De Olde Molen, Hoofdstraat 47, Varsselder

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding voor het plan

Het molenterrein in Varsselder is historisch gezien altijd een belangrijke plek in het dorp geweest. De molen in Varsselder, die dateert uit 1866, vormt een bijzonder element in het dorp. Daarnaast is het aanliggende terrein altijd een verzamelplek van verschillende activiteiten - zoals een bakker, winkel en café - geweest. In de huidige situatie is echter veel veranderd. De molen is al lange tijd niet meer in functie, en van het bouwwerk is alleen de romp overgebleven. Daarnaast zijn de overige gebouwen op het molenterrein gesloopt. Hierdoor vormt het molenterrein een kale plek midden in het dorp, omgeven door woningen.

Geruime tijd is gewerkt aan een alternatieve invulling van het molenterrein. Plannen hebben echter lange tijd stil gelegen vanwege discussies over de status van de molen en bijbehorende molenbiotoop. Hoewel de molen niet meer in functie is, betreft het een Rijksmonument en is de molen beschermd binnen de "Geldersche Molenverordening" (nu opgenomen in de provinciale omgevingsverordening, artikel 2.8.2.1). Anderzijds zijn huizen gebouwd aan de "windzijde" van de molen die conform de bepalingen van de molenbiotoop niet gebouwd hadden mogen worden. Geconcludeerd kan dan ook worden dat in de huidige situatie de molenbiotoop niet aan de eisen voldoet. Tevens kan geconstateerd worden dat het niet realistisch is dat deze situatie wordt teruggedraaid, en dat het niet in de verwachting ligt dat er een initiatief zal komen om de molen weer maalvaardig te maken.

Om het molenterrein weer aantrekkelijk te maken, wordt gedacht aan het mogelijk maken van de bouw van maximaal 8 woningen op het molenterrein (en de naastliggende speelweide). Hierin wordt de molenromp behouden, en krijgt deze een nieuwe functie voor wonen en/of werken. Deze ontwikkeling is in strijd met het vigerende bestemmingsplan, “Kleine Kernen 2004”. Middels dit bestemmingsplan wordt de beoogde alternatieve invulling van het molenterrein planologisch mogelijk gemaakt.

Het bestemmingsplan is flexibel opgezet om zodoende ruimte te laten voor toekomstige initiatieven. Wel zullen toekomstige bouwplannen moeten passen in de stedenbouwkundige randvoorwaarden.

1.2 Ligging en begrenzing van het plangebied

Het plangebied is gelegen in de gemeente Oude IJsselstreek aan de noordkant van de kern Varsselder. Waar de molen destijds aan de rand van het dorp is gebouwd, staat deze inmiddels op een locatie midden in het dorp. Het molenterrein wordt dan ook aan weerszijden omgeven door woningen. Direct naast het molenterrein ligt een kleine groene speelplek welke ook bij de ontwikkeling wordt betrokken. Ten zuidwesten van het gebied liggen de sportvelden van het dorp.

Ten oosten wordt het plangebied begrensd door de Hoofdstraat. Aan de westzijde van het gebied ligt de straat Achter de Molen, die haar naam te danken heeft aan de aanwezige molenromp in het plangebied. Op de onderstaande afbeelding is de ligging van het gebied aangegeven.

Afbeelding - Locatie en begrenzing van het plangebied

1.3 Geldende bestemmingsplannen

Het plangebied ligt in het bestemmingsplan “Kleine Kernen 2004”, vastgesteld door de gemeenteraad op 22 december 2005, en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 4 juli 2006. Op de locatie gelden de bestemmingen "Groen", "Gemengde doeleinden" en "Verblijfsdoeleinden". Het is binnen deze bestemmingen niet toegestaan woningen te realiseren.

Afbeelding - uitsnede van plangebied, plankaart bestemmingsplan "Kleine Kernen 2004"

1.4 Opzet bestemmingsplan (en toelichting)

Het bestemmingsplan bestaat uit drie delen:

• 1. de toelichting: hierin worden de overwegingen beschreven die hebben geleid tot het geven van een bepaalde bestemming aan een stuk grond evenals een uitleg van de gebruikte bestemmingen;
• 2. de regels: hierin wordt per bestemming een omschrijving gegeven van het toegestane gebruik en de toegestane bebouwing van de in dit plan begrepen gronden, en;
• 3. een verbeelding, met daarop aangegeven de bestemmingen van alle gronden.

De inhoud van de toelichting is als volgt opgebouwd:

• hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de huidige situatie en de ontstaansgeschiedenis;
• in hoofdstuk 3 is een beknopt overzicht opgenomen van de beleidskaders van andere overheden die relevant zijn voor het plangebied;
• hoofdstuk 4 gaat in op de gevolgen of effecten op de planologische- en milieutechnische aspecten;
• in hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de Waterparagraaf;
• in hoofdstuk 6 worden de gehanteerde bestemmingen met bijbehorende regeling beschreven;
• hoofdstuk 7 heeft betrekking op de economische uitvoerbaarheid van het plan;
• hoofdstuk 8 behandelt ten slotte de maatschappelijke uitvoerbaarheid. Hierin worden de resultaten beschreven van de gevolgde inspraakprocedure, het vooroverleg conform artikel 3.1.1 Bro en de zienswijzen.

Hoofdstuk 2 Huidige en toekomstige situatie

2.1 Ontstaansgeschiedenis

Van oorsprong is Varsselder een agrarische nederzetting met een kerk en een klein aantal woningen. Varsselder bestaat uit één historisch bebouwingslint, de Hoofdstraat, met daaraan gekoppeld enkele straten met relatief jonge bebouwing. Langs de Hoofdstraat kwam van oorsprong zeer verspreide bebouwing voor, hetgeen te zien is aan de sporadische en ver van elkaar gelegen historische panden. De grote open ruimtes daartussen zijn in de loop van de tijd vooral bebouwd met vrijstaande, meest naoorlogse woningen.

Karakteristiek in het lint zijn de forse kerk met pastorie in het midden van de Hoofdstraat en de molen(romp) op het plangebied in de noordelijke bocht van deze weg. Maatschappelijke voorzieningen als een school, gymzaal, begraafplaats en de sportvelden zijn achter de kerk gesitueerd. Kenmerkend voor de kern is de geleidelijke richtingverandering in het wegbeloop. Opvallend is de aanwezigheid van de vele straatbomen, waarbij de markante bomen in de Hoofdstraat een bijzonder element toevoegen aan de karakteristiek van Varsselder. De bomen maken samen met het vele privégroen van Varsselder een dorp met een groen karakter.

Het molenterrein is historisch gezien altijd een belangrijke plek in het dorp geweest. Het terrein is naast haar functie van de molen verzamelplek geweest van verschillende activiteiten - van meelhandel, bakkerij, winkel, café, cafetaria tot zaalverhuur.

Het molenterrein rond de jaren vijftig van de vorige eeuw

De molen in Varsselder is in 1866 gebouwd. Het gaat om een vrij klein exemplaar en wordt ook wel een "dwergmolen" genoemd. Direct na de ingebruikname van de molen werd er een meelhandel en bakkerij aan toegevoegd. Daarna zijn meerdere winkels en horecagelegenheden op het terrein ontstaan. Begin jaren zestig worden de wieken van de molen afgehaald en sindsdien is deze niet meer in gebruik.

Afbeelding - De molen in Varsselder ten tijde van de 19e eeuw

2.2 Hoe ziet het gebied er nu uit?

Op het plangebied staat de romp van een oude monumentale molen. Op de rest van het plangebied heeft bedrijfsbebouwing gestaan, welke in 2011 is gesloopt. Op de molenromp na bestaat het molenterrein momenteel uit braakliggend terrein. Van de molen zelf resteert alleen de romp en het bouwwerk verkeert in bouwvallige staat.

Afbeelding - Molenterrein anno 2015

Het veld naast Achter de Molen 2 is ingericht als kinderspeelplaats. Het molenterrein ligt aan de Hoofdstraat en langs de straat Achter de Molen. De Hoofdstraat vormt een heel belangrijke structuur in het dorp (zie 2.1). De woningen aan het deel van de Hoofdstraat en Achter de Molen langs het plangebied zijn kenmerkend voor het dorpse karakter van Varsselder: de woningen bestaan vrijwel geheel uit vrijstaande woningen en tweekappers, met op een enkele plek een korte reeks rijtjeswoningen.

Afbeelding - Bebouwing aan de Achter de Molen langs het plangebied

Het molenterrein is op dit moment een braakliggend terrein, op de aanwezige molenterrein na. Hierdoor vormt het terrein in zijn huidige vorm een kale, onaantrekkelijke plek in het dorp. Ook het bouwwerk zelf verkeert in slechte staat: de kap is niet meer intact en er groeit begroeiing uit de muur.

2.3 Toekomstige situatie

Het bouwplan op het molenterrein houdt de realisatie in van woningen aan de noordzijde van de molenromp. Aan de westzijde bevindt zich een perceel dat ook tot de ontwikkeling behoort. In totaal mogen acht woningen worden gerealiseerd.

Ten behoeve van de toekomstige bebouwing zijn stedenbouwkundige randvoorwaarden opgesteld. Deze zijn toegevoegd in bijlage 1.
Voor de molenromp zelf wordt de ruimte open gehouden om een nieuwe functie te vinden, concrete plannen zijn hiervoor nog niet. De nieuwe woningen sluiten qua typologie en massa aan bij het bestaande woongebied aan de oostkant van het plangebied.

Wat betreft de uitstraling van de toekomstige woningen richting de Hoofdweg is bij het ontwerp aansluiting gezocht bij de bebouwing zoals die van oorsprong op het terrein aanwezig was, zoals beschreven in het rapport de Varsselderse Molen (zie bijlage 2). De oorspronkelijke bebouwing, zoals de maalderij, het café en de winkel stonden relatief dicht bij de weg. In het nieuwe ontwerp is er voor gekozen de bebouwing iets terug te leggen. De woningen worden georiënteerd op de straatzijde. Ook aan de achterzijde van het oorspronkelijk molenterrein is de bouwgrens afgestemd op de opslaggebouwen die hier in het verleden stonden.

Het uitgangspunt voor dit bestemmingsplan is om een flexibiliteit in woningtypen te borgen in het bestemmingsplan. Daarom is in de stedenbouwkundige randvoorwaarden (en in dit bestemmingsplan) een vlak opgenomen waarbinnen woningen mogen worden gebouwd. Eén wijziging ten opzichte van de oorspronkelijke stedenbouwkundige randvoorwaarden is dat het perceel naast Achter de Molen meegenomen wordt bij het plan. Het maximum aantal te bouwen woningen blijft acht.
Vast staat dat het terrein aan de westkant van de molen (parkeerterrein) onbebouwd blijft. De molenromp blijft gehandhaafd en zal een werkfunctie krijgen.

