Benzinestation Stationslaan, Sassenheim

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Voor de vestiging van een nieuw benzinestation wordt dit bestemmingsplan opgesteld. Het vigerende bestemmingsplan biedt hiervoor geen mogelijkheid. De locatie is strategisch gelegen langs een goede ontsluitingsweg bij het NS-station Sassenheim met het daarbij behorende P&R-terrein. Eind maart 2013 is naast het P&R-terrein een nieuwe McDonalds geopend. Een benzinestation naast de McDonalds ter plaatste van de groene reststrook is dan ook een logische locatie. Omdat voor een benzinestation hier ontwikkelpotentiëel blijkt te zijn, wordt door middel van dit bestemmingsplan de ontwikkeling mogelijk gemaakt.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt ter hoogte van Sassenheim bij de afrit Warmond - Sassenheim van de A44. De locatie ligt aan de Stationslaan. De locatie ligt tussen de Stationslaan (zuidzijde), de rijksweg A44 (noordzijde) en het parkeerterrein behorend bij de vestiging van Mc Donalds.

Figuur 1.1 Ligging plangebied

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Het plangebied valt in het vigerende bestemmingsplan 'Bedrijventerreinen Teylingen' vastgesteld op 20 september 2012 en in werking getreden op 20 december 2012. Binnen dit bestemmingsplan heeft de locatie de bestemming 'Verkeer'. Binnen de bestemming 'Verkeer' kan geen benzinestation worden gerealiseerd.

1.4 Planvorm

Dit bestemmingsplan vormt het juridisch-planologisch kader waarbinnen de ontwikkeling van een benzinestation mogelijk is. Hiermee is dit een ontwikkelingsgericht bestemmingsplan. De gekozen juridische vorm voor dit bestemmingsplan is een globaal gedetailleerd bestemmingsplan. Gedetailleerd in die zin, dat de bestemming ruimtelijk vastgelegd is, maar ook globaal om voldoende flexibiliteit in het plan te houden voor de uiteindelijke positionering van de bebouwing.

1.5 Planproces

Voordat dit bestemmingsplan rechtskracht verkrijgt, dient de procedure te worden doorlopen, zoals deze is neergelegd in de Wet ruimtelijke ordening.

Kort weergegeven betreft het - ervan uitgaande dat niet alle betrokkenen zich direct in de plannen kunnen vinden - de volgende stappen:

• 1. Vooroverleg van het voorontwerpbestemmingsplan. In deze fase vindt plaats;
  • a. overleg over het voorontwerp bestemmingsplan met diverse betrokken instanties, waaronder de Inspectie Ruimtelijke Ordening, Waterschappen en de Provincie;
  • b. verwerken resultaten vooroverleg.
• 2. ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan met de bekendmaking van onder meer eventueel horen van diegenen die hun zienswijzen naar voren hebben gebracht;
• 3. vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad;
• 4. beroepsprocedure;
• 5. onherroepelijk worden van het bestemmingsplan.

1.6 Leeswijzer

Het bestemmingsplan 'Benzinestation Stationslaan, Sassenheim' bestaat uit de planregels en een verbeelding en gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting is als volgt opgebouwd.

In hoofdstuk 2 komt de gebiedsvisie aan de orde met de bestaande en de toekomstige situatie. In hoofdstuk 3 wordt dieper ingegaan op de planvorm en de achtergrond van de regels die zijn opgenomen voor de verschillende bestemmingen.

In het vierde hoofdstuk wordt het van toepassing zijnde beleid op nationaal, provinciaal en gemeentelijk niveau besproken. In het vijfde hoofdstuk wordt kort het programma benoemd.

In hoofdstuk 6 worden de omgevingsaspecten behandeld om de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan aan te tonen.

Tot slot wordt in hoofdstuk 7 de maatschappelijke uitvoerbaarheid en in hoofdstuk 8 de economische uitvoerbaarheid aangetoond.

Hoofdstuk 2 Gebiedsvisie

2.1 Bestaande situatie

In de bestaande situatie is de locatie een reststrook tussen de Stationslaan en de snelweg A44. Recent is hier een Mc Donalds gerealiseerd met een ruime parkeerplaats. De locatie bestaat op dit moment uit grasland met enkele bomen en is verder niet in gebruik.

De noordzijde van het plangebied langs de A44 is ingeplant met hoog opgaand groen wat een afschermende werking heeft. Aan de oostzijde tussen de parkeerplaats van de Mc Donalds en de locatie zijn nieuwe struiken gepland die ook aan deze zijde een afscherming zullen vormen. De westelijke grens van het plangebied wordt in de huidige situatie ruimtelijk niet begrensd.

De zuidzijde wordt begrensd door de ontsluitingsweg richting het P&R-terrein zonder enige afscherming. Deze ontsluitingsweg staat in directe verbinding met de afrit Warmond - Sassenheim van de A44.

Figuur 1.2 Luchtfoto plangebied en omgeving

Figuur 1.3 Stationslaan naar Mc Donalds en P&R-terrein (zuidzijde plangebied)

2.2 Toekomstige situatie

Dit bestemmingsplan biedt de mogelijkheid voor de ontwikkeling van een benzinestation, vanwege de beschikbare ruimte, de ligging en de milieutechnische eisen.

Het benzinestation zal aan de ontsluitingsweg van het P&R-terrein ontsloten worden. Een goede bereikbaarheid vanaf de A44 is hiermee gegarandeerd. Het benzinestation zal zich met de voorzijde presenteren aan deze weg, maar zal wel zichtbaar zijn vanaf de A44, net als de Mc Donalds. Het benzinestation sluit daarmee aan op de Mc Donalds en het P&R-terrein in deze zone langs de A44.

Bij de indeling van het terrein wordt vooralsnog uitgegaan van een opzet met vier dubbelzijdige eilanden. Het benzinestation zal worden ontsloten via de toegangsweg langs het spoor. De uitgang zou mogelijk ook te combineren zijn met de Mc Donalds maar vooralsnog wordt uitgegaan van een zelfstandige uitgang naast die van de Mc Donalds. Voor het benzinestation wordt gedacht aan een luifelgrootte van circa 250 m2 en een maximale hoogte van 6 meter. Daarnaast zal er nog een klein gebouwtje nodig zijn om de techniek onder te brengen. Daarvoor is een geprojecteerd oppervlakte van ca 10 m2 voldoende. Verder zal bij de entree nog een prijzenbord/reclamezuil van ca. 5 meter hoog worden voorzien.

De oppervlakte en exacte positionering van het benzinestation is nog niet bekend. Het bestemmingsplan is daarom flexibel opgezet. Gebouwen en overkappingen worden binnen het bouwvlak gebouwd, waarbij geen beperking in de regels is opgenomen met betrekking tot de oppervlakte. Voor het bouwvlak wordt 5 meter afstand gehouden tot de randen van het plangebied. Bij de verdere uitwerking van het bouwplan kan definitieve opppervlakte en situering worden bepaald.

Verder is op de locatie onder andere parkeren, ontsluiting, groen en water toegestaan. Deze functies zijn ondergeschikt aan en/of zijn ten dienste van het benzinestation. De exacte situering van deze functies is nog niet bekend.

Indien er behoefte ontstaat aan parkeervoorzieningen, dienen deze te worden gerealiseerd op eigen terrein. In de regels is hiervoor een voorwaardelijke verplichting opgenomen.

2.3 Conclusie

Een benzinestation op deze locatie sluit aan bij de aanwezige functies zoals de Mc Donalds en het P&R-terrein. De ontsluiting is aanwezig en goed. Op basis van onderzoek blijkt dat een benzinestation zonder LPG hier goed inpasbaar is.

Hoofdstuk 3 Juridische planbeschrijving

In dit hoofdstuk wordt in het kort ingegaan op de opbouw en inhoud van de regels van het bestemmingsplan Benzinestation Stationslaan Sassenheim. De regels vormen de juridische vertaling van de gemaakte keuzes voor dit plangebied.

3.1 Planvorm

Ontwikkelingsgericht

In dit bestemmingsplan wordt de ontwikkeling van een benzinestation mogelijk gemaakt. Het gaat dus om een ontwikkelingsgericht bestemmingsplan. De gekozen juridische vorm voor dit bestemmingsplan is een globaal gedetailleerd bestemmingsplan. Gedetailleerd in die zin, dat de bestemming ruimtelijk vastgelegd is, maar ook globaal om voldoende flexibiliteit in het plan te houden voor de uiteindelijke positionering van de bebouwing.

3.2 Systematiek bestemmingen

3.2.1 Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Begrippen (artikel 1) en Wijze van meten (artikel 2)

De begrippen die in dit bestemmingsplan zijn opgenomen, worden in artikel 1 nader gedefinieerd. Bij toetsing van het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel opgenomen definities van de begrippen. Naast begrippen zijn in het bestemmingsplan diverse maatvoeringen opgenomen die van belang zijn bij het bouwen van bouwwerken. Artikel 2 van de regels geeft een nadere omschrijving van deze maatvoeringen.

