De Lind 32, Oisterwijk

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op het perceel De Lind 32 in Oisterwijk is in de huidige situatie een woning met praktijkruimte gesitueerd. Nu is het initiatief ontstaan de praktijkruimte te slopen en hier een nieuwe woning terug te bouwen. Daarmee wordt het perceel gesplitst in twee woonpercelen en wordt er een extra woning toegevoegd.

Op basis van het bestemmingsplan Centrum Oisterwijk is deze ontwikkeling niet toegestaan. Wel is in het bestemmingsplan in artikel 25.5 een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor 'toename aantal woningen'. De gemeente Oisterwijk staat positief tegenover de beoogde ontwikkeling en is voornemens door middel van het toepassen van deze wijzigingsbevoegdheid de perceelsplitsing juridisch-planologisch te regelen.

In dit wijzigingsplan wordt getoetst aan de bij de wijzigingsbevoegdheid opgenomen wijzigingsregels en wordt aangetoond dat de beoogde ontwikkeling voldoet aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied betreft het westelijk gedeelte van het perceel De Lind 32. Het plangebied ligt in het historische centrum van Oisterwijk. De ligging en begrenzing zijn weergegeven in figuur 1.1. De bestaande woning De Lind 32 maakt geen deel uit van het wijzigingsplan.

Figuur 1.1 Ligging plangebied (rode begrenzing)

1.3 Geldend bestemmingsplan Centrum Oisterwijk

In figuur 1.2 is een uitsnede van de (digitale) verbeelding van het bestemmingsplan Centrum Oisterwijk opgenomen. Met een blauwe lijn is het plangebied van het wijzigingsplan aangeduid.

Figuur 1.2 Uitsnede van het geldend bestemmingsplan

In het bestemmingsplan (het 'basisplan', vastgesteld op 12 december 2013) heeft het perceel heeft de bestemming 'Gemengd - 9'. Binnen deze bestemming zijn diverse functies toegestaan, waaronder cultuur en ontspanning, detailhandel, dienstverlening en wonen. Ook is de uitoefening van aan-huis-gebonden beroepen, dienstverlening en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten toegestaan in een woning, met inachtneming van de volgende regels:

• a. er is één activiteit per woning toegestaan;
• b. de activiteit is in zijn uiterlijke verschijningsvorm ondergeschikt aan de woning en de woonomgeving;
• c. de activiteit naar omvang ondergeschikt is aan het wonen, dus niet meer dan 40% van de vloeroppervlakte van het gebouw en totaal niet meer dan 80 m² in beslag neemt.

Het volledige perceel is voorzien van een bouwvlak. In het voorste gedeelte van het bouwvlak mag tot een goothoogte van 7 m worden gebouwd en tot een bouwhoogte van 12 m. De maximum goot- en bouwhoogte op het achterste deel van het perceel bedragen respectievelijk 3,5 en 4,5 m. Verder heeft het hoofdgebouw de aanduiding 'cultuurhistorische waarden'. Dit geldt echter alleen voor het gedeelte van het hoofdgebouw waar nu wordt gewoond en dat dus buiten het plangebied valt. De praktijkruimte is niet cultuurhistorisch waardevol, onder andere vanwege het feit dat deze recentelijk is aangebouwd. Ten slotte gelden er nog twee dubbelbestemmingen ten behoeve van het beschermd dorpsgezicht en de archeologische verwachtingswaarde.

Het aantal woningen is vastgelegd op maximaal 8. Om een woning te kunnen toevoegen, is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Om gebruik te kunnen maken van deze wijzigingsbevoegdheid zal aan een aantal wijzigingsregels moeten worden voldaan (zie paragraaf Bestemmingsplan Centrum Oisterwijk - toetsing aan wijzigingsregels).

Verder moet nog aan een aantal (standaard) milieuaspecten worden getoetst. In paragraaf 3.4 wordt het plan getoetst aan de deze wijzigingsvoorwaarden en in Hoofdstuk 4 aan de milieuaspecten.

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 is de bestaande situatie beschreven en wordt ingegaan op de gewenste ontwikkeling. In hoofdstuk 3 is de gewenste ontwikkeling getoetst aan het relevante rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. In dit hoofdstuk is ook de toetsing van de gewenste ontwikkeling aan de wijzigingsregels opgenomen. In hoofdstuk 4 is de toetsing van de gewenste ontwikkeling aan de relevante sectorale milieuaspecten beschreven. Hoofdstuk 5 gaat in op de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid. Ten slotte is in hoofdstuk 6 de juridische regeling nader toegelicht.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden de bestaande en toekomstige situatie van het plangebied beschreven. Hierbij wordt kort ingegaan op de ruimtelijke consequenties van de beschreven ontwikkeling.

2.2 Bestaande situatie

In de bestaande situatie is een praktijkruimte aanwezig op het perceel. Het gebouw is fysiek verbonden met de woonfunctie op het huidige perceel De Lind 32 en heeft een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 3 en 6 m. Zie figuur 2.1.

Figuur 2.1 Huidige situatie van het plangebied

De rooilijn ligt direct aan De Lind, er is geen sprake van een voortuin. Het gebouw heeft een diepte van circa 14,5 m. Op het achtererf is nog een vrijstaand bijgebouw aanwezig met een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 3,5 en 4,5 m. De praktijkruimte is later aangebouwd en is niet cultuurhistorisch waardevol. Het perceel is toegankelijk vanaf De Lind en via de achterzijde. Het achtererf is ingericht als tuin. Parkeren is op dit achtererf is mogelijk.

Aan de westzijde, op nummer 30, bevindt zich de voormalige sigarenfabriek De Huifkar.

2.3 Gewenste ontwikkeling

De huidige praktijkruimte en het bijgebouw worden gesloopt. Het perceel wordt gesplitst en op het nieuwe perceel wordt een woonhuis gebouwd. Zie figuur 2.2 voor een schematische weergave van de huidige- en toekomstige situatie.

Figuur 2.2 Schematische weergave van de huidige situatie (links) en toekomstige situatie (rechts)

Bouwplan

De nieuwbouw bestaat uit een hoofdgebouw aan De Lind en een uitbouw aan de achterzijde. Het hoofdgebouw krijgt een goot- en bouwhoogte van respectievelijk circa 7 en 10 m, en voor de uitbouw is dit respectievelijk circa 4,3 m boven maaiveld (ofwel 3,1 m boven het peil, zijnde de hoogte van De Lind aan de voorzijde van het gebouw) en 6,3 m boven het maaiveld (ofwel 5,1 m boven het peil). Zie figuur 2.3 voor een dwarsdoorsnede. Het hoofdgebouw is 7,7 m breed en 13,8 m diep. Bij de uitbouw bedragen deze maten respectievelijk 4,7 m en 28,3 m. In de aanbouw, in de kelder, is een kantoorfunctie aan huis voorzien met een oppervlakte van circa 65 m².

Figuur 2.3 Dwarsdoorsnede van de nieuwbouw

Architectuur

Vanwege de ligging in het beschermd stadsgezicht is extra aandacht besteed aan de architectuur van de nieuwbouw. Met het ontwerp wordt aansluiting gezocht bij de historische panden in de omgeving, wat vanwege de wijzigingsregels ook een vereiste is. Dit heeft geresulteerd in een klassiek ontwerp dat qua goot- en bouwhoogte aansluit bij de omgeving. Zie figuur 2.4 voor de gevelaanzichten.

De monumentencommissie heeft een voorlopig akkoord gegeven op het bouwplan.

Figuur 2.4 Gevelaanzichten

Bouwmassa en kapvorm

De bouwmassa bestaat uit twee lagen met een kap, een afgeknot schilddak met kilkeper. Dit is in overeenstemming met de directe omgeving, waar de meeste bebouwing bestaat uit één of twee bouwlagen met een kap. Er komen diverse kapvormen voor in de omgeving.

2.4 Ruimtelijke consequenties

De huidige bebouwing op het perceel wordt niet gekenmerkt door cultuurhistorische waarden, in tegenstelling tot de woonfunctie op het huidige perceel of de voormalige sigarenfabriek De Huifkar op nummer 30. Ook valt de huidige bebouwing vanwege de lagere goot- en bouwhoogte enigszins uit de toon in huidige blok waar het onderdeel van uitmaakt.

Er zal een toename van bebouwing plaatsvinden op het perceel. Omdat het perceel een beperkte breedte heeft zal de meeste bouwmassa in de diepte van het perceel worden toegevoegd, waardoor vanaf De Lind alleen de hogere goot- en bouwhoogte opvallen. Hierdoor wordt meer aansluiting gevonden met de direct aangrenzende bebouwing: de goot- en bouwhoogte zijn gelijk aan die van de huidige bebouwing op het perceel, en sluiten ook meer aan bij de voormalige sigarenfabriek. De klassieke architectuur sluit daarnaast beter aan bij het historische karakter van De Lind dan de huidige bebouwing.

Resumerend kan gesteld worden dat er met de ontwikkeling een positieve verandering komt in de ruimtelijke uitstraling van het perceel. In dit opzicht wordt voldaan aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening.

Hoofdstuk 3 Ruimtelijk beleid

3.1 Inleiding

Het wijzigingsplan dient getoetst te worden aan het nu geldende rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. Hieronder is dit beleid nader beschreven.

3.2 Rijksbeleid

3.2.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar & veilig. De structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geeft een nieuw, integraal kader voor het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

Ladder voor duurzame verstedelijking (SVIR/Bro)

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat voor onder meer bestemmingsplannen die nieuwe woningen mogelijk maken, de treden van deze ladder doorlopen moeten worden. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Artikel 3.1.6 van het Bro luidt als volgt:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende voorwaarden:

• a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• b. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
• c. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Voorliggend wijzigingsplan maakt een nieuwe woning mogelijk. Toetsing aan de ladder is dus relevant. De gemeente Oisterwijk maakt onderdeel uit van regio Hart van Brabant. In het Regionaal Ruimtelijk Overleg van de provincie zijn afspraken gemaakt over de woningbouwproductie in de regio ('Regionale woningbouwafspraken 2013 regio Hart van Brabant', 13 juni 2013). In deze afspraken is bepaald dat er in de periode 2012 t/m 2021 920 woningen gebouwd moeten worden. Er is dus sprake van een substantiële actuele regionale behoefte. Aan punt 'a' wordt voldaan.

Ten aanzien van lid 'b' wordt ook voldaan, aangezien de woningen binnen het bestaand stedelijk gebied gebouwd worden. Hierdoor is lid 'c' niet meer relevant.

3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

De structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is tot nu toe gedeeltelijk vertaald in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het Barro omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, de Ecologische Hoofdstructuur, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen.

De beoogde ontwikkeling valt niet onder één van de nationale belangen. Het nationaal beleid staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

3.3 Provinciaal beleid

3.3.1 Structuurvisie Ruimtelijke Ordening Noord-Brabant (vastgesteld 1 oktober 2010)

In de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening (SVRO) zijn de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025 opgenomen, met een doorkijk naar 2040. De SVRO is bindend voor de provincie Noord-Brabant zelf en doorvertaling in de (provinciale) Verordeningen zorgt voor een doorwerking naar lagere overheden.

Voor de stedelijke structuur, gevormd door zowel steden, als ook kernen en dorpen, geldt dat de provincie streeft naar onder andere:

• concentratie van verstedelijking;
• inspelen op demografische ontwikkelingen;
• zorgvuldig ruimtegebruik;
• meer aandacht voor ruimtelijke kwaliteit.

De beoogde ontwikkeling -het toevoegen van een extra woning- is in lijn met de ambitie het gebied verder te verstedelijken.

3.3.2 Verordening Ruimte Noord-Brabant 2012

In de Verordening Ruimte Noord-Brabant 2012 zijn de beleidsregels vastgelegd die moeten zorgen voor verwezenlijking van de doelen en streefbeelden zoals die zijn opgenomen in de SVRO. De verordening is in werking getreden op 1 juni 2012.

In de verordening wordt het onderscheid tussen stedelijk gebied en buitengebied verder ingevuld. Het plangebied is op het kaartbeeld van de verordening opgenomen als 'Bestaand stedelijk gebied - kernen in landelijk gebied'. In de verordening is bepaald dat bestemmingsplannen die voorzien in een stedelijke ontwikkeling, uitsluitend gelegen zijn in stedelijk gebied.

In de verordening is verder bepaald dat de gemeenten bij de ontwikkeling van woningbouwlocaties of ruimtelijke plannen daarvoor, rekening houden met de afspraken uit het Regionaal ruimtelijk overleg (Rro). In de toelichting van een bestemmingsplan dat nieuwe woningen mogelijk maakt, moet beschreven worden hoe de afspraken die in het Rro gemaakt worden nagekomen. Ook moet de beoogde nieuwbouw zich tot de aantallen uit het Rro verhouden. In paragraaf 3.2.1 is het Rro al aan bod gekomen. Gebleken is dat er in de regio sprake is van een substantiële vraag naar nieuwe woningen. De beoogde ontwikkeling draagt dus bij aan het verwezenlijken van de afspraken.

Aan het bepaalde in de Verordening wordt voldaan.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie Plus

Met de structuurvisie Plus geeft de gemeente in hoofdlijnen richting aan de ruimtelijke ontwikkeling van het grondgebied. Voor de inwoners heeft de structuurvisie geen direct juridisch bindende werking. De structuurvisie kent in principe wel een bindende werking voor de gemeentebesturen.

Kernen

Hoofduitgangspunten voor de toekomstige ontwikkeling van de kernen zijn onder andere:

• inzetten op het versterken van de ruimtelijke structuur en identiteit van de kernen;
• ruimte voor opwaardering en herstructurering met aandacht voor (passende) menging van functies;
• benutten van de potentie op inbreidings- en herstructureringslocaties waarbij gezocht wordt naar meerwaarde en rekening gehouden wordt met de maat en schaal van de bebouwing.

Beperkte verstedelijking

De nadruk op de groene kwaliteit impliceert een beperkte uitbreiding van het stedelijk gebied. Ontwikkelingen binnen het bestaand gebied genieten de voorkeur. Hierbij wordt gedacht aan inbreiden het uitplaatsen van (hinderlijke) bedrijven herstructurering en transformering. Voor alle locaties geldt echter dat nieuwe functies hier alleen een plaats kunnen krijgen als deze passen binnen de identiteit van de gemeente en bijdragen in de kwaliteit.

Wonen

In de Structuurvisie Plus is aangegeven dat er een groot tekort is aan starterswoningen en (op termijn) aan woningen voor ouderen. Op termijn zal er een overschot zijn aan eengezinswoningen in de huursector. Daarnaast is er onvoldoende doorstroming binnen de gemeente mede doordat het niet (langer) mogelijk is om bij nieuwbouw eigen inwoners voorrang te geven. Als aandachtspunt wordt meegegeven dat woningbouw op inbreidingslocaties moet passen in het 'dorpse' karakter terwijl uit financieel oogpunt gestapelde bouw veelal de voorkeur verdient.

De beoogde ontwikkeling heeft verder geen concrete raakvlakken met de structuurvisie. Aan het bepaalde onder 'beperkte verstedelijking' wordt voldaan. Het ontwerp van de nieuwbouw sluit goed aan bij het 'dorpse' karakter van Oisterwijk.

3.4.2 Woonvisie Oisterwijk 2011-2021

In december 2011 heeft de raad een Woonvisie vastgesteld. Deze Woonvisie bevat als kader een referentieprogramma als woningbouwprogramma voor de periode 2011 tot 2021 (tien jaar). De raad heeft aangegeven dat moet worden uitgegaan van scenario III. Dit komt overeen met 688 woningen in tien jaar tijd. De provinciale bevolkingsprognose geeft voor dezelfde periode 600 woningen aan.

Het referentieprogramma wordt uitsluitend gehanteerd om te voorzien in de eigen behoefte. De gemeente realiseert het merendeel van het woningbouwprogramma binnen projecten. De gemeente heeft in het programma ruimte gehouden om woningbouwinitiatieven (max. 2 woningen) te ondersteunen die een bijdrage leveren aan het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. Deze initiatieven worden jaarlijks beoordeeld. Onderhavig plan is door het gemeentebestuur aangewezen en geselecteerd omdat het de ruimtelijke kwaliteit op de Lind verbetert. Het aantal woningen (1) valt binnen de uitgangspunten die de gemeente hanteert voor woningbouwinitiatieven.

3.4.3 Bestemmingsplan Centrum Oisterwijk - toetsing aan wijzigingsregels

In deze paragraaf wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan de wijzigingsregels uit het bestemmingsplan Centrum Oisterwijk. De wijzigingsbevoegdheid is geregeld in artikel 25 lid 25.5.1 juncto lid 25.3.2.

