BPSweensstraatWest-EP01

Onderdeel A Toelichting bij het exploitatieplan Sweensstraat-West, Fase 1

Hoofdstuk 1 Status van het exploitatieplan

1.1 Aanleiding exploitatieplan

De gemeente Loon op Zand ontwikkelt woningbouwproject Sweensstraat-West. Dit gebied ligt ten westen van de kern Kaatsheuvel en bestaat uit 4 fasen. Het bestemmingsplan “Sweensstraat-West fase 1 en 2” maakt de woningbouw voor de eerste fase via een directe bestemming mogelijk. De Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) verplicht in artikel 6.12 gemeenten om tegelijkertijd met de vaststelling van het bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen als in het bestemmingsplan bouwplannen worden aangewezen zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro). Het bestemmingsplan Sweensstraat-West fase 1 en 2 voorziet in de mogelijkheid van het kunnen bouwen van woningen (artikel 6.2.1 a Bro).

Het grootste deel van het exploitatieplangebied is in juridisch eigendom van de gemeente Loon op Zand. Enkele gronden zijn in handen van derden waarmee de gemeente Loon op Zand nog geen overeenkomst heeft gesloten over kostenverhaal, fasering, inrichting van openbare ruimte en uitvoering van werken en werkzaamheden. De gemeente kan daarom niet afzien van de verplichting tot het vaststellen van een exploitatieplan.

Ter uitvoering en ter voldoening aan het gestelde in afdeling 6.4 van de Wro stelt de gemeente dit exploitatieplan daarom vast onder de naam “Exploitatieplan Sweensstraat-West, fase 1”.

1.2 Toelichting op het plan

In 2004 heeft de gemeente Loon op Zand in de Structuurvisieplus op de locatie van het bestemmingsplan Sweensstraat-West fase 1 en 2 een zoekgebied aangewezen voor uitbreiding van de woningbouw binnen de gemeente. Op 13 december 2012 is de Structuurvisie Sweensstraat-West vastgesteld door de gemeenteraad. Op 19 september 2013 is het Masterplan Sweensstraat-West vastgesteld, en op 28 mei 2014 het voorontwerp bestemmingsplan Sweensstraat-West. Dit plan besloeg de ontwikkeling van geheel Sweensstraat in vier fasen, in totaal circa 450 woningen.

Door nieuwe inzichten in de woningbehoefte in de komende jaren is na overleg met de provincie Noord-Brabant besloten om eerst een gedeelte van het plan te ontwikkelen. De gemeente Loon op Zand brengt nu fase 1 in procedure door middel van het bestemmingsplan. De overige fasen blijven conserverend bestemd.

1.3 Leeswijzer bij het exploitatieplan

Het exploitatieplan is onderverdeeld in de toelichting (A) en het exploitatieplan (B). In de toelichting (A) zijn de volgende zaken toegelicht:

• In hoofdstuk 2 worden de algemene kenmerken van het gebied, waaronder de begrenzing van het exploitatieplangebied, beschreven.
• Hoofdstuk 3 bevat een beschrijving van werken en werkzaamheden in het exploitatieplangebied.
• In hoofdstuk 4 worden de regels die zijn opgenomen in het exploitatieplan toegelicht.
• In hoofdstuk 5 worden de bijlagen toegelicht die zijn opgenomen in dit exploitatieplan.
• In hoofdstuk 6 is de exploitatieopzet opgenomen en nader toegelicht, die als basis dient voor de toerekening van de kosten. De verschillende kostensoorten en de opbrengsten worden nader toegelicht en ten slotte schematisch samengevat. Dit hoofdstuk sluit af met de toerekening van de exploitatiebijdrage per eigendom;
• Hoofdstuk 7 gaat in op de procedure van het exploitatieplan.

Het exploitatieplan (B) bevat het bindende gedeelte van het exploitatieplan, vervat in de regels (hoofdstuk 8), de exploitatieopzet (hoofdstuk 9) en de bijlagen bij het exploitatieplan.

Hoofdstuk 2 Algemene kenmerken exploitatieplangebied

2.1 Koppeling met het ruimtelijk besluit (art. 6.12 lid 1 Wro)

Dit exploitatieplan is verbonden met het bestemmingsplan “Sweensstraat-West fase 1 en 2”. Het grootste deel van het gebied betreft de bestemming agrarisch conform artikel 3.1 lid 1 van de Wro. De achtertuin van perceel P 635 in het exploitatieplangebied heeft de bestemming wonen.

Vigerend bestemmingsplan

De volgende bestemmingsplannen zijn van toepassing tot de inwerkingtreding van het bestemmingsplan “Sweensstraat-West fase 1 en 2”:

• Bestemmingsplannen “Buitengebied Loon op Zand”
• “Kom Kaatsheuvel”, “Buitengebied 1997”, “Rechtvaart 2010”, “Buitengebied 2011” en “Erasstraat”.
• Daarnaast geldt de beheersverordening “Woongebieden Kaatsheuvel”. De beheersverordening is uitsluitend van toepassing voor de percelen gelegen aan de noordzijde van de Erasstraat 7 t/m 23 en de Sweensstraat 49 en 51.

Begrenzing exploitatieplangebied (art. 6.13 lid 1 sub a Wro)

Het exploitatieplangebied is kleiner dan het bestemmingsplangebied. Het bestemmingsplan Sweensstraat-West fase 1 en 2 bestaat uit vier fasen. Fase 3 en 4 zijn conserverend bestemd waardoor ontwikkeling voorlopig nog niet aan de orde is. Deze gronden vallen buiten beschouwing in het exploitatieplan. De ontwikkeling van fase 2 wordt mogelijk gemaakt via een wijzigingsbevoegdheid. Fase 2 blijft op dit moment buiten beschouwing, met uitzondering van de ontsluitingsweg aan de Rechtvaart ten noordoosten van het plangebied. Deze is onderdeel van het exploitatieplan. Bij de uitwerking van de wijzigingsbevoegdheid in een wijzigingsplan, wordt nagegaan of een exploitatieplan nodig is. Binnen het bestemmingsplangebied bevinden zich twee bedrijven aan de Erasstraat. Deze hebben in het nieuwe bestemmingsplan geen bouwmogelijkheid en blijven buiten beschouwing in het exploitatieplan.

