Geerpark fase 3B

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

Aan de westrand van Vlijmen wordt fasegewijs de woonwijk Geerpark gerealiseerd van circa 800 woningen. Op 26 maart 2013 is het deels globale bestemmingsplan Geerpark vastgesteld. Ondertussen is aan grote delen invulling gegeven.

Het voorliggende uitwerkingsplan Geerpark fase 3B voorziet in de gedeeltelijk invulling van het zuidoostelijk deel van het plangebied. De planvorming voor dit gebied is dermate gevorderd dat deze door middel van een uitwerkingsplan vastgelegd kan worden. De locatie Geerpark fase 3B is bedoeld voor de bouw van 25 halfvrijstaande en vrijstaande woningen. Deze woningbouwontwikkeling wordt op grond van dit uitwerkingsplan mogelijk gemaakt.

Ligging plangebied (rood vlak is fase 3B, bron: Open Topo

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Geldende regelingen

Bestemmingsplan Geerpark (vastgesteld op 26 maart 2013) en Geerpark planherziening 1 (vastgesteld op 14 juli 2015) vormt het geldende plan voor het uitwerkingsplan Geerpark fase 3B. Er is sprake van een enkele geldende bestemming, te weten 'Wonen - Uit te werken - 4', zie onderstaande afbeelding.

Geldend bestemmingsplan met ligging uitwerkingsgebied (rood omlijnd)

De volgende uitwerkingsregels zijn van toepassing:

Uitwerkingsregels uitwerkingsgebied 4

Het bevoegd gezag werkt de omschreven bestemming uit met inachtneming van de volgende regels:

• in het uitwerkingsplan mogen de bestemmingen Tuin, Verkeer - Verblijfsgebied en Wonen worden opgenomen;
• woningen mogen worden gebouwd;
  • 1. in stroken: uitsluitend grondgebonden;
  • 2. in het hof: grondgebonden en gestapeld;
• woningen mogen worden gebouwd op bouwpercelen in stroken of een hof met in achtneming van de volgende regels:
  • 1. een hof wordt aan ten minste drie zijden door de bestemming Groen met de aanduiding 'waterberging' omsloten ;
• van de woningen mag worden gebouwd:
  • 1. aaneengebouwd: niet meer dan 60%;
  • 2. gestapeld: niet meer dan 10%
• voor het bouwen van hoofdgebouwen, geen patiowoningen zijnde, in stroken gelden de volgende regels:
  • 1. de afstand van een vrijstaand en een halfvrijstaand hoofdgebouw tot de voorste of de achterste perceelsgrens mag niet meer bedragen dan 15 m en niet minder dan 3 m;
  • 2. de afstand van een aaneengebouwd hoofdgebouw tot de voorste perceelsgrens mag niet meer bedragen dan 5 m en niet minder dan 2 m;
  • 3. de maximale diepte van een hoofdgebouw, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 15 m;
  • 4. de breedte van een vrijstaand hoofdgebouw, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, mag niet meer bedragen dan 15 m en de breedte van een halfvrijstaand of een aaneengebouwd hoofdgebouw, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, niet meer dan 10 m;
• Voor het bouwen van hoofdgebouwen, geen patiowoningen zijnde, in een hof gelden de volgende regels:
  • 1. niet meer dan 35% van de woningen in het hof mag worden georiënteerd op de buitenzijde van het hof;
  • 2. niet minder dan 65% van de woningen in het hof wordt geörienteerd op de binnenzijde van het hof;
  • 3. de centraal openbaar toegankelijke ruimte aan de binnenzijde van het hof wordt aan vier zijden voor niet minder dan 65% van de omtrek van de openbaar toegankelijke ruimte omsloten door de voorzijde van hoofdgebouwen;
  • 4. de oppervlakte van de centraal openbaar toegankelijke ruimte aan de binnenzijde in het hof mag niet minder bedragen dan 900 m²;
  • 5. de maximale diepte van een hoofdgebouw, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, mag niet meer bedragen dan 15 m;
  • 6. de breedte van een vrijstaand hoofdgebouw, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, mag niet meer bedragen dan 15 m;
  • 7. de breedte van een halfvrijstaand of een aaneengebouwd hoofdgebouw, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 10 m;
• voor het bouwen van patiowoningen gelden de volgende regels:
  • 1. de diepte van een patiowoning bedraagt maximaal 20 m;
  • 2. de breedte van een patiowoning bedraagt maximaal 15 m;
  • 3. de bouwhoogte bedraagt maximaal 3,3 m, met dien verstande dat een dakopbouw van maximaal 36 m² tot een bouwhoogte van 7 m is toegestaan;
  • 4. de oppervlakte van de patio bedraagt minimaal 25 m²;
• voor aaneengebouwde woningen en patiowoningen mogen per woning niet minder dan 1,8 parkeerplaatsen worden gerealiseerd, waarvan niet minder dan 1,0 parkeerplaats in de openbare ruimte;
• voor halfvrijstaande woningen mogen per woning niet minder dan 2,0 parkeerplaatsen worden gerealiseerd, waarvan niet minder dan 1,0 parkeerplaats in de openbare ruimte;
• voor vrijstaande woningen mogen per woning niet minder dan 2,0 parkeerplaatsen worden gerealiseerd op eigen terrein;
• voor gestapelde woningen mogen per woning niet minder dan 1,8 parkeerplaatsen worden gerealiseerd, waarvan niet minder dan 0,8 parkeerplaatsen in de openbare ruimte;
• op eigen terrein wordt voorzien in niet minder dan 1,5 m³ waterberging.