Wijzigingsregels

• a. nieuwe woningen passen in het bestaande bebouwingspatroon en mogen de aanwezige samenhang niet verstoren; hieronder wordt in ieder geval verstaan:
  • 1. de hoogte van de bebouwing sluit aan op de hoogte van de bestaande bebouwing op aangrenzende percelen;
  • 2. het woningtype dient overeen te komen met woningen die in de directe omgeving aanwezig zijn;
• b. van het bepaalde onder a mag worden afgeweken indien:
  • 1. deze afwijking het ruimtelijk beeld niet overmatig en negatief beïnvloedt;
  • 2. sprake is van markering van een ruimtelijke situatie, zoals een hoeksituatie;
  • 3. een afwisseling in de eenzijdige opbouw van de buurt, wat betreft het woningtype, wordt bereikt;
  • 4. voor zover een wijzigingsplan in stedenbouwkundig opzicht mogelijk is waarin de hoogte en het woningtype van nieuwe woningen aansluiten op de omgeving als bedoeld onder a, en er geen andere noodzaak voor afwijking hiervan is dan een financieel-economische omstandigheid, kan van dit sublid geen gebruik worden gemaakt;
• c. de wijziging wordt voorts getoetst aan de volgende voorwaarden en moet hier aan voldoen:
  • 1. een voldoende stedenbouwkundige inpassing (zie onder a en b);
  • 2. voldoende ontsluitingsmogelijkheden;
  • 3. voldoende parkeermogelijkheden;
  • 4. past in het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid;
  • 5. het beleid inzake water;
  • 6. geen onevenredige gevolgen voor archeologische waarden;
  • 7. bodemkwaliteit is geschikt voor de functie;
  • 8. vereisten van de Wet geluidhinder;
  • 9. geen onevenredige nadelige gevolgen voor bedrijven in de omgeving en/of geen onevenredig grote milieuhinder van bedrijven op de locatie;
  • 10. vereisten inzake externe veiligheid.

Toetsing

• a. Stedenbouwkundige inpassing:
  • 1. de bouw- en goothoogte zijn gelijk aan die van de direct aangrenzende bebouwing (de bestaande woning aan De Lind 32);
  • 2. het ontwerp van de woning is afgestemd op het historische karakter van de omgeving. De bouwmassa en kapvorm zijn in overeenstemming met de reeds aanwezige bebouwing (zie ook paragraaf 2.3).
• b. Afwijken van het bepaalde onder 'a' is niet relevant.
• c. Overige voorwaarden:
  • 1. hiervoor en in paragraaf 2.3 en 2.4 is aangetoond dat het bouwplan stedenbouwkundig goed inpasbaar is. De stedenbouwkundige van de gemeente heeft aangegeven deze conclusie te onderschrijven;
  • 2. er is geen verandering ten opzichte van de huidige situatie. De ontsluiting vindt plaats via De Lind en via de achterzijde van het perceel;
  • 3. de parkeerplaatsen aan De Lind die eerst bestemd waren ten behoeve van de praktijkruimte, kunnen nu gebruikt worden voor de woningen. Bovendien is er op eigen terrein nog een parkeerplaats beschikbaar;
  • 4. in paragraaf 3.4.2 is aangetoond dat de extra woning binnen de gemeentelijke woonvisie past;
  • 5. in paragraaf 4.4 is aangetoond dat er geen strijdigheid is met het waterschapsbeleid;
  • 6. de gemeente Oisterwijk heeft een selectiebesluit genomen, waarin bepaald is dat graafwerkzaamheden in het plangebied archeologisch moeten worden begeleid (door een archeologisch deskundige). Zie ook paragraaf 4.6.1;
  • 7. in paragraaf 4.3 is aangetoond dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde functie;
  • 8. in paragraaf 4.10 is aangetoond dat er sprake is van een goed akoestisch klimaat ter plaatse van het plangebied;
  • 9. in paragraaf 4.7 is aangetoond dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van het plangebied, en dat er geen bedrijven in de omgeving zijn die gehinderd kunnen worden in hun bedrijfsvoering;
  • 10. in paragraaf 4.8 is aangetoond dat er geen sprake is van externe veiligheidsrisico's ter plaatse van het plangebied.

Conclusie

Het plan is getoetst aan de wijzigingsregels. Aan alle wijzigingsregels wordt voldaan.

3.4.4 Bestemmingsplan Centrum Oisterwijk - toetsing aan basisplan

Aan de voorwaarden om een woning toe te voegen wordt voldaan. Er is echter vastgesteld dat het bouwplan niet voldoet aan de maximum bouwhoogte. In paragraaf 2.3 is namelijk aangegeven dat het bouwplan een goothoogte heeft van circa 4,3 m boven maaiveld (ofwel 3,1 m boven het peil, zijnde de hoogte van De Lind aan de voorzijde van het gebouw) en een bouwhoogte (nokhoogte) van 6,3 m boven het maaiveld (ofwel 5,1 m boven het peil). Dit betekent dat de maximum bouwhoogte uit het basisplan met 0,6 m wordt overschreden. Dit kan niet in dit wijzigingsplan worden geregeld. Daarom wordt voor deze afwijking van het bestemmingsplan een afzonderlijke planologische procedure gevoerd (omgevingsvergunning voor afwijken van het bestemmingsplan).

Voor het overige past het bouwplan (hoofdgebouw en uitbouw) binnen de hoogtebepalingen van de bestemming 'Gemengd - 9'. Ook wordt voldaan aan de regels ten aanzien van bouwen in de voorgevelrooilijn en het percentage van het erf dat bebouwd mag worden met aan-, uit- en bijgebouwen.

De beoogde kantoorfunctie aan huis past binnen de in artikel 25 lid 25.3.4 opgenomen regeling voor de uitoefening van aan-huis-gebonden beroepen:

• de activiteit is naar omvang ondergeschikt aan het wonen, met 65 m² beslaat de oppervlakte dus niet meer dan 40% van de vloeroppervlakte van het gebouw en totaal niet meer dan 80 m²;
• de activiteit wordt hoofdzakelijk verricht door de bewoner;
• de kantoorfunctie trekt niet of nauwelijks publiek of verkeer aan;
• op het eigen perceel wordt voldoende parkeergelegenheid voorzien voor eigen gebruik en eventuele bezoekers (zie ook paragraaf 3.4.3);
• op geen andere wijze wordt hinder of overlast veroorzaakt.

Hoofdstuk 4 Onderzoek

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden de voor dit wijzigingsplan relevante milieuaspecten beschreven. Dit hoofdstuk bevat de uitkomsten van de (technische) onderzoeken met conclusies.

4.2 Verkeer en infrastructuur

Verkeersstructuur

Het plangebied wordt ontsloten door De Lind. Dit is één van de historische west-oost linten door de kern. De weg is ingericht als 30 km/h-zone.

Verkeersgeneratie en verkeersafwikkeling

Bij het berekenen van de verkeersgeneratie is uitgegaan van de kencijfers van de CROW-publicatie 317. De locatie van het plangebied kan getypeerd worden als 'centrum' in een 'weinig stedelijke' omgeving. Er wordt één vrijstaande koopwoning gebouwd. Op basis van deze parameters bedraagt de verkeersgeneratie circa 8 mvt/etmaal. Het verkeer wordt afgewikkeld door De Lind, en komt via die weg uit op de Stationsstraat, Kerkweg, Peperstraat of Gemullehoekenweg. Vanwege de geringe verkeersgeneratie zullen er geen problemen met de doorstroming optreden.

Parkeren

Bij het berekenen van de parkeerbehoefte is wederom uitgegaan van de kencijfers van de CROW-publicatie 317. Op basis van de hierboven genoemde parameters bedraagt de parkeerbehoefte 2 parkeerplaatsen. Hiervoor zijn de parkeerplaatsen van de voormalige praktijkruimte aan De Lind beschikbaar. Daarnaast is er op eigen terrein nog een parkeerplaats beschikbaar. In de nieuwe situatie wijzigt dit niet.

Conclusie

De bereikbaarheid van het plangebied is goed te noemen. Er wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Het aspect verkeer staat de beoogde ontwikkeling dan ook niet in de weg.

