direct naar inhoud van Regels

Motivatie TAM-omgevingsplan 'Hoofdstuk 22o, Nieuwstraat 274'

 

 

 

 

 

GEMEENTE TILBURG

Afdeling Ruimte

Motivatie omgevingsplan ‘TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22o, Nieuwstraat 274’

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 Inleiding

 

1.1 Aanleiding Omgevingsplanwijziging

 

Er is een aanvraag ingediend om de planologische mogelijkheden van het perceel Nieuwstraat 274 in Tilburg te herstellen conform de mogelijkheden van het voorheen geldende bestemmingsplan ‘Oude Stad Zuidwest 2008’. In dat bestemmingsplan was detailhandel toegestaan op dit perceel. Later is in het op dit moment geldende bestemmingsplan ‘Oude Stad Zuidwest 2016’ dat deel uitmaakt van het omgevingsplan van de gemeente Tilburg, detailhandel wegbestemd, terwijl er wel altijd detailhandel aanwezig was op dit perceel. Er is dan ook sprake van een fout, die in dit omgevingsplan wordt rechtgezet.

1.2 Leeswijzer

 

Hoofdstuk 1 bevat de aanleiding voor dit omgevingsplan.

Hoofdstuk 2 omvat een beschrijving van het plangebied en de huidige situatie. Vervolgens wordt ingegaan op de met dit besluit beoogde ontwikkeling en de juridische regeling in dit omgevingsplan.

Hoofdstuk 3 bevat de onderbouwing en in hoofdstuk 4 wordt ingegaan op participatie. Hoofdstuk 5 tenslotte gaat in op de evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Daarna wordt verwezen naar de bijlagen bij deze motivering.

 

 

2 Plan en gebied

 

2.1 Plangebied

 

Het plangebied omvat het perceel kadastraal bekend gemeente Tilburg sectie Q, nummer 5692 (ged.), plaatselijk bekend Nieuwstraat 262-274 en wordt globaal begrensd door de Korvelseweg en Nieuwstraat in het noorden en oosten en de Hesperenstraat in het zuiden en het westen. Figuur 1 geeft de ligging van het plangebied in de gemeente Tilburg weer.

 

Figuur 1 Globale ligging van het plangebied in stadsperspectief

 
Hieronder is de verbeelding van dit omgevingsplan weergegeven:

 

Figuur 2: Verbeelding plangebied

 

Figuur 3: Verbeelding geprojecteerd op luchtfoto Nieuwstraat e.o.

 

2.2 Beschrijving huidige situatie en plan

 

Huidige ruimtelijke en functionele structuur

In juni 2023 was er binnen het plangebied sprake van een winkel (Jumper, diersuper) met woningen boven deze dierenwinkel.

 

 

 

Van bovenaf ziet het wooncomplex er vanuit het westen als volgt uit:

 

 

 

Grondeigendom

De gronden binnen het plangebied zijn in particulier bezit. De appartementen op de eerste verdieping zijn van verschillende eigenaren, dit is niet van dezelfde eigenaar als de eigenaar van de winkel op de begane grond.

 

Planologische situatie

Voor de betreffende locatie geldt het bestemmingsplan “Oude Stad Zuidwest 2016”, zoals vastgesteld door de gemeenteraad op 17 oktober 2016, in werking getreden op 17 januari 2017 en onherroepelijk geworden op 9 november 2017.

 

 

Figuur 4: Verbeelding Omgevingsplan (voorgaand bestemmingsplan Oude Stad Zuidwest 2016) ter hoogte van Nieuwstraat 274 (locatiemarkering)

In dit bestemmingsplan heeft het perceel de enkelbestemming(en) ‘Centrum-Lint’. Op het perceel ligt verder een aanduiding ‘bouwvlak’ en ‘erf’ en een gebiedsaanduiding ‘luchtvaartverkeerzone’. Op het kadastraal perceel ligt verder nog de bestemming ‘Verkeer-verblijf’. Deze maakt nu geen onderdeel uit van het plangebied.

 

De voorgenomen ontwikkeling past niet binnen het huidig geldend omgevingsplan omdat in artikel 6.1.1. hiervan detailhandel niet is opgenomen als toegelaten functie. Detailhandel is alleen toegestaan als onderdeel van bedrijven die zijn opgenomen in de bijlage met bedrijvenlijst bij het omgevingsplan.

 

Op basis van de huidige planologische regeling zijn wel de volgende functies toegestaan:

 

De voor ´Centrum - Lint´ aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. bedrijven die zijn genoemd in Bijlage 1 Staat van bedrijfsactiviteiten-functiemenging onder de categorieen A en B; met uitzondering van:

1. bedrijven als bedoeld in artikel 41 Wet geluidhinder jo. onderdeel D van Bijlage 1 van het Besluit omgevingsrecht,

2. risicovolle inrichtingen.

2. detailhandel, voor zover het voorzieningen en de categorie betreft die zijn genoemd in Bijlage 1 Staat van bedrijfsactiviteiten-functiemenging;

3. kantoren tot maximaal 250m² bruto vloeroppervlak per zelfstandige eenheid met een maximum van 700m² bruto vloeroppervlak per bestemmingsvlak;

4. maatschappelijke voorzieningen met dien verstande dat in dit geval tot maatschappelijke voorzieningen niet worden gerekend de zogenaamde 'andere gezondheidszorggebouwen' (blijkens hun constructie en inrichting bestemd voor doeleinden van medische verpleging, verzorging of behandeling dan wel van medisch onderzoek) zoals bedoeld in de Wet geluidhinder en de daarop gebaseerde uitvoeringsregelingen en voor zover het voorzieningen en de categorie betreft die zijn genoemd in Bijlage 1 Staat van bedrijfsactiviteiten-functiemenging, met uitzondering van geluidgevoelige objecten;

5. recreatie, voor zover het voorzieningen en de categorie betreft die zijn genoemd in Bijlage 1 Staat van bedrijfsactiviteiten-functiemenging;

6. sport, voor zover het voorzieningen en de categorie betreft die zijn genoemd in Bijlage 1 Staat van bedrijfsactiviteiten-functiemenging;

7. dienstverlening, voor zover het voorzieningen en de categorie betreft die zijn genoemd in Bijlage 1 Staat van bedrijfsactiviteiten-functiemenging;

8. wonen, gestapeld en grondgebonden woningen;

9. bed & breakfast tot maximaal 2 kamers;

10. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

11. bouwwerken van algemeen nut.

2.3 Toekomstige situatie

 

Dit omgevingsplan heeft tot doel om op de begane grond van het plangebied, naast de bovenstaande functies, ook weer detailhandel toe te staan. De detailhandel die in bovenstaande opsomming onder ‘b’ genoemd is, verwijst naar een bijlage waarin slechts detailhandel in de vorm van ‘Reparatie t.b.v. particulieren (excl. auto's en motorfietsen)’ onder detailhandel valt. Terwijl hier in het verleden een supermarkt (Aldi) en later een dierenwinkel (Diersuper Jumper) gevestigd waren. Het voorheen geldende bestemmingsplan ‘Oude Stad Zuidwest 2008’ stond reguliere detailhandel/supermarkt ook toe. In het bestemmingsplan ‘Oude Stad Zuidwest 2016’ is een aanduiding die dit regelt per ongeluk niet meer opgenomen

Het plangebied had in het bestemmingsplan ‘Oude Stad Zuidwest 2008’ de bestemming “Centrum”, met de aanduidingen “bouwvlak” en “maximum bouwhoogte 11 meter”, zie onderstaande afbeelding.

 

 

Figuur 5: Uitsnede bestemmingsplan ‘Oude Stad Zuidwest 2008’ ter hoogte van Nieuwstraat 274

Hieronder blijkt uit de planregels van dat bestemmingsplan dat in artikel 4.1.1 onder a detailhandel was toegestaan:

 

Om bovenstaande redenen wordt in deze wijziging van het omgevingsplan ‘detailhandel’ toegevoegd als toegestane functie binnen het plangebied.

2.4 Juridische opzet en activiteiten

 

Dit omgevingsplan betreft een zgn. TAM-omgevingsplan. Dit omgevingsplan voldoet wel inhoudelijk aan de eisen van de Omgevingswet, maar is opgesteld volgens de voorheen geldende IMRO-standaard. Het plan is vormgegeven conform de opzet van een 'parapluplan', zoals we dat kenden onder de Wet ruimtelijke ordening. De regels van alle geldende bestemmingsplannen (die met de komst van de Omgevingswet deel uitmaken van het omgevingsplan gemeente Tilburg) blijven in stand. Aan de al toegestane functies en activiteiten op dit perceel wordt 'detailhandel' toegevoegd als toegestane functie en activiteit. Dit plan laat dus de regels van het oorspronkelijke bestemmingsplan ‘Oude Stad zuidwest 2016’ voor het plangebied verder geheel in stand.

Aan het plangebied is de locatieaanduiding 'overige zone - detailhandel' toegevoegd, waarbinnen detailhandel is toegestaan. Deze locatieaanduiding heeft hetzelfde werkingsgebied als het plangebied van dit TAM-omgevingsplan.

 

 

3 Onderbouwing van het plan

 

3.1 bestaand gebruik

 

Het gebruiksovergangsrecht van het geldende bestemmingsplan (omgevingsplan) ‘Oude Stad Zuidwest 2016’ regelt dat gebruik dat legaal aanwezig is, maar afwijkt van dit plan mag worden voortgezet. Aangezien detailhandel aanwezig was ten tijde van de vaststelling en inwerkingtreding van het voorheen geldende bestemmingsplan ‘Oude Stad Zuidwest 2008’, mag detailhandel op basis van dit plan worden voortgezet. In principe moet bestaand legaal gebruik in een omgevingsplan worden opgenomen en bestemd als toegelaten functie. Dit plan geeft daar uitvoering aan. Alleen al op grond van dit bestaand gebruik, zijn wij er in principe aan gehouden om detailhandel als bestaand gebruik in een omgevingsplan vast te leggen. Daarnaast gaan wij hieronder in op enkele andere relevante aspecten.

3.2 Bedrijven en milieuzonering/Geluid

 

Een ontwikkeling die in een omgevingsplan mogelijk wordt gemaakt, moet passend zijn in de omgeving. Daarom is het belangrijk voldoende afstand aan te houden tussen functies. Wat voldoende afstand is, is afhankelijk van de aard van de bedrijvigheid. Meestal is geluid de belangrijkste factor.

Wat betreft de aanbevolen richtafstanden tussen functies met een milieuzone (zoals detailhandel) en gevoelige functies (woningen) is de VNG-publicatie ‘bedrijven en milieuzonering’ als leidraad voor milieuzonering gebruikt . In deze VNG-publicatie zijn richtafstanden voor diverse omgevings- en gebiedstypen opgenomen. Het gaat onder andere om de volgende omgevings- en gebiedstypen: ‘rustige woonwijk’, ‘rustig buitengebied’ en ‘gemengd gebied’. In een rustige woonwijk en een rustig buitengebied komen vrijwel geen andere functies dan de woonfunctie voor. Gemengde gebieden betreffen gebieden die langs hoofdinfrastructuur liggen en/of gebieden met matige tot sterke functiemenging. In een dergelijk gebied komen (direct) naast woningen andere functies voor, zoals winkels, maatschappelijke voorzieningen, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. In de VNG-publicatie hebben de richtafstanden betrekking op de omgevingstypen ‘rustige woonwijk’ en ‘rustig buitengebied’.

Bij het omgevingstype ‘gemengd gebied’ kan worden uitgegaan van kortere afstanden (verlaging met één afstandsstap, met uitzondering van het aspect gevaar).

Detailhandel kan worden beschouwd als een bedrijfsmatige activiteit in categorie 1 of hoogstens categorie 2. In de bedrijvenlijst is hierbij, ook als categorie 2 bedrijf, een hoogste afstand tussen functies onderling opgenomen van 10 m.

In de tabel staan de VNG-richtafstanden zoals deze gelden tussen een bedrijf en een woning in een rustige woonwijk of een rustig buitengebied. In een ‘gemengd gebied’ zijn andere richtafstanden van toepassing. De Korvelseweg en omgeving, waaronder de locatie Nieuwstraat 274, kan worden beschouwd als een gemengd gebied. In het gebied is sprake van een vergaande menging van de functies wonen, detailhandel en andere kleinschalige en lichte bedrijvigheid. Omdat er sprake is van gemengd gebied kan de afstand tussen functies onderling met een stap worden verkleind. In plaats van een richtafstand van 10 meter is dan ook in principe een passend van 0 m passend tussen functies onderling. In een gemengd gebied als de Korvelseweg e.o. mogen functies als detailhandel, lichte bedrijvigheid en wonen aan elkaar grenzen, zoals in de praktijk ook het geval is.

Dit betekent niet dat er geen normen zijn waaraan een detailhandelsbedrijf of supermarkt moet voldoen. In paragraaf 22.3.4. en dan met name artikel 22.63 van het Omgevingsplan van de gemeente Tilburg zijn geluidvoorschriften opgenomen waaraan milieubelastende activiteiten, waaronder ook detailhandelsbedrijven vallen moeten voldoen ten opzichte van geluidgevoelige objecten in de omgeving. Deze geluidvoorschriften zijn vergelijkbaar met de voorheen geldende voorschriften uit het Activiteitenbesluit. Bij de bedrijfsvoering van het detailhandelsbedrijf moet worden voldaan aan deze geluidvoorschriften. Overschrijding kan ertoe leiden dat de bedrijfsvoering moet worden aangepast.

3.3 Parkeren

 

Dit TAM-omgevingsplan voegt de functie ‘detailhandel’ toe aan het geldende bestemmings-/omgevingsplan ‘Oude Stad Zuidwest 2016’. Dit betekent juridisch dat de (overige) regels van dat omgevingsplan in stand blijven. Dat geldt dus ook voor de parkeerregeling die is opgenomen in artikel 21.7 van dat omgevingsplan. Ook het daarna vastgestelde bestemmingsplan ‘Tilburg, parkeerregeling 2017’ blijf geldig.

Verder wordt het volgende overwogen met betrekking tot parkeren in relatie tot de theoretisch maximale gebruiksmogelijkheden van het perceel. Het beleid en de regels met betrekking tot parkeren zijn vastgelegd in de notitie ‘nota parkeernormen 2023’. In het bestemmingsplan ‘Tilburg, parkeerregeling 2017’ wordt hier ook naar verwezen. De motivering in deze paragraaf is hierop gebaseerd. Er is bij Nieuwstraat 274 sprake van een oppervlakte van 590 m2 aan bvo. In de bestaande situatie is er sprake van detailhandel (een dierenwinkel) waarvoor er een norm geldt van 1,8 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo, waarvan 70% bezoek. Theoretisch is er een nieuwe functie als supermarkt mogelijk. Hiervoor geldt een norm van 2,2 parkeerplaatsen, per 100m2 bvo waarvan 90% bezoek. Bij toepassing van de ‘oud voor nieuw’ regeling zoals opgenomen in de ‘nota parkeernormen 2023’ mag de parkeerbehoefte van een nieuwe functie verrekend worden met de parkeerbehoefte van de oude functie, mits de oude functie maximaal 3 jaar geleden actief was. Aangezien er 3 jaar geleden een dierenwinkel actief was op deze locatie, kan de ‘oud voor nieuw’ regeling hier worden toegepast.

In de bestaande situatie van de dierenwinkel is er een parkeerbehoefte van 5 x 1,8= 9 parkeerplaatsen waarvan 6,3 bezoekers. In de situatie van een supermarkt zou er een parkeerbehoefte zijn van 5 x 2,2 = 11 parkeerplaatsen, waarvan 9,9 (dus 10) bezoekers.

Er is dus een verschil van twee parkeerplaatsen. Of er ruimte is voor het opvangen daarvan in de openbare ruimte, moet blijken uit parkeeronderzoek. Op basis van gegevens uit 2023 is in de nabijheid van het perceel een parkeeronderzoek uitgevoerd (bijlage 1 bij deze motivering) om op basis van de vrijstellingsregel ‘restcapaciteit gebruiken’ de beschikbare restcapaciteit te motiveren. Deze regeling luidt als volgt:

 

5.3 Restcapaciteit gebruiken (vrijstellingsregel)

Als blijkt dat het niet haalbaar is de parkeereis op eigen terrein te realiseren, of wanneer de gemeente dit niet noodzakelijk acht, is het in sommige gevallen mogelijk (structurele) restcapaciteit in de directe omgeving te gebruiken.

 

Om te bepalen of er sprake is van restcapaciteit op straat, laat de initiatiefnemer voor eigen rekening een onderzoek uitvoeren door een daarin gespecialiseerd en onafhankelijk bureau. De initiatiefnemer stemt voorafgaand aan het onderzoek met de gemeente af over de wijze van onderzoeken. Het onderzoek wordt uitgevoerd na akkoord gemeente.

Er is restcapaciteit op straat als de parkeerdruk in de directe omgeving (met toevoeging van de parkeereis van de ontwikkeling) op alle maatgevend momenten onder 90% blijft. Alle parkeerplaatsen binnen een loopafstand van 100 meter voor bewoners van de ontwikkeling (en 150 meter voor bezoekers en werknemers) zien we als directe omgeving.

Op basis van praktijkervaringen worden aan het benutten van de restcapaciteit in de omgeving voorwaarden gesteld:

• Binnen gereguleerd gebied wordt deze regeling alleen toegepast op het bezoekersdeel van de parkeereis.

• Per ontwikkeling geldt een maximum van 10 parkeerplaatsen (eigen gebruik en bezoek gezamenlijk)

 

In principe mag het parkeeronderzoek een straal van maximaal 150 meter hebben rond de ontwikkeling, omdat het gaat om parkeren door personeel of bezoekers. In dit geval is de straal van de cirkel iets aangepast: er zijn géén straten aan de noordzijde van de Korvelseweg meegenomen. Ook aan de oost- en zuidzijde van de cirkel hadden er nog meer secties kunnen worden meegenomen, maar dat was niet nodig omdat er dichterbij al ruim voldoende restcapaciteit beschikbaar bleek.

 

 

Figuur 6 Cirkel van 150 m rond ontwikkeling

 

Figuur 7 Straten die meegenomen zijn in het parkeeronderzoek naar restcapaciteit

Overigens is verder het parkeeronderzoek van de zaterdagmiddag gepakt; dat is ook het piekmoment voor de functie supermarkt. Het onderzoek dateert uit 2023, toen was de diersuper (die inmiddels gesloten is) nog geopend. Het onderzoek geeft dus een goed beeld van de parkeerdruk in de ‘oude ‘situatie.

Zoals uit het onderzoek blijkt, is er ruim voldoende restcapaciteit om 2 parkeerplaatsen in de openbare ruimte te gebruiken. Een supermarkt is hier dus mogelijk en passend.

 

 

3.4 Natuur (gebiedsbescherming)

 

Uit de Aerius berekening (versie 2025) (bijlage 2 bij deze motivering) van de worstcase gebruiksfase (uitgaande van 365 dagen per jaar open gedurende 15 uur) volgt in rekenjaar 2025 een stikstofemissie door verkeer van 36,1 kg NOx/jaar en 3,6 kg NH3/jaar. Verder is er een bestaande stookinstallatie met een geraamde emissie van 95 kg NOx/jaar. Komende jaren is ten aanzien van emissies door voertuigen sprake van een afname door een steeds schoner wordend wagenpark. De gebruiksfase resulteert niet in een stikstofdepositie groter dan 0,00 mol N/ha/jaar op Natura2000-gebieden. Een tijdelijke realisatiefase (inpandige verbouwing) voorafgaand aan de gebruiksfase is qua stikstofemissies zeer beperkt of verwaarloosbaar. Een realisatiefase zal altijd ondergeschikt zijn aan de gebruiksfase. Voor de beeldvorming: Binnen de minimaal aanwezige stikstofgebruiksruimte van 131 kg NOx/jaar (= de gebruiksfase) is het op basis van het algemene kengetal van 3 kg NOx/woning uit de Handreiking stikstof en woningbouw mogelijk om op deze locatie ruim 40 nieuwbouwwoningen te bouwen. Gezien de grote afstand tot Natura2000-gebieden is er geen sprake van overige mogelijk nadelige effecten. Significant nadelige effecten ten gevolge van het plan voor Natura2000-gebieden kunnen op voorhand worden uitgesloten.

 

 

4 Participatie

 

4.1 Participatie omgeving

 

Er is sprake van het rechtzetten van een fout uit het verleden en het bestemmen van de sinds jaar en dag bestaande situatie van het perceel (detailhandel). Het plan heeft hierdoor geen danwel zeer weinig impact op de omgeving, zodat er sprake is van een project in categorie A van de richtlijn omgevingsdialoog. Op basis van het bepaalde in deze richtlijn is de directe omgeving voorafgaand aan de omgevingsplanprocedure schriftelijk geïnformeerd over dit traject. Verder zullen de wettelijke publicaties plaatsgevonden van het voornemen, het ontwerp en de vaststelling van deze omgevingsplanwijziging.

4.2 Zienswijzen

 

Er zijn geen zienswijzen ingediend.

 

5 Belangenafweging en conclusie

 

In het bestemmingsplan Oude Stad Zuidwest 2016 is de functie ‘detailhandel’ op de locatie Nieuwstraat 274 niet opgenomen, waardoor deze functie niet meer was toegestaan. Dit was niet doelbewust en er lag geen enkele belangenafweging aan ten grondslag. Een goede ruimtelijke onderbouwing voor het verhinderen van de bestaande detailhandel ontbrak.

Onder de Omgevingswet dient geen sprake meer te zijn van een ‘goede ruimtelijke onderbouwing’, maar van een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties'. Geconcludeerd wordt dat, gelet op de feitelijke situatie en de planologische toestemming daarvoor in het voormalig bestemmingsplan Oude Stad Zuidwest 2008 en de motivering in dit plan, er bij het terugbrengen van dit gebruik sprake is van een evenwichtige toedeling van functies.