3.2.2 Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Bedrijf

De totale locatie is bestemd als bedrijf met de aanduiding 'verkoop motorbrandstof zonder lpg'. Binnen deze bestemming is een bouwvlak opgenomen waarbinnen de bebouwing en de overkapping moeten worden gerealiseerd. Daarnaast zijn aan deze bestemming gerelateerde en ondergeschikte bestemmingen als detailhandel, autowasstraat, parkeren, ontsluiting, water en groen toegestaan.

3.2.3 Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 4 Anti-dubbeltelregel

Deze regel is om te voorkomen dat mocht in het bestemmingsplan zijn bepaald, dat bij een gebouw een open terrein verplicht is, dat terrein nog eens meetelt bij de beoordeling van een aanvraag van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke verplichting wordt gesteld.

Artikel 5 Algemene bouwregels

Dit artikel bevat een algemene regeling voor een geringe overschrijding van bouwgrenzen door ondergeschikte onderdelen van gebouwen. De overschrijding van de bouwgrenzen dient wel beperkt te zijn. Voorts is een regeling opgenomen om te voorkomen dat bouwwerken die legaal tot stand zijn gekomen, maar qua maatvoering niet geheel in overeenstemming zijn met het voorliggende bestemmingsplan, worden 'wegbestemd'.

Artikel 6 Algemene afwijkingsregels

Dit artikel is opgenomen om ondergeschikte afwijkingen van het bestemmingsplan met een algemene bevoegdheid mogelijk te maken. De regeling voorziet in een duidelijke begrenzing van het toepasbaar bereik van de afwijking.

Artikel 7 Algemene wijzigingsregels

In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels waarmee door middel van een wijzigingsbevoegdheid ex artikel 3.6 Wro het mogelijk is enige flexibiliteit in het plan aan te brengen. Het gaat hierbij om een bevoegdheid en houdt geen verplichting in. Deze bevoegdheid mag nadrukkelijk niet worden gebruikt om zodanig aanzienlijke wijzigingen van bestemmingen te bewerkstelligen, dat daarmee de essentie van het plan wezenlijk wordt veranderd.

Artikel 8 Overige regels

Werking wettelijke regelingen

In dit artikel is bepaald dat wettelijke regelingen waarnaar in de regels wordt verwezen, gelden zoals deze luidden op het moment van vaststelling van het plan. Van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRS) mag een bestemmingsplan enkel en alleen worden gewijzigd volgens de vereiste procedure van de Wro. De Afdeling Bestuursrechtspraak heeft er bezwaar tegen dat een plan impliciet gewijzigd kan worden. Met dit artikel wordt dit voorkomen.

3.2.4 Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Artikel 9 Overgangsrecht
Het overgangsrecht ten aanzien van het bouwen staat verwoord in artikel 3.2.1 Bro. Dit artikel is één op één overgenomen in dit bestemmingsplan. Een bouwwerk dat op het moment dat het bestemmingsplan in werking treedt aanwezig is dan wel planologisch mogelijk is, mag gedeeltelijk worden vernieuwd, veranderd of in het geval van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd. De aard van het gebouw mag hierbij niet veranderen en ook mag de omvang niet worden vergroot. Eventuele uitbreiding is slechts mogelijk met een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag.

Het tweede lid gaat in op het gebruik van (on)bebouwde gronden en bouwwerken, dat afwijkt van het bestemmingsplan op het moment dat dit bestemmingsplan in werking treedt. Dit gebruik mag worden voortgezet. Ander strijdig gebruik is niet toegestaan.

Artikel 10 Slotregel
Het laatste artikel van het bestemmingsplan betreft de slotregel, waarin de naam, zoals de regels aangehaald kunnen worden, is opgenomen.

Hoofdstuk 4 Beleidskader

Dit hoofdstuk geeft het relevante (toegepast op plangebied) actuele ruimtelijk beleidskader weer en conclusies met betrekking tot de betekenis van het beleidskader voor het plan. Het specifieke, sectorale beleid gericht op bepaalde (milieu)thema's komt bij het onderzoek aan bod. Dit heeft als voordeel dat op één plaats alle informatie over een onderwerp is verzameld.

4.1 Nationaal beleid

4.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

In maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. De structuurvisie vervangt de Nota ruimte, Nota mobiliteit (gedeeltelijk), de structuurvisie Randstad en nog een aantal kleine plannen. Deze nota's zijn derhalve niet meer opgenomen in dit bestemmingsplan. In de SVIR zijn, uitgaande van de verantwoordelijkheden van het Rijk, de ambities uitgewerkt in rijksdoelen tot 2028, waarbij is aangegeven welke nationale belangen aan de orde zijn.

Nederland moet concurreren en daarnaast bereikbaar, leefbaar en veilig zijn. Dat is het streven van het Rijk. Het Rijk voorziet dit met een krachtige aanpak die ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. De ruimtelijke structuur van Nederland heeft zich ontwikkeld van steden in een landelijk gebied naar stedelijke regio's in interactie met landelijke en cultuurhistorische gebieden. Dit maakt Nederland sterk en onderscheidend in de wereld. Die samenhang van het internationale en regionale schaalniveau wil het Rijk behouden, laten groeien en versterken. Nederland heeft met zijn internationale oriëntatie en open economie een hoog welvaartsniveau opgebouwd. Een netwerk van hoogwaardige internationale verbindingen van weg, spoor, water en lucht, met daarbinnen de mainports als belangrijke knooppunten is de basis voor die internationale concurrentiepositie. De 3 hoofddoelen van de structuurvisie zijn:

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn;
• Het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat.

Conclusie

Voor onderhavig plan zijn geen bijzondere doelstellingen van toepassing.

4.1.2 Barro

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening, ook wel het Barro genoemd, is op 1 oktober 2012 volledig in werking getreden. Het Barro heeft als doel om vanuit een concreet nationaal belang een goede ruimtelijke ordening te bevorderen. Het Barro is het inhoudelijke beleidskader van de rijksoverheid waaraan bestemmingsplannen van gemeenten moeten voldoen. Dit betekent dat het Barro regels geeft over bestemmingen en het gebruik van gronden en zich daarbij primair richt tot de gemeenten. Daarnaast kan het Barro aan de gemeenten opdragen om in de toelichting bij een bestemmingsplan bepaalde zaken uitdrukkelijk te motiveren.

De volgende onderwerpen uit het Barro moeten worden vertaald in bestemmingsplannen: (1) Project Mainportontwikkeling Rotterdam, (2) Kustfundament, (3) Grote Rivieren, Waddenzee en Waddengebied, (4) Defensie, (5) Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, (6) Rijksvaarwegen, (7) Hoofdwegen en spoorwegen, (8) Elektriciteitsvoorzieningen, (9) EHS, (10) Primaire waterkeringen buiten het kustfundament en de (11) uitbreidingsruimte van het IJsselmeer.

Het plangebied is gelegen tussen de A44 en de spoorlijn. Bij ministeriële regeling worden hoofdwegen of delen daarvan aangewezen waarvoor een bij die regeling vast te stellen reserveringsgebied geldt aan een of beide zijden van de hoofdweg ten behoeve van een mogelijke uitbreiding daarvan. De A44 en de spoorlijn hebben geen reserveringsgebied. Het onderwerp Hoofdwegen en spoorwegen heeft geen beperkingen voor de ontwikkeling van het plangebied.

Ladder duurzame verstedelijking

Met de inwerkingtreding van het Barro heeft er ook een wijziging plaatsgevonden van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In het Bro is opgenomen dat gemeenten en provincies verplicht zijn om in de toelichting van een ruimtelijk besluit de zogenaamde 'ladder voor duurzame verstedelijking' op te nemen, wanneer een zodanig ruimtelijk besluit een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. De ladder voor duurzame verstedelijking moet het volgende inhouden:

• 1. er moet beschreven worden dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• 2. indien uit de beschrijving onder 1 blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins;
• 3. indien uit de beschrijving onder 2 blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Deze punten zijn hieronder uitgewerkt:

• 1. De locatie is strategisch gelegen langs goede ontsluitingswegen en bij het NS-station Sassenheim met het daarbij behorende P&R-terrein met regionale functie. Naast het P&R-terrein ligt ook een Mc Donalds. Deze functies zorgen voor een verkeersaantrekkende werking. Een benzinestation naast de Mc Donalds ter plaatste van de groene reststrook is dan ook een logische locatie. Op basis van een onderzoek is de marktsituatie geschetst. Het nieuwe benzinestation voorziet in een lokale/regionale behoefte. Uit het onderzoek kunnen de volgende conclusies worden getrokken:
  • a. Binnen het marktgebied lijkt vanuit kwantitatief oogpunt nog voldoende marktruimte aanwezig voor uitbreiding van het aanbod met een nieuw tankstation. Dit geldt te meer nu deze locatie door haar ligging tevens een verzorgingsfunctie kan vervullen voor de inwoners van Warmond (in het bijzonder voor het woon-werkverkeer).
  • b. Binnen het lokale verzorgingsgebied is de verhouding bemand/onbemand op 50-50. Dat ligt boven de huidige gemiddelde landelijke verhoudingen van (circa 35 % onbemand en 65 % bemand). De algemene verwachting is echter dat binnen vijf jaar ook de landelijke verhouding op 50/50 zal liggen.
• 2. de ontwikkeling die middels dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt ligt in bestaand stedelijk gebied tussen rijksweg en spoorlijn. Het plangebied is een reststrook die al enige tijd braak ligt. De grond is daarom geschikt voor deze ontwikkeling;
• 3. aangezien sprake is van een stedelijke ontwikkeling binnen het bestaand stedelijk gebied, is dit punt verder niet van toepassing.

