Voormalig houthandel Het Anker, Ulft

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De houthandel Het Anker is van de locatie aan de Oversluis te Ulft verplaatst naar het bedrijventerrein De Rieze in Ulft. Hiermee komt de voormalige locatie vrij voor herontwikkeling. De herontwikkelingsplannen richten zich op het creëren van een stedelijk uitloopgebied, waarbij de aanwezige bebouwing wordt herontwikkeld voor wonen en andere functies.

De plannen zijn niet mogelijk binnen het vigerende bestemmingsplan. Om die reden is onderhavig bestemmingsplan opgesteld. Onderhavig bestemmingsplan verstrekt een passende juridisch-planologische regeling.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt aan de oostrand van de kern Ulft in de gemeente Oude IJsselstreek. Het plangebied heeft een langgerekte vorm dat zich uitstrekt aan de oostzijde van de Oude IJssel. Het plangebied ligt aan de rand van de bebouwde kom. Aan de overzijde van de Oude IJssel (dus aan de westkant) wordt ter plaatse van een verouderd bedrijventerrein, momenteel de nieuwe woonwijk Hutten-Zuid gerealiseerd.

In navolgende figuur is de globale ligging van het plangebied weergegeven. Voor de exacte ligging en plangrens van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding.

Luchtfoto met globale ligging plangebied

1.3 Geldend bestemmingsplan

Op dit moment is het bestemmingsplan voor het plangebied het bestemmingsplan buitengebied van de gemeente Gendringen, “Bestemmingsplan buitengebied 2000, herzieningen 2002”.

Het plangebied heeft de bestemming 'Bedrijven'. Hierbij geldt de nadere aanduiding '41', die aangeeft dat ter plaatse een houthandel is toegestaan. Hierbij gelden de volgende regels:

• maximaal 1 bedrijfswoning (maximale inhoud 550 m3, maximale goot- en nokhoogte 3,5 en 8 m);
• bestaande oppervlakte gebouwen: 2.800 m2;
• maximaal toegestane oppervlakte gebouwen: 3.080 m2;
• maximale goothoogte gebouwen: 4 m;
• maximale (nok-)hoogte gebouwen: 8 m.

Onderhavig plan is niet mogelijk binnen de bedrijfsbestemming. De beoogde functies (wonen, verenigingsgebouwen) passen niet binnen de bestemmingsomschrijving. Om deze reden is een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk.

1.4 Leeswijzer

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en deze toelichting. De regels en de verbeelding vormen de juridisch bindende elementen van het bestemmingsplan. De toelichting is opgebouwd uit vijf hoofdstukken. Na het inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige situatie en toekomstige situatie van het plangebied. Hoofdstuk 3 geeft een overzicht van het ruimtelijke beleidskader van de verschillende overheden waar het plan aan moet voldoen. In hoofdstuk 4 wordt de haalbaarheid van het plan aangetoond voor wat betreft milieuaspecten, water, archeologie, flora en fauna, verkeer en parkeren. De toelichting besluit met hoofdstukken over de juridische bestuurlijke aspecten (hoofdstuk 5), de economische haalbaarheid en de procedure (hoofdstuk 6).

Hoofdstuk 2 Het plan

2.1 Huidige situatie plangebied

Gemeente Oude IJsselstreek

De gemeente Oude IJsselstreek ligt in het zuidoosten van de provincie Gelderland.

Dankzij de aanwezigheid van ijzererts in de grond (aangevoerd door de Oude IJssel) kwam de streek in de 18e en 19e eeuw tot bloei door de ijzerindustrie. Deze industrie vestigde met name langs de oevers van de Oude IJssel.

Historische foto van Ulft rond 1930. De projectlocatie ligt rechts van de rivier

De gemeente Oude IJsselstreek is in 2005 ontstaan uit een fusie van de voormalige gemeenten Gendringen en Wisch. Ulft is één van de grotere woonkernen in de gemeente met ruim 10.000 inwoners. De ijzerindustrie is van oudsher in Ulft van groot belang, alhoewel de ijzerfabriek DRU inmiddels is verdwenen uit de kern.

Plangebied

Het plangebied is gelegen aan de oostzijde van Ulft. Het plangebied heeft een langgerekte vorm en strekt zich uit langs de oostkant van de Oude IJssel. Het plangebied is toegankelijk vanaf de noordzijde, via de weg de Oversluis.

Het plangebied betreft het voormalige bedrijfsterrein van houthandel 't Anker. De voormalige bedrijfsbebouwing bestond uit vier bedrijfsgebouwen (loodsen), die ruwweg achter elkaar parallel aan de Oude IJssel gesitueerd waren. Het betrof gebouwen met een goothoogte van circa 4 m en een bouwhoogte van circa 8 m. Deze bestaande bedrijfsbebouwing is inmiddels grotendeels gesloopt. Momenteel liggen de gronden braak. Ook heeft op het terrein een sanering plaatsgevonden (zie ook paragraaf 4.2).

Aan de noordelijke zijde (het dichtst bij de Oversluis) bevindt zich het gehandhaafde hoofdgebouw. Dit is een karakteristiek behoudenswaardig gebouw bestaande uit twee lagen met kap, ook wel bekend als het 'Eppinghuus'. Het pand werd voorheen gebruikt als bedrijfswoning.

Omgeving

Het plangebied ligt in een gebied dat het best is te karakteriseren als een kernrandgebied. Dit is een overgangsgebied tussen de bebouwde kom van Ulft en het landelijke gebied. Het gebied kenmerkt zich door verspreid gelegen bebouwingsclusters en open agrarisch gebied. Bebouwingsclusters betreffen niet alleen clusters met lintbebouwing, maar ook het buurtschap Bontebrug en het recreatieterrein 't Isselt.

Aan de oostzijde grenst het plangebied aan het buitengebied (enkele open agrarische percelen). Temidden van het open weidegebied bevindt zich langs de oostkant, aan de Badweg, een klein cluster met bebouwing.

Verder naar het oosten en ten zuidoosten van het plangebied is het reeds genoemde recreatiepark 't Isselt gelegen. Dit recreatiepark is ruim 10 jaar oud en gerealiseerd ter plaatse van de voormalige sportvelden. Op het recreatiepark bevinden zich ongeveer 70 recreatiebungalows.

Aan de zuidzijde grenst het plangebied aan weilanden. Het voormalige pad het Deurvorster Kerkpad liep vanaf de Oversluis over het terrein naar het zuiden, parallel aan de rivier. Aan de zuidzijde bevindt zich in de Oude IJssel een stuw.

Recente luchtfoto van het plangebied

Aan de westzijde grenst het plangebied direct aan de Oude IJssel. Aan de overzijde hiervan is de kern van Ulft gelegen. Het plangebied grenst hier aan het voormalige industriegebied langs de rivier, dat momenteel wordt omgevormd tot de nieuwe woonwijk 'Hutten-Zuid'. Het stedenbouwkundige plan gaat uit van de realisatie van een woonomgeving aan het water.

Stedenbouwkundige tekening met globale aanduiding plangebied

Een deel van de bebouwing binnen Hutten-Zuid is inmiddels gerealiseerd, zoals een appartementengebouw in circa 10 lagen direct aan de Oude IJssel ter hoogte van het plangebied (zie de voorgaande foto's voor een impressie).

Ten noorden grenst het plangebied aan de Oversluis. Dit is een belangrijke ontsluitingsweg van Ulft vanuit oostelijke richting en de belangrijkste verbinding tussen Ulft en Silvolde. Aan de noordzijde van de Oversluis bevindt zich, langs een parallelweg ten noorden van de Oversluis, lintbebouwing van met name woningen. Ook bevindt zich aan de Oversluis een tankstation. De Oversluis kruist de Oude IJssel middels een karakteristieke hefbrug (zie ook de voorgaande foto).

2.2 Toekomstige situatie

Aanleiding

Aanleiding voor onderhavig plan is dat de locatie is vrijgekomen na verplaatsing van de houthandel Het Anker naar het bedrijventerrein De Rieze en kan worden herontwikkeld. Het bedrijf is verplaatst omdat het op de voormalige locatie te weinig plaats had om uit te breiden. Bovendien vormde het bedrijf op deze locatie een belemmering voor de ontwikkeling van het woongebied Hutten-Zuid aan de westzijde van de Oude IJssel. Ten slotte was het vanuit ruimtelijk en stedenbouwkundig oogpunt niet gewenst dat er op deze bijzondere locatie direct aan de Oude IJssel een landschapsontsierend bedrijf gevestigd was. Zeker aangezien ook de voormalige ijzerindustrie aan de overzijde van de Oude IJssel plaats maakt voor woningbouw (Hutten-Zuid), was het zeer wenselijk dat ook deze bedrijfslocatie zou verdwijnen.

Globale tekening van het inrichtingsplan

Algemene planbeschrijving

Centraal uitgangspunt van de plannen is dat het terrein is ingericht als park en dienst gaat doen als “stedelijk” uitloopgebied. Een fietspad is aangelegd als onderdeel van de fietsverbinding Bocholt - Doesburg en langs de rivier komt een ecologische zone. Het bestaande “Eppingshuus” wordt hergebruikt waarbij het uitgangspunt dat het pand wordt gebruikt voor een woning of voor werken in combinatie met een woning. Hiernaast wordt de stenen loods achter de droogloods omgebouwd tot een vrijstaande woning. Een bestaande stenen loods wordt hergebruikt als verenigingsgebouw. Ten slotte is er ruimte voor het behoud van relicten uit de industriële historie van de houthandel. Bovenstaande wordt met voorliggend bestemmingsplan planologisch geregeld.

Planonderdelen

Park

De bedoeling is een openbaar park te realiseren, doorsneden door wandelpaden. Het park moet een stedelijk uitloopgebied voor de kern Ulft en in het bijzonder de nieuwe wijk Hutten-Zuid vormen. Hiernaast moet het plangebied een aantrekkelijk groene zone langs de Oude IJsseloever vormen, die bijdraagt aan de beoogde toeristisch-recreatieve functie van de zones langs de rivier. Tevens moet het gebied een buffer vormen tussen het landelijke gebied en de verstedelijking van Hutten-Zuid. Direct langs de Oude IJssel worden ecologische oevers gerealiseerd die bijdragen aan de natuurlijke waarde van de rivierzone.

Eppinghuis

Het bestaande pand, bekend als “Eppingshuus”, wordt gehandhaafd. De bedoeling is het gebouw te gebruiken voor werken en wonen. Hiernaast wordt er binnen de bestaande stenen loods achter de droogloods een nieuwe woning gerealiseerd. Dit gebouw betreft een langgerekt gebouw dat, binnen de bestaande bebouwingstypologie, langs de Oude IJssel is gesitueerd.

