Reparatiebestemmingsplan Middelweg 8 Molenhoek

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding voor het bestemmingsplan

Op 4 juli 2013 heeft de gemeenteraad Bestemmingsplan Mook en Molenhoek vastgesteld. Tegen dat plan is beroep ingesteld. Een van de beroepschriften heeft betrekken op de bestemming van het perceel aan de Middelweg 8 in Molenhoek. De kern van het beroepschrift is dat het bestemmingsplan het gebruik als burgerbewoning moet toestaan. De Raad van State is van oordeel dat de gemeenteraad het gebruik als burgerwoning nu voor de tweede keer onder de werking van het overgangsrecht heeft gebracht. Tevens heeft de gemeenteraad evenmin onderzocht of voor dit perceel een passende bestemming en regeling kon worden vastgesteld, waarbij specifiek wordt verwezen naar een uitsterfregeling. De Raad van State is daarom van oordeel dat het besluit in zoverre onzorgvuldig tot stand is gekomen. De Raad van State heeft in haar uitspraak de gemeente daarom de opdracht gegeven het bestemmingsplan voor deze locatie aan te passen en daarbij rekening te houden met de uitspraak. Voorliggend bestemmingsplan is dat plan.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen Middelweg 8 in Molenhoek. Onderstaande afbeelding toont globaal de ligging van het plangebied in de omgeving.

Globale ligging plangebied. Bron: Google maps, 2015

De volgende afbeelding geeft meer detail:

Ligging plangebied met rood omlijnd. Bron: Gemeente Mook en Middelaar, 2015

1.3 Opbouw bestemmingsplan

Voorliggend plan is gemaakt ter invulling van de uitspraak van de Raad van State. Het betreft een aanvulling van de regeling als opgenomen in het bestemmingsplan Mook en Molenhoek. In het volgende hoofdstuk komt deze aanvulling aan de orde. Voorliggend plan heeft alleen tot doel deze aanvulling op te nemen. De overige motiveringen voor de bestemming van het perceel, in relatie tot de omgeving, zijn gelijk als bij het plan Mook en Molenhoek: daar wordt dan ook naar verwezen (zie bijlage 1). Ter informatie is ook de uitspraak van de Raad van State opgenomen in bijlage 2.

De planregels en de verbeelding van dit plan sluiten aan bij het omliggende bestemmingsplan Mook en Molenhoek zoals de gemeenteraad die op 4 juli 2013 heeft vastgesteld. De rode lijn geeft het plangebied weer van voorliggend bestemmingsplan.

Uitsnede bestemmingsplan Mook en Molenhoek. Met de rode belijning is de locatie van 'gerechtelijke uitspraak' Middelweg 8 weergegeven.  Bron: ruimtelijkeplannen.nl en gemeente Mook en Middelaar

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

Huidige en toekomstige situatie

De Middelweg is een oudere weg met voornamelijk oudere, voorname panden op grote kavels. Hier is nog veel oorspronkelijke bebouwing terug te vinden, waarbij enkele ruimten hiertussen zijn opgevuld met bebouwing van latere datum. Het gebied vanaf de Middelweg tot aan het spoor (Hoeveveld) is een werk/woongebied waar ruimte wordt geboden voor bedrijven, woningen en gebouwen waarin het wonen en werken is verenigd, in de vorm van een beroep of bedrijf aan huis. De panden staan op zeer ruime kavels. De architectuur van de bebouwing is afwisselend te noemen. De kavels zijn ruim opgezet met grote voor- en achtertuinen en voldoende parkeergelegenheid op het eigen terrein. In het gebied aan de Middelweg zijn bedrijven tot en met milieucategorie 2 toegestaan.

De vrijstaande woning aan het perceel Middelweg 8 is al sinds de oprichting begin jaren '70 ononderbroken in gebruik als burgerwoning. Het gebruik als burgerwoning zal door de huidige bewoners worden voortgezet. Uitgangspunt van het plan is om een regeling op te nemen waarmee het gebruik als burgerwoning onder voorwaarden is toegestaan.

Ruimtelijk beleid

POL 2014

In de kop van Noord-Limburg kiezen de Maasduinengemeenten met als belangrijkste kernen Gennep en Nieuw Bergen voor een profiel dat aansluit bij het unieke natuurlijke karakter van het gebied (met wonen en recreëren) en onderscheiden zij zich aldus van de meer stedelijke regio's in de omgeving. Zij passen daarmee duidelijk in het profiel van de genoemde Noord-Zuid-as, met een tweezijdige oriëntatie. De meest noordelijk gelegen Limburgse gemeente, Mook en Middelaar, heeft zijn oriëntatie vooral op de regio Nijmegen-Arnhem en maakt daar ook onderdeel van uit. Voor het voorliggend plangebied en het vastleggen van het gebruik als burgerwoning is geen specifiek beleid in het POL 2014 opgenomen.

Structuurvisie Mook en Middelaar

In 2013 is de structuurvisie Mook en Molenhoek door de gemeenteraad van Mook en Middelaar vastgesteld. De ambities van de gemeente Mook en Middelaar betreffende de functies wonen, economie, mobiliteit, welzijn, zorg en educatie, groen en water, duurzaamheid en ruimtelijke kwaliteit zijn in de structuurvisie in samenhang gebracht. Dit voor zover deze betrekking hebben op de ruimtelijke structuur van de dorpen Mook en Molenhoek, in de periode tot 2025.

Middelweg 8 is gelegen op bedrijventerrein Korendal. Bedrijventerrein Hoeveveld is een gemengd bedrijventerrein, in die zin dat wonen en bedrijvigheid hier op een goede manier samengaan. In het werk/woongebied wordt ruimte geboden aan woningen en bedrijven en kantoren aan huis. Wonen is echter alleen toegestaan in combinatie met bedrijvigheid. Er zijn bedrijven toegestaan tot en met milieucategorie 2, dus lichtere categorieën bedrijven dan op bedrijventerrein Korendal. Er is nagenoeg geen restcapaciteit op dit terrein, bijna alle bedrijfspercelen zijn uitgegeven. Verdere inbreiding en verdichting wordt niet wenselijk geacht.

Toetsing aan beleid

Het beleid voor het plangebied is en blijft gericht op de functionele invulling als gemengd bedrijventerrein. Dit houdt in dat ook in de toekomst wonen in combinatie met bedrijvigheid gewenst is. Dit zou betekenen het huidige feitelijk gebruik als burgerwoning en het toekennen van een passende bestemming er niet toe zou moeten leiden dat dit het (toekomstige) gebruik als gemengd bedrijventerrein in de weg staat. Hiervoor is in het bestemmingsplan een regeling opgenomen.

Milieuaspecten

Het voorliggende bestemmingsplan is opgesteld om het huidig gebruik in een bestaande woning aan de Middelweg 8 juridisch-planologisch te regelen. Er worden dus geen nieuwe bouwwerken opgericht. Het gaat om het vastleggen van bestaand gebruik. Dit betekent dat ten aanzien van de aspecten bodem, water, ecologie, geluid, luchtkwaliteit, verkeer en archeologie nader onderzoek niet noodzakelijk is. Het bestaande gebruik als burgerwoning is vanuit deze aspecten gezien uitvoerbaar.

Het aspect bedrijven en milieuzonering gaat in op de invloed die bedrijven kunnen hebben op hun omgeving. Deze invloed is afhankelijk van de afstand tussen een gevoelige bestemming en de bedrijvigheid. Milieugevoelige bestemmingen zijn gebouwen en terreinen die naar hun aard bestemd zijn voor het verblijf van personen gedurende de dag of nacht of een gedeelte daarvan (bijvoorbeeld woningen). Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet worden aangetoond dat milieugevoelige functies (woningen, verzorgingshuizen, campings) niet komen te liggen binnen hindercirkels van nabijgelegen bedrijven of nieuw toe te voegen functies. Voor wat betreft de onderbouwing daarvan dient in eerste instantie te worden uitgegaan van de publicatie 'Bedrijven en milieuzonering 2009' van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG). Deze publicatie geeft minimale afstanden vanaf de grenzen van een bedrijf die aangehouden moeten worden. De aan te houden afstanden zijn opgezet voor inwaarts zoneren en bevatten vanuit de milieugevoelige functie gezien een bufferzone.

Van belang is dat nieuwe bedrijven een juiste plek in de nabijheid van de gevoelige functie krijgen en/of dat de (nieuwe) gevoelige functie op een verantwoorde afstand van bedrijven komen te staan. Doel hiervan is het waarborgen van de veiligheid en het garanderen van de continuïteit van de bedrijven als ook een goed klimaat voor de gevoelige functie.

Het plangebied kan ondanks de aanwezigheid van verschillende type bedrijven in de omgeving aangemerkt worden als een 'rustig gebied'. In de tabel 'Bedrijven en milieuzonering' zijn de gegevens van de omliggende bedrijven weergegeven en ook uit gegaan van een 'rustig gebied'.

De mogelijkheden voor bedrijvigheid binnen de bestemming voor de omliggende percelen is gemaximeerd tot milieucategorie 2. De maximale hinderafstanden kunnen variëren van 10 tot maximaal 30 m. In de directe omgeving van de woning aan de Middelweg 8 zijn in de huidige situatie geen bedrijven gelegen die een hinderafstand hebben van meer dan 10 m. Het dichtsbijzijnde bedrijfspand is gelegen op ruim 30 meter afstand van de woning. De woning is dus buiten die 10 m contour gelegen.

Wel ligt naast de woning Middelweg 8 de locatie Middelweg 8a. Deze woning is op zeer korte afstand van de woning Middelweg 8 gelegen. Op deze locatie is momenteel nog geen bedrijf gevestigd. Mocht dit zich voordoen binnen de planperiode dan zal deze zich net als in de huidige situatie moeten houden aan de nabijheid van de (bedrijfs)woning van Middelweg 8. Door de objectgebonden uitsterfregeling ontstaat dus geen extra beperking ten opzichte van de huidige situatie voor de locatie Middelweg 8a.

Ten gevolge van de omliggende bedrijven is geen overlap van hindercontouren met de locatie van de woning. Ten aanzien van het plan is sprake van een goed woon- en leefklimaat. Daarnaast liggen er in de huidige situatie reeds bestaande woningen dichterbij deze bedrijven. Dat levert voor de bedrijven reeds een bestaande beperkende milieuzonering op. Het gebruik als burgerwoning levert derhalve geen extra beperking in de bedrijfsvoering voor deze bedrijven op.

Het bestaande gebruik als burgerwoning is vanuit het aspect milieuhinder gezien uitvoerbaar.

Objectgebonden uitsterfregeling

Gelet op de uitspraak van de Raad van State alsmede de situatie op en rondom het perceel Middelweg 8 is gezocht naar een passende bestemmingsregeling. De woning ligt op het bedrijventerrein Hoeveveld. Dit zou betekenen dat het huidige feitelijk gebruik als burgerwoning en het toekennen van een passende bestemming er niet toe zou moeten leiden dat dit het (toekomstige) gebruik als gemengd bedrijventerrein in de weg staat. Het omzetten naar bijvoorbeeld een woonbestemming of gemengde bestemming is vanuit dat oogpunt niet gewenst.

Het handhaven van de bedrijfsbestemming levert echter nog geen oplossing voor het feitelijk gebruik als burgerwoning. Daarom wordt een regeling opgenomen die er voor zorgt dat het gebruik als burgerbewoning mág plaatsvinden, maar waarbij tevens, op termijn, dat gebruik vervalt: een uitsterfregeling. Een uitsterfregeling houdt in dat onder bepaalde voorwaarden de woonbestemming vervalt. Dat kan objectgebonden, de uitsterfconstructie is gekoppeld aan de woning, of persoonsgebonden, de uitsterfconstructie is gekoppeld aan de bewoners.

Voor het perceel Middelweg 8 is gekozen voor een objectgebonden uitsterfconstructie. Er is geen urgentie om de locatie om te zetten naar bedrijvigheid. Er is in de gemeente geen wachtlijst voor bedrijfslocaties in milieucategorie 1 en 2. Daarnaast zijn er op Hoeveveld nog een aantal locaties aanwezig waar nieuwe bedrijven zich kunnen vestigen. Op de lange termijn is het ook een optie om ruimte te creëren voor bedrijven in milieucategorie 1 en 2 op bedrijventerrein Korendal naast station Mook-Molenhoek.

De uitsterfregeling is gebonden aan het perceel en de woning; niét aan de gebruiker en / of eigenaar. Dit staat bekend als een 'objectgebonden' regeling. Daar is voor gekozen omdat het alternatief, een persoonsgebonden regeling, in deze te belastend zou zijn voor de eigenaar van het perceel en daar gezien de omgeving geen dwingende reden voor is.

De opgenomen regeling staat in artikel 3.5.2 van de regels en behelst het toestaan van het gebruik van de gronden en de woning tot burgerbewoning náást de bestemming ten behoeve van het bedrijventerrein. Het 'uitsterven' bestaat er uit dat als de burgerbewoning voor een periode van 6 maanden, of langer, niet is uitgevoerd, dat het dan niet meer is toegestaan. Dit ter invulling van de visie van de gemeente dat Hoeveveld een bedrijventerrein is. Als de locatie wordt gebruikt ten dienste van een bedrijfsfunctie is het gebruik ten behoeve van burgerbewoning tevens niet meer toegestaan.

Door het opleggen van de objectgebonden uitsterfregeling is er een redelijke kans dat de locatie op termijn wordt omgevormd naar een werk-woonlocatie, conform het beleid voor het gebied, zoals beschreven in de structuurvisie Mook en Molenhoek.

Hoofdstuk 3 Juridische planopzet

3.1 Algemeen

Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012). Daarbij is verder aangesloten bij de opzet van de regels en de verbeelding van het omliggende plan Mook en Molenhoek uit 2013.

3.2 Verbeelding

Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven met daarbij andere bepalingen als gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, etc. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart).

Hoofdstuk 4 Procedure

4.1 Algemeen

Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg.

Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens daags na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld.

Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met het uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

4.2 Verslag artikel 3.1.1 Bro overleg, inspraak en zienswijzen

In het kader van het vooroverleg is dit plan niet met de provincie Limburg besproken. Dit plan is tevens niet voor inspraak ter visie gelegd noch is het plan als ontwerp ter visie gelegd voor het indienen van zienswijzen. Dit omdat het plan direct een vervolg is op de uitspraak van de Raad van State (zie hoofdstuk 1) en daarbij tevens is bepaald dat dit plan geen voorbereiding conform artikel 3.4 Awb hoeft te doorlopen.