Sint Jozefstraat-complex 3

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel van het wijzigingsplan

Woningbouwvereniging DESTION te Gennep beoogt aan de St. Jozefstraat te Siebenwald (gemeente Bergen (L)) – onder meer – een woon-zorggebouw te realiseren (5 multi-woningen (gestapeld), complex 3). Hiertoe is door Burgemeester en Wethouders van Bergen (hierna ook: B&W) al op 22-02-2018 (kenmerk B-HZ_WABO-2017-0462) een omgevingsvergunning verleend. Recentelijk is evenwel gebleken dat dit gebouw echter voor een klein deel buiten de bestemming ‘Wonen’ van het bestemmingsplan ‘Siebengewald’ (hierna ook te noemen: het moederplan) gerealiseerd dient te worden. Het bouwplan overschrijdt aan de voorzijde de bestemmings-en bouwvlakgrens met 1.20 meter en penetreert daarmee in de bestemming 'Verkeer'.

Volgens artikel 20 (Algemene wijzigingsregels) van dit bestemmingsplan zijn B&W bevoegd de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van de overschrijding van bestemmingsgrenzen voor zover dit van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover dit noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijding mag echter niet meer bedragen dan 3 meter en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot. Met een dergelijke wijzigingsprocedure kan medewerking worden verleend aan de noodzakelijke plancorrectie.

Het voorliggende wijzigingsplan 'Sint Jozefstraat-complex 3' voorziet in een adequate planologisch-juridische regeling ten behoeve van een overschrijding van maximaal 1,20 meter van de bestemmings-en bouwvlakgrens van de bestemming 'Wonen' . Het wijzigingsplan 'Sint Jozefstraat-complex 3' bestaat uit een digitale en analoge verbeelding met de daarbij behorende regels waaraan een toelichting is toegevoegd. Naast de digitale versie is er tevens een versie op papier van het wijzigingsplan beschikbaar.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied van het onderhavige wijzigingsplan is gelegen in de noordrand van het dorp Siebengewald. Dit gebied behoort tot de (verkeerskundige) bebouwde kom van het dorp (zie onderstaande afbeelding). Het plangebied is kadastraal bekend als gemeente Bergen, sectie K, nr. 875 en heeft een omvang van 19,2 m2.

situering plangebied in Siebengewald (bron: Google Maps 2018)

Op onderstaande afbeelding wordt de begrenzing van het plangebied weergegeven.

planbegrenzing

1.3 Voorgaande bestemmingsplan

Voor het plangebied vigeert het volgende bestemmingsplan:

Naam bestemmingsplan	Bestemmingen /aanduidingen	Vaststelling Raad
Siebengewald	- Wonen - Verkeer - bouwvlak - bouwaanduiding: gestapeld - functieaanduiding: zorgwoning - bouwhoogte: max. 15 m - goothoogte: max. 11 m	19-02-2013

De onderstaande afbeelding bevat een afschrift van de verbeelding.

Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Siebengewald'

Volgens de planregels van de bestemming 'Wonen' dienen alle hoofdgebouwen binnen het bouwvlak te worden gebouwd (artikel 12.2.1 onder a). Volgens de planregels van de bestemming 'Verkeer' mogen binnen deze bestemming uitsluitend gebouwen ten behoeve van voorzieningen van algemeen nut en jongerenontmoetingsplaatsen worden gebouwd (artikel 10.2.1 onder a)

Een uitbreiding van het woon-zorgappartementengebouw waarbij het bestemmings-en bouwvlak wordt overschreden en realisatie deels binnen de bestemming 'Verkeer' plaatsvindt, is derhalve in strijd met het geldende bestemmingsplan. Via de algemene wijzgingsbevoegdheid (artikel 20) is het echter onder voorwaarden mogelijk om het bestemmings-en bouwvlak van de bestemming 'Wonen' uit te breiden.

1.4 Leeswijzer

De plantoelichting bestaat uit de volgende delen. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2 met een analyse van het plangebied en een beschrijving van de beoogde ruimtelijke ontwikkeling (het plan). In hoofdstuk 3 wordt het plan getoetst aan het relevante rijks-, provinciale - en gemeentelijke beleid. Hoofdstuk 4 bevat een expliciete toetsing van het plan aan alle voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid. In hoofdstuk 5 wordt het plan getoetst aan alle ruimtelijk relevante aspecten. De juridische vormgeving van het wijzigingsplan wordt beschreven in hoofdstuk 6. Hoofdstuk 7 behandelt de economische uitvoerbaarheid van dit plan en beschrijft de gevolgde procedure. Tenslotte worden - via een verwijzing in de planregel van dit wijzigingsplan - alle planregels van het moederplan integraal van toepassing verklaard.

Hoofdstuk 2 Analyse van het plangebied en planbeschrijving

2.1 Beschrijving plangebied e.o.

Siebengewald is gelegen bij de Nederlands-Duitse grens, op ca. 2 kilometer ten oosten van Nationaal Park 'Maasduinen'. Het is de meest oostelijk gelegen kern van de gemeente Bergen. De hoofdstraten in Siebengewald zijn de Gochsedijk en de Nieuweweg. Het plangebied ligt binnen de (verkeerskundige) bebouwde kom van Siebengewald en wordt begrenst door de Sint Jozefstraat (met de Sint Jozefkerk) in het westen, de Nieuweweg in het zuiden en de Processieweg in oosten. In het noorden loopt de Gaesdoncksestraat.

Het plangebied maakt deel uit van het woongebied dat bekend staat als de Bessembiender. In dit gebied zijn al meerdere woningen gerealiseerd zoals seniorenwoningen, tweekappers en starterswoningen. Het onderhavige gebied waar het woon-zorgappartementengebouw moet komen is echter nog een braakliggende bouwkavel.

plangebied-voorzijde

plangebied -achterzijde

2.2 Planbeschrijving

Het plan heeft betrekking op de bouw van 5 gestapelde multifunctionele woon-zorgappartementen. Dit gebouw maakt onderdeel uit van een groter bouwontwikkeling van DESTION. DESTION beoogt namelijk in het gebied Bessembiender-Sint Jozefstraat 3 wooncomplexen te realiseren (ook genoemd complex 1 t/m 3), bestaande uit 2 blokken van 5 aaneengebouwde (senior)woningen (complex 1 en 2) en het aan de orde zijnde woon-zorgappartementengebouw (complex 3). Direct achter complex 3 is een wadi/vijver gepland die direct zou grenzen aan het gebouw, als het gebouw niet 1,20 meter naar voren zou schuiven.

Complex 1 t/m 3 Destion in de Bessembiender-Sint Jozefstraat

Het aan de orde zijnde woon-zorgappartementengebouw kan grotendeels worden gebouwd binnen de bestemmings-en bouwvlakbegrenzing van de bestemming 'Wonen'. Aan de voorzijde echter zal het gebouw maximaal 1.20 meter buiten het bestemmings-en bouwvlak worden gerealiseerd, dit over een lengte van 16 meter. Hierdoor bedraagt de overschrijding van het bestemmings-en bouwvlak 19,2 m2.

gebouw en bestemmings-en bouwvlak

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Ruimtelijk beleid

Rijksbeleid

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. De SVIR is het kader dat de (nieuwe) ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland richting 2040 benoemt. Een van de kernbegrippen in de Structuurvisie is decentralisatie. Dit kabinet wil beslissingen over ruimtelijke ontwikkelingen dichter bij burgers en bedrijven brengen en provincies en gemeenten letterlijk de ruimte geven om maatwerk te leveren voor regionale opgaven. Verstedelijkings-, landschaps- en bedrijventerreinenbeleid laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten.

Provinciaal beleid

Voor wat betreft het plangebied geeft het POL 2014 aan dat de omgeving getypeerd kan worden als 'overig bebouwd gebied'. Het betreft gemengde woon/werkgebieden met voorzieningen, deels met een stedelijk karakter, deels met een dorps karakter. Transformatie naar woningbouw dient samen te gaan met kwaliteitsverbetering, herstructurering en waar nodig sloop. Dynamisch voorraadbeheer betekent ook dat er slechts ruimte is voor nieuwe toevoegingen aan de voorraad als deze echt kwaliteit toevoegen en samengaan met het schrappen van slechte voorraad.

Noord-Limburg kenmerkt zich door een aantrekkelijk woon- en leefklimaat. Er dient een transformatie van de bestaande woningvoorraad plaats te vinden, aangezien er nauwelijks bevolkingsgroei meer is. Daarbij zal primair worden gekozen voor inbreiding, aanpassing en functieverandering en slechts voor een beperkte uitbreiding in de nabijheid van kleine kernen.

Regionaal beleid

De nieuwe Regionale Structuurvisie Wonen Noord-Limburg is een visie waarmee de gemeenten Beesel, Bergen, Gennep, Horst aan de Maas, Mook en Middelaar, Venlo, Venray en Peel en Maas en de provincie Limburg sturing geven aan de regionale woningmarkt. Samen met alle woonpartners zijn vijf inhoudelijke pijlers geïdentificeerd die de kern vormen van deze visie. De pijlers rusten op een stevig fundament: krachtige gemeenten en een sterke regio. Ze zijn samen te vatten in:

• 1. Een gezonde woningmarkt in balans: nieuwbouw naar behoefte.
• 2. De juiste woning op de juiste plek en dynamisch voorraadbeheer.
• 3. Goed wonen voor iedereen, maar met extra aandacht voor specifieke groepen.
• 4. Kwaliteit bestaande voorraad en kernen meer centraal.
• 5. Een levensloopvriendelijke en duurzame regio.

Gemeentelijk beleid

Het doel van de Structuurvisie + 2014, bouwen aan de toekomst, is het versterken van de leefbaarheid en vitaliteit van de gemeente Bergen. Bij de ruimtelijke uitwerking van het genoemde hoofddoel is een aantal keuzes gemaakt. De hoofdkeuze is: het zoneren van het gebied uitgaande van de natuurlijk aanwezige zonering. Er wordt vanuit gegaan van 4 zones in oost-westelijke richting, namelijk:

• het Maasdal;

• de dynamische zone: overgangsgebied rond de N271 met nederzettingen, bouwlanden en recreatie;

• Nationaal Park de Maasduinen;

• Agrarisch gebied langs de Duitse grens.

De dynamiek is heel verschillend per zone.Het agrarische gebied langs de Duitse grens kent minder aanleiding voor hoogdynamische ontwikkelingen, maar ontwikkelingen zijn hier niet uitgesloten op de lange termijn.

3.2 Beleidstoetsing planwijziging

Met dit wijzigingsplan wordt door de vergroting van het bestemmings-en bouwvlak 'Wonen' met 19,2 m2 slechts een heel beperkte planologisch-juridische aanpassing van de verbeelding doorgevoerd zodat het - reeds eerder vergunde - woon-zorgappartementengebouw in zijn geheel gerealiseerd kan worden. De transformatie van het onbebouwde binnenstedelijk gebied aan de Bessembiender-Sint Jozefstraat in een hoogwaardig woongebied voor een specifieke doelgroep van woonconsumenten alsmede het te realiseren woningbouwprogramma (maximaal 5 woningen) blijven onveranderd.

Hoofdstuk 4 Wijzigingsbevoegdheid

In het bestemmingsplan 'Siebengewald' is (in artikel 20 onder a) een algemene wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee B&W bevoegd zijn de in het plan opgenomen bestemmingen te wijzigen ten behoeve van de overschrijding van bestemmingsgrenzen voor zover dit van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover dit noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein onder de voorwaarden dat:

• 1. de overschrijding niet meer mag bedragen dan 3 meter;
• 2. het bestemmingsvlak met niet meer dan 10% wordt vergroot.

Toetsing plan aan de wijzigingsvoorwaarden

Het woon-zorgappartementengebouw wordt in 2 lagen uitgevoerd in een omgeving met voornamelijke laagbouw. Verder zal het gebouw in een witte keimkleur worden uitgevoerd. Daarmee krijgt het gebouw het karakter van een landmark in het gebied. Strak achter het gebouw staat de realisatie van een wadi c.q. een vijver gepland. Het woon-zorggebouw moet ver genoeg van de wadi/vijver af staan om ruimte te hebben om het gebouw straks wit te schilderen en om de (achter)gevel ook te onderhouden. Daarnaast wordt - door het naar voren schuiven van het gebouw met 1,20 meter - ervoor zorggedragen dat de uitkragende balkons niet boven de grond van derden hangen.

Ad 1

De overschrijding bedraagt maximaal 1,20 meter.

Ad 2

De oppervlakte van de overschrijding bedraagt maximaal 19,2 m2. Het aan de orde zijnde bestemmings-en bouwvlak bedraagt ca. 420 m2. Dit betekent een vergroting van het bestemmings-en bouwvlak van 4,5%.

Hoofdstuk 5 Onderzoeksaspecten

Met dit wijzigingsplan wordt door de vergroting van het bestemmings-en bouwvlak 'Wonen' met 19,2 m2 slechts een heel beperkte planologisch-juridische aanpassing van de verbeelding doorgevoerd zodat het - reeds eerder vergunde - woon-zorgappartementengebouw in zijn geheel gerealiseerd kan worden.

De overige aspecten van het bouwplan zoals:

• de transformatie van het onbebouwde binnenstedelijk gebied aan (vroeger) de Bessembiender in een hoogwaardig woongebied voor een zeer specifieke doelgroep van woon - en zorgconsumenten ;
• het te realiseren woningbouwprogramma ;
• de wijze van ontsluiting en de parkeeroplossing;
• duurzaam hemelwaterbeheer (watertoets);
• de milieu-planologische gevolgen van de bouw en het gebruik van het gebouw (geluid, bodem, luchtkwkaliteit, externe veiligheid)
• de gevolgen van het bouwplan voor de waarden van het gebied (flora en fauna, archeologie);

zijn in de omgevingsvergunning al onderzocht en beschreven en blijven onveranderd. Wat deze aspecten betreft kan worden verwezen naar de inhoud van deze omgevingsvergunning.

Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving

6.1 Algemeen

Het wijzigingsplan heeft als doel het planologisch-juridisch kader te geven voor de ontwikkeling van het beschreven plan. Dit wijzigingsplan bestaat uit de volgende onderdelen:

• plantoelichting;
• planregels;
• verbeelding.

Bij het opstellen van het onderhavige wijzigingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. Artikel 8.2.1 Bro geeft voor wat betreft de vormgeving en opmaak van wijzigingsplannen en uitwerkingsplannen overgangsrecht. Een wijzigingsplan en uitwerkingsplan moet worden vormgegeven en ingericht in overeenstemming met het moederplan. Hierbij geldt als eis dat het ontwerp van het moederplan ter inzage is gelegd voor 1 januari 2010.

Dit wijzigingsplan is gebaseerd op het bestemmingsplan 'Siebengewald' van de gemeente Bergen (hier ook genoemd: het moederplan)). Het moederplan is op 19 februari 2013 door de raad vastgesteld.

Het moederplan is vormgegeven met toepassing van de standaarden ruimtelijke ordening 2012 , zoals opgenomen in de regeling van de Minister van Infrastructuur en Milieu, van 11 juli 2012, nr. IENM/BSK-2012/55325, houdende de vaststelling van digitale standaarden voor de ruimtelijke ordening, Stcrt. 2012, 14821. Dit betekent dat de standaarden ruimtelijke ordening 2012 ook in acht genomen dienen te worden bij de opstelling van dit wijzigingsplan.

6.2 Toelichting op de verbeelding

De verbeelding bestaat uit een digitale geometrische bepaling en weergave van het plangebied en alle planobjecten in een GML-bestand alsmede uit één analoge kaart op een schaal van 1: 1000. Ook hier geldt dat aangesloten is bij de systematiek van het moederplan.

6.3 Toelichting op de regels

De regels van het bestemmingsplan 'Siebengewald', zoals vastgesteld door de gemeenteraad van Bergen op 19 februari 2013 en zoals vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0893.BP11005SIESIE-OH01, zijn integraal van toepassing op het wijzigingsplan 'Sint Jozefstraat-complex 3' van de gemeente Bergen, zoals vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0893.BW18013BEONGSIE-VA01.

 

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

7.1 Economische uitvoerbaarheid

De realisatie van het bouwplan geschiedt voor rekening van woningbouwvereniging DESTION te Gennep. De eigendom van de gronden waarop het gebouw (complex 3) gerealiseerd wordt zal worden verworven door DESTION. De economische uitvoerbaarheid is niet in het geding.

7.2 Procedure en maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.2.1 Procedure

De te volgen procedure voor het voorbereiden van een wijzigingsplan is wettelijk voorgeschreven in artikel 3.9a Wro. Dit artikel stelt het navolgende:

Artikel 3.9a

• 1. Op de voorbereiding van een wijziging of uitwerking van een bestemmingsplan is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing, met dien verstande dat de kennisgeving bedoeld in artikel 3:12 van die wet, tevens langs elektronische weg geschiedt, dat het ontwerpbesluit met de hierbij behorende stukken tevens langs elektronische weg beschikbaar wordt gesteld, dat burgemeester en wethouders binnen acht weken na afloop van de termijn van terinzageligging omtrent de uitwerking of wijziging besluiten. Op het besluit tot vaststelling van een wijziging of uitwerking van een bestemmingsplan is artikel 3.8, derde lid, van overeenkomstige toepassing.
• 2. Het eerste lid is niet van toepassing op de afwijzing van een aanvraag om een wijziging of uitwerking van een bestemmingsplan vast te stellen.
• 3. Tot een afwijzing als bedoeld in het tweede lid besluiten burgemeester en wethouders zo spoedig mogelijk, doch in elk geval binnen acht weken na ontvangst van de aanvraag.
• 4. Een besluit tot vaststelling van een wijziging of uitwerking van een bestemmingsplan treedt in werking met ingang van de dag na die waarop de beroepstermijn afloopt.

7.2.2 Wettelijk overleg

Omdat het een zeer beperkte ontwikkeling in binnenstedelijk gebied betreft is wettelijk overleg met de provincie Limburg en het waterschap Limburg niet noodzakelijk.

7.2.3 Procedure ontwerp-wijzigingsplan

Het ontwerp-wijzigingsplan heeft vanaf 17 januari 2019 gedurende 6 weken voor een ieder ter inzage gelegen. Er zijn in deze periode geen schriftelijke of mondelings zienswijzen ingediend.