Burgemeester Ketelaarstraat 25, Warmond

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

Dit hoofdstuk bevat informatie over het plangebied, de aanleiding voor de voorgenomen ontwikkeling, de vigerende plannen, de planvorm, de mogelijke mer-plicht en de leeswijzer.

1.1 Aanleiding

In Warmond staat op het perceel Burgemeester Ketelaarstraat 25, de monumentale boerderij De Burcht uit de 17e eeuw. Op het erf staat nog een tweetal schuren, een hooischuur en twee kleinere bijgebouwen. Een aantal van deze gebouwen is inmiddels gesloopt. De boerderij is niet meer in gebruik als agrarisch bedrijf. De gemeente Teylingen is verzocht om de agrarische functie van het perceel te wijzigen in een woonfunctie.

Het hoofdgebouw is het originele gebouw uit de 17e eeuw en dient behouden te blijven. De overige gebouwen op het erf zouden eventueel gesaneerd kunnen worden, ten behoeve van de oprichting van een tweetal woningen. Op 6 januari 2011 is door de Monumentencommissie aangegeven dat zij het uitgeven van twee kavels achter de monumentale boerderij voorstelbaar acht.

Het wijzigen van de bestemming van het voormalige agrarische perceel ten behoeve van het wonen en het toestaan van een tweetal woningen achter de boerderij, past niet binnen de vigerende regeling van het bestemmingsplan. Om de ontwikkeling mogelijk te maken is een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Dit bestemmingsplan legt de juridisch-planologische kaders vast waarbinnen de ontwikkeling uitgevoerd moet worden. Bovendien wordt met dit bestemmingsplan onderbouwd dat met de ontwikkeling, gelet op de relevante omgevingsaspecten, sprake is van goede ruimtelijke ordening.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied omvat het perceel aan de Burgemeester Ketelaarstraat nummer 25 in Warmond en ligt in het noord-westen van de kern Warmond dat deel uitmaakt van de gemeente Teylingen. Ten noord-oosten van de locatie ligt het landgoed met het Huys te Warmont. Ten zuiden en westen ligt de jachthaven Fort Marina, gelegen aan de wateren Warmonder Leede en de Hoflee. De exacte begrenzing is weergegeven in figuur 1.1

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor het plangebied vigeert het bestemmingsplan ‘Kom Warmond 2009’ dat is vastgesteld door de gemeenteraad op 17 december 2009. Het perceel is bestemd als 'Agrarisch' met de aanduidingen 'veehouderij' en 'rijksmonument'. Vanaf 15 december 2006 is een gedeelte van Warmond aangewezen als Beschermd Dorpsgezicht. Het plangebied valt binnen deze bescherming en heeft dan ook de dubbel-bestemming 'Beschermd Dorpsgebied. Daarnaast valt het perceel binnen de molenbeschermingszone van de Zwanburgermolen. Hiervoor is eveneens een dubbelbestemming opgenomen.

Het agrarisch bedrijfsperceel is niet meer als zodanig in gebruik. Het plangebied zal worden bestemd ten behoeve van het wonen. Op het zuidelijk deel van het perceel wordt de mogelijkheid geboden om een tweetal woningen op te richten.

Figuur 1.2 Uitsnede vigerende bestemmingsplan 'Kom Warmond 2009'

1.4 Planvorm

Het bestemmingsplan Burgemeester Ketelaarstraat 25, Warmond vormt het juridische kader waarbinnen de in dit plangebied beoogde nieuwe ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt. Als planvorm is gekozen voor een gedetailleerd plan met directe bouwmogelijkheden. De juridische regeling is zo opgesteld, dat voldoende rechtszekerheid bestaat voor omwonenden en andere gebruikers van het gebied en de omliggende gebieden.

1.5 Planproces

De eigenaar van het perceel heeft bij de gemeente Teylingen verzocht om het perceel Burgemeester Ketelaarstraat 25 in Warmond te bestemmen ten behoeve van wonen en tevens de mogelijkheid te bieden om een twee-onder-één-kap woning op te richten achter de voormalige boerderij. Dit bestemmingsplan is vervolgens in opdracht van de gemeente Teylingen opgesteld door Rho Adviseurs voor leefruimte.

1.6 Leeswijzer

Het bestemmingsplan bestaat uit een toelichting, de verbeelding en de regels. De toelichting vormt het niet-juridisch bindende onderdeel van het bestemmingsplan waarin uiteen is gezet welke afwegingen ten grondslag liggen aan de regeling en welke aspecten in de overweging zijn betrokken. Ten behoeve hiervan is de toelichting als volgt opgebouwd:

De plantoelichting bevat achtereenvolgens de volgende hoofdstukken:

• Hoofdstuk 2 Gebiedsvisie geeft een weergave van de huidige en toekomstige situatie;
• Hoofdstuk 3 Juridische planbeschrijving geeft uitleg bij de regels die bij dit plan behoren;
• Hoofdstuk 4 Beleidskader vat de relevante beleidsstukken samen;
• Hoofdstuk 5 Milieuonderzoek toont de uitgevoerde onderzoeken op gebied van milieu, verkeer, bodem, archeologie, ecologie, etc.;
• Hoofdstuk 6 Maatschappelijke uitvoerbaarheid maakt de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan inzichtelijk;
• Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid maakt de economische uitvoerbaarheid van het plan inzichtelijk;
• Tot slot bevat de toelichting een bijlage behorende bij de uitgevoerde onderzoeken zoals omschreven in Hoofdstuk 5.

Hoofdstuk 2 Gebiedsvisie

Een korte omschrijving van de bestaande en toekomstige situatie wordt in dit hoofdstuk gegeven, waarbij eveneens kort wordt ingegaan op de cultuurhistorie ter plaatse.

2.1 Bestaande situatie

De kern Warmond dat deel uit maakt van de gemeente Teylingen, ligt op de meest oostelijke strandwal van een reeks van parallel aan de kustlijn lopende strandwallen. Deze oostelijke strandwal vormt de overgang naar het oostelijk gelegen uitgestrekte polderlandschap. Strandwallen vormden vanwege hun relatief hoge en droge ligging van ouds her belangrijke vestigingsplaatsen voor de mens. Hierdoor ontwikkelde zich in de loop der tijd een dicht bebouwingspatroon op de glooiende strandwallen die zich nadrukkelijk onderscheidt van de aangrenzende open venige en kleiige gebieden, die in gebruik werden genomen ten behoeve van de akkerbouw en veeteelt.

Essentieel voor de langgerekte stedenbouwkundige plattegrond van Warmond zijn de twee in de lengte over de strandwal lopende doorgaande wegen van de Dorpsstraat en Herenweg. Voor beide wegen geldt dat sprake is van een grote variatie in bebouwingstypen, dichtheid en sferen, soms landelijk soms compact en dorps. Beide wegen zijn op veel plaatsen onderling verbonden door zogeheten "dammen", smalle steegjes, die het tussengelegen gebied ontsluiten. De Burgemeester Ketelaarstraat is de noordelijke voortzetting van de Dorpsstraat richting het Huys van Warmont. Ten zuiden van deze weg gold een overwegend agrarisch karakter.

In de 17e eeuw is het langhuistype aan de Burgemeester Ketelaarstraat opgericht en was lange tijd onderdeel van het landgoed Huys te Warmont. Waarschijnlijk had de boerderij toen al de functie van veehouderij en werd gekenmerkt als een zogenaamde vaarboerderij. De Leede en de plassen scheiden van ouds her de boerderij van de in de polders gelegen weilanden. De koeien werden in het voorjaar in een veeschuit naar het weiland gevaren en in het late najaar kwamen de koeien op dezelfde wijze weer terug.

Figuur 2.1 De monumentale boerderij

De historische boerderij was tot voor kort in gebruik als veehouderij bedrijf, maar wordt momenteel enkel gebruikt voor het wonen. Achterop het perceel is bebouwing ten behoeve van het voormalig veehouderijbedrijf aanwezig, waaronder een hooiberg. De schuur aan de noord oostzijde was in gebruik als zomerhuis van de familie.

Beschermd dorpsgezicht

Warmond heeft een omvangrijk beschermd dorpsgezicht (12 december 2006) dat zich westwaarts uitstrekt tot over de gronden van het plangebied en de Warmonder Leede tot aan de Zwanburgerpolder. Het beschermd dorpsgezicht sluit hiermee direct aan bij het Nationaal Landschap Groene Hart. De Burgemeester Ketelaarstraat en de Warmonder Leede vormen een historisch belangrijke weg, respectievelijk historisch belangrijke waterloop. Vanaf de weg en vanuit Groot Leerust zijn zichtlijnen aanwezig over het plangebied naar de Warmonder Leede en de Zwanburgerpolder met molen. Vanuit de Zwanburgerpolder is goed zicht mogelijk naar het kleinschalige bebouwingspatroon van Warmond. De openheid van het landschap geeft een meerwaarde aan de ruimtelijke structuur van het bebouwingslint, waarbij het silhouet wordt bepaald door de kerkspits en de hoge bomen aan de Herenweg. Voor de omgeving van het plangebied geldt dat de oeverstructuur van de Warmonder Leede met het patroon van dammen, sloten en langgerekte kavels vanaf de Burgemeester Ketelaarstraat en Dorpsstraat als zeer karakteristiek wordt ervaren, evenals de karakteristieke bebouwing, erven, erfscheidingen en de groene omgeving van de buitenplaatsen. De oeverbebouwing doet echter afbreuk aan de beeldkwaliteit.

Molenbiotoop

In de omgeving van de Kagerplassen komen nog veel molens voor. Hiervan staat de Zwanburgermolen op korte afstand van het plangebied. De molen betreft een in 1805 gebouwde grondzeiler die gebouwd is aan de overzijde van de Warmonder Leede aan de rand van de Zwanburgerpolder. Deze ronde stenen poldermolen met een 26 meter groot wiekenkruis is maalvaardig en bemaalt een deel (circa 84 ha.) van de Zwanburgerpolder. De molen vormt een belangrijk oriëntatiepunt. De landschappelijke waarde van de molen is groot, maar het beeld wordt bedreigd door storende beplanting. De vrijwaringszone voor de molenbiotoop strekt zich uit over het gehele plangebied.