Globale schets van het plan met links 'Eppingshuus'

Verenigingsgebouw

In de nog aanwezige en te handhaven stenen loods wordt hengelsportvereniging 'De Brasem' alsmede de roeivereniging ondergebracht, op deze voor hen bij uitstek geschikte locatie. De roeivereniging is inmiddels opgericht onder de naam roei- en kanovereniging “Het Anker”. Het verenigingsgebouw betreft een langgerekt gebouw dat, binnen de bestaande bebouwingstypologie, wordt gesitueerd langs de Oude IJssel.

Impressie verenigingsgebouw

Fietsverbinding

Binnen het plangebied is een deel van de fietsverbinding Bocholt-Doesburg aangelegd. Dit fietspad vormt een belangrijke schakel in het netwerk van regionale toeristisch-recreatieve routes. De laatste ontbrekende schakel vormt het tracé tussen Terborg en Gendringen/Voorst. Dit traject loopt via de markt van Silvolde, over het bestaande fietspad aan de overzijde van het DRU terrein, via het onderhavige plangebied (het terrein van voormalige houthandel Het Anker) richting Engbergen. Vanuit Voorst gaat het fietspad vervolgens verder naar Bocholt.

Cultuurhistorie

Cultuurhistorie heeft een belangrijke plaats gekregen binnen de plannen. De plannen richten zich nadrukkelijk op het behoud van relicten uit de industriële historie van de houthandel (het "Eppingshuus" van de directie van de voormalige houthandel, een deel van het smalspoor en de bomenkolk).

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk komt het beleidskader aan de orde. Er wordt ingegaan op het relevante ruimtelijke beleid van rijk, provincie, regio en gemeente. Aan het eind van elke paragraaf wordt het onderhavig plan getoetst aan het vigerende beleid.

3.2 Rijksbeleid

3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) bepaalt welke kaderstellende uitspraken van het kabinet bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Het gaat onder meer om nationale belangen als Rijksvaarwegen, Defensie, Ecologische hoofdstructuur, Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, Hoofdwegen en hoofdspoorwegen, Elektriciteitsvoorziening, Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen en Primaire waterkeringen.

Slechts daar waar een directe doorwerking niet mogelijk is, bij de Ecologische Hoofdstructuur (de artikelen worden later aan het Barro toegevoegd) en bij de Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde is gekozen voor indirecte doorwerking via provinciaal medebewind. Ten aanzien van de begrenzing van de EHS is bepaald dat niet het rijk, maar de provincies die grenzen (nader) bepalen.

Door de nationale belangen vooraf in bestemmingsplannen te borgen, wordt met het Barro bijgedragen aan versnelling van de besluitvorming bij ruimtelijke ontwikkelingen en vermindering van de bestuurlijke drukte.

Toetsing

Voorgenomen plan raakt geen van de nationale belangen en is niet in strijd met het rijksbeleid.

3.3 Provinciaal beleid

3.3.1 Streekplan Gelderland 2005

Het ruimtelijk beleid van de provincie Gelderland tot 2015 is vastgelegd in het streekplan Gelderland 2005. Met de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening (2008) heeft het streekplan Gelderland 2005 de status van structuurvisie gekregen. De structuurvisie 'Kansen voor de Regio's' bevat per thema en gebiedsgericht het provinciale ruimtelijk beleid voor de komende 10 jaren. Sterker dan voorheen zet de provincie in op regionale afstemming in ruimtelijke ontwikkeling. Een aantal regionale vraagstukken is daarom in regionaal verband nader uitgewerkt.

Op navolgende afbeelding is te zien dat het plangebied ligt op de rand van het bestaande bebouwde gebied 2000 binnen het 'Multifunctioneel gebied' binnen het 'Multifunctioneel platteland'.

In het 'Multifunctioneel gebied' bestaat ruimte voor meervoudig ruimtegebruik. Voor deze gebieden bestaat geen specifiek provinciaal beleid en hebben (samenwerkende) gemeenten een zekere beleidsvrijheid ten aanzien van ontwikkelingen.

Fragment Ruimtelijke Structuurkaart Provincie Gelderland met globale aanduiding plangebied (rood)

Vitaliteit van de multifunctionele gebieden wordt bevorderd door planologische beleidsvrijheid voor samenwerkende gemeenten onder meer gericht op:

• Vitale steden en dorpen: elke regio heeft buiten een stedelijk netwerk of een regionaal centrum vele verspreid liggende steden, dorpen en buurtschappen die tezamen het voorzieningenniveau bepalen. In en bij deze bebouwde gebieden moet de regionale behoefte aan 'dorps' wonen geaccommodeerd kunnen worden, waarbij wordt gestimuleerd dat met dit ruimtelijk programma tegelijk wordt geïnvesteerd in de ontwikkeling van de groene en recreatieve omgevingskwaliteit.
• Nieuwe economische dragers: het betreft hier het bieden van werkgelegenheid buiten de landbouw. Deze nieuwe economische dragers kunnen vooral geaccommodeerd worden in en bij bestaande kernen en in vrijgekomen agrarische bebouwing.

In december 2006 is de streekplanuitwerking Zoekzones stedelijke functies en landschappelijke versterking vastgesteld. De gebieden die in deze streekplanuitwerking aangewezen zijn als zoekzones voor uitbreiding stedelijke functies zijn bedoeld als ruimtelijke reservering voor de behoefte aan stedelijke functies (wonen, werken, winkels, sportvelden en -accommodaties, sociaal-culturele voorzieningen, scholen, kerken, etc.). Zoekzones voor stedelijke functies zijn alleen aan de orde voor uitbreidingslocaties buiten bestaand bebouwd gebied.

Fragment Kaart Zoekzones Deeluitwerking Regio Achterhoek met globale aanduiding plangebied (rood)

Op de uitwerkingskaart van de zoekzones is te zien dat het plangebied is aangeduid als een zoekzone voor wonen (Ul3).

3.3.2 Ruimtelijke Verordening Gelderland

Op 15 december 2010 hebben Provinciale Staten van Gelderland de Ruimtelijke Verordening Gelderland (RVG) vastgesteld. Deze verordening is op 2 maart 2011 in werking getreden. Daarna is op 27 juni 2012 de verordening herzien. Met de ruimtelijke verordening worden regels gesteld ten aanzien van de inhoud van bestemmingsplannen en de toelichting daarbij. De verordening vormt een beleidsneutrale vertaling van het in de Structuurvisie Gelderland en de beleidsuitwerkingen daarvan verwoorde beleid.

De regels in de verordening hebben betrekking op het hele provinciale grondgebied dan wel op delen daarvan of op gebiedsgerichte thema's. Onderwerpen waarvoor regels in de verordening zijn opgenomen, zijn:

• verstedelijking (wonen en werken);
• wonen;
• detailhandel;
• recreatiewoningen/ -parken;
• glastuinbouw;
• waterwingebied;
• grondwaterbeschermingsgebied;
• oppervlaktewater ten behoeve van drinkwatervoorziening;
• ecologische hoofdstructuur;
• waardevol open gebied;
• nationaal landschap.

De verordening richt zich net zo breed als het streekplan op de fysieke leefomgeving in de provincie. De vigerende ruimtelijke structuurvisie hanteert als uitgangspunt dat nieuwe verstedelijking voor wonen en werken hoofdzakelijk plaatsvindt binnen het bestaand bebouwd gebied. De verordening legt dit beleid van bundeling en intensivering vast door hiervoor voorschriften op te nemen. Bij de afzonderlijke voorschriften uit de verordening is in de artikelsgewijze toelichting een korte duiding en verantwoording van het provinciaal belang opgenomen.

Wat betreft verstedelijk wordt het uitgangspunt gehanteerd dat nieuwe verstedelijking bij voorkeur plaatsvindt binnen het bestaand stedelijk gebied, binnen de woningbouwcontour en de zoekrichting woningbouw van de Stadsregio Arnhem Nijmegen (voorheen KAN), binnen de zoekzones bedrijventerreinen van de Stadsregio Arnhem Nijmegen en binnen de zoekzones voor wonen en werken.

Het Kwalitatief Woon Programma

Het KWP is een uitwerking van het provinciaal streekplan en maakt sinds de nieuwe Wet ruimtelijke ordening deel uit van de provinciale ruimtelijke structuurvisie.

Het KWP is een regionaal woonprogramma en heeft nadrukkelijk een regionaal karakter. Het heeft als doel het woningaanbod op regionaal niveau, zowel kwantitatief als kwalitatief, zo goed mogelijk af te stemmen op de behoefte (de vraag) aan woningen. Op basis van geconstateerde regionale woningbehoefte beschrijft het KWP per regio de programmatische opgave. Gemeenten en woningcorporaties hebben de taak – gezamenlijk in regionaal verband – de regionale woonopgave te realiseren. Daarvoor wordt een ontwikkeltraject afgesproken en bijzondere afspraken gemaakt over thematische onderwerpen.

In de Gelderse Woonvisie is aangegeven dat iedere vijf jaar een nieuw KWP wordt opgesteld, dat op zijn beurt tien jaar vooruit blikt. Zo hebben Gedeputeerde Staten eind 2009 het Kwalitatief Woonprogramma voor de Regio Achterhoek 2010-2019 (KWP3) vastgesteld.

In het KWP3 is gebruik gemaakt van de woningbehoeftegegevens uit het landelijk woningbehoefteonderzoek (WoON 2006) en de meest recente regionale uitwerking van de landelijke CBS-bevolkingsprognose, Primos 2007. Deze nieuwe cijfers zijn doorvertaald in een “ideaal” woningbouwprogramma (referentiekader) voor de regio Achterhoek. Voor de periode 2010-2019 betekent dat, dat in de Regio Achterhoek bruto 7.200 nieuw te bouwen woningen aan de voorraad mogen worden toegevoegd. Rekening houdende met sloopplannen komt dat neer op een toevoeging van 5.900 woningen om uiterlijk in 2020 op een woningtekort van nul uit te komen.

3.3.3 Toetsing

Op basis van het Streekplan van de provincie Gelderland en de Ruimtelijke Verordening Gelderland blijkt dat het plangebied binnen het multifunctioneel gebied valt binnen een zoekzone voor wonen. De ontwikkelingen in het plangebied passen hiermee in het Streekplanbeleid. Hiernaast is onderhavig plan niet strijdig met het Kwalitatief Woonprogramma.

