Jacob van Lennepstraat, Vlijmen

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op de hoek van de Jacob van Lennepstraat, tussen de Vondelstraat en de Constantijn Huijgensstraat stond een gebouw met een maatschappelijke bestemming. Dit is inmiddels gesloopt en daarom is het gebied beschikbaar voor herontwikkeling.

Intentie is ter plaatse te komen tot een woningbouwontwikkeling. Het bestemmingsplan 'Vlijmen en Vliedberg herziening 2013' bevat in artikel 27.3 een bevoegdheid om het bestemmingsplan te wijzigen ten behoeve van woningbouw. Dit wijzigingsplan is opgesteld met gebruikmaking van deze bevoegdheid.

Het wijzigingsplan moet voldoende flexibiliteit bieden voor toekomstige woningbouw en voldoende rechtszekerheid bieden aan de bestaande bewoners en gebruikers van het (omliggende) gebied.

1.2 Ligging plangebied

De locatie ligt in de wijk Vliedberg in Vlijmen. Het plangebied omvat de locatie van de voormalige school.

Locatie van het plangebied (plangebied rood omlijnd)

De locatie wordt omsloten door de Vondelstraat, Jacob van Lennepstraat en de Constantijn Huijgensstraat.

Op onderstaande afbeelding is het plangebied weergegeven.

Ligging plangebied in de omgeving. (plangebied rood omlijnd)

1.3 Geldend bestemmingsplan

Het plangebied ligt in het bestemmingsplan 'Vlijmen en Vliedberg Herziening 2013', vastgesteld 12 december 2015. Het grootste deel van het plangebied heeft daarin de bestemming Maatschappelijk en een klein deel de bestemming Groen. Daarnaast is de aanduiding wetgevingszone - wijzigingsgebied 3 opgenomen. Op onderstaande afbeelding is een uitsnede van het bestemmingsplan weergegeven met het plangebied rood omlijnd.

Ligging plangebied op basis van het vigerend bestemmingsplan (plangebied rood omlijnd)

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 van de toelichting wordt ingegaan op de bestaande situatie en de voorgenomen nieuwe ontwikkeling. Hoofdstuk 3 bevat een inventarisatie en een toetsing aan het Rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de omgevingsaspecten, waar ook de resultaten van de benodigde onderzoeken uiteen gezet worden. In hoofdstuk 5 wordt er een toelichting op de regels gegeven. Hoofdstuk 6 gaat in op de economische haalbaarheid en hoofdstuk 7 gaat in op de maatschappelijke haalbaarheid.

Hoofdstuk 2 Bestaande situatie en beoogde ontwikkeling

2.1 Huidige situatie

De Jacob van Lennepstraat ligt in Vliedberg, een wijk van Vlijmen. De locatie ligt ten zuiden van de A59. De locatie zelf is omsloten door de Jacob van Lennepstraat, de Vondelstraat en de Constantijn Huijgensstraat. Aan de Constantijn Huijgensstraat is een bomenrij aanwezig.

De locatie maakt onderdeel uit van een woongebied. Afgezien van de naastgelegen school vormen woningen de directe omgeving van de locatie. In de directe omgeving zijn dit geschakelde en aaneengebouwde woningen, iets verderop vormen tweekappers de bebouwing.

Ligging plangebied in de omgeving. (plangebied blauw omlijnd)

2.2 Toekomstige situatie

2.2.1 Locatiekeuze

Op het perceel is een woningbouwontwikkeling voorzien. Het plangebied kan hiervoor ingericht worden zonder de aanleg van een nieuwe verkeersontsluitingsstructuur.

Met het voorliggende wijzigingsplan, waarbij maximaal 15 grondgebonden patiowoningen worden gerealiseerd, wordt met name voorzien in de behoefte aan sociale huurwoningen.

In de onderstaande afbeelding is de situatieschets opgenomen van de beoogde woningen ten opzichte van de omgeving. De schets geeft de invulling van het plangebied weer op hoofdlijnen. In het voorliggende wijzigingsplan zijn de belangrijkste principes uit de situatieschets verwerkt.

Indicatie verkavelingsschets Jacob van Lennepstraat

2.2.2 Randvoorwaarden beoogde ontwikkeling

Toelaatbare bouwmassa

De gemeente hanteert in principe als uitgangspunt voor de bouwregeling van nieuwe woningen de standaard modelregels van de gemeente Heusden. Deze modelregels zijn tevens van toepassing op de omliggende woonomgeving (bestemmingsplan Vlijmen en Vliedberg Herziening 2013). Per nieuwbouwlocatie wordt bekeken of aanvullende of afwijkende regels gewenst zijn. De modelregeling gaat uit van een maximale bouwhoogte van 11 m. Omdat in het plangebied patiowoningen zijn beoogd en bij dit type woningen kan worden volstaan met een lagere bouwhoogte, wordt voor de patiowoningen een afwijkende bouwregeling opgenomen in de planregels. Op die manier wordt aangesloten op gemaakte afspraken met de buurtbewoners over de te realiseren woningtypen.

Parkeren

Op basis van het aantal en type nieuw te bouwen woningen zijn er (inclusief opritten) 27 parkeerplaatsen nodig (Nota parkeernormen Heusden 2016). In de stedenbouwkundige opzet zijn er 28 parkeerplaatsen ingetekend.

Ter borging van het voorzien in voldoende parkeerplaatsen ten behoeve van de ontwikkeling, wordt in de regels van het wijzigingsplan een parkeerregeling opgenomen. Op grond van deze parkeerregeling moet het bouwplan, waarvoor aanvraag omgevingsvergunning wordt ingediend, worden getoetst aan de Nota parkeernormen Heusden 2016. Dit gebeurt via een dynamische verwijzing naar deze nota.

Waterberging

Nieuwe ontwikkelingen binnen de gemeente moeten hydrologisch neutraal worden gebouwd. Dit uitgangspunt wordt gehanteerd om wateroverlast in de toekomst te voorkomen. In paragraaf 4.4 wordt ingegaan op de voorwaarde om hydrologisch neutraal te bouwen.

2.2.3 Stedenbouwkundige opzet

Er is onderzoek uitgevoerd (zie mogelijke verkaveling paragraaf 2.2.1) naar de mogelijke stedenbouwkundige opzet van het gebied. Op ondergeschikte onderdelen, kan deze stedenbouwkundige opzet aan verandering onderhevig zijn. De stedenbouwkundige opzet is dan ook op hoofdlijnen in dit wijzigingsplan vertaald, waarbij de niet te veranderen aspecten zoals de uiterste bouwgrenzen, bouwhoogten en maximaal aantal woningen zijn vastgelegd.

De stedenbouwkundige opzet biedt ruimte voor de realisatie van patiowoningen. Op basis van de hiervoor opgenomen verkaveling is aangetoond dat circa 15 woningen binnen het plangebied kunnen worden gerealiseerd.

2.2.4 Juridisch-planologische vertaling van de stedenbouwkundige opzet

Het wijzigingsplan legt de ruimtelijke invulling van het plangebied juridisch-planologisch vast. Daarbij is zorgvuldigheid in acht genomen. In de ruimtelijke afwegingen zijn alle voorkomende belangen, zoals bestaande omgevingsfactoren (stedenbouw, milieu) en overige belangen, zoals het bieden van voldoende ontwikkelingsruimte tegen elkaar afgewogen en is aan het gebied een aantal bestemmingen met bouw- en gebruiksmogelijkheden toegekend. Er is rekening gehouden met de belangen van omwonenden.

Een belangrijk uitgangspunt in de keuze voor de plansystematiek is om een ontwikkelende partij voldoende ruimte te bieden de woningbouw te realiseren. Het wijzigingsplan is om deze reden globaal van opzet, waarbij het grootste deel van het gebied de bestemming Wonen heeft gekregen. De bestemming Groen en Verkeer - Verblijfsgebied zijn vervolgens opgenomen om de belangrijkste principes uit de situatieschets vast te leggen voor wat betreft de openbare ruimte.

Binnen de bestemming Wonen zijn diverse functies toegestaan, ondermeer: maximaal 15 woningen met bijbehorende tuinen en erven, voorzieningen voor verkeer en verblijf, nutsvoorzieningen, groen- en speelvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen.