4.3 Bodem

Beleid en normstelling

Op grond van het Bro dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Voor een nieuw geval van bodemverontreiniging geldt, in tegenstelling tot oude gevallen (voor 1987), dat niet functiegericht maar in beginsel volledig moet worden gesaneerd. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur te worden gerealiseerd op bodem die geschikt is voor het beoogde gebruik.

Onderzoek en conclusie

In planologisch-juridische zin is geen sprake van een functiewijziging. Op basis van de geldende bestemming, waarbinnen woondoeleinden mogelijk zijn, kan aangenomen worden dat de bodemkwaliteit al geschikt is voor de beoogde ontwikkeling. Dit ook vanwege het gebruik van de gronden in het verleden (praktijkruimte). Het aspect 'bodem' staat de beoogde ontwikkeling zodoende niet in de weg.

4.4 Water

4.4.1 Inleiding

Nederland is groot geworden door het leven met en de strijd tegen het water. In de 20e eeuw is, doordat er te weinig rekening is gehouden met het waterbelang, veel ruimte aan het water onttrokken en veel afvalwater direct geloosd op oppervlaktewater. Om de toekomst van Nederland veilig te stellen is het nodig om te anticiperen op klimaatsveranderingen en bij de ruimtelijke planvorming goed rekening te houden met water. De waterbeheerder heeft de taak, kennis en kunde om daar zorg voor te dragen. Daarom is het belangrijk om hem vroegtijdig te betrekken bij de planvorming.

4.4.2 Beleidskader

Het vroegtijdig betrekken van de waterbeheerder en het meewegen van het waterbelang is, door middel van de Watertoets, sinds 1 november 2003 verankerd in het 'Besluit op de ruimtelijke ordening 1985'.

Het streven naar een veilig, gezond en duurzaam waterbeheer staat landelijk in de belangstelling. Thema's zoals 'water in de stad' en 'water als ordenend principe' zijn als speerpunten aangegeven in het vigerende beleid zoals vastgelegd in de Vierde Nota Waterhuishouding (Ministerie van V&W), de Nota Ruimte (Ministerie van VROM), de Startovereenkomst Waterbeleid 21e eeuw (WB21), de Handreiking Watertoets (VROM), het Provinciaal Waterhuishoudingsplan van Noord-Brabant (Provincie Noord-Brabant), De beleidsnota Stedelijk Water (Waterschap De Dommel), Wet gemeentelijk watertaken en het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW).

In het GRP heeft de gemeente Oisterwijk haar visie op het stedelijk waterbeheer vastgelegd.

Op Europees, nationaal en stroomgebiedsniveau wordt gewerkt aan de Kaderrichtlijn Water (KRW). De KRW streeft naar duurzame en robuuste watersystemen. Basisprincipes van het nationaal en Europees beleid zijn: meer ruimte voor water, voorkomen van afwenteling van de waterproblematiek in ruimte of tijd en stand-still (géén verdere achteruitgang in de huidige (2000) chemische en ecologische waterkwaliteit).

Het bovenstaande resulteert in twee drietrapsstrategieën:

• waterkwantiteit (hergebruik, vasthouden, bergen, afvoeren);
• waterkwaliteit (schoonhouden, scheiden, zuiveren).

Beide strategieën zijn vastgelegd in de Nota Ruimte (2006).

Aan de hand van deze waterparagraaf wordt duidelijk gemaakt hoe het vigerend waterbeleid is vertaald naar waterhuishoudkundige inrichtingsmaatregelen in het wijzigingsplan De Lind 32 te Oisterwijk , hoe met water in dit plan wordt omgegaan en op welke wijze de inrichtingsmaatregelen bijdragen aan 'Veiligheid, Voldoende en Schoon Water'.

4.4.3 Beschrijving van het watersysteem (huidige situatie)

Het plangebied bestaat uit het (huidige) perceel De Lind 32 (oppervlak 1.673 m²). Ter plaatse is een praktijkruimte aanwezig. De totale verharding op het perceel is 633 m² (tabel 4.1), dit is 38% van het totaal (Bijlage 2).

Tabel 4.1 Bestaande verharding

Bebouwing totaal	275 m²
Bestrating totaal	358 m²
Totale verharding	633 m²

Volgens de Bodemkaart van Nederland (www.bodemdata.nl) bestaat de bodem ter plaatse uit zandgrond. Er is sprake van grondwater trap VI. Dat wil zeggen dat de gemiddelde hoogste grondwaterstand varieert tussen 0,4 en 0,8 m beneden maaiveld en dat de gemiddelde laagste grondwaterstand op meer dan 1,2 m beneden maaiveld ligt. De maaiveldhoogte is circa NAP +9,5 m.

Vlakbij de achterkant van het perceel ligt een oude arm van de Voorste Stroom. Het plangebied ligt daarnaast niet in de kern-/beschermingszone van een waterkering. Het gebied is aangesloten op een gemengd rioleringsstelsel.

4.4.4 Water in relatie tot de toekomstige situatie

Voldoende water

Wateroverlast (WO)

De beoogde ontwikkeling betreft de sloop van de bestaande praktijkruimte en de nieuwbouw van een woning. Het aandeel verharding in het plangebied in de toekomstige situatie is 681 m² (tabel 4.2), 41% van het totale oppervlak (Bijlage 3).

Tabel 4.2 Toekomstige verharding

Perceel 32
Bebouwing	101 m²
	98 m²
	49,8 m²
Perceel 32A
Bebouwing	37 m²
	234 m²
	12 m²
	78 m²
	71,3 m²
Totaal	681 m²

Voor dit plan is het principe `waterneutraal bouwen´ gevolgd. Dit wil zeggen dat compenserende maatregelen worden genomen om piekafvoeren op te vangen. Omdat er sprake is van pandsplitsing dient zowel de toename in verharding als de bestaande verharding gecompenseerd te worden. Door middel van de HNO-tool van het Waterschap is bepaald hoeveel water er gecompenseerd dient te worden (Bijlage 1). Waterschap De Dommel hanteert voor het bepalen van de benodigde berging een neerslaggebeurtenis die eens in de 10 jaar voorkomt, vermeerderd met 10% (T=10+10%(40 mm+4 mm)). Voor dit gebied geldt daarnaast de afvoernorm voor stedelijk gebied. De maximale afvoer uit het gebied is daarbij 1,67 l/s/ha. Uit de HNO-tool van het Waterschap blijkt dat 27 m³ water gecompenseerd dient te worden. Wanneer deze hoeveelheid water wordt aangelegd, wordt waterneutraal gebouwd. Dit betekent concreet dat aan de randen van het plangebied de afvoer niet toeneemt en dat de waterstanden in de (infiltratie)voorziening voldoen aan de eisen voor de gemiddelde situatie en de 1:10 jaar situatie en aan het advies voor de 1:100 jaar situatie.

Het water zal gecompenseerd worden door de aanleg van waterberging. Op het eigen terrein is voldoende ruimte beschikbaar om de waterberging aan te leggen. De wijze waarop het water wordt gecompenseerd wordt in de latere planvorming nader uitgewerkt.

Het functioneren van het huidige watersysteem, (doorstroming, afwatering, realiseren van het gewenste peil) zal door de planuitvoering niet verslechteren.

Goed functionerend watersysteem (WF)
Het streefpeil in het plangebied bedraagt 70 cm onder maaiveld. Het streefpeil zal als gevolg van het plan niet veranderen. Het aantal maatregelen om het watersysteem in te richten zal zoveel mogelijk worden beperkt. Het plan heeft geen nadelige gevolgen voor en door (grond)water in de omgeving.

Schoon water

Goede structuur diversiteit (SU)

Bij de inrichting van het watersysteem wordt gestreefd naar het realiseren van een ecologisch gezond watersysteem. Hiertoe worden de volgende maatregelen genomen:

Goede oppervlaktewaterkwaliteit

Er worden geen uitlogende bouwmaterialen (zoals zinken dakgoten) gebruikt. Voor de waterhuishoudkundige kunstwerken worden alleen milieuvriendelijke en niet-uitlogende materialen gebruikt.

Goed omgaan met afvalwater

Het plangebied zal worden aangesloten op een gescheiden rioolstelsel waarbij het stedelijk afvalwater aangesloten wordt op het gemeentelijk systeem. Het hemelwater binnen het plangebied zal niet afgevoerd worden naar de riolering. Het hemelwater moet afzonderlijk opgevangen worden op eigen terrein, gebufferd en geïnfiltreerd.