De nieuwe woningen, de functieverandering van de molen en inrichting worden planologisch geregeld in dit bestemmingsplan.

Met de gemeente is een nadere inrichting van het openbaar gebied overeengekomen. Het gaat hierbij name over de invulling van het terrein ten westen van de molenromp. Hier zullen openbare parkeerplaatsen en parkeerplaatsen ten behoeve van de nieuwe woningen worden aangelegd. Het speelveld aan de westzijde mag ook benut worden ten behoeve van woningbouw.

Uitwerking voorkeursvariant inrichting (max. aantal woningen blijft 8)

De overige ruimte bestaat uit openbaar groen. In bovenstaande afbeelding is deze principeopzet weergegeven. De welstandscommissie heeft op 11 december 2015 aangegeven akkoord te zijn met deze opzet.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) benoemt een aantal aspecten van nationaal ruimtelijk belang en is opgesteld nadat een actualisatie van het ruimtelijk- en milieubeleidsplan heeft plaatsgevonden. De verschillende beleidsnota's op het gebied van ruimte en mobiliteit bleken gedateerd te zijn vanwege nieuwe politieke accenten en veranderende omstandigheden als de economische crisis, klimaatverandering en toenemende regionale verschillen. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door Minister Schultz van Haegen vastgesteld. De SVIR geeft een nieuw, integraal kader voor het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau.

Binnen de SVIR wordt de centrale visie van het Rijk uiteengezet in drie hoofddoelstellingen voor de middellange termijn (2028) en lange termijn (2040): "concurrerend", "bereikbaar" "leefbaar & veilig". Deze drie hoofddoelen kennen nationale opgaven die regionaal neerslaan. Daarnaast wordt in de SVIR de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd (zie 3.1.2 en 3.2.4). Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen.

Het plangebied binnen dit bestemmingsplan ligt niet in een omgeving waarin opgaven van nationaal belang spelen. De afstand tot bijvoorbeeld de Ecologische Hoofdstructuur is voldoende groot zodat geen gevolgen te verwachten zijn. Dit bestemmingsplan staat geformuleerde doelstellingen dan ook niet in de weg en past binnen het ontwerp van de structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening is de verplichting opgenomen om in het geval van nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

De systematiek van de ladder is het meest waardevol als deze op regionaal en structuurvisieniveau wordt toegepast. Alleen op die niveaus kan de samenhang tussen (de herstructureringsopgave van) de bestaande voorraad in de diverse kernen en de nieuwe ontwikkelingen op de diverse in- en uitbreidingslocaties beschouwd worden. De provincie Gelderland heeft een eigen "Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik" ontwikkeld, die als juridische basis de ladder voor duurzame verstedelijking gebruikt. De relevantie hiervan voor dit bestemmingsplan wordt toegelicht in paragraaf 3.2.4.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie

Vooruitlopend op de Omgevingswet hebben Provinciale Staten van Gelderland d.d. 9 juli 2014 de Omgevingsvisie Gelderland vastgesteld. De titel “Gelderland anders”, die hier aan meegegeven is, duidt op de wijze van totstandkoming van de visie: in cocreatie met partners. Daarnaast betekent “Gelderland anders” een andere manier van sturen door de provincie. De Omgevingsvisie beschrijft hoe de provincie de komende tien jaar wil omgaan met ontwikkelingen en initiatieven rond economische structuurversterking, duurzaamheid, innovatie en bereikbaarheid. Maar ook met natuur, landschap, cultuurhistorie en ruimtelijke kwaliteit. Daarbij is er sprake van regionale diversiteit en een andere wijze van werken door de provincie: minder vooraf vastleggen wat wel of niet mag. Wel vanuit heldere doelen over economische structuur en kwaliteit van de leefomgeving ruimte bieden voor initiatieven in een veranderende omgeving. De visie kent drie hoofdthema's. Dynamisch duidt op economische structuurversterking, duurzaamheid, innovatie en bereikbaarheid. Mooi verwijst onder meer naar de opgaven op terrein van natuur, landschap, cultuurhistorie en ruimtelijke kwaliteit. Divers duidt op de regionale diversiteit en de andere wijze van werken. De Omgevingsvisie integreert en vervangt vijf plannen die voorheen separaat waren: de Structuurvisie, het Waterplan, Milieubeleidsplan, de Reconstructieplannen en het Verkeer- en vervoersplan.

3.2.2 Omgevingsverordening

Naast de Omgevingsvisie is ook de Omgevingsverordening van belang. Provinciale Staten hebben op 24 september 2014 de Omgevingsverordening vastgesteld. De verordening wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch gewaarborgd is. De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen.

De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de Provincie Gelderland. Dit betekent dat vrijwel alle regels die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving opgenomen zijn in de Omgevingsverordening. Het gaat hierbij om regels op het gebied van ruimtelijke ordening, milieu, water, mobiliteit en bodem. De Omgevingsverordening heeft daarmee de status van èn Ruimtelijke verordening èn Milieuverordening èn Waterverordening èn Verkeersverordening.

Voor dit bestemmingsplan is de kaart ' erfgoed' van belang. De molenromp is voorzien van een molenbiotoop en derhalve dient bij nieuwe ontwikkelingen nagegaan te worden of deze geen negatieve gevolgen hebben voor de windvang van de molen. In onderhavig plan is rekening gehouden met de belangen van de molen(romp). Aan de zuidwestzijde blijft de openheid behouden. De nieuwe woningen worden aan de noordoostzijde van de molen gebouwd en de nieuwe bebouwing zal dezelfde hoogtematen hebben dan de bebouwing die hier van oorsprong al aanwezig was.

3.2.3 Woonvisie Gelderland - Kwalitatief Woonprogramma 2010 - 2019

Steeds meer gemeenten en regio's krijgen de komende jaren te maken met een afname van het aantal inwoners, huishoudens en potentiële beroepsbevolking. Deze demografische krimp heeft gevolgen voor de woningmarkt, arbeidsmarkt en bedrijvigheid. De provincie Gelderland heeft daarom in samenspraak met gemeenten en woningcorporaties een woonvisie opgesteld waarin voor een regionale aanpak is gekozen. Mensen zijn immers steeds minder gebonden aan een bepaalde gemeente. De provincie zorgt ervoor dat het regionale aanbod van woningen zo goed mogelijk aansluit op de vraag.

Het motto van de woonvisie is "woonbeleid met kwaliteit". In deze woonvisie wordt ingegaan op de thema's "keuzevrijheid en zeggenschap", "passend aanbod aan woonmilieus", "wonen, zorg en welzijn", "identiteit en ruimtelijke kwaliteit"en "duurzaamheid". Aan de hand van deze thema's worden in de woonvisie drie centrale doelen van beleid geformuleerd:

• bewoners meer vrijheden en meer kansen bieden om hun woonwensen te realiseren;
• een aanbod aan woningen en woonmilieus, dat beter aansluit bij de voorkeuren van bewoners;
• de provincie optredend als partner in wonen: stimulerend, ondersteunend en in dialoog met andere actoren in het veld.

Om hieraan handen en voeten te geven is in de woonvisie een actieprogramma opgenomen, waarover jaarlijks aan Provinciale Staten de stand van zaken wordt gerapporteerd. Zo nodig worden daarbij voorstellen gedaan het actieprogramma te actualiseren. Onderdeel van de woonvisie is het Kwalitatief Woonprogramma (KWP), waarin per regio de afspraken van de provincie met de individuele gemeenten en woningbouwcorporaties zijn vastgelegd.

Kwalitatief Woonprogramma 2010 t/m 2019
Tot 31 december 2014 was het Kwalitatief Woonprogramma 2010 t/m 2019 (KWP3) van kracht in de Achterhoek. Inmiddels is deze opgevolgd door de Regionale Woonagenda (zie 3.3.3).

Op basis van de Woonvisie Gelderland is per regio een prognose gemaakt van de kwalitatieve woningbehoefte. Op basis daarvan zijn met gemeenten en woningcorporaties afspraken gemaakt over de uitbreiding en aanpassing van de woningvoorraad en over de regionale kwalitatieve woonprogramma's. Het regionale woonprogramma en het afsprakenkader wordt aangeduid als het Kwalitatief Woonprogramma. Op dit moment geldt het Kwalitatief Woonprogramma 2010 t/m 2019 (KWP3).

Het KWP3 is als uitwerking van het Gelderse streekplan vastgesteld door Gedeputeerde Staten op 12 januari 2010. Doordat het streekplan inmiddels de status van provinciale ruimtelijke structuurvisie heeft gekregen, maakt het KWP daar onderdeel van uit.

Het KWP heeft als doel het woningaanbod op regionaal niveau, zowel kwantitatief als kwalitatief, zo goed mogelijk af te stemmen op de behoefte (de vraag) aan woningen. Het KWP3 beschrijft per regio de programmatische opgave op basis van de geconstateerde regionale woningbehoefte en is daarmee richtpunt voor woningbouwbeleid van gemeenten in de regio. Voor de regio Achterhoek houdt de afspraak in het KWP3 in, dat in de periode 2010 tot en met 2019 aan de woningvoorraad 5.900 woningen kunnen worden toegevoegd. Sinds de recente totstandkoming van de Regionale Woonagenda Achterhoek 2015 - 2025 is dit cijfer echter bijgesteld (zie 3.3.3).

3.2.4 De ladder voor duurzame verstedelijking

Een belangrijk aspect in zowel de omgevingsvisie als de -verordening is de Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik (zie onderstaande afbeelding). De Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik is gebaseerd op de rijksladder voor duurzame verstedelijking. Met deze ladder wordt een transparante besluitvorming en een zorgvuldige ruimtelijke afweging nagestreefd bij de keuzes voor locaties van nieuwe gebouwen. Het gaat om het tijdig afwegen van kansen en mogelijkheden om bestaande gebouwen te benutten bij overwegingen van nieuwe bebouwing.

Een goede afweging volgens de ladder vraagt om kennis van de bestaande voorraad. Gekoppeld daaraan zijn er vragen over de opgaven en kwaliteiten in een gebied:

• past de ontwikkeling bij de doelen in Gelderland? Zo ja:
• hoe voegt de ontwikkeling extra kwaliteit toe aan een gebied?

