Centrum Stein 2018

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Aanleiding

In oktober 2009 heeft een grote brand het winkelcentrum in Stein volledig verwoest. Reeds voor deze brand was de gemeente met verschillende partners bezig om te bekijken wat de mogelijkheden waren om het verouderde winkelcentrum te renoveren en uit te breiden. Na de brand is de planopzet voor renovatie en uitbreiding vanzelfsprekend vervangen voor plannen voor een volledig nieuw winkelcentrum. In de afgelopen jaren zijn er naast de realisatie van een noodwinkelcentrum, ten zuiden van het voormalige winkelcentrum, plannen ontwikkeld voor een nieuw winkelcentrum, een multifunctioneel centrum (MFC) en woningbouw.

Om te beginnen zijn de eerste nieuwbouwplannen voor het nieuwe centrum vastgelegd in het bestemmingsplan 'Centrum Stein' uit 2011. Voor de volledigheid moet worden gemeld dat dit plan in 2013 één op één is opgenomen in het actualiseringsplan 'Kern Stein'. Gedurende de (door) ontwikkeling en uitwerking van de verschillende bouwplannen bleek dat de gewenste ontwikkelingen op verschillende punten niet pasten binnen de regels van dit bestemmingsplan. Om die reden zijn de uiteindelijke ontwikkelplannen middels drie verleende omgevingsvergunningen mogelijk gemaakt en gerealiseerd. Daarnaast geldt er voor een deel van de gronden het bestemmingsplan 'Voorlopige bestemming tijdelijk winkelcentrum Stein'. Nu de realisatie van de verschillende plannen is afgerond en het noodwinkelcentrum ondertussen weer is afgebroken, is er behoefte aan een nieuw bestemmingsplan voor het centrum van Stein dat de inmiddels bestaande c.q. vergunde situatie planologisch - juridisch regelt.

Luchtfoto van het centrum van Stein uit 2017

Doel

Middels deze bestemmingsplanactualisering wordt gekomen tot een actuele en uniforme regeling voor het gehele plangebied voor het centrum van Stein Alle inmiddels gerealiseerde en vergunde ontwikkelingen (geldende bouwtitels) zijn in dit plan opgenomen. De plaats waar het tijdelijke winkelcentrum heeft gestaan wordt weer bestemd als groen, zoals het oorspronkelijk ook was voor de brand: het Omphaliuspark.

1.2 Ligging van het plangebied

Luchtfoto van het plangebied en haar begrenzing

Het plangebied betreft het centrum van de kern Stein, bestaande uit het winkelcentrum, het multifunctionele centrum (MFC), het Raadhuisplein, en Omphaliusplein/park, en wordt begrensd door de omliggende woongebieden. Met de klok mee wordt de oostgrens gevormd door de Drossaert Jonker van Kesselstraat en de Drossaert Everhartsstraat. Ten zuiden van het recent aangelegde Omphaliuspark, waar voorheen het tijdelijke winkelcentrum stond, loopt de Leentstraat. Ten westen van dit park loopt de Omphaliusstraat. Vervolgens wordt de zuidgrens van het winkelcentrum zelf gevormd door de Stadhouderslaan en de westgrens door de Heerstraat-Centrum. Tot slot wordt de noordgrens van het plangebied gevormd door de Haalbrugskensweg. Op de nu volgende foto's is de ontwikkeling van het plangebied in de afgelopen 12 jaar goed te zien.

Luchtfoto's van het centrum van Stein uit 2006 (links) waarop het oude winkelcentrum te zien is, 2010 (midden) waarop de kaalslag na de brand te zien is en 2017 (rechts) waarop het gerealiseerde en het destijds in aanbouw zijnde deel van het nieuwe centrum te zien zijn. Het meest zuidelijke deel van het plangebied is ondertussen al weer ingericht als park, dit is echter nog niet zichtbaar op de rechter foto

1.3 Geldende bestemmingsplannen en verleende omgevingsvergunningen

In 2011 is er voor de herontwikkeling van het centrum van Stein het bestemmingsplan 'Centrum Stein' opgesteld. Dit plan is, bij de actualisering van het plan voor de volledige kern van Stein in 2013, opgenomen in het nu geldende bestemmingsplannen ‘Kern Stein’, vastgesteld door de raad op 13 september 2013. Voor het deel van het plangebied ten zuiden van de Stadhouderslaan is in 2015 het bestemmingsplan 'Voorlopige bestemming tijdelijk winkelcentrum Stein' opgesteld, vastgesteld door de raad op 25 juni 2015. Ter plaatse van het plangebied zijn de volgende (dubbel) bestemmingen van kracht:

• Centrum - 1;
• Centrum - Voorlopig 1 (na 2 jaar automatisch omgezet naar 'Groen')
• Centrum - Voorlopig 2 (na 2 jaar automatisch omgezet naar 'Groen')
• Maatschappelijk;
• Verkeer;
• Dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie'
• Dubbelbestemming 'Leiding'

Ter plaatse van het plangebied zijn daarnaast de volgende aanduidingen van kracht:

• Functieaanduiding 'specifieke vorm van waarde - archeologie 1'
• Functieaanduiding 'specifieke vorm van waarde - archeologie 2'
• Gebiedsaanduiding 'geluidzone - industrie'

Uitsnede van Ruimtelijkeplannen.nl met roodomlijnd het plangebied

Binnen de verschillende bestemmingen is binnen de bouwvlakken bebouwing toegestaan en zijn verschillende maatvoeringen toegewezen. Daarnaast zijn er in de regels verschillende specifieke regelingen voor de verschillende voorzieningen (voornamelijk detailhandel en maatschappelijk) opgenomen. Na vaststelling van het bestemmingsplan 'Centrum Stein' en later het bestemmingsplan 'Kern Stein' bleek dat de gewenste ontwikkelingen c.q beoogde bouwplannen op verschillende punten niet pasten binnen de regels van het geldende bestemmingsplan. Om die reden is hier destijds van afgeweken middels de nu volgende (onherroepelijke) omgevingsvergunningen (zie tevens Bijlage 1 en Bijlage 2:

• Centrumplan Stein – MFC en 44 huurappartementen, verleend op 13 augustus 2013;
• Afwijkingen Centrum Stein 2014, verleend op 31 oktober 2014. Op 13 mei 2015 is een nieuwe vergunning verleend voor wat betreft de activiteit bouwen en is de oude vergunning voor de activiteit bouwen ingetrokken. Het ging om relatief kleine wijzigingen, die vanaf de straat nauwelijks zichtbaar zijn omdat het met name interne wijzigingen in het gebouw zelf betrof;
• Afwijkingen Centrum Stein 2015, verleend op 12 december 2016.

De ruimtelijke onderbouwingen van de genoemde omgevingsvergunningen zijn voor de volledigheid als bijlage opgenomen bij dit bestemmingsplan. De wijzigingen ten opzichte van de geldende bestemmingsplannen komen uitgebreid aan bod in Hoofdstuk 2 en zijn planologisch - juridisch doorvertaald in de regels van dit voorliggende bestemmingsplan.

1.4 Juridische planvorming

Dit bestemmingsplan is een zogenoemd gedetailleerd bestemmingsplan met een beheerskarakter dat de bestaande situatie regelt. Door een uniforme regeling voor alle inwoners en gebruikers van het plangebied ontstaat rechtszekerheid en rechtsgelijkheid. Het bestemmingsplan 'Centrum Stein 2018' vervangt, na vaststelling, de oude bestemmingsplangebieden.

1.5 Leeswijzer

In het volgende hoofdstuk worden de betreffende afwijkingen nader beschreven. Vervolgens worden in hoofdstuk 3 de planologische kaders geschetst aan de hand van het nationale, provinciale en gemeentelijke beleid. In hoofdstuk 4 worden de actuele waarden van het gebied besproken. Hoofdstuk 5 bevat vervolgens de wettelijke verplichte waterparagraaf. In hoofdstuk 6 wordt het plan vervolgens getoetst op milieuaspecten. Vervolgens wordt in hoofdstuk 7 ingegaan op de juridische aspecten van het bestemmingsplan. Hierbij worden de planregels toegelicht. Hoofdstuk 8 gaat vervolgens in op de uitvoerbaarheid van het planvoornemen, waarbij zowel de financiële als maatschappelijke uitvoerbaarheid beoordeeld wordt. Ten slotte wordt in hoofdstuk 10 ingegaan op de procedure van het bestemmingsplan, waarbij onder andere wordt stilgestaan bij de vorm van inspraak en vooroverleg.

Hoofdstuk 2 Afwijkingen ten opzichte de geldende bestemmingsplannen

2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt om te beginnen kort ingegaan op het oorspronkelijke bestemmingsplan dat gemaakt is voor de herontwikkeling van het centrum van Stein: 'Centrum Stein'. Hierdoor ontstaat een helder beeld van de oorspronkelijke plannen. Vervolgens wordt er ingegaan op de verschillende verleende omgevingsvergunningen die benodigd waren om de uiteindelijke ontwikkelingen mogelijk te maken. Tot slot wordt er kort ingegaan op het bestemmingsplan dat is opgesteld om het tijdelijke winkelcentrum te kunnen realiseren.

2.2 Bestemmingsplan 'Centrum Stein'

In 2011 is het bestemmingsplan 'Centrum Stein' vastgesteld door de gemeenteraad. Dit plan was het resultaat van een traject van bijna twee jaar waarbij met verschillende betrokken partijen is gekeken naar de nieuwe invulling van het centrum van Stein na de brand. In 2013 is dit centrumplan 1 op 1 opgenomen in het bestemmingsplan 'Kern Stein'. Nu volgend in het kort de belangrijkste punten uit het bestemmingsplan van destijds.

2.2.1 Uitgangspunten

Om te beginnen is er een uitgebreide ruimtelijke en functionele analyse van de kern Stein opgesteld. Vervolgens zijn er verschillende ateliersessies gehouden met betrokken partijen en zijn algemene planuitgangspunten bepaald. Deze uitgangspunten zijn in het planproces en naar aanleiding van de inspraakreacties verder aangevuld. Het betreft de volgende uitgangspunten:

• verbetering uitstraling centrum;
• versterking koopkrachtbinding;
• toevoeging woonfunctie;
• ontwikkeling multifunctioneel centrum;
• herinrichting openbare ruimte/parkeren;
• realiseren van woon-zorg voorzieningen.

Vervolgens zijn de uitgangspunten uitgewerkt in een aantal ruimtelijk stedenbouwkundige uitgangspunten die bepalend zijn geweest voor de verdere planopzet, te weten:

• Continuïteit van de stedelijke structuur met duidelijk straatwanden en pleinruimten;
• Een logische relatie met de verschillende karakters van Stein (oud/nieuw) met een uitbreiding van het park, het doortrekken van de lanen en wegen en aansluitingen op de directe omgeving;
• Het genereren van een betere bereikbaarheid door heldere routes, parkeren aan randen, op pleinen en binnen het bebouwingscomplex;
• Het creëren van een centrale ontmoetingsplek met voldoende beeldbetekenis om als hoofdkenmerk van het nieuwe centrum te kunnen functioneren;
• Het verbinden van het park met het centrum.

2.2.2 Stedenbouwkundig plan

Uitsnede van het stedenbouwkundig plan uit 2011

De open ruimte, die na de sloop van het door de brand verwoeste oude centrum was ontstaan, wordt door het nieuwe centrumplan volledig gevuld. Er is destijds gekozen voor een patroon van bebouwingseenheden en blokken die in maat en schaal goed aansluiten op het bestaande stedelijke weefsel van Stein. Daarbij zijn bestaande wegen en straten die langs het centrum lopen opnieuw samengesteld:

• De Stadhouderslaan wordt doorgetrokken en ondersteund met een bebouwingswand in 4 bouwlagen met kantoor en praktijkruimten op de begane grond en wonen of een zorgfunctie daarboven. Aan deze zijde ligt ook de inpandige bevoorradingssluis voor de supermarkten in het centrum.
• Aan de zijde van de Heerstraat-centrum is op de begane grond een multifunctioneel centrum geprojecteerd dat een bibliotheek-, theater-, vergaderruimte, restaurant en dagbestedingsfaciliteiten voor ouderen heeft. Boven het centrum is een woonfunctie opgenomen.
• Op de hoek van de Heerstraat en de Haalbrugskensweg is een plein ontworpen dat een parkeer- en verblijfsfunctie zal krijgen. Dit plein en de Haalbrugskensweg zullen uitgewerkt worden als een centrumdeel dat in maat en bebouwingskarakteristiek goed aansluit op het oude centrum van Stein. De pleinwand zal uitgevoerd worden in 3 en 4 lagen met winkels beneden en wonen boven. De bebouwing langs de Haalbrugskensweg bestaat uit een begane grondlaag met ruimte voor dienstverlening en andere voorzieningen en wonen boven in totaal 2 bouwlagen.
• Daar waar de Haalbrugskensweg ter hoogte van de apotheek een scherpe bocht naar het noorden maakte is nu een doorverbinding voor langzaamverkeer met de Drossaert Mangelschotstraat voorzien, waardoor een duidelijke begrenzing en betere toegankelijkheid van het centrum ontstaat. Deze nieuwe straat wordt begeleid door een bouwwand in 3 lagen, deels gevuld met wonen en deels met commerciële ruimte. De verbindingsstraat zelf zal als onderdeel van het voetgangersgebied in en rond het nieuwe centrum ingericht worden.
• Op de hoek van de Stadhouderslaan en de Drossaert Jonker van Kesselstraat is een nieuwe stedelijke ruimte vormgegeven die als ruimte de voortzetting vormt van het Omphaliuspark. Deze ruimte zal als verblijfs- en parkeerruimte worden vormgegeven met een duidelijk groen karakter. Aan de noord- en westzijde wordt de pleinruimte begrensd door winkelbebouwing met wonen daarboven. Tevens bestaat de mogelijkheid om de ruimte geheel of gedeeltelijk in te richten voor het houden van een markt of als terrasruimte.
• Het hart van het nieuwe winkelcentrum wordt gevormd door een overdekt winkelplein dat door middel van 3 passages is verbonden met de twee hoekpleinen. Deze voetgangersverbindingen vormen een wandelcircuit dat voor een goede doorstroming in het winkelcentrum moet zorgdragen.Dit binnenplein zal in de verdere uitwerking als kwalitatief hoogwaardig winkelmilieu worden gedetailleerd en voor een belangrijk deel het imago van het nieuwe centrum van Stein gaan bepalen.
• Bij de twee pleinen zijn als markeringspunten twee hoogteaccenten mogelijk van 6 bouwlagen. Uitgewerkt als appartementengebouw kunnen zij de plaats van het centrum aan de Stadhouderslaan en Heerstraat accentueren;
• Het Omphaliusplein, dat was ingericht als tijdelijk winkelcentrum en is inmiddels ingericht als Omphaliuspark. Het park is vormgegeven als groen uitloopgebied met mogelijkheden voor rustig verblijven en kleinschalige speelgelegenheden.

Uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan Centrum Stein

2.2.3 Programma

Het programma van het nieuwe centrum voorzag destijds in de sloop van het toen nog bestaande appartementencomplex De Stevel, met 85 wooneenheden. De nieuwbouw die teruggebracht wordt, zou gaan bestaan uit:

• 65 zorgappartementen (De zorgappartementen zijn blijkens aard, indeling en inrichting geschikt voor de huisvesting van een persoon / personen met een tijdelijke of duurzame zorghulpvraag. Dit betekent echter niet dat een zorgindicatie voor (een van) de bewoner(s) noodzakelijk of voorwaardelijk is, zie Bijlage 2);
• 50 verkoopappartementen;
• 50 verkoopappartementen of 60 verpleeghuis plaatsen;
• 12.500 m² bvo commerciële/winkelruimte, inclusief 2 supermarkten;
• 2.600 m² bvo multifunctioneel centrum;
• 2.000 m² bvo dienstverlening en horeca.

Het multifunctioneel centrum biedt ruimte aan een bibliotheek, zaalruimte voor toonkunsten, vergader- en bijeenkomstruimte voor verenigingen en andere maatschappelijke organisaties en algemene recreatieve en informatieve functies aangevuld met een beperkte horecaruimte. Door de integratie van deze functies in een gebouw in de directe omgeving van de bestaande en nieuwe woon/zorgcomplex wordt voldaan aan een belangrijke vraag uit de Steinse gemeenschap. Daarnaast werd het plan vanzelfsprekend ook vergezeld door een uitgebreid parkeer- en verkeersplan.