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld. De Structuurvisie bevat de visie van het rijk op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland tot 2028 met een doorkijk naar 2040. In de structuurvisie wordt ingestoken op een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Het Rijk hanteert hierbij een filosofie die uitgaat van vertrouwen, heldere verantwoordelijkheden, eenvoudige regels en een selectieve rijksbetrokkenheid. De Rijksoverheid brengt de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij diegene die het aangaat, laat meer over aan gemeenten en provincies. Hiernaast komt de gebruiker centraal te staan. Hierom kiest het Rijk voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Verstedelijkings- en landschapsbeleid laat het Rijk over aan de provincies en gemeenten. Gemeenten krijgen ruimte voor kleinschalige natuurlijke groei geënt op het bouwen van huizen die aansluiten bij de woonwensen van mensen. Om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen, wordt een ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd welke in 2017 is vernieuwd. Dat betekent: eerst kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling, vervolgens kijken of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt en, mocht ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied echt nodig zijn motiveren waarom.

Conclusie

Voor het plangebied doet de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geen concrete uitspraken. Aan de ladder voor duurzame verstedelijking is getoetst in paragraaf 3.1.2. Het ruimtelijke beheer en de ruimtelijke invulling van het gebied worden aan gemeente en provincie overgelaten.

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

Op 1 oktober 2012 is de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ toegevoegd aan het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Op 1 juli 2017 is een wijziging van het Bro in werking getreden, waarbij de Ladder voor duurzame verstedelijking is aangepast. De (gewijzigde) Ladder is in artikel 3.1.6 Bro lid 2 vastgelegd en luidt als volgt:

"De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien."

Het doel dat hiermee wordt beoogd is het stimuleren van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en het bewerkstelligen van een goede ruimtelijke ordening, onder meer door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden, het bevorderen van vraaggerichte programmering en het voorkomen van overprogrammering. Met de ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke besluiten nagestreefd. Een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet daarom altijd worden afgewogen en gemotiveerd. Daarbij moet een beschrijving worden gegeven van de behoefte aan de betreffende ontwikkeling. Indien de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied mogelijk wordt gemaakt, dient te worden gemotiveerd waarom de ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied wordt voorzien.

Nieuwe stedelijke ontwikkeling

Allereerst moet de vraag worden beantwoord of sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Wat onder een stedelijke ontwikkeling wordt verstaan is in het Bro (Besluit ruimtelijke ordening) opgenomen. Een nieuwe stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit ‘een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Andere stedelijke voorzieningen betreffen volgens de Nota van Toelichting (2017) “accommodaties voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur en indoor sport en leisure”

Voorliggend wijzigingsplan biedt een juridische-planologische regeling voor de bouw van 15 nieuwe woningen in Vlijmen. Relevant is of deze ontwikkeling is aan te merken als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in het Bro. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Uit jurisprudentie blijkt dat een woningbouwplan dat voorziet in de realisatie van maximaal 11 woningen binnen een dorpskern niet hoeft te worden aangemerkt als woningbouwlocatie of een andere stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro (ABRvS 16 september 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2921). Een woningbouwplan dat voorziet in de ontwikkeling van 12 woningen of meer wordt daarentegen wel aangemerkt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 28 juni 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1724). Op basis van bovenstaande is de voorgenomen ontwikkeling aan te merken als een stedelijk ontwikkeling.

De vervolgvraag is of de stedelijke ontwikkeling 'nieuw' is. De Laddertoets geldt alleen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Beoordeeld moet dan worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in het beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd. In beginsel is er geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als het ruimtebeslag minder dan 500 m2 bedraagt of indien de planologische functiewijziging een zodanige aard en omvang heeft dat desalniettemin sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Voorgenomen ontwikkeling maakt functiewijziging van een maatschappelijke functie naar wonen mogelijk. Gelet op de aard van de functiewijziging en de omvang van de bouwmogelijkheden kan het plan in beginsel worden aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Nu is gebleken dat het plan kan worden aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet worden afgewogen of het plangebied binnen bestaand stedelijk gebied ligt. Bestaand stedelijk gebied is volgens het Bro: ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. Het plangebied ligt in het bebouwd gebied van Vlijmen in de bestaande woonwijk Vliedberg en wordt omringd door wegen en bestaande woningen met bijbehorende bebouwing en voorzieningen. Geconcludeerd kan worden dat voorliggende ontwikkeling wordt voorzien in bestaand stedelijk gebied.

Behoefte woningen

Wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied dient de behoefte aan de ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt te worden beschreven. De behoefte dient te worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Het verzorgingsgebied moet van geval tot geval worden bekeken en kan sterk verschillen per functie.

De planontwikkeling past binnen de regionale kwantitatieve woningbouwplanning van de Regio Noordoost-Brabant. Daarnaast zijn in de 'Monitor Wonen De Langstraat' (oktober 2016) de woningbouwontwikkelingen van de gemeenten Heusden, Waalwijk en Loon op Zand in beeld gebracht en vergeleken met de regionale vraag. Uit de monitor komt een beeld naar voren dat het woningbouwaanbod in de drie gemeenten in de huidige situatie complementair aan elkaar is: dit geldt in geografische zin (spreiding), naar marktsegment en naar fasering. Hiermee wordt geconcludeerd dat sprake is van een regionale kwantitatieve behoefte.

Uit het gemeentelijke volkshuisvestingbeleid, de woonvisie en recente onderzoeken in Langstraatverband, zoals de Woningmarktmonitor, blijkt dat behoefte is aan goedkope en middeldure huur- en koopwoningen. Doelgroepen van beleid zijn starters en senioren. Deze ontwikkeling sluit hier op aan. De beoogde ontwikkeling sluit aan op zowel de kwalitatieve als de kwantitatieve behoefte.

Conclusie

De ladder voor de duurzame verstedelijking vormt geen belemmering voor dit wijzigingsplan.

3.1.3 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro of AmvB Ruimte) is het inhoudelijke beleidskader van het Rijk waaraan bestemmingsplannen van gemeenten moeten voldoen. Dat betekent dat het Barro regels geeft over bestemmingen en het gebruik van gronden en zich primair richt tot de gemeente.

De algemene regels bewerkstelligen dat nationale ruimtelijke belangen doorwerken tot op lokaal niveau. Inhoudelijk gaat het om nationale belangen die samenhangen met het beschermen of vrijwaren van (ruimtelijke) functies, die via het stellen van regels aan de inhoud of toelichting van bestemmingsplannen (of daarmee vergelijkbare besluiten) beschermd kunnen worden.

De volgende onderwerpen zijn in het Barro opgenomen: rijksvaarwegen, het project Mainportontwikkeling Rotterdam, het kustfundament, de grote rivieren, de Waddenzee en het waddengebied, defensie, erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, hoofdwegen en landelijke spoorwegen, de elektriciteitsvoorziening, buisleidingen van nationaal belang ten behoeve van het vervoer van gevaarlijke stoffen, de Ecologische Hoofdstructuur, primaire waterkeringen buiten het kustfundament en het IJsselmeergebied.

Conclusie

Geen van de in de AMvB genoemde onderwerpen heeft betrekking op het onderliggende plangebied. Het Barro staat de uitvoering van het wijzigingsplan niet in de weg.

3.1.4 Regeling algemene regels ruimtelijke ordening

De Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) is gebaseerd op het bovengenoemde Barro. In titel 2.6 van het Barro is bepaald dat bij ministeriële regeling verschillende militaire terreinen, gebieden, objecten en zones worden aangewezen, waar gemeenten bij de vaststelling van bestemmingsplannen rekening mee moeten houden. De onderhavige ontwikkelingslocatie maakt geen deel uit van dergelijke aangewezen terreinen, gebieden, objecten of zones.

Conclusie

Het Rarro staat de uitvoering van het wijzigingsplan niet in de weg.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant

De Omgevingsvisie Noord-Brabant is op 14-12-2018 in werking getreden. Een van de doelen van deze omgevingsvisie is duurzame verstedelijking. Hierbij wordt herbestemming als een manier genoemd om woningbouw mogelijk te maken. Dit betekent dat woningbouw binnen het stedelijk gebied als kans wordt gezien voor het toekomstbestendig maken van het stedelijk gebied. Aangezien het voorliggend plan hierin voorziet, is het in lijn met de Omgevingsvisie.

Conclusie

In het wijzigingsplan 'Jacob van Lennepstraat, Vlijmen' wordt de ontwikkeling mogelijk gemaakt van grondgebonden woningen. De ontwikkeling wordt mogelijk gemaakt in bestaand stedelijk gebied. Het wijzigingsplan voldoet aan de uitgangspunten van de Omgevingsvisie.

3.2.2 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

Op 25 november 2019 is de Interim omgevingsverordening in werking getreden. De Interim omgevingsverordening voegt bestaande regels uit 6 verordeningen samen. In de Interim omgevingsvergunning zijn de huidige regels gehandhaafd met het huidige beschermingsniveau. Er zijn beperkt wijzigingen doorgevoerd, onder andere vanwege de vastgestelde omgevingsvisie.

Het plangebied ligt binnen 'Stedelijk gebied' en is aangeduid als 'landelijke kern'. De verordening geeft aan dat wanneer een bestemmingsplan voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor woningen binnen Stedelijk gebied een onderbouwing voor duurzame verstedelijking moet bevatten.

Volgens artikel 3.42 dient aangetoond te worden dat de ontwikkeling past binnen regionale afspraken omtrent woningbouw en dat sprake is van een duurzame stedelijke ontwikkeling. Een duurzame stedelijke ontwikkeling:

• bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving;
• bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden;
• geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;
• houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;
• geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit;
• draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

Er wordt toepassing gegeven aan de ladder voor duurzame verstedelijking, zie paragraaf 3.1.2.

De (stedenbouwkundige) randvoorwaarden zorgen ervoor dat de omvang van de beoogde ruimtelijke ontwikkeling, de omvang van de bebouwing en de beoogde functie in de omgeving passen.

In het wijzigingsplan wordt rekening gehouden met de uitgangspunten van duurzame verstedelijking. Door een binnenstedelijke locatie te transformeren naar woningbouw is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

In Hoofdstuk 4 wordt aangetoond dat de locatie rekening houdt met de beginselen van gezondheid en veiligheid.

Conclusie

Voorliggend plan is in overeenstemming met de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Structuurvisie Heusden

In juli 2009 is de Structuurvisie 'Ideeën voor een plek' door de gemeenteraad van Heusden vastgesteld. Het doel van deze visie is het richting geven aan de gemeentelijke ambities voor de ruimtelijke ontwikkeling van de komende jaren.

Het plangebied ligt binnen de aanduiding 'woongebied' (zie onderstaande afbeelding). In de structuurvisie is de taakstelling voor de woningbouwopgave beschreven. De gemeente kent een grote taakstelling, wat goede perspectieven biedt om de woningvoorraad nog beter af te stemmen op de huidige en toekomstige behoeften op het gebied van woonkwaliteiten, zorg en welzijn. Daarnaast wil de gemeente duurzame bouw stimuleren, aantasting van het buitengebied voorkomen en het woonklimaat optimaliseren

Structuurvisiekaart met ligging plangebied (blauw omcirkeld)

Conclusie

De ontwikkeling draagt bij aan de realisatie van de woningbouwtaakstelling. Door woningbouw te realiseren binnen bestaand stedelijk gebied wordt voorkomen dat het buitengebied wordt aangetast. Hiermee sluit de ontwikkeling aan op de uitgangspunten van de Structuurvisie Heusden.

3.3.2 Woonvisie Heusden 2014 - 2024

Met het vaststellen van de Woonvisie Heusden 2014-2024 "Dromen waarmaken" is ingespeeld op de actualiteit en wordt een visie gegeven op volkshuisvestelijke ontwikkelingen in de komende beleidsperiode 2014-2018 met een doorkijk van tien jaar. De Woonvisie is op 14 januari 2014 vastgesteld.

De woonvisie heeft als titel 'Dromen waarmaken'. Deze verwoordt de opvatting dat inwoners van Heusden zoveel mogelijk zelf moeten kunnen bepalen hoe ze willen wonen. De gemeente vindt het belangrijk dat de inwoners binnen de gemeente een wooncarrière kunnen doorlopen. Daarbij is bijzondere aandacht voor mensen die vanwege inkomen of gezondheid beperkte kansen op de woningmarkt in Heusden hebben. De gemeente koestert de variëteit aan identiteiten en benut de kans die nieuwbouw biedt om deze variatie te versterken. Dat is ook nodig gezien de demografische ontwikkelingen in de komende periode. De nieuwbouw biedt de gelegenheid om bij te dragen aan de regionale woonopgaven.

In de woonvisie zijn de volgende speerpunten van beleid genoemd:

• bewoners maken Heusden (zelf initiatief);
• waarborging van de betaalbaarheid;
• inspelen op groeiende vraag naar wonen met zorg;
• nieuwbouw als kans voor variatie en initiatief van bewoners;
• benutten kracht bestaande wijken.

Conclusie

Dit wijzigingsplan draagt bij aan het bieden van kansen door nieuwbouw. Er wordt flexibiliteit geboden en alle beoogde woningen worden gerealiseerd in het sociale segment, waardoor het plan binnen de uitgangspunten van de woonvisie past.

3.3.3 Welstandsnota Heusden

De gemeente heeft haar welstandsbeleid geactualiseerd in 2019. Dit resulteert in grote gebieden binnen de gemeente die welstandsvrij zijn verklaard. Dit is voor het plangebied (T4b) het geval.

3.3.4 Groenstructuurplan

Het plangebied is niet gelegen binnen de groenstructuur. Om deze reden is het groen in het plangebied niet expliciet beschermd. Omdat het plangebied niet binnen de groenstructuur ligt, is er geen groencompensatieplan opgesteld.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Bodem

Normstelling en beleid

Vanwege artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening wordt in verband met de uitvoerbaarheid van het plan onderzoek uitgevoerd naar de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen moet worden aangetoond dat de bodemkwaliteit geschikt moet zijn voor de beoogde functie.

Onderzoek

Voor het plangebied is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (zie bijlage 1). Uit het onderzoek blijkt dat de bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde ontwikkeling.

Conclusie

Op basis van dit onderzoek blijkt dat er voor onderhavig wijzigingsplan geen belemmeringen zijn voor de realisatie van woningbouw.

4.2 Archeologie en cultuurhistorie

4.2.1 Archeologie

Toetsingskader

De Monumentenwet 1988 is per 1 juli 2016 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet.

De Erfgoedwet bundelt en wijzigt een aantal wetten op het terrein van cultureel erfgoed. De kern van deze wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven (in situ). Wanneer dit niet mogelijk is, worden archeologische resten opgegraven en elders bewaard (ex situ). Daarnaast dient ieder ruimtelijk plan een analyse van de overige cultuurhistorische waarden van het plangebied te bevatten. Voor zover in een plangebied sprake is van erfgoed, dient op grond van voorgaande dan ook aangegeven te worden op welke wijze met deze cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten archeologie rekening wordt gehouden.

Gemeentelijk archeologiebeleid

In de Erfgoednota heeft de gemeente vastgelegd hoe het cultureel erfgoed behouden en versterkt kan worden. Cultuurhistorische waarden zijn vastgelegd op de cultuurhistorische waardenkaart. Archeologie is vastgelegd via de 'archeologische verwachtingenkaart' en 'archeologische beleidsadvieskaart'. In het gemeentelijke archeologiebeleid is aan de hand van verschillende categorieën bepaald wanneer archeologisch onderzoek nodig is (en wanneer niet). Dit is afhankelijk van de archeologische verwachtingswaarde.

De gemeente heeft in haar archeologische beleidsadvieskaart het plangebied aangemerkt als Archeologisch waardevol gebied 3. Dit houdt in dat er een hoge archeologische verwachting is voor het plangebied. Daaraan is een ontheffingsgrens gekoppeld van 500 m² (en 0.5 m diepte). Om deze reden is een archeologisch onderzoek in uitvoering voor het plangebied. Dit onderzoek bestaat uit twee delen: een bureauonderzoek en een veldonderzoek.

Onderzoek

Archeologisch onderzoek heeft plaatsgevonden, zie bijlage 2 en is akkoord bevonden, zie bijlage 3. Gezien de in dit onderzoek opgestelde archeologische verwachting is binnen het plangebied vervolgonderzoek noodzakelijk om deze te toetsen. Het vervolgonderzoek kan het beste worden uitgevoerd in de vorm van een Inventariserend veldonderzoek, karterend en waarderend proefsleuvenonderzoek. Bij een proefsleuvenonderzoek dienen verspreid over het plangebied sleuven gegraven te worden met als doel om eventuele archeologische waarden te karteren en waarderen. Voor dit onderzoek dient een door de bevoegde overheid goedgekeurd Programma van Eisen te zijn opgesteld waarin is vastgelegd waaraan het onderzoek moet voldoen. De benodigde vervolgstappen zijn opgestart.

Conclusie

Met het toevoegen van een dubbelbestemming is ten aanzien van archeologie en opname van de kosten van het benodigde vervolgonderzoek en begeleiding in de grondexploitatie is de uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan ten aanzien van het aspect archeologie in voldoende mate aangetoond. Het benodigde aanvullende onderzoek is reeds in uitvoering ten behoeve van de vergunningverlening.

