Hondsdraf 56

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Hondsdraf 56 te Lelystad is een zorginstelling gevestigd. Deze zorgboerderij biedt zorgwonen en dagbesteding aan. Op het perceel staat bebouwing ten behoeve van de zorgactiviteiten alsmede een bedrijfswoning en een aantal zorgwoningen. Het voornemen is om acht nieuwe zorgwoningen te realiseren. De zorgboerderij maakt onderdeel uit van een cluster van zorgboerderijen. Deze waren voorheen in gebruik als volkstuin en zijn in de loop der tijd ontwikkeld tot zorgboerderijen.

Deze ontwikkeling is niet mogelijk op basis van de geldende planologische regelingen. Om de ontwikkeling juridisch-planologisch toch te kunnen regelen, is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Om deze reden wordt voor de locatie een nieuw bestemmingsplan opgesteld. Dit bestemmingsplan vormt het juridisch-planologisch kader waarbinnen de gewenste situatie mogelijk is.

1.2 Plangebied

Het plangebied ligt aan de Hondsdraf 56 even ten oosten van Lelystad. De begrenzing van het plangebied is afgestemd op de toekomstige inrichting van de zorginstelling. Het plangebied is enkel begrenst rondom de toekomstige gebouwen van de zorginstelling. Dit deel, in de huidige situatie ongebouwd, is nog niet door de zorginstelling ingevuld. De gronden ter hoogte van de bestaande instelling blijven ongewijzigd. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.

Figuur 1. Ligging plangebied. (Bron: Kadastrale kaart en OpenTopo achtergrondkaart)

1.3 Planologische regeling

Het plangebied is geregeld in het bestemmingsplan 'Stadsrandgebied', vastgesteld op 19 maart 2014.

Op basis van dit plan zijn de gronden van de huidige zorginstelling voorzien van de bestemming 'Gemengd' inclusief de aanduiding 'zorgboerderij' (vanuit de regels: specifieke vorm van gemengd - zorgboerderij). Ter plaatse van deze aanduiding zijn onder meer een zorgboerderij en zorgwoningen en de daarbij behorende voorzieningen toegestaan. Onder zorgboerderij wordt verstaan: 'een agrarisch bedrijf waar de ondernemer de activiteiten van het bedrijf combineert met zorgtaken'. De bestaande zorginstelling is daarom al toegestaan. Zorgwoningen zijn niet nader gedefinieerd in het bestemmingsplan.

De bebouwing dient binnen het aangegeven bouwvlak gebouwd te worden. De gronden ter hoogte van de uitbreiding van de zorginstelling zijn ook voorzien van de bestemming 'Gemengd', echter zonder bouwmogelijkheden ten behoeve van de zorgboerderij. De bouw van de beoogde zorgwoningen is op basis van het geldende bestemmingsplan daarom niet toegestaan. Een uitsnede van het geldende bestemmingplan is weergeven in figuur 2.

Figuur 2. Uitsnede geldend bestemmingsplan (Bron: Ruimtelijke plannen)

1.4 Leeswijzer

De toelichting bij het bestemmingsplan is opgebouwd in zes hoofdstukken. Hoofdstuk 2 beschrijft de bestaande en toekomstige situatie van het plangebied. Hoofdstuk 3 vat de relevante beleidsstukken samen en geeft zo nodig aan welke consequenties dit heeft voor het plangebied. Hoofdstuk 4 staat stil bij de relevante milieu- en omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 geeft een toelichting op de gehanteerde bestemmingen met de uitgangspunten hiervoor. Hoofdstuk 6 bevat tenslotte een korte beschrijving van de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het project

2.1 Huidige situatie

Het plangebied ligt in een groenrijk gebied ten oosten van de stad Lelystad en maakt deel uit van het deelgebied Oostrandhout. Oostrandhout grenst in het noorden aan het bedrijventerrein Oostervaart-Oost, in het oosten vormt de Rijksweg A6 de grens, in het zuiden wordt Oostrandhout begrensd door het Gelderse Diep en de Lage Vaart en in het westen door de Oostranddreef.

De directe omgeving van het plangebied heeft een zeer groen (bos) karakter. Alle percelen zijn middels hoogopgaande beplanting van elkaar afgeschermd. Aan de Hondsdraf 21 bevindt zich een agrarisch bedrijf. Daarnaast bevinden zich ten westen van het plangebied enkele volkstuinen. De zorgboerderij maakt onderdeel uit van een cluster van zorgboerderijen.

Het plangebied is in de huidige situatie ingericht ten behoeve van een maatschappelijke zorgfunctie in de vorm van zorgwonen en dagbesteding. Op het perceel staat de bebouwing inclusief bedrijfswoning van de zorginstelling. De bebouwing staat geconcentreerd op de inrichting. De rest van de gronden zijn hoofdzakelijk in gebruik ten behoeve van dagbesteding.

De gronden van dit bestemmingsplan, waar het toekomstige gebouw is beoogt, is in de huidige situatie in gebruik als grasveld voor de dieren die bij de zorgboerderij worden gehouden.

De figuren 3, 4 en 5 geven een goed beeld van de huidige situatie.

Figuur 3. Ligging plangebied

Figuur 4. Aanzicht vanaf de Hondsdraf

Figuur 5. Aanzicht vanaf de Hondsdraf

2.2 Toekomstige situatie

Het plan omvat kort gezegd het voortzetten van een kleinschalige zorgvoorziening in de vorm van een zorgboerderij met dagbesteding. De zorgboerderij wil zijn bedrijfsvoering gaan uitbreiden door middel van de bouw van een nieuwe zorgwoningen. De zorgwoningen worden gefaseerd ontwikkeld. Fase 1 is reeds mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan. Dit omdat dit gebouw binnen het bouwvlak valt en voldoet aan de 80% bebouwingspercentage. Fase 2 valt echter buiten het bouwvlak. Daarnaast is de zorgboerderij voornemens om in de toekomst nog meer bebouwing te realiseren. Derhalve wordt met dit bestemmingsplan alvast voorgesorteerd op deze toekomstige ontwikkelingen.

Het gewenste, uitgebreide bouwvlak van het plangebied is weergeven in figuur 6. Binnen het nieuwe bouwvlak wordt de benodigde bebouwing gerealiseerd.

Figuur 6. Toekomstige inrichting plangebied

Hoofdstuk 3 Beleidskader

In dit hoofdstuk wordt het voor het plan relevante beleid beschreven. Daartoe komen het provinciaal en het gemeentelijk beleid aan bod.

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen, brengt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsruimte voor het faciliteren van ontwikkelingen.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de SVIR. Dit plan raakt geen rijksbelangen uit het Barro.

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. En er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI.

Binnen de NOVI zijn 8 voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. Regio Noord-West is aangewezen als voorlopig NOVI-gebied. In een NOVI-gebied krijgt een aantal concrete vraagstukken extra prioriteit. Dit helpt om grote veranderingen en ruimtelijke opgaven in een regio beter te realiseren.

Opgaven

Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven:

• 1. ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie;
• 2. de economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden;
• 3. steden en regio's sterker en leefbaarder maken;
• 4. een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Realiseren opgaven

In de NOVI is een tweetal instrumenten opgenomen om de opgaven te realiseren:

• 1. De Omgevingsagenda.
  Voor Noord-West is een omgevingsagenda opgesteld, waar Flevoland onderdeel van uitmaakt. In de Omgevingsagenda agenderen het Rijk en regio de gezamenlijke vraagstukken en de gewenste aanpak daarvan. De Omgevingsagenda biedt een basis voor uitvoeringsafspraken en inzet van programma's en projectbesluiten van Rijk en regio.
• 2. De NOVI-gebieden.
  Een NOVI-gebied is een instrument waarbij Rijk en regio meerdere jaren verbonden zijn aan de gezamenlijke uitwerking van de verschillende opgaven in het ruimtelijke domein. Vaak wordt voortgebouwd op bestaande samenwerkingstrajecten. Denk aan een Regio Deal en een verstedelijkingsstrategie.

