TAM-omgevingsplan Landgoed Over de IJssel

Motivering

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Er zijn plannen voor het oprichten van een nieuw landgoed op het adres Over de IJssel 3-3a te Ulft. Het voornemen bestaat het huidig agrarisch cultuurland meer natuurlijk te beheren en drie vrijstaande woningen te realiseren. Het landgoed zal openbaar toegankelijk worden gemaakt middels enkele wandel- en fietspaden. De reeds bestaande bebouwing in het plangebied blijft behouden. 

Om dit mogelijk te maken is een wijziging van het omgevingsplan voor de planlocatie Landgoed Over de IJssel te Ulft noodzakelijk.

1.2 Ligging planlocatie

De planlocatie c.q. het plangebied ligt in het buitengebied van de gemeente Oude IJsselstreek. Het plangebied ligt ten noorden van de kern Ulft en bedrijventerrein De Rieze, maar is daarvan gescheiden door zowel de provinciale weg N317/Slingerparallel en de rivier de Oude IJssel. Hierdoor wordt het plangebied ontsloten richting de noordoostelijk gelegen kern Silvolde. Direct ten westen en noorden van de planlocatie bevinden zich gronden behorend tot Landgoed Wisch met daarbij ook de restanten van kasteel Schuilenburg en de kasteelgracht die gevoed wordt door de Soerstrang.

Zoals op onderstaande topografische kaart in figuur 1 te zien is, bevindt de planlocatie zich hemelsbreed ca. 750 m tot 1 kilometer afstand van het centrum van Silvolde, terwijl hemelsbreed het centrum van Ulft zich op 1,5 tot 1,8 kilometer afstand bevindt.

Figuur 1: Uitsnede van de topografische kaart met de planlocatie globaal ter plaatse van de rode cirkel (bron: PDOK Viewer)

De totale oppervlakte van alle gronden binnen het plangebied bedraagt 61.873 m2, bestaande uit de kadastrale percelen bekend als gemeente Gendringen, sectie T met de nummers 2595, 2596, 3393, 7678, 7679, 8117, 8119, 8125, 8127 en 8242. Op perceel 3393 met een totale oppervlakte van 7.108 m2 worden de nieuwe woningen voorzien. Op een deel van perceel 7679 bevindt zich de bestaande (dubbelbewoonde) woning Over de IJssel 3-3a met een deel van de bijgebouwen. Aan de overzijde van de voor autoverkeer doodlopende weg Over de IJssel bevinden zich op perceel 8125 nog enkele bestaande schuren. In figuur 2 is de luchtfoto met kadastrale percelen te zien, waarbij de planlocatie met een lichtblauwe omlijning is weergegeven.

Figuur 2: De planlocatie is lichtblauw omlijnd weergegeven op een luchtfoto uit 2024, de globale locatie voor de 3 te bouwen woningen is met een rode rechthoek weergegeven (bron: PDOK Viewer)

In de omgeving van de planlocatie zijn verschillende functies aanwezig. Naast agrarische percelen, zijn er percelen met een natuurfunctie die behoren bij Landgoed Wisch.

1.3 Huidig planologisch kader

Voor de planlocatie geldt het bestemmingsplan 'Buitengebied Oude IJsselstreek 2017'. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de raad van de gemeente Oude IJsselstreek op 28 juni 2018. Nu de Omgevingswet op 1 januari 2024 in werking is getreden vormt het bestemmingsplan 'Buitengebied Oude IJsselstreek 2017' een onderdeel van het (tijdelijke) omgevingsplan van de gemeente Oude IJsselstreek.

Figuur 3: Uitsnede van de verbeelding van het geldende tijdelijke omgevingsplan/bestemmingsplan 'Buitengebied Oude IJsselstreek 2017' met het plangebied lichtblauw omlijnd. Ter plaatse van de rode druppel worden binnen de rode omlijning de 3 woningen binnen het landgoed voorzien (bron: ruimtelijkeplannen.nl met bewerking door ROlin Advies Achterhoek)

Binnen de planlocatie heeft de huidige dubbelbewoonde woning met het adres Over de IJssel 3 en 3a te Ulft de enkelbestemming/functie 'Wonen' met een bouwvlak (het grootste gele vlak). Het westelijk daarvan gelegen gele vlak evenals het gele vlak ten zuiden hiervan hebben wel de functie 'Wonen', maar zijn niet voorzien van een bouwvlak. Het westelijke vlak heeft geen bebouwing en is in gebruik als boomgaard. Op het woonvlak aan de zuidzijde van de weg zijn in een ver verleden wel schuren gebouwd, toen dit nog een agrarisch bouwvlak betrof. Deze schuren zijn legaal gerealiseerd. Aan de zuidzijde van de weg is op basis van het voorgaande bestemmingsplan 'Buitengebied 2000' van de voormalige gemeente Gendringen een binnenplanse vrijstelling verleend voor diverse nevenactiviteiten. In hoofdstuk 2 wordt zowel bij de huidige situatie als de toekomstige situatie op deze vrijstelling en de doorwerking naar dit plan nader ingegaan.

De overige gronden binnen de planlocatie zijn agrarische cultuurgronden en hebben voornamelijk een enkelbestemming/functie 'Agrarisch' zonder bouwmogelijkheden. Het noordwestelijke perceel 3393, waar de nieuwe woningen worden voorzien, heeft momenteel de enkelbestemming/functie 'Agrarisch met waarden'.

Binnen de beide groene lijnen is de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone – hoogspanningsverbinding te vervallen' op de verbeelding weergegeven. Deze hoogspanningsverbinding is op die plek inmiddels vervallen. Ten zuiden van het plangebied zijn een aantal jaar geleden immers nieuwe bovengrondse gecombineerde 150/380 kV-hoogspanningsverbindingen gerealiseerd en in gebruik genomen.

Door het zuidelijke deel van het plangebied loopt een gasleiding, waarvoor een dubbelbestemming 'Leiding – Gas' geldt. Ter plaatse van deze dubbelbestemming zijn de grond bestemd voor de aanleg, instandhouding en bescherming van gasleidingen, alsmede voor de bescherming van het woon- en leefklimaat in verband met de leiding. Hier mogen dan ook geen nieuwe bouwwerken worden gebouwd, behalve gebouwen ten dienste van de bedoelde leiding(en). Daarnaast geldt voor diverse werkzaamheden op deze gronden een vergunningplicht.

Daarnaast geldt de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie 3' voor de gehele planlocatie. De gronden zijn tevens bestemd voor het behoud, bescherming en veiligstelling van te verwachten archeologische waarden in de bodem. Dit betekent dat bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk of bij het uitvoeren van bodemwerkzaamheden met een oppervlakte van meer dan 5.000 m2 en dieper dan 30 cm onder het bestaande maaiveld de aanvrager een archeologisch onderzoek dient te overleggen. Werken en werkzaamheden die tot het normale beheer en onderhoud behoren, zijn uitgezonderd van de vergunningsplicht voor het uitvoeren van archeologisch onderzoek.

Er geldt een gebiedsaanduiding 'overige zone – magneetveldzone' voor een deel van de woon- en agrarische functie ten zuiden van de doodlopende weg. Ter plaatse van deze aanduiding is het bouwen ten behoeve van een gevoelige bestemming/functie en/of het gebruik van gronden als gevoelige bestemming/functie niet toegestaan. Omdat binnen dit deel van de woonfunctie uitsluitend schuren aanwezig zijn en er geen bouwvlak is, kunnen hier geen nieuwe gevoelige bestemmingen of functies worden gerealiseerd. Ook met het beoogde plan voor een nieuw landgoed worden ten zuiden van de weg Over de IJssel geen gevoelige bestemmingen/functies gerealiseerd.

Tot slot rusten op het noordwestelijke perceel 3393, waar de nieuwe woningen worden voorzien, naast de functie 'Agrarisch met waarden' enkele aanduidingen met betrekking tot landschappelijke waarden. Dit betreft de aanduidingen 'overige zone – reliëf' en 'overige zone – zandwegen', welke naast voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor behoud, herstel en/of ontwikkeling van het reliëf van de bodem respectievelijk de zandwegen.

Het omvormen van de agrarische gronden en deels gronden met een woonfunctie tot een natuurfunctie binnen het Landgoed Over de IJssel is niet toegestaan binnen dit huidige planologische kader. Ook het realiseren van 3 woningen op het perceel 3393 is binnen de functie 'Agrarisch met waarden' niet passend. Om deze landgoedontwikkeling mogelijk te maken, dient een wijziging van het omgevingsplan te worden doorlopen.

1.4 Participatie voorbereidingsfase

Al bij de openbare inspraakbijeenkomsten voor de visie 'Landschapspark Oude IJssel' hebben initiatiefnemers hun wensen omtrent het realiseren van een nieuw landgoed met woningbouw voor hun kinderen benoemd en hierop in zijn algemeenheid positief op gereageerd. Na de principemedewerking door de gemeente zijn de directe buren aan de Over de IJssel 2 door initiatiefnemers geïnformeerd, waarbij zij hebben aangegeven geen bezwaren te hebben.

Met Landgoed Wisch is nader overleg gevoerd omtrent het inrichtingsplan, wat geleid heeft tot kleine aanpassingen. Er zijn geen bezwaren ten aanzien van dit initiatief naar voren gekomen.

1.5 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk vormen de daaropvolgende hoofdstukken de verantwoording van omgevingsplanwijziging die deze motivering mogelijk maakt. Hoofdstuk 2 bevat een Beschrijving van de huidige en toekomstige situatie. In hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleidskader wordt getoetst aan de relevante beleidskaders op rijks, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid. In hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten wordt het initiatief getoetst aan diverse milieu- en omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid wordt aandacht besteed aan de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van dit planinitiatief en een algehele conclusie getrokken, waarbij gemotiveerd wordt of er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het plan

2.1 Huidige situatie

De initiatiefnemers hebben het grootste deel van hun leven doorgebracht op de (woon-)boerderij aan de Over de IJssel 3 te Ulft. Nadat de voorgaande generatie de boerderij had overgedragen, hebben de initiatiefnemers de gronden rondom de boerderij altijd hobbymatig in (extensief) agrarisch gebruik gehad. Huisverkoop van agrarische producten en met name het vlees van het eigen vleesvee zorgen voor wat extra inkomsten, maar de omvang van de agrarische activiteiten had en heeft een hobbymatig karakter. Beide initiatiefnemers hebben een reguliere baan. De moeder van één van de initiatiefnemers woont in een separaat gedeelte van de boerderij en hieraan is een huisnummer 3a toegekend. De beide woongedeelten hebben een interne verbinding. Daarom is één woonfunctie aan de woning 'Over de IJssel 3-3a' toegekend in het bestemmingsplan 'Buitengebied Oude IJsselstreek 2017', ondanks dat deze door 2 huishoudens bewoond wordt. De inhoud van de bestaande dubbelbewoonde woonboerderij bedraagt in elk geval meer dan 1.500 m3. Doordat in het voormalige bestemmingsplan 'Buitengebied 2000' van de voormalige gemeente Gendringen voor deze locatie wel een agrarische bestemming was opgenomen, zijn er nog behoorlijk wat agrarische schuren aanwezig en hebben initiatiefnemers ook nog diverse machines en werktuigen in deze schuren.

Zoals gezegd worden de gronden rondom de woonboerderij agrarisch gebruikt. Hobbymatig worden enkele vleeskoeien gehouden, die de weilanden begrazen. Daarbij hebben initiatiefnemers aandacht voor de ontwikkeling van landschaps- en natuurwaarden.

De verkoop van agrarische producten, waaronder vlees van de eigen koeien, vindt nog steeds plaats. Aan initiatiefnemers is op 9 mei 2003 een vrijstelling op grond van artikel 5, lid 10 van het 'Bestemmingsplan Buitengebied 2000' verleend gekregen voor het gebruik van de bestaande agrarische bedrijfsgebouwen bij het pand Over de IJssel 3 te Ulft ten behoeve van de verkoop van streekeigen producten, de mogelijkheid om agrarische producten zelf te bewerken, natuurvoorlichting/educatie en horeca. Deze vrijstelling is abusievelijk niet opgenomen in het bestemmingsplan 'Buitengebied Oude IJsselstreek 2017'. De activiteiten vinden nog steeds, zij het incidenteel, plaats.

Initiatiefnemers hebben reeds diverse landschapselementen binnen het plangebied van ruim 6 ha aangelegd, wat aansluit bij de voorlichtingsactiviteiten voor groepen die enkele keren per jaar verzorgd worden.

2.2 Toekomstige situatie

Door de diverse inspraakmomenten tijdens de ontwikkeling van de visie 'Landschapspark Oude IJssel' zijn de mogelijkheden voor meer landschaps- en natuurontwikkeling nader onderzocht. Samen met Landgoed Wisch willen initiatiefnemers het fijnmazige watersysteem van haarvaten van de Oude IJssel versterken en is de wens voor meer natuurontwikkeling binnen de planlocatie gaan leven. Nu de 3 kinderen van initiatiefnemers een volwassen leeftijd bereikt hebben, zijn zij al dan niet met partner op zoek naar eigen woonruimte. Als kansrijke ontwikkelingen ter plaatse zijn in de Landschapspark-visie de ontwikkeling van een nieuw (water)landgoed, het ontwikkelen van nieuwe (natte) natuur met het benutten van haarvaten water voor waterberging, landschapsontwikkeling met een verhaal, het optimaliseren routenetwerk voor fietsen en wandelen, en het ontwikkelen van een robuuste en verbindende groenstructuur opgenomen.

Uit deze wensen en kansen is het voornemen ontstaan om een landgoed op te richten met drie nieuw te bouwen grondgebonden woningen nabij het bestaande erf Over de IJsel 3-3a. Dit initiatief is uitgewerkt in een inrichtingsplan. Het volledige rapport 'Landgoed Over de IJssel, Beheer- en inrichtingsplan', opgesteld door Natuurbank Overijssel d.d. 27 augustus 2025 is bijgevoegd in Bijlage 1. Om de nieuwe woningen te ontsluiten wordt een nieuw erftoegangspad aangelegd. De agrarische percelen krijgen een natuurbestemming en in het plangebied wordt nieuwe landschappelijke beplanting aangelegd. Ook worden de nieuwe woningen landschappelijk ingepast middels de aanleg van erfbeplanting.

Met onderstaande figuur 4 is de wenselijke inrichting van het plangebied vereenvoudigd weergegeven. De totale oppervlakte van het nieuwe landgoed bedraagt circa 6,2 hectare (inclusief bestaand erf). Indien het bestaande erf wat de woonfunctie behoudt niet wordt meegeteld, bedraagt de oppervlakte circa 5,8 hectare, waarvan circa 0,3 tot 0,4 hectare voor het nieuwe erf. De bestaande boomgaard ten westen van het woonerf Over de IJssel 3 en 3a is nu nog voorzien van een woonfunctie, maar zal in deze planvorming als natuur bestemd worden. Het landgoed wordt toegankelijk voor wandelaars en eventueel fietsers middels paden.

Figuur 4: Verbeelding van de wenselijke inrichting. Op de kaart zijn de nieuwe en bestaande woningen aangeduid, evenals de erftoegangsweg en de nieuwe paden (bron: Natuurbank Overijssel).

In de noordwesthoek van het landgoed worden drie nieuwe grondgebonden woningen gebouwd. De hoofdwoning krijgt de uitstraling van een klassiek landhuis, welke geflankeerd wordt met aan elke zijde een schuurwoning met een inpandig bijgebouw. Deze woningen worden ontsloten via een nieuw aan te leggen erftoegangspad naar de verharde weg Over de IJssel. Ten behoeve van het beheer van het landgoed wordt een zandpad voorzien van een laanbeplanting van winterlinden aangelegd, in het verlengde van het erftoegangspad. Vanaf het eind van dit zandpad ontstaat zo een prachtige zichtlijn op het landhuis en vice versa. Op het inrichtingsplan in figuur 5 is te zien dat het nieuwe landgoed toegankelijk is voor wandelaars door een graspad, wat is weergegeven met de oranje lijn en nummer 34. Indien er nadere wensen voor fietspaden zijn, zal dit in een toekomstig project in overleg met de initiatiefnemers nader uitgewerkt moeten worden.

Het huidige landschap wordt versterkt door middel van de aanplant van solitaire loofbomen, knotwilgen, solitaire struweelbeplanting, gemengd loofhoutbos en laanbomen, rietland en ruigte. Op onderstaande afbeelding in figuur 5 wordt deze versterking van het landschap weergegeven.

Figuur 5: Verbeelding van het inrichtingsplan, inclusief nieuw aan te leggen beplanting (bron: Natuurbank Overijssel)

In het inrichtingsplan is rekening gehouden met het herstel van de natte waterelementen binnen het landgoed, wat passend is in het rivierweidelandschap en aansluit bij de gewenste natuur natuurontwikkeling. De cultuurhistorische waterloop van de Soerstrang op het naastgelegen landgoed Wisch wordt versterkt door de vernatting in de noordelijke hoek van het nieuw te vormen Landgoed Over de IJssel. Het voornemen bestaat om een deel van het landgoed te ontwikkelen als rietland, een zeldzaam biotoop langs de Oude IJssel. Tevens wordt een wadi aangelegd in de nabijheid van de nieuwe woningen, zodat afstromend hemelwater van daken en verharding lokaal wordt opgevangen en geïnfiltreerd. 