3.4 Regionaal beleid

Regionale Structuurvisie Achterhoek

De gemeenteraden van Aalten, Berkelland, Bronckhorst, Doetinchem, Oost Gelre, Oude IJsselstreek en Winterswijk hebben in hun vergaderingen van april/mei 2012 de 'Regionale structuurvisie Achterhoek 2012' vastgesteld. De gemeenteraad van Montferland heeft de visie niet formeel vastgesteld, maar daaraan wel instemming betuigd, omdat Montferland voor ruimtelijke ordening tevens deel uitmaakt van de Stadsregio.

De Regionale structuurvisie is een actualisatie van de visie uit 2004. Er is gekozen voor een actualisatie, omdat in de Achterhoek zich een aantal belangrijke en ingrijpende economische en maatschappelijke ontwikkelingen voordoen, zoals:

• energietransitie en het inspelen op de gevolgen van de klimaatveranderingen;
• bevolkingsverandering, krimp, vergrijzing en ontgroening;
• de veranderingen in de landbouw en het landelijk gebied;
• positionering van de Achterhoek in (inter)nationaal perspectief.

Deze ontwikkelingen zullen gevolgen hebben voor de manier waarop er nu gewoond, geleefd en gewerkt wordt in de Achterhoek. Ze hebben ook invloed op de wijze waarop geld verdiend wordt in de regio. Wijzigingen hierin kunnen ruimtelijke consequenties hebben. De geactualiseerde visie geeft richting aan het regionaal ruimtelijk beleid om de transitieopgaven goed te kunnen faciliteren. Dit door belangrijke ruimtelijke thema's te agenderen en hierop afstemming tussen gemeenten te zoeken. Het doel is, dat de Achterhoek ook in de toekomst een vitale, regionale economie heeft en een zeer prettige omgeving blijft om in te wonen en te recreëren.

De visie sluit aan bij de Agenda 2020 van Regio Achterhoek en de provinciale regioverkenningen. Inhoudelijk beschrijft de structuurvisie:

• samenwerking op volkshuisvesting, bedrijfsvestigingen en functieveranderingbeleid
• bereikbaarheid van de regio, zowel fysiek als digitaal
• balans tussen bestaande en nieuwe kwaliteiten in de landbouw/het landschap
• innoveren van de maakindustrie en landbouw en het verduurzamen van productieprocessen en energievoorziening
• ruimtelijk wordt de 'ja, mits' benadering leidend.

Deze visie is geen blauwdruk voor hoe het allemaal zou moeten. Respect voor het Achterhoekse landschap staat voorop, maar het ruimtelijk beleid mag innovatieve en duurzame ontwikkelingen niet in de weg staan. Van belang is om flexibel te blijven.

Regionale woonvisie

De ambitie van de regio Achterhoek luidt als volgt:

• Iedereen die wil, kan zijn woonwens in de Achterhoek waarmaken.
• De Achterhoek is onderscheidend in kwaliteit.
• Het aantal woningen past bij de kwantitatieve woningvraag.
• Ontspanning op de woningmarkt betekent kansen benutten en risico's beperken.

De grootste opgave is het realiseren van een omslag in denken: van decennia van groei van de bevolking naar stabilisatie en uiteindelijk krimp. Wonen is mede afhankelijk van ontwikkelingen op andere terreinen, zoals economie en recreatie.

De woningvoorraad wordt maximaal afgestemd op de veranderende lokale vraag van woningzoekenden. Hierbij wordt gerealiseerd dat 90% van de woningen van 2020 er al staan en dat de kwalitatieve opgave met name in de bestaande voorraad moet worden gerealiseerd.

Nieuwbouw wordt gepleegd voor de kwaliteiten die in de bestaande voorraad niet gerealiseerd kunnen worden.

De locatie en woonomgeving zijn essentiële kwaliteitskenmerken waarop de Achterhoek zich kan onderscheiden. Centrumplannen voor de grotere kernen dragen bij aan vitale kernen en voegen hiermee kwaliteit toe aan de regio. Deze plannen krijgen prioriteit. Grootschalige uitlegplannen passen niet bij een situatie van krimp. Naar de bestaande plannen in deze categorie wordt nog eens kritisch gekeken. Nieuwe plannen worden in principe niet ontwikkeld.

De groei van de bevolking neemt af. Het aantal inwoners zal vanaf 2010 langzaam afnemen, het aantal huishoudens vanaf ongeveer 2025. De regio Achterhoek is op tijd om te anticiperen op deze voorspelde krimp in huishoudens en daarmee kwantitatieve woningbehoefte. Natuurlijk wordt tegelijk gebouwd aan kwaliteit om de huidige inwoners vast te houden in de regio en mogelijk vestigers van buiten aan te trekken. Er wordt echter niet voor meer dan de voorspelde behoefte gebouwd.

Toetsing

Onderhavig plan is niet in strijd met het regionale beleid zoals beschreven in de regionale structuurvisie Achterhoek en de regionale woonvisie.

3.5 Gemeentelijk beleid

3.5.1 Structuurvisie Oude IJsselstreek

De Structuurvisie Oude IJsselstreek 2025 geeft richting aan het ruimtelijke, economische en maatschappelijke beleid van de gemeente Oude IJsselstreek tot 2025. Vraagstukken op deze beleidsterreinen zijn de basis voor deze visie. De structuurvisie is het vertrekpunt voor het uitwerken van het verdere beleid van de gemeente Oude IJsselstreek voor de toekomst.

De gemeente wil Oude IJsselstreek ontwikkelen als een dynamische gemeente. Deze boodschap blijft voor de komende jaren een belangrijk uitgangspunt voor het gemeentelijk beleid. Hierbij zijn het Kwalitatief WoonProgramma (KWP3), de regionale woonvisie en de woonvisie Oude IJsselstreek kaders voor wonen in de gemeente. Naast het motto “de juiste woning op de juiste plaats”, spelen onder andere kwaliteit van de leefomgeving en de leefbaarheid hierbij een belangrijke rol. Ulft, Silvolde, Terborg en Etten zijn de aangewezen woonclusters. Hier zal de meeste nieuwbouw plaatsvinden.

Uitsnede Kaart Structuurvisie Gemeente Oude IJsselstreek met aanduiding plangebied

Op bovenstaande afbeelding is een fragment van de Structuurvisie voor de gemeente Oude IJsselstreek weergegeven. Onderhavig plangebied is aangegeven als bestaand bedrijventerrein.

Daar waar bedrijventerreinen verouderd zijn zal met name worden ingezet op revitalisering of transformatie naar een andere functie (dan wonen). Bestaande bedrijven in de kernen kunnen, indien deze overlast veroorzaken of niet meer kunnen groeien, worden uitgeplaatst naar een van de bedrijventerreinen. Door deze bedrijfsverplaatsingen ontstaat een vrijkomende locatie in de kernen die een functieverandering ondergaat. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan maatschappelijke voorzieningen, groen of wonen.

Het plangebied is gelegen aan de Oude IJssel. In de visie voor de kern Ulft wordt hierover gesteld dat de ligging aan deze rivier uitstekende kansen biedt voor aanlegvoorzieningen voor boten en de doorgaande fietsverbinding Doesburg - Bocholt. Ter hoogte van het DRU-terrein, ten noorden van onderhavig plangebied, wordt een concentratie van toeristisch-recreatieve voorzieningen voorzien.

Toetsing

Onderhavig plan betreft een herstructurering / transformatie van een vrijkomend bedrijventerrein. De transformatie van dit bedrijfsterrein naar groen en wonen en andere voorzieningen past goed binnen de structuurvisie. Ook past het onderhavige plan goed binnen de visie die voor de zone langs de Oude IJssel in Ulft is uitgestippeld: de versterking van toerisme en recreatie en de aanleg van een doorgaande fietsverbinding. Onderhavig plan kan aan dit laatste een concrete bijdrage leveren.

3.5.2 Woonvisie Oude IJsselstreek 2008 - 2015

Deze toekomstvisie vormt een belangrijk uitgangspunt voor het lokale woonbeleid. Daarnaast geeft de provincie ook een aantal kaders voor het lokale woonbeleid, dat verwoord is in de Provinciale Woonvisie en het KWP 3. In de provinciale woonvisie is een omslag gemaakt van een beleid gericht op de opheffing van kwantitatieve tekorten naar een beleid ten behoeve van kwalitatief passende woningen. Lokale beleidsambities zouden zich veel meer moeten richten op kwalitatieve thema's, zoals levensloopbestendig bouwen, duurzaamheid en keuzevrijheid en zeggenschap, stelt de provincie. Dit zijn thema's die de gemeente Oude IJsselstreek graag omarmt.

De visie biedt een kader voor de uitwerking van concrete projecten die meer omvatten dan uitsluitend woningenbouw. In de woonvisie worden doelstellingen geformuleerd op het gebied van wonen én aanpalende beleidsterreinen, zoals leefbaarheid en zorg en welzijn. Zowel de gemeente, als andere partijen (corporaties, bouwers, andere ondernemers en instellingen en vooral ook eigen en toekomstige inwoners) kunnen daar hun beleid en beslissingen op afstemmen. De hoofdlijnen uit de woonvisie laten zich in drie ambities omschrijven:

• vertrek voorkomen en nieuwe vestigers vinden;
• werken aan aantrekkelijke en vitale kernen;
• met onderscheidende en gevarieerde nieuwbouw.

De grotere kernen, waaronder Ulft, zijn aangewezen als wooncluster. Hier zal de meeste nieuwbouw en herstructurering plaats plaatsvinden.

Toetsing

Onderhavig bestemmingsplan sluit goed bij de 'Woonvisie Oude IJsselstreek 2008-2015' aan wat betreft de ambitie om bij ontwikkelingen vooral herstructurering plaats te laten vinden.

3.5.3 Welstandsnota

In deze nota is vastgelegd hoe het welstandstoezicht in de gemeente Oude IJsselstreek is geregeld. Tevens geeft deze nota uitgangspunten en criteria voor het welstandsoordeel. Via deze nota voldoet de gemeente Oude IJsselstreek tevens aan de Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht (Wabo), het Besluit Omgevingsrecht (Bor) en de bepalingen in de Woningwet omtrent het welstandstoezicht.

Voor onderhavig plangebied zijn geen specifieke welstandseisen van toepassing.

Toetsing

Onderhavig plan is niet strijdig met de welstandsnota.

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten

4.1 Inleiding

In een bestemmingsplan moet aandacht worden besteed aan milieu- en omgevingsaspecten. Vooral bij de ontwikkeling van nieuwe functies is het belangrijk om te weten of bijvoorbeeld de bodem schoon is of de luchtkwaliteit goed is.

In dit hoofdstuk worden de mogelijke gevolgen van de voorgenomen ontwikkelingen voor het milieu en andere omgevingsaspecten getoetst.