Conclusie

Gelet op de te realiseren opgaven uit de NOVI kan de conclusie worden getrokken dat de voorgenomen ontwikkeling geen rijksbelangen raakt als opgenomen in de NOVI.

Ladder voor duurzame verstedelijking

Om zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren is in het Besluit ruimtelijke ordening de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen (artikel 3.1.6 lid 2). Voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied moet worden gemotiveerd waarom deze niet binnen bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd en moet worden aangetoond of er behoefte is.

Omdat dit bestemmingsplan geen stedelijke ontwikkeling behelst hoeft er niet te worden getoetst aan de ladder van duurzame verstedelijking. Er is namelijk slechts sprake van de bouw van acht zorgwoningen. Een dergelijke ontwikkeling wordt niet aangemerkt als stedelijke ontwikkeling.

Conclusie

Het voornemen is passend binnen het rijksbeleid.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie FlevolandStraks

In 2017 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie FlevolandStraks vastgesteld. Hierin is in hoofdlijnen de strategische visie op de toekomst van Flevoland weergegeven. De visie van de provincie Flevoland gaat over de kansen en opgaven voor Flevoland over de periode tot 2030 en verder. Naar de toekomst toe wil Flevoland ruimte bieden voor nieuwe initiatieven met het 'ja, mits'-principe. De begintijd van de bepalende overheid en de maakbare samenleving heeft de provincie achter zich gelaten. Iedereen die wil bijdragen aan de toekomst van Flevoland is van harte uitgenodigd. Door deze opstelling zijn er meer mogelijkheden voor initiatieven van inwoners en bedrijven.

In de hoofdlijnen van de omgevingsvisie FlevolandStraks stelt de provincie dat zij maatschappelijke opgaven centraal stelt en ruimte biedt voor ondernemingen. In de visie worden drie kernopgaven en vier strategische opgaven genoemd. In de sociaal-economische kernopgave 'Krachtige Samenleving' benoemt de visie het belang van maatschappelijke ontwikkelingen voor de toekomst van Flevoland. De ontwikkeling van deze zorgboerderij speelt in op de maatschappelijke opgaven. De ontwikkeling levert dus een positieve bijdrage aan het beleid zoals omschreven in de provinciale omgevingsvisie.

Omgevingsprogramma Provincie Flevoland

De eerste versie van het Omgevingsprogramma Flevoland is vastgesteld door Provinciale Staten van Flevoland op 27 februari 2019. In deze versie is er voor gekozen al het bestaande beleid voor de ontwikkeling, het gebruik, het beheer, de bescherming of het behoud van de fysieke leefomgeving te bundelen in één programma dat digitaal beschikbaar is. Op deze wijze zijn de provinciale beleidskeuzes compact beschreven en is de samenhang tussen de verschillende beleidsterreinen het beste gewaarborgd. De Omgevingsivisie FlevolandStraks gaat in op de opgaven en de ambities voor Flevoland. Het Omgevingsprogramma bevat een verdere uitwerking van de hoofdlijnen van het provinciale ruimtelijke beleid.

Het plangebied ligt volgens het omgevingsprogramma in stedelijk gebied. Het verstedelijkingsbeleid is gericht op de ontwikkeling van vitale steden en dorpen. Het beleid maakt behoud en versterking van de kwaliteit van de fysieke omgeving mogelijk. Het gaat hierbij om efficiënt ruimtegebruik, kwaliteitsverbetering en herstructurering van het stedelijk gebied en versterking van het draagvlak voor voorzieningen. Nieuwe bebouwing wordt geconcentreerd in of aansluitend aan het bestaande bebouwde gebied.

Met dit bestemmingsplan wordt een bijdrage geleverd aan de versterking van het draagvlak voor voorzieningen. Daarnaast geldt het algemene beleid ten aanzien van stedelijke ontwikkeling (concentratie in of aansluitend aan het bestaande bebouwde gebied) voor dit project. Aan dit uitgangspunt wordt voldaan.

Omgevingsverordening provincie Flevoland (ontwerp (2020-04-22))

In de Omgevingsverordening provincie Flevoland zijn de Verordening voor de fysieke leefomgeving Flevoland 2012, de Verordening kwaliteit vergunningverlening, toezicht en handhaving provincie Flevoland en de Verordening uitvoering Wet natuurbescherming Flevoland 2016 omgezet in de Omgevingsverordening Flevoland.

De Omgevingsverordening Flevoland is aan te merken als een ‘interim’-verordening en enerzijds is gebaseerd op de vigerende landelijke wetgeving van de Wet bodembescherming, de Ontgrondingenwet, de Waterwet, de Wet geluidhinder, de Wet milieubeheer, de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, de Wet ruimtelijke ordening, de Wet natuurbescherming en anderzijds op de toekomstige Omgevingswet.

In de verordening zijn geen specifieke regels opgenomen ten aanzien van zorginstellingen. Relevante regels voor dit bestemmingplan hebben betrekking op

hoofdstuk 8 'Wegen en bescherming landschap'

hoofdstuk 14 'Natuurnetwerk'

hoofdstuk 15 'Natuur'

Met de ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt is sprake van een goede landschappelijke inpassing. Zie hiervoor paragraaf 2.2. Ten aanzien van Natuurnetwerk en Natuur wordt verwezen naar paragraaf 4.8. De wezenlijke kenmerken en waarden van natuurgebieden worden met de ontwikkeling niet aangetast.

3.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Lelystad 2023

De gemeenteraad van Lelystad heeft in januari 2014 de 'Structuurvisie Lelystad 2023' vastgesteld. Het is een actualisatie van het uit 2005 daterende 'Structuurplan Lelystad 2015'. Het Structuurplan heeft een looptijd van 25 jaar, waarbij gedurende de periode tot 2015 hoofdzakelijk uitvoering zal worden gegeven aan het vastgestelde beleid. De onderhavige ontwikkeling past in de beleidsuitgangspunten van de Structuurvisie.

Uitvoeringsplan Duurzaamheid 2017-2020

Visie: Lelystad is een groene, vitale gemeente waar het aantrekkelijk wonen, werken en verblijven is. Er is een sterk sociaal netwerk waarin de mensen elkaar inspireren en verantwoordelijkheid nemen voor elkaar en hun omgeving. Waarbij de overheid bestaande netwerken en nieuwe initiatieven ondersteunt waar nodig en zelf het goede voorbeeld geeft. Lelystad is een sociaal en financieel gezonde gemeente in een prettige, groene leefomgeving met vitale woonwijken, goed onderwijs en perspectief op voldoende banen. Lelystad profileert zich als een ondernemende stad met een duurzaam en innovatief profiel. Veel innovatieve oplossingen worden bedacht in Lelystad. De omgeving wordt ingezet om lokaal voedsel te verbouwen en grondstoffen te ontwikkelen. Steeds meer afval kan als grondstof dienen. Lelystad is een gemeente die haar eigen energiebehoefte volledig duurzaam opwekt.

De ambitie is om de stad zodanig inrichten dat deze vanuit economisch, ecologisch en menselijk oogpunt gezond, aantrekkelijk en toekomstbestendig is. In een gezonde stad is ruimte voor duurzame energie-, water-, voedsel-, grondstoffen- en afvalkringlopen.

Lelystad werkt hard aan de transitie naar een aardgasloze gebouwde omgeving. De gebouwen in het plangebied zullen niet op het aardgasnet worden aangesloten. Het plan voorziet in voldoende ruimte om alternatieve energiesystemen te kunnen faciliteren. Bij de verdere uitwerking van het plan zal gekeken worden hoe het aspect duurzaamheid een plaats krijgt in de ontwikkeling. De ontwikkelingen zullen voldoen aan de wettelijke vereisten. Bij verdere uitwerking wordt gekeken hoe het aspect duurzaamheid nog meer kan worden toegepast. Hiermee is de ontwikkeling in lijn met de gestelde duurzaamheidskaders.

