Kom Ulft, locatie van Nispenstraat 37

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op de locatie van Nispenstraat 37 in Ulft is op 26 september 2019 het bestemmingsplan 'Woningbouwplanning fase 1 en 2' vastgesteld, waarbij achteraf ten onrechte de woningbouwcontingenten van de eigenaar zijn weg bestemd. Met voorliggend bestemmingsplan worden de planologische rechten teruggebracht zoals deze in voorgaand bestemmingsplan 'Bestemmingsplan Centrum Ulft, Plan van wijziging Locatie Finis' waren opgenomen. Dit betekent dat twee woningen worden toegestaan in het bestaande gebouw, een derde woning in het bestaande bijgebouw (garage) aan de Van Nispenstraat en de vierde nieuwe woning in aansluiting op de bestaande bebouwing aan de Ingenieur Sassenstraat.

Met voorliggende bestemmingsplanherziening worden de vier woningen weer mogelijk gemaakt. Het voorliggend bestemmingsplan toont daarbij aan dat het terugbrengen van de planologische rechten vanuit ruimtelijk en planologisch oogpunt verantwoord is.

1.2 Ligging planlocatie

Het plangebied is gelegen aan de Van Nispenstraat 37 in de kern van Ulft. De locatie staat kadastraal bekend, gemeente Gendringen, sectie T, nummer 7120. Bijgevoegde afbeelding toont globaal de ligging van het plangebied in de omgeving.

Globale ligging plangebied (bron: openstreetmap.org)

1.3 Geldende plannen

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Woningbouwplanning fase 1 en 2', vastgesteld op 26 september 2019 door de gemeenteraad van gemeente Oude IJsselstreek. Navolgende afbeelding toont een uitsnede van het geldende bestemmingsplan.

Uitsnede geldend bestemmingsplan 'Woningbouwplanning fase 1 en 2' (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Ter plaatse van het plangebied geldt de bestemming 'Wonen' en 'Tuin'. Binnen de bestemming 'Wonen' is een bouwvlak opgenomen waarbinnen een vrijstaande woning is toegestaan met een goot- en bouwhoogte van 6 en 9 m. Het realiseren van vier woningen binnen het plangebied is daarmee strijdig met het geldende bestemmingsplan.

In het voorgaande 'Bestemmingsplan Centrum Ulft, plan van wijziging Locatie Finis' waren er op het perceel 4 woningen toegestaan op het perceel, te weten één vrijstaande woning en 3 woningen binnen de bestaande bebouwing aan de oostzijde van het perceel. Deze oude planologische rechten worden met voorliggende herziening hersteld.

1.4 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat een beschrijving van de bestaande situatie en van het plan. Daarna wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op het relevante Rijks-, provinciale-, en gemeentelijke beleid. In hoofdstuk 4 wordt de haalbaarheid van het project getoetst op grond van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Ook wordt ingegaan op de economische haalbaarheid van het plan. Hoofdstuk 5 geeft een toelichting op de juridische opzet van het plan. Tot slot gaat hoofdstuk 6 in op de uitvoerbaarheid van het plan waarbij de economische uitvoerbaarheid wordt beschreven evenals de wijze hoe burgers en andere belanghebbenden betrokken zijn bij het plan (maatschappelijke uitvoerbaarheid). Hierin zijn de uitkomsten van inspraak, vooroverleg en zienswijzen opgenomen.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het plan

In dit hoofdstuk wordt het initiatief beschreven. Eerst wordt ingegaan op de bestaande situatie van het plangebied en de relatie met de omgeving. Daarna wordt ingezoomd op het beoogde initiatief.

2.1 Huidige situatie

Het plangebied bevindt zich in de kern van Ulft, gelegen op de hoek van de Van Nispenstraat en de Ingenieur Sassenstraat. De Ingenieur Sassenstraat betreft de toegangsweg tot het centrum van Ulft en is onderdeel van de historische lintbebouwing. De omgeving wordt gekenmerkt als een woonbuurt met enkele kleinschalige voorzieningen en detailhandel.

Op het perceel is een monumentaal pand aanwezig waarbinnen één woning aanwezig is. Het betreft een voormalige hotel/ café/ restaurant gebouwd in 1892 en was oorspronkelijk gelegen aan de rand van de parochiale grens. In 1929 is in het pand de onderneming Finis gestart en is de naam Finis aangebracht op de gevel aan de Ingenieur Sassenstraat. Het pand ('Huize Finis') was tweezijdig gericht, met de horecafunctie gekeerd naar de Ir. Sassenstraat en de woonhuisfunctie en bedrijfsgebouwen naar de Van Nispenstraat. In een latere periode is aan de linkerzijde een bedrijfsgebouw geplaatst. Naast een ondiepe voortuin aan beide straatzijden, is rechts een grote tuin aanwezig. Het object is van belang vanwege de bijzondere kwaliteiten in de vormgeving en detaillering en dient als goed voorbeeld van de typologische ontwikkeling van een horecagelegenheid. Het pand is daarnaast van belang als illustratief voorbeeld van het werk van de architect Van Raay. Deze architect is van belang voor de architectuurgeschiedenis van het dorp Ulft.

Aanzicht van het bestaande monument gezien vanuit de hoek van de Van Nispenstraat en de Ingenieur Sassenstraat (Bron: redengevende beschrijving Van Nispenstraat 37 Ulft)

Het overige gedeelte van het plangebied is in gebruik als tuin. De tuin is geheel omringt door een hoge haag en op het perceel zijn een paar forse, waardevolle bomen aanwezig. Navolgende afbeelding geeft de huidige situatie weer.

Luchtfoto met plangebied rood omlijnd (bron: PDOK viewer)

2.2 Toekomstige situatie

Met voorliggende herziening van het bestemmingsplan worden de ten onrechte wegbestemde woningbouwcontingenten teruggebracht op het perceel aan de Van Nispenstraat 37. Dit betekent dat twee woningen worden toegestaan in het bestaande monumentale pand, een derde woning in het bijgebouw (garage) aan de Van Nispenstraat en de vierde woning in aansluiting op de bestaande bebouwing aan de Ingenieur Sassenstraat (aan de kant van het huidige losstaande bijbehorend bouwwerk op het perceel). Een concreet bouwplan voor de woningen volgt bij de aanvraag omgevingsvergunning.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Per januari 2021 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) van kracht. De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie, aanpassing aan een veranderend klimaat, ontwikkeling van een circulaire economie en omschakeling naar kringlooplandbouw. Alles met zorg voor een gezonde bodem, schoon water, behoud van biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving.

Met de NOVI benoemt het Rijk nationale belangen, geeft het richting op de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. Want niet alles kan overal. Deze visie is ontwikkeld in nauwe samenwerking met provincies, gemeenten, waterschappen, maatschappelijke instellingen en burgers.

De NOVI is vastgesteld op grond van de geldende regelgeving omdat de Omgevingswet nog niet in werking is. De NOVI voldoet tevens aan de eisen die de Omgevingswet stelt aan een omgevingsvisie. Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze omgevingsvisie dan ook gelden als de Nationale Omgevingsvisie in de zin van deze wet.

Met de komst van de NOVI komen meerdere nationale beleidsstukken te vervallen, waaronder de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Strategisch relevante delen van de SVIR en het Barro worden echter opgenomen in de NOVI en blijven daarmee ook na inwerkingtreding van de NOVI gelden. Dit bestemmingsplan zal daarom ook aan dit beleid worden getoetst.

Gebiedsgericht

De NOVI benoemt een aantal aspecten van nationaal ruimtelijk belang. Het betreft de bescherming van de waterveiligheid aan de kust en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, de uitoefening van defensietaken, het Natuurnetwerk Nederland (voorheen de ecologische hoofdstructuur), de elektriciteitsvoorziening, de toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet en de veiligheid rond rijksvaarwegen.

In het Barro waren regels opgesteld waarmee deze gebiedsbescherming juridisch verankerd is richting lagere overheden. Via het Besluit ruimtelijke ordening en het Besluit omgevingsrecht zijn deze regels aanvullend vastgelegd.

Ladder duurzame verstedelijking

Een meer algemeen onderwerp uit de SVIR is 'duurzame verstedelijking'. Via de 'ladder voor duurzame verstedelijking' wordt een zorgvuldige afweging en besluitvorming geborgd bij ruimtelijke vraagstukken in stedelijk gebied. Het gebruik van deze ladder is opgenomen in het Bro (artikel 3.1.6 onder 2).

De ladder richt zich op nieuwe stedelijke ontwikkelingen. In de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, dient de behoefte aan die ontwikkeling te worden beschreven. Als de ontwikkeling buiten het bestaand stedelijk gebied plaatsvindt, moet bovendien gemotiveerd worden waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Het Bro beschrijft wat een stedelijke ontwikkeling is: "een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen." Onder 'bestaand stedelijk gebied' wordt het volgende verstaan: "bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur."