Allereerst wordt de regionale behoefte in Varsselder getoetst. De beoogde ontwikkeling op het molenterrein is uitgebreid besproken met de gemeente Oude IJsselstreek en de gemeente staat achter de plannen. De verwachte nieuwe woningen zijn dan ook meegenomen in de harde plancapaciteit van de gemeente en regionaal afgestemd. Trede 1 van de Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik kan dan ook positief worden doorlopen.

Daarnaast ligt het molengebied in het bestaande stedelijk gebied, en kan de vraag van trede 2 eveneens positief worden beantwoord.
Geconcludeerd wordt dat in onderhavige situatie sprake is van een duurzame stedelijke ontwikkeling.

Overigens valt volgens jurisprudentie een project dat de bouw van acht woningen mogelijk maakt niet onder de noemer van een stedelijke ontwikkeling. Feitelijk vervalt hiermee de noodzaak om de Gelderse ladder toe te passen.

3.3 Regionaal beleid

3.3.1 Regionale structuurvisie Achterhoek

In de regionale structuurvisie voor de Achterhoek zijn twee doelstellingen met elkaar vervlochten, namelijk:

• een grotere dynamiek in de regio (door onder andere versterking van de regionale economie en het regionale woning- en voorzieningenaanbod);
• het behoud van de eigen ruimtelijke kwaliteiten (zoals rust, ruimte en groen en kleinschaligheid).

De spanning die tussen beide bovengenoemde doelstellingen bestaat, maakt dat een zekere mate van concentratie en sturing van de stedelijke ontwikkelingen noodzakelijk is om bestaande kwaliteiten (zoals beleving van 'rust en ruimte') te behouden en ongewenste effecten (bijvoorbeeld verkeershinder en onveiligheid, afkalving voorzieningenniveau) te voorkomen. Dit is gevat in het gelaagd principe van concentratie. Hiervoor is onderscheid gemaakt in drie lagen, namelijk het landelijk gebied, het dorpenlandschap en de dragerzone. Het gelaagd principe heeft meerdere doelen, zoals:

• de karakteristieke, relatief kleine schaal van zoveel mogelijk kernen in de Achterhoek behouden;
• de leefbaarheid in dorpen en kleine kernen verbeteren.

Het nederzettingenpatroon van de Achterhoek wordt gezien als een dorpenlandschap, waarbij vitale dorpen de basis vormen voor de regionale werkgelegenheid, het voorzieningenaanbod en de leefbaarheid op het platteland. In de dorpen wordt ruimte geboden voor een toename van de woningvoorraad en voor het wijzigen van de woningvoorraad om deze beter op de vraag toe te snijden. In zijn algemeenheid geldt dat de groei van de woningvoorraad de ontwikkeling van de plaatselijke bevolkingsgroei zal volgen, rekening houdend met een eventuele verdergaande afname van de gemiddelde woningbezetting. Locaties voor de toevoeging van bebouwing voor wonen, werken, voorzieningen of recreatie en toerisme dienen in eerste instantie binnen de bestaande kernen te worden gezocht (inbreiden). De inbreiding mag echter niet zover gaan dat de voor dorpen karakteristieke groene gebiedjes uit het dorp verdwijnen.

3.3.2 Regionale woonvisie

De 7 Achterhoekse gemeenten hebben samen met de woningcorporaties en de provincie onder het motto "Alleen ga je sneller, samen kom je verder', een gezamenlijke visie op het wonen in de Achterhoek neergelegd voor de periode 2010-2020. De ambitie van de regio Achterhoek luidt daarbij als volgt:

• Iedereen die wil, kan zijn woonwens in de Achterhoek waarmaken.
• De Achterhoek is onderscheidend in kwaliteit.
• Het aantal woningen past bij de kwantitatieve woningvraag.
• Ontspanning op de woningmarkt betekent kansen benutten en risico's beperken.

De grootste opgave is het realiseren van een omslag in denken: van decennia van groei van de bevolking naar stabilisatie en uiteindelijk krimp. De woningvoorraad wordt maximaal afgestemd op de veranderende lokale vraag van woningzoekenden. De locatie en woonomgeving zijn essentiële kwaliteitskenmerken waarop de Achterhoek zich kan onderscheiden. Centrumplannen voor de grotere kernen dragen bij aan vitale kernen en voegen hiermee kwaliteit toe aan de regio. Deze plannen krijgen prioriteit. Grootschalige uitlegplannen passen niet bij een situatie van krimp.

Om de kwalitatieve uitgangspunten in de regionale woonvisie waar te maken zijn de gemeenten met elkaar een binnenregionale verdeling overeengekomen. In de Regionale woonvisie voor de Achterhoek is opgenomen dat in de gemeente Oude IJsselstreek de lokale woningvoorraad tot 2020 met 685 woningen mag toenemen.

3.3.3 Regionale Woonagenda Achterhoek 2015 - 2025

Het KWP3 is opgevolgd door de Regionale Woonvisie 2010-2020. Begin 2013 heeft een evaluatie plaatsgevonden. Daarbij is geconstateerd dat de bevolkingsomvang verder afnam, maar het aantal huishoudens beperkt zou toenemen.

De regionale woonagenda 2015-2025 is begin 2015 tot stand gekomen in samenspraak tussen beleidsmedewerkers, bestuurders, burgers, ondernemers en maatschappelijke organisaties. Na vaststelling door de zeven gemeenteraden, alsmede door de besturen van de woningcorporaties en GS van de provincie, vormt dit document het kader voor de uitvoering en dient het tevens als uitgangspunt voor de vraag aan de samenleving om ideeën en plannen. Primair wordt gekeken naar de woningvoorraad en secundair naar het voorkomen en aanpakken van leegstand in maatschappelijk vastgoed en naar wonen en zorg.

Deze agenda sluit aan op de Regionale Woonvisie, die was opgesteld voor de periode 2010-2020. Tijdens de evaluatie van de Regionale Woonvisie is geconstateerd dat de bevolking in de Achterhoek sinds 2008 afneemt, en dat deze sindsdien telkens iets sneller is afgenomen, dan op grond van de prognoses verwacht kon worden. Om een gezonde markt te hebben is bij de evaluatie besloten om een klein woningtekort te accepteren. De toename van de woningvoorraad met 5.900 woningen diende daarom niet in 10 jaar te worden gerealiseerd maar in 15 jaar.

De kernboodschap in de Regionale Woonagenda Achterhoek luidt:

• 1. We hebben (bijna) voldoende woningen (in aantallen) om te voorzien in de vraag. Op basis van de huidige inzichten is het noodzakelijk om de ambitie (5.900 woningen toevoegen tussen 2010 en 2025) verder te verlagen. Vooralsnog wordt een verlaging van 10% afgesproken. Aan de hand van de Woningmarktmonitor 2016 vindt in het vierde kwartaal van 2016 een evaluatie plaats m.b.t. de gerealiseerde toevoegingen, de aanwezige plancapaciteit en de verwachte woningbehoefte. Aan de hand van deze evaluatie wordt vastgesteld of verdere verlaging van de toe te voegen woningen plaats moet vinden.
• 2. Om de bestaande woningen toekomstbestendig te maken (kwalitatief) is een integrale aanpak nodig, waarbij de eigenaar een persoonlijke mix kiest van onderhoud, isoleren, energieopwekking en levensloopbestendig maken. Ook sloop/nieuwbouw kan een optie zijn.
• 3. Voor het leegstaand en leegkomend vastgoed is een gezamenlijke beeldvorming met een lokale aanpak nodig. Naast herbestemmen zal in toenemende mate ook sloop aan de orde zijn.
• 4. Wonen en zorg vormt een belangrijk aandachtspunt bij al deze ontwikkelingen.

Op basis van de eerder afgesproken netto toe te voegen woningen op regioniveau, betekent bovenstaande dat er tussen 2015 en 2025 netto nog slechts 3.145 woningen worden toegevoegd in de Achterhoek. Op ambtelijk niveau wordt bekeken wat de gevolgen zijn voor het lokale woningbouwprogramma per gemeente. Dit zal echter geen gevolgen hebben voor het onderhavige bestemmingsplan.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie Oude IJsselstreek 2025

De gemeente Oude IJsselstreek wil zich graag verder ontwikkelen als een dynamische gemeente. Deze boodschap blijft voor de komende jaren een belangrijk uitgangspunt voor het gemeentelijke woonbeleid. Hierbij zijn het Kwalitatief Woon Programma (KWP3), de regionale woonvisie en de woonvisie Oude IJsselstreek kaders voor wonen in de gemeente. Naast het motto “de juiste woning op de juiste plaats”, spelen onder andere kwaliteit van de leefomgeving en de leefbaarheid hierbij een belangrijke rol. Achteruitgang en verloedering van de woon- en leefomgeving moet worden tegengegaan. De bijstelling van de bouwopgave voor de gemeente vraagt om aanpassing van beleid en bestaande bouwplannen. De juiste woning op de juiste plek is hierbij leidend.

3.4.2 Welstandsnota gemeente Oude IJsselstreek

De Woningwet verplicht gemeenten tot het vastleggen van een welstandsbeleid. De gemeente Oude IJsselstreek heeft een welstandsnota vastgesteld. Het doel van de welstandsnota is het bevorderen en in stand houden van de schoonheid van stad en land. In de welstandsnota worden algemene criteria aangegeven waar bouwwerken aan behoren te voldoen en er staat in beschreven op welke wijze de procedure voor welstandadvisering verloopt. Voor uiteenlopende gebieden zijn specifieke criteria vastgesteld. Per welstandsgebied is een welstandsbeleid op maat uitgewerkt.

Het welstandstoezicht is gericht op het behoud van het rustige, groene en open karakter van Varsselder. De historische panden zijn door hun geringe aantal extra waardevol. Met hun karakteristieke verschijningsvorm dient dan ook zorgvuldig omgegaan te worden. Verdichting en schaalvergroting zijn af te raden. Bij toekomstige veranderingen dient de aanwezigheid van een voortuin uitgangspunt te zijn. Ook is behoud van bomenrijen in de straten na te streven.

Voor het plangebied gelden de welstandscriteria van de kern Varsselder. De Welstandnota is gericht op het behoud van het rustige, groene en open karakter van Varsselder. De historische panden met hun karakteristieke verschijningsvorm dienen behouden te worden. Verdichting en schaalvergroting zijn niet wenselijk. Bij toekomstige ontwikkelingen dient de aanwezigheid van een voortuin uitgangspunt te zijn. Ook is behoud of het aanbrengen van bomenrijen in de straten na te streven.

