| Plan: | Buitengebied Gendringen, locatie Meesterijweg 9 Etten |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.1509.BP000079-DE01 |
In het buitengebied kan in beperkte mate vervangende nieuwbouw plaatsvinden in combinatie met sloop van bestaande gebouwen. Te denken valt aan woningen, maar ook aan andere functies die het buitengebied leefbaar en vitaal maken. Hieraan zijn strikte regels verbonden die zijn beschreven in het beleid voor Vrijkomende Agrarische Bebouwing (VAB). Elke gemeente in de Achterhoek kent binnen deze regionale kaders haar eigen specifieke beleidsregels. De komende tijd zal dit beleid in regionaal verband verder op elkaar worden afgestemd, waarbij aansluiting wordt gezocht bij de afspraken uit de regionale woonvisie. Voor de gemeente Oude IJsselstreek kan dit aanpassing van de op dit moment geldende beleidsregels inhouden.
Voor alle nieuw- of verbouwplannen geldt dat het nieuwe pand een impuls moet geven aan de leefbaarheid, vitaliteit en ruimtelijke kwaliteit van het platteland. De gemeente heeft daarbij de taak om zorg te dragen dat de plannen voldoen aan een goede landschappelijke inpassing. Bepalend hierbij is onder andere de beplanting rondom de woning, de erfindeling, de situering van de bebouwing en de ontsluiting van het perceel.
In 2004 is de Regionale Structuurvisie voor de Achterhoek (RSV) opgesteld. Deze regionale structuurvisie is bedoeld als bouwsteen voor het Streekplan Gelderland 2005. Bij de formulering van deze visie is uitgegaan van de volgende ambities:
De ontwikkeling van dit plan zal door de landschappelijke inpassing het karakteristieke landschap behouden en versterken. Op de bijbehorende "Staalkaart" van de Regio Achterhoek ligt het plangebied in de "Stedenband Oude IJssel".
Dit deelgebied bestaat uit de verstedelijkte zone langs Oude IJssel, bestaande uit een kralensnoer van landelijke en stedelijke gebieden. Er is sprake van een sterke afwisseling tussen verschillende landelijke milieus door variatie in open en meer besloten gebieden, en in natuurlijke, agrarische en recreatieve gebieden. Overgangen tussen stedelijk en landelijk gebied zijn scherp.
Het streven is gericht op het behouden en versterken van de landschappelijke kwaliteiten van de zone langs de Oude IJssel. De bestaande afwisseling wordt versterkt door heldere keuzen over het grondgebruik van de open/groene ruimten en een zorgvuldige inrichting/beheer daarvan. Behoud van de afwisseling in groene ruimten is uitgangspunt. Tevens is het streven gericht op het behoud van de ruimtelijke scheiding tussen de verschillende kernen.
Functieverandering van VAB of andere vrijgekomen/vrijkomende complexen naar woon-, werk- of recreatiefuncties kan worden toegestaan.
Het Landschapsontwikkelingsplan+ (LOP+) is door de gemeenten Doetinchem, Montferland en Oude IJsselstreek vastgesteld. Het biedt de gemeente de mogelijkheid de landschappelijke eenheid en kwaliteit in de gemeente te versterken en toch ruimte te bieden aan bestaande bedrijven en nieuwe ontwikkelingen in de toekomst. Het biedt de mogelijkheid om optimaal in te spelen op planprocessen.
Het LOP+ is ontwikkelingsgericht opgezet en geeft spelregels voor initiatieven in het landelijk gebied. Het hoofddoel daarbij is de koppeling van de vernieuwing van de plattelandseconomie aan de versterking van de landschappelijke karakteristieken. Daarbij is bescherming van erkende waardevolle elementen in het landschap van belang, maar ook actieve ontwikkeling van nieuwe kwaliteiten in het landschap. In het LOP+ worden 6 verschillende deelgebieden (ensembles) onderscheiden. De begrenzing van deze ensembles is gebaseerd op de wijze waarop mensen in het gebied het landschap beleven. Steeds is gekozen voor eenheden die mensen als hun landschap, hun leefomgeving, ervaren.
