Empelseweg 18 Rosmalen

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het voorliggende plan heeft betrekking op het perceel Empelseweg 18. Op het perceel staat nu nog de oude boerderijwoning van een voormalige melkveehouderij. Ten tijde van het moederplan 'Kanaalpark' is de agrarische bedrijfswoning omgezet naar een burgerwoning en het bedrijfsperceel aan de agrarische bestemming onttrokken. Op het perceel is de bouw van twee nieuwe woningen rechtstreeks mogelijk gemaakt in het bestemmingsplan. Het verplaatsen van de bestaande is in het moederplan geregeld met behulp van een wijzigingsbevoegdheid. Door middel van de wijzigingsbevoegdheid is een nieuwe woning te realiseren, de oude bedrijfswoning wordt dan gesloopt. In het bestemmingsplan 'Kanaalpark' ligt over het perceel Empelseweg 18 de 'wro-zone - wijzigingsgebied 1'. Binnen dit gebied is het mogelijk om op de aangeduide gronden het bouwvlak te verplaatsen. Voorliggend plan geeft invulling aan deze wijzigingsbevoegdheid.

afbeelding 1: Plangebied wijzigingsplan

1.2 Vigerend bestemmingsplan

Voor het plangebied is het bestemmingsplan 'Kanaalpark' van toepassing. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch op 23 april 2013 en inmiddels geheel onherroepelijk in werking.

Het plangebied is hierin bestemd als 'Wonen-1' met een bouwvlak, met de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 1'. Met de wijzigingsbevoegheid kan het bouwvlak op het perceel 20 meter naar het oosten verplaatst worden. Gezien de bewoning van de voormalige bedrijfwoning is ervoor gekozen om gebruik te maken van een wijzigingsbevoegdheid en is het bouwvlak destijds niet verplaatst.

Afbeelding 2: Geldend bestemmingsplan 'Kanaalpark'

1.3 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt de huidige situatie van het plangebied beschreven. Het beleidskader dat van toepassing is op de locatie en het initiatief is opgenomen in hoofdstuk 3. Een korte planbeschrijving is te vinden in hoofdstuk 4. Vervolgens worden de verschillende milieuaspecten beschreven in hoofdstuk 5 en hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt de flora en fauna beschreven. Hoofdstuk 8 geeft een toelichting op de regels. De financiële haalbaarheid van het initiatief komt in hoofdstuk 9 aan de orde.

Hoofdstuk 2 Huidige situatie

2.1 Plangebied

Het plangebied ligt in het Kanaalpark. Het Kanaalpark doorsnijdt grofweg drie landschaptypen: rivierenlandschap, dekzandlandschap en beekdallandschap. Dit plangebied bevindt zich in de Rosmalense dekzandruggen.

afbeelding 3: Huidige stituatie Empelseweg 18

Het plangebied beslaat een perceel van een voormalige boerderij en is gelegen aan de Empelseweg. Landschappelijk is er sprake van een relatief open gebied in een stedelijke omgeving. Ten oosten ligt de bebouwingsrand van Rosmalen, ten noorden een oud onderdeel van de Heinis en ten westen het Maximakanaal en de A2 als begrenzing van het bebouwde stedelijke gebied. In de zone tussen het Maximakanaal en de Empelseweg ligt verspreide bebouwing. De bebouwing bestaat overwegend uit vrijstaande woningen in een landelijke stijl met wisselende nokrichtingen, gebouwd in één bouwlaag en afgedekt met een kap. Het is veelal oudere bebouwing, deel uitmakend van een (voormalig) agrarisch bedrijfscomplex. De groenstructuur in de omgeving kenmerkt zich door kleine elementen. Vaak betreft dit erfbeplanting van (voormalige) agrarische bedrijven. Grotere eenheden bos zijn niet aanwezig. Ruimtelijk en functioneel gezien heeft het gebied een gemengd karakter. Door de komst van het Maximakanaal en het Kanaalpark is de oorspronkelijke agrarische functie op veel plaatsen verloren gegaan en overgenomen door de ecologische verbindingzone met daarin een woonfunctie of andersoortige bedrijvigheid.

In het plangebied staat nu de voormalige agrarische woning. Aan de westzijde van het plangebied is een nieuwe woning gerealiseerd. Ten noorden ligt een bouwmogelijkheid in de vorm van een bouwvlak. Deze woningen vormen samen een ensemble refererend aan het voormalige boerenerf zie afbeelding 4.

 

Afbeelding 4: totale toekomstige situatie.(Het bouwvlak van de woning ten noorden van de wijzigingsbevoegdheid is een kwartslag gedraaid ten opzichte van de positionering zoals in deze afbeelding is weergegeven)

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) in werking getreden. Met de Structuurvisie brengt het Rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij burgers en bedrijven, laat het meer over aan gemeenten en provincies en komen de burgers en bedrijven centraal te staan.

