Morgenzon

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

Aan de westrand van Vlijmen wordt fasegewijs de woonwijk Geerpark gerealiseerd van circa 800 woningen. Op 26 maart 2013 is het deels globale bestemmingsplan Geerpark vastgesteld. Ondertussen is aan delen invulling gegeven.

Het voorliggende uitwerkingsplan Morgenzon voorziet in de invulling van het westelijk deel van het plangebied (uitwerkingsgebied 1). De planvorming voor dit gebied is dermate gevorderd dat deze door middel van een uitwerkingsplan vastgelegd kan worden. De locatie Morgenzon is bedoeld voor de bouw van circa 32 vrijstaande woningen. Deze woningbouwontwikkeling wordt op grond van dit uitwerkingsplan mogelijk gemaakt. Ten behoeve van de verkeersontsluiting is het noodzakelijk een deel van uitwerkingsgebied 3 mee te nemen in dit uitwerkingsplan.

Ligging plangebied (rode vlakken)

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Geldende regelingen

Bestemmingsplan Geerpark (vastgesteld op 26 maart 2013) en Geerpark planherziening 1 (vastgesteld op 7 juli 2015) vormt het geldende plan voor het uitwerkingsplan Morgenzon. Er is sprake van een enkele geldende bestemming, te weten Wonen - Uit te werken - 1, zie onderstaande afbeelding. Tevens is de dubbelbestemming Waarde - Archeologie van toepassing. De volgende uitwerkingsregels zijn van toepassing:

Uitwerkingsregels uitwerkingsgebied 1

Het bevoegd gezag werkt de omschreven bestemming uit met inachtneming van de volgende regels:

• in het uitwerkingsplan mogen de bestemmingen Tuin, Verkeer - Verblijfsgebied en Wonen worden opgenomen;
• woningen mogen uitsluitend grondgebonden worden gebouwd;
• van de woningen mag worden gebouwd:
  • 1. aaneengebouwd: niet meer dan 60%;
• voor het bouwen van hoofdgebouwen, geen patiowoningen zijnde, gelden de volgende regels:
  • 1. de afstand van een vrijstaand en een halfvrijstaand hoofdgebouw tot de voorste of de achterste perceelsgrens mag niet meer bedragen dan 17 m;
  • 2. de afstand van een aaneengebouwd hoofdgebouw tot de voorste perceelsgrens mag niet minder bedragen dan 2 m;
  • 3. de maximale diepte van een hoofdgebouw, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, mag niet meer bedragen dan 15 m;
  • 4. de breedte van een vrijstaand hoofdgebouw, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, mag niet meer bedragen dan 15 m en de breedte van een halfvrijstaand of een aaneengebouwd hoofdgebouw, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen niet meer dan 10 m;
• voor het bouwen van patiowoningen gelden de volgende bepalingen:
  • 1. de diepte van een patiowoning bedraagt maximaal 20 m;
  • 2. de breedte van een patiowoning bedraagt maximaal 15 m;
  • 3. de bouwhoogte bedraagt maximaal 3,3 m, met dien verstande dat een dakopbouw van maximaal 36 m² tot een bouwhoogte van 7 m is toegestaan;
  • 4. de oppervlakte van de patio bedraagt minimaal 25 m²;
• voor aaneengebouwde woningen en patiowoningen mogen per woning niet minder dan 1,8 parkeerplaatsen worden gerealiseerd, waarvan niet minder dan 1,0 parkeerplaats in de openbare ruimte;
• voor halfvrijstaande woningen mogen per woning niet minder dan 2,0 parkeerplaatsen worden gerealiseerd, waarvan niet minder dan 1,0 parkeerplaats in de openbare ruimte;
• voor vrijstaande woningen mogen per woning niet minder dan 2,0 parkeerplaatsen worden gerealiseerd op eigen terrein;
• op eigen terrein wordt voorzien in niet minder dan 1,5 m³ waterberging.

Geldend bestemmingsplan met ligging uitwerkingsgebied 1 (blauwe arcering west) en 3 gedeeltelijk (blauwe arcering oost)

Ten behoeve van de ontsluiting van dit deelgebied is het noodzakelijk een deel van uitwerkingsgebied 3 ook uit te werken. Er is sprake van een enkele geldende bestemming, te weten 'Wonen - Uit te werken - 3'. De volgende uitwerkingsregels zijn van toepassing ten behoeve van de realisatie van de verkeersontsluiting:

Uitwerkingsregels uitwerkingsgebied 3

Het bevoegd gezag werkt de omschreven bestemming uit met inachtneming van de volgende regels:

• in het uitwerkingsplan mogen de bestemmingen Tuin, Verkeer - Verblijfsgebied en Wonen worden opgenomen;
• (....).