Ruimtelijke plannen die in het welstandsgebied 'individuele woningbouw' vallen, dienen onder andere te voldoen aan de volgende kenmerken:

Situering

• Het bebouwingsbeeld wordt bepaald door een reeks van individuele bebouwingmassa's. Daartoe worden ook dubbele woningen gerekend.
• De bestaande rooilijn wordt gerespecteerd.
• Doorzichten tussen de bebouwing handhaven.
• De panden staan met de voorgevel georiënteerd naar de straat.
• Bijgebouwen in de vorm van schuren, garages en tuinhuisjes moeten zoveel mogelijk uit het zicht achter op de kavel geplaatst worden.

Massa en vorm

• Het aantal bouwlagen en de kapvorm is afgestemd op de bouwhoogte en de bouwmassa van de bebouwing in de omgeving.
• Stevige, eenduidige hoofdmassa.
• Bij aanpassingen aan individuele woningen blijft de hoofdvorm herkenbaar.
• Aan- en bijgebouwen zijn in hoofdvorm en kap afgestemd op die van het hoofdgebouw.
• Bijgebouwen moeten bij voorkeur zoveel mogelijk achter op de kavel geplaatst worden.
  

Hoofd materiaal- en kleurgebruik

• Bij verbouwing of renovatie het oorspronkelijke materiaal- en kleurgebruik tot uitgangspunt nemen.
• Bij nieuwbouw bepalen getemperde kleuren het aanzicht van de hoofdvlakken.
• De kleuren van dakbedekking en gevels zijn op elkaar afgestemd.
• Bij nieuwbouw bestaan gevels in hoofdzaak uit baksteen.
• Voor kozijnen en eventuele gevelbetimmering is in principe hout toegepast.
• Het materiaalgebruik van aan- en bijbouwen is afgestemd op dat van het hoofdgebouw.

De voorgenomen ontwikkeling dient te voldoen aan de redelijke eisen van welstand. Dit bestemmingsplan is flexibel van aard en kan niet nader ingaan op bovenstaande kenmerken. Het uiteindelijke plan is dan ook nog niet voorgelegd aan de welstandscommissie. De uiteindelijke woningbouwplannen zullen worden voorgelegd aan de welstandscommissie. Door het opstellen van de stedenbouwkundige randvoorwaarden wordt alvast zo goed mogelijk invulling gegeven aan de ruimtelijke kwaliteit van de beoogde ontwikkeling.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Milieu

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien de beleidsvelden naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling dient onderzocht te worden welke milieuaspecten daarbij een rol kunnen spelen. Het is daarnaast van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals wonen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden.

Ten behoeve van de ontwikkeling zijn enkele milieuonderzoeken uitgevoerd door Econsultancy. In dit hoofdstuk zijn conclusies van de onderzoeken opgenomen. Voor de volledige onderzoeken wordt verwezen naar de in de subparagrafen genoemde bijlagen.

4.1.1 Bodem

Onderzoeksplicht
Bij ruimtelijke ontwikkelingen is het uitgangspunt dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de toekomstige functie. Daarom is er plicht om onderzoek te doen naar onder andere de bodemgesteldheid in het plangebied. Er moet onderzocht worden of de bodem verontreinigd is en wat voor gevolgen een eventuele bodemverontreiniging heeft voor de uitvoerbaarheid van het plan. Een nieuwe bestemming mag pas worden opgenomen als is aangetoond dat de bodem geschikt (of geschikt te maken) is voor de nieuwe of aangepaste bestemming.

Een bodemonderzoek heeft doorgaans een geldigheid van twee tot drie jaar als het gebruikt wordt ten behoeve van een bouwaanvraag. In veel gevallen kan deze termijn worden verruimd naar een periode van vijf jaar. Hierbij mag geen wezenlijke verandering in het gebruik of bodemgesteldheid van de locatie hebben plaatsgevonden.

Dit plan
Omdat bij de voorgenomen ontwikkeling sprake is van een wijziging van het gebruik van de gronden is voor het plangebied in 2015 door Econsultancy een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (bijlage 3).

Op basis van het vooronderzoek is geconcludeerd dat de onderzoekslocatie onderzocht dient te worden volgens de strategie "onverdacht" (ONV). Bij onverdachte locaties luidt de onderzoekshypothese dat de bodem niet verontreinigd is.

De bodem bestaat voornamelijk uit zwak grindig, zwak tot matig siltig, zeer fijn tot matig grof zand. De bovengrond is bovendien zwak humeus. De ondergrond is plaatselijk zwak tot matig gleyhoudend. De diepere ondergrond bestaat lokaal uit klei. De bovengrond van het noordoostelijk terreindeel is lokaal zwak puinhoudend. Ter plaatse van boring 03 is een laag puin tot circa 0,6 m -mv aangetroffen. Voor het overige zijn zintuiglijk geen verontreinigingen waargenomen.
De bovengrond is lokaal licht verontreinigd met minerale olie en PAK. Ter plaatse van boring 11 is in de bovengrond een sterke verontreiniging met PAK aangetoond. Voor het overige zijn zowel in de boven- als in de ondergrond geen verontreinigingen aangetoond. De aangetoonde verontreinigingen in de bovengrond zijn naar alle waarschijnlijkheid te relateren aan de puin bijmenging.

Naar aanleiding van de aangetroffen puinlaag ter plaatse van boring 3 is het onderzoek uitgebreid met een verkennend onderzoek asbest in puin. Naar aanleiding van de uitgevoerde werkzaamheden is er geen aanwijzing een asbestverontreiniging in de puinlaag te verwachten.
Het grondwater is licht verontreinigd met kwik en molybdeen. Voor de aangetoonde verontreinigingen heeft Econsultancy geen verklaring. Met betrekking tot alle overige onderzoeksparameters is het grondwater niet verontreinigd.

Uit het verkennend bodemonderzoek is gebleken dat een nader bodemonderzoek en verkennend onderzoek naar asbest plaats moet vinden. Dit onderzoek is uitgevoerd en bijgevoegd in bijlage 4. In onderstaande zijn de conclusies van dat onderzoek overgenomen.

Op basis van analyseresultaten en de zintuiglijke waarnemingen wordt de sterke PAK-verontreiniging in de bovengrond als afgeperkt beschouwd. De PAK-verontreiniging is niet tot Achtergrondwaardeniveau afgeperkt. De sterke PAK-verontreiniging in de bovengrond bevindt zich in de kern van de verontreiniging (boringen 101 en 104) vanaf maaiveld tot maximaal 0,5 m -mv. De totale omvang van de sterke PAK-verontreiniging bedraagt circa 20-25 m³ (45 m² x 0,5 m).

Uitgaande van de mate en het volume van de geconstateerde grondverontreiniging op de onderzoekslocatie (minder dan 25 m³ sterk verontreinigde grond) wordt gesteld dat het hier in het kader van de Wet Bodembescherming géén geval van ernstige bodemverontreiniging betreft.

Verkennend onderzoek asbest in bodem

Er zijn op basis van het vooronderzoek, tijdens de terreininspectie en bij de uitvoering van de veldwerkzaamheden geen aanwijzingen gevonden, die aanleiding geven een asbestverontreiniging op de locatie te verwachten.

Er zijn op het maaiveld en in het opgegraven materiaal geen asbestverdachte materialen aangetroffen.
Gelet op de doelstelling van het onderzoek (vaststellen of het terreindeel verdacht dan wel onverdacht is met betrekking tot asbest) en de zintuiglijke afwezigheid van asbestverdachte materialen, zijn er geen asbestanalyses uitgevoerd.

Op basis van de onderzoeksresultaten wordt gesteld dat er geen aanleiding bestaat tot het uitvoeren van een nader onderzoek asbest in bodem/puin.

Advies

Econsultancy adviseert om voorafgaand aan het bouwrijpmaken van het perceel de sterke PAK/verontreiniging middels een goedgekeurd Plan van Aanpak te verwijderen. In relatie tot de parameter asbest behoeven er, in geval van grondwerkzaamheden op de locatie, geen specifieke maatregelen te worden getroffen.

Extra kavel naast Achter de Molen 2 (speelweide)

Later in het planproces is de kavel naast Achter de Molen 2 toegevoegd. Op deze kavel zal ook de mogelijkheid worden opgenomen om hier woningen te bouwen. De gemeente heeft op deze locatie een bodemonderzoek uit laten voeren welke de bodemkwaliteit dient na te gaan. Dit onderzoek is bijgevoed in bijlage 5. Op de locatie is eveneens een aanvullend onderzoek naar asbest in de bodem uitgevoerd. Dit onderzoek is bijgevoegd in bijlage 6.

Uit beide onderzoeken blijkt dat in de bodem geen waarden zijn aangetroffen die belemmeringen opleveren voor de woonfunctie.

4.1.2 Geluid

Op 1 januari 2007 is de gewijzigde Wet geluidhinder (Wgh) in werking getreden. Hierin staat dat voor een bestemmingsplan inzichtelijk moet worden gemaakt welke geluidsbronnen in het gebied aanwezig zijn en wat de geluidsbelasting is voor woningen en andere geluidsgevoelige bestemmingen zoals onderwijsgebouwen, ziekenhuizen en verpleeghuizen. Op basis van de Wet geluidhinder (Wgh) zijn er drie geluidsbronnen waarmee bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening gehouden dient te worden: wegverkeer-, railverkeer- en industrielawaai.

Artikel 76 Wgh verplicht ertoe om bij de vaststelling van een bestemmingsplan dat betrekking heeft op gronden binnen een geluidzone terzake van de geluidsbelasting van de gevel van geprojecteerde geluidsgevoelige bestemmingen de grenswaarden uit de Wgh in acht te nemen. Bij het opstellen van een bestemmingsplan moet akoestisch onderzoek worden gedaan naar de geluidbelasting. Op grond van artikel 74 Wgh heeft iedere weg van rechtswege een geluidzone, met uitzondering van:

• wegen die liggen binnen een tot woonerf bestemd gebied;
• wegen waarop een wettelijke snelheid geldt van ten hoogste 30 km/uur.

Nabij het plangebied liggen geen industrieterrein en railverbindingen.

Wegverkeerslawaai
Artikel 76 van de Wet geluidhinder verplicht ertoe om bij een bestemmingsplan rekening te houden met de geluidzone van wegen, wanneer sprake is van realisatie van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen een geluidzone. Uit onderzoek dient te blijken dat de grenswaarden uit de Wet geluidhinder niet overschreden worden.

Op grond van artikel 74 Wgh heeft iedere weg van rechtswege een geluidzone, met uitzondering van:

• wegen die liggen binnen een tot woonerf bestemd gebied;
• wegen waarop een wettelijke snelheid geldt van ten hoogste 30 km/uur.

Het plangebied ligt in de nabijheid van de wegen Achter de Molen en de Hoofdweg. Op zowel de Achter de Molen als op het gedeelte van de Hoofdstraat dat door de bebouwde kom loopt, geldt een wettelijke snelheid van 30 km/uur. Op basis van de Wgh is daarom formeel geen onderzoek nodig.

Het aspect geluid vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.1.3 Luchtkwaliteit

Voor luchtkwaliteit moet rekening worden gehouden met het gestelde in de Wet milieubeheer (Wm), hoofdstuk 5, titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen en de bijbehorende bijlagen. In deze wet en de daarop gebaseerde regelingen - Besluit NIBM (luchtkwaliteitseisen) en Regeling NIBM (luchtkwaliteitseisen) - is getalsmatig vastgelegd dat bepaalde projecten "niet in betekenende mate" (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging.

Het begrip "niet in betekenende mate" is gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor stikstof (NO2) en fijnstof (PM10). In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden.

Hierbij geldt:

• voor woningbouwlocaties met minder dan 1.500 woningen (met één ontsluitingsweg) of 3.000 woningen (met twee gelijke ontsluitingswegen) geen beoordeling op luchtkwaliteit hoeft plaats te vinden;
• voor infrastructuur bij minder dan 3% concentratiebijdrage (verkeerseffecten gecorrigeerd voor minder congestie) ook geen beoordeling op luchtkwaliteit hoeft plaats te vinden;
• voor kantoorlocaties is met minder dan 100.000 m² brutovloeroppervlak bij één ontsluitende weg, of 200.000 m² brutovloeroppervlak bij twee ontsluitende wegen, ook geen beoordeling op luchtkwaliteit hoeft plaats te vinden.

Aangezien de voorgenomen ontwikkeling de realisatie van maximaal 8 nieuwe woningen betreft, voldoet het plan ruimschoots aan de NIBM grens en draagt dus niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging.

In en rondom het plangebied is geen sprake van feitelijke of dreigende overschrijding van grenswaarden en er is geen sprake van de realisatie van gevoelige bestemmingen als bedoeld in het Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen). Nadere toetsing van het plan aan de Wet Luchtkwaliteit is daarom niet noodzakelijk.

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

4.1.4 Externe veiligheid

Het aspect externe veiligheid betreft het risico op een ongeval waarbij een gevaarlijke stof aanwezig is. Deze gevaarlijke stoffen kennen twee verschillende bronnen. Dit zijn de stationaire bronnen (chemische fabriek, lpg-vulpunt) en de mobiele bronnen (route gevaarlijke stoffen). Er wordt onderscheid gemaakt tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Er wordt bij externe veiligheid onderscheid gemaakt in plaatsgebonden risico en groepsrisico. Het plaatsgebonden risico biedt burgers in hun woonomgeving een minimum beschermingsniveau tegen gevaarlijke stoffen. Het groepsrisico heeft een oriënterende waarde en voor het plaatsgebonden risico geldt een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten.

Plaatsgebonden risico
Het plaatsgebonden risico mag in principe nergens groter zijn dan 1 op 1 miljoen (ofwel 10-6). Dit is de kans dat een denkbeeldig persoon, die zich een jaar lang permanent op de betreffende plek bevindt (de plek waarvoor het risico is uitgerekend), dodelijk verongelukt door een ongeval. Deze kans mag niet groter zijn dan eens in de miljoen jaar. Elke ruimtelijke ontwikkeling wordt getoetst aan het plaatsgebonden risico van 10-6 als grenswaarde.

Groepsrisico
Het groepsrisico geeft de kans aan dat in één keer een groep mensen die zich in de omgeving van een risicosituatie bevindt, dodelijk door een ongeval wordt getroffen. Groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Bij groepsrisico is het dan ook niet een contour die bepalend is, maar het aantal mensen dat zich gedurende een bepaalde periode binnen de effectafstand van een risicovolle activiteit ophoudt. Welke kans nog acceptabel geacht wordt, is afhankelijk van de omvang van de ramp. Een ongeval met 100 doden leidt tot meer ontwrichting, leed en emoties, dan een ongeval met 10 dodelijke slachtoffers. Aan de kans op een ramp met 100 doden wordt dan ook een grens gesteld, die een factor honderd lager ligt dan voor een ramp met 10 doden. In het Bevi (stb. 250, 2004) wordt verder een verantwoordingsplicht (door de overheid) voor het groepsrisico rond inrichtingen wettelijk geregeld (art. 13). De verantwoording houdt in dat wordt aangegeven of risico's acceptabel zijn en welke maatregelen worden genomen om de risico's te verkleinen.

In het kader van de externe veiligheid worden drie mogelijke risicobronnen onderscheiden:

• Inrichtingen;
• Transportroutes;
• Buisleidingen.

Inrichtingen
In de nabijheid van het plangebied bevinden zich geen inrichtingen die op basis van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) een potentiële belemmering zouden kunnen vormen voor de voorgenomen ontwikkeling. Naast het ontbreken van Bevi-inrichtingen is in de omgeving eveneens geen sprake van andere typen inrichtingen met gevaarlijke stoffen. De veiligheidscontouren van die veel verderop gelegen inrichtingen liggen ruimschoots buiten het plangebied.

Transportroutes
In of nabij het plangebied zijn geen vervoerstromen aanwezig die een belemmering kunnen vormen voor de voorgenomen ontwikkeling.

Buisleidingen
In of nabij het plangebied bevinden zich geen risicovolle buisleidingen die een belemmering kunnen vormen voor de voorgenomen ontwikkeling.

Afbeelding - Risicokaart met uitsnede plangebied

Omdat in de omgeving van het plangebied geen inrichtingen, transportroutes en buisleidingen die in het kader van de externe veiligheid als risicobron beschouwd kunnen worden aanwezig zijn, vormt het aspect externe veiligheid ook geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan. De gemeente Oude IJsselstreek heeft een beleidsvisie externe veiligheid vastgesteld. De voorgenomen ontwikkeling levert geen strijdigheid op met de daarin gestelde kaders.

4.1.5 Geur

De Wet geurhinder en veehouderij en het Activiteitenbesluit milieubeheer vormen het wettelijk kader bij de beoordeling van een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor dierenverblijven van veehouderijen. De Wet geurhinder en veehouderij geeft hiervoor geurbelastings- en afstandsnormen in relatie met geurgevoelige objecten in de nabijheid van de veehouderij. De Wgv heeft betrekking op twee aspecten. Ten eerste speelt de geurbelastings- en afstandsnormen in rol bij de beoordeling of er in het kader van een goede ruimtelijke ordening een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd. Ten tweede moet bij de belangenafweging voor een zorgvuldige besluitvorming worden nagegaan of een partij niet onevenredig in haar belangen wordt geschaad.

Dit bestemmingsplan is een plan waarin de omgekeerde werking moet worden beoordeeld. Ten behoeve van een zorgvuldige besluitvorming moet daarom worden nagegaan of een partij onevenredig in haar belangen wordt geschaad. Relevante partijen hierbij zijn: in de nabijheid van het plangebied gelegen veehouderijen, maar ook toekomstige bewoners van de te bouwen woningen.

Aangezien het plangebied binnen de bestaande bebouwde kom ligt kan er van uit worden gegaan dat het woon- en leefklimaat voor toekomstige bewoners acceptabel is. Omliggende veehouderijen liggen op een voldoende asftand van het plangebied. Het plangebied valt buiten de voor deze veehouderijen in acht te nemen geurcontouren en minimumafstanden. Er is geen aanleiding te veronderstellen dat de achtergrondbelasting leidt tot een onacceptabel woon- en leefklimaat. De nieuwe woningen brengen geen extra belemmeringen met zich mee voor agrarische bedrijven in de omgeving van Varsselder.

4.1.6 Overige hinder en risico's

Bij het opstellen van een bestemmingsplan dient de invloed van bestaande (of nieuw te vestigen) bedrijvigheid op de leefomgeving afgewogen te worden. Om milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten al in het ruimtelijke spoor te voorkomen, kunnen in een bestemmingsplan grenzen worden gesteld aan de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten. Het instrument hiervoor is milieuzonering. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt gebruik gemaakt van de daarvoor algemeen aanvaarde VNG-uitgave Bedrijven en Milieuzonering uit 2009. Hierin is de potentiële milieubelasting voor een hele reeks van bedrijven bepaald aan de hand van een aantal milieuaspecten, zoals geur, stof, geluid en gevaar. De milieubelasting is voor die aspecten vertaald in richtlijnen voor aan te houden afstanden tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Op basis van de milieuaspecten wordt de milieucategorie van een bedrijfstype bepaald. Hoe gevoelig een gebied is voor bedrijfsactiviteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype. De in de bedrijvenlijst geadviseerde afstanden zijn gericht op het omgevingstype "rustige woonwijk" of "gemengd gebied".

Het plangebied ligt in een gebied dat geclassificeerd kan worden als "rustige woonwijk". Na de sloop van de woningen op het molenterrein zelf zijn ook hier de bedrijvigheden gestaakt. Ten westen van het plangebied ligt een voetbalclub. Deze voorzieningen liggen op meer dan 30 meter (de afstand zoals genoemd in de VNG-publicatie) van het plangebied. De voorgenomen ontwikkeling zorgt dan ook niet tot een beperking van ontwikkelingsmogelijkheden voor bedrijven in de omgeving. Andersom ligt het niet in de verwachting dat deze voorzieningen overlast geven voor de toekomstige woningen.

Het aspect hinder bedrijvigheid vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.1.7 Duurzaamheid

De klimaatveranderingen, de eindigheid van de fossiele brandstof en het daarop anticiperende beleid van het Rijk, provincies en gemeenten vragen er om dat actief gekeken wordt naar duurzaamheid in nieuwbouwplannen. Het betreft thema's zoals CO2- en energiebesparing, duurzame energie en duurzaam bouwen. De gemeente Oude IJsselstreek (Klimaatbeleid, energiekansenkaart 2006), de provincie Gelderland en het ministerie Infrastructuur en Milieu hechten allen belang aan Duurzaam Bouwen. Bouwende partijen worden gestimuleerd hier aandacht aan te geven en nu al te anticiperen op toekomstige ontwikkelingen op dit gebied.