In de SVIR heeft het Rijk drie Rijksdoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Voor de drie Rijksdoelen worden 13 onderwerpen van nationaal belang benoemd. Hiermee geeft het Rijk aan waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken. Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Een van deze belangen is 'zorgvuldige afwegingen en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke plannen' en die vult de wetgever in met de Ladder voor duurzame verstedelijking. Deze 'ladder voor duurzame verstedelijking' is als procesvereiste vastgelegd in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro): 'De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.'

Weliswaar wordt het mogelijk maken van één woning volgens vaste jurisprudentie niet gezien als stedelijk ontwikkeling, toch wordt opgemerkt dat ook de ontwikkeling van een woning mede voorziet in een behoefte. Paragraaf 3.3 (Woonagenda 2017 gaat nader in op de behoefte.) Gezien het voorgaande wordt geconcludeerd dat het onderhavige wijzigingsplan in lijn is met het Rijksbeleid.

3.2 Provinciaal beleid

Structuurvisie Ruimtelijke Ordening

Op 1 januari 2011 is de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening in werking getreden. Hierin geeft de provincie Noord-Brabant de hoofdlijnen aan van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025 (met een doorkijk naar 2040). De visie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie. Het is de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening haar biedt. De visie ondersteunt daarnaast het beleid op andere provinciale beleidsterreinen, zoals het economisch, mobiliteits-, sociaal, cultureel, milieu- en natuurbeleid. Met deze structuurvisie geeft de provincie ook (mede) gestalte aan nationale ruimtelijke belangen en doelen.

Deel A bevat de hoofdlijnen van het beleid. Op basis van trends en ontwikkelingen heeft de provincie haar ruimtelijke belangen gedefinieerd en ruimtelijke keuzes gemaakt. De ruimtelijke visie is uitgewerkt in dertien provinciale ruimtelijke belangen, zoals de concentratie van verstedelijking. De wijze waarop de provincie deze ruimtelijke belangen behartigt is uitgewerkt in vier manieren van sturen: regionaal samenwerken; ontwikkelen, zowel gebiedsgericht als thematisch zoals de Ecologische Hoofdstructuur en de herstructurering van bedrijventerreinen; beschermen van provinciale belangen zoals zorgvuldig ruimtegebruik en ruimtelijke kwaliteit, door middel van de Verordening ruimte; stimuleren, door middel van subsidies en door het beschikbaar stellen van kennis en informatie. In deel B staan de ambities, het beleid en de uitvoering voor de vier ruimtelijke structuren: de groenblauwe structuur, het landelijk gebied, de stedelijke structuur en de infrastructuur.

Op de Structurenkaart is het plangebied aangeduid als 'stedelijk concentratiegebied'. Binnen de stedelijke concentratiegebieden en de daarbij behorende zoekgebieden voor verstedelijking liggen mogelijkheden voor verdere verstedelijking.

Verordening Ruimte Noord-Brabant

Op 19 maart 2014 is door provinciale staten van de provincie Noord-Brabant de Structuurvisie ruimtelijke ordening 2014 vastgesteld. Deze structuurvisie is een actualisatie van de visie die in 2010 werd vastgesteld. De structuurvisie behelst de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025, met een doorkijk naar 2040. De Verordening Ruimte Noord-Brabant is één van de uitvoeringsinstrumenten voor de provincie om haar doelen te realiseren.

Belangrijke onderwerpen in de Verordening ruimte zijn:

• ruimtelijke kwaliteit;
• stedelijke ontwikkelingen;
• natuurgebieden en andere gebieden met waarden;
• agrarische ontwikkelingen, waaronder de intensieve veehouderij;
• overige ontwikkelingen in het landelijk gebied.

Op de kaart behorende bij de provinciale verordening is het plangebied aangeduid als 'Integratie stad-land'. Onder specifieke voorwaarden is stedelijke ontwikkeling ook mogelijk in gebieden met bijzondere landschappelijke kwaliteit. De stedelijke ontwikkeling kan plaatsvinden in samenhang met groene landschapsontwikkelingen. Tevens is in de verordening het plangebied ook aangeduid als groenblauwe mantel. Met deze aanduiding wordt beoogd de ecologische en landschappelijke kwaliteiten te behouden en te versterken

Geconcludeerd wordt dat de bouw van één woning en het amoveren van de oude bedrijfswoning binnen integratie stad-land in overeenstemming is met hetgeen bepaald in regionaal verband en hiermee hetgeen bepaald in artikel 6.7 en artikel 9 van de Verordening. Daarnaast is bij het moederplan al voldaan aan de voorwaarden uit de provinciale verordening (zie Hoofdstuk 4)

afbeelding 5: Themakaart stedelijke ontwikkeling van de verordening ruimte ten hoogte van Empelseweg 18

