Overschrijding bouwvlak bedrijfsgebouw MAN

Ruimtelijke Onderbouwing

Hoofdstuk 1 Aanleiding

1.1 Inleiding

Op delen van het bedrijventerrein Kerensheide in de gemeente Stein komt grootschalige leegstand voor. Het betreft met name leegstand in de gebouwen op de locatie waar voorheen Superconfex gevestigd was, het zuidelijke deel van het bedrijventerrein. Het gebouw van de Superconfex is inmiddels gesloopt en het terrein wordt bouwrijp gemaakt. De Poort van Stein BV en de gemeente Stein gaan samen aan de slag met de herontwikkeling van de voormalige Superconfexlocatie. Deze herontwikkeling maakt onderdeel uit van de herstructurering van het gehele bedrijventerrein Kerensheide. De realisatie van de Poort van Stein bestaat uit de realisatie van een hotel, amusementscentrum/casino, familierestaurant en bedrijfsgebouw voor de reparatie- en servicebedrijf voor vrachtwagens met kantoorfunctie.

Marlin Spike Hitch B.V. is voornemens om een bedrijfsgebouw te realiseren als onderdeel van de Poort van Stein. Het plan voorziet in de bouw van een bedrijfshal met kantoor en het plaatsen van een wasplaats ten behoeve van de MAN, een reparatie- en servicebedrijf voor vrachtwagens en vindt plaats in het zuidelijke deel van het terrein. Dit deel van het terrein is gelegen tussen de Nijverheidsweg, de Heidekampweg, de Mauritsweg en Frankenstraat. De potentie van dit zuidelijk gebied is groot gezien de ligging aan het knooppunt Kerensheide en de ligging aan de rand van Stein.

Met het bouwplan voor het bedrijfsgebouw MAN wordt niet voldaan aan het thans vigerende bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Kerensheide'. Het hoofdgebouw (bedrijfshal met kantoor) overschrijdt het bestaande bouwvlak en de wasplaats ligt buiten het bouwvlak. Strijdigheid betreft bouwen buiten het bouwvlak alsmede bouwen binnen de dubbelbestemmingen Waarde - Archeologie 1 en Waarde - Archeologie 2, waarbij de verstoringsomvang van het projectgebied > 2500 m2 is. In het kader van het bestemmingsplan is reeds geconcludeerd dat het gebied een verhoogde archeologische verwachtingswaarde heeft en aanvullend archeologisch onderzoek noodzakelijk is. De gemeente Stein heeft aangegeven medewerking te willen verlenen aan de realisatie van dit bedrijfsgebouw vooruitlopend op de totale ontwikkeling van de Poort van Stein.

Om deze medewerking te kunnen verlenen aan de ontwikkeling kan met een omgevingsvergunning op grond van artikel 2.12, eerste lid, sub a onder 3 van de Wabo van het bestemmingsplan worden afgeweken. Dit afwijkingsbesluit moet voorzien zijn van een goede ruimtelijke onderbouwing. Dit document vormt die ruimtelijke onderbouwing.

1.2 Ligging en begrenzing van het besluitgebied

Het besluitgebied voor de Poort van Stein is gelegen aan de oostzijde van de kern Stein, in de gelijknamige gemeente, tussen de kern en de rijksweg A2. Het besluitgebied maakt onderdeel uit van het bedrijventerrein Kerensheide en vormt hier de (noordelijke) entree tot de kern van Stein.

Luchtfoto bedrijventerrein, met in rood het besluitgebied aangegeven.

Het besluitgebied is verder gelegen op de hoek Nijverheidsweg/Heidekampweg.

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Het besluitgebied is gelegen binnen het bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Kerensheide', vastgesteld door de raad op 28 mei 2015.

Uitsnede vigerend bestemmingsplan

Op basis van dit bestemmingsplan is ter plaatse van het plangebied de bestemming 'Bedrijventerrein' en de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 1' en 'Waarde - Archeologie 2' van kracht. Tevens zijn de aanduidingen 'bouwvlak', 'bedrijf tot en met categorie 3.2' en 'geluidzone - industrie' van toepassing. Binnen het bouwvlak gelden nog de nadere aanduidingen 'detailhandel perifeer', 'maximum bouwhoogte (m): 8' en 'maximum bebouwingspercentage (%): 100'.

Binnen de bestemming 'Bedrijventerrein' zijn de gronden ter plaatse van het plangebied bestemd voor

• ter plaatse reeds bestaande bedrijven, welke legaal aanwezig zijn op het moment dat het bestemmingsplan in werking treedt;
• bedrijven van categorie 2 tot en met 3.2;
• kantoor als ondergeschikt onderdeel van het bedrijf;
• productiegebonden detailhandel van ondergeschikte aard, met dien verstande dat de totale verkoopvloeroppervlakte per vestiging niet meer mag bedragen dan 10% van de totale bedrijfsvloeroppervlakte, met een maximum van 500 m2;
• perifere detailhandel;
• kabels en leidingen;
• verkeer en (ontsluitings)wegen;
• (open) terreinen en buitenopslag, voor zover dit plaatsvindt ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak';
• binnenopslag;
• groenvoorzieningen;
• water- en waterhuishoudkundige voorzieningen;
• parkeervoorzieningen en (brom)fietsenstallingen.

