Buitengebied, locatie Vicarisweg 33 Varsselder, herziening 2018

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doelstelling

Het voorliggende bestemmingsplan heeft betrekking op het perceel Berghseweg/Vicarisweg 33 te Varsselder. Op dit perceel was van oudsher een agrarisch bedrijf gevestigd, samengesteld uit een varkenshouderij en een rundveehouderij. Mede met het oog op de ligging van het bedrijf aan de rand van de dorpsbebouwing, heeft de eigenaar een aantal jaren geleden besloten om de agrarische bedrijfsvoering op deze locatie te beëindigen. In dat kader is, binnen het bestek van het VAB (vrijkomende agrarische bebouwing) beleid, de agrarische bestemming zoals opgenomen in het bestemmingsplan Buitengebied Gendringen, Herziening 2002 gewijzigd in de bestemming Wonen. Het desbetreffende, op 21 juni 2012 vastgestelde bestemmingsplan Buitengebied, locatie Vicarisweg 33 Varsselder, voorziet ter verevening van de bedrijfsbeëindiging en de sloop van de agrarische bebouwing, in de mogelijkheid voor de bouw van 2 nieuwe vrijstaande woningen in aansluiting op en in onderlinge samenhang op het erf met de beide voormalige bedrijfswoningen. Bij nader inzien is bij initiatiefnemer vervolgens de wens naar voren gekomen om 1 van de beide nieuwbouwmogelijkheden op een andere plek binnen het voormalig agrarisch bouwperceel te projecteren.

Om dit mogelijk te maken dient hiervoor een nieuw bestemmingsplan te worden opgesteld. In dit voorliggende plan worden, ten opzichte van het vastgestelde plan uit 2012, de bestemmingscontouren van de bestemmingen 'Wonen' en 'Tuin' gewijzigd. Daarnaast wordt een bouwvlak voor één woning verplaatst en worden de bouwmogelijkheden voor bijgebouwen gewijzigd.

Het bestemmingsplan heeft tot doel het juridisch vastleggen van de rechten en plichten betreffende het bebouwen en gebruiken van de betreffende gronden. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. Voor het bestemmingsplan van de herinrichtingsplannen uit 2012 zijn diverse onderzoeken verricht. Deze onderzoeken hoeven niet opnieuw te worden uitgevoerd met uitzondering van een nieuw bodemonderzoek. Daarnaast is ten behoeve van het nieuwe plan ook een aangepaste landschappelijke inpassing opgesteld. Zowel het bodemonderzoek als de landschappelijke inpassingen zijn als bijlagen aan dit plan toegevoegd. De resultaten worden in de toelichting kort beschreven.

1.2 Het plangebied

Het plangebied is gelegen in het buitengebied van de gemeente Oude IJsselstreek, ten oosten van de kern Varsselder. Het plangebied bevat een agrarisch bedrijf met diverse bedrijfsbebouwing en twee bedrijfswoningen. Op onderstaande luchtfoto is de huidige situatie van het plangebied weergegeven.

Huidige situatie plangebied (luchtfoto 2017)

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Het vigerende bestemmingsplan voor deze locatie is het bestemmingsplan 'Buitengebied, locatie Vicarisweg 33 Varsselder', vastgesteld bij besluit van de raad van de gemeente Oude IJsselstreek d.d. 21 juni 2012.

Op het perceel zijn zowel de bestemmingen 'Wonen' als 'Tuin' opgenomen. In de bestemming Wonen zijn een viertal bouwvlakken opgenomen met de bouwaanduiding 'vrijstaand'. Binnen de bouwvlakken is middels maatvoeringen verschil aangegeven in de maximale goot- en bouwhoogte. Daarnaast is in de woonbestemming een losliggende bouwaanduiding bijgebouw opgenomen.

Initiatiefnemer wenst de ter rechterzijde vanaf de Berghseweg beziene (buitenste) nieuwbouwmogelijkheid bij nader inzien bij voorkeur te realiseren aan de Vicarisweg, aan de noordwestelijke punt van het perceel.

De bouw van deze woning is niet toegestaan binnen het vigerend bestemmingsplan. Voor de gemeente Oude IJsselstreek is het echter niet bezwaarlijk de bouwmogelijkheid aan de Berghseweg te verplaatsen naar de locatie aan Vicarisweg. Om medewerking te kunnen verlenen aan het plan, dient een wijziging van het bestemmingsplan doorgevoerd te worden. Onderhavig plan voorziet hierin.

Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van het vigerend bestemmingsplan weer.

Uitsnede vigerend bestemmingsplan

Hoofdstuk 2 Planomschrijving

2.1 Bestaande situatie

Het plangebied is gelegen in het buitengebied van de gemeente Oude IJsselstreek nabij de kern Varsselder. De bebouwing in het buitengebied is door de eeuwen heen voornamelijk agrarisch van karakter geweest. De laatste decennia is er veel sprake geweest van functieverandering in het buitengebied, maar het gebruik is nog steeds overwegend agrarisch.

Ligging van het plangebied ten opzichte van de omgeving

De locatie is gelegen op de rand van hoger gelegen rug (rivierduin) en het lager gelegen kleigebied nabij de Oude IJssel. Afgeleid van kaartmateriaal met opnames tussen 1811 en 1832 was destijds reeds bebouwing aanwezig op de locatie. Naar alle waarschijnlijkheid betrof het de boerderij die kadastraal aangeduid werd als gemeente Gendringen sectie D, nr. 79. De huiskavel had nr. 78.

Tot de jaren '30 van de vorige eeuw werd de boerderij, zoals ook meerdere boerderijen op de grens tussen het kleigebied en de zandrug, ontsloten met zandweggetjes richting een thans verdwenen weg. Deze weg liep ongeveer in het verlengde van de huidige Leemlandseweg. Mogelijk is de uitrit van perceel Berghseweg 12 nog een restant van deze weg. Op de topografische kaart van 1936 is een andere ontsluiting aan de orde, richting het noorden, aansluitend op de verbindingweg van De Pol naar het centrum van Varsselder. Op kaartmateriaal van 1966 is het tracé ingetekend van de huidige Berghseweg.

Vanaf de jaren '60 van de vorige eeuw zijn diverse panden bijgebouwd, variërend van veestallen tot een nieuw woonhuis. Op dit moment is de locatie bebouwd met twee woonhuizen, een paardenstal en berging. Alle voormalige bedrijfsbebouwing met uitzondering van de werktuigenberging is inmiddels gesloopt.

De situatie plangebied vóór de sloop

2.2 Stedenbouwkundige randvoorwaarden en beeldkwaliteit

De aanpassing aan de plannen voor de herinrichting van het perceel zijn voorgelegd aan de rayonarchitect van de commissie ruimtelijke kwaliteit. Geconcludeerd is dat de aanpassing passend is, met dien verstande dat de naar de Vicarisweg te verplaatsen bouwmogelijkheid niet meer beschouwd kan worden als onderdeel van het erf. Om die reden zou deze wijziging van opzet ook tot uitdrukking moeten komen in de erfinrichting van het geheel. Het erfinrichtingsvoorstel is hier op aangepast (zie bijlage 1).

Verder blijven de planologische en stedenbouwkundige randvoorwaarden, opgesteld ten behoeve van de planvorming in 2012, van kracht. Dat zijn de volgende zaken:

Planologische randvoorwaarden:

• Voor functieverandering moet worden voldaan aan het gemeentelijk functiewijzigingsbeleid;
• Functieverandering is alleen van toepassing op fysiek bestaande, legaal vrijgekomen (en ook vrijkomende) gebouwen die gelegen zijn in het buitengebied;
• Functieverandering moet leiden tot een bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit en vitaliteit dan wel andere aan het buitengebied gebonden kwaliteiten;
• Verevening (kwaliteitsbijdrage) kan nadrukkelijk als instrument/voorwaarde worden ingezet om de ruimtelijke kwaliteit te bewaken en/of te bereiken. Ook sloop wordt gezien als een vorm van verevening;
• De in de omgeving aanwezige functies mogen niet onevenredig worden geschaad;
• De nieuwe functies moeten binnen de aard en schaal van de omgeving passen. Door dit beleid voor functieverandering moet de (landschappelijke) kwaliteit van een gebied minimaal gelijk blijven, maar bij voorkeur verbeterd worden;
• De nieuwe functie mag geen onaanvaardbare aantasting zijn van karakteristieke of monumentale gebouwen;
• De nieuwe functie mag geen onaanvaardbare verkeersaantrekkende werking tot gevolg hebben;
• Bij verbouw/nieuwbouw moet worden voldaan aan het beleid voor de beeldkwaliteit en welstand;
• Voor de sloop van tenminste 750 m² bebouwing kan in principe één woning worden teruggebouwd. Nieuwbouw van meer dan 1 woning (maximaal 3) is mogelijk tegen sloop van 1000 m2 per woning. Randvoorwaarde hierbij is dat met uitzondering van de woning(en) en de als bijgebouw te gebruiken bebouwing alles gesloopt moet worden. Daarnaast dient door middel van een inrichtingsplan aangetoond te worden dat de ruimtelijke en landschappelijke kwaliteit van het perceel minimaal hetzelfde blijft of juist verbetert.

Stedenbouwkundige randvoorwaarden:

• De indeling van het plangebied en de hoofdopzet van de erfinrichting worden afgestemd op de landschappelijke en cultuurhistorische karakteristiek van de locatie (hiërarchie, ontsluiting zichtlijnen, e.d.);
• De hoofdsvorm van de bebouwing op een erf ten opzichte van elkaar is vanuit het oogpunt van beleving van het erf een belangrijk uitgangspunt. De bebouwing op het erf is geclusterd of in onderlinge samenhang op het terrein geplaatst.
• De tweede woning aan de Vicarisweg zal zich juist van het erf onttrekken. De woning zal georiënteerd zijn op de Vicarisweg en middels beplanting worden afgeschermd van het erf. Op deze manier is er sprake van twee herkenbare ruimtelijke eenheden met een eigen oriëntatie;
• Bestaande doorzichten moeten worden gehandhaafd;
• Het verbeteren van de cultuurhistorische kwaliteit van het plangebied en de omgeving. Dit kan gerealiseerd worden door verkleining van uitgegroeide erven tot de oorspronkelijke landschappelijke structuur en het versterken van het kleinschalige karakter van het landschap rondom het erf. Dit kan door middel van de aanleg van moestuinen, boomgaarden, bosjes, houtwallen en dergelijke;
• Het versterken van de beeldkwaliteit van de bebouwing. Dit kan door middel van het behoud van het dakenlandschap, het gebruik van waardevolle gebouwen, sloop van storende gebouwen en zorgvuldige nieuwbouw en verbouw;
• De hoofdvormen van de bebouwing moet bestaan uit liggende blokvormige bouwmassa's met lage goothoogtes en forse, hoogopgelopen kappen. De bouwhoogte bestaat uit één of twee bouwlagen. Zadelkappen (met wolfseinden) komen in het gebied van oudsher het meeste voor;
• Bij vervangende nieuwbouw moet bij voorkeur de oorspronkelijke eenvoudige hoofdvorm van de boerderij als beeldbepalend element in het landschap bewaard worden;
• Bij nieuwbouw vormt de bebouwing in de omgeving voor wat betreft stijlkenmerken en kleur- en materialisering het uitgangspunt. Hierbij gaat het om het gebruik van gedekte kleuren (roodbruine bakstenen voor de gevels en antracietgrijze pannen als dakbedekking);
• Van aan- en bijgebouwen is de massa qua maat, schaal, kleur- en materiaalgebruik afgestemd op het hoofdgebouw;
• De erfinrichting wordt verzorgd aangelegd. De erfinrichting is bescheiden en in harmonie met de groene omgeving. Streekeigen verhardingen, afrasteringen, hekken en poorten moeten worden toegepast;
• Parkeren dient op eigen terrein te geschieden.

2.3 Bouwplan

Het plangebied bevat momenteel een woonboerderij met diverse agrarische bebouwing en een bedrijfswoning. De agrarische bedrijfsbebouwing is inmiddels voor een deel al gesloopt, maar de woonboerderij en de bedrijfswoning blijven staan. Daarnaast blijft een deel van de werktuigenberging staan, zodat deze kan gaan functioneren als bijgebouw voor de twee bestaande woningen.

Ter verevening van de bedrijfsbeëindiging en de sloop van de bedrijfsbebouwing worden 2 nieuwe woningen gerealiseerd. Eén van de nieuwe woningen zal de vorm van een Hallenhuis krijgen. Deze woning komt centraal op het erf te staan en zal ontsloten worden vanaf de Berghseweg. De andere woning zal ten noordwesten van de bestaande woning worden gebouwd, net iets ten westen van een paardenstal die ook wordt weggenomen. Deze woning wordt ontsloten vanaf de Vicarisweg en wordt eenvoudiger vormgegeven; deze woning krijgt een rechthoekige plattegrond en een zadelkap.

Toekomstige situatie plangebied (grijs is bestaand, zwart is nieuw toegevoegd, blauw is gesloopt)

Zowel het Hallenhuis als de tweede woning krijgen een maximale bouw- en goothoogte van respectievelijk 9 en 3,5 meter. Het Hallenhuis wordt in een lijn geplaatst met de bestaande boerderij. Deze panden vormen een samenhangend geheel dat met de landschappelijk inpassing verder versterkt wordt.

De vrijstaande woningen aan de westzijde van het plangebied zullen juist functioneren als zelfstandige eenheden. Ook hier is bij het maken van het inrichtingsplan op ingespeeld.

2.4 Landschappelijke inpassing

Voor de voorgenomen ingreep is een landschappelijk inpassingsplan opgesteld door Econsultancy BV (bijlage 1). Doel van het plan is te komen tot een landschappelijke inpassing van de voorgenomen ingreep, zodat deze voldoet aan het gemeentelijk beleid ten aanzien van de ruimtelijke kwaliteit bij functieverandering.

De elementen die tezamen het landschap vormen, kenden van oorsprong enkel functionele eigenschappen en werden lokaal en autonoom in stand gehouden. Landschapszaken worden tegenwoordig centraal geregeld, waarbij restanten van bestaande landschapswaarden worden geconserveerd en nieuwe elementen vaak reconstructies betreffen. Het visuele aspect staat hierbij veelal centraal, gebaseerd op het "nieuwe gebruik" van het buitengebied (recreatiedoeleinden). Bij onderhavige inpassingsplan zijn, naast de beleving door recreanten, zoveel mogelijk (neven)functies benoemd.

De informatie over de onderzoekslocatie is gebaseerd op de bij de gemeente Oude IJsselstreek aanwezige informatie (contactpersoon de heer P. Kleingeld), informatie verkregen van de eigenaar (de heer E. Ketelaar) en informatie verkregen uit de terreininspectie. Middels het veldbezoek zijn de huidige landschappelijke waarden op en in de directe omgeving van de planlocatie in beeld gebracht.

Verder zijn de groeiplaatsomstandigheden op de onderzoekslocatie ingeschat. Middels bureaustudie zijn de overige relevante gegevens verzameld, zoals het herleiden van een streefbeeld aan de hand van historisch kaartmateriaal en de wensen en doelen ten aanzien van het beleid. Met behulp van de verzamelde informatie afkomstig van het vooroverleg, het veldbezoek en de bureaustudie, is het inpassingsplan uitgewerkt.

Ontwerp

Ten behoeve van het opstellen van onderhavig plan is de strategie aangehouden zoals beschreven in het Landschapsontwikkelingsplan voor de gemeenten Doetinchem, Montferland en Oude IJsselstreek (LOP). Voor onderhavige locatie, gelegen in het ensemble van dorpen langs de Oude IJssel, is een en ander uiteengezet in het werkboek: "Randen van allure langs de oerrijke Oude IJsselstroom", 12 februari 2008.

De locatie ligt op de grens van "bestaand stedelijk gebied" en het gebied dat onder invloed staat/ heeft gestaan van de "Rivier" (Oude IJssel) en valt binnen de zone "rivierweide", die van oudsher wordt gekarakteriseerd door open weides en rietkragen langs het water en op de meer drogere delen elzensingels en meidoornhagen. Verder is getracht de regel te hanteren om de (toekomstige) woonbebouwing aan minimaal aan één zijde van het erf het aangezicht van het (gezamenlijke) erf te geven.

Het Landschappelijk inpassingsplan heeft de volgende doelstellingen:

• het visueel afsplitsen van woning nr. 33 en de toekomstige woning aan de Vicarisweg, omdat deze woningen qua uitstraling beide niet passen bij de boerderijwoning. Dit wordt bewerkstelligd door een barrière te creëren met dicht groen.
• reconstructie danwel creëren herkenbaarheid mbt de grenslijn tussen hoog en laag, zodat er een (visuele) verbinding ontstaat tussen (het verlengde van) de steilrand (zuidelijk van de Berghseweg) en de begroeide perceelsrand ten noorden van de Berghseweg;
• Met betrekking tot voornoemde doelstelling, zal het toekomstige erf (die zich grotendeels bevindt aan de lage zijde van deze grenslijn) transparant worden aangekleed. Relatief weinig aanplant en waar mogelijk laagblijvende begroeiing;
• het toekomstige erf de uitstraling geven van één ruimtelijke eenheid, door een beukenhaag toe te passen. Tevens het creëren en behouden van voldoende zicht naar de omgeving vanuit de toekomstige woningen;
• het aankleden van het erfgedeelte ten behoeve van het creëren van de nodige privacy (grotendeels zelf in te vullen met het tuinontwerp);
• begrenzing tussen bouwkavel nr. 35a en het naastgelegen weidegebied robuust aankleden, door naast de beukenhaag, een nieuw te graven slootje met knotwilgen toe te passen.
• het wegnemen van massief/hoog groen direct naast de Berghseweg om het laan-effect beter tot zijn recht te laten komen.

Bovenstaande doelstellingen zijn uitgewerkt in de onderstaande schets. Op deze tekening zijn geen afrasteringen en hekwerken weergegeven, die wel noodzakelijk zijn. Nadrukkelijk wordt aangegeven dat hierbij geen afrastering met gaas moet worden toegepast (barrière voor migrerende fauna).

Locatieschets uitgewerkt inpassingsplan

Een uitgebreide beschrijving van het Landschappelijk inpassingsplan, juli 2017, is als bijlage 1 bij de toelichting gevoegd.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 SVIR en Barro

Sinds 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte van kracht. In de SVIR, die de opvolger is van de Nota Ruimte (2006), schetst het Rijk de ruimtelijke ambities tot 2040 en de ruimtelijke belangen en opgaven tot 2028.

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), beter bekend als de Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) Ruimte, zijn 13 nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen. Het Barro is gericht op doorwerking van de nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen.

De SVIR maakt duidelijk dat het Rijk zich beleidsmatig en financieel concentreert op de ontwikkeling en bescherming van de Nationale ruimtelijke hoofdstructuur. Een kleinschalige ontwikkeling zoals dit heeft hier relatief weinig impact op. Bovendien stelt de Rijksoverheid zich op het standpunt dat gemeenten en provincies beter op de hoogte van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Daardoor kunnen zij beter afwegen wat er in een gebied moet gebeuren en hebben daarom in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte meer bevoegdheden gekregen in het nieuwe ruimtelijke en mobiliteitsbeleid. Om deze reden wordt in deze ruimtelijke onderbouwing niet nader ingegaan op het nationaal ruimtelijk beleid.