Het centrale deel van het landgoed ten noorden van Over de IJssel wordt fors kleinschaliger, niet alleen door de aanleg van het zandpad met laanbeplanting van winterlinden. Ook omdat haaks op dit pad twee struweelstroken worden aangelegd met verspreid enkele meidoorn- en sleedoornstruiken. Ten zuiden van het pad wordt een bestaande rij zwarte populieren verlengd door de aanplant van jonge zwarte populieren. Zo ontstaat een meer verbindende groenstructuur, die door onder andere vleermuizen als ecologische geleiding gebruikt kan worden.

Aan de zuidzijde van de doodlopende weg Over de IJssel wordt het huidige erf ingepast met een uitbreiding van de hoogstamboomgaard in een lint aan beide zijden van de bestaande bijgebouwen aldaar. Op het woonerf aan de Over de IJssel 3 en 3a te Ulft blijft de woonfunctie inclusief de schuren ongewijzigd behouden. Ook de nevenactiviteiten, zoals de huisverkoop, het hobbymatig houden van vee en het beheer van het plangebied vindt vanuit deze locatie plaats. De winkel ten behoeve van de verkoop van agrarische producten evenals het startpunt voor rondleidingen bevindt zich in/bij de bestaande bijgebouwen aan de zuidzijde van de weg. Incidenteel kan het erf nabij deze bijgebouwen gebruikt worden als terras bij ontvangst van groepen voor natuureducatie of tijdens open dagen (ondergeschikte horeca), maar hiervoor vindt geen specifieke inrichting plaats.

Grote delen van het landgoed bestaan uit grasland. Het streven is bloem- en faunarijk grasland te ontwikkelen, deels op basis van hooilandbeheer, deels als gevolg van jaarrond begrazing. De graslandpercelen in het plangebied worden enkele decennia extensief begraasd of gehooid waardoor de vegetaties zich reeds ontwikkeld hebben tot bloem- en faunarijk grasland.

De inrichting van een nieuw landgoed laat zich niet inzichtelijk maken met de werkwijze van de Standaard landschappelijke inpassing. Het schaalniveau en de omvang van de landschapselementen is immers vele malen groter dan bij de gemiddelde landschappelijke inpassing van een erfontwikkeling. De gebiedsafbakening en de koppeling aan de natuurdoeltypen overeenkomstig de natuurdoeltypen van BIJ12 heeft plaatsgevonden voor het kruiden- en faunarijk grasland N12.02 met een oppervlakte van 4,45 ha. Het op een kaartbeeld weergeven van de diverse snippers struweel, poel, bos, houtsingel en dergelijke is niet zichtbaar, omdat deze elementen op korte afstand bij elkaar gelegen zijn. Voor zover deze elementen niet binnen het kruiden- en faunarijk grasland zijn gelegen, bedraagt de gezamenlijke oppervlakte van die overige landschapselementen circa 0,9 ha, denk hierbij aan de diverse landschapselementen rondom het nieuwe erf. Deze grote variatie aan natuurtypen binnen Landgoed Over de IJssel komt de biodiversiteit juist ten goede.

Overeenkomstig het 'Uitnodigingskader wonen buitengebied' geldt dat bij de realisatie van minimaal 5 hectare aaneengesloten natuur dat de inhoud van de woongebouwen maximaal 2.500 m3 mag bedragen. Omdat de oppervlakte aaneengesloten natuur circa 5,3 tot 5,4 ha bedraagt, mag de gezamenlijke inhoud van de drie woningen maximaal 2.500 m3 bedragen. Het maximale aantal woongebouwen bedraagt 3.

Figuur 6: Impressie van de 3 woningen in een klassieke landhuisstijl (bron: Studio Natuurlijk Bouwen)

In het schetsontwerp zijn deze voorwaarden verwerkt, waarbij de 3 woningen over 3 woongebouwen verdeeld worden. Zoals eerder in deze paragraaf vermeld is gekozen voor een klassiek landhuis met 2 bijgebouwen in de vorm van schuurwoningen. Ten opzichte van de impressie in figuur 6 zal de hoofdwoning iets groter en prominenter worden uitgevoerd met een inhoud van maximaal 1.000 m3. Daarmee neemt dit landhuis een prominentere plek in binnen het landgoed, zodat het inderdaad het belangrijkste gebouw op het woonerf vormt. Ook wordt dit landhuis iets verder naar achteren geplaatst ten opzichte van de beide schuurwoningen.

De beide schuurwoningen met elk een inhoud van maximaal 750 m3 worden voorzien van grote glaspuien met dakoverstekken. Hierdoor ontstaat een prettig binnenklimaat met veel lichtinval, maar worden extreme weersinvloeden buiten de deur gehouden. Deze schuurwoningen hebben een lage goot en worden levensloopbestendig uitgevoerd, zodat alle benodigde basisvoorzieningen op de begane grond aanwezig zijn. De noordelijke c.q. noordwestelijke delen van de panden met de schuurwoningen worden ingericht als inpandig bijgebouw. Daarmee wordt ruimschoots voldaan aan de maximaal toegestane oppervlakte aan bijgebouwen per woongebouw van 150 m2. Hierdoor zijn in principe geen vrijstaande bijgebouwen nodig en wordt een verrommeling van het stedenbouwkundige beeld op het erf vermeden.

Het erf met de 3 woongebouwen wordt rustig gehouden zonder veel verharding en inrichtingselementen, maar met een enkele solitaire boom en omzoming van een beukenscheerhaag. Op het inrichtingsplan staan bij elke woning 4 parkeerplaatsen ingetekend. Deze ruimte voor auto's om te parkeren is aanwezig, maar zal niet nadrukkelijk worden ingericht. Dit blijft onverhard/gras en zal alleen indien dit nodig blijkt van een halfverharding of grasbetonstenen worden voorzien. Dit laatste is vermoedelijk benodigd voor maximaal 2 parkeerplaatsen per woning, omdat veelal op dezelfde plek wordt geparkeerd en aldaar plasvorming moet worden vermeden.

Rondom het erf vindt op perceel 3393 aanplant van solitaire loofbomen en heesters plaats, wat met nummer 22 op het Inrichtingsplan in figuur 5 en in Bijlage 1 is weergegeven. Deze hogere beplanting zal ten westen achter de woningen geplant worden, zodat dit een groene achtergrond vormt. Het iets lagere inheemse bosplantsoen (nummer 21 ten noorden/noordoosten van de schuurwoningen) evenals besdragende struweelsoorten (nummer 24 ten zuiden/zuidwesten van de schuurwoningen) worden met name aan de buitenzijden van beukenscheerhaag bij de schuurwoningen aangeplant. Op deze wijze heeft het erf zelf een sobere, maar voorname uitstraling. Rondom het erf vindt daarnaast de nodige landschappelijke versterking plaats.

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Rijksbeleid en instructieregels rijk

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee moet ingespeeld worden op de grote uitdagingen die te wachten staan. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste op regionaal niveau worden gemaakt.

Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. In de NOVI benoemt het Rijk 21 nationale belangen voor het omgevingsbeleid, inclusief de opgaven en de rol van het Rijk in het realiseren van deze opgaven. Deze opgaven komen samen in vier prioriteiten:

• Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie.
• Duurzaam economisch groeipotentieel.
• Sterke en gezonde steden en regio's.
• Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is om combinaties te maken en win-win situaties te creëren. In sommige gevallen moeten belangen worden afgewogen en scherper keuzes worden gemaakt. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

• 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: in het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte.
• 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere.
• 3. Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige generaties.

Instructieregels Rijk (AMvB's)

De Omgevingswet werkt door in vier algemene maatregelen van bestuur (AMvB's):

• 1. het Omgevingsbesluit (Ob);
• 2. het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl);
• 3. het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal);
• 4. het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl).

In deze AMvB's staan regels voor het praktisch uitvoeren van de wet.

Voor de volgende onderwerpen gelden er rijksinstructieregels:

• Waarborgen van veiligheid (§ 5.1.2 Bkl);
• Beschermen van waterbelangen (§ 5.1.3 Bkl);
• Beschermen van gezondheid en milieu, waaronder instructieregels voor de kwaliteit van de buitenlucht, trillingen, geluid en geur en bodemkwaliteit (§ 5.1.4 Bkl);
• Beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed, waaronder de ladder voor duurzame verstedelijking (§ 5.1.5 Bkl);
• Het behoud van ruimte voor toekomstige functies voor autowegen, buisleidingen, natuur- en recreatiegebieden (§ 5.1.6 Bkl);
• Het behoeden van de staat en werking van infrastructuur of voorzieningen voor nadelige gevolgen van activiteiten, waaronder landsverdediging en nationale veiligheid, elektriciteitsvoorziening, rijksvaarwegen en luchtvaart, fiets- en wandelroutes, aanwijzing van woningbouwcategorieën (§ 5.1.7 Bkl);
• Het bevorderen van de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte voor personen (§ 5.1.8 Bkl).

Daarnaast bevat afdeling 5.2 van het Bkl instructieregels voor de uitoefening van taken voor de fysieke leefomgeving. Daarbij gaat het onder meer om het voorkomen van belemmeringen van gebruik en beheer van spoorwegen en rijkswegen. In heel bijzondere gevallen kunnen B&W de Minister vragen om een ontheffing van bepaalde instructieregels te verlenen. Dit volgt uit afdeling 5.3 van het Bkl.

Toetsing instructieregels

Ten aanzien van dit planinitiatief gelden rijksinstructieregels met betrekking tot het beschermen van gezondheid en milieu. De uitgevoerde onderzoeken en onderbouwingen ten aanzien van de in § 5.1.4 Bkl relevante aspecten, zoals de kwaliteit van de buitenlucht, geluid, geur en bodemkwaliteit zijn in Hoofdstuk 4 van deze motivering toegelicht.

Van de rijksinstructieregels met betrekking tot het beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed, zoals bedoeld in § 5.1.5 Bkl behoeft alleen de ladder voor duurzame verstedelijking een specifieke motivering. In het Bkl (artikel 5.129g) is bepaald dat bij een activiteit of een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling de toepassing van de ladder is vereist. Wat onder stedelijke ontwikkeling wordt verstaan is in het Bkl opgenomen. Een stedelijke ontwikkeling wordt gedefinieerd als 'de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is.' Of een ontwikkeling of uitbreiding voldoende substantieel is volgt uit jurisprudentie. Daaruit blijkt onder meer dat een woningbouwontwikkeling die voorziet in de realisatie van meer dan 11 woningen binnen de bebouwde kom moet worden aangemerkt als woningbouwlocatie. Ook een kantoor, detailhandelsvoorziening of bedrijf met een oppervlakte van meer dan 500 m2 bruto vloeroppervlak kan worden beschouwd als een stedelijke ontwikkeling.

Dit plan voorziet in de realisatie van een nieuw landgoed met de bouw van 3 woningen. Hierdoor worden 3 woningen in het buitengebied toegevoegd, zodat dit ruimschoots minder is dan 11 woningen en er geen sprake van een woningbouwlocatie is. Hierdoor betreft dit initiatief geen nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Wel dient gemotiveerd te worden waarom de ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Deze motivatie blijkt uit de onmogelijkheid om een landgoed in stedelijk gebied te realiseren. De 3 woningen worden mogelijk gemaakt door de ontwikkeling van ruim 5 ha natuur, wat de leefbaarheid ten goede komt. Daarnaast wordt voorzien in een concrete en aantoonbare behoefte, aangezien de kinderen van initiatiefnemers als starters c.q. jonge gezinnen de woningen zullen betrekken. Er wordt voldaan aan de Ladder voor duurzame verstedelijking, zodat het plan niet in strijd is met het Bkl.

Dit planinitiatief is niet strijdig met het rijksbeleid en voldoet aan de instructieregels van het Bkl.

3.2 Provinciaal beleid en instructieregels provincie

Omgevingsvisie Gelderland

De Omgevingsvisie Gaaf Gelderland is op 19 december 2018 door Provinciale Staten van Gelderland vastgesteld en in werking getreden op 1 maart 2019. De visie beschrijft de lange termijn ambities en beleidsdoelen voor de fysieke leefomgeving in Gelderland. Samen met de Omgevingsverordening heeft de provincie al vooruitgelopen op de Omgevingswet. Deze wet biedt meer ruimte voor initiatieven en ontwikkelingen in het fysieke domein, in samenspraak met de omgeving.

De provincie streeft naar een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland. Dit wil de provincie bereiken door de focus te leggen op een duurzaam, verbonden en economisch krachtig Gelderland. Hiervoor zijn zeven ambities benoemd om richting te geven:

• 1. energietransitie: van fossiel naar duurzaam;
• 2. klimaatadaptatie; omgaan met veranderend weer;
• 3. circulaire economie: sluiten van kringlopen;
• 4. biodiversiteit: werken met de natuur;
• 5. bereikbaarheid: duurzaam verbonden;
• 6. vestigingsklimaat: een krachtige, duurzame topregio;
• 7. woon- en leefklimaat: dynamisch, divers, duurzaam.

Voor dit initiatief is de ambitie voor het woon- en leefklimaat van belang. Over deze ambitie wordt het volgende gesteld: Gelderland heeft een aanbod aan woningtypen en woonmilieus passend bij de diversiteit aan woningvraag; voor ieder een passende, duurzame woning. Dit plan benut de bestaande bebouwde omgeving optimaal met voldoende ruimte voor klimaat adaptieve maatregelen. Alle nieuwbouw wordt aardgasloos aangelegd en zoveel mogelijk circulair gebouwd. In 2035 zijn alle (bestaande) wijken van het aardgas af. Woningen in Gelderland zijn in 2050 klimaatneutraal.

Omgevingsverordening Gelderland

De Omgevingsverordening is op 21 december 2022 door de Provinciale Staten van Gelderland vastgesteld en is in werking getreden na invoering van de Omgevingswet op 1 januari 2024. In de verordening staan alle provinciale regels voor de fysieke leefomgeving. De verordening is onderdeel van de beleidscyclus van de provincie en één van de instrumenten waarmee wordt gewerkt aan de ambities uit de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland. Die beleidscyclus en daarmee ook de verordening is gericht op zowel het beschermen als het (duurzaam) benutten van de fysieke leefomgeving in de provincie Gelderland. Telkens wordt er gelet op een goede balans tussen het beschermen en borgen van belangen en het mogelijk maken van ontwikkelingen in een bepaald gebied binnen de provincie. Daarbij worden ook belangrijke waarden als het Gelders Natuurnetwerk en grondwaterbeschermingsgebieden voor de openbare drinkwatervoorziening beschermd.

Voor de volgende onderwerpen gelden er provinciale instructieregels:

• algemeen (afd. 5.1 Omgevingsverordening);
• natuur (afd. 5.2 Omgevingsverordening);
• landschap (afd. 5.3 Omgevingsverordening);
• erfgoed (afd. 5.4 Omgevingsverordening);
• milieu (afd. 5.5 Omgevingsverordening);
• provinciale wegen (afd. 5.6 Omgevingsverordening);
• ruimtelijke inrichting, ontwikkeling van gebieden en regionale samenwerking (afd. 5.7 Omgevingsverordening).

Ten behoeve van dit nieuwe landgoed is een Beheer- en inrichtingsplan opgesteld, wat tevens een landschappelijk inpassingsplan is. Dit inrichtingsplan voldoet aan de provinciale instructieregels voor Landschap (artikel 5.34), omdat de kernkwaliteiten en ontwikkeldoelen landschap van de Gelderse streek Achterhoek worden versterkt. Tevens sluit dit initiatief aan op de provinciale beheersplannen voor de naastgelegen gronden die behoren tot het Gelders Natuur Netwerk.

Voor dit initiatief zijn de instructieregels met betrekking tot de ruimtelijke inrichting, ontwikkeling van gebieden en regionale samenwerking van belang. Met name de woonlocaties en specifiek de doorwerking van de Regionale woonagenda (artikel 5.64) verdienen aandacht, zodat een evenwichtige en toekomstbestendige woningvoorraad in Gelderland wordt gewaarborgd. Het toevoegen van de 3 woningen binnen dit landgoed is passend binnen de Regionale woonagenda, zoals in de volgende paragraaf 3.3 (Regionaal beleid) van deze ruimtelijke onderbouwing wordt gemotiveerd.

Tot slot moet op basis van de instructieregel klimaatadaptie (artikel 5.85) een omgevingsplan wat een nieuwe activiteit of ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevatten van de maatregelen of voorzieningen die worden getroffen om de risico's van klimaatverandering te voorkomen of te beperken en de afweging die daarbij is gemaakt. In die beschrijving moeten in ieder geval de volgende aspecten worden betrokken: waterveiligheid, wateroverlast, droogte en hitte. De beschrijving van deze aspecten voor de planlocatie aan de Over de IJssel te Ulft is te vinden in paragraaf 4.15 Duurzaamheid. Daarbij wordt gebruik gemaakt van de klimaatatlas.

Toetsing provinciaal beleid

Voorliggend initiatief voorziet in de realisatie van een nieuw landgoed met 3 woningen. Met het opgestelde Beheer en inrichtingsplan c.q. Landschappelijk inpassingsplan, toetsing aan de Regionale woonagenda en de beschrijving van de klimaataspecten wordt voldaan aan de provinciale instructieregels. Hieruit blijkt dat de ontwikkeling voldoet aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Het initiatief is in overeenstemming met het provinciaal beleid.