De gemeente Oude IJsselstreek streeft naar een verscherpte EPC van minimaal 10%. In de energiekansenkaart worden de economisch meest gunstige opties uitgewerkt. Daar waar mogelijk heeft het toepassen van zongerichte verkaveling de voorkeur. Duurzaamheid is onder te verdelen in o.a. energieverbruik, materiaal verbruik, waterverbruik, maar ook het binnenmilieu en toekomstgericht bouwen.

Voor woningbouw (nieuwbouw) is in de Regio Achterhoek een puntenlijst ontwikkeld om particulieren die duurzaam willen bouwen een handvat te bieden. De vier bovengenoemde elementen zijn hierin verwerkt. Deze puntenlijst is zeer geschikt om richting en invulling te geven aan het duurzaam bouwen en het dubo gehalte van de woning te meten (www.oude-ijsselstreek.nl/ digitaalloket/ duurzaam bouwen).

4.2 Cultuurhistorie en archeologie

Cultuurhistorisch erfgoed geeft weer hoe de gemeente zich door de tijd heen heeft ontwikkeld. Het geeft een plek in de geschiedenis en is mede bepalend voor de identiteit van een gemeente en haar bewoners.

Tegenwoordig dienen cultuurhistorische waarden uitdrukkelijk te worden meegewogen bij het vaststellen van bestemmingsplannen. Dat betekent dat gemeenten een analyse moeten verrichten van de cultuurhistorische waarden in een bestemmingsplangebied en daar conclusies aan verbinden die in een bestemmingsplan verankerd worden. Voor enkele specifieke belangen, zoals archeologie, was reeds voorgeschreven dat in de toelichting bij het bestemmingsplan dient te worden aangegeven op welke wijze met deze belangen is omgegaan. Deze wijze van borging via het systeem van de ruimtelijke ordening bestond eerder nog niet voor cultuurhistorische waarden in het algemeen. Het systeem van borging via de Wro dat al gold voor archeologie is nu als het ware uitgebreid tot alle cultuurhistorische waarden.

In de toelichting dient daarom een beschrijving te worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden. (vooruitlopend op wijziging van het Bro). Archeologie is hiervan een onderdeel.

4.2.1 Cultuurhistorie

De modernisering van de monumentenzorg (MOMO) heeft erin geresulteerd dat per 1 januari 2012 het Besluit ruimtelijke ordening is aangepast. Met deze aanpassing is cultureel erfgoed ingebed in de ruimtelijke ordening. Het is verplicht om in ruimtelijke plannen aandacht te geven aan cultuurhistorie en de effecten van het initiatief op cultuurhistorische waarden die in het plangebied voorkomen. Daar waar nodig dient de bescherming van deze waarden te worden gewaarborgd.

Behalve een waardevol bodemarchief kan er ook sprake zijn waardevolle bebouwing. Het kan daarbij gaan om rijksmonumenten of gemeentelijke monumenten. Rijksmonumenten zijn beschermd op basis van de Monumentenwet (1988). Gemeentelijke monumenten zijn beschermd op basis van de gemeentelijke monumentenverordening.

De molenromp betreft een Rijksmonument en het plangebied is van cultuurhistorische waarde. Om de cultuurhistorische kwaliteiten en kansen van de locatie in beeld te brengen is het rapport "De Varsselder Molen, ontwikkeling van een historische locatie" opgesteld. Dit rapport is een belangrijke onderlegger geweest voor het opstellen van de stedenbouwkundige voorwaarden. Het rapport is toegevoegd in bijlage 2.

Doordat de molen momenteel geen functie heeft, is deze echter sterk in verval geraakt. Door de ontwikkeling van de locatie, en het mogelijk maken van een woon en/of werkfunctie voor de molenromp, wordt het beheer van de molen zo veel mogelijk gewaarborgd. Bij de concrete invulling hiervan dient de cultuurhistorische waarde van de molen zo veel mogelijk worden behouden door de herkenbaarheid van de molen terug te laten komen. In de planopzet is er voor gekozen om enige afstand te bewaren tussen de nieuwbouw en de molenromp. Voorkomen moet worden dat de aanbouwen en dergelijke het karakter van de molen verstoord wordt.

4.2.2 Archeologie

Sinds 2007 is in Nederland tevens de Wet op de archeologische monumentenzorg van kracht, die de volledige implementatie van het Verdrag van Malta (1992) in de Monumentenwet (1988) betekent. Op basis van de Wet op de archeologische monumentenzorg is de overheid verplicht om bij het vaststellen van ruimtelijke plannen ook de archeologische (verwachtings)waarden bij de planvorming te betrekken.

Door Econsultancy is in april 2015 een bureauonderzoek en verkennend booronderzoek uitgevoerd (zie bijlage 7).

Het bureauonderzoek toonde aan dat er zich mogelijk archeologische waarden in het plangebied zouden kunnen bevinden. Daarom is aansluitend een inventariserend veldonderzoek uitgevoerd, in de vorm van een verkennend booronderzoek. Gekozen is om eerst een verkennend booronderzoek uit te voeren is omdat de kans op verstoring van de bodem binnen het plangebied zeer groot werd geacht, vanwege de binnen het plangebied diverse uitgevoerde bouw- en graafwerkzaamheden.

Uit het onderzoek is gebleken dat de aangetroffen bodemopbouw in het overgrote deel van het plangebied reeds dermate verstoord is door moderne bodemingrepen, dat de natuurlijke bodemopbouw tot minimaal aan de oorspronkelijke top van de 1C-horizont verstoord is geraakt. Alleen ter plaatse van een boring in het uiterst noordelijke deel en het uiterst zuidelijke deel van het plangebied is nog sprake van een deels intact natuurlijk bodemprofiel, in de vorm van een holtpodzolprofiel (bruine bosgrond).

Geconcludeerd wordt dat, op basis van de waargenomen recent verstoorde bodemopbouw, de hoge archeologische verwachting (op basis van het bureauonderzoek) kan worden bijgesteld naar een lage archeologische verwachting. Vanwege de verstoorde bodemopbouw zullen eventueel aanwezige resten van puntlocaties van zeer kleine omvang (complextype 0), restanten van een basis-/extractiekamp (Jagers-Verzamelaars) en/of een nederzettingscomplex of huisplaats (Landbouwers) (complextype 5b) reeds verstoord dan wel volledig verwijderd zijn. Er zijn voor de archeologie geen gevolgen vanuit de voorgenomen bodemingrepen.

Te allen tijde dient bij het afgeven van een omgevingsvergunning de wettelijke meldingsplicht (ex artikel 53 Monumentenwet 1988) kenbaar te worden gemaakt om het documenteren van toevalsvondsten te garanderen: Degene die anders dan bij het doen van opgravingen een zaak vindt waarvan hij weet dan wel redelijkerwijs moet vermoeden dat het een monument is (in roerende of onroerende zin), meldt die zaak zo spoedig mogelijk bij Onze minister. Deze aangifte dient te gebeuren bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed in Amersfoort.

4.2.3 Monumenten

In het plangebied bevindt zich één rijksmonument, te weten de molenromp. Alhoewel het niet in de verwachting ligt dat de molen ooit nog zal gaan functioneren, geldt om de romp een molenbiotoop. De molenbiotoop omvat een gebied waarin vanwege de vrije windvang voor de molen, een beperkte bouwhoogte geldt.
De molen in Varsselder is een zogenaamde grondzeiler. Bij dit type molen mag zich binnen een afstand van honderd meter rond de molen geen obstakel bevinden. Dit is echter niet het geval bij de molen in Varsselder - zowel aan de Hoofdstraat als aan de straat Achter de Molen staan huizen, sommigen aan de "windzijde" van de molen. Deze zouden conform de bepalingen van de Omgevingsverordening niet gebouwd hebben mogen worden. Geconcludeerd moet worden dat in de huidige situatie de molenbiotoop niet aan de eisen voldoet. Tevens moet geconstateerd worden dat het niet realistisch is dat deze situatie wordt teruggedraaid. Daarbij komt dat het niet in de verwachting ligt dat er een initiatief zal komen om de molen weer maalvaardig te maken.
De woningen in het plangebied zullen een afstand tot de molen hebben die veel korter is dan 100 meter. Ondanks dat de bouwplannen niet voldoen aan de voorschriften uit de Omgevingsverordening kan in bijzondere gevallen toch vergunning worden verleend. Vast dient dan te staan dat het niet verlenen van de vergunning niet in redelijke verhouding staat tot de zwaarwegende belangen die de aanvrager of derden hebben bij de ontwikkeling van het desbetreffende gebied. In de stedenbouwkundige randvoorwaarden (zie Bijlage 1) zijn eisen gesteld aan de ligging van de woningen ten opzichte van de molenromp. Bovendien bevond zich op de locatie van de woningbouwlocatie van oorsprong reeds bebouwing. Er is aldus geen sprake van een verslechtering van de windvang.

In dit bestemmingsplan wordt aan de molenromp een nieuwe functie gegeven. In de toekomst kan flexibel omgegaan worden in de functies die binnen de molenromp mogelijk zijn. Zo maken de regels van dit bestemmingsplan het mogelijk dat hier bijvoorbeeld een kantoor, detailhandel of horeca komt. Een woning op deze locatie is uitgesloten. Bij verbouwingen ten behoeve van een nieuwe functie dient goed rekening gehouden te worden met de monumentale waarde van de molenromp.

4.3 Flora en fauna

In Nederland is de bescherming van natuurwaarden in twee wetten geregeld, namelijk in de Flora- en faunawet (2002) en in de Natuurbeschermingswet (1998). De Flora- en faunawet is gericht op de bescherming van soorten, terwijl de Natuurbeschermingswet gericht is op de bescherming van leefgebieden.

In de Flora- en faunawet is opgenomen dat bij ruimtelijke plannen met mogelijke gevolgen voor beschermde planten en dieren het verplicht is om vooraf te toetsen of deze plannen kunnen leiden tot overtreding van algemene verbodsbepalingen. Wanneer dit het geval dreigt te zijn, moet onderzocht worden of er maatregelen genomen kunnen worden om dit te voorkomen, indien dit niet mogelijk is dienen de gevolgen voor beschermde soorten zoveel mogelijk beperkt te worden.

De Natuurbeschermingswet is gericht op het tegengaan van negatieve effecten op instandhoudings-doelstellingen (habitats en soorten) in beschermde gebieden.