Beleidsplan Wonen, welzijn en zorg in Lelystad 2016-2020

Het voorgenomen initiatief is getoetst aan de afwegingskader (beleidsplan Wonen, welzijn en zorg in Lelystad 2016-2020) voor initiatieven op het gebied van wonen, welzijn en zorg en vanuit zorgoogpunt akkoord bevonden:

In algemeen sluit het aan bij het uitgangspunt in het Beleidsplan Wonen, welzijn en zorg dat de gemeente medewerking verleent aan het realiseren van beschutte woonvormen voor die niet volledig zelfstandig kunnen wonen, mits voldaan wordt aan het afwegingskader (zie hieronder):

1.         Is het initiatief primair gericht op een lokale behoefte waarin nog niet of onvoldoende wordt voorzien?

Ja. Deze uitbreiding is vooral gericht op inwoners van Lelystad. De doelgroep bestaat uit mensen met een indicatie voor Beschermd Wonen op grond van de Wet langdurige zorg (Wlz). 

 

2. Draagt het initiatief bij aan realisatie van de doelstellingen van de woonvisie?

De beoogde bewoners met Wlz indicatie zullen niet uitstromen naar zelfstandig wonen in de wijk. De uitbreiding zal daarom niet leiden tot een extra belasting van de “uitstroomafspraken” die met Centrada zijn gemaakt. 

3. Sluit het initiatief aan bij het lokaal sociaal beleid, in het bijzonder het Wmo beleid?

De doelgroep valt onder de Wet langdurige zorg, de raakvlakken met de Wmo zijn daarmee beperkt. 

 

4. Sluit het initiatief aan bij het beleid voor de sterrenzones?

Er is bepaald dat de sterrenzones primair gericht zijn op ouderen en mensen met en fysieke beperking waarvoor de nabijheid van voorzieningen gewenst is. Dit geldt niet voor deze groep en dit is daarom niet relevant voor de ontwikkeling van de sterrenzones. 

5. Legt het initiatief een extra beslag op lokale middelen in het algemeen en middelen voor uitvoering van de Wmo in het bijzonder?

Nee, deze bewoners vallen onder de financiering van de Wet langdurige zorg en zullen geen/nauwelijks gebruik maken van Wmo middelen. 

6. Past het initiatief binnen het vastgestelde ruimtelijk beleid, in het bijzonder het bestemmingsplan?

Niet direct. Derhalve wordt een passend bestemmingsplan opgesteld.

3.4 Ruimtelijke kwaliteit

Het plangebied ligt volgens gemeentelijk beleidsdocument 'Het Kwaliteitsstructuurplan' in een groot groengebied buiten de stad en maakt deel uit van het deelgebied Oostrandhout. De groengebieden buiten de stad dragen bij aan het groene imago van Lelystad. De groengebieden buiten de stad zijn zeer belangrijke onderdelen van de ecologische structuur van de stad en het buitengebied.

Het is van belang dat deze nieuwe ontwikkeling op een verantwoorde manier wordt ingepast in het landschap. Het is een gebied dat een zeer sterke seizoensbeleving heeft en waarbij de ruimtelijk opbouw per seizoen verschilt. In de zomer (beplanting in blad) is het een sterk besloten gebied, met losse ruimtelijke eenheden die je zeer beperkt tot niet ziet vanaf buiten. In de winter (blad van de bomen) is de bebouwing, ook de clusters in het noordelijke deel te zien vanaf de Runderweg. De ruimtelijke opbouw is transparant en er ontstaan veel en grote doorzichten. Dat maakt dat het gebied niet volledig als 'besloten' aangemerkt kan worden. Per erf tekent zich een bouwvlak af met verschillende gebouwvolumes met verschillende nokrichtingen.

Het gebied bestaat dus uit 4 delen. Zie hiervoor ook figuur 7. Gebied I is een redelijk open gebied, dat ook werkt als entreegebied. Zowel in gebruik als in beleving. Gebieden II en III zijn volkstuinen met een geheel eigen sfeer. Het gebied van onderhavig plangebied ligt in het overgangsgebied tussen gebied III en IV. Dit is het gebied waar ook de clusters te vinden zijn. De clusters zijn echter in 3 van de 4 kwadranten binnen IV te vinden. Het lege kwadrant ('linksonder') betreft het plangebied van onderhavig bestemmingsplan. Dit kwadrant is voornamelijk in de winter goed te zien. Zeker als men via I naar II en III rijdt. Daarbij is tevens de bebouwing in gebied IV in de wintermaanden te zien vanaf de Runderweg.

Figuur 7

Landschappelijke inpassing

De gronden in het plangebied hebben een open karakter. In het geldende bestemmingsplan zijn de gebieden waar bos c.q. bebossing voorkomt, als zodanig bestemd. Naast de bosbouw zijn de gronden bestemd voor de instandhouding van de natuur- en landschapswaarden. Derhalve is de erfbeplanting aan de oost- en zuidzijde van het plangebied ook als zodanig bestemd.

Met de ontwikkelingen die dit bestemmingsplan mogelijk gemaakt worden geen ingrepen aan deze landschappelijke waarden voorgesteld. Er vindt dan ook geen onevenredige afbreuk plaats aan de bosstructuur van het deelgebied Oostrandhout, welke door de gemeente als waardevol wordt gezien. Met de ontwikkelingen worden de landschappelijke kwaliteiten niet aangetast.

Met de uitwerking van dit bestemmingsplan wordt grotendeels uitwerking gegeven aan de bestaande planologische mogelijkheid in het plangebied om nieuwe gebouwen te realiseren.

Om in de toekomst te kunnen voldoen aan de vraag naar extra zorgwoningen maakt dit bestemmingsplan een uitbreiding van het bestaande bouwvlak mogelijk. Hierdoor ontstaat een concentratie van gebouwen. Door de bebouwing niet bij het bestaande cluster te realiseren blijft de openheid tussen de bebouwingsclusters op de verschillende erven van het gebied behouden. Dit tast de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving niet aan. Voor wat betreft de plaatsing van de gebouwen wordt aangesloten bij de bouwmogelijkheden die gelden voor de reeds aanwezige zorginstellingen aan de Hondsdraf. Op deze percelen is sprake van een cluster van gebouwen.

Ten aanzien van de ontwikkelingen die dit bestemmingsplan mogelijk maakt is het wenselijk dat er aangesloten wordt bij het bestaande stedenbouwkundige beeld van de bestaande clusters van de zorginstellingen. Dit betekent dat de plaatsing van de nieuw te realiseren gebouwen, die dit bestemmingsplan mogelijk maakt, ook geclusterd wordt. Om dit te waarborgen wordt in dit bestemmingsplan bouwvlakken opgenomen waarbinnen de gebouwen gebouwd moeten worden. Ook hier geldt een maximale bouwhoogte van 10 meter hoog. Op deze wijze is sprake van een verantwoorde stedenbouwkundige inpassing.

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten

In dit hoofdstuk wordt beschreven hoe rekening is gehouden met de in en rond het plangebied voorkomende relevante milieu- en omgevingsaspecten.

4.1 Milieueffectrapportage

Beleid en Normstelling

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van de omgevingsvergunning plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Indien een activiteit onder de drempelwaarden blijft, dient alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd te worden, waarbij onderzocht dient te worden of de activiteit belangrijke nadelige gevolgen heeft voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten.

Onderzoek

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer of een oppervlakte van 100 hectare of meer.

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van vier zorgwoningen. De beoogde ontwikkeling valt daarmee onder een perceelsgebonden ontwikkeling waarbij geen sprake is van een stedelijk ontwikkeling zoals in het Besluit Milieueffectrapportage is beschreven. Een 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' wordt daardoor niet noodzakelijk geacht. In de opvolgende paragrafen worden de mogelijke milieugevolgen nader toegelicht. Hieruit blijkt dat er geen significante effecten ontstaan als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling. De beoordeling is te vinden in bijlage 5.

4.2 Milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals bijvoorbeeld woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd. Hierbij dient rekening gehouden te worden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en (nieuwe) milieugevoelige functies in voldoende mate mee te nemen, wordt in deze rapportage gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. Voor de richtafstanden wordt onderscheidt gemaakt tussen rustige woongebieden/rustige buitengebieden en gemengde gebieden.

In geval van een gemengd gebied kan worden gewerkt met een verkleinde richtafstand. Een gemengd gebied is een gebied met een sterke tot matige functiemening. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen, behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied. Hier kan de verhoogde milieubelasting voor geluid de toepassing van kleinere richtafstanden rechtvaardigen.

Ter plaatse van de locatie mag de omgeving worden aangemerkt als een 'gemengd gebied'. Dit vanwege het feit dat in directe omgeving meerdere bedrijfs- en (zorg)woonfuncties naast elkaar bestaan. In dergelijke gevallen mag 'een stapje terug' worden gedaan, door de VNG richtstanden met één afstandsstap te verlagen.

De zorgboerderij is een milieugevoelige functie. Van belang is dat deze functie niet leidt tot onevenredige afbreuk van de bestaande bedrijvigheid in de nabijheid, in die zin dat naburige (agrarische) bedrijven er door in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt. Hierbij wordt rekening gehouden met de planologische mogelijkheden. De dichtstbijzijnde bedrijfsactiviteit bevindt zich direct ten noorden van het plangebied aan de Hondsdraf 21. Hier is een grondgebonden agrarische bedrijf toegestaan.

De inrichting van het bedrijf ligt op circa 130 meter afstand tot grens van het plangebied, alsmede tot de bestaande zorgboerderij. De toekomstige woongebouwen komen op een afstand van komt op een afstand van circa 280 meter tot de inrichting van het bedrijf te staan. Met de ontwikkeling wordt het bedrijf niet in zijn ontwikkelingsmogelijkheden beperkt, omdat in de bestaande situatie de bestaande zorgboerderij al op een kortere afstand tot het bedrijf is gelegen. Het bedrijf wordt dan ook niet in zijn ontwikkelingsmogelijkheden beperkt. Ook ter plaatse van de zorgwoningen kan door een goed woon- en leefklimaat worden gegarandeerd.

Ter plaatse van de toekomstige woningen dient daarnaast sprake te zijn van een goed woon- en leefklimaat. Voor het agrarische bedrijf geldt een aan te houden afstand van 100 meter. De grens van het bedrijf tot de grens van het bouwvlak in het plangebied gebied bedraagt meer dan 100 meter. Aan de richtafstand wordt voldaan.

Een zorgboerderij is ook aangemerkt als bedrijfsmatige activiteit. De bedrijvigheid moet daarom ook getoetst worden aan zijn effecten op de omgeving. Een zorgboerderij valt onder milieucategorie 2. Hiervoor geldt een richtafstand van 10 meter. De dichtstbijzijnde woning van derden ligt op meer dan 30 meter. De zorgboerderij bevindt zich dus op gepaste afstand ten opzichte van gevoelige objecten in de omgeving.

Vanuit de milieuzonering bestaan er dan ook geen belemmeringen voor de ontwikkeling.

4.3 Verkeer

Verkeer

Het plangebied wordt ontsloten via de Hondsdraf. Dit is een gebiedsontsluitingsweg buiten de bebouwde kom. Hier geldt een maximum snelheid van 30 km/uur. In zuidelijke richting rijdt men door richting de A6. Vanaf het plangebied is de A6 makkelijk te bereiken.

De ontwikkeling veroorzaakt een beperkte toename van de verkeersgeneratie. De Hondsdraf beschikt over voldoende capaciteit om de toename van het verkeer te kunnen opvangen. De toename aan verkeer zal dan ook opgaan in de dagelijkse fluctuatie van het verkeer. De afwikkeling van het verkeer zal daardoor niet voor problemen zorgen.

Parkeren

De herontwikkeling van het plangebied zorgt voor een beperkte toename van de parkeervraag. In het plangebied is voldoende ruimte om aan de parkeerbehoefte te kunnen voldoen.

Conclusie

Op het terrein is voldoende ruimte om in de toename aan parkeerbehoefte te kunnen voorzien. Daarnaast zorgt de ontwikkeling voor een beperkte toename van het aantal verkeersbewegingen. De verkeersgeneratie kan voldoende worden afgewikkeld op de omliggende wegen. Het aantal is dermate gering dat het opgaat in de dagelijkse fluctuatie van het verkeer. Het aspect verkeer en parkeren staat de ontwikkeling niet in de weg.

4.4 Geluid

Toetsingskader

De Wet geluidhinder (Wgh) stelt eisen met betrekking tot de geluidbelasting van geluidsgevoelige gebouwen en terreinen door drie verschillende geluidbronnen: wegverkeer, spoorwegverkeer en industrie. Indien er binnen een geluidzone een geluidgevoelige functie gerealiseerd wordt, dient getoetst te worden aan de voorkeurgrenswaarde van 48 dB uit de Wgh.

Wegverkeer en railverkeer

Langs alle (spoor)wegen – met uitzondering van 30 km/h-wegen en woonerven – bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidszones waarbinnen de geluidshinder vanwege de (spoor)weg getoetst moet worden. De breedte van de geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken/spoorstaven en van binnen- of buiten stedelijke ligging. Op basis van jurisprudentie dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening ook bij 30 km/h-wegen de aanvaardbaarheid van de geluidsbelasting te worden onderbouwd.

Onderzoek (spoor)wegen

In het onderhavig plan worden nieuwe geluidsgevoelige objecten gerealiseerd en deze ligt binnen de geluidszones van de A6. Daarom is een akoestisch onderzoek uitgevoerd en als bijlage 2 bij de toelichting toegevoegd. Uit de modelresultaten blijkt dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB ten gevolge van het verkeer op de A6 wordt overschreden. De hoogst berekende geluidbelasting bedraagt Lden = 50 dB. Dit is niet hoger dan de maximale ontheffingswaarde van Lden = 53 dB. De geluidbelasting vanwege de Runderweg is niet hoger dan de voorkeursgrenswaarde.

Ten aanzien van de gezoneerde weg waarbij de voorkeursgrenswaarde overschreden wordt is een hogere waarde nodig. Hiervoor wordt een maximale hogere waarde aangevraagd van 53 dB, zijnde de maximale ontheffingswaarde. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Lelystad dient een hogere waarde vast te stellen conform onderstaande tabel.

Tabel 5.1 Ontheffingswaarde wegverkeerslawaai

Omschrijving locatie		Ontheffingswaarde	Bron
Woningbouw		53 dB	A6

De hogere waarde wordt in het kadaster vastgelegd.

4.5 Water

Sinds 1 november 2003 is de toepassing van de watertoets wettelijk verplicht door de verankering in het Besluit op de ruimtelijke ordening.

Deze 'waterparagraaf' gaat in op relevante waterhuishoudkundige aspecten. Hierin wordt beoordeeld wat de effecten van het bestemmingsplan op de waterhuishouding zijn en of er waterschapsbelangen spelen. De belangrijkste thema's zijn waterveiligheid, wateroverlast, de afvoer van schoon hemelwater en afvalwater en de waterkwaliteit.

Wet- en regelgeving en beleid

De belangrijkste wet- en regelgeving en beleid op het gebied van water is hier opgenomen.

KRW

De Europese Kaderrichtlijn Water (KRW) is in 2000 ingevoerd en heeft als doelstelling het bereiken van een goede ecologische en chemische toestand voor alle oppervlaktewaterlichamen en het beschermen en herstellen van alle grondwaterlichamen. Door de inrichting van watergangen af te stemmen op de ecologie kan de ecologische toestand verbeterd worden. De KRW heeft het streven om emissies naar oppervlakte- en grondwater terug te dringen. Daarnaast zal de onttrekking van grondwater in evenwicht worden gebracht met de aanvulling van het grondwater.

Waterbeleid voor de 21e eeuw

De Commissie Waterbeheer 21ste eeuw heeft in augustus 2000 advies uitgebracht over het toekomstige waterbeleid in Nederland. Een andere aanpak in het licht van verwachte ontwikkelingen inzake zeespiegelstijging, toenemende neerslag en rivierwaterafvoer en verdergaande bodemdaling is noodzakelijk. De adviezen van de commissie staan in het rapport Anders omgaan met water, Waterbeleid voor de 21ste eeuw(WB21). De kern van het rapport WB21 is dat water de ruimte moet krijgen, voordat het die ruimte zelf neemt. In het Waterbeleid voor de 21e eeuw worden twee principes(drietrapsstrategieën) voor duurzaam waterbeheer geïntroduceerd:

vasthouden, bergen en afvoeren;

schoonhouden, scheiden en zuiveren.

Waterwet

De Waterwet is op 22 december 2009 in werking getreden. Deze Waterwet bestaat uit een achttal wetten die zijn samengevoegd tot één wet. De Waterwet stelt integraal waterbeheer op basis van de watersysteembenadering' centraal. De verantwoordelijkheden in het oppervlaktewater- en grondwaterbeheer van Rijk, provincie, waterschappen en gemeenten zijn in de Waterwet helderder vastgelegd. De voornaamste veranderingen zijn de invoering van de watervergunning en een verbeterde doorwerking van water in andere beleidsterreinen, met name het ruimtelijke domein.

Op grond van o.m. de Waterwet is voor gemeenten, naast het inzamelen en transporteren van vrijkomend stedelijk afvalwater een formele taak weggelegd voor het afvoeren van overtollig regenwater. In zoverre het inzamelen en transporteren van relatief schoon regenwater buiten de afvalwaterstroom doelmatig kan worden uitgevoerd, vindt deze gescheiden van de afvoer van het stedelijk afvalwater plaats. Het gebiedseigen water wordt op plaatsen waarvoor mogelijkheden aanwezig zijn, vastgehouden en geborgen in aanwezig stedelijk water en/of retentiestroken. Het bergen en vasthouden van regenwater op locatie mag niet leiden tot (water)overlast voor de woonomgeving. Tot slot heeft de gemeente een watertaak waterhuishoudkundige maatregelen te treffen om structureel nadelige gevolgen van de grondwaterstand voor de aan de grond gegeven bestemming(en) zoveel mogelijk te voorkomen of te beperken. In de Keur van het waterschap Zuiderzeeland, onderdeel uitmakend van de Waterwet, is aangegeven wat wel en niet mag bij waterkeringen en wateren (de zogenaamde waterstaatswerken).

Nationaal Waterplan

Het Nationaal Waterplan is vastgesteld op basis van de Waterwet en de Wet Ruimtelijke ordening (Wro). Het Nationaal Waterplan geeft op hoofdlijnen aan welk beleid het Rijk in de periode 2016 - 2021 voert om te komen tot een duurzaam waterbeheer. Het Nationaal Waterplan richt zich op bescherming tegen overstromingen, beschikbaarheid van voldoende en schoon water en de diverse vormen van gebruik van water. Belangrijke ambities hierin zijn het klimaatbestendig en waterrobuust inrichten van de ruimte. Het geeft maatregelen die in de periode 2016 - 2021 genomen moeten worden om Nederland ook voor toekomstige generaties veilig en leefbaar te houden en de kansen die water biedt te benutten. Nederland voldoet met dit plan aan de Europese eisen beschreven in de KRW, de Richtlijn Overstromingsrisico`s (ROR) en de Kaderrichtlijn Mariene Strategie (KMS), het plan geldt als structuurvisie voor de ruimtelijke aspecten.

Waterbeheerplan Waterschap Zuiderzeeland

Het Waterbeheerplan 2016-2021 (WPB3) bevat langetermijndoelen (zichtjaar 2050), doelen voor de planperiode (2016-2021) en maatregelen die het waterschap (samen met gebiedspartners) uit gaat voeren. De doelen en maatregelen hebben betrekking op de kerntaken van het waterschap (waterveiligheid, schoon water, voldoende water) en het thema water en ruimte. Hierbij gaat het om reguliere werkzaamheden, zoals peilbeheer, onderhoud aan dijken en het zuiveren van afvalwater en om nieuwe ontwikkelingen. In 2022 vervangt het Waterbeheerprogramma het waterbeheerplan.

Proces van de watertoets

Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap Zuiderzeeland (kenmerk: 20190926-37-21488). Op basis van deze toets heeft het waterschap aangegeven dat de korte watertoetsprocedure gevolgd wordt. Nader overleg met het waterschap is niet noodzakelijk.

Thema veiligheid

Het plangebied ligt niet in een keurzone van de waterkering en ligt ook niet buitendijks. Op basis van de ingevoerde gegevens over het plangebied zijn er geen uitgangspunten voor het thema veiligheid van toepassing.

Thema Voldoende Water

Wateroverlast

Streefbeeld

Het watersysteem, zowel in landelijk als in stedelijk gebied, is op orde. Het hele beheergebied voldoet aan de vastgestelde normen.

Uitgangspunt wateroverlast

Het waterschap streeft naar een robuust watersysteem dat de effecten van toekomstige klimaatveranderingen en bodemdaling kan opvangen. De planontwikkeling is gelegen in een watersysteem dat op basis van de toetsing in 2012 voldoet aan de normering voor wateroverlast. Een dergelijk systeem kan het water verwerken tegen maatschappelijk aanvaardbare kosten. Binnen het plangebied is geen sprake van (grond)wateroverlast.

Voor projecten geldt het principe 'waterneutraal bouwen' als uitgangspunt. Dit wil zeggen dat, wanneer het verhard oppervlak toeneemt, compenserende maatregelen worden genomen om piekafvoeren op te vangen. In dit geval neemt het verhard oppervlak ten opzichte van de vergunde situatie toe. In het kader van dit project zijn daarom compenserende maatregelen noodzakelijk.

De beleidsregel 'Compensatie toename verhard oppervlak en versnelde afvoer' is begin 2013 door het waterschap vastgesteld. Vanaf het moment van vaststelling van de beleidsregel is de situatie van het beheergebied op dat moment het referentiekader geworden oftewel de nulsituatie. De compensatieplicht geldt zodanig voor de netto toename van het verhard oppervlak voor een bouwvlak sinds begin 2013.

Het plangebied is gelegen in het landelijk, groen gebied. Het verhard oppervlak neemt als gevolg van deze ontwikkeling netto met circa 900 m2 toe. Dit is minder dan 2.500 m2, waardoor compensatie niet noodzakelijk is. Het plangebied ligt in een peilgebied waar een bergingsnorm van 5% geldt. Indien in de toekomst sprake is van een toename van meer dan 2.500 m2, dan zal watercompensatie moeten plaatsvinden.

Goed functionerend watersysteem (WF)

Streefbeeld

Het watersysteem zorgt in normale situaties voor een goede doorstroming en afwatering in het beheergebied en maakt het realiseren van het (maatschappelijk) gewenste grond- en oppervlaktewaterwaterregime (GGOR) mogelijk. Waterschap Zuiderzeeland streeft er naar dat de feitelijke situatie van het watersysteem overeenkomt met de legger. Op die manier kan het waterschap weloverwogen anticiperen op en reageren in extreme situaties.

Randvoorwaarde(n) goed functionerend watersysteem

Het waterschap streeft naar een robuust en klimaatbestendig watersysteem met grote peilvakken. Versnippering van het watersysteem is een ongewenste situatie. Nieuwe ontwikkelingen sluiten aan op bestaande peilvakken en de inrichting wordt afgestemd op de functie van het water.