Op grond van de bestemming 'Bedrijventererin' geldt voor het bouwen van bedrijfsgebouwen dat deze uitsluitend binnen het bouwvlak mogen worden gebouwd tot een hoogte van maximaal 8 meter. Aangezien het bouwplan voor het bedrijfsgebouw MAN het thans vigerende bouwvlak overschrijdt, past het planvoornemen niet binnen de regels behorende bij deze bestemming. Aan de toegestane maximum bouwhoogte voldoet het bouwplan.

De gronden zijn tevens bestemd als 'Waarde - Archeologie 1' en 'Waarde - Archeologie 2' en hierdoor mede bestemd voor behoud en bescherming van de aanwezige of te verwachten archeologische waarden. Ook in verband met archeologie past het planvoornemen niet binnen de regels behorende bij deze bestemming. Middels aanvullend archeologisch onderzoek (proefsleuvenonderzoek) kan een selectiebesluit worden genomen waarbij het gebied vrijgegeven kan worden voor bebouwing en herinrichting.

Ook met de aanduiding 'geluidzone - industrie' dient men bij de realisatie van het planvoornemen rekening te houden.

Het bevoegd gezag, de gemeente Stein, kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van de regels ten behoeve van de realisatie van het bedrijfsgebouw MAN buiten het bouwvlak. In dat kader dient voor de aanvraag omgevingsvergunning een ruimtelijke onderbouwing te worden opgesteld waarin de afwijking van het bestemmingsplan wordt gemotiveerd en nader wordt verantwoord en onderbouwd in het kader van een goede ruimtelijke ordening.

1.4 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 eerst een beschrijving van de huidige situatie en het planvoornemen gegeven. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op de relevante beleidskaders van het Rijk, de provincie en de gemeente Stein. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de milieu- en omgevingsaspecten en hoofdstuk 5 vormt de waterparagraaf. Tot slot wordt in de hoofdstukken 6 en 7 ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid en de te doorlopen procedure.

Hoofdstuk 2 Het planvoornemen

2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de omgeving van het besluitgebied en het planvoornemen binnen het besluitgebied zelf.

2.2 Omgeving

Het besluitgebied ligt binnen het bedrijventerrein Kerensheide. Het bedrijventerrein kenmerkt zich ruimtelijk door de grote bouwblokken in een sterke orthogonale structuur. Ten aanzien van het bedrijventerrein kan onderscheid worden gemaakt in het gedeelte ten noorden en ten zuiden van de Nijverheidsweg. Het totale bedrijventerrein wordt ontsloten via de Heidekampweg en Mauritsweg en is via de op- en afritten bij de kern Urmond aangesloten op het (inter)nationale wegennet. Aan de zuidzijde grenst het bedrijventerrein aan het recreatie-/groengebied 'Steinerbos'. Aan de westzijde is woonbebouwing gelegen, bestaande uit grondgebonden woningen en 2 bouwlagen met kap. De noordzijde van het bedrijventerrein wordt bepaald door de asfaltcentrale en het aangrenzende buitengebied. De oostzijde wordt bepaald door de Rijksweg A2 met daarachter het Chemelotterrein.

Het besluitgebied bevindt zich aan de zuidzijde van de Nijverheidsweg. Op dit deel van het bedrijventerrein zijn grotere bedrijfshallen gevestigd die de bebouwingsstructuur hier bepalen. Hier zijn echter ook nog aanzienlijke open stukken aanwezig, waar nog ruimte is voor bebouwing. Ook zijn grote (onbebouwde) parkeerterreinen aanwezig in het zuidoostelijke gedeelte van het bedrijventerrein, behorende bij de aldaar gelegen leegstaande bedrijfspanden c.q. loodsen.

De bedrijvigheid, waaronder tevens kantoren als ondergeschikt onderdeel, vormt uiteraard de meest voorkomende functie op het bedrijventerrein Kerensheide. Het betreft hoofdzakelijk op productie en/of industriële dienstverlening gerichte bedrijven, maar er komt in enkele gevallen ook (ondergeschikte) detailhandel voor. Alle bedrijven vallen onder het bevoegd gezag van de gemeente Stein. Bedrijven die vallen onder het bevoegd gezag van de provincie Limburg zijn niet aanwezig op bedrijventerrein Kerensheide. Op het bedrijventerrein komen bedrijven voor van uiteenlopende milieucategorieën, varierend van categorie 2 tot categorie 3.2. Op de zuidelijke helft van het besluitgebied komt ook een deel (langdurige) leegstand voor. Het meest zuidoostelijk gelegen bedrijfspand is voorheen gebruikt als een grootschalig perifere detailhandelsvestiging (Superconfex). Deze bebouwing is inmiddels gesloopt en het terrein wordt bouwrijp gemaakt ten behoeve van het planvoornemen de Poort van Stein. Daarnaast zijn op het zuidelijke deel nog grote delen (voor bedrijfsdoeleinden) onbenutte ruimte aanwezig.

