Woongebieden

Artikel 17 Wonen - Woningen

Een nadere toelichting op deze bestemming is te vinden in paragraaf 3.17.

17.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen - Woningen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. wonen in een woning;
• b. ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden': tevens behoud en herstel van de cultuurhistorische waarde;
• c. ter plaatse van de aanduiding 'detailhandel': tevens detailhandel;
• d. ter plaatse van de aanduiding 'garage': uitsluitend voor garages en bergplaatsen ten behoeve van de stalling van vervoermiddelen en huishoudelijke berg- en werkruimte;
• e. ter plaatse van de aanduiding 'kantoor': tevens een kantoor;
• f. ter plaatse van de aanduiding 'praktijkruimte': tevens een praktijkruimte;
• g. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - bijzondere woonvorm': tevens voor een bijzondere woonvorm voor ten hoogste 9 eenheden;
• h. bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals erven, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, tuinen, toegangswegen en water en waterhuishoudkundige voorzieningen.

17.2 Bouwregels

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels:

				hoofdgebouw	aanbouw en uitbouw, bijgebouw en overkapping	bouwwerk, geen gebouw zijnde	afwijk / wijz
a. op deze gronden mag worden gebouwd:
1. ter plaatse van het bouwvlak				ja	ja	ja	nee
2. buiten het bouwvlak				nee	nee	ja	nee
b. het aantal bedraagt niet meer dan:
1. woningen per aanduiding				zie aanduiding 'Maximum aantal wooneenheden'			lid 17.6.1
c. als woningtype is toegestaan:
1. ter plaatse van de aanduiding 'vrijstaand':							lid 17.6.1
1a. vrijstaand				ja
1b. twee-aaneen				nee
1c. aaneengebouwd				nee
1d. gestapeld				nee
2. ter plaatse van de aanduiding 'twee-aaneen':							lid 17.6.1
2a. vrijstaand				ja
2b. twee-aaneen				ja
2c. aaneengebouwd				nee
2d. gestapeld				nee
3. ter plaatse van de aanduiding 'aaneengebouwd':							lid 17.6.1
3a. vrijstaand				ja
3b. twee-aaneen				ja
3c. aaneengebouwd				ja
3d. gestapeld				nee
4. ter plaatse van de aanduiding 'gestapeld':							lid 17.6.1
4a. vrijstaand				ja
4b. twee-aaneen				ja
4c. aaneengebouwd				ja
4d. gestapeld				ja
5. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - patiowoning'							lid 17.6.1
5a. vrijstaand				nee
5b. twee-aaneen				nee
5c. aaneengebouwd				nee
5d. gestapeld				nee
5e. patiowoning				ja
6. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - kwadrantwoning'							lid 17.6.1
6a. vrijstaand				nee
6b. twee-aaneen				nee
6c. aaneengebouwd				nee
6d. gestapeld				nee
6e. kwadrantwoning				ja
d. de diepte vanuit de voorgevel bedraagt niet meer dan:
1. vrijstaand				15 m			nee
2. twee-aaneen				12,5 m			nee
3. aaneengebouwd				12,5 m			nee
e. de afstand bedraagt niet meer dan:
1a. van de voorgevel van een vrijstaande woning tot voorgevelrooilijn				4 m			nee
1b. van de voorgevel van een twee-aaneen gebouwde woning tot voorgevelrooilijn				2 m			nee
1c. van de voorgevel van een aaneengebouwde woning tot voorgevelrooilijn				2 m			nee
f. de afstand bedraagt niet minder dan:
1a. vrijstaand tot zijdelingse perceelsgrens perceelsgrens				3 m			nee
1b. vrijstaand tot achterste perceelsgrens				5 m			nee
2a. twee-aaneen tot één zijdelingse perceelsgrens				3 m			nee
2b. twee-aaneen tot achterste perceelsgrens				5 m			nee
3a. aaneengebouwd tot beide zijdelingse perceelsgrens							nee
3b. aaneengebouwd tot achterste perceelsgrens				5 m			nee
3c. achtergevel aaneengebouwd ten opzichte van achtergevel aangebouwd hoofdgebouw				2,5 m			nee
4a. gestapeld tot zijdelingse perceelsgrens							nee
5. aanbouwen, uitbouwen, bijgebouwen of overkappingen tot voorgevel van het hoofdgebouw					1 m		nee
g. de hoogte bedraagt niet meer dan:
1. goothoogte				zie aanduiding 'Maximale goothoogte (m)'	3 m		nee
2. bouwhoogte				zie aanduiding 'Maximale bouwhoogte (m)'	6 m		nee
3. bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde
3a. bewegwijzering en overig straatmeubilair						4,5 m	nee
3b. lichtmasten en overige masten						10 m	nee
3c. muren en terreinafscheidingen achter de voorgevel van hoofdgebouwen						2 m	nee
3d. muren en terreinafscheidingen voor de voorgevel van hoofdgebouwen						1 m	nee
3e. overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde						15 m	nee
3f. pergola's						3 m	nee
3g. speelvoorzieningen						2,75m	nee
3h. vrijstaande antennes						1 m	nee
h. oppervlakte bedraagt niet meer dan:
1. perceel kleiner dan 800 m²					50 % en ten hoogste 50 m²		nee
2. perceel tussen 801 en 1.600 m²					60 m²		nee
3. perceel tussen 1.601 en 4.000 m²					75 m²		nee
4. perceel groter dan 4.000 m²					100 m²		nee
5. voor zover de gronden onder 1 tot en met 4 zijn gelegen op een afstand van meer dan de onder d genoemde afstandsmaat uit de voorgevel van het hoofdgebouw
6. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - patiowoning' totaal					60 % per perceel
i. bestaande maten				lid 27.2