Planspecifiek

Gebiedsgericht

Het plangebied ligt niet in een van de aangewezen gebieden van de NOVI en het Barro. De ontwikkeling raakt daarmee niet aan één of meerdere aspecten met een nationaal ruimtelijk belang.

Ladder duurzame verstedelijking

Dit plan voorziet in het mogelijk maken van drie nieuwe woningen binnen het plangebied (één woning is reeds toegestaan). Uit jurisprudentie blijkt dat pas van een stedelijke ontwikkeling sprake is als woningbouwprojecten voorzien in 12 nieuwe woningen of meer. Voorliggend plan blijft hier qua aantal onder, waardoor er geen sprake is van een stedelijke ontwikkeling en een verdere toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing is.

Voorliggend initiatief past binnen het rijksbeleid.

3.2 Provinciaal beleid

Algemeen

In de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland (december 2018) staan de hoofdlijnen van het provinciale ruimtelijk beleid. De Omgevingsvisie Gaaf Gelderland gaat in de breedte over het beleid van de provincie voor de fysieke leefomgeving. De visie integreert een vijftal beleidsterreinen: ruimte, natuur, water, milieu en verkeer en vervoer. Op 24 september 2014 is door Provinciale Staten van Gelderland de Omgevingsverordening Gelderland vastgesteld. Deze is op 21 december 2022 geactualiseerd op basis van de nieuwe omgevingsvisie en aangeduid als Omgevingsverordening januari 2023. De Omgevingsverordening is een uitwerking van de Omgevingsvisie en stelt regels waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen.

Omgevingsvisie Gaaf Gelderland

De provincie wil de focus leggen op een duurzaam, verbonden en een economisch krachtig Gelderland. Door daarin te investeren wil de provincie werken aan een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland centraal. Om dat te bereiken wordt de focus gelegd op zeven ambities op het gebied van energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, biodiversiteit, bereikbaarheid, vestigingsklimaat en woon- en leefomgeving. Deze ambities worden hieronder kort samengevat:

• Een versnelde energietransitie, gericht op forse vergroting van het aandeel duurzame energie en passend bij de Gelderse kwaliteiten;
• Een op de toekomst toegerust beschermend klimaatbeleid;
• Een voortvarend en innovatief circulair beleid;
• Een stimulerend en beschermend beleid voor biodiversiteit;
• Efficiënte, duurzame en innovatieve bereikbaarheid, toegesneden op de veranderende vraag;
• Een duurzaam, dynamisch en toegankelijk economisch vestigingsklimaat, waar voor ondernemers en inwoners een sterke aantrekkingskracht vanuit gaat;
• Een duurzaam en divers woon- en leefklimaat, dat steeds weet te anticiperen op ontwikkelingen.

Naast deze zeven ambities blijft het beleid uit de Omgevingsvisie uit 2014 gelden. Het gaat om de aanwijzing van functies van regionale oppervlaktewateren, van gebieden waar milieukwaliteit bijzondere bescherming behoeft, van Natura 2000-gebieden en van bijzondere natuurgebieden.

Omgevingsverordening Gelderland

De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen.

Klimaatadaptatie

De provinciale omgevingsverordening die op 21 december 2022 van kracht is geworden bevat de instructieregel klimaatadaptie (2.65b). Voor zover een bestemmingsplan een nieuwe activiteit of ontwikkeling mogelijk maakt, moet op basis van deze instructieregel de toelichting bij het bestemmingsplan een beschrijving bevatten van de maatregelen of voorzieningen die worden getroffen om de risico's van klimaatverandering te voorkomen of te beperken en de afweging die daarbij is gemaakt. In die beschrijving moeten in ieder geval de volgende aspecten worden betrokken: waterveiligheid, wateroverlast, droogte en hitte. In paragraaf 4.6 is invulling gegeven aan de wijze waarop in dit plan is omgegaan met het voorkomen en/of beperken van de risico's van klimaatverandering.

Planspecifiek

Voorliggend plan betreft het terugbrengen van de ten onrechte wegbestemde woningcontingenten op het perceel. Op deze manier wordt invulling gegeven aan de woningbehoefte van de gemeente Oude IJsselstreek en wordt geanticipeerd op de ontwikkeling van de woningmarkt. Drie woningen worden mogelijk gemaakt binnen de bestaande bebouwing aan de oostzijde van het perceel. De vrijstaande woning is gepositioneerd aan de westzijde en sluit aan op de historische stedenbouwkundige structuur van de woningen ten westen van het plangebied. De provinciale Omgevingsvisie en Omgevingsverordening stellen verder geen specifieke eisen aan het plangebied die relevant zijn voor dit plan.

Het plan is passend binnen het provinciaal beleid.

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Regionale Structuurvisie Achterhoek 2012

De regionale structuurvisie is een actualisatie van de regionale structuurvisie uit 2004. Er is gekozen voor een actualisatie, omdat er zich een aantal relevante en ingrijpende economische en maatschappelijke

ontwikkelingen hebben voorgedaan, zoals:

• energietransitie en het inspelen op de gevolgen van de klimaatveranderingen;
• bevolkingsverandering, krimp, vergrijzing en ontgroening en
• de veranderingen in de landbouw en het landelijk gebied.

De visie gaat ervan uit dat deze ontwikkelingen gevolgen kunnen hebben voor de manier waarop er nu gewoond, geleefd en gewerkt wordt in de regio Achterhoek. Ze hebben invloed op de wijze waarop geld verdiend wordt in de regio. Wijzigingen hierin kunnen ruimtelijke consequenties hebben. De geactualiseerde visie wil richting geven aan het regionaal ruimtelijk beleid om de transitieopgaven op juiste wijze te kunnen faciliteren. Dit door belangrijke ruimtelijke thema's te agenderen en hierop afstemming tussen gemeenten te zoeken. Het doel hiervan is om ook in de toekomst te kunnen spreken van een vitale, regionale economie en een zeer prettige omgeving om in te wonen en te recreëren.

De visie gaat uit van waardeontwikkeling door het toevoegen van kwaliteit als motor achter ruimtelijke ontwikkelingen. Flexibiliteit is nodig om het kwalitatieve aanbod en vraag goed op elkaar af te kunnen stemmen. De ruimtelijke visie richt zich niet op een ruimtelijk eindbeeld, maar streeft juist flexibiliteit na. Het leidende principe is een omslag 'van sturen naar begeleiden'. Dit om kansen te pakken en tegelijkertijd te werken aan behoud en versterking van ruimtelijke kwaliteit. Met de visie wordt regionale afstemming beoogd in de keuzes in de ruimtelijke ontwikkeling op lokaal niveau. Dit door het benoemen van ruimtelijke speerpunten. Als regionale speerpunten worden genoemd: bevolkingsdaling, transitie van het platteland en duurzaamheid/energietransitie.

Planspecifiek

Feit is dat er in de Achterhoek geen sprake meer is van bevolkingsdaling, maar juist van groei. Vooral hierom is er behoefte aan extra woningen. Met voorliggend plan worden de planologische rechten voor woningen teruggebracht en kunnen er daadwerkelijk woningen worden gerealiseerd. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan de grote vraag naar woningen in de regio.

3.3.2 Regionale woonagenda Achterhoek 2020-2030

In de geactualiseerde regionale woonagenda voor 2023 tot en met 2030 zijn de Achterhoekse woonambities en -doelen voor de komende jaren vast. Op basis van onderzoeken zoals het Achterhoekse Woonwensen- en Leefbaarheidsonderzoek (AWLO), de Achterhoekse Woon- en Vastgoedmonitor en werkateliers met gemeenten, corporaties, marktpartijen, maatschappelijke organisaties en de provincie is de ambitieuze en integrale woonagenda vormgegeven.

Om de ambities te verwezenlijken wordt er gestructureerd langs vier regionale programmalijnen. Elke programmalijn bevat de regionale beleidsdoelen en de aanpak die we voor ogen hebben:

• 1. vergroten woningvoorraad en versnelling productie;
• 2. investeren in kwaliteit bestaande woningvoorraad;
• 3. de Achterhoek, een plek voor iedereen;
• 4. wonen als integrale gebiedsopgave.