Conclusie

Met het bovenstaande is de ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen. De ontwikkelingslocatie betreft een binnenstedelijke locatie die uitstekend geschikt is voor een benzinestation. Met betrekking tot Hoofdwegen en spoorwegen zijn er geen reserveringsgebieden aangewezen voor de A44 en de spoorlijn. Door de kleinschaligheid en aard van deze ontwikkeling zijn er verder geen raakvlakken met het Barro. Het Barro vormt derhalve geen belemmering voor het bestemmingsplan.

4.2 Provinciaal beleid

4.2.1 Visie ruimte en mobiliteit

De provincie stuurt op (boven)regionaal niveau aan in de inrichting van de ruimte in Zuid-Holland. Bij de vaststelling op 9 juli 2014 van de Visie ruimte en mobiliteit (VRM), kwamen de Structuurvisie - Visie op Zuid-Holland (2010) en Verordening Ruimte 2010 te vervallen. De VRM geeft op hoofdlijnen sturing aan de ruimtelijke ordening en maatregelen op het gebied van verkeer en vervoer. Hoofddoel van de VRM is het scheppen van voorwaarden voor een economisch krachtige regio. Dat betekent: ruimte bieden om te ondernemen, het mobiliteitsnetwerk op orde en zorgen voor een aantrekkelijke leefomgeving.

De VRM bestaat uit: 1) de Visie ruimte en mobiliteit, 2) de Verordening ruimte 2014, 3) het Programma ruimte en 4) het Programma mobiliteit.

In de VRM worden de hoofdlijnen voor het beleid van de bebouwde ruimte verwoord.

De kwaliteitskaart is voor de provincie een belangrijk instrument om ruimtelijke ontwikkelingen zodanig te sturen dat ze een bijdrage leveren aan de ruimtelijke kwaliteit. De kaart geeft een beschrijving van de gebiedskenmerken en kwaliteiten van Zuid-Holland, waar rekening mee gehouden dient te worden in de planvorming. De planlocatie is aangeduid als 'bollenlandschap' en 'stads- of dorpsrand'.

Figuur 4.1 Uitsnede kwaliteitskaart Visie ruimte en mobiliteit (plangebied gelegen ten westen van het station)

Ontwikkelingen aan de stads- of dorpsrand dragen bij aan het realiseren van een rand met passende overgangskwaliteit (front, contact of overlap).

De overgangskwaliteiten zijn verder uitgewerkt in de gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit.

Voor het plangebied geldt de bestaande kwaliteit 'rivierdeltacomplex'. Richtpunten voor ontwikkelingen zijn:

• Ontwikkelingen dragen bij aan behoud of vergroting van ruimte voor dynamische natuurlijke processen en zoet-zoutovergangen in de Deltawateren en natuurlijke buitendijkse gebieden.
• Ontwikkelingen houden de onregelmatige patronen en het reliëf in het landschap herkenbaar en in stand.
• Ontwikkelingen in het rivierengebied houden het verschil tussen komgronden en oeverwallen herkenbaar.

Voor het bollenlandschap betekent de structuurvisie dat een ontwikkeling bijdraagt aan een samenhangende en herkenbare ruimtelijke structuur, op een logische plek in deze structuur ligt en toekomstbestendig is. Het beleid is erop gericht dat:

• Ontwikkelingen bijdragen aan het contrast tussen de open en nog gave strandvlakten en de voor de bollenteelt in cultuur genomen (afgezande) oude duinen en strandwallen.
• Verdichting vindt plaats in reeds bestaande verdichte zones.
• Ontwikkelingen dragen bij aan behoud en versterking van het zicht op de bollenvelden en de aantrekkelijkheid van het bollenlandschap.

Toetsing en conclusie

Onderhavig plan is in overeenstemming met de Visie ruimte en mobiliteit van de Provincie. Doordat het plan is gelegen tussen grootschalige infrastructuur ( rijksweg en spoorlijn) wordt het landschap en de kwaliteit van de stads- of dorpsrand niet aangetast. Het gebied raakt door de ontwikkeling dan ook niet verder versnipperd.

4.2.2 Provinciale Verordening ruimte 2014

In de Visie op Zuid-Holland beschrijft de provincie haar doelstellingen en provinciale belangen.

Om het provinciaal ruimtelijk beleid uit te voeren heeft de provincie verschillende instrumenten, waarvan een verordening er één is. De Verordening ruimte 2014 stelt regels aan gemeentelijke bestemmingsplannen, afwijkingsprocedures of beheersverordeningen.

Tevens zijn de nationale belangen zoals vastgelegd in de AMvB Ruimte in de provinciale verordening opgenomen ten behoeve van een doorwerking in de gemeentelijke bestemmingsplannen.

De verordening, gebaseerd op artikel 4.1 van de Wet ruimtelijke ordening, stelt regels betreffende de inhoud van en de toelichting van juridisch-planologische procedures over onderwerpen in zowel het landelijke als het stedelijke gebied van Zuid-Holland.

Ontwikkelingen in het plangebied dienen getoetst te worden aan het provinciale beleid; de provinciale verordening maakt hier onderdeel van uit. Indien een plan in strijd is met de Provinciale Verordening hebben Gedeputeerde Staten de bevoegdheid om een afwijking van de Provinciale Verordening te verlenen.

Het provinciaal kwaliteitsbeleid gaat uit van ‘ja, mits’: ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en geldt in principe voor het grondgebied van de gehele provincie, dat wil zeggen zowel de groene ruimte als de bebouwde ruimte. Een bestemmingsplan kan dus voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit: de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen).

Het plangebied is op kaart 7 van de Provinciale Verordening ruimte niet aangeduid als 'beschermd grasland in de bollenstreek (categorie 2)'. Er gelden vanuit de verordening dan ook geen aanvullende voorwaarden voor de ontwikkeling van het gebied.

Figuur 4.2 Uitsnede Verordening ruimte 2014 (plangebied gelegen ten westen van het station)

Conclusie

De ontwikkeling is niet in strijd met de verordening. Daarbij dient aangetekend te worden dat de locatie tussen de rijksweg en het spoor in ligt en dus geen onderdeel uitmaakt van het zuidelijk gelegen open landelijk gebied.

4.3 Regionaal beleid

4.3.1 Structuurvisie Holland Rijnland 2020

Op 24 juni 2009 is de Regionale Structuurvisie Holland Rijnland vastgesteld door het Algemeen Bestuur van Holland Rijnland, zie figuur 2.3. Deze bestaat uit de gemeenten Alkemade, Hillegom, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Lisse, Noordwijk, Noordwijkerhout, Oegstgeest, Teylingen, Voorschoten en Zoeterwoude. Op 1 april 2010 hebben de gemeenten Alphen aan den Rijn, Nieuwkoop en Rijnwoude zich aangesloten bij Holland Rijnland. Om deze reden is de eerste partiële herziening vastgesteld.

Met de Regionale Structuurvisie kiezen de Holland Rijnland-gemeenten koers voor de ruimtelijke inrichting van de gelijknamige regio. In de visie is een aantal keuzes gemaakt die de samenhang tussen de grote deelgebieden van de regio verbeteren. De deelgebieden zijn de Bollenstreek, de kustzone, het stedelijk gebied en Veenweide en Plassen.

In de Regionale Structuurvisie van Holland Rijnland wordt inzicht gegeven in de ruimtelijke ontwikkelingen tot 2020 (met doorkijk naar 2030). Op basis van deze visie worden de volgende zeven kernbeslissingen geformuleerd. Deze kernbeslissingen geven de belangrijkste keuzes weer.