Dit plan valt in: "Ensemble van de historische rivierterrassen van de oerrijke Oude IJssel". Per ensemble is een werkboek opgesteld. Het werkboek wordt hierna beschreven.
Vanuit het LOP+ is het werkboek: "Randen van allure langs de oerrijke Oude IJsselstroom" opgesteld. Dit werkboek is door dezelfde gemeenten van het LOP+ opgesteld. In dit werkboek zijn enkele voorwaarden opgenomen wat betreft de inrichting van erven. Voor het plangebied zijn de volgende voorwaarden van toepassing.
Let op de inrichting van het erf
Negatieve elementen worden gevormd door gestandaardiseerd en overmatig gebruik van bijvoorbeeld grote hekken, poorten, paardenbakken met lantaarnpalen en opzichtige witte hekken, carports, reclameborden, coniferenbeplantingen, overmatige verhardingen, etc.
Positieve elementen: beplanting met streekeigen soorten
Het waarschijnlijk meest effectieve middel om bebouwing in een streekeigen aanzien te geven, is deze op een goede manier in te passen in het omringende landschap met beplanting. Zelfs zeer detonerende en gebiedsvreemde gebouwen (zoals bedrijfshallen) krijgen een veel vriendelijker uitstraling als ze in het groen staan. Het gaat er echter niet om ze te camoufleren: het Liemerse en Achterhoekse landschap bestaat juist uit huizen en daken die zichtbaar zijn tussen het groen. Beplanting heeft één nadeel: gebouwen groeien vele malen sneller dan bomen. Bruikbare, streekeigen soorten verschillen per deelgebied, omdat ze afhankelijk zijn van de landschappelijke, hydrologische en bodemkundige situatie.
Niet te glad en strak beheer
De beplanting, en ook de bebouwing in de Liemers en Achterhoek kenmerkt zich door een tamelijk informele sfeer: het is overal anders en het is niet recht, strak en aangeharkt. Dat heeft te maken met de aard van de mensen: ze hoeven niet op te scheppen, laat staan te intimideren, met hun bezit. Dat geeft de mensen én het Achterhoekse landschap zijn vriendelijke gemoedelijkheid, die zo hoog gewaardeerd wordt. Ook die sfeer heeft vaak tijd nodig om tot rijping te komen.
Voordeel van een niet te glad beheer is dat het veel meer ecologische waarden oplevert, voor insecten, vogels en planten. Zo blijken zwaluwen praktisch alleen te nestelen op boerderijen waar vee is, blijken steenuilen voor te komen in oude, weinig gebruikte schuurtjes en holle bomen en zijn dagvlinders gebonden aan kleinschalige landschappen met veel overgangen tussen bossen, struiken, zomen en graslanden.
Het beleid ten aanzien van Vrijkomende Agrarische Bebouwing (VAB) is een regeling die het mogelijk maakt de functie van een pand in het buitengebied te veranderen. Bij verbouw dient vijfhonderd vierkante meter te worden gesloopt. Bij nieuwbouw van één woning moet zevenhonderd vijftig vierkante meter worden gesloopt. Indien meerdere woningen gebouwd worden dan dient voor ieder nieuw pand ministens duizend vierkante meter te worden gesloopt. Per locatie mogen niet meer dan 3 nieuwe panden worden gebouwd.
In regionaal verband zijn ten aanzien van nieuwe functies in het buitengebied twee kadernota's opgesteld: "Functies zoeken plaatsen, plaatsen zoeken functies " (19 mei 2006) en "Achterhoekse erven veranderen" (mei 2008). Beide nota's bevatten de kaders waarbinnen ontwikkelingen in het buitengebied plaats kunnen vinden.
