10.2 Bouwregels
Voor het bouwen gelden de volgende regels:
-
a. op de als ‘Woongebied - 4’ bestemde gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de onder 10.1 genoemde functies worden gebouwd;
-
b. ter plaatse van de aanduiding 'wonen uitgesloten' is het bouwen van woningen uitsluitend toegestaan indien de bodem geschikt is gemaakt voor het gebruik wonen;
-
c. bebouwing dient plaats te vinden op of boven aanlegniveau, met uitzondering van funderingsconstructies tot 125 cm beneden het peil en paalfunderingen;
-
d. het beschermingsniveau tegen overstroming dient zodanig te zijn, dat de overstromingskans eens in de 1250 jaar bedraagt;
-
e. binnen deze bestemming bedraagt het maximaal aantal woningen 38, met dien verstande dat het totaal aantal woningen binnen Woongebied - 2, Woongebied - 3, Woongebied - 4 en Wonen - Uit te
werken maximaal 895 bedraagt;
10.2.1 Gebouwen
-
a. binnen deze bestemming worden uitsluitend vrijstaande woningen gebouwd;
-
b. de afstand van gebouwen tot de voorste erfgrens bedraagt ten minste 6 meter;
-
c. de afstand van de gebouwen tot de zijdelingse perceelsgrenzen bedraagt ten minste 6 meter;
-
d. de afstand van hoofdgebouwen tot de achterste erfgrens bedraagt ten minste 10 meter;
-
e. de hoogte van hoofdgebouwen bedraagt ten hoogste 3 bouwlagen zonder kap, of 2 bouwlagen met kap;
-
f. het maximale bebouwingspercentage bedraagt:
-
1. per bouwperceel voor woondoeleinden tot 200 m2 maximaal 70%;
-
2. per bouwperceel voor woondoeleinden tussen 200 m2 en 400 m2 maximaal 60%;
-
3. per bouwperceel voor woondoeleinden tussen 400 m2 en 600 m2 maximaal 50%;
-
4. per bouwperceel voor woondoeleinden groter of gelijk aan 600 m2 maximaal 40%;
10.2.2 Bijgebouwen
-
a. een aan de wegzijde gelegen open stallingsruimte voor personenauto’s wordt achter het verlengde van de voorgevel geplaatst;
-
b. het totale grondoppervlak van bijgebouwen bedraagt per bouwperceel tot en met 700 m2 maximaal 70 m2, waarbij het bepaalde in 10.2.1 onder f van overeenkomstige toepassing is;
-
c. het totale grondoppervlak van bijgebouwen bedraagt per bouwperceel groter dan 700 m2, maximaal 10 % van de totale oppervlakte van het bouwperceel, met een maximum van 200 m2 per bouwperceel, waarbij het bepaalde in 10.2.1 onder f van overeenkomstige toepassing is;
-
d. de maximale goothoogte van bijgebouwen met een kap bedraagt 3 meter en de maximale bouwhoogte van bijgebouwen met een kap bedraagt 5 meter;
-
e. de maximale bouwhoogte van bijgebouwen zonder kap bedraagt 3 meter;
-
f. de goothoogte van bijgebouwen aansluitend aan het hoofdgebouw, bedraagt ten hoogste de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw, waarbij een overschrijding van 30 centimeter is toegestaan.
10.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde
De hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt maximaal 3 meter, met uitzondering van erfafscheidingen, waarbij de hoogte voor de voorgevelrooilijn maximaal 1 meter bedraagt en achter de voorgevelrooilijn maximaal 2 meter. In afwijking hiervan mag bij hoekpercelen de hoogte van de erfafscheiding aan één wegzijde voor de voorgevelrooilijn maximaal 2 meter bedragen, mits deze ten minste 1 meter achter de perceelsgrens wordt geplaatst.
10.3 Afwijken van de bouwregels
10.3.1 Afwijken ten behoeve van erfafscheidingen
Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder 10.2.3 voor het plaatsen van erfafscheidingen op de perceelsgrens bij hoekpercelen, onder de voorwaarden dat de erfafscheiding:
-
a. het vrije uitzicht van het wegverkeer niet mag belemmeren en voor het wegverkeer ook niet anderszins hinder of gevaar mag opleveren;
-
b. geen fundamentele inbreuk op de groene dan wel open structuur pleegt.
10.3.2 Afwijken ten behoeve van bouwen onder aanlegniveau
Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder 10.2 onder c voor het bouwen onder aanlegniveau, mits aangetoond is dat:
-
a. de onderkant van het bouwwerk ten minste 50 cm boven de kleilaag ter plaatse gesitueerd wordt;
-
b. voldaan wordt aan de ontwateringsnorm. Om te kunnen voldoen aan de ontwateringsnorm mag het peil met maximaal 10 cm verhoogd worden;
-
c. het niet leidt tot een verminderd functioneren van het eventueel ter plaatse aanwezige drainagesysteem.
Ter beoordeling van het voorgaande wordt in ieder geval de kaart als opgenomen in Bijlage 4 Kaart
gegevens kleilaag en het rapport van Ingenieurs Fugro te Leidschendam d.d. 20 maart 2006, opdrachtnummer 1105-0070-000, als opgenomen in Bijlage 3 Rapport Fugro van deze regels, gebruikt.
10.3.3 Afwijken ten behoeve van woningaantallen
Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder 10.2 onder e ten behoeve van het realiseren van maximaal 10% meer woningen, mits:
10.3.4 Afwijken ten behoeve van afstand zijdelingse perceelsgrenzen
Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder 10.2.1 onder c ten behoeve van het realiseren van bebouwing op een kortere afstand tot de zijdelingse perceelsgrenzen, mits:
-
a. de afstand tot de zijdelingse perceelsgrenzen voor percelen tot 750 m2 minimaal 3 meter bedraagt;
-
b. de afstand tot de zijdelingse perceelsgrenzen voor percelen van 750 m2 tot 950 m2 minimaal 4,5 meter bedraagt.
10.5 Afwijken van de gebruiksregels
10.5.1 Kleine economie
Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder 10.1 voor de uitoefening van bedrijven, vallende onder de kleine economie, met dien verstande dat:
-
a. geen onevenredige hinder mag worden toegebracht aan de kwaliteit van het woonmilieu;
-
b. door de uitoefening van de activiteit het uiterlijk aanzien van de woning niet zodanig mag veranderen, dat het karakter ervan geheel of gedeeltelijk verloren gaat, dit houdt onder meer in dat er geen grote reclame-uitingen aan of bij de woning geplaatst mogen worden;
-
c. de oppervlakte van de woning welke voor de bedrijfsvoering wordt gebruikt, niet meer dan 50% van de begane grond en maximaal 30% van het totale vloeroppervlak van de woning en de bijgebouwen bedraagt en de totale oppervlakte van de activiteit niet meer bedraagt dan 25 m²;
-
d. het niet zodanig verkeersaantrekkende activiteiten betreft, die de woonomgeving onevenredig belasten en ten gevolge waarvan extra verkeersmaatregelen, waaronder extra parkeerplaatsen, noodzakelijk worden, tenzij op eigen terrein gezorgd kan worden voor voldoende parkeervoorzieningen of in de omgeving voldoende beschikbare plaatsen zijn;
-
e. de uitvoerder van de activiteiten op hetzelfde perceel woont;
-
f. detailhandel alleen als ondergeschikte activiteit is toegestaan en uitsluitend van goederen die verband houden met de activiteit waarvoor de omgevingsvergunning wordt verleend;
-
g. activiteiten die op grond van het bepaalde in de Wet milieubeheer meldingsplichtig zijn of activiteiten die op grond van artikel 2.1 lid 1 onder e van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht vergunningplichtig zijn, in beginsel niet worden toegestaan, tenzij kan worden aangetoond dat geen overlast voor de omgeving op zal treden, waarbij maximaal bedrijven uit categorie 2 van Bijlage 1
Bedrijvenlijst kleine economie of daarmee qua aard en invloed op de woonomgeving vergelijkbare bedrijven worden toegestaan.
10.5.2 Afhankelijke woonruimte
Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder 10.1 voor het gebruik van een (vrijstaand) bijgebouw of een gedeelte van het hoofdgebouw als afhankelijke woonruimte voor het verlenen van mantelzorg, mits aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:
-
a. er sprake is van een objectieve indicatiestelling waaruit de noodzaak van zorg blijkt;
-
b. er vindt geen onevenredige aantasting plaats van de in het geding zijnde belangen waaronder die van omwonenden en omliggende bedrijven;
-
c. er moet sprake zijn van een ruimtelijke eenheid tussen hoofdgebouw en afhankelijke woonruimte;
-
d. de vloeroppervlakte van de afhankelijke woonruimte bedraagt maximaal 70 m2;
-
e. de afhankelijke woonruimte mag niet worden gerealiseerd in een tijdelijke woonunit (bijv. een stacaravan);
-
f. er mag geen tweede zelfstandige woning ontstaan;
-
g. per bouwperceel kan op enig moment slechts één omgevingsvergunning van kracht zijn voor het gebruik van een gebouw als afhankelijke woonruimte;
-
h. de omgevingsvergunning vervalt van rechtswege op het moment dat de behoefte aan mantelzorg voor de desbetreffende persoon komt te vervallen;
-
i. in zeer uitzonderlijke situaties kan van bovenstaande voorwaarden worden afgeweken.
10.6 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden
10.6.1 Aanlegverbod
Het is verboden op de in dit artikel bedoelde gronden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren:
-
a. het afgraven van gronden op een diepte van meer dan 0,6 meter beneden peil.
10.6.2 Uitzondering
Het in 10.6.1 vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden welke:
-
a. op het tijdstip van het van kracht worden van het plan in uitvoering zijn dan wel krachtens een reeds verleende vergunning mogen worden uitgevoerd.
10.6.3 Voorwaarden voor verlening
De in artikel 10.6.1 genoemde vergunning kan slechts worden verleend, indien:
-
a. er minimaal een grondlaag van 50 cm boven de kleilaag aanwezig blijft;
-
b. voldaan wordt aan de ontwateringsnorm;
-
c. het niet leidt tot een verminderd functioneren van het eventueel ter plaatse aanwezige drainage systeem.
Ter beoordeling van het voorgaande wordt in ieder geval de kaart als opgenomen in Bijlage 4 Kaart
gegevens kleilaag en het rapport van Ingenieurs Fugro te Leidschendam d.d. 20 maart 2006, opdrachtnummer 1105-0070-000, als opgenomen in Bijlage 3 Rapport Fugro van deze regels, gebruikt.
10.7 Wijzigingsbevoegdheid wonen en/of voorzieningen
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan, ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone-wijzigingsbevoegdheid 3' te wijzigen ten behoeve van de bouw van woningen en/of voorzieningen in de vorm van openbare, sociale, culturele, medische, onderwijs- en sportdoeleinden, mits:
-
a. uit een ingesteld bodemonderzoek blijkt dat de bodem geschikt is of wordt gemaakt voor het beoogde gebruik;
-
b. de hoogte van bebouwing ten hoogste 2 bouwlagen met kap, dan wel 3 bouwlagen zonder kap bedraagt;
-
c. in het wijzigingsplan bouwregels worden opgenomen ten aanzien van de te realiseren bebouwing rekening houdend met de stedenbouwkundige planopzet en voorwaarde d;
-
d. aangesloten wordt op de bestemming "Groen" zodat er sprake is van een structurele groene verbindingszone;
-
e. de oppervlakte aan voorzieningen ten hoogste 1000 m2 bedraagt;
-
f. een goed woon- en leefklimaat voor de omwonenden is gegarandeerd;
-
g. voldoende parkeerplaatsen worden gerealiseerd op eigen terrein conform de parkeernormen, opgenomen in Bijlage 2 Parkeernormen;
-
h. hemelwater wordt afgevoerd via een oppervlakkig afvoersysteem van molgoten, greppels en graften die uitmonden in de Groene Slenk;
-
i. bebouwing plaats vindt op of boven aanlegniveau, met uitzondering van funderingsconstructies tot 125 cm beneden het peil en paalfunderingen;
-
j. het beschermingsniveau tegen overstroming zodanig is, dat de overstromingskans eens in de 1250 jaar bedraagt.