De Nieuwe Hofmolen staat wat verder weg en is een kleine houten wipmolen met een vlucht van 14 meter (de ‘vlucht’ is het hoogste punt van de wieken). De landschappelijke waarde is zeer groot.

2.2 Toekomstige situatie

De boerderij De Burcht met het achterliggende perceel was in zijn geheel in gebruik ten behoeve van een veehouderij. Nadat de bedrijfsvoering was beëdigd, is de wens uitgesproken om het perceel in gebruik te nemen voor wonen. Een nieuw agrarisch bedrijf op deze locatie nabij de woonbebouwing is vanuit milieutechnische redenen niet wenselijk.

Het hoofdgebouw van de boerderij is aangewezen als rijksmonument en dient behouden te blijven. De bijgebouwen en hooiberg zouden eventueel gesaneerd kunnen worden. Er wordt gekeken om de hooiberg te verplaatsen zodat deze op het zijperceel bij nummer 25 kan worden behouden. Het bedrijfsperceel kent een diepe ligging vanaf de Burgemeester Ketelaarstraat waarbij de monumentale boerderij aan de voorzijde van het perceel is gelegen. Derhalve is aan de Monumentencommissie Teylingen voorgesteld om achter de bestaande boerderij een tweetal kavels uit te geven ten behoeve van het oprichten van twee woonhuizen. De commissie heeft op 6 januari 2011 aangegeven dat zij het uitgeven van twee kavels met twee-onder-één kap woningen voorstelbaar acht.

In een modellenstudie zijn drie variatiemogelijkheden onderzocht voor de invulling van de uit te geven kavels achter de monumentale boerderij. Bij alle modellen is, in aansluiting op het bouwvolume van de boerderij, gekozen voor één bouwlaag met kap, met de mogelijkheid van een volledig bouwprogramma op de begane grond. In overleg met de Monumentencommissie en de gemeente Teylingen is de voorkeur uitgesproken voor een model waarbij de twee woningen in een langgerekt, eenvoudig volume zijn opgenomen dat in het verlengde van de boerderij is geplaatst. De nieuwe massa hoeft hierbij niet direct te lijnen met de boerderij, een kleine verschuiving van de massa ten opzicht van de boerderij is denkbaar.

Figuur 2.2 Uitsnede van het voorkeusmodel uit de modellenstudie

Door het gebouw een schuur-achtig karakter te geven wordt de samenhang met de boerderij versterkt en krijgt het geheel de uitstraling van een boerenerf. De ontsluiting van het perceel vindt plaats via de oprijlaan aan de noord westzijde van het perceel. De oprijlaan zal worden doorgetrokken tot achter op het erf en ontsluit daarmee de twee nieuwe woonkavels. De oprijlaan vormt een groene rand tussen de kavels en de jachthaven en biedt vanaf de Burgemeester Ketelaarstraat vrij uitzicht op de Warmonder Leede en de achterliggende polders.

Beeldkwaliteit

Ten aanzien van de beeldkwaliteit van de nieuw op te richten woningen is in de modellenstudie een beschrijving gegeven van de wenselijke uitvoering, opdat aansluiting wordt gevonden bij de boerderij De Burcht.

Voor de toe te voegen bebouwing op het perceel Burgemeester Ketelaarstraat 25 in Warmond geldt dat het zich stedenbouwkundig moet voegen in de kenmerkende, langgerekte structuur van de dammen. Dit betekent een eenvoudig hoofdvolume van één bouwlaag met een kap in een lijn met de boerderij. De kap volgt de kaprichting van de boerderij en staat haaks op de Burgemeester Ketelaarstraat. Het nieuwe volume zal samen met de boerderij de eigen wereld van het boerenerf versterken. In materialisatie moet het toe te voegen volume 'ondergeschikt' zijn aan de monumentale boerderij. Dit betekent bijvoorbeeld dat gebruik wordt gemaakt van hout of plaatmateriaal al dan niet in combinatie met steen. Ook de keus voor de dakbedekking draagt bij aan het 'ondergeschikte' beeld. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan een vlakke pan met een afwijkende kleur, maar ook zink of een vlakke afdichting versterken de 'schuur'-achtige karakter. Tot slot dient ook de relatie met de omgeving, met name met water, tot uitdrukking te komen in het woningontwerp.

Fort Marina

Ten zuiden en westen van het plangebied is een plan in ontwikkeling voor het gebied rond de jachthaven. Momenteel heeft de jachthaven een ietwat rommelige uitstraling en herstructurering is gewenst. Het doel is om te komen tot een hoogwaardige jachthaven, waarbij het aantal ligplaatsen toeneemt, passend binnen de Recreatievisie van de gemeente Teylingen. Bovendien kan aan de nieuwste milieueisen worden voldaan. Daarnaast moet de haven een mooie openbare plek aan het water worden, een van de weinige in Warmond, met een horecagelegenheid met panoramisch terras en zal de haven worden benut als woonlocatie waarbij appartementen een mooi uitzicht over de polder krijgen. Met de ontwikkeling van het jachthavengebied zal de kwaliteit van de woon- en leefomgeving van het perceel Burgemeester Ketelaarstraat 25 in Warmond worden verbeterd.

2.3 Conclusie

De monumentale boerderij op het perceel Burgemeester Ketelaarstraat 25 in Warmond is niet meer in gebruik als agrarisch bedrijf. De gemeente Teylingen is verzocht om de agrarische functie van het perceel te wijzigen in een woonfunctie.

Het hoofdgebouw op het perceel is het originele gebouw uit de 17e eeuw en dient behouden te blijven. De overige gebouwen op het erf zouden eventueel gesaneerd kunnen worden, ten behoeve van de oprichting van een tweetal woningen. Op 6 januari 2011 is door de Monumentencommissie aangegeven dat zij het uitgeven van twee kavels achter de monumentale boerderij voorstelbaar acht.

Het wijzigen van de bestemming van het voormalige agrarische perceel ten behoeve van het wonen en het toestaan van een tweetal woningen achter de boerderij, past niet binnen de vigerende regeling van het bestemmingsplan. Om de ontwikkeling mogelijk te maken is een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Dit bestemmingsplan legt de juridisch-planologische kaders vast waarbinnen de ontwikkeling uitgevoerd moet worden. Bovendien wordt met dit bestemmingsplan onderbouwd dat met de uitvoering van het project sprake zal zijn van een goede ruimtelijke ordening, passend binnen de relevante beleidskaders van provincie en gemeente. Tevens vormen de onderzochte omgevingsaspecten geen belemmering voor de ontwikkeling van het perceel conform het voorgelegde plan.

Hoofdstuk 3 Juridische planbeschrijving

In dit hoofdstuk wordt uiteengezet welke gedachten aan de juridische regeling ten grondslag liggen en welke regeling wordt voorgesteld.

3.1 Algemeen

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar moeten zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal opgesteld, uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze moeten worden gepresenteerd, zodat deze ook digitaal raadpleegbaar zijn. Met het oog hierop stellen de Wro en de onderliggende regelgeving eisen waaraan digitale plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 (SVBP2008) bindende afspraken waarmee bij het maken van bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden. SVBP kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de planregels en het renvooi.

3.2 Verbeelding

Uitgangspunt is dat de verbeelding zoveel mogelijk informatie geeft over de in acht te nemen maten en volumes. De regels geven duidelijkheid over de bestemmingsomschrijving, de bouwregels en de specifieke gebruiksregels.

Bestemmingsvlak en bouwvlak

Elke bestemming bestaat doorgaans uit twee vlakken: een bestemmingsvlak en een bouwvlak. Het bestemmingsvlak geeft aan waar een bepaald gebruik toegestaan is. Het bouwvlak is een gebied dat op de verbeelding is aangeven waarvoor de mogelijkheden om gebouwen te bouwen in de regels zijn aangegeven. De bouwvlakken worden op de verbeelding voorzien van aanduidingen die betrekking hebben op de maatvoering.

Aanduidingen

Binnen de bestemmingsvlakken zijn functieaanduidingen opgenomen om het gebruik van de gronden te regelen en/of bijzondere waarden te beschermen. De opgenomen bouwaanduiding heeft betrekking op de wijze van bouwen en de verschijningsvorm van bouwwerken. Tot slot is op de verbeelding gebruik gemaakt van maatvoeringsaanduidingen die betrekking hebben op afmetingen ten aanzien van het bouwen.

3.3 Planregels

3.3.1 Bestemmingsregels

Het hoofdstuk Bestemmingsregels bevat de regels die specifiek gelden voor de bestemmingen in dit plan. Onderhavig bestemmingsplan kent vijf bestemmingen en twee dubbelbestemmingen.

Tuin

De op de plankaart voor Tuin aangewezen gronden zijn bestemd voor de voortuin bij de voormalige boerderij.

Water

De watergangen binnen het plangebied zijn bestemd voor Water met het daarbij behorend verkeer te water, evenals oevers en bouwwerken als bruggen, duikers en steigers ten dienste van het water of watergebruik.

Wonen

Binnen de bestemming Wonen is onderscheid gemaakt tussen Wonen - 1 vrijstaande woningen, en Wonen - 2 twee-aaneengebouwde woningen. De voormalige boerderij ten behoeve van een agrarisch veehouderij bedrijf wordt een reguliere woning en zal worden bestemd als Wonen - 1, vrijstaande woningen. Tevens worden de gronden achter de boerderij geschikt geacht voor de oprichting van twee-aaneengebouwde woningen en zal worden bestemd als Wonen - 2, twee-aaneengebouwde woningen. Ter plaatse van deze bestemmingen is het toegestaan om de gronden te gebruiken ten behoeve van het wonen met de mogelijkheid voor een aan-huis-gebonden beroep en bij behorende voorzieningen, zoals erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, perceelontsluitingen, tuinen en water met een aanlegsteiger. Daarnaast is de aanduiding 'bed en breakfast' opgenomen om de mogelijkheid te geven tot het vestigen van een Bed and Breakfast.