2.2 Uitwerking

De stedenbouwkundige uitgangspunten die in de toelichting en verbeelding van het bestemmingsplan zijn opgenomen, vormen de basis voor het voorliggende uitwerkingsplan Morgenzon. Voor een uitgebreide toelichting op stedenbouwkundige aspecten wordt daarom verwezen naar het bestemmingsplan.

Een mogelijke uitwerking is weergegeven aan de hand van een stedenbouwkundig plan, hierna afgebeeld. Hierin is een voorbeeld gegeven van de verkaveling en nadere inrichting van dit deelgebied.

Stedenbouwkundig plan (indicatieve verkaveling)

Parkeren

Dit uitwerkingsplan maakt de bouw van circa 32 woningen mogelijk. Voor de realisatie van dit woningbouwproject worden conform de gemeentelijke parkeernormen 2,5 parkeerplaatsen per woning aangelegd. Twee afzonderlijk bereikbare parkeerplaatsen moeten op eigen terrein gerealiseerd worden en in stand gehouden worden. De overige parkeerplaatsen (0,5 per woning) worden in de openbare ruimte gerealiseerd. In de regels is dit door middel van een voorwaardelijke verplichting geborgd.

2.3 Juridische regeling

Het uitwerkingsplan legt vervolgens de ruimtelijke invulling van het plangebied op hoofdlijnen juridisch-planologisch vast. De wegenstructuur is door middel van de bestemming Verkeer - Verblijfsgebied vastgelegd. De bestemming Wonen is toegekend aan de diverse bouwvelden. In de bouwregels is aangesloten bij de uitwerkingsregels, zoals opgenomen in het geldend bestemmingsplan.

Voor de inleidende regels en algemene regels wordt verwezen naar het geldende bestemmingsplan. Het is daarom niet noodzakelijk om een maximum aantal woningen vast te leggen. Dit is reeds voor heel Geerpark geregeld in artikel 17.3 van het bestemmingsplan Geerpark planherziening 1.

Hoofdstuk 3 Uitvoerbaarheid

3.1 Gevolgen van het uitwerkingsplan

Alle onderzoeken die in het kader van het bestemmingsplan Geerpark zijn verricht (o.a. verkeersonderzoeken, de waterparagraaf, geluidsonderzoeken en onderzoek luchtkwaliteit), zijn gebaseerd op maximaal 800 te bouwen woningen in Geerpark. Dit maximumaantal wijzigt niet, zodat de resultaten van de eerder genoemde onderzoeken onverkort van toepassing blijven. Voor de Ladder voor duurzame verstedelijking en archeologie geldt het navolgende.

3.1.1 Ladder voor duurzame verstedelijking

In artikel 3.1.6 lid 2 sub a van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) staat dat bij stedelijke ontwikkelingen ook moet worden gekeken naar de regionale behoefte van een project.

De planontwikkeling past binnen de regionale kwantitatieve woningbouwplanning van de Regio Noordoost-Brabant. Daarnaast zijn in de 'Monitor Wonen De Langstaat' (oktober 2016) de woningbouwontwikkelingen van de gemeenten Heusden, Waalwijk en Loon op Zand in beeld gebracht en vergeleken met de regionale vraag. Hierbij is de ontwikkeling van Geerpark meegenomen. Daarbij is uitgegaan van een gefaseerde ontwikkeling (Gemeente Heusden, Woningbouwplanning 2016 en verder). Verder is uitgegaan van een divers woningbouwprogramma. Uit de monitor komt een beeld naar voren dat het woningbouwaanbod in de drie gemeenten in de huidige situatie complementair aan elkaar is: dit geldt in geografische zin (spreiding), naar marktsegment en naar fasering. Hiermee wordt geconcludeerd dat sprake is van een actuele regionale kwantitatieve behoefte.

In sub b. van artikel 3.1.6. lid Bro staat dat de actuele regionale behoefte ook moet worden gerealiseerd binnen het bestaand stedelijk gebied (bijvoorbeeld door transformatie). Daar is bij dit project sprake van. Dit bouwplan voldoet aan artikel 3.1.6 lid 2 Bro.

3.1.2 Archeologie

Er is een archeologisch bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek uitgevoerd (zie Bijlage 1) gelet op de te verwachten archeologische waarden. Het advies is gelet op de onderzoeksresultaten om het plangebied vrij te geven voor verdere ontwikkeling.

Vanwege de resultaten van het booronderzoek en de bodemkundige situatie, kan de gemeente Heusden zich vinden in het advies het plangebied vrij te geven voor wat betreft archeologie (zie Bijlage 2).

3.2 Economische uitvoerbaarheid

Voor Geerpark is een exploitatieplan vastgesteld. Dit uitwerkingsplan past binnen de kaders van het exploitatieplan.

3.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het uitwerkingsplan zal ter inzage worden gelegd. Belanghebbenden kunnen gedurende de terinzageleggingstermijn hun zienswijzen indienen.