Afbeelding 6: Themakaart natuur en landschap van de verordening ruimte ten hoogte van Empelseweg 18

3.3 Gemeentelijk beleid

Ruimtelijke StructuurVisie 's-Hertogenbosch

In juni 2003 heeft de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch de Ruimtelijke StructuurVisie vastgesteld, met de ondertitel 'Stad tussen stromen'. De Ruimtelijke StructuurVisie geeft richting aan de ruimtelijke ambities van de stad. Op 28 januari 2014 heeft de gemeenteraad de actualisatie van de structuurvisie uit 2003 vastgesteld. In deze geactualiseerde structuurvisie integreert gemeente het provinciaal beleid. De geactualiseerde structuurvisie bevat een integrale visievorming voor lange termijn: 10 jaar met een doorkijk naar 15 à 20 jaar. De structuurvisie bestaat uit het Ruimtelijk Casco, een visie geformuleerd op het plangebied. Een ruimtelijke analyse van de stad en het gemeentelijk beleid vormen de input voor deze visie. De visie formuleert de ontwikkelingskoers, beschrijft een wensbeeld van de stad voor de lange termijn en biedt het casco voor concrete projecten en plannen. Het is een toetsingskader, en tegelijkertijd ook een inspiratiekader voor ruimtelijke ontwikkeling. Zo wordt bepaald waar strakke contouren ter bescherming van kwetsbare waarden liggen en kansen voor ontwikkeling. En worden locaties aangeduid waar deze ontwikkeling tegen randvoorwaarden mogelijk zijn en afweegbare gebieden voor uitbreidingen en intensiveringen aangewezen. Het ‘ruimtelijk motto’ van compacte, complete en contrastrijke stad als het uitgangspunt voor de ruimtelijke ontwikkeling voor de stad blijft gehanteerd, in de overtuiging dat dit de juiste basis biedt voor een duurzame ruimtelijk hoofdstructuur.

De Groene Delta 

De Rosmalense Aa is onderdeel van De Groene Delta. Het doel van De Groene Delta is te komen tot een samenhangend geheel van waardevolle water- en groengebieden in en rond de stad. Tegelijkertijd ontstaat daarmee een aantrekkelijk gebied voor de inwoners uit 's-Hertogenbosch en omgeving.

De stad 's-Hertogenbosch is in ecologisch opzicht een barrière voor vrije of goede migratie van fauna. De Dommel en de Aa liggen ingeklemd in het stedelijke gebied.

De beschikbare ruimte voor natuur in de stad is gering. Gemeente en waterschap werken echter wel aan de ecologische verbetering van deze “stadsbeken of –rivieren”. De ecologische ambities zijn geringer; passende binnen de beschikbare ruimte. Daarnaast vervult deze zone een belangrijke functie vanuit het perspectief van een aantrekkelijke, groene stad. De verbindingszones door de stad zijn echter niet voldoende om de ecologische relatie tussen Aa, Dommel en Maas op een goede manier te herstellen. Vooral voor de meer kritische soorten en/of soorten die ruimte en rust nodig hebben is er meer nodig. In De Groene Delta worden alternatieve migratieroutes aangeboden in de vorm van 'het rondje west' en het 'rondje 'oost'. Het rondje oost valt samen met de omleiding Zuid-Willemsvaart met zijn natuurvriendelijke oevers, de Ecologische Verbindingszone Rosmalense Aa en op termijn het gehele groengebied rondom het kanaal aangeduid met de naam Kanaalpark Zuid-Willemsvaart. Inmiddels is dit al het Kanaalpark en is de ecologische verbindingszone hier gerealiseerd.

Nota Wonen

Het woonbeleid van de gemeente 's-Hertogenbosch is vastgelegd in de Nota Wonen 2012 die is vastgesteld door de gemeenteraad op 11 september 2012. De ambitie voor het woonbeleid van 's-Hertogenbosch is het creëren van een evenwichtige woningmarkt met een gedifferentieerd en aantrekkelijk aanbod van woningen en woonmilieus zodat mensen naar tevredenheid in onze stad kunnen wonen en leven. Er wordt gestreefd naar een stad waar voldoende, betaalbare en passende woningen zijn en voldoende keuzemogelijkheden in gevarieerde en sterke buurten waarin mensen zich thuis kunnen voelen.

Deze ambitie is in de nota Wonen 2012 uitgewerkt in vier speerpunten van beleid: voldoende woningen, betaalbaar wonen, passend wonen, in sterke en vitale buurten.