Bouwvlakken gebouwen

Voor de voormalige boerderij is een bouwvlak opgenomen waarbinnen het monumentale hoofdgebouw is gelegen en waarin tevens het bijgebouw aan de oostzijde van de boerderij is opgenomen. Om de ruimtelijke kwaliteit van het boerenerf te waarborgen is voor de nieuw op te richten woningen, een bouwvlak opgenomen in het verlengde van de boerderij, waarbinnen de enkele woonmassa mag worden opgericht. Elementen als dakkapellen en garages dienen in het bouwvolume te worden opgenomen. Op de digitale verbeelding zijn bouwvlakken opgenomen waarmee de plaats van hoofdgebouwen juridisch is vastgelegd.

De bebouwingsregeling bevat verder bepalingen met betrekking tot de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens, de breedte, diepte en hoogte van de hoofdgebouwen.

Ten behoeve van het behoud van de hooischuur is de aanduiding 'bijgebouw' opgenomen. Ter plaatse van de aanduiding mag een vrijstaand bijgebouw/overkapping worden gebouwd.

Erfbebouwing

De gronden achter en deels naast het hoofdgebouw c.q. de woning zijn te gebruiken voor uitbreiding van het hoofdgebouw. Op deze manier worden er voldoende erfbebouwingsmogelijkheden geboden, terwijl de ruimtelijke kwaliteit niet onevenredig wordt aangetast.

Aan-huis-gebonden beroepen

Binnen de woonfunctie is het uitoefenen van aan-huis-gebonden beroepen in hoofdgebouwen mogelijk, mits de woonfunctie blijft prevaleren, geen hinder optreedt voor de woonomgeving en wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Om te garanderen dat de woonfunctie in overwegende mate behouden blijft, mag ten hoogste 40% van het vloeroppervlak worden benut ten behoeve van de kantoor-, praktijk- of bedrijfsruimte met een maximum van 50 m².

Rijksmonument

Het hoofdgebouw van de voormalige boerderij De Burcht is aangewezen als Rijksmonument. Gebouwde rijksmonumenten worden beschermd door de Monumentenwet, derhalve is in dit bestemmingsplan geen aanvullende regeling opgenomen.

Waarde - Cultuurhistorie

De dubbelbestemming Waarde - Cultuurhistorie is opgenomen om de bijzondere cultuurhistorische waarden van het als beschermd dorpsgezicht aangewezen gebied waarbinnen het plangebied valt, te beschermen. Aanwijzing tot beschermd dorpsgezicht heeft op grond van de Monumentenwet als rechtsgevolg dat:

• 1. voor een tot beschermd dorpsgezicht aangewezen gebied een of meerdere op bescherming gerichte bestemmingsplannen gemaakt moeten worden;
• 2. een sloopregeling van kracht wordt en geen vergunningvrije bouwwerken gerealiseerd mogen worden. Deze zijn dan van rechtswege vergunningplichtig.

Het gaat hier om bestemming die in rangorde hoger ligt dan de hoofdbestemming van de gronden. Dit betekent dat bij conflicten de dubbelbestemming voorrang geniet.

Waterstaat - Waterkering

Ten behoeve van de bescherming van keurzones is de dubbelbestemming Waterstaat- Waterkering opgenomen. Binnen deze bestemming zijn alleen na vergunningverlening werkzaamheden toegestaan, mits deze werkzaamheden geen onevenredige aantasting ten gevolg hebben.

3.3.2 Algemene regels

In dit onderdeel van de regels komen algemene regels aan de orde die gelden voor alle bestemmingen in het bestemmingsplan. De algemene regels bestaan uit de volgende artikelen.

Antidubbeltelregel

Een antidubbeltelregel wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

De formulering van de antidubbeltelregel wordt bindend voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.2.4 Bro).

Algemene bouwregels

Dit artikel bevat in de eerste plaats een regel op basis waarvan het verboden is een terrein te bebouwen op zodanige wijze dat daardoor op aansluitende terreinen strijdigheden ontstaan met de voor die gronden geldende regels. Indien er op zulke wijze reeds strijdigheden bestaan dan mogen deze worden gehandhaafd, maar niet worden vergroot.

Daarnaast staat het artikel binnen bepaalde maten kleine overschrijdingen van bouwgrenzen toe door ondergeschikte bouwdelen als trappen en hellingbanen.

Algemene aanduidingsregels

In de algemene aanduidingsregels is een algemene regeling opgenomen voor de aanduiding 'Vrijwaringszone - Molenbiotoop'.

Algemene afwijkingsregels

In dit artikel wordt de mogelijkheid geboden aan het bevoegd gezag om bij een omgevingsvergunning af te wijken van bestemmingsregels. Het betreft afwijkingsmogelijkheden ten behoeve van kleine overschrijdingen van maatvoeringen en bouwgrenzen, alsmede afwijkingsmogelijkheden ten behoeve van ontwikkelingen van algemeen nut. Bij de afwijkingsmogelijkheden zijn tevens voorwaarden opgenomen waaraan voldaan moet worden om van de bevoegdheid gebruik te kunnen maken.

Overige regels

In dit artikel is een regeling opgenomen waarmee wordt vastgelegd dat daar waar het plan verwijst naar een wet, een algemene maatregel van bestuur, een verordening, een richtlijn of een andere (wettelijke) regeling, de betreffende verwijzing betrekking heeft op het bedoelde document zoals dat van kracht is op het moment van de terinzagelegging van het ontwerp van dit plan.

 

3.3.3 Overgangs- en slotregel

In het afsluitende onderdeel van de regels komen de overgangs- en slotregel aan de orde.

Overgangsrecht

De formulering van het overgangsrecht is bindend voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.2.1 Bro).

Slotregel

Deze regel bevat de titel van het plan.

Hoofdstuk 4 Beleidskader

Dit hoofdstuk geeft het relevante (toegepast op plangebied) actuele ruimtelijk beleidskader weer en conclusies met betrekking tot de betekenis van het beleidskader voor het plan.

4.1 Nationaal beleid

Op rijksniveau zijn op ruimtelijk gebied de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), de meest bepalende beleidsdocumenten. Deze documenten richten zich op een dusdanig schaalniveau dat hieruit geen concrete beleidskaders voortkomen voor de wijziging van de bestemming agrarisch naar wonen en de toevoeging van een tweetal woningen op het perceel Burgemeester Ketelaarstraat 25 in Warmond. Enige restricties die vanuit het rijksbeleid zijn geformuleerd en die van invloed zijn op het plangebied betreffen de aanwijzingen voor het beschermd dorpsgebied en rijksmonument. Daarnaast valt het plangebied Burgemeester Ketelaarstraat 25, Warmond net binnen de 20 Ke-contour van Schiphol. In paragraaf 5.5 wordt nader ingegaan op de effecten van de ligging nabij Schiphol.

Beschermd dorpsgezicht Warmond

Op 12 december 2006 is de dorpskern van Warmond, als erkenning van het bijzondere historische karakter van het gebied, aangewezen als beschermd dorpsgezicht. Dit gebied is aangewezen door de minister van Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (voorheen: Onderwijs, Cultuur en Wetenschap) en de minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer. Doel hiervan is de karakteristieke structuur en ruimtelijke kwaliteit van het gebied te onderkennen. Dit gebeurt door middel van het bestemmingsplan 'Kom Warmond 2009', dat de gemeente als gevolg van de aanwijzing heeft opgesteld en de gemeenteraad op 17 december 2009 heeft vastgesteld.

De aanwijzing heeft nadrukkelijk niet de bedoeling om de bestaande situatie te bevriezen of elke verandering tegen te houden. Ontwikkelingen zijn mogelijk als er maar rekening wordt gehouden met de bestaande historische karakteristieken. De belangrijkste kenmerken van het plangebieden die in de aanwijzing worden genoemd zijn de oeverstructuur van de Warmonder Leede, de dam-, sloot-, en kavelstructuur tussen de Warmonder Leede en de Burgemeester Ketelaarstraat/Dorpsstraat. Verder gaat het om de karakteristieke bebouwing, de erven en erfscheidingen, de groen-, tuin- en parkaanleg.

Figuur 4.1 Oriëntatiekaart Warmond, beschermd dorpsgezicht

Rijksmonument

Een rijksmonument is een onroerend goed dat om haar cultuurhistorische waarde door de rijksoverheid is aangewezen om te worden beschermd en behouden te blijven. Het hoofdgebouw van de voormalige boerderij is om die reden aangewezen als Rijksmonument en staat als zodanig ingeschreven in het monumenten register sinds 18 november 1970.

4.2 Provinciaal beleid

Het provinciaal beleid van de provincie Zuid-Holland is vastgelegd in de Provinciale Structuurvisie 'Visie op Zuid-Holland'. Deze visie bestaat uit de Provinciale Structuurvisie met de functiekaart en de kwaliteitskaart, de Verordening Ruimte en de Uitvoeringsagenda. Jaarlijks wordt de visie op onderdelen geactualiseerd.

De provincie heeft haar ambities, welke gelden als uitgangspunt voor planvorming en helpen bij het maken van afwegingen op het gebied van ruimtelijke kwaliteit benoemd in de provinciale verordening 'Visie op Zuid-Holland - Verordening Ruimte'. Op het plangebied is de geconsolideerde versie van 23 februari 2011 van toepassing en wat betreft de volgende onderdelen relevant:

• landgoed- en kasteelbiotopen: bij de vaststelling van de Provinciale Structuurvisie is tevens de regeling voor landgoederen en kastelen vastgesteld. Het landgoed Huys te Warmont, gelegen ten oosten van het plangebied, heeft geen effect op het plangebied.
• molenbiotoop: bestemmingsplannen voor gronden gelegen binnen de molenbiotoop van traditionele windmolens, zoals opgenomen op de kaart in de verordening, moeten de vrije windvang en het zicht op de molen voldoende garanderen. Het plangebied van dit bestemmingsplan ligt binnen een molenbiotoop. Deze is vastgelegd op de plankaart.