Op eigen terrein zal een voorziening worden opgenomen om het water op te vangen, te bufferen en te infiltreren. De overloop van het systeem zal naar verwachting worden aangesloten op de sloot bij het fietspad. De wijze waarop het water wordt opgevangen wordt in de latere planvorming nader uitgewerkt.

4.5 Ecologie

Beleid en normstelling

Inleiding

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de natuurwetgeving de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en in de bescherming van dier- en plantensoorten. Voor gebiedsbescherming zijn de Natuurbeschermingswet 1998 en de ecologische hoofdstructuur relevant en voor de soortbescherming de Flora- en faunawet. Hierna wordt nader ingegaan de aspecten gebieds- en soortbescherming.

Natuurbeschermingswet 1998

Uit het oogpunt van gebiedsbescherming is de Natuurbeschermingswet 1998 van belang. Deze wet onderscheidt drie soorten gebieden, te weten:

• a. door de minister van EZ (voormalig Ministerie van EL&I/LNV) aangewezen gebieden, zoals bedoeld in de Vogel- en Habitatrichtlijn;
• b. door de minister van EZ (voormalig Ministerie van EL&I/LNV) aangewezen beschermde natuurmonumenten;
• c. door Gedeputeerde Staten aangewezen beschermde landschapsgezichten.

De wet bevat een zwaar beschermingsregime voor de onder a en b bedoelde gebieden (in de vorm van verboden voor allerlei handelingen, behoudens vergunning van Gedeputeerde Staten of de Minister van EZ). De bescherming van de onder c bedoelde gebieden vindt plaats door middel van het bestemmingsplan. De speciale beschermingszones (a) hebben een externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze zones plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats.

Bij de voorbereiding van het bestemmingsplan moet worden onderzocht of de Natuurbeschermingswet 1998 de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning ingevolge de Natuurbeschermingswet 1998 zal kunnen worden verkregen.

Ecologische hoofdstructuur

Binnen de door het Rijk gestelde kaders begrenzen, beschermen en onderhouden de provincies een natuurnetwerk met de juiste ruimtelijke, water- en milieucondities voor kenmerkende ecosystemen van (inter)nationaal belang. Dit provincie- en landsgrensoverschrijdende netwerk is de (herijkte) nationale Ecologische Hoofdstructuur (EHS). De begrenzing van de EHS is in Noord-Brabant geregeld via de Provinciale Verordening Ruimte. Wanneer er ruimtelijke ontwikkelingen in gebieden plaatsvinden die onderdeel zijn van de EHS of in belangrijke weidevogelgebieden, geldt het nee, tenzij-principe. Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet compensatie plaatsvinden, wanneer er effecten optreden.

Flora- en faunawet

De Flora- en faunawet (hierna Ffw) is gericht op de bescherming van dier- en plantensoorten in hun natuurlijke leefgebied. De Ffw bevat onder meer verbodsbepalingen met betrekking tot het aantasten, verontrusten of verstoren van beschermde dier- en plantensoorten, hun nesten, holen en andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfsplaatsen. De wet maakt hierbij een onderscheid tussen 'licht' en 'zwaar' beschermde soorten. Indien sprake is van bestendig beheer, onderhoud of gebruik, gelden voor sommige, met name genoemde soorten, de verbodsbepalingen van de Ffw niet. Er is dan sprake van vrijstelling op grond van de wet. Voor zover deze vrijstelling niet van toepassing is, bestaat de mogelijkheid om van de verbodsbepalingen ontheffing te verkrijgen van het Ministerie van Economische Zaken. Voor de zwaar beschermde soorten wordt deze ontheffing slechts verleend, indien:

• er sprake is van een wettelijk geregeld belang (waaronder het belang van land- en bosbouw, bestendig gebruik en dwingende reden van groot openbaar belang);
• er geen alternatief is;
• geen afbreuk wordt gedaan aan een gunstige staat van instandhouding van de soort.

Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient in het geval van zwaar beschermde soorten of broedende vogels overtreding van de Ffw voorkomen te worden door het treffen van maatregelen, aangezien voor dergelijke situaties geen ontheffing kan worden verleend.

Met betrekking tot vogels hanteert het Ministerie van Economische Zaken de volgende interpretatie van artikel 11:

De verbodsbepalingen van artikel 11 beperken zich bij vogels tot alleen de plaatsen waar gebroed wordt, inclusief de functionele omgeving om het broeden succesvol te doen zijn, én slechts gedurende de periode dat er gebroed wordt. Er zijn hierop echter verschillende uitzonderingen, te weten:

Nesten die het hele jaar door zijn beschermd

Op de volgende categorieën gelden de verbodsbepalingen van artikel 11 van de Ffw het gehele seizoen.

• 1. Nesten die, behalve gedurende het broedseizoen als nest, buiten het broedseizoen in gebruik zijn als vaste rust- en verblijfplaats (voorbeeld: steenuil).
• 2. Nesten van koloniebroeders die elk broedseizoen op dezelfde plaats broeden en die daarin zeer honkvast zijn of afhankelijk van bebouwing of biotoop. De (fysieke) voorwaarden voor de nestplaats zijn vaak zeer specifiek en limitatief beschikbaar (voorbeeld: roek, gierzwaluw en huismus).
• 3. Nesten van vogels, zijnde geen koloniebroeders, die elk broedseizoen op dezelfde plaats broeden en die daarin zeer honkvast zijn of afhankelijk van bebouwing. De (fysieke) voorwaarden voor de nestplaats zijn vaak specifiek en limitatief beschikbaar (voorbeeld: ooievaar, kerkuil en slechtvalk).
• 4. Vogels die jaar in jaar uit gebruikmaken van hetzelfde nest en die zelf niet of nauwelijks in staat zijn een nest te bouwen (voorbeeld: boomvalk, buizerd en ransuil).

Nesten die niet het hele jaar door zijn beschermd

In de 'aangepaste lijst jaarrond beschermde vogelnesten' worden de volgende soorten aangegeven als categorie 5. Deze zijn buiten het broedseizoen niet beschermd.

• 5. Nesten van vogels die weliswaar vaak terugkeren naar de plaats waar zij het hele jaar daarvoor hebben gebroed of de directe omgeving daarvan, maar die wel over voldoende flexibiliteit beschikken om, als de broedplaats verloren is gegaan, zich elders te vestigen. De soorten uit categorie 5 vragen soms wel om nader onderzoek, ook al zijn hun nesten niet jaarrond beschermd. Categorie 5-soorten zijn namelijk wel jaarrond beschermd als zwaarwegende feiten of ecologische omstandigheden dat rechtvaardigen.

De Ffw is voor dit bestemmingsplan van belang, omdat bij de voorbereiding van het plan moet worden onderzocht of deze wet de uitvoering van het plan niet in de weg staat.

Onderzoek/toetsing

Huidige situatie

De zuidkant van het perceel betreft een tuin, hierin staan diverse bomen. In het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig.

Beoogde werkzaamheden

Om de beoogde nieuwbouw mogelijk te maken moeten de volgende werkzaamheden worden uitgevoerd:

• verwijderen beplanting en bomen;
• sloopwerkzaamheden;
• bouwrijp maken;
• bouwwerkzaamheden.

Gebiedsbescherming

Het plangebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. Het plangebied maakt ook geen deel uit van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is op 1,2 km afstand gelegen ten zuiden van het plangebied en betreft het natuurgebied Kampina en Oisterwijckse velden. Het dichtstbijzijnde EHS-gebied ligt op circa 100 m afstand en betreft Beek en bron. Deze natuurgebieden liggen op voldoende afstand van het plangebied en worden niet beïnvloed door de relatief kleinschalige ingreep. Gebiedsbescherming staat de uitvoering van het plan dan ook niet in de weg en komt daarom in deze paragraaf niet meer aan de orde.

Figuur 4.1 Ligging plangebied (rode cirkel) t.o.v. beschermde natuurgebieden (bron: geo-loket provincie Noord-Brabant)

Soortenbescherming: huidige ecologische waarden

De huidige ecologische waarden zijn vastgesteld aan de hand van foto's van het plangebied, algemene ecologische kennis en verspreidingsatlassen/gegevens (onder andere Ravon en www.waarneming.nl).

Vaatplanten

De tuin kan mogelijk groeiplaatsen bieden aan de beschermde brede wespenorchis.