Regionale woondeal 2022-2030 Achterhoek

Om het huidige woningtekort aan te pakken, is het noodzakelijk de komende jaren versneld meer woningen te bouwen. De regio Achterhoek heeft voor de lange termijn een achterliggend geambieerd doel van 11.500

woningen. In deze woondeal worden afspraken gemaakt over de bouw van 8.390 woningen tot en met 2030, waarvan minimaal 60% betaalbaar en inclusief minimaal 28% sociale huurwoningen. Voor de gemeente Oude IJsselstreek is ruimte voor het realiseren van 1.500 nieuwe woningen (bruto). Hiervan heeft de gemeente bepaald dat daarvan 30% sociale huur, 5% middenhuur en 32% betaalbare koop dient te zijn. Onder het betaalbare segment vallen:

• sociale huurwoningen tot de sociale huurgrens van nu circa 763 euro per maand
• middenhuur vanaf de sociale huurgrens tot maximaal 1.000 euro per maand
• betaalbare koopwoningen met een aankoopprijs tot 355.000 euro

Planspecifiek

Voorliggende ontwikkeling voorziet in de realisatie van vier woningen (waarvan één reeds aanwezig op het perceel). Deze planologische rechten waren in het verleden hier reeds aanwezig en zijn met voorliggend plan teruggebracht. Doordat nu een aanzet wordt gegeven met het daadwerkelijk realiseren van deze woningen wordt hiermee voorzien in het leveren van een bijdrage in het aanbod van woningen in de regio.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Toekomstvisie Oude IJsselstreek

De gemeente Oude IJsselstreek heeft zichzelf zeven opgaven gesteld waarmee ze een antwoord kan bieden op

maatschappelijke uitdagingen en waarmee de gemeente en de gemeenschap verder kunnen groeien. Een van die zeven opgaven betreft goed wonen. Het Achterhoeks Woonwensen- en Leefbaarheidsonderzoek (2017) geeft een helder advies over de bouwopgave: blijf bouwen voor starters en creëer geschikt aanbod waar (actieve) senioren naar kunnen doorstromen. Dit wordt verder versterkt door de herontdekking van het platteland door mensen uit het westen, positieve migratiestroom en de banengroei.

Planspecifiek

Voorliggend plan voorziet in het mogelijk maken van vier woningen in de kern van Ulft. Drie woningen worden mogelijk gemaakt in de bestaande bebouwing. De nieuw te realiseren vrijstaande woning kan als duurzame en levensloopbestendige woning worden vormgegeven. Daarmee voldoet het initiatief aan de visie die de gemeente Oude IJsselstreek stelt ten aanzien van goed wonen.

3.4.2 Structuurvisie Oude IJsselstreek 2025

De gemeenteraad van Oude IJsselstreek heeft op 12 mei 2011 de Structuurvisie Oude IJsselstreek 2025 vastgesteld. De Structuurvisie geeft richting aan het ruimtelijke, economische en maatschappelijke beleid van de gemeente en laat in grote lijnen zien hoe Oude IJsselstreek zich tot het jaar 2025 zal gaan ontwikkelen. De gemeente Oude IJsselstreek wil zich graag verder ontwikkelen als een dynamische gemeente. Deze boodschap blijft voor de komende jaren een belangrijk uitgangspunt voor het gemeentelijke woonbeleid. Hierbij zijn het Kwalitatief Woon Programma (KWP3), en de opvolger van de regionale woonvisie en de lokale vertaling daarvan kaders voor wonen in de gemeente. Naast het motto 'de juiste woning op de juiste plaats', spelen onder andere kwaliteit van de leefomgeving en de leefbaarheid hierbij een belangrijke rol. Achteruitgang en verloedering van de woon- en leefomgeving moet worden tegengegaan. De bijstelling van de bouwopgave voor de gemeente vraagt om aanpassing van beleid en bestaande bouwplannen. De juiste woning op de juiste plek is hierbij leidend.

De gemeente Oude IJsselstreek kiest waar mogelijk voor inbreiding. Met wijkverbeteringsplannen en geplande nieuwbouwplannen, ziet de gemeente kansen voor het realiseren van meer variatie en onderscheid in het woonaanbod. Hiermee probeert de gemeente Oude IJsselstreek iedereen die woont of wil wonen in de gemeente te voorzien van een passende woning. Bij deze ontwikkelingen staat verbetering van de ruimtelijke kwaliteit voorop.

Planspecifiek

Voorliggend plan voorziet in het mogelijk maken van vier woningen in de kern van Ulft. Daarmee voldoet het initiatief aan het uitgangspunt van de gemeente om in te zetten op inbreiding. Het bestaande monument blijft gehandhaafd en zal door de bewoning tevens onderhouden en in stand worden gehouden. De vrijstaande woning sluit aan op de bestaande bebouwing aan de Ingenieur Sassenstraat. De tussenliggende tuin met waardevolle bomen blijven behouden wat zorgt voor behoud van de bestaande ruimtelijke kwaliteit.

Het plan past in het beleid van de Structuurvisie Oude IJsselstreek.

3.4.3 Woonvisie gemeente Oude IJsselstreek

De Woonvisie 2018 is vastgesteld in de gemeenteraad van 14 december 2017. Met de Woonvisie wordt een lokale uitwerking van de Regionale Woonagenda geformuleerd, waar mogelijk gebruik makend van de nieuwste inzichten uit het in 2017 uitgevoerde AWLO (Achterhoeks Woonwensen en Leefbaarheids-Onderzoek). De belangrijkste onderwerpen van deze Woonvisie zijn:

• De sociale huurvoorraad
• Woonzorg
• Verduurzaming
• Woningvoorraad en waarde behoud

Versnelling woningbouw Oude IJsselstreek: de volgende stap

Door recente ontwikkelingen als de versnelde toename van de krapte op de woningmarkt, de toestroom van

woningzoekenden uit het westen, de toenemende vraag van ondernemers voor geschikte woonruimte voor de

werknemers heeft de gemeente Oude IJsselstreek gezien dat het noodzakelijk en ook zeer gewenst is om het

beleid m.b.t. tot de versnelling van de woningbouw aan te passen. Om deze reden is op 21 april 2021

ingestemd met het raadsvoorstel ‘Versnelling woningbouw Oude IJsselstreek: de volgende stap’.

Uit onderzoek is gebleken dat tot 2030 behoefte is aan minimaal 1.000 en aan maximaal 2.250 woningen. Het

getal van 1.000 woningen duidt op een bestendiging van de huidige doelstelling van de gemeente om jaarlijks

tussen de 100 tot 150 woningen toe te voegen. Met het oppakken van woningbouw op transformatie- en/of

inbreidingslocaties gaat de gemeente Oude IJsselstreek onverminderd verder, echter wordt het potentieel van

deze locaties ingeschat op circa 800 woningen. De aangetoonde behoefte tot 2.250 woningen kan daarmee

niet worden opgevangen op deze locaties, waarmee uitleglocaties aan de randen van de kernen benodigd zijn.

Met het instemmen van het raadbesluit ‘Versnelling woningbouw Oude IJsselstreek: de volgende stap’ is een

eerste stap gezet met het versnellen van de woningbouw in de gemeente. Starters en/of senioren zijn hierin

als prioritaire doelgroep aangewezen.

Planspecifiek

Voorliggend plan voorziet in het realiseren van drie woningen in de bestaande bebouwing op het perceel en de nieuwbouw van een vrijstaande woning die levensloopbestendig kan worden vormgegeven. De geplande nieuwbouw is goed te isoleren conform de huidige normen. De woningen binnen het bestaande pand worden zo ver mogelijk geïsoleerd, passend bij de monumentale status ervan. Met het realiseren van deze woningen wordt aangesloten bij de Woonvisie.

3.4.4 Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek

De ‘Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek’ is een aanvulling op het beleidsdocument

‘Kwalitatieve toetsingscriteria voor woningbouw in de Achterhoek’ voor het toetsen van woningbouwplannen. Het beleidsdocument is door de gemeenteraad vastgesteld op 20 februari 2020 (geactualiseerd in april 2021) en dient als een instrument om te kunnen sturen op gewenste ontwikkelingen op de woningmark. Dit betekent de bouw van de ‘juiste’ woningen, van voldoende kwaliteit, in de juiste hoeveelheden en op de juiste locaties. De woningbehoefte binnen de gemeente bestaat voornamelijk uit levensloopbestendige woningen en betaalbare woningen voor de startersdoelgroep.

Vijf typen woningbouwplannen zijn te onderscheiden waarvoor de lokale kwaliteitscriteria een kader biedt:

• Bouwen op onbenutte inbreidingslocaties ‘van binnen naar buiten’.
• Bouwen op uitleglocaties aan de rand van de grote kernen.
• Buitengebied: woningsplitsing van bestaande woningen.
• Buitengebied: functieverandering en hergebruik vrijkomende agrarische bebouwing (VAB’s).
• Buitengebied: landgoederen met verplichte natuurcompensatie.

Planspecifiek

Voorliggend plan voorziet in het terugbrengen van wegbestemde woningcontingenten op een perceel in de kern van Ulft. Er is geen bouwplan opgesteld, dit volgt bij de aanvraag omgevingsvergunning. Het voornemen bestaat om in de bestaande bebouwing drie woningen mogelijk te maken waardoor mogelijke leegstand van het monument voorkomen. Daarnaast is een vierde woning met voorliggend plan weer mogelijk op het perceel. Hiermee wordt er optimaal gebruik gemaakt van beschikbare gronden binnen de kern (inbreiding).

Het plan past in het beleid van de Lokale kwaliteitscriteria woningbouw Oude IJsselstreek.

3.4.5 Visie op landschap, natuur en groene kernen

Met de Visie op Landschap, Natuur en Groene Kernen geeft de gemeente richting aan de gewenste en noodzakelijke ontwikkeling van de groene (landschaps)structuren in zowel het buitengebied als in de kernen. Het behouden van de bestaande basiskwaliteiten van landschap en groen staan daarbij voorop.

