| Plan: | Zand 2008, 2e herziening (Thomas van Aquinostraat 27) |
|---|---|
| Status: | onherroepelijk |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0855.BSP2011016-e001 |
In de WoonVisie komen thema's en trends in het wonen aan de orde, worden actuele knelpunten geduid en worden de woonopgaven voor de komende jaren benoemd.
De afgelopen jaren is de woningmarkt sterk ingezakt, de huizenkoper heeft geen vertrouwen in de woningmarkt en er zijn strengere regels ten aanzien van de financiering, zowel voor particulieren als voor ontwikkelaars. Daarnaast groeit het aantal huishoudens in Nederland minder snel, waardoor de groei in de woningbehoefte af zal nemen. De energieprijzen en overige woonlasten zullen de komende jaren sterk stijgen. Er is sprake van een structureel veranderde situatie op de woningmarkt, oude tijden komen niet meer terug.
De lokale effecten van de veranderde marktomstandigheden zijn in Tilburg merkbaar: er is een overmaat aan bouwplannen, die vaak onvoldoende aansluiting vinden bij de feitelijke wensen van de woonconsument. Er is sprake van een teveel aan appartementen en rijwoningen met onvoldoende kwaliteit.
De komende jaren zal in de nieuwbouw een verdere verschuiving optreden naar kwalitatieve eisen en de wens van de woonconsument centraal staan. Maar ook de bestaande voorraad zal een kwaliteitsslag maken, met name in verduurzaming (beperking energielasten).
Wonen blijft een onderwerp van gemeentelijke aandacht, maar in het besef dat de invloed op het (ver)bouwproces gering is. Samenwerking met procespartijen, ook over de gemeentegrenzen heen, moet centraal komen te staan.
De woondoelen:
Om meer aansluiting te vinden bij de huidige en toekomstige woonbehoeften is de stad ingedeeld in woonmilieus: Centrum-stedelijk, Stedelijk-buiten-centrum, Groen-stedelijk, (Centrum)-dorps en Landelijk. Daarbij wordt per gebied aangegeven in welke richting het zich moet ontwikkelen om aan het gewenste woonmilieu te voldoen. Bij (woningbouw)ontwikkelingen in een bepaald gebied dient nadrukkelijk rekening te worden gehouden met deze woonmilieuopgave. De eerder genoemde ´stad in balans´dient vorm te krijgen binnen de woonmilieus.
Woonvisie West
De kwaliteit van de woning en de woonomgeving wordt in de WoonVisie onder andere benaderd door het benoemen van woonmilieus. De Reit/Het Zand/Wandelbos worden in hun huidige situatie getypeerd als een overwegend buiten-centrum milieu. Met uitzondering van De Reit neigen deze wijken echter nadrukkelijk naar een groen-stedelijk woonmilieu. Het kwalitatief woningbehoefte onderzoek bevestigt het beeld dat versterking c.q. transformatie naar het groen-stedelijke in deze wijken centraal moet staan. Enige verdunning kan hierbij aan de orde zijn.
In de WoonVisie wordt geconstateerd dat er in De Reit/Het Zand/Wandelbos een overschot dreigt aan woningen in een 'anoniem stedelijk woonmilieu' en dat De Reit/Het Zand/Wandelbos een te eenzijdige woningvoorraad kent. Om doorstroming binnen de wijk mogelijk te maken is het van belang om woningen voor ouderen in de buurt van voorzieningen en woningen voor hogere inkomensgroepen in De Reit/Het Zand/Wandelbos toe te voegen (dure koop). Als belangrijke strategieën om de gewenste differentiatie te bereiken, geeft de WoonVisie sloop en vervangende nieuwbouw en verkopen van huurwoningen aan.
Ten aanzien van de Westermarkt, de omgeving van station West, alsmede het Paletplein geeft de WoonVisie aan dat de centrumfunctie van deze gebieden op het gebied van wonen via verdichting versterkt kan worden. Hierbij wordt met name gedacht aan appartementen voor senioren.
De gemeente heeft vanwege het surplus aan plannen voor de bouw van appartementen besloten nadrukkelijker sturing te geven aan de nieuwbouw van appartementen in Tilburg door bouwplannen te prioriteren. Prioritering zal plaatsvinden aan de hand van het in 2006 door de raad vastgestelde toetsingskader bestaande uit de volgende vier criteria:
Toepassing van deze criteria betekent derhalve dat plannen, naarmate ze op meer criteria scoren, een hogere prioriteit hebben, en derhalve op gemeentelijke medewerking kunnen rekenen. Plannen die niet op de criteria scoren en niet hard zijn, zullen niet vanzelfsprekend op gemeentelijke medewerking kunnen rekenen. Hierover zal de discussie moeten plaatsvinden over aanpassing naar grondgebonden types, wijziging in doelgroep/concept, fasering in tijd of anderszins.
De gemeente Tilburg voert iedere vier jaar een woningbehoefte-onderzoek uit. Het meest recente onderzoek is uitgevoerd in 2008. Als de uitkomsten van dit onderzoek worden vergeleken met de uitkomsten van 2004 dan blijkt dat de vraag naar goedkope huurwoningen duidelijk is afgenomen ten gunste van het segment van € 343 tot € 527, wat duidt op een toenemende kwaliteitsvraag. Die kwaliteitsvraag lijkt zich ook te manifesteren bij starters.
De Tilburgse woningmarkt is in kwalitatief opzicht nog niet in evenwicht. Als de vraag naar woningen wordt afgezet tegen het aanbod, dan blijken de tekorten zich vooral voor te doen in de koopsector. Het gaat dan om een tekort aan (dure) vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen, (goedkope) rijwoningen en (middeldure) flats/appartementen met lift. In de huursector bestaat een tekort aan flats/appartementen met lift (met name van € 343 tot € 527). Het grootste overschot doet zich voor bij goedkope rijwoningen in de huursector (tot € 343 per maand).
Bedacht moet worden dat het aantal koopstarters weer zal oplopen zodra een economisch herstel optreedt, het consumentenvertrouwen opveert en de prijzen in de koopsector stabiel blijven. Deze verwachting is gebaseerd op de landelijke trend dat veel woonconsumenten blijvend gericht zijn op een kwalitatief hoogwaardige en ruime (koop)woning.
Woningbehoefte voor Het Zand
Uit het Kwalitatief Woningbehoefte-onderzoek (Gemeente Tilburg, 2008) is gebleken dat in woningmarktgebied Het Zand relatief veel eenpersoonshuishoudens en 75-plussers wonen. Het gemiddeld besteedbare huishoudinkomen is laag. De wijk kenmerkt zich door veel huurwoningen, flats met en zonder lift en relatief veel goedkope koopwoningen. In de wijk is 23% van de woningvoorraad geschikt voor ouderen. Gemiddeld in Tilburg is dat 19%.
Verder blijkt uit het Kwalitatief Woningbehoefte-onderzoek dat de tevredenheid met de woning in Het Zand iets beneden het Tilburgse gemiddelde ligt. Ook de tevredenheid met de woonomgeving ligt net iets onder het Tilburgse gemiddelde.
De huisvesting van zorgbehoevenden (ouderen en gehandicapten) is een belangrijk aandachtspunt van het Tilburgse woonbeleid. Doelstelling hierbij is dat deze groep zoveel mogelijk wordt gemengd met de overige bevolking. Streven hierbij is wel dat er voldoende zorg, welzijn en diensten in de nabijheid zijn, dan wel gerealiseerd worden. Hiertoe is het principe van servicewijken ontwikkeld, waarbij het geheel van woon-, zorg- en dienstverleningsfuncties in een bepaald gebied optimaal op elkaar worden afgestemd. Bij nieuwe uitleglocaties dient invulling aan dit principe te worden geven. Ten aanzien van woningbouwontwikkeling in bestaand stedelijk gebied geldt dat er gestreefd moet worden naar het creëren dan wel versterken van servicewijken.
Algemeen
Voor de beleidsmatige beoordeling is gebruik gemaakt van de doelen die in de woonvisie, de jaarlijkse notities wonen, de jaarlijkse programmabegrotingen en notities over specifieke aspecten van het wonen zijn vastgelegd. De hoofddoelen uit de programmabegroting wonen zijn:
Ook is het plan bezien in het kader van het servicewijkenbeleid met de benodigde transformaties van de verouderde zorgcomplexen gecombineerd met voorzieningen in de omgeving. En het voldoen aan specifieke gewenste kwaliteiten zoals particulier opdrachtgeverschap, studentenhuisvesting of andere bijzondere woonproducten.
Programmadoelen wonen
Eén van de programmadoelen wonen is het realiseren van voldoende levensloopbestendige woningen. Het voorliggende plan aan de Thomas van Aquinostraat gaat uit van de bouw van circa 40 goedkope huurappartementen, circa 35 van 70 m2 en circa 5 appartementen van 85 m2. Alle appartementen zijn geschikt voor ouderen. Het plan is niet concurrerend voor andere woningbouwplannen in de omgeving.
Gewenste woonmilieus
De kwaliteit van de woning en de woonomgeving wordt in de Woonvisie onder andere benaderd door het benoemen van woonmilieus. De Reit/Het Zand/Wandelbos worden in hun huidige situatie getypeerd als een overwegend buitencentrum milieu. Met uitzondering van De Reit neigen deze wijken echter nadrukkelijk naar een groen-stedelijk woonmilieu. Het kwalitatief woningbehoefte onderzoek bevestigt het beeld dat versterking c.q. transformatie naar het groenstedelijke in deze wijken centraal moet staan. Enige verdunning kan hierbij aan de orde zijn. In het voorliggende plan is geen sprake van verdunning of transformatie naar een groen-stedelijk woonmilieu. Het plan lijkt goed aan te sluiten op het karakter van de wijk en de nabije omgeving aangezien er nu ook al een beperkte stapeling aanwezig is.
Servicewijkenbeleid
Het initiatief past in de wijkscan servicewijk Het Zand, Wandelbos en De Reit waarin is aangegeven dat er sterke behoefte is, zeker in dit deel van Het Zand, aan goedkopere huurwoningen geschikt voor ouderen (levensloopbestendige woningen). Dit bij voorkeur inclusief mogelijkheden voor ontmoeting/dagbesteding samen met zorg/welzijnsinstellingen.
Specifiek gewenste woonkwaliteiten
Bij dit onderdeel gaat het om kwaliteiten als particulier opdrachtgeverschap, studentenhuisvesting of andere bijzondere woonproducten. Hiervan is in het voorliggende plan geen sprake behalve uiteraard het levensloopbestendige karakter aangezien het seniorenappartementen betreft.
Eindbeoordeling
Het voorliggende plan scoort op de punten "bestuurlijk vastgestelde gebiedsprioriteiten", "specifiek gewenste woonkwaliteiten" en "herstructureringsbeleid" niet hoog. Het plan scoort positief op het gebied van "servicewijkenbeleid" en voor wat betreft de "programmadoelen wonen". Dit zijn zwaarwegende aspecten, aangezien het plan voorziet in de grote behoefte aan goedkope huurwoningen geschikt voor ouderen in de wijk, waarbij het plan niet concurrerend is voor andere plannen in de omgeving.