Het plangebied ligt aan de rand van het Nationale Landschap Het Groene Hart. Voor gronden binnen bestemmingsplannen binnen de begrenzing van nationale landschappen mogen alleen ontwikkelingen mogelijk gemaakt worden die de kernkwaliteiten van deze gebieden behouden of versterken. Hoewel het plangebied niet binnen de begrenzing ligt, is toch gekeken naar de mogelijke invloed van de beoogde ontwikkeling op de kernkwaliteiten van Het Groene Hart. Gezien de kleinschaligheid en de aard van de ontwikkeling worden er geen aanzienlijk ruimtelijke effecten veroorzaakt op het bijzondere gebied.

Figuur 4.2 Uitsnede Verordening Ruimte - Molenbiotoop

Figuur 4.3 Uitsnede verordening Ruimte - Landgoed- en kasteelbiotopen

Verordening Ruimte (2010)

Om doorwerking van een aantal provinciale belangen te borgen, zijn een aantal beleidsuitgangspunten opgenomen in de verordening Ruimte. Deze verordening werkt door naar lagere overheden (gemeenten). Ten aanzien van onderhavig bestemmingsplan zijn de volgende aspecten uit de verordening relevant.

Bebouwingscontour: bestemmingsplannen voor gronden gelegen buiten de bebouwingscontouren sluiten bestemmingen uit die nieuwvestiging of uitbreiding van stedelijke functies, intensieve recreatieve functies of bebouwing voor extensieve recreatieve functies mogelijk maken. Voor de steigers behorend bij de jachthaven en gelegen buiten de bebouwingscontour geldt de uitzondering dat kleinschalige bebouwing voor recreatie, uitgezonderd recreatiewoningen, passend bij en ondersteunend aan de recreatieve functie van het gebied wel is toegestaan.

Nationale landschappen: bestemmingsplannen voor gronden gelegen binnen de begrenzing van de nationale landschappen, waaronder het Groene Hart mogen alleen ontwikkelingen mogelijk maken die de kernkwaliteiten van deze gebieden behouden of versterken. Het plangebied van het bestemmingsplan ligt gedeeltelijk in het Groene Hart en voorziet in nieuwe functies en uitbreiding van bestaande functies. Maar omdat de beoogde ontwikkeling geen aanzienlijke ruimtelijke effecten veroorzaakt binnen het Groene Hart hoeft het bestemmingsplan geen beeldkwaliteitsparagraaf te bevatten.

Landgoedbiotoop: bij de vaststelling van de PSV is tevens de regeling voor landgoederen vastgesteld. Het Huys te Warmont, gelegen ten oosten van het plangebied, heeft geen betrekking op het plangebied zelf. Wel is de Burgemeester Ketelaarstraat voor een gedeelte aangewezen als landgoedbiotoop. In paragraaf 2.2 van dit bestemmingsplan zijn de beeldkwaliteitswaarden van de Burgemeester Ketelaarstraat en de effecten van beoogde ontwikkelingen beschreven.

Molenbiotoop: bestemmingsplannen voor gronden gelegen binnen de molenbiotoop van traditionele windmolens, zoals opgenomen op de kaart in de verordening, moeten de vrije windvang en het zicht op de molen voldoende garanderen. Het plangebied van dit bestemmingsplan ligt binnen een molenbiotoop. Deze is vastgelegd op de plankaart.

Ladder voor duurzame verstedelijking: nieuwe stedelijke functies dienen te worden getoetst aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Nieuwe functies dienen hierbij te voldoen aan een vraag die regionaal is afgestemd en daar waar mogelijk binnen bestaand stedelijk gebied vallen. Er worden minder dan 10 woningen gerealiseerd. Toetsing aan de ladder is daarom niet nodig.

4.3 Gemeentelijk beleid

Toekomstvisie Vitaal en vernieuwend

De gemeenteraad van Teylingen heeft op 13 maart 2008 de Toekomstvisie Vitaal en Vernieuwend vastgesteld. In deze toekomstvisie geeft de gemeente haar visie op de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van Teylingen. De gemeente Teylingen wil zich inzetten voor een duurzame versterking van vitale kernen en het landelijk gebied met een hogere ruimtelijke kwaliteit en een goede bereikbaarheid. Bij het maken van een kwaliteitsslag op velerlei gebieden spelen vernieuwing en het behoud van authentieke elementen een grote rol, met name om de eigen identiteit van de kernen en het landelijk gebied kracht bij te zetten.

Ten aanzien van het plangebied zijn geen bijzondere opgaven geformuleerd. Wel komt in de visie duidelijk naar voren dat voor Warmond extra aandacht bestaat voor de waardevolle cultuurhistorie van de kern. De oude boerderij aan de Burgemeester Ketelaarstraat nummer 25, heeft zijn functie verloren en het is niet wenselijk om een nieuw agrarisch bedrijf op het perceel toe te staan. Door een nieuwe functie aan de voormalige boerderij toe te kennen, kan de monumentale boerderij behouden blijven en wordt voorkomen dat de boerderij zijn bijzondere waarde verliest doordat er verloedering plaatsvindt. Wonen is hiertoe een geschikte functie. Het achtererf wordt zodanig ingevuld dat het idee van een boerenerf blijft bestaan en doet geen afbreuk aan de kwaliteit van het perceel.

Bestemmingsplan Kom Warmond 2009

Het bestemmingsplan ‘Kom Warmond 2009’, vastgesteld door de gemeenteraad op 17 december 2009 is van toepassing op het plangebied. Het wijzigen van de agrarische functie naar wonen, waarbij het oprichten van een tweetal extra woningen wordt mogelijk gemaakt, past niet binnen de vigerende regeling. Daar het wenselijk is om de functie van het perceel te wijzigen, is onderhavig bestemmingsplan opgesteld om de ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken.

4.4 Conclusie

In het bestemmingsplan zal worden aangesloten op de diverse beleidslijnen op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau:

• Het plangebied Burgemeester Ketelaarstraat 25, Warmond valt net binnen de 20 Ke-contour. In paragraaf 5.5 wordt geconcludeerd dat deze contour geen belemmering vormt voor de beoogde ontwikkeling omdat er uitsluitend voorzien wordt in herstructurering en intensivering in bestaand bebouwd gebied.
• De aanwijzing door het Rijk van de dorpskern Warmond als beschermd dorpsgezicht wordt in het bestemmingsplan vastgelegd met een dubbelbestemming. Hiermee worden de voorkomende cultuurhistorische waarden beschermd.
• Middels een gebiedsaanduiding wordt aangesloten bij de regeling uit de Verordening Ruimte omtrent de molenbiotoop.
• Tot slot voorziet de beoogde ontwikkeling in het behoud van cultuurhistorisch waardevolle elementen, waarmee aangesloten wordt bij de visie van de gemeente.

Hoofdstuk 5 Milieuonderzoek

Dit hoofdstuk bevat voor alle relevante onderzoeksaspecten informatie over:

• normstelling en beleid;
• uitkomsten van het onderzoek;
• gevolgen voor de juridische regeling.

5.1 Verkeer

5.1.1 Verkeersstructuur

Ontsluiting gemotoriseerd verkeer

De ontwikkelingen zijn voorzien op het perceel aan de Burgemeester Ketelaarstraat 25 in de kern Warmond van de gemeente Teylingen. Het perceel wordt ontsloten via de Burgemeester Ketelaarstraat die aansluit op de Beatrixlaan en Julianastraat die beide aantakken op de Herenweg. De Herenweg is een gebiedsontsluitingsweg (50 km/h) binnen de bebouwde kom die in noordelijke richting aansluit op de A44. De Burgemeester Ketelaarstraat, Beatrixlaan en Julianastraat zijn erftoegangswegen van 30 km/h. Omdat de locatie via de erftoegangswegen direct naar de gebiedsontsluitingswegen leidt, is de ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer goed.

Ontsluiting langzaam verkeer

Conform Duurzaam Veilig deelt het fietsverkeer op de erftoegangswegen de rijbaan met het gemotoriseerde verkeer. De Herenweg kent een vrijliggend fietspad dat naar het zuiden toe ter hoogte van de Raadhuisdam overgaat in fietsstroken. Op deze manier wordt ook op de Herenweg voldaan aan de richtlijnen van Duurzaam Veilig. De ontsluiting voor het fietsverkeer is dan ook goed te noemen.

Ontsluiting openbaar vervoer

De dichtstbijzijnde toegang tot openbaar vervoer is de bushalte Warmundastraat aan de Herenweg. Met de bus zijn station Leiden, station Haarlem en station Sassenheim bereikbaar evenals de kernen Oegstgeest, Sassenheim, Lisse, Hillegom, Bennebroek en Heemstede. De bussen rijden met een frequentie van 2 keer per uur per richting.

Door deze buslijn kan eenvoudig naar treinstations gereisd worden van regionaal en nationaalniveau zodat het gebied goed ontsloten wordt door openbaar vervoer.

5.1.2 Parkeren

Bij de ontwikkeling en functiewijziging wordt parkeren op eigen terrein mogelijk gemaakt. Op grond van het parkeerbeleid van de gemeente Teylingen (Parkeernota Teylingen, 2010) bedraagt de parkeernorm 1,8 parkeerplaats per woning. Per woning is er ruimte voor twee auto's waarmee in de eigen parkeerbehoefte wordt voorzien. Hierdoor hoeft de parkeerbehoefte niet in de openbare ruimte te worden opgevangen en wordt voldaan aan het gemeentelijk parkeerbeleid.

5.1.3 Verkeersgeneratie

De verkeersgeneratie van de nieuwe ontwikkeling is inzichtelijk gemaakt op basis van de kengetallen van het CROW (publicaties 256 en 272). Daarbij is het uitgangspunt dat de boerderij een functiewijziging ondergaat naar wonen (één woning) en de bedrijfsopstallen worden gesloopt zodat ruimte wordt geboden aan twee woningen. De drie woningen op het perceel zullen verantwoordelijk zijn voor een totale verkeersproductie van circa 24 mvt/etmaal (8 mvt/etmaal/woning). Deze verkeersgeneratie is gezien de functiewijziging nihil zodat er per saldo nauwelijks sprake is van een verkeerstoename.

De verkeersintensiteiten zijn afkomstig uit het verkeersmodel van de gemeente Teylingen. Voor 2020 wordt uitgegaan van 500 mvt/etmaal op zowel de Burgemeester Ketelaarstraat als de Beatrixlaan en van 8.100 mvt/etmaal op de Herenweg. Uitgaande van een autonome groei van 1,5% zijn de intensiteiten in 2023 respectievelijk 520 en 8.080 mvt/etmaal. Gezien de ligging van het perceel en de verkeersintensiteiten uit het verkeersmodel kan gesteld worden dat de geringe extra verkeersgeneratie binnen de marge van 1,5% autonome groei per jaar van het wegverkeer valt voor 2023. Geconcludeerd wordt dat de functiewijziging niet leidt tot noemenswaardige veranderingen in de verkeersintensiteit.

5.1.4 Conclusie

De ontsluiting voor de verschillende vervoerswijzen is goed te noemen. De verkeersgeneratie leidt niet tot noemenswaardige veranderingen in de verkeersintensiteit waardoor de verkeersafwikkeling onveranderd blijft. Parkeren wordt op eigen terrein opgevangen. Geconcludeerd wordt dat het aspect verkeer de uitvoering van het plan niet in de weg staat.

5.2 Wegverkeerslawaai

5.2.1 Beleid en normstelling

De ontwikkeling van woningen zijn voorzien op het perceel aan de Burgemeester Ketelaarstraat 25 te Warmond. Volgens de Wet geluidhinder (Wgh) is wonen een geluidsgevoelige functie. Op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) bevinden zich langs alle wegen geluidszones, met uitzondering van woonerven en 30 km/h-gebieden.

Binnen de geluidszone van een gezoneerde weg dient de geluidsbelasting aan de gevel van nieuwe geluidgevoelige bestemmingen aan bepaalde wettelijke normen te voldoen. Volgens artikel 74 van de Wet geluidhinder is de breedte van een geluidszone afhankelijk van het aantal rijstroken en de ligging van de weg (stedelijk of buitenstedelijk).

Alle wegen in de nabijheid van het wijzigingsgebied (Burgemeester Ketelaarstraat en Beatrixlaan) hebben een maximumsnelheid van 30 km/h en zijn derhalve niet-gezoneerd in het kader van de Wgh. De Herenweg is op grond van de Wgh gezoneerd (maximumsnelheid 50 km/h), maar ligt op ruim 300 m van de ontwikkeling. Het onderzoeksgebied voor een weg met twee rijstroken in stedelijk gebied bedraagt 200 m zodat akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai ten aanzien van de Herenweg achterwege kan blijven. Aangezien het plangebied niet gelegen is binnen de zones van gezoneerde wegen is toetsing aan de normen van de Wgh niet vereist.

De Wgh kent geen geluidsnormen voor 30 km/h-wegen. Het vaststellen van hogere grenswaarden voor 30 km/h-wegen is daarom niet mogelijk. Wel dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening de aanvaardbaarheid van de geluidsbelasting te worden onderbouwd. Hierbij kan aansluiting worden gezocht bij de systematiek en normstelling uit de Wgh. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt daarbij gehanteerd als richtwaarde. De uiterste grenswaarde van 63 dB als maximaal aanvaardbare waarde. Wanneer de voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden, dient onderbouwd te worden of maatregelen ter reductie van de geluidsbelasting mogelijk of doelmatig zijn.

5.2.2 Uitgangspunten

Krachtens artikel 110g van de Wgh mag het berekende geluidsniveau van het wegverkeer worden gecorrigeerd in verband met de verwachting dat motorvoertuigen in de toekomst stiller zullen worden. Voor wegen met een snelheid lager dan 70 km/h geldt een aftrek van 5 dB. Op alle hierna genoemde geluidsbelastingen is deze aftrek toegepast.

Voor de 30 km/h-wegen is akoestisch onderzoek uitgevoerd volgens Standaard Rekenmethode I (SRM I) conform het Reken- en meetvoorschrift geluidhinder 2006. Voor de berekeningen is voor de betreffende wegen uitgegaan van de verkeersintensiteitsgegevens voor het jaar 2023 zoals behandeld in de verkeersparagraaf. Voor de voertuigverdeling van het verkeer op de 30 km/h-wegen is uitgegaan van een standaard verdeling van het verkeer op een buurtverzamelweg (bron: “Daling van de groei?!”, RBOI 2009). Verder bestaat de wegverharding uit elementenverharding in keperverband. De SRM I-berekeningen zijn opgenomen in bijlage 1.

5.2.3 Resultaten

Op basis van het akoestisch onderzoek blijkt dat de geluidsbelasting ter hoogte van de nieuwe geluidgevoelige bestemmingen als gevolg van de Burgemeester Ketelaarstraat 42 dB (maatgevende hoogte 4,5 m) bedraagt. De richtwaarde van 48 dB wordt niet overschreden. De verkeersintensiteit op de Beatrixlaan ligt niet hoger dan de intensiteit op de Burgemeester Ketelaarstraat. Bovendien is de afstand tot de Beatrixlaan groter. De geluidsbelasting zal daarom lager liggen. Geconcludeerd wordt dat de richtwaarde van 48 dB ten gevolge van de omliggende wegen niet wordt overschreden.

5.2.4 Conclusie

Op basis van het uitgevoerde akoestisch onderzoek kan worden geconcludeerd dat de richtwaarde van 48 dB niet wordt overschreden. Het akoestisch klimaat is aanvaardbaar. De Wet geluidhinder staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

5.3 Bodemkwaliteit

5.3.1 Beleid en normstelling

Op grond van het Bro dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Voor een nieuw geval van bodemverontreiniging geldt, in tegenstelling tot oude gevallen (voor 1987), dat niet functiegericht maar in beginsel volledig moet worden gesaneerd. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur te worden gerealiseerd op bodem die geschikt is voor het beoogde gebruik.

5.3.2 Onderzoek en conclusie

In het kader van de voormalig geplande verkoop in 2010 van het perceel aan de Burgemeester Ketelaarstraat 25 in Warmond is ter plaatse een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (IDDS, kenmerk 1003B887/GGE/rap1, d.d. 28 april 2010). Doel van het onderzoek was het vaststellen van de bodemkwaliteit. Uit het onderzoek kwamen de volgende resultaten naar voren:

Bovengrond

• 1. In de bovengrond zijn plaatselijk bijmengingen met puin, baksteen en slakken waargenomen. Op het maaiveld en in de opgeboorde bodemmaterialen zijn zintuigelijk geen asbestverdachte materialen waargenomen;
• 2. De bovengrond is sterk verontreinigd met zink en PAK, matig verontreinigd met minerale olie, licht verontreinigd met cadmium, kobalt, koper, kwik, molybdeen, nikkel en lood en is niet verontreinigd met PCB;
• 3. De aangetoonde verontreiniging met metalen, PAK en minerale olie is vermoedelijk gerelateerd aan de bodemvreemde bijmengingen in het opgeboorde bodemmateriaal.

Ondergrond

• 4. In de ondergrond zijn geen bijmengingen met bodemvreemde materialen waargenomen. In het opgeboorde bodemmateriaal zijn zintuigelijk geen asbestverdachte materialen waargenomen;
• 5. De ondergrond is licht verontreinigd met PAK en is niet verontreinigd met de overige onderzochte metalen, PCB's en minerale olie.

Grondwater

• 6. Het grondwater is licht verontreinigd met molybdeen en zink en is niet verontreinigd met de overige onderzochte metalen, vluchtige aromaten, VOCI en minerale olie.

5.3.3 Conclusie

De in de bovengrond aangetoonde gehaltes zink, PAK en minerale olie geven formeel, conform de Wet bodembescherming, aanleiding tot het verrichten van een nader bodemonderzoek naar de verspreiding van deze stof in de bodem.

5.4 Externe veiligheid

5.4.1 Beleid en normstelling

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

5.4.2 Onderzoek en conclusie

In de directe omgeving van het plangebied liggen geen risicovolle inrichtingen. Ook worden hier geen gevaarlijke stoffen over het water, over de weg, over het spoor of door buisleidingen vervoerd. Het aspect externe veiligheid staat de realisatie van dit bestemmingsplan dan ook niet in de weg.

5.5 Kabels en leidingen

Binnen het plangebied zijn geen planologisch relevante leidingen gelegen. Ook zijn er geen hoogspanningslijnen, straalpaden of telecomverbindingen in de directe omgeving van het plangebied aanwezig. Er wordt derhalve geconcludeerd dat het aspect kabels en leidingen geen belemmering oplevert voor de uitvoering van het plan.

5.6 Luchtkwaliteit

5.6.1 Beleid en normstelling

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk). De Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in de volgende tabel weergegeven.

Tabel 5.1 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

stof	toetsing van	Grenswaarde	geldig
stikstofdioxide (NO2)	jaargemiddelde concentratie	60 µg/m³	2010 tot en met 2014
	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³	vanaf 2015
fijn stof (PM10)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³	vanaf 11 juni 2011

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

In het Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project niet in betekenende mate bijdraagt. Dit is onder andere het geval als een project een effect heeft van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde stikstofdioxide en fijn stof (= 1,2 µg/m³).

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van ruimtelijke plannen uit oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens tevens rekening gehouden met de luchtkwaliteit ter plaatse van het projectgebied.

5.6.2 Onderzoek

De ontwikkeling in het plangebied is met de sloop van twee opstallen en bouw van twee woningen dusdanig klein dat dit ten opzichte van de huidige situatie voor een beperkte verkeersaantrekkende werking zorgt. Het project valt ruimschoots binnen de categorie woningbouw die volgens het Besluit nibm niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Het effect op de luchtkwaliteit bedraagt in geen geval meer dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarden voor PM10 en NO2. Op het plan is daarom het besluit nibm van toepassing. Een toetsing aan de grenswaarden kan achterwege blijven.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de monitoringstool (www.nsl-monitoring.nl) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. Hieruit blijkt dat in 2011 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof direct langs de Herenweg (als maatgevende doorgaande weg langs het plangebied) ruimschoots onder de grenswaarden uit de Wet milieubeheer zijn gelegen. Omdat direct langs deze weg aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook ter plaatse van het plangebied het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt. Daarom is ter plaatse van het hele plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

5.6.3 Conclusie

Er wordt geconcludeerd dat het aspect luchtkwaliteit de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Uit het oogpunt van luchtkwaliteit is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefmilieu ter plaatse.

5.7 Schiphol

5.7.1 Normstelling en beleid

Luchthavenindelingbesluit

Het rijksbeleid ten aanzien van de toekomstige ontwikkeling van Schiphol is geformuleerd in de Wet tot wijziging van de Wet Luchtvaart die op 20 februari 2003 in werking is getreden (verder gewijzigde Wet Luchtvaart genoemd). De gewijzigde Wet Luchtvaart is gericht op het tot stand brengen van een wettelijke grondslag voor het nieuwe regime voor de luchthaven Schiphol. Deze wet vormt de grondslag voor twee uitvoeringsbesluiten: het Luchthavenverkeerbesluit en het Luchthavenindelingbesluit. Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen dienen in overeenstemming te zijn met het Luchthavenindelingbesluit.

De ruimtelijke consequenties van de gewijzigde Wet Luchtvaart worden weergegeven in het Luchthavenindelingbesluit. In dit Besluit wordt een beperkingengebied aangegeven. Hierin worden beperkingengebieden ten aanzien van Schiphol weergegeven met betrekking tot externe veiligheid, geluidsbelasting, hoogtebeperkingen en vogelaantrekkende werking.

Nota Ruimte

In de Nota Ruimte wordt aangegeven dat Schiphol voor de toekomst ruimte nodig heeft om uit te breiden. Derhalve is op een PKB-kaart de zogenoemde 20 Ke-contour opgenomen. Binnen deze contouren mogen geen nieuwe uitleglocaties ten behoeve van woningbouw worden ontwikkeld. Herstructurering en intensivering in bestaand gebouwd gebied zijn binnen de 20 Ke-contour nu en in de toekomst wel mogelijk. Revitalisering, herstructurering en transformatie van bestaande woon- en werkgebieden is volgens de Nota cruciaal om de gestelde ruimtelijke doelen te kunnen bereiken.

5.7.2 Onderzoek en conclusie

De planlocatie ligt in de omgeving van een aanvliegroute richting Schiphol. Uit de overzichtskaarten bij het Lib en de PKB-kaart (figuur 5.1 en 5.2) blijkt dat het plangebied buiten het beperkingsgebied van Schiphol valt. Het plangebied ligt wel binnen de 20 Ke-contour. Het bestemmingsplan voorziet niet in een nieuwe uitleglocatie voor woningbouw, maar in herstructurering en in intensivering in bestaand gebouwd gebied. Daarom vormt de ligging binnen de 20 Ke-contour geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling. Geconcludeerd wordt dat de ligging nabij Schiphol de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg staat.

Figuur 5.1 beperkingsgebied Schiphol (In rood berperkingsgebied bebouwing, in roze het plangebied)

Figuur 5.2 Ke-contour Schiphol (in rood Ke-contour Schiphol, in roze het plangebied)

5.8 Bedrijven en milieuhinder

5.8.1 Beleid en normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruik gemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009).

5.8.2 Onderzoek en conclusie

Het bestemmingsplan maakt de realisatie van twee woningen mogelijk. De beoogde woningen liggen in een omgeving waar in de huidige situatie naast woningen ook gemengde doeleinden en recreatieve voorzieningen aanwezig zijn. In een dergelijk gemengd gebied kunnen de richtafstanden uit de VNG-publicatie met één afstandstrap worden verlaagd.

In de omgeving van de ontwikkeling is een jachthaven gelegen. Voor jachthavens geldt op basis van de VNG-uitgave Bedrijven en Milieuhinder (2009) een richtafstand van 50 m tot een rustige woonwijk en 30 m tot gemengd gebied in verband met het aspect geluid. Het plangebied ligt echter op minder dan 30 m van de jachthaven af waardoor niet aan deze richtafstand wordt voldaan. In de huidige situatie liggen echter al woningen direct naast de jachthaven. Met deze woningen moet de jachthaven reeds rekening houden en, voor zover bekend, is in de huidige situatie geen sprake van overlast.

5.8.3 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het aspect bedrijven en milieuhinder geen belemmering oplevert voor de realisatie van dit bestemmingsplan. Ter plaatse van de beoogde woningen is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en de bestaande bedrijven worden niet in hun bedrijfsvoering beperkt.

5.9 Water

5.9.1 Waterbeheer en watertoets

De initiatiefnemer dient in dat kader in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over het ruimtelijke planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van dit bestemmingsplan is overleg gevoerd met de waterbeheerder over deze waterparagraaf.

5.9.2 Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW)

Nationaal:

• Nationale Waterplan (NW)
• Waterbeleid voor de 21ste eeuw (WB21)
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW)
• Waterwet

Provinciaal

• Provinciaal Waterplan
• Bestemmingsplannen blauw gekleurd
• Nota Regels voor Ruimte
• Provinciale Structuurvisie

Huidige situatie

Algemeen

Het plangebied is gelegen aan de Burgemeester Ketelaarstraat 25 in het noordoosten van de kern Warmond, gemeente Teylingen en bestaat uit een boerderij met opstallen.

Bodem en grondwater

Conform de Bodemkaart van Nederland bestaat de bodem ter plaatse uit zeekleigrond. Er is sprake van grondwater trap II. Dat wil zeggen dat de gemiddeld hoogste grondwaterstand minder dan 0,40 m beneden het maaiveld ligt en dat de gemiddeld laagste grondwaterstand varieert tussen de 0,50 m en de 0,80 m beneden maaiveld. De maaiveldhoogte in het plangebied ligt op circa NAP +0,40 m.

Figuur 5.3 bodem (bron: bodemdata.nl)

Waterkwantiteit

Rondom het plangebied zijn verschillende watergangen gelegen. In de omgeving van het plangebied zijn de Kagerplassen gelegen.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Binnen het plangebied zijn geen KRW-waterlichamen aanwezig.

Veiligheid en waterkeringen

Een deel van het plangebied is gelegen in de beschermingszone van de watergangen rondom het plangebied. Daarnaast is aan de zuidzijde van het perceel Burgemeester Ketelaarstraat 25a een kering van de Hemmeerpolder gelegen. De noordzijde van het plangebied ligt dan ook binnen de beschermingszone van de kering.

Figuur 5.4 beschermingszone (Bron: http://rijnland.esri.nl/legger/)

Afvalwaterketen en riolering

Het plangebied is aangesloten op het gemeentelijk gemengd rioleringsstelsel.

Toekomstige situatie

Algemeen

Het bestemmingsplan maakt de sloop van twee opstallen en de bouw van twee woningen mogelijk.

Waterkwantiteit

Bij een toename in verhard oppervlak dient volgens de eis van het Hoogheemraadschap 15% van de toename in verharding te worden gecompenseerd. De ontwikkeling bestaat uit de realisatie van twee woningen. Door de sloop van de opstallen zal het verharde oppervlak echter niet toenemen. Watercompensatie is dan ook niet noodzakelijk.

Wel is het nodig dat met de bouw een aantal verbeteringen in het watersysteem worden doorgevoerd. In de watergangen om het perceel heen zijn één dam zonder duiker en twee dammen met duiker aanwezig en de watergangen hebben op sommige punten een beperkte breedte. De veranderingen in het watersysteem zijn nodig om een goede waterkwaliteit te kunnen garanderen die bij de nieuwbouw past.

Zover kan worden nagegaan hebben de dam met duiker en de dam zonder duiker aan de zuidzijde van het perceel geen functie meer en kunnen deze worden verwijderd of worden vervangen door een grotere duiker (doorsnee 600 mm), zodat de doorstroming wordt bevordert.

Watersysteemkwaliteit en ecologie

Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem geldt een verbod op het toepassen van zink, lood, koper en PAK's-houdende bouwmaterialen.

Veiligheid en waterkeringen

De ontwikkeling heeft geen invloed op de waterveiligheid in de omgeving.

Afvalwaterketen en riolering

Conform de Leidraad Riolering West-Nederland en vigerend waterschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gemeentelijke riolering. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden:

• 1. hemelwater vasthouden voor benutting,
• 2. (in-) filtratie van afstromend hemelwater,
• 3. afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater,
• 4. afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI.

Waterbeheer

Voor aanpassingen aan het bestaande watersysteem dient bij het waterschap een vergunning te worden aangevraagd op grond van de "Keur". Dit geldt dus bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van hemelwater naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het waterschap gebouwd, geplant of opgeslagen mag worden. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit, het profiel en/of de veiligheid wordt aangetast, de aan- of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd. Ook voor het onderhoud gelden bepalingen uit de "Keur". Het onderhoud en de toestand van de (hoofd)watergangen worden tijdens de jaarlijkse schouw gecontroleerd en gehandhaafd.

Een deel van het plangebied ligt binnen de beschermingszone van een waterkering. Wanneer binnen deze zone werkzaamheden worden verricht is een Keurvergunning noodzakelijk.

Water en Waterstaat in het bestemmingsplan

In het bestemmingsplan wordt het oppervlaktewater in het plangebied bestemd als 'Water'.

5.9.3 Conclusie

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse.

5.10 Ecologie

5.10.1 Situatie

Huidige situatie

Het plangebied bestaat uit bebouwing, verharding, beplanting en water. Ten oosten en zuiden van het plangebied liggen eveneens watergangen.

Beoogde ontwikkelingen

In het plangebied worden enkele bijgebouwen van de voormalige boerderij gesloopt en achter op het boerenerf worden twee-woningen-onder-1-kap mogelijk gemaakt. Hiervoor moeten de volgende werkzaamheden worden uitgevoerd:

• sloopwerkzaamheden;
• verwijderen beplanting en bomen;
• bouwrijp maken;
• bouwwerkzaamheden.

5.10.2 Resultaten bureauonderzoek

Gebiedsbescherming

Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura-2000. De Natuurbeschermingswet staat de uitvoering van het plan daarom niet in de weg.

Het plangebied maakt ook geen deel uit van de Provinciale Ecologische Hoofdstructuur (PEHS). Het gebied ten noordoosten van het plangebied op circa 70 meter afstand, heeft de status 'overige nieuwe natuur'. De beoogde ontwikkeling zal dit EHS-gebied echter niet beïnvloeden.

Soortenbescherming

Het bestemmingsplan is het besluit dat ingrepen mogelijk maakt en een aantasting van beschermde dier- of plantensoorten kan betekenen. Uiterlijk bij het nemen van een besluit dat ruimtelijke veranderingen mogelijk maakt, zal daarom zekerheid moeten zijn verkregen of verlening van ontheffing op grond van de Flora- en faunawet (hierna Ffw) nodig zal zijn en of het reëel is te verwachten dat deze zal worden verleend.

Het bestemmingsplan voorziet in de sloop van de bestaande gebouwen en de bouw van nieuwe woningen en een havenkantoor met bijbehorende voorzieningen. De benodigde werkzaamheden ten behoeve van deze ontwikkeling kunnen leiden tot aantasting van beschermde natuurwaarden.

In het plangebied komen de volgende soorten voor:

vrijstellingsregeling Ffw			tabel 1		mol, egel, veldmuis bruine kikker, gewone pad, middelste groene kikker en kleine watersalamander
ontheffingsregeling Ffw			tabel 2		kleine modderkruiper
			tabel 3	bijlage 1 AMvB	geen
				bijlage IV HR	alle vleermuizen
			vogels	cat. 1 t/m 4	huismus
				cat. 5	koolmees, pimpelmees, spreeuw, ekster en zwarte kraai

Conclusie en aanbevelingen

Hieruit blijkt het volgende:

• Er zal geen ontheffing nodig zijn voor de tabel 1-soorten van de Ffw waarvoor een vrijstelling van de verbodsbepalingen van de Ffw geldt.
• De aantasting en verstoring van vogels dient te worden voorkomen door werkzaamheden buiten het broedseizoen (globaal van 15 maart tot en met 15 juli) te laten starten.
• Nader onderzoek naar vleermuizen (tabel 3, bijlage IV HR), kleine modderkruiper en vogels met een vaste nestplaats is noodzakelijk voordat het bestemmingsplan kan worden vastgesteld.

5.10.3 Aanvullend ecologisch onderzoek

In vervolg op het bureauonderzoek is een aanvullend ecologisch onderzoek uitgevoerd (Bijlage 2). Hierbij zijn meerdere bezoeken gebracht aan het plangebied, waarbij geïnventariseerd is welke soorten ter plaatse voorkomen. In onderstaande tabel is opgenomen welke beschermde soorten voorkomen in het plangebied en welke bijzonderheden er zijn ten aanzien van de ontwikkeling in verhouding tot deze beschermde soorten.

Soort(groep)	Ingreep verstorend	Besluit Minister noodzakelijk		Bijzonderheden en/of opmerkingen
Rosse vleermuis, laatvlieger, ruige dwergvleermuis	Nee	Nee		Geen
Gewone dwergvleermuis, watervleermuis	Mogelijk in beperkte mate	Nee		Mits rekening worden gehouden met de inzet van nachtelijke verlichting (vleermuisvriendelijk inzetten). Voor de watervleermuis is de Hoflee met name van belang
Broedvogels algemeen	Mogelijk	Nee		Mits rekening wordt gehouden met het broedseizoen
Huismus	Ja	Nee		Compenseren twee nestlocaties (door vogelvide of nestkast)
Huiszwaluw	ja	Nee		Mits compensatie van nestgelegenheid (door nestkasten of huiszwaluwtil)
Boerenzwaluw	In beperkte mate	Nee		Geen
Kleine modderkruiper	Ja	Ja	Door het treffen van maatregelen en te werken conform een goedgekeurde gedragscode in het kader van de Flora- en faunawet kan overtreding van deze wet worden voorkomen

5.10.4 Conclusie

Uit het aanvullend onderzoek blijkt dat er verschillende beschermde soorten in het plangebied aanwezig zijn. Bij de uitvoering van het plan dient hiermee rekening gehouden te worden door, onder andere:

• de inzet van vleermuisvriendelijke verlichting;
• rekening te houden met het broedseizoen van vogels;
• de nestlocatie van de huismus te compenseren door twee nestlocaties;
• compensatie voor de huiszwaluw door middel van de realisatie van nestgelegenheid;
• te werken volgens een goedgekeurde gedragscode ten aanzien van de kleine modderkruiper.

Met inachtneming van deze maatregelen staat de Flora- en faunawet de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

5.11 Archeologie

5.11.1 Regelgeving en beleid

Rijksbeleid

Als gevolg van het Verdrag van Valletta, dat in 1998 door het Nederlandse parlement is goedgekeurd en in 2006 zijn beslag heeft gekregen in de Wet op de Archeologische Monumentenzorg, is de Monumentenwet 1988 gewijzigd. Rijk en provincie stellen zich op het standpunt dat in het ruimtelijk beleid zorgvuldig met het archeologische erfgoed moet worden omgegaan. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken.

Provinciaal beleid

De provincie Zuid-Holland hanteert in de Nota Regels voor Ruimte 2005 het uitgangspunt dat op terreinen die voorkomen op de Archeologische Monumentenkaart Zuid-Holland en in gebieden die op de kaart archeologische waarden van de Cultuurhistorische Hoofdstructuur (CHS) ten minste een redelijke tot grote kans op archeologische sporen hebben, archeologisch vooronderzoek in het kader van de planvoorbereiding dient plaats te vinden. Voor zover er onzekerheid bestaat over de precieze aanwezigheid van archeologische waarden, dient in het bestemmingsplan voor het bouwrijp maken een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken of werkzaamheden te worden gehanteerd. Het verlenen van een een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken of werkzaamheden wordt daarbij afhankelijk gesteld van de uitkomsten van nader archeologisch onderzoek en de belangenafweging op grond daarvan.

Gemeentelijk beleid

In de nota 'Onder de grond - Beleid voor archeologie in Teylingen' (vastgesteld door de gemeenteraad op 20 mei 2010) is het gemeentelijk archeologiebeleid vastgelegd. Het beleid is gebaseerd op wetgeving en de archeologische verwachtings- en beleidskaart van Teylingen en heeft tot doel om het archeologisch erfgoed te behouden en te beschermen. Voor het nemen van beslissingen is een archeologische verwachtings- en beleidskaart opgesteld. Deze geeft inzicht in de archeologische waarden en verwachtingen in Teylingen. Op basis van deze kaart kunnen initiatiefnemers zo goed mogelijk worden geïnformeerd over eventuele archeologische consequenties van ruimtelijke ingrepen.

Op de archeologische beleidskaart zijn de archeologisch waardevolle gebieden aangegeven. De gebieden zijn onderverdeeld in Archeologisch Waardevolle Verwachtingsgebieden AWV 1 t/m 6 en Archeologische Waardevolle Gebieden AWG 1 t/m 2. Per gebied is een voorschrift aangegeven.

5.11.2 Onderzoek en conclusies

De locatie ligt volgens de gemeentelijke verwachtingskaart deels in een gebied met een lage en deels in een gebied met een onbekende archeologische verwachting. Hierdoor is een archeologisch onderzoek noodzakelijk geacht en uitgevoerd. Uit dit onderzoek (Bijlage 5) blijkt dat in het zuidoosten van het plangebied geen archeologische resten meer kunnen voorkomen omdat deze weggegraven zullen zijn bij het aanleggen van de jachthaven. Nabij de Burgemeester Ketelaarstraat geldt wel een hoge archeologische verwachting. Op basis van de voor het plangebied opgestelde verwachting wordt geadviseerd om in de noordwestelijke helft vervolgonderzoek uit te laten voeren. Hierbij wordt geadviseerd om de sloop werkzaamheden onder archeologische begeleiding uit te voeren en ter plaatse van de toekomstige bebouwing onderzoek te doen in de vorm van proefsleuven.

Ter bescherming van de eventueel aanwezige archeologische waarden is voor dit gebied een dubbelbestemming Waarde - Archeologie opgenomen.

5.12 Cultuurhistorie

Beschermd dorpsgezicht Warmond

De dorpskern van Warmond is als erkenning van het bijzondere historische karakter van het gebied, aangewezen als beschermd dorpsgezicht. Doel hiervan is de karakteristieke structuur en ruimtelijke kwaliteit van het gebied te onderkennen. Dit gebeurt door middel van het bestemmingsplan 'Kom Warmond 2009', dat de gemeente als gevolg van de aanwijzing heeft opgesteld en de gemeenteraad in 2009 heeft vastgesteld.

De aanwijzing heeft nadrukkelijk niet de bedoeling om de bestaande situatie te bevriezen of elke verandering tegen te houden. Ontwikkelingen zijn mogelijk als er maar rekening wordt gehouden met de bestaande historische karakteristieken. Voor de ontwikkelingen op het perceel Burgemeester Ketelaarstraat 25 in Warmond is met name van belang dat de kenmerkende structuur van de Burgemeester Ketelaarstraat niet wordt aangetast en er rekening wordt gehouden met de karakteristieke bebouwing, de erven en erfscheidingen, de groen- en tuinaanleg.

Conclusie

Het betreffende bedrijfsperceel kent een diepe ligging vanaf de Burgemeester Ketelaarstraat waarbij de monumentale boerderij aan de voorzijde van het perceel is gelegen. Het hoofdgebouw van de boerderij is aangewezen als rijksmonument en dient behouden te blijven. Aan de Monumentencommissie Teylingen is voorgesteld om achter de bestaande boerderij een tweetal kavels uit te geven ten behoeve van het oprichten van twee woonhuizen. De commissie heeft aangegeven dat zij het uitgeven van twee kavels met twee-onder-één kap woningen voorstelbaar acht, zonder dat daarmee de cultuurhistorische waarde van de karakteristieke boerderij wordt aangetast. In overleg met de Monumentencommissie en de gemeente Teylingen is middels een modellenstudie de voorkeur uitgesproken voor een model waarbij de twee woningen in een langgerekt, eenvoudig volume zijn opgenomen dat in het verlengde van de boerderij is geplaatst. In aansluiting op het bouwvolume van de boerderij is gekozen voor één bouwlaag met kap, met de mogelijkheid van een volledig bouwprogramma op de begane grond. Met de uitvoer van het plan zoals dat voorligt, waarbij de voorgestelde beeldkwaliteit van de op te richten woningen wordt gehandhaafd, zal geen afbreuk worden gedaan aan de cultuurhistorische waarde van de Burgemeester Ketelaarstraat.

Hoofdstuk 6 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

In dit hoofdstuk wordt verslag gedaan van de uitkomsten van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro en de inspraak.

6.1 Overleg

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat bij de voorbereiding van een bestemmingsplan burgemeester en wethouders overleg met de besturen van bij het plan betrokken waterschappen plegen. Waar nodig plegen zij tevens overleg met besturen van andere gemeenten, met de provincie, de inspecteur voor de ruimtelijke ordening en met eventuele andere diensten van Rijk en provincie die belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. Het voorontwerpbestemmingsplan is in het kader van het wettelijk verplichte vooroverleg aan verschillende overlegorganen toegezonden.

Hieronder volgt een samenvatting van de overlegreacties en een gemeentelijke beantwoording.

6.1.1 Overlegreactie provincie Zuid Holland

Aan de provincie Zuid-Holland is een e-formulier aangeboden waarop is aangegeven dat het plan niet strijdig is met provinciale belangen. Het plan hoeft derhalve niet te worden opgestuurd naar de provincie Zuid-Holland.

6.1.2 Overlegreactie Brandweer Hollands Midden

Aan de Brandweer is om een brandveiligheidsadvies verzocht. De aanvraag is getoetst aan de nu geldende Praktijkrichtlijn Bereikbaarheid', 'Praktijkrichtlijn Bluswatervoorziening' en het Bouwbesluit 2012. De aanvraag voldoet niet volledig aan de richtlijnen waardoor er bezwaren zijn tegen het onvoorwaardelijke instemmen van deze aanvraag.

6.1.3 Overlegreactie Hoogheemraadschap van Rijnland

Het Hoogheemraadschap van Rijnland geeft een Wateradvies op basis van het Besluit ruimtelijke ordening.

6.2 Inspraak

Het voorontwerpbestemmingsplan heeft de gemeentelijke inspraakprocedure doorlopen. In dat kader heeft het plan van 30 augustus 2012 tot 11 oktober 2012 voor een periode van zes weken ter inzage gelegen. In deze periode zijn geen inspraakreacties binnengekomen.

6.3 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft de wettelijke voorbereidingsprocedure doorlopen. Hiervoor heeft het plan gedurende zes weken ter inzage gelegen. Van 24 april tot en met 4 juni 2014 is een ieder in de gelegenheid gesteld tot het indienen van een zienswijze op het bestemmingsplan. Gedurende deze periode zijn twee zienswijzen binnengekomen. Daarnaast is een ambtelijke wijziging inzake de molenbiotoop doorgevoerd.

6.3.1 Zienswijze Hoogheemraadschap van Rijnland

Samenvatting zienswijze

Het Hoogheemraadschap geeft in haar zienswijze aan dat het plangebied deels binnen de beschermingszone van een waterkering is gelegen. Op de planverbeelding mist de bestemming Waterstaat - Waterkering. Het Hoogheemraadschap verzoekt om de verbeelding en de regels aan te vullen met deze bestemming.

Daarnaast zijn in paragraaf 5.4 van de toelichting de beschermingszones aangegeven. Deze hebben echter geen betrekking op de waterkering maar op de watergangen. Het Hoogheemraadschap verzoekt om dit aan te passen.

Reactie gemeente

Het bestemmingsplan is aangepast aan de zienswijze van het Hoogheemraadschap.

6.3.2 Zienswijze Brandweer Hollands Midden

Samenvatting zienswijze

De Brandweer Hollands Midden kan niet opmaken of het eerder uitgebrachte advies is verwerkt en of dat voldaan wordt aan de voorschriften zoals genoemd in het eerder uitgebrachte advies. De Brandweer Hollands Midden adviseert om het nader uitgewerkte plan om advies aan ons toe te sturen en ons op de hoogte houden van de verdere ontwikkeling.

Reactie gemeente

Dit bestemmingsplan maakt het niet voldoen aan de Praktijkrichtlijnen niet onmogelijk. De bestemmingen bieden voldoende fysieke ruimte om te voldoen aan bijvoorbeeld minimale wegbreedtes. Bluswatervoorzieningen zoals brandkranen zijn op bestemmingsplanniveau in elke bestemming toegestaan. Ten aanzien van de opstelplaats van brandweerauto's zijn rondom de locatie op korte afstand meerdere wegen beschikbaar. De initiatiefnemer van dit plan zal bij de civieltechnische uitwerking van het plan gegevens leveren en overleg voeren met de Brandweer. Dit is een separate civieltechnische procedure die geen invloed heeft op dit bestemmingsplan. De reactie leidt niet tot aanpassing van het plan.

6.3.3 Ambtshalve wijziging inzake molenbiotoop

Aanleiding

De provincie Zuid-Holland heeft geen zienswijze ingediend op het ontwerpbestemmingsplan Burgemeester Ketelaarstraat 25 omdat geen provinciale belangen in het geding zijn. Wel heeft de provincie Zuid-Holland op het naast gelegen ontwerpbestemmingsplan Fort Marina een zienswijze ingediend inzake de regels van de molenbiotoop.

Voor de volledigheid en congruentie tussen beide bestemmingsplannen is in dit bestemmingsplan Burgemeester Ketelaarstraat 25 de regeling van de molenbiotoop aangepast naar aanleiding van deze zienswijze.

Wijzigingen in het vastgestelde bestemmingsplan Burgemeester Ketelaarstraat 25

De regels van de molenbiotoop zijn inhoudelijk op twee punten gewijzigd:

• verwijderen van de gemeentelijke afwijkingsbevoegdheid om af te wijken van de molenbiotoopregels omdat de gemeente niet zelfstandig mag afwijken van de provinciale regels;
• invoegen van de 1/30 rekenregel voor de hoogte van gebouwen binnen de provinciale bebouwingscontour.

Om bovenstaande punten in te voegen zijn de regels op de volgende punten aangepast.

• 1. Invoegen:

begrip 1.12 bebouwingscontour

de bebouwingscontour zoals opgenomen in de Verordening Ruimte van de provincie Zuid-Holland.

• 2. Vernummeren begrippen van het ontwerpbestemmingsplan 1.13 tot en met 1.72 ten gevolge van de invoeging van begrip 1.12.
• 3. Wijziging van artikel 12.1.1 sub b naar artikel 13.1.1 sub b (artikel 12 van het ontwerpbestemmingsplan wordt artikel 13 in het vastgestelde bestemmingsplan omdat de bestemming Waterstaat - Waterkering is ingevoegd).

Regel ontwerpbestemmingsplan

b. binnen een afstand van 100 tot 400 m tot het middelpunt van de molen wordt geen bebouwing opgericht met een hoogte die meer bedraagt dan 1/100 van de afstand van het bouwwerk tot het middelpunt van de molen, gerekend vanaf de onderste punt van de verticaal staande wiek;

Regel vastgesteld bestemmingsplan

b. binnen een afstand van 100 tot 400 m tot het middelpunt van de molen wordt geen bebouwing opgericht met een hoogte die meer bedraagt dan:

1. 1/100 van de afstand van het bouwwerk tot het middelpunt van de molen, gerekend vanaf de onderste punt van de verticaal staande wiek, voorzover gelegen buiten de bebouwingscontour;
2. 1/30 van de afstand van het bouwwerk tot het middelpunt van de molen, gerekend vanaf de onderste punt van de verticaal staande wiek, voorzover gelegen binnen de bebouwingscontour;

• 4. Verwijderen artikel 13.1.1 sub c

c. het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van dit lid onder a, indien:

1. de vrije windvang of het zicht op de molen al zijn beperkt vanwege aanwezige bebouwing en de windvang en het zicht op de molen niet verder worden beperkt vanwege de nieuw op te richten bebouwing;
2. toepassing van de in dit lid onder a bedoelde afstands- en/of hoogtematen de belangen in verband met de nieuw op te richten bebouwing onevenredig zouden schaden;

• 5. Vernummeren artikel 12.1.1 sub d naar 12.1.1 sub c.

• 6. Vernummeren nieuw sublid 13.1.1 sub c van 'a t/m c' naar 'a en b'.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

Bij nieuwe ontwikkelingen moet onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro) tegelijk met het bestemmingsplan, een exploitatieplan worden vastgesteld, tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd, bijvoorbeeld door middel van gemeentelijke gronduitgifte of een anterieure overeenkomst. De gemeente Teylingen zal een anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer afsluiten, waarin afspraken worden gemaakt over de te verhalen kosten.