4.2 Bodem

4.2.1 Algemeen

In het kader van een bestemmingsplanprocedure moet zijn aangetoond dat de bodem en het grondwater geschikt zijn voor het beoogde gebruik. Hiertoe is het uitvoeren van een verkennend milieukundig bodem- en grondwateronderzoek noodzakelijk. Dit onderzoek moet uitwijzen of de locatie mag worden aangewend voor de gewenste ontwikkeling.

4.2.2 Toetsing

Vooronderzoek

Er zijn reeds diverse bodemonderzoeken uitgevoerd binnen het plangebied. Hieruit is gebleken dat een groot deel van het terrein onder meer ernstig verontreinigd is met asbest. Met medewerking van de provincie is een plan uitgewerkt om de aangetroffen verontreinigingen te verwijderen.

Sanering

De sanering is inmiddels deels uitgevoerd. Er is van fase 1 een saneringsrapport opgesteld1. In dit rapport wordt een tussentijds evaluatieverslag gedaan van de milieukundige begeleidingswerkzaamheden van fase 1 van de sanering; te weten de grondsanering ter plaatse van het plangebied.

Het betreft diverse verontreiningen onder meer met asbest, minerale olie en PAK. Tijdens de sanering is vervuilde grond en puin en asbest afgevoerd van de locatie en is schone grond aangevoerd.

Conclusie van het rapport is is dan de saneringsdoelstelling van de grondsaneringen (het geschikt maken van de contactlaag (0,1 m-mv) voor het toekomstig gebruik is behaald. Conform het saneringsplan is voor het grootste deel van het terrein sprake van een stabiele eindsituatie. Voor een deel van het terrein zal nog een grondwatermonitoring worden uitgevoerd.

4.2.3 Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat vanuit het aspect bodem geen belemmeringen bestaan ten aanzien van de gewenste ontwikkelingen in het plangebied. De benodigde sanering van de geconstateerde bodemverontreinigingen is inmiddels deels uitgevoerd en zal binnenkort worden afgerond.

4.3 Geluid

4.3.1 Algemeen

De mate waarin het geluid onder andere het woonmilieu mag belasten, is geregeld in de Wet geluidhinder (Wgh). In het bestemmingsplan moet volgens de Wgh worden aangetoond dat gevoelige functies, zoals een woning, een aanvaardbare geluidsbelasting hebben als gevolg van omliggende (spoor)wegen en industrieterreinen. Indien nieuwe geluidsgevoelige functies worden toegestaan, stelt de Wgh de verplichting akoestisch onderzoek te verrichten naar de geluidsbelasting ten gevolge van omliggende (spoor)wegen en industrieterreinen.

4.3.2 Toetsing

Er is globaal getoetst wat de geluidbelasting is op de te realiseren woning in het bestaande pand (het 'Eppinghuus') alsmede de nieuw te realiseren woning vanaf de Oversluis. Aangezien de beide woningen op een geruime afstand van de as van de Bongersstraat en de Oversluis gelegen zijn, wordt een volledig akoestisch onderzoek niet benodigd geacht.

Uit de toetsing en de bijbehorende berekening is gebleken dat de gevelbelasting van het wegverkeer op de bestaande en nieuwe woning binnen het plangebied globaal 51 dB. Hierbij is geen rekening gehouden met afscherming van gebouwen. Volgens de systematiek van de wet geluidhinder wordt er 5 dB afgetrokken (art 110g Wgh) waardoor er sprake is van een geluidsbelasting van circa 46 dB. Dit is onder de voorkeursgrenswaarde is 48 dB voor woningen van 48 dB. Aangezien er geen sprake is van een overschrijding van de voorkeursgrenswaarde is een hogere waardeprocedure niet aan de orde en is nader onderzoek niet nodig. De gevelbelasting is niet dermate hoog dat dit bij de bouw een aandachtspunt is.

4.3.3 Conclusie

Het aspect 'akoestiek' leidt niet tot belemmeringen voor onderhavig bestemmingsplan.

4.4 Luchtkwaliteit

4.4.1 Algemeen

De Wet luchtkwaliteit (verankerd in de Wet Milieubeheer hoofdstuk 5, titel 5.2) is een implementatie van diverse Europese richtlijnen omtrent luchtkwaliteit waarin onder andere grenswaarden voor vervuilende stoffen in de buitenlucht zijn vastgesteld ter bescherming van mens en milieu. In Nederland zijn stikstofdioxide (NO2) en zwevende deeltjes als PM10 (fijn stof) de maatgevende stoffen waar de concentratieniveaus het dichtst bij de grenswaarden liggen. Overschrijdingen van de grenswaarden komen, uitzonderlijke situaties daargelaten, bij andere stoffen niet voor.

Hoewel de luchtkwaliteit de afgelopen jaren flink is verbeterd kan Nederland niet voldoen aan de luchtkwaliteitseisen die in 2010 van kracht zijn geworden. De EU heeft Nederland derogatie (uitstel) verleend op grond van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Dit betreft een gemeenschappelijke aanpak van het Rijk en diverse regio's om samen te werken aan een schonere lucht waarbij ruimte wordt geboden aan noodzakelijke ruimtelijke ontwikkelingen. Plannen die in betekenende mate bijdragen aan luchtverontreiniging worden opgenomen in het NSL in de provincies c.q. regio's waar overschrijdingen plaatsvinden. Het maatregelenpakket in het NSL is hiermee in evenwicht en zodanig dat op termijn de luchtkwaliteit in heel Nederland onder de grenswaarden ligt. Plannen die 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan luchtverontreiniging hoeven niet langer individueel getoetst te worden aan de Europese grenswaarden aangezien deze niet leiden tot een significante verslechtering van de luchtkwaliteit. Deze grens is in de AMvB NIBM gelegd bij 3% van de grenswaarde van een stof: Voor NO2 en PM10 betekent dit dat aannemelijk moeten worden gemaakt dat het plan tot maximaal 1,2 øg/m³ verslechtering leidt. Voor een aantal functies (o.a. woningen, kantoren, tuin- en akkerbouw) is dit gekwantificeerd in de ministeriële regeling NIBM.

Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening wordt afgewogen of het aanvaardbaar is het plan op deze plaats te realiseren. Hierbij kan de blootstelling aan luchtverontreiniging een rol spelen, ook als het plan 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging. Er is sprake van een significante blootstellingsduur als de verblijfsduur die gemiddeld bij de functie te verwachten is significant is ten opzichte van een etmaal. Volgens de toelichting op de Regeling Beoordeling luchtkwaliteit is dit onder andere het geval is bij een woning, school of sportterrein.

Gevoelige bestemmingen als scholen, kinderdagverblijven, bejaarden- en zorgtehuizen genieten op grond van de gelijknamige AMvB extra bescherming. Substantiële uitbreiding of nieuw vestiging binnen 50 meter van een provinciale weg of 300 meter van een Rijksweg is alleen toegestaan als de concentraties luchtvervuilende stoffen zich onder de grenswaarden bevinden, waardoor geen onacceptabele gezondheidsrisico's optreden.

4.4.2 Toetsing

Onderhavig plan betreft in hoofdzaak de realisatie van een stedelijk uitloopgebied (een park) ter plaatse van een bestaand bedrijfsterrein. Gesteld kan worden dat dit positieve gevolgen heeft voor de luchtkwaliteit, vooral omdat de verkeersstromen die de voormalige houthandel aantrok (met name klanten en expeditie) komen te vervallen. De beoogde nieuwe inrichting brengt nauwelijks verkeersbewegingen met zich mee. De bezoekers van het park zullen vooral te voet of per fiets vanuit de aangrenzende woongebieden komen. De overige functies binnen het gebied (wonen, een verenigingsgebouw, horeca) hebben een beperkte verkeersaantrekkende werking.

Gezien de aard van het plan kan dus verwacht worden dat het plan niet in betekenende mate bijdraagt aan (een verslechtering van) de luchtkwaliteit. Hiernaast kan worden gesteld dat het aanvaardbaar is het plan te realiseren op deze locatie, aangezien de bestaande achtergrondwaarden van stikstof en fijnstof op deze locatie laag zijn.

4.4.3 Conclusie

Op basis van het voorgaande kan geconcludeerd worden dat zowel vanuit de Wet milieubeheer als vanuit een goede ruimtelijke ordening de luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor het onderhavige bestemmingsplan.

4.5 Geur

4.5.1 Algemeen

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) vormt in eerste instantie het wettelijk kader bij de beoordeling van een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor dierenverblijven van veehouderijen. De Wet geurhinder en veehouderij geeft hiervoor geurbelastings- en afstandsnormen in relatie met geurgevoelige objecten in de nabijheid van de (geprojecteerde) veehouderij. De Wgv heeft betrekking op twee aspecten. Ten eerste speelt de geurbelasting een rol bij de beoordeling of er in het kader van een goede ruimtelijke ordening een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd. Ten tweede moet bij de belangenafweging voor een zorgvuldige besluitvorming worden nagegaan of een partij niet onevenredig in haar belangen wordt geschaad.

4.5.2 Toetsing

Binnen het plangebied worden twee woningen gerealiseerd. Deze zijn geurgevoelig. Er bevinden zich echter geen agrarische bedrijven in de directe nabijheid van het plangebied. Er hoeft daarom geen geurhinder te worden verwacht. Hiernaast worden bestaande agrarische bedrijven door onderhavig plan niet belemmerd.

4.5.3 Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat vanuit het aspect geur geen belemmeringen bestaan ten aanzien van de onderhavig bestemmingsplan.

4.6 Bedrijven en milieuzonering

4.6.1 Algemeen

Indien door middel van een plan nieuwe, gevoelige functies mogelijk worden gemaakt, moet worden aangetoond dat een goed leefmilieu mogelijk kan worden gemaakt. Hierbij moet rekening worden gehouden met omliggende functies met een milieuzone. Anderzijds mogen omliggende bedrijven niet in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden aangetast door de realisatie van een nieuwe gevoelige functie.

Wat betreft de aanbevolen richtafstanden tussen bedrijvigheid en gevoelige functies is de VNG handreiking 'Bedrijven en Milieuzonering' (2009) als leidraad voor milieuzonering gebruikt. In de VNG-publicatie zijn richtafstanden voor diverse omgevings- en gebiedstypen opgenomen. Het gaat onder andere om de volgende omgevings- en gebiedstypen: 'rustige woonwijk', 'rustig buitengebied' en 'gemengd gebied'. In een rustige woonwijk en een rustig buitengebied komen vrijwel geen andere functies dan de woonfunctie voor. Gemengde gebieden betreffen gebieden die langs hoofdinfrastructuur liggen en/of gebieden met matige tot sterke functiemenging. In een dergelijk gebied komen direct naast woningen andere functies voor, zoals winkels, maatschappelijke voorzieningenhoreca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Voor gemengde gebieden kunnen de richtafstanden worden verminderd. De afstand wordt gemeten vanaf het op de verbeelding aangeduide deel voor de bedrijfsmatige activiteit tot aan de gevel van nieuwe of bestaande gevoelige functies gelegen buiten betreffend perceel.