Het functioneren van het huidige watersysteem, (doorstroming, afwatering, realiseren van het gewenste peil) verslechtert door het plan niet. Ook het streefpeil blijft ongewijzigd. Het plan heeft geen nadelige gevolgen voor (grond)water in de omgeving.

Schoon water

Bij de inrichting van het watersysteem wordt gestreefd naar de realisatie van een ecologisch gezond watersysteem. Binnen het plangebied komen geen watergangen voor. Van het natuurvriendelijk inrichting van oevers is geen sprake. Er worden geen uitlogende bouwmaterialen (zoals zinken dakgoten) gebruikt.

Het hemelwater afkomstig van verharde oppervlakten wordt afgewaterd op bestaand oppervlaktewater of de bestaande riolering.

Afvalwater

Goed omgaan met afvalwater

Streefbeeld

Veel menselijke activiteiten hebben een negatief effect op de kwaliteit van het oppervlaktewater doordat ze water verontreinigen. Het waterschap zorgt met de regulering of behandeling van afvalwater dat zo veel mogelijk van deze effecten teniet worden gedaan.

Uitgangspunt(en)

Voor nieuw te ontwikkelen terreinen geldt dat het hemelwater niet naar een centrale rioolwaterzuivering wordt afgevoerd maar in of in de nabijheid van het plangebied wordt verwerkt. Voor bestaande gebieden wordt gestreefd naar het afkoppelen van verhard oppervlak. Het ombouwen van bestaande stelsels naar "zuiverend" gescheiden stelsels heeft een sterke voorkeur. Afstromend regenwater van vervuilde oppervlakken wordt gezuiverd. Verontreinigingen door afvalwater (huishoudelijk afvalwater en bedrijfsafvalwater) worden voorkomen

In de nabijheid van de ontwikkeling is momenteel geen openbaar rioolsysteem aanwezig. Het oppervlaktewater in de omgeving is niet kwetsbaar. Het

Voor de afvoer van afvalwater in de bestaande situatie wordt gebruik gemaakt van de bestaande voorziening. De afvoer neemt als gevolg van dit project niet significant toe. In de nieuw te realiseren gebouwen komen sanitaire voorzieningen. Voor wijzigingen van lozing van huishoudelijk afvalwater in niet kwetsbaar oppervlaktewater of het aanbrengen van geldt een meldplicht op basis van het Activiteitenbesluit milieubeheer. In dit geval wordt voor het lozen van het huishoudelijk afvalwater een nieuwe IBA gerealiseerd. Deze zal voldoende capaciteit hebben. Er wordt dus niet aangesloten op de bestaande zuiveringsvoorziening.

Het (schone) hemelwater dat op verharde oppervlakken valt, wordt in de bodem geïnfiltreerd en loopt richting omliggende oppervlaktewater.

Proces

Vanwege de mogelijke invloed van het plan op de waterhuishouding wordt de korte procedure voor de watertoets doorlopen. Nader overleg met het waterschap is niet noodzakelijk. Bij de uitvoering van het plan wordt rekening gehouden met de randvoorwaarden die het waterschap stelt.

4.6 Bodem

Toetsingskader

Op grond van het Bro dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemkwaliteit in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de functie. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt voor de desbetreffende functie (functiegericht saneren).

Onderzoek Bodemkwaliteit

Het plangebied is momenteel in gebruik ten behoeve van de maatschappelijke functie en daarvoor in gebruik geweest als een volkstuingebied. Het is niet aannemelijk dat de gronden door het huidige gebruik verontreinigd zijn. Er is dus geen sprake van een verdachte locatie. Het uitvoeren van bodemonderzoek in het kader van het bestemmingsplan is daarom niet nodig. In het kader van de aanvraag omgevingsvergunning wordt een verkennend bodemonderzoek voorgelegd.

Conclusie

Gelet op het voorgaande wordt een bodemonderzoek in het kader van het bestemmingsplan niet nodig geacht en worden geen belemmeringen met betrekking tot het bodemaspect verwacht. Het planvoornemen is daarmee uitvoerbaar.

4.7 Archeologie en cultuurhistorie

4.7.1 Archeologie

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze naar verwachting in 2021 in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht van de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

De gemeente Lelystad heeft zijn archeologisch beleid vastgelegd in de ‘Archeologische Monumentenzorg in Lelystad’. Op basis van de Archeologiekaart waarden en verwachtingen van de gemeente Lelystad kan gesteld worden dat het plangebied een lage archeologische verwachtingswaarde heeft. De kans op het aantreffen van Prehistorische vindplaatsen is hier laag. Dit beleid is vertaald naar een beschermende regeling in het bestemmingsplan. Voor het plangebied geldt geen bescherming. Het is daarom niet noodzakelijk om archeologisch onderzoek uit te voeren.

Conclusie

Archeologisch onderzoek is daarom niet nodig. Indien bij toekomstig graafwerk onverhoopt toch archeologische grondsporen worden aangetroffen en/of vondsten worden gedaan, dient hiervan direct melding gedaan te worden conform de Erfgoedwet.

4.7.2 Cultuurhistorie

De rol van cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening is de laatste jaren sterk toegenomen. Bij het opstellen van plannen moeten cultuurhistorische waarden tijdig in beeld worden gebracht. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt in dat verband specifieke eisen aan het opstellen van ruimtelijke plannen. Waar mogelijk moeten cultuurhistorische waarden worden behouden of versterkt. Cultuurhistorie is daarmee veelal een sturend onderdeel geworden in de ruimtelijke ordening.

De omgeving en de zorgboerderij in het plangebied zijn niet van cultuurhistorische waarde. De nieuwe inrichting van het plangebied voegt zich in de bestaande structuren en kenmerken van zijn omgeving.

4.8 Ecologie

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. Deze zijn geregeld in de Wet natuurbescherming (Wnb). Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

In de omgeving van het plangebied is geen sprake van Natura 2000-gebieden. Gezien de aard en de schaal van de ontwikkeling in het plangebied, treden geen nadelige effecten op voor NNN- en Natura 2000-gebieden. Het plangebied is door de Provincie niet aangewezen als weidevogelleefgebied. Verstoring van weidevogels is daarom niet aan de orde.

stikstof

Woningbouwplannen of vergelijkbare projecten kunnen leiden tot een toename van de stikstofdepositie ter plaatse van stikstofgevoelige habitattypen in een Natura 2000gebied. Deze toename van de stikstofdepositie kan het gevolg zijn van bouwwerkzaamheden in de aanlegfase (bijvoorbeeld als gevolg van de aanvoer van bouwmaterialen naar en grondverzet op de bouwplaats). Het gebruik van de woningen (de gebruiksfase) kan ook leiden tot een toename van de stikstofdepositie. Deze toename kan bijvoorbeeld het gevolg zijn van het gebruik van gas en het autoverkeer van bewoners en bezoekers van de woningen.

Om deze reden is een stikstofonderzoek uitgevoerd (bijlage 3). Uit dit onderzoek blijkt dat de stikstofdepositie 0,00 mol/ha/jaar bedraagt. Negatieve effecten in de vorm van verzuring en vermesting op Natura 2000-gebieden kunnen dus worden uitgesloten. Het bestemmingsplan is daarom uitvoerbaar in het kader van de Wet natuurbescherming.

De ontwikkeling heeft, mede gelet op de aard en omvang van de ontwikkeling, geen negatieve effecten op natuurwaarden die op grotere afstand liggen.

Soortenbescherming

Ten behoeve van de ontwikkeling is een verkennend ecologisch onderzoek uitgevoerd naar de aanwezigheid van wettelijk beschermde soorten en indien aanwezig, aan te geven hoe hiermee dient te worden omgegaan. Het onderzoek is als bijlage 4 toegevoegd.

Jaarrond beschermde broedvogels

De zorgboerderij bevat mogelijk jaarrond beschermde nesten van de huismus. Er zullen geen werkzaamheden plaatsvinden aan de zorgboerderij en ook staat deze op voldoende afstand tot het plangebied, waardoor negatieve effecten op de huismus uitgesloten kunnen worden.

Algemene broedvogels

In het plangebied en binnen de verstoringszone hiervan kunnen meerdere algemene broedvogels tot broeden komen. Wanneer werkzaamheden in de buurt van in gebruik zijnde nesten worden uitgevoerd, heeft dit mogelijk een verstorende werking op de broedende vogels. Dit is in strijd met de verbodsartikelen uit de Wet natuurbescherming, waardoor de werkzaamheden niet uitgevoerd kunnen worden zonder dat de mitigerende maatregelen in acht worden genomen.

Vleermuizen

Het is mogelijk dat de zorgboerderij vleermuisverblijfplaatsen bevat. Echter zullen er geen werkzaamheden plaatsvinden aan dit gebouw waardoor negatieve effecten op verblijfplaatsen van vleermuizen uitgesloten is. Rondom het plangebied zijn diverse lijnvormige elementen aanwezig die mogelijk dienst kunnen doen als vliegroute ondersteuning van vleermuizen. De watergang ten westen van het plangebied vormt mogelijk een essentiële vliegroute. Er zullen geen werkzaamheden plaatsvinden die deze mogelijke vliegroutes doen verdwijnen. Wel kan er, indien er bouwverlichting wordt gebruikt, verstoring door licht optreden. Dit is in strijd met de verbodsartikelen uit de Wet natuurbescherming, waardoor de werkzaamheden niet uitgevoerd kunnen worden zonder mitigerende maatregelen in acht te nemen.

Uit de quickscan blijkt dat er mogelijk vliegroute ondersteuning voor vleermuizen aanwezig is rond het plangebied. Er dienen mitigerende maatregelen genomen te worden ten aanzien van lichtverstoring op mogelijk essentiële vliegrouteondersteuning voor vleermuizen. Ook voor algemene broedvogels dienen mitigerende maatregelen genomen worden wanneer er in het broedseizoen wordt gewerkt. Indien de werkzaamheden starten aan het begin van het broedseizoen kan het plangebied preventief broedvogelvrij gehouden worden. De werking van de preventieve maatregelen dient gecontroleerd te worden door een ter zake kundig ecoloog. Indien gestart wordt te midden van het broedseizoen dient door een ter zake kundig ecoloog het plangebied, voorafgaand aan de werkzaamheden, gecontroleerd te worden op actieve broedgevallen.

4.9 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals bijvoorbeeld vuurwerk, aardgas of lpg. Het aandachtsveld van externe veiligheid richt zich op zowel inrichtingen(bedrijven) waar gevaarlijke stoffen aanwezig zijn alsmede op het transport van gevaarlijke stoffen. Dit vervoer kan plaatsvinden over weg, water en spoor en door buisleidingen.

Risico's zijn inzichtelijk gemaakt op de risicokaart. In figuur 4.1 zijn de risicobronnen ten opzichte van het plangebied weergegeven. In het plangebied worden (beperkt) kwetsbare objecten voorgesteld en in de omgeving van het plangebied zijn twee mogelijk relevante risicobronnen aanwezig, te weten:

• a. Rijksweg A6 met transport van gevaarlijke stoffen;
• b. Een buisleiding met een diameter van 6 inch en een werkdruk van 66 bar;
• c. Spoortraject Zwolle- Lelystad, vervoer van gevaarlijke stoffen;

(Beperkt) kwetsbare objecten:

Uit oogpunt van externe veiligheid is de zorgboerderij in het plan gebied een kwetsbaar object en geniet bescherming tegen de risico's van gevaarlijke stoffen. Er zijn geen beperkt kwetsbare objecten in het plangebied aanwezig.

Het transport van gevaarlijke stoffen is een relevant risico in verband met de externe veiligheid. Met de risico's die aan de aanwezigheid van deze transportroute zijn verbonden moet in het bestemmingsplan rekening worden gehouden. Dat geschiedt met behulp van een veiligheidszone waarbinnen beperkingen gelden ten aanzien van werkzaamheden, bebouwing en de aanwezigheid van personen.

Figuur 4.1 Uitsnede risicokaart m

• a. Rijksweg A6 met transport van gevaarlijke stoffen.

Plaatsgebonden risico (PR) vervoer over de weg

Voor de beoordeling van de gevolgen van het transport over de A6 is gebruik gemaakt van het rapport "Onderzoek externe veiligheid Lelystad bestemmingsplan Stadsrandgebied' van 25 april 2012 dat is opgesteld in kader van het huidige bestemmingsplan. Uit dit rapport blijkt, dat voor het traject van de A6 ter plaatse van het plangebied, de risicocontour van het PR 10-6/jaar op 0 meter ligt. Het plaatsgebonden risico vormt daarmee geen belemmering voor het bestemmingsplan

Groepsrisico (GR) vervoer over de weg

Voor ruimtelijke ontwikkelingen binnen 200 meter van de transportroute dient het groepsrisico te worden bepaald. Het bestemmingsplan is buiten de 200 meter van de A6 gelegen. Een berekening van het groepsrisico is daarom niet nodig. Over deze weg wordt o.a. de stofcategorie GF3 vervoerd met een invloedsgebied van 355 meter vanaf het midden van de weg. Het plangebied ligt op een afstand van meer dan 300 meter en ligt dan ook binnen het invloedsgebied. Omdat deze afstand groter is dan 200 meter, kan er worden volstaan met een beknopte verantwoording.

• b. Buisleiding met een diameter van 6 inch en een werkdruk van 66 ba.

Ten noorden van het plangebied is een aardgasleiding A-570-02 gelegen. Deze leiding heeft een diameter van 6 inch en een werkdruk van 66 bar. De transportleiding ligt op een afstand van ca 1.300 meter van het plangebied. Het invloedsgebied van de buisleiding bedraagt 60 meter. Het plangebied bevindt zich buiten het invloedsgebied van de leiding en heeft geen effect op de externe veiligheidssituatie ter plaatse.

Ten noorden en westen van het plangebied vindt vervoer plaats van gevaarlijke stoffen per spoor, traject Zwolle - Lelystad. Op dit traject worden de stofcategorieën A, B2, C3 en D4 vervoerd. Het invloedsgebied van dit traject bedraagt 4.000 meter. De stofcategorie D4 is hiervoor maatgevend. Het plangebied is met een afstand van 3.000 meter binnen het invloedsgebied gelegen. Omdat deze afstand groter is dan 200 meter, kan ook hier worden volstaan met een beknopte verantwoording.

Beknopte verantwoording

Bestrijdbaarheid en bereikbaarheid

Voor zowel de bereikbaarheid en bestrijdbaarheid van 'dagelijkse incidenten', zoals brand of wateroverlast, als voor calamiteiten op het gebied van externe veiligheid, is het van belang dat de bereikbaarheid voor de hulpdiensten en bluswatervoorzieningen voldoende geborgd zijn. De bestrijdbaarheid is afhankelijk van de inzetbaarheid van hulpverleningsdiensten. De brandweer moet in staat zijn om hun taken goed uit te kunnen voeren om daarmee verdere escalatie van een incident te voorkomen. Hierbij kan gedacht worden aan het voldoende/adequaat aanwezig zijn van aanvalswegen en bluswatervoorzieningen. Het plangebied wordt ontsloten via de Hondsdraf. Deze weg sluit aan op het verdere wegennetwerk van Lelystad. Dit wegennetwerk biedt vluchtmogelijkheden in verschillende richtingen, waardoor altijd van de bron af kan worden gevlucht. Het gedegen netwerk komt de bestrijdbaarheid ten goede.

Zelfredzaamheid

In de toekomstige situatie zullen zorgwoningen gerealiseerd worden. De aanwezigen worden gezien als verminderd zelfredzame personen. Er wordt ervan uitgegaan dat zij door de begeleiders worden geholpen bij een incident. Er is permanent een begeleider aanwezig op de locatie. De mogelijkheden voor zelfredzaamheid bestaan globaal uit schuilen en ontvluchten. Als gevolg van een incident met toxische stoffen over de weg en het spoor geldt dat een toxische wolk zich snel kan ontwikkelen en verplaatsen. Dit effect is vaak niet zichtbaar. Zelfredzaamheid in deze scenario's is alleen mogelijk als er tijdig alarmering plaatsvindt en gebouwen geschikt zijn om enkele uren te schuilen. Denk hierbij aan het sluiten van ramen en deuren en met name het uitschakelen van (mechanische) ventilatiesystemen. Hiermee worden de aanwezigen beschermd tegen de blootstelling aan toxische gassen. Daarnaast dienen, in het kader van effectieve zelfredzaamheid, de gebruikers van de objecten door risicocommunicatie te worden geïnstrueerd over de risico's en de mogelijke maatregelen die zij kunnen nemen. De alarmering van de aanwezigen wordt momenteel nog gerealiseerd middels het waarschuwings- en alarmeringssysteem (WAS). Dit systeem wordt de komende jaren uitgefaseerd. Het waarschuwingssysteem wordt vervangen door een totaal pakket aan alarmeringsmiddelen, waaronder de calamiteitenzenders, de sirenes, crisis.nl, NL-Alert en het gebruik van sociale media.

Conclusie

Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied van het spoortraject Zwolle – Lelystad en de weg A6. Omdat de afstand van het plangebied tot beide bronnen groter is dan 200 meter, kan voor beide bronnen worden volstaan met een beknopte verantwoording. Uit de beknopte verantwoording blijkt dat de zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en bereikbaarheid van het plangebied als voldoende worden beschouwd. De veiligheidssituatie zal met de beoogde ontwikkeling niet significant verslechten en wordt als aanvaardbaar gezien. Het aspect externe veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.10 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 4.1 weergegeven.

Tabel 4.1 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Stof		Toetsing van	Grenswaarde
stikstofdioxide (NO2)		jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
fijn stof (PM10)		jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³
		24-uurgemiddelde concentratie	max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg / m³
fijn stof (PM2,5)		jaargemiddelde concentratie	25 µg /m³

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate

In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een plan vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden de volgende twee situaties onderscheiden:

• een plan heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een plan valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m2 bij twee ontsluitingswegen.

Onderzoek

Een verslechtering van de luchtkwaliteit is veelal een gevolg van een toename van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. De ontwikkelingen in het plangebied hebben een relatief beperkte verkeersaantrekkende werking. Deze aantrekkende werking is in ieder geval substantieel lager dan de genoemde bijdrage van 1.500 nieuwe woningen. Op basis van het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) is het plan daarom vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden.

Op basis van het voorgaande wordt geconcludeerd dat het plan geen overschrijding van de luchtkwaliteitsnormen tot gevolg heeft.

4.11 Kabels, leidingen en zoneringen

Toetsingskader

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

Onderzoek
In of nabij het plangebied lopen geen hoofdleidingen of -kabels. Wel ligt het plangebied binnen een zone waarvoor hoogtebeperkingen gelden in het verband met de vliegveiligheid van vliegveld Lelystad. Voor het vliegveld ligt op dit moment een ontwerp bestemmingsplan ter inzage waarin onder andere de hoogtebeperkingen zijn geregeld. Ook in het plangebied is de beperking van toepassing in de vorm van de aanduiding 'vrijwaringszone - Luchtvaart 3'. Binnen de aanduiding zijn geen bouwwerken toegestaan hoger dan 146,3 meter. Omdat dit bestemmingsplan uitgaat van een maximale hoogte van 10 meter komt de vliegveiligheid niet in het geding.

Hoofdstuk 5 Bestemmingen en planuitgangspunten

In dit hoofdstuk wordt een motivatie gegeven van de gehanteerde bestemmingen en de daarbij behorende uitgangspunten van het bestemmingsplan.

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Bro en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare manier zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen volgens de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden. Verder sluit de regeling in het voorliggende bestemmingsplan aan bij de bestaande regeling zoals opgenomen in het bestemmingsplan Stadsrandgebied en het in ontwerp zijnde bestemmingsplan Lelystad- luchthavencontouren.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.2 Toelichting op de bestemmingen

In deze paragraaf wordt de bestemming, zoals deze op de verbeelding en in de regels is opgenomen, beschreven.

Gemengd

Het gehele plangebied blijft de bestemming 'Gemengd' inclusief functieaanduiding 'zorgboerderij'. behouden. Binnen deze bestemming en de aanduiding blijven de gronden bestemd voor gebouwen ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen, welzijnsdoeleinden, zorgboerderij en zorgwoningen

De bebouwing dient binnen het aangegeven bouwvlak gebouwd te worden. Dit betekent dat rondom de toekomstige bebouwing een bouwvlak is gelegd. De maximale toegestane bouwhoogte bedraagt maximaal 10 meter en het bebouwingspercentage binnen het bouwvlak maximaal 80%.

In dit bestemmingsplan is verder maximaal één bedrijfswoning toegestaan. De bedrijfswoning dient binnen de aanduiding 'bedrijfswoning' gerealiseerd te worden. Verder is met dit bestemmingsplan het bouwvlak gewijzigd ten opzichte van de huidige planologische situatie. Het bouwvlak is vergroot om de gewenste uitbreiding, zoals beschreven in hoofdstuk 2, mogelijk te maken.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheidsaspecten van een bestemmingsplan en de grondexploitatie. Bij de uitvoerbaarheid wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan doorloopt de in de Wro vastgelegde procedure. Tijdens deze procedure zijn er verschillende momenten waarop burgers en belanghebbenden hun zienswijze op het plan kenbaar kunnen maken. Hieronder volgt een nadere toelichting.

Overleg

Het bestemmingsplan is, conform artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), verzonden naar de overleginstanties. In dit kader heeft Waterschap Zuiderzeeland gereageerd. De reactie is in paragraaf 4.5 van de toelichting verwerkt. Vervolgens heeft het waterschap in zijn brief van 27 juni 2022 laten weten dat het advies naar tevredenheid in de toelichting is verwerkt.

Het voorontwerp bestemmingsplan is niet voor inspraak ter inzage gelegd. Wel is met de buurt overleg gepleegd. De buurt heeft aangegeven geen bezwaren tegen de ontwikkeling te hebben.

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan volgt de uniforme openbare voorbereidingsprocedure die is beschreven in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Het ontwerpplan heeft gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Een ieder is daarbij in de gelegenheid gesteld schriftelijk en/of mondeling zienswijzen op het plan naar voren te brengen. Van deze gelegenheid is geen gebruikt gemaakt. Er zijn geen zienswijzen binnengekomen.

Vaststellingsfase
Het bestemmingsplan is vervolgens door de gemeenteraad vastgesteld. Tot slot is tegen de vaststelling van het bestemmingsplan beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.2 Grondexploitatie en economische uitvoerbaarheid

Economische uitvoerbaarheid

De ontwikkeling is een particulier initiatief. De kosten voor het realiseren van de ontwikkelingen op het perceel worden gedragen door de initiatiefnemer.

Grondexploitatie

Het doel van de grondexploitatieregeling is het inzichtelijk maken van de financiële haalbaarheid en het bieden van meerdere mogelijkheden voor het kostenverhaal, waardoor er meer sturingsmogelijkheden zijn.

In dit bestemmingsplan wordt een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro mogelijk gemaakt. In dergelijke gevallen dient een grondexploitatieplan opgesteld te worden tenzij het kostenverhaal anderszins verzekerd is.

In dit plan wordt het kostenverhaal geregeld in een overeenkomst tussen de gemeente en de initiatiefnemer. Hierin wordt onder andere het planschadeverhaal geregeld. Verder worden de plankosten via leges op de initiatiefnemer verhaald. Hiermee is het kostenverhaal anderszins verzekerd en wordt van het vaststellen van een exploitatieplan afgezien.