van tuin - parkeren op eigen erf 2' dienen in ieder geval zo ingericht te worden dat het parkeren van minimaal 2 auto's mogelijk is.

Waarde - Archeologie 1 en 2

Ten behoeve van eventueel toekomstige bouwplannen is in dit artikel is de bescherming van de archeologische waarde van gronden in het plangebied geregeld met een zogenoemde dubbelbestemming. Hierin is nadrukkelijk gesteld dat gebouwen (die op basis van de bestemmingen mogelijk zijn) op gronden met een archeologische verwachtingswaarde, ter bescherming van die waarden, moeten worden gebouwd binnen de bebouwingsgrenzen. Voorts is een groot aantal werken en werkzaamheden opgenomen. Voor het verlenen van een vergunning dient advies te worden ingewonnen bij een ter zake deskundige.

Waterstaat - Waterkering

De regionale waterkering gelegen in het plangebied is voorzien van de dubbelbestemming Waterstaat - Waterkering. Het bebouwen van deze gronden ten behoeve van de onderliggende bestemming is uitsluitend toegestaan als hiervoor afgeweken wordt door het bevoegd gezag. Er wordt uitsluitend afgeweken als de functie hierdoor niet onevenredig wordt geschaad. Het bevoegd gezag wint hiervoor, met het oog op een zorgvuldige voorbereiding van het besluit, advies in bij de beheerder, voordat ze beslist op het verzoek om af te wijken.

5.4 Algemene regels

Anti-dubbeltelregeling

Dit artikel bevat een algemene regeling waarmee kan worden voorkomen dat er in feite meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd, bijvoorbeeld ingeval (onderdelen van) bouwvlakken van eigenaars verschillen.

Algemene bouwregels

Overschrijding bouwgrenzen

Om te voorkomen kleine ontwikkelingen leiden tot het volgen van aparte procedures, is in dit lid opgenomen dat voor bepaalde ontwikkelingen de bouwgrenzen overschreden mogen worden.

Bestaande maten

Met deze regeling wordt voorkomen dat bestaande situaties die afwijken van de maatvoering ingevolge hoofdstuk 2 van de regels – onbedoeld – geheel of gedeeltelijk onder het overgangsrecht van het bestemmingsplan vallen.

Algemene gebruiksregels

Algemeen gebruiksverbod

In de algemene gebruiksregels is een algemeen gebruiksverbod opgenomen waarin is geregeld dat gebruik in strijd met de bestemming niet is toegestaan.

Algemene afwijkingsregels

Maten en bouwgrenzen

In dit artikel wordt aangegeven in hoeverre afgeweken kan worden voor geringe afwijkingen van de bouwregels (maatvoering), voor zover al niet elders in de planregels in afwijkingen is voorzien. Overigens bestaat er een aantal bouwwerken dat los van het bestemmingsplan gebouwd kan worden en waarvoor een algemene bevoegdheid tot afwijken (zoals voorheen te doen gebruikelijk) geen zin meer heeft. Het betreft hier zogenaamde vergunningsvrije bouwwerken als bedoeld in artikel 43 van de Woningwet.

Algemene wijzigingsregels

Overschrijding bestemmingsgrenzen

Er is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor geringe overschrijdingen van bestemmingsgrenzen.

Waarde archeologie

Met deze wijzigingsbevoegdheid kan de bestemming Waarde - Archeologie 1 en 2 geheel of gedeeltelijk van gronden worden verwijderd, indien uit nader archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse geen archeologische waarden aanwezig zijn en het op grond van nader archeologisch onderzoek niet meer noodzakelijk wordt geacht dat het bestemmingsplan ter plaatse in bescherming en veiligstelling van archeologische waarden voorziet.

5.5 Overgangs- en slotregels

Overgangsregels

Overgangsrecht bouwwerken

Uitbreiding van de bebouwing die onder het overgangsrecht valt is slechts mogelijk met afwijking van het bevoegd gezag.

Overgangsrecht gebruik

Betreft de overgangsbepaling met betrekking tot gebruik van onbebouwde gronden en bouwwerken voor zover dat gebruik afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit rechtskracht verkrijgt.

Slotregel

Dit artikel geeft aan onder welke naam dit plan kan worden aangehaald.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan Eikenhorstlaan 1 en 3 is in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit op de ruimtelijke ordening aan diverse personen en instanties toegezonden. Tevens Het voorontwerpbestemmingsplan heeft van 4 juni t/m 15 juli 2015 ter inzage gelegen. De reacties zijn beantwoord in de notitie Beantwoording vooroverlegreacties. Deze is opgenomen in Bijlage 5.

 

In het kader van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (zienswijzenprocedure) heeft het ontwerpbestemmingsplan gedurende 6 weken ter inzage gelegen (tot en met 20 april 2016). In deze periode zijn geen zienswijzen ingebracht.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Bij nieuwe ontwikkelingen moet onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro) tegelijk met het bestemmingsplan een exploitatieplan worden vastgesteld, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door middel van gemeentelijke gronduitgifte of een anterieure overeenkomst. De gemeente heeft hierbij de onderzoeksverplichting om de financieel-economische uitvoerbaarheid van het plan te toetsen.

De gemeente zal een anterieure overeenkomst sluiten met de betreffende partij waarin het kostenverhaal wordt geregeld. Hierdoor is een exploitatieplan niet noodzakelijk. De kosten voor de uitvoering van het bouwplan liggen volledig bij de ontwikkelende partij. Geconcludeerd wordt dat er voldoende middelen zijn om de ontwikkeling tot uitvoering te brengen. Het plan is daarmee financieel uitvoerbaar.