• Holland Rijnland is een top woonregio;
• Leiden vervult een regionale centrumfunctie;
• Concentratie van stedelijke ontwikkeling;
• Groenblauwe kwaliteit staat centraal;
• De Bollenstreek en Veenweide en Plassen blijven open;
• Twee speerpunten voor economische ontwikkeling: Kennis en Greenport;
• De verbetering van de regionale bereikbaarheid.

Figuur 4.2 Uitsnede RSV 2020.

Conclusie

Door de kleinschaligheid en aard van deze ontwikkeling is er geen strijd met de regionale structuurvisie en past het binnen het uitgangspunt van concentratie van 'stedelijke' ontwikkelingen.

4.4 Gemeentelijk beleid

4.4.1 Toekomstvisie (2008)

Op 13 maart 2008 is de Toekomstvisie Vitaal en Vernieuwend voor de gemeente Teylingen door de gemeenteraad vastgesteld. Om de vitaliteit van Teylingen ook op lange termijn te behouden en zo mogelijk te versterken zijn de volgende beleidsuitgangspunten van belang:

• streven naar zoveel mogelijk behoud van de identiteit van de kernen;
• stimuleren van de leefbaarheid met een accent op sociale cohesie in de drie kernen, hieronder valt ook het versterken van het aanwezige winkelbestand;
• het afstemmen van de onderwijsvoorzieningen binnen de gemeente aan de behoefte;
• het bevorderen van de totstandkoming van ontmoetingsruimten voor alle inwoners van de gemeente met een accent op ouderen en mensen met een lichamelijke en of psychische beperking;
• benutting van woningbouwmogelijkheden in de kernen, met name met het oog op de instandhouding van voorzieningen;
• ter bevordering van de zelfstandigheid van ouderen moeten er betaalbare levensloopbestendige woningen worden gebouwd, zo mogelijk in woon-zorgzones en dichtbij voorzieningen;
• stimuleren van een goede samenwerkingsstructuur in de zorg, waarbij onder meer op maat gesneden arrangementen van wonen, welzijn en zorg worden aangeboden;
• zorg dragen voor voldoende beschikbare en betaalbare woonruimte voor jongeren.

Specifiek voor het plangebied zijn er geen beleidsuitgangspunten opgenomen. Het plangebied ligt tussen enkele ruimtelijke ontwikkelingsgebieden in. Het ligt op de rand van het te revitaliseren bedrijventerrein, de studielocatie voor een nieuw bedrijventerrein en de kern Sassenheim. Daarmee sluit het wel aan op de gewenste ontwikkelingen in de omgeving.

Figuur 4.3 Kaart Toekomstvisie Vitaal & Vernieuwend.

Conclusie

De locatie van het bestemmingsplan Benzinestation Stationslaan, Sassenheim wordt niet benoemd in de Toekomstvisie, maar ligt tussen enkele ruimtelijke ontwikkelingsgebieden in en sluit hier op aan. De ontwikkeling van het benzinestation is niet in strijd met de Toekomstvisie.

4.4.2 Ontwerp-Structuurvisie Teylingen

Het ontwerp van de Structuurvisie Teylingen 2030 Duurzaam Bloeiend is door burgemeester en wethouders van Teylingen vastgesteld en heeft met het bijbehorende Planmilieu-effectrapport (Plan-MER) tot en met 25 februari 2015 voor een ieder ter inzage gelegen.

De ontwerp structuurvisie sluit in belangrijke mate aan bij de Toekomstvisie Teylingen Vitaal en Vernieuwend (2008), Strategische Visie Teylingen 2040 (2009) en de Intergemeentelijke Structuurvisie voor de Duin- en Bollenstreek (2009) en de Koersnotitie (2011). Het geeft verdere invulling aan deze visies en onderbouwt die vanuit actuele behoeften, beleidskaders en (regionale) afspraken. De leidende principes in de ontwerp structuurvisie zijn:

• Teylingen kiest voor een duurzame ontwikkeling van de gemeente.
• Teylingen versterkt de ruimtelijke kwaliteit van de drie kernen en het buitengebied.
• Teylingen verbetert de sociaal-economische vitaliteit in de drie kernen en het buitengebied.
• Teylingen zet zich in voor een vitale Greenport Duin- en Bollenstreek.
• Onze ambities en keuzes stemmen wij steeds zo goed mogelijk af in regionaal verband, zodat het beleid elkaar versterkt.

De opgave vanuit oogpunt van sociaal-economische vitaliteit is het voldoende accommoderen van de verwachte vraag naar werklocaties in onze gemeente van het gevestigde bedrijfsleven. Met de komst van een nieuw tankstation op een strategische locatie, wordt ingespeeld op enerzijds het nog steeds toenemende autogebruik en autobezit en anderzijds op het verder versterken van de sociaal-economische vitaliteit, waarin een gedifferentieerd aanbod van werklocaties in een economisch sterke regio ook thuis hoort. Versterking van de weginfrastructuur werkt bovendien ook versterkend voor de economisch goede positie.

Teylingen staat bovendien positief tegenover het ontwikkelen van een tankstation waarbij rekening wordt gehouden met duurzame voertuigen, zoals elektrische auto's en alternatieve brandstoffen. Vanuit de markt is hiervoor ook groeiende aandacht aanwezig.

Conclusie

De ontwerp-structuurvisie biedt vanuit werkgelegenheid, infrastructuur en duurzaamheid kansen voor de ontwikkeling van een tankstation op een strategisch goede locatie.

4.4.3 Economisch Beleidsplan Teylingen (2012)

Het Economisch Beleidsplan van de gemeente Teylingen is het economisch en integraal beleid dat als leidraad dient voor nieuwe ontwikkelingen in de gemeente. De horizon van het beleidsplan is 2020. De gemeente streeft naar een duurzame economische ontwikkeling met oog voor de karakteristieke kenmerken van de kernen en het gebied en het welzijn van de inwoners, een luisterend oor voor ondernemers en waar mogelijk een ondersteunende hand voor de sectoren wanneer dat nodig is.

Detailhandel

De winkelvoorzieningen van de drie kernen in Teylingen hebben de afgelopen jaren een flinke kwaliteitsimpuls gekregen in termen van straatbeeld, verblijfskwaliteit en winkelassortiment. De uitbreidingsruimte voor winkels in Teylingen in de toekomst is relatief beperkt. De belangrijkste reden hiervoor is afvloeiing van winkelend publiek naar de nabijgelegen grote steden. Sassenheim kan, onder andere door de opening van het Voorhavenkwartier, haar rol als centrale lokale winkelkern waarmaken. Het aanbod voor niet-dagelijkse producten in Sassenheim kan verder worden versterkt in de komende jaren. In het algemeen moet het detailhandelsbeleid erop gericht zijn om branches die echt ondervertegenwoordigd zijn in de gemeente, met name in niet-dagelijkse goederen, vestigingsruimte te bieden, bij voorkeur in het centrum van Sassenheim – het lokale hart voor winkelen.

Conclusie

De ontwikkeling van een benzinestation concurreert niet met het centrum. Het nieuwe benzinestation wordt gesitueerd bij bestaande voorzieningen.

4.4.4 Duurzaamheidsagenda 2011-2014

Het algemene kader voor het milieubeleid van de gemeente Teylingen is vastgelegd in de Duurzaamheidsagenda "Samenwerken en Verbinden". Dit beleid kent een directe relatie met de ruimtelijke ordening, bijvoorbeeld met betrekking tot de doelstellingen voor duurzame ontwikkeling, voor duurzame (steden)bouw, alsook voor het klimaat en energiebesparing.

Conclusie

Bij de ontwikkeling van het benzinestation zal gekeken moeten worden naar duurzaamheid, bijvoorbeeld in de vorm van één of meer oplaadpunten voor elektrische auto's. Daarnaast zal aan de eisen die de gemeente hieromtrent oplegt worden voldaan.

4.5 Conclusie

De locatie ligt in een tussen zone tussen de A44 en het spoor. Deze zone wordt in de beleidsstukken en op de daarbij horende kaarten niet specifiek benoemd.

Door de kleinschaligheid en aard van de ontwikkeling zijn er geen raakvlakken met het beleid en dit vormt derhalve geen belemmering voor het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 5 Onderzoek

5.1 Besluit m.e.r.

Voor plannen en activiteiten, die mogelijk belangrijke nadelige gevolgen hebben voor het milieu, kan het noodzakelijk zijn dat een milieueffectrapport wordt opgesteld. In hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer en in het Besluit milieueffectrapportage is dit geregeld. Er is een m.e.r.-plicht voor plannen (planMER)en een m.e.r.-plicht voor besluiten. Een plan is plan-m.e.r.-plichtig als het plan kaders stelt voor m.e.r.-plichtige activiteiten.

Een bestemmingplan (of wijzigingsplan) kan plan-m.e.r.-plichtig zijn. Dit is het geval als het plan kaders stelt voor latere m.e.r.-plichtige activiteiten en/of als voor het plan een passende beoordeling nodig is. Daarnaast kan een plan ook m.e.r.-plichtig zijn als er een concreet (bouw)plan ter uitvoering ligt.