2.2 Uitwerking

De stedenbouwkundige uitgangspunten die in de toelichting en verbeelding van het moederplan zijn opgenomen, vormen de basis voor het voorliggende uitwerkingsplan Geerpark fase 3B. Voor een uitgebreide toelichting op stedenbouwkundige aspecten wordt daarom verwezen naar het bestemmingsplan Geerpark. In dit plan wordt het laatste gedeelte van de bestemming 'Wonen - Uit te werken - 4' uitgewerkt.

Voor Geerpark is een Masterplan opgesteld waarin de hoofdstructuur voor de wijk is vastgelegd. Deze bestaat uit een 'parkkamer', het park, en langgerekte structuur in noord-zuidrichting afgewisseld met hoven. In deze structuur ligt de waterslinger die zorgt dat het regenwater goed kan worden afgevoerd. Daarbij is deze bijzondere slinger een kwaliteit voor de wijk. Zoveel mogelijk mensen genieten van de beleving van en het zicht op deze brede waterslinger.

Fase 3B betreft het laatste gedeelte van de bestemming Wonen - Uit te werken - 4 en is gelegen aan de Priemsteeg. Deze fase sluit aan op de nieuwe woningbouw aan de noordwestzijde en de bestaande woonbebouwing aan de Hoprank. In onderstaande afbeelding wordt een beeld gegeven van de mogelijke verkaveling en aansluiting van deze fase op omliggende woningen.

Afbeelding: indicatieve verkaveling fase 3B

Verkeer en parkeren

Parkeren vindt zoveel mogelijk plaats op eigen terrein. Ten behoeve van de realisatie van voldoende parkeerplaatsen zijn hiervoor bepalingen in de regels opgenomen.

Duurzaamheid

Geerpark wordt een duurzame wijk. Alle projectmatige (koop en huur)woningen worden 'nul-op-meter'-woningen. Vrije kavels moeten voldoen aan de BENG-normen. Bij 'nul-op-meter'-woningen zijn de in- en uitgaande energiestromen voor gebouwgebonden energie (o.a. ruimteverwarming, -koeling, warm tapwater gebruik) en het gebruik van huishoudelijke apparatuur op jaarbasis per saldo nul, onder standaard klimaatcondities zoals die gelden in Nederland en bij gemiddeld gebruik van de woning, zoals vastgelegd in de ontwerpuitgangspunten en onderbouwd door Nederlandse normen.

Geerpark is daarbij ook een gasloze wijk en heeft als uitgangspunt aangehouden dat er geen hemelwater huisaansluitingen worden gemaakt. Het hemelwater wordt gedeeltelijk op eigen terrein opgevangen en verder oppervlakkig afgevoerd naar de weg van waar het uitloopt in de waterslinger.

Bij de uitvoering van de architectuur en de openbare ruimte wordt rekening gehouden met deze duurzaamheidsambitie en –uitgangspunten.

2.3 Juridische regeling

Het uitwerkingsplan legt vervolgens de ruimtelijke invulling van het plangebied op hoofdlijnen juridisch-planologisch vast. De flexibele bestemming 'Wonen' is toegekend om de woningen en openbare ruimte te kunnen realiseren. In de bouwregels is aangesloten bij de uitwerkingsregels, zoals opgenomen in het geldend bestemmingsplan.

Voor de inleidende regels en algemene regels wordt verwezen naar het geldende bestemmingsplan. Het maximum aantal woningen voor heel Geerpark is in artikel 17.3 van het bestemmingsplan Geerpark planherziening 1 geregeld. In aanvulling hierop wordt voor dit plangebied geregeld dat het totaal aantal woningen niet meer dan 25 mag bedragen. Hiermede worden gemaakte afspraken met de ontwikkelaar publiekrechtelijk vertaald en wordt het belang van doorgang van reeds voorziene woningbouwontwikkelingen in de rest van Geerpark veiliggesteld.

Hoofdstuk 3 Uitvoerbaarheid

3.1 Gevolgen van het uitwerkingsplan

Alle onderzoeken die in het kader van het bestemmingsplan Geerpark zijn verricht (o.a. verkeersonderzoeken, watertoets, geluidsonderzoeken en onderzoek luchtkwaliteit), zijn gebaseerd op maximaal 800 te bouwen woningen in Geerpark. Dit maximum aantal wijzigt niet, zodat de resultaten van de eerder genoemde onderzoeken onverkort van toepassing blijven. Voor de Ladder voor duurzame verstedelijking en water geldt het navolgende.

3.1.1 Ladder voor duurzame verstedelijking

In artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) staat dat bij stedelijke ontwikkelingen ook moet worden gekeken naar de behoefte van een project.

De planontwikkeling past binnen de regionale kwantitatieve woningbouwplanning van de Regio Noordoost-Brabant. Daarnaast zijn in de 'Monitor Wonen De Langstraat' (oktober 2016) de woningbouwontwikkelingen van de gemeenten Heusden, Waalwijk en Loon op Zand in beeld gebracht en vergeleken met de regionale vraag. Hierbij is de ontwikkeling van Geerpark meegenomen. Daarbij is uitgegaan van een gefaseerde ontwikkeling (Gemeente Heusden, Woningbouwplanning 2020 en verder). Verder is uitgegaan van een divers woningbouwprogramma. Uit de monitor komt een beeld naar voren dat het woningbouwaanbod in de drie gemeenten in de huidige situatie complementair aan elkaar is: dit geldt in geografische zin (spreiding), naar marktsegment en naar fasering. Hiermee wordt geconcludeerd dat sprake is van een regionale kwantitatieve behoefte.

Dit bouwplan voldoet aan artikel 3.1.6 lid 2 Bro.

3.1.2 Waterparagraaf

Beleid

Waterbeheerplan

Op 19 november 2021 is het nieuwe waterbeheerplan van waterschap Aa en Maas vastgesteld. In dit plan is beschreven welke doelstellingen het waterschap nastreeft in de periode 2022-2027 en hoe zij die doelstellingen wil gaan halen. Het plan geldt van 22 december 2021 tot en met 21 december 2027. Het waterbeheerplan is uitgewerkt in de volgende drie programma's:

• 1. Waterveiligheid; Het programma 'Waterveiligheid' draait om de bescherming tegen overstromingen vanuit de Maas en het regionale watersysteem.
• 2. Klimaatbestendig en gezond watersysteem; Het programma 'Klimaatbestendig en gezond watersysteem' draait om een goed functionerend watersysteem in normale én in extreem droge en natte situaties: klimaatbestendig, robuust, veerkrachtig en stuurbaar. Daarbij let het waterschap op de hoeveelheid (goede waterpeilen, het vasthouden van water en het omgaan met wateroverlast en droogte); en op de kwaliteit van het water (chemisch en ecologisch).
• 3. Schoon Water; In het programma 'Schoon Water' speelt het zuiveren van afvalwater een centrale rol.

Voor bebouwde gebieden heeft het waterschap specifieke doelen geformuleerd. In bebouwd gebied werkt het waterschap toe naar een klimaatrobuust watersysteem waarin:

• schoon water niet naar de zuivering gaat, maar het grondwater voedt;
• de waterkwaliteit geen risico's geeft voor de volksgezondheid en geschikt is voor een goede ontwikkeling van flora en fauna, maar ook voor recreatie en evenementen;
• de kans op wateroverlast en problemen door droogte en hittestress acceptabel is;
• de betrokkenheid en het waterbewustzijn van inwoners, bedrijven en andere stedelijke partners is toegenomen.

Deze programma's zijn verder uitgewerkt in het WBP naar concrete doelstellingen. Deze doelstellingen vinden onder andere een doorwerking in de beschikbare instrumenten van het waterschap; Keur, legger, communicatie en stimuleringsmiddelen.

Keur

De Keur is een waterschapsverordening en omvat samen met de Waterwet alle gebods- en verbodsbepalingen met betrekking tot ingrepen of activiteiten die consequenties hebben voor de waterkwantiteit, waterkwaliteit en waterveiligheid. De Keur is verder uitgewerkt in beleids- en algemene regels.

Legger

De Keur verwijst in de gebods- en verbodsbepalingen volop naar de legger. De legger legt de status en afmetingen behorende bij de regels van de Keur vast in een overzichtskaart van het waterbeheersgebied. Op deze kaart zijn onder andere dijken, waterlopen en bijbehorende beschermingszones aangegeven.

Uitwerking

In het kader van het geldende bestemmingsplan is de watertoetsprocedure doorlopen. Voor Geerpark geldt:

• de waterslinger en waterbergingscapaciteit (bestemd als Groen met aanduiding 'waterberging';
• de wens van de gemeente ten minste 1,5 m³ per woning op eigen terrein te bergen (opgenomen in de specifieke gebruiksregels bij Wonen).

Voor het plangebied geldt dat er in de nabijheid een leggerwatergang gesitueerd is. Conform de Keur geldt er een beschermingszone. Het oprichten van nieuwe obstakels is alleen mogelijk als deze in overeenstemming zijn met de Keur.

Fase 3B Geerpark wordt verder hydrologisch neutraal ontwikkeld conform het waterstructuurplan Vlijmen Noord. Dit plan is in 2012 opgesteld door gemeente Heusden samen met waterschap Aa en Maas en is in 2020 nogmaals hydrologisch getoetst. De gehanteerde uitgangspunten in de ruimtelijke plannen wijken niet af van de uitgangspunten in het waterstructuurplan. Het waterstructuurplan kan daarom beschouwd worden als een hydrologisch plan zoals bedoeld in de Keur van het waterschap.

3.1.3 Geluid

In het kader van de planontwikkeling Geerpark is akoestisch onderzoek verricht (zie bijlagen 17 en 18 van het bestemmingsplan Geerpark). Rondom het plangebied liggen een aantal wegen die wat betreft geluidbelasting door verkeer van invloed kunnen zijn op het leefklimaat ter plaatse van de te bouwen woning. In de rapportage in de bijlage worden het wettelijk kader, de uitgangspunten en het onderzoek naar het verkeerslawaai van de omliggende wegen beschreven. Fase 3B is niet gelegen in een gebied waar sprake is van een overschrijding van de geluidbelasting.

3.1.4 Natuur

Een quickscan Wet natuurbescherming (Wnb) is uitgevoerd om te bepalen of de voorgenomen plannen (mogelijk) leiden tot een overtreding van de huidige natuurwetgeving, zie bijlage 1,

Op basis van dit onderzoek blijkt dat enkele Wnb-beschermde soorten (mogelijk) gebruik maken van de planlocatie. Het gaat om Broedvogels, vleermuizen (foerageergebied), bunzing en wezel. Het effect kan zijn dat sprake is van vernieling van nesten met eieren of jongen, verstoring van foeragerende en/of passerende vleermuizen en vernietiging van mogelijk leefgebied van wezel of bunzing. Er is aanvullend onderzoek benodigd naar het leefgebied van bunzing en wezel. Middels enkele voorzorgsmaatregelen zijn negatieve effecten op overige beschermde soorten uitgesloten.

In onderstaande tabel zijn de benodigde voorzorgsmaatregelen opgenomen.

Nader onderzoek

Nader onderzoek is uitgevoerd, zie bijlage 2. Hieruit blijkt dat de steenmarter het plangebied gebruikt als niet essentieel onderdeel van het leefgebied. De aanwezigheid van kleine marterachtigen bunzing, hermelijn en wezel is uitgesloten. De steenmarter gebruikt het plangebied als:

• Sporadische passage
• Niet essentieel foerageergebied

Deze functies zijn voor steenmarter niet beschermd, waardoor vernietiging ervan niet tot overtreding van de Wnb leidt. Verstoring van steenmarter is eveneens geen overtreding van de Wnb. Wel blijft de zorgplicht van toepassing.

Negatieve effecten en/of en overtreding van de Wnb ten aanzien van vaste voortplantingsplaatsen en rustplaatsen van kleine marterachtigen en steenmarter zijn daarmee niet van toepassing. Voor de voorgenomen werkzaamheden is een ontheffingsaanvraag daarom niet noodzakelijk.

Stikstof

In het bestemmingsplan Geerpark, vastgesteld 26 maart 2013, is door middel van directe, globale en uit te werken bestemmingen voorzien in de mogelijkheid tot de ontwikkeling van de woonwijk Geerpark met maximaal 800 woningen. Bij uitvoering van een voortoets ecologie vóór de vaststelling van dit bestemmingsplan wordt als resultaat verkregen, dat geen sprake is van een significant negatief effect door stikstofdepositie op de in het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb) beschermde Natura 2000-gebieden. Hierbij zijn interne salderingsmogelijkheden verrekend: ten tijde van de vaststelling van dit bestemmingsplan waren gronden nog in agrarisch gebruik. Deze agrarische activiteiten zijn daarna gestaakt met het oog op de beoogde woningbouw. De daarmee samenhangende vermindering van de stikstofdepositie (bemesting) is in mindering gebracht op de toename van de stikstofdepositie als gevolg van de woningbouw. Voor de berekening en toelichting op de berekeningen, zie bijlagen 3 en 4.

Sinds de vaststelling van het bestemmingsplan Geerpark hebben zich geen wijzigingen voorgedaan in de uitgangspunten van deze voortoets. Het resultaat van deze voortoets wordt dan ook nog onverkort van toepassing geacht en in het kader van het voorliggende uitwerkingsplan is geen nader onderzoek noodzakelijk.

3.2 Economische uitvoerbaarheid

Voor Geerpark is een exploitatieplan vastgesteld. Dit uitwerkingsplan past binnen de kaders van het exploitatieplan.

3.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het ontwerp van het uitwerkingsplan 'Geerpark fase 3B' lag vanaf 21 april 2022 gedurende zes weken ter inzage. Gedurende deze termijn zijn in totaal vier zienswijzen ingediend. Voor de samenvatting en beantwoording, zie Bijlage 5 Nota zienswijzen.

Er is bij vaststelling een ambtshalve wijziging doorgevoerd, zie Bijlage 6 Nota wijzigingen.