2.3 Het planvoornemen

Overschrijding bouwvlak

Op delen van het bedrijventerrein Kerensheide komt grootschalige leegstand voor. Het betreft met name leegstand in de gebouwen op de locatie waar voorheen Superconfex gevestigd was. De Poort van Stein BV en de gemeente Stein gaan samen aan de slag met de herontwikkeling van de voormalige Superconfexlocatie. Deze herontwikkeling maakt onderdeel uit van de herstructurering van het gehele bedrijventerrein Kerensheide. De realisatie van de Poort van Stein bestaat uit de realisatie van een hotel, amusementscentrum/casino, familierestaurant en bedrijfsgebouw voor een reparatie- en servicebedrijf voor vrachtwagens met kantoorfunctie. Marlin Spike Hitch B.V. is voornemens om dit bedrijfsgebouw te realiseren als onderdeel van de Poort van Stein. Het plan voorziet in de bouw van een bedrijfshal met kantoor en het plaatsen van een wasplaats ten behoeve van de MAN, een reparatie- en servicebedrijf voor vrachtwagens en vindt plaats in het zuidelijke deel van het terrein. Dit deel van het terrein is gelegen op de hoek Nijverheidsweg/Heidekampweg.

Met het bouwplan voor het bedrijfsgebouw MAN wordt niet voldaan aan het thans vigerende bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Kerensheide'. Het bouwplan voor het bedrijfsgebouw MAN overschrijdt het thans vigerende bouwvlak. Daarnaast past het bouwplan niet binnen de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 1' en 'Waarde - Archeologie 2'. De gemeente Stein heeft aangegeven medewerking te willen verlenen aan de realisatie van dit bedrijfsgebouw vooruitlopend op de totale ontwikkeling van de Poort van Stein.

Ontsluiting en parkeren

Het bedrijventerrein wordt via de Heidekampweg en Nieuwe Postweg aangesloten op de op-/afritten van de Rijksweg A2. Het besluitgebied is daarmee aangesloten op het (inter)nationale wegennet. Het bedrijfsgebouw wordt via een inrit/insteek vanuit de Nijverheidsweg ontsloten. De weg (dwars op de Nijverheidsweg richting het bedrijfsgebouw) is onderdeel van het bedrijf en niet openbaar. Deze weg maakt onderdeel uit van het besluitvlak. Voor de uitrit dient nog een uitwegvergunning te worden aangevraagd. Hierbij worden geen problemen voorzien, aangezien deze is gelegen op min of meer dezelfde locatie als de huidige uitweg van de voormalige Superconfex.

Parkeren vindt plaats op het eigen terrein. Het aantal parkeerplaatsen op eigen terrein bedraagt voor auto's 30 en voor vrachtwagens 12. De parkeercijfers (bedrijf - loods, opslag, transportbedrijf) bedraagt volgens de ASVV 1,3 per 100 m2 bvo (exclusief vrachtwagenparkeren). Het bedrijfsoppervlakte bedraagt 1523 m2, hetgeen neerkomt op 19,80 parkeerplaatsen. Er zijn reeds 30 parkeerplaatsen voor auto's aanwezig, hetgeen betekent dat parkeren geen belemmering vormt voor het planvoornemen.

Ontwerp planvoornemen met overschrijding bouwvlak

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Inleiding

Bij ieder plan vindt inkadering binnen het beleid van de overheid plaats. Door een toetsing aan rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid ontstaat een duidelijk beeld van de marges waarbinnen het bestemmingsplan wordt opgezet. De beleidsinkadering dient een compleet beeld te geven van de ruimtelijke overwegingen en het relevante planologisch beleid.

Gemeenten zijn niet geheel vrij in het voeren van hun eigen beleid. Rijk en provincies geven met het door hen gevoerde en vastgelegde beleid de kaders aan waarbinnen gemeenten kunnen opereren. De belangrijkste kaders van Rijk en de provincie Limburg worden in het kort weergegeven, omdat deze zoals gezegd randvoorwaarden geven voor het lokale maatwerk in het bestemmingsplan.

3.2 Rijks-, provinciaal, regionaal of gemeentelijk beleid

De wijziging ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Kerensheide' is van ondergeschikte aard. De realisatie van het bedrijfsgebouw betreft een afwijking waarbij het vigerende bouwvlak met ongeveer 1125 m2 wordt overschreden. Het planvoornemen is onderdeel van de herontwikkeling c.q. herstructurering van een gedeelte van een bestaand bedrijventerrein binnen bestaand bebouwd gebied en betreft een intensivering van het ruimtegebruik van het huidige bedrijventerrein. Er vindt géén uitbreiding van het bedrijventerrein plaats. Alleen de bouwmogelijkheden binnen de vigerende bestemming 'Bedrijventerrein' worden verruimd ten behoeve van het planvoornemen.

Gezien de aard en omvang van deze ontwikkeling zijn er geen Rijks-, provinciale, regionale of gemeentelijke belangen in het geding.

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de milieuaspecten die van invloed kunnen zijn op het plan. Specifiek wordt ingegaan op mer-plichtigheid, geluid, bodem, luchtkwaliteit, geurhinder, externe veiligheid, kabels en leidingen en zoneringen.

4.2 Milieueffectrapportage

De voorgenomen activiteit ter plaatse kan via een tweetal sporen leiden tot de plicht tot het uitvoeren van milieueffectrapportage (m.e.r.). Het eerste spoor is via de Wet milieubeheer en het Besluit milieueffectrapportage. Het nieuwe Besluit m.e.r. is op 1 april 2011 in werking getreden. Een milieueffectrapportage is bij dit spoor verplicht voor besluiten van de overheid over initiatieven van particulieren of marktpartijen, zoals bij de bouw van woonwijken, de aanleg van auto(snel)wegen, spoorwegen, vliegvelden, pijpleidingen voor gas of olie en (stuw)dammen.

Een m.e.r. kan ook verplicht zijn voor plannen van de overheid, zoals een bestemmingsplan. Ingevolge het Besluit milieueffectrapportage (verder: Besluit m.e.r.) wordt getoetst of het bestemmingsplan voorziet in, of een kader vormt voor, activiteiten die (mogelijk) belangrijke nadelige gevolgen kunnen hebben voor het milieu. Hiervoor zijn in de bijlage bij het Besluit m.e.r. lijsten opgenomen waarin activiteiten zijn aangewezen die belangrijke nadelige gevolgen kunnen hebben voor het milieu (lijst C) of ten aanzien waarvan het bevoegd gezag moet beoordelen of zij belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kunnen hebben (lijst D). In de lijsten zijn (indicatieve) drempelwaarden opgenomen.

In het besluitgebied worden geen activiteiten uitgevoerd en komen geen gevallen voor die in lijst C of D zijn genoemd. Hiermee kan worden geconcludeerd dat er geen sprake is van significante effecten, die een m.e.r.(beoordelings)plicht noodzakelijk maken.

4.3 Geluid

Ten aanzien van geluid zijn de regels uit de Wet geluidhinder (Wgh) van toepassing. De Wgh voorziet rond (gezoneerde) industrieterreinen, langs wegen en langs spoorwegen in zones en bevat tevens geluidsnormen en richtlijnen met betrekking tot de toelaatbare geluidsniveaus van de voorgenoemde geluidsbronnen. Indien met een omgevingsvergunning een geluidsgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron, of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt, dient volgens de Wgh een akoestisch onderzoek plaats te vinden in het kader van de te verlenen omgevingsvergunning.

Het bedrijventerrein Kerensheide betreft geen gezoneerd industrieterrein, waardoor geen beperkingen gelden ten aanzien van woningen of woningbouw in de omgeving. Het onderhavig planvoornemen voorziet evenmin in de realisering van nieuwe milieuhygiënisch gevoelige functies of geluidsbronnen, waardoor akoestisch onderzoek in het kader van de Wgh in dit geval niet noodzakelijk is. Op het besluitgebied is de aanduiding 'geluidzone - industrie' van toepassing. Deze geluidzone is afkomstig van het bedrijventerrein Chemelot en vormt geen belemmering. Met het uitsluitend realiseren van het bedrijfsgebouw en met de overschrijding van het bouwvlak worden geen geluidsgevoelige objecten mogelijk gemaakt.

Akoestisch onderzoek wordt niet noodzakelijk geacht, aangezien het aspect geluidhinder geen belemmering vormt om de beoogde afwijking van het bestemmingsplan toe te staan.

4.4 Bodem

Op basis van artikel 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening zijn gemeenten verplicht om in de toelichting bij een bestemmingsplan een paragraaf over de bodemkwaliteit op te nemen. In deze paragraaf dient gemotiveerd te worden of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van de bodem. Uitgangspunt van een goede ruimtelijke ordening is dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde bestemming en de daarin toegestane gebruiksvormen. Zo mag een eventuele aanwezige bodemverontreiniging geen onaanvaardbaar risico opleveren voor de gebruikers van de bodem en mag de bodemkwaliteit niet verslechteren door grondverzet.

Uitgangspunt is dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde bestemming en de daarin toegestane gebruiksvormen. Het planvoornemen betreft de realisatie van een bedrijfsgebouw. Ten behoeve van de realisatie van het planvoornemen 'de Poort van Stein' heeft reeds een verkennend bodemonderzoek plaatsgevonden.

Uit het verkennend bodemonderzoek van BKK Bodemadvies B.V. (13181 BKK, 26-08-2013) blijkt dat de vooraf gestelde hypothese, dat de onderzoekslocatie als 'onverdachte locatie' kan worden beschouwd, wordt verworpen op basis van de lichte tot sterke verontreinigingen. Gelet op het feit dat er inpandig, ter plaatse van de voormalige accuopslag, en de boringen 44, 45 en 46, matige tot sterke verontreinigingen worden aangetroffen, bestaat er een reden voor een nader onderzoek.

BKK Bodemadvies B.V. adviseert om een nader onderzoek te laten uitvoeren naar de ernst en omvang van de sterke kobalt- en koperverontreiniging ter plaatse van de boringen 44, 45, 46, 50, 51 en 52 binnen bedrijfspand 1.

Uitsnede boringen verkennend bodemonderzoek met het besluitvlak

Uit bovenstaande afbeelding blijkt dat slechts de nummers 50, 51 en 52 binnen het besluitvlak zijn gelegen. Opgemerkt dient te worden dat slechts de resultaten van het aanvullend onderzoek ten aanzien van de nummers 50, 51 en 52 van belang zijn voor het planvoornemen. De resulaten ten aanzien van de nummers 44, 45 en 46 kunnen buiten beschouwing blijven.

Het nader onderzoek naar de verontreiniging wordt momenteel uitgevoerd. De resultaten van het aanvullend onderzoek dienen bekend te zijn bij het definitieve besluit tot verlening van de omgevingsvergunning. Mocht uit het aanvullend onderzoek blijken dat de verontreinigingen gesaneerd moeten worden, dan dient dit als voorwaardelijke verplichting opgenomen te worden in de nog te verlenen omgevingsvergunning.

Het verkennend bodemonderzoek van BKK Bodemadvies B.V. is als bijlage 1 bijgevoegd.

4.5 Luchtkwaliteit

Op grond van de Wet milieubeheer gelden milieukwaliteitseisen voor de luchtkwaliteit. Deze kwaliteitseisen zijn middels grenswaarden vastgelegd voor verschillende luchtverontreiningscomponenten en gelden overal in de buitenlucht. Indien op grond van de Wet milieubeheer een project 'Niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging, is geen toetsing aan de grenswaarden luchtkwaliteit nodig.

Een luchtkwaliteitsonderzoek is reeds uitgevoerd ten behoeve van de realisatie van het planvoornemen 'de Poort van Stein'. Uit de uitgevoerde berekeningen blijkt dat in alle immissiepunten ruimschoots wordt voldaan aan de grenswaarden zoals deze gelden overeenkomst de Wet milieubeheer. Dit geldt voor zowel de jaargemiddelde concentraties als het aantal overschrijdingen van de (24-/8-)uurgemiddelde concentratie. Voorgaande betekent dat de consequenties op het gebied van luchtkwaliteit geen belemmering vormen voor de realisatie van het planvoornemen 'de Poort van Stein'. Hieruit kan worden geconcludeerd, aangezien het realiseren van het bedrijfsgebouw slechts een onderdeel van het planvoornemen 'de Poort van Stein' omvat, dat ook deze ontwikkeling 'Niet in betekenende mate' bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit ter plaatse.

4.6 Bedrijven en milieuzonering

Bij ruimtelijke planvorming dient rekening gehouden te worden met zoneringen rondom bedrijven in de omgeving. Het realiseren van het bouwplan voor het bedrijfsgebouw MAN vindt plaats op een bedrijventerrein. Ten aanzien van het besluitgebied geldt de bestemming 'Bedrijventerrein' en de aanduiding 'Bedrijf tot en met categorie 3.2'. In de publicatie “Bedrijven en Milieuzonering” van de VNG (Vereniging van Nederlandse Gemeenten) is een lijst met indicatieve richtafstanden opgenomen voor milieubelastende bedrijfsactiviteiten ten opzichte van gevoelige bestemmingen. Alle bedrijven die in de buurt van de planlocatie liggen worden aan de hand van een milieucategorie verbonden met een maximale hinderafstand.

Uit voornoemde publicatie is te herleiden dat een richtafstand wordt gehanteerd van 100 meter. De functie is qua milieucategorie en (bedrijfs)activiteiten reeds toegestaan op basis van de vigerende bestemming. Aangezien de afstand tot milieugevoelige functies in de vorm van wonen meer dan 100 meter bedraagt vormt het planvoornemen geen belemmering. Verder geldt dat met de realisatie van het bedrijfsgebouw geen sprake is van het realiseren van een milieugevoelige functie.

Vanuit bedrijven en milieuzonering hoeft derhalve geen nadere analyse uitgevoerd te worden.

4.7 Externe veiligheid

Externe veiligheid betreft het risico dat aan bepaalde activiteiten verbonden is voor niet bij de activiteit betrokken personen. Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het voorkomen en beheersen van risicovolle bedrijfsactiviteiten en van risicovol transport. Het gaat daarbij om de bescherming van individuele burgers en groepen tegen ongevallen met gevaarlijke stoffen of omstandigheden. Daarbij gaat het om de risico’s verbonden aan ‘risicovolle inrichtingen’, waar gevaarlijke stoffen worden geproduceerd, opgeslagen of gebruikt, omhet ‘vervoer van gevaarlijke stoffen’ via wegen, spoorwegen, waterwegen en buisleidingen en om natuurrampen.

Uit de risicokaart van het Interprovinciaal Overleg (IPO) blijkt dat het besluitgebied niet is aangemerkt als een risicovol object.

Uitsnede risicokaart van het besluitgebied

Ten aanzien van het planvoornemen 'de Poort van Stein' is het externe veiligheidsrisico veroorzaakt door het transport van gevaarlijke stoffen over de A2, door de hogedruk aardgasleiding A-521-13 van de Gasunie en van de installaties op het Chemelotterrein berekend.

Ten aanzien van de A2 en de hogedruk aardgasleiding wordt geconcludeerd dat de berekeningen voor het transport van gevaarlijke stoffen over de A2 niet hebben geleid tot een 10-6 plaatsgebonden risicocontour. Het plaatsgebonden risico levert daarmee geen belemmering op voor het plangebied Poort van Stein. Ten aanzien van het Chemelotterrein blijkt uit de uitgevoerde berekeningen dat de berekende 10-6 plaatsgebonden risicocontour tot net over de oostzijde van de A2 reikt. Het plaatsgebonden risico levert daarmee geen belemmeringen voor de realisatie van het planvoornemen 'de Poort van Stein'. Hieruit kan worden geconcludeerd, aangezien het realiseren van het bedrijfsgebouw slechts een onderdeel van het planvoornemen 'de Poort van Stein' omvat, dat het plaatsgebonden risico ook geen belemmering oplevert voor het besluitgebied.

Als gevolg van het planvoornemen neemt het aantal personen ter plaatse niet toe. De personentoename ten aanzien van het planvoornemen 'de Poort van Stein' zal met name zien op de toename ten aanzien van het hotel en de amusementshal. Door het realiseren van het bedrijfsgebouw wijzigt de situatie met betrekking tot de externe veiligheid niet. Het plaatsgebonden risico en het groepsgebonden risico nemen niet toe. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat het aspect externe veiligheid geen belemmering vormt voor de ontwikkeling.

4.8 Kabels en leidingen

In het besluitgebied zijn geen kabels gelegen die ten behoeve van het gebruik en/of de veiligheid planologische bescherming behoeven en daarmee een belemmering voor het planvoornemen betekenen.

Direct nabij het besluitgebied zijn in de zone tussen de Rijksweg A2 en de Heidekampweg leidingen gelegen welke planologische bescherming behoeven. Het betreft een hogedruk gastransport leiding van de Gasunie en een brandstofleiding van DPO. Deze leidingen hebben een direct ruimtebeslag, echter dit ruimtebeslag is niet van toepassing op het besluitgebied. Het ruimtebeslag voor deze leidingen is doorvertaald naar een regeling in het vigerende bestemmingsplan door middel va n een dubbelbestemming 'Leiding'. Echter, deze dubbelbestemming is niet van toepassing op het besluitgebied.

De reguliere leidingen voor gas, water, elektra en overige leidingen liggen binnen de bestaande openbare ruimte (Nijverheidsweg, Heidekampweg) grenzend aan het besluitgebied. De beoogde functies in het besluitgebied worden hierop aangesloten.

4.9 Zoneringen

Buiten gangbare afstanden met betrekking tot leidingen en nutsvoorzieningen dient in bestemmingsplannen nog rekening te worden gehouden met afstanden tot bijvoorbeeld begraafplaatsen, straalpaden, grondwaterbeschermingsgebieden, waterwingebieden en stiltegebieden.

Binnen het besluitgebied van het planvoornemen zijn geen stiltegebieden, bodembeschermingsgebieden, grondwaterbeschermingsgebieden of bijbehorende waterwingebieden gelegen. Nader onderzoek is niet aan de orde.

4.10 Archeologie en cultuurhistorie

4.10.1 Archeologie

Bij de opstelling en de uitvoering van ruimtelijke plannen moet rekening worden gehouden met bekende archeologische waarden.

Op basis van het vigerende bestemmingsplan geldt ter plaatse van het onderhavig besluitgebied de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 1' en 'Waarde - Archeologie 2'. Op basis hiervan is archeologisch onderzoek noodzakelijk ingeval nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen of werken/werkzaamheden een verstoring van de bodem tot gevolg hebben, dieper dan 40 cm minus maaiveld en met een oppervlakte van meer dan 2.500 m2. Naar aanleiding hiervan is voor het ontwerpbestemmingsplan 'de Poort van Stein' archeologisch onderzoek uitgevoerd.

Op basis van de aanbevelingen uit het uitgevoerde bureau- en booronderzoek ten aanzien van het bestemmingsplan 'Poort van Stein' is een programma van eisen opgesteld voor het uitvoeren van een proefsleuvenonderzoek. (Econsultancy, PvE-nummer 10021050, 5 februari 2016) In dit programma van eisen is aangegeven op welke wijzen en onder welke voorwaarden het proefsleuvenonderzoek dient plaats te vinden en op welke wijze de resultaten van het onderzoek gerapporteerd moeten worden. Het programma van eisen is goedgekeurd door het bevoegd gezag, zijnde de gemeente Stein.

Inmiddels is een proefsleuvenonderzoek uitgevoerd waaruit blijkt dat er geen archeologische waarden in het gebied te verwachten zijn. Het evaluatierapport wordt opgesteld en zal ter beoordeling aan het bevoegd gezag worden overlegd.

Het programma van eisen archeologie is als bijlage 2 bijgevoegd.

4.10.2 Cultuurhistorie

Cultuurhistorisch erfgoed neemt een steeds belangrijkere plaats in binnen de ruimtelijke ordening. Het bepaalt namelijk een groot gedeelte van de identiteit van de regio of provincie. Het is daarom zaak om cultuurhistorische bouwwerken en -objecten, landschappen en vlakken te beheren, behouden en waar nodig zelfs te ontwikkelen. Een zorgvuldige planologische omgang met deze objecten en landschappen is hierbij van groot belang.

Binnen het besluitgebied of de directe omgeving daarvan zijn geen bouwwerken of objecten van 'historische bouwkunst' aanwezig. Het besluitgebied is inmiddels onbebouwd. Er zijn geen cultureelhistorische waarden in het geding.

4.11 Flora en fauna

In verband met de uitvoerbaarheid van ruimtelijke plannen dient rekening te worden gehouden met soortbescherming en dan met name de aanwezigheid van beschermde soorten in het besluitgebied. In ruimtelijke plannen mogen geen mogelijkheden worden geboden voor ruimtelijke ontwikkelingen waarvan op voorhand redelijkerwijs kan worden ingezien dat in het kader van de Flora- en faunawet geen ontheffing zal worden verleend.

Door het realiseren van het bedrijfsgebouw MAN wijzigt de situatie voor de aanwezige flora en fauna niet. Ter plaatse van het besluitgebied is geen beplanting aanwezig, de bebouwing is inmiddels gesloopt en het besluitgebied is niet gelegen binnen of in de nabijheid van een speciale beschermingszone. Het besluitgebied is evenmin gelegen binnen of op korte afstand van de Ecologische Hoofdstructuur. Er zijn geen belangen ten aanzien van de gebiedsbescherming in het geding.

Er hoeft geen verder onderzoek inzake flora en fauna te worden uitgevoerd.

Hoofdstuk 5 Waterparagraaf

5.1 Inleiding

De watertoets is een verplicht onderdeel van elke planologische procedure. Het doel van de watertoets is om water een uitgesproken en inhoudelijk betere plaats te geven bij het opstellen en beoordelen van alle waterhuishoudkundige relevante plannen. De watertoets vraagt niet alleen een beschrijving van de waterhuishoudkundige situatie en de invloed die de voorgestane ruimtelijke ontwikkelingen hebben, maar ook een vroegtijdig overleg met waterbeheerders.

5.2 Waterhuishoudkundige situatie

Het planvoornemen betreft de realisatie van een bedrijfsgebouw als onderdeel van de Poort van Stein. In de huidige situatie is de omgeving van het besluitgebied grotendeels bebouwd en volledig verhard. De huidige bebouwing stond al sinds jaren leeg, maar was in de bestaande situatie aangesloten op het gemengd rioolstelsel. De bebouwing is inmiddels gesloopt. Het terrein is bouwrijp gemaakt. Binnen of in de nabije omgeving van het besluitgebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Op de hoek van de Heidekampweg/Nijverheidsweg ligt een gemeentelijke waterbergingsvoorziening. Deze voorziening is met name bedoeld voor de opvang van het overtollige hemelwater van het bedrijventerrein Kerensheide. Voorheen was de capaciteit van deze waterbergingsvoorziening bij 'extreme situaties'  ontoereikend voor het bedrijventerrein Kerensheide en trad er frequent wateroverlast op. Recent is deze waterbergingsvoorziening aangepast waardoor de situatie verbeterd is. Het hemelwater wordt nu overgepompt naar een nabij gelegen buffer waar het hemelwater kan infiltreren.

Door de realisatie van het bedrijfsgebouw blijft de situatie binnen het besluitgebied ook in de nieuwe situatie volledig verhard, maar wordt het terrein grotendeels afgekoppeld (aanname circa 80%). Dit houdt in dat het hemelwater niet meer afgevoerd wordt via het gemengde stelsel maar opgevangen dient te worden en in de bodem geïnfiltreerd dient te worden. Het gaat hierbij om een bergingscapaciteit van 6.192 m2 x 0.8 x 0,035 m = 173 m3.  In de toekomstige situatie in het kader van de ontwikkeling Poort van Stein wordt de zone direct grenzend aan de Heidekampweg opnieuw ingericht als groenzone. Binnen deze groenzone krijgt de waterbergingsvoorziening een nieuwe plaats en wordt deze naar alle waarschijnlijkheid uitgebreid met voldoende capaciteit om de totale ontwikkeling Poort van Stein (inclusief bedrijfsgebouw MAN) volledig af te koppelen. Echter in de tussenliggende periode dient voor het bedrijfsgebouw MAN voorzien te worden in een tijdelijke oplossing door het opvangen van het hemelwater op eigen terrein met een bergingscapaciteit van 173 m3 in combinatie met een gereguleerde leegloop en noodoverloop naar de nabij gelegen gemeentelijke waterbergingsvoorziening. Het op het terrein opgevangen hemelwater kan dan vanuit de eigen waterbergingsvoorziening gecontroleerd afgevoerd worden via de gemeentelijke waterbergingsvoorziening naar de nabij gelegen buffer waar het hemelwater vervolgens in de bodem kan infiltreren.

Door de gemeente is aangegeven dat  het ledigen van de waterberging van het bedrijfsgebouw MAN op de gemeentelijke waterbuffer een tijdelijk karakter heeft. Indien blijkt dat het aansluiten van het hemelwater hiervan op de (in het kader van de ontwikkeling Poort van Stein) te realiseren waterberging niet mogelijk/toegestaan is, dan dient alsnog  op eigen terrein een (permanente) bergings- en infiltratievoorziening voor het hemelwater gerealiseerd te worden met een ledigingstijd van maximaal 24. De leegloopvoorziening op de gemeentelijke waterbuffer dient dan opgeheven te worden.

De te realiseren bebouwing wordt voorzien van een gescheiden rioolstelsel, waarbij het hemelwater in eerste instantie geloosd wordt in de tijdelijke voorziening. Op het moment dat de ontwikkeling Poort van Stein gerealiseerd wordt zal ook het hemelwater van het bedrijfsgebouw MAN geloosd worden op de nieuwe waterbergingsvoorziening. Er zijn verder geen belangen van het Waterschap en geen wateraspecten in het geding. Verder is de ingreep beperkt. Een watertoets wordt gezien de overschrijding van het bouwvlak met ongeveer 1125 m2 derhalve niet noodzakelijk geacht.

Uitsnede planvoornemen met waterbergingsvoorzieningen

Hoofdstuk 6 Haalbaarheid

6.1 Economische en financiële haalbaarheid

Marlin Spike Hitch B.V. is voornemens een bedrijfsgebouw te realiseren als onderdeel van de Poort van Stein. De gemeente wenst medewerking te verlenen aan de realisatie van het bedrijfsgebouw. De realisatie van het bedrijfsgebouw MAN betreft een private ontwikkeling waarbij het risico geheel gedragen wordt door de initiatiefnemer. In dat kader wordt een anterieure overeenkomst tussen de gemeente en Marlin Spike Hitch B.V. gesloten.

Voor de gemeente Stein zijn aan het planvoornemen geen kosten verbonden. De economische uitvoerbaarheid is niet in het geding.

6.2 Maatschappelijke haalbaarheid

Naast de financiële uitvoerbaarheid is het ook belangrijk dat het plan maatschappelijk uitvoerbaar is. De realisatie van het bedrijfsgebouw is onderdeel van de Poort van Stein en hiermee is het algemeen belang gediend. De herontwikkeling c.q. herstructurering van het zuidelijk deel van het bedrijventerrein Kerensheid dient als entree tot Stein.

Het ontwerpbesluit van de omgevingsvergunning wordt conform de gebruikelijke procedure gedurende zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze termijn kan een ieder reageren op het planvoornemen en zijn of haar bezwaar en/of zienswijzen indienen.

6.3 Conclusie

Het planvoornemen zal, gelet op de relatief beperkte impact op de omgeving en de conclusies uit hoofdstuk 4, niet leiden tot overwegende planologische bezwaren. Het verlenen van de omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan inzake de overschrijding van het bouwvlak voor het bedrijfsgebouw MAN betekent, na een afweging van de verschillende belangen, een aanvaardbare invulling van het besluitgebied in relatie tot de totale ontwikkeling van 'de Poort van Stein'.

Hoofdstuk 7 Procedure

7.1 De te volgen procedure

Deze ruimtelijke onderbouwing is opgesteld als onderdeel van de ten behoeve van de realisatie van het bedrijfsgebouw noodzakelijke omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.12, eerste lid, sub a onder 3 van de Wabo. De Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) bevat twee procedures voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning, te weten de reguliere en de uitgebreide procedure. In het onderhavige geval, waarbij afgeweken wordt van het vigerende bestemmingsplan, dient de uitgebreide procedure te worden gevolgd. Hierna is de uitgebreide procedure schematisch weergegeven.

 

Terinzagelegging

De omgevingsvergunning wordt, inclusief deze ruimtelijke onderbouwing, conform de uitgebreide procedure (zie schema) gedurende zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze termijn kan een ieder reageren op het planvoornemen en zijn of haar zienswijze indienen.

Schema procedure

7.2 Watertoets

Het plan heeft geen of slechts een zeer geringe invloed op de waterhuishouding. Relatief kleine plannen die geen of nauwelijks invloed hebben op de waterhuishouding hoeven niet voorgelegd te worden aan het Waterschap. Gezien het beperkte oppervlak van de overschrijding van het vigerende bouwvlak (1125 m2), is de voorlegging aan het Waterschap hier niet benodigd.

7.3 Het vooroverleg met diensten van Rijk en provincie

Gedurende de voorbereidende fase van deze procedure vindt zo nodig vooroverleg plaats met de diverse diensten van Rijk en provincie en met het Waterschap. Gezien de conclusies uit voorgaande hoofdstukken, mag redelijkerwijs worden aangenomen dat met onderhavig planvoornemen de belangen van voornoemde vooroverlegpartners niet zullen worden geschaad. De omgevingsvergunning wordt direct als ontwerpbesluit ter inzage gelegd.

7.4 Vaststelling

De ontwerpbeschikking heeft van 15 april 2016 tot en met 26 mei 2016, gedurende zes weken ter inzage gelegen. Gedurende deze periode is eenieder in de gelegenheid gesteld om zienswijzen naar voren te brengen. Van deze mogelijkheid is geen gebruik gemaakt. Overwegende het voorgaande is naar het oordeel van burgemeester en wethouders niet gebleken van omstandigheden welke zich verzetten tegen het verlenen van de omgevingsvergunning en zijn er geen weigeringsgronden aanwezig. Op 5 oktober 2016 is de omgevingsvergunning voor de realisering van het bedrijfsgebouw als onderdeel van de ontwikkeling Poort van Stein dan ook door het college van Burgemeester en Wethouders van Stein verleend.