In het Besluit m.e.r. is bepaald dat een milieueffectbeoordeling ook uitgevoerd moet worden als een projectactiviteit nadelige gevolgen heeft voor het milieu. Dergelijke projectactiviteiten zijn genoemd in bijlage D van het Besluit m.e.r. De beschreven activiteit wordt niet genoemd in de D-lijst. Gelet op de omvang van het plan verwachten wij geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Het milieubelang wordt in deze milieuparagraaf van het plan voldoende afgewogen. Een nadere beoordeling in een m.e.r.-beoordeling is niet nodig."

Conclusie

Het Besluit m.e.r. vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

5.2 Externe veiligheid

Voor het milieuaspect externe veiligheid is een aantal bronnen van belang, namelijk het vervoer van gevaarlijke stoffen via de weg, het spoor of het water, het transport door ondergrondse leidingen en de opslag van gevaarlijke stoffen. De normen voor het externe veiligheidsbeleid hebben een wettelijke status. Burgers hebben een minimum beschermingsniveau met betrekking tot gevaarlijke stoffen in hun woonomgeving gekregen. Deze normen zijn een wettelijk verplichte toetsingsgrond bij besluiten op grond van de Wet ruimtelijke ordening. Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en de Woningwet.

Resultaten onderzoek

Op basis van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering 2009 en de harde afstandseisen in het Bevi, is de vestiging van een (onbemand) tankstation zonder LPG mogelijk op deze locatie. De afstand tot omliggende woningen bedraagt meer dan de in de VNG publicatie opgenomen minimaal gewenste afstand van 30 meter.

Conclusie 

Voor de realisatie van een tankstation zonder LPG zal het aspect externe veiligheid geen belemmering vormen.

5.3 Leidingen

In het plangebied ligt een leidingtracé voor datatransport en voor elektra. Bij de uitwerking van het plan zal worden bekeken of omlegging van de leidingtracés noodzakelijk is.

Conclusie 

Het aspect leidingen vormt geen belemmering.

5.4 Bedrijven en milieuzonering

Beleid en regelgeving

Een 'goede ruimtelijke ordening' moet voorzienbare milieuhinder bij gevoelige functies (wonen) voorkomen. De Wet milieubeheer beoogt om milieuhinder ten gevolge van bedrijfsmatige activiteiten zo veel mogelijk te voorkomen/beperken.

Goede ruimtelijke ordening
Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende fysieke afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (bedrijven) en gevoelige functies, wordt hinder zo veel mogelijk voorkomen. In de VNG-publicatie "Bedrijven en Milieuzonering 2009" zijn bedrijfsmatige activiteiten ingedeeld in een aantal categorieën met bijbehorende minimaal gewenste afstanden tot gevoelige functies. De indeling van de activiteiten is gebaseerd op de standaard bedrijfsindeling (SBI) van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Per milieucategorie geldt een minimaal gewenste afstand, de richtafstand. Deze richtafstand geldt tussen enerzijds de grens van de bestemming die bedrijven (of andere milieubelastende functies) toelaat en anderzijds als uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan of via vergunningvrij bouwen mogelijk is.

Wet milieubeheer(Wm)

Bij het oprichten van een bedrijf waarop de Wm van toepassing is, moet een melding op grond van het Activiteitenbesluit (Wm) worden gedaan bij de Omgevingsdienst. Een dergelijke melding moet vier weken voor aanvang van de activiteiten zijn gedaan. De melding moet elektronisch worden gedaan via http://aim.vrom.nl. Meer informatie hierover is te vinden op www.infomil.nl.

Resultaten onderzoek

De omgeving van de Stationslaan wordt aangemerkt als een gemengd (buiten)gebied. Op basis van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering kan een (onbemand) tankstation zonder LPG worden ingedeeld in milieucategorie 2 met een minimaal gewenste afstand van 30 meter in een rustige woonomgeving en 10 meter in een gemengd gebied.

• De dichtstbijzijnde woning ligt, direct langs de A44, op een afstand van meer dan 45 meter.
• De aanwezige woningen liggen op voldoende afstand van dit (onbemande) tankstation.
• De bebouwing van de Mc Donalds Sassenheim ligt op ca. 80 meter van de grond die als tankstation wordt bestemd. Tussen het tankstation en de Mc Donalds ligt het parkeerterrein van de Mc Donalds.

Doordat ruimschoots wordt voldaan aan de richtafstanden, kan worden gesteld dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Doordat bebouwing op meer dan 20 meter van het tankstation ligt, ontstaat geen vergunningplicht op grond van de Wm.

Conclusie

De richtafstanden op basis van de VNG handreiking Bedrijven en milieuzonering en harde afstandseisen vanuit het Bevi, maakt een tankstation zonder LPG op deze locatie mogelijk. De afstand tot omliggende woningen is meer dan de aangegeven 30 meter.

Indien het tankstation op minder dan 20 meter van de bebouwing van de Mc Donalds komt te liggen, dient er een omgevingsvergunning voor milieu te worden aangevraagd. Als de afstand groter is, volstaat een melding op grond van de Wm.

5.5 Luchtkwaliteit

Beleid en regelgeving

In de Wet milieubeheer (Wm) zijn kwaliteitseisen voor de buitenlucht opgenomen. Hoofdstuk 5, paragraaf 5.2 'Luchtkwaliteitseisen' wordt kortweg aangeduid als de Wet luchtkwaliteit. Het doel van de wet is om mens en milieu bescherming te bieden tegen de negatieve effecten van luchtverontreiniging. Voor de gezondheid van de mens is een goede luchtkwaliteit van groot belang. Daarom zijn in bijlage 2 van de Wet milieubeheer grenswaarden opgenomen voor een aantal stoffen die als verontreiniging in de lucht voorkomen. In de praktijk richt de aandacht zich vooral op de stoffen stikstofdioxide en fijn stof. Van deze stoffen komen in Nederland concentraties voor die in de buurt van de grenswaarde liggen. De overige stoffen die in bijlage 2 zijn genoemd liggen over het algemeen ver onder de grenswaarden.

De jaargemiddelde grenswaarden voor NO2 en PMJ0 is 40 pg/m3. Het uitgangspunt is dat de grenswaarden voor luchtkwaliteit worden gehaald. In artikel 5.16 lid 1 van de Wm staat opgesomd wanneer een (luchtvervuilend) project toelaatbaar is. Dan moet aannemelijk worden gemaakt, dat het project aan één of een combinatie van de volgende voorwaarden voldoet:

• er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde
• een project leidt per saldo niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit
• een project draagt slechts in 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging
• een project is opgenomen in, afpast binnen, het NSL of een regionaal programma van maatregelen.

Het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL)
De 'Wet luchtkwaliteit' vormt de Nederlandse uitwerking van de Europese normen voor de luchtkwaliteit. Op grond van de Europese regelgeving moet vanaf2005 overal in Europa worden voldaan aan de grenswaarde voor fijn stof. Voor stikstofdioxide geldt de grenswaarde vanaf 2010. In ons land is het niet gelukt om overal aan de grenswaarden te voldoen. Daarom heeft Nederland om uitstel verzocht. Op 7 april 2009 heeft de Europese Commissie het gevraagde uitstel gegeven. De jaargemiddelde norm voor fijn stof moet uiterlijk in juni 2011 gehaald zijn en de daggemiddelde en jaargemiddelde norm voor NO2 uiterlijk 1 januari 2015. Om deze normen te halen is een maatregelenpakket opgesteld, dat in een samenwerkingsprogramma van de rijksoverheid en de lagere overheden wordt uitgevoerd. Dit pakket wordt het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) genoemd. Het NSL is op 1 augustus 2009 van kracht geworden en vormt de kern van de Wet luchtkwaliteit. Het NSL is een bundeling van alle ruimtelijke ontwikkelingen die de luchtkwaliteit 'in betekenende mate' verslechteren en alle maatregelen die de luchtkwaliteit verbeteren. Het Rijk coördineert het programma.

Specifieke onderdelen van de wet zijn uitgewerkt in besluiten (algemene maatregelen van bestuur) en ministeriële regelingen. Hiervan zijn de volgende van belang.

Besluit en regeling 'niet in betekenende mate'

De Wet luchtkwaliteit maakt onderscheid tussen grote en kleine ruimtelijke projecten. Een project is klein als het slechts in geringe mate, ofwel niet in betekenende mate (NIBM), leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. De grens ligt bij een verslechtering van maximaal 3% van de grenswaarden voor de luchtkwaliteit. Grotere projecten die in betekenende mate bijdrage kunnen worden opgenomen in het NSL, als is aangetoond dat de effecten van dat project worden weggenomen door de maatregelen van het NSL. Met projecten die 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de luchtverontreiniging is rekening gehouden in de autonome ontwikkeling van de luchtkwaliteit.

Het Besluit en de Regeling 'niet in betekenende mate' bevat criteria waarmee kan worden bepaald of een bepaald project wel of niet als 'in betekenende mate' moet worden beschouwd. NIBM projecten kunnen - juridisch gezien - zonder toetsing aan de grenswaarden voor wat betreft het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden.

Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening moet wel worden bekeken of het realiseren van het plan met betrekking tot de luchtkwaliteit op die locatie gewenst is. Daarbij speelt de mate van blootstelling aan de luchtverontreiniging een rol. Ook de gevoeligheid van bepaalde groepen mensen voor luchtverontreiniging kan daarbij worden afgewogen. Hierbij gaat het niet alleen om de toekomstige gebruikers van de locatie maar ook om de personen in de omgeving daarvan, bijvoorbeeld om de bewoners en/of kinderen in een school/kinderdagverblijf aan de gebiedsontsluitende wegen.

Gemeentelijk beleid

Duurzaamheidsagenda 2011-2014

Gezonde Veilige Leefomgeving

• Voor de helft van de nieuwbouwwoningen geldt dat de luchtkwaliteit minimaal 5 tot 10% beter is dan wettelijke grenswaarden.
• Er worden geen scholen, kdv's, verzorging-, verpleeg- en bejaardenhuizen e.d. gerealiseerd/uitgebreid binnen 300 m van een snelweg en 50 m van een drukke weg (> 10.000 motorvoertuigen per etmaal
• Er worden geen woningen, sporthallen, sportvelden, gevangenissen en ziekenhuizen gerealiseerd binnen 100 m van een snelweg en 50 m van een drukke weg.
• Op woonlocaties ligt de norm voor luchtkwaliteit 10% lager dan de grenswaarde.

Resultaten onderzoek

Met het bestemmingsplan wordt een tankstation aan de Stationslaan mogelijk gemaakt. De realisatie van een tankstation valt met onder een van de criteria genoemd in het Besluit NIBM. Voor de toetsing aan de Wm, onderdeel luchtkwaliteitseisen wordt daarom naar de emissies van het verkeer van en naar de inrichting gekeken. Hierbij behoeft alleen de toename van het aantal verkeersbewegingen ten opzichte van de het in de huidige situatie aanwezige verkeer beschouwd te worden. Volgens opgave van de gemeente worden 220 motorvoertuigen (waarvan 8,6% middelzwaar en 7,6 % zware voertuigen) per etmaal extra verwacht. Hiermee is met de NIBM-tool (figuur 1) berekend wat de bijdrage aan verslechtering van de luchtkwaliteit is ten gevolge van het plan. Hieruit blijkt dat de bijdrage van het plan NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Er behoeft niet getoetst te worden aan de luchtkwaliteit.

Figuur 5.1 Worst-case berekening voor de bijdrage van het extra verkeer als gevolg van een plan op de luchtkwaliteit

Om toch inzicht te geven in de heersende concentraties in de omgeving van het plan is gebruik gemaakt van een luchtkwaliteitsonderzoek welke is gebruikt als onderbouwing voor het Bestemmingsplan bedrijventerreinen Teylingen. In dit onderzoek is de ontwikkeling van onder andere de Mc Donalds meegenomen. Uit dit onderzoek blijkt dat (zie figuur 6.2 en 6.3) dat, ook als de ontwikkeling van het tankstation hierbij wordt opgeteld, de grenswaarden voor stikstofdioxide en fijn stof nergens overschreden zullen worden.

Uit oogpunt van goede ruimtelijke ordening wordt afgewogen of het aanvaardbaar is om het project op deze locatie te realiseren. In dit geval is getoetst aan de wensbeelden uit de Duurzaamheidsagenda 2011-2014. Uit bovenstaande figuren blijkt dat in 2015 overal wordt voldaan aan de wensbeelden uit de Duurzaamheidsagenda 2011-2014. Verder is het de verwachting dat door het schoner worden van de autotechniek de concentratie van met name stikstofdioxide in de toekomst nog lager is.

Figuur 5.2 Concentraties NO2 in 2015

Figuur 5.3 Concentraties PM10 in 2015

Conclusie

Het plan voldoet aan de Wet milieubeheer, onderdeel luchtkwaliteitseisen. Verder wordt voldaan aan de wensbeelden uit de Duurzaamheidsagenda 2011-2014. Hierdoor zijn er geen belemmeringen voor dit plan met betrekking tot de luchtkwaliteit.

5.6 Geluid

Een tankstation is geen geluidgevoelige bestemming zoals bedoeld in de Wet geluidhinder. Verder zal het tankstation naar verwachting geen geluidhinder voor zijn omgeving veroorzaken. Dat volgt uit de paragraaf 'Bedrijven en Milieuzonering'.

Conclusie

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

5.7 Archeologie en cultuurhistorie

Beleid en regelgeving

Op de gemeentelijke archeologische verwachtingskaart staat de locatie aangeduid als 'ingesloten strandvlakte, met veen- en kom(klei), mogelijke duin- en strandwalresten'. De locatie heeft daarmee een lage archeologische verwachting vanaf het Neolithicum en een middelmatige vanaf de Ijzertijd (AWV 6). Dit houdt in dat bij bodemingrepen dieper dan 30 cm -Mv en groter dan 500 m2 vroegtijdig inventariserend archeologisch onderzoek nodig is.

Resultaten onderzoek

In april 2014 is een archeologisch bureauonderzoek en een inventariserend veldonderzoek (IVO), verkennende fase, uitgevoerd in verband met de geplande (her)ontwikkeling van het plangebied aan de Stationslaan (ong.) in Sassenheim, gemeente Teylingen (bijlage 1). Ten behoeve van het onderzoek is een aantal vragen gesteld die als volgt beantwoord kunnen worden:

• Wat is de fysiek-landschappelijke ligging van de locatie?

Het plangebied ligt in een strandvlakte die is bedekt met lagunaire afzettingen.

• Hoe is de bodemopbouw in het plangebied en in welke mate is deze nog als intact te beschouwen?

De bodemopbouw in het plangebied is sterk verstoord. In vier van de vijf boringen is de bodemopbouw volledig verstoord. In een boring is nog de natuurlijke bodemopbouw aanwezig, die bestaat uit lagunaire afzettingen.

• Bevinden zich archeologisch relevante afzettingen in het plangebied? En zo ja, op welke diepte ten opzichte van het maaiveld en het NAP?

In het plangebied is geen niveau meer aanwezig waarop archeologische resten worden verwacht. De meeste lagen zijn recent opgebracht. De natuurlijke afzettingen hebben een lage verwachting voor alle perioden.

• Wat is de specifieke archeologische verwachting van het plangebied en wordt deze bij het veldonderzoek bevestigd?

Uit het bureauonderzoek blijkt dat het plangebied is gelegen in een strandvlakte die is bedekt met veen en overstromingsafzettingen in de vorm van zand en klei. Op basis hiervan kunnen in het plangebied drie archeologische niveaus voorkomen. Het diepste niveau, de strandvlakte wordt verwacht op ongeveer 2,0 m –mv, waarop resten uit het Neolithicum aanwezig kunnen zijn. Dit niveau is echter tijdens het veldwerk niet aangetroffen. Het tweede niveau wordt verwacht op het pakket veen, waarop het mogelijk is bewoning vanaf de Bronstijd-Ijzertijd aan te treffen. In de omgeving van het plangebied zijn resten uit deze periode aangetroffen op 3,0 m –mv. Het niveau zal in het plangebied echter minder diep aanwezig zijn, binnen 1,5 m –mv. Het is echter mogelijk dat het veenpakket niet in het plangebied aanwezig is, mogelijk door een ophoging van het zand van de strandvlakte. Het veldonderzoek heeft uitgewezen dat dit niveau inderdaad niet aanwezig is, maar voornamelijk vanwege de aanwezige verstoringen in het plangebied. Het derde niveau is de top van de overstromingsafzettingen, die al binnen een halve meter onder het maaiveld aangetroffen kunnen worden. Deze afzettingen bleken in de omgeving vaak verstoord te zijn en ook de recente ontwikkelingen voor de inrichting van de McDonalds en de wegen rondom het plangebied hebben mogelijk de top van deze afzettingen omgewerkt. Het is mogelijk om in deze laag resten aan te treffen van bewoning vanaf de (Vroege) Middeleeuwen, zoals aardewerk, bouwpuin en perceelinrichtingen, zoals sloten. Ook deze afzettingen zijn niet aangetroffen in het plangebied. De aangetroffen natuurlijke afzettingen zijn lagunaire afzettingen. Deze afzettingen reiken meer dan vier meter onder maaiveld en zijn pas vanaf een meter onder maaiveld aangetroffen. Ze zijn afgezet in stilstaand of zwak stromend water, en dus geen overstromingsafzettingen. De sedimenten zijn wel afkomstig van de overstromingen van de Rijn, zoals de afzettingen ten noorden van het plangebied. Omdat de afzettingen onder water zijn afgezet, hebben ze een zeer lage verwachting voor archeologische resten. Over de natuurlijke afzettingen is een antropogeen pakket aanwezig dat is afgezet tijdens de werkzaamheden voor de herinrichting van het plangebied en de directe omgeving. Dit is zeer recent gebeurd. Dit niveau heeft daarom geen verwachting voor archeologische resten.

• Hoewel niet het doel van een verkennend booronderzoek, kunnen er toch archeologische indicatoren worden aangetroffen. Indien deze worden aangetroffen, dan gelden tevens de volgende vragen: wat is de verticale en horizontale ligging van de aangetroffen indicatoren, wat is de datering en wat is de invloed van deze vondsten op de archeologische verwachting van het plangebied?

Tijdens het veldwerk zijn geen archeologische resten aangetroffen.

• In hoeverre worden eventueel aanwezige archeologische waarden bedreigd door de voorgenomen bodemverstorende werkzaamheden?

De geplande ontwikkelingen voor de aanleg van een tankstation zullen naar verwachting geen archeologische resten verstoren.

Aanbevelingen

Tijdens het onderzoek is geconstateerd dat het plangebied vrijwel volledig is verstoord en dat de natuurlijke afzettingen een lage verwachting hebben. Op basis van de resultaten van het inventariserend veldonderzoek wordt geadviseerd om geen vervolgonderzoek uit te laten voeren.

Bovenstaand advies dient gecontroleerd en beoordeeld te worden door de bevoegde overheid, in dit geval de Gemeente Teylingen. Deze zal vervolgens een besluit nemen inzake de te volgen procedure. IDDS Archeologie wil meegeven dat voordat dit besluit genomen is, er niet begonnen kan worden met bodemverstorende activiteiten of activiteiten die voorbereiden op bodemverstoringen.

Conclusie

Het bevoegd gezag is akkoord met de bevindingen uit het archeologisch onderzoek. Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de ontwikkeling. Archeologisch vervolgonderzoek is niet nodig. Het plangebied kan vrijgegeven worden van archeologie.

5.8 Bodem

Beleid en regelgeving 

Bij de ontwikkeling van een ruimtelijk plan moet rekening worden gehouden met de bodemkwaliteit ter plaatse. Eventueel aanwezige bodemverontreiniging kan grote invloed hebben op de keuze van een bepaalde functie en/of uitvoerbaarheid van een plan. Voor de functie 'wonen' gelden bijvoorbeeld andere normen dan voor de functie bedrijven. Met het oog op de beoordeling van de realiseerbaarheid van een plan kan het nodig zijn dat een bodemonderzoek wordt uitgevoerd. Dit kan een verkennend bodemonderzoek conform NEN 5740 zijn. Dit onderzoek kan dan ook worden gebruikt ten behoeve van een verplichting voortvloeiend uit de Woningwet of de Wet milieubeheer.

Op basis van artikel 8 van de Woningwet moet worden voorkomen dat er wordt gebouwd op verontreinigde grond. Dit om schade en/of gevaar voor de gezondheid van gebruikers te voorkomen. In het kader van het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer bij de Wet milieubeheer moet bij het realiseren van bedrijfsbestemmingen veelal een zogenaamde nulsituatie worden vastgelegd.

Resultaten onderzoek

Er zijn geen gegevens bekend over de bodemkwaliteit ter plaatse van de planlocatie. Dit betekent dat er voorafgaand aan de realisatie een bodemonderzoek moet worden uitgevoerd in het kader van de omgevingsvergunning voor bouwen.

Conclusie

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor het bestemmingsplan.

5.9 Ecologie

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt op circa 6,5 kilometer ten zuidoosten van het dichtstbijzijnde Natura-2000 gebied, het "Kennemerland-Zuid". Gezien tussenliggende elementen (wegen en bosschages), bebouwing (verstoring) en de afstand zijn zowel directe als indirecte negatieve effecten van de planontwikkeling op het beschermde gebied niet te verwachten.

De dichtstbijzijnde ecologische verbindingszone is de Haarlemmertrekvaart. De Haarlemmertrekvaart ligt op circa 3 km ten noordwesten van de planlocatie. Het dichtstbijzijnde ecologisch gebied is de Halle, De Leeuwenhorst-Oost. Dit gebied ligt op circa 5 kilometer ten noordwesten van de planlocatie.

Het plangebied ligt niet binnen de Ecologische Hoofdstructuur (EHS); de dichtstbijzijnde EHS-gebieden liggen op meer dan 1000 meter afstand. Indirecte effecten zijn ook niet te verwachten gezien de reeds tussenliggende verstorende elementen (wegen en woningen). Met de realisering van het tankstation zijn negatieve effecten op de EHS niet te verwachten.

Soortenbescherming

De Flora- en faunawet heeft als doel de populatie van het in het wild voorkomende soorten in stand te houden. Een ander doel is dat niet alleen de zeldzame soorten, maar ook alle in het wild levende planten en dieren in principe met rust gelaten worden.

De locatie is klein en ligt tussen de snelweg en het spoor. Recent is de Mc Donalds gebouwd en is de ontsluiting naar het P&R terrein aangelegd. Recent hebben dus verschillende graafwerkzaamheden plaatsgevonden. Derhalve worden beschermde soorten in het plangebied niet verwacht.

Op www.waarneming.nl is getoetst of er meldingen zijn geweest van beschermde soorten in de omgeving van het plangebied. In de zuidelijk gelegen polder zijn enkele vogels van de rode lijst waargenomen.

De locatie zelf heeft geen waarde voor deze vogelsoorten. Hierdoor kan geconcludeerd worden dat de ontwikkeling geen negatief effect heeft op de flora en fauna. Een aanvullend onderzoek is niet noodzakelijk.

Conclusie

Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

5.10 Water

De laatste jaren is het inzicht gegroeid dat, mede gezien de klimaatveranderingen, op een duurzamer wijze met het waterbeheer dient te worden omgegaan. De speerpunten voor een duurzaam waterbeheer zijn het minimaliseren van wateroverlast, het realiseren van voldoende waterberging, het afkoppelen van verhard oppervlak en het voorkomen van diffuse verontreinigingen door toepassing van duurzame bouwmaterialen.

Waterbeheerplan 2010-2015

Voor de planperiode 2010-2015 zal het Waterbeheerplan (WBP) van Rijnland van toepassing zijn. In dit plan geeft Rijnland aan wat haar ambities voor de komende planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. Het nieuwe WBP legt meer dan voorheen accent op uitvoering. De drie hoofddoelen zijn veiligheid tegen overstromingen, voldoende water en gezond water. Wat betreft veiligheid is cruciaal dat de waterkeringen voldoende hoog en stevig zijn én blijven en dat rekening wordt gehouden met mogelijk toekomstige dijkverbeteringen. Wat betreft voldoende water gaat het erom het complete watersysteem goed in te richten, goed te beheren en goed te onderhouden. Daarbij wil Rijnland dat het watersysteem op orde en toekomstvast wordt gemaakt, rekening houdend met klimaatverandering. Immers, de verandering van het klimaat leidt naar verwachting tot meer lokale en heviger buien, perioden van langdurige droogte en zeespiegelrijzing. Het waterbeheerplan sorteert voor op deze ontwikkelingen. Het Waterbeheerplan 2010-2015 van Rijnland is te vinden op de website: www.rijnland.net.

Keur en Beleidsregels 2009

Per 22 december 2009 is een nieuwe Keur in werking getreden, alsmede nieuwe Beleidsregels die in 2011 geactualiseerd zijn. Een nieuwe Keur is nodig vanwege de totstandkoming van de Waterwet en daarmee verschuivende bevoegdheden in onderdelen van het waterbeheer. Verder zijn aan deze Keur bepalingen toegevoegd over het onttrekken van grondwater en het infiltreren van water in de bodem. De "Keur en Beleidsregels" maken het mogelijk dat het Hoogheemraadschap van Rijnland haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder kan uitvoeren. De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels (gebod- en verbodsbepalingen) voor:

• Waterkeringen (onder andere duinen, dijken en kaden),
• Watergangen (onder andere kanalen, rivieren, sloten, beken),
• Andere waterstaatswerken (o.a. bruggen, duikers, stuwen, sluizen en gemalen).

De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij de bovengenoemde waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. Als Rijnland daarin toestemt, dan wordt dat geregeld in een Watervergunning op grond van de Keur. De Keur is daarmee een belangrijk middel om via vergunningverlening en handhaving het watersysteem op orde te houden of te krijgen. In de Beleidsregels (voluit: Beleidsregels en Algemene Regels Inrichting Watersysteem 2011 Keur), die bij de Keur horen, is het beleid van Rijnland nader uitgewerkt. De Keur en Beleidsregels van Rijnland zijn te vinden op de website: www.rijnland.net.

