Piushavengebied 2009, 1e wijziging (Galjoenstraat noord deel 1)

2.1 Ruimtelijke structuur

Het onderhavige wijzigingsplan is gelegen in het deelgebied Galjoenstraat Noord en transformatiegebied Piushaven Noordwest. Het deelgebied wordt begrensd door de Galjoenstraat, Gondelstraat en de achterpercelen van de woningen aan de Hoogvensestraat en de Lanciersstraat.

Al vanaf de jaren tachtig is de gemeente Tilburg bezig met de herontwikkeling van het Piushavengebied. De afgelopen jaren heeft deze herontwikkeling meer vorm gekregen. De gemeente heeft diverse stedenbouwkundige en ambitiedocumenten laten ontwikkelen en in 2010 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan Piushavengebied 2009 vastgesteld.

In de Stedenbouwkundige Visie Piushaven 2009 en bestemmingsplan Piushavengebied 2009 is het plangebied aangeduid als een ontwikkelingsgebied voor gemengde functies. Zie figuur 1.

figuur 1 uitsnede uit bestemmingsplan Piushavengebied 2009

In het bestemmingsplan Piushavengebied 2009 is ten aanzien van het plangebied gekozen voor een bedrijfsmatige bestemming met een wijzigingsbevoegdheid. Dit laat toe om deze locatie te transformeren naar een gemengd milieu, waarbij de woonfunctie centraal staat. Verder zijn er mogelijkheden voor de integratie van bestaande bedrijvigheid, vestiging van dienstverlening, werkruimten en ateliers.

Het beoogde proces van transformatie zal projectmatig plaatsvinden, maar voltrekt zich in kleine stappen via een meer perceelsgewijze ontwikkeling. De integratie van de bestaande bedrijvigheid is daarbij voortdurend een complicerend onderdeel van het ontwikkelproces.

In stedenbouwkundige zin is het uitgangspunt dat het bouwblok aan de Hoogvensestraat, Gondelstraat, Galjoenstraat en Lanciersstraat een gesloten bouwblok blijft. De nieuwe bebouwing staat direct aan de Gondelstraat en Galjoenstraat. Voorterreinen in de vorm van tuinen ontbreken. Op de overgang tussen openbaar- en privé-terrein kunnen eventueel private stoepen worden toegepast die de entrees van de nieuwe panden markeren.

Vanwege de beoogde woningaantallen (op basis van de ontwikkelingsvisie- en programma uitgangspunten) en de perceelsgewijze transformatie is het noodzakelijk om ook op de binnenterreinen nieuwe bebouwing te ontwikkelen. Het ruimtelijke uitgangspunt hierbij is dat er 'slagen' in de vorm van straatjes of woonhoven ontstaan die vanaf de Galjoenstraat ontsloten worden. Eén of meerdere van deze straten bieden ook doorkoppelingen voor langzaam verkeer naar de Hoogvensestraat. Op die manier ontstaan informele ruimtelijke verbindingen via het binnengebied naar buiten en wordt voorkomen dat er een opgesloten en geïsoleerd woonmilieu ontstaat.

Route door het gebied

Eén van de te realiseren verbindingen heeft een bijzondere betekenis als onderdeel van een wandelroute vanuit Hoogvenne naar de haven. De realisatie van deze route zal geschieden als onderdeel van de herontwikkeling van de locaties van Van den Weegen en Janus Metaal (Galjoenstraat 35a). Deze verbinding zal in een later fase (deelgebied 2) worden gerealiseerd. Deze route zal lopen vanaf het parkje nabij de school aan de Hoogvensestraat, via het Pocketpark van de Havenmeester naar de Piushaven.

Bouwhoogte

De hoogte van de nieuwbouw bestaat overwegend uit 3 bouwlagen met hier en daar een opbouw. Nabij de achterpercelen van de Hoogvensestraat zal de hoogte van de nieuwbouw zich beperken tot 1 of 2 bouwlagen. Door dit regime van spelregels ten aanzien van bouwhoogten sluit de beoogde ontwikkeling goed aan bij de hoogtekarakteristieken van Hoogvenne.

Op basis van gemaakte afspraken (raamovereenkomst) kunnen maximaal 81 woningen in dit deelgebied gerealiseerd worden. Deze aantallen worden over de diverse betrokken eigendommen verdeeld naar rato de oppervlakte van de percelen. De reden is dat de vrije blokken meer programma kunnen dragen.

figuur 2 verdeling bouwprogramma

De beoogde ontwikkeling moet voorzien in de eigen parkeerbehoefte volgens de normen van het gemeentelijke parkeerbeleid. In het openbare gebied van Galjoenstraat en Gondelstraat is geen of nauwelijks aanbod van parkeerplaatsen beschikbaar die meegeteld kunnen worden in het bereiken van een sluitende parkeerbalans. Vanwege het compacte hofachtige woonmilieu is het parkeren op straat of in de hoven niet gewenst. Dit betekent dat er binnen het projectgebied voorzien moet worden in de realisatie van parkeervoorzieningen. Er wordt geparkeerd in de halfverdiepte parkeerkelder. Iedere woning beschikt over een eigen parkeerplaats.

Het ingediende (bouw)plan voldoet aan de stedenbouwkundige eisen.