4.2.2 Cultuurhistorie

Algemeen

De Modernisering van de Monumentenzorg (MoMo) heeft erin geresulteerd dat per 1 januari 2012 het Besluit ruimtelijke ordening is aangepast. Met deze aanpassing is cultureel erfgoed ingebed in de ruimtelijke ordening. Het is verplicht om in bestemmingsplannen aandacht te geven aan cultuurhistorie en de effecten van het initiatief op cultuurhistorische waarden die in het plangebied voorkomen. Daar waar nodig dient de bescherming van deze waarden ook te worden vastgelegd in de regels en verbeelding bij het bestemmingsplan.

De gemeente heeft daarom een Cultuurhistorische waarden- en beleidskaart opgesteld.

Uitsnede Cultuurhistorische waarden- en beleidskaart (Cultuurhistorische waarden- en beleidskaart, gemeente Heusden 2012)

Conclusie

Er zijn geen monumenten of cultuurhistorisch waardevolle objecten in het plangebied of de directe omgeving aanwezig, met uitzondering van een monumentale boom ten zuidwesten van het plangebied. Cultuurhistorie vormt geen belemmering voor het wijzigingsplan.

4.3 Ecologie

Kader

Om de uitvoerbaarheid van het plan te toetsen, is een quickscan flora en fauna uitgevoerd. Het doel hiervan is om na te gaan of aanvullend onderzoek in het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb) of het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid noodzakelijk is.

Onderdeel van de Wnb is soortenbescherming van planten en dieren. Dit betreft:

• alle van nature in Nederland in het wild voorkomende vogels die vallen onder de Vogelrichtlijn (Wnb art. 3.1-3.4);
• dier- en plantensoorten die beschermd zijn op grond van de Habitatrichtlijn en de verdragen van Bern en Bonn (Wnb art. 3.5-3.9);
• nationaal beschermde dier- en plantensoorten genoemd in de bijlage van de wet (Wnb art. 3.10-3.11).

Van deze laatst genoemde groep beschermde soorten mogen provincies een zogenaamde 'lijst met vrijstellingen' opstellen (Wnb art. 3.11). Voor de soorten op deze lijst geldt bij ruimtelijke ontwikkelingen een vrijstelling van de verboden genoemd in art. 3.10 eerste lid van de Wnb.

Quickscan flora en fauna

Voor het plangebied is er een quickscan flora en fauna uitgevoerd, zie Bijlage 4. Het doel van de quickscan flora en fauna is om te komen tot inzicht in de mogelijkheden voor kwetsbare en/of beschermde flora en fauna op de planlocatie en de eventuele risico’s en randvoorwaarden die hiermee verband houden.

Uit de quickscan blijkt dat het nodig is om nader onderzoek te verrichten naar vleermuizen. Omdat niet kan worden uitgesloten of de locatie functies voor gebouwbewonende vleermuizen bezit (vaste rust- en/of verblijfplaatsen, essentieel foerageer gebied) wordt geadviseerd om een nader onderzoek naar vleermuizen uit te voeren. Een nader onderzoek naar vleermuizen is conform het geldend vleermuisprotocol 2017 uitgevoerd voorafgaand aan de sloop van het gebouw. Daaropvolgend is een ontheffing verleend op 16 januari 2019.

Gebiedsbescherming

Gezien de ligging van het plangebied ten opzichte van beschermde gebieden en de aard van het plan zijn verder ook geen negatieve effecten op beschermde natuurgebieden in het kader van de Wnb en het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid te verwachten.

Er treedt door de stikstofdepositie geen negatief effect op in het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb) beschermde Natura 2000-gebieden, zie bijlage 5. Een vergunning van de Wnb is in het kader van de stikstofdepositie dan ook niet nodig.

Conclusie

Middels het seizoensbrede onderzoek (nader onderzoek vleermuizen) is een goed beeld ontstaan over het gebruik van het plangebied door vleermuizen. Daaropvolgend is een ontheffing verleend op 16 januari 2019.

Tevens is naar voren gekomen dat in het kader van Wnb- ruimtelijk beleid (Natura 2000) en het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid een aanvullend onderzoek niet noodzakelijk is. De ontwikkeling is verder niet in strijd met het nationaal en provinciaal ruimtelijk natuurbeleid.

4.4 Water

4.4.1 Kader

Waterbeheer en watertoets

De initiatiefnemer dient in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over een ruimtelijk planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Aa en Maas, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. De Digitale Watertoets is uitgevoerd op 23 januari 2020. Uit de watertoets komt naar voren dat het plan onder de korte procedure valt, en dat er waterbelangen over het plangebied liggen. Deze belangen zijn onder andere dat geen ingrepen met een negatief effect op de waterhuishouding van het gebied mogen plaatsvinden, en dat rekening dient te worden gehouden met watershuishoudkundige voorzieningen. Ook mag de toename van het verhard oppervlak niet meer zijn dan 2000 m2. De volledige watertoets is te vinden in bijlage 6.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het ontwikkelingsgebied relevante nota's, waarbij het beleid van het waterschap en de gemeente nader wordt behandeld.

Europa:

• Kaderrichtlijn Water (KRW).

Nationaal:

• Nationaal Waterplan (NW);
• Waterbeleid voor de 21ste eeuw (WB21);
• Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW);
• Waterwet.

Provinciaal:

• Provinciaal Waterplan 2010-2015.

Waterschap:

• Waterbeheerplan 2016-2021;
• Keur.

Gemeente:

• Waterplan Heusden 2018 - 2022;
• Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan 2012-2016.

Waterschapsbeleid

In het waterbeheerplan 2016 – 2021 staan de doelen die het waterschap Aa en Maas nastreeft en wat in deze periode gedaan moet worden om de doelen te halen. Samenwerking staat in dit plan centraal. Samenwerken met de partners van het waterschap maar ook met de inwoners van het beheersgebied.

Het plan is geen grote koerswijziging ten opzichte van het waterbeheerplan 2010-2015, maar ontwikkelingen zoals de klimaatverandering vragen wel om nieuwe accenten. Waterveiligheid en waterkwaliteit zijn hierbij belangrijke onderwerpen.

Om het beheersgebied beter te beschermen tegen overstromingen worden er strengere eisen gesteld aan de dijken langs de Maas. Het waterschap heeft tot 2050 om de dijken hierop aan te passen. De kwaliteit van het oppervlaktewater is daarnaast de komende jaren echt een punt van aandacht. Enerzijds zitten er te grote hoeveelheden voedingsstoffen in het water. Deze staan een natuurlijk en gezond watersysteem in de weg. Anderzijds zijn er ook allerlei 'nieuwe' stoffen die een steeds groter probleem vormen, zoals medicijnresten, drugs(afval) en resistente bacteriën. Deze stoffen kunnen voor de zuiveringen nu moeilijk uit het afvalwater gehaald worden. Ook dit vraagt om actie.

Gemeentelijk beleid

De raad van Heusden heeft op 3 juli 2018 het Waterplan Heusden 2018 - 2022 vastgesteld. Het waterplan is een beleidsplan dat op hoofdlijnen de invulling van de gemeentelijke watertaken weergeeft. Door middel van het waterplan legt de gemeente vast wat zij wil bereiken en wat de rol van burgers en bedrijven is ten aanzien van het watersysteem. Het waterplan vervult hiermee vier hoofdfuncties:

1. Kader gemeentelijke zorgplichten

overzicht beleidskeuzes ten aanzien van stedelijk afvalwater, hemelwater, grondwater en oppervlaktewater

2. Interne afstemming

met andere vakdisciplines binnen de gemeentelijke organisatie

3. Externe afstemming

met de waterpartners en de relatie met burgers en bedrijven.

4. Continuïteit en voortgangsbewaking

vanwege de relatief lange levensduur van stedelijke watervoorzieningen is een lange termijn aanpak essentieel (begroting en evaluatie).

4.4.2 Situatie plangebied

Waterberging

Een van de eisen is het “hydrologisch neutraal ontwikkelen van de locatie”. Het doel van dit uitgangspunt is om te voorkomen dat hemelwater als gevolg van uitbreiding van het verhard oppervlak versneld op het watersysteem wordt geloosd. Het waterschap eist geen compenserende maatregelen bij een toename van het verhard oppervlak van minder dan 2.000 m2. In dit geval bedraagt de toename van het verhard oppervlak circa 1.640 m². Om deze reden is het realiseren van waterberging niet noodzakelijk.

Waterkwaliteit

Binnen het plangebied zal het principe van duurzaam bouwen worden gehanteerd. Er zal gebruik worden gemaakt van duurzame materialen, die niet uitlogen.