Op de kaart in bijlage 1 is de verbeelding van het bestemmingsplan opgenomen. In bijlage 2 is een luchtfoto opgenomen van de bestaande situatie van het bestemmingsplangebied. Op de eigendomskaart in bijlage 3 is tevens de begrenzing van het exploitatieplangebied opgenomen.

2.2 Voorgenomen grondgebruik (art. 6.13 lid 2 sub a Wro)

Het voorgenomen grondgebruik is aangegeven op de als bijlage 4 gevoegde ruimtegebruikskaart. De ruimtegebruikskaart dient als onderdeel van de onderbouwing van de exploitatieopzet en heeft daarmee een toelichtende functie. In onderstaand schema staat het voorgenomen grondgebruik van het exploitatieplan Sweensstraat-West, fase 1:

Tabel 1 Ruimtegebruik exploitatieplan Sweensstraat-West, fase 1  

Toelichting definitieve bestemming en globale bestemming

Het bestemmingsplan Sweensstraat-West fase 1 en 2 heeft een globale eindbestemming. In dit exploitatieplan is ook rekening gehouden met de globale bestemming voor woningbouw. Wel is rekening gehouden met de hoofdstructuur die in het exploitatiegebied loopt, zoals aangegeven in de verbeelding van het bestemmingsplan in bijlage 1. Door de hoofdstructuur ontstaan uitgeefbare vlekken. Per vlek is nagegaan welke programmering mogelijk is. Vervolgens is voor deze gronden een percentage gehanteerd voor groen/water, en verharding.

Woningbouwontwikkeling in de achtertuin van perceel P 635

Op perceel P 635 mag op basis van het nieuwe bestemmingsplan in de achtertuin woningbouw worden ontwikkeld. Dit perceel is direct ontsloten aan de hoofdstructuur en is daarom volledig uitgeefbaar.

2.3 Eigendomssituatie en te verwerven gronden (art. 6.13 lid 2 sub a Wro)

Op het moment van het in procedure brengen van het exploitatieplan is, afgezien van het gemeentelijk eigendom, sprake van 6 eigendommen. Onderscheiden naar het ruimtegebruik (ingevolge de ruimtegebruikskaart) ontstaat het volgende overzicht per eigendom:

Tabel 2 Eigendommen in het exploitatieplangebied

Onder structuren groen/water vallen de percelen P 403 en P 404 van de gemeente Loon op Zand. Deze gronden zijn ten behoeve van de waterberging voor de gehele ontwikkeling van Sweensstraat. Onder structuren verharding wordt verstaan de ontsluitingsweg aan de Rechtvaart ten behoeve van fase 1 en 2. Deze weg ligt op de gronden van de percelen P 360, P 812 en P 896. Het uitgangspunt blijft gedurende de periode tot de vaststelling van het exploitatieplan door de gemeenteraad de overige benodigde gronden minnelijk te verwerven. Indien het tot minnelijke overeenstemming komen niet tijdig lukt en er vertraging gaat optreden, zal het instrument onteigening worden ingezet om de gronden te verwerven ten behoeve van openbaar gebied, ontsluitingswegen of de aanleg van de hoofdstructuur.

Op de kaart in bijlage 3 zijn de eigendommen weergegeven. Op de ruimtegebruikskaart in bijlage 4 is het (indicatieve) ruimtegebruik weergegeven.

Hoofdstuk 3 Omschrijving werken en werkzaamheden (art. 6.13 lid 1, sub b Wro)

Ingevolge artikel 6.13 lid 1 Wro dient een exploitatieplan een omschrijving van de werken en werkzaamheden te bevatten, waarbij onderscheid wordt gemaakt in drie hoofdgroepen:

• bouwrijp maken;
• de aanleg van nutsvoorzieningen;
• inrichting van de openbare ruimte.

In hoofdstuk 6 worden de werkzaamheden in de vorm van de kostensoorten verder verantwoord.

3.1 Bouwrijp maken exploitatiegebied

Voor het bouwrijp maken van het exploitatieplangebied (zowel het openbare gebied als het uitgeefbare gebied) worden in hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden uitgevoerd:

• sloop van opstallen;
• bodemsanering en grondkosten;
• verlegging rioolpersleiding;
• verharding: aanleg van bouwstraten.

3.2 Aanleg nutsvoorzieningen

De nutsvoorzieningen betreffen de aanleg van kabels en leidingen in het exploitatieplangebied.

3.3 Inrichting openbare ruimte

De inrichting van de openbare ruimte bevat werkzaamheden voor het gebruiksgereed maken van de openbare ruimte. De volgende werken en werkzaamheden worden verricht:

Verhardingen

De hoofdinfrastructuur en de aanvullende wegen worden binnen het exploitatieplangebied aangelegd, inclusief fietspaden, voetpaden en parkeervakken.

Groenvoorzieningen

Er worden groenvoorzieningen en bermen aangelegd en er worden bomen geplant.

Water/waterpartijen

Aanleggen van waterpartijen inclusief beschoeiing en realiseren waterberging.

Micromilieu

De werkzaamheden voor micromilieu betreffen de inrichting van het (openbaar) gebied. Onder deze werkzaamheden wordt verstaan het aanleggen van speelplaatsen met ondergrond, het plaatsen van straatmeubilair en borden in de openbare ruimte.

Kunstwerken

In het plangebied wordt een duiker van 30 meter gerealiseerd ten behoeve van de ontsluiting in het plangebied.

Openbare verlichting/brandkranen

Binnen het exploitatieplangebied wordt verlichting geplaatst aan de straat en de fietspaden, en er worden brandkranen geplaatst in het exploitatiegebied.

Hoofdstuk 4 Toelichting op de regels van het exploitatieplan

In onderdeel B exploitatieplan zijn de regels opgenomen die in het exploitatieplangebied van toepassing zijn. Hieronder volgt artikelsgewijs de toelichting van de regels die zijn opgenomen in het exploitatieplan.

Artikel 1: begrippen

Dit artikel bevat de belangrijkste begrippen die zijn opgenomen in het exploitatieplan.

Artikel 2: regels aanbesteding werken en werkzaamheden

Alle werken, diensten en leveringen (definitie overeenkomstig artikel 1 sub 2 richtlijn 2004/18.EG) in verband met de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het openbaar gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte, zoals bedoeld in dit exploitatieplan, dienen te worden aanbesteed overeenkomstig artikel 2 van dit exploitatieplan. Deze regel is opgenomen omdat volgens de Europese en nationale regels over aanbesteding de gemeente wordt aangesproken op naleving ervan.

Artikel 3: koppeling werken en werkzaamheden

In artikel 3 is de realisatie van de waterberging gekoppeld aan het bouw- en woonrijp maken in het exploitatieplangebied. In de regels is aangegeven dat de waterberging naar rato van de voortgang van de ontwikkeling van Sweensstraat Fase 1 wordt gerealiseerd.

Het grootste gedeelte van de waterberging voor fase 1 wordt gerealiseerd op perceel P 731. De gemeente is voornemens de gronden via minnelijke wijze te verwerven. Indien het niet lukt deze gronden op tijd te verwerven, zal de gemeente het onteigeningstraject inzetten om te borgen dat voldoende waterberging kan worden opgevangen in het exploitatieplangebied.

De gemeente is voornemens deze gronden via minnelijke wijze te verwerven, maar zal evenals de gronden ten behoeve voor de waterberging het onteigeningstraject inzetten om te borgen dat de ontsluiting naar de Rechtvaart op tijd wordt gerealiseerd.

Artikel 4: tijdvak ontsluiting Rechtvaart

Naast de waterberging is ten noorden van het plangebied een ontsluitingsweg nodig richting de Rechtvaart. Deze weg moet uiterlijk in 2020 zijn aangelegd. In de regels van het exploitatieplan is een tijdvak opgenomen voor de aanleg van deze ontsluitingsweg.

Artikel 5: eisen voor de werken en werkzaamheden

In het Handboek Inrichting van Werk in de Openbare Ruimte (HIWOR) van de gemeente Loon op Zand is aangegeven op welke manier en volgens welke kwaliteits- en functionele eisen de openbare ruimte wordt ingericht, hoe bouwrijp wordt gemaakt, en welke nutsvoorzieningen moeten worden aangelegd. Deze inrichtingseisen zijn in dit exploitatieplan als locatie-eisen opgenomen in de regels van dit exploitatieplan. De gemeente hanteert bij de toetsing van de uitvoering van werken en werkzaamheden in de omgevingsvergunning de laatste vastgestelde versie van dit document. Op dit moment is dat de versie van april 2010. Het exploitatieplan wordt jaarlijks herzien. Indien een nieuwe versie van het handboek wordt vastgesteld, dan wordt bij de eerstvolgende herziening van het exploitatieplan verwezen naar deze nieuwe versie.

Artikel 6: uitvoering werken en werkzaamheden

In het HIWOR is aangegeven op welke manier de werken en werkzaamheden worden uitgevoerd. De uitvoeringseisen zijn in dit exploitatieplan als locatie-eis opgenomen in de regels van dit exploitatieplan. Het voldoen hieraan wordt via een proceseis vormgegeven door het indienen van een uitvoeringsplan. De instemming daarmee verloopt via een omgevingsvergunning van burgemeester en wethouders. Zonder zo'n instemming mag er niet worden gestart met de werken en werkzaamheden.

Artikel 7: verbodsbepaling

In artikel 7 van het exploitatieplan zijn de strafbepalingen opgenomen. Overtreding van de regels behorende bij dit exploitatieplan is aangemerkt als een strafbaar feit in de zin van de Wet economische delicten.

Artikel 8: slot

Artikel 8 betreft de wijze van aanhaling van de regels van het exploitatieplan.

Hoofdstuk 5 Toelichting bijlagen in het exploitatieplan

In dit exploitatieplan zijn bijlagen opgenomen behorende bij het exploitatieplan Sweensstraat-West, fase 1. Hieronder worden de bijlagen toegelicht.

Bijlage 1: kaart bestemmingsplangebied

Als bijlage 1 is de verbeelding van het bestemmingsplan Sweensstraat-West fase 1 en 2 opgenomen. De verbeelding heeft voor de toepassing van het bestemmingsplan een bindende werking. Voor de toepassing van het exploitatieplan heeft de verbeelding een toelichtende functie.

Bijlage 2: luchtfoto bestaande situatie

Als bijlage 2 is een luchtfoto van de bestaande situatie bijgevoegd. Op dit moment zijn de gronden in gebruik als agrarische grond en tuin. De luchtfoto heeft een toelichtende functie.

Bijlage 3: eigendomskaart

De eigendomskaart bevat de plangrens van het exploitatieplan en de eigendommen, zoals die zijn gelegen binnen het exploitatieplangebied per januari 2015, weergegeven.

Bijlage 4: ruimtegebruikskaart

De ruimtegebruikskaart geeft een indicatief toekomstig ruimtegebruik per eigenaar weer. Deze gegevens zijn van belang voor de bepaling van de opbrengstpotentie in het exploitatieplan.

Bijlage 5: resultaat plankostenscan

Voor de onderbouwing van de verhaalbaarheid van de plankosten, als onderdeel van de totale te verhalen kosten van de grondexploitatie, is gebruik gemaakt van het ontwerp van de ministeriële regeling plankosten exploitatieplan, zoals deze door de betreffende minister is vrijgegeven voor inspraak in januari 2010. Van de ontwerpregeling maakt deel uit een digitale plankostenscan, waarin een vragenlijst, productenlijst en resultaatsblad is opgenomen. Deze bijlage heeft een toelichtende functie.

Bijlage 6: taxatierapport inbrengwaarde

In bijlage 6 is het taxatierapport inbrengwaarde opgenomen voor het exploitatieplan Sweensstraat-West, fase 1. Deze bijlage heeft een toelichtende functie voor de financiële onderbouwing van de in de exploitatieopzet opgenomen raming van de inbrengwaarden.

Bijlage 7: Handboek Inrichting van Werk in de Openbare Ruimte

Bijlage 7 bevat het handboek inrichting van werk in de Openbare Ruimte (HIWOR). In de regels van het exploitatieplan wordt verwezen naar dit handboek voor de inrichting van de openbare ruimte en de uitvoering van de werken en werkzaamheden in het exploitatieplan. De bijlage heeft een bindende functie.

Hoofdstuk 6 Exploitatieopzet (art. 6.13 lid 1, sub c Wro)

6.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de exploitatieopzet. Volgens art. 6.13 Wro lid 1c bestaat een exploitatieopzet uit:

• een raming van de inbrengwaarden (inclusief peildatum);
• een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie (inclusief peildatum);
• een raming van de opbrengsten (inclusief peildatum);
• een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden;
• zo nodig een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen, en zo nodig koppelingen hiertussen;
• de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden.

Onderstaand zijn de uitgangspunten, kosten en te realiseren opbrengsten toegelicht, zodanig dat duidelijk wordt op welke wijze de exploitatiebijdrage per exploitant is berekend.

In de volgende paragrafen zal worden ingegaan op:

6.2 Rekentechnische uitgangspunten

6.3 Tijdvak

6.4 Fasering

6.5 Ruimtegebruik en programma

6.6 Kosten van exploitatie

6.7 Raming van opbrengsten van de exploitatie

6.8 Exploitatiesaldo

6.9 Wijze van toerekenen

6.10 Percentage gerealiseerde kosten

6.2 Rekentechnische uitgangspunten

Onderstaande rekentechnische uitgangspunten zijn gebruikt voor de exploitatieplanberekening van Sweensstraat-West, fase 1.

Tabel 3 Uitgangspunten parameters exploitatieplan

6.3 Tijdvak

Het tijdvak geeft de periode weer waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden. De looptijd van de uitgifte van het exploitatieplan is ca. 10 jaar.

6.4 Fasering

De volgende fasering is opgenomen in dit exploitatieplan:

Tabel 4 Fasering exploitatieplan Sweensstraat-West, fase 1

Bovenstaande tabel is het tijdspad waarbinnen het exploitatieplangebied wordt ontwikkeld. Voorafgaand aan de uitgifte van de gronden voor de bouw van opstallen worden de gronden bouwrijp gemaakt en wordt aansluitend op de woningbouw de inrichting van de openbare ruimte gerealiseerd.

De ontwikkeling van het plan vindt plaats vanuit de gronden die aansluiten op de kern in het zuidoosten van het plangebied. Fase 1 van Sweensstraat-West wordt vervolgens in noordwestelijke richting ontwikkeld.

6.5 Ruimtegebruik en programma

Het exploitatieplan gaat uit van circa 220 woningen voor fase 1. In de berekening van het exploitatieplan is rekening gehouden met de volgende programmering:

Tabel 5 Programmering en oppervlakte per woningtype

6.6 Kosten van exploitatie

In deze paragraaf zijn de kostensoorten toegelicht. Welke kosten mogen worden meegenomen in het exploitatieplan, is vastgelegd in artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Bro. Al deze kostensoorten zijn getoetst op de criteria profijt, toerekenbaarheid, en proportionaliteit1 .

6.6.1 Toelichting inbrengwaarde

Onder inbrengwaarde wordt verstaan:

• de waarde van de gronden in het exploitatieplangebied;
• de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt;
• de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatieplangebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten;
• de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatieplangebied.

(a t/m d conform art. 6.2.3 Bro a t/m d)

De gemeente Loon op Zand heeft de inbrengwaarde van de gronden door een onafhankelijk taxateur laten taxeren. Het taxatierapport kent de waardebepaling per peildatum 15 januari 2015. Deze taxatie is uitgevoerd door R/W grondzaken op basis van artikel 6.13 lid 5 Wro, conform de wettelijke waarderingsgrondslag voor de inbrengwaarde ten behoeve van een exploitatieplan. Het taxatierapport bevat een volledig overzicht van de inbrengwaarde, dat is opgenomen in bijlage 6.

De inbrengwaarden per eigendom in de exploitatieopzet zijn als volgt:

Tabel 6 Inbrengwaarde per eigenaar  

Op grond van artikel 6.13 lid 5 Wro wordt de inbrengwaarde van de gronden vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet indien geen sprake is van onteigening. Voor gronden welke onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet.

Voor de vaststelling van dit exploitatieplan zijn geen gronden onteigend en is geen onteigeningsbesluit genomen. Ook is er ten tijde van de vaststelling van dit exploitatieplan geen reden tot verwerving van percelen op basis van schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet. Niet kan worden uitgesloten dat dit voor diverse gronden in de toekomst wel het geval zal zijn. Wanneer een verwerving op basis van die schadeloosstelling aanstaande is, zal de bijbehorende schadeloosstelling worden verwerkt in een herziening van dit exploitatieplan.

Sloopkosten

Op de gronden van de gemeente zijn sloopkosten opgenomen voor de sloop van opstallen. De totale sloopkosten bedragen € 19.966,- (prijspeil 2014). Deze kosten vallen onder art. 6.2.3 d Bro.

6.6.2 Overige kosten in verband met exploitatie

In deze paragraaf zijn de overige kosten in verband met de exploitatie verder benoemd en onderbouwd. In onderstaande tabel is een totaaloverzicht van de overige kosten opgenomen, waarna vervolgens een toelichting op de kosten is opgenomen.

Tabel 7 Overige kostensoorten in exploitatieplan Sweensstraat-West, fase 1

De totale overige kosten bedragen € 7.319.729,-. Deze zijn in bovenstaande tabel op startwaarde gepresenteerd.

Hierna volgt een toelichting op de kostensoorten. De investeringen zijn gebaseerd op het masterplan Sweensstraat-West. De hoogte van de investeringen is gebaseerd op de civieltechnische raming van Akertech, d.d. 31 oktober 2014. De civieltechnische kosten hebben peildatum 1-1-2012. De kosten zijn vervolgens geïndexeerd naar het prijspeil 1-1-2015. Bij de bepaling van de inflatiepercentages is gebruik gemaakt van de BDB indexcijfers. Dit betreffen de volgende percentages:

• 2012: 0,65%

• 2013: 0,62%
• 2014: -0,17%

Alle civieltechnische kosten die zijn opgenomen in dit exploitatieplan zijn profijtelijk en toerekenbaar aan het exploitatiegebied.

Onderzoekskosten (art. 6.2.4 a Bro)

Voor voorliggend plan is een aantal onderzoeken uitgevoerd. De totale toerekenbare onderzoekskosten zijn geraamd op € 61.874,-.

Bodemsanering en grondwerken (art. 6.2.4 b Bro)

De grondwerkzaamheden betreffen milieukosten. De geraamde kostenpost voor bodemsanering en grondwerken bedraagt € 9.983,-.

Riolering (art. 6.2.5 c/ art. 6.2.5 b Bro)

De post riolering betreft de verlegging van een rioolpersleiding. Binnen deze post is de nadeelcompensatie meegenomen. De totale kosten voor de aanleg van riolering bedragen € 200.819,-.

Verharding, kunstwerken en water (art. 6.2.4 c/ art. 6.2.5 c Bro)

De kosten voor verharding betreffen o.a.:

• Aanbrengen van tijdelijk asfalt in het plangebied.
• Aanleg hoofdstructuur. Binnen de kosten voor de hoofdstructuur zijn ook de kosten voor de aanleg van groen en het planten van bomen inbegrepen. Een deel van de hoofdstructuur wordt toegerekend aan fase 2 en 3 van Sweensstraat (zie voor onderbouwing van de toerekening paragraaf 6.6.3).
• Aanleg duikers. Voor het exploitatieplan wordt een duiker van 30 meter aangelegd. De kosten voor deze duiker bedragen € 24.264,- euro en zijn volledig toe te rekenen aan het exploitatieplan.
• Aanleg Wadi water en groen binnen het plangebied. Dit zijn de kosten voor de aanleg van water/ groen binnen het plangebied. De kosten worden gemaakt op de gronden die op de ruimtegebruikskaart de bestemming groen/water hebben.
• Realisering waterberging binnen het plangebied. Een deel van de kosten voor de waterberging wordt toegerekend aan fase 2 en 3 (zie voor onderbouwing van de toerekening paragraaf 6.6.3).

Groenvoorzieningen (art. 6.2.4 c / art. 6.2.5 e Bro)

De groenvoorzieningen bestaan uit het plaatsen van bomen en het aanleggen van openbaar groen en water in het noorden en zuiden van het plangebied. De totale kosten bedragen € 174.463,-.

Micromilieu (art. 6.2.4 c/ art. 6.2.5 g Bro)

Deze post bestaat uit het aanbrengen van straatmeubilair en bebording en de aanleg van speelplekken in het openbaar groen. De totale kosten bedragen € 20.220,-.

Plankosten (art. 6.2.4 g t/m j Bro)

De plankosten zijn onderverdeeld in de kosten voor het opstellen van gemeentelijke ruimtelijke plannen, de bijbehorende gemeentelijke apparaatskosten en de kosten voor voorbereiding en toezicht op de uitvoering (VTU). Op 10 januari 2010 is het concept van de ministeriële regeling plankosten vastgesteld voor internetconsultatie.

Voor het exploitatieplan is gewerkt met deze versie. Indien in de definitieve versie wijzigingen plaatsvinden ten opzichte van deze versie, dan wordt bij de eerstvolgende herziening van het exploitatieplan de raming op die onderdelen zo nodig aangepast. Invoer van gegevens van het plan in de regeling plankosten leidt tot de volgende resultaten:

Tabel 8 resultaat regeling plankosten exploitatieplan

De volledige invulling van de regeling plankosten is opgenomen in bijlage 5.

Planschade (art. 6.2.4 l Bro)

Voor het bestemmingsplan Sweensstraat-West fase 1 en 2 is een planschaderisicoanalyse uitgevoerd. Voor de ontwikkeling van Sweensstraat-West, fase 1 zijn de kosten van planschade geraamd op € 351.000,-.

6.6.3 Kosten voor toekomstige locaties (art. 6.2.4 sub f Bro)

In deze paragraaf wordt een toelichting gegeven betreffende het aandeel van de kosten van de

Investeringen die niet verhaald kunnen worden op het exploitatieplangebied. Dit zijn:

• De aanleg van de waterberging.
• De aanleg van de hoofdstructuur in het exploitatieplangebied.

Aanleg van de waterberging

In de exploitatieopzet van het exploitatieplan zijn de kosten gesplitst tussen inbrengwaarde en

civieltechnische kosten inclusief kosten voor voorbereiding, directievoering en toezicht. In totaal wordt voor de gehele ontwikkeling van Sweensstraat fase 1 tot en met 4 15.010 m2 gereserveerd voor waterberging. Van de totale oppervlakte is 3.500 m2 nodig voor de opvang van de waterberging in het exploitatieplangebied. De verdeling van de waterberging tussen fase 2 en 3 is op basis van de verhouding van het aantal woningen.

In onderstaande tabel is de toelichting en toerekening van de kosten weergegeven.

Tabel 9 Toerekening Waterberging aan Sweensstraat-West, fase 1

De totale bruto kosten inclusief de inbrengwaarde van de grond bedragen € 580.304,-, gesplitst in inbrengwaarde en civieltechnische kosten. Hierbij is rekening gehouden met besparing van water door hergebruik van de grond.

Van de totale kosten is 23% opgenomen in de verhaalbare kosten in de exploitatieopzet. Deze bedragen € 135.314,-. De grondwaarde is opgenomen onder de kostenpost Inbrengwaarde art. 6.2.3 Bro a t/m d.

Het overige gedeelte (77%) is opgenomen als “kosten voor toekomstige grondexploitaties” (art. 6.2.4. f Bro). Tegenover deze kostenpost staat een opbrengstpost “opbrengsten die worden verkregen of toegerekend in verband met het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen” (artikel 6.2.7. c Bro). Deze opbrengst is gelijk aan de kosten voor toekomstige grondexploitaties en maakt eveneens geen onderdeel uit van de verhaalbare kosten/opbrengsten.

Aanleg van de hoofdstructuur in het exploitatieplangebied Sweensstraat-West, fase 1

De hoofdstructuur in het exploitatieplangebied bestaat uit de infrastructuur met de profielen B, F en H. De weg is bedoeld voor de gehele ontwikkeling van Sweensstraat. De kosten van deze weg zijn onderverdeeld op basis van de verhouding van het aantal woningen tussen fase 1 tot en met 4.

Tabel 10 Toerekening Hoofdstructuur aan Sweensstraat-West, fase 1

Van de totale kosten is 49 % opgenomen in de verhaalbare kosten in de exploitatieopzet. Deze bedragen € 661.7620,-. De grondwaarde is opgenomen onder de kostenpost Inbrengwaarde art. 6.2.3 Bro a t/m d.

Het overige gedeelte, 51% (op basis van verhouding woningaantallen tussen de fases) van de kosten is niet in de verhaalbare kosten opgenomen. De 51 % is opgenomen als “kosten voor toekomstige grondexploitaties” (art. 6.2.4. f Bro). Tegenover deze kostenpost staat een opbrengstpost “opbrengsten die worden verkregen of toegerekend in verband met het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen” (artikel 6.2.7. c Bro). Deze opbrengst is gelijk aan de kosten voor toekomstige grondexploitaties en maakt eveneens geen onderdeel uit van de verhaalbare kosten/opbrengsten.

6.7 Raming van opbrengsten van de exploitatie

Artikel 6.2.7 Bro onderscheidt de opbrengsten van de grondexploitatie in twee posten:

• Uitgifte van gronden in het exploitatieplangebied. De Grondexploitatiewet gaat uit van de fictie dat er sprake is van gemeentelijke uitgifte van alle uitgeefbare gronden (ook de gronden die van derden zijn). Deze dient als basis om het aandeel kostenverhaal te berekenen per gewogen eenheid.
• Bijdragen en subsidies van derden die worden verkregen of worden toegekend in verband met het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen.

Daarnaast is nog sprake van een (administratieve) derde opbrengstenpost, genaamd: “opbrengsten die worden verkregen of toegerekend in verband met het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen” (artikel 6.2.7.c . Bro). Deze opbrengstenpost behoort niet tot de verhaalbare kosten en opbrengsten van de grondexploitatie.

In het exploitatieplan wordt rekening gehouden met 220 woningen, verdeeld over verschillende woningtypes. Per type wordt een andere grondprijs gehanteerd. De grondprijzen zijn gebaseerd op de notitie grondprijzen van de gemeente Loon op Zand uit 2014. Het college van B en W kan op projectniveau afwijken van de betreffende minimumprijzen in de notitie. Ook voor het project Sweensstraat-West  stelt de gemeente Loon op Zand de prijzen lager vast (dit is noodzakelijk gezien de huidige woningmarkt). Voor het bepalen van deze grondprijs heeft een makelaar in de zomer van 2014 de raming van de V.O.N. prijzen geactualiseerd. Deze raming vormde de basis voor de residuele grondprijsberekening. De residuele grondprijzen vallen aanzienlijk lager uit dan de minimum grondprijzen uit de Notitie Grondprijzen 2013. Op basis van een marktconsultatie heeft de gemeente informatie verkregen over de grondprijzen die de markt haalbaar acht. Dit wisselt per deelnemer van de marktconsultatie. De prijzen die volgen uit de marktconsultatie liggen hoger dan de residueel berekende grondprijzen.

Uiteindelijk is in het exploitatieplan een prijs gehanteerd die ligt tussen de lagere residueel berekende grondprijzen en de hogere prijzen uit de marktconsultatie.

Op basis van het aantal m2 per woningtype is de opbrengstpotentie in het exploitatieplan als volgt:

Tabel 11 Grondopbrengsten per woningtype

De totale grondopbrengsten van het exploitatieplangebied bedragen € 11.725.410,- op startwaarde.

Bijdragen en subsidies

Er zijn geen bijdragen en subsidies opgenomen in de exploitatieplanberekening.

Opbrengsten voor toekomstige locaties (art. 6.2.7 c Bro)

In de exploitatieopzet is een bijdrage van € 1.136.792,- onder de post opbrengsten verkregen uit toekomstige grondexploitaties opgenomen ten behoeve van de aan te leggen waterberging en de hoofdstructuur voor het gedeelte dat niet verhaalbaar is binnen het exploitatieplangebied. Dit bedrag is opgebouwd uit een deel inbrengwaarde en civieltechnische kosten inclusief VTU-kosten. In paragraaf 6.6.3 is een onderbouwing van dit bedrag weergegeven.

Zoals eerder aangegeven zijn zowel de niet-verhaalbare kosten als de daartegenover staande niet-verhaalbare opbrengsten voor de vaststelling van de te verhalen kosten buiten beschouwing gelaten van de macro-aftopping.

6.8 Exploitatiesaldo

Bij de berekening van de exploitatiebijdrage is ook rekening gehouden met de factor tijd in de zin dat kosten zijn teruggerekend naar netto contante waarde per 1-1-2015 en dat het aandeel (de Wro spreekt van aantal gewogen eenheden) in opbrengsten per eigenaar eveneens naar netto contante waarde per 1-1-2015 is teruggerekend.

Conform deze systematiek zijn onderstaande bedragen op netto contante waarde gepresenteerd. Deze bedragen kunnen afwijken van eerder gepresenteerde bedragen, welke op startwaarde per 1-1-2015 zijn aangeduid.