4.6.2 Toetsing

Eventuele hinder op de omgeving

Onderhavig project betreft de realisatie van een stedelijk uitloopgebied (park), woningen alsmede enkele ondergeschikte functies (waaronder een verenigingsgebouw). Deze functies leiden niet tot hinder voor de omgeving. Hiernaast bevinden zich in de directe omgeving van het plangebied geen hindergevoelige functies. De dichtstbijzijnde woningen zijn op een afstand van minimaal 30 m gelegen. Wat dit aspect betreft hoeven daarom geen belemmeringen te worden verwacht.

Eventuele hinder van de omgeving

Onderdeel van onderhavig plan is de realisatie van hindergevoelige functies (woningen. In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich geen functies die leiden tot hinder op deze hindergevoelige functies.

De voormalige bedrijvigheid aan de westzijde van het plangebied is reeds beëindigd en maakt hier plaats voor de nieuwe woonwijk Hutten-Zuid. Hiermee is er geen sprake van hinder op onderhavig plangebied.

Aan de noordelijke zijde van het plangebied bevindt zich een tankstation met LPG. Conform de VNG-handreiking 'Bedrijven en Milieuzonering' moet dit worden ingeschaald als een benzinesevicestation met LPG (SBI-code 473). Afhankelijk van de doorzet is de indicatieve hinderzone 200 tot 50 groot. Het maatgevende aspect is 'gevaar'. Hierop wordt ingegaan in paragraaf 4.7. Hieruit blijkt dat het aspect 'gevaar' niet zorgt voor belemmeringen. (voorlopige conclusie)

De overige aspecten (geur en geluid) hebben een indicatieve afstand van 30 m. Onderhavig plangebied is op een grotere afstand gelegen dan 30 m. Hiermee vormen deze aspecten eveneens geen belemmering.

4.6.3 Conclusie

(voorlopige conclusie) Geconcludeerd kan worden dat vanuit het aspect bedrijven en milieuzonering geen belemmeringen bestaan ten aanzien van de gewenste ontwikkelingen in het plangebied.

4.7 Externe veiligheid

4.7.1 Algemeen

Het aspect externe veiligheid betreft het risico op een ongeval waarbij een gevaarlijke stof aanwezig is. Deze gevaarlijke stoffen kennen twee verschillende bronnen. Dit zijn de stationaire bronnen (chemische fabriek, lpg-vulpunt) en de mobiele bronnen (route gevaarlijke stoffen). Er wordt onderscheid gemaakt tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijk slachtoffers. Er wordt bij externe veiligheid onderscheid gemaakt in plaatsgebonden risico en groepsrisico. Het plaatsgebonden risico biedt burgers in hun woonomgeving een minimum beschermingsniveau tegen gevaarlijke stoffen. Het groepsrisico heeft een oriënterende waarde en voor het plaatsgebonden risico geldt een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten.

Plaatsgebonden risico

Het plaatsgebonden risico mag in principe nergens groter zijn dan 1 op 1 miljoen (ofwel 10-6). Dit is de kans dat een denkbeeldig persoon, die zich een jaar lang permanent op de betreffende plek bevindt (de plek waarvoor het risico is uitgerekend), dodelijk verongelukt door een ongeval. Deze kans mag niet groter zijn dan eens in de miljoen jaar. Elke ruimtelijke ontwikkeling wordt getoetst aan het plaatsgebonden risico van 10-6 als grenswaarde.

Groepsrisico

Het groepsrisico geeft de kans aan dat in één keer een groep mensen die zich in de omgeving van een risicosituatie bevindt, dodelijk door een ongeval wordt getroffen. Groepsrisico legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Bij groepsrisico is het dan ook niet een contour die bepalend is, maar het aantal mensen dat zich gedurende een bepaalde periode binnen de effectafstand van een risicovolle activiteit ophoudt. Welke kans nog acceptabel geacht wordt, is afhankelijk van de omvang van de ramp. Een ongeval met 100 doden leidt tot meer ontwrichting, leed en emoties, dan een ongeval met 10 dodelijke slachtoffers. Aan de kans op een ramp met 100 doden wordt dan ook een grens gesteld, die een factor honderd lager ligt dan voor een ramp met 10 doden. In het Bevi (stb. 250, 2004) wordt verder een verantwoordingsplicht (door de overheid) voor het groepsrisico rond inrichtingen wettelijk geregeld (art. 13). De verantwoording houdt in dat wordt aangegeven of risico's acceptabel zijn en welke maatregelen worden genomen om de risico's te verkleinen.

4.7.2 Toetsing

Advies externe veiligheid

Ten aanzien van het aspect externe veiligheid is door de regio Achterhoek een advies opgesteld2. Deze is als bijlage bijgevoegd. De belangrijkste bevindingen komen hieronder kort aan de orde.

Uitsnede Risicokaart Nederland met globale aanduiding plangebied (paars)

Bestaand LPG-tankstation

Op de voorgaande afbeelding is een uitsnede van de Risicokaart Nederland weergegeven. Hierop is te zien dat de kwetsbare objecten (woningen) in onderhavig plangebied binnen de 150 meter cirkel (100 % letaliteitcontour) van het LPG-tankstation zijn gelegen dat is gevestigd aan de Badweg(Tankstation Frazer, Oversluis 5, 7071 DA Ulft).

Voor dit bedrijf geldt dat de maximale LPG doorzet 1000 m3 per jaar is. Om die reden zal moet worden getoetst aan de plaatsgebonden risicocontour en de groepsrisicocontour. Ook moet een motivatie van het groepsrisico plaatsvinden volgens het besluit externe veiligheid inrichtingen. Deze onderdelen komen hierna aan de orde.

Plaatsgebonden risico

Voor zowel de oude als de nieuwe situatie geldt dat binnen de 10-6 contour van het LPG tankstation geen kwetsbare objecten aanwezig zijn. De 10-6 contouren zijn in de voorgaande figuur weergegeven als de zwarte gestippelde contouren. Er zijn drie contouren aanwezig. Een voor de tank, het vulpunt en de afleverzuil. De 10-6 contour van de tank valt deels over het onderhavige bestemmingsplangebied. Om deze reden wordt deze contour vastgelegd in het bestemmingplan als gebiedsaanduiding waarbinnen het niet mogelijk is om (beperkt) kwetsbare objecten te realiseren.

Groepsrisico

Middels de rekentool voor LPG tankstations is berekend dat de oriëntatiewaarde van het groepsrisico niet wordt overschreden. Dit geldt zowel voor de nulsituatie als na realisatie van onderhavig plan. Geadviseerd wordt om de 150 meter contouren rond het vulpunt en het LPG reservoir op te nemen als aandachtsgebied voor het groepsrisico. Dit zodat bij toekomstige plannen duidelijk is dat rekening moet worden gehouden met externe veiligheid. In dit bestemmingsplan wordt ermee volstaan dat de groepsrisicocontour is benoemd in de toelichting. Er is geen bestemmingsregeling aan verbonden.

Verantwoording van het groepsrisico

Voordat de risicocontour van het hiervoor genoemde LPG-tankstation over een deel van het plangebied valt, is het volgens het Besluit externe veiligheid verplicht om het groepsrisico te verantwoorden in de plantoelichting en indien noodzakelijk planregels op te nemen in het bestemmingsplan. De verantwoording van het groepsrisico dient plaats te vinden volgens artikel 13 van het besluit externe veiligheid. Hieronder wordt kort op de onderwerpen ingegaan. Voor het overige wordt verwezen naar de voornoemde adviesnota.

• Aanwezige contouren van inrichtingen binnen het plangebied

Een gedeelte van de contour waarbinnen het groepsrisico moet worden verantwoord van het LPG-tankstation “Servicestation Ulft” valt over het plangebied van dit bestemmingsplan. Naast dit tankstation zijn er geen risicobronnen aanwezig in de nabijheid van het weergegeven plangebied waardoor er mogelijk een contour waarmee in de verantwoording van het groepsrisico rekening moet worden gehouden over het plangebied zou kunnen vallen. Wel valt de gewondencontour van recreatiebad “De Blenk” over het plangebied. Nu voor externe veiligheid slechts wordt gekeken naar het aantal doden dat mogelijk zou kunnen vallen is deze contour niet relevant voor de verantwoording van het groepsrisico.

• Aanwezige personen binnen het invloedsgebied en het aantal te verwachten personen binnen het invloedsgebied

Het aantal te verwachten personen binnen het invloedsgebied is berekend. Hiermee is rekening gehouden met de woonwijk aan de westzijde van de Oude IJssel, die deels binnen de groepsrisicocontouren valt. De berekende aantallen zijn opgenomen in onderstaande tabel.

• De hoogte van het groepsrisico

Door regio Achterhoek is een berekening uitgevoerd van de hoogte van het groepsrisico rond het LPG tankstation. Zoals uit dit document blijkt wordt de oriëntatiewaarde van het groepsrisico niet overschreden. Het groepsrisico rond de inrichting komt zelfs na realisatie van het plan niet boven de 2% opvulling van de oriëntatiewaarde.

• Maatregelen (indien mogelijk) ter beperken van het groepsrisico van de zijde van de inrichting

In dit geval is er sprake van een bestemmingplan in de nabijheid van de inrichting waarbij het groepsrisico zo laag is, dat geoordeeld wordt dat beperkingen van het groepsrisico aan de zijde van de inrichting niet noodzakelijk worden geacht. Wel zal bij wijzigingen binnen de inrichting steeds voorgeschreven worden dat de beste op dat moment beschikbare techniek wordt toegepast, om hiermee de risico's voor de omgeving zo ver mogelijk te beperken.

• Maatregelen ter beperking van het groepsrisico in het bestemmingplan

In dit geval is er sprake van een bestemmingplan in de nabijheid van de inrichting waarbij het groepsrisico zo laag is dat geoordeeld wordt dat buiten de normale planregels geen extra maatregelen ter beperkingen van het groepsrisico worden opgenomen.

In de planregels wordt de plaatsgebonden risicocontour vastgelegd en tevens wordt de 150 meter contour rond de inrichting aangewezen als aandachtgebied voor externe veiligheid zodat bij toekomstige ontwikkelingen in ieder geval toetsing plaats vindt aan het BEVI.