Waterveiligheid

Het plangebied grenst niet aan waterkeringen en ligt niet in het winterbed van een rivier. In de omgeving zijn geen problemen met wateroverlast bekend.

Riolering

De nieuwe bebouwing en de wegen worden voorzien van een gescheiden riolering. Dit wil zeggen dat het hemelwater en afvalwater gescheiden worden afgevoerd.

4.4.3 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het watersysteem toereikend is om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken. In het kader van het wettelijk overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het ontwerpwijzigingsplan voorgelegd aan het Waterschap Aa en Maas. Het waterschap geeft aan dat de locatie in attentiegebied volgens de Keur ligt. Bij een eventuele bronbemaling in het gebied zal daarom een watervergunning benodigd zijn. Bij bouwrijp en woonrijpmaken gronden zal naar verwachting geen bronbemaling nodig zijn en ook geen watervergunning. De bouwer wordt gewezen op de noodzaak om een watervergunning bij het toepassen van bronbemaling.

4.5 Externe veiligheid

Inleiding

In verband met de oprichting van 15 gezinswoningen op het terrein van de voormalige school moet onderzoek gedaan worden naar de externe veiligheidsrisico's.

Externe veiligheid richt zich op het beheersen van activiteiten die een risico voor de omgeving kunnen opleveren, zoals milieurisico's, transportrisico's en risico's die kunnen optreden bij de productie, het vervoer en de opslag van gevaarlijke stoffen in inrichtingen. Bij de (her)inrichting van een gebied bepaalt de externe veiligheidssituatie mede de ruimtelijke mogelijkheden. Binnen het vakgebied externe veiligheid wordt er onderscheid gemaakt in drie soorten risicobronnen, namelijk transportroutes (weg, water en spoor) inrichtingen met gevaarlijke stoffen en buisleidingen waardoor gevaarlijke stoffen worden getransporteerd.

Het plaatsgebonden risico (PR10-6) is een (berekende) afstand vanaf een risicobron waarbinnen de kans om te overlijden vanwege een ongeval met de aanwezig gevaarlijke stoffen meer dan 1 op een miljoen jaar is. Binnen deze afstand mogen geen kwetsbare objecten aanwezig zijn of worden opgericht binnen het bestemmingsplan. Kwetsbare objecten zijn bijvoorbeeld grote kantoren, kinderdagverblijven e.d.

Het groepsrisico is een berekende waarde die aangeeft of er mogelijk sprake is van veel slachtoffers bij een ongeval met gevaarlijke stoffen.

Om het groepsrisico te berekenen is er inzicht noodzakelijk in de aanwezige populatie binnen het bestemmingsplan en de omgeving ervan.

Omdat het plangebied op grote afstand is gelegen van de inrichting is de verdere behandeling hiervan kwantitatief uitgevoerd. In de volgende paragrafen worden de resultaten hiervan toegelicht.

Toetsingskader Bevi-bedrijven

Het Bevi (Besluit externe veiligheid inrichtingen) verplicht het bevoegde gezag Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en de Wet ruimtelijke ordening (Wro) afstanden aan te houden tussen gevoelige objecten en risicovolle bedrijven. Het Bevi heeft onder meer tot doel om bij nieuwe situaties toetsing aan de risiconormen te waarborgen.

Het Bevi is van toepassing op vergunningsplichtige risicovolle bedrijven en de nabijgelegen al dan niet geprojecteerde (beperkt) kwetsbare objecten. In artikel 2, lid 1 van het Bevi is opgesomd wat wordt verstaan onder risicovolle bedrijven. Voor de toepassing van het Bevi, wordt een nieuw ruimtelijk besluit gezien als een nieuwe situatie.

Bevi-bedrijven

Om te bepalen of er in de directe omgeving bedrijven zijn gelegen waarop het Bevi van toepassing is, zijn het Register risicosituaties gevaarlijke stoffen (RRGS)1 en de professionele risicokaart geraadpleegd. In de nabijheid van het plangebied zijn de volgende inrichtingen gelegen die van invloed zijn op het plangebied:

Koninklijke Sanders BV.

Ligging plangebied binnen het invloedsgebied van Koninklijke Sanders B.V.

Risico's Koninklijke Sanders BV

Gezien de ligging van het plangebied binnen het invloedsgebied van de risicovolle inrichting Koninklijke Sanders B.V. zijn de externe veiligheidsrisico's van Koninklijke Sanders B.V. in relatie tot de voorgenomen wijziging van het bestemmingsplan beoordeeld.

Aangezien het plangebied net op de grens is gelegen van het invloedsgebied en de kwetsbaarheid van school naar woningbouw een verbetering met zich meebrengt, is hiervoor geen nieuwe kwalitatieve risicoanalyse (QRA) uitgevoerd, waarin het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR) van Koninklijke Sanders opnieuw zijn berekend.

Groepsrisico

De aanwezigen zijn bepaald op basis van de door de gemeente Heusden beschikbaar gestelde gegevens. Voor een uitgebreide toelichting op de bevolking wordt verwezen naar het rapport "Kwantitatieve risicoanalyse Koninklijke Sanders BV, Heusden, i.v.m. vergunning d.d. 5 december 2017.

Het invloedsgebied van Koninklijke Sanders wordt veroorzaakt door het vrijkomen van toxische verbrandingsproducten (NO2) bij een brand. Voor dit scenario zijn letale effecten mogelijk tot een afstand van circa 595 meter vanaf de bron. Op basis van de geïnventariseerde populatie binnen dit invloedsgebied, blijkt dat het groepsrisico door de realisatie van de 15 gezinswoningen (en het wegbestemmen van de onderwijsfunctie) afneemt ten opzichte van de huidige situatie. Dit komt doordat door de voorgenomen realisatie van de 15 gezinswoningen het aantal personen dat gedurende de dagsituatie op deze locatie aanwezig is afneemt. Tevens kan er worden aangenomen dat door de komst van 15 woningen de personendichtheid niet toeneemt en dus het groepsrisico ook niet toe zal nemen. Gezien de QRA uit 2017 is het groepsrisico onder de oriënterende waarde gelegen. Door de wijziging van het bestemmingsplan zal dit groepsrisico niet toenemen.

Er is geen sprake is van overschrijding van de oriënterende waarde maar gezien het plangebied is gelegen binnen het invloedsgebied van een Bevi-inrichting dient formeel gezien het groepsrisico verantwoord te worden. De verantwoording groepsrisico is als bijlage toegevoegd. De gemeente Heusden heeft het bestuur van de Veiligheidsregio in de gelegenheid gesteld om advies uit te brengen met betrekking tot de bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid. Mede op basis van dit advies is de verantwoording groepsrisico opgesteld.

Toetsingskader transport

Beoordeling van de risico's veroorzaakt door het vervoer van gevaarlijke stoffen over het spoor, het water en de weg dient plaats te vinden aan de hand van het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt), waarin grens- en richtwaarden voor het plaatsgebonden risico en richtlijnen voor de toepassing van de rekenmethodiek en de verantwoording van het groepsrisico zijn opgenomen.

Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen langs transportassen die deel uitmaken van het Basisnet Weg, Basisnet Water of Basisnet Spoor kan de berekening van het plaatsgebonden risico achterwege blijven. Hiervoor gelden namelijk de afstanden die in bijlagen in de regeling basisnet zijn opgenomen. Op deze afstanden mag het plaatsgebonden risico vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen niet meer bedragen dan 10-6 per jaar.

Voor sommige transportassen moet tevens rekening worden gehouden met het Plasbrandaandachtsgebied (PAG). Het PAG is het gebied tot 30 meter van de transportas waarin, bij de realisering van kwetsbare objecten, rekening dient te worden gehouden met de effecten van een plasbrand. In het bouwbesluit is beschreven aan welke voorwaarden het bouwen in een PAG moet voldoen.

Indien binnen het invloedsgebied van een transportas nieuwe ontwikkelingen zijn voorzien en er een overschrijding van de oriënterende waarde van het groepsrisico of een significante stijging van het groepsrisico optreedt, dient bij de vaststelling van het ruimtelijke besluit, het groepsrisico te worden verantwoord. Volgens het Bevt gelden geen beperkingen voor het ruimtegebruik voor het gebied dat verder ligt dan 200 meter van de transportas. Ten aanzien van de verantwoording dient niet alleen het invloedsgebied van de maatgevende vervoersklasse (GF3: brandbaar gas) voor het groepsrisico te worden beschouwd, maar ook de effectafstand die wordt gegenereerd door overige stoffen die over het wegvak worden vervoerd. Zodoende kan het invloedsgebied verder reiken dan 200 meter. Indien dat het geval is en het invloedsgebied reikt tot over het plangebied, moeten wel maatregelen worden overwogen, bijvoorbeeld in het kader van zelfredzaamheid.

Beoordeling transport

Om te bepalen of er in de directe omgeving van het plangebied risicorelevante transportassen zijn gelegen is de professionele risicokaart geraadpleegd. De onderstaande transportassen zijn beoordeeld.

Vaarwegen

Het plangebied ligt op meer dan 200 meter van een vaarweg waarover transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Gelet hierop zijn risicoberekeningen niet noodzakelijk en hoeven er geen beperkingen te worden gesteld aan het ruimtegebruik binnen het plangebied.

Spoorwegen

Het plangebied ligt op meer dan 200 meter afstand van het spoor waarover transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Gelet hierop zijn risicoberekeningen niet noodzakelijk en hoeven er geen beperkingen te worden gesteld aan het ruimtegebruik binnen het plangebied.

Rijksweg

Het plangebied is gelegen op ca. 250 meter van de rijksweg A59. Het totale invloedsgebied van de A59 reikt verder dan het plangebied. Omdat het plangebied is gelegen buiten de 200 meter gelden is een volledige verantwoording van het groepsrisico niet nodig. Wel dient rekening te worden gehouden met de zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid van een ramp.

Toetsingskader buisleidingen

Op 1 januari 2011 is het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) in werking getreden. Het externe veiligheidsbeleid voor buisleidingen is daarmee in lijn gebracht met het beleid voor inrichtingen en voor vervoer van gevaarlijke stoffen over weg, water en spoor.

Buisleidingen

Op een afstand van ca. 72 meter van het plangebied een buisleiding gelegen die relevant is voor het aspect externe veiligheid. Het betreft een hogedruk aardgasleiding (16 inch en 40 Bar) in beheer bij de Gasunie met een invloedsgebied van 140 meter. Deze leiding is gelegen ten noorden van het plangebied. De belemmeringenstrook bedraagt 4 meter aan weerszijde van de leiding gemeten vanuit het hart van de leiding.

Invloedsgebied hogedruk aardgas buisleidingen

Voor de hogedruk aardgasleidingen is in 2013 een risicoanalyse uitgevoerd met CAROLA. Uit de rapportage "QRA hogedruk aardgas buisleidingen" d.d. 13 december 2013, zie bijlage 8, blijkt dat er geen sprake is van een plaatsgebonden risico van 10-6 per jaar. De rapportage van de QRA is als bijlage opgenomen.

Het plangebied ligt deels binnen het invloedsgebied van de hogedruk aardgasleiding. Zie bovenstaande figuur. Het invloedsgebied gedefinieerd als de 1%-letaliteitsgrens reikt tot 140 meter van de buisleiding. Het 100%-letaliteitsgebied reikt tot 70 meter van de buisleiding. Het plangebied ligt gedeeltelijk binnen het invloedsgebied.

Het berekende groepsrisico ligt ruim onder de oriënterende waarde en zal door de wijziging moet toenemen. De wijziging van een school naar 15 grondgebonden woningen zal een vermindering van de personendichtheid met zich meebrengen. Hierdoor kan worden geconcludeerd dat er geen sprake is van een significante toename van het groepsrisico en kan op grond van het Besluit externe veiligheid Buisleidingen worden volstaan met een zogenaamde beperkte verantwoording van het groepsrisico.

Conclusie

Er zijn geen belemmeringen geconstateerd voor de ruimtelijke ontwikkeling vanwege de aanwezigheid van risicovolle inrichtingen, transportassen en buisleidingen. Aan de gestelde normen wordt voldaan. Een verantwoording van het groepsrisico is echter wel noodzakelijk gebleken vanwege het risico's van de Brzo-inrichting "Koninklijke Sanders BV" in de nabijheid van het plangebied. Met betrekking tot de ligging van het plangebied binnen het invloedsgebied van de Rijksweg A59 en de hogedrukaardgasleiding kan worden volstaan met een beperkte verantwoording van het groepsrisico. Deze beperkte verantwoording is meegenomen in de uitgebreide verantwoording zoals in bijlage 7 is opgenomen.

4.6 Bedrijven en milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening (artikel 3.1.1 Wro) moet voorkomen worden dat milieubelastende activiteiten voorzienbare hinder opleveren aan milieugevoelige activiteiten. Bij het toetsen van afstanden tussen milieubelastende en milieugevoelige activiteiten wordt gebruik gemaakt van de VNG-uitgave ‘Bedrijven en Milieuzonering’ (2009).

Onderzoek en conclusie

Nabij het plangebied ligt basisschool De Vlechter (inclusief buitenschoolse opvang) aan de Constantijn Huygensstraat 1 te Vlijmen. Ten aanzien van deze basisschool wordt niet voldaan aan de richtafstand (30 meter) voor het aspect geluid. Volgens het stappenplan in hoofdstuk 4 van de handreiking Bedrijven en milieuzonering is een nader akoestisch onderzoek noodzakelijk om de werkelijke geluidbelasting door deze inrichting inzichtelijk te maken en of er maatregelen noodzakelijk en mogelijk zijn om het planvoornemen mogelijk te maken.

Dit onderzoek is uitgevoerd, zie bijlage 10 en nader uitgewerkt op basis van een concreter bouwplan, zie bijlage 11. Getoetst is of ter plaatse van het plangebied aan de Jacob van Lennepstraat te Vlijmen sprake is van een acceptabel woon- en verblijfsklimaat en of de belangen van de basisschool en de naschoolse opvang wel dan niet worden geschaad. Daarbij is de bestaande situatie en de situatie met inperking van het schoolplein uitgerekend.

Ingeval er sprake is van de aanleg van een geluidscherm met een minimale hoogte van 1,6 m aan de noordzijde van het speelterrein of als er aan de zuidzijde met dove gevels gewerkt wordt, kan voldaan worden aan een acceptabel woon- en leefklimaat. Dit is als zodanig geborgd in dit wijzigingsplan.

Ter plaatse van het volledige plangebied wordt ruimschoots aan de grenswaarden uit het Activiteitenbesluit voldaan voor het langtijdgemiddeld en het maximaal geluidniveau. Gesteld kan worden dat de gewenste woningen geen belemmering vormen voor de school.

4.7 Geluid

Wet geluidhinder

Het wijzigingsplan biedt de mogelijkheid tot het realiseren van woningen. De Wet geluidhinder beschouwt dergelijke gebouwen als zogenaamd geluidsgevoelige gebouwen. Onderzocht dient derhalve te worden of toetsing aan de Wet geluidhinder dient plaats te vinden.

Onderzoek

Op grond van de Wet geluidhinder zijn de omliggende wegen 'zoneplichtig' en is akoestisch onderzoek uitgevoerd, zie bijlage 12. De geluidsbelasting op de gevels vanwege het wegverkeer van de eerstelijns bebouwing langs de Jacob van Lennepstraat is hoger dan de ten hoogste toelaatbare gevelbelasting vanwege zowel de A59 als de Jacob van Lennepstraat. De gemeente kan in een dergelijke situatie een hogere waarde vaststellen voor de A59. Voor de Jacob van Lennepstraat is dit niet nodig, aangezien dit geen gezoneerde weg is. Wel is een goed woon- en leefklimaat voldoende geborgd, aangezien de geluidsbelasting van de Jacob van Lennepstraat binnen de vast te stellen hogere waarde blijft van de A59.

Ten behoeve van de procedure dient, bij het indienen van de omgevingsvergunning voor bouwen, te worden aangetoond op welke wijze geluidwerende voorzieningen aan de gevel worden getroffen.

Conclusie

Vanuit de Wet geluidhinder is er, met inachtneming van de genoemde maatregelen, geen bezwaar tegen de komst van deze woningen. Ook is er geen sprake van een aantasting van het woon- en leefklimaat.

4.8 Luchtkwaliteit

Nederland heeft de Europese regels ten aanzien van luchtkwaliteit geïmplementeerd in de Wet milieubeheer (Wm). De in deze wet gehanteerde normen gelden overal, met uitzondering van een arbeidsplaats (hierop is de Arbeidsomstandighedenwet van toepassing).

Op 15 november 2007 is het onderdeel luchtkwaliteit van de Wm in werking getreden. Kern van de wet is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin staat wanneer en hoe overschrijdingen van de luchtkwaliteit moeten worden aangepakt. Het programma houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen zoals bouwprojecten of de aanleg van infrastructuur. Projecten die passen in dit programma, hoeven niet meer te worden getoetst aan de normen (grenswaarden) voor luchtkwaliteit. De ministerraad heeft, op voorstel van de minister van VROM, ingestemd met het NSL. Het NSL is op 1 augustus 2009 in werking getreden.

Projecten die 'niet in betekenende mate' (nibm) van invloed zijn op de luchtkwaliteit hoeven niet meer te worden getoetst aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. De criteria om te kunnen beoordelen of er voor een project sprake is van nibm, zijn vastgelegd in de AMvB-nibm.

In de AMvB-nibm is vastgelegd dat na vaststelling van het NSL of een regionaal programma een grens van 3% verslechtering van de luchtkwaliteit (een toename van maximaal 1,2 µg/m3 NO2 of PM10) als 'niet in betekenende mate' wordt beschouwd.

Voor kleinere ruimtelijke en verkeersplannen die effect kunnen hebben op de luchtkwaliteit, heeft VROM in samenwerking met InfoMil de nibm-tool ontwikkeld. Daarmee kan op een eenvoudige en snelle manier worden bepaald of een plan niet in betekenende mate bijdraagt aan luchtverontreiniging. Met behulp van deze rekentool is voor de totale toename van verkeer als gevolg van voorliggende ontwikkeling de toename van de stoffen NO2 en PM10 bepaald.

Conclusie

Door deze ontwikkeling neemt het aantal verkeersbewegingen met circa 105 autoritten per weekdag toe. Uit de berekening met de nibm-tool blijkt dat het plan de grens van 3% (een toename van 1,2 µg/m3 NO2 of PM10) niet overschrijdt. Het project wordt dan ook beschouwd als een nibm-project. Nader onderzoek naar de luchtkwaliteit kan daarom achterwege blijven.

4.9 Duurzaamheid

De gemeente Heusden heeft haar duurzaamheidsambities verwoord in de duurzaamheidsagenda 'Heel Heusden Duurzaam'.

Het doel van voorliggend plan is te voorzien in een duurzame ontwikkeling. In een duurzame wijk zijn mens, milieu en economie met elkaar in evenwicht, dat wil zeggen dat rekening gehouden wordt met toekomstige generaties en de aarde niet wordt uitgeput.

Concreet worden de woningen gebouwd als zogenaamde nul op de meter.

4.10 Milieueffectrapportage

4.10.1 Wettelijk kader

De wet- en regelgeving voor milieueffectrapportage (m.e.r.) is vastgelegd in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer en in de AMvB Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.). In de Wet milieubeheer zijn vooral de procedurele verplichtingen opgenomen. In Besluit m.e.r. is opgenomen wanneer een m.e.r. verplicht is. Globaal zijn er 3 soorten m.e.r..

• 1. Een plan-m.e.r. is wettelijk verplicht wanneer:
  • a. Het plan kaders stelt voor activiteiten in het plangebied waarvoor een (project-)m.e.r. noodzakelijk is, dan wel waarvoor beoordeeld moet worden of een (project-)m.e.r. noodzakelijk is. Dit zijn de activiteiten die genoemd zijn in kolom 1 van Bijlage C en D van het Besluit m.e.r. Voor een activiteiten uit Bijlage D geldt de plan-m.e.r. plicht direct als ze groter is dan de getalsmatige drempelwaarden in kolom 2. Als ze kleiner is dan die drempelwaarden, wordt de plan-m.e.r. plicht bepaald door de vormvrije m.e.r.-beoordeling.
  • b. De activiteiten in het bestemmingsplan leiden tot mogelijk significante gevolgen voor Natura 2000-gebieden (passende beoordeling noodzakelijk).

Bij een plan-m.e.r. gaat het om besluiten uit kolom 3 van Bijlage C en D van het Besluit m.e.r.

• 2. Een project- of besluit-m.e.r. is wettelijk verplicht wanneer:
  • a. De activiteit genoemd is in Bijlage C van het Besluit m.e.r.
  • b. De initiatiefnemer of het bevoegd gezag besloten hebben dat voor een activiteit uit Bijlage D van het Besluit m.e.r. een milieueffectrapport opgesteld wordt, cq. moet worden.

Bij een project- of besluit-m.e.r. gaat het om besluiten uit kolom 4 van Bijlage C of D va het Besluit m.e.r. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om een bestemmingsplan dat in directe zin woningbouw mogelijk maakt waarvoor een m.e.r.-plicht geldt, of om een omgevingsvergunning voor het in werking hebben van een bedrijf (met aanzienlijke milieugevolgen).

• 3. Een m.e.r.-beoordeling is wettelijk verplicht voor de activiteiten in kolom 1 van Bijlage D van het Besluit m.e.r.

Indien de activiteit groter is dan de getalsmatige drempelwaarden in kolom 2 van Bijlage D dient de in de wet milieubeheer beschreven m.e.r.-beoordelingsprocedure beschreven te worden.

Indien de activiteit kleiner is dan de getalsmatige drempelwaarden in kolom 2 van Bijlage D dient beoordeeld te worden of de in de Wet milieubeheer beschreven m.e.r.-beoordelingsprocedure al dan niet nodig is. Dit noemt men vormvrije m.e.r.-beoordeling.

Bij een (vormvrije) m.e.r.-beoordeling gaat het om besluiten uit kolom 4 van Bijlage 4 van het Besluit m.e.r.

4.10.2 Onderzoek

Onderzocht is of het wijzigingsplan het ruimtelijk kader biedt voor activiteiten die zijn opgenomen in onderdeel C of D van het Besluit MER. Daarbij is alleen naar de ontwikkeling van dit plan gekeken.

Voor de beoordeling of een project m.e.r plichtig is relevant of de activiteit is opgenomen in de in Bijlage II van het besluit m.e.r. Er moet, in dit geval, getoetst worden aan Onderdeel D11.2. De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen.

Dit plan betreft het transformeren van een locatie naar 15 woningen in een stedelijk gebied. Om een inschatting te kunnen maken van de nadelige gevolgen op het milieu ten gevolge van deze ontwikkeling wordt getoetst aan de selectiecriteria uit de Europese richtlijn, Bijlage III (Richtlijn 2001/42/EG). In onderstaande tabel is de vormvrije mer-beoordeling opgenomen.

Tabel: Vormvrije mer-beoordeling

1 kenmerken van het project
Omvang van het project (relatie met drempel D lijst)	Dit project maakt de transformatie mogelijk van een schoollocatie naar 15 woningen. Dit is een stedelijke ontwikkelingsproject als vermeld in bijlage D van het besluit m.e.r (Nr D11.2). De omvang van dit project is klein. De milieueffecten op de omgeving van de huidige bestemming en de woningen is niet verschillend.
Cumulatie met andere projecten	Geen
Gebruik natuurlijke hulpbronnen	Gebruik van natuurlijke hulpbronnen is in dit geval niet aan de orde. De nieuwe inrichting van het gebied heeft geen effect op natuurlijke hulpbronnen, zoals mineralen, ertsen, fossiele brandstoffen.
Productie van afvalstoffen	Huishoudelijk afval, afvalwater
Verontreiniging en hinder	De woningen veroorzaken CO2 uitstoot en lucht verontreiniging door verkeer
2 Plaats van het project
Bestaand grondgebruik	Huidige grond gebruik is schoolgebouw, dit wordt wonen met groenveldjes.
Rijkdom aan en kwaliteit en regeneratieve vermogen natuurlijke hulpbronnen van het gebied	Geen
Opnamevermogen milieu met aandacht voor wetlands, kustgebieden, berg- en bosgebieden, reservaten en natuurparken, HA/ Richtlijnengebied, gebieden waar milieunormen worden overschreden, gebieden met hoge bevolkingsdichtheid, landschappelijk historische cultureel of archeologische gebieden van belang	In de onmiddellijke omgeving van het plangebied liggen geen beschermde natuurgebieden. Cultuurhistorische waarden komen niet voor in het plangebied. Archeologische waarden worden beschermd Geen overschrijding normen luchtkwaliteit in en rond plangebied.
3) kenmerken van potentieel effecten
Bereik van het effect (Geografisch en grootte getroffen bevolking)	Dit project leidt niet tot veranderingen van de effecten op de omgeving.
Grensoverschrijdend karakter	Nee
Orde van grootte en complexiteit effect	De effecten zijn niet groot en niet complex
Duur, frequentie en omkeerbaarheid effect	Verbruik van bouwmaterialen is beperkt.
Conclusie
De transformatie van de school naar woningen leidt niet tot significante omgevingseffecten

4.10.3 Resultaten

Het wijzigingsplan biedt geen ruimtelijk kader voor activiteiten die belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu hebben. Milieugevolgen ten gevolgen van deze activiteit kunnen derhalve worden uitgesloten.