3.3 Regionaal beleid

Regionale Structuurvisie Achterhoek 2012

De gemeenteraden van Aalten, Berkelland, Bronckhorst, Doetinchem, Oost Gelre, Oude IJsselstreek en Winterswijk hebben in hun vergaderingen van april/mei 2012 de 'Regionale structuurvisie Achterhoek 2012' vastgesteld. De gemeenteraad van Montferland heeft de visie niet formeel vastgesteld, maar daaraan wel instemming betuigd, omdat Montferland voor ruimtelijk ordening tevens deel uitmaakt van de Stadsregio. ?De Regionale structuurvisie is een actualisatie van de visie uit 2004. Er is gekozen voor een actualisatie, omdat in de Achterhoek zich een aantal belangrijke en ingrijpende economische en maatschappelijke ontwikkelingen voordoen, zoals:

• 1. energietransitie en het inspelen op de gevolgen van de klimaatveranderingen;
• 2. bevolkingsverandering, krimp, vergrijzing en ontgroening;
• 3. de veranderingen in de landbouw en het landelijk gebied;
• 4. positionering van de Achterhoek in (inter)nationaal perspectief.

Deze ontwikkelingen zullen gevolgen hebben voor de manier waarop er nu gewoond, geleefd en gewerkt wordt in de Achterhoek. Ze hebben ook invloed op de wijze waarop geld verdiend wordt in de regio. Wijzigingen hierin kunnen ruimtelijke consequenties hebben. De geactualiseerde visie geeft richting aan het regionaal ruimtelijk beleid om de transitieopgaven goed te kunnen faciliteren. Dit door belangrijke ruimtelijke thema's te agenderen en hierop afstemming tussen gemeenten te zoeken. Het doel is, dat de Achterhoek ook in de toekomst een vitale, regionale economie heeft en een zeer prettige omgeving blijft om in te wonen en te recreëren.

Regionale Woonagenda 2023-2030

De woningmarkt in de Achterhoek is de afgelopen jaren fors aangetrokken. Momenteel staat de woningmarkt in de regio onder een groeiende druk en zijn de woningtekorten hoog. Met name voor jonge huishoudens, starters, ouderen, arbeidskrachten en aandachtsgroepen geldt dat er een grote behoefte is aan meer betaalbare woningen op de Achterhoekse woningmarkt.

De regio heeft de ambitie om 11.500 extra woningen te realiseren in de Achterhoek. Hiermee wordt de woningvoorraad flink en versneld uitgebreid. De regionale productie lag de afgelopen jaren gemiddeld op circa 600 woningen netto per jaar. De regio streeft ernaar dit aantal te verdubbelen naar ruim 1.200 woningen per jaar.

De regio investeert de komende jaren fors in een toename van betaalbare woningen. Daarbij wordt zoveel mogelijk bij de ambities van het Rijk aangesloten om tot en met 2030 twee derde van de nieuwbouw in het betaalbare segment toe te voegen.

De gemeente Oude IJsselstreek wil tot en met het jaar 2030 1.500 woningen realiseren. Van deze woningen zullen 450 vallen binnen de sociale huursector en daarnaast is het doel om 75 huurwoningen met een sociale huurgrens tot € 1.000 per maand te realiseren. Verder moeten 484 van de koopwoningen vallen binnen de betaalbaarheidsgrens van € 355.000. Dit leidt tot een woningaanbod met 1009 betaalbare woningen en derhalve 491 koopwoningen in de vrije sector. De huurgrens en de betaalbaarheidsgrens worden jaarlijks geïndexeerd.

Toetsing regionaal beleid

De Regionale Structuurvisie Achterhoek 2012 is deels achterhaald door de tijd en de ontwikkelingen. Dit initiatief is niet strijdig met de Regionale Structuurvisie Achterhoek. Van bevolkingskrimp is echter geen sprake meer, maar er dient gebouwd te worden naar behoefte. Die aanpassing in het beleid is verwerkt in de Regionale Woonagenda 2023-2030. Omdat met voorliggend plan 3 extra woningen worden gerealiseerd, draagt dit initiatief in beperkte mate bij aan de doelstellingen van deze Woonagenda. Deze 3 woningen, waarvan 1 in klassieke landhuisstijl en 2 als bijbehorende schuurwoningen, voldoen aan de meest recente bouweisen, zoals duurzaamheid. Met deze investeringen zal door de ligging in het buitengebied de waarde van elk van deze woningen boven de betaalbaarheidsgrens van € 355.000 komen, zodat deze als koopwoningen in de vrije sector beoordeeld moeten worden. Binnen de Regionale Woonagenda is hier nog voldoende ruimte voor.

Dit initiatief is in overeenstemming met het regionaal beleid.

3.4 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Oude IJsselstreek 2025

De gemeenteraad van Oude IJsselstreek heeft op 12 mei 2011 de Structuurvisie Oude IJsselstreek 2025 vastgesteld. De Structuurvisie geeft richting aan het ruimtelijke, economische en maatschappelijke beleid van de gemeente en laat in grote lijnen zien hoe Oude IJsselstreek zich tot het jaar 2025 zal gaan ontwikkelen. De gemeente Oude IJsselstreek wil zich graag verder ontwikkelen als een dynamische gemeente. Deze boodschap blijft voor de komende jaren een belangrijk uitgangspunt voor het gemeentelijke woonbeleid. Hierbij zijn het Kwalitatief Woon Programma (KWP3), en de opvolger van de regionale woonvisie en de lokale vertaling daarvan kaders voor wonen in de gemeente. Naast het motto “de juiste woning op de juiste plaats”, spelen onder andere kwaliteit van de leefomgeving en de leefbaarheid hierbij een belangrijke rol. Achteruitgang en verloedering van de woon- en leefomgeving moet worden tegengegaan. De bijstelling van de bouwopgave voor de gemeente vraagt om aanpassing van beleid en bestaande bouwplannen. De juiste woning op de juiste plek is hierbij leidend.

Toekomstvisie Oude IJsselstreek

De toekomstvisie is tot stand gekomen door vele ontmoetingen en bijeenkomsten met inwoners, ondernemers, organisaties en verenigingen. De termen 'leven' en 'het maken' lopen als een rode draad door de toekomstvisie. Oude IJsselstreek heeft zichzelf zeven opgaven gesteld waarmee ze een antwoord kan bieden op maatschappelijke uitdagingen en waarmee de gemeente en de gemeenschap verder kunnen groeien.

• 1. Benut de stroom van de Oude IJssel

De gemeente zet de komende jaren in op het benutten van alle kansen die de Oude IJssel als zone biedt. Het gebied op en rondom de rivier kan een vliegwiel zijn voor toerisme en recreatie, bedrijvigheid, klimaatvraagstukken en wonen.

• 2. Florerende Smart Industrie

Een bloeiende en concurrerende lokale economie heeft een aanzuigende werking op mensen en kapitaal waarmee demografische ontwikkelingen kunnen worden gekeerd en wonen een boost krijgt. Drie duidelijke clusters dragen bij aan een robuust economisch systeem. Werken op De Rieze, innoveren op het DRU Industriepark en innovatieve en hightech maakindustrie rond Varsseveld. Gemeente Oude IJsselstreek zet zich daarmee de komende jaren nog beter op de kaart en zet in op het ontwikkelen van het nieuwe Varsseveld Industriepark (het VIP).

• 3. Vitaal platteland

Het agrarisch buitengebied is een belangrijke en karakteristieke pijler in de gemeente. De landbouwsector is voor de gemeente als plattelandsgemeente een cruciale sector, zowel qua economische omvang als qua ruimtebeslag in het buitengebied. Het platteland zal zich het komende decennium ontwikkelen tot een multifunctioneel buitengebied.

• 4. De allernieuwste energie

?In de gemeente vinden ontwikkeling plaats op vele fronten, van woningbouw tot het ontwikkelen van industrie en bereikbaarheid. Bij al die ontwikkelingen wordt er optimaal gebruik gemaakt van de meest duurzame en nieuwste vormen van energie. De gemeente wil energieneutraal zijn in 2030.

• 5. Groene parels

Van de Slangenburg tot de Vennebulten en van het Zwarte Veen tot de Anholtse bossen vormen landgoederen, oude bossen en natuurgebieden een groene parelketting door Oude IJsselstreek. De opgave 'Groene Parels' zet in op het verder versterken van dit karakteristieke landschap.

Gezond oud worden én gezond jong zijn?

Oude IJsselstreek is de plek waar mensen zich kunnen ontplooien, gezond kunnen leven en regie op hun eigen leven hebben. In de basis benutten de gemeente vooral de kracht van de maatschappij om een plek te maken waar mensen hun leven lang fijn en gezond kunnen wonen. Om de kracht uit de samenleving optimaal te benutten worden er voldoende aanleidingen voor ontmoeting, duurzaam gedrag, leren, spel en bewegen geboden.

• 6. Het witte vel

Vanaf de eerste gesprekken is duidelijk geweest dat de Toekomstvisie een levend document moet zijn. Er zullen zich tal van zaken voordoen die de gemeente dwingen deze Toekomstvisie bij te stellen. Hobbels en beren op de weg, maar juist ook kansen, versnellingen en innovaties. Om in de Toekomstvisie ook letterlijk de ruimte te geven om in te springen op nieuwe ontwikkelingen heeft de gemeente 'Het Witte Vel' vanaf het begin eraan toegevoegd. Een nog blanco hoofdstuk dat symbool staat voor de prachtige onzekerheid van de toekomst en al het moois dat daaruit voort gaat komen.

Woonvisie Gemeente Oude IJsselstreek

De Woonvisie 2018 is vastgesteld in de gemeenteraad van 14 december 2017. Met de Woonvisie wordt een lokale uitwerking van de Regionale Woonagenda geformuleerd, waar mogelijk gebruik makend van de nieuwste inzichten uit het in 2017 uitgevoerde AWLO (Achterhoeks Woonwensen en Leefbaarheids-Onderzoek). De belangrijkste onderwerpen van deze Woonvisie zijn:

• 1. De sociale huurvoorraad
• 2. Woonzorg
• 3. Verduurzaming
• 4. Woningvoorraad en waarde behoud

Lokale Kwaliteitscriteria Woningbouw Oude IJsselstreek

De (regionale) 'Kwalitatieve toetsingscriteria woningbouw Achterhoek' zijn in september 2019 vastgesteld door de gemeenteraad. De lokale kwaliteitscriteria zijn een aanvulling en zijn vastgesteld door de gemeenteraad in februari 2020. Deze Kwalitatieve toetsingscriteria zijn ook door de overige Achterhoekse gemeenteraden vastgesteld en zijn aanvullend op de eerder in de Regionale Woonagenda 2015-2025 gemaakte afspraken.

De Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw zijn mede gebaseerd op de aanbevelingen uit het meest recente Achterhoekse Woonwensen en Leefbaarheidsonderzoek (AWLO) van 2017. Binnen de Kwalitatieve toetsingscriteria zijn drie (hoofd)criteria benoemd waaraan woningbouwplannen in ieder geval moeten voldoen:

• 1. De behoefte is aangetoond
• 2. Voorrang voor transformatie van leegstaand vastgoed
• 3. Inbreiding gaat voor uitbreiding

Uitnodigingskader wonen buitengebied

Op 26 oktober 2023 heeft de gemeenteraad van Oude IJsselstreek het zogenoemde Uitnodigingskader wonen buitengebied vastgesteld. Dit Uitnodigingskader komt in het buitengebied in de plaats van de 'Lokale kwaliteitscriteria woningbouw' op het gebied van woningsplitsing, landgoedontwikkeling en functieverandering van vrijkomende agrarische bebouwing. De harde en strikte minimale eisen zijn in dit nieuwe beleid flexibeler. Zo kunnen sloopmeters en het aanleggen van natuur gecombineerd worden. Op die manier wordt er zogenaamde 'ontwikkelruimte' gecreëerd. Hierbij kost een kleine woning minder ontwikkelruimte dan een grote woning, waardoor het beleid ook op dit vlak ruimere mogelijkheden biedt. Ook kan ontwikkelruimte die op de ene locatie wordt verkregen, worden ingezet op een andere locatie.

Gecreëerde ontwikkelruimte (uitgedrukt in punten) kan op verschillende manieren worden ingezet voor woningbouwontwikkeling in het buitengebied:

• Ten behoeve van de ontwikkeling van bestaande erven in het buitengebied.
• Ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwe woonerven in het buitengebied.
• Extra oppervlakte bijbehorende bouwwerken en overkappingen bij woningen ten opzichte van wat nu op grond van het bestemmingsplan maximaal is toegestaan.

Daarnaast omvat het inzetten van ontwikkelruimte specifieke regelingen voor woningsplitsingen en de aanleg van nieuwe landgoederen.

Het mogelijk maken van nieuwe landgoederen in dit uitnodigingskader sluit aan op het bestaande landgoederenbeleid waarbij in ruil voor de ontwikkeling van een minimale hoeveelheid natuur een nieuw landgoed mag worden ontwikkeld. Voor de ontwikkeling van een nieuw landgoed gelden de volgende voorwaarden:

• a. Nieuwe landgoederen mogen overal binnen de gemeente worden gerealiseerd, uitgezonderd binnen het Gelders Natuur Netwerk.
• b. De aanleg van nieuwe natuur omvat minimaal 3 aaneengesloten hectares.
• c. De maximale inhoud aan woongebouwen is als volgt:

Aantal hectares natuur	Maximaal aantal kubieke meters woongebouwen
5 hectare	2.500 m3
4,5 hectare	2.250 m3
4 hectare	2.000 m3
3,5 hectare	1.750 m3
3 hectare	1.500 m3

• d. Het maximale aantal te realiseren woongebouwen bedraagt 3. Binnen een woongebouw mogen meerdere woningen worden gerealiseerd. 2 of meer geschakelde woningen zijn dus ook toegestaan. De maximaal toegestane inhoud wordt vastgelegd in het bestemmingsplan/wijziging van het omgevingsplan. Een verdere vergroting is niet toegestaan.
• e. Per woongebouw is 150 m2 aan bijgebouwen toegestaan.

In paragraaf 2.2 Toekomstige situatie is gemotiveerd dat aan deze criteria voor een nieuw landgoed voldaan wordt.

Visie op Landschap, Natuur en Groene Kernen

De Visie op Landschap, Natuur en Groene Kernen (VLNGK) biedt een gewenst toekomstbeeld. De visie is in een interactief proces met bewoners, maar ook organisaties en verenigingen tot stand gekomen. De visie geeft richting aan de gewenste ontwikkeling van het landschap voor zowel het buitengebied als de kernen. De visie gaat in op de wijze waarop de kenmerkende landschappen voor de toekomst verder versterkt worden, in samenhang met de ontwikkelingen die de komende jaren spelen. Ook gaat de visie in op de gewenste groenstructuur in de kernen. De gemeente realiseert de visie niet alleen, een groot aantal zaken pakt zij zelf op, maar de visie moet vooral ook anderen stimuleren om mee te werken aan een groene en gezonde leefomgeving.

Visie Landschapspark Oude IJssel

De gemeente Oude IJsselstreek heeft met de hulp van inwoners, raad, grondeigenaren en andere belanghebbenden de mogelijkheden en behoeftes over het gebied rondom de Oude IJssel verkend. Dit is vertaald in een toekomstbeeld voor de komende 20 tot 30 jaar in een visiedocument 'Landschapspark Oude IJssel', welke op 24 februari 2022 door de gemeenteraad is vastgesteld. De landschapsvisie biedt aanknopingspunten om tussen de kernen een aantrekkelijke, groene en duurzame leefomgeving te creëren voor inwoners en toekomstige inwoners, toeristen en recreanten, en worden de natuur- en landschapswaarden versterkt. In de visie op hoofdlijnen worden de ambities voor de drie thema's wonen, toerisme en recreatie en klimaat en landschap uiteengezet, waarbij de Oude IJssel steeds meer een verbinding is in plaats van een grens of barrière. Daarnaast is de visie beschreven in een vijftal deelgebieden.

Omdat het plangebied is gelegen in deelgebied 2, wordt op dit deelgebied 'Tussen Terborg, Silvolde & de Slinger-parallel' ingezoomd met een opsomming van enkele bijzondere

onderdelen van de visie in dit gebied:

• aanleg van nieuwe natuur in dit gebied, nat en droog, geïnspireerd op de natuurlijke loop van de rivieren, haarvaten en de overgangen tussen hoog en laag;
• herstellen natuurlijke dynamiek in het waterrijke gebied;
• klimaatbestendig maken van het landschap rondom de rivier;
• landschapsbouw, aanleg van nieuwe landschapselementen;
• realiseren fietsverbinding tussen Terborg en Ulft, langs de Oude IJssel;
• betere verbindingen tussen de kernen Ulft en Silvolde voor mens en dier;
• realiseren van extra bruggen over het water/weg;
• versterken van de recreatieve mogelijkheden op en langs de Oude IJssel tussen Etten en Ulft;
• het beter beleefbaar maken van de cultuurhistorische en aardkundige waarden;
• toevoegen van bijzondere woonlandschappen bij Silvolde;
• ontwikkelen landschapskunst - klimbos;
• tijdelijke schilderkunst achterkanten bedrijfshallen.

Deze wensen en ideeën voor dit deelgebied zijn op een kaartbeeld ingetekend, wat in figuur 7 is opgenomen.