Bij de invulling van de concrete bouwplannen is hier nadere invulling aan gegeven. Het stedenbouwkundige plan heeft hiervoor steeds als uitgangspunt gediend. Dit heeft uiteindelijk geleid tot de huidige inrichting van het centrum van Stein, welke nu als bestaande situatie kan worden aangemerkt.

2.3 Verleende bouwtitels en omgevingsvergunningen

Zoals al eerder gesteld bleek, na vaststelling en bij de verdere uitwerking van het stedenbouwkundig plan naar concrete gefaseerde bouwplannen, dat niet alle gewenste plannen en ontwikkelingen mogelijk waren binnen het planologische kader dat bestemmingsplan 'Centrum Stein' bood. De concrete bouwplannen sloten weliswaar aan op de in paragraaf 2.2 genoemde uitgangspunten uit het stedenbouwkundig plan en programma, echter was er sprake van enkele afwijkingen. Dit waren met name ondergeschikte afwijkingen met betrekking tot de maatvoering. Door deze afwijkingen ontstond er geen wezenlijk ander plan zoals beoogd in het stedenbouwkundig plan. Om die reden zijn er uiteindelijk drie omgevingsvergunningen verleend om af te kunnen wijken van het bestemmingsplan. In de nu volgende paragrafen komen deze omgevingsvergunningen en de daarin opgenomen wijzigingen ten opzichte van het bestemmingsplan aan bod. Voor de volledigheid zijn de bijbehorende ruimtelijke onderbouwingen als Bijlage 3, Bijlage 4 en Bijlage 5 bij dit bestemmingsplan bijgevoegd. Hoe de betreffende wijzigingen in dit plan juridisch verankerd worden komt terug in Hoofdstuk 7.

Uitsnede van het bestemmingsplan 'Centrum Stein' met rood omlijnd het besluitgebied waarvoor de drie omgevingsvergunningen zijn verleend. Er is een scheiding aangegeven tussen fase 1 (eerste twee omgevingsvergunningen) en fase 2 (de laatste omgevingsvergunning uit 2015)

2.3.1 Centrumplan Stein – MFC en 44 huurappartementen

Op 13 augustus 2013 heeft de gemeente Stein een omgevingsvergunning verleend in afwijking van het plan 'Centrum Stein' inzake de ontwikkelingen van het nieuwe centrum. Deze omgevingsvergunning zag op het planologisch mogelijk maken van de bouw van het winkelcentrum (fase 1) met woningen en verpleeghuisplaatsen en het multifunctioneel centrum (MFC) met woningen. Destijds is een ruimtelijke onderbouwing opgesteld ter verantwoording van de afwijkingen. Deze onderbouwing is bijgevoegd als Bijlage 3. Het betrof de volgende afwijkingen:

• Afwijking bouwgrenzen en bestemmingsvlakken;
• Afwijking bouwhoogten;
• Afwijking verkeersontsluitingen voor voetgangers;
• Afwijking toegestane oppervlakte horecagelegenheid;
• Afwijking dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’ voor het deel van het plangebied met de bestemming 'Centrum - 1'.

De nadere toelichting op voorgaande afwijkingen komt nu volgend kort aan bod. De betreffende teksten zijn 1 op 1 overgenomen uit de ruimtelijke onderbouwing van destijds. Voor de volledige verantwoording van de afwijkingen op het gebied van goed ruimtelijke ordening, beleid, sectorale- en milieuaspecten, water en de haalbaarheid van deze afwijkingen wordt verwezen naar Bijlage 3.

Afwijking bouwgrens

Bouwregels

Conform de bouwregels van de bestemming ‘Centrum’ dient een gebouw ter plaatse van de aanduiding ‘bouwvlak’ te worden gebouwd.

Afwijking

Het bouwplan voorziet aan de Stadhouderslaan, aan de zuidzijde van het bouwvlak, in een overschrijding van de bouwgrens. De bouwgrens wordt hier met maximaal 2,8 meter overschreden. Aan de noordzijde van de bestemming ‘Centrum’ wordt zowel de bestemmingsgrens als de bouwgrens overschreden met maximaal 2,3 meter. Op de nu volgende afbeelding zijn de betreffende afwijkingen aangegeven.

Afwijking bouwgrens noord- en zuidzijde

Afwijking bouwhoogten

Bouwregels

Binnen de bestemming ‘Centrum’ is op de verbeelding door middel van maatvoeringsvlakken in combinatie met de aanduiding ‘maximum bouwhoogte’, de maximum toegestane bouwhoogte aangegeven. Vanwege verschuiving van de bouwmassa’s voldoet het bouwplan niet overal meer aan de toegestane bouwhoogten.

Afwijking

In artikel 3.4.1 zijn afwijkingsbevoegdheden opgenomen waarmee de bouwhoogte met niet meer dan 2 meter mag worden verhoogd. Het bouwplan voorziet echter in grotere overschrijdingen en voldoet derhalve niet aan de voorwaarden van deze afwijkingsbevoegdheid. Op de nu volgende afbeelding zijn de betreffende overschrijdingen weergegeven.

Afwijking van de bouwhoogten

Afwijking aantal verkeersontsluitingen voor voetgangers

Regels

Binnen de bestemming ‘Centrum’ is opgenomen dat er ten minste drie verkeersontsluitingen voor voetgangers moeten worden gesitueerd. Deze verkeersontsluitingen zijn slechts toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - indicatieve ontsluiting' of binnen een afstand van 25 meter uit deze aanduiding'.

Afwijking

Het bouwplan zoals het nu voorligt voorziet in slechts 2 verkeersontsluitingen voor voetgangers. Daarmee wordt niet voldaan aan het gestelde in de regels waarmee is vastgelegd dat ten minste 3 verkeersontsluitingen voor voetgangers moeten worden gerealiseerd. Het betreft echter een ondergeschikte afwijking van de gebruiksregels om te komen tot een efficiënte circulatie en inrichting waardoor geen wezenlijk ander plan ontstaat.

Afwijking verruiming horecagelegenheid t.b.v. het MFC

Regels

Binnen de bestemming ‘Centrum’ is horeca voor het MFC toegestaan met een maximale bedrijfsvloeroppervlakte van 200 m².

Afwijking

Het bouwplan voorziet in een horecagelegenheid bij het MFC van 225 m². In het bestemmingsplan is geen afwijkingsmogelijkheid om horeca met een groter oppervlak dan 200 m² mogelijk te maken. Het betreft echter een ondergeschikte afwijking van de gebruiksregels waardoor geen wezenlijk ander plan ontstaat.

Afwijking dubbelbestemming ‘Waarde – D’

Bouwregels

Binnen deze dubbelbestemming zijn nieuwe bouwwerken ten behoeve van overige aan de gronden toegekende bestemmingen slechts toelaatbaar, indien daarvoor afwijking door burgemeester en wethouders is verleend.

Afwijking

Er heeft uitvoerig archeologisch onderzoek plaatsgevonden (zie paragraaf 4.3 van Bijlage 3), op basis waarvan een selectiebesluit is genomen en het plangebied met de centrumbestemming is volledig vrijgegeven.

2.3.2 Afwijkingen Centrum Stein 2014

Op 31 oktober 2013 heeft de gemeente Stein opnieuw een omgevingsvergunning verleend in afwijking van het plan 'Kern Stein' inzake de ontwikkelingen van het nieuwe centrum. Deze omgevingsvergunning zag op het planologisch mogelijk maken van de bouw van het winkelcentrum (fase 1) met woningen. Aansluitend aan het multifunctionele centrum met 44 woningen. De eerdere vergunning uit 2013 (zie 2.3.1) is uiteindelijk alleen gebruikt voor de bouw van het multifunctioneel centrum. Door keuzes van de eigenaar van het winkelcentrum is het plan in fase 1 aangepast en is opnieuw via onderhavige vergunning afgeweken van het bestemmingsplan.

Per saldo is er minder bebouwing aanwezig en wordt de bebouwing minder hoog en ‘massaal’ dan voorzien in het oorspronkelijke stedenbouwkundig plan. In zijn algemeenheid wordt gesteld dat de nieuwe compacte stedenbouwkundige uitgangspunten in ruimtelijk opzicht een verbetering vormen ten opzichte van het ‘oude’ stedenbouwkundige plan. Op enkele plekken komt echter meer bouwvolume, die in ruimtelijk opzicht acceptabel is. Daarmee is het nieuwe bouwplan minder ingrijpend voor de omgeving. Destijds is een ruimtelijke onderbouwing opgesteld ter verantwoording van de afwijkingen. Deze onderbouwing is bijgevoegd als Bijlage 4. Het betrof de volgende afwijkingen:

• Opnieuw een afwijking van de situering verkeersontsluitingen voor voetgangers;
• Opnieuw een afwijking bouwhoogten van ondergeschikte bouwdelen;
• Nadere onderbouwing parkeerbalans.

De nadere toelichting op voorgaande afwijkingen komt nu volgend kort aan bod. De betreffende teksten zijn 1 op 1 overgenomen uit de ruimtelijke onderbouwing van destijds. Voor de volledige verantwoording van de afwijkingen op het gebied van goede ruimtelijke ordening, beleid, sectorale- en milieuaspecten, water en de haalbaarheid van deze afwijkingen wordt verwezen naar Bijlage 4.

Afwijking situering voetgangersverkeersontsluiting

Bouwregels

Conform de bestemmingsomschrijving binnen de regels van de bestemming ‘Centrum 1’ zijn de als zodanig bestemde gronden bestemd voor diverse centrumfuncties met dien verstande dat op basis van artikel 7.1.1., sub 8, ten minste twee verkeersontsluitingen voor voetgangers worden gesitueerd. Verkeersontsluitingen zijn echter slechts toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer - indicatieve ontsluiting' of binnen een afstand van 25 meter uit deze aanduiding'.

Afwijking

Het huidige bouwplan voorziet opnieuw in een drietal voetgangers ontsluitingen, dit in tegenstelling tot de afwijking uit 2013 (zie paragraaf 2.3.1) waar men juist is teruggegaan van 3 naar 2 ontsluitingen. Één ontsluiting is voorzien ter hoogte van de Haalbrugskensweg, één ter hoogte van het Raadhuisplein en een laatste aan de Stadhouderslaan. Aan de zijde van de Stadhouderslaan is echter niet voorzien in de noodzakelijke aanduiding. Het betreft een ondergeschikte afwijking van de gebruiksregels om te komen tot een efficiënte circulatie en inrichting van het winkelcentrum. Op de nu volgende afbeelding zijn de betreffende ontsluitingen afgebeeld.

Situering ontsluitingen

Afwijking bouwhoogten

Bouwregels

Binnen de bestemming ‘Centrum 1’ is op de verbeelding door middel van maatvoeringsvlakken in combinatie met de aanduiding ‘maximum bouwhoogte’, de maximum toegestane bouwhoogte aangegeven. De maximaal toegestane bouwhoogten binnen de bestemming ‘Centrum 1’ variëren hier tussen de 8 en 22 meter. Het huidige bouwplan voldoet, door de eerder genoemde verschuiving van de bouwmassa, op enkele punten niet aan de toegestane bouwhoogten.

Afwijking

Door de wijziging in de bebouwingscontour ten opzichte van het stedenbouwkundig plan komt tevens een verschuiving van bouwmassa’s tot stand. Door onder andere deze verschuiving kan niet op alle punten voldaan worden aan de toegestane maximale bouwhoogten. In artikel 3.4.1 zijn afwijkingsbevoegdheden opgenomen waarmee de bouwhoogte met niet meer dan 2 meter mag worden verhoogd. Het bouwplan voorziet op enkele punten echter in beperkt grotere overschrijdingen (2,18 meter) en voldoet derhalve niet aan de voorwaarden van deze afwijkingsbevoegdheid. Op de nu volgende afbeelding worden de betreffende overschrijdingen weergegeven.

Afwijkingen bouwhoogten

Parkeren

Op basis van de bouwplannen is een nieuw schetsontwerp gemaakt met een nieuwe inrichting van de openbare ruimte (zie onderstaande afbeelding). Doordat het nieuwe stedenbouwkundige plan voorziet in een kleiner bebouwingsvlak is het mogelijk om meer openbare parkeerplaatsen ten zuiden van fase 1 aan de Stadhouderslaan te realiseren. In dit schetsontwerp zijn in totaal 494 parkeerplaatsen opgenomen. Daarmee wordt voldaan aan de geldende parkeernormen.

Afwijking

Ten opzichte van eerdere bouwplannen moeten de bestemmingsvlakken van de bestemmingen 'Centrum' en 'Verkeer' worden aangepast. Op de nu volgende afbeelding zijn de betreffende wijzigingen goed zichtbaar.

Situering parkeervoorzieningen

2.3.3 Afwijkingen Centrum Stein 2015

Op 12 december 2016 heeft de gemeente Stein opnieuw een omgevingsvergunning verleend in afwijking van het plan 'Kern Stein' inzake de ontwikkelingen van het nieuwe centrum. Deze omgevingsvergunning zag op het planologisch mogelijk maken van de bouw van een supermarkt en appartementen (fase 2). Destijds is een ruimtelijke onderbouwing opgesteld ter verantwoording van de afwijkingen. Deze onderbouwing is bijgevoegd als Bijlage 5. Het betrof de volgende afwijkingen:

• met de voorziene grootte van de supermarkt in fase 2 wordt het totaal toelaatbare oppervlak aan supermarkten op basis van de bestemming 'Centrum - 1' overschreden;
• de supermarkt wordt beperkt buiten het geldende bestemmingsvlak en bouwvlak van de bestemming 'Centrum' gesitueerd, ter plaatse van de bestemming 'Verkeer'.
• de toegestane bouwhoogte binnen de bestemming 'Centrum' wordt met de 3e tot en met de 5e verdieping overschreden, waarbij de 3e verdieping een volledige verdieping is en de 4e en 5e verdieping zich beperkt tot respectievelijk 2 en 1 appartement.

De nadere toelichting op voorgaande afwijkingen komt nu volgend kort aan bod. De betreffende teksten zijn 1 op 1 overgenomen uit de ruimtelijke onderbouwing van destijds. Voor de volledige verantwoording van de afwijkingen op het gebied van goed ruimtelijke ordening, beleid, sectorale- en milieuaspecten, water en de haalbaarheid van deze afwijkingen wordt verwezen naar Bijlage 5.

Afwijking bedrijfsvloeroppervlakte supermarkt

Bouwregels

Conform de bestemmingsomschrijving binnen de regels van de bestemming 'Centrum - 1' zijn de als zodanig bestemde gronden mede bestemd voor maximaal 2 supermarkten, met dien verstande dat op basis van artikel 7.1.1., sub 4, de gezamenlijke totale bedrijfsvloeroppervlakte niet meer dan 3.400 m2 mag bedragen. De totale bedrijfsvloeroppervlakte voor detailhandel (inclusief supermarkten) mag op basis van artikel 7.1.1., sub 3 niet meer dan 12.500 m² bedragen.

Afwijking

De te realiseren/voorziene supermarkten uit fase 1 en 2 hebben samen een totale bedrijfsvloeroppervlakte van 3.797 m². Er is derhalve sprake van een overschrijding van 397 m² van de totaal toelaatbare bedrijfsvloeroppervlakte voor supermarkten. Daar staat tegenover dat in fase 1 en 2 samen in totaal maar 10.154 + 1.328 (supermarkt) + 156 (commerciële ruimte 1) + 194 (commerciële ruimte 2) = 11.832 m² aan bedrijfsvloeroppervlakte wordt gerealiseerd terwijl maximaal 12.500 m² is toegestaan.

Afwijking overschrijding bestemmingsvlak en bouwvlak bestemming 'Centrum'

Afwijking

De supermarkt wordt voor een beperkt deel (550 m2) buiten het bestemmingsvlak en bouwvlak gesitueerd, ter plaatse van de bestemming 'Verkeer'. Daar staat tegenover dat het geldende bestemmingsvlak en bouwvlak niet volledig benut c.q. bebouwd wordt. In totaal wordt 673 m2 (479 + 194) van het geldende bestemmingsvlak en bouwvlak niet bebouwd. Dit deel dat onbebouwd blijft, wordt betrokken bij de inrichting van de openbare ruimte. Hiermee wordt het 'verlies' aan openbare ruimte in meer dan voldoende mate gecompenseerd zonder dat dit ten koste gaat van de beoogde ruimtelijke structuur van het oorspronkelijke stedenbouwkundige plan. Op de nu volgende afbeelding wordt de aanpassing van het bouw- en bestemmingsvlak verder verduidelijkt.

Afwijking bestemmings- / bouwvlak

Afwijking overschrijding toegestane bouwhoogte

Bouwregels

Binnen de bestemming ‘Centrum 1’ is op de verbeelding door middel van maatvoeringsvlakken in combinatie met de aanduiding ‘maximum bouwhoogte’, de maximum toegestane bouwhoogte aangegeven. De maximaal toegestane bouwhoogten binnen de bestemming ‘Centrum 1’ voor fase 2 bedraagt 10 meter.

Afwijking

Met de realisatie van de appartementen bovenop de commerciële ruimten wordt de toegestane bouwhoogte voor bebouwing overschreden. De toegestane bouwhoogte voor gebouwen binnen de bestemming 'Centrum' is 10 meter. Deze bouwhoogte wordt met respectievelijk 1,70 meter, 5 meter en 11,25 meter overschreden. De beoogde bouwhoogte voor enerzijds de appartementen en anderzijds de bijbehorende bergingen komt hiermee op respectievelijk 15 meter voor de 3e verdieping, 21,25 meter voor de 4e/5e verdieping en 11,70 meter ter plaatse van de bergingen. Op de nu volgende afbeelding worden de betreffende overschrijdingen weergegeven.

Afwijking toegestane bouwhoogten

Parkeren

Blijkens het inrichtingsplan van de openbare ruimte zijn voor fase 1 en fase 2 462 parkeerplaatsen aangelegd. Dit aantal is voldoende conform de Nota Parkeerbeleid Stein en dit is ook expliciet bevestigd in de uitspraak van de Afdeling bestuursrecht van de Raad van State d.d. 25 april 2018.

2.4 Bestemmingsplan ‘Voorlopige bestemming tijdelijk winkelcentrum Stein'

Het tijdelijk winkelcentrum op het Omphaliusplein is destijds planologisch mogelijk gemaakt door middel van een tijdelijke ontheffing en tijdelijke bouwvergunning. Deze tijdelijke ontheffing en bouwvergunning is op 25 februari 2010 door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Stein verleend. Op basis van deze tijdelijke ontheffing en bouwvergunning is het gebruik en de bouw van het tijdelijk winkelcentrum ter plaatse voor 5 jaar toegestaan. Deze tijdelijke ontheffing en bouwvergunning verliep echter in 2015 en kon destijds op basis van de toen geldende wetgeving niet worden verlengd.

Uitsnede van het de voorlopige bestemming

Om die reden is er vervolgens een bestemmingsplan met daarin een voorlopige bestemming (ex artikel 3.2 Wro) opgesteld om dit tijdelijke winkelcentrum planologisch - juridisch te regelen. Het tijdelijk winkelcentrum kreeg de bestemmingen ‘Centrum – Voorlopig 1’ en ‘Centrum – Voorlopig 2’ met respectievelijk de definitieve bestemmingen ‘Groen’ en ‘Verkeer’. Na deze 2 jaar kwam deze voorlopige bestemmingen automatisch te vervallen en traden de definitieve bestemmingen in werking, zijnde ‘Groen’ en ‘Verkeer’. Op basis van deze bestemmingen kon het Omphaliuspark als zodanig ingericht worden en dit is ondertussen ook gebeurd. In dit voorliggende bestemmingsplan worden deze gronden vanzelfsprekend definitief bestemd als 'Groen' en 'Verkeer'.

2.5 Maatschappelijke bestemming

In het oorspronkelijke bestemmingsplan, ter plaatse van de noordzijde van fase 2, is een maatschappelijke bestemming (apotheek, woningbouwcoörperatie en politiebureau) gelegen. Deze bestemming is wederom meegenomen in dit bestemmingsplan zodat het centrum in zijn geheel in één bestemmingsplan geregeld blijft. Planologisch - juridisch gezien wijzigt er echter niets aan dit gedeelte van het plangebied.

Gedeelte van het plangebied waarop de maatschappelijke bestemming van toepassing is

Hoofdstuk 3 Beleidskaders

3.1 Inleiding

Gemeenten zijn niet geheel vrij in het voeren van hun eigen beleid. Rijk en provincies geven met het door hen gevoerde en vastgelegde beleid de kaders aan waarbinnen gemeenten kunnen opereren. De belangrijkste kaders van het Rijk en de provincie Limburg worden in het kort weergegeven, omdat deze zoals gezegd mede als randvoorwaarden zullen dienen voor het lokale maatwerk in het bestemmingsplan.

In het geval van dit bestemmingsplan is een toets aan het Rijks-, provinciaal-, en gemeentelijk beleid niet noodzakelijk. Dit bestemmingsplan heeft namelijk een conserverend karakter en regelt de bestaande danwel reeds vergunde situatie. In het beginstadium heeft reeds toetsing aan beleid plaatsgevonden, zowel in het bestemmingsplan 'Centrum Stein' als in het bestemmingsplan 'Kern Stein'. De gerealiseerde ontwikkelingen welke reeds vergund zijn middels een omgevingsvergunning hebben eveneens een uitgebreide beleidstoets ondergaan in de drie ruimtelijke onderbouwingen behorend bij de verleende vergunningen. Deze onderbouwingen zijn, voor de volledigheid, allen als bijlage bij dit plan bijgevoegd. In dit bestemmingsplan is derhalve een nieuwe toetsing aan het thans geldende beleid verder niet noodzakelijk. Er worden met dit bestemmingsplan geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt.

3.2 Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg

Het aantal gebouwde woningen is teruggebracht tot het feitelijk aantal gerealiseerde woningen. De 65 zorgappartementen zijn gewijzigd in 44 zorgappartementen en 100 woningen zijn teruggebracht tot 70 woningen binnen de bestemming 'Centrum 1'.

Met de woningcorporatie wordt bezien óf en hoe deze contingenten concreet kunnen worden ingezet elders binnen de gemeente Stein, rekening houdend met de Structuurvisie Wonen Zuid-Limburg. De bouwtitels kunnen hierdoor ook maatschappelijk worden ingezet ten behoeve van volkshuisvesting van de sociale doelgroep.

3.3 Structuurvisie Ruimtelijke Economie Zuid-Limburg

Het winkelcentrum van Stein is in de Structuurvisie Ruimtelijke Economie Zuid-Limburg opgenomen als concentratiegebied. Dit betekent dat in beginsel ruimte moet zijn voor kwalitatieve toevoegingen. Naast kwalitatieve toevoegingen zijn ook kwantitatieve toevoegingen in een concentratiegebied toegestaan.

Met onderhavig plan zijn de overtollige bouwvlakken, waar het winkelcentrum niet is gerealiseerd, wegbestemd. Programmatisch bestaat op basis van de gebruiksregels nog de flexibiliteit voor toevoegingen of een andere invulling van de commerciële ruimten.

Concentratiegebied Stein

Hoofdstuk 4 Actuele waarden

4.1 Inleiding

Dit hoofdstuk gaat normaliter in op de (mogelijk) in het plangebied aanwezige waarden ten aanzien van flora en fauna, cultuurhistorie en archeologie. Echter ook voor de actuele waarden geldt dat hier sprake is van een conserverend plan waarbij een toets aan actuele waarden reeds heeft plaatsgevonden in de eerder opgestelde bestemmingsplannen 'Centrum Stein' en 'Kern Stein'. De gerealiseerde ontwikkelingen welke reeds vergund zijn middels een omgevingsvergunning hebben eveneens een uitgebreide toets naar actuele waarden ondergaan in de drie ruimtelijke onderbouwingen behorend bij de verleende vergunningen. Deze onderbouwingen zijn, voor de volledigheid, allen als bijlage bij dit plan bijgevoegd. Aangezien er geen nieuwe ontwikkelingen met dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt is nader onderzoek niet noodzakelijk.

Hoofdstuk 5 Waterparagraaf

5.1 Inleiding

Water vormt een steeds belangrijker aspect bij ontwikkelingen op onder meer het gebied van woningbouw. Belangrijke thema's zijn: het vasthouden in plaats van direct afvoeren van hemelwater, het hergebruik van water, het zuinig omgaan met drinkwater en het beperken van de onttrekking van grondwater. Het is dan ook verplicht om in de toelichting bij een bestemmingsplan te verantwoorden op welke wijze rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Dit is bepaald in artikel 3.1.6, eerste lid, sub b van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Deze verantwoording wordt ook wel de waterparagraaf genoemd. Dit hoofdstuk kan als zodanig beschouwd worden.