De visie gaat in op de wijze waarop de kenmerkende landschappen binnen de gemeente voor de toekomst versterkt kunnen worden, in samenhang met de ontwikkelingen die in de komende jaren op dit landschap afkomen. De visie gaat ook in op de gewenste vergroening in de kernen en de wijze waarop groen een rol kan spelen in het vergroten van de leefbaarheid.

Planspecifiek

Voorliggend plan voorziet in het terugbrengen van wegbestemde woningcontingenten op een perceel in de kern van Ulft. Met het initiatief blijft de tuin met waardevolle bomen behouden waarmee de groene uitstraling van het perceel, en de bestaande kwaliteit, behouden blijft.

3.4.6 Oude IJsselstreek Klimaatbestendig – Klimaatagenda 2022 -2026

In 2019 is een stresstest uitgevoerd voor gemeente Oude IJsselstreek ten aanzien van kllimaatadaptatie. Het resultaat is opgenomen in de klimaatatlas van Oude IJsselstreek. Hierin staan de kaarten met de te verwachten effecten bij hevige neerslag, langdurige droogte, extreme hitte en overstromingen. Voorts heeft de gemeente de Klimaatagenda opgesteld. In deze agenda is vastgelegd welke projecten de komende jaren worden uitgevoerd en op welke wijze hiervoor wordt samengewerkt met andere partijen, zoals andere overheden, bedrijven en instanties en bewoners.

Een van de doelen die de gemeente Oude IJsselstreek zich heeft gesteld is om de leefomgeving meer

te vergroenen. Vergroenen helpt hittestress te voorkomen en wateroverlast te bergen bij toenemende

extremen in het weer. Daarnaast is het afkoppelen van hemelwater een van de te nemen maatregelen die ervoor zorgt dat regenwater niet meer in het riool terechtkomt.

Planspecifiek

Voorliggend initiatief is nader beoordeeld met behulp van de klimaatatlas. Hiervoor wordt verwezen naar paragraaf 4.6 Klimaatadaptatie.

3.4.7 Welstandsnota

Het welstandstoezicht is een belangrijk instrument voor de gemeente in de zorg voor de kwaliteit van de gebouwde omgeving. In de nota worden algemene criteria aangegeven waar bouwwerken aan behoren te voldoen en wordt beschreven op welke wijze de procedure voor welstandsadvisering verloopt. Voor uiteenlopende gebieden zijn specifieke criteria vastgesteld. Per gebied is een welstandsbeleid op maat uitgewerkt.

Ulft

Vergeleken met de andere dorpen is er in Ulft weinig bewaard gebleven van de historische kern. Wel is er nog een aantal oude wegen met karakteristieke bebouwing aanwezig, die vanuit de kern naar het buitengebied gaan. Tot deze oude wegen behoren enkele karakteristieke smalle straatjes met een klinkerbestrating, maar er zijn ook wat bredere geasfalteerde wegen bij. Deze straten hebben alle een groene uitstraling door de voortuinen en op sommige plekken door de straatbomen.

Planspecifiek

Voorliggend initiatief maakt onderdeel uit van deelgebied 'centrum'. In de welstandsnota zijn de gebiedscriteria opgenomen die gelden binnen het plangebied. Drie van de vier woningen worden mogelijk gemaakt binnen de bestaande bebouwing. Dit pand betreft een monument genaamd 'Huize Finis'. Doordat de drie woningen uitsluitend inpandig worden gecreeerd is een toets aan welstand hiervoor niet aan de orde. De nieuw te realiseren vrijstaande woning zal bij het nadere ontwerp bij de aanvraag omgevingsvergunning nader worden getoetst aan de welstandcriteria.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

De uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan moet als gevolg van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) aangetoond worden (artikel 3.1.6 van het Bro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, etc.) als ook de economische uitvoerbaarheid van het plan.

4.1 Milieu

4.1.1 Bodem

Op grond van de Wet Bodembescherming (Wbb) moet aangetoond worden dat de kwaliteit van de bodem en het grondwater in het plangebied in overeenstemming zijn met het beoogde gebruik. De bodemkwaliteit kan namelijk van invloed zijn op de beoogde functie van het plangebied. Bij een functiewijziging zal in veel gevallen een specifiek bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd.

Planspecifiek

In 2003 is in het kader van het bestemmingsplan 'Woningbouwplanning fase 1 en 2' een bodemonderzoek uitgevoerd op de locatie. Uit dit onderzoek bleek dat de aard en de mate van verontreiniging van de bodem geen aanleiding gaf tot nader onderzoek en er geen milieuhygiënische belemmeringen zijn voor de realisatie van het plan. Hierna zijn er geen wijzigingen geweest in het gebruik van de gronden binnen het plangebied. Het is aannemelijk dat de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem gelijk is gebleven en het plangebied geschikt is voor het voorgenomen gebruik.

Geconcludeerd wordt dat het initiatief uitvoerbaar is met betrekking tot het aspect bodem. Bij de aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen is het uitvoeren van een bodemonderzoek wel benodigd.

4.1.2 Luchtkwaliteit

De mate van blootstelling aan luchtverontreiniging speelt een rol in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Met betrekking tot 'luchtkwaliteit' zijn twee aspecten van belang. Ten eerste of de luchtkwaliteit ter plaatse de nieuwe functie toelaat (de gevoeligheid van de bestemming) en ten tweede wat de bijdrage is van het plan aan die luchtkwaliteit.

Luchtkwaliteit ter plaatse

In de Wet milieubeheer zijn normen opgenomen voor de concentraties van een aantal stoffen in de buitenlucht ter bescherming van de mens. De twee belangrijkste stoffen zijn PM10 en PM2,5(fijnstof) en NO2 (stikstofdioxide). Voor grenswaarde van PM10 en NOx bedraagt 40 µg/m3, van PM2,5 is dat 25 µg/m3.

Bijdrage aan luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn de belangrijkste bepalingen over luchtkwaliteitseisen opgenomen. De Wet maakt een onderscheid tussen 'kleine' en 'grote' projecten. Kleine projecten dragen 'niet in betekenende mate' (NIBM) bij aan verslechtering van de luchtkwaliteit. Een paar honderd grote projecten dragen juist wel 'in betekenende mate' bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Het gaat hierbij vooral om bedrijventerreinen en infrastructuur (wegen).

Wat het begrip 'in betekenende mate' precies inhoudt, staat in de algemene maatregel van bestuur "Niet in betekenende mate bijdragen" (Besluit NIBM). Op hoofdlijnen komt het erop neer dat 'grote' projecten die jaarlijks meer dan 3 procent bijdragen aan de jaargemiddelde norm voor fijn stof en stikstofdioxide (1,2 microgram per m3) een 'betekenend' negatief effect hebben op de luchtkwaliteit. 'Kleine' projecten die minder dan 3 procent bijdragen, kunnen doorgaan zonder toetsing. Dat betekent bijvoorbeeld dat lokale overheden een toevoeging van minder dan 1.500 huizen niet hoeven te toetsen aan de normen voor luchtkwaliteit, omdat een dergelijk project per definitie niet boven de 3%-norm komt.

Planspecifiek

Luchtkwaliteit ter plaatse van het initiatief

Vanuit een goede ruimtelijke ordening is de huidige luchtkwaliteit ter plaatse getoetst met behulp van de Atlas Leefomgeving (www.atlasleefomgeving.nl). Door de metingen ter plaatse te toetsen aan de grenswaarden is gekeken of sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Uit metingen zijn de volgende concentraties naar voren gekomen:

			NO2  (stikstofdioxide)	PM10 (fijnstof)	PM2,5 (fijnere fractie van fijnstof)
Gemeten totale concentratie jaargemiddelde 2020 (µg/m3)			12,1 µg/m3	15,3 µg/m3	8,8 µg/m3
Grenswaarde concentratie (µg/m3)			40 µg/m3	40 µg/m3	25 µg/m3

De gemeten concentraties stikstofdioxide en fijn stof liggen ruim onder de gestelde grenswaarden. Met betrekking tot de luchtkwaliteit zijn geen belemmeringen voor onderhavig initiatief.

Bijdrage initiatief

Ten aanzien van de bijdrage aan luchtkwaliteit is het initiatief (realisatie drie nieuwe woningen (één woning is reeds toegestaan)) van geringe omvang ten opzichte van de benoemde grenswaarde (3%). Op basis van de te verwachten toename aan verkeersbewegingen ten gevolge van het project is te concluderen dat dit project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een nadere toetsing ten aanzien van het aspect luchtkwaliteit kan daarom achterwege blijven.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect luchtkwaliteit.

4.1.3 Geluid

De mate waarin het geluid het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). De kern van de wet is dat geluidsgevoelige objecten worden beschermd tegen geluidhinder uit de omgeving. In de Wgh worden de volgende objecten beschermd:

• woningen;
• geluidgevoelige gebouwen, zoals scholen, ziekenhuizen, verzorgings- en verpleeghuizen, psychiatrische instellingen en kinderdagverblijven;
• geluidsgevoelige terreinen (woonwagenstandplaatsen en bestemde ligplaatsen voor woonschepen).

