3.5 Gemengd
Waarvoor is de bestemming Gemengd (Artikel 5) opgenomen?
- In Oisterwijk zijn in de woongebieden winkels, kantoren en dienstverlening aanwezig.
- Voor deze percelen is de bestemming Gemengd gekozen.
- Horecavestiging is niet gewenst in verband met de effecten op de omgeving, die anders zijn dan van winkels en kantoren (latere openingstijden). Horecavormen vergelijkbaar met winkels (openingstijden) zijn in het centrumgebied gewenst en niet in woongebieden.
Welke functies zijn toegestaan?
- De verschillende functies die in het gebied aanwezig zijn, zoals detailhandel, dienstverlening en wonen, kunnen zonder meer worden gecontinueerd. De functies moeten worden georiënteerd op de bestaande wegen; oriëntatie op achtergelegen parkeervoorzieningen is ongewenst. Echter, een supermarkt is uitgesloten. Dit vloeit voort uit de ruimtelijk-functioneel gewenste kracht van het centrumgebied of winkelcentra, het veelal ontbreken van voldoende parkeergelegenheid en de ongewenste druk op de (woon)omgeving.
- De bedoeling is om andere functies toe te staan als er bijvoorbeeld een winkel wordt beëindigd, dus een kantoor of dienstverlening. Andere mogelijkheden zoals kinderdagopvang zijn ook denkbaar.
- De combinatie met wonen, met name op de verdieping, is belangrijk op percelen in woongebieden.
- In de praktijk neemt het aantal situaties toe waarin sprake is van een aan-huis-gebonden-beroep, ondergeschikte dienstverlening en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. In ruimtelijk-functioneel opzicht bestaan hiertegen geen bezwaren voor zover dit kleinschalig is en geen nadelige effecten heeft op de omgeving en/of voor de centrumgebieden. De regeling bevat hiervoor voorwaarden.
- De activiteiten kunnen worden toegestaan in de woning (hoofdgebouw met aan en uitbouwen), maar niet in een bijgebouw (vrijstaand). Dit kan namelijk verzelfstandiging van de activiteit tot gevolg hebben. Bijlage 2 bevat een nadere toelichting.
- Het bestemmingsplan komt tegemoet aan de behoefte van huisvesting voor mantelzorg. Op basis hiervan kan een "afhankelijke woonruimte" worden toegestaan.
- Bijzondere woonvormen die verwantschap hebben met een regulier huishouden passen binnen de woonbestemming. Andere bijzondere woonvormen kunnen in diverse situaties worden toegestaan via een wijzigingsmogelijkheid. Een nadere toelichting is opgenomen in bijlage 6.
- Logies en ontbijt zijn onder voorwaarden toegestaan in de vorm van 2 logieseenheden in een woning.
Wat mag er worden gebouwd en hoeveel?
- Op de verbeelding is het maximale bebouwingspercentage aangegeven. De omvang van de gebouwen mag per perceel niet meer bedragen. Dit biedt enerzijds voldoende uitbreidingsmogelijkheden voor deze functies en houdt anderzijds voldoende rekening met de omgeving. Uit analyse blijkt dat veel functies nog enige uitbreidingsruimte wordt geboden. Op enkele percelen is de bebouwing omvangrijker. De ruimtelijke situatie te midden van woonpercelen en de karakteristiek van een dorpskern, laten geen verdere uitbreiding toe.
- Het bouwvlak geeft aan waarbinnen de gebouwen worden gerealiseerd. Door enige afstand aan te houden tot de voorste perceelsgrens, blijft de bebouwing in het straatbeeld (met parkeerruimte en groenstroken) passen.
- De goothoogten van de hoofdgebouwen zijn overwegend 6 meter en 10 meter. Deze hoogtematen sluiten aan op het vigerende bouw regimevoldoende ruimte. Een grotere hoogte is ongewenst in verband met de omgeving.
- Woningen dienen voor aan de straat te worden gerealiseerd. Bebouwing achter andere panden is ongewenst. Vandaar dat de maximale afstand tussen hoofdgebouwen, waaronder appartementen, en de voorste perceelsgrens is vastgelegd.
Welke veranderingen worden verwacht?
- Gedurende de planperiode van tien jaar zullen zich wisselingen in het gebruik van de gebouwen voordoen. Zoals nieuwe winkels op een perceel dat nu nog als woonperceel in gebruik is of bij beëindiging van een winkel. Door marktwerking zullen immers functies worden beëindigd. De voorkeur wordt dan gegeven aan herinvulling van het pand in plaats van aan leegstand.
- Vervanging van dienstverlening of een kantoor door een winkel is denkbaar. Daarbij speelt een rol dat het aantal percelen buiten het centrumgebied beperkt is en winkels niet snel geneigd zullen zijn zich in 'grote getale' buiten het centrum te vestigen. Van ontwrichting van de detailhandelsstructuur zal zeker geen sprake zijn.
- Het concentratiebeleid van winkels in het centrum, tot uitdrukking gebracht in het alleen voor detailhandel bestemmen van bestaande winkels, heeft niet kunnen voorkomen dat enkele winkelpanden op specifieke locaties in het centrumgebied leegstaan. Een iets ruimer beleid voor winkels buiten het centrum is dan ook niet bezwaarlijk. Mogelijk dat de 'broedplaatsfunctie' buiten het centrum juist positief kan uitwerken wanneer een startende winkel naar het centrum wordt verplaatst.
Wat zijn de belangrijkste verschillen met de vigerende bestemmingsregeling?
- Oorspronkelijk waren alle functies anders dan wonen voorzien van de bestemming Detailhandelsdoeleinden en Kantoordoeleinden. Ander gebruik kon via wijzigingsprocedures worden toegestaan.
- Gekozen is voor het combineren van de voorheen geldende afzonderlijke bestemmingen (detailhandel en kantoren), in één bestemming Gemengd. Waarbij ook wonen en dienstverlening is toegestaan. Daarmee kan makkelijker worden ingespeeld op herinvulling van vrijkomende panden ter voorkoming van leegstand.
- De bestemmingsregeling biedt de mogelijkheid voor omzetting naar een andere functie, bijvoorbeeld als gevolg van bedrijfsbeëindiging, zonder dat hiervoor een procedure nodig is. Dit betekent een verruiming van de vigerende regeling. Het bestemmingsplan vormt geen obstakel voor het invullen van leegstaande panden door andere functies.
- De mogelijkheden voor verbreding van de woonfunctie (activiteiten, mantelzorg, bijzondere woonvormen) zijn verruimd. Immers, in het coalitieakkoord is vastgelegd dat naast de professionele hulp, ook het vrijwilligerswerk en de mantelzorgers worden gestimuleerd en ondersteund.
Wie is verantwoordelijk voor onderhoud, beheer en ontwikkeling?
- De gronden zijn in particulier bezit. Dat betekent dat de eigenaren verantwoordelijk zijn voor onderhoud, beheer en ontwikkeling.
- In het geval van excessen of overtreding van het bestemmingsplan of andere wet- of regelgeving kan een beroep worden gedaan op de gemeente of een ander bevoegd overheidsorgaan.