Paalstraat 28 De Moer

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

De locatie Paalstraat 28 te De Moer werd in het verleden actief gebruikt ten behoeve van glastuinbouw. Hoewel de glastuinbouw inmiddels gestopt en gesloopt is, kent het perceel conform het bestemmingsplan 'Buitengebied Geconsolideerd' de bestemming 'Agrarisch'. Op het perceel is de bedrijfswoning nog aanwezig.

Vanuit de initiatiefnemer bestaat de wens om deze bedrijfswoning 'om te zetten' naar een burgerwoning en de gesloopte voormalige agrarische bedrijfsbebouwing gedeeltelijk nieuw op te richten als bijgebouw bij de woning. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de binnenplanse wijzigingsbevoegdheid uit artikel 3.7.9 van het geldend bestemmingsplan. Om de beoogde ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken is voorliggend wijzigingsplan opgesteld.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied kent een oppervlakte van circa 11.739 m2 en ligt aan de Paalstraat 28, ten zuidwesten van Kaatsheuvel en ten noorden van De Moer. De ligging en begrenzing is weergegeven in de figuren 1.1 en 1.2. Kadastraal is het plangebied onderdeel van de percelen met nummers LOO00-Q-733 en LOO00-Q-734.

Figuur 1.1 Ligging plangebied ten opzichte van de kern Kaatsheuvel (Bron: Google Maps)

Figuur 1.2 Begrenzing plangebied (Bron: Kadastrale kaart)

1.3 Geldend bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Buitengebied Geconsolideerd', vastgesteld op 1 juni 2018. De gronden hebben de bestemming 'Agrarisch', waarbij tevens een bouwvlak van toepassing is. Daarnaast gelden de functieaanduiding 'glastuinbouw' en de gebiedsaanduiding 'overige zone - glastuinbouwgebied'. Voor de noordelijke strook geldt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2'. Figuur 1.3 toont een uitsnede van het geldend bestemmingsplan.

Figuur 1.3 Uitsnede geldend bestemmingsplan 'Buitengebied Geconsolideerd'

(Bron: Ruimtelijkeplannen)

Conform de bestemmingsomschrijving uit het geldend plan zijn de voor 'Agrarisch' aangewezen gronden bestemd voor:

• a. een agrarische bedrijfsuitoefening, in de vorm van agrarische bodemexploitatie met bijbehorende voorzieningen;
• b. agrarische bedrijven met dien verstande dat uitsluitend ter plaatse van de aanduiding ‘glastuinbouw’ een glastuinbouwbedrijf is toegestaan;

waarbij niet meer dan één agrarisch bedrijf aanwezig mag zijn per bouwvlak;

• c. één bedrijfswoning;
• d. aan huis gebonden beroepen;
• e. productiegebonden detailhandel;
• f. (onverharde) paden, wegen en parkeervoorzieningen;
• g. water, waterhuishoudkundige voorzieningen en nutsvoorzieningen;
• h. groenvoorzieningen in de vorm van (erf)beplantingen;
• i. extensief recreatief medegebruik.

De wens bestaat om deze bedrijfswoning om te zetten naar een burgerwoning. Hiervoor kan gebruik kan worden gemaakt van de binnenplanse wijzigingsbevoegdheid uit artikel 3.7.9 van het geldend bestemmingsplan. In dit artikel wordt namelijk geregeld dat het college van burgemeester en wethouders bevoegd is om de geldende bestemming 'Agrarisch' te wijzigen in de bestemming 'Wonen - 1' of 'Wonen - 1' en 'Tuin' voor zover het de voormalige agrarische bedrijfswoning betreft en voldaan wordt aan de in het artikel benoemde wijzigingsvoorwaarden. In het kader van de beoogde ontwikkeling is voorliggend wijzigingsplan opgesteld. Een toets aan de wijzigingsvoorwaarden vindt plaats in paragraaf 3.1.

1.4 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de huidige situatie in en rond het plangebied en geeft inzicht in de beoogde planologische ontwikkeling. In hoofdstuk 3 wordt het plan getoetst aan de geldende wijzigingsvoorwaarden, het geldend provinciaal en gemeentelijk beleid en de relevante milieu- en omgevingsaspecten. In hoofdstuk 4 wordt de juridische regeling beschreven en in hoofdstuk 5 wordt nader ingegaan op de uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan.

Hoofdstuk 2 Planvoornemen

2.1 Huidige situatie

Aan de Paalstraat 28 te De Moer was in het verleden een glastuinbouwbedrijf gevestigd. Hoewel de glastuinbouw inmiddels gestopt is en het overgrote deel van de bedrijsbebouwing reeds gesloopt is, zie figuur 2.1, kent het perceel tot op heden nog steeds de bestemming 'Agrarisch'. Op het perceel is de voormalige bedrijfswoning nog aanwezig. Naast deze bedrijfswoning staat er een schuur op het perceel.

De karakteristieke woning dateert uit 1938 en staat haaks op de Paalstraat. De woning is opgetrokken uit baksteen en heeft een zadeldak met dakpannen. Figuren 2.2 t/m 2.4 tonen afbeeldingen van de bestaande situatie van de woning en de directe omgeving.

Figuur 2.1 Omvang glastuinbouw vóór sloop

Figuur 2.2 Voorzijde bestaande bedrijfswoning (Bron: Google streetview)

Figuur 2.3 Westzijde bestaande situatie met zicht op schuur (Bron: Google streetview)

Figuur 2.4 Straatbeeld Paalstraat (Bron: Google streetview)

2.2 Toekomstige situatie

De initiatiefnemer is voornemens om de bestaande bedrijfswoning aan de Paalstraat 28 om te zetten naar een burgerwoning en hiervoor gebruik te maken van de binnenplanse wijzigingsbevoegdheid uit artikel 3.7.9 van het geldend bestemmingsplan. Een toets aan de wijzigingsvoorwaarden vindt plaats in paragraaf 3.1 van dit wijzigingsplan.

De voormalige bedrijfsbebouwing is reeds gesloopt. Voor het initiatief betekent dit dat conform de wijzigingsvoorwaarden ofwel 10% van de oppervlakte van de gesloopte bedrijfsgebouwen mag worden toegevoegd aan de inhoud van de woning tot een maximum van 850 m³, ofwel 10% van de oppervlakte gesloopte bedrijfsgebouwen mag worden toegevoegd aan de oppervlakte aan bijgebouwen en overkappingen tot een maximum van 200 m².

Middels dit wijzigingsplan wordt het bouwvlak en de functieaanduiding 'glastuinbouw' verwijderd en worden gedeeltelijk de bestemmingsvlakken ‘Wonen - 1’ en 'Tuin' toegevoegd. Deze bestemmingsvlakken bevatten de voormalige bedrijfswoning met bijbehorende tuinen, erven en verhardingen. Voor 'Wonen - 1' is een oppervlakte van maximaal 1.500 m2 aangehouden. Binnen deze wijzigingsvoorwaarden wordt de beoogde ontwikkeling uitgewerkt. De dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' (gedeeltelijk) en de gebiedsaanduiding 'overige zone - glastuinbouwgebied' blijven in voorliggend wijzigingsplan gehandhaafd.

Hoofdstuk 3 Plantoets

3.1 Wijzigingsvoorwaarden

De eerste relevante toets die gedaan dient te worden is een toets aan de wijzigingsvoorwaarden uit artikel 3.7.9 'Wijzigen ten behoeve van wonen en tuin' uit het geldend bestemmingsplan 'Buitengebied Geconsolideerd'. Hierin is opgenomen dat burgemeester en wethouders zijn bevoegd de geldende bestemming te wijzigen in de bestemming ‘Wonen - 1’ of 'Wonen - 1' en 'Tuin' voor zover het de voormalige agrarische bedrijfswoning betreft, waarbij moet worden voldaan aan de wijzigingsvoorwaarden benoemd in tabel 3.1. In de tweede kolom van de tabel worden de wijzigingsvoorwaarden getoetst aan de beoogde ontwikkeling aan Paalstraat 28 te De Moer.