Het beschermen van deze geluidsgevoelige objecten gebeurt aan de hand van vastgestelde zoneringen. Binnen deze zones bepaalt het bevoegd gezag de te hanteren grenswaarden. Er geldt een voorkeursgrenswaarde en een bovengrens (hoger mag niet). De Wgh gaat verder onder meer ook in op geluidwerende voorzieningen. De belangrijkste bronnen van geluidhinder die bij een ruimtelijke ontwikkeling aan de orde kunnen zijn betreffen: industrielawaai, wegverkeerslawaai en spoorweglawaai.

Planspecifiek

Voor voorliggend plan is het van belang te kijken naar de mogelijke gevolgen van wegverkeerslawaai. Industrielawaai en spoorweglawaai zijn hier niet aan de orde gezien de grote afstand tot deze mogelijke geluidsbronnen. Wat betreft wegverkeerslawaai ligt het plangebied in een 30 km zone. Dergelijke wegen hebben volgens artikel 74 lid 2 van de Wgh geen onderzoekszone en zijn daarmee niet onderzoeksplichtig. Wel moet er in het kader van een goede ruimtelijke ordening beoordeeld worden of er sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse. Voor een recent vastgesteld bestemmingsplan voor woningen aan de Ingenieur Sassenstraat 20 aan de overzijde van de straat is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Aangezien deze woningen op nagenoeg gelijke afstand vanuit de Ingenieur Sassenweg staan/mogelijk zijn, is dit onderzoek representatief voor voorliggend initiatief aan de Van Nispenstraat 37.

In het uitgevoerde onderzoek wordt geconcludeerd dat als gevolg van de zoneplichtige wegen (Debbeshoek) wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Ten aanzien van de niet-zone plichtige wegen (30 km/u) betreft de gecumuleerde geluidbelasting echter maximaal 54 dB, waarmee de voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt overschreden. Er wordt wel voldaan aan de hoogst toelaatbare geluidsbelasting van 63 dB. Echter, omdat het niet-zone plichtige wegen betreft, hoeven er geen hogere grenswaarden te worden verleend. Geconcludeerd wordt dat bij de nadere uitwerking van de bouwplannen op het perceel van de Van Nispenstraat 37 rekening dient te worden gehouden met een optredende geluidbelasting als gevolg van het wegverkeer van 61 dB op de maximaal door het wegverkeer belaste gevels. Hiertoe dienen er extra geluidswerende maatregelen te worden getroffen aan de gevels om te voldoen aan een goed woon- en leefklimaat in de woningen van hooguit 33 dB. Voor de bestaande woning is het huidige woon- en leefklimaat aanvaardbaar ten aanzien van geluid en zijn extra maatregelen niet aan de orde.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect geluid.

4.1.4 Milieuzonering

Milieuzonering is het aanbrengen van een ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Doel is om bij het opstellen van een ruimtelijk plan een goed en veilig leefklimaat te waarborgen, maar tegelijkertijd ook aan bedrijven voldoende milieuruimte te bieden voor het uitoefenen van hun activiteiten.

De mate waarin bedrijven invloed hebben op hun omgeving is afhankelijk van de aard van de bedrijvigheid en de afstand tot een gevoelige bestemming. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Daarnaast kunnen ook landelijke gebieden en/of andere landschappen belangrijk zijn bij een zonering tot andere, minder gevoelige, functies zoals bedrijven.

Milieuzonering heeft betrekking op aspecten met een ruimtelijke dimensie, zoals geluid, geur, gevaar en stof. De mate van belasting, en daarmee de gewenste aan te houden afstand, kan per aspect en per bedrijfstype verschillen. In de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) is een lijst opgenomen met daarin de minimale richtafstanden tussen een gevoelige bestemming en bedrijven. Van deze richtafstanden kan worden afgeweken, mits wordt onderbouwd waarom de feitelijke milieuhinder als minder belastend wordt gezien.

Het belang van milieuzonering wordt steeds groter aangezien functiemenging steeds vaker voorkomt. Hierbij is het motto: 'scheiden waar het moet, mengen waar het kan'.

Planspecifiek

Voorliggend plan betreft het toevoegen van drie nieuwe woningen. Dit betreffen milieugevoelig objecten in het kader van milieuzonering. Het plangebied ligt in een rustige woonwijk. In de directe omgeving zijn naast woningen enkele voorzieningen en detailhandel aanwezig zoals een schoonheidssalon, taxateur en winkels. Dergelijke functies betreffen milieucategorie 1 bedrijven met een bijbehorende richtafstand van minimaal 10 m. De afstand tussen het plangebied en deze functies is meer dan 10 m. Gezien de kleinschalige aard van de activiteiten, de ligging in een woonbuurt en de ruime afstand tot het plangebied wordt geconcludeerd dat er ter plaatse van de nieuwe woningen sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

Het initiatief is uitvoerbaar vanuit het aspect milieuzonering.

4.1.5 Externe veiligheid

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving die ontstaan door opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen. Hierbij gaat het om risicovolle inrichtingen, transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen en buisleidingen.

De verplichting om in een ruimtelijk plan in te gaan op deze risico's komt voort uit het 'Besluit externe veiligheid inrichtingen' (Bevi), het 'Besluit externe veiligheid transportroutes' (Bevt) en het 'Besluit externe veiligheid buisleidingen' (Bevb). Daarnaast zijn in het Activiteitenbesluit milieubeheer en het Vuurwerkbesluit veiligheidsafstanden genoemd die moeten worden aangehouden rond stationaire risicobronnen, niet zijnde een Bevi-inrichting.

De wetgeving richt zich op het beschermen van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten. Kwetsbaar zijn onder meer woningen, onderwijs- en gezondheidsinstellingen, en kinderopvang- en dagverblijven, en grote kantoorgebouwen (>1500 m²). Beperkt kwetsbaar zijn kleinere kantoren en winkels, horeca, kampeerterreinen en bedrijfsgebouwen waarin geen grote aantallen personen aanwezig zijn.

Binnen het beoordelingskader voor externe veiligheid staan twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico (PR) van 10-6 per jaar en het groepsrisico (GR). Het plaatsgebonden risicobeleid bestaat uit harde afstandscontouren tussen risicobron en (beperkt) kwetsbaar object. Het wordt uitgedrukt in een contour van 10-6 per jaar (de kans dat per jaar 1 persoon overlijdt door een ongeluk met een gevaarlijke stof mag niet groter zijn dan 1 op een miljoen). Het groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Bij de berekening van het groepsrisico spelen mee de aard en hoeveelheid van de gevaarlijke stoffen en het aantal potentiële slachtoffers.

Voor de beoordeling van een ruimtelijk plan moet worden vastgesteld of het plangebied is gelegen binnen de PR en/of de invloedsgebieden van het GR. Binnen de 10-6-contour is het realiseren van kwetsbare objecten niet toegestaan.

Planspecifiek

Via de website atlasleefomgeving.nl kan voor de locatie worden vastgesteld of er in de directe omgeving inrichtingen, buisleidingen en / of belangrijke transportroutes aanwezig zijn die in het kader van de externe veiligheid van belang zijn. Bijgevoegd een screenshot van die website. Het plangebied is hier globaal aangegeven met een blauw kader. De nieuwe woningen betreffen kwetsbare objecten.

Uitsnede risicokaart (bron: atlasleefomgeving.nl)

Op circa 490 m afstand ten oosten van het plangebied bevindt zich een LPG-tankstation. Het LPG-tankstation bestaat uit een LPG-afleverinstallatie, een vulpunt en een reservoir. De afstand van de plaatsgebonden risico contour (PR10-6-contour) bedraagt 15 meter voor de LPG afleverinstallatie, 35 meter voor het vulpunt en 25 meter voor het reservoir. De nieuwe woningen bevinden zich ruim buiten de PR10-6-contour. Een nadere toetsing ten aanzien van het LPG-tankstation is niet aan de orde.

Op de hoek van de Debbeshoek en de Weg achter de Blenk was tot op een paar jaar geleden een openbaar zwembad gelegen. Dit zwembad is gesloopt, echter is deze inrichting nog wel als zodanig opgenomen op de risicokaart. Gezien er geen sprake meer is van een zwembad aldaar (en de grote afstand tot het plangebied) is nadere toetsing niet aan de orde.

Het initiatief is uitvoerbaar vanuit externe veiligheid.

4.2 Water

Water is een belangrijk thema in de ruimtelijke ordening. Door verstandig om te gaan met het water kan verdroging en wateroverlast voorkomen worden en de kwaliteit van het water hoog gehouden worden.
Op Rijksniveau en Europees niveau zijn de laatste jaren veel plannen en wetten gemaakt met betrekking tot water. De belangrijkste hiervan zijn het Waterbeleid voor de 21e eeuw, de Waterwet en het Nationaal Waterplan.