Bij functieverandering naar wonen als zodanig geen onderscheid gemaakt tussen de verschillende gebiedstypen aangezien zowel de provincie Gelderland als de samenwerkende gemeenten van de regio Achterhoek van oordeel zijn, dat functieverandering naar wonen ook in het groenblauwe raamwerk uitstekend mogelijk is. Wel moet bij functieverandering naar wonen een bijdrage worden geleverd aan de ruimtelijke kwaliteit die tegemoet komt aan de gebiedsprioriteit.
Uitgangspunt bij functieverandering naar wonen is dat de bebouwingsoppervlakte wordt gereduceerd met 50%. Om maatwerk te kunnen leveren dient de ontwikkeling al naar gelang de specifieke situatie ter plaatse en de mate van functieverandering aanvullend te voldoen aan de eisen met betrekking tot behoud van karakteristieke/monumentale bebouwing, natuurontwikkeling, landschappelijke inpassing, verbetering infrastructuur, aanleg recreatieve voorzieningen en een financiële bijdrage.
Op erven waar bebouwing gesloopt wordt mogen nieuwe woningen gebouwd worden. Deze nieuwe bebouwing gaat deel uitmaken van het erf en er dient overeenstemming te zijn over de plaatsing, de vorm, het materiaalgebruik en de detaillering van de nieuwe gebouwen. Het bouwplan dient met de ervenconsulent/ rayonarchitect besproken te worden.
De gemeenten in de regio Achterhoek willen initiatiefnemers en ontwerpers uitdagen tot het bedenken van nieuwe vormen, die een waardevolle bijdrage geven aan het toekomstige beeld van de Achterhoek. Het is mogelijk dat nieuwe vormen niet zondermeer passen binnen de randvoorwaarden, zoals in deze nota geformuleerd. Maar gemeentebesturen kunnen hiervan afwijken, wanneer overtuigend kan worden gemotiveerd, dat deze nieuwe vormen kwaliteit toevoegen aan het landschap en de architectuur van de streek. Plannen dienen wel altijd rekening te houden met bestaande kwaliteiten. Ook dienen nieuwe vormen in het algemeen niet zo extravert te zijn, dat ze als het ware het landschap overschreeuwen.
Het hergebruik-/functieveranderingsbeleid voor wonen kent vier scenario's voor het realiseren van nieuwe woningen in het buitengebied:
Oorspronkelijk bestond het plan van initiatiefnemer uit de nieuwbouw van drie woningen op het erf van Meesterijweg 9 waar de stallen gesloopt worden. Aan de andere zijde van de Meesterijweg (nr. 8) ligt evenwel een agrarisch bedrijf dat door de nieuwbouw van burgerwoningen op de locatie tegenover waarop tot nu toe altijd een varkensbedrijf werd uitgeoefend, belemmeringen vreesde voor de realisering van de eigen ontwikkelingsplannen en perspectieven. Het riep de vraag op of met het aanvankelijk initiatief wel van een goede ruimtelijke ordening kon worden gesproken. Dit met het oog op de relatief geringe afstand tot het op verdere ontwikkeling gerichte varkensbedrijf, qua woon- en leefklimaat, qua milieuaspecten en qua ruimtelijke kwaliteit. Dat gevoegd bij het gegeven dat de bedrijfsbeëindiging op deze locatie ontwikkelingsperspectief zou bieden voor het elders gevestigde "moederbedrijf" van initiatiefnemer en gelijktijdig ten gunste van het belendende bedrijf zou bijdragen aan een verlaging van het dierziektenverspreidings- en overige veterinaire risico's, heeft geleid tot een nader overleg met beide bedrijven. Dat heeft geresulteerd in een inzet om de nieuwe woningen ter verevening van de sloop van alle bedrijfsbebouwing aan de Meesterijweg 9 te realiseren op een in alle opzichten gunstiger gelegen nieuwe locatie, eveneens aan de Meesterijweg, dichtbij de dorpskern van Etten. Toepassing van maatwerk, met als uitkomst een win win situatie voor beide betrokken bedrijven, voor het woon- en leefklimaat en qua ruimtelijke kwaliteit, dat uitgangspunt is en blijft.