17.3 Afwijken van de bouwregels

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

a. lid 17.2 onder a.2:

1. voor het bouwen van een aanbouw, uitbouw, bijgebouw  of overkapping  bij een woning op een hoekperceel tussen het bouwvlak en de zijdelingse perceelsgrens, mits de verkeerskundige en stedenbouwkundige situatie ter plaatse dat mogelijk maakt  en met dien verstande dat:   2. de afstand van de aanbouw, uitbouw,  bijgebouw  of overkapping tot de voorgevel van het hoofdgebouw ten minste 3 meter bedraagt; 3. de bouwhoogte ten hoogste 3 meter bedraagt;  4 . De gezamenlijke oppervlakte voor aanbouwen, uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen ter plaatse van de gronden als bedoeld in lid 17.2 onder h5, en  ter plaatse  van het gedeelte van het perceel dat ligt tussen het bouwvlak en de zijdelingse perceelsgrens mag niet meer bedragen dan het bepaalde in lid 17.2 onder h1 tot en met h4

17.4 Nadere eisen

17.4.1 Pannenschuur Buiten

Het bevoegd gezag kan in het woongebied Pannenschuur Buiten, gelegen ten westen van de Wim van Baasstraat en het verlengde hiervan in noordelijke en zuidelijke richting, nadere eisen stellen aan de situering van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en uitbreiding van het hoofdgebouw in het belang van de realisering van beeldkwaliteit zoals vastgelegd in het Beeldkwaliteitsplan Pannenschuur IV (2008), met dien verstande dat dit ook kan inhouden dat de eis wordt gesteld dat realisering van of uitbreiding van bebouwing aan de achterzijde van de bestaande bebouwing plaatsvindt.

17.5 Specifieke gebruiksregels

17.5.1 Bewoning bijgebouw

Zelfstandige bewoning van een bijgebouw is niet toegestaan.

17.5.2 Uitoefening van aan-huis-gebonden beroepen, dienstverlening en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten

Uitoefening van aan-huis-gebonden beroep, dienstverlening en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten is uitsluitend toegestaan in een woning, met inachtneming van de volgende regels:

• a. er is één activiteit per woning toegestaan;
• b. de activiteit is in zijn uiterlijke verschijningsvorm ondergeschikt aan de woning en de woonomgeving;
• c. de activiteit naar omvang ondergeschikt is aan het wonen, dus niet meer dan 40% van de vloeroppervlakte van het gebouw en totaal niet meer dan 80 m2 in beslag neemt;
• d. de activiteit wordt hoofdzakelijk verricht door de bewoner, mogelijk ondersteund door ten hoogste 1 medewerker;
• e. er is geen sprake van een ontoelaatbare publieks- of verkeersaantrekking, mede in verband met eventueel reeds in de directe nabijheid aanwezige beroepsvestigingen;
• f. er is of kan voldoende worden voorzien in parkeergelegenheid voor werknemers en bezoekers;
• g. er vindt geen detailhandel plaats, anders dan ten behoeve van ter plaatse vervaardigde of gebruikte goederen;
• h. op geen andere wijze wordt hinder of overlast veroorzaakt;
• i. door de aard van de werkzaamheden of de persoonlijke omstandigheden van de bewoner(s) de activiteit niet of bezwaarlijk anders dan aan huis of op de betreffende locatie kan worden uitgeoefend;
• j. de activiteit is niet toegestaan in een bijgebouw.

17.5.3 Huisvesting voor mantelzorg

Huisvesting voor mantelzorg is toegestaan, met inachtneming van de volgende regels:

• a. mantelzorg is binnen de bestemming zonder meer toegestaan;
• b. huisvesting voor mantelzorg is toegestaan in de vorm van een extra huishouden op hetzelfde perceel; dit wordt niet aangemerkt als woning of als zelfstandige bewoning;
• c. de oppervlakte voor huisvesting van mantelzorg bedraagt ten hoogste 30 m2 en wordt meegerekend in de maximale oppervlakte als bedoeld in lid 17.2;
• d. mantelzorg is toegestaan indien sprake is van medische noodzaak, onderschreven door een zorgdeskundige en uitsluitend gedurende de periode dat mantelzorg noodzakelijk is.