Vogels

In de plantsoenen en groenstroken komen tuin- en struweelvogels voor. Hier zijn soorten als koolmees, roodborst, winterkoning en merel aanwezig. Spreeuw, huismus, gierzwaluw en kauw kunnen broeden in (de omgeving van) de bebouwing. De bomen bieden mogelijk nestgelegenheid aan de buizerd, kraai en grote bonte specht.

Zoogdieren

Het plangebied biedt geschikt leefgebied aan algemeen voorkomende, licht beschermde soorten als mol, egel, gewone bosspitsmuis, dwergspitsmuis, huisspitsmuis, veldmuis, bosmuis en konijn. De bomen en bebouwing kunnen plaats bieden aan vaste verblijfplaatsen van vleermuizen. Ze wonen in de spouwmuur, achter de betimmering, onder het dakbeschot of in de gaten/spleten van de bomen. Daarbij fungeren de groenstroken en waterpartijen ten zuiden van het plan als foerageergebied of zijn onderdeel van een vliegroute van vleermuizen.

Amfibieën

Algemene amfibieën als bruine kikker, bastaardkikker en gewone pad kunnen gebruikmaken van het plangebied als schuilplaats in struiken, onder stenen en in kelders. Gezien de aanwezige biotopen komen hier geen zwaarder beschermde soorten voor.

Overige soorten

Er zijn, gezien de aanwezige biotopen, geen beschermde reptielen en/of bijzondere insecten, vissen of overige soorten te verwachten op de planlocatie. Deze soorten stellen hoge eisen aan hun leefgebied; het plangebied voldoet hier niet aan.

In tabel 4.3 staat aangegeven welke beschermde soorten er binnen het plangebied (naar verwachting) aanwezig zijn en onder welk beschermingsregime deze vallen.

Tabel 4.3 Naar verwachting aanwezige beschermde soorten binnen het plangebied en het beschermingsregime

	Nader onderzoek nodig
Vrijstellingsregeling Ffw	tabel 1		brede wespenorchis mol, egel, gewone bosspitsmuis, dwergspitsmuis, huisspitsmuis, veldmuis, bosmuis, en konijn bruine kikker, gewone pad, kleine en de bastaardkikker	nee
Ontheffingsregeling Ffw	tabel 2		-	Nee
	tabel 3	bijlage 1 AMvB	-	Nee
		bijlage IV HR	alle vleermuizen	Ja
	vogels	cat. 1 t/m 4	buizerd, gierzwaluw en huismus	Ja

Het wijzigingsplan is het besluit dat ingrepen mogelijk maakt en een aantasting van beschermde dier- of plantensoorten kan betekenen. Uiterlijk bij het nemen van een besluit dat ruimtelijke veranderingen mogelijk maakt, zal daarom zekerheid moeten zijn verkregen dat overtredingen van de Ffw niet optreden.

De benodigde werkzaamheden ten behoeve van de beoogde ontwikkeling kunnen leiden tot aantasting van te beschermen natuurwaarden.

• Er is geen ontheffing nodig voor de tabel 1-soorten van de Ffw omdat hiervoor een vrijstelling geldt van de verbodsbepalingen van de Ffw. Uiteraard geldt wel de algemene zorgplicht. Dat betekent dat iedereen voldoende zorg in acht moet nemen voor alle in het wild voorkomende planten en dieren en hun leefomgeving.
• Tijdens werkzaamheden dient rekening te worden gehouden met het broedseizoen. Verstoring van broedende vogels is verboden. Overtreding van verbodsbepalingen ten aanzien van vogels wordt voorkomen door de werkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren. In het kader van de Ffw wordt geen standaardperiode gehanteerd voor het broedseizoen. Van belang is of een broedgeval aanwezig is, ongeacht de periode. Indien de werkzaamheden uitgevoerd worden op het moment dat er geen broedgevallen (meer) aanwezig zijn, is overtreding van de wet niet aan de orde. De meeste vogels broeden overigens tussen 15 maart en 15 juli (bron: website vogelbescherming).
• Nader onderzoek naar vogels met vaste verblijfplaatsen is noodzakelijk. Verblijfplaatsen van vogels die hun verblijfplaats het hele jaar gebruiken, zijn jaarrond beschermd. Slechts een beperkt aantal soorten bewoont het nest permanent of keert elk jaar terug naar hetzelfde nest. Deze soorten staan vermeld in categorie 1 t/m 4 van de 'Aangepaste lijst van jaarrond beschermde vogelnesten' (Ministerie van LNV, 2009). Indien de werkzaamheden effect hebben op deze soorten is een ontheffing nodig. Voor vogels kan alleen een ontheffing worden verleend op grond van een wettelijk belang uit de Vogelrichtlijn. De meeste vogels maken elk broedseizoen een nieuw nest of zijn in staat om een nieuw nest te maken. Deze vogelnesten voor eenmalig gebruik zijn alleen tijdens het broedseizoen beschermd. Voor deze soorten is geen ontheffing nodig, indien werkzaamheden buiten het broedseizoen plaatsvinden of maatregelen zijn getroffen om te voorkomen dat deze soorten zich vestigen tijdens het broedseizoen. Buiten het broedseizoen mag van deze soorten het nest worden verplaatst of verwijderd.
• Nader onderzoek naar de aanwezigheid van vleermuizen (tabel 3 Bijlage IV HR) is noodzakelijk. Indien vaste rust-, verblijfs- of voortplantingsplaatsen aanwezig blijken te zijn en aangetast worden door toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen, dan dient overtreding van de Ffw voorkomen te worden door het treffen van mitigerende en compenserende maatregelen. Indien de vereiste maatregelen worden genomen zal de Ffw de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg staan. Indien de vereiste maatregelen niet mogelijk zijn, dient in nader overleg met de Dienst Regelingen van het Ministerie van Economische Zaken, bepaald te worden of het plan in zijn huidige vorm uitvoerbaar is.
• Bij de uitvoering van de grondwerkzaamheden kunnen maatregelen worden genomen om te voorkomen dat (her)vestiging of (her)kolonisatie van beschermde soorten kan plaatsvinden, daarvoor kan het terrein regelmatig worden gemaaid, zodat er geen (natuurlijke) houtige beplanting kan groeien. Ook het vlak houden van het terrein kan de (her)vestiging van soorten tegengaan. Daarnaast is het dagelijks gebruik van het terrein een vorm van verstoring om (her)vestiging van beschermde soorten tegen te gaan. Echter verstoring mag alleen worden toegepast ter voorkoming van de (her)vestiging van soorten en niet ter bestrijding van al aanwezige soorten. Zo kan bijvoorbeeld voorkomen worden dat de rugstreeppad (die namelijk aangetrokken wordt door grondwerkzaamheden in de nabijheid van water) zich vestigt door de werkzaamheden naadloos op elkaar te laten aansluiten en/of het plangebied voorafgaand aan het uitvoeren van de werkzaamheden volledig af te schermen met antiworteldoek (hoogte 40-50 cm en 5 cm in de grond). Bij graafwerkzaamheden en/of tijdelijke opslag van grond kan voorkomen worden dat soorten als de oeverzwaluw gaan nestelen in de taluds door deze niet steiler te maken dan 1:3. Mochten ondanks deze voorzorgsmaatregelen onverhoopt toch beschermde dieren zich in het gebied vestigen, dan moeten de werkzaamheden worden stilgelegd, gewacht worden tot de nesten vrijwillig zijn verlaten of ontheffing worden aangevraagd.

Conclusie

Nader onderzoek naar vogels met vaste verblijfplaatsen en vleermuizen is noodzakelijk. Het onderzoek zal uitgevoerd worden bij de sloop van de bestaande bebouwing. Met in achtneming van de onderzoeksplicht en de bovenstaande maatregelen staat het aspect 'ecologie' de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.6 Archeologie en cultuurhistorie

4.6.1 Archeologie

Beleid en normstelling

Monumentenwet

De Monumentenwet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen: 'de veroorzaker betaalt'.

Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

Onderzoek en conclusie

De gemeente Oisterwijk heeft sinds november 2009 eigen archeologiebeleid. Het plangebied ligt in de historische kern van Oisterwijk en heeft daarom een hoge archeologische verwachtingswaarde. Archeologisch onderzoek is verplicht bij bodemverstorende ingrepen vanaf 50 m² en met een diepte van 30 cm onder maaiveld. In het kader van de beoogde bouwactiviteiten is archeologisch onderzoek uitgevoerd (Archeologisch bureauonderzoek en verkennend booronderzoek, Econsultancy, 27 februari 2014, zie Bijlage 4). De resultaten van het onderzoek zijn als volgt.

Op basis van de waargenomen bodemverstoringen en de aanwezigheid van bebouwing op een deel van de nieuwbouwlocatie, kan worden geconcludeerd dat archeologische waarden niet meer in situ worden verwacht voor de periodes Paleolithicum tot en met de Romeinse tijd. Op basis van het behoud van een hoge trefkans voor de periodes Middeleeuwen en Nieuwe tijd blijft de kans reëel dat archeologische resten binnen het plangebied aanwezig zijn. Op grond van de resultaten van het bureau- en veldonderzoek wordt geadviseerd om de graafwerkzaamheden archeologisch te laten begeleiden.

Het college van burgemeester en wethouders onderschrijft dit advies en heeft aangegeven het programma van eisen graag tegemoet te zien.

4.6.2 Cultuurhistorie

Beleid en normstelling

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van bestemmingsplannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.

Onderzoek en conclusie

De huidige bebouwing op binnen het plangebied is -in vergelijking met de omgeving- relatief recent gebouwd en wordt daarom niet gekenmerkt door cultuurhistorische waarden. Het nieuwe plan is volgens de opvatting van de monumentencommissie akkoord.

4.7 Bedrijven en milieuzonering

Beleid en normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009).

Onderzoek

In de directe omgeving van het plangebied zijn diverse centrumfuncties te vinden. Het gebied kan daarom getypeerd worden als 'gemengd'. Binnen de centrum- en gemengde bestemmingen zijn een veelheid aan functies toegestaan, waaronder evenementen, dienstverlening, wonen en maatschappelijke voorzieningen. Bedrijven uit ten hoogste categorie 1B zijn op sommige locaties toegestaan (indien aangeduid). Deze worden algemeen toelaatbaar geacht direct naast woonfuncties.

De dichtstbijzijnde hinderveroorzakende inrichting is een horecabedrijf (café) uit horecacategorie 2 van de Staat van Horeca activiteiten aan de overzijde van De Lind, op 45 m afstand van het plangebied. Een café heeft een richtafstand van 10 m op basis van de VNG-publicatie. Hieraan wordt voldaan. Verder gaat het om een gemengd gebied waar diverse functies naast elkaar aanwezig zijn.

Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

4.8 Externe veiligheid

Beleid en normstelling

Bij ruimtelijke plannen wordt ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten gekeken, namelijk:

• bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of leidingen.

In het externe veiligheidsbeleid wordt onderscheid gemaakt in het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Voor het GR geldt een oriëntatiewaarde. De gemeente heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Risicorelevante inrichtingen

Het Besluit externe veiligheid inrichtingen (hierna: Bevi) geeft een wettelijke grondslag aan het externe veiligheidsbeleid rondom risicovolle inrichtingen. Het doel van het besluit is de risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Op basis van het Bevi geldt voor het PR een grenswaarde voor kwetsbare objecten en een richtwaarde voor beperkt kwetsbare objecten. Beide liggen op een niveau van 10-6 per jaar. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet aan deze normen worden voldaan, ongeacht of het een bestaande of nieuwe situatie betreft.

Het Bevi bevat geen norm voor het GR; wel geldt op basis van het Bevi een verantwoordingsplicht ten aanzien van het GR in het invloedsgebied van de inrichting. De in het externe veiligheidsbeleid gehanteerde norm voor het GR geldt daarbij als oriëntatiewaarde.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

In de circulaire Risiconormering Vervoer Gevaarlijke Stoffen is het externe veiligheidsbeleid voor het vervoer van gevaarlijke stoffen over water, wegen en spoorwegen opgenomen. Op basis van de circulaire geldt voor bestaande situaties de grenswaarde voor het PR ter plaatse van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten van 10-5 per jaar en de streefwaarde 10-6 per jaar. In nieuwe situaties is de grenswaarde voor het PR ter plaatse van kwetsbare objecten 10-6 per jaar. Voor beperkt kwetsbare objecten geldt deze waarde als een richtwaarde. Op basis van de circulaire geldt bij een overschrijding van de oriëntatiewaarde voor het GR of een toename van het GR een verantwoordingsplicht. Deze verantwoordingsplicht geldt zowel in bestaande als nieuwe situaties. De circulaire vermeldt dat op een afstand van 200 m vanaf het tracé in principe geen beperkingen hoeven te worden gesteld aan het ruimtegebruik.

Vooruitlopend op de vaststelling van het Besluit Transportroutes Externe Veiligheid is de circulaire RVGS per 1 januari 2010 gewijzigd. Met deze wijziging zijn de veiligheidsafstanden uit het Basisnet Weg en het Basisnet Water opgenomen in de circulaire. In het BTEV worden tevens plasbrandaandachtsgebieden benoemd voor transportroutes. Vooruitlopend op de vaststelling van het BTEV wordt, aan de hand van de Basisnetten, al geanticipeerd op de beperkingen voor ruimtelijke ontwikkelingen die samenhangen met deze plasbrandaandachtsgebieden.

Buisleidingen

Per 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) in werking getreden. In dat Besluit wordt aangesloten bij de risicobenadering uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) zodat ook voor buisleidingen normen voor het PR en het GR gelden. Op advies van de minister wordt bij de toetsing van externe veiligheidsrisico's van buisleidingen al enkele jaren rekening gehouden met deze risicobenadering. Op grond van het Bevb dient zowel bij consoliderende bestemmingsplannen als bij ontwikkelingen inzicht te worden gegeven in de afstand tot het plaatsgebonden risico en de hoogte van het groepsrisico als gevolg van het transport van gevaarlijke stoffen door buisleidingen.

Onderzoek/toetsing

Risicovolle inrichtingen

In (de nabije omgeving van) het plangebied zijn geen Bevi- of BRZO bedrijven aanwezig. De dichtstbijzijnde BEVI-inrichting reikt niet met de plaatsgebonden risicocontour of het invloedsgebied voor het groepsrisico over het plangebied.

Vervoer gevaarlijke stoffen

Ten noorden van het plangebied op circa 240 m is de spoorlijn Tilburg-Oost - Station Boxtel gelegen. Over dit traject worden gevaarlijke stoffen vervoerd. Conform de gegevens uit het Basisnet spoor blijkt dat het groepsrisico ter plaatse tussen de 0,3 en 1,0 maal de oriëntatiewaarde bedraagt. de ontwikkeling van de woning ligt op dermate grote afstand tot het spoor, en de ontwikkeling is tevens dusdanig kleinschalig dat de ontwikkeling geen (significant) effect op de hoogte van het groepsrisico heeft. Het spoortraject vormt daarom geen belemmering voor de ontwikkeling.

Buisleidingen

Ten noorden van het plangebied op circa 250 m is tevens een hogedruk aardgasleiding aanwezig. Dit betreft de gasleiding Z-542-01, onder beheer van de Gasunie. Conform de gegevens van de risicokaart stroomt het gas onder een druk van 40 bar door de 13 inch dikke buisleiding. De buisleiding kent geen PR10-6-contour die buiten de leiding ligt. De hoogte van het groepsrisico is niet bekend. De realisatie van één woning op een dergelijke grote afstand heeft geen effect op de hoogte van het groepsrisico.

Conclusie

De realisatie van één woning heeft geen (significant) effect op de hoogte van het groepsrisico ten gevolge van het spoortraject of de gasleiding. Nader onderzoek en/of een verantwoording van het groepsrisico is niet noodzakelijk. Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

4.9 Kabels en leidingen

Afwegingskader

Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd:

• gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen;
• aardgas met een diameter groter of gelijk aan 18 inch;
• defensiebrandstoffen;
• warmte en afvalwater, ruwwater of halffabricaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18 inch.

Onderzoek

Er zijn geen planologisch relevante buisleidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig. Met eventueel aanwezige overige planologisch gezien niet-relevante leidingen (zoals rioolleidingen, leidingen nutsvoorzieningen, drainageleidingen) in of nabij het plangebied hoeft in het plan geen rekening te worden gehouden.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het aspect kabels en leidingen de uitvoering van het plan niet in de weg staat.

4.10 Weg- en railverkeerslawaai

Beleid en normstelling

De ontwikkeling betreft de realisatie van een extra woning binnen de bestaande woonbestemming. Woningen zijn volgens de Wet geluidhinder geluidsgevoelige functies waarvoor akoestisch onderzoek uitgevoerd dient te worden. De ontwikkeling ligt binnen de geluidszone van de Spoorlaan en het spoortraject Tilburg-Boxtel. Ten aanzien van de Spoorlaan geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB en een uiterste ontheffingswaarde van 63 dB. Ten aanzien van het spoor geldt een voorkeursgrenswaarde van 55 dB en een uiterste ontheffingswaarde van 68 dB. Indien niet aan de voorkeursgrenswaarde kan worden voldaan, kan een hogere waarde worden vastgesteld tot en met de maximale ontheffingswaarde.

Onderzoek/toetsing

De woning wordt gerealiseerd binnen de bestaande woonbestemming. Tevens wordt deze woning op gelijke afstand van de geluidsbronnen (Spoorlaan en spoortraject Tilburg-Boxtel) gerealiseerd als de bestaande woning. De afstand tussen de te ontwikkelen woning en de beide bronnen bedraagt circa 190 tot 230 m, waarbij in sterke mate sprake is van afscherming door bestaande bebouwing. Gezien de grote afstand en de aanwezige bebouwing tussen de te realiseren woning en de geluidsbronnen en het feit dat in de bestaande situatie op het perceel al een woning aanwezig is, kan logischerwijs geconcludeerd worden dat voor de nieuwe woning, ten aanzien van de Spoorlaan en spoortraject Tilburg-Boxtel, geen sprake zal zijn van een geluidsbelasting boven de voorkeursgrenswaarde. Ten aanzien van het spoortraject Tilburg-Boxtel wordt dit verder onderbouwd door de EU-geluidskaart, waarop de geluidscontouren van het spoor zijn opgenomen (2011). Een uitsnede voor het relevante spoortraject ter hoogte van de ontwikkeling van deze geluidskaart is opgenomen in de volgende figuur. De ontwikkeling ligt buiten de 55-59 dB-contour.

Figuur 4.2 Geluidscontouren spoortraject Tilburg-Boxtel

Conclusie

Het aspect weg- en railverkeerslawaai staat de uitvoering van het plan niet in de weg.

4.11 Luchtkwaliteit

Beleid en normstelling

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit.

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk). Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in de volgende tabel weergegeven.

Tabel 4.4 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

stof	toetsing van	grenswaarde	geldig
stikstofdioxide (NO2)	jaargemiddelde concentratie	60 µg/m³	2010 tot en met 2014
	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³	vanaf 2015
fijn stof (PM10)	jaargemiddelde concentratie	40 µg/m³	vanaf 11 juni 2011

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht.

Besluit niet in betekenende mate (nibm)

In dit Besluit is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:

• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³);
• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen.

Onderzoek

Vanwege de kleinschaligheid van de ontwikkeling (1 woning) valt deze onder het Besluit nibm. Toetsing aan de grenswaarden kan daarom achterwege blijven.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de huidige luchtkwaliteit onderzocht door middel van de NSL-monitoringstool (https://www.nsl-monitoring.nl). De dichtstbijzijnde meetpunten bevinden zich aan de Sprendlingenstraat op circa 680 m ten noorden van het plangebied. Hier wordt ruimschoots voldaan aan de grenswaarden, dus aangenomen kan worden dat dit ter plaatse van het plangebied ook het geval is. Naarmate de afstand tussen het meetpunt en het plangebied toeneemt worden de concentraties NO2 en PM10 immers minder.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling draagt niet in betekenende mate bij aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Verder onderzoek kan achterwege blijven.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

Op grond van artikel 3.1.6 Bro dient inzicht te worden gegeven in de uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan. Het gaat daarbij zowel om de financieel-economische onderbouwing van het plan als om de overige aspecten die met de uitvoering ervan te maken hebben.

5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Voor het ontwerpwijzigingsplan 'De Lind 32, Oisterwijk' is overeenkomstig het bepaalde in afdeling 3.2.a Wet ruimtelijke ordening de openbare voorbereidingsprocedure volgens afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing. Op basis hiervan wordt het besluit, tezamen met het wijzigingsplan, gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Tegen het besluit kan gedurende de termijn van terinzagelegging door belanghebbenden bezwaar worden ingediend bij het college van burgemeester en wethouders.

5.2 Economische uitvoerbaarheid

Dit wijzigingsplan heeft betrekking op een particulier initiatief waarmee de gemeente geen directe financiële bemoeienis heeft. De grond is al in eigendom van de initiatiefnemer. De initiatiefnemer draagt de kosten voor de sloop en herbouw, en de procedurele kosten. Eventuele kosten voor de gemeente zijn hiermee afgedekt en de ontwikkeling wordt daardoor financieel uitvoerbaar geacht.

5.3 Grondexploitatie en kostenverhaal

In de Wet ruimtelijke ordening zijn regels opgenomen over de grondexploitatie. Deze regels verplichten tot kostenverhaal door de gemeente bij bouwplannen. De gemeente legt dit kostenverhaal vast in een exploitatieplan. Kostenverhaal is aan de orde en dient te worden verzekerd indien op grond van een ruimtelijk besluit rechtstreeks nieuwe bouwplannen (als genoemd in artikel 6.2.1 Bro) mogelijk worden gemaakt (artikel 6.2.3 t/m 6.2.5 Bro). De bouw van een of meer woningen is een dergelijk bouwplan. Dat betekent dat voorafgaand aan het vaststellen van het wijzigingsplan een grondexploitatieplan moet worden vastgesteld. Hiervan kan worden afgeweken indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is. In deze procedure is de exploitatie gewaarborgd door een privaatrechtelijke overeenkomst over de verdeling van de kosten bij de grondexploitatie.

Voorgaand aan het besluit omtrent vaststelling van het wijzigingsplan zal daarom worden besloten dat het niet noodzakelijk is om een exploitatieplan vast te stellen.

Hoofdstuk 6 Juridische planbeschrijving

6.1 Relatie met het geldende bestemmingsplan

Dit wijzigingsplan maakt na vaststelling integraal onderdeel uit van het plan 'Centrum Oisterwijk' (het 'basisplan'). Dit betekent dat alle algemene bepalingen en bestemmingen die op het bestemmingsplan van toepassing zijn (zoals bijvoorbeeld de begripsbepalingen en de wijze van meten) ook voor dit plan gelden. Dit is geregeld in Artikel 1 van de regels van dit wijzigingsplan.

De regels geven duidelijkheid over de bestemmingsomschrijving, de bouwregels en de specifieke gebruiksregels.

Nu de verbeelding wordt gewijzigd (zie paragraaf 6.2) past de nieuwe ontwikkeling zowel wat betreft functie als bouwplan (hoofdgebouw en uitbouw) binnen de regels van het geldende bestemmingsplan, met uitzondering van de hoogte van het hoofdgebouw. Verwezen wordt naar paragrafen 1.3, 2.3 en 3.4.3. Voor de overschrijding van de maximaal toegestane hoogte van het hoofdgebouw wordt een buitenplanse afwijkingsprocedure (omgevingsvergunning voor afwijken van het bestemmingsplan op grond van artikel 2.12 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht).

In de regels van het basisplan is voor diverse bestemmingen het aantal woningen vastgelegd. Voor de ter plaatse geldende bestemming Gemengd-9 is dit geregeld in artikel 25, lid 25.3.2. onder b. Daarin is het aantal vastgelegd op 18. Nu er een extra woning planologisch mogelijk moet worden gemaakt, wordt dit aantal met gebruikmaking van de in lid 25.5.1. opgenomen wijzigingsbevoegdheid opgehoogd naar 19.

6.2 Verbeelding

Uitgangspunt is dat de verbeelding zoveel mogelijk informatie geeft over de in acht te nemen maten en bouwregels.

In dit wijzigingsplan zijn de bestaande bestemming 'Gemengd - 9', de aanduiding 'bouwvlak', de dubbelbestemming 'Waarde - Beschermd dorpsgezicht' gehandhaafd. Het bouwvlak betreft het gebied waarbinnen (hoofd) gebouwen opgericht mogen worden. De aanduiding cultuurhistorische waarden is niet overgenomen. Met maatvoeringsvlakken is onderscheid gemaakt in het gedeelte van het bouwvlak waar tot een goot- en bouwhoogte van 7 en 12 m worden gebouwd (zijde dat aan De Lind grenst) en waar tot een goot- en bouwhoogte van 3,5 en 4,5 m mag worden gebouwd (het achtererf).