Conclusie

Ter conclusie mag worden gesteld dat de onderhavige herziening van het bestemmingsplan, waarbij alleen de bouwmogelijkheden op een woonperceel worden aangepast, geen strijdigheden oplevert met het rijksbeleid.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie en omgevingsverordening

Op 9 juli 2014 en 24 september 2014 stelden Provinciale Staten respectievelijk de Omgevingsvisie en de bijbehorende Omgevingsverordening vast. In de Omgevingsvisie staan de hoofdlijnen van het beleid en in de Omgevingsverordening de regels. Het Waterplan, het Provinciaal Verkeer en Vervoer Plan, het Streekplan, het Milieuplan en de Reconstructieplannen zijn herzien en samengebracht in de nieuwe Omgevingsvisie. De Omgevingsvisie en -verordening zijn beiden op 18 oktober 2014 in werking getreden.

De provincie kiest er in deze Omgevingsvisie voor om vanuit twee hoofddoelen bij te dragen aan gemeenschappelijke maatschappelijke opgaven. Deze zijn:

• een duurzame economische structuur;
• het borgen van de kwaliteit en veiligheid van onze leefomgeving.

Ruimte in kleinere kernen en vrijgekomen bebouwing in het landelijk gebied kan worden benut voor wonen en nieuwe economische dragers en als versterking van de vitaliteit van het landelijk gebied. Bij de nadere invulling van de uitgangspunten wordt ruimte gelaten voor lokale of regionale initiatieven door gemeenten of regionale samenwerkingsverbanden. Bouwprogramma's voor nieuwe woningen zijn daarbij in regionaal verband afgestemd. Waar mogelijk kan lokaal maatwerk worden geleverd. De strategie van de provincie om de doelen van 'duurzame economische structuurversterking' en 'een gezonde en veilige leefomgeving' te bereiken wordt gevoed door het besef dat stad en land elkaar nodig hebben. De provincie gaat voor:

• sterke steden, van belang voor toekomstige aantrekkingskracht, waar kennis zich samenbalt en waar veel jongeren naar toe trekken, waar ook nu al de meeste mensen wonen en werken;
• een vitaal platteland, waar mensen inspelen op grote veranderingen, waar inwoners zich actief inzetten voor hun gezamenlijke toekomst, een platteland met een eigen economische kracht en een grote natuurlijke en landschappelijke waarde, waar kwaliteit en vitaliteit samen op gaan.

Ook de provincie kent, evenals het rijk, een ladder voor duurzame verstedelijking. Voor nieuwe stedelijke functies in het buitengebied geldt dat deze afgewogen dienen te worden in het licht van de Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik. De Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik vervangt het beleid van de woningbouwcontour en de zoekzones. Het accent van stedelijke ontwikkelingen verschuift van nieuwbouw naar het vitaliseren van bestaande gebieden en gebouwen. Voor een goede afweging van keuzes voor locaties van nieuwe gebouwen staat de Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik centraal. Met deze ladder wordt een transparante besluitvorming en een zorgvuldige ruimtelijke afweging nagestreefd. Het gaat om het tijdig afwegen van kansen en mogelijkheden om bestaande gebouwen te benutten bij overwegingen van nieuwe bebouwing. Een goede afweging volgens de ladder vraagt om kennis van de bestaande voorraad. Gekoppeld daaraan zijn er vragen over de opgaven en kwaliteiten in een gebied:

• past de ontwikkeling bij de doelen in Gelderland? Zo ja:
• hoe voegt de ontwikkeling extra kwaliteit toe aan een gebied?

Als juridische basis gebruikt de provincie de ladder voor duurzame verstedelijking die het Rijk heeft vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In elk bestemmingsplan dat voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling dienen gemeenten volgens de rijksladder aan de hand van drie stappen de locatiekeuze te motiveren. Deze rijksladder is van provinciaal belang. Aangezien de juridische borging van de ladder al geregeld is in het Bro, heeft de provincie de ladder niet nogmaals opgenomen in de provinciale omgevingsverordening.

De rijksladder heeft betrekking op stedelijke ontwikkelingen. De provincie wil onderzoeken of de ladder ook voor landelijke functies kan worden uitgewerkt. Vooruitlopend daarop spreekt de provincie nu al van de ladder voor duurzaam ruimtegebruik.

Conclusie

In dit geval is geen sprake van een nieuwe woonlocatie, maar vindt slechts een aanpassing plaats van de bouwmogelijkheden op een bestaande locatie. Deze ontwikkeling past daarmee binnen de omgevingsvisie en bijbehorende verordening.

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Regionale Woonagenda

De regionale woonagenda is op 24 september 2015 door de gemeenteraad vastgesteld. Deze woonagenda is opvolger van de KWP3. De provincie wil niet voor gemeenten maar met gemeenten tot nieuw woonbeleid komen, gericht op de kwalitatieve opgave (zie ook paragraaf 3.2.2).

Om tot een regionale woonagenda te komen, zijn er kernfoto's gemaakt. De hoofdlijnen en de conclusies hiervan zijn gebruikt bij het opstellen van de regionale woonagenda. De thema's uit de regionale woonagenda zijn:

• 1. Wonen in de Achterhoek
• 2. De bestaande woningvoorraad, nu en straks
• 3. De nieuwbouw tot 2025
• 4. Wonen en zorg
• 5. Betaalbaarheid en financierbaarheid
• 6. Energie en klimaat

De regionale woonagenda 2025 schetst de kaders en geeft ruimte om de inhoud mede door andere partijen te laten invullen. Kernbegrippen zijn kaders stellen, faciliteren en ruimte geven. Met deze woonagenda willen de samenwerkende gemeenten, de corporaties en de provincie de in het document beschreven doelen en ambities bereiken (waaronder afspraken over de invulling van de plancapaciteit).

Conclusie

Onderhavig plan past binnen de kaders van de woonagenda omdat er per saldo geen woningen worden onttrokken aan de woningvoorraad en bij de vaststelling van het geldende bestemmingsplan door de gemeenteraad zijn de geplande woningen al opgenomen in het gemeentelijk woningbouwprogramma.

3.3.2 Regionale Structuurvisie

De Achterhoekse gemeenten hebben in hun vergaderingen van april/mei 2012 de 'Regionale Structuurvisie Achterhoek 2012' vastgesteld. De Regionale structuurvisie is een actualisatie van de visie uit 2004. Er is gekozen voor een actualisatie, omdat in de Achterhoek zich een aantal belangrijke en ingrijpende economische en maatschappelijke ontwikkelingen voordoen, zoals:

• energietransitie en het inspelen op de gevolgen van de klimaatveranderingen
• bevolkingsverandering, krimp, vergrijzing en ontgroening;
• de veranderingen in de landbouw en het landelijk gebied;
• positionering van de Achterhoek in (inter)nationaal perspectief.

Deze ontwikkelingen zullen gevolgen hebben voor de manier waarop er nu gewoond, geleefd en gewerkt wordt in de Achterhoek. Ze hebben ook invloed op de wijze waarop geld verdiend wordt in de regio. Wijzigingen hierin kunnen ruimtelijke consequenties hebben. De geactualiseerde visie geeft richting aan het regionaal ruimtelijk beleid om de transitieopgaven goed te kunnen faciliteren. Dit door belangrijke ruimtelijke thema's te agenderen en hierop afstemming tussen gemeenten te zoeken. Het doel is, dat de Achterhoek ook in de toekomst een vitale, regionale economie heeft en een zeer prettige omgeving blijft om in te wonen en te recreëren.

De visie sluit aan bij de Agenda 2020 van Regio Achterhoek en de provinciale regio- verkenningen. Inhoudelijk beschrijft de structuurvisie:

• 1. samenwerking op volkshuisvesting, bedrijfsvestigingen en functieveranderingbeleid;
• 2. bereikbaarheid van de regio, zowel fysiek als digitaal;
• 3. balans tussen bestaande en nieuwe kwaliteiten in de landbouw/het landschap;
• 4. innoveren van de maakindustrie en landbouw en het verduurzamen van productieprocessen en energievoorziening;
• 5. ruimtelijk wordt de 'ja, mits' benadering leidend.

Conclusie

Volgens de visie wil de regio een vitale economie realiseren waar mensen graag willen wonen. Zowel de herontwikkeling van dit perceel als de onderhavige aanpassing van het plan draagt bij aan deze doelstelling door aan te sluiten op de vraag vanuit de woningmarkt.

3.3.3 Regionale Woonvisie

De 7 Achterhoekse gemeenten hebben, samen met de woningcorporaties en de provincie, een gezamenlijke visie op het wonen in de Achterhoek neergelegd voor de periode 2010-2020. De ambitie van de regio Achterhoek luidt daarbij als volgt:

• Iedereen die wil, kan zijn woonwens in de Achterhoek waarmaken;
• De Achterhoek is onderscheidend in kwaliteit;
• Het aantal woningen past bij de kwantitatieve woningvraag;
• Ontspanning op de woningmarkt betekent kansen benutten en risico's beperken.

De grootste opgave is het realiseren van een omslag in denken: van decennia van groei van de bevolking naar stabilisatie en uiteindelijk krimp. De woningvoorraad wordt maximaal afgestemd op de veranderende lokale vraag van woningzoekenden. De locatie en woonomgeving zijn essentiële kwaliteitskenmerken waarop de Achterhoek zich kan onderscheiden.

Centrumplannen voor de grotere kernen dragen bij aan vitale kernen en voegen hiermee kwaliteit toe aan de regio. Deze plannen krijgen prioriteit. Grootschalige uitlegplannen passen niet bij een situatie van krimp. Om de kwalitatieve uitgangspunten in de regionale woonvisie waar te maken zijn de gemeenten met elkaar een binnenregionale verdeling overeengekomen.

Voor de gemeente Oude IJsselstreek betekent deze verdeling dat de lokale woningvoorraad tot 2020 met 685 woningen mag toenemen. Bij de evaluatie van de woonvisie in 2013 is inmiddels afgesproken dat het aantal woningen niet tot 2020 geldt maar zelfs tot 2025. Op 24 september 2015 heeft de gemeenteraad de Regionale Woonagenda Achterhoek 2015-2025 vastgesteld. In de Woonagenda is afgesproken het aantal woningbouwplannen verder terug te brengen, zodat de woningvoorraad meer aansluit bij de krimpende behoefte. In vervolg hierop heeft de gemeenteraad de Beleidsnotitie Woningbouwplanning Oude IJsselstreek vastgesteld waarin een verdere uitwerking is opgenomen voor de reductie van het aantal woningbouwplannen. Zie hiervoor verder onder paragraaf 3.4.1.

Conclusie

Onderhavig plan past binnen de regionale woonvisie omdat er per saldo geen woningen worden toegevoegd aan de woningvoorraad. De wijziging van dit plan kan gezien worden als een aanpassing op de veranderende lokale vraag van woningzoekenden.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Beleidsnotitie Woningbouwplanning Oude IJsselstreek

De gemeente Oude IJsselstreek heeft te maken met een afname van het aantal inwoners, waardoor de behoefte aan extra woningen de komende jaren afneemt. Eén van de belangrijkste overwegingen om het aantal woningbouwplannen terug te brengen is het voorkomen van leegstand in de bestaande woningvoorraad. Door nieuwe woningen te bouwen komen niet zozeer nieuwe woningen leeg te staan, maar heeft het vooral effect op de oudere woningen aan de onderkant van de woningmarkt. Dit kan leiden tot verpaupering en heeft daarmee een negatieve invloed op de leefbaarheid. Ook hebben nieuwe woningen effect op de waardeontwikkeling van de bestaande woningvoorraad.

Op 24 september 2015 heeft de gemeenteraad de Regionale Woonagenda Achterhoek 2015-2025 vastgesteld. In de Woonagenda is afgesproken het aantal woningbouwplannen verder terug te brengen, zodat de woningvoorraad meer aansluit bij de krimpende behoefte. Voor Oude IJsselstreek betekent dit dat nog 327 woningen van de huidige plancapaciteit geschrapt moeten worden voor de periode tot 2025. Om hier invulling aan te geven heeft het college een beleidsnotitie opgesteld. De beleidsnotitie bevat een overzicht met woningbouwplannen die door kunnen gaan (groene plannen) en plannen die geschrapt worden (rode plannen), al dan niet met een overgangsmaatregel.

Voor de rode plannen is het afhankelijk van het vigerende bestemmingsplan als overgangsmaatregel bepaald hoeveel tijd de eigenaar nog de gelegenheid heeft om de woningen te realiseren. Dit verschilt van 1,5 tot 4 jaar. Na 4 jaar is duidelijk hoeveel rode plannen er definitief komen te vervallen. Ter uitvoering van deze Woonagenda heeft de gemeenteraad op 24 november 2016 de beleidsnotitie Woningbouwplanning Oude IJsselstreek vastgesteld. In deze beleidsnoititie is een overzicht met woningbouwplannen opgenomen die door kunnen gaan (groene plannen) en plannen die geschrapt worden (rode plannen), al dan niet met een overgangsmaatregel.

Voor de locatie Vicarisweg 33 betekent dit dat 2 (extra) woningen toegestaan - naast de bedrijfswoningen, die omgezet zijn naar burgerwoningen. Na de besluitvorming moet binnen een termijn van 2 jaar begonnen zijn met de bouw. Hieronder is een uitsnede opgenomen van de legenda (ged.) en de tabel (ged.) uit de Beleidsnotitie met vermelding van de locatie Vicarisweg 33.

Na aanvang van de bouw moet binnen één jaar de woning voltooid en gebruiksklaar zijn.

3.4.2 Structuurvisie Oude IJsselstreek

De structuurvisie is vastgesteld op 12 mei 2011 en geeft richting aan het ruimtelijke, economische en maatschappelijke beleid van de gemeente Oude IJsselstreek.

Visie landbouw, veehouderij en overige functies

De gemeente Oude IJsselstreek streeft ernaar dat de agrarische sector de belangrijkste economische drager van het buitengebied blijft. Om de ontwikkelingen in de agrarische sector te faciliteren geeft de gemeente ruimte voor grootschalige landbouw in een open landschap.

Erven van stoppende agrarische bedrijven komen vrij voor functieverandering naar wonen of andere vormen van werken, mits dit geen onevenredige benadeling van omliggende agrarische bedrijven tot gevolg heeft.

Vrijkomende agrarische bebouwing

In het buitengebied kan in beperkte mate vervangende nieuwbouw plaatsvinden in combinatie met sloop van bestaande gebouwen. Te denken valt aan woningen, maar ook aan andere functies die het buitengebied leefbaar en vitaal maken. Hieraan zijn strikte regels verbonden die zijn beschreven in het beleid voor Vrijkomende Agrarische Bebouwing (VAB). Elke gemeente in de Achterhoek kent binnen deze regionale kaders haar eigen specifieke beleidsregels. De komende tijd zal dit beleid in regionaal verband verder op elkaar worden afgestemd, waarbij aansluiting wordt gezocht bij de afspraken uit de regionale woonvisie. Voor de gemeente Oude IJsselstreek kan dit aanpassing van de op dit moment geldende beleidsregels inhouden.

Voor alle nieuw- of verbouwplannen geldt dat het nieuwe pand een impuls moet geven aan de leefbaarheid, vitaliteit en ruimtelijke kwaliteit van het platteland. De gemeente heeft daarbij de taak om zorg te dragen dat de plannen voldoen aan een goede landschappelijke inpassing. Bepalend hierbij is onder andere de beplanting rondom de woning, de erfindeling, de situering van de bebouwing en de ontsluiting van het perceel.

Conclusie

Het voorliggende bestemmingsplan is in lijn is met deze structuurvisie.

3.4.3 Welstandsnota, gemeente Oude IJsselstreek

Om ervoor te zorgen dat de kwaliteit van de gebouwde omgeving en haar openbare ruimte gewaarborgd wordt, dient de realisatie van het plangebied te voldoen aan de redelijke eisen van welstand. Om de redelijke eisen van welstand te kunnen beoordelen heeft de gemeente een welstandsnota (2006) opgesteld.

Het plangebied valt binnen het deelgebied 'Buitengebied' uit de gemeentelijke welstandsnota. De gemeente wil dat bij bouwactiviteiten in het buitengebied de bestaande waardevolle kenmerken behouden blijven en de vervlakking van het karakter van het buitengebied wordt tegengegaan. Daarnaast wil de gemeente nieuwe architectonische en landschappelijke kwaliteiten tot stand zien komen. Er wordt gestreefd naar plannen die bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit en vitaliteit van het buitengebied door bijvoorbeeld hergebruik van waardevolle gebouwen, sloop van storende gebouwen of zorgvuldige nieuwbouw en verbouw.

Zowel de herinrichting van het totale perceel als het voorliggende plan passen binnen de kaders van de welstandsnota. Het oorspronkelijke plan voorziet in het wegnemen van agrarische bebouwing ten gunste van passende woonbebouwing. Op deze manier wordt een bijdrage geleverd aan de ruimtelijke kwaliteit en vitaliteit van het buitengebied. Het voorliggende plan moet beschouwd worden als een aanpassing op dit plan, waarbij evenveel aandacht is geweest voor een zorgvuldige nieuwbouw met een bijpassende landschappelijke inpassing.

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten

4.1 Milieu

4.1.1 Bodem

Voor de vaststelling van een bestemmingsplan dient in verband met de uitvoering een reëel beeld aanwezig te zijn van de bodemkwaliteit voor de gronden waaraan een nieuwe bestemming wordt gegeven. Uitgangspunt bij ruimtelijke ontwikkelingen is dat de bodemkwaliteit geschikt moet zijn voor de beoogde functie.

In september 2011 is een Verkennend bodemonderzoek en verkennend asbestonderzoek A uitgevoerd ten behoeve van het oorspronkelijke herontwikkelingsplan. In aanvulling hierop heeft Econsultancy in augustus 2016 een Verkennend bodemonderzoek en verkennend asbestonderzoek B in de bodem uitgevoerd op het perceel van de nieuwe woning aan de noordwestzijde van het plangebied.

Het nieuwe onderzoek is opgenomen in de bijlage van dit bestemmingsplan. De resultaten zijn hieronder samengevat. De bodem bestaat voornamelijk uit zwak tot matig siltig, zwak tot matig grindig zeer fijn tot zeer grofzand. De bovengrond is bovendien zwak humeus. Ter plaatse van inspectiesleuf A03 zijn in de toplaag enige bijmengingen van baksteen aangetroffen. Voor het overige zijn zintuiglijk geen verontreinigingen waargenomen.

Verkennend bodemonderzoek NEN 5740

Op basis van het vooronderzoek is geconcludeerd dat de onderzoekslocatie onderzocht dient te worden volgens de strategie "onverdacht" (ONV). Bij onverdachte locaties luidt de onderzoekshypothese dat de bodem niet verontreinigd is.

Zowel in de boven- als in de ondergrond zijn geen verontreinigingen aangetoond. Het grondwater is licht verontreinigd met barium. Deze metaalverontreiniging is hoogstwaarschijnlijk te relateren aan lokaal verhoogde achtergrondconcentraties van metalen in het grondwater. Gelet op het regionale karakter van de lichte metaalverontreiniging in het grondwater, alsmede het ontbreken van verontreinigingen in de grond, kan de onderzoekslocatie als "onverdacht" ten opzichte van haar omgeving worden beschouwd. Er bestaan volgens Econsultancy met betrekking tot de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem dan ook géén belemmeringen voor de nieuwbouw op de onderzoekslocatie alsmede de bestemmingsplanwijziging.

Verkennend onderzoek asbest in bodem NEN 5707

Er zijn op basis van het vooronderzoek, tijdens de terreininspectie en bij de uitvoering van de veldwerkzaamheden, behalve de asbesthoudende dakbeplating, geen aanwijzingen gevonden, die aanleiding geven een asbestverontreiniging op de locatie te verwachten.

Er zijn op het maaiveld geen asbestverdachte materialen aangetroffen. In de bodem zijn zintuiglijk in de fractie > 20 mm geen asbestverdachte materialen aangetroffen. Analytisch is in de fractie < 20 mm een lage concentratie asbest aangetoond die het criterium van nader onderzoek (< 50 mg/kg d.s.) niet benaderd.

Tijdens de veldwerkzaamheden kon ten oosten van de veestal wegens grote stukken puin, handmatig niet door de stabilisatielaag geboord/gegraven worden, waarna een hydraulische graafmachine is ingezet. Hierbij zijn in de stabilisatielaag ter plaatse van gat E06 asbestverdachte materialen aangetroffen. Gezien de hoeveelheid asbest (schatting boven de 100 mg/kg d.s.) is besloten de werkzaamheden voor dit onderzoeksdeel te staken. Nader onderzoek onder verhoogde veiligheidscondities (3T) naar de parameter asbest in puin is noodzakelijk geacht. Door de initiatiefnemer is gemeld dat er sprake is van een stortlocatie van geringe omvang (hooguit een oppervlakte van 10 m2).

De locatie is in april 2017 onderzocht volgens de strategie “Nader onderzoek - terreinen”, waarbij de methode is gehanteerd waarbij het gehalte van de verontreiniging per ruimtelijke eenheid (RE) wordt vastgesteld.

Op basis van de analyseresultaten en de zintuiglijke waarnemingen wordt de stort, met lichte asbestverontreiniging,in horizontale als in verticale richting als voldoende afgeperkt beschouwd. De ontstaansperiode van de verontreiniging is onbekend. In relatie tot de bouw van de opstallen vanaf de jaren ’60 van de vorige eeuw, wordt aangenomen dat de verontreiniging ontstaan is vóór 1 juli 1993. Er is geen sprake van een zorgplichtgeval.

Gelet op de mate van verontreiniging in de stort, bestaat er geen saneringsplicht. Op basis van de onderhavige resultaten zijn, met betrekking tot de parameter asbest, geen specifieke maatregelen noodzakelijk in geval van grondverzet. Echter, de aanwezigheid van zogenaamde asbestnesten op de onderzoekslocatie kan nooit geheel worden uitgesloten. Bij ontgravingswerkzaamheden dient men hier extra aandacht aan te besteden en bij het eventueel aantreffen hiervan de risicoklasse aan te passen. Bovendien kan de zintuiglijke aanwezigheid van asbest, hoewel er geen sprake is van overschrijding van normen en risico's, vanuit maatschappelijk oogpunt wel belemmerend zijn. Dit speelt met name in die gevallen wanneer sprake de locatie in gebruik is of wordt genomen als (sier)tuin of groenstrook.

Conclusie

Op basis van de onderzoeksresultaten wordt gesteld dat er geen aanleiding bestaat tot het uitvoeren van een nader onderzoek asbest in bodem. In geval van grondwerkzaamheden op de locatie behoeven
er ten aanzien van asbest geen specifieke maatregelen te worden getroffen.

Nieuwe situering woning

Bij een initiatiefnemer is op een later tijdstip de wens naar voren gekomen om 1 van de beide nieuwbouwmogelijkheden op een andere plek binnen het voormalig agrarisch bouwperceel te projecteren. Hiervoor is in augustus 2016 een aanvullend bodem- en asbestonderzoek uitgevoerd. De resultaten van dit onderzoek zijn hieronder in het kort samengevat.

Verkennend bodemonderzoek NEN 5740

Op basis van het vooronderzoek is geconcludeerd dat de onderzoekslocatie onderzocht dient te worden volgens de strategie "onverdacht" (ONV). Bij onverdachte locaties luidt de onderzoekshypothese dat de bodem niet verontreinigd is.

boven- en ondergrond

In de boven- en de ondergrond zijn geen verontreinigingen aangetoond.

grondwater

Het grondwater is licht verontreinigd met barium. Deze metaalverontreiniging is hoogstwaarschijnlijk te relateren aan lokaal verhoogde achtergrondconcentraties van metalen in het grondwater. Gelet op het regionale karakter van de lichte metaalverontreiniging in het grondwater, alsmede het ontbreken van verontreinigingen in de grond, kan de onderzoekslocatie als "onverdacht" ten opzichte van haar omgeving worden beschouwd. Er bestaan volgens Econsultancy met betrekking tot de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem dan ook géén belemmeringen voor de nieuwbouw op de onderzoekslocatie, alsmede de bestemmingsplanwijziging.

Verkennend onderzoek asbest in bodem NEN 5707

Bij het vooronderzoek zijn, tijdens de terreininspectie en bij de uitvoering van de veldwerkzaamheden, geen aanwijzingen gevonden voor een mogelijke asbestverontreiniging op de locatie met uitzondering van de asbesthoudende dakbeplating.

Er zijn op het maaiveld geen asbestverdachte materialen aangetroffen. In de bodem zijn zintuiglijk in de fractie > 20 mm geen asbestverdachte materialen aangetroffen. Analytisch is in de fractie < 20 mm een lage concentratie asbest aangetoond die het criterium van nader onderzoek (< 50 mg/kg d.s.) niet benaderd.

Op basis van de onderzoeksresultaten wordt gesteld dat er geen aanleiding bestaat tot het uitvoeren van een nader onderzoek asbest in bodem. In geval van grondwerkzaamheden op de locatie behoeven er ten aanzien van asbest geen specifieke maatregelen te worden getroffen.

Dit aanvullend onderzoek is als bijlage bij de toelichting gevoegd.

4.1.2 Geluid

Wanneer met een plan nieuwe geluidsgevoelige bebouwing, zoals woningen, scholen en ziekenhuizen worden gerealiseerd, stelt de Wet geluidhinder onder andere de verplichting nieuw onderzoek uit te voeren naar de geluidsbelasting op deze geluidsgevoelige bebouwing ten gevolge van het verkeer op de omliggende wegen. De gevelbelasting mag de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet overschrijden.

Voor deze locatie is ten behoeve van het oorspronkelijke plan reeds een geluidsonderzoek verricht. Omdat bij de voorliggende herziening geluidgevoelige functies (woning) op een andere plek terecht komen is ten behoeve van het voorliggende plan een nieuwe onderzoek 'geluidsbelasting wegverkeer' uigevoerd door 'adviesburo van der Boom'. Bij dit onderzoek (zie bijlagen) is de belasting op beide nieuwe woningen bekeken. In de samenvatting van het bijhorende rapport zijn hierover de onderstaande zaken gesteld.

De geluidbelasting op de nieuwe woningen wordt getoetst aan de Wet Geluidhinder. De geluidbelasting ten gevolge van wegverkeer op de N816 op de gevels van de beide woningen varieert van 32 - 54 dB. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt op één woning overschreden. De maximale hogere waarde van 63 dB wordt niet overschreden. De geluidbelasting ten gevolge van wegverkeer op de N817 op de gevels van de beide woningen varieert van 29 - 42 dB. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt niet overschreden.

Het verlagen van de geluidbelasting door het aanbrengen van een stil wegdek is financieel niet haalbaar en niet doeltreffend. Het verlagen van de maximumsnelheid om de geluidbelasting op de woning terug te brengen is niet mogelijk. Afscherming van de woning is op deze locatie eveneens niet haalbaar. De gemeente dient een hogere waarde vast te stellen voor één woning van 54 dB door wegverkeer op de N816.

Voor de Vicarisweg geldt een maximum snelheid van 30 km-uur. De verkeersintensiteit kan hoog zijn waardoor de geluidsbelasting op de gevel van de nieuwe woning de voorkeursgrenswaarde van 48 dB zouden kunnen overschrijden. Echter, gelet op het inwoneraantal van Varsselder van circa 800, de twee ontsluitingswegen van de kern Varsselder op de N816 en gebruik van de Vicarisweg door voornamelijk bestemmingsverkeer is het aannemelijk dat het aantal verkeersbewegingen zo laag is dat de voorkeursgrenswaarden niet worden overschreden. Een akoestisch onderzoek op grond van de Wet geluidhinder is voor deze weg niet nodig.

Voor alle gevels met een geluidbelasting hoger dan 53 dB zijn aanvullende geluidwerende voorzieningen nodig. Bij een maximale invallende geluidbelasting van 56 dB zonder aftrek op de gevel een GA;k (karakteristieke gevelwering) vereist van 56 - 33 = 23 dB voor de gevels van de verblijfsgebieden van woning A. Voor gevels met een geluidbelasting zonder aftrek van ten hoogste 53 dB zijn geen aanvullende voorzieningen nodig.

4.1.3 Luchtkwaliteit

Het Besluit Luchtkwaliteit is in november 2007 ingetrokken en vervangen door een nieuwe regeling in de Wet Milieubeheer, bekend onder de naam Wet Luchtkwaliteit. Op 15 november 2007 is de Wet Luchtkwaliteit in werking getreden. In de nieuwe wet en de daarop gebaseerde regelingen – Besluit NIBM en Regeling NIBM (luchtkwaliteitseisen) – is getalsmatig vastgelegd dat bepaalde projecten 'niet in betekende mate' bijdragen aan de luchtverontreiniging.

Projecten die “niet in betekenende mate” leiden tot een verslechtering van de luchtkwaliteit, hoeven volgens de Wet luchtkwaliteit niet langer afzonderlijk te worden getoetst op de grenswaarde, tenzij een dreigende overschrijding van één of meerdere grenswaarden te verwachten is. Sinds augustus 2009 ligt de grens van “niet in betekenende mate” volgens de gelijknamige AMvB bij 3% van de gewenste grenswaarde van een stof. Deze grens zal pas bereikt worden bij woningbouwprojecten die aanmerkelijk groter zijn dan 1500 woningen (is de grens bij 3%).

Het onderhavige plan voldoet ruim aan de NIBM grens en draagt dus niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging. Nadere toetsing van het project is volgens het Besluit NIBM niet noodzakelijk. 

4.1.4 Externe veiligheid

Externe veiligheid heeft betrekking op de veiligheid van diegenen die niet betrokken zijn bij risicovolle activiteiten, maar die als gevolg van die activiteiten wel risico lopen. Om deze reden dient er binnen het plangebied rekening gehouden te worden met het aspect externe veiligheid. In het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen (BEVI) is een normering opgenomen voor de externe veiligheid voor bedrijven met gevaarlijke stoffen. Daarnaast bestaan er richtlijnen over het vervoer van gevaarlijke stoffen en aangaande de aanwezigheid van buisleidingen. Er dient voldoende veiligheidsafstand in acht genomen te worden tussen risicovolle bedrijven of routes voor gevaarlijke stoffen (via de weg/spoor of via buisleidingen) én (beperkt) kwetsbare objecten.

In en om het plangebied bevinden zich geen bedrijven die vallen onder het BEVI. Verder wordt de Berghseweg niet gebruikt voor transport van gevaarlijke stoffen en lopen er geen buisleidingen in de nabijheid van het plangebied.

Geconcludeerd wordt dat wat betreft het aspect externe veiligheid er geen belemmeringen geconstateerd zijn voor het verplaatsen van de bouwmogelijkheid van een woning.

4.1.5 Bedrijven en milieuzonering

Een belangrijke factor voor het behouden en verbeteren van de kwaliteit van de leefomgeving is een juiste afstemming tussen bedrijvigheid, wonen, recreëren en natuur. In de ruimtelijke ordening wordt daarom rekening gehouden met milieuhinder van bedrijven ten opzichte van milieugevoelige functies. Tevens wordt onderzocht of het toevoegen van milieugevoelige functies geen extra belemmering veroorzaken voor reeds aanwezige bedrijven.

De publicatie van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten "Bedrijven en milieuzonering" uitgave 2007, bevat richtafstanden tussen milieugevoelige functies en milieubelastende functies waarmee rekening gehouden dient te worden bij het toewijzen van nieuwe functies in een gebied.

Bij de beoordeling van de milieuzonering is het van belang ook te kijken naar de functies in de directe omgeving van het plangebied. Zo wordt het plangebied aan 3 zijden omringd door woningen en zijn er in de nabije omgeving geen agrarische bedrijven gelegen.

In de omgeving van deze locatie zijn geuronderzoeken verricht voor de woningen in de Biezenakker en terrein van de Pavert waarbij de conclusie werd gesteld dat er een goed woon - en verblijfklimaat aanwezig is.

Een nieuwe woonfunctie levert geen belemmering op, voor verderop gelegen agrarische bedrijven, omdat tussen de bedrijven en het plangebied al woningen liggen en uit onderzoek op nabije locaties is gebleken dat een goed woon- en leefklimaat aanwezig is.

4.2 Waterhuishouding

4.2.1 Algemeen

Eind 2000 heeft het kabinet het standpunt 'anders omgaan met water' vastgesteld. Het op een andere manier omgaan met water en ruimte is nodig om in de toekomst bescherming te bieden tegen overstromingen en wateroverlast. De watertoets is een instrument dat ruimtelijke plannen toetst aan de mate waarin zij rekening houden met het beleid om het water meer ruimte te geven. De watertoets heeft als doel om in een vroegtijdig stadium alle relevante partijen te betrekken bij het opstellen van een wateradvies. De toets heeft betrekking op alle wateren en alle waterhuishoudkundige aspecten die van betekenis zijn voor het gebruik en de functie van het projectgebied en de directe omgeving van het projectgebied, bijvoorbeeld veiligheid (overstromingsgevaar), wateroverlast, waterkwaliteit en verdroging.

Waterhuishoudkundige aspecten

Aan de hand van de "Handreiking Waterparagraaf voor bestemmingsplannen" (versie januari 2012) is het aspect water in onderhavig plan meegenomen. In de tabel opgenomen onder 4.5.3 wordt aangegeven welke waterhuishoudkundige aspecten voor het bestemmingsplan relevant zijn.

4.2.2 Beleid

Waterbeheerplan- Waterschap Rijn en IJssel

De gemeente Oude IJsselstreek ligt in het beheersgebied van het Waterschap Rijn en IJssel. Het Waterschap Rijn en IJssel heeft in 2009 een waterbeheerplan vastgesteld voor de periode 2010-2015. Met de voornemens uit het Waterbeheerplan wil het waterschap actief inspelen op alle lopende en komende veranderingen zoals de wijzigingen in de waterwetgeving in de Kaderrichtlijn Water. Er zijn mogelijkheden om de waterkwaliteit nog verder te verbeteren en om meer ruimte te bieden voor het vasthouden van water. Het gewenste peilbeheer wordt in het hele gebied in de komende periode planmatig opgepakt voor de landbouw en de natuur. Het beheer van water en afvalwater in stedelijk gebied krijgt steeds meer aandacht. In het landelijk gebied wil het waterschap kansen bieden voor recreatie op of bij het water. Het Waterbeheerplan 2010-2015 bevat het beleid op hoofdlijnen voor alle taakgebieden van het Waterschap Rijn en IJssel. Dit plan is opgesteld samen met vier andere waterschappen, die deel uitmaken van het deelstroomgebied Rijn-Oost. Het plan geeft aan welke doelen het Waterschap nastreeft en welke maatregelen en projecten daarvoor in de planperiode worden ingezet. De maatregelen die uitgevoerd worden en de bijbehorende financiële middelen zijn op hoofdlijnen aangegeven. De opdracht van de waterschappen in Rijn-Oost is te zorgen voor voldoende water, schoonwater en voor veilig wonen en werken op de taakvelden watersysteem, waterketen en veiligheid. Het waterschap houdt daarbij rekening met agrarische, economische, ecologische en recreatieve belangen. Aandachtspunten zijn het verbeteren van de ecologische en chemische waterkwaliteit (terugdringen van oppervlaktewatervervuiling) en het voorkomen van wateroverlast, waarbij rekening wordt gehouden met het veranderende klimaat. In zowel landelijk als stedelijk gebied kunnen ruimtelijke ontwikkelingen een positief maar ook een negatief effect hebben op het watersysteem.

Gemeentelijk waterplan

De gemeente Oude IJsselstreek en het Waterschap Rijn en IJssel hebben een gemeentelijk waterplan opgesteld. In dit waterplan wordt een integrale visie gegeven op water in Oude IJsselstreek. Deze visie geeft een doorkijk naar de middellange termijn (circa 10 jaar) en de lange termijn (2030). Aan de visie is een uitvoeringsprogramma gekoppeld voor de korte termijn (5 jaar). Het waterplan biedt handvatten voor het opstellen van ruimtelijke plannen, voor de afstemming met rioolbeheer en geeft zo inzicht in de mogelijkheden om te komen tot een duurzaam watersysteem binnen de gemeente. Er wordt gestreefd naar een gezond, veerkrachtig, kwalitatief goed, aantrekkelijk en op de toekomst berekend watersysteem en waterketen. De toekomstvisie is gericht op vier aspecten:

• Water is een drager voor een gezonde economie;
• Water is een drager voor de sociale aspecten en beleving;
• Water is een drager voor ecologische ontwikkeling;
• Water is een drager voor volksgezondheid en veiligheid.

De volgende maatschappelijke streefeffecten verwoorden de waterambitie van de gemeente:

• 1. Een juiste hoeveelheid water van een goede kwaliteit ten behoeve van de landbouwproductie;
• 2. Meer recreanten in de gemeente op het gebied van waterrecreatie;
• 3. Afname van grondwateronttrekkingen schaadt het industriële proces niet;
• 4. Aangenaam woonklimaat waarin water een ontmoetingsplaats is;
• 5. Balans tussen rode, groene en blauwe functies;
• 6. Bewustwording verantwoord watergebruik en duurzaam waterbeheer;
• 7. Het watersysteem maakt deel uit van een gezond ecosysteem;
• 8. Verminderen areaal verdroogde gebieden in overeenstemming met het vastgestelde beleid;
• 9. Een gezond en veilig watersysteem;
• 10. Een gezonde en veilige waterketen.

Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan 2012 - 2016

Naast het gemeentelijk waterplan, is er het gemeentelijke rioleringsplan. In het rioleringsplan wordt de ambitie uitgesproken dat bij nieuwbouw de gemeente Oude IJsselstreek wil verplichten om vuilwater en hemelwater gescheiden aan te bieden. Verder wil de gemeente doorgaan met het (doelmatig) autonoom afkoppelen van regenwater, waar dit noodzakelijk is en waar zich kansen voordoen. Wat betreft verwerking van hemelwater is bij nieuwbouw infiltreren in de bodem de eerste optie.

4.2.3 Watertoets

Het onderhavige plan is beoordeeld aan de hand van de watertoetstabel van het waterschap Rijn en IJssel. Uit de onderstaande tabel is op te maken dat het voorliggende plan waterhuiskundig geen grote veranderingen teweeg brengt. Dit komt omdat het plan slechts voorziet in de verplaatsing van een bouwmogelijkheid. Om die reden is er in feite geen sprake van een af- of toename aan verharding.

De onderhavige ontwikkeling biedt wel kansen om een deel van het waterstelsel af te koppelen. De initiatiefnemer zal bij de uitwerking van zijn bouwplan ervoor zorgen dat het hemelwater kan infiltreren in de tuin. Op het perceel zal ook een overstort op het bestaande gemengd rioolstelsel worden gerealiseerd.

Het plangebied is aangesloten op het gemengde riool. De afvalwaterafvoer van de nieuwe woningen wordt aangesloten op dit rioleringsstelsel.

Tabel waterthema's

Nadere toelichting

Wateroverlast

Bij de ontwikkeling van het plangebied dient het hemelwater afgekoppeld te worden. Het waterschap geeft aan dat het hemelwater volgens de trits vasthouden-bergen-afvoeren behandeld dient te worden. Bij de bouwvergunningaanvraag dient aangegeven te worden op welke wijze er om gegaan wordt met het hemelwater. In het kader van de rood voor rood regeling wordt er meer bebouwing gesloopt dan dat er bijgebouwd wordt. Het totaal aan oppervlakteverharding zal dus afnemen.

Het hemelwater afkomstig van het verhard oppervlak dat binnen het plangebied aanwezig is kan beperkt ter plaatse van de nieuw te bouwen woonhuizen/kavel geïnfiltreerd worden. Dit komt omdat er kleilagen in de bodem zitten op dieptes -40 cm-mv tot -90 cm-mv en -120 cm-mv tot -170 cm-mv en het grondwaterpeil op ca. -190 cm-mv zit. In dit geval moet worden voorkomen dat woningen en bedrijven in de omgeving te maken krijgen met wateroverlast door hemelwater dat niet kan infiltreren.

Op de Algemene Hoogtekaart Nederland te zien dat het plangebied richting het noordoosten afloopt. De lager gelegen gronden liggen gunstig om in extreme gevallen hemelwater te kunnen bergen. Het water zal juist van de bestaande bebouwde omgeving (gelegen ten westen van het plangebied) wegstromen. Tevens kan voor de afwatering gebruik worden gemaakt van een kavelsloot. In de bebouwde omgeving ontstaat geen overlast als gevolg van buien 10+10% en 100+10% (extreme situaties).

Bij de realisatie van het plan zal nader onderzocht worden of er mogelijkheden bestaan ter plaatse het hemelwater te infiltreren. Indien dit mogelijk blijkt zullen hiervoor voorzieningen aangebracht worden. In het andere geval is er in het plangebied en de directe omgeving voldoende ruimte om hemelwater tijdelijk te bergen op lager gelegen gronden. Deze ruimte kan tevens gebruikt worden wanneer aangelegde infiltratievoorzieningen in extreme situaties te weinig capaciteit hebben.

4.3 Archeologie

Op basis van het Verdrag van Malta en de Wet archeologische monumentenzorg is het verplicht om archeologische waarden bij ruimtelijke planvorming te betrekken, met name bij plannen waarbij bodemwerkzaamheden uitgevoerd worden. Het gaat hierbij om het bekende en nog niet bekende bodemarchief. Uitgangspunt hierbij is dat de archeologische waarden zoveel mogelijk behouden moeten blijven en niet aangetast mogen worden.

In augustus 2011 is een Archeologisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in de bijlage van dit bestemmingsplan. Hieronder is de conclusie uit het rapport verwoord.

Het bureauonderzoek toonde aan dat er zich mogelijk archeologische waarden in het plangebied zouden kunnen bevinden. Daarom is aansluitend een inventariserend veldonderzoek in de vorm van een verkennend booronderzoek uitgevoerd.

De aangetroffen geologische opbouw bestaat voor het uiterst westelijke deel van het plangebied uit rivierduinafzettingen met hieronder sterk zandige klei van de (1e) Laag van Wijchen en vervolgens vlechtende rivierafzettingen van de Rijn (Laagterras, Formatie van Kreftenheye). Voor het overige deel van het plangebied bestaat de bodemopbouw uit sterk zandige klei van de (1e) Laag van Wijchen op vlechtende rivierafzettingen van de Rijn (Terras X, Formatie van Kreftenheye). Van een intact bodemprofiel is vanwege de grootschalige verstoringen binnen het plangebied geen sprake meer. Op basis van de waargenomen bodemverstoringen kan worden geconcludeerd dat archeologische waarden niet meer worden verwacht of niet meer in situ zullen voorkomen. De archeologische verwachting dient dan ook bijgesteld te worden naar laag.

Selectieadvies

Op grond van het ontbreken van aanwijzingen voor de aanwezigheid van archeologische waarden en de verstoorde bodemopbouw binnen het boerenerf, adviseert het onderzoeksbureau om, ten aanzien van de geplande bodemingrepen, in het kader van de Archeologische Monumentenzorg (AMZ) geen vervolgonderzoek te laten plaatsvinden.

Dit selectieadvies is voorgelegd aan het bevoegd gezag in kwestie, Burgemeester en Wethouders van de gemeente Oude IJsselstreek en door middel van een selectiebesluit als zodanig bekrachtigd (beoordelingsrapport van de heer drs. M. Kocken, regionaal archeoloog regio Achterhoek, kenmerk: 2011u00645, d.d. 17 augustus 2011). Bovenstaand selectieadvies wordt door de regionaal archeoloog onderschreven.

In de nieuwe situatie ligt het woonperceel van de nieuwe woning aan de Vicarisweg deels buiten het onderzoeksgebied. Zoals hierboven is aangegeven is geen vervolgonderzoek nodig vanwege het ontbreken van aanwijzingen voor de aanwezigheid van archeologische waarden en de verstoorde bodemopbouw binnen het boerenerf. Zoals op onderstaande afbeelding is te zien, ligt het nieuwe woonperceel nagenoeg geheel binnen het toenmalige boerenerf. Het is aannemelijk dat deze overwegingen die tot deze conclusie hebben geleid, ook gelden voor het deel van het woonperceel dat aansluit op het onderzoeksgebied .

afb.bestemmingsplan Buitengebied 2000, herziening 2002 met ligging agrarisch bouwperceel Vicarisweg 33

4.4 Natuurwaarden

Om de natuurwaarden van het plangebied te kunnen beoordelen, moet er getoetst worden aan hetgeen beschreven staat in de natuurwetgeving. Het doel van de Flora- en faunawet is het in stand houden en met rust laten van de planten en diersoorten die in het wild voorkomen. Op grond van de Flora- en faunawet is het verboden activiteiten te verrichten die leiden tot aantasting van te beschermen soorten en van hun voortplantingsplaats, vaste rustplaats of vaste verblijfsplaats. De Natuurbeschermingswet regelt de bescherming van soorten en natuurgebieden die als staats- of beschermd natuurmonument zijn aangewezen. De Flora- en Faunawet en de Natuurbeschermingswet zijn met ingang van 1 januari 2017 vervangen door de de Wet natuurbescherming. De overtollige bedrijfsbebouwing is inmiddels gesloopt.

In juli 2011 is een Quickscan flora en fauna uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in de bijlage van dit bestemmingsplan. De onderzoeksresultaten zijn hieronder verwoord.

Voorgenomen ingreep

De initiatiefnemer is voornemens de locatie te herontwikkelen. De herontwikkeling voorziet in de sloop van alle opstallen behalve het woonhuis en in de bouw van een tweetal woningen en een paardenstal met garage en berging. Tevens wordt de onderzoekslocatie landschappelijk ingepast. De initiatiefnemer is voornemens de locatie te herontwikkelen. De herontwikkeling voorziet in de sloop van alle opstallen behalve het woonhuis en in de bouw van een tweetal woningen en een paardenstal met garage en berging (zie situatietekening in par. 2.3). Tevens wordt de onderzoekslocatie landschappelijk ingepast.

Waarnemingen en te verwachten soorten: Op en in de omgeving van de onderzoekslocatie is potentieel leefgebied van steenuil aanwezig. Tijdens het veldbezoek zijn binnen de onderzoekslocatie enkele huismussen waargenomen. De huismussen hebben naar verwachting hun nesten onder de dakpannen van het woonhuis en de bedrijfswoning buiten de onderzoekslocatie. Binnen de varkensschuur zijn 18 nesten aangetroffen van boerenzwaluw.

De te slopen schuren en de bosschages op de onderzoekslocatie bieden broedgelegenheid aan algemene broedvogels. De te slopen schuren op de onderzoekslocatie zijn niet geschikt als verblijfplaats voor vleermuizen. De onderzoekslocatie biedt potentieel foerageergebied voor vleermuizen.

De onderzoekslocatie vormt geschikt habitat voor algemeen voorkomende grondgebonden zoogdieren en amfibieën (landhabitat). Voor de overige soorten uit de verschillende soortgroepen vormt de onderzoekslocatie geen geschikt habitat of zijn deze op grond van bekende verspreidingsgegevens of het ontbreken van verblijfsindicaties niet te verwachten.

Maatregelen ter voorkoming van overtredingen van de Wet natuurbescherming

Door het treffen van mitigerende maatregelen, zoals beschreven in onderhavige rapportage, ten aanzien van boerenzwaluw wordt de functionaliteit van het leefgebied voor de soort behouden. Voor de overige te verwachten broedvogels geldt dat, indien de beplanting buiten het broedseizoen wordt verwijderd en de schuren buiten het broedseizoen worden gesloopt, er geen overtredingen van de Wet natuurbescherming zullen plaatsvinden met betrekking tot broedvogels.

Algemene zorgplicht

Voor algemeen voorkomende grondgebonden zoogdieren en amfibieën geldt de algemene zorgplicht, die er ondermeer in voorziet dat al het redelijkerwijs mogelijke dient te worden gedaan om het doden van individuen te voorkomen. Er zijn in het kader van de algemene zorgplicht geen speciale maatregelen nodig.

Gebiedsbescherming

De EHS zal niet worden aangetast door de herbestemming van de onderzoekslocatie. Externe werking op overige beschermde natuurgebieden (Natura 2000) is niet aan de orde.

Noodzaak tot nader onderzoek

Nader onderzoek naar het voorkomen van verschillende soortgroepen wordt niet noodzakelijk geacht.

Aanbevelingen

Steenuil is op de onderzoekslocatie niet als broedvogel aangetroffen. De onderzoekslocatie en de directe omgeving vormt echter geschikt leefgebied voor deze soort. Met een geringe inspanning, bijvoorbeeld door het plaatsen van een steenuilnestkast, kan de onderzoekslocatie deel gaan uitmaken van het broedbiotoop van deze soort. Gelet op het steeds verder verdwijnen van broedgelegenheid voor deze soort zal deze relatief eenvoudige maatregel een positief effect op de soort in de omgeving kunnen hebben.

Erfvogels zijn vogels die leven op het boerenland, op en rondom boerderijen en landelijk gelegen woningen, op erven en in hagen en houtwallen. Ze nemen in aantal af, mede omdat het boerenland en de erven de laatste decennia veel grootschaliger en 'netter' zijn geworden.

Conclusie

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor de flora en fauna in of nabij het plangebied, mits aan de voorgestelde maatregelen gevolg wordt gegeven.

4.5 Verkeer en parkeren

Een ruimtelijke ontwikkeling mag niet leiden tot problemen bij de verkeersafwikkeling of tot parkeeroverlast. Door de functieverandering wordt een agrarisch bedrijf omgezet in een woonfunctie. Hierdoor zal het aantal verkeersbewegingen afnemen. Het parkeren geschiedt op eigen terrein, waardoor er geen parkeeroverlast zal ontstaan voor de omgeving. Drie woningen worden ontsloten via de bestaande inrit aan de Berghseweg. Voor de meest westelijk gelegen woning wordt een nieuwe inrit gerealiseerd aan de Vicarisweg. De toename van verkeersbewegingen op de Vicarisweg, door de aanleg van de nieuwe inrit, veroorzaakt geen onaanvaardbare overlast.

4.6 Duurzaamheid

De klimaatveranderingen, de eindigheid van de fossiele brandstof en het daarop anticiperende beleid van het Rijk, provincies en gemeenten vragen er om dat actief wordt gekeken naar duurzaamheid in nieuwbouwplannen. Het betreft thema's zoals C)2- en energiebesparing, duurzame energie en duurzaam bouwen. De gemeente Oude IJsselstreek (Klimaatbeleid, energiekansenkaart 2006), de provincie Gelderland (Kwalitatief Woon Programma) en het ministerie Infrastructuur en Milieu hechten allen belang aan aandacht voor Duurzaam Bouwen. Bouwende partijen worden gestimuleerd hier aandacht aan te geven en nu al te anticiperen op toekomstige ontwikkelingen op dit gebied.

De gemeente Oude IJsselstreek streeft naar een verscherpte EPC van minimaal 10%. In de energiekansenkaart worden de economisch meest gunstige opties uitgewerkt. Daar waar mogelijk heeft het toepassen van zongerichte verkaveling de voorkeur. Duurzaamheid is onder te verdelen in o.a. energieverbruik, materiaalverbruik, waterverbruik, het binnenmilieu en toekomstgericht bouwen.

Voor woningbouw (nieuwbouw) is in de Regio Achterhoek een puntenlijst ontwikkeld om particulieren die duurzaam willen bouwen een handvat te bieden. Deze puntenlijst is zeer geschikt om richting en invulling te geven aan het duurzaam bouwen en het dubo gehalte van de woning te meten.

Hoofdstuk 5 Economische uitvoerbaarheid

Voor de realisatie van dit bestemmingsplan hoeft geen exploitatieplan opgesteld te worden, omdat het kostenverhaal anderszins is verzekerd. Alle kosten zullen worden gedragen door de initiatiefnemer. Tussen de gemeente en de initiatiefnemer wordt een planschade-overeenkomst gesloten. De realisering van het bestemmingsplan leidt derhalve niet tot kosten die voor rekening van de gemeente Oude IJsselstreek komen. De economische uitvoerbaarheid is niet in het geding.

Hoofdstuk 6 Juridisch aspecten

De verbeelding en de regels vormen samen het juridische deel van het bestemmingsplan, dat bindend is voor de burger en de overheid.

6.1 Verbeelding

Bij dit plan hoort één verbeelding. De verbeelding is eenvoudig van opzet. Dit bevordert de inzichtelijkheid, handhaafbaarheid en de rechtszekerheid bij de beoordeling van bouwplannen.

De onderscheiden bestemmingen zijn:

• Tuin
• Wonen

6.2 Regels

De regels bestaan uit de volgende onderdelen:

• hoofdstuk 1: inleidende regels;
• hoofdstuk 2: bestemmingsregels;
• hoofdstuk 3: algemene regels;
• hoofdstuk 4: overgangs- en slotregels.

Inleidende regels

De inleidende regels omvatten een beschrijving van de gebruikte begrippen en afkortingen en de wijze van meten.

Bestemmingsregels

In de bestemmingsregels zijn de regels voor de verschillende bestemmingen omschreven. Elk bestemmingsartikel is, overeenkomstig de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (uitgave 2008), in beginsel opgebouwd uit:

• een bestemmingsomschrijving; een omschrijving van de doeleinden waarvoor de gronden zijn bestemd en de toegelaten bijbehorende bebouwing;
• bouwregels; deze regels bevatten de voorgeschreven maatvoering van de bouwwerken;
• nadere eisen (indien van toepassing);
• afwijking van de bouwregels (indien van toepassing);
• specifieke gebruiksregels (indien van toepassing);
• afwijking van de gebruiksregels (indien van toepassing);.

De bestemming "Tuin"

Binnen de bestemming "Tuin" is het niet toegestaan te bouwen. De gronden mogen gebruikt worden als tuin. Paden zijn binnen deze bestemming ook toegestaan alsmede het aanleggen en gebruiken van parkeerplaatsen. Het bouwen van erkers aan de voorzijde van de woning mag onder voorwaarden worden toegestaan.

De bestemming “Wonen”

Binnen de bestemming “Wonen” is een bouwvlak aangegeven waarbinnen de (nieuwe) vrijstaande woningen zijn toegelaten. De gezamenlijke oppervlakte voor bijbehorende gebouwen (aan-, uitbouwen en bijgebouwen) bedraagt maximaal 80 m² voor bouwpercelen met een oppervlakte tot en met 600 m2 en 120 m² voor bouwpercelen met een oppervlakte groter dan 600 m2. Deze regeling voor bijbehorende gebouwen geldt niet voor de percelen waar de bouwaanduiding 'bijgebouwen' is opgenomen. De bijgebouwen voor deze percelen moeten binnen de bouwaanduiding 'bijgebouwen' worden gebouwd.

De inhoud van de woningen mag maximaal 750 m³ bedragen en de goot- en bouwhoogte van de nieuwe woningen mogen niet meer dan respectievelijk 3,5 en 9 meter bedragen. De bestaande woningen hebben respectievelijk een goot- en bouwhoogte van 3,5 en 8 meter en 5 en 9 meter/3,5 en 9 meter.

Algemene regels

In de Algemene regels van het plan zijn de volgende algemene regels opgenomen.

Anti-dubbeltelregel

In de Anti-dubbeltelregel wordt geregeld dat grond die reeds eerder bij een verleende omgevingsvergunning is meegenomen niet nog eens bij de verlening van een nieuwe vergunning mag worden meegenomen. Deze regel is rechtstreeks overgenomen uit het Besluit ruimtelijke ordening.

Algemene bouwregels

In de algemene bouwregels staat beschreven dat onderwerpen van stedenbouwkundige aard overeenkomstig artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing verklaard worden ten aanzien van een aantal onderwerpen.

Algemene afwijkingsregels

In de Algemene afwijkingsregels gaat het om een afwijkingsmogelijkheid van de in de regels gegeven maten en normen met maximaal 10 %. Daarnaast worden er regels gegeven over het toestaan van een geringe afwijking van bestemmingsbepalingen zoals het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling, situering en afwijking van de maximale bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Overgangs- en slotregels

In het plan zijn de volgende overgangs- en slotregels opgenomen.

Overgangsrecht

In het Overgangsrecht is een regeling opgenomen voor bestaande zaken en rechten die niet in overeenstemming zijn met de overige regelingen in dit bestemmingsplan. De regels voor het overgangsrecht zijn overgenomen uit het Besluit ruimtelijke ordening, waarin standaard overgangsrecht voor bestemmingsplannen is opgenomen.

Slotregel

De Slotregel bevat de titel van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 7 Inspraak en vooroverleg

Het eerste ontwerpbestemmingsplan heeft van 22 maart 2012 tot en met 2 mei 2012 ter visie gelegen. Gedurende de tervisielegging zijn er geen zienswijzen ingediend op het plan.

Gewijzigde inzichten hebben er toe geleid dat de initiatiefnemer één van de nieuwe woningen op een andere plek op het perceel wenst te realiseren. In verband hiermee wordt het voorliggende ontwerpbestemmingsplan opnieuw ter inzage gelegd.

Bijlagen

Bijlage 1 Rapport landschappelijke inpassing, juli 2017

Bijlage 2 Verkennend bodemonderzoek en verkennend asbestonderzoek A

Bijlage 3 Verkennend bodemonderzoek en verkennend asbestonderzoek B

Bijlage 4 Aanvullend bodem- en asbestonderzoek

Bijlage 5 Nader onderzoek asbest in bodem, april 2017

Bijlage 6 Akoestisch onderzoek 2011

Bijlage 7 Akoestisch onderzoek 2016

Bijlage 8 Archeologisch onderzoek

Bijlage 9 Quickscan flora en fauna