17.5.4 Logies en ontbijt

Verstrekking van logies en ontbijt is uitsluitend toegestaan in een woning, met inachtneming van de volgende regels:

• a. de activiteit is in zijn uiterlijke verschijningsvorm ondergeschikt aan de woning en de woonomgeving;
• b. per woning zijn ten hoogste twee eenheden/kamers voor ieder ten hoogste twee personen toegestaan;
• c. er is geen sprake van een ontoelaatbare publieks- of verkeersaantrekking, mede in verband met eventueel reeds in de directe nabijheid aanwezige andere functies/activiteiten;
• d. er is of kan voldoende worden voorzien in parkeergelegenheid voor bezoekers;
• e. op geen andere wijze wordt hinder of overlast veroorzaakt of ondervonden;
• f. een tweede huishouden of huisvesting van arbeidsmigranten zijn als vorm van logies en ontbijt niet toegestaan;
• g. de activiteiten zijn niet toegestaan in een bijgebouw.

17.6 Wijzigingsregels

17.6.1 Woningaantal of woningtype

Burgemeester en wethouders kunnen het aantal woningen of woningtype wijzigen, waarbij de wijziging wordt getoetst aan de volgende voorwaarden en hieraan wordt voldaan:

• a. nieuwe woningen passen in het bestaande bebouwingspatroon en mogen de aanwezige samenhang niet verstoren; hieronder wordt in ieder geval verstaan:
  • 1. de hoogte van de bebouwing sluit aan op de hoogte van de bestaande bebouwing op aangrenzende percelen;
  • 2. het woningtype dient overeen te komen met woningen die in de directe omgeving aanwezig zijn;
• b. van het bepaalde onder a mag worden afgeweken indien:
  • 1. deze afwijking het ruimtelijk beeld niet overmatig en negatief beïnvloedt;
  • 2. sprake is van markering van een ruimtelijke situatie, zoals een hoeksituatie;
  • 3. een afwisseling in de eenzijdige opbouw van de buurt, wat betreft het woningtype, wordt bereikt;
  • 4. voor zover een wijzigingsplan in stedenbouwkundig opzicht mogelijk is waarin de hoogte en het woningtype van nieuwe woningen aansluiten op de omgeving als bedoeld onder a, en er geen andere noodzaak voor afwijking hiervan is dan een financieel-economische omstandigheid, kan van dit sublid geen gebruik worden gemaakt.

c. de wijziging wordt voorts getoetst aan de volgende voorwaarden en moet hier aan voldoen:		wijzigen aantal woningen	wijzigen woning type
1. ruimtelijke aspecten:
1a. een voldoende stedenbouwkundige inpassing (zie onder a en b)		ja	ja
1b. voldoende ontsluitingsmogelijkheden		ja	ja
1c. voldoende parkeermogelijkheden		ja	ja
2. planologische aspecten:
2a. past in het volkshuisvestingsbeleid		ja	ja
2b. het beleid inzake water		ja	nee
2c. geen onevenredige gevolgen voor natuurwaarden		nee	nee
2d. geen onevenredige gevolgen voor archeologische waarden		ja	nee
3. milieuaspecten:
3a. bodemkwaliteit is geschikt voor de functie		ja	nee
3b. vereisten van de Wet geluidhinder		ja	nee
3c. geen onevenredige nadelige gevolgen voor bedrijven in de omgeving en/of geen onevenredig grote milieuhinder van bedrijven op de locatie		ja	nee
3d. vereisten inzake externe veiligheid		ja	ja

17.6.2 Wro-zone wijzigingsgebied-1

Burgemeester en wethouders kunnen ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone wijzigingsgebied-1' de bestemming Wonen - Woningen wijzigen ten behoeve van afronding van het woongebied Pannenschuur, waarbij de wijziging wordt getoetst aan de volgende voorwaarden en hieraan wordt voldaan:

• a. de bepalingen als genoemd in lid 17.6.1 zijn van toepassing;
• b. in aanvulling op die bepalingen geldt specifiek dat de wijzigingsbevoegdheid alleen kan worden gebruikt voor het projecteren van ten hoogste 6 vrijstaande woningen en indien de geurcontour van een nabijgelegen agrarisch bedrijf is opgeheven.

17.6.3 Bijzondere woonvorm

Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming Wonen - Woningen wijzigen ten behoeve van een bijzondere woonvorm, waarbij de wijziging wordt getoetst aan de volgende voorwaarden en hieraan wordt voldaan:

• a. de bijzondere woonvorm past naar omvang in het beoogde gebouw, een en ander conform de Prestatie-eisen AWBZ-voorzieningen, en in de omgeving;
• b. de bijzondere woonvorm mag geen onevenredige hinder voor het woon- en leefmilieu opleveren en geen onevenredige afbreuk doen aan het woonkarakter van de buurt, waarbij tevens wordt aangetoond dat de bijzondere woonvorm geen onevenredige beperking tot gevolg heeft voor het woongenot van aangrenzende woonpercelen;
• c. voorzien wordt in een adequate ontsluiting en afwikkeling van autoverkeer en toereikende parkeergelegenheid voor personeel en bezoekers;
• d. in het wijzigingsplan wordt:
  • 1. de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - bijzondere woonvorm' opgenomen;
  • 2. de bepaling 'ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - bijzondere woonvorm' zijn gronden tevens bestemd voor een bijzondere woonvorm' opgenomen.