Het plangebied ligt buiten de ecologische hoofdstructuur (EHS) en ligt niet binnen de invloedsfeer van Natura 2000-gebieden. Het plan heeft dan ook geen negatieve gevolgen op beschermde gebieden. Voor de ontwikkeling van het voorgenomen plan hoeft in het kader van de Natuurbeschermingswet geen nader onderzoek te worden uitgevoerd.

De voorgenomen ontwikkeling houdt de bouw van maximaal 8 woningen in. Het laten uitvoeren van een verkennend onderzoek in het kader van de Flora- en faunawet is derhalve noodzakelijk. Voor de ontwikkeling van het voorgenomen plan is in april 2015 door Econsultancy een quickscan uitgevoerd ("Quickscan flora en fauna, Hoofdstraat 47 te Varsselder"), zie bijlage 8.

Het onderzoek heeft tot doel om in te schatten of er op de onderzoekslocatie planten- en diersoorten aanwezig of te verwachten zijn die volgens de Flora- en faunawet een beschermde status hebben en die mogelijk verstoring kunnen ondervinden door de voorgenomen ingreep.

Uit het onderzoek is gebleken dat het plangebied een geschikte locatie is voor broedvogels (algemeen) en grondgebonden zoogdieren. Voor beide groepen zou de geplande ingreep mogelijk verstorend werken. Door de werkzaamheden aan de molen buiten het broedseizoen uit te voeren, en aandacht voor de zorgplicht in acht te nemen ten aanzien van algemene soorten, worden deze aandachtspunten ondervangen. Voor overige soorten zijn geen problemen aangetroffen. Ook heeft het plan geen negatieve invloed op beschermde natuurgebieden.

4.4 Verkeer en parkeren

Bij nieuwe ontwikkelingen dient rekening te worden gehouden met verkeer en parkeren. Hierbij is het van belang om een goede bereikbaarheid en voldoende parkeermogelijkheden te hebben.

Bereikbaarheid
Het plangebied wordt ontsloten via de wegen Hoofdstraat, de doorgaande route door Varsselder, en Achter de Molen.

Parkeren
Bij het bepalen van de gemeentelijke parkeernorm worden landelijke parkeerkencijfers van het CROW (ASVV2012, CROW) toegepast. Voor de kern Varsselder wordt uitgegaan van ‘niet stedelijk’ (GVVP Oude IJsselstreek 2012-2020), daarnaast valt de locatie onder ‘rest bebouwde kom’. In principe is de maximale parkeernorm de gemeentelijke parkeernorm. Alleen wanneer aannemelijk kan worden gemaakt dat er minder parkeerplaatsen noodzakelijk zijn kan het college van burgemeester en wethouders toestaan dat van het maximum wordt afgeweken.

Bij de ontwikkeling van de woningen dient uitgegaan te worden van de volgende parkeerkencijfers:

• dure woningen (koop, vrijstaand) 1,9 - 2.7 pp per woning
• middel dure woningen (koop, twee-onder-één-kap) 1.8 - 2,6 pp per woning
• middel dure woningen (koop, tussen/-hoekwoning) 1.6 - 2,4 pp per woning
• goedkope woningen (huurhuis of sociale huur) 1.2 - 2,0 pp per woning
  

Het plan houdt de realisatie in van maximaal 8 woningen. Aangezien het exacte programma nog niet bekend is, kan nu nog niet worden aangegeven hoeveel parkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden. In de regels is daarom een verplichting opgenomen om voldoende parkeerplaatsen aan te leggen. Overigens bevinden zich in het plangebied en in de nabije omgeving hiervan voldoende ruimte voor parkeerplaatsen. Het plan zal voorzien in de eigen parkeerbehoefte en vergroot daarmee niet de druk op de omgeving.

Hoofdstuk 5 Waterparagraaf

5.1 Inleiding

Een belangrijke wettelijke verankering van de relatie tussen het bestemmingsplan en de waterhuishouding vond plaats in 2003, toen de zogenoemde watertoets in het Bro werd opgenomen. De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. In het kader van de totstandkoming van een bestemmingsplan houdt de verplichting tot het opstellen van een watertoets in dat in een vroegtijdig stadium van de planvorming overleg plaatsvindt met de waterbeheerder. In een dergelijk overleg wordt stilgestaan bij de consequenties van het nieuwe ruimtelijke plan ten aanzien van de waterhuishouding en de te nemen waterhuishoudkundige maatregelen. De watertoets wordt in de toelichting bij het bestemmingsplan opgenomen in de vorm van een waterparagraaf.

5.2 Beleid

Waterplan Gelderland 2010-2015
Het Waterplan Gelderland 2010-2015 bevat het waterbeleid van de provincie en is de opvolger van het derde Waterhuishoudingsplan (WHP3). Het beleid uit WHP3 wordt grotendeels voortgezet. Het Waterplan Gelderland is tegelijk opgesteld met de water(beheer)plannen van het Rijk en de waterschappen. In onderlinge samenwerking zijn de plannen zo goed mogelijk op elkaar afgestemd. Het Waterplan Gelderland 2010-2015 is op 1 januari 2010 in werking getreden.

In het plan staan de doelen voor het waterbeheer, de maatregelen die daarvoor nodig zijn en wie ze gaat uitvoeren. Voor oppervlaktewaterkwaliteit, hoogwaterbescherming, regionale wateroverlast, watertekort en waterbodems gelden provinciebrede doelen. Voor een aantal functies, zoals landbouw, natte natuur, waterbergingsgebieden en grondwaterbeschermingsgebieden, zijn specifieke doelen geformuleerd.

Voor de realisatie van bepaalde waterdoelen zijn ruimtelijke maatregelen nodig. Hiervoor krijgt het Waterplan op basis van de Waterwet de status van structuurvisie en is beschreven welke instrumenten uit de Wet ruimtelkijke ordening de provincie daarvoor wil inzetten.

Waterbeheerplan Waterschap Rijn en IJssel 2010-2015
De gemeente Oude IJsselstreek ligt in het beheersgebied van het Waterschap Rijn en IJssel. Het Waterschap Rijn en IJssel heeft in 2009 een waterbeheerplan vastgesteld voor de periode 2010-2015. Met de voornemens uit het Waterbeheerplan wil het waterschap actief inspelen op alle lopende en komende veranderingen zoals de wijzigingen in de waterwetgeving in de Kaderrichtlijn Water. Er zijn mogelijkheden om de waterkwaliteit nog verder te verbeteren en om meer ruimte te bieden voor het vasthouden van water. Het gewenste peilbeheer wordt in het hele gebied in de komende periode planmatig opgepakt voor de landbouw en de natuur. Het beheer van water en afvalwater in stedelijk gebied krijgt steeds meer aandacht. In het landelijk gebied wil het waterschap kansen bieden voor recreatie op of bij het water.

Het Waterbeheerplan 2010-2015 bevat het beleid op hoofdlijnen voor alle taakgebieden van het Waterschap Rijn en IJssel. Dit plan is opgesteld samen met vier andere waterschappen, die deel uitmaken van het deelstroomgebied Rijn-Oost. Het plan geeft aan welke doelen het Waterschap nastreeft en welke maatregelen en projecten daarvoor in de planperiode worden ingezet. De maatregelen die uitgevoerd worden en de bijbehorende financiële middelen zijn op hoofdlijnen aangegeven. De opdracht van de waterschappen in Rijn-Oost is te zorgen voor voldoende water, schoonwater en voor veilig wonen en werken op de taakvelden watersysteem, waterketen en veiligheid. Het waterschap houdt daarbij rekening met agrarische, economische, ecologische en recreatieve belangen. Aandachtspunten zijn het verbeteren van de ecologische en chemische waterkwaliteit (terugdringen van oppervlaktewatervervuiling) en het voorkomen van wateroverlast, waarbij rekening wordt gehouden met het veranderende klimaat. In zowel landelijk als stedelijk gebied kunnen ruimtelijke ontwikkelingen een positief maar ook een negatief effect hebben op het watersysteem.

Gemeentelijk Waterplan
De gemeente Oude IJsselstreek en het Waterschap Rijn en IJssel hebben een gemeentelijk waterplan opgesteld. In dit waterplan wordt een integrale visie gegeven op water in Oude IJsselstreek. Deze visie geeft een doorkijk naar de middellange termijn (circa 10 jaar) en de lange termijn (2030). Aan de visie is een uitvoeringsprogramma gekoppeld voor de korte termijn (5 jaar). Het waterplan biedt handvatten voor het opstellen van ruimtelijke plannen, voor de afstemming met rioolbeheer en geeft zo inzicht in de mogelijkheden om te komen tot een duurzaam watersysteem binnen de gemeente.

Er wordt gestreefd naar een gezond, veerkrachtig, kwalitatief goed, aantrekkelijk en op de toekomst berekend watersysteem en waterketen. De toekomstvisie is gericht op vier aspecten:

• 1. Water is een drager voor een gezonde economie;
• 2. Water is een drager voor de sociale aspecten en beleving;
• 3. Water is een drager voor ecologische ontwikkeling;
• 4. Water is een drager voor volksgezondheid en veiligheid.

De volgende maatschappelijke streefeffecten verwoorden de waterambitie van de gemeente:

• 1. Een juiste hoeveelheid water van een goede kwaliteit ten behoeve van de landbouwproductie;
• 2. Meer recreanten in de gemeente op het gebied van waterrecreatie;
• 3. Afname van grondwateronttrekkingen schaadt het industriële proces niet;
• 4. Aangenaam woonklimaat waarin water een ontmoetingsplaats is;
• 5. Balans tussen rode, groene en blauwe functies;
• 6. Bewustwording verantwoord watergebruik en duurzaam waterbeheer;
• 7. Het watersyteem maakt deel uit van een gezond ecosysteem;
• 8. Verminderen areaal verdroogde gebieden in overeenstemming met het vastgestelde beleid;
• 9. Een gezond en veilig watersyteem;
• 10. Een gezonde en veilige waterketen.
  

5.3 Beschrijving watersysteem

5.3.1 Riool

Het gemeentelijk beleid is gericht op het scheiden van (afval)waterstromen. Relatief schoon regenwater hoeft niet te worden afgevoerd naar de zuivering, maar wordt zo lang mogelijk vastgehouden in het gebied middels retentievoorzieningen en/of infiltratie. In het plangebied Lenteleven ligt een verbeterd gescheiden rioolstelsel. De gemeente streeft er naar om zoveel mogelijk hemelwater af te koppelen. Bij vervangingswerkzaamheden van het riool, zal worden bezien in hoeverre verdere afkoppeling van regenwater mogelijk is.