Riolering en afkoppelen

Overeenkomstig het rijksbeleid geeft Rijnland de voorkeur aan het scheiden van hemelwater en afvalwater, mits het doelmatig is. De voorkeursvolgorde voor de omgang met afvalwater houdt in dat het belang van de bescherming van het milieu vereist dat:

• a. het ontstaan van afvalwater wordt voorkomen of beperkt;
• b. verontreiniging van afvalwater wordt voorkomen of beperkt;
• c. afvalwaterstromen gescheiden worden gehouden, tenzij het niet gescheiden houden geen nadelige gevolgen heeft voor een doelmatig beheer van afvalwater;
• d. huishoudelijk afvalwater en afvalwater dat daarmee wat biologische afbreekbaarheid betreft overeenkomt, worden ingezameld en naar een afvalwaterzuiveringsinrichting getransporteerd;
• e. ander afvalwater dan bedoeld in onderdeel d:
  • 1. zo nodig na zuivering bij de bron, wordt hergebruikt;
  • 2. lokaal, zo nodig na retentie of zuivering bij de bron, in het milieu wordt gebracht.

De gemeente kan gebruik maken van deze voorkeursvolgorde bij de totstandkoming van het gemeentelijk rioleringsplan (GRP). Deze voorkeursvolgorde is echter geen dogma. De uiteindelijke afweging zal lokaal moeten worden gemaakt, waarbij doelmatigheid van de oplossing centraal moet staan.

Zorgplicht en preventieve maatregelen voor Hemelwater

Voor de verwerking van hemelwater wijst Rijnland op de zorgplicht en op het nemen van preventieve maatregelen. Het verdient aanbeveling daar waar mogelijk aandacht te besteden aan maatregelen bij de bron. Preventie heeft de voorkeur boven 'end-of-pipe' maatregelen. Uitgangspunt is dat het te lozen hemelwater geen significante verslechtering van de kwaliteit van het ontvangende oppervlaktewater mag veroorzaken en emissie van vervuilende stoffen op het oppervlaktewater waar mogelijk wordt voorkomen door bijvoorbeeld:

• duurzaam bouwen;
• het toepassen van berm- of bodempassage;
• toezicht en controle tijdens de aanlegfase en handhaving tijdens de beheerfase ter voorkoming van verkeerde aansluitingen;
• het regenwaterriool uit te voeren met (straat)kolken voorzien van extra zand- slibvang of zakputten (putten met verdiepte bodem) op tactische plekken in het stelsel;
• adequaat beheer van straatoppervlak, straatkolken en zakputten (straatvegen en kolken/putten zuigen);
• het toepassen van duurzaam onkruidbeheer;
• de bewoners, gebruikers en beheerders voor te lichten over de werking van de riolering en een juist gebruik hiervan;
• het vermijden van vervuilende activiteiten op straat zoals auto's wassen en repareren en chemische onkruidbestrijding.

Daar waar ondanks de zorgplicht en de preventieve maatregelen het te lozen hemelwater naar verwachting een aanmerkelijk negatief effect heeft op de oppervlaktewaterkwaliteit, kan in overleg tussen gemeente en waterschap gekozen worden voor aanvullende voorzieningen, een verbeterd gescheiden stelsel of - als laatste keus - aansluiten op het gemengde stelsel. Ook kan de gemeente in overleg met het waterschap kiezen voor een generieke 'end-of-pipe' aanpak. Deze keuze moet dan expliciet gemaakt worden in het GRP.

Watertoets

De initiatiefnemer dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over een ruimtelijk planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat de ruimtelijke ontwikkeling in strijd is met het duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer.

Bij het tot stand komen van dit bestemmingsplan is vooroverleg gevoerd met de waterbeheerder over deze waterparagraaf. De opmerkingen zijn daarin verwerkt en hadden betrekking op het beleid en op het aspect watercompensatie.

De gemeente is momenteel met het Hoogheemraadschap in overleg over de mogelijkheden voor de te realiseren watercompensatie. In ieder geval zal de gemeente ervoor zorg dragen dat deze compensatie plaats zal vinden voordat de verhardingswerkzaamheden worden uitgevoerd volgens de daarvoor geldende beleidsregels van het Hoogheemraadschap.

Huidige situatie waterhuishouding

Algemeen

Het plangebied ligt ten zuiden van de kern Sassenheim tussen de snelweg en het spoor en bestaat in de huidige situatie uit gras.

Bodem en grondwater

Volgens de bodemkaart van Nederland bestaat de bodem ter plaatse uit zware zavel. Er is sprake van grondwatertrap II. Dat wil zeggen dat de gemiddeld hoogste grondwaterstand varieert tussen de 0,25 m en de 0,40 m beneden maaiveld en dat de gemiddeld laagste grondwaterstand varieert tussen de 0,50 m en de 0,80 m beneden maaiveld. De maaiveldhoogte ter plaatse van de zuidelijk gelegen polder bedraagt circa NAP -0,1 m.

Watersysteem

Rondom het plangebied liggen primaire en overige watergangen die deel uit maken van de polder.

Figuur 5.4 huidig watersysteem

Toekomstige situatie waterhuishouding 

Watercompensatie

Als gevolg van het bestemmingsplan wordt het mogelijk gemaakt om een benzinestation te realiseren. Het oppervlak van het gedeelte wat verhard zal worden zal circa 1500 m2 bedragen. De compensatie van oppervlaktewater bedraagt 15% van 1500 m2. Binnen het plangebied moet dus circa 225 m2 aan open water worden gerealiseerd. Aan de noordkant van het plangebied ligt een watergang. Door deze watergang met circa 2 meter te verbreden, kan de watercompensatie binnen het eigen plangebied worden opgelost.

Voor de bouw worden duurzame, niet-uitloogbare bouwmaterialen toegepast (dus geen zink, lood, koper, en PAK's-houdende materialen) om diffuse verontreiniging van water en bodem te voorkomen.

Afvalwaterketen en riolering 

Conform de Leidraad Riolering en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw verplicht een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater zal in dit plan niet voorkomen. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• hemelwater vasthouden voor benutting;
• (in-)filtratie van afstromend hemelwater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater;
• afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

Conclusie

Of er een vergunning nodig is, hangt af van de grootte van het bouwplan. Het oppervlak van het gedeelte wat verhard zal worden, is nog niet bepaald. Als er meer duidelijkheid is over de grootte van het bouwplan wordt de watercompensatie bepaald. Binnen het plangebied is voldoende ruimte voor compensatie. De in dit bestemmingsplan mogelijk gemaakte ontwikkelingen hebben verder geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse. Het aspect water vormt geen belemmering voor de ontwikkeling.

Hoofdstuk 6 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.1 Overleg ex artikel 3.1.1. Bro

Het voorontwerpbestemmingsplan Benzinestation Stationslaan, Sassenheim is in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening naar overleginstanties gestuurd zoals, Ministerie van Infrastructuur en Milieu, Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland, Hoogheemraadschap van Rijnland.

Van het Hoogheemraadschap van Rijnland, Rijkswaterstaat West-Nederland Zuid en de Regionale brandweer Hollands-Midden is een schriftelijke reactie ontvangen. De reacties zijn voor zover nodig verwerkt in het bestemmingsplan. De beantwoording van de vooroverlegreacties op het voorontwerp bestemmingsplan Benzinestation Stationslaan, Sassenheim zijn opgenomen in bijlage 2 Nota Vooroverleg.

6.2 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan is in het kader van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) gedurende 6 weken ter inzage gelegd. In deze periode konden belanghebbenden zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan kenbaar te maken.
Eén zienswijze is ingediend die niet heeft geleid tot aanpassing van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

Bij ontwikkelingen die middels het bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt, is het noodzakelijk aan te tonen in hoeverre de beoogde plannen financieel haalbaar zijn en wie de risicodragende partij is. In dit kader is in afdeling 6.4 Wro bepaald dat de gemeenteraad een exploitatieplan moet vaststellen, indien een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. Hiervan kan worden afgeweken indien de plankosten anderzijds zijn verzekerd, bijvoorbeeld door een anterieure overeenkomst.

Met dit bestemmingsplan wordt beoogd een juridisch-planologisch kader neer te zetten om een benzinestation mogelijk te maken. Hiervoor zal nieuwbouw worden gepleegd. Er is dus sprake van een bouwplan, zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Bro.

De gemeente is de initiatiefnemer. Het opstellen van een anterieure overeenkomst of een exploitatieplan is derhalve niet noodzakelijk. De kosten worden gedragen door de grondexploitatie van de gemeente Teylingen.