In het geval van dit bestemmingsplan is een watertoets niet noodzakelijk omdat hier sprake is van een conserverend plan waarbij een watertoets reeds heeft plaatsgevonden in de eerder opgestelde bestemmingsplannen 'Centrum Stein' en 'Kern Stein'. De gerealiseerde ontwikkelingen welke reeds vergund zijn middels een omgevingsvergunning zijn eveneens voorzien van een watertoets in de drie ruimtelijke onderbouwingen behorend bij de verleende vergunningen. Deze onderbouwingen zijn, voor de volledigheid, allen als bijlage bij dit plan bijgevoegd. De waterhuishoudkundige situatie blijft in het kader van dit bestemmingsplan ongewijzigd.

Hoofdstuk 6 Milieuparagraaf

6.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt normaliter ingegaan op de milieuaspecten die van invloed kunnen zijn op het plan. Echter ook voor de milieuaspecten geldt dat hier sprake is van een conserverend plan waarbij een toets aan de verschillende relevante milieuaspecten reeds heeft plaatsgevonden in de eerder opgestelde bestemmingsplannen 'Centrum Stein' en 'Kern Stein'. De gerealiseerde ontwikkelingen welke reeds vergund zijn middels een omgevingsvergunning zijn eveneens getoetst aan de verschillende relevante milieuaspecten in de drie ruimtelijke onderbouwingen behorend bij de verleende vergunningen. Deze onderbouwingen zijn, voor de volledigheid, allen als bijlage bij dit plan bijgevoegd. Aangezien er geen nieuwe ontwikkelingen met dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt is nader onderzoek niet noodzakelijk.

Hoofdstuk 7 Juridische aspecten

7.1 Inleiding

In een bestemmingsplan zijn de bouw- en gebruiksmogelijkheden voor een bepaald gebied opgenomen. Dit bestemmingsplan regelt de inrichting van het gebied door voor de gronden bestemmingen aan te wijzen. Het juridische deel van het bestemmingsplan bestaat uit de verbeelding (kaart) in samenhang met de regels. In deze paragraaf wordt het juridische deel van het bestemmingsplan nader toegelicht.

7.2 Uitgangspunten

7.2.1 Wettelijk kader

Het wettelijk kader wordt sinds 1 juli 2008 gevormd door de Wet ruimtelijke ordening (Wro). De wettelijke regeling voor bestemmingsplannen is vervolgens verder ingevuld door het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012. Het bestemmingsplan dient te voldoen aan de als bijlage bij de voornoemde Regeling opgenomen Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012). Dit betekent dat bestemmingsplannen kwalitatief gelijkwaardig zijn en uniform in aanpak, uitvoering, uitwisseling van gegevens en raadpleging daarvan.

7.2.2 Planonderdelen

Het bestemmingsplan 'Centrum Stein 2018' bestaat uit een verbeelding en regels en gaat vergezeld van een toelichting. De verbeelding en de regels tezamen vormen het juridisch bindende deel van het plan. Verbeelding en regels dienen te allen tijde in onderlinge samenhang te worden opgenomen en toegepast.

Op de verbeelding krijgen alle gronden binnen het plangebied een bestemming. Binnen een bestemming kunnen nadere aanduidingen zijn aangegeven. De juridische betekenis van deze bestemmingen en aanduidingen zijn terug te vinden in de regels. Een gedeelte van de informatie op de analoge verbeelding heeft geen juridische betekenis, maar is slechts opgenomen om de leesbaarheid van en oriëntatie op de verbeelding te vergroten, zoals een kadastrale/GBKN ondergrond. Alle letters, aanduidingen en lijnen worden verklaard in de legenda op de verbeelding.

De regels bepalen de gebruiksmogelijkheden van de gronden binnen het plangebied en geven tevens de bouw- en gebruiksmogelijkheden met betrekking tot bouwwerken aan. De regels van dit bestemmingsplan 'Centrum Stein 2018' zijn opgebouwd conform de door het SVBP2012 voorgeschreven systematiek en omvatten inleidende regels, bestemmingsregels, algemene regels en ten slotte de overgangs- en slotregels.

7.2.3 Inleidende regels

In Hoofdstuk 1 Inleidende regels worden om te beginnen omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte Begrippen. Deze zijn opgenomen om onduidelijkheid door interpretatieverschillen te voorkomen. Er zijn alleen begripsbepalingen opgenomen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn. Een gedeelte van de begrippen is omschreven in het SVBP en dient letterlijk daaruit te worden overgenomen. Deze begrippen en de voorgeschreven omschrijvingen zijn overgenomen.

Ook over de bepaling van afstanden, hoogtes en oppervlaktes kunnen interpretatieverschillen ontstaan. Om op een eenduidige manier afstanden, hoogtes en oppervlakten te bepalen, wordt in Artikel 2 Wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden. Ook voor de wijze van meten worden in de SVBP2012 regels gegeven, welke in het plan letterlijk zijn overgenomen.

7.2.4 Bestemmingsregels

In Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels komen alle bestemmingen aan bod. Per bestemming die op de verbeelding wordt gebruikt, worden gebruiks- en bouwregels opgenomen. Hoewel niet ieder bestemmingsartikel alle elementen hoeft te bevatten, ziet de opbouw van de bestemmingsregels er in beginsel als volgt uit:

• 1. Bestemmingsomschrijving;
• 2. Bouwregels;
• 3. Nadere eisen;
• 4. Afwijking van de bouwregels;
• 5. Specifieke gebruiksregels;
• 6. Afwijking van de gebruiksregels;
• 7. Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden;
• 8. Omgevingsvergunning voor het slopen van een werk;
• 9. Wijzigingsbevoegdheid.

7.3 bestemmingen

7.3.1 Centrum - 1

Het beleid

In de kern Stein wordt onderscheid gemaakt in de wijze van exploitatie en het doel waartoe voorzieningen worden gerealiseerd en in stand gehouden. In de kern staat concentratie van voorzieningen voorop. Binnen de kern Stein zijn drie centrumgebieden (Stadhouderslaan / Heerstraat-centrum (Centrum - 1), Kruisstraat/Wilhelminaplein (Centrum - 2) en Peldenstraat (Centrum - 2)) aangewezen waarbinnen bepaalde functies onderling uitwisselbaar zijn. Op het plangebied van dit bestemmingsplan is enkel de bestemming 'Centrum - 1' van toepassing.

Als voorbeeld van een uitwisseling: als ergens de detailhandelsfunctie van een pand wordt beëindigd, bestaan er geen bezwaren hier bijvoorbeeld een dienstverlenende functie te vestigen. De toegestaande functies zijn allemaal onderling uitwisselbaar, daarbij is wel een maximum oppervlak gesteld aan de functies detailhandel, supermarkt, dienstverlening/horeca, en het multifunctioneel centrum. Dit om te bewaken dat het aanbod binnen het winkelcentrum gedifferentieerd blijft. Ook aan het maximum toegestane aantal woningen is een maximum gesteld.

Ten aanzien van de bestemming Centrum - 1 geldt het volgende:

• 1. Het beleid is gericht op een grote flexibiliteit in gebruik. De bebouwing mag gebruikt worden voor aan huis gebonden activiteiten, culturele voorzieningen, detailhandel waaronder supermarkten, (zakelijke) dienstverlening, horeca (categorie 1 t/m 4: broodjeszaak, ijssalon, theesalon, restaurant, café, bar, grand-café, eetcafé, danscafé, pubs, juice- en healthbar, hotel, motel, pension en overige logiesverstrekkers), kantoren, maatschappelijke doeleinden en wonen;
• 2. Er wordt een beperking gesteld aan de omvang van supermarkten (maximaal 3.800 m2). Het aantal supermarkten bedraagt maximaal 2;
• 3. Ook aan de functies detailhandel, dienstverlening, horeca en het multifunctioneel centrum wordt een maximum bedrijfsvloeroppervlakte gesteld;
• 4. De fysiek geboden ruimte (bouwgrenzen) is zodanig dat revitalisering en bouwkundige vernieuwing mogelijk is;
• 5. De functiewijzigingen worden steeds in relatie met de verkeersafwikkeling en parkeerbehoefte beoordeeld;
• 6. Alle onder 1. genoemde functies zijn toegestaan op de begane grond. Op de verdieping(en) is alleen de functie wonen toegestaan.

Het bouwvlak

Binnen het bouwvlak mogen hoofdgebouwen en bijgebouwen opgericht worden. Binnen de bestemming ‘Centrum - 1’ is het bouwvlak afgestemd op de bestaande situatie.

7.3.2 Groen

Het beleid

De structuurbepalende groenzones/elementen, in dit geval betreft dit enkel het recent aangelegde Omphaliuspark op de locatie waar eerder het tijdelijke winkelcentrum heeft gestaan, zijn specifiek bestemd als ‘Groen’. Het beleid is primair gericht op het handhaven van deze groenzones/elementen om daarmee de woon- en omgevingskwaliteit in de kern Stein c.q. het centrum te waarborgen. Deze groenelementen zijn het visitekaartje van de kern en het centrum. Binnen de bestemming ‘Groen’ is de aanleg van voet- en rijwielpaden, speelvoorzieningen, kunstobjecten, voorzieningen van openbaar nut, alsmede waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan.

Onder de bestemming ‘Groen’ valt niet het zogenaamde snippergroen (de kleine groenplantsoenen). Deze maken onderdeel uit van de bestemming ‘Verkeer’. Dit om te voorkomen dat deze bij een eventuele herinrichting van de openbare ruimte qua bestemming een belemmering vormen.

7.3.3 Maatschappelijk

Het beleid

Maatschappelijke doeleinden zijn zaken die goed passen en noodzakelijk zijn binnen het plangebied, daarom zijn ze qua beleid primair te handhaven:

• 1. Voorkomen moet worden dat de bebouwing van deze voorzieningen in de toekomst voor niet op de aard en omvang van het plangebied afgestemde voorzieningen kunnen worden gebruikt;
• 2. Maatschappelijke voorzieningen zijn onderling uitwisselbaar, zodat de benodigde dynamiek verzekerd is, ten einde de wijkfunctie en het voorzieningenniveau binnen het centrum te kunnen versterken.

Het bouwvlak

Voor de bestemming 'Maatschappelijk' zijn de bouwmogelijkheden uit het geldende bestemmingsplan 'Kern Stein' gerespecteerd. Het bouwvlak is dan ook overeenkomstig ingetekend. In de regels zijn nadere bebouwingsregels gegeven.

7.3.4 Verkeer

Het beleid

Sommige bestemmingen/functies spreken qua beleid voor zich. Het zijn functionele onderdelen van het plangebied, zoals verkeersruimte en verblijfsruimte, alsmede groenvoorzieningen van ondergeschikte aard (snippergroen).

• 1. Binnen de bestemming 'Verkeer' staat het beheerskarakter voorop. Gewijzigde inzichten, die leiden tot herinrichting, zijn binnen de begrenzing van de bestemming, rechtstreeks mogelijk;
• 2. Deze bestemming is gericht op de afwikkeling van het verkeer. Naast wegverkeer zijn onder meer ook voet- en rijwielpaden, groenvoorzieningen, waterhuishoudkundige voorzieningen en parkeervoorzieningen toegestaan. De (ontsluitings)wegen en paden, alsmede de parkeervoorzieningen binnen het plangebied krijgen de bestemming ‘Verkeer’. De bouwmogelijkheden zijn beperkt tot de noodzakelijke bouwwerken ten behoeve van het functioneren van de openbare ruimte;
• 3. Evenementen en standplaatsen voor ambulante handel wordt rechtstreeks toegestaan binnen de openbare ruimte;
• 4. Terrassen ten behoeve van horecagelegenheden zijn binnen de bestemming ‘Verkeer’ toegestaan mits de doorgang van het verkeer en de verkeersveiligheid gewaarborgd wordt. Verder worden terassen en uitstallingen gebaseerd op speciaal vastgesteld beleid als nadere uitwerking van de APV.

7.3.5 Dubbelbestemming Leiding

Het beleid

• 1. Ter plaatse van het directe ruimtebeslag van de ondergrondse leidingen worden activiteiten, die het bedrijfszeker en -veilig functioneren van leidingen kunnen schaden, geweerd. Derhalve worden beperkingen opgelegd aan de mogelijkheden tot bebouwing en gebruik van de grond, die tot beschadiging van de leidingen kunnen leiden.
• 2. Binnen de dubbelbestemming 'Leiding' mogen, in afwijking van het bepaalde in de afzonderlijke artikelen, uitsluitend bouwwerken van geringe omvang ten dienste van of ter instandhouding van de betreffende leiding worden gebouwd.

7.3.6 Dubbelbestemming Waarde – Archeologie 1 en Waarde – Archeologie 2

Het beleid

De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' is verdeeld in de categorieën 1 tot en met 2, hetgeen te maken heeft met het onderliggende gemeentelijke archeologische beleid en de te beschermen waarden. Gronden met deze dubbelbestemming zijn mede bestemd voor de instandhouding en bescherming van de archeologische waarden en oudheidkundige waardevolle elementen, in het bijzonder voor beschermde archeologische monumenten. Bouwen dan wel aanleggen in dergelijke gronden is niet zonder meer mogelijk.

7.4 Wijzigingen bouwregels en maatvoeringen

Zoals uitgebreid uiteengezet in Hoofdstuk 2 betreffen de wijzigingen, die op basis van de drie verleende omgevingsvergunningen zijn doorgevoerd, ondergeschikte wijzigingen die in de bestemmingsplan planologisch - juridisch worden doorvertaald in de regels en met name op de verbeelding van dit plan. Nu volgend samenvattend een kort overzicht van de betreffende wijzigingen:

• Verschillende afwijkingen (zowel in fase 1 als fase 2) van de bouwgrenzen en waar nodig ook de bestemmingsgrenzen welke zijn aangepast op de verbeelding, dit betreft:
  • 1. Gedeelten van randen van het winkelcentrum (fase 1);
  • 2. Gedeelten van de verschillende parkeerplaatsen (fase 1 en 2);
  • 3. Gedeelten van de randen van het supermarkt- en appertementencomplex uit fase 2;
• Verschillende afwijkingen (zowel in fase 1 als fase 2) van de bouwhoogten welke zijn aangepast op de verbeelding;
• Afwijking verkeersontsluitingen voor voetgangers, de betreffende 3 ontsluitingen zijn op de verbeelding op de werkelijke locatie zoals gerealiseerd weergegeven;
• Afwijking oppervlakte horecagelegenheid van 200 m2 naar 225 m2;
• Verwijdering dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie’ uit de regels en van de verbeelding;

• Aanpassing van de maximaal toelaatbare oppervlakte van de supermarkten in de regels

7.5 Algemene regels

Anti-dubbeltelregel

Overeenkomstig het Besluit ruimtelijke ordening is de 'Anti-dubbeltelregel' opgenomen. Deze regel wordt opgenomen om bijvoorbeeld te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel of een bepaalde oppervlakte van een bouwperceel mogen beslaan, het resterende onbebouwde terrein ook nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Algemene bouwregels

Voor het hele plangebied, en dus alle bestemmingen, gelden een aantal 'Algemene bouwregels', conform het Bro.

Algemene gebruiksregels

Voor het hele plangebied, en dus alle bestemmingen, gelden een aantal 'Algemene gebruiksregels'. In dit artikel wordt in ieder geval geregeld in welke gevallen, ongeacht de bestemming, het gebruik van gronden en/of bouwwerken niet is toegestaan.

Algemene aanduidingsregels

De 'Algemene aanduidingsregels' betreffen de nadere aanduiding van samenhangende gebieden gelegen over meerdere bestemmingen waarop een nadere regeling van toepassing is. Aanduidingsregels hebben met name betrekking op sectorale aspecten die ruimtelijk relevant zijn en waaraan een zonering (aan te houden afstand) is toegekend. In het kader van het industrielawaai wordt in deze regels een gebiedsaanduiding opgenomen.

Algemene afwijkingsregels

In de 'Algemene afwijkingsregels' wordt aangegeven in welke gevallen middels een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. Hierbij gaat het om, tenzij anders vermeld, afwijkingsregels die gelden voor alle bestemmingen in het plan.

Algemene wijzigingsregels

In de 'Algemene wijzigingsregels' wordt aangegeven in welke gevallen burgemeester en wethouders bevoegd zijn het bestemmingsplan te wijzigen. De voorwaarden, die bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in acht genomen moeten worden, zijn daarbij aangegeven.

Algemene procedureregels

In de 'Algemene procedureregels' wordt aangegeven welke procedures moeten worden doorlopen bij in de bestemmingsregels opgenomen afwijkingsregels en bij het stellen van nadere eisen. De procedure voor het wijzigen van een plan of het verlenen van een omgevingsvergunning is al bij wet geregeld.

Overige regels

In de 'Overige regels' zijn de voorrangsregels opgenomen, die in geval van strijdigheid van belangen tussen bestemmingen en dubbelbestemmingen, de voorrang van regels bepalen.

7.6 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht

In de regels wordt het 'Overgangsrecht' opgenomen zoals voorgeschreven in de artikelen 3.2.1 en 3.2.2 van het Besluit ruimtelijke ordening.

Slotregel

Als laatste wordt de 'Slotregel' conform de SVBP2012 opgenomen. In deze slotregel wordt aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan aangehaald kunnen worden.

Hoofdstuk 8 Uitvoerbaarheid

8.1 Inleiding

Naast het toetsen van een bestemmingsplan aan diverse milieu- en veiligheidsaspecten, dient het bestemmingsplan ook getoetst te worden aan de uitvoerbaarheid van het plan. Hierbij wordt gekeken naar de economische uitvoerbaarheid en de maatschappelijke uitvoerbaarheid.

8.2 Economische en financiële uitvoerbaarheid

Dit bestemmingsplan voor het centrum van Stein is een beheersplan met een conserverend karakter. Het betreft de actualisatie van een verouderd bestemmingsplannen waarbij eveneens de planologisch - juridische consequenties van de 3 verleende omgevingsvergunningen worden opgenomen. In de bijbehorende ruimtelijke onderbouwingen is de economische en financiële uitvoerbaarheid van deze omgevingsvergunningen onderbouwd. In alle gevallen wordt de huidige situatie weergegeven. Dit heeft geen financiële consequenties.

De financiële haalbaarheid van mogelijke ontwikkelingen, wijzigings- of afwijkingsbevoegdheden binnen het bestemmingsplan dienen afzonderlijk te worden aangetoond door de initiatiefnemers zelf. Verder voorziet het bestemmingsplan niet rechtstreeks in nieuwe ontwikkelingen.

8.3 Planschade

In de Wet ruimtelijke ordening (afd. 6.1) is bepaald dat burgemeester en wethouders degene, die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een bestemmingsplan, op aanvraag een tegemoetkoming toekent, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. Het voorliggende bestemmingsplan is echter naar zijn aard hoofdzakelijk een conserverend bestemmingsplan, waardoor het risico van toewijsbare planschade gering is danwel zelfs niet aan de orde is.

Met contractpartners Kibo en Zaam Wonen bestaat consensus over de in het onderhavige bestemmingsplan opgenomen en feitelijk gerealiseerde woningen en detailhandel.

8.4 Exploitatieplan

In de Wet ruimtelijke ordening (artikel 6.12) wordt voorgeschreven dat tegelijk met het vaststellen van een bestemmingsplan een exploitatieplan vastgesteld moet worden voor het plangebied of delen ervan, tenzij:

• het kostenverhaal anderszins verzekerd is;
• er geen noodzaak tot het stellen van locatie-eisen of eisen aan type woningbouw is;
• er geen noodzaak is voor het bepalen van een tijdvak of fasering.

 

In artikel 6.2.1 Bro worden de bouwplannen aangewezen waarvoor de gemeenteraad een exploitatieplan moet vaststellen. Onder een bouwplan wordt onder andere verstaan de bouw van één of meerdere woningen. Wijziging van het gebruik van een bestaand gebouw kan dan ook niet worden aangemerkt als een bouwplan. Een exploitatieplan wordt gelijktijdig vastgesteld met het ruimtelijk plan of besluit waarop het betrekking heeft. Dat kan een bestemmingsplan, een wijzigingsplan, een projectbesluit en een buiten toepassingsverklaring van een beheersverordening zijn.

De reeds vergunde situatie voor het centrum is opnieuw positief bestemd. Het betreft inmiddels een bestaande situatie waarbinnen geen nieuwe ontwikkelingen (meer) zijn voorzien. Er zijn verder geen kosten aan het plan meer verbonden. Een exploitatieplan wordt derhalve niet noodzakelijk geacht.

8.5 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Naast de financiële uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is het ook belangrijk dat het plan maatschappelijk uitvoerbaar is. Daarom zal een bestemmingsplanprocedure worden doorlopen. In het kader van deze procedure zal dit plan ter inzage worden gelegd. Eventuele reacties en zienswijzen kunnen tijdens deze inzagetermijn worden ingediend.

Gezien de reeds doorlopen procedures in het kader van het voorheen geldende bestemmingsplan ‘Centrum Stein’, het thans geldende bestemmingsplan ‘Kern Stein’ alsmede de aanpassingen van deze bestemmingsplannen naar aanleiding van de destijds gegrond verklaarde zienswijzen mag worden aangenomen dat tegen dit plan geen overwegende bezwaren bestaan. Zeker ook gezien het feit dat bij de separate procedure voor de omgevingsvergunningen van fase 1 en 2 van de plannen verschillende informeer en participatie momenten zijn georganiseerd voor geïnteresseerden en betrokkenen. Winkeliers mochten hierbij bijvoorbeeld een voorkeurspositie aangeven voor hun winkel in het nieuwe winkelcentrum en omwonenden en overige betrokkenen zijn uitvoerig geïnformeerd over de plannen. Dit heeft uiteindelijk geleid tot onherroepelijke vergunningen.

Hoofdstuk 9 De procedure

9.1 De te volgen procedure

Het bestemmingsplan doorloopt als ontwerp respectievelijk vastgesteld en onherroepelijk bestemmingsplan de volgende procedure, te weten:

a. Ontwerp:

1e ter inzage legging (ontwerpbestemmingsplan)

b. Vaststelling:

Vaststelling door de Raad

2e ter inzage legging (vastgesteld bestemmingsplan)

c. Beroep:

(Gedeeltelijk) onherroepelijk bestemmingsplan

Reactieve aanwijzing

Beroep bij Raad van State

In het kader van deze procedure kunnen gedurende de ter inzageligging van het ontwerpbestemmingsplan (fase a) zienswijzen worden ingediend door een ieder. In publicaties met betrekking tot de diverse stappen die het plan moet doorlopen wordt daarvan steeds melding gemaakt. Uiteindelijk besluit de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, indien nodig, over het plan in zijn vastgestelde vorm.

9.2 Kennisgeving voorbereiding

Overeenkomstig artikel 1.3.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is kennis gegeven van het voornemen tot het voorbereiden van het bestemmingsplan 'Centrum Stein 2018'. Hierbij is aangegeven dat dit bestemmingsplan een integrale herziening betreft om het nieuwe centrum van Stein, na jaren van ontwikkeling, te voorzien van een adequate planologisch - juridisch kader.

9.3 Vooroverleg

Tot de voorbereiding van dit bestemmingsplan behoort het overleg met de daarvoor in aanmerking komende besturen van betrokken gemeenten, provincie en waterschappen en met diensten van het Rijk (indien aan de orde). Instanties die blijkens hun werkterrein, belangen vertegenwoordigen of bevoegdheden krachtens de Wro hebben, worden bij de totstandkoming van bestemmingsplannen betrokken bij het overleg conform artikel 3.1.1. Bro.

Echter de diverse instanties zijn reeds nadrukkelijk betrokken bij de voorbereiding van de plannen voor het centrum. Aangezien dit bestemmingsplan uitsluitend een conserverend plan plan betreft waarin de inmiddels gerealiseerde situatie van een adequaat planologisch - juridisch kader wordt voorzien, wordt vooroverleg niet noodzakelijk geacht. Het bestemmingsplan wordt dan ook direct als ontwerp ter inzage gelegd.

9.4 Zienswijzen en vaststelling

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 26 oktober 2018, gedurende zes weken, tot en met 6 december 2018 ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn geen zienswijzen binnen gekomen. Er is dan ook geen aanleiding om het ontwerpbestemmingplan bij de vaststelling te wijzigen.

Het bestemmingsplan is door de gemeenteraad van de gemeente Stein in de raadsvergadering van 31 januari 2019 ongewijzigd vastgesteld.