Binnen de gemeente Oude IJsselstreek zijn alle percelen aangesloten op de riolering of op IBA-systemen. Het rioleringstelsel van de gemeente Oude IJsselstreek bestaat uit ruim 193 km vrijverval leiding, 178 km drukriolering en 22 km persleiding. In dit rioleringsstelsel zijn 61 overstorten en inmiddels 17 berbezinkvoorzieningen opgenomen. Het afvalwater wordt verwerkt door RWZI Etten of RWZI Varseveld.

5.3.2 Oppervlaktewater

Er bevindt in in of rondom het plangebied geen oppervlaktewater.

5.4 Tabel waterthema's (toets)

Thema			Toetsvraag	Relevant
HOOFDTHEMA'S
Veiligheid			1. Ligt in of nabij het plangebied een primaire of regionale waterkering? 2. Ligt in of nabij het plangebied een kade?	Nee Nee
Riolering en Afvalwaterketen			1. Is er toename van het afvalwater (DWA)? 2. Ligt in het plangebied een persleiding van WRIJ? 3. Ligt in of nabij het plangebied een RWZI van het waterschap?	Nee Nee Nee
Wateroverlast (oppervlaktewater)			1. Is er sprake van toename van het verhard oppervlak? 2. Zijn er kansen voor het afkoppelen van bestaand verhard oppervlak? 3. In of nabij het plangebied bevinden zich natte en laag gelegen gebieden, beekdalen, overstromingsvlaktes?	Ja Ja Nee
Grondwater- overlast			1. Is in het plangebied sprake van slecht doorlatende lagen in de ondergrond? 2. Bevindt het plangebied zich in de invloedzone van de Rijn of IJssel? 3. Is in het plangebied sprake van kwel? 4. Beoogt het plan dempen van slootjes of andere wateren?	Nee Nee Nee Nee
Oppervlakte- waterkwaliteit			1. Wordt vanuit het plangebied water op oppervlaktewater geloosd? (hemelwater dat wordt afgekoppeld) 2. Ligt in of nabij het plangebied een HEN of SED water? 3. Ligt het plangebied geheel of gedeeltelijk in een Strategisch actiegebied?	Nee Nee Nee
Grondwater-kwa liteit			1. Ligt het plangebied in de beschermingszone van een drinkwateronttrekking?	Nee
Volksgezondheid			1. In of nabij het plangebied bevinden zich overstorten uit het gemengde of verbeterde gescheiden stelsel? 2. Bevinden zich, of komen er functies, in of nabij het plangebied die milieuhygiënische of verdrinkingsrisico's met zich meebrengen (zwemmen, spelen, tuinen aan water)?	Nee Nee
Verdroging			1. Bevindt het plangebied zich in of nabij beschermingszones voor natte natuur?	Nee
Natte natuur			1. Bevindt het plangebied zich in of nabij een natte EVZ? 2. Bevindt het plangebied zich in of nabij beschermingszones voor natte natuur?	Nee Nee
Inrichting en beheer			1. Bevinden zich in of nabij het plangebied wateren die in eigendom of beheer zijn bij het waterschap? 2. Heeft het plan herinrichting van watergangen tot doel?	Nee Nee
AANDACHTSTHEMA'S
Recreatie			1. Bevinden zich in het plangebied watergangen en/of gronden in beheer van het waterschap waar actief recreatief medegebruik mogelijk wordt?	Nee
Cultuurhistorie			1. Zijn er cultuurhistorische waterobjecten in het plangebied aanwezig?	Nee

Wateroverlast

Het bestemmingsplan is om advies voorgelegd aan het waterschap, die op 2 oktober 2015 daarop heeft gereageerd. Naar aanleising van het advies heeft nader overleg plaatsgevonden. Ten opzichte van de vroegere situatie neemt het verhard oppervlak nauwelijks of niet toe. Er zijn echter mogelijkheden om het water in de bodem te infiltreren en daarom zal daar gebruik van worden gemaakt. Het niet verharde deel zal zodanig ingericht worden dat hier water kan worden opgevangen en worden geïnfiltreerd in de bodem. Het gaat daarbij om een berging van ca. 40 mm.

Hoofdstuk 6 Juridisch bestuurlijke aspecten

6.1 Planmethode

In voorliggend bestemmingsplan wordt de planologisch-juridische basis gelegd voor de realisering van de dorpsuitbreiding locatie ´Achter de Molen´. Het bestemmingsplan heeft een belangrijke functie als toetsingskader voor bouwaanvragen en het toekomstige gebruik van de gronden en gebouwen.

Het bestemmingsplan is grotendeels opgezet als bedoeld in artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening, een plan met directe bouw- en gebruikstitel. Het plan bestaat uit de bestemmingen die in de paragrafen 6.2 en 6.3 worden behandeld.

Op de bijbehorende verbeelding/plankaart is te zien waar en welke bestemmingen van toepassing zijn. Eveneens is op de verbeelding de exacte omvang en ligging van het plangebied vastgelegd.

Het bestemmingsplan is flexibel vormgegeven met als reden om in te kunnen spelen op toekomstige ontwikkelingen. Het bouwplan ligt nog niet vast. Om toch voldoende duidelijkheid voor de omgeving te geven en om de gemeente sturingsmogelijkheden te geven is een aantal zaken wel vastgelegd:

• het maximum aantal woningen;
• bouwhoogtes;
• uiterste bebouwingsgrenzen door middel van bouwvlakken;
• geen gestapelde woningen.

Voor de molenromp is een functieaanduiding ' gemengd' opgenomen. Aangezien nog geen sprake is van concrete plannen voor de molen is zo veel mogelijk open gehouden wat hier mag komen. Belangrijke voorwaarde is wel dat een toekomstige functie geen onevenredige belemmeringen met zich mee brengt voor de woonomgeving.

6.2 Opzet van de regels

De regels zijn als volgt gestructureerd:

• hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Het betreft de begripsbepalingen (artikel 1), waarin de in het plan voorkomende begrippen worden gedefinieerd. In artikel 2 "wijze van meten" wordt aangegeven hoe de voorgeschreven maatvoering (zoals goothoogte, bouwhoogte inhoud en oppervlakte) in het plan gemeten moet worden;
• in hoofdstuk 2 zijn de in het plan voorkomende bestemmingen geregeld. In ieder artikel is per bestemming bepaald welk gebruik van de gronden is toegestaan en welke bebouwingsregels er gelden. Tevens zijn waar mogelijk flexibiliteitsbepalingen opgenomen;
• in hoofdstuk 3 staan aanvullende bepalingen die, in aanvulling op de bestemmingsbepalingen, voor het hele plangebied gelden. Hierbij kan worden gedacht aan de algemene gebruiks- en afwijkingsregels, die het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid geeft om op ondergeschikte punten van de regels in hoofdstuk 2 af te wijken;
• hoofdstuk 4 van de regels heeft betrekking op het overgangsrecht en de slotbepaling.

6.3 Bestemmingen

6.3.1 Gemengd

De bestemming 'Gemengd' is gelegd op de molenromp en de directe omgeving hiervan. Primair is deze bestemming erop gericht om de bestaande molenromp te behouden. De romp is al jaren niet meer in gebruik. Om de kansen op instandhouding te vergroten is een flexiblele bestemming toegepast. In de romp zijn de volgende functies toegestaan: dienstverlening, kantoren, maatschappelijke voorzieningen, lichte horeca, cultuur en ontspanning en detailhandel. Binnen de bestemming zijn geen bouwactiviteiten toegestaan. Ter signalering is de status als rijskmonument van de molenromp op de verbeeldign weergegeven.

6.3.2 Verkeer - Verblijfsgebied

De erftoegangswegen in het plangebied hebben de bestemming “Verkeer- Verblijfsgebied” gekregen. Binnen de bestemming zijn ook parkeervoorzieningen, water- en nutsvoorzieningen toegestaan.

6.3.3 Wonen

Binnen de bestemming wonen is een onderscheid gemaakt in woningtypen waarvoor geldt dat ruimte is gelaten voor verschillende woningtypes. Alleen gestapelde woningen zijn niet toegestaan. Binnen de bestemming is een en ander geregeld ten aanzien van bouwhoogtes en bijbehorende bouwwerken. Binnen de woonbestemming mogen maximaal 8 woningen gebouwd worden. De woningen zijn geprojecteerd binnen een vrij ruim bouwvlak. Dit bouwvlak is zo getekend dat voldaan worden aan de geformuleerde stedenbouwkundige uitgangspunten.

6.4 Algemene regels

Afwijkingen
In het bestemmingsplan is een beperkt aantal afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Zoveel mogelijk is met recht bestemd. Teneinde te voorkomen dat kleine meetfouten tot grote gevolgen leiden en om enigszins flexibel met maatvoeringen om te kunnen gaan, zijn hiervoor enkele afwijkingsmogelijkheden voor opgenomen om in geringe mate te kunnen afwijken van bouwgrenzen.

Daarnaast zijn afwijkingsmogelijkheden opgenomen ten behoeve van het oprichten van openbare nutsdoeleinden, kunstwerken, overige kleinere bouwwerken en bepaalde soorten masten. De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen worden vergroot tot maximaal 10 m.

Een en ander is aan voorwaarden gekoppeld.

Algemene wijzigingsregels
In voorliggend bestemmingsplan is één algemene wijzigingsregel opgenomen. Deze wijzigingsbevoegdheid is bedoeld om overschrijdingen van bestemmingsgrenzen op te vangen.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

Bij het opstellen van een nieuw bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 sub f van het Besluit ruimtelijke ordening onderzoek plaats te vinden naar de economische uitvoerbaarheid van het plan.

Geen exploitatieplan
Het woningbouwplan zal geheel voor risico en rekening komen van de initiatiefnemer. Met initiatiefnemer zal de gemeente een overeenkomst sluiten om eventuele gemeentelijke kosten af te dekken. De financiële uitvoerbaarheid van het plan is daarmee voor de gemeente verzekerd, waardoor een exploitatieplan dan ook niet vereist is.

Hoofdstuk 8 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

8.1 Resultaten vooroverleg ex artikel 3.1.1. Bro

Het concept bestemmingsplan is voor advies voorgelegd aan het Waterschap. Vanwege een toename van het verharde oppervlak is de oorspronkelijke tekst van de waterparagraaf aangevuld.

8.2 Zienswijzen

Het ontwerp bestemmingsplan heeft voor de duur van zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn geen zienswijzen binnen gekomen die hebben geleid tot wijzigingen van het plan.

Het bestemmingsplan is op 26 janauri 2017 ongewijzigd vastgesteld door de gemeenteraad.