Wijzigingsvoorwaarde	Toets
1. Wijziging is uitsluitend toegestaan ter plaatse van het bouwvlak.	Zoals beschreven in paragraaf 1.3 is voor het gehele plangebied een bouwvlak binnen de agrarische bestemming van toepassing. De wijziging vindt plaats binnen dit bouwvlak.
2. Het agrarisch bedrijf ter plaatse is beëindigd en agrarisch hergebruik redelijkerwijs niet langer mogelijk is.	Binnen het plangebied is geen sprake meer van de agrarische activiteit glastuinbouw. Er was geen opvolging om de activiteit voort te zetten. Om deze reden is de bedrijfsvoering gestopt en is de bedrijfsbebouwing gesloopt.
3. Het bouwvlak wordt verwijderd en het bestemmingsvlak ‘Wonen - 1’ of 'Wonen - 1' en 'Tuin' bestaat uit de voormalige bedrijfswoning met bijhorende tuinen, erven en verhardingen, waarbij het bestemmingsvlak voor 'Wonen - 1' maximaal 1.500 m² mag bedragen.	Zoals beschreven bij paragraaf 2.2 en opgenomen op de planverbeelding van dit wijzigingsplan worden het bouwvlak en de functieaanduiding 'glastuinbouw' verwijderd en worden gedeeltelijk de bestemmingsvlakken ‘Wonen - 1’ en 'Tuin' toegevoegd. Deze bestemmingsvlakken bevatten de voormalige bedrijfswoning met bijbehorende tuinen, erven en verhardingen. De oppervlakte van de bestemming 'Wonen - 1' is maximaal 1.500 m2.
4. De voormalige bedrijfsbebouwing wordt gesloopt, waarbij geldt dat ofwel 10% van de oppervlakte van de te slopen voormalige bedrijfsgebouwen mag worden toegevoegd aan de inhoud van de woning tot een maximum van 850 m³, ofwel 10% van de oppervlakte van de te slopen voormalige bedrijfsgebouwen mag worden toegevoegd aan de oppervlakte aan bijgebouwen en overkappingen tot een maximum van 200 m².	De voormalige bedrijfsbebouwing is reeds gesloopt. Conform hetgeen beschreven is in paragraaf 2.2 is de initiatiefnemer voornemens om binnen deze voorwaarden de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken.
5. De woning levert geen onevenredige beperking op van de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende (agrarische) bedrijven.	Een nadere toets aan dit aspect vindt plaats in paragraaf 3.3.3.
6. De woning is aanvaardbaar uit oogpunt van een milieuhygiënisch verantwoord woon- en leefklimaat.	Een nadere toets aan deze voorwaarde vindt plaats in paragraaf 3.3.
7. De wijziging gaat gepaard met een aantoonbare en uitvoerbare fysieke verbetering van de aanwezige of potentiële kwaliteiten van bodem, water, natuur, landschap en/of cultuurhistorie en/of van extensieve recreatieve mogelijkheden van het plangebied.	De verbetering in kwaliteit wordt bij voorliggend initiatief gecreëerd door de (reeds uitgevoerde sloop) van (een gedeelte van) bedrijfsbebouwing. Middels dit wijzigingsplan wordt het bouwvlak en de functieaanduiding 'glastuinbouw' verwijderd en worden gedeeltelijk de bestemmingsvlakken ‘Wonen - 1’ en 'Tuin' toegevoegd. Daarnaast wordt met de wijziging bestaande waardevolle cultuurhistorische bebouwing in relatie tot het lint Paalstraat hergebruikt en toekomstbestendig gemaakt. Het versterken van cultuurhistorische waarden draagt tevens bij aan de potentie van het gebied in relatie tot extensieve recreatief gebruik. Milieu- en omgevingsaspecten, waaronder bodem, water en natuur, vormen geen belemmering voor het initiatief, hetgeen nader beschreven wordt in paragraaf 3.3.

3.2 Beleidskader

3.2.1 Inleiding

Door de verschillende overheden is beleid geformuleerd ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen. Het Rijksbeleid wordt gekenmerkt door een hoog abstractieniveau en kan voor deze ontwikkeling buiten beschouwing worden gelaten. Het provinciaal beleid is opgenomen in paragraaf 3.2.2. In paragraaf 3.2.3 wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan het gemeentelijk beleid.

3.2.2 Provinciaal beleid

3.2.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant

In de Omgevingsvisie Noord-Brabant is het provinciaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant op hoofdlijnen uiteengezet voor de periode tot 2050. Naast een beeld van het Noord-Brabant van nu is een beeld geschetst van het welvarend, verbonden, klimaatproof en vernieuwend Noord-Brabant van 2050. Hieruit zijn vier hoofdopgaven onderscheiden die nauw met elkaar samenhangen:

• Werken aan de Brabantse energietransitie;
• Werken aan een klimaatprof Brabant;
• Werken aan de slimme netwerkstad;
• Werken aan een concurrerende, duurzame economie.

Samen met andere partijen, zoals gemeenten en bedrijven, wil de provincie uitvoering geven aan projecten die passen binnen deze opgaven. Van belang is dat het in de toekomst ook goed wonen, werken en verblijven blijft. Werken aan een goede omgevingskwaliteit, zowel in de bebouwde als in de onbebouwde omgeving, is het uitgangspunt.

Toetsing

De beoogde herbestemming heeft slechts beperkte invloed op de vier opgestelde ambities. Wel moet de ontwikkeling in lijn zijn met de basisopgave waarin een veilige, gezonde leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit centraal staan. In paragraaf 3.3 van deze toelichting wordt onderbouwd waarom de beoogde ontwikkeling geen negatieve invloed heeft op deze aspecten en waarom deze aspecten anderzijds geen belemmering vormen voor de ontwikkeling zelf. Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat de Omgevingsvisie Noord-Brabant geen belemmering vormt voor onderhavig planvoornemen.

3.2.2.2 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

In oktober 2019 is de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant bevat alle provinciale regels voor de fysieke leefomgeving. De verordening zorgt voor kaderstellende doorvertaling van de omgevingsvisie en het bestaand provinciaal beleid.

De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is een eerste stap in de implementatie van de Omgevingswet op provinciaal niveau. Voordat de Omgevingswet in werking treedt, wordt de definitieve omgevingsverordening vastgesteld. Net zoals de Omgevingswet een groot aantal wetten vervangt, vervangt de Brabantse omgevingsverordening een aantal provinciale verordeningen. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vervangt de Provinciale milieuverordening, Verordening natuurbescherming, Verordening Ontgrondingen, Verordening ruimte, Verordening water en de Verordening wegen.

In de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant staan regels voor:

• Burgers en bedrijven: dit zijn rechtstreeks werkende regels voor activiteiten. Deze regels bevatten de voorwaarden om zo'n activiteit te mogen verrichten. Deze regels geven ook aan of de start van een activiteit vooraf moet worden gegaan door een melding.
• Bestuursorganen van de overheid: dit zijn zogenaamde instructieregels. Met deze regels kan de provincie een opdracht geven aan gemeenten over onderwerpen die zij in het bestemmingsplan moeten opnemen of aan het waterschap over de manier waarop ze hun taken uitvoeren.

Het plangebied ligt conform de Interim omgevingsverordening in het gebiedstype landelijk gebied, op relatief korte afstand van de gebiedstypen 'concentratiegebied verstedelijking' en 'verstedelijking afweegbaar'. De ligging ten opzichte van deze gebiedstypen is weergegeven op de themakaarten 'landbouw' en 'stedelijke ontwikkelingen en erfgoed' in de figuren 3.1 en 3.2.