Figuur 7: Deelgebied 2 'Tussen Terborg, Silvolde & de Slinger-parallel' met het plangebied globaal ter plaatse van de rode cirkel (bron: Landschapspark Oude IJssel)

Ter plaatse van het plangebied zijn de volgende ontwikkelingskansen opgenomen:

• 1. Landschapsontwikkeling – nieuw (water)landgoed (gele ruit met ster)
• 2. Historische loop – haarvaten water benutten voor waterberging – nieuwe (natte) natuur (donkergroene ruit met waterdruppel en blauwe streepjes)
• 3. Landschapsontwikkeling – met een (landschaps)verhaal (groene ruit met boek)
• 4. Optimaliseren routenetwerk, fiets (missing link) (roze stippellijn)
• 5. Optimaliseren routenetwerk, wandelen (missing link) (oranje stippellijn)
• 6. Ontwikkelen robuuste en verbindende groenstructuur (donkergroene stippellijnen)

Met dit planinitiatief wordt invulling gegeven aan de genoemde gewenste ontwikkelingen van deze landschapsvisie.

Oude IJsselstreek Klimaatbestendig – Klimaatagenda 2022-2026

Op 18 januari 2022 is de klimaatagenda 2022-2026 vastgesteld. Met deze Klimaatagenda wordt de visie en ambitie voor een klimaatbestendige toekomst vastgelegd. Daarnaast is een uitvoeringsagenda voor 2022 tot en met 2026 beschreven. Steeds duidelijker wordt welke maatregelen nodig zijn om de gevolgen van klimaatverandering, waaronder droogte, wateroverlast, overstromingen en hittestress aan te pakken

De effecten van klimaatverandering worden opgedeeld in vier hoofdthema's:

• 1. Meer regen: wateroverlast. Neerslag patronen veranderen door klimaatverandering. We krijgen te maken met grotere piekbuien en langere natte winterperiodes. Dit kan leiden tot meer hemelwateroverlast en grondwateroverlast.
• 2. Hoger water: overstromingen. Door het veranderende weer krijgen we in Oude IJsselstreek vaker te maken met stormen en een sterker fluctuerende rivierafvoer. Deze factoren betekenen een extra belasting op de dijken.
• 3. Meer hitte: hitte. Klimaatverandering wordt ook wel 'global warming' genoemd. We moeten er rekening mee houden dat we in de zomer vaker met extreme hitte te maken krijgen.
• 4. Drogere zomers: droogte. Het wordt warmer en neerslagpatronen worden grilliger. Vooral in de zomers zullen we steeds meer te maken krijgen met langdurige periodes van droogte en de effecten van (zoet) watertekorten.

Welstandsnota

Het gemeentelijk welstandsbeleid is vastgelegd in de Welstandsnota, waarin is opgenomen waar bij de toetsing voor een betreffend gebied of bouwwerk rekening mee moet worden gehouden. Toekomstige bouwplannen moeten wat betreft het uiterlijk en de plaatsing van het bouwwerk getoetst worden aan het welstandsbeleid. In de nota worden algemene criteria gegeven waar bouwwerken aan moeten voldoen. Per gebied is specifiek welstandsbeleid opgesteld.

Toetsing gemeentelijk beleid

Voorliggend initiatief voorziet in de realisatie van een nieuw landgoed, waarbij tevens 3 woningen worden gebouwd. Door de ontwikkeling van het landgoed ontstaan nieuwe natuur- en landschapswaarden, wat aansluit op de visie Landschapspark Oude IJssel.

Hierdoor wordt de kwaliteit van de leefomgeving en de leefbaarheid verbeterd. Daarmee is de ontwikkeling in overeenstemming met de Structuurvisie Oude IJsselstreek 2025, de Toekomstvisie Oude IJsselstreek en de Woonvisie Gemeente Oude IJsselstreek.

Met het 'Beheer- en inrichtingsplan Landgoed Green Valley' wordt de landschappelijke inpassing van de planlocatie verder versterkt, wat aansluit bij het gewenste toekomstbeeld van de Visie op Landschap, Natuur en Groene Kernen.

Daarnaast is de klimaatatlas geraadpleegd om de aspecten wateroverlast, hitte, droogte en overstroming voor de planlocatie tegen het licht te houden. Uit deze toetsing in paragraaf 4.15 Duurzaamheid blijkt dat er geen maatregelen benodigd zijn, zodat dit initiatief klimaatbestendig is en voldoet aan de gemeentelijke Klimaatagenda.

Voor de nieuw te bouwen woningen binnen het landgoed zijn omgevingsvergunning(en) bouwen benodigd, waarbij tevens toetsing aan de Welstandsnota plaatsvindt.

Het gemeentelijk beleid staat de voorgenomen ontwikkeling daarmee niet in de weg. Sterker nog, dit initiatief geeft uitvoering aan de gewenste ontwikkelingen van het visiedocument 'Landschapspark Oude IJssel'.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Bodem

Bij iedere ontwikkeling met betrekking tot de fysieke leefomgeving is het van belang om te weten of de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie. Uitgangspunt is dat de bodemkwaliteit geen gezondheidsrisico oplevert voor de gebruikers van de bodem. In deze paragraaf komt aan de orde op welke wijze bij de activiteit rekening wordt gehouden met het aspect bodem.

In verband met de voorgenomen wijziging van het omgevingsplan heeft Montferland Milieu B.V. een milieuhygiëniasch vooronderzoek bodem (NEN 5725) verricht aan het Landgoed Over de IJssel te Ulft. Het rapport d.d. 20 januari 2025 is als Bijlage 2 bijgevoegd.

Uit het uitgevoerde vooronderzoek kan het volgende worden geconcludeerd:

• Op of nabij de bodemgevoelige locatie hebben geen bodembedreigende activiteiten plaatsgevonden die van invloed kunnen zijn (geweest) op de bodemgevoelige locatie.
• Tijdens de locatie inspectie zijn geen bijzonderheden zijn waargenomen.
• Derhalve kan worden gesteld dat er geen aanleiding is voor het uitvoeren van een verkennend bodem- en asbestonderzoek volgens de NEN5740/NEN5707.
• Uit milieukundig oogpunt is er naar onze mening geen bezwaar tegen de voorgenomen nieuwbouw. De bodem wordt geschikt geacht voor het huidige en toekomstige gebruik.

Daarnaast is de volgende standaard slotopmerking opgenomen: Eventueel vrijkomende grond kan niet zondermeer in het grondverkeer worden opgenomen. Mocht de grond naar elders worden getransporteerd, dient te worden nagegaan in hoeverre de kwaliteit van de af te voeren grond overeenstemt met de verwerkingsmogelijkheden die voor de betreffende stort- c.q. hergebruikslocatie gelden. Deze zijn geformuleerd in het Besluit bodemkwaliteit. Aanbevolen wordt dan ook de eindverwerkingslocatie in overleg met het bevoegd gezag vast te stellen. Mocht grondwater onttrokken worden t.b.v. bemaling, dient bekeken te worden in hoeverre de grondwaterkwaliteit de lozingsnormen overschrijdt.

Ter plaatse van de wadi wordt enige grond ontgraven, welke zal worden toegepast om het woonerf iets op te hogen. Deze grond blijft derhalve binnen de planlocatie, zodat aan de slotopmerking geen waarde toekomt.

De Omgevingsdienst Achterhoek heeft het rapport met het vooronderzoek op 3 juli 2025 beoordeeld en de conclusies onderschreven. Het vooronderzoek voldoet aan de gestelde kwaliteitseisen en er zijn geen verdenkingen vastgesteld. Het uitvoeren van bodemonderzoek is niet nodig.

Het aspect bodem vormt geen belemmering voor het voorgenomen initiatief.

4.2 Archeologie en cultuurhistorie

Gemeenten moeten in hun omgevingsplan rekening houden met het belang van het behoud van cultureel erfgoed. In deze paragraaf komt aan de orde op welke wijze bij de activiteit rekening is gehouden met binnen of buiten de locatie van de activiteit aanwezige archeologische of cultuurhistorische waarden. Gezien de aspecten archeologie en cultuurhistorie vaak met elkaar verweven zijn, worden deze hier gezamenlijk besproken.

Archeologie

Bij ingrepen waarbij de ondergrond wordt geroerd, dient te worden aangetoond dat de eventueel aanwezige archeologische waarden niet worden aangetast. Op grond van het onderliggende bestemmingsplan 'Buitengebied Oude IJsselstreek 2017'/het (tijdelijke) omgevingsplan van de gemeente Oude IJsselstreek is aan vrijwel de gehele planlocatie een dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie 3' toegekend. Dit betekent dat bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk of bij het uitvoeren van bodemwerkzaamheden met een oppervlakte van meer dan 5.000 m2 en dieper dan 30 cm onder het bestaande maaiveld de aanvrager een archeologisch onderzoek dient te overleggen. Werken en werkzaamheden die tot het normale beheer en onderhoud behoren, zijn uitgezonderd van de vergunningsplicht voor het uitvoeren van archeologisch onderzoek.

De oppervlakte van de bodemingrepen voor de woningen, de wadi en paden blijft ruimschoots onder de 5.000 m2, zodat er geen archeologisch onderzoek benodigd is.

Wel geldt de verplichting tot het melden van archeologische toevalsvondsten, zoals in artikel 5.10 van de Erfgoedwet is opgenomen. Dit artikel luidt als volgt: “Degene die anders dan bij het doen van opgravingen een zaak vindt waarvan hij weet dan wel redelijkerwijs moet vermoeden dat het een monument is (in roerende of onroerende zin), meldt die zaak zo spoedig mogelijk bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed.” Het gaat dan bijvoorbeeld om archeologische vondsten, oud muurwerk, een beerput of een waterput. Ook wordt geadviseerd om de verantwoordelijk ambtenaar van de gemeente Oude IJsselstreek in voorkomend geval hierover direct te informeren.

Cultuurhistorie

De bestaande bebouwing aan de Over de IJssel 3-3a te Ulft betreft een woonboerderij die gebouwd is in het jaar 1900. Deze grote boerderij met 2 intern verbonden wooneenheden heeft geen specifieke cultuurhistorische kenmerken, zodat dit pand geen monumentale status heeft. De overige bebouwing, welke deels aan de overzijde van de weg gelegen is, zijn reguliere agrarische bedrijfsgebouwen en kapschuren van zowel steens metselwerk en hout uit de jaren zestig tot en met tachtig van de vorige eeuw.

Het plangebied is gelegen in het rivierweidelandschap. Ten noorden en westen van de planlocatie bevinden zich gronden van Landgoed Wisch. De omgeving bestaat uit een lappendeken van bos, akkers en weiden, grote groen- en waterstructuren en restanten van kasteel Schuilenburg. Het gebied is van een grote schoonheid en wordt deels begrensd door natuurlijke grenzen zoals de Oude IJssel in het zuiden en de rivierduinen van de Paasberg in het noorden. Er stroomt een fijnmazig watersysteem van haarvaten van de Oude IJssel door het gebied.

Figuur 8: Het plangebied en zijn omgeving op diverse topografische kaarten van 1850, 1900, 1950 en 2025 (bron: topotijdreis.nl)

Op bovenstaande uitsnedes van topografische kaarten in figuur 8 is kasteel Schuilenburg met de Soerstrang/Soerstrank ten noordwesten van het plangebied goed herkenbaar. Ook is te zien dat het landschap in en rond het plangebied in de afgelopen decennia verdicht is als gevolg van de aanleg van landschappelijke beplanting, met name rond het voormalige kasteel.

Zoals zichtbaar op historische topografische kaarten, was het plangebied en de omgeving anno 1900 onbebouwd en vrij van opgaande beplanting. Doordat de kernen Silvolde en Ulft in de loop van de tijd naar elkaar toegegroeid zijn, oogt het landschap stedelijker en rommeliger. Dit heeft te maken met de aanwezigheid van grote infrastructuur zoals de N317, de grote elektriciteitsmasten en het transformatorstation. Het landschap daartussen behoort vanuit cultuurhistorisch oogpunt vrij van opgaande beplanting te zijn en is nu nog relatief leeg. Dit zorgt echter voor het grootschalig en stedelijke beeld, wat in dit tussenliggende landschapspark onwenselijk wordt geacht. De visie voor het 'Landschapspark Oude IJssel' om opgaande landschapselementen aan te brengen, is cultuurhistorisch gezien niet geheel kloppend maar wel begrijpelijk. Het ontwikkelen van brede rietoevers en natuurlijke oevers en het aanbrengen van beplanting passend bij het rivierenlandschap is cultuurhistorisch juist wel passend. Dit sluit aan bij het vergroten van de ecologische waarde van het fijnmazige watersysteem, zoals door het waterschap en de provincie gewenst.

De aspecten archeologie en cultuurhistorie vormen geen belemmering voor de uitvoering van dit initiatief.

4.3 Natuur

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. Ter bescherming van de natuur zijn in de Omgevingswet alsmede in de AMvB's Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) en Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) diverse regels opgenomen. Deze regels komen grotendeels overeen met de regels die waren opgenomen in de voorheen van toepassing zijnde Wet natuurbescherming. Het gaat hierbij in de eerste plaats om regels voor de gebiedsbescherming van aangewezen Natura 2000-gebieden en het Gelders Natuur Netwerk (GNN), regels voor de soortenbescherming van te beschermen planten en diersoorten (waaronder vogels) en regels ter bescherming van houtopstanden (buiten bebouwingscontour en erven). Het gebieds- en soortenbeschermingsregime vloeit voor een belangrijk deel voort uit twee Europese richtlijnen, te weten de Vogelrichtlijn (79/409/EEG) en de Habitatrichtlijn (92/43/EEG).

Om te beoordelen of de activiteit voldoet aan de regels ter bescherming van de natuur is een 'QuickScan natuurwaardenonderzoek Over de IJssel 3 – Ulft' door Natuurbank Overijssel uitgevoerd. Het plangebied is op 5 augustus 2025 onderzocht op de (potentiële) aanwezigheid van beschermde planten, dieren en beschermde nesten, holen, rust- en voortplantingslocaties. Ook is onderzocht of de voorgenomen activiteiten een negatief effect hebben op beschermde (natuur)gebieden, zoals Natura 2000 en het Gelders Natuurnetwerk.Het rapport d.d. 18 augustus 2025 is als Bijlage 3 bijgevoegd. De samenvattende conclusies worden onderstaand weergegeven.

Resultaten toetsing aan wet- en regelgeving voor beschermde gebieden

Het plangebied behoort niet tot het Gelders Natuurnetwerk of Natura 2000-gebied. Vanwege de ligging buiten het Gelders Natuurnetwerk, hoeft voorgenomen initiatief niet getoetst te worden aan de provinciale beleidsregels ten aanzien van de bescherming van het GNN (geen externe werking). Gelet op de aard van de voorgenomen activiteiten en de afstand tussen het plangebied en Natura 2000-gebied, kan een negatief effect op Natura 2000-gebied als gevolg van de emissie van stikstofoxiden, op voorhand uitgesloten worden. Overige negatieve effecten op Natura 2000-gebied, zoals geluid, trillingen of optische verstoring, kunnen ook worden uitgesloten.

Resultaten toetsing aan wet- en regelgeving voor beschermde soorten

De inrichting en het gevoerde beheer maken het plangebied ongeschikt als groeiplaats voor beschermde plantensoorten, maar wel tot geschikt functioneel leefgebied voor verschillende beschermde dieren. Het plangebied wordt door beschermde diersoorten benut als foerageergebied en mogelijk nestelen er vogels, en bezetten grondgebonden zoogdieren en amfibieën er een (winter)rust- en/of voortplantingsplaats. Het plangebied wordt door vleermuizen uitsluitend benut als foerageergebied. Het plangebied vormt geen functioneel leefgebied voor reptielen.

Het plangebied behoort tot functioneel leefgebied van verschillende vogelsoorten. Vogels benutten het plangebied als foerageergebied en er nestelen mogelijk vogels in het plangebied. In het plangebied nestelen mogelijk de categorie 2 soorten boomkruiper, bonte vliegenvanger en grauwe vliegenvanger. Door de voorgenomen activiteiten wordt mogelijk een nestplaats van deze soorten negatief beïnvloed. Voor categorie 2 soorten geldt dat deze beschermd zijn, tenzij is aangetoond dat er voor de betreffende soort voldoende alternatieve leefomgeving in de omgeving aanwezig is om zich te kunnen vestigen. Voor bovenstaande soorten blijft het plangebied ook na de ruimtelijke ingreep een geschikt leefgebied, er is geen negatieve invloed op de regionale populatie.

Door het aanleggen van de nieuwe toegangswegen, het aanplanten van nieuwe beplanting en het bouwen van de nieuwe woningen tijdens de voortplantingsperiode van vogels wordt mogelijk een vogel gedood en een bezet vogelnest beschadigd of vernield. Van de in het plangebied nestelende vogelsoorten is uitsluitend het bezette nest beschermd, niet het oude nest of de nestplaats. Voor het beschadigen of vernielen van een bezet nest (eieren) of het doden van een vogel kan geen Omgevingsvergunning flora- en fauna-activiteit verkregen worden omdat de voorgenomen activiteiten niet als een in de wet genoemd belang worden

beschouwd. De betekenis van het plangebied als foerageergebied voor vogels wordt door de voorgenomen activiteiten niet aangetast.

Werkzaamheden die kunnen leiden tot het beschadigen of vernielen van vogelnesten dienen bij voorkeur buiten de voortplantingsperiode van vogels uitgevoerd te worden. De meest geschikte periode om de voorgenomen activiteiten uit te voeren is augustus-februari. Voorgenomen werkzaamheden mogen juridisch beschouwd wel plaatsvinden tijdens het broedseizoen, mits geen bezette vogelnesten beschadigd of vernield worden. Indien de voorgenomen activiteiten uitgevoerd worden tijdens de voortplantingsperiode van vogels, dient een broedvogelscan uitgevoerd te worden om de aanwezigheid van een bezet nest uit te sluiten.

Door het uitvoeren van de voorgenomen activiteiten kan niet uitgesloten worden dat beschermde grondgebonden zoogdieren gedood worden en dat voortplantingsplaatsen en/of rustplaatsen beschadigd of vernield worden. Voor de beschermde grondgebonden zoogdieren waarvan mogelijk de voortplantingsplaats en/of rustplaats negatief worden beïnvloed, geldt een vrijstelling van de verbodsbepaling 'beschadigen/vernielen van de voortplantingsplaats en/of rustplaats'. Voor het doden van beschermde grondgebonden zoogdieren geldt echter geen vrijstelling. Om te voorkomen dat beschermde grondgebonden zoogdieren gedood worden, dienen ze weggevangen te worden, of dient het werkterrein natuurvrij gemaakt te worden, zodat de dieren op eigen beweging vertrekken. Voor het natuurvrij maken van het werkterrein is geen Omgevingsvergunning flora- en fauna-activiteit vereist. De betekenis van het plangebied als foerageergebied voor grondgebonden zoogdieren neemt door de voorgenomen activiteiten

niet af. Indien er zorgvuldig gehandeld wordt, worden er geen beschermde grondgebonden zoogdieren gedood en leidt uitvoering van de voorgenomen activiteiten niet tot overtreding van een verbodsbepaling. Er hoeft geen nader onderzoek uitgevoerd te worden en er hoeft geen Omgevingsvergunning flora- en fauna-activiteit aangevraagd te worden om de voorgenomen activiteiten uit te mogen voeren in het kader van de Omgevingswet.

Door het onvoorbereid uitvoeren van de voorgenomen activiteiten kan niet uitgesloten worden dat beschermde amfibieën gedood worden en dat (winter)rustplaatsen beschadigd of vernield worden. Voor de beschermde amfibieën, waarvan mogelijk de (winter)rustplaats negatief beïnvloed wordt, geldt een vrijstelling van de verbodsbepaling 'beschadigen/vernielen van rust- en voortplantingsplaats'.

Voor het doden van beschermde amfibieën geldt geen vrijstelling. Om te voorkomen dat beschermde amfibieën gedood worden, dienen ze weggevangen te worden, of dient het werkterrein natuurvrij gemaakt te worden, zodat de dieren op eigen beweging vertrekken. Voor het natuurvrij maken van het werkterrein is geen Omgevingsvergunning flora- en fauna-activiteit vereist.

Stikstofdepositie

Op grond van de wetgeving met betrekking tot natuurbescherming worden soorten en habitattypen in Natura 2000-gebieden beschermd, indien instandhoudingsdoelen zijn geformuleerd. Hieruit volgt dat een project of plan niet mag leiden tot negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen. In veel Natura 2000-gebieden is door een overbelasting van stikstof (stikstofoxiden en ammoniak) een knelpunt aanwezig bij de realisatie van de instandhoudingsdoelstellingen. Nieuwe ontwikkelingen, die een toename van de stikstofdepositie tot gevolg hebben, kunnen hierdoor “significante negatieve effecten” hebben voor de instandhoudingsdoelstellingen. Effecten van een plan of een project op de stikstofdepositie kunnen ontstaan tijdens de realisatie- en/of de gebruiksfase. Met het rekenmodel AERIUS-Calculator kan de stikstofdepositie (mol N/ha/jaar) op stikstofgevoelige Natura 2000-gebieden ten gevolge van de ontwikkeling worden berekend.

De planlocatie aan de Over de IJssel te Ulft is globaal op een vergelijkbare afstand van ca. 17 km tot de dichtstbijzijnde Nederlandse Natura 2000-gebieden (Korenburgerveen en Rijntakken nabij Lobith) gelegen als de planontwikkeling van het bestemmingsplan 'Woongebied Rivierduinen, vml. Buizenfabriek Silvolde' (NL.IMRO.1509.BP000166-VA01) gelegen. Deze herontwikkeling van een buizenfabriek naar 68 woningen en bijbehorende inrichting is een aanzienlijk grotere ontwikkeling dan voorliggend planinitiatief met de bouw van 3 woningen en de inrichtingsmaatregelen (zoals de aanleg van de wadi en aanplant bomen en bosplantsoen). Beide planlocaties zijn slechts op circa 1,2 kilometer afstand van elkaar gelegen. Bij de voor die grootschalige planvorming uitgevoerde Aerius-berekeningen in zowel de aanlegfase als in de gebruiksfase zijn geen rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/jaar berekend. Daarmee wordt geconcludeerd dat in dat geval geen negatieve effecten te verwachten zijn op stikstofgevoelige natuur in Natura 2000-gebieden ten gevolge van de zowel de aanleg- als gebruiksfase van het plan. Gezien de veel kleinere omvang van de planontwikkeling aan de Over de IJssel kunnen significant negatieve effecten op nabijgelegen Natura 2000-gebieden worden uitgesloten.

Tevens wordt opgemerkt dat effecten op Natura 2000-gebieden in Duitsland zijn uit te sluiten. In Duitsland geldt een ander toetsingskader waardoor een hogere stikstofdepositie is toegestaan (7,14 mol/ha/jaar). Grenzend aan de Nederlands-Duitse grens nabij Netterden ligt op circa 6,5 km vanaf het plangebied het Natura 2000 gebied Hetter-Millinger bruch mit Erweiterung gelegen. Gezien de berekende stikstofdepositie op de natuurgebieden in Nederland, in combinatie met de afstand tot het Duitse natuurgebied, is het niet aannemelijk dat dergelijke hoge deposities worden verwacht op de natuurgebieden in Duitsland.

Conclusies natuur

Het plangebied ligt buiten de begrenzing van Natura 2000-gebieden. Significant negatieve effecten op Natura 2000-gebieden zijn uitgesloten.

Vanwege de ligging buiten het Gelders Natuurnetwerk/Groene ontwikkelingszone, hoeft voorgenomen initiatief niet getoetst te worden aan de provinciale beleidsregels ten aanzien van de bescherming van het GNN/Go (geen externe werking).

Met betrekking tot de toetsing aan wet- en regelgeving voor beschermde soorten is geen nader onderzoek nodig. Ook is er geen omgevingsvergunning flora- en fauna-activiteit benodigd. Wel dienen de volgende aanbevelingen opgevolgd te worden:

• Werkzaamheden uitvoeren buiten de voortplantingsperiode van vogels (of broedvogelscan uitvoeren;
• Geen beschermde grondgebonden zoogdieren en amfibieën doden (zorgvuldig werken, wegvangen of werkterrein natuurvrij maken).

Mits rekening wordt gehouden met deze aanbevelingen ten aanzien van het beschermen van flora en fauna, is er met deze planontwikkeling sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

4.4 Geluid

Veel activiteiten in de fysieke leefomgeving hebben te maken met geluid; ze veroorzaken geluid(hinder) of worden eraan blootgesteld. Daarom worden er regels gesteld aan geluid. De omgevingswet kent een stelsel van normen om geluidhinder te voorkomen door wegverkeer, railverkeer en industrieterreinen met een GPP (geluidproductieplafond). De waarde van het geluid mag bij nieuwe ontwikkelingen op geluidgevoelige gebouwen in principe niet meer bedragen dan de standaardwaarde. Voldoen aan de standaardwaarde leidt tot een voldoende kwaliteit voor de leefomgeving. Indien de waarde van het geluid net voldoet aan de standaardwaarde dan kan onder voorwaarden een hogere waarde van het geluid toch worden toegelaten.

Onder de Omgevingswet wordt gewerkt met geluidaandachtsgebieden. Bij het toelaten van een geluidgevoelig gebouw of locatie binnen een geluidaandachtsgebied moet het aspect geluid beoordeeld worden.

Overigens moet ook waar geen sprake is van een geluidaandachtsgebied in het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties het aspect geluid afgewogen worden.

Aangezien het plangebied niet gelegen is binnen een geluidaandachtsgebied van een spoorweg en/of in de nabijheid van een gezoneerd industrieterrein is gelegen, hoeft alleen aandacht besteed te worden aan het aspect wegverkeerslawaai.

Adviesburo Van der Boom heeft een onderzoek ingesteld naar de waarde van het geluid door wegverkeer op een landgoed aan de Over de IJssel te Ulft, waarbij de ontwikkeling bestaat uit het realiseren van 3 extra woningen. Het rapport d.d. 10 april 2025 is bijgevoegd in Bijlage 4. De conclusies worden hieronder samengevat weergegeven.

De ontwikkeling ligt buiten de bebouwde kom van Ulft, binnen het geluidaandachtsgebied van de provinciale weg N317. De hoogste waarde van het geluid door wegverkeer op de provinciale weg bedraagt 50 dB. Er wordt voldaan aan de standaardwaarde van 50 dB voor provinciale wegen. De waarde van het gezamenlijk geluid door wegverkeer bedraagt ten hoogste 50 dB. De waarde van het gezamenlijk geluid wordt geheel veroorzaakt door de provinciale weg.

De waarde van het geluid door de provinciale weg voldoet aan de standaardwaarde van 50 dB. Er zal, voor wat betreft het aspect geluid, sprake zijn van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Voor de gevels van de woningen, met een waarde van het gezamenlijk geluid van ten hoogste 50 dB, bedraagt de benodigde karakteristieke geluidwering GA;k 20 dB. Dit is de minimale waarde conform het Bbl. Voor de gevels van de ontwikkeling zijn geen aanvullende geluidwerende voorzieningen nodig, aangezien de binnenwaarde maximaal 30dB bedraagt en dus lager is dan de maximale binnenwaarde van 30 dB.

De Omgevingsdienst Achterhoek heeft op 12 juni 2025 het Akoestisch onderzoeksrapport beoordeeld en akkoord bevonden.

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de uitvoering van voorliggend initiatief.

4.5 Luchtkwaliteit

Ter bescherming van de gezondheid zijn voor het aspect luchtkwaliteit instructieregels opgenomen in paragraaf 5.1.4.1 Bkl. Volgens deze regels gelden zogeheten omgevingswaarden voor onder andere de in de buitenlucht voorkomende stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10 en PM2,5).

Een activiteit is toelaatbaar als aan één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• 5. er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• 6. het project leidt per saldo niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• 7. het project draagt alleen niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging.

De beoordeling van de luchtkwaliteit vindt niet overal plaats. Voor een activiteit die niet in betekenende mate (NIBM) bijdraagt aan de luchtverontreiniging, is geen toetsing aan de rijksomgevingswaarden voor stikstofdioxide en fijnstof nodig. Uit artikel 5.53 en 5.54 Bkl volgt dat een project niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit als de toename van de concentratie NO2 en PM10 niet hoger is dan 1,2 ug/m3. Dat is 3% van de omgevingswaarde voor de jaargemiddelde concentraties. Er zijn twee mogelijkheden om aannemelijk te maken dat een project binnen de NIBM-grens blijft:

• 1. motiveren dat het project binnen de getalsmatige grenzen van een aangewezen categorie blijft. Onder deze 'standaardgevallen NIBM' vallen kantoren, woonwijken en het telen van gewassen. Dit moet wel onder een bepaalde omvang blijven conform artikel 5.54 Bkl. Valt een project binnen de genoemde categorie, maar niet binnen de gestelde grenzen? Het is dan mogelijk om alsnog via detailberekeningen aannemelijk te maken dat de 3%-grens niet wordt overschreden;
• 2. op een andere manier aannemelijk maken dat een project de 3%-grens niet overschrijdt. Soms kan een kwalitatieve berekening voldoende zijn. Veel mensen bepalen met de NIBM-tool op een eenvoudige en snelle manier of een project in betekenende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Soms zijn detailberekeningen nodig als aanvulling op de NIBM-tool.

Buiten de zogenaamde aandachtsgebieden (die liggen in de grotere stedelijke agglomeraties) blijft toetsing aan het onderwerp luchtkwaliteit in het omgevingsplan beperkt tot de aanleg van auto(snel)wegen en langere tunnelbuistrajecten. De rijksomgevingswaarden voor luchtkwaliteit gelden niet voor arbeidsplaatsen. Daartoe behoren bijvoorbeeld bedrijventerreinen, maar ook bedrijfswoningen.

Binnen de projectlocatie wordt 3 woningen gerealiseerd. Eén van de 'standaardgevallen NIBM' volgens artikel 5.54 Bkl is het toevoegen van hoogste 1.500 woningen met één ontsluitingsweg. Voorliggend plan valt ruimschoots binnen deze getalsmatige grens, zodat de kwaliteit van de buitenlucht niet in betekenende mate wordt beïnvloed door dit initiatief.

Tenslotte moet in het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties afgewogen worden of de luchtkwaliteit ter plaatse van het plan aanvaardbaar is om de nieuwe woningen te realiseren.

De luchtkwaliteit wordt met name bepaald door enkele maatgevende stoffen veroorzaakt door het wegverkeer. In de ruimtelijke ordeningspraktijk zijn daarom vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) langs wegen van belang. De Europese grenswaarden van stikstofdioxide bedraagt als jaargemiddelde concentratie maximaal 40 µg NO2/m3 en van fijn stof 40 µg PM10/m3 respectievelijk 25 µg PM2,5/m3, waarbij dit laatste maximaal 35 keer per jaar met meer dan 50 µg PM2,5/m3 overschreden mag worden.

Uit de kaartgegevens van het Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit (www.cimlk.nl, monitoringsronde 2024 en monitoringsjaar 2023) blijkt voor een meetpunt langs de Slingerparallel/N317 in de directe nabijheid van de locatie voor de 3 te bouwen woningen dat de jaargemiddelde totale concentraties stikstofdioxide NO2 10,99 µg/m³, fijn stof PM10 16,33 µg/m³ (met 6 overschrijdingsdagen per jaar) en fijn stof PM2,5 9,54 µg/m³ bedroegen. Deze waarden liggen ruimschoots onder de grenswaarden. Hierdoor is er ter plaatse van het plangebied sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Het aspect luchtkwaliteit vormt daarom geen belemmering voor de uitvoering van dit plan.

4.6 Geur

De instructieregels van het Bkl voor geur afkomstig van rioolwaterzuiveringen en landbouwhuisdieren zijn gericht op aangewezen geurgevoelige gebouwen. In de aanwijzing van geurgevoelige gebouwen is de functie bepalend. Hierbij kan gedacht worden aan wonen, onderwijs of zorg. Voor overige gebouwen of locaties bepaalt de gemeente zelf de mate van geurbescherming. Dat doet de gemeente vanuit haar taak van het evenwichtig toedelen van functies aan locaties.

Tot het moment waarop deze regels zijn opgenomen in het permanente omgevingsplan van de gemeente Oude IJsselstreek, gelden de regels zoals opgenomen in paragraaf 22.3.6 van het tijdelijke omgevingsplan gemeente Oude IJsselstreek, welke gelden voor de volgende activiteiten:

• geur door het houden van landbouwhuisdieren en paarden en pony's voor het berijden in een dierenverblijf;
• geur door het houden van fokteven van nertsen;
• geur door andere agrarische activiteiten, zoals het opslaan van vaste mest, champost of dikke fractie en het composteren of opslaan van groenafval;
• geur door het exploiteren van zuiveringstechnische werken.

Bij Landgoed Over de IJssel wordt naast natuurontwikkeling een woonerf met 3 woningen en dus 3 geurgevoelige gebouwen beoogd. In de directe nabijheid bevinden zich geen intensieve veehouderijbedrijven. Het dichtstbijzijnde agrarische bedrijf is op meer dan 500 m afstand van de te realiseren woningen gelegen aan de Over de IJssel 2a te Ulft aansluitend aan de kern van Silvolde. Dit betreft volgens het bestemmingsplan 'Buitengebied Oude IJsselstreek 2017' een productiegerichte paardenhouderij, maar sinds enkele jaren is hier een camperverhuurbedrijf gevestigd. Er zijn dus geen bedrijven met geuremissienormen per diersoort in de nabijheid van het plangebied gelegen. Ook andersoortige agrarische bedrijven, waarvoor geen geuremissienormen maar een vaste minimumafstand van 50 of 100 m geldt, zijn niet in de nabijheid gelegen. Voor de volledigheid wordt opgemerkt dat het agrarisch gebruik van omliggende gronden niet beperkt kan worden door de aanwezigheid van de woningen.

Het aspect geur vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit planinitiatief.

4.7 Milieubelastende activiteiten

Een goede omgevingskwaliteit en de integratie van milieu en ruimte betekent het integreren van (vaak technische) milieunormen in het omgevingsplan/vergunning. In deze paragraaf dient onderzocht te worden of de ontwikkeling een nieuwe milieubelastende activiteit (mba's) mogelijk maakt en zo ja, wat dit betekent voor de omgevingskwaliteit.

Het begrip 'milieubelastende activiteit' (mba) is als volgt gedefinieerd in de bijlage bij artikel 1 van de Omgevingswet: “activiteit die nadelige gevolgen voor het milieu kan veroorzaken, niet zijnde een lozingsactiviteit op een oppervlaktewater lichaam of een lozingsactiviteit op een zuiveringtechnisch werk of een wateronttrekkingsactiviteit”. Het gaat dus in feite om alle activiteiten die enig negatief effect op het milieu kunnen hebben (met uitzondering van 'directe lozingen' en wateronttrekkingsactiviteiten).

Met de woonactiviteiten op de planlocatie worden geen nieuwe milieubelastende activiteiten toegevoegd. De instructieregels in het Bkl zijn immers niet van toepassing op het wonen.

Met de 3 nieuwe woongebouwen worden nieuwe gevoelige gebouwen toegevoegd, wat voor omliggende bedrijven met milieubelastende activiteiten tot beperkingen zou kunnen leiden. Op het nabijgelegen en zuidelijk van de planlocatie gelegen bedrijventerrein De Rieze mogen bedrijven tot en met milieucategorie 3.2 zich vestigen, waarvoor een indicatieve richtafstand van 100 m geldt volgens de tabel 1 van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Dit betekent dat rekening gehouden moet worden met een te verwachten milieu-invloed van de bedrijven als gevolg van de aspecten geur, stof, geluid en gevaar tot op 100 m afstand. Binnen deze richtafstand mogen in elk geval geen nieuwe (milieu)gevoelige gebouwen worden gerealiseerd, tenzij op basis van nader onderzoek aangetoond kan worden dat ter plaatse van die te realiseren woning(en) een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd. Omdat de genoemde richtafstand indicatief is, zou ook bij ontwikkelingen die op een net iets grotere afstand dan de richtafstand gewenst worden, nader onderzoek vereist kunnen worden. Nu de afstand van de nieuw te realiseren woningen tot de bedrijven op De Rieze ca. 350 m bedraagt, wordt ruimschoots aan deze richtafstand voldaan en is nader onderzoek niet nodig.

Daarnaast is oostelijk van de planlocatie het transformatorstation aan de Over de IJssel 7 te Ulft gelegen. Dit is een elektriciteitsdistributiebedrijf met een transformatorvermogen van maximaal 300 MVA. Deze capaciteit is met een bestemmingsplan 'Transformatorstation Ulft' (vastgesteld door de gemeenteraad op 14 december 2023 en onherroepelijk) uitgebreid van 200 naar 300 MVA. Op basis van tabel 1 met de richtafstandenlijst van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' behoren elektriciteitsdistributiebedrijven met een transformatorvermogen tussen de 200 en 1000 MVA tot milieucategorie 4.2, waarvoor als richtafstand 300 m geldt vanwege het aspect geluid. De afstand van de nieuw te realiseren woningen tot de grens van het bestemmingsvlak/functievlak van dit transformatorstation bedraagt ca. 400 m. Aan deze richtafstand wordt ruimschoots voldaan. Overigens is met de genoemde bestemmingsplanprocedure een geluidzone rondom het transformatorstation opgenomen, die aanzienlijk minder ver reikt dan de richtafstand.

Sowieso zijn andere burgerwoningen tussen zowel bedrijventerrein De Rieze als het transformatorstation en de planlocatie gesitueerd, zodat die woningen maatgevend zijn. Dit betreft zowel de dubbele woning aan de Over de IJssel 2 als de bestaande dubbelbewoonde woning binnen het plangebied aan de Over de IJssel 3-3a.

Geconcludeerd kan worden dat het toevoegen van de 3 woningen op de gewenste locatie binnen Landgoed Over de IJssel weliswaar gevoelige gebouwen zijn, maar deze zijn niet maatgevend en derhalve niet belemmerd voor omliggende bedrijven met milieubelastende activiteiten. De bedrijven op het bedrijventerrein De Rieze en het transformatorstation aan de Over de IJssel 7 worden niet belemmerd door dit initiatief.

Er zijn geen milieubelastende activiteiten die een belemmering vormen voor de uitvoering van dit plan. Ook worden omliggende bedrijven niet gehinderd door de toevoeging van 3 gevoelige gebouwen, zodat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

4.8 Omgevingsveiligheid

In deze paragraaf komt aan de orde op welke wijze bij de activiteit de omgevingsveiligheid gewaarborgd wordt. Omgevingsveiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen en windturbines.

De hoofdlijnen van het (wettelijk) kader voor de omgevingsveiligheid zijn opgenomen in instructieregels in afdeling 5.1.2 Bkl. In bijlage VII van het Bkl zijn activiteiten aangewezen als risicobronnen. Deze risicobronnen zijn van belang voor de regels over het plaatsgebonden risico en de aandachtsgebieden. Het betreft de volgende activiteiten:

• activiteiten met gevaarlijke stoffen bij bedrijven. Dit zijn verschillende milieubelastende activiteiten uit het Besluit activiteiten leefomgeving;
• het basisnet vervoer gevaarlijke stoffen (weg, water en spoor);
• buisleidingen met gevaarlijke stoffen die zijn aangewezen als milieubelastende activiteit in het Besluit activiteiten leefomgeving;
• windturbines die zijn aangewezen als milieubelastende activiteit in het Besluit activiteit leefomgeving.

Het werken met aandachtsgebieden voor omgevingsveiligheidsrisico's is een nieuwe manier van omgaan met het groepsrisico (artikel 5.12 t/m 5.15 Bkl). Een aandachtsgebied geldt van rechtswege. Deze worden vastgelegd in het Register Externe Veiligheid en zijn digitaal raadpleegbaar. In het deelplan moet binnen deze aandachtsgebieden rekening worden gehouden met het groepsrisico. Hier wordt aan voldaan door in het aandachtsgebied geen beperkt kwetsbare, kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen toe te laten en ook geen beperkt kwetsbare en kwetsbare locaties. Deze gebouwen en locaties zijn wel toelaatbaar als er daarvoor extra maatregelen worden genomen. Dat dient te geschieden met voorschriftengebieden. In een deelplan dient in principe een aandachtsgebied als voorschriftengebied te worden aangewezen als er met het deelplan kwetsbare gebouwen zijn toegestaan. In voorschriftengebieden gelden de extra bouweisen van paragraaf 4.2.14 Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl).

Het plangebied kan mogelijk blootgesteld zijn aan bestaande veiligheidsrisico's in de omgeving. Hiervoor is het Register Externe Veiligheid geraadpleegd. Direct ten zuiden van het plangebied zijn een aantal jaar geleden nieuwe bovengrondse gecombineerde 150/380 kV-hoogspannings- verbindingen Doetinchem-Wesel gerealiseerd en in gebruik genomen. Op onderstaande figuur 11 is deze combilijn weergegeven met een roze streep. Volgens het voorzorgsbeleid van het Rijk geldt een advies om de magneetzone te berekenen als binnen de rekenafstand van 85 m aan weerszijden van de leiding plannen bestaan om gevoelige functies toe te voegen. De nieuw te realiseren woningen liggen op circa 250 m afstand van deze combilijn, zodat ruimschoots buiten de magneetzone wordt gebouwd en er geen extra risico's voor de volksgezondheid ontstaan.

De dubbele paarse lijn betreft de loop van de aardgastransportleiding. Met de arcering rondom deze leiding in figuur 11 wordt het brandaandachtsgebied weergegeven. Binnen de groene lijnen is het plaatsgebonden risico weergegeven van 1 op de 100.000.000 (10-8) als de kans per jaar dat een persoon, die altijd aanwezig is op die plaats, overlijdt door een ongeval als gevolg van de gasleiding. De nieuw te realiseren woningen worden buiten deze zones beoogd. Voor de bestaande woning aan de Over de IJssel 3-3a is dit een aanvaardbaar risico en al ingecalculeerd. Deze woning is als kwetsbaar gebouw (oranje kleur) aangemerkt. Hier verblijft een beperkt aantal mensen, ook gedurende de nacht, maar deze mensen zijn wel zelfredzaam.

Figuur 11: Uitsnede kaartbeeld 'Veilige omgeving' / Register Externe Veiligheid met de bestaande woning Over de IJssel 3-3a ter plaatse van het open blauwe cirkeltje en de bouwlocatie voor de 3 woningen ter plaatse van de rode cirkel (bron: atlasleefomgeving.nl)

Naast bovengenoemde leidingen bevinden zich op bedrijventerrein De Rieze enkele stationaire bronnen, namelijk het aardgasstation en de opslag van propaan. De daarbijbehorende brandaandachtsgebieden, explosieaandachtsgebieden en risicocontouren komen niet in de buurt van het plangebied.

Brandveiligheid

De Veiligheidsregio Noord- en Oost-Gelderland (VNOG) heeft op 3 juni 2025 geadviseerd over het concept TAM-omgevingsplan voor dit nieuwe landgoed met 3 woningen. Ten aanzien van bereikbaarheid en bluswater zijn enkele opmerkingen geplaatst.

Een goede bereikbaarheid is belangrijk voor de hulpdiensten. Niet alleen voor de brandweer, maar ook voor de ambulance die niet alleen snel ter plaatse moet komen, maar ook snel moet kunnen vertrekken met de patiënt. De toegangsweg richting de woningen dient te voldoen aan de uitgangspunten uit de handreiking bluswatervoorzieningen en bereikbaarheid 2019.

Volgens deze handreiking gelden de volgende minimale eisen: De minimale beschikbare rijstrookbreedte kan variëren per wegkenmerk, maar dient minimaal voor 3,25 meter te worden verhard en een vrije ruimte met een breedte van 3,50 meter. De erftoegangsweg vanaf de weg Over de IJssel naar de 3 woningen toe wordt met een breedte van 4 m uitgevoerd, zoals op de tekening Ontwerp-A0 1-500 ingetekend is. Daarmee wordt aan de minimale breedte voldaan.

Ook bluswater is een belangrijk aandachtspunt bij deze ontwikkeling. Volgens de VNOG is de dichtstbijzijnde bluswatervoorziening op circa 750 meter afstand van de nieuw te realiseren bebouwing gelgeven. Dit is aanzienlijk verder dan wordt voorgeschreven in de reeds genoemde handreiking. Door de lange en smalle toegangswegen via de weg Over de IJssel en de erftoegangsweg naar de nieuwe woningen maakt dat de brandweer in geval van een calamiteit niet eenvoudig kan pendelen met waterwagens. Het advies is daarom om een bluswatervoorziening op eigen terrein te realiseren.

De te realiseren waterpartijen, welke op figuur 5/het inrichtingsplan zijn aangegeven als 'wadi aflopend tot 2 m diep' (nummer 19) en 'afwatering hemelwater nieuwe woningen (nummer 33), zijn tevens aan te merken als bluswatervoorziening. Deze waterpartijen c.q. poelen hebben altijd een minimale inhoud van 1.250 m3 en 500 m3. Dit omdat de GHG-waterstand + NAP 12,65 m bedraagt en de waterpartijen een grotere diepte hebben. Bovendien staan deze poelen in verbinding met elkaar en met de Oude IJssel, waardoor een constant waterpeil wordt gehandhaafd. Volgens de handreiking bluswatervoorzieningen en bereikbaarheid 2019 moet er 500 l/min beschikbaar zijn voor het blussen van grondgebonden woningen, die gebouwd zijn na 2003. Deze waterhoeveelheden zijn ruimschoots beschikbaar in de nabijheid van de nieuw te bouwen woningen.

Daarnaast wordt het peil bij de nieuw te bouwen woningen circa 70 cm opgehoogd en is het bestaande omliggende terrein in alle gevallen hoger dan + NAP 13,00 m, zodat de poelen ook dienst kunnen doen als hemelwateropvang c.q. wadi. Deze wadi's vallen in geen geval droog, waardoor de benaming in het rapport 'Landgoed Over de IJssel, Beheer- en inrichtingsplan', bijgevoegd als Bijlage 1 bij deze motivering, wellicht wat misleidend is. Er blijft immers altijd sprake van een waterhoudende poel/waterpartij. Deze waterpartijen kunnen in geval van calamiteiten ook dienst doen als bluswatervoorziening op eigen terrein.

Tot slot geeft de VNOG nog mee dat de woongebouwen dienen te voldoen aan de eisen van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Het is initiatiefnemer bekend dat aan deze voorschriften getoetst zal worden tijdens de vergunningverlening.

Met betrekking tot het aspect omgevingsveiligheid voldoet het plangebied aan een goed woon- en leefklimaat.

4.9 Water

Artikel 5.3.7 van het Bkl stelt dat in een omgevingsplan rekening wordt gehouden met de gevolgen voor het beheer van watersystemen. Naast de specifieke regels als gesteld in paragraaf 5.1.3 Bkl over onderdelen van het watersysteem in het omgevingsplan, worden voor een duiding voor het beheer van het watersysteem, de opvattingen van het bestuursorgaan dat is belast met het beheer van die watersystemen betrokken.

Denk bijvoorbeeld aan (instructie)regels uit de provinciale omgevingsverordening en de waterschapsverordening. Daarnaast bevatten artikelen 5.38 t/m 5.49 Bkl rijksregel met betrekking tot:

• a. het voorkomen van belemmeringen voor primaire waterkeringen;
• b. het bouwen binnen kustfundamenten buiten stedelijk gebied, en;
• c. het ontplooien van activiteiten in en nabij grote rivieren en het IJsselmeergebied.

Ruimtelijke ordening en water zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden en worden sterk beïnvloed door de klimaatverandering. Er is meer ruimte nodig voor water, omdat klimaatverandering zorgt voor hoge piekafvoeren in de zomer en een gemiddeld hogere waterafvoer in de winter. Het gaat ook om langduriger periodes van droogte en om extreem warm weer, waar vooral stedelijk gebied last van kan hebben. Ook veranderingen in ruimtegebruik hebben gevolgen voor het waterbeheer. Het waterschap wil vroegtijdig meedenken over plannen en ontwikkelingen om samen met de gemeente en andere partners te zoeken naar de bijdrage die water kan leveren aan de verbetering van de leefomgeving.

Het waterschap Rijn en IJssel zorgt voor het water in deze omgeving. Vanuit het leidend principe 'Water en mens in hun element' draagt het waterschap bij aan ruimtelijke kwaliteit en een duurzame leefomgeving. De zorg voor waterveiligheid, schoon water en voldoende water vraagt structureel aandacht en is continu in beweging. Dat doet het waterschap door het (grond)waterpeil te beheren, rioolwater te zuiveren en te zorgen voor schoon water in beken, sloten en rivieren en te zorgen voor stevige dijken. Als belangrijkste speerpunt voor de periode 2022-2027 ziet het waterschap de opgave om zijn gebied veerkrachtiger te maken tegen klimaatverandering. Hiervoor werkt het waterschap toe naar een andere balans van vasthouden-bergen-afvoeren (voorraadbeheer), rekening houdend met de meest recente inzichten over de snelheid van klimaatverandering.

Waterbeheerprogramma 2022-2027

In het waterbeheerprogramma 2022-2027 heeft het waterschap zijn doelen en werkzaamheden weergegeven in vier thema's.

Klimaatrobuust gebied

Het doel is het beheer, het onderhoud en de inrichting van het regionaal watersysteem zodanig te invullen, dat jaarrond een optimale balans tussen te nat en te droog wordt bereikt en tegelijkertijd inwoners, bedrijven en medeoverheden voldoende weerbaar zijn tegen de onvermijdelijke gevolgen van extreem weer.

Veilig gebied

Het waterschap zorgt voor veilige dijken, nu en in de toekomst. De ambitie van het waterschap is dat in 2050 de keringen voldoen aan de nieuwe normen voor waterveiligheid, en dat daarbij wendbaar op ontwikkelingen kan worden ingespeeld. Daarbij is er aandacht voor een duurzame wijze van beheer en behoud en verhoging van de biodiversiteit van de dijken.

Circulaire Economie en Energietransitie

Het waterschap wil in het uitvoeren van haar primaire taak zoveel mogelijk bijdragen aan het beperken van klimaatverandering. Daarbij wil het waterschap in 2050 onderdeel zijn van een 100% circulaire economie waarin ze haar taken klimaatneutraal uitvoert.

Gezonde leefomgeving

Het waterschap zorgt voor een schoon en gezond watersysteem voor de mensen en de natuur in het gebied. Er wordt naar gestreefd dat het water in onze leefomgeving geschikt is voor verschillende maatschappelijke functies en dat het geen risico's oplevert voor de volksgezondheid. Het doel is een oppervlaktewatersysteem te bereiken dat optimaal is voor ecologisch functioneren en biodiversiteit en natuurwaarden daarbinnen en -buiten bevordert.

Waterschapsverordening

In de Waterschapsverordening staan regels voor waterkeringen, watergangen en grondwater binnen het beheergebied van een waterschap. Zo staan er bijvoorbeeld regels in over water onttrekken, water lozen en andere activiteiten. Deze regels gelden voor iedereen. Soms is niet alleen de beek of dijk zelf beschermd, maar ook een strook grond erlangs. Ook deze zones staan aangegeven in de Waterschapsverordening.

Per 1 januari 2024 zijn ook sommige rijksregels over lozingen vervallen. Deze regels van het rijk zijn nu in de Waterschapsverordening opgenomen. Het gaat bijvoorbeeld om lozingen op een oppervlaktewater van een waterschap of zuiveringtechnisch werk van een waterschap.

Water- en Rioleringsprogramma 2024 -2028

In de periode voorafgaand aan de inwerkingtreding van de Omgevingswet waren gemeenten verplicht een Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) op te stellen. Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet, op 1 januari 2024, vervalt de verplichting voor het opstellen van een GRP. Wel blijven gemeenten verplicht invulling te geven aan hun gemeentelijke watertaken en het onderbouwen van de benodigde rioolheffing. Om aan deze verplichting te voldoen, heeft de gemeente Oude IJsselstreek ervoor gekozen om een Water- en Rioleringsprogramma (WRP) op te stellen.

Dit programma beschrijft hoe de gemeente omgaat met haar wettelijke zorgplichten voor afvalwater, hemelwater en grondwater.

Daarnaast bevat dit programma:

een overzicht van de in de gemeente aanwezige voorzieningen voor de inzameling en het transport van afvalwater en het tijdstip waarop die voorzieningen naar verwachting aan vervanging toe zijn;

een overzicht van de aan te leggen of te vervangen voorzieningen als bedoeld onder 1;

een overzicht van de financiële gevolgen van het programma;

een overzicht van de wijze waarop de voorzieningen worden of zullen worden beheerd; de gevolgen voor het milieu van de aanwezige voorzieningen en van de in het plan aangekondigde activiteiten.

Weging waterbelang

Voor een ruimtelijke ontwikkeling maakt de gemeente in de ruimtelijke procedure een belangenafweging om te bepalen of de ontwikkeling passend is. Hierbij moet ook rekening gehouden worden met het waterbelang, conform Artikel 5.37 van het Besluit kwaliteit leefomgeving. Het waterschap verleent advies over de waterbelangen in het plan. Dit betekent dat bij een ontwikkeling in de fysieke leefomgeving vroegtijdig overleg met het waterschap belangrijk is, om zicht te krijgen op de waterbelangen die spelen en wat dit betekent voor de ontwikkeling en de borging in het plan. Het overlegproces tussen de initiatiefnemer van een ruimtelijke ontwikkeling, het bevoegd gezag ruimtelijke ordening en de waterbeheerder over de borging van de waterbelangen, wordt de weging van het waterbelang genoemd. 

Met behulp van de weging van het waterbelang kan eenvoudig worden bepaald welke wateraspecten van belang zijn. Naarmate er een groter waterbelang is, zal een uitgebreidere procedure van de weging van het waterbelang moeten worden doorlopen. Het waterschap maakt onderscheid in de volgende drie resultaten van de weging van het waterbelang:

• 3. Plan raakt geen wateraspecten: geen wateradvies van het waterschap nodig.
• 4. Korte procedure: het plan past binnen de uitgangspunten van het waterschap. De initiatiefnemer of gemeente ontvangt van het waterschap een standaardwaterparagraaf, en werkt de voor het plan relevante wateraspecten uit. De waterparagraaf wordt vervolgens door het waterschap van een wateradvies voorzien.
• 5. Normale procedure: er zijn grote of meerdere wateraspecten van belang. De initiatiefnemer overlegt met het waterschap om tot maatwerk te komen. De initiatiefnemer brengt opties in beeld en onderbouwt keuzes m.b.t. de waterhuishouding.

Toetsing wateradvies

Voor dit plan is via www.hetwateradvies.nl op 16 mei 2025 een check gedaan op de waterbelangen. In Bijlage 5 is een uitdraai van het resultaat van deze check opgenomen. Op basis van de check is de normale procedure nodig en zijn een drietal adviezen gegeven.

Relevante wateraspecten – Adviezen

Naar aanleiding van de beantwoorde vragen zijn de volgende adviezen gegeven:

• 1. advies toename verharding;
• 2. advies afvalwaterketen;
• 3. advies klimaatadaptatie.

Op deze adviezen wordt in relatie tot het plangebied onderstaand nader ingegaan.

Ad 1: Met dit planinitiatief worden 3 nieuwe woningen en een erftoegangspad naar dit erf binnen het landgoed gerealiseerd. De toename van deze bebouwing en de bijbehorende verhardingen komt globaal geschat op ruim 2.100 m2, maar zekerheidshalve wordt met een extra verharde oppervlakte van 2.500 m2 rekening gehouden. De benodigde waterbergingscompensatie bedraagt in het landelijk gebied 55 mm per m2 verhard oppervlak (bij een bui van T10+10%). Er is dus in totaal maximaal 1.375 m3 berging benodigd.

Binnen het plangebied is een GHG-waterpeil van NAP +12,65 m aanwezig. Het huidige peil van het terrein varieert van globaal NAP +13,30 m tot + 13,70 m. Met grond afkomstig uit de te realiseren wadi's wordt het woonerf circa 0,70 m opgehoogd, zodat aldaar geen wateroverlast kan ontstaan. De hemelwaterafvoer van de nieuw te bouwen woningen wordt naar de nabijgelegen wadi geleid. Indien grote waterhoeveelheden in een korte periode opgevangen moeten worden, komt die wadi ook in verbinding met de noordelijk van de middendruk- gasleiding gelegen wadi. De capaciteit van deze wadi's samen wordt geschat op circa 1.200 m3.

De vernatting van het plangebied door meer water vast te houden en rietland te ontwikkelen sluit aan bij het beleid en de doelstellingen van het waterschap. Niettemin blijft er in het omliggende onverharde terrein bestaande uit een natuurlijke inrichting met onder andere bomen, bosplantsoen/struweelsoorten en rietvegetatie nog vele kuubs extra waterberging naast de genoemde wadi's mogelijk.

 

Het hemelwater wat neerkomt op de nieuw aan te leggen erftoegangsweg kan zonder problemen afwateren in de naastgelegen bermen en indien nodig in de natuurweidegronden met kruidenrijk grasland of de wadi naast deze toegangsweg met een bergingscapaciteit van circa 200 m3.

Opgemerkt wordt dat het hemelwater nooit rechtstreeks afstroomt naar het oppervlaktewater, maar dit wordt in de bodem geïnfiltreerd of stroomt vanaf het nieuwe woonerf naar de wadi om aldaar langzaam in de bodem in te zijgen. Binnen dit planinitiatief kan een bui van T10+10% ruimschoots geborgen worden. Aan het advies ad 1 wordt voldaan.

Ad 2: Het waterschap streeft naar een doelmatige werking van de gehele afvalwaterketen. waterbeheer dat optimaal de functies en het huidige gebruik ondersteunt. Zoals in reactie op het voorgaande advies al aangegeven, wordt het hemelwater geïnfiltreerd in de bodem. Het hemelwater belast het riool en de rest van de afvalwaterketen niet. Het afvalwater van de 3 nieuwe woningen kunnen en zullen op de bestaande rioolput van de woning Over de IJssel 3 en 3a worden aangesloten op het gemeentelijk riool. De capaciteit van het rioolstelsel/gehele afvalwaterketen is ruimschoots voldoende om te toename van het afvalwater van slechts 3 huishoudens te kunnen opvangen.

Ad 3: Het waterschap wil het watersysteem zo inrichten dat het beter bestand is tegen de effecten van de verwachte klimaatverandering, zoals zwaardere buien en langere drogere perioden. In paragraaf 4.15 Duurzaamheid is ingegaan op de klimaataspecten binnen het plangebied. Om eventuele overstromingsrisico's uit te sluiten wordt het nieuwe woonerf circa 70 cm opgehoogd. De aanplant van bosplantsoen, laanbeplanting en solitaire bomen draagt bij aan extra verkoeling op warme dagen. Met de natuurontwikkeling en de vernatting van een deel van de gronden binnen het landgoed wordt bijgedragen aan de gewenste inrichting van het watersysteem. Met dit planinitiatief wordt op goede wijze rekening gehouden met klimaatadaptatie.

Deze waterparagraaf is als onderdeel van deze ruimtelijke motivering voorgelegd aan het Waterschap Rijn en IJssel via de knop 'Direct aanvragen'. Het waterschap heeft op 23 mei 2025 gereageerd op deze waterparagraaf, waarbij is aangegeven dat de waterparagraaf inhoudelijk prima is uitgewerkt. Tekstueel is de beleidsmatige tekst met betrekking tot de weging van het waterbelang overeenkomstig het tekstvoorstel vanuit het waterschap aangepast.

Het plan is uitvoerbaar vanuit het aspect water.

4.10 Mobiliteit en parkeren

Bij het initiatief dient rekening gehouden te worden met de verkeersgeneratie en het parkeren. Er moet onderbouwd worden of het aantal verkeerstromen niet onaanvaardbaar gaat toenemen en er moet gekeken worden naar voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein. Daarbij moet worden getoetst aan de meest recente inzichten, zoals vastgelegd in de op 5 maart 2024 vastgestelde Nota parkeernormen Oude IJsselstreek.

Voor de verkeersgeneratie kan op basis van de kengetallen van het CROW (publicatie 381 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie') uitgaande van één woning binnen de categorie 'koop, huis, vrijstaand', een niet-stedelijke verstedelijkingsgraad en het gebiedstype 'buitengebied' uitgegaan worden van maximaal 8,6 verkeersbewegingen per etmaal. Met dit planinitiatief worden 3 extra woningen gerealiseerd. Dit betekent dat de extra verkeersgeneratie via de doodlopende weg Over de IJssel naar de kern van Silvolde afgerond maximaal 26 verkeersbewegingen per etmaal bedragen. Samen met de bestaande woning bedraagt de verkeersgeneratie afgerond naar boven 35 verkeersbewegingen per etmaal. De intensiteit van het gebruik van deze doodlopende weg is sowieso laag, zodat de weg op zichzelf deze toename gemakkelijk kan verwerken. Wel zullen de bewoners en het bezoek van de te realiseren landgoedwoningen rekening dienen te houden met aanwezige wandelaars en fietsers op deze weg. Initiatiefnemers en hun kinderen zijn zich hiervan bewust.

Het aantal benodigde parkeerplaatsen wordt bepaald door de aard en omvang van de activiteit waarin het plan voorziet. Om de parkeerbehoefte te bepalen, is gebruik gemaakt van de kengetallen van 'Nota Parkeernormen'. Bij de berekening van de parkeerbehoefte is uitgegaan van één woning in de categorie 'Koop, huis, vrijstaand' in het 'Buitengebied'. Hiervoor wordt een parkeernorm van gemiddeld 2,4 parkeerplaatsen per woning gehanteerd. In totaal betekent dit dat er afgerond 8 parkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden op het nieuwe woonerf. In het inrichtingsplan is zelfs rekening gehouden met 12 parkeerplaatsen. Indien ook de parkeerbehoefte van de bestaande woning wordt meegerekend, bedraagt het aantal te realiseren parkeerplaatsen minimaal 10. Bij het bestaande erf zijn langs de weg 3 parkeerplaatsen ingericht, maar ook aan de overzijde bij de bijgebouwen is nog meer parkeerruimte op eigen terrein.

Zoals bij de beschrijving van de toekomstige situatie in paragraaf 2.2 worden de parkeerplaatsen op het nieuwe woonerf voorzien op het gras dan wel hooguit met een halfverharding of grasbetonstenen iets verhard. Er zijn sowieso 15 parkeerplaatsen binnen het plangebied aanwezig.

Het aspect mobiliteit en parkeren vormt geen belemmering voor de uitvoering van dit initiatief.

4.11 Trillingen

Trillingen kunnen hinder geven aan personen, gebouwen en activiteiten door golfbewegingen via de bodem. Deze trillingen worden vooral veroorzaakt door weg- en railverkeer en industriële machines. De trillingen die voelbaar zijn, bestaan uit mechanische golvende bewegingen van materialen. Anders dan bij geluid vindt de overdracht niet plaats via de lucht (gasvormig medium), maar via vaste materie (bodem, vloeren, wanden en dergelijke). Trillingen nemen af naarmate de afstand tot de bron groter is. De beoordeling van het aspect trillingen vindt zijn grondslag in artikel 4.2 van de Omgevingswet. De overheid moet bij een evenwichtige toedeling van functies aan locaties in ieder geval rekening houden met het belang van het beschermen van de fysieke leefomgeving.

Volgens het Bkl (artikel 5.80) worden enkel gebouwen met een woonfunctie gezien als trillingsgevoelig gebouw. De 3 nieuw te realiseren woningen binnen het landgoed zijn daarom aan te merken als trillingsgevoelige gebouwen. In de omgeving van het plangebied zijn geen spoorlijnen of andere relevante bronnen voor mogelijke trillinghinder aanwezig. Het initiatief zelf zorgt niet voor het veroorzaken van trillingen.

Het aspect trillingen vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

4.12 Kabels en leidingen

In het kader van het plan dient rekening te worden gehouden met de aanwezigheid van ondergrondse planologisch relevante kabels en leidingen (bijv. hoofdtransportleidingen). Indien daartoe aanleiding bestaat dient rondom een leiding een zone te worden aangegeven waarbinnen mogelijke beperkingen gelden.

De gecombineerde bovengrondse hoogspanningsleiding is buiten het plangebied gelegen, waarbij de belemmeringenstrook grenst aan het plangebied. Deze hoogspanningsleiding hoeft derhalve niet nader aangeduid te worden in deze wijziging van het omgevingsplan.

In het zuidelijke deel van het plangebied bevinden zich een aardgastransportleiding en een magneetveldzone. De vigerende planregels worden overgenomen in voorliggend omgevingsplan. Voor de aanplant van enkele hoogstamfruitbomen ten zuiden van de doodlopende weg Over de IJssel zal een omgevingsvergunning worden aangevraagd, waarbij advies van de Gasunie als leidingbeheerder zal worden gevraagd. Met de exacte positionering van de fruitbomen kan daardoor afwijkend zijn ten opzichte van de op het inrichtingsplan aangegeven locaties.

Naast de planologisch relevante leidingen loopt door het plangebied een gasleiding met middeldruk, waarmee een groot deel van Silvolde van gas wordt voorzien. Omdat deze gasleiding ten noorden van de beoogde landgoedwoningen loopt, hebben initiatiefnemers de exacte positie laten inmeten. In figuur 12 is te zien dat de positionering van de woningen hierop is aangepast, zodat de graafwerkzaamheden ten behoeve van fundering van de noordoostelijke schuurwoning op minimaal 1,5 m uit het hart van deze leiding blijft. Door de ligging van deze leiding komt het symmetrische ontwerp van het klassieke landhuis met beide schuurwoningen toch niet symmetrisch op perceel 3393 te liggen. Door de beplanting van het inrichtingsontwerp zal dit vermoedelijk in het veld niet opvallen. Ook de wadi c.q. de hemelwateropvang afkomstig van de te bouwen woningen wordt door deze gasleiding in twee delen ontworpen, al zijn ze wel bij hogere waterstanden met elkaar verbonden.

Figuur 12: Concept ontwerptekening met het ingemeten tracé van de middeldruk gasleiding (bron: initiatiefnemers)

Met de iets aangepaste situering van het ontwerp van de woningen leveren de aanwezige kabels en leidingen geen belemmeringen op. Door deze minimale aanpassing is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

4.13 Milieueffectrapportage

De milieueffectrapportage (m.e.r.) is een toets om na te gaan of sprake is van een plan met grote milieugevolgen. Bij wijzigingen van het omgevingsplan en besluiten die mogelijk gevolgen kunnen hebben voor het milieu moet worden beoordeeld of ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling in het kader van de fysieke leefomgeving een milieueffectrapportage moet worden opgesteld. Een milieueffectrapportage is bedoeld om milieubelangen bij verschillende ruimtelijke procedures een volwaardige plaats bij de besluitvorming te geven.

De wetgeving over de milieueffectrapportage is opgenomen in afdeling 16.4 van de Omgevingswet en in hoofdstuk 11 en bijlage V bij het Omgevingsbesluit (hierna: Ob). Onder de Omgevingswet geldt de plan-m.e.r.-plicht voor een plan:

• Dat een kader vormt voor een te nemen project-m.e.r.-plichtig of project-m.e.r.-beoordelingsplichtig besluit of;
• Waarvoor een passende beoordeling vanwege Natura 2000-gebieden nodig is.

In bijlage V van het Ob zijn de projecten genoemd met mogelijk aanzienlijke milieueffecten.

Deze lijst is niet limitatief, zodat ook voor andere dan de hierin genoemde projecten moet worden bezien of sprake is van mogelijk aanzienlijke milieueffecten.

Daarnaast is er de figuur van de plan-m.e.r-beoordeling voor kleine gebieden op lokaal niveau of voor kleine wijzigingen. Deze beoordeling is alleen verplicht als het plan leidt tot mogelijk aanzienlijke milieueffecten en significant negatieve gevolgen voor Natura 2000-gebieden optreden. Een plan-m.e.r.-beoordeling is ook van toepassing op plannen of programma's die een kader vormen voor m.e.r.-(beoordelings)plichtige projecten en besluiten die niet in het Ob zijn genoemd.

De beoogde ontwikkeling is te categoriseren als een Stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra en parkeerterreinen, zoals opgenomen onder Nr. J11 in Bijlage V bij het Ob. Voor de natuurontwikkeling is geen categorie aangeduid. Om te beoordelen of aanzienlijke milieueffecten zijn te verwachten is onderstaand een plan-m.e.r.(-beoordeling) uitgevoerd.

Dit initiatief betreft het toevoegen van 3 woningen in het buitengebied, zodat dit een kleine wijziging op een klein gebied op lokaal niveau betreft, waarvoor een wijziging van het omgevingsplan wordt opgesteld. Om deze reden kan sprake zijn van een plan-m.e.r-beoordeling. Zoals gezegd is deze beoordeling alleen verplicht als het plan leidt tot mogelijk aanzienlijke milieueffecten en significant negatieve gevolgen voor Natura 2000-gebieden optreden.

In paragraaf 1.2 Ligging plangebied, en paragraaf 2.1 Huidige situatie is de plaats van het project nader toegelicht. De kenmerken van het project zijn uitgebreid beschreven in paragraaf 2.2 Toekomstige situatie. In dit hoofdstuk, zijnde hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten zijn de diverse aspecten van de fysieke leefomgeving onderzocht. Uit de beoordeling van deze omgevings- c.q. milieuaspecten is gebleken dat er geen aanzienlijke milieueffecten en geen significant negatieve gevolgen voor Natura 2000-gebieden zijn. Een uitgebreidere plan-m.e.r.-beoordeling is niet noodzakelijk.

Het aspect m.e.r. beoordeling vormt geen belemmering voor de uitvoering van onderhavig initiatief.

4.14 Gezondheid

De Omgevingswet bevordert integrale besluitvorming en samenhang door alle relevante aspecten - waaronder gezondheid - in een zo vroeg mogelijk stadium te betrekken. In deze paragraaf komt aan de orde op welke wijze bij de activiteit rekening wordt gehouden met het aspect gezondheid.

De maatschappelijke doelen van de Omgevingswet zijn in artikel 1.3 van die wet als volgt geformuleerd:

Deze wet is, met het oog op duurzame ontwikkeling, de bewoonbaarheid van het land en de bescherming en verbetering van het leefmilieu, gericht op het in onderlinge samenhang:

• a. bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit, ook vanwege de intrinsieke waarde van de natuur, en
• b. doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften.

Met voorliggend planinitiatief voor Landgoed Over de IJssel wordt nieuwe natuur ontwikkeld, wat bedraagt aan de bovengenoemde doelstellingen. Naast de natuurdoelstellingen draagt het initiatief ook bij aan de maatschappelijke behoeften, zoals de mogelijkheden voor recreatie en de woonbehoeften.

Dit initiatief heeft een positieve bijdrage aan het aspect gezondheid, waarbij tevens de kwaliteit van de leefomgeving wordt verbeterd.

4.15 Duurzaamheid

Duurzaamheid krijgt een steeds prominentere rol in onze samenleving. De Omgevingswet biedt mogelijkheden om een transitie naar een duurzamere samenleving te bevorderen. In deze onderbouwing is het begrip duurzaamheid uitgesplitst in drie categorieën; 'energietransitie', 'circulariteit' en 'klimaatadaptatie'. Het (wettelijk) kader voor duurzaamheid onder de Omgevingswet wordt verder ingevuld door onderliggende regelgeving, zoals het Bkl en het Bbl.

Energietransitie

Het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) stelt eisen aan de energiezuinigheid van nieuw te bouwen bouwwerken. Met de nieuwbouw wordt aan deze eisen voldaan, zodat de 3 woningen nagenoeg of volledig energieneutraal zullen zijn.

Circulariteit

Het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) stelt eisen aan de milieuprestatie van een woonfunctie, een kantoorgebouw en nevengebruiksfuncties daarvan (artikel 4.159 Bbl). Een berekening milieuprestatie wordt vereist bij nieuwbouw van bouwwerken ten dienste van genoemde functies. Deze berekening(en) worden te zijner tijd overlegd bij het indienen van de technische bouwactiviteit.

Klimaatadaptatie

Voor het kader voor klimaatadaptatie en water wordt verwezen naar het beleid van rijk, provincie, gemeente en waterschap op het gebied van klimaatadaptatie en water. Zo heeft de provincie ook instructieregels voor klimaatadaptatie opgenomen, zie hiervoor paragraaf 3.2.

Tevens is de klimaatatlas geraadpleegd, die is opgesteld voor de gemeente Oude IJsselstreek.

Uit de kaartbeelden die horen bij het aspect wateroverlast blijkt dat ter plaatse van de 3 nieuwe woongebouwen zonder maatregelen plasvorming van 20 tot 30 cm en deels meer dan 30 cm wordt verwacht bij een korte extreme bui (van 70 mm in één uur). Dit kan leiden tot plasvorming van 0,5 tot 2 dagen. Bij een lange extreme bui (160 mm in twee uur) kan plasvorming optreden meer dan 30 cm. Om risico's op waterschade te vermijden, wordt het woonerf circa 70 cm opgehoogd met de grond die vrijkomt bij de aanleg van de wadi. Hierdoor zal ter plaatse van de 3 nieuwe woningen plasvorming, ook bij lange extreme buien, niet plaats kunnen vinden. De bestaande bebouwing aan de Over de IJssel 3 en 3a heeft geen last van wateroverlast, ook niet bij lange extreme buien.

Het plangebied is geen specifiek aandachtsgebied voor hitte, want op warme dagen zal de hitte normaal of zelfs koeler aanvoelen. Ter plaatse van de bestaande bebouwing wordt volgens de kaart hittestress mogelijk wel iets meer warmte ervaren. Dit is vreemd, aangezien rondom dit bestaande er in het verleden al veel groen is aangebracht. Deze inmiddels volwassen solitaire fruitbomen geven immers verkoeling bij warme dagen.

De bijbehorende kaartbeelden laten wat betreft grondwaterstanden en droogtegevoeligheid in 2050 weinig knelpunten en een beperkte verandering zien ten opzichte van de huidige situatie ter plaatse van het plangebied. Het grondwater binnen het grootste deel van het plangebied kan wegzakken tot 0,5 – 1,2 m beneden maaiveld, terwijl dit bij de bestaande bebouwing tot 1,2 – 1,8 m beneden maaiveld kan wegzakken. Het gedeelte waar het grondwater tot 1,8 m kan wegzakken wordt in 2050 slechts beperkt groter. De beoogde natuurontwikkeling binnen het landgoed wordt hierdoor niet belemmerd, maar zal juist bijdragen aan het vasthouden van hemel- en grondwater binnen het plangebied. Door het ophogen van het nieuw te realiseren woonerf met de 3 woningen zal aldaar het grondwater naar verwachting kunnen wegzakken tot 1,2 – 1,8 m beneden maaiveld.

Tot slot ligt het plangebied in het stroomgebied van en nabij de Oude IJssel. Overstromings- risico's ter plaatse van de planlocatie of in de directe omgeving zijn klein met een kans van 1 maal per 300 tot 3.000 jaar. Op de kaart 'Waterhoogte bij overstroming' is de overstromingsdiepte bij de bestaande woning Over de IJssel 3-3a tussen de 100 en 150 cm. Zonder nadere maatregelen zou de overstromingsdiepte bij de nieuw te bouwen woningen tussen de 150 en 200 cm. Door de grondophoging van dit nieuwe woonerf worden de risico's minder groot bij een eventuele dijkdoorbraak van de Oude IJssel.

Het plan houdt voldoende rekening met de diverse duurzaamheidsaspecten. Met de natuurontwikkeling en vernatting worden de effecten van klimaatverandering beperkt en daarnaast is de bouwhoogte van het nieuwe woonerf aangepast. Hierdoor is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Hoofdstuk 5 Juridische planopzet

5.1 Algemeen

Het omgevingsplan is opgezet volgens een tijdelijke alternatieve maatregel (TAM), namelijk TAM-IMRO. Kort gezegd houdt TAM-IMRO in dat de techniek voor planvorming zoals gebruikt onder de Wro tijdelijk kan worden gebruikt onder de Omgevingswet. Deze techniek betreft de uitwisselingsstandaard IMRO (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening) en de voorziening Ruimtelijkeplannen.nl. Inhoudelijk is voorliggend plan uitgewerkt volgens de Omgevingswet.

Het gebruik van TAM-IMRO is toegestaan tot en met 31 december 2025. Als het ontwerp van een TAM-omgevingsplan uiterlijk 31 december 2025 ter inzage is gelegd, mag het ook na 1 januari 2026 worden afgemaakt met TAM-IMRO.

Het omgevingsplan bestaat uit de volgende onderdelen: motivering, regels, verbeelding, waarbij de planregels en de verbeelding juridisch bindend zijn. De motivering heeft geen rechtskracht, maar is wel een belangrijk onderdeel van het plan. Het geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten, met daarnaast de interpretatie en toepassing van het omgevingsplan. De bijlagen bij de motivering en regels maken onlosmakelijk onderdeel uit van het omgevingsplan.

De verbeelding bestaat uit een digitale kaart waarop functies en aanduidingen voor locaties zijn weergegeven.

De regels bestaan uit de volgende onderdelen:

• Hoofdstuk 1: inleidende regels met het toepassingsbereik, de begrippen en wijze van meten en rekenen;
• Hoofdstuk 2: specifieke regels over functies. De functies zijn op alfabetische volgorde opgenomen. De regels bevatten een omschrijving van de functie en regels voor het bouwen, gebruik en waar nodig over milieu;
• Hoofdstuk 3: algemene regels over functies. Dit zijn de regels die gelden voor alle functies, bijvoorbeeld algemene gebruiksregels, maar ook de aanvraagvereisten voor vergunningen;
• Hoofdstuk 4: regels ter bescherming van waarden en objecten. Hierin zijn regels opgenomen ter bescherming en veiligstelling van de te verwachten archeologische waarden in de bodem;
• Hoofdstuk 5: overgangsrecht. De standaardregels voor reeds aanwezige bouwwerken en afwijkend gebruik worden hier overgenomen.

5.2 Toedelen van functies aan locaties

Voor de inhoudelijke regels van dit TAM-omgevingsplan is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de regels van het bestemmingsplan 'Buitengebied Oude IJsselstreek 2017', vastgesteld op 28 juni 2018 door de raad van de gemeente Oude IJsselstreek. Ook zijn voor zover mogelijk de regels van de Standaardregels van de gemeente Oude IJsselstreek aangehouden.

Hieronder volgt in het kort een beschrijving van de in dit omgevingsplan opgenomen specifieke regels over functies evenals de regels ter bescherming van waarden en objecten. De inleidende en algemene regels evenals het overgangsrecht behoeven geen nadere toelichting. Wel wordt naar aanleiding van de aanvraagvereisten in artikel 7 hieronder vermeld welke aanvraagformulieren wanneer benodigd zijn.

Natuur (artikel 4)

Binnen het plangebied is de functie 'Natuur' bedoeld voor de te behouden en te ontwikkelen natuurwaarden. Deze natuurwaarden betreffen bestaande landschapselementen, zoals houtsingels en solitaire bomen. Maar ook nieuw te ontwikkelen elementen met eveneens solitaire bomen, maar onder andere ook heesters, rietvegetatie en een wadi.

Deze gebieden moeten behouden blijven, hersteld worden of nog worden ontwikkeld. Er mogen geen gebouwen binnen deze functie worden gerealiseerd. Wel zijn er bouwactiviteiten toegestaan voor het plaatsen van 'bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Denk hierbij aan afrasteringen, hekwerken, informatieborden, kunstwerken en straat-/zitmeubilair. Om de natuur te beschermen is een vergunningsstelsel opgenomen voor het uitvoeren van bepaalde werkzaamheden die de natuurlijke en/of landschappelijke waarden kunnen beschadigen.

De uit te voeren inrichtingsmaatregelen voor het nieuwe landgoed zijn reeds met voorliggend omgevingsplan beoordeeld en door de gemeente akkoord bevonden, zodat deze inrichting wordt uitgesloten van de vergunningsplicht.

Wonen (artikel 5)

Deze functie geldt zowel voor de bestaande dubbelbewoonde woning als voor de 3 nieuw te realiseren woningen. Voor de bestaande woning gelden de overgangsbepalingen, omdat deze woning aanzienlijk groter is dan de geldende maten in het buitengebied.

Voor de nieuwe woningen wordt 1 functievlak 'Wonen' toegekend, waarbij dit tevens het bouwvlak vormt. Dit omdat kleine wijzigingen in de vorm of contour van de 3 woongebouwen nog mogelijk dient te zijn. De gezamenlijke inhoud van deze 3 wooneenheden van het nieuwe landgoed bedraagt overeenkomstig 'Uitnodigingskader Wonen Buitengebied' maximaal 2.500 m3, omdat er meer dan 5 ha aaneengesloten natuur gerealiseerd wordt.

Naast de woningen mogen tevens, onder voorwaarden, bijbehorende bouwwerken (bijvoorbeeld bijgebouwen) en bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd. De maatvoeringseisen van de woningen en de overige bouwwerken zijn opgenomen in de regels onder het artikel 'bouwactiviteiten'. Voor de bestaande woning Over de IJssel 3 en 3a geldt dat de bestaande inhoud en oppervlaktes van de bijgebouwen op basis van het overgangsrecht zijn toegestaan.

Ter plaatse van de aanduiding 'nevenactiviteiten' zijn de nevenfuncties verkoop van streekeigen/agrarische producten, het bewerken van agrarische producten, natuureducatie/voorlichting en ondergeschikte horeca toegestaan onder de destijds gestelde voorwaarden.

Bij een burgerwoning mag een beroep of bedrijf aan huis uitgeoefend worden en is een bed en breakfast in de woning toegestaan. Daarbij mag er geen hinder zijn voor de omgeving en alleen de bewoner van de woning mag er werkzaam zijn of de bed en breakfast uitoefenen.

Aanlegvereisten (artikel 7)

In artikel 7 zijn de aanvraagvereisten opgenomen, die van toepassing zijn op een aanvraag om

omgevingsvergunning op grond van dit omgevingsplan. Als toelichting daarop nog het volgende: Voor een aanlegactiviteit op grond van dit TAM-omgevingsplan gebruikt u het aanvraagformulier behorende bij de activiteit [Werk, niet zijnde bouwwerk, of werkzaamheid uitvoeren].

Voor een bouwactiviteit op grond van dit TAM-omgevingsplan gebruikt u het aanvraagformulier behorende bij de activiteit [Bouwactiviteit (omgevingsplan)].

Voor een andere vergunningplicht in dit TAM-omgevingsplan gebruikt u het aanvraagformulier behorende bij de activiteit [afwijken van regels in het omgevingsplan].

De aanvraagformulieren treft u aan op de website omgevingswet.overheid.nl. Daar kiest u voor het tabblad [Aanvragen].

Leiding – Gas (artikel 11)

Dit artikel zorgt voor de bescherming de aanwezige hogedruk aardgasleiding en de bescherming van het woon- en leefklimaat. Daarvoor zijn ter weerszijden van deze leiding veiligheidsafstanden opgenomen. Deze zijn op de verbeelding aangegeven. Binnen deze gebieden mogen geen nieuwe gebouwen worden gebouwd, behalve voor de leiding zelf.

Opgemerkt wordt dat de middeldruk gasleiding c.q. lagedruk gasleiding ten noorden en noordoosten van de nieuw te bouwen woningen in het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied Oude IJsselstreek 2017'/het tijdelijke omgevingsplan geen planologisch beschermde status heeft. Deze gasleiding hoeft derhalve niet planologisch beschermd te worden. Niettemin wordt met de situering van de woonfunctie wel rekening gehouden met deze gasleiding, omdat niet buiten het functievlak 'Wonen' en/of het bouwvlak gebouwd mag worden.

Waarde – Archeologische verwachting 3 (artikel 12)

Dit artikel zorgt voor het behoud, bescherming en veiligstelling van te verwachten archeologische waarden in de bodem. Er geldt een verplichting tot onderzoek bij werkzaamheden met een oppervlakte groter dan 5.000 m² en die gepaard gaat met een grondbewerking die dieper is dan 30 cm vanaf het maaiveld.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid van het plan

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van de wijziging van een omgevingsplan dient onderzoek plaats te vinden naar de economische uitvoerbaarheid van het plan. Het gaat hierbij om de kosten voor werken, werkzaamheden en maatregelen. Voor de door de gemeente Oude IJsselstreek gemaakte plankosten vindt kostenverhaal plaats richting de initiatiefnemer. Hiervoor is een plankostenscan gedaan, waarover gemeente en initiatiefnemer overeenstemming hebben bereikt. De initiatiefnemer heeft zich hierbij vergewist van de economische uitvoerbaarheid.

Het voorliggende omgevingsplan heeft voor de gemeente Oude IJsselstreek geen financiële consequenties. De plannen komen volledig voor rekening en risico van de initiatiefnemer. Dit wordt vastgelegd in een anterieure overeenkomst. Tevens wordt er met de initiatiefnemer een nadeelcompensatieovereenkomst afgesloten.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Overleg

Over voorliggend plan heeft vooroverleg plaatsgevonden met het Waterschap Rijn en IJssel. Zij hebben op 23 mei 2025 op een tekstuele opmerking na per mail aangegeven akkoord te zijn met de inhoud van de waterparagraaf. De resultaten daarvan zijn verwerkt in paragraaf 4.9 van deze motivering. Vooroverleg met de provincie Gelderland is niet noodzakelijk geacht, nu er geen sprake is van directe provinciale belangen bij dit plan. Het ontwerp-omgevingsplan wordt toegezonden aan zowel het waterschap als aan de provincie.

In het voortraject zijn de directe omwonenden geïnformeerd over de plannen (zie paragraaf 1.4). Ze hebben aangegeven geen problemen te hebben met de vorming van het nieuwe landgoed met de natuurontwikkeling en de 3 woningen.

Procedure wijziging van het omgevingsplan

De gemeente publiceert de wijziging van het omgevingsplan digitaal via de Landelijke voorziening bekendmaken en beschikbaar stellen (LVBB), het landelijke publicatieplatform. De regels van het ontwerp-omgevingsplan komen dan automatisch in het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO-LV) c.q. Omgevingsloket. Via het onderdeel 'Regels op de Kaart' kan iedereen zien welke regels waar gelden.

Het ontwerp-wijzigingsbesluit en de daarbij behorende stukken hebben vana 11 december 2025 gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegen (afdeling 3.4 Awb). Binnen deze termijn zijn geen zienswijzen ingediend.