4.10.4 Conclusie

Op dit wijzigingsplan rust geen plicht tot het uitvoeren van een MER. De transformatie van school naar woningen veroorzaakt geen nadelige gevolgen voor het milieu.

4.10.5 M.e.r.-beoordelingsbeslissing

Op 14 april 2020 heeft het college van Heusden op basis van voorgaande vormvrije m.e.r.-beoordeling besloten dat een project-m.e.r. in dit geval niet noodzakelijk is. Dit besluit is als bijlage 13 bij de Toelichting van dit wijzigingsplan gevoegd.

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving

Dit wijzigingsplan heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor het bouwen en het gebruik van gronden en gebouwen binnen het plangebied. In dit hoofdstuk is een toelichting op de systematiek en de inhoud van de verschillende toegekende bestemmingen van het wijzigingsplan gegeven.

5.1 Plansystematiek

In dit hoofdstuk wordt toegelicht op welke manier voorliggend plan juridisch is vertaald. Deze juridische vertaling bindt burgers en overheid.

Bij het opstellen van dit wijzigingsplan is gebruik gemaakt van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP2012), bindende afspraken en aanbevelingen met betrekking tot de opbouw en de presentatie van het bestemmingsplan/ wijzigingsplan en het Informatiemodel Ruimtelijke Ordening 2012 (IMRO2012).

Het wijzigingsplan bestaat uit:

• de toelichting, inclusief bijlagen;
• de verbeelding;
• de regels.

De toelichting heeft geen juridisch bindende werking. De toelichting heeft wel een belangrijke functie voor de onderbouwing van het plan en ook bij de verklaring van de bestemmingen en planregels en in het bijzonder ten aanzien van de regels inzake nadere eisen en ontheffing. De verbeelding geeft de bestemmingen weer. De verbeelding vormt samen met de regels het juridisch bindende deel van het wijzigingsplan. De regels vormen de juridische regels voor gebruik van de gronden, de toegelaten bebouwing en het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.

Om duidelijkheid te verschaffen richting burgers en belanghebbenden bij bestemmingsplannen en wijzigingsplannen worden de regels en de verbeelding zo toegankelijk mogelijk gemaakt. Daarbij wordt bij ontwikkelingsplannen zoveel mogelijk aangesloten op de standaardregels van de gemeente. De gemeente hanteert het uitgangspunt om te dereguleren waar mogelijk. Daarom worden er zo weinig mogelijk binnenplanse flexibiliteitsregels, waarmee afgeweken kan worden van het bestemmingsplan/ wijizigingsplan, opgenomen.

5.2 Toelichting op de regels

De indeling van de planregels is als volgt:

• Hoofdstuk 1 Inleidende regels
• Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels
• Hoofdstuk 3 Algemene regels
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel zijn de begrippen gedefinieerd, die in de planregels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het wijzigingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Artikel 2 Wijze van meten

In dit artikel is aangegeven hoe de hoogte en andere maten, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

De bestemmingsregels zijn conform de SVBP2012 als volgt opgebouwd:

• Bestemmingsomschrijving
• Bouwregels
• Nadere eisen
• Afwijken van de bouwregels
• Specifieke gebruiksregels
• Afwijken van de gebruiksregels
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden
• Wijzigingsbevoegdheid

Per bestemming kunnen onderdelen, voor zover niet relevant, ontbreken.

In de bestemmingsomschrijving wordt omschreven voor welke doelen/functies de gronden mogen worden gebruikt. In voorliggend wijzigingsplan zijn de volgende bestemmingen opgenomen:

Artikel 3 Groen

In de bestemming zijn naast groen- en watervoorzieningen, voorzieningen met een karakter van algemeen nut zoals speel- en nutsvoorzieningen toegestaan. Uitsluitend ten behoeve van nutsvoorzieningen mogen gebouwen tot maximaal 20 m² worden gebouwd. Voor het overige zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan

Artikel 4 Verkeer - Verblijfsgebied

De bestemming is opgenomen voor functies die gerelateerd zijn aan de verkeersbestemming, zoals erftoegangswegen, fiets- en voetpaden, groenvoorzieningen, nutsvoorzieningen en parkeervoorzieningen. Hiermee wordt geborgd dat de ontsluiting op deze locatie komt te liggen. Binnen de bestemming is het niet toegestaan om gebouwen op te richten. Alleen gebouwen ten behoeve van nutsvoorzieningen zijn toegestaan met een maximum oppervlakte van 20 m2 en een maximum bouwhoogte van 4 m.

Artikel 5 Wonen

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen, met inbegrip van beroep aan huis. Binnen het bouwvlak mogen gebouwen worden opgericht. Voor de beoogde patiowoningen zijn specifieke bouwregels opgesteld.

Waarde - Archeologie 3

Het archeologiebeleid van de gemeente is vertaald in het wijzigingsplan door het opnemen van een dubbelbestemming Waarde - Archeologie 3. Binnen deze bestemming dient voor bodemingrepen met een diepte van ten minste 50 cm en een oppervlakte groter dan 500 m² nader archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. In de bestemming is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen teneinde te bestemming te verkleinen dan wel te laten vervallen indien op basis van onderzoek is aangetoond dat er geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 7 Anti-dubbeltelregel

Om misbruik van de bouwregels te voorkomen, is in dit artikel bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor een omgevingsvergunning hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen.

Artikel 8 Algemene gebruiksregels

Er gelden voor het gebruik van gronden, gebouwen en bouwwerken ook regels die op het gehele plan op meerdere bestemmingen van toepassing zijn. In dit plan betreft het regels waarin is aangegeven welk gebruik in strijd is met het wijzigingsplan.

Artikel 9 Algemene afwijkingsregels

In dit artikel is een aantal algemene afwijkingsmogelijkheden opgenomen. Deze afwijkingen betreffen het overschrijden van de maximaal toegestane maten, afmetingen en percentages.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Artikel 10 Overgangsrecht

Conform de wetgeving is het voorgeschreven artikel voor overgangsrecht opgenomen. Hierin zijn voorwaarden voor de omvang, het onderhoud en de herbouw opgenomen voor volgens de regels afwijkende bestaande bebouwing of bestaand gebruik.

Artikel 11 Slotregel

Hier wordt vermeld onder welke naam de regels van dit wijzigingsplan kunnen worden aangehaald.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

De uitvoerbaarheid van een wijzigingsplan moet ingevolge de Wro aangetoond worden (artikel 3.1.6 van het Bro). Daaronder valt zowel de onderzoeksverplichting naar verschillende ruimtelijk relevante aspecten (geluid, bodem, et cetera.) maar ook de economische uitvoerbaarheid van het plan. Daarvan wordt in deze paragraaf verslag gedaan.

Kostenverhaal

Het wijzigingsplan waarvoor deze ruimtelijke onderbouwing is opgesteld, leidt tot de planologische mogelijkheid om nieuwe woningen te bouwen. Op grond van het bepaalde in artikel 6.12, lid 1 Wet ruimtelijke ordening is de gemeenteraad verplicht een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. In afwijking van het bepaalde in artikel 6.12, lid 1 Wet ruimtelijke ordening bepaalt lid 2 van dit artikel dat de gemeenteraad kan besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

• het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd (bijvoorbeeld via gronduitgifte, een anterieure overeenkomst over grondexploitatie);
• het niet noodzakelijk is een tijdvak voor de exploitatie, dan wel een fasering in de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen vast te stellen;
• het stellen van eisen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijpmaken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied, dan wel het stellen van regels omtrent het uitvoeren van die werkzaamheden, dan wel een uitwerking van de regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid niet nodig is.

Het projectgebied is volledig in eigendom van de gemeente Heusden. Het verhaal van kosten van de grondexploitatie is hierdoor anderszins verzekerd via de gronduitgifte. Ook is het stellen van locatie- of faseringseisen niet nodig. Het opstellen van een exploitatieplan is daarmee niet nodig.

Financiële uitvoerbaarheid

Om de ontwikkeling mogelijk te maken verkoopt de gemeente gronden aan een partij die de woningen realiseert. Uit de verkoopopbrengst kunnen de kosten van de ontwikkeling (sloop, bouw- en woonrijpmaken, plankosten en dergelijke) worden gedekt. Op grond hiervan kan worden geconcludeerd dat sprake is van een sluitende grondexploitatie en de financieel economische uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan in voldoende mate zeker is gesteld.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het ontwerp van het wijzigingsplan lag van 23 april 2020 tot en met 3 juni 2020 ter inzage. Er zijn geen zienswijzen ontvangen.