Figuur 3.1 Uitsnede kaart 'landbouw' uit de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

(Bron: Ruimtelijkeplannen)

Figuur 3.2 Uitsnede kaart 'stedelijke ontwikkeling en erfgoed' uit de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (Bron: Ruimtelijkeplannen)

In hoofdstuk 3 van de Interim omgevingsverordening zijn zogenoemde instructieregels opgenomen die gemeenten moeten toepassen in hun bestemmingsplannen. Vooruitlopend op de Omgevingswet richten de instructieregels zich op een evenwichtige toedeling van functies (in plaats van het bestemmen van ontwikkelingen). Dit betekent dat de regels ook vanuit functies (van gebieden) zijn opgebouwd. Daarnaast richten de regels zich op een goede omgevingskwaliteit, inclusief een veilige en gezonde leefomgeving (in plaats van een goede ruimtelijke kwaliteit). Tevens zijn een aantal algemene basisprincipes opgenomen.

De volgende artikelen zijn relevant voor de beoogde ontwikkeling.

Paragraaf 3.1.2 Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies:

• Artikel 3.5 zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit;
• Artikel 3.6 zorgvuldig ruimtegebruik;
• Artikel 3.7 toepassing van de lagenbenadering;
• Artikel 3.8 meerwaardecreatie;
• Artikel 3.9 kwaliteitsverbetering landschap;
• Artikel 3.69 afwijkende regels (burger)woningen.

Toetsing

Hierna wordt achtereenvolgens aan de relevante artikelen van de Interim omgevingsverordening getoetst.

Artikel 3.5 zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit

Artikel 3.5 vormt de opmaat voor een goede omgevingskwaliteit. Onder een evenwichtige toedeling van functies wordt verstaan dat invulling wordt gegeven aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. Hiervoor moet rekening worden gehouden met:

• zorgvuldig ruimtegebruik;
• de waarden in een gebied door toepassing van de lagenbenadering;
• meerwaardecreatie.

Deze aspecten zijn in de Iov nader uitgewerkt in de artikelen 3.6 t/m 3.8. Deze artikelen worden hieronder nader toegelicht.

Artikel 3.6 zorgvuldig ruimtegebruik

Conform artikel 3.6 houdt zorgvuldig ruimtegebruik in dat in beginsel gebruik wordt gemaakt van een bestaand ruimtebeslag. Een bestaand ruimtebeslag is gelegen binnen het werkingsgebied ‘Stedelijk gebied’ of een bestaand bouwperceel. Indien er feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte is en uitbreiding, al dan niet gelijktijdig met de vestiging van een functie, op grond van de bepalingen in hoofdstuk 3 van de Interim omgevingsverordening is toegestaan kan er worden uitgebreid in het bestaand ruimtebeslag. Bij de beoogde ontwikkeling gaat het om het omzetten van een bedrijfswoning naar een burgerwoning, waarbij een aantal vierkante meters aan bijgebouwen conform gemeentelijk beleid gesloopt worden. De ontwikkeling blijft beperkt tot een bestaand bouwperceel waarbij geen grondroerende werkzaamheden plaatsvinden en waarbij gebruik wordt gemaakt van bestaande opstallen.

Tevens dient aan de sub b en c van artikel 3.6, lid 1 van de Interim omgevingsverordening voldaan te worden:

b. bij stedelijke ontwikkeling toepassing is gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking);

De beoogde ontwikkeling betreft geen nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 3.1.6 van het Bro, waardoor de Ladder voor duurzame verstedelijking niet hoeft te worden toegepast.

c. gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen worden geconcentreerd binnen een bouwperceel.

De beoogde ontwikkeling betreft enkel het toekennen van een reguliere woonbestemming aan het plangebied. Er wordt aangesloten bij de regels die gelden binnen de bestemming 'Wonen - 1' conform het moederplan 'Buitengebied Geconsolideerd', waarbij geldt dat ofwel 10% van de oppervlakte van de te slopen voormalige bedrijfsgebouwen mag worden toegevoegd aan de inhoud van de woning tot een maximum van 850 m³, ofwel 10% van de oppervlakte van de te slopen voormalige bedrijfsgebouwen mag worden toegevoegd aan de oppervlakte aan bijgebouwen en overkappingen tot een maximum van 200 m². De (beoogde) bijgebouwen worden geconcentreerd op het perceel gesitueerd.

Artikel 3.7 toepassing van de lagenbenadering

De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op verschillende lagen. Hierbij dient onderzocht te worden wat de effecten zijn op:

• de ondergrond;
• de netwerklaag;
• de bovenste laag.

Met het effect op de ondergrond worden onder andere de aspecten bodem, grondwater en archeologische waarden bedoeld. De netwerklaag omvat aspecten zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer. In de beschouwing van de bovenste laag dienen aspecten zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu aan bod te komen. Hierbij dient te worden gekeken naar het verleden, heden en toekomst. De beoogde ontwikkeling mag geen negatieve effecten hebben op de waarden in de omgeving en dient ook in de toekomst geen beperkingen op te leveren voor de omgeving.

De toetsing van de gevolgen van het initiatief op bovengenoemde aspecten is uitgebreid uiteengezet in paragraaf 3.3 van deze toelichting.

Artikel 3.8 meerwaardecreatie

Het aspect meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken. Het biedt de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren, waardoor er meerwaarde ontstaat. Daarnaast ontstaat een bijdrage aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn.

Bij deze ontwikkeling is reeds meerwaarde gecreëerd door de sloop van de bedrijfsgebouwen ten behoeve van het voormalige glastuinbouwbedrijf en het omzetten van een bedrijfswoning naar een reguliere woning. In de toekomstige situatie zal maximaal 200 m2 aan bijgebouwen aanwezig zijn.

Artikel 3.9 kwaliteitsverbetering landschap

Artikel 3.9 van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant eist bij een bestemmingsplan, dat een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk maakt in het landelijk gebied, een fysieke kwaliteitsverbetering van de landschappelijke kwaliteit. De beoogde ontwikkeling gaat gepaard met een positieve bijdrage aan de landschappelijke kwaliteit van het gebied. Hier wordt nader op in gegaan in paragraaf 3.2.3.5 van voorliggend wijzigingsplan. Gesteld kan worden dat het initiatief in lijn is met artikel 3.9 van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant.

Artikel 3.69 afwijkende regels (burger)woningen

Sub d van dit artikel stelt dat een bestemmingsplan kan voorzien in het gebruik van een voormalige bedrijfswoning als burgerwoning, als is verzekerd dat:

• er geen splitsing in meerdere woonfuncties plaatsvindt;
• overtollige bebouwing wordt gesloopt.

Zoals beschreven in paragraaf 2.2 is de voormalige (overtollige) bedrijfsbebouwing reeds gesloopt. Voor het initiatief betekent dit dat conform de wijzigingsvoorwaarden ofwel 10% van de oppervlakte van de gesloopte bedrijfsgebouwen mag worden toegevoegd aan de inhoud van de woning tot een maximum van 850 m³, ofwel 10% van de oppervlakte gesloopte bedrijfsgebouwen mag worden toegevoegd aan de oppervlakte aan bijgebouwen en overkappingen tot een maximum van 200 m². Middels dit wijzigingsplan wordt het bouwvlak en de functieaanduiding 'glastuinbouw' verwijderd en wordt gedeeltelijk het bestemmingsvlak ‘Wonen - 1’ toegevoegd. Binnen de regels van dit wijzigingsplan (en het hieraan gekoppelde plan 'Herziening Buitengebied 2015') is aangegeven dat per bestemmingsvlak het aantal woningen niet meer dan 1 mag bedragen. Woningsplitsing is op basis van deze regeling dus niet (direct) toegestaan.

Daarmee is het initiatief in lijn met artikel 3.69 van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant. Overige subs a t/m c zijn voor het initiatief niet van toepassing.

3.2.2.3 Conclusie

De beoogde ontwikkeling past binnen de kaders en randvoorwaarden van het provinciaal beleid.

