Zorgvlied 2008, 2e herziening (Burg. Damsstraat 15)

1.1 Aanleiding tot planontwikkeling

Er is een verzoek om herziening van het bestemmingsplan ingediend voor de realisatie van 40 appartementen aan de Burg. Damsstraat 15 te Tilburg. Het betreft het perceel sectie P, nr. 6771.

Het complex Mariëngaarde is een voormalig verzorgingstehuis. Het complex is in 2001 aangewezen als beschermd monument in de zin van de monumentenwet 1988. Van het complex wordt de noordvleugel gesloopt. Hier wordt een nieuw gebouw opgericht dat plaats biedt aan 12 appartementen. De overige 28 appartementen worden gesitueerd in het bestaande gebouw, dat aan de achterzijde wordt uigebreid. Het betreft koopappartementen in het luxe segment, bedoeld voor 55+. Zorg kan worden ingekocht.

Mariëngaarde (1935) is opgericht als hospice, een verzorgingstehuis voor welgestelde ouderen. De zusters Dochters van onze Lieve Vrouw van het heilig hart namen de verzoring opzich. De ouderen woonden rond een binnentuin, in kleine woonruimten aan weerszijden van een middengang. Er was een kapel en er waren gemeenschappelijke ruimten aan de noordzijde. In 1945 werd de kapel getroffen door een Duitse bommenwerper. De bijgebouwen aan de noordzijde werden hierbij ernstig beschadigd. Het gebruik als verzorgingstehuis is inmiddels gestaakt. Het pand wordt momenteel tijdelijk gebruikt door zorginstelling Amarant. Het zal worden verbouwd tot individuele koopappartementen in een hogere prijsklasse. Deze appartementen voorzien in de behoefte van senioren om binnen de wijk te kunnen blijven wonen.

Beschrijving project

De bestaande woonvleugels aan de Burgemeester Damsstraat en Burgemeester Rauppstraat zijn grotendeels twee lagen hoog en op de hoek drie lagen. Deze vleugels worden gerenoveerd en geschikt gemaakt voor 28 appartementen. Daartoe worden aanpassingen gedaan aan de indeling en achtergevel. De middengang verdwijnt en de woningen worden vanuit de binnentuin ontsloten. De kapel wordt verbouwd tot gemeenschappelijke "huiskamer" met gebruiksmogelijkheden als (film)theater. Verder wordt in de kapel ruimte gemaakt voor fietsenberging en containerstalling. Ter plaatse van de noordvleugel achter de kapel komt vervangende nieuwbouw. Hier wordt een nieuwe vleugel met 12 appartementen, 22 bergingen en 40 ondergrondse parkeeplaatsen gebouwd. De binnentuin wordt daarbij gespaard. De kelder houdt voldoende afstand van de aanwezige waardevolle bomen. De parkeerkelder wordt toegankelijk vanaf de Drossaard Bernagiestraat.

De bestaande vleugel met aanleunwoningen uit 1983 aan de Drossaard Bernagiestraat blijft ongemoeid. Om zoveel mogelijk aan de parkeernorm te kunnen voldoen worden op het eigen voorterrein aan deze straat 9 parkeerplaatsen aangelegd. Aan de Burgemeester Damsstraat worden op eigen terrein nog 2 parkeerplaatsen aangelegd.

Het plan houdt rekening met het monumentale karakter van het bestaande pand en de monumentale binnentuin. De parkeerkelder houdt voldoende afstand tot de aanwezige waardevolle bomen. De parkeerkelder wordt toegankelijk vanaf de Drossaard Bernagiestraat, waarbij rekening wordt gehouden met de ter plaatse gesitueerde waardevolle boom aan de straatzijde. De hoogte van het nieuwe appartementencomplex is afgestemd op de maximale hoogte welke volgens de standaard bestemmingsplansystematiek binnen de woongebieden toelaatbaar is, zijnde 10 meter. De afstand tot de achterliggende woningen is voldoende. Daarbij worden ten behoeve van de privacy in overleg met de omwonenden diverse voorzieningen, zoals matglas in de galerijen en een groene afscherming, aangebracht.

Binnen de wijk Zorgvlied bestaat de wens tot meer differentiatie en variatie binnen de woningvoorraad. Met name het aanbod van levensloopbestendige woningen, voornamelijk voor senioren uit de wijk, dient in dit kader te worden vergroot. Het onderhavige plan levert hier een goede bijdrage aan.

Het bestaande complex is een rijksmonument. Na uitvoering van het plan zal het monumentale complex gerestaureerd en weer geschikt zijn voor de oorspronkelijke functie: huisvesting van ouderen. Omdat op de plaats van de te slopen noordvleugel een nieuwe vleugel zal worden opgetrokken zullen de compositie van de bouwmassa's en de omsloten tuin op hoofdlijnen behouden blijven. Door de bouw van het nieuwe appartementencomplex kan een parkeergarage worden gerealiseerd met 40 parkeerplaatsen, waarmee een groot gedeelte van de parkeerbehoefte kan worden opgelost.

Met deze toelichting wordt een basis gegeven voor de bestemmingsplanherziening waarmee medewerking kan worden verleend aan het initiatief. De toelichting geeft aan waarom de beoogde ontwikkeling past binnen de visie op het gebied. Er wordt nader ingegaan op de wijze waarop het initiatief aansluit op de plaatselijke situatie en het beleid dat de gemeente voorstaat. Tevens worden de (stedenbouwkundige) richtlijnen en randvoorwaarden welke aan de basis van de planontwikkeling hebben gestaan in de toelichting verwoord. De toelichting geeft ook de resultaten van de uitgevoerde onderzoeken weer.

Op 31 oktober 2011 heeft de Raad besloten het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen. Naar aanleiding van dit besluit is het bouwvlak waarmee de parkeergarage en appartementencomplex mogelijk zou worden gemaakt geschrapt. Ter plaatse van dit bouwvlak worden de bepalingen uit het vigerende bestemmingsplan opgenomen. In hoofdstuk 10 van deze toelichting wordt nader ingegaan op deze wijzigingen.