• Opgenomen voorschriften voor de inrichting ter beperking van het groepsrisico

In de milieuvergunning van de inrichting is de doorzet van LPG beperkt tot een maximale doorzet van 1000 m3 per jaar. Door de inrichting dient jaarlijks te worden aangegeven hoeveel LPG er dat jaar is verkocht. Verder zijn er geen nadere eisen ten behoeve van het taakveld externe veiligheid opgelegd aan de inrichting. Met het voldoen aan het besluit LPG en de PGS waarna hierin wordt verwezen is er voldoende kader aanwezig.

• Alternatieven met voor en nadelen

Door de gemeente Oude IJsselstreek is afgewogen dat de huidige locatie de best mogelijke locatie is voor realisatie van de twee woningen en het verenigingsgebouw. Met realisatie van deze objecten blijft het groepsrisico relatief laag. Dit is dan ook de reden dat niet wordt gekeken naar alternatieve locaties met mogelijke voor- en nadelen.

• Voorgenomen maatregelen ter beperking van het groepsrisico in de toekomst

Met het in werking treden van nieuwe wetgeving zal mogelijk de contour voor het plaatsgebonden risico kleiner worden en zal de kans op een calamiteit waarmee moet worden gerekend naar onder worden bijgesteld. Door het al lage groepsrisico wordt niet gekeken naar mogelijke toekomstige maatregelen ter beperking van het groepsrisico.

• Bereikbaarheid en bestrijdbaarheid van calamiteiten

De paragraaf bereikbaarheid en bestrijdbaarheid gaat over de bereikbaarheid voor de hulpdiensten. Zijn er voldoende wegen richting de mogelijke locatie van de calamiteit, zijn er voldoende hulpdiensten in de omgeving gestationeerd om de mogelijke slachtoffers te helpen? Tevens wordt gekeken naar de aanwezigheid van voldoende bluswater en voldoende materieel en kennis om LPG incidenten te kunnen bestrijden.

Voor een advies met betrekking tot de bereikbaarheid en bestrijdbaarheid van calamiteiten, is de brandweer als wettelijk adviseur gevraagd hier advies over uit te brengen.

De brandweer (Veiligheidsregio Noord- en Oost-Gelderland) heeft bij brief van 12 juni 2013 een advies gegeven3. Deze is opgenomen als bijlage. Wat bterft het aspect bereikbaarheid neemt de brandweer/VNOG op basis van de aangeleverde gegevens aan dat het plangebied niet bereikbaar is voor auto's (met uitzoncering van de villa en de woning). Dit kan mogelijk een knelpunt veroorzaken voor de bereikbaarheid door hulpverleningsvoertuigen (bijvoorbeeld brandweervoertuigen). Geadviseerd wordt om - voorafgaand aan de invulling van het plangebied - over deze bereikbaarheid in overleg te treden met het brandweercluster Achterhoek West.

Wat betreft het aspect bestrijdbaarheid en de blusvoorzieningen wordt door de brandweer/VNOG, in overleg met het brandweercluster Achterhoek-West, geconcludeerd dat er zich binnen 160 meter van het noordwestelijke deel van het plangebied een bluswatervoorziening bevindt. Deze primaire bluswatervoorziening (nabij de stuw) dient in eerste instantie gebruikt te worden. Qua afstand is dit een afwijking op de NVBR-hanrekming, maar dit betreft een lokale afspraak die goed is bevonden. In overweging wordt gegeven om samen met het brandweercluster Achterhoek West te inventariseren of voorzieningen getroffen moeten worden om de bereikbaarheid van de beschikbar oppervlaktewater te optimaliseren, zodat deze tertiaire bluswatervoorziening tijdens de incidentbestrijding kan worden gebruikt.

• Zelfredzaamheid

Bij zelfredzaamheid wordt als eerste gekeken of er binnen het invloedsgebied objecten aanwezig zijn waar personen met een beperkte zelfredzaamheid aanwezig zijn. Hierbij kan gedacht worden aan ouderen, jonge kinderen, en geestelijk of lichamelijk gehandicapten. Tevens wordt gekeken of er voldoende infrastructuur is om de aanwezigen binnen korte tijd te kunnen evacueren.

Voor een advies met betrekking tot de zelfredzaamheid wordt de brandweer als wettelijk adviseur gevraagd hier advies over te brengen.

De brandweer/VNOG heeft in voornoemd advies over het aspect zelfredzaamheid opgenomen dat het ervan uitgaat dat de personen die aanwezig zijn binnen het plangebied voldoende zelfredzaam zijn. Er wordt op gewezen dat als er gebouwen met een bijeenkomstfunctie worden gerealiseerd, extra aandacht gewenst is voor het betreffende object (c.q. gebruikers).

4.7.3 Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat vanuit het aspect externe veiligheid geen belemmering bestaan tegen onderhavig bestemmingsplan. De adviezen van brandweer/VNOG worden bij de uitwerking van de plannen ter harte genomen.

4.8 Water

4.8.1 Waterplan Provincie Gelderland

Provinciaal Waterplan

Het Provinciaal Waterplan 2010-2015 is mede kader voor de wijze waarop omgegaan wordt met water in het plangebied. Het waterplan is beschreven aan de hand van een aantal thema's zoals landbouw, wateroverlast, watertekort, natte natuur, grondwaterbescherming en hoogwaterbescherming. Voor deze thema's is beschreven welke doelstellingen voor 2007 en 2015 er liggen. Hierbij is rekening gehouden met de Europese kaderrichtlijn water en het beleid Waterbeheer 21e eeuw (WB21). Het thema 'water als ordenend principe' loopt als een rode draad door het gehele plan. Dit houdt in dat, voordat er beslissingen worden genomen op ruimtelijk gebied, er wordt bekeken welke gevolgen die hebben voor watersystemen. Dit waterplan valt onder het regime van de nieuwe waterwet.

Watertoets

Het uitvoeren van een watertoets en het opnemen van een waterparagraaf in ruimtelijke plannen is ingegeven vanuit het "Waterbeleid voor de 21 eeuw" (WB21) en het daaruit voortvloeiende Nationaal Bestuursakkoord Water, getekend op 2 juli 2003. De watertoets is wettelijk verankerd in het Besluit op de ruimtelijke ordening en verplicht tot het opnemen van 'een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding'. Onder 'plan' wordt mede een gemeentelijk bestemmingsplan verstaan.

De watertoets heeft betrekking op alle wateren en alle waterhuishoudkundige aspecten. Gedacht kan worden aan aspecten als veiligheid, riolering, verdroging, wateroverlast etc. De invulling van de watertoets wordt per plan in maatwerk afgestemd.

4.8.2 Waterparagraaf

Voor het opstellen van de waterparagraaf voor onderhavig bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de “Standaard Waterparagraaf voor bestemmingsplannen” (december 2007) van het Waterschap Rijn en IJssel. Deel hiervan is een watertoetstabel die dient te worden ingevuld.

De relevante aspecten uit de voorgaande tabel (waar een 'ja' is genoteerd) zijn hieronder besproken.

Wateroverlast

De verharding neemt door onderhavig plan af. De voormalige bedrijfslocatie verdwijnt en maakt plaats voor een stedelijk uitloopgebied (park) met hierin enkele woningen. Hemelwater zal worden ontkoppeld van het (gemengde) rioolstelsel in een gescheiden watersysteem, waarbij uitsluitend huishoudelijk afvalwater (DWA) naar de gemeentelijke riolering afgevoerd wordt. Het schone hemelwater wordt geïnfiltreerd in de bodem. De ambitie is om al het hemelwater (van daken en wegen) vertraagd via een infiltratievoorziening af te voeren naar de Oude IJssel, bijvoorbeeld via waterpartijen die deel uitmaken van het park. Het afstromende water van wegen en parkeerterreinen wordt hierbij via een infiltratievoorziening vertraagd afgevoerd. Het hemelwater kan hierna vanuit de waterpartijen die deel uitmaken van het park worden afgevoerd naar de Oude IJssel. Verder wordt in het plangebied de hoeveelheid verharding geminimaliseerd.

Oppervlaktewaterkwaliteit

De bedoeling is om het opgevangen hemelwater af te voeren op de Oude IJssel. Gezien de beoogde functies (met name wonen), wordt verwacht dat het hemelwater voldoende kwaliteit heeft. Het plan leidt verder niet tot een toename van activiteiten die een aantasting van de waterkwaliteit van de Oude IJssel met zich meebrengen. Water afkomstig van parkeerterreinen en wegen wordt via een infiltratievoorziening geloosd op de Oude IJssel.

Volksgezondheid

Het plangebied ligt aan de Oude IJssel. De recreatieve druk op de rivier neemt door de twee nieuwe woningen en de realisatie van de verenigingsgebouwen voor watergerelateerde sporten toe. Er worden echter geen gevaren voor de volksgezondheid voorzien.

 

Grondwaterkwaliteit

Ter bescherming van de grondwaterkwaliteit mogen geen uitlogende materialen worden gebruikt.

Natte natuur

Het plangebied ligt direct aan de Oude IJssel, een natte ecologische verbindingszone. Dit bestemmingsplan maakt een ecologisch verantwoorde inrichting van de oever van de Oude IJssel mogelijk. Hiermee is sprake van een verbetering ten opzichte van de bestaande situatie (bedrijfsperceel). Onderhavig plan draagt dus bij aan een versterking van de ecologische functie van de Oude IJssel.

Inrichting en beheer

De Oude IJssel is in beheer bij het waterschap. Direct langs de Oude IJssel worden ecologische oevers gerealiseerd die bijdragen aan de natuurlijke waarde van de rivierzone. Het beheer betekent tevens dat tot 5 m uit de insteek een strook ligt, een zogenaamde beschermingsstrook, waarop de Keur van het waterschap van toepassing is.

Recreatie

Onderhavig plan is gericht op het vergroten van de belevingswaarde van de rivier. Langs de Oude IJssel wordt een fietspad gerealiseerd, dat vooral een betekenis heeft voor de recreant. De Oude IJssel wordt hiermee voor de recreant beter beleefbaar.

4.8.3 Overleg met het waterschap

In het kader van de watertoets heeft overleg met het waterschap plaatsgevonden. De inhoud van voorgaande waterparagraaf is in overleg met het waterschap opgesteld en heeft de instemming van het waterschap.

4.8.4 Conclusie

Het aspect 'water' is in dit bestemmingsplan voldoende behandeld. Het overleg met het waterschap in het kader van de watertoets heeft plaatsgevonden.

4.9 Flora en fauna

4.9.1 Algemeen

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de aanwezige natuurwaarden in en om het plangebied. Voordat ontwikkelingen mogen plaatsvinden, dient eerst een onderzoek uitgevoerd te worden in het kader van de Natuurbeschermingswet (gebiedsbescherming), de Flora- en faunawet (soortenbescherming) en eventuele andere betrokken natuurregelgeving.

4.9.2 Toetsing

Gebiedsbescherming

Er is bekeken of onderhavig plan nadelige effecten kan hebben op natuurbeschermingszones die deel uitmaken van Natura 2000 of de Ecologische Hoofdstructuur.

Het plangebied ligt niet nabij een Natura 2000 gebied. Gezien de afstand van het plangebied tot Natura 2000-gebieden wordt geen nadelige invloed verwacht door externe werking. Er is geen nader onderzoek nodig m.b.t. effecten op speciale beschermingszones.

Het plangebied ligt wel in de nabijheid van de EHS en is deels gelegen binnen de EHS. Het betreft de Oude IJssel en de oevers aan weerzijden. Gesteld kan worden dat onderhavig plan een positieve bijdrage heeft aan de totstandkoming van de ecologische doelstellingen voor de EHS. Met onderhavig plan wordt de bestaande bedrijfsfunctie beëindigd. De oeverzones worden hiernaast vrijgehouden van bebouwing en krijgen een groene en ecologische invulling.

Soortenbescherming

Er is bekeken of er nadelige effecten te zijn verwachten op soorten die wettelijke bescherming genieten vanuit de Flora- en faunawet. Er is geen verstoring van beschermde soorten te verwachten,

4.9.3 Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het aspect 'flora en fauna' voldoende is bekeken. Het aspect leidt niet tot belemmeringen voor onderhavig bestemmingsplan.

4.10 Archeologie

4.10.1 Algemeen

Door ondertekening van het verdrag van Malta (1992) heeft Nederland zich verplicht om bij ruimtelijke planvorming nadrukkelijk rekening te houden met het niet-zichtbare deel van het cultuurhistorisch erfgoed, te weten de archeologische waarden. In de Monumentenwet 1988 is geregeld hoe met in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische waarden moet worden omgegaan. Het streven is om deze belangen tijdig bij het plan te betrekken.

Bij ingrepen waarbij de ondergrond wordt geroerd, dient te worden aangetoond dat de eventueel aanwezige archeologische waarden niet worden aangetast.

4.10.2 Toetsing

Volgens de Archeologische waarden en verwachtingenkaart van de gemeente Oude IJsselstreek heeft het hele plangebied, gelegen in het geulenstelsel dal Oude IJssel, een specifieke archeologische verwachtingswaarde.

Uitsnede Archeologische waarden en verwachtingenkaart met globale aanduiding plangebied (paars)

Afgezien van de algemene verwachtingswaarde, dient te worden gekeken naar het onderhavige plangebied. De bodem is hier reeds verstoord doordat de locatie deels bebouwd is geweest. Hiernaast heeft recent op het terrein een asbestsanering plaatsgevonden. Hierbij is de bodem tot een diepte van twee meter afgegraven. Om deze reden hoeft niet te worden verwacht dat er nog archeologische waarden aanwezig zijn.

Bureauonderzoek en Inventariserend veldonderzoek

Er is een bureauonderzoek en Inventariserend veldonderzoek uitgevoerd ter hoogte van het plangebied4. Dit onderzoek is uitgevoerd om mogelijke archeologische waarden voor aanvang van de beoogde graafwerkzaamheden in beeld te brengen.

Op basis van de resultaten van het bureauonderzoek en het historische onderzoek is het vermoeden ontstaan dat het terrein voor een groot deel verstoord zou zijn.

Het inventariserend veldonderzoek (booronderzoek) heeft dit vermoeden bevestifs. Een groot deel van het terrein bleek geroerd en de oorspronkelijke A-horizont was vrijwel nergens meer herkenbaar.

Op basis van de sedimentsamenstelling kon wel geconcludeerd worden dat het plangebied op een oeverwal van de IJssel is gesitueerd. Voor oeverwallen geldt altijd een hoge trefkans op archeologische vindplaatsen. Om die reden adviseert het adviesbureau om in de onverstoorde zone (ca. 4000 m2 groot, het roze gekleurde gebied in onderstaande kaart) door middel van karterend onderzoek (proefsleuven of karterend booronderzoek) nader te onderzoeken.

Kaartbeeld archeologische verwachtingen (uit rapport)

Omgang met archeologische waarden

In het onverstoorde gebied van 4.000 m2 groot worden vooralsnog geen ingrijpende graaf- c.q. bouwwerkzaamheden voorzien. Om die reden wordt het uitvoeren van een karterend onderzoek (proefsleuven of karterend booronderzoek) nu niet nodig geacht. Hiernaast is het onverstoorde gebied gelegen juist buiten onderhavig plangebied. Om die reden hoeft in onderhavig bestemmingsplan geen specifieke regeling te worden opgenomen inzake archeologie.

4.10.3 Conclusie

Het aspect 'archeologie' leidt niet tot belemmeringen voor onderhavig bestemmingsplan.

4.11 Cultuurhistorie

4.11.1 Algemeen

Door de wijziging van artikel 3.1.6, tweede lid, onderdeel a van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moeten naast de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten ook cultuurhistorische waarden worden meegewogen bij het vaststellen van bestemmingsplannen.

4.11.2 Toetsing

Bestaande cultuurhistorische waarden

In de nabijheid van het plangebied heeft de sluis over de Oude IJssel een bijzondere cultuurhistorische waarde. Verder heeft aan de overzijde van de rivier de historische bebouwing van het DRU-terrein een bijzondere waarde: enkele panden zijn Rijksmonumenten.

De voormalige directeurswoning binnen het plangebied (Het Eppinghuus, Oversluis 2-4) heeft eveneens een cultuurhistorische waarde. In 2010 is het gehele complex (dus villa en bedrijfsgebouwen, met het Deurvorstervoetpad dat voor en gedeeltelijk over het terrein loopt) voorgedragen als gemeentelijk monument.

Het pand staat echter niet op de gemeentelijke monumentenlijst (dd. maart 2012). Hieruit blijkt dat het pand noch het gehele complex een formele status heeft.

Omgang met cultuurhistorische waarden

Cultuurhistorie heeft een belangrijke plaats gekregen binnen de plannen. De plannen richten zich nadrukkelijk op het behoud van relicten uit de industriële historie van de houthandel. Het "Eppingshuus", de directeurswoning van de voormalige houthandel blijft behouden en in oude luister hersteld. Hiernaast wordt een deel van het smalspoor en de bomenkolk behouden.

4.11.3 Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat vanuit het aspect cultuurhistorie geen belemmeringen bestaan voor onderhavig bestemmingsplan.

4.12 Verkeer en parkeren

4.12.1 Verkeer

Onderhavig bestemmingsplan leidt tot beperkte verkeersgevolgen. Binnen het plangebied wordt een park aangelegd. Bezoekers zullen met name te voet of per fiets vanuit de omgeving komen. Dit leidt dus nauwelijks tot verkeersbewegingen.

Het te realiseren verenigingsgebouw zorgt naar verwachting ook voor zeer beperkte verkeersintensiteiten. Hetzelfde geldt voor de te realiseren woningen en de overige functies.

Gesteld zou kunnen worden dat het plan zelfs leidt tot een verkeerskundige verbetering. Voorheen was op de locatie immers een houthandel gelegen, die een behoorlijke verkeersaantrekkende werking had (klanten, expeditie van vrachtwagens). Deze verkeersdruk komt geheel te vervallen.

Het plan wordt aangesloten op de bestaande wegen, in hoofdzaak de Oversluis. Dit is een belangrijke ontsluitingsweg voor Ulft met betrekkelijk hoge verkeersintensiteiten. Het profiel en de inrichting van de weg is hierop afgestemd. Verwacht wordt dat de beperkte verkeersdruk die onderhavig plan met zich meebrengt, valt in te passen binnen het bestaande verkeersbeeld.

4.12.2 Parkeren

Uitgangspunt van onderhavig plan is dat binnen het bestaande plangebied wordt voorzien in voldoende parkeervoorzieningen. Hiermee is er geen parkeerdruk op de omgeving.

4.12.3 Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat vanuit het aspect verkeer en parkeren geen belemmeringen bestaan ten aanzien van onderhavig bestemmingsplan.

4.13 Kabels en leidingen

Er bevinden zich geen planologisch relevante kabels en leidingen in het plangebied of in de directe nabijheid van het plangebied.

Hoofdstuk 5 Juridische bestuurlijke aspecten

5.1 Algemeen

5.1.1 Wat is een bestemmingsplan

Het gemeentelijk bestemmingsplan is een middel waarmee functies aan gronden worden toegekend. Het gaat dus om het toekennen van gebruiksmogelijkheden. Vanuit de Wet ruimtelijke ordening volgt een belangrijk principe: het gaat om toelatingsplanologie. Het wordt de grondgebruiker (eigenaar, huurder etc.) toegestaan om de functie die het bestemmingsplan geeft, uit te oefenen. Dit houdt in dat:

• de grondgebruiker niet kan worden verplicht om een in het bestemmingsplan aangewezen bestemming ook daadwerkelijk te realiseren, en
• de grondgebruiker geen andere functie mag uitoefenen in strijd met de gegeven bestemming (de overgangsbepalingen zijn hierbij mede van belang).

Een afgeleide van de gebruiksregels in het bestemmingsplan zijn regels voor bebouwing (omgevingsvergunning voor het bouwen) en regels voor het verrichten van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden (omgevingsvergunning ten behoeve van het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden).

Een bestemmingsplan regelt derhalve:

• het toegestane gebruik van gronden (en de bouwwerken en gebouwen);

en een bestemmingsplan kan daarbij regels geven voor:

• het bebouwen van de gronden;
• het verrichten van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden.

Het bestemmingsplan is een belangrijk instrument voor het voeren van ruimtelijk beleid, maar het is zeker niet het enige instrument. Andere ruimtelijke wetten en regels zoals de Woningwet, de Monumentenwet 1988, de Algemene Plaatselijke Verordening, de Wet milieubeheer en de Bouwverordening zijn ook erg belangrijk voor het uitoefenen van ruimtelijk beleid.

5.1.2 Over bestemmen, dubbelbestemmen en aanduiden

Op de verbeelding wordt aangegeven welke bestemming gronden hebben. Dit gebeurt via een bestemmingsvlak. Voor het op de verbeelding aangegeven bestemmingsvlak gelden de gebruiksmogelijkheden zoals die in de bijbehorende regels worden gegeven. Die toegekende gebruiksmogelijkheden kunnen op twee manieren nader worden ingevuld:

• 1. Via een dubbelbestemming. Een dubbelbestemming is, zoals de naam al zegt, een bestemming die óók aan de gronden wordt toegekend. Voor gronden kunnen dus meerdere bestemmingen gelden. Er geldt altijd één „enkel? bestemming (dat is dé bestemming) en soms geldt er een dubbelbestemming (soms zelfs meerdere). In de regels van de dubbelbestemming wordt omschreven wat er voor de onderliggende gronden geldt aan extra bepalingen in aanvulling, of ter beperking, van de mogelijkheden van de onderliggende bestemmingen.
• 2. Via een aanduiding. Een aanduiding is een teken op de verbeelding. Dat teken kan bestaan uit een lijn, een figuur, of een lettercode etc. Via een aanduiding wordt in de regels „iets? geregeld. Dat „iets? kan betrekking hebben op extra mogelijkheden of extra beperkingen voor het gebruik en/of de bebouwing en/of het aanleggen van werken. Aanduidingen kunnen voorkomen in een bestemmingsregel, in meerdere bestemmingsregels en kunnen ook een eigen regel hebben.

5.1.3 Hoofdstukindeling van de regels

De regels zijn verdeeld over 4 hoofdstukken:

• 1. Inleidende regels. In dit hoofdstuk worden begrippen verklaard die in de regels worden gebruikt (artikel 1). Dit gebeurt om een eenduidige uitleg en toepassing van de regels te waarborgen. Ook is bepaald de wijze waarop gemeten moet worden bij het toepassen van de regels (artikel 2).
• 2. Bestemmingsregels. In dit tweede hoofdstuk zijn de regels van de bestemmingen opgenomen. Dit gebeurt in alfabetische volgorde. Per bestemming is het toegestane gebruik geregeld en zijn bouwregels en, eventueel, ook bepalingen met betrekking tot het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden opgenomen. Als er dubbelbestemmingen zijn worden die ook in dit hoofdstuk opgenomen. Die komen, ook in alfabetische volgorde, achter de bestemmingsregels. Ieder artikel kent een vaste opzet. Eerst wordt het toegestane gebruik geformuleerd in de bestemmingsomschrijving. Vervolgens zijn bouwregels opgenomen. Aansluitend volgen afwijkingsregels met betrekking tot bouw- en/of gebruiksregels. Ten slotte zijn eventueel bepalingen met betrekking tot het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden en/of wijzigingsbevoegdheden opgenomen. Belangrijk om te vermelden is dat naast de bestemmingsregels ook in andere artikelen relevante informatie staat die mede gelezen en geïnterpreteerd moet worden. Alleen zo ontstaat een volledig beeld van hetgeen is geregeld.
• 3. Algemene regels. In dit hoofdstuk zijn regels opgenomen met een algemeen karakter. Ze gelden dus voor het hele plan. Het zijn achtereenvolgens een anti-dubbeltelregel, algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene aanduidingsregels, algemene afwijkingsregels en algemene wijzigingsregels.
• 4. Overgangs- en slotregels. In het laatste hoofdstuk is het overgangsrecht en een slotregel opgenomen. Hoewel het hier in wezen ook algemene regels betreft, zijn deze vanwege hun meer bijzondere karakter in een apart hoofdstuk opgenomen.

5.2 Dit bestemmingsplan

Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en de regels vormen tezamen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld.

De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Tot slot is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan.

5.2.1 Bijzonderheden in dit bestemmingsplan

De regels in dit bestemmingsplan zijn opgezet aan de hand van hetgeen hiervoor is beschreven. Dit bestemmingsplan kent de volgende hoofdbestemmingen:

• Gemengd;
• Groen;
• Groen - Landschappelijke waarde;
• Maatschappelijk;
• Tuin;
• Verkeer - Verblijfsgebied;

Gemengd

Deze bestemming is van toepassing op de woningen. Binnen deze bestemming is ook een bedrijf mogelijk in het 'Eppinghuus' die los staat van de woning. Om die reden is gekozen voor een bestemming 'Gemengd'.

Binnen de bestemming zijn woningen, bed & breakfast (hiervoor worden kaders in de regels weergegeven), aan huis verbonden beroepsactiviteiten en aan huis verbonden bedrijfsactiviteiten toegestaan. Bedrijven in categorie A conform de

Er zijn uitsluitend vrijstaande woningen toegestaan. Aangezien er twee aanduidingen 'vrijstaand' op de verbeelding staan, betekent dit dat in totaal maximaal 2 woningen toegestaan zijn. In de regels is verder vastgelegd (in de begrippen) dat per woning maar één huishouden toegestaan is.

De bouwregels betreffen in hoofdzaak de bouwregels die algemeen binnen de gemeente van toepassing zijn. Voor zover er een gevellijn opgenomen is, geldt dat hier de voorgevel van het hoofdgebouw in of maximaal 1 m achter deze gevellijn dient te worden gerealiseerd.

Er is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor het toestaan van een hogere categorie bedrijven, mits deze hinder vergelijkbaar is met de toegestane categorie en dit ruimtelijk aanvaardbaar is.

Groen

Het park binnen het plangebied is binnen deze bestemming gelegd. In de bestemming geldt dat er nutsgebouwen mogelijk zijn tot maximaal 20 m2 (in totaal). Tevens is een regeling opgenomen voor bouwwerken geen gebouw zijnde.

De bestaande stuw is specifiek aangeduid en hier mogelijk gemaakt.

Groen - Landschappelijke waarde

Deze bestemming is gelegd op het deel van het plangebied dat vooraf was opgenomen in het bestemmingsplan van het recreatiepark het Isselt. Er is voor gekozen hier dezelfde bestemming op te nemen als in dit bestemmingsplan.

Maatschappelijk

Deze bestemming is gelegd op het beoogde verenigingsgebouw. Horeca is als nevenactiviteit toegestaan.

Er is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor het toestaan van een hogere categorie horecabedrijven, mits deze hinder vergelijkbaar is met de toegestane categorie en dit ruimtelijk aanvaardbaar is.

Tuin

Deze bestemming is van toepassing op de voortuinen bij de woningen. De regeling is gericht op het open houden van deze voortuinen en het onmogelijk maken van gebouwen. Deze zijn dan ook uitgesloten. Er zijn uitsluitend bouwwerken geen gebouwen zijnde in de vorm van erfafscheidingen tot een bouwhoogte van 1 m mogelijk.

Verkeer - Verblijfsgebied

Deze bestemming is gelegd op het beoogde verkeers- en verblijfsgebied binnen het plangebied.

5.2.2 Algemene regels

Naast de bestemmingen bevat het plan een aantal algemene regels over bijvoorbeeld begrippen, de wijze van meten, antidubbeltelregeling, algemene bouw- en gebruiksregels, algemene afwijkingsregels en overgangsrecht. Het laatste onderdeel van de regels wordt gevormd door de slotregel, waarin de naam van het bestemmingsplan en de vaststellingsdatum worden vermeld. Deze min of meer standaardregels in bestemmingsplannen worden hier verder niet toegelicht.

5.3 Handhaafbaarheid

Het opstellen van één eenduidig bestemmingsplan met voor iedereen dezelfde (on)mogelijkheden maakt handhaving makkelijker; de rechtsgelijkheid is namelijk goed verzorgd op deze manier. De regels die voor het plangebied opgesteld worden zijn flexibel en ruim waar mogelijk en zijn stringent en strak gesteld waar nodig. In deze motivering wordt ook ingegaan op de mogelijkheden om alsnog af te wijken van dit plan na een ruimtelijk-juridisch afwegingsproces. Zo wordt recht gedaan aan de praktijk dat een bestemmingsplan (ook dit bestemmingsplan!) een momentopname is. De mogelijkheden voor een goede handhaafbaarheid van dit bestemmingsplan zijn daarmee gewaarborgd.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische haalbaarheid

Inleiding

Bij het opstellen van een nieuw bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 sub f van het Besluit ruimtelijke ordening onderzoek plaats te vinden naar de economische uitvoerbaarheid van het plan.

Geen exploitatieplan

Ten behoeve van de herontwikkeling van voormalig terrein Het Anker dient het vigerende bestemmingsplan Buitengebied Gendringen 2000, herziening 2002 te worden herzien. De gronden zijn momenteel nog volledig in eigendom van de gemeente.

In het kader van de herziening dient de financieel-economische haalbaarheid van de herziening van het bestemmingsplan te worden aangetoond. De economische uitvoerbaarheid van het (bestemmings)plan Het Anker, Oversluis in Ulft, is gewaarborgd door de hiervoor opgestelde en door de raad goedgekeurde grondexploitatie van maart 2012. Binnen deze exploitatie zijn voldoende middelen beschikbaar voor uitvoering van het plan en de bekostiging van de daarvoor noodzakelijke bestemmingswijziging(en).

De financiële uitvoerbaarheid van het plan is daarmee verzekerd, waardoor een exploitatieplan niet is vereist.

6.2 De procedure

Het ontwerpbestemmingsplan heeft voor een periode van zes weken ter inzage gelegen. Deze periode was van 3 oktober 2013 tot en met 13 november 2013. Tijdens deze periode van terinzagelegging heeft iedereen de mogelijkheid gehad om een zienswijze kenbaar te maken. Hier heeft niemand gebruik van gemaakt. Het bestemmingsplan is op 12 december 2013 ongewijzigd vastgesteld door de gemeenteraad. Het vastgestelde bestemmingsplan ligt vanaf 26 december 2013 voor een periode van zes weken ter inzage. Op 7 februari 2014 treedt het bestemmingsplan in werking, tenzij binnen de beroepstermijn beroep is insgesteld bij de voorzitter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

• 1. Tussentijds evaluatierapport bodemsanering en nazorgplan, fase 1: Grondsanering Over-sluis 2-4 te Ulft, GE:023700082, Buro Antares, kenmerk MTE/ADV/BAZ/012045/03-04-2013, 03-04-2013.
• 2. Advies herbestemming "Het Anker Ulft" , Achterhoek, 2012u00556 /FG, 21 januari 2013.
• 3. Veiligheidsregio Noord- en Oost-Gelderland, Bevi-advies ontwerp-bestemmingsplan Voormalige houthandel 't Anker Ulft, 12 juni 2013, Kenmerk 13-13434/13-025235.
• 4. Bureauonderzoek en Inventariserend veldonderzoek verkennende fase, Oversluis 4 te Ulft, ArcheoDienst, rapport 83, augustus 2011.