De beleidsinzet van de gemeente voor woningbouw is dan als volgt:

• voorzien in de toekomstige woningbehoefte door te streven naar de realisatie van gemiddeld 700 (met een bandbreedte van 500 tot 800) nieuwe woningen per jaar in de periode tot 2030;
• voorzien in de behoefte aan voldoende betaalbaar wonen voor specifieke doelgroepen door minimaal 25% van de nieuwbouw in het sociale segment (huur en koop) te realiseren. Dit percentage kan per woningbouwlocatie verschillen, van maatwerk kan sprake zijn;
• het vergroten van de woningdifferentiatie en -variatie in buurten en wijken, waardoor enerzijds het soms eenzijdige woningaanbod in buurten wordt doorbroken en anderzijds de keuzemogelijkheden voor woonconsumenten worden vergroot.
• het innemen van een positieve en proactieve houding t.o.v. (kansrijke) initiatieven, door (binnen wettelijke kaders) meer ruimte te bieden, meer flexibiliteit en maatwerk te leveren bij bouwplanontwikkeling;
• woonconsumenten meer mogelijkheden geven om hun woonwensen te realiseren door middel van o.a. (collectief) particulier opdrachtgeverschap.

Ook zijn Prestatieafspraken Wonen gemaakt, waarin woningcorporaties elk jaar afspraken hebben gemaakt met gemeenten, en is in maart 2016 het Sociaal Woonakkoord gesloten. Via deze afspraken wordt mede richting gegeven aan het woningbouwprogramma, en de uitvoering van het woonbeleid.

Daarnaast is begin april 2017 de Woonagenda 2017/2018 door de gemeenteraad vastgesteld. Het betreft de actualisatie van het woonbeleid zoals geformuleerd in de Nota Wonen. De belangrijkste uitgangspunten van de Woonagenda zijn:

• Opgave 1 - Versnellen van de woningproductie en slim programmeren van nieuwe woonmilieus;
• Opgave 2 - Betaalbaar en bereikbaar wonen: balans op de woningmarkt in een ongedeelde stad;
• Opgave 3 - Bestaande woningen verduurzamen en wijken vitaal houden;
• Opgave 4 - Samen zorgen: passend woonzorgaanbod in een inclusieve samenleving.

Onder het versnellen van de woningproductie wordt specifiek uitgegaan van een productie van 8.000 woningen in de koop -en huursector tot en met 2025.

Dit onderhavige wijzigingsplan draagt bij aan verschillende onderdelen van de Woonagenda. Zoals woningproductie en de woonconsument de mogelijkheid geven om hun woonwens te realiseren.

Nota Parkeernormering 2016 

Voor ontwikkelingen op het gebied van de ruimtelijke ordening heeft de gemeente 's-Hertogenbosch een eigen parkeernormenbeleid vastgesteld. Dit beleid is vastgelegd in de Nota Parkeernormen, dat is vastgesteld in september 2016. De nota geeft aan hoeveel parkeerplaatsen per functie en per stadsdeel gerealiseerd dienen te worden bij nieuwbouw.

Dit plan is in overeenstemming met de Nota Parkeernormering. In de planregels is opgenomen dat minimaal twee volwaardige parkeerplaatsen moeten worden gerealiseerd. Daarmee voldoet het plan aan de minimale parkeernormen voor dit type woning op deze locatie.

Welstandsnota 

Op 17 mei 2011 stelde de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch de Actualisering Welstandsnota 2011 vast. In de welstandsnota is het kader voor het welstandsbeleid van de gemeente 's-Hertogenbosch neergelegd. Doel van de welstandsnota is het vertalen, waarborgen en versterken van de ruimtelijke kwaliteit van de gebouwde omgeving. Dit door middel van transparante, objectieve en daarmee voor een ieder begrijpelijke criteria. Het welstandsbeleid vormt daarbij de basis voor een actief, inspirerend en open architectuurbeleid conform de doelstellingen van de wetgever.

Het plangebied ligt in het welstandsgebied buitengebied; en specifiek binnen het bebouwingstype 'agrarisch buitengebied met boerenerven'. Voor agrarisch buitengebied met boerenerven gelden de algemene welstandscriteria. Dit plan is november 2017 in de welstandscommissie besproken, waar het ontwerpplan in principe positief is ontvangen.

Waterplan

Op 31 januari 2017 heeft de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch het Waterplan "Waterstad 2016 - Beleidsplan voor een klimaatbestendig, robuust en mooi watersysteem" vastgesteld. Het doel van het waterplan is een klimaatbestendig, robuust en mooi watersysteem te bewerkstelligen in de gemeente 's-Hertogenbosch. Het Waterplan betreft een koepelplan voor alle waterzaken. Het gaat daarbij om de gewenste inrichting en het beheer van oppervlaktewater en grondwater, als ook om de afvoer van hemelwater en afvalwater.

Het Waterplan omvat het gemeenschappelijk beleid van gemeente en de waterschappen. De acties die door gemeente en waterschappen worden uitgevoerd, zijn opgenomen in het uitvoeringsprogramma dat loopt van 2016 tot 2020. Er wordt ingezet op het treffen van specifieke maatregelen om het watersysteem robuuster en aantrekkelijker te maken, en op het nog meer versterken van de integratie met andere beleidsvelden.

In het voorliggende plan wordt rekening gehouden met bovenstaand beleid, onder meer door te voorzien in voldoende waterberging (zie Hoofdstuk 6 Water).

Archeologiebeleid

De archeologische verwachtingskaart vormt de basis voor het archeologiebeleid van de gemeente. Dit beleid is op 15 juni 2010 vastgesteld. Ten behoeve van het beleid zijn voor archeologische waarden en archeologische verwachtingsgebieden binnen de gemeentegrenzen specifieke eisen of voorwaarden opgesteld en verwerkt tot een archeologische beleidskaart. De zones met een hoge en middelhoge archeologische verwachting zijn op de beleidskaart vertaald in zones waar verspreide nederzettingen en grafvelden uit de prehistorie, Romeinse tijd en Middeleeuwen aanwezig zijn (al dan niet afgedekt door een recent ophogingspakket). Voor de zones met een lage verwachting zijn op de beleidskaart geen nadere eisen opgenomen. Wel zal bij m.e.r. plichtige projecten en projecten die onder de Tracéwet vallen nader onderzoek worden verlangd.

Op de archelogische verwachtingskaart van de gemeente 's-Hertogenbosch heeft het plangebied een hoge verwachting.Door de ligging op een dekzandrug heeft de verwachting betrekking op archeologische resten uit de periode vanaf het Laat-Paleolithicum en vooral in het oostelijke deel van het plangebied kunnen sporten aanwezig zijn die te relateren zijn aan het beleg van 's-Hertogenboschin 1629 en van de stelling van Hintham uit 1838 (Fort Alexander). Op de archeologische beleidskaart can de gemeente is voor de zone met een hoge verwachting een archeologische onderzoeksplicht opgenomen bij ingrepen groter dan 100 m2 en dieper dan 50 centimeter beneden het maaiveld.

In het plangebied is een archeologisch vooronderzoek uitgevoerd in het kader van het moederplan. Dit onderzoek had tot doel om inzichtelijk maken of in het plangebied waardevolle archeologische vindplaatsen aanwezig kunnen zijn die een belemmering kunnen vormen voor de geplande ontwikkeling. Het archeologisch vooronderzoek bestond uit een bureau- en verkennend booronderzoek. Uit het booronderzoek is gebleken dat het plangebied op een relatief hoger gelegen en droger deel van een dekzandrug ligt waarop een podzolbodem is gevormd en dat het natuurlijke bodemprofiel tot beperkte diepte is afgetopt. Resten uit het Laat-Paleolithicum – Mesolithicum worden hierdoor niet meer verwacht. De sporen uit latere perioden kunnen nog wel aanwezig zijn. In de boringen zijn echter geen aanwijzingen aangetroffen voor de mogelijke aanwezigheid van dergelijke resten. Op basis van de herinterpretatie van de ligging van de stelling uit 1629 en ook 1838 kan gesteld worden dat deze linies zich ten (noord)oosten van het plangebied bevonden en dat daarmee binnen het plangebied waarschijnlijk geen resten aanwezig die gerelateerd kunnen worden aan de stelling uit 1629 en 1838 (Fort Alexander).

Binnen het plangebied zijn geen intacte archeologische vindplaatsen te verwachten. Voor dit gebied is daarom geen archeologisch vervolgonderzoek uitgevoerd en het gebied kan worden vrijgegeven voor de geplande ingrepen. Er blijft nog wel de wettelijke meldingsplicht van archeologische vondsten van toepassing.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

De visie Kanaalpark toont de ambitie om het gebied langs de Empelseweg te ontwikkelen als een landgoederenzone. Om dit te realiseren wordt hier gewerkt met het 'rood voor groen' principe. Daarbij is het uitgangspunt dat er aaneengesloten groene gebieden worden gerealiseerd. Dit betekent dat de nieuwe bebouwing altijd dicht bij de huidige woning neergezet moet worden, zodat er een compact hof ontstaat, waarbij het groen als het ware het hof 'omarmt': 'erven in het landschap'. De bebouwing kan vervolgens als een ensemble op het erf worden vormgegeven.

Het wijzigingsplan maakt onderdeel uit van de totale herontwikkeling van de voormalige melkveehouderij aan de Empelseweg, waarbij het 'rood voor groen' principe is toegepast. De ontwikkeling is al reeds ingang gezet en houdt in dat het voormalige melkveehouderij is gestopt en dat de bijbehorende opstallen zijn gesloopt. Gedeeltes van de gronden die behoorden tot de melkveehouderij zijn ingezet om de ecologische verbindingzone te realiseren. Mede door het slopen van de bestaande bedrijfsbebouwing en het inleveren van grond aan de gemeente heeft het bouwplan op een indirecte wijze een bijdrage aan de realisering van het Kanaalpark geleverd. Als compensatie is het mogelijk gemaakt om een tweetal nieuwe woningen op te richten en de bestaande bedrijfswoning te slopen en te verplaatsen. Het realiseren van de twee nieuwe woningen is rechtstreeks mogelijk gemaakt in het bestemmingsplan "Kanaalpark". Het verplaatsen van de bestaande is in dat bestemmingsplan geregeld met behulp van een wijzigingsbevoegdheid.

In het kader van bestemmingsplan 'Kanaalpark is voor de herontwikkeling een stedenbouwkundig inrichtingsplan ontwikkeld dat voorziet in de (her)bouw van de woning(en). De woningen krijgen een landelijk karakter en zullen aansluiten bij de bestaande bebouwingskarakteristiek van de omgeving. Het plan voorziet in de volgende onderdelen:

• verplaatsing vrijstaande bestaande woning middels een wijzigingbevoegdheid in de regels van het bestemmingsplan;
• oprichten twee nieuwe woningen.

Het plan wordt in onderlinge samenhang uitgevoerd. Stedenbouwkundig uitgangspunt is om een soort van hof te creëren. Voor de nieuw te bouwen woningen gelden de volgende stedenbouwkundige uitgangspunten:

• één bouwlaag, afgedekt met kap;
• bebouwing staat haaks op of parallel aan de Empelseweg;
• bebouwing vormt een ensemble;
• goothoogte van maximaal 4,00 m;
• nokhoogte van maximaal 9,00 m;
• minimaal 5 meter uit de zijdelingse perceelgrens blijven;
• parkeren op eigen erf;
• ontsluiting één woning via de Heinis en de andere twee woningen via de Empelseweg;
• groene invulling achterterrein.

Deze onderbouwing betreft het verplaatsen van de bestaande agrarische woning. De bestaande (bedrijfs)woning wordt gesloopt en er zal een nieuw woning ongeveer 20 m naar het oosten worden teruggebouwd. Stedenbouwkundig uitgangspunt is om een hof te creëren waarbij de woningen gegroepeerd bij elkaar staan. Daarnaast wordt het erf landschappelijk ingepast in de omgeving. Dit gebeurt door rondom het erfbeplanting aan te brengen en landschappelijke aansluiting te maken met het reeds ingerichte kanaalpark.

De sloop van de bestaande bedrijfswoning is door middel van een voorwaardelijke verplichting gegarandeerd. Hiermee wordt voldaan aan de wijzingsbevoegdheid en voorwaarden van de bescherming Groenblauwe mantel.

De ontsluiting van de nieuwe woning verloopt via de Empelseweg. Bij nieuwe woningen dient op eigen terrein in de benodigde parkeerbehoefte te worden voorzien. Voor dit type woningen wordt een parkeernorm gehanteerd van 2 parkeerplaatsen per woning die op eigen terrein gerealiseerd worden. Door de inrichting als hof kan voorzien worden in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein.

Het plan voldoet aan de eisen die zijn opgenomen in de wijzigingsbevoegdheid en de hierboven genoemde uitgangspunten.

Afbeelding 7: Impressie nieuw te bouwen woning.

Hoofdstuk 5 Milieu

5.1 Bedrijven en milieuzonering

Milieuzonering zorgt ervoor dat nieuwe bedrijven een passende locatie ten opzichte van woningen krijgen en dat nieuwe woningen op een verantwoorde wijze (door afstand of bouwkundige maatregelen) gesitueerd worden. Enerzijds dient milieuzonering om hinder als gevolg van bedrijven te voorkomen en anderzijds dient het om bedrijven hun activiteiten te kunnen laten uitvoeren binnen de gangbare (hinder)normen. Om dit zorgvuldig af te wegen en te verantwoorden is de VNG-Handreiking “Bedrijven en milieuzonering” gehanteerd.

Op zo'n 150 meter, ten zuidooosten van de nieuwe positie van de woning bevindt zich een perceel met een bedrijfsbestemming 'gemengd'. Hier is de grond bestemd voor bedrijven in de categorie 1 en 2, alsook bedrijven die daarmee naar aard en omvang gelijk te stellen zijn. Voor dit type bedrijvigheid dient conform de VNG-handreiking een afstand van minimaal 30 meter te worden aangehouden om eventuele hinder ter plaatse van de woning op initiatieflocatie te voorkomen. Deze afstand wordt ruimschoots gehaald.

Nabije bestemde bedrijfspercelen vormen géén knelpunt voor realisatie van de nieuwe woning op beoogde locatie. Verder zal de woning de belangen van de reeds bestemde bedrijvigheid niet schaden.

5.2 Geluid

Het moederplan voorziet in een wijzigingsbevoegdheid voor onderhavig perceel. Aangezien de wijzigingsbevoegdheid zich bevindt binnen de geluidszone van de A2 en Empelseweg en is destijds, in 2012, onderzoek uitgevoerd naar de geluidsituatie op deze locatie. Omdat de voorkeurswaarde (van 48 dB) wordt overschreden zijn er - ten tijde van het moederplan – reeds hogere geluidswaarden verleend, voor onderhavige woning. Bij de procedure voor de hogere waarde zijn bron- en overdrachtsmaatregelen al onderzocht en afgewogen. Deze blijken praktisch en financieel niet realistisch te zijn.

De nieuw te realiseren woning is een kwartslag gedraaid ten opzichte van de setting die is gehanteerd bij het verlenen van de hogere waarden. De afstand tot aan de geluidsbronnen veranderen niet significant. Hiermee past de nieuwe situering van de woning binnen de regels en voorwaarden die zijn gesteld bij de ontheffing voor hogere grenswaarden.

Geluid vormt géén belemmering voor onderhavig plan. Hogere waarden zijn reeds verleend. Het woon- en leefklimaat is er goed te noemen.

5.3 Luchtkwaliteit

In het "Besluit niet in betekende mate bijdragen (NIBM) is geregeld dat kleine projecten en ruimtelijke plannen, waarvan duidelijk is dat deze niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit, niet getoetst hoeven te worden aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. De grens NIBM voor de stoffen PM10 (fijnstof) en NO2 ligt vanaf 1 augustus 2009 op 1,2 ug/m3. De grens waarbij een plan als gevolg van extra verkeer niet in betekenende mate (NIBM) bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit ligt op meer dan 1000 vervoersbewegingen (van auto's) per etmaal. Een enkele woning draagt qua verkeer niet in betekenende mate bij aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Daarbij gaat het hier om vervanging van een reeds bestaande woning, waardoor het aantal vervoersbewegingen niet anders zullen zijn. Daarom hoeft onderhavig plan wettelijk niet te worden getoetst aan de luchtkwaliteitsnormen.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de luchtkwaliteit wel beschouwd. Uit de monitoringstool blijkt dat de jaargemiddelde concentraties van de stoffen 'fijnstof' (PM10 en PM2,5) en 'stikstofdioxide' (NO2) hier ruim onder de geldende grenswaarde liggen.

5.4 Bodemkwaliteit

In het plangebied is in 2012 is een bodemonderzoek uitgevoerd (Nipa, “Verkennend bodemonderzoek en indicatief asbestonderzoek Empelseweg 18 Rosmalen”, d.d. 2 januari 2012). De geldigheid van dit bodemonderzoek is normaliter 5 jaren, maar is verlengd tot 10 jaren omdat aannemelijk is gemaakt dat in tussentijd geen bodembedreigende activiteiten hebben plaatsgevonden.

Uit de totale beoordeling blijkt dat de bodemkwaliteit géén belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling met functie wonen.

5.5 Externe veiligheid

Externe veiligheid heeft betrekking op de risico's die mensen lopen als gevolg van mogelijke ongelukken met gevaarlijke stoffen bij bedrijven, transportroutes (wegen, spoorwegen en waterwegen) en buisleidingen. Omdat de gevolgen van een ongeluk met gevaarlijke stoffen groot kunnen zijn, zijn de aanvaardbare risico's vastgelegd in diverse besluiten. De belangrijkste zijn:

• 1. Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• 2. Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb);
• 3. Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt).

Binnen de beleidskaders voor deze drie typen risicobronnen staan altijd twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Hoewel beide begrippen onderlinge samenhang vertonen zijn er belangrijke verschillen. Hieronder worden beide begrippen verder uitgewerkt.

Plaatsgebonden risico (PR)

Het plaatsgebonden risico geeft de kans, op een bepaalde plaats, om te overlijden ten gevolge van een ongeval bij een risicovolle activiteit. Het PR kan op de kaart van het gebied worden weergeven met zogeheten risicocontouren: lijnen die punten verbinden met eenzelfde PR. Binnen de 10-6 contour (welke als wettelijk harde norm fungeert) mogen geen kwetsbare objecten (zoals woningen, ziekenhuizen, scholen) geprojecteerd worden. Voor beperkt kwetsbare objecten (zoals kleine kantoren, winkels en bedrijfsgebouwen) geldt de 10-6 contour niet als grenswaarde, maar als een richtwaarde.

Groepsrisico (GR)

Het groepsrisico is een maat voor de kans dat bij een ongeval een groep slachtoffers valt met een bepaalde omvang (10 personen of meer). Het GR is daarmee een maat voor de maatschappelijke ontwrichting. Het GR wordt bepaald binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit. Voor het groepsrisico geldt een verantwoordingsplicht. Dit houdt in dat iedere wijziging met betrekking tot planologische keuzes moet worden onderbouwd én verantwoord door het bevoegd gezag.

Tot slot wordt in het kader van een 'goede ruimtelijke ordening ' (art. 3.1 Wro) getoetst aan eventueel van toepassing zijnde veiligheidsafstanden uit het Activiteitenbesluit.

Beleidsvisie externe veiligheid gemeente 's-Hertogenbosch

De gemeente 's-Hertogenbosch beschikt over een beleidsvisie externe veiligheid (Uitvoeringskader externe veiligheid gemeente 's-Hertogenbosch, deel A t/m C). Hierin zijn aanvullende kaders gegeven voor de integrale aanpak van externe veiligheid. Voor ontwikkelingen bevat deze beleidsvisie ook een kleurenkaart van het gemeentelijk gebied, waarin is met een kleur (groen, oranje of rood) aangegeven welke objecten (kwetsbaar, beperkt kwetsbaar of extra kwetsbaar) juist wel (groen), niet (rood) of onder voorwaarden (oranje) toelaatbaar zijn.

De beoogde ontwikkeling vindt plaats in een groen gebied (buiten de 325 meter van het spoor en de wegen). Kwetsbare objecten zijn hierin toegestaan.

Beschouwing risicobronnen

Hieronder is een uitsnede opgenomen van de risicokaart. De locatie van de woning is met een gele pijl weergegeven.

Afbeelding 8: Uitsnede risicokaart juli 2018

Inrichtingen

Op 500 meter ten zuidoosten van de Empelseweg 18 bevindt zich detailhandelszaak voor de opslag en verkoop van consumentenvuurwerk (Weidestraat 14). Deze inrichting ligt op grote afstand van het plangebied, levert geen belemmering en wordt derhalve verder buiten beschouwing gelaten.

Transportroutes

Vervoer over water
Het Maximakanaal ligt nabij het plangebied en is in het Basisnet Water aangemerkt als een zogenaamde 'groene vaarweg'. Dit betekent dat hierover geen of nauwelijks gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Zulke groene vaarwegen hebben geen PR-contour, hebben geen plasbrandaandachtsgebied en vanwege het beperkte transport is bij RO-besluiten langs zulke groene vaarwegen het GR niet relevant. Hiervoor is dan ook geen verantwoording nodig.

Spoorwegen
Op circa 425 meter ten zuiden van het plangebied ligt de spoorweg 's-Hertogenbosch – Nijmegen. Deze spoorweg maakt onderdeel uit van het Basisnet voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Uit de Regeling basisnet volgt dat deze spoorweg geen PR 10-6 contour of plasbrandaandachtsgebied heeft. Wel heeft het spoor een invloedsgebied dat over het plangebied reikt. Een eventuele nadere verantwoording van het GR is echter niet nodig, omdat de verplaatsing van deze ene woning geen invloed heeft op het GR, ook gelet op de afstand van het spoor tot aan het gebied (circa 425 m) en de gemaakte afspraken met de Veiligheidsregio om geen advies te vragen en aanvullende eisen te stellen bij plannen buiten 325 meter van een transportroute.

Buisleidingen
Ten zuiden van het plangebied (op circa 400 meter) is een hogedrukaardgastransportleiding gelegen (rood gestippelde lijn in afbeelding 8). Uit het 'Uitvoeringskader EV - deel A' van de gemeente 's-Hertogenbosch blijkt dat deze aardgasleiding een PR 10-6 contour heeft van 0 meter en een invloedsgebied van 140 meter. Het plangebied ligt ver buiten het invloedsgebied, daarom wordt deze buisleiding verder buiten beschouwing gelaten.

Wegen
Op circa 450 meter ten westen van het plangebied bevindt zich de A2 met daarover transport van gevaarlijke stoffen. Deze weg is onderdeel van het Basisnet voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Uit de Regeling basisnet blijkt dat dit traject van de A2 geen PR 10-6-contour en/of plasbrandaandachtsgebied heeft. Voor wat betreft het Groepsrisico (GR) ligt de waarde op dit traject (tussen knooppunt Hintham en knooppunt Empel) boven 10% van de oriëntatiewaarde. Echter, aangezien het hier om herbouw – dus sloop-nieuwbouw (vervanging) van de bestaande woning - gaat, op een positie enkele meters van het reeds bestaande en bestemde bouwblok, veranderd het aantal personen voor het GR niet ten opzichte van de bestaande/bestemde situatie en daarmee blijft ook het GR onveranderd. Een nadere verantwoording van het GR is derhalve niet nodig.

Veiligