Wijziging 1 Noord-West-Oss - 2013

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Dit plan gaat over een perceel aan de Heihoekstraat naast het perceel nummer 4. Het perceel heeft een bedrijfsbestemming. De eigenaar van het perceel wil hier een woonbestemming van maken. Dit wijzigingsplan maakt dit mogelijk.

1.2 Begrenzing plangebied

Het gaat om het perceel kadastraat bekend als gemeente Oss, sectie K, nr 5121. Het perceel is hieronder weergegeven.

1.3 Geldende bestemmingsplannen

Het perceel valt binnen het bestemmingsplan 'Noord-West-Oss-2013'. De gemeenteraad stelde dit bestemmingsplan op 25 april 2013 vast.

In het bestemmingsplan staat een wijzigingsbevoegdheid voor dit perceel. Deze geeft de mogelijkheid om de bestemming 'Bedrijf' te wijzigen in de bestemming 'Wonen-Vrijstaand' en 'Tuin'. Daarbij gelden de volgende voorwaarden:
a. het bouwvlak zoals dat is opgenomen voor de bestemming 'Bedrijf' blijft gehandhaafd;
b. het hoofdgebouw moet binnen het bouwvlak gesitueerd worden;
c. de vrijstaande woning moet georiënteerd zijn op de Heihoekstraat en binnen de voorgevellijn gesitueerd worden of maximaal 2 meter daaruit;
d. de maximale goot- en bouwhoogte mag maximaal 5 respectievelijk 9 meter bedragen;
e. er dient op het eigen perceel in de parkeerbehoefte te worden voorzien waarbij de geldende parkeernormen in acht worden genomen;
f. er mogen geen milieuhygiënische belemmeringen zijn.

Het plan voldoet aan al deze voorwaarden. In hoofdstuk 3 gaan wij hier verder op in.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

De wijzigingsbevoegdheid staat in het bestemmingsplan 'Noord-West-Oss-2013'. In dit bestemmingsplan staat het beleid dat ook voor dit wijzigingsplan geldt. Daarom verwijzen wij naar dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 3 Bestaande en toekomstige situatie

3.1 Bestaande situatie

Het plangebied ligt aan de Heihoekstraat in Oss. Het perceel is ongenummerd. Het hoorde eerst bij het perceel Heihoekstraat 4. Het gebouw was toen het bijgebouw bij de woning. De percelen zijn nu gesplitst. In het gebouw zit al jaren een bedrijf.

3.2 Toekomstige situatie

De eigenaar wil van het bestaande gebouw een woning maken. De functie verandert dus, maar het ruimtelijke beeld niet. Op het perceel zijn eigen parkeerplaatsen.

Het bestaande pand is karakteristiek en past goed in de omgeving. Het is een voordeel dat de eigenaar het huidige gebouw wil gebruiken. Hij is niet verplicht om dit te doen. Als er een ander gebouw komt, moet dit in het bestaande bouwvlak komen. Het gebouw mag ook niet hoger worden. Dit beschermt het ruimtelijke beeld.

In de omgeving staan vooral woningen. Een woonbestemming past daarom beter dan de huidige bedrijfsbestemming.

Hoofdstuk 4 Randvoorwaarden en beperkingen

4.1 Inleiding

Het bestemmingsplan Noord-West-Oss-2013 gaat al in op de milieuaspecten. We verwijzen graag naar hoofdstuk 6 van de toelichting van dit bestemmingsplan.

In dit wijzigingsplan werken we de volgende onderwerpen nog verder uit:
- Geluid
- Externe veiligheid
- Luchtkwaliteit
- Geur

Omdat het gaat om een bestaand bouwvlak, gaan we verder niet in op de volgende onderwerpen:
- Bodem en grondwater
- Water
- Straling
- Natuurwaarden
- Archeologie

4.2 Geluid

Voor dit plan zijn twee wegen belangrijk:
- de spoorlijn;
- de Heihoekstraat.

Bewoners mogen geen last hebben van geluid. De Wet Geluidhinder geeft een waarde aan. Geluid dat harder is dan deze waarde kunnen we toestaan als we hiervoor een procedure volgen. Deze procedure heet een hogere grenswaardenprocedure.

Adviesbureau Ulehake deed onderzoek naar de geluidsbelasting. Dit onderzoek zit als bijlage bij dit bestemmingsplan. Uit dit onderzoek blijkt dat het geluid harder is dan de voorkeursgrenswaarde. De geluidsbelasting vanuit het wegverkeer bedraagt namelijk 57 dB en de geluidsbelasting vanuit het spoor bedraagt 59 dB.

Daarom is een hogere grenswaardenprocedure nodig. Deze procedure volgen we tegelijkertijd met de bestemmingsplanprocedure.
We mogen een hogere grenswaardenprocedure alleen volgen als we het geluid niet kunnen verminderen. We moeten eerst kijken of we met maatregelen aan de bron (in dit geval de spoorweg of de Heihoekstraat) of in de overdracht (in de ruimte tussen de bron en de nieuwe ontwikkeling) de geluidsbelasting kunnen terugbrengen.
In dit geval is dit niet mogelijk.
Het gaat om een kleine ontwikkeling. Aanpassingen aan de spoorweg of de weg zijn zo duur dat deze niet meer in verhouding tot het plan staan. Een scherm is bovendien ruimtelijk niet gewenst.
Daarom stellen we hogere grenswaarden vast van 57 respectievelijk 59 dB. Deze waarden passen ook binnen de gemeentelijke geluidsnota.

4.3 Externe veiligheid

Het plangebied ligt vlakbij de spoorlijn 's Hertogenbosch-Nijmegen. Over deze spoorlijn vindt vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. Daarom moeten wij in dit bestemmingsplan nagaan of het aanvaardbaar is om op dit perceel een woning te vestigen. We kijken daarvoor naar onze gemeentelijke beleidsvisie externe veiligheid. Daarin staat dat wij, als wij een woning mogelijk willen maken op deze plek, moeten afwegen of de zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid goed is. Dat is hier het geval. Er zijn verschillende routes van de bron af. De plek is goed bereikbaar voor hulpdiensten. En er zijn goede blusvoorzieningen in de buurt. De woonbestemming kan er dus komen.

4.4 Luchtkwaliteit

In de Wet luchtkwaliteit staat dat wij kleine projecten niet hoeven te beoordelen op luchtkwaliteit. Het gaat dan om projecten die zó klein zijn dat je zonder meer kunt zeggen dat die de luchtkwaliteit 'niet in betekenende mate' slechter maken (NIBM-projecten).
Dit is zo'n NIBM-project. Daarom gaan wij verder niet in op de luchtkwaliteit.

4.5 Geur

Vlakbij het plangebied liggen veehouderijen. Deze bedrijven hebben een geurcontour. Hier heeft het perceel mee te maken. We mogen binnen een geurcontour alleen een woonbestemming neerleggen wanneer we kunnen zeggen dat een veehouderij door de nieuwe ontwikkeling niet verder wordt beperkt en wanneer we kunnen zeggen dat er een goed woon- en leefklimaat op de plek is.
In dit geval kunnen we dat.
Er liggen al andere geurgevoelige objecten tussen het plangebied en de veehouderijen. Daardoor worden de veehouderijen door deze ontwikkeling niet beperkt.
Verder kunnen we uit de gemeentelijke 'beleidsregel ruimtelijke ontwikkelingen' afleden dat het woon - en leefklimaat ter plaatse 'redelijk goed' is.

De woonbestemming kan dus worden opgenomen.

Hoofdstuk 5 Toelichting op het wijzigingsplan

5.1 Algemeen

Het wijzigingsplan bevat juridische regels voor het gebruik van de gronden en opstallen, en voor de toelaatbaarheid van bebouwing.

Het wijzigingsplan is volledig digitaal opgesteld, maar moet ook worden verbeeld op papier. De papieren versie heeft één kaart.

Bij het wijzigingsplan hoort deze toelichting. De toelichting heeft geen bindende werking. Ook maakt zij juridisch geen onderdeel uit van het wijzigingsplan. Wel heeft zij een functie bij de onderbouwing en de uitleg van het wijzigingsplan.

5.2 Regels

De regels van het wijzigingsplan bestaan uit vier hoofdstukken:

• Hoofdstuk 1: Inleidende regels
• Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels
• Hoofdstuk 3: Algemene regels
• Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels

Artikel 1: Begrippen

In dit artikel leggen wij een paar begrippen uit de regels uit.

Artikel 2: Toepassingsbereik en artikel 3: Relatie met bestemmingsplan 'Noord-West-Oss-2013'

In deze artikel staat dat het bestemmingsplan 'Noord-West-Oss-2013' van toepassing is op dit wijzigingsplan.

Artikel 4: Slotregel

Dit artikel regelt de formele titel van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

Volgens de wet moeten we regelen wie de kosten voor een nieuw plan betaalt. In dit geval betaalt de eigenaar van het perceel alle kosten. We legden dit vast in een overeenkomst.

Hoofdstuk 7 Overleg en maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.1 Inspraak

De gemeente Oss heeft een inspraakverordening. Daarin staat wij voor kleine plannen geen inspraak houden.
Dit is zo'n klein plan. Daarom houden wij geen inspraak op dit plan. Wel volgen wij een zienswijzenprocedure. Volgens de wet moet dit. We leggen het ontwerpwijzigingsplan hiervoor zes weken ter inzage.

7.2 Overleg

Volgens de wet moeten wij nieuwe plannen voorleggen aan andere overheidsinstanties. Daarom stuurden wij een concept van het ontwerpwijzigingsplan naar de provincie Noord-Brabant, het waterschap Aa en Maas en de Veiligheidsregio Brabant Noord.
We hebben het plan niet overlegd met de diensten van de Rijksoverheid. Het Rijk heeft in een brief van januari 2012 namelijk aangegeven dat vooroverleg alleen nog maar hoeft als het gaat om defensie, waterstaat en energievoorzieningen. In dit plan gaat het hier niet om. We hebben het daarom niet voorgelegd aan het Rijk.

De andere diensten hebben aangegeven dat het plan geen aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen.

7.3 Zienswijzeprocedure

Het ontwerpbestemmingsplan lag van 11 september 2014 tot en met 22 oktober 2014 ter inzage. In het weekblad Oss Actueel maakten wij dit bekend. In deze perioden konden reacties worden ingediend tegen het plan. Er zijn geen reacties ingediend.