Geerpark fase 2B-1

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

Aan de westrand van Vlijmen wordt fasegewijs de woonwijk Geerpark gerealiseerd van circa 800 woningen. Op 26 maart 2013 is het deels globale bestemmingsplan Geerpark vastgesteld. Ondertussen is aan delen invulling gegeven.

Het voorliggende uitwerkingsplan Geerpark fase 2B-1 voorziet in de gedeeltelijk invulling van het oostelijk deel van het plangebied. De planvorming voor dit gebied is dermate gevorderd dat deze door middel van een uitwerkingsplan vastgelegd kan worden. De locatie Geerpark fase 2B-1 is bedoeld voor de bouw van circa 54 woningen. Deze woningbouwontwikkeling wordt op grond van dit uitwerkingsplan mogelijk gemaakt.

Ligging plangebied (rood vlak), bron: Google Maps

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Geldende regelingen

Bestemmingsplan Geerpark (vastgesteld op 26 maart 2013) en Geerpark planherziening 1 (vastgesteld op 14 juli 2015) vormt het geldende plan voor het uitwerkingsplan Geerpark fase 2B-1. Er is sprake van een enkele geldende bestemming, te weten 'Wonen - Uit te werken - 2', zie onderstaande afbeelding.

De volgende uitwerkingsregels zijn van toepassing:

Uitwerkingsregels uitwerkingsgebied 2

Het bevoegd gezag werkt de omschreven bestemming uit met inachtneming van de volgende regels:

• in het uitwerkingsplan mogen de bestemmingen Tuin, Verkeer - Verblijfsgebied en Wonen worden opgenomen;
• woningen mogen worden gebouwd;
  • 1. in stroken: uitsluitend grondgebonden;
  • 2. in het hof: grondgebonden en gestapeld;
• woningen mogen worden gebouwd op bouwpercelen in stroken of een hof met in achtneming van de volgende regels:
  • 1. een hof wordt aan ten minste drie zijden door de bestemming Groen omsloten;
• van de woningen mag worden gebouwd:
  • 1. aaneengebouwd: niet meer dan 60%;
  • 2. gestapeld: niet meer dan 10%
• voor het bouwen van hoofdgebouwen, geen patiowoningen zijnde, in stroken gelden de volgende regels:
  • 1. de afstand van een vrijstaand en een halfvrijstaand hoofdgebouw tot de voorste of de achterste perceelsgrens mag niet meer bedragen dan 15 m en niet minder dan 2 m;
  • 2. de afstand van een aaneengebouwd hoofdgebouw tot de voorste perceelsgrens mag niet meer bedragen dan 5 m en niet minder dan 2 m;
  • 3. de maximale diepte van een hoofdgebouw, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 15 m;
  • 4. de breedte van een vrijstaand hoofdgebouw, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, mag niet meer bedragen dan 15 m en de breedte van een halfvrijstaand of een aaneengebouwd hoofdgebouw, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, niet meer dan 10 m;
• Voor het bouwen van hoofdgebouwen, geen patiowoningen zijnde, in een hof gelden de volgende regels:
  • 1. niet meer dan 35% van de woningen in het hof mag worden georiënteerd op de buitenzijde van het hof;
  • 2. niet minder dan 65% van de woningen in het hof wordt geörienteerd op de binnenzijde van het hof;
  • 3. de centraal openbaar toegankelijke ruimte aan de binnenzijde van het hof wordt aan vier zijden voor niet minder dan 65% van de omtrek van de openbaar toegankelijke ruimte omsloten door de voorzijde van hoofdgebouwen;
  • 4. de oppervlakte van de centraal openbaar toegankelijke ruimte aan de binnenzijde in het hof mag niet minder bedragen dan 900 m²;
  • 5. de maximale diepte van een hoofdgebouw, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, mag niet meer bedragen dan 15 m;
  • 6. de breedte van een vrijstaand hoofdgebouw, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, mag niet meer bedragen dan 15 m;
  • 7. de breedte van een halfvrijstaand of een aaneengebouwd hoofdgebouw, inclusief aan- en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 10 m;
• voor het bouwen van patiowoningen gelden de volgende regels:
  • 1. de diepte van een patiowoning bedraagt maximaal 20 m;
  • 2. de breedte van een patiowoning bedraagt maximaal 15 m;
  • 3. de bouwhoogte bedraagt maximaal 3,3 m, met dien verstande dat een dakopbouw van maximaal 36 m² tot een bouwhoogte van 7 m is toegestaan;
  • 4. de oppervlakte van de patio bedraagt minimaal 25 m²;
• voor aaneengebouwde woningen en patiowoningen mogen per woning niet minder dan 1,8 parkeerplaatsen worden gerealiseerd, waarvan niet minder dan 1,0 parkeerplaats in de openbare ruimte;
• voor halfvrijstaande woningen mogen per woning niet minder dan 2,0 parkeerplaatsen worden gerealiseerd, waarvan niet minder dan 1,0 parkeerplaats in de openbare ruimte;
• voor vrijstaande woningen mogen per woning niet minder dan 2,0 parkeerplaatsen worden gerealiseerd op eigen terrein;
• voor gestapelde woningen mogen per woning niet minder dan 1,8 parkeerplaatsen worden gerealiseerd, waarvan niet minder dan 0,8 parkeerplaatsen in de openbare ruimte;
• op eigen terrein wordt voorzien in niet minder dan 1,5 m³ waterberging.

Geldend bestemmingsplan met ligging uitwerkingsgebied (vet rood omlijnd gebied)

2.2 Uitwerking

De stedenbouwkundige uitgangspunten die in de toelichting en verbeelding van het moederplan zijn opgenomen, vormen de basis voor het voorliggende uitwerkingsplan Geerpark fase 2B-1. Voor een uitgebreide toelichting op stedenbouwkundige aspecten wordt daarom verwezen naar het bestemmingsplan. In dit plan wordt het eerste gedeelte van de bestemming 'Wonen - Uit te werken - 2' uitgewerkt.

Voor Geerpark is een Masterplan opgesteld waarin de hoofdstructuur voor de wijk is vastgelegd. Deze bestaat uit een 'parkkamer', het park, en langgerekte structuur in noord-zuidrichting afgewisseld met hoven. In deze structuur ligt de waterslinger die zorgt dat het regenwater goed kan worden afgevoerd. Daarbij is deze bijzondere slinger een kwaliteit voor de wijk. Zoveel mogelijk mensen genieten van de beleving van en het zicht op deze brede waterslinger.

De eerste start ten noorden van het park is gemaakt met de ontwikkeling van Morgenzon, een ontwikkeling van vrije kavels in het westen van Geerpark. Fase 2B-1 betreft de eerste fase van de ontwikkeling van de lange stroken ten noorden van het park, richting de Tuinbouwweg. Deze fase loopt vooruit op de uitwerking van beide stroken om een ontwikkeling mogelijk te maken voor zowel particulier opdrachtgeverschap, sociale woningbouw aangevuld met enkele koopwoningen. Hiermee kan een volgende stap worden gemaakt in het aanbieden van een gedifferentieerd woningprogramma in Geerpark

Deze fase wordt als een samenhangende ontwikkeling gezien waarbij openbare ruimte en woningbouw en de woningen onderling een eenheid vormen. Het dient dus gezien te worden als ensemble dat een herkenbare toevoeging vormt voor Geerpark.

Dit gebied grenst aan het groene karakter van het park en het dorpse karakter van de buurt Hof van Morgen. Deze ontwikkeling gaat meer richting het agrarisch land van Vlijmen/Heusden en het is de wens om qua beeldkwaliteit daarom langzaam te verkleuren van dorpse identiteit in het zuiden en oosten naar meer agrarisch richting de noordzijde. Dit gebied vormt de overgang en zal qua architectuur hier invulling aan geven door landelijke elementen toe te voegen aan de bebouwing. Daarbij verplicht de positie aan het park tot een hoge kwaliteit van de woningen die daar het gezicht gaan vormen aan de noordrand van het park.

De volgende uitgangspunten zullen in de uitwerking leidend zijn:

• De bebouwing is qua uitstraling 'familie' van elkaar. Niet enkel dezelfde woningen dus, maar een variatie aan woningen die op elkaar zijn afgestemd;
• Er is sprake van een buitenrand aan de zijde van de waterslinger die opgebouwd is uit diverse woningtypologieën (korte rijen en verschillende twee-onder-één-kapwoningen) die met elkaar verbonden zijn door zorgvuldig afgestemde erfscheidingen;
• Binnen in het ensemble ligt een openbare plek in de vorm van een plantsoen. Woningen zijn georiënteerd op deze ruimte. De inrichting wordt in Geerpark veelal met de bewoners vormgegeven;
• Alle woningen zijn 1-2 lagen met kap. Uitzondering hierop zijn de patiowoningen. Deze mogen plat afgewerkt worden, mits dit zodanig is vorm gegeven dat dit in harmonie is met de overige woningen.

In onderstaande afbeelding wordt een beeld gegeven van de verkaveling en nadere inrichting van dit deelgebied.

Afbeelding: indicatieve verkaveling fase 2B-1, bron: Ruimtelijke denkers Wissing

Beeldkwaliteit

Samenhangend thema voor alle woningen is de vormgeving van overgang openbaar-privé in een landelijk, rustieke vormgeving. Dit vormt het landelijke, bouwkundig element waarmee dit gebied zijn eigen karakter gaat krijgen. Hierbij wordt gedacht aan bijvoorbeeld de veranda. Hiermee wordt een bijzondere uitstraling gerealiseerd aan onder andere de parkzone en de waterslinger. Bij het park geeft dit ook de mogelijkheid om bewoners een extra buitenruimte op het zuiden te geven.

Niet overal is een grote veranda mogelijk, maar door een kleine aankapping aan de voorzijde van een woning, of het (plaatselijk) terugleggen van de gevel ten opzichte van de kap, ontstaat eveneens een vormgegeven overgang. Ook is het mogelijk om de begane grond anders uit te voeren dan de verdieping er boven. Met een gelaagde gevel ontstaat eveneens het beoogde effect.

Afstemming van materialisering is bij dit thema van belang evenals de soort erfscheidingen. Hout, andere maat en type gevelsteen, geprofileerde beplating, beton en grotere vlakken glas zijn onderdelen die dit tot een ander gebied kunnen maken. Ook de kapvorm en helling zijn onderdelen van onderzoek in dit gebied.

Het mag minder formeel en er mag meer variatie ontstaan dan in de eerste delen van Geerpark. Dit komt terug in, elementen van, de architectuur en de erfscheidingen.

Met bovenstaande uitgangspunten ontstaat een herkenbaar hofcluster dat weer een toevoeging is op de diversiteit van Geerpark.

Verkeer en parkeren

Conform de basisbeginselen van Geerpark ligt er langs de waterslinger een ontsluitingsweg. Dit is een tweerichtingsweg met groene bermen, zonder parkeren. Hiermee is het onderhoud van de waterslinger gewaarborgd en krijgt die het gewenste openbare karakter. In het binnengebied rondom het plantsoen is de auto te gast. Hierop is de kleurstelling en materialisering afgestemd.

Parkeren is zoveel mogelijk uit het straatbeeld gehouden en daarmee in parkeerpockets geplaatst. Enkel op 1 plek zijn 3 parkeerplaatsen langs de openbare weg geplaatst.

Ten behoeve van de realisatie van voldoende parkeerplaatsen zijn hiervoor bepalingen in de regels opgenomen.

Duurzaamheid

Geerpark wordt een duurzame wijk. Het uitgangspunt is dat alle woningen 'nul-op-meter'-woningen zijn, dus ook de woningen in deze fase. Bij 'nul-op-meter'-woningen zijn de in- en uitgaande energiestromen voor gebouwgebonden energie (o.a. ruimteverwarming, -koeling, warm tapwater gebruik) en het gebruik van huishoudelijke apparatuur op jaarbasis per saldo nul, onder standaard klimaatcondities zoals die gelden in Nederland en bij gemiddeld gebruik van de woning, zoals vastgelegd in de ontwerpuitgangspunten en onderbouwd door Nederlandse normen.

Geerpark is daarbij ook een gasloze wijk en heeft als uitgangspunt aangehouden dat er geen hemelwater huisaansluitingen worden gemaakt. Het hemelwater wordt gedeeltelijk op eigen terrein opgevangen en verder oppervlakkig afgevoerd naar de weg van waar het uitloopt in de waterslinger.

Bij de uitvoering van de architectuur en de openbare ruimte wordt rekening gehouden met deze duurzaamheidsambitie en –uitgangspunten.

2.3 Juridische regeling

Het uitwerkingsplan legt vervolgens de ruimtelijke invulling van het plangebied op hoofdlijnen juridisch-planologisch vast. De wegenstructuur is door middel van de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' vastgelegd. Voor het overige is de flexibele bestemming 'Wonen' toegekend om de woningen te kunnen realiseren. In de bouwregels is aangesloten bij de uitwerkingsregels, zoals opgenomen in het geldend bestemmingsplan.

Voor de inleidende regels en algemene regels wordt verwezen naar het geldende bestemmingsplan. Het is daarom niet noodzakelijk om een maximum aantal woningen vast te leggen. Dit is reeds voor heel Geerpark geregeld in artikel 17.3 van het bestemmingsplan Geerpark planherziening 1.

Hoofdstuk 3 Uitvoerbaarheid

3.1 Gevolgen van het uitwerkingsplan

Alle onderzoeken die in het kader van het bestemmingsplan Geerpark zijn verricht (o.a. verkeersonderzoeken, watertoets, geluidsonderzoeken en onderzoek luchtkwaliteit), zijn gebaseerd op maximaal 800 te bouwen woningen in Geerpark. Dit maximum aantal wijzigt niet, zodat de resultaten van de eerder genoemde onderzoeken onverkort van toepassing blijven. Voor de Ladder voor duurzame verstedelijking en water geldt het navolgende.

3.1.1 Ladder voor duurzame verstedelijking

In artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) staat dat bij stedelijke ontwikkelingen ook moet worden gekeken naar de behoefte van een project.

De planontwikkeling past binnen de regionale kwantitatieve woningbouwplanning van de Regio Noordoost-Brabant. Daarnaast zijn in de 'Monitor Wonen De Langstraat' (oktober 2016) de woningbouwontwikkelingen van de gemeenten Heusden, Waalwijk en Loon op Zand in beeld gebracht en vergeleken met de regionale vraag. Hierbij is de ontwikkeling van Geerpark meegenomen. Daarbij is uitgegaan van een gefaseerde ontwikkeling (Gemeente Heusden, Woningbouwplanning 2018 en verder). Verder is uitgegaan van een divers woningbouwprogramma. Uit de monitor komt een beeld naar voren dat het woningbouwaanbod in de drie gemeenten in de huidige situatie complementair aan elkaar is: dit geldt in geografische zin (spreiding), naar marktsegment en naar fasering. Hiermee wordt geconcludeerd dat sprake is van een regionale kwantitatieve behoefte.

Dit bouwplan voldoet aan artikel 3.1.6 lid 2 Bro.

3.1.2 Waterparagraaf

In het kader van het geldende bestemmingsplan is de watertoetsprocedure doorlopen. Voor Geerpark geldt:

• de waterslinger en waterbergingscapaciteit (bestemd als Groen met aanduiding 'waterberging';
• de wens van de gemeente ten minste 1,5 m³ per woning op eigen terrein te bergen (opgenomen in de specifieke gebruiksregels bij Wonen).

Met de combinatie van centrale waterberging in de Waterslinger en retentie op eigen terrein geeft plan Geerpark op eigentijdse wijze invulling aan de duurzaamheidsprincipes van integraal waterbeheer en het principe van hydrologisch neutraal ontwikkelen. Voor meer informatie wordt verwezen naar het moederplan.

Met betrekking tot de benodigde waterberging worden in dit uitwerkingsplan in artikel 3.5.3 nadere eisen gesteld aan de verlening van een omgevingsvergunning voor het realiseren van bouwwerken, overeenkomstig het geldende bestemmingsplan.

3.2 Economische uitvoerbaarheid

Voor Geerpark is een exploitatieplan vastgesteld. Dit uitwerkingsplan past binnen de kaders van het exploitatieplan.

3.3 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het ontwerp van het uitwerkingsplan lag vanaf 22 maart 2018 gedurende zes weken ter inzage. Er is geen zienswijze ingediend.