Alle investeringen en opbrengsten zijn in onderstaande tabel weergegeven op startwaarde en netto contante waarde per 1-1-2015:

Tabel 12 Resultaat exploitatieplan Sweensstraat-West, fase 1

6.9 Wijze van toerekenen

Maximaal te verhalen kosten: kosten versus totale opbrengsten

De maximaal te verhalen kosten zijn begrensd (art. 6.16 Wro). Als de totale kosten, na aftrek van bijdragen van derden (provincie of Rijk) en subsidies hoger zijn dan de geraamde opbrengstpotentie van alle uitgeefbare m² grond, kunnen kosten worden verhaald tot maximaal het niveau van die opbrengstpotentie. Dit wordt macro aftopping genoemd. Daarbij zijn de kosten en opbrengsten berekend naar de waarde op 1 januari 2015 (netto contante waarde).

Tabel 13 Macroaftopping exploitatieplan Sweensstraat-West, fase 1

Uit bovenstaande tabel is af te lezen dat de geraamde (netto te verhalen) kosten lager zijn dan de opbrengsten in het plan. Dit betekent dat alle te verwachten kosten door het exploitatieplan gedekt kunnen worden.

Wijze van toerekenen

Artikel 6.18 Wro geeft aan op welke wijze de toedeling van te verhalen kosten is berekend. De toedeling dient plaats te vinden per uitgiftecategorie basiseenheden, vermenigvuldigd met de aan die categorieën verbonden gewogen eenheden. In onderstaande tabel is het programma en de opbrengstpotentie op startwaarde weergegeven.

Op de ruimtegebruikskaart in bijlage 4 is de verdeling van de woningtypes per eigenaar nog niet bepaald. Dit is niet gedaan omdat de exacte locatie van het programma per eigenaar vooralsnog niet bekend is. In dit exploitatieplan wordt echter wel rekening gehouden met een programma per eigenaar. Dit is weergegeven in tabel 14.

Tabel 14 grondopbrengsten per eigenaar

De basiseenheid is vastgesteld op 1 m² basis-bouwperceel goedkope koop. Op basis van de verhouding tussen de uitgifteprijs van een basis-bouwperceel voor woningbouw goedkope koop en de uitgifteprijzen van de overige woningbouwtypen, zoals aangegeven in tabel 15, zijn de basiseenheden berekend. In onderstaande tabel is het gewicht per uitgiftecategorie weergegeven.

Tabel 15 Gewichtsfactoren

In tabel 16 is het totaal aantal oppervlakte maal de gewogen eenheden gespecificeerd per eigendom. Het exploitatieplan heeft in totaal 46.902 gewogen eenheden. In de tijd uitgezet betekent dit als volgt:

Tabel 16 aantal gewogen eenheden per eigendom

De gewogen eenheden zijn vervolgens in de tijd gezet en teruggerekend naar 1 januari 2015 (NCW). Dit geeft de netto contante waarde van het aantal gewogen basiseenheden. Het exploitatieplan kent op netto contante waarde 39.851 gewogen eenheden. In tabel 17 zijn deze nader toegelicht.

Tabel 17 Aantal gewogen eenheden per eigendom NCW

Door het aantal gewogen eenheden op netto contante waarde per 1-1-2015 te delen door de te verhalen kosten ontstaat een tarief per gewogen eenheid (NCW). Dit tarief bedraagt € 217,21 per gewogen eenheid (NCW), zijnde € 8.655.987,- gedeeld door 39.851 gewogen eenheden.

Door de gewogen eenheden per eigendom (NCW) vervolgens te vermenigvuldigen met het tarief per eenheid ontstaat de bruto exploitatiebijdrage per eigendom (NCW). Met deze methodiek is voldaan aan de in artikel 6.18 Wro vastgelegde methode voor berekenen van het aandeel kostenverhaal per eigenaar (zie Memorie van Toelichting blz. 27 TK 30312).

Tabel 18 laat zien op welke wijze de bruto exploitatiebijdrage per eigendom is bepaald. De bruto exploitatiebijdrage is het per eigendom toegerekende totaal te verhalen kosten, zonder correctie voor door de eigenaar zelf te verrichten werkzaamheden en zonder correctie voor de inbrengwaarde van zijn of haar uitgeefbare grond. De toerekening per eigendom vindt plaats op basis van de NCW van het aantal gewogen eenheden van het eigendom vermenigvuldigd met het tarief. Dit resulteert in de gemiddelde bruto exploitatiebijdrage per eigendom.

Tabel 18 Resultaat bruto exploitatiebijdrage per eigendom

De bruto exploitatiebijdrage is niet het bedrag dat als financiële voorwaarde, gekoppeld aan een omgevingsvergunning, in rekening wordt gebracht. Dit bedrag moet worden verminderd met de inbrengwaarde van de gronden voor het uitgeefbare deel zoals dit is geprojecteerd op de ruimtegebruikskaart die opgenomen is in bijlage 4, en indien van toepassing de door betreffende grondeigenaar zelf verrichte werkzaamheden. Het resultaat (netto contante waarde per 1-1-2015) is

de netto-exploitatiebijdrage per eigendom (NCW). Het overzicht hiervan is weergegeven in tabel 19. Omdat op voorhand niet bekend is of eigenaren zelf werkzaamheden verrichten en zo ja welke werkzaamheden, is met dergelijke werkzaamheden geen rekening gehouden in de kolom 'te betalen netto exploitatiebijdrage NCW'.

Tabel 19 Resultaat netto exploitatiebijdrage

De gemeente dient vervolgens nog de ondergrond van het op het eigendom van een eigenaar geplande openbaar gebied te verwerven, welke verwerving niet wordt verrekend in de als financiële voorwaarde opgelegde exploitatiebijdrage. Dit betreft een separate transactie waarvoor een overeenkomst nodig is.

6.10 Percentage gerealiseerde kosten

Het percentage gerealiseerde kosten is 0 procent. Dit is de verhouding van de al verrichte werkzaamheden, gedeeld door het totaal aan kosten in het exploitatieplan, exclusief de inbrengwaarde van de gronden en de plankosten uit de plankostenscan in het exploitatieplan.

Hoofdstuk 7 Procedure en handhaving

7.1 Vaststelling exploitatieplan

De vaststelling van het exploitatieplan is de wettelijke basis om langs publiekrechtelijke weg het kostenverhaal toe te passen, namelijk door financiële voorwaarden (tot kostenverhaal) te verbinden aan het verlenen van een bouwomgevingsvergunning, conform het bepaalde in artikel 6.17 lid 1 Wro. Het wettelijk afdwingbare aandeel kostenverhaal kan, na de vaststelling van een exploitatieplan, overigens ook verankerd worden in een zogenaamde posterieure overeenkomst, zoals bepaald in artikel 6.24 lid 2 Wro.

7.2 Verdere procedure en handhaving

Proces omgevingsvergunning

Bij de verlening van de bouwomgevingsvergunning wordt een financiële voorwaarde opgelegd waarin de exploitatiebijdrage is vervat. Aan deze omgevingsvergunning verbindt de gemeente Loon op Zand dan ook een voorwaarde die strekt tot betaling van de exploitatiebijdrage door de vergunninghouder.

Er zijn ten aanzien van de betaling van de verschuldigde kosten meerdere mogelijkheden.

• De eigenaar van de gronden sluit met de gemeente voorafgaand aan het vaststellen van het exploitatieplan een anterieure overeenkomst.
• De eigenaar van de gronden sluit met de gemeente na het vaststellen van het exploitatieplan een posterieure overeenkomst.
• De eigenaar sluit geen overeenkomst met de gemeente en betaalt bij de verlening van de omgevingsvergunning een exploitatiebijdrage (zie hiervoor).

Procedure exploitatieplan

De verdere procedure van vaststelling, herziening en eindafrekening van het exploitatieplan is als volgt:

Vaststelling

Op de vaststelling van het exploitatieplan is afdeling 3.4 Awb (Algemene wet bestuursrecht) van toepassing. Na vaststelling van het exploitatieplan is er voor belanghebbenden die een zienswijze hebben ingediend en voor overige belanghebbenden, waar het gaat om wijzigingen die ten opzichte van het ontwerp zijn doorgevoerd, gedurende 6 weken na de ter visie legging van het vaststellingsbesluit een beroepsmogelijkheid bij de afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Herziening

Voor het exploitatieplan geldt de verplichting tot jaarlijkse actualisatie (ingaande 1 jaar na het onherroepelijk worden van het exploitatieplan). Bij wijzigingen van niet-structurele onderdelen, zoals een aanpassing van de ramingen met inachtneming van de in het exploitatieplan aangegeven methoden van indexering, een vervanging van de ramingen van de kosten door gerealiseerde kosten, of andere niet-structurele onderdelen (conform artikel 6.14 Wro) bestaat er geen bezwaar- en beroepsmogelijkheid en eindigt de procedure met een besluit van de raad tot herziening van het exploitatieplan. Als er sprake is van wijzigingen van structurele onderdelen, dan is daarop de uniforme voorbereidingsprocedure van toepassing (dus start met ter visie leggen en zienswijzen inwinnen) en staat tegen de vaststelling van de wijziging wederom beroep open bij de afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Herziening kan leiden tot een hogere of lagere exploitatiebijdrage of aanpassing van de regels.

Eindafrekening

De eindafrekening dient binnen 3 maanden te geschieden nadat alle werken, werkzaamheden en maatregelen zijn uitgevoerd. Burgemeester en wethouders stellen dan een eindafrekening vast van het exploitatieplan en doet de eindafrekening plaatsvinden zoals is bedoeld in art 6.20 Wro.

Bijbetaling is niet mogelijk wanneer achteraf de kosten hoger uitvallen dan via omgevingsvergunningen op de eigenaren zijn verhaald. Een terugbetaling is echter wel verplicht indien blijkt dat de exploitatiebijdrage na herberekening meer dan 5 % lager is dan de betaalde exploitatiebijdrage bij de omgevingsvergunning.

De handhaving van de eisen en regels in het exploitatieplan vindt plaats in het kader van de verlening van de omgevingsvergunning.

• De toetsing aan de eisen en regels in het exploitatieplan vindt plaats in het kader van de verlening van de omgevingsvergunning.
• Burgemeester en wethouders kunnen binnen 4 weken na het overschrijden van de betalingstermijn besluiten dat het bouwen niet kan aanvangen of moet worden gestaakt totdat aan de betalingsverplichting is voldaan (art. 6.21 lid 1 Wro).
• Burgemeester en wethouders kunnen na verloop van een maand na het verstrijken van de betalingstermijn het bedrag invorderen. Dit is inclusief de op de invordering vallende kosten (art. 6.21 lid 2 Wro).
• Indien niet binnen drie maanden na het verstrijken van het besluit dat de bouw niet kan aanvangen of moet worden gestaakt, de exploitatiebijdrage door de gemeente is ontvangen, kunnen burgemeester en wethouders de omgevingsvergunning geheel of gedeeltelijk intrekken (art. 6.21 lid 3 Wro).

• 1. 1. Profijt: Het exploitatiegebied of een deel moet profijt ondervinden van de werken, werkzaamheden of de te treffen voorzieningen en maatregelen. 2. Toerekenbaarheid: Er bestaat een causaal verband: de kosten worden alleen of mede gemaakt ten behoeve van het plan. Kosten die op een andere grondslag gefinancierd worden zijn niet toerekenbaar. Dergelijke kosten kunnen zich onder andere voordoen bij nutsvoorzieningen voor gas, water en elektra en veelal bij gebouwde parkeervoorzieningen. 3. Proportionaliteit: Als meerdere locaties profijt hebben van een voorziening, worden de kosten evenredig verdeeld; naarmate een locatie er meer profijt van heeft, draagt deze meer bij aan de kosten.