3.2.3 Gemeentelijk beleid

3.2.3.1 Structuurvisie Loon op Zand 2030 (2013) / Structuurvisie Loon op Zand 2030, 1e herziening (2018)

Op 5 maart 2015 is door de gemeenteraad de Structuurvisie Loon op Zand 2030 vastgesteld. De structuurvisie legt de missie vast voor de (middel) lange termijn met een planhorizon van 10 tot 15 jaar. De gemeente neemt een regierol op zich. Er wordt veel ruimte gelaten aan de initiatieven van burgers en ondernemers voor de inrichting en het beheer van de wijken en buurten. Dit is door het gemeentebestuur benadrukt in de ‘Kadernota 2013-2016’. De visie fungeert als afwegingskader voor de initiatieven en voor de verdere ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente. In het afwegingskader is nadrukkelijk aandacht voor het benoemen van hoofdstructuren zoals (bebouwings)linten, groen en verkeer en worden er (woningbouw)projecten verbeeld, waarin de komende jaren energie wordt gestoken. Om recht te doen aan het meer abstracte toekomstbeeld, maar juist ook aan het scheppen van concrete kaders, is de structuurvisie opgedeeld in 2 hoofddelen. Deel A (het raamwerk en de visie) en een deel B (het projectenplan met daarin de geselecteerde projecten, de uitgangspunten en de haalbaarheid). De visie is daarmee niet alleen een kader, maar tevens een aanjager voor toekomstige ontwikkelingen. Zij moet niet alleen de gemeente zelf, maar juist ook ondernemers, bewoners en andere overheden uitnodigen tot initiatieven en acties.

De visie gaat uit van een hoofdambitie: behouden en waar mogelijk versterken van de bestaande kwaliteiten en het op adequate wijze inspelen op trends en ontwikkelingen. De belangrijkste ambities in relatie tot onderhavig plan zijn gericht op:

• behouden en versterken van de eigen identiteit van groene en recreatieve gemeente, met alle positieve kenmerken van het streekeigene van Midden-Brabant;
• behouden en versterken van het contrast met de nabij gelegen stedelijke gebieden: de landelijke en groene gemeente Loon op Zand als groene voortuin van de omliggende steden;
• verruimen van het aanbod aan kwalitatief aantrekkelijke woonmilieus.

Een uitsnede van de visiekaart met daarbij de aanduiding van het plangebied is weergegeven in figuur 3.3. Het plangebied is conform de structuurvisie aangewezen als 'woongebied - lint'. Dergelijke gebieden betreffen de bebouwingslinten die doorlopen tot in het centrum van de dorpen.

Figuur 3.3 Uitsnede visiekaart van de Structuurvisie Loon op Zand 2030

(Bron: Gemeente Loon op Zand)

De hoofdstructuur van een lint bestaat uit een lijnvormige combinatie van een weg, water, bebouwingen, erven en beplantingen. Kenmerkend voor bebouwingslinten in Loon op Zand is de afwisseling tussen bebouwde en open delen in het lint. De bebouwingslinten in de dorpen kennen een naar buiten toe open en naar de kern van het dorp min of meer aaneengesloten bebouwingsprofiel. Ten opzichte van de later gerealiseerde woonwijken geeft het in elk geval een afwisselender beeld. Het zijn dan ook de identiteitsdragers van het ‘stedelijke’ landschap. De herkenbaarheid (of ‘afleesbaarheid’) is door verkeerskundige maatregelen en ingrepen in de openbare ruimte in de loop der jaren echter minder sterk geworden. De open delen geven mooie doorzichten naar het (half) open landschap. Deze zichtlijnen maken beleving van het landschap mogelijk. Er is zodoende altijd een samenhang aanwezig tussen het lint en het achterliggende landschap. De linten zijn daarmee ook in het buitengebied de identiteitsdragers van het landschap. Het karakter van de linten in het buitengebied verandert langzaam maar zeker door verschuiving van agrarische bedrijvigheid naar particulier en commercieel niet-agrarisch grondgebruik en door de toenemende intensivering van de landbouwsector. Dit karakter wordt mede bepaald door de aard en vorm van gebouwen en bijgebouwen, bouwvolumes, ontsluitingen, hekken en poorten en beplantingen.

Toetsing

Het plangebied is conform de structuurvisie aangewezen als 'woongebied - lint'. Nieuwe ontwikkelingen in de linten zijn in principe toegestaan omdat ze kunnen bijdragen aan de stedelijke respectievelijke plattelandseconomie, maar dienen wel de bestaande kwaliteiten van de linten te versterken. Het gaat daarbij om begrippen als attractiviteit, landschappelijk, stedenbouwkundig en architectonisch ontwerp, ruimtelijke samenhang op het erf (het ensemble van bebouwing en groene elementen, bij voorkeur gebiedseigen beplantingen) en met het omliggende landschap en de omliggende bouwmassa. Om richting te kunnen geven aan particuliere initiatieven is het van belang uitgangspunten per bebouwingslint-/ cluster te hanteren.

Bij het voorliggend initiatief wordt een bestaande bedrijfswoning omgezet naar een burgerwoning. De voormalige bedrijfsbebouwing is reeds gesloopt, waarbij geldt dat ofwel 10% van de oppervlakte van de voormalige bedrijfsgebouwen mag worden toegevoegd aan de inhoud van de woning tot een maximum van 850 m³, ofwel 10% van de oppervlakte van de te slopen voormalige bedrijfsgebouwen mag worden toegevoegd aan de oppervlakte aan bijgebouwen en overkappingen tot een maximum van 200 m². De ontwikkeling heeft geen invloed op de aard en kwaliteit van het lint. Gesteld kan worden dat het initiatief hiermee in lijn is met de structuurvisie.

3.2.3.2 Structuurvisie Loon op Zand 2030, 1e herziening (2018)

Op 8 maart 2018 is door de gemeenteraad de Structuurvisie Loon op Zand 2030, 1e herziening vastgesteld. Het betreft een herziening van de in 2015 vastgestelde Structuurvisie Loon op Zand 2030. Met de herziening zijn de bepalingen over glastuinbouw aangepast en verduidelijkt. Bij dit bestemmingsplan is er sprake van een glastuinbouwbedrijf. Echter wordt er in de 1e herziening van de structuurvisie beschreven hoe de gemeente nieuwvestiging van glastuinbouw onwenselijk acht. Het initiatief ligt dus óók in lijn met de 1e herziening van de structuurvisie.

3.2.3.3 Lintenvisie Kaatsheuvel

Op 5 juli 2018 heeft de gemeenteraad de Lintenvisie Kaatsheuvel vastgesteld. De visie heeft heeft als doelstellingen:

• Bescherming van de historische structuur en het erfgoed, alsmede aandacht voor de historische uitstraling van de linten;
• Vergroting van de herkenbaarheid van de linten, hun identiteit, openbare ruimte en verkeer;
• Behoud en bevordering van de diversiteit van het wonen aan de linten met respect voor de historische perceelsgewijze bouwwijze;
• Introductie van een manier van bouwen die meer bijdraagt aan het karakter en de sfeer van de linten;
• Behoud en stimulering van de dynamiek in de “bedrijvige” linten.

In de Lintenvisie worden twee gebieden onderscheiden, namelijk het 'Winkelgebied' (één gebied richt zich tot de Peperstraat en het deel van de Hoofdstraat tussen Jan de Rooijstraat en de Sprangsestraat) en de 'overige linten' (de historische linten die hier buiten zijn gelegen, te weten de Antoniusstraat, een deel van Hoofdstraat, de Roestenbergstraat, de Marktstraat en de Gasthuisstraat).

Toetsing

Het plangebied van dit wijzigingsplan is gelegen aan een lint, maar dit lint maakt geen deel uit van de Lintenvisie. Desondanks kan worden gesteld dat het plan tegemoet komt aan de doelstellingen uit de Lintenvisie. De bestaande bedrijfswoning aan het lint wordt immers in zijn oorspronkelijke vorm behouden en doet dan ook niets af aan de historische structuur, uitstraling, herkenbaarheid en identiteit van het lint en de perceelsgewijze bouwwijze aan dat lint.

3.2.3.4 Woonvisie 2016 - 2025

De Woonvisie 2016 – 2025 'Duurzaam, gevarieerd en betaalbaar' (vastgesteld op 14 december 2016) omvat de gemeentelijk visie op het wonen tot en met 2025. De keuze van deze termijn is ingegeven door de looptijd van het regionale woningbouwprogramma van de provincie Noord-Brabant en de nieuwbouwafspraken voor de regio Hart van Brabant. De gemeente beschouwt het realiseren van harde plancapaciteit niet als een doel op zich, maar als een middel om de gemeenschappen van Kaatsheuvel, Loon op Zand en De Moer verder te versterken.

De centrale doelstelling is uitgewerkt in een aantal subdoelstellingen, die er op gericht zijn om dreigende onevenwichtigheden te voorkomen en bestaande onevenwichtigheden te corrigeren. Achtereenvolgens gaat het om:

• 1. het voorkomen van krimp;
• 2. inspelen op de toename van het aantal kleine en oudere huishoudens;
• 3. aantrekken en behouden van starters en gezinnen;
• 4. realisatie van goedkope en snel beschikbare huisvesting voor ‘bijzondere doelgroepen’;
• 5. inspelen op de hervorming van de langdurige zorg;
• 6. duurzaam (ver)bouwen.

Vanuit de Woonvisie wordt concreet voor de komende jaren ingezet op toevoeging van:

• 150 gelijkvloerse woningen, waarvan 50% in het sociale segment;
• Mogelijkheden voor short-stay onderzoeken;
• Meer midden- en duur segment huurwoningen toevoegen;
• Realisatie van landelijk-dorps woonmilieu.

De voortgang van de Woonvisie wordt sinds 2021 jaarlijks middels de Quickscan Woningbouwprogramma uitgewerkt.

Quickscan

Als onderlegger voor het opstellen van de Quickscan Woningbouwprogramma zijn de ‘Eindrapportage Woningbehoefteonderzoek Hart van Brabant’ en de ‘Actualisatie Bevolkings-, huishoudens en woningbehoefteprognoses provincie Noord-Brabant’ aangehouden. De meest recente Quickscan Woningbouwprogramma is opgesteld voor het jaar 2021. Hierin is opgenomen dat de woningvoorraad van de gemeente Loon op Zand conform de laatste gegevens van het CBS per per 1 januari 2021 vastgesteld is op 10.478 woningen. Voor de periode 2021-2025 geldt dat de gemeente volgens de prognoses van de Provincie Noord-Brabant op 1 januari 2025 voldoet aan de woningbehoefte als de een feitelijke woningvoorraad uitkomt op 10.920 woningen.

De opgenomen woningbouwplannen van de gemeente Loon op Zand in de Quickscan 2021 ten aanzien van de periode 2021 tot 2026 vertegenwoordigen een toevoeging van 448 woningen. Hiermee kan worden gesteld dat de gemeente (in combinatie met de potentiële plannen) voldoende woningbouwplannen heeft. In de Quickscan zijn enkel de woningbouwplannen opgenomen waar het college een positief principebesluit over heeft genomen.

Verder is er een flexibele ruimte ingecalculeerd, omdat de gemeente het gedurende jaar kleine woningbouwinitiatieven binnen krijgt, die hierdoor ook gehonoreerd kunnen worden als deze voldoen aan de woningbehoefte binnen de gemeente. Ook kan het voorkomen dat plannen vertraging lopen of uitvallen.

Kortom, de planvoorraad voor de gemeente Loon op Zand bevat tezamen met de potentiële plannen voldoende woningbouwplannen voor de korte termijn. Voor de middellange- en lange termijn zal de gemeente extra woningbouwprojecten moeten toevoegen aan het woningbouwprogramma, gezien de bijstelling van de nieuwe prognoses. Met name voor de kern Loon op Zand zal de gemeente mogelijk een nieuwe locatie moeten vinden voor de middellange termijn

Conform de Actualisatie van de meeste recente prognoses uit 2017 van de Provincie Noord-Brabant ligt de benodigde toevoeging voor de gemeente Loon op Zand voor de periode 2017 t/m 2027 (peildatum 1-1-2017) tussen de 700 en 910 woningen.

Nadrukkelijk advies van de Provincie is om maximaal 70% van deze 770 woningen vast te leggen in harde plancapaciteit, zodat ingespeeld kan worden op actuele ontwikkelingen. Regionaal is dus afgestemd dat voor de gemeente Loon op Zand een toevoeging van 700 – 910 woningen nodig is voor 2017 t/m 2026.

Toetsing

Het behouden van eigen karakter is één van de hoofddoelen voor de bebouwingslinten in en rondom de dorpskern van Kaatsheuvel. Met onderhavig initiatief wordt een reguliere woonfunctie toegevoegd aan voormalige agrarische bedrijfsbebouwing. Hiermee speelt het initiatief in op een actuele behoefte en voorkomt in zekere mate de verwaarlozing en/of leegstand in het buitengebied van Loon op Zand.

3.2.3.5 Landschapsinvesteringsregeling

Binnen de gemeente Loon op Zand zijn de 'Werkafspraken kwaliteitsverbetering landschap Hart van Brabant' (versie 15 november 2012) van toepassing. In deze notitie worden, in overeenstemming met het procvinciaal beleid, drie categorieën van ruimtelijke ontwikkelingen onderscheiden:

• Categorie 1: Ruimtelijke ontwikkeling waarvoor geen (extra) kwaliteitsverbetering van het landschap is vereist (geen landschappelijke inpassing en evenmin ruimtelijke kwaliteitsverbetering vereist);
• Categorie 2: Ruimtelijke ontwikkelingen waarop de regels inzake kwaliteitsverbetering van toepassing zijn, maar waarbij het gaat om ontwikkelingen die een (zeer) beperkte invloed hebben (alleen landschappelijke inpassing vereist);
• Categorie 3: Ruimtelijke ontwikkelingen waarop de regels inzake kwaliteitsverbetering van toepassing zijn en waarbij sprake is van een (substantiële) invloed op het landschap (zowel landschappelijke inpassing als ruimtelijke kwaliteitsverbetering vereist).

Toetsing

Op grond van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant en de hierboven benoemde notitie worden de volgende investeringen beschouwd als investeringen van het landschap:

• 1. de kwaliteit van bodem/water/natuur/landschap/cultuurhistorie;
• 2. het slopen van bebouwing.

Een gemeente kan er voor kiezen om per ontwikkeling te onderbouwen hoe met de landschapsinvesteringsregeling wordt omgegaan en per ontwikkeling overleg te hebben met de provincie of met deze onderbouwing kan worden ingestemd. Voor onderhavige kleinschalige ontwikkeling is, in overleg met de gemeente Loon op Zand en provincie Noord-Brabant bepaald dat deze ontwikkeling valt binnen categorie 1 van de LIR: Dit zijn ontwikkelingen die geen (extra) kwaliteitsverbetering van het landschap vereisen.

Binnen categorie 1 vallen onder andere ontwikkelingen die maatschappelijk zeer gewenst zijn en/of ontwikkelingen die naar aard al een fysieke verbetering van de van de aanwezige of potentiële kwaliteiten van bodem, water, natuur, landschap, cultuurhistorie of via de sloop van bebouwing mogelijkheden tot gevolg hebben.

Bij de specifieke voorbeelden en regels uit de 'Werkafspraken kwaliteitsverbetering landschap Hart van Brabant' wordt benoemd dat een wijziging van de bestemming 'Agrarisch' (met in dit geval een agrarische bedrijfswoning) naar 'Wonen - 1' valt onder categorie 1 mits:

• 1. het bestemmingsvlak met tenminste 70% wordt verkleind;
• 2. overtollige voormalige bedrijfsbebouwing wordt gesloopt;
• 3. maximaal 200 m2 voormalige agrarisch bedrijfsbebouwing resteert.

Het bestemmingsvlak 'Agrarisch' heeft conform het geldend bestemmingsplan 'Buitengebied Geconsolideerd' een oppervlakte van 11.739 m2. Het bestemmingsvlak 'Wonen - 1' is verkleind tot 1.500 m2, wat neerkomt op een verkleining van het bestemmingsvlak van circa 87%. De overige gronden binnen het plangebied krijgen de bestemming 'Tuin' (332 m2) of de bestemming 'Agrarisch' (9.907 m2 ).

De voormalige bedrijfsbebouwing is reeds gesloopt. Voor het initiatief betekent dit dat conform de wijzigingsvoorwaarden ofwel 10% van de oppervlakte van de gesloopte bedrijfsgebouwen mag worden toegevoegd aan de inhoud van de woning tot een maximum van 850 m³, ofwel 10% van de oppervlakte gesloopte bedrijfsgebouwen mag worden toegevoegd aan de oppervlakte aan bijgebouwen en overkappingen tot een maximum van 200 m².

Met de beoogde ontwikkeling wordt meerwaarde gecreëerd door de sloop van (een gedeelte van) de bijgebouwen en de instandhouding van karakteristieke bebouwing die tot de cultuurhistorisch waardevolle lint aan de Paalstraat behoort. Het planvoornemen past hiermee binnen de landschapsinvesteringsregeling van de gemeente Loon op Zand.

3.2.3.6 Conclusie

De beoogde ontwikkeling past binnen de kaders en randvoorwaarden van het gemeentelijk beleid.

3.3 Milieu- en omgevingsaspecten

3.3.1 Inleiding

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie dient de uitvoerbaarheid van een ruimtelijk plan te worden aangetoond en dient in het plan te worden onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk zijn de sectorale aspecten beschreven die voor dit plan relevant zijn. De resultaten en conclusies van eventuele onderzoeken zijn per aspect opgenomen in de betreffende paragraaf.

3.3.2 Verkeer en parkeren

Toetsingskader: CROW publicatie 381, Uitwerking parkeerbeleid Loon op Zand 2016

Verkeersgeneratie

De verkeersgeneratie van een vrijstaande woning, welke reeds bestaand is, is dusdanig beperkt en gaat op in het heersend verkeersbeeld van de Paalstraat. De agrarische bedrijfsfunctie is reeds vervallen maar ten opzichte van die bestaande (planologisch) situatie is sprake van een afname van het aantal verkeersbewegingen.

Parkeren

De parkeerbehoefte wordt bepaald aan de hand van de 'Uitwerking parkeerbeleid Loon op Zand 2016'. De parkeernorm voor een grote woning (>135 m2 GBO) bedraagt 2,2 parkeerplaatsen. In deze norm zit een bezoekersdeel van 0,3 parkeerplaats per woning. De parkeerbehoefte kan, net zoals dat in de bestaande situatie het geval is, volledig op eigen terrein worden opgevangen.

3.3.3 Milieuhinder

Toetsingskader: VNG publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009)

Aangetoond dient te worden dat bestaande bedrijven niet worden belemmerd in hun bedrijfsvoering als gevolg van de nieuwe ruimtelijke ontwikkeling. Uitgangspunt hierbij is de publicatie ‘Bedrijven en milieuzonering’ van de VNG. Hierin zijn voor verschillende bedrijven milieucategorieën en bijhorende richtafstanden opgenomen.

Het plangebied is in het buitengebied gelegen. In de omgeving zijn voornamelijk agrarische gronden gelegen met enkele woningen en bedrijven. Hierdoor is er sprake van het gebiedstype rustig buitengebied. De woning is gelegen op een afstand van circa 7,5 meter ten opzichte van een nutsvoorziening. Voor dit soort functies geldt een aan te houden richtafstand van 10 meter in verband met het aspect gevaar en 30 meter in verband met het aspect geluid. Aan die afstanden wordt dus niet voldaan.

Ten oosten grenst een maatschappelijke bestemming met de functieaanduiding zorgboerderij. Dit valt onder milieucategorie 2 met een richtafstand van 30 meter. Ook hier wordt niet aan voldaan. Echter is in de bestaande situatie al sprake van een bedrijfswoning waar door de genoemde bedrijven al rekening mee gehouden moet worden. Ook zijn er op kortere afstand tot de genoemde bedrijven reeds reguliere woningen aanwezig waar de betreffende bedrijven in hun bedrijfsvoering rekening moeten houden. Daarnaast is de ontsluiting van de zorgboerderij aan de Zijstraat gelegen, waardoor hinder vanuit verkeer op grotere afstand is gelegen. In de toekomstige situatie zal derhalve reeds sprake zijn van een goed woon- en leefklimaat. Ten zuiden bevindt zich reparatie-, inrichting- en takelbedrijf. Deze functies vallen onder de SBI-code 45205 'Overige gespecialiseerde reparties en slepen van auto's'. Volgens de VNG-brochure valt dit in milieucategorie 2 met een richtafstand van 30 meter in een rustige woonwijk. Met een afstand van circa 44 meter van het bouwvlak van de woning tot deze bedrijfsbestemming wordt er aan de richtafstand voldaan.

3.3.4 Geurhinder en veehouderijen

Toetsingskader: Wet geurhinder en veehouderij (Wgv), Activiteitenbesluit milieubeheer

De veehouderijendichtheid rondom het plangebied is relatief laag. In figuur 3.4 is de ligging van het plangebied ten opzichte van aanwezige veehouderijen in de omgeving weergegeven.

In alle gevallen moet voor de veehouderijen worden voldaan aan de algemeen geldende vaste afstanden uit de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv). De afstand tussen het dichtstbijzijnde dierverblijf van de veehouderij en de buitenzijde van het geurgevoelig object moet minimaal 50 meter bedragen voor locaties binnen de bebouwde kom en 25 meter voor locaties buiten de bebouwde kom. De planlocatie is gelegen buiten de bebouwde kom zodat een vaste afstand van minimaal 25 meter aan de orde is.

Ten aanzien van niet-intensieve veehouderijen gelden conform de Wgv eveneens vaste afstanden. Voor deze veehouderijen geldt dat de afstand tussen het emissiepunt van de veehouderij en de buitenzijde van het geurgevoelig object minimaal 100 meter moet bedragen voor locaties binnen de bebouwde kom en 50 meter voor locaties buiten de bebouwde kom.

In de directe omgeving rondom het plangebied is enkel de melkrundveehouderij aan Zijstraat 1 vergund.

Figuur 3.4 Kaart ligging veehouderijbedrijven in de omgeving van het plangebied (Bron: ODZOB)

De rand van het bouwvlak van dit bedrijf is gelegen op circa 80 meter tot de rand van het beoogd bestemmingsvlak ‘Wonen - 1’. Daar er sprake is van een melkrundveehouderij gelden minimaal vereiste afstanden van 50 en 25 meter tot respectievelijk de vergunde emissiepunten en stallen.

In onderhavige situatie is er sprake van een bestaand geurgevoelig object in de vorm van een bedrijfswoning. Dit object blijft ongewijzigd behouden. De ontwikkeling heeft derhalve geen gevolgen voor de ontwikkelingsmogelijkheden van het aanwezige bedrijf. Bovendien wordt een ruimschoots afdoende afstand (> 50 m) gerespecteerd tussen de stallen van het bedrijf en de woonbestemming binnen het plangebied.

Woon- en leefklimaat

Onder de achtergrondbelasting wordt de geurbelasting verstaan als gevolg van de veelheid aan veehouderijen in de omgeving van een geurgevoelig object. De achtergrondbelasting is daarmee een goede graadmeter voor hinder ten gevolge van veehouderijbedrijven. De Omgevingsdienst Zuidoost Brabant (ODZOB) heeft kaarten opgesteld met betrekking tot de fysieke leefomgeving, op basis van de bij hen beschikbare data. Een van deze kaarten heeft betrekking op de achtergrondbelasting van geur ten gevolge van de aanwezige veehouderijbedrijven. Een uitsnede van deze kaart is bijgevoegd in figuur 3.5. Op basis hiervan kan afgeleid worden dat de kwaliteit van de leefomgeving, bezien vanuit het aspect geur van veehouderijen ‘goed’ is (3 - 7 OUE/m3). Er wordt dus ruimschoots voldaan aan de provinciale en gemeentelijke streefwaarde van een achtergrondbelasting van maximaal 20 OUE/m3. Voor dit aspect is derhalve sprake van een aantoonbaar aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Figuur 3.5 Uitsnede kaart achtergrondbelasting geur veehouderijen in OUE/m3 (Bron: ODZOB)

3.3.5 Archeologie

Toetsingskader: Erfgoedwet, archeologiebeleid gemeente Loon op Zand

Conform de geactualiseerde archeologische beleidskaart (figuur 3.6) valt het plangebied gedeeltelijk binnen de categorie 'archeologische waarde bewoningscluster' en gedeeltelijk binnen categorie 'hoge verwachting'. Zoals beschreven in paragraaf 1.3 geldt voor de noordelijke strook binnen het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2'.

Voor het plangebied geldt een onderzoeksverplichting bij een verstoringsoppervlak van 100 m2 of meer en een diepte van meer dan 30 centimeter.

Figuur 3.6 Archeologische beleidskaart met aanduiding plangebied (Bron: Gemeente Loon op Zand)

Bij de voorliggende ontwikkeling is sprake van een functiewijziging naar een reguliere woonbestemming. Voor deze ontwikkeling vinden er geen fysieke ingrepen plaats en worden de gronden niet geroerd. Specifiek gericht archeologisch onderzoek kan daarom achterwege gelaten worden en er kan gesteld worden dat het aspect archeologie geen belemmering vormt voor de beoogde ontwikkeling.

3.3.6 Cultuurhistorie

Toetsingskader: Besluit Ruimtelijke Ordening (Bro), provinciaal/gemeentelijk cultuurhistorisch beleid

De regio, waartoe de buurtschap Paalstraat behoort, is van cultuurhistorisch belang vanwege het voor Noord-Brabant unieke slagenlandschap. De verschillende fasen van ontwikkeling van het landschap hebben er toe geleid, dat van het van oudsher aanwezige slagenlandschap nog slechts in het noordelijk deel van Kaatsheuvel herkenbaar is. In het gebied, waarvan het plangebied deel uitmaakt, is dit nauwelijks het geval.

Van een (verdere) aantasting van dit aspect van de cultuurhistorische waarden, die als karakteristiek kunnen worden aangemerkt voor dit deel van De Moer, is dan ook geen sprake. Op andersoortige historische deelfacetten (geografisch, groen en stedenbouw) en evenmin op bouwkunst en zichtrelaties is binnen geldende beleidskaders een aanknopingspunt te vinden, die nopen tot een vergaande analyse.

Het initiatief aan de Paalstraat betreft een kleinschalige wijziging van de bestemming 'Agrarisch' naar de bestemming 'Wonen', waarbij binnen de bestemming 'Wonen - 1' 200 m2 aan bijgebouwen toegestaan is. Met de beoogde ontwikkeling wordt meerwaarde gecreëerd door de (reeds uitgevoerde) sloop van (een gedeelte van) bijgebouwen en het hergebruiken van waardevolle cultuurhistorische bebouwing in relatie tot het lint Paalstraat. Van aantasting van cultuurhistorische waarden is geen sprake, waardoor een nadere analyse op dit onderdeel niet noodzakelijk is.

3.3.7 Wegverkeerslawaai

Toetsingskader: Wet geluidhinder (Wgh)

In de Wet geluidhinder wordt ten aanzien van wegverkeerslawaai geen onderscheid gemaakt tussen een bedrijfswoning en een burgerwoning. Het betreffen beide geluidgevoelige objecten en voor beide woningtypen gelden dezelfde normen. Aangezien de ontwikkeling uitsluitend een functieverandering betreft zonder (significante) uitbreiding van de woning, treden er ten aanzien van wegverkeerslawaai geen wijzigingen op. Een nadere onderbouwing of onderzoek is dan ook niet nodig.

3.3.8 Externe veiligheid

Toetsingskader: Bevi, Bevt en Bevb

Ten aanzien van het aspect externe veiligheid is de woning relevant aangezien deze in het kader van externe veiligheid wordt gezien als een kwetsbaar object. Hoewel er met het omzetten van de bedrijfswoning naar een burgerwoning feitelijk niets wijzigt, is in het kader van een goede ruimtelijke ordening bekeken of de woning wellicht binnen het invloedsgebied van een risicobron is gelegen.

Overeenkomstig de risicokaart waarin relevante risicobronnen getoond worden, zijn er in de omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen te vinden met een externe werking. Ook vindt er geen transport van gevaarlijke stoffen plaats via de weg, het spoor, het water of door buisleidingen, zie figuur 3.9. Het groepsrisico hoeft niet berekend of verantwoord te worden.

Figuur 3.9 Uitsnede risicokaart met het plangebied blauw omcirkeld (Bron: Atlas Leefomgeving - Risicokaart)

3.3.9 Luchtkwaliteit

Toetsingskader: Wet milieubeheer (Wm)

Ten aanzien van het aspect luchtkwaliteit is de woning relevant. Hoewel er feitelijk niets wijzigt (alleen de functie van de woning wordt omgezet van bedrijfswoning naar reguliere woning), is in het kader van een goede ruimtelijke ordening beoordeeld of gelet op de luchtkwaliteit een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd.

De beoogde ontwikkeling valt onder het Besluit niet in betekenende mate onder de categorie woningbouw tot 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg. Dit betekent dat de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit ter plaatse, en dat nader onderzoek niet noodzakelijk wordt geacht.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van het Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit. De Duiksehoef is de maatgevende weg. Uit de tool (figuur 3.10 en bijbehorende tabellen 3.1 t/m 3.3) blijkt dat in 2021 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10 en PM2,5) langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden uit de Wet milieubeheer lagen. Hierdoor is ter plaatse van het plangebied als gevolg van de ontwikkeling (met bijbehorende toename van het benoemde gehalte stikstof en fijnstof in de lucht) sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Figuur 3.10 Toetspunt directe omgeving plangebied (Bron: Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit)

Tabel 3.1 Concentraties NO2

Tabel 3.2 Concentraties PM10

Tabel 3.3 Concentraties PM2,5

3.3.10 Kabels en leidingen

Toetsingskader: Geldend bestemmingsplan 'Buitengebied Geconsolideerd'

Binnen het plangebied en in de directe omgeving zijn geen planologisch relevante buisleidingen, hoogspanningsverbindingen of straalpaden aanwezig. Het aspect kabels en leidingen staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

3.3.11 Bodem

Toetsingskader: Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en Wet bodembescherming

In het kader van de beoogde ontwikkeling met het beoogde gebruik is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Hierbij zijn globaal gezien enkel de gronden zoals via dit wijzigingsplan te bestemmen als 'Wonen - 1' en 'Tuin' onderzocht. Het overige gedeelte van het plangebied, waar de bestemming 'Agrarisch' gehandhaafd blijft, is niet onderzocht aangezien hier de functie niet wijzigt, niet wordt gebouwd en het niet om een gevoelige bestemming gaat.

Het onderzoeksrapport is opgenomen als bijlage 1 van dit wijzigingsplan. Hierna volgt een beknopte samenvatting.

Zintuiglijke waarnemingen

Zintuiglijk zijn tijdens de uitvoering van de boorwerkzaamheden geen waarnemingen gedaan die kunnen duiden op een mogelijke bodemverontreiniging. Ter plaatse van de vermoedelijke ligging van de voormalige watergang op de onderzoekslocatie (deellocatie B) zijn geen waarnemingen gedaan die duiden op een voormalige slootbodem of dempingsmateriaal. Tevens is de bodemopbouw niet afwijkend van de bodemopbouw op de rest van de onderzoekslocatie. Derhalve is de grond gecombineerd onderzocht met overige terrein (deellocatie A).

Verkennend onderzoek

Uit de analyseresultaten blijkt dat de bovengrond aan de zuidzijde van de locatie (mm02) licht verontreinigd is met PAK en OCB. In het mengmonster dat is samengesteld uit boringen die nabij de schuur met de voormalige bestrijdingsmiddelenopslag geplaatst zijn (mm01), zijn geen verontreinigingen met OCB aangetoond. In de ondergrond en in het grondwater zijn geen verontreinigingen aangetoond.

De aangetoonde verontreinigingen zijn in overeenstemming met de hypothese dat de onderzoekslocatie verdacht is hiervoor. De aangetroffen gehaltes aan OCB en PAK in mm02

betreffen marginale overschrijdingen van de achtergrondwaarde en zijn dermate laag, dat nader onderzoek hiernaar niet noodzakelijk wordt geacht.

Conclusie

De onderzoeksresultaten leveren geen beperkingen op ten aanzien van het voorgenomen gebruik van de locatie en vormen geen belemmering voor de voorgenomen bestemmingswijziging.

Indien grond wordt afgegraven (bijvoorbeeld bij bouwwerkzaamheden) en van de locatie wordt afgevoerd, dient er rekening mee te worden gehouden dat deze grond elders niet zonder meer toepasbaar is. Met betrekking tot het elders hergebruiken van grond zijn de regels van het Besluit bodemkwaliteit van toepassing.

3.3.12 Water

Toetsingskader: Beleid duurzaam waterbeheer (diverse overheidsniveaus), Waterschapsbeleid, Gemeentelijk waterbeleid

Aan het waterhuishoudkundige systeem en het verhard oppervlak op het perceel vinden geen wijzigingen plaats. Eventuele aanleg van hemelwaterafvoer mag niet geloosd worden op het riool. Het project heeft geen negatieve invloed op de waterhuishoudkundige situatie ter plaatse.

3.3.13 Ecologie

Toetsingskader: Wet natuurbescherming (Wnb)/provinciaal beleid

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient onderzocht te worden of de Wet natuurbescherming en het beleid van de provincie ten aanzien van de bescherming van dier- en plantensoorten en de bescherming van natuurgebieden de uitvoering van het plan niet in de weg staat.

Gebiedsbescherming

De afstand tot het meest nabijgelegen Natura 2000-gebied 'Loonse en Drunense Duinen & Leemkuilen' is circa 3,6 kilometer, weergegeven in figuur 3.11. Externe effecten (bijvoorbeeld stikstofdepositie) als gevolg van de voorgenomen plannen op de onderzoekslocatie zijn, gezien de afstand tot de meest nabijgelegen Natura 2000-gebieden in combinatie met de aard van de plannen (waarbij de verkeersgeneratie niet verandert en er geen bouwwerkzaamheden worden uitgevoerd), niet te verwachten. Ook verstoring en verandering van de waterhuishouding is niet aan de orde. Vervolgonderzoek met betrekking tot Natura 2000-gebieden wordt niet noodzakelijk geacht.

Figuur 3.11 Ligging plangebied ten opzichte van Natura 2000-gebied Loonse en Drunense Duinen & Leemkuilen' (Bron: Econsultancy)

Daarnaast maakt het plangebied geen deel uit van een gebied behorend tot het Natuurnetwerk Nederland. Het meest nabijgelegen gebied bevindt zich circa 370 meter ten oosten van het plangebied. In figuur 3.12 is de ligging ten opzichte van het Natuurnetwerk Nederland weergegeven.

Figuur 3.12 Ligging plangebied ten opzichte van Natuurnetwerk Nederland

(Bron: Ruimtelijkeplannen)

Gezien de afstand van het plangebied tot het dichtstbijzijnde deel van het Natuurnetwerk en gezien de aard van de voorgenomen ingreep zullen de wezenlijke waarden en kenmerken ten opzichte van de oorspronkelijke situatie niet veranderen. Vervolgonderzoek in het kader van het Natuurnetwerk Nederland wordt niet noodzakelijk geacht.

Soortenbescherming

Voorliggend wijzigingsplan regelt alleen een functiewijziging van de bestaande bedrijfswoning naar een burgerwoning. Er vindt geen sloop of werkzaamheden aan de buitenzijde van de bebouwing plaats welke een bedreiging vormen voor beschermde planten- en diersoorten. De Wet natuurbescherming staat de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

3.3.14 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Toetsingskader: Besluit m.e.r.

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject mer-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied van 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2).

Bij voorliggende ontwikkeling is geen sprake van een stedelijk ontwikkelingsproject aangezien het gaat om een kleinschalige functiewijziging. Hier geldt daarom geen mer-beoordelingsplicht en kan verwezen worden naar jurisprudentie ECLI:NL:RVS:2021:1967.

Hoofdstuk 4 Toelichting op de juridische regeling

Bij het voorliggende wijzigingsplan blijven de regels van het bestemmingsplan 'Buitengebied Geconsolideerd' (vastgesteld op 1 juni 2018) van kracht.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Economische uitvoerbaarheid

Naast de planologische haalbaarheid van de ontwikkeling zoals getoetst in voorgaande paragrafen, moet ook de financiële uitvoerbaarheid van de ontwikkeling aangetoond worden. In de Wet ruimtelijke ordening is de Grondexploitatiewet opgenomen. Hierin is geregeld dat gemeenten de mogelijkheid krijgen om kosten van de planontwikkeling te verhalen op grondeigenaren. Het kostenverhaal dient verplicht door de gemeente opgesteld te worden. De gemeente legt dit kostenverhaal vast in een exploitatieplan. Van een exploitatieplan kan worden afgeweken door in het kostenverhaal anderszins te voorzien (overeenkomst met alle grondeigenaren in het plangebied of volledig grondeigendom). In een bestemmingsplan is sprake van kostenverhaal (6.2.3 tot en met 6.2.5 Bro) als een bouwplan (6.2.1 Bro) wordt mogelijk gemaakt.

In dit geval is geen sprake van een bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro. Kostenverhaal vindt plaats door middel van het heffen van leges. Zodoende is het niet nodig dat de gemeenteraad een exploitatieplan vaststelt of dat met initiatiefnemer een anterieure overeenkomst wordt aangegaan om exploitatiekosten te verhalen. Wel wordt met initiatiefnemer een overeenkomst aangegaan waarin afspraken worden gemaakt over kostenverhaal vanwege eventuele tegemoetkoming in planschade.

Gelet op het voorgaande is het plan economisch uitvoerbaar.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Op grond van artikel 3.1.6 Bro dient inzicht te worden gegeven in de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan. Het gaat daarbij zowel om de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de planvoorbereiding zijn betrokken alsook om de resultaten van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro.

5.2.1 Vooroverleg en participatie

Het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.1) geeft aan dat burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een wijzigings- of bestemmingsplan overleg voeren met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

De instanties die in kennis gesteld moeten worden van dit bestemmingsplan zijn geïnformeerd. Een omgevingsdialoog is niet gevoerd omdat het initiatief voldoet aan de binnenplanse voorwaarden voor wijziging van de bestemming van ‘Agrarisch’ naar ‘Wonen - 1’ en 'Tuin'.

5.2.2 Ontwerp

Het ontwerpwijzigingsplan heeft gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Op basis van een ingebrachte zienswijze en ambtshalve wijzigingen is een 'Nota van zienswijzen en wijzigingen' opgesteld, opgenomen als bijlage 2. Op basis van deze Nota is op enkele onderdelen de toelichting van het wijzigingsplan aangepast.

5.2.3 Vaststelling

Het college van burgemeester en wethouders stelt vervolgens het wijzigingsplan vast, waarna het wederom voor een periode van 6 weken ter inzage wordt gelegd en waarop indieners van zienswijzen beroep kunnen instellen bij de Raad van State.