| Plan: | Vossenberg West II |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0855.BSP2011020-e001 |
Hoofdstuk 2 bevat de ´Bestemmingsregels´. In dit hoofdstuk komen de verschillende bestemmingen met bijbehorende bouwregels en gebruiksregels aan bod. Vaak is daarnaast sprake van een nadere eisen-regeling, een omgevingsvergunningplicht voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden, wijzigingsbevoegdheden e.d.
In het plan komen de volgende bestemmingen voor:
Daarnaast zijn de volgende dubbelbestemmingen opgenomen:
Bestemmingen.
Agrarisch (A)
Deze bestemming heeft betrekking op een klein deel van het gebied ten zuiden van het Wilhelminakanaal ter reparatie van het deel van bestemmingsplan Reeshof Noord West dat door de Raad van State is vernietigd. De gronden met de bestemming Agrarisch zijn gelegen aansluitend op gronden die de bestemming Natuur hebben gekregen. Deze gronden zijn bestemd voor grondgebonden agrarische bedrijvigheid.
Bedrijf-Nutsvoorziening (B-NV)
In zijn algemeenheid passen nutsvoorzieningen binnen de bestemming Bedrijventerrein. De grotere nutsvoorziening gelegen in het plangebied - zijnde een gasontvangststaion - is evenwel met een aparte bestemming aangegeven.
Bedrijventerrein (BT)
Voor het grootste deel van het plangebied is de bestemming Bedrijventerrein (BT) opgenomen. Binnen deze bestemming zijn bedrijven toegelaten van 3.1 tot en met categorie 4.2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten.
Bedrijven in milieucategorie 2 zijn mogelijk voor zover het gaat om bedrijfsverzamelgebouwen en groothandelsbedrijven.
Binnen deze bestemming zijn geen inrichtingen toegestaandie in belangrijke mate geluidhinder kunnen veroorzaken, zoals bedoeld in artikel 41 Wet geluidhinder. Bevi-inrichtingen zijn slechts toegestaan met een omgevingsvergunning met binnenplanse afwijking, en niet binnen een zone van 200 meter gemeten vanaf de noordelijk en zuidelijk gelegen woningen.
Kantoorfuncties zijn wel toegestaan op het bedrijventerrein voor zover deze onderdeel uitmaken van de bedrijfsvoering en niet meer bedragen dan 20% van de totale bedrijfsvloeroppervlakte.
Een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid is opgenomen voor de uitoefening van een bedrijf of activiteit die/dat in de 1 Staat van bedrijfsactiviteiten is vermeld in de categorie 2 en die/dat niet is toegestaan op het betreffende perceel. Gemotiveerd onderbouwd dient in dat geval te worden dat het bedrijf/de activiteit naar aard en omvang niet passend is in een woonomgeving.
Ook voor de uitoefening van een bedrijf of activiteit in een hogere categorie dan die is toegestaan op het betreffende perceel, is voorzien in een binnenplanse afwijkingsmogelijkheid, dit echter tot maximaal categorie 4.2. In dat geval dient gemotiveerd te worden onderbouwd dat:
Zoals beschreven in hoofdstuk 5 Milieuaspecten kan via een wijzigingsbevoegdheid een bedrijf van milieucategorie 5.1 mogelijk worden gemaakt. De gronden binnen het plangebied waarvoor deze wijzigingsbevoegdheid geldt zijn gearceerd aangeduid met Wro-wijzigingsgebied 1. De Staat van Bedrijfsactiviteiten geeft een limitatieve opsomming van die bedrijven waarvoor de wijzigingsbevoegdheid kan gelden.
Functieaanduidingen
Specifieke functieaanduiding-containeroverslag
Deze bouwaanduiding is gelegen op de gronden direct aansluitend aan het Wilhelminakaal, aan de geplande langshaven. Vanwege de unieke ligging aan het kanaal, kan op deze locatie enkel een containerterminal worden gevestigd. De komst van een containerterminal - en de langshaven - is van belang vanwege de multimodale ontsluiting van het bedrijventerrein.
Bedrijf tot en met categorie 3.1 - 4.1 -4.2
De verschillende toegestane maximale milieucategorieen zijn aangeduid met een functieaanduiding.
Geluidwal
De geluidwal ten zuiden van het plangebied moet eerst worden opgericht tot een hoogte van 10 meter.
Horeca van categorie I
Op de gronden met deze aanduiding is het mogelijk om horeca te vestigen ten dienste van het bedrijventerrein. De maximaal toegestane categorie voor horeca is I. Dit betekent een maximale netto-vloeroppervlakte van 150 m2 per vestiging.
Bouwaanduiding:
Specifieke bouwaanduiding- eerstelijns bebouwing
Ter plaatse van de drie kavels waarvoor deze aanduiding geldt, moet een aaneengesloten bebouwingsfront worden opgericht over de volledige breedte van het bouwperceel met een minimale hoogte van 12 meter, voordat het mogelijk is dat bedrijven in milieucategorie 4.2 zich op het bedrijventerrein vestigen. Dit geldt niet voor de containerterminal (milieucategorie 4.2). In het bebouwingsfront mogen geen openingen of onderbrekingen anderszins zijn opgenomen.
Bouwmogelijkheden
Op de gronden met de bestemming Bedrijventerrein (BT) zijn gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan. Gebouwen dienen binnen de op de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken te worden opgericht. Op de gronden buiten de bouwvlakken zijn geen gebouwen toegestaan vanuit stedenbouwkundig/landschappelijk oogpunt.
Het bebouwingspercentage (minimaal 30% en maximaal 70% in het overgrote deel van het plangebied, met uitzondering van de locatie van de containerterminal en de representatieve zone langs de Burgemeester Letschertweg) en de maximaal toelaatbare bouwhoogte (per bouwperceel) is per bestemmingsvlak aangegeven op de verbeelding. Verder mag ondergronds worden gebouwd.
In de lijn van hetgeen is beschreven in hoofdstuk 3 Opzet is er een tweetal regels opgenomen om de representatieve delen van de op te richten bedrijfsbebouwing, zoals kantoren/ kantoorruimten, showrooms, recepties, ontvangstruimten etc. gericht te krijgen op de openbare wegen in het plangebied en voor wat betreft de bedrijfspercelen direct gesitueerd langs de Burg. Letschertweg op die weg.
Natuur (N)
Deze bestemming dient op de eerste plaats ter reparatie van het deel van bestemmingsplan Reeshof Noord West dat door de Raad van State is vernietigd. Deze gronden zijn bestemd voor behoud, herstel en versterking van de aanwezige of te ontwikkelen landschappelijke - en natuurwaarden. Binnen deze bestemming wordt de mogelijkheid opgenomen een buffer in de vorm van een groenvoorziening te realiseren die de toekomstige containerterminal en zwaaikom aan het zicht van bewoners van de Reeshof onttrekt. Tevens zijn de gronden bestemd voor extensief recreatief medegebruik.
Aan de noordzijde van het plangebied bevindt zich een moerasboscomplex aan de 2e Sluisweg. De planologische bescherming van de natuurwaarden in dit broekbos komt tot stand door de bestemming Natuur.
Binnen de bestemming Natuur is voorzien in de aanleg van een geluidwal.
Groen (G)
Deze bestemming is opgenomen voor de gronden bestemd voor groenvoorzieningen en fietspaden en calamiteitenroutes. Gebouwen zijn in principe niet toegestaan.
Binnen de bestemming Groen is voorzien in de aanleg van een geluidwal.
Verkeer en Verblijf ( V-V)
Binnen het plangebied wordt slechts één soort verkeer onderscheiden. Het betreft de bestemming Verkeer en Verblijf (V-V).
Water-Waterstaatkundige doeleinden (WA-WD)
Deze bestemming is opgenomen voor het Wilhelminakanaal en de zwaaikom.
Wonen (W)
Een woonbestemming is gelegd op de 2 voormalige sluiswachterswoningen van Rijkswaterstaat gelegen aan de Dongense Kanaaldijk. Een van deze woningen wordt nog bewoond.
Voor de woningen is een bebouwingsregeling opgenomen waarbij één bouwvlak is opgenomen voor het hoofdgebouw en de aan - en bijgebouwen.
Dubbelbestemming
Leiding-Gas
Voor de gasleiding inclusief de bijbehorende rechtstroken, is een dubbelbestemming opgenomen. Voor die leiding geldt een belemmeringenstrook van 4 m aan weerszijden van de leiding.
Waarde-Ecologie
Het Wilhelminakanaal en delen van gronden binnen de bestemming Groen zijn aangemerkt als een ecologische verbindingszone. Zodoende is de dubbelbestemming Waarde-Ecologie opgenomen. Door middel van een omgevingsvergunningplicht voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde wordt de verbindingszone gewaarborgd.
Waterstaat-Waterstaatkundige functie
Deze dubbelbestemming is gegeven aan de gronden van Rijkswaterstaat tot 25 meter uit de oever van het Wilhelminakanaal aan weerszijden. Binnen deze bestemming is behoud, herstel en ontwikkeling van de waterstaatkundige functie mogelijk. Deze bestemming bevat een omgevingsvergunningplicht voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden.