Mariëndonkstraat 34 te Elshout

Regels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

Opmerking: in verband met de leesbaarheid zijn de begripsbepalingen doorlopend genummerd, waardoor de nummering af kan wijken van de eerder vastgestelde bestemmingsplannen.

In deze regels wordt verstaan onder:

• a. plan:
  het bestemmingsplan Mariëndonkstraat 34 te Elshout met identificatienummer NL.IMRO.0797.BPmariendonkstr34-VG01 van de gemeente Heusden;
• b. bestemmingsplan:
  de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;
• c. aanbouw:
  een, aan een hoofdgebouw toegevoegde, afzonderlijke ruimte die qua afmetingen en/of in visueel opzicht (onder meer voor wat betreft goothoogte, dakhelling en/of dakvorm), ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;
• d. aanduiding:
  een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;
• e. aanduidingsgrens:
  de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;
• f. aan-huis-verbonden bedrijf:
  het bedrijfsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, gericht op consumentenverzorging, geheel of overwegend door middel van handwerk, waarvan de omvang dusdanig is dat de activiteit in een woning en/of daarbij behorende andere gebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend;
• g. aan-huis-verbonden beroep:
  een dienstverlenend beroep, dat in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;
• h. achtergevel:
  een van de weg afgekeerde gevel van een hoofdgebouw die parallel of nagenoeg parallel loopt aan de voorgevel;
• i. achtergevelrooilijn:
  • 1. de achterste grens van een bouwvlak, gezien vanaf de weg waarop het hoofdgebouw is georiënteerd;
  • 2. indien er geen sprake is van een achterste grens van een bouwvlak, dan wel geen bouwvlak is aangegeven: de denkbeeldige lijn die wordt getrokken langs de achtergevel van het hoofdgebouw - zonder aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen - alsmede het verlengde daarvan;
• j. afhankelijke woonruimte:
  een bijgebouw bij een woning, dat qua ligging een ruimtelijke eenheid vormt met die woning en waar een gedeelte van de huishouding, zoals gehuisvest in die woning, uit een oogpunt van mantelzorg is ondergebracht;
• k. archeologisch onderzoek:
  onderzoek verricht door of namens de gemeente, door een dienst, bedrijf of instelling erkend door het Centraal College van Deskundigen (CCvD) en werkend volgens de Kwaliteitsnorm voor de Nederlandse Archeologie (KNA);
• l. archeologische verwachtingswaarden:
  gronden met verwachtingswaarden, die kunnen bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning en/of grondgebruik daarin, en als zodanig van wetenschappelijk belang kunnen zijn en het cultuurhistorisch erfgoed kunnen vertegenwoordigen;
• m. archeologische waarden:
  waarden die bestaan uit de aanwezigheid van een bodemarchief met sporen van vroegere menselijke bewoning en/of grondgebruik daarin, en als zodanig van wetenschappelijk belang zijn en het cultuurhistorisch erfgoed vertegenwoordigen;
• n. bebouwing:
  één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;
• o. bed & breakfast:
  een aan de woonfunctie ondergeschikte recreatieve verblijfsvoorziening gericht op het bieden van de mogelijkheid tot overnachting en het serveren van ontbijt. Onder een Bed & Breakfast voorziening wordt niet verstaan overnachting, noodzakelijk in verband met het verrichten van tijdelijke of seizoensgebonden werkzaamheden en/of arbeid of permanente kamerverhuur;
• p. bestaand:
  • 1. het gebruik dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig is en/of bebouwing die op dat tijdstip aanwezig of in uitvoering is, dan wel kan worden gebouwd krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen;
  • 2. het onder 1 bedoelde geldt niet voor zover sprake was van strijd met het voorheen geldende bestemmingsplan, de voorheen geldende beheersverordening, daaronder mede begrepen het overgangsrecht van het bestemmingsplan of de beheersverordening, of een andere planologische toestemming;
  • 3. in afwijking van het bepaalde onder 1 wordt onder bestaande oppervlakte van een dierenverblijf verstaan die:
    • op 17 maart 2017 legaal aanwezig of in uitvoering was; of
    • mag worden gebouwd krachtens een vóór 17 maart 2017 verleende vergunning.
• q. bestemmingsgrens:
  de grens van een bestemmingsvlak;
• r. bestemmingsvlak:
  een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;
• s. bijgebouw:
  een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;
• t. bouwen:
  het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;
• u. bouwgrens:
  de grens van een bouwvlak;
• v. bouwlaag:
  een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd; zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van kelder (ruimte onder peil) en zolder (ruimten onder de kap) voor zover deze zonder ingrijpende voorzieningen geschikt kan worden gemaakt voor woonfuncties en daarmee gelijke gebruiksmogelijkheden biedt als de daaronder gelegen bouwlagen;
• w. bouwmassa:
  een verzameling gebouwen bestaande uit een vrijstaand hoofdgebouw, dan wel twee of meer aaneengebouwde hoofdgebouwen inclusief aan- en uitbouwen;
• x. bouwperceel:
  een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;
• y. bouwperceelgrens:
  de grens van een bouwperceel;
• z. bouwvlak:
  een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;
• aa. bouwwerk:
  elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct hetzij indirect steun vindt in of op de grond;
• ab. dak:
  iedere bovenbeëindiging van een gebouw;
• ac. deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg:
  een door het college van Burgemeester en wethouders aan te wijzen persoon of organisatie die beschikt over de in de beroepsgroep geldende kwalificaties;
• ad. detailhandel:

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit;

• ae. dienstverlenend bedrijf en/of dienstverlenende instelling:
  bedrijf of instelling waarvan de werkzaamheden bestaan uit het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden, waaronder zijn begrepen kapperszaken, schoonheidsinstituten, fotostudio's en naar aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen, evenwel met uitzondering van een garagebedrijf en prostitutie;
• af. dierenverblijf:

gebouw voor het houden van landbouwhuisdieren, inclusief de daartoe behorende voorzieningen;

• ag. eenheden:
  een verblijfsruimte binnen een complex of gebouw bedoeld voor recreatief nachtverblijf;
• ah. erkende partij:
  een dienst, bedrijf of instelling erkend door het Centraal College van Deskundigen (CCvD) en werkend volgens de specificaties van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie;
• ai. functie:
  doeleinden ten behoeve waarvan gebruik van gebouwen en/of gronden of aangewezen delen daarvan is toegestaan;
• aj. gebouw:
  elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;
• ak. geluidbelasting vanwege het wegverkeer:
  de etmaalwaarde van het equivalente geluidsniveau in dB op een bepaalde plaats, veroorzaakt door het gezamenlijke wegverkeer op een bepaald weggedeelte of een combinatie van weggedeelten, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder (Wgh);
• al. hobbymatig houden van dieren:

het telen van gewassen en/ of het houden van dieren, anders dan in het kader van de uitoefening van een agrarisch bedrijf of een bedrijfsmatige agrarische nevenfunctie.;

• am. hoofdfunctie:
  een functie waarvoor het hoofdgebouw als zodanig mag worden gebruikt;
• an. hoofdgebouw:
  een gebouw, dat door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als het belangrijkste gebouw op een bouwperceel kan worden aangemerkt;
• ao. huishouden:
  één of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in samenstelling ervan. Kamerverhuur wordt hieronder niet begrepen;
• ap. intensieve veehouderij: veehouderij met een bedrijfvoering die geheel of in overwegende mate in gebouwen plaatsvindt en gericht is op het houden van dieren, zoals rundveemesterij, varkens-, vleeskalver-, pluimvee-, pelsdier-, geiten- of schapenhouderij of een combinatie van deze bedrijfsvormen, alsmede naar de aard daarmee gelijk te stellen bedrijfsvormen;
• aq. kelder:
  een geheel ondergronds gelegen ruimte, die is gesitueerd onder een bijbehorend bovengronds bouwwerk;
• ar. kwetsbaar object:
  een object waarvoor ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een grenswaarde voor het risico c.q. een risico-afstand tot een risicovolle inrichting is bepaald, die in acht genomen moet worden;
• as. mantelzorg:
  het bieden van zorg aan eenieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband;
• at. nevenactiviteit:
  activiteiten die in ruimtelijke opzicht ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie op een bouwperceel;
• au. ondergeschikte bouwdelen:
  ondergeschikte delen aan een gebouw zoals, trappen, bordessen, funderingen, kelderingangen, overstekende daken, goten, luifels, balkons, balkonhekken, schoorstenen, liftopbouwen en andere ondergeschikte (dak)opbouwen;
• av. perceelsgrens:
  de grens van een perceel;
• aw. ruimtelijke eenheid:
  complex van bij elkaar behorende bouwwerken;
• ax. ruimtelijke kwaliteit:
  de kwaliteit van de ruimte als bepaald door de gebruikswaarde, de belevingswaarde en de toekomstwaarde van die ruimte;
• ay. seksinrichting:
  een voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting worden in ieder geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub, een (raam)prostitutiebedrijf en een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar;
• az. stacaravans:
  onderkomens, onder welke benaming ook aangeduid, die uitsluitend of in hoofdzaak dienen of kunnen dienen tot dag- of nachtverblijf van een of meer personen, en die door de aanwezigheid van een chassis, assenstelsel en wielen wel over een korte afstand naar een vaste standplaats kunnen worden verreden, doch niet bestemd zijn om regelmatig en op normale wijze op de verkeerswegen als een aanhangsel van een personenauto te worden voortbewogen. Ook indien deze onderkomens wegens daaraan of daarbij aangebrachte wijzigingen of voorzieningen niet of niet meer geschikt zijn om te worden verreden, worden zij aangemerkt als stacaravan;
• ba. uitbouw:
  de vergroting van een bestaande ruimte in een hoofdgebouw, die qua afmetingen en/of in visueel opzicht (onder meer wat betreft (goot)hoogte, dakhelling en/of dakvorm), ondergeschikt is aan het hoofdgebouw;
• bb. voorgevel:
  de naar de weg gekeerde of aan de voorzijde van een gebouw gelegen gevel;
• bc. voorgevellijn:
  de lijn waarin de voorgevel van het hoofdgebouw is gelegen, alsmede het verlengde daarvan;
• bd. voorgevelrooilijn:
  de grens van het bouwvlak die gericht is naar de weg en waarop de bebouwing is georiënteerd;
• be. waterhuishoudkundige voorzieningen:
  voorzieningen, die het waterhuishoudkundige belang dienen, zoals watergangen, waterlopen, kunstwerken, onderhoudsstroken ten behoeve van het beheer en onderhoud van een watergang of waterloop;
• bf. werk:

een constructie geen gebouw of bouwwerk zijnde;

• bg. wonen (woondoeleinden)

Het gehuisvest zijn in een woning conform het begrip 'woning';

• bh. woning:
  een (gedeelte van een) gebouw dat krachtens zijn indeling geschikt en bedoeld is voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden;

Artikel 2 Wijze van meten

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

• a. afstand tot de zijdelingse perceelsgrens:
  de kortste afstand van het verticale vlak in de zijdelingse perceelsgrens tot enig punt van het op dat bouwperceel voorkomende bouwwerk;
• b. bebouwd oppervlak van een bouwperceel:
  de oppervlakte van alle op een bouwperceel aanwezige bouwwerken tezamen;
• c. bebouwingspercentage:
  het oppervlak dat met bouwwerken is bebouwd, uitgedrukt in procenten van de oppervlakte van het bouwperceel, voor zover dat is gelegen binnen de bestemming, of binnen een in de planregels nader aan te duiden gedeelte van die bestemming;
• d. bouwhoogte van een bouwwerk:
  vanaf het peil verticaal tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;
• e. breedte, diepte c.q. lengte van een bouwwerk:
  tussen de buitenwerkse hoofdgevelvlakken en/of de harten van gemeenschappelijke scheidingsmuren;
• f. dakhelling:
  langs het dakvlak gemeten ten opzichte van het horizontale vlak;
• g. goothoogte van een bouwwerk:
  vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;
• h. inhoud van een bouwwerk:
  tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;
• i. oppervlakte van een bouwwerk:
  tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;
• j. peil:
  • 1. voor bouwwerken, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan de weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
  • 2. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende maaiveld of het afgewerkte bouwterrein.

Bij toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen worden ondergeschikte bouwdelen zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten, luifels, erkers, balkons en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding niet meer dan 1 m bedraagt.

Bij toepassing van het bepaalde in het plan ten aanzien van het bouwen binnen bouwvlakken of bestemmingsvlakken, worden afwijkingen ten gevolge van meetverschillen buiten beschouwing gelaten, mits dat meetverschil, mede gelet op de aard en omvang van hierdoor toegelaten of toe te laten (bouw)werken of werkzaamheden, als van zeer beperkte betekenis moet worden aangemerkt.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Tuin

3.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Tuin' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. tuinen, erven, verhardingen en water en waterhuishoudkundige voorzieningen;

3.2 Bouwregels

3.2.1 Gebouwen

Op of in deze gronden mogen als gebouwen uitsluitend erkers, balkons of luifels en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen, aan een hoofdgebouw in de aangrenzende bestemming worden gebouwd. Voor deze gebouwen gelden de volgende voorwaarden:

• a. de diepte mag niet meer bedragen dan 1,5 m;
• b. de afstand tot de bestemmingsgrens van de bestemming 'Verkeer - Wegverkeer' mag niet minder bedragen dan 3 m;
• c. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan de hoogte van de eerste bouwlaag van het bijbehorende hoofdgebouw;
• d. de breedte van een erker mag niet meer bedragen dan 66% van de breedte van de voorgevel van het hoofdgebouw.

3.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende bepalingen:

• a. de bouwhoogte van erfafscheidingen mag niet meer bedragen dan 1 m.
• b. met betrekking tot overkappingen gelden de volgende bepalingen:
  • 1. de bebouwde oppervlakte aan overkappingen mag niet meer bedragen dan 30 m2;
  • 2. de bouwhoogte van een overkapping mag niet meer bedragen dan 3 m;
  • 3. de afstand tot de bestemmingsgrens van de bestemming 'Verkeer' of 'Verkeer - Wegverkeer' mag niet minder bedragen dan 3 m;
• c. de bouwhoogte en de oppervlakte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen niet meer bedragen dan respectievelijk 2 m en 10 m².

Artikel 4 Wonen

4.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. wonen, waarbij geldt dat, het aantal woningen per bouwvlak niet meer dan 1 mag bedragen, met dien verstande, dat ter plaatse van de aanduiding 'aaneengebouwd' en 'maximum aantal wooneenheden', het aantal woningen niet meer mag bedragen dan is aangegeven;
• b. aan-huis-verbonden beroep of bedrijf;
• c. tuinen, erven en verhardingen;

4.2 Bouwregels

4.2.1 Hoofdgebouwen

Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende bepalingen:

• a. hoofdgebouwen dienen te worden gebouwd in het bouwvlak;
• b. de voorgevel moet worden gesitueerd in de voorgevelrooilijn;
• c. de goothoogte mag niet meer bedragen dan 6 m;
• d. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 10 m;

4.2.2 Aan- en uitbouwen en bijgebouwen

Voor het bouwen van aan- en uitbouwen en bijgebouwen gelden de volgende bepalingen:

• a. aan- en uitbouwen en bijgebouwen mogen zowel binnen als buiten het bouwvlak worden gebouwd;
• b. de gezamenlijke oppervlakte van aan- en uitbouwen en bijgebouwen, voor zover gesitueerd buiten het bouwvlak, mag per woning niet meer bedragen dan 100 m²;
• c. de gronden gelegen achter de achtergevelrooilijn van het hoofdgebouw en het verlengde daarvan mogen voor maximaal 50% worden bebouwd;
• d. bij vrijstaande hoofdgebouwen dient één der zijstroken vrij van aan- en uitbouwen en bijgebouwen te blijven tot de lijn evenwijdig aan en op een afstand van 25 m achter de voorgevellijn;
• e. de goothoogte en bouwhoogte bedragen niet meer dan respectievelijk 3 m en 6 m;
• f. de oppervlakte van een garagebox mag niet meer bedragen dan 20 m2;
• g. de bouwhoogte van een garagebox mag niet meer bedragen dan 3 m.

4.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde gelden de volgende bepalingen:

• a. bouwwerken, geen gebouwen zijnde en overkappingen, mogen worden gebouwd tot een gezamenlijke oppervlakte van niet meer dan 30 m²;
• b. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag niet meer bedragen dan 2 m, met dien verstande dat de bouwhoogte voor erf- en terreinafscheidingen vóór de naar de weg gekeerde gevel niet meer mag bedragen dan 1 m.

4.2.4 Voorwaardelijke verplichting

• a. Ten behoeve van het voorzien in voldoende parkeergelegenheid gelden de volgende regels:
  • 1. een omgevingsvergunning voor het bouwen wordt alleen verleend als is aangetoond dat voorzien wordt in de parkeerbehoefte overeenkomstig het bepaalde in de nota Parkeernormen Heusden 2016, zoals vastgesteld 17 mei 2016;
  • 2. indien het gemeentelijk beleid ten aanzien van parkeernormen als bedoeld onder 1 gedurende de planperiode van het bestemmingsplan wordt gewijzigd, wordt bij de verlening van de omgevingsvergunning rekening gehouden met deze wijziging.
• b. Ten behoeve van het voorzien in voldoende waterberging gelden de volgende regels:
  • 1. een omgevingsvergunning voor het bouwen van gebouwen wordt alleen verleend als is aangetoond dat op eigen terrein met de bouw wordt voorzien in een waterbergingsvoorziening overeenkomstig de berekeningsmethode van de Keur danwel het daarop afgestemde gemeentelijke beleid.

4.3 Afwijken van de bouwregels

• a. Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 4.2.2 ten behoeve van het vergroten van de oppervlakte van bijgebouwen, onder de volgende voorwaarden:
  • 1. voor zover de oppervlakte van de strook grond achter de achtergevelrooilijn van het hoofdgebouw en voorzien van de bestemming Wonen meer bedraagt dan 300 m², mag de onder b geregelde gezamenlijke oppervlakte worden vermeerderd met 10% van deze overmaat tot in totaal maximaal 150 m²;
  • 2. er is sprake van een aantoonbare en uitvoerbare fysieke verbetering van de aanwezige of potentiële kwaliteiten van de bodem en/of water en/of natuur en/of landschap en/of cultuurhistorie van het gebied, waarbij wordt getoetst aan de ontwerprichtlijnen uit hoofdstuk 4 van de Ontwikkelingsvisie buitengebied, zoals vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 20 juli 2010 en aanvrager zich jegens de gemeente heeft verplicht om deze kwaliteitsverbetering uit te voeren en in stand te houden.
• b. Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 4.2.2 onder b ten behoeve van het vergroten van de oppervlakte van bijgebouwen ten behoeve van hobbymatige agrarische nevenactiviteiten onder de volgende voorwaarden:
  • 1. de maximale oppervlakte van bijgebouwen bedraagt 300 m2;
  • 2. er is sprake van een aantoonbare en uitvoerbare fysieke verbetering van de aanwezige of potentiële kwaliteiten van de bodem en/of water en/of natuur en/of landschap en/of cultuurhistorie van het gebied, waarbij wordt getoetst aan de ontwerprichtlijnen uit hoofdstuk 4 van de Ontwikkelingsvisie buitengebied, zoals vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 20 juli 2010 en aanvrager zich jegens de gemeente heeft verplicht om deze kwaliteitsverbetering uit te voeren en in stand te houden.

Indien de kwaliteitsverbetering zoals voorgeschreven in artikel 4.3 sub a onder 2 en 4.3 sub b onder 2 niet of niet geheel uitvoerbaar blijkt te zijn voor initiatiefnemer, dan kan met het verzoek om afwijking van het plan slechts worden ingestemd indien een passende financiële bijdrage in het gemeentelijke landschapsfonds is verzekerd.

4.4 Specifieke gebruiksregels

4.4.1 Aan-huis-verbonden beroep of bedrijf

Voor de uitoefening van aan-huis-verbonden beroep of bedrijf, als ondergeschikte activiteit bij de woonfunctie, gelden de volgende bepalingen:

• a. de omvang van de activiteit mag niet meer bedragen dan 30% van de gezamenlijke vloeroppervlakte van de bebouwing tot een maximum van 50 m²;
• b. er dient minimaal 1 parkeerplaats per 12 m2 van de onder a genoemde gezamenlijke vloeroppervlakte te worden gerealiseerd op eigen terrein;
• c. detailhandel is niet toegestaan.

Artikel 5 Waarde - Archeologie 2

5.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de gebieden met te verwachten archeologische waarden.

5.2 Bouwregels

Voor het bouwen van bouwwerken geldt, in afwijking van hetgeen elders in deze regels is bepaald, dat op of in deze gronden uitsluitend bouwwerken mogen worden gebouwd indien uit archeologisch onderzoek is gebleken dat ter plaatse geen behoudenswaardige archeologische waarden aanwezig zijn of deze waarden weliswaar aanwezig zijn, maar deze niet worden geschaad, met dien verstande dat een geen archeologisch onderzoek is vereist in het geval dat:

• a. een bouwplan voor gebouwen en/of bouwwerken geen grotere oppervlakte heeft dan 100 m2 èn waarbinnen de bodem tot ten hoogste 50 centimeter onder maaiveld wordt geroerd;
• b. een gebouw of ander bouwwerk wordt gebouwd op een bestaande fundering en er buiten 1 m uit deze fundering geen bodemverstoring plaats vindt.

5.3 Afwijken van de bouwregels

• a. Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in de bouwregels en toestaan dat de in de basisbestemming genoemde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, mits is aangetoond dat dit niet zal leiden tot een verstoring van archeologische waarden, zowel in directe als in indirecte zin.
• b. Voor zover het oprichten van het bouwwerk, waarvoor de omgevingsvergunning wordt gevraagd, kan leiden tot een onevenredige verstoring van behoudenswaardige archeologische waarden, zowel in directe als in indirecte zin, mag slechts worden afgeweken met een omgevingsvergunning indien aan de vergunning een, of een combinatie, van de volgende voorschriften worden verbonden:
  • 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden;
  • 2. de verplichting tot het doen van opgravingen zoals bedoeld in de Monumentenwet 1988;
  • 3. de verplichting de oprichting van het bouwwerk te laten begeleiden door een erkende partij die voldoet aan de door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties en onder toezicht van de deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg.
• c. Alvorens een omgevingsvergunning te verlenen als bedoeld in lid 5.3, winnen burgemeester en wethouders advies in van een door hen aan te wijzen ter zake deskundige.

5.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

5.4.1 Werken en werkzaamheden

Het is verboden zonder omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden, de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren, zulks ongeacht het bepaalde in de regels bij de andere op deze gronden van toepassing zijnde bestemmingen:

• a. het ophogen en ontgraven van de bodem;
• b. het aanleggen, verbreden of verharden van wegen, paden, banen of parkeergelegenheid en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen;
• c. het aanleggen, verbreden en dempen van sloten, vijvers en andere wateren;
• d. het verlagen of het verhogen van het waterpeil, tenzij dit een maatregel is van het bevoegde waterschap;
• e. het aanbrengen of verwijderen van ondergrondse transport-, energie-, telecommunicatie- of andere leidingen en de daarmee verband houdende constructies;
• f. het bebossen van gronden die op het tijdstip van het van kracht worden van dit plan niet als bosgrond kunnen worden aangemerkt;
• g. het rooien van bos of boomgaard, waarbij de stobben worden verwijderd;
• h. het aanleggen van bos of boomgaard;
• i. het aanbrengen van diepwortelende beplantingen;
• j. het scheuren van grasland;
• k. het uitvoeren van grondbewerkingen, waartoe gerekend worden woelen, mengen, diepploegen, egaliseren, aanleggen van drainage en ontginnen.

5.4.2 Uitzondering

De in lid 5.4.1 bedoelde vergunning is niet vereist voor werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden die:

• a. plaatsvinden in of op gronden waarvan op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat er zich ter plekke geen archeologische waarden bevinden;
• b. betrekking hebben op een gebied dat niet groter is dan 100 m2 èn waarbij de bodem tot maximaal 50 centimeter onder maaiveld wordt geroerd;
• c. het normale onderhoud betreffen;
• d. mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende omgevingsvergunning;
• e. op archeologisch onderzoek zijn gericht.

5.4.3 Toelaatbaarheid

• a. De in lid 5.4.1 genoemde vergunning kan slechts worden verleend indien de plaats waar werken en/of werkzaamheden zullen worden uitgevoerd voldoende archeologisch is onderzocht en een rapport op basis van de in de beroepsgroep geldende normen is overgelegd waaruit naar het oordeel van burgemeester en wethouders in voldoende mate blijkt dat:
  • 1. de archeologische waarden in voldoende mate zijn zeker gesteld; of
  • 2. er geen archeologische waarden aanwezig zijn; of
  • 3. de archeologische waarden niet of niet onevenredig worden geschaad.
• b. Het bevoegd gezag kan een of meer van de volgende voorschriften verbinden aan het verlenen van een omgevingsvergunning als bedoeld in lid 5.4.1:
  • 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische waarden in de bodem kunnen worden behouden;
  • 2. de verplichting tot het doen van opgravingen zoals bedoeld in de Monumentenwet 1988; of
  • 3. de verplichting de uitvoering van de werken of werkzaamheden te laten begeleiden door een erkende partij die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties en onder toezicht van de deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg.

5.5 Wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in die zin dat de bestemming Waarde - archeologie 2 wordt verwijderd, mits na voldoende onderzoek van de vindplaats en het inwinnen van deskundigenadvies blijkt dat voor de archeologisch waardevolle gebieden de waardebepalende elementen niet zijn te handhaven in relatie tot de functie van de gronden en de gebouwen, en de aanwezige bodemvondsten naar elders zijn overgebracht.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 6 Anti-dubeltelbepaling

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 7 Algemene bouwregels

7.1 Bestaande afmetingen en afstanden

In die gevallen dat de bestaande goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte, inhoud of afstand tot enige grens van bouwwerken, die rechtens, in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet tot stand zijn gekomen, minder dan wel meer bedraagt dan in de bouwregels in hoofdstuk 2 van deze regels is voorgeschreven respectievelijk toegestaan, geldt die goothoogte, bouwhoogte, oppervlakte, inhoud of afstand in afwijking daarvan als minimaal respectievelijk maximaal toegestaan.

7.2 Ondergronds bouwen

Binnen het plangebied mag, tenzij anders is aangegeven in de regels, onder gebouwen ondergronds worden gebouwd, onder de volgende voorwaarden:

• a. ondergrondse gebouwen gelegen buiten de buitenzijde van de gevels van de bovengrondse gebouwen niet zijn toegestaan;
• b. de diepte van de ondergrondse bebouwing mag niet meer bedragen dan 3,5 m onder peil.

7.3 Bouwen langs wegen

• a. Op de gronden buiten de bebouwde kom, gelegen binnen de volgende afstanden:
  • 1. provinciale wegen tot 50 m uit de as van elke rijbaan;
  • 2. overige ontsluitingswegen tot 15 m uit de as van elke rijbaan;

mag, ongeacht het bepaalde in de afzonderlijke bestemmingen, geen bebouwing worden gebouwd;

• b. Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde onder a voor het bouwen van een bebouwing , mits;
  • 1. door de bouw van deze bebouwing de verkeersbelangen niet onevenredig worden geschaad. Daartoe dient vooraf de betrokken wegbeheerder te worden gehoord;
  • 2. uit akoestisch onderzoek is gebleken dat kan worden voldaan aan het gestelde bij of krachtens de Wet geluidhinder.

Artikel 8 Algemene gebruiksregels

8.1 Strijdig gebruik

Onder gebruik in strijd met het plan wordt in ieder geval verstaan:

• a. gebruik van gronden, gebouwen, bouwwerken en onderkomens ten behoeve van een seksinrichting;
• b. het gebruik van (vrijstaande) bijgebouwen bij een woning als zelfstandige woningen en als afhankelijke woonruimte;
• c. het innemen van een standplaats ten behoeve van het plaatsen van een caravan;
• d. het gebruik van een woning voor de huisvesting anders dan van een huishouden.

8.2 Niet strijdig gebruik

Onder gebruik in strijd met het plan wordt niet begrepen:

• a. het gebruik van woningen voor recreatieve verblijfsvoorzieningen in de vorm van 'bed & breakfast', mits voldaan wordt aan de volgende bepalingen:

• 1. de omvang van de activiteit mag niet meer bedragen dan 50% van de gezamenlijke vloeroppervlakte van de hoofdbebouwing en de daaraan gebouwde of vrijstaande bijgebouwen tot een maximum van 50 m²;
• 2. het aantal personen ten behoeve van wie de recreatieve verblijfsvoorzieningen wordt uitgeoefend mag niet meer bedragen dan 10;
• 3. er dient minimaal 1 parkeerplaats per 12 m2 van de onder a genoemde gezamenlijke vloeroppervlakte te worden gerealiseerd op eigen terrein;

8.3 Afwijken van de gebruiksregels

8.3.1 Afwijken ten behoeve van afhankelijke woonruimte

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 8.1 onder b en toestaan dat een (vrijstaand) bijgebouw gebruikt wordt als afhankelijke woonruimte, mits:

• a. een dergelijke bewoning noodzakelijk is vanuit een oogpunt van mantelzorg;
• b. er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van in het geding zijnde belangen waaronder die van omwonenden en (agrarische) bedrijven;
• c. de afhankelijke woonruimte binnen de vigerende regeling inzake bijgebouwen wordt ingepast met een maximale oppervlakte van 80 m2;
• d. het bevoegd gezag de omgevingsvergunning intrekt indien de bij het verlenen van de omgevingsvergunning bestaande noodzaak vanuit een oogpunt van mantelzorg niet meer aanwezig is.

8.3.2 Afwijken ten behoeve van de huisvesting van arbeidsmigranten en/of seizoenarbeiders in onzelfstandige wooneenheden (kamerverhuur)

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 8.1 onder d voor het gebruik van een woning voor de huisvesting van maximaal 5 arbeidsmigranten en/of seizoenarbeiders in onzelfstandige wooneenheden (kamerverhuur), mits:

• a. wordt voldaan aan het beleid 'Huisvesting arbeidsmigranten 2020', zoals vastgesteld door de raad van de gemeente Heusden op 15 december 2020;
• b. indien het beleid als bedoeld onder a gedurende de planperiode van het bestemmingsplan wordt gewijzigd, wordt bij de verlening van de omgevingsvergunning rekening gehouden met deze wijziging.

8.3.3 Afwijken ten behoeve van de huisvesting van personen, niet zijnde arbeidsmigranten en/of seizoenarbeiders, in onzelfstandige wooneenheden (kamerverhuur)

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 8.1 onder c voor het gebruik van een woning voor de huisvesting van maximaal 5 personen, niet zijnde arbeidsmigranten en/of seizoenarbeiders, in onzelfstandige wooneenheden (kamerverhuur), mits:

• a. in een bestaande grondgebonden woning;
• b. Maximaal 5% van de woningen in een straat, hieronder niet begrepen woningen in appartementen- of flatgebouwen, wordt aangewend voor de huisvesting anders dan van een huishouden, waarbij aan eventuele geconcentreerde huisvestingslocaties (> 5 personen) een factor twee wordt toegekend.
• c. sprake is van minimaal twee woningen tussen de woningen die aangewend worden voor de huisvesting anders dan van een huishouden;
• d. wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid overeenkomstig de parkeernormen van het gemeentelijk parkeerbeleid, zoals vastgelegd in de Nota Parkeernormen Heusden 2016 (vastgesteld 17 mei 2016) met inbegrip van eventuele wijzigingen daarop gedurende de planperiode;
• e. sprake is van een verblijfsruimte van minimaal 12 m² per persoon;
• f. de bewoningsintensiteit voor de leefomgeving niet onevenredig hoog is; g. buurtoverleg heeft plaatsgevonden en wordt aangetoond dat het resultaat daarvan bij de planontwikkeling is betrokken.

8.3.4 Afwijken ten behoeve van gezinsvervangende huisvesting en andere vormen van beschermd/begeleid wonen

Bij omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in artikel 8.1 onder c voor het gebruik van een woning voor de huisvesting van personen met een lichamelijke of verstandelijke beperking, een psychiatrisch ziektebeeld of psychosociale problemen of andere, tijdelijke opvang hulpbehoevenden, mits:

• a. het betreft maximaal 12 personen, met inbegrip van de eventuele huisvesting van begeleiding en toezicht;
• b. het alles is gericht op zelfstandige bewoning;
• c. wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid overeenkomstig de parkeernormen van het gemeentelijk parkeerbeleid, zoals vastgelegd in de Nota Parkeernormen Heusden 2016 (vastgesteld 17 mei 2016) met inbegrip van eventuele wijzigingen daarop gedurende de planperiode;
• d. een goed woon- en leefklimaat is gegarandeerd;
• e. de bewoningsintensiteit voor de leefomgeving niet onevenredig hoog is;
• f. buurtoverleg heeft plaatsgevonden en wordt aangetoond dat het resultaat daarvan bij de planontwikkeling is betrokken.

Artikel 9 Algemene gebruiksregels

Beperkingen veehouderij

Ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - beperkingen veehouderij' zijn de gronden tevens bestemd voor de bescherming van natuur en woonconcentraties, door het stellen van regels met betrekking tot de ontwikkelingsmogelijkheden van de niet-intensieve veehouderij en de intensieve veehouderij.

Artikel 10 Algemene afwijkingsregels

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken:

• a. van deze regels en toestaan dat het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling in geringe mate wordt aangepast, indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geeft;
• b. van deze regels en toestaan dat openbare nutsgebouwtjes, wachthuisjes ten behoeve van het openbaar vervoer, telefooncellen, gebouwtjes ten behoeve van de bediening van kunstwerken, toiletgebouwtjes, en naar aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes worden gebouwd, met dien verstande dat:
  • 1. de inhoud per gebouwtje niet meer dan 50 m3 mag bedragen;
  • 2. de bouwhoogte niet meer dan 3,5 m mag bedragen;
• c. van deze regels ten aanzien van de maximaal toegestane bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot:
  • 1. ten behoeve van kunstwerken, geen gebouwen zijnde, tot niet meer dan 40 m;
  • 2. ten behoeve van waarschuwings- en/of communicatiemasten tot niet meer dan 50 m;
  • 3. ten behoeve van windturbines tot niet meer dan 20 m;
  • 4. ten behoeve van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tot niet meer dan 10 m;
• d. van deze regels ten aanzien van de maximaal toegestane bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van een overschrijding van deze maximaal toegestane bouwhoogte voor plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen, luchtkokers, liftkokers, lichtkappen en technische ruimten, met dien verstande dat:
  • 1. de maximale oppervlakte van de vergroting niet meer mag bedragen dan 10% van het betreffende platte dakvlak of de horizontale projectie van het schuine dakvlak;
  • 2. de bouwhoogte niet meer mag bedragen dan 1,26 maal de maximaal toegestane bouwhoogte van het betreffende gebouw.

Artikel 11 Algemene procedureregels

((Interim)) Omgevingsverordening Noord-Brabant

Indien dat in Hoofdstuk 2 (Bestemmingsregels) is aangegeven neemt het bevoegd gezag bij het toepassen van de betreffende afwijkings- en wijzigingsregels de volgende bepalingen in acht:

medewerking wordt slechts verleend indien voldaan wordt aan de Brabantse Zorgvuldigheidsscore Veehouderij en Nadere regels zoals op basis van de ((Interim)) Omgevingsverordening Noord-Brabant zijn vastgesteld, zoals deze gelden op het tijdstip van ontvangst van de ontvankelijke aanvraag;

• a. medewerking wordt slechts verleend indien is aangetoond dat de kans op geurhinder, waarbij uitsluitend de achtergrondbelasting wordt beschouwd, op geurgevoelige objecten, in de bebouwde kom niet hoger is dan 12% en in het buitengebied niet hoger is dan 20% , tenzij er - indien blijkt dat de achtergrondbelasting hoger is dan voornoemde percentages - maatregelen worden getroffen door de veehouderij die tot een daling leiden van de achtergrondbelasting welke ten minste de eigen bijdrage aan de overschrijding van de achtergrondbelasting compenseert;
• b. medewerking wordt slechts verleend indien is aangetoond dat de achtergrondconcentratie, vermeerderd met de bijdrage van het initiatief, een jaargemiddelde fijnstofconcentratie (PM10) op gevoelige objecten veroorzaakt van maximaal 31,2 µg/m³;
• c. medewerking wordt slechts verleend indien een zorgvuldige dialoog is gevoerd met de omwonenden, voorafgaand aan de definitieve planvorming en gericht op het betrekken van belangen van omwonenden bij de planontwikkeling, en waarvan een schriftelijk verslag beschikbaar is;

Artikel 12 Van toepassing verklaring

Op dit bestemmingsplan zijn van toepassing:

• de regels van het bestemmingsplan “Parapluplan Parkeren Heusden” van de gemeente Heusden, zoals vastgesteld op 20 april 2017;
• de regels van het bestemmingsplan “Parapluplan Wonen”, van de gemeente Heusden, zoals vastgesteld op 13 juli 2021.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Artikel 13 Overgangsrecht

13.1 Overgangsrecht bouwwerken

• a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
  • 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
  • 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
• b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van lid a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
• c. Lid a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

13.2 Overgangsrecht gebruik

• a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
• b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
• c. Indien het gebruik, bedoeld in lid a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
• d. Lid a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 14 Slotregel

Deze regels kunnen worden aangehaald als regels van het bestemmingsplan Mariëndonkstraat 34 te Elshout.