Waterbeleid voor de 21e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21e eeuw heeft advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. De adviezen van de commissie staan in het rapport 'Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw' (WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes (drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

• vasthouden, bergen en afvoeren: dit houdt in dat water zoveel mogelijk bovenstrooms wordt vastgehouden in de bodem en in het oppervlaktewater. Indien nodig wordt overtollig water tijdelijk geborgen in bergingsgebieden en pas als vasthouden en bergen niet meer mogelijk is wordt het water afgevoerd.
• schoonhouden, scheiden en zuiveren: hier gaat het erom dat het water zoveel mogelijk schoon wordt gehouden. Vervolgens worden schoon en vuil water zoveel mogelijk gescheiden en als laatste komt het zuiveren van verontreinigd water aan bod.

Waterwet

De Waterwet regelt het beheer van oppervlaktewater en grondwater en verbetert ook de samenhang tussen waterbeleid en ruimtelijke ordening. Daarnaast levert de Waterwet een flinke bijdrage aan kabinetsdoelstellingen zoals vermindering van regels, vergunningstelsels en administratieve lasten. Een belangrijk gevolg van de Waterwet is dat de aloude vergunningstelsels uit de voorheen afzonderlijke waterbeheerwetten zijn gebundeld. Dit resulteert in één vergunning, de watervergunning.

Nationaal Waterplan

Op basis van de Waterwet is het Nationaal Waterplan vastgesteld door het kabinet. Dit Nationaal Waterplan geeft de hoofdlijnen, principes en richting van het nationale waterbeleid in de planperiode 2016-2021, met een vooruitblik richting 2050. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Het geeft maatregelen die in de periode 2016-2021 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten.

Beleid waterschap Rijn en IJssel

Op 21 december 2021 is het waterbeheerprogramma van waterschap (WPB) Rijn en IJssel vastgesteld en vervangt het Waterbeheerplan 2016-2021. In dit waterbeheerprogramma beschrijft het waterschap Rijn en IJssel voor de periode 2022 – 2027 op welke wijze gezorgd wordt voor: een goede bescherming tegen hoog water, een goed functionerend regionaal watersysteem en het zuiveren van afvalwater

Het waterbeheerprogramma zoekt verbinding met het werk van de provincies, gemeenten, Rijkswaterstaat en het Rijk. Het waterbeheer schept vaak randvoorwaarden voor gebruikers van het water, maar biedt ook mogelijkheden en meerwaarde voor maatschappelijke gebruikers, zoals burgers, agrariërs en terreinbeheerders, ondernemers en (drinkwater)bedrijven, recreanten en de naburige Duitse waterbeheerders.

Vanuit de omgevingsverkenning is het beleid voor de planperiode 2022-2027 beschreven voor de primaire taakgebieden van het waterschap:

• Naar een betere balans tussen nat en droog en gebiedsgerichte aanpak: klimaat robuust gebied;
• Bescherming tegen overstromingen en werken aan veiligheid: Veilig water;
• Afstemming van functies op de draagkracht van het systeem en een gezond watersysteem: gezonde leefomgeving;
• Afvalvermindering, wendbare keten: Circulaire economie en energietransitie.

Het programma is, naast in deze thema's, ook in verschillende deelgebieden uitgewerkt. De kenmerken, de ontwikkelingen en de opgaven die gebiedsspecifiek zijn worden achter elkaar weergegeven. Het beleid is verder uitgewerkt in het WBP naar concrete doelstellingen. Deze doelstellingen vinden onder andere een doorwerking in de beschikbare instrumenten van het waterschap, zoals de verordening, legger, communicatie en stimuleringsmiddelen.

Watertoets

De 'watertoets' is een instrument dat waterhuishoudkundige belangen expliciet en op evenwichtige wijze laat meewegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen en besluiten. Het is geen technische toets, maar een proces waarbij de initiatiefnemer van een ruimtelijk plan en de waterbeheerder met elkaar in gesprek gaan voorafgaand aan de vaststelling van het plan. De watertoets bestaat uit twee onderdelen:

• de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om de waterbeheerder vroegtijdig in de planvorming te betrekken, en
• de verplichting aan initiatiefnemers van ruimtelijke plannen om in hun plan verantwoording af te leggen over de manier waarop omgegaan is met de inbreng van de waterbeheerder. Dit laatste gebeurt doorgaans in de waterparagraaf bij het betreffende plan.

Planspecifiek

Voor dit plan is de digitale watertoets ingevuld. Het resultaat van de watertoets is opgenomen in bijlage 1. Hieruit blijkt dat er geen (beschermingszones van) beschermde waterkeringen/watergangen in het plangebied liggen. Er dient de korte procedure te worden gevolgd voor voorliggend plan.

Drie van de vier woningen worden gerealiseerd binnen de bestaande bebouwing, waarbij geen sprake is van een toename aan verhard oppervlak. De woningen in de noordelijke helft van het plangebied brengt wel een beperkte toename aan verharding met zich mee. Het Waterschap Rijn en IJssel houdt 80 mm waterberging aan bij initiatieven met een toename van verhard oppervlak, hierin moet worden voorzien binnen het plangebied. Ter plaatse van het totale plangebied is hiervoor voldoende ruimte beschikbaar. Te denken valt dan aan waterbergende voorzieningen zoals een greppel, wadi, infiltratiekoffers, waterbergende verharding of dergelijke. De nadere uitwerking van de aan te leggen waterberging volgt bij de aanvraag omgevingsvergunning.

Binnen het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. De woningen in de bestaande bebouwing en de nieuwe woning worden voor de afvoer van afvalwater aangesloten op de reeds aanwezige riolering.

Het plan is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect water.

4.3 Ecologie

Bij ruimtelijke ingrepen dient rekening te worden gehouden met de natuurwaarden ter plaatse. De Wet natuurbescherming beschermt natuurgebieden, inheemse soorten en bosopstanden in Nederland.

Gebiedsbescherming

In de Wet natuurbescherming worden de zogenoemde Natura 2000-gebieden beschermd. Natura 2000 is de overkoepelende naam voor gebieden die worden beschermd vanuit de Vogel- en Habitatrichtlijn. Volgens deze Europese richtlijnen moeten lidstaten specifieke diersoorten en hun natuurlijke leefomgeving (habitat) beschermen om de biodiversiteit te behouden. Natura 2000-gebieden kennen een zogenaamde 'externe werking'. Dit betekent dat ontwikkelingen die buiten de begrenzing van de Natura 2000-gebieden gelegen zijn, ook getoetst moeten worden of er significant negatieve effecten optreden op het betreffende gebied.

Soortenbescherming

Een hoofdstuk in de Wet natuurbescherming regelt de bescherming van de in het wild voorkomende inheemse planten en dieren: de soortenbescherming. De wet richt zich vooral op het in stand houden van populaties van soorten die bescherming behoeven. In de wet zijn algemene en specifieke verboden vastgelegd ten aanzien van beschermde dier- en plantensoorten. Bekeken moet worden in hoeverre ruimtelijke plannen negatieve gevolgen hebben op beschermde dier- en plantensoorten en of er compenserende of mitigerende maatregelen genomen moeten worden. De wet geeft de mogelijkheid aan provincies om voor een bepaald aantal soorten via een verordening een algemene vrijstelling op bepaalde verbodsbepalingen te geven.

Daarnaast geldt voor iedereen in Nederland altijd, dus ook los van het voorliggende beoogde ruimtelijke project, dat de zorgplicht nageleefd moet worden bij het verrichten van werkzaamheden. Voor menige soort geldt dat indien deze zorgplicht nagekomen wordt een bepaald beoogd project uitvoerbaar is.

Planspecifiek

Gebiedsbescherming

Het plangebied maakt geen deel uit van een natuurgebied met een beschermde status, zoals Natura 2000-gebied. Het dichtstbij gelegen Natura 2000-gebied in Duitsland bevindt zich op circa 3 km ten zuiden van het plangebied en betreft 'Klevsche Landwehr, Anholtsche Issel, Feld-schlaggraben and Regnieter Bach'. Het dichtstbij gelegen Natura 2000-gebied in Nederland bevindt zich op circa 17 km ten westen van het plangebied en betreft Rijntakken. Het plangebied maakt tevens ook geen deel uit het Natuurnetwerk Nederland, Beschermd natuurmonument, Wetland of Nationaal Park.

Voorliggend initiatief betreft de realisatie van drie nieuwe woningen, één woning is reeds toegestaan binnen het plangebied. Ten behoeve van de Wet natuurbescherming is een voortoets stikstof uitgevoerd. De onderzoeksrapportage is opgenomen in bijlage 2. Geconcludeerd wordt dat als gevolg van de ontwikkelingen in het plangebied de stikstofdepositie op (bijna) overbelaste hexagonen van de Natura 2000 in zowel de gebruiksfase als de aanlegfase niet toe neemt. Er is dus geen sprake van mogelijke negatieve effecten op beschermde Natura 2000-gebieden. Het aanvragen van een Wnb-vergunning is daarom niet nodig voor dit project.

Soortenbescherming

Het plangebied is momenteel in gebruik als tuin bij de bestaande woning. Voor voorliggend initiatief is een quickscan flora en fauna uitgevoerd. De onderzoeksrapportage is toegevoegd in bijlage 3. In het onderzoek wordt geconcludeerd dat het initiatief geen essentiële betekenis heeft voor beschermde soorten. Tijdens de uitvoering van de werkzaamheden dient rekening te worden gehouden met de (mogelijke) aanwezigheid van zoogdieren en algemene broedvogels. Voor deze soorten dienen maatregelen te worden getroffen om effecten te voorkomen (zie pagina 21 van de quickscan flora en fauna in bijlage 3). Op de planlocatie zijn daarnaast geen houtopstanden aanwezig waarvoor bij kap een meldingsplicht geldt in het kader van de Wet natuurbescherming.

Er hoeven geen ontheffingen te worden aangevraagd en er is geen specialistisch vervolgonderzoek noodzakelijk. De uitvoerbaarheid van het initiatief voor ecologie is hiermee aangetoond.

4.4 Verkeer

Onderdeel van goede ruimtelijke ordening is het effect van een beoogd nieuw project op de verkeersstructuur. Voor de vaststelling van de verkeersaantrekkende werking en de parkeernorm wordt gebruikgemaakt van de kencijfers van het CROW. Het gebied is aan te merken als 'weinig stedelijk' en het gebiedstype 'Schil centrum'.

Verkeersaantrekkende werking

De verkeersaantrekkende werking neemt door de realisatie van de drie nieuwe woningen beperkt toe, namelijk met maximaal 23,9 (voor de twee tussen/hoekwoningen: 2 x 7,7 en voor de vrijstaande woning: 8,5) verkeersbewegingen per dag. De Van Nispenstraat en de Ingenieur Sassenweg evenals de andere verkeerswegen in de omgeving van het plangebied kunnen deze toename goed aan.

Parkeren

Om de parkeerbehoefte te bepalen is gebruik gemaakt van de kengetallen van het Gemeentelijke Verkeer- en Vervoerplan 2012 - 2020 (GVVP) van de gemeente Oude IJsselstreek. Voor de vrijstaande woning en de twee nieuwe woningen in de bestaande bebouwing (categorie 'middensegment') geldt een parkeernorm van respectievelijk 2,0 en 1,8 parkeerplaatsen per woning. Binnen het plangebied is voldoende ruimte om hier aan te voldoen en kan een inrit aangelegd worden met ruimte voor de extra 6 parkeerplaatsen. De reeds bestaande woning kent een parkeernorm van 1,8 waardoor er na realisatie afgerond 8 parkeerplaatsen aanwezig moeten zijn. De exacte situering van de parkeerplaatsen zal worden meegenomen bij de aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen.

Het initiatief is uitvoerbaar met betrekking tot het aspect verkeer.

4.5 Cultuurhistorie en archeologie

In elk bestemmingsplan moet een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden wordt omgegaan. Denk aan aanwezige monumenten, historische gebieden, kenmerkende (straat)beelden en landschapselementen. Bij het maken van plannen kan ook (weer) rekening gehouden worden met al deze elementen die er vroeger wel waren maar nu niet meer. Een bijzonder onderdeel van cultuurhistorie is archeologie.

Cultuurhistorie

Het belang van cultuurhistorie is wettelijk vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening. Het Besluit geeft aan dat “een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden” in het bestemmingsplan opgenomen moet worden. Het voornaamste doel hiervan is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken.

Archeologie

De bescherming van archeologische waarden bij ruimtelijke ontwikkelingen is geregeld in de Erfgoedwet. De essentie van de wettelijke bescherming is dat archeologische resten zoveel mogelijk in de bodem bewaard blijven. Bij ruimtelijke plannen geldt de verplichting om rekening te houden met bekende en te verwachten archeologische waarden. Indien ingrepen gepaard gaan met een verstoring van de bodem, kan het nodig zijn om nader onderzoek te doen, zodat - waar nodig - de archeologische waarden veiliggesteld kunnen worden en/of het plan aangepast kan worden. De verantwoordelijkheid voor archeologische waarden ligt bij de gemeente.

Op basis van artikel 5.10 van de Erfgoedwet zijn mogelijke (toevals)vondsten bij het verrichten van werkzaamheden in de bodem altijd beschermd. Er geldt een meldingsplicht bij het vinden van (mogelijke) waardevolle zaken.

Planspecifiek

Cultuurhistorie

Zoals in paragraaf 2.1 reeds is besproken betreft het bestaande pand ('Huize Finis') een gemeentelijk monument en hebben de bomen in de tuin een monumentale waarde. Het object is van belang vanwege de bijzondere kwaliteiten in de vormgeving en detaillering, welke nog meer bijzonder was geweest wanneer de grotto-structuren nog aanwezig zouden zijn. De later aangebouwde garage vertegenwoordigt weinig architectuurhistorische waarde. Behoud van dit bouwdeel is hoofdzakelijk van belang vanwege de ensemblewaarde.

Huize Finis met de toegangspoort in grotto-stijl (bron: Redegevende beschrijving Van Nispenstraat 37)

Het pand is recent gerestaureerd, waarbij het metselwerk is gereinigd. Tevens zijn beschadigingen aan het metselwerk veroorzaakt door de amovering van de grottostructuren op de pilasters en de muizentandlijsten en de eerdere verbouwingen door functiewijzigingen. Het interieur bevat daarnaast nog weinig oorspronkelijke elementen. Afgezien van de trap en een aantal paneeldeuren, is het interieur min of meer compleet vernieuwd. De oorspronkelijke plattegrond is in de loop der tijd gewijzigd door het verwijderen of verplaatsen van binnenmuren.

Het pand is in de loop van de jaren veelvuldig verbouwd of aangepast. Hierdoor is het aannemelijk dat het realiseren van twee extra woningen binnen Huize Finis geen waardevolle elementen aantast. Voor de omgevingsvergunning 'bouwen' en 'wijzigen van een monument' zal in overleg met de monumentendeskundige de verbouwing worden besproken, waarbij het uitgangspunt is om zoveel mogelijk monumentale waarden te behouden. De nieuw te realiseren vrijstaande woning is geprojecteerd ter plaatse van een reeds bestaand bijgebouw. De aanwezige bomen kunnen behouden blijven. Met het mogelijk maken van woningbouw in het monumentale pand wordt leegstand voorkomen en wordt een duurzaam en toekomstbestendig gebruik geborgd.

Archeologie

Navolgende afbeelding toont een kaartbeeld van de archeologische waardenkaart van de gemeente van de Oude IJsselstreek ter plaatse van het plangebied.

Uitsnede kaart gemeentelijke archeologische verwachtingen Oude IJsselstreek

Binnen het plangebied geldt voor het gedeelte ter plaatse van de oostelijke helft van het perceel (en de bestaande bebouwing) de waardeverwachting 'Dorpskern 1850'. Voor deze gronden geldt een verplichting van archeologisch onderzoek bij ingrepen groter dan 100 m² en dieper dan 30 cm. Hier zijn geen ingrepen voorzien met voorliggend initiatief, de bestaande bebouwing blijft gehandhaafd. Voor de gronden ten westen hiervan geldt de waardeverwachting 'Specifieke archeologische verwachting - geulenstelsel dal Oude IJssel'. Hier geldt een verplichting tot het uitvoeren van archeologisch onderzoek bij ingrepen groter dan 5.000 m² en dieper dan 30 cm. Ter plaatse wordt de bouw van een vrijstaande woning met bijgebouwen mogelijk gemaakt met een oppervlak van maximaal 180 m². Het uitvoeren van een archeologisch onderzoek is daarmee niet aan de orde. Ter bescherming van de mogelijke archeologische waarden in de bodem zijn de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologische Verwachting' en 'Waarde - Archeologische Verwachting 3' opgenomen in voorliggende herziening van het bestemmingsplan.

4.6 Klimaatadaptatie

Het klimaat verandert en steeds vaker worden we geconfronteerd met de gevolgen, zoals hitte, droogte, extreme neerslag en overstromingen.

Klimaatverandering is in een vergaand stadium en de effecten en risico’s voor onze samenleving worden steeds groter. Aan de ene kant moeten we de uitstoot van broeikasgassen verminderen, zodat de opwarming beperkt blijft. Aan de andere kant is het noodzakelijk om ons als samenleving aan te passen en voor te bereiden op de reeds ingezette klimaatveranderingen en de gevolgen daarvan. Niet alleen om schade te beperken, maar ook om kansen te benutten.

De nationale opgave voor klimaatadaptatie is beschreven in het Bestuursakkoord Klimaatadaptatie en het Deltaplan Ruimtelijke Adaptatie met daarin een prominente rol voor gemeenten. Lokale gevoeligheden voor klimaatverandering moeten in kaart worden gebracht en als integraal onderdeel van beleid daadkrachtig worden aangepakt. Daarbij is het van belang zowel te kijken naar aanpassingen aan de bestaande openbare ruimte als naar nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.

Planspecifiek

Op basis van de klimaatatlas gemeente Oude IJsselstreek is in beeld gebracht welke risico's zich kunnen voordoen in het plangebied als gevolg van klimaatverandering.

• Wateroverlast. Uit de kaartbeelden die horen bij het onderdeel wateroverlast is op te maken dat ter plaatse van het plangebied enige plasvorming wordt verwacht na een korte of lange bui. Voorliggend plangebied blijft in de toekomstige situatie voor het grootste deel onverhard waardoor water in de bodem kan infiltreren.
• Hittestress. Uit de kaartbeelden die horen bij het onderdeel hittestress is op te maken dat het aantal warme nachten zal toenemen in het plangebied. De geplande nieuwbouw is goed te isoleren conform de huidige normen. Daarmee is de woning ook minder gevoelig voor opwarming wat relevant is voor warmte in de nachtelijke periode. De woningen binnen het bestaande pand worden zo ver mogelijk geïsoleerd, passend bij de monumentale status ervan. Daarnaast blijft de tuin en bomen grotendeels behouden wat de hittestress van het totale gebied ten goede komt.
• Droogte. De bijbehorende kaartbeelden laten wat betreft grondwaterstanden en droogtegevoeligheid in 2050 een lichte verandering zien ten opzichte van de huidige situatie. Daarmee is en blijft in het plangebied sprake van lagere grondwaterstanden en van grotere droogtegevoeligheid. Binnen het plangebied bestaat de mogelijkheid om hemelwater binnen het perceel te bergen en te laten infiltreren waardoor het hemelwater in het gebied kan blijven. Het plangebied ligt in de kern van Ulft waardoor er geen sprake is van een grotere kans op natuurbranden bij langdurige droogte.
• Overstroming. De bijbehorende kaartbeelden laten zien dat er het plangebied niet in nabijheid van de groter wateren ligt. Mocht de dijk van de Oude IJssel bezwijken dan is er slechts een kleine kans (1/300 tot 1/3.000 per jaar) dat het plangebied overstroomt. Nieuwbouw dient een aangepaste drempelhoogte te hebben en de aansluitingen van elektra moeten hoger worden aangebracht.

4.7 Milieueffectrapportage

Voor activiteiten die belangrijke milieugevolgen kunnen hebben, is het verplicht een milieueffectrapportage (m.e.r.) uit te voeren en een Milieu Effect Rapport (MER) te maken. Hiermee krijgt het milieubelang een volwaardige plaats in de besluitvorming. De m.e.r. onderzoekt de milieugevolgen van een plan of een besluit en (milieuvriendelijker) alternatieven. Een plan of besluit is m.e.r.-plichtig in een van de volgende situaties:

• in het Besluit milieueffectrapportage, artikel 7.4 bijlagen C en D zijn activiteiten aangewezen waarvoor direct een m.e.r.-plicht geldt;
• een m.e.r.-plicht kan volgen uit een passende beoordeling in het kader van de Wet Natuurbescherming;
• op grond van de provinciale milieuverordening kunnen aanvullend op het Besluit m.e.r. activiteiten worden aangewezen waarvoor een m.e.r.-plicht geldt.

M.e.r.-beoordeling

Een aantal activiteiten op kleinere schaal zijn m.e.r.-beoordelingsplichtig als een indicatieve drempelwaarde uit bijlage D wordt overschreden. Ook als de drempelwaarden niet worden overschreven kan in overleg worden bekeken of er aanleiding is voor het uitvoeren van een m.e.r.-beoordeling, omdat er mogelijk belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen optreden. Er kunnen twee uitkomsten zijn:

• als de conclusie is dat er geen belangrijke nadelige milieugevolgen optreden hoeft er geen m.e.r.-procedure te worden doorlopen. Dit wordt in het betreffende plan of besluit gemotiveerd en moet ook formeel bekend worden gemaakt door het bevoegd gezag;
• als belangrijke nadelige milieugevolgen niet uitgesloten kunnen worden, moet er een m.e.r.-procedure worden doorlopen.

Planspecifiek

Het onderhavige plan behelst het terug brengen van de planologische rechten (drie woningen, één woning was reeds toegestaan) op het perceel en blijft daarmee (ver) onder de drempel van 2.000 woningen. Daarom kan volstaan worden met een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Voorliggend bestemmingsplan is die vormvrije m.e.r.-beoordeling omdat in het kader van dit bestemmingsplan de belangrijkste milieuaspecten in beeld zijn gebracht.

4.8 Kabels en leidingen

Met een zogenaamde klic-melding krijgt initiatiefnemers alle kabel- en leidinginformatie, zodat graafschade en gevaarlijke situaties worden voorkomen. Binnen het plangebied liggen geen planologisch relevante kabels en leidingen. Met voorliggend plan worden enkel de planologische rechten op het perceel hersteld. Eventuele kabels en leidingen vormen geen belemmering voor voorliggend initiatief.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan is opgezet volgens de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012).

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar is wel een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan dit plan ten grondslag liggen. De toelichting is van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing.

Daarnaast maken ook eventuele bijlagen onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

Verbeelding

De verbeelding is een digitale kaart, waarop bestemmingen en aanduidingen zijn weergegeven. Aanduidingen worden gebruikt om bepaalde zaken specifieker te regelen, bijvoorbeeld in de vorm van gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, functieaanduidingen etc.

Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart). Daar waar een verschil is tussen de digitale en de analoge verbeelding, is de digitale versie leidend.

Regels

De planregels zijn standaard onderverdeeld in vier hoofdstukken.

• Hoofdstuk I : Inleidende regels, deze bevatten de begrippen en wijze van meten;
• Hoofdstuk II: Bestemmingsregels, dit zijn de verschillende bestemmingen op alfabetische volgorde. De regels bevatten een bestemmingsomschrijving en regels voor het bouwen en het gebruik.
• Hoofdstuk III: Algemene regels, dit zijn regels die gelden voor alle bestemmingen. Dit zijn onder meer (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden.
• Hoofdstuk IV: Overgangs- en slotbepalingen.

5.2 Wijze van bestemmen

Voorliggend bestemmingsplan bevat de volgende bestemmingen:

• 'Wonen', ten behoeve van de bouw van de vrijstaande woning en de drie woningen binnen de bestaande bebouwing. Er zijn twee bouwvlakken opgenomen met bouwaanduidingen 'vrijstaand' en 'aaneengebouwd'. Ten behoeve de maatvoering van de woningen zijn de bouwvlakken voorzien van een 'maximum goothoogte (m)' en 'maximum bouwhoogte (m)'. Daarnaast is middels de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' binnen het gedeelte van de bestaande bebouwing vastgelegd hoeveel woningen per bouwvlak gebouwd mogen worden.
• 'Tuin', ter plaatse van de tuin en erfafscheidingen. Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd.
• Dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologische verwachting' en 'Waarde - Archeologische verwachting 3', ten behoeve van het beheer, behoud en bescherming van eventueel aanwezige archeologische resten in de bodem.

De waardevolle bomen binnen het plangebied zijn aangeduid met de functieaanduiding 'waardevolle boom', ter bescherming en instandhouding van de aanwezige bomen.

Met dit hoofdstuk is voldaan aan artikel 3.1.3 van het Bro.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid van het plan

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van 'afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;
• het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;
• het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek

In voorliggend plan is de gemeente initiatiefnemer om het bestemmingsplan te herzien. De kosten hiervoor zijn dan ook voor de gemeente. Vervolgkosten voor de realisatie van de woningen zelf is voor de (toekomstige) eigenaar van een woning. Er is dan ook geen sprake van verhaalbare kosten in voorliggend plan, waardoor er geen exploitatieplan is opgesteld.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Dit is het vooroverleg, waarin het conceptplan wordt voorgelegd aan het waterschap en aan die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.

Op basis van artikel 3.1.6 Bro dient verslag te worden gedaan van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding van het bestemmingsplan zijn betrokken. Dit is de inspraak. Van (formele) inspraak kan, zeker bij wat kleinere plannen, worden afgezien. De gemeentelijke inspraakverordening is daarbij ook van belang.

Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd te worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid voor belanghebbenden beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld.

Voor dit plan is geen formele inspraakprocedure georganiseerd. Het bestemmingsplan is direct als ontwerp ter inzage gelegd en er is afgezien van een voorontwerpbestemmingsplan.

6.3 Verslag vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro

Dit bestemmingsplan is in het kader van het wettelijk overleg niet toegezonden aan de provincie, omdat geen sprake is van een bovenlokaal belang. Het waterschap Waterschap Rijn & IJssel is door middel van de digitale watertoets op de hoogte gesteld van het plan.

6.4 Verslag zienswijzen

In deze paragraaf, of in een separate bijlage, worden te zijner tijd de zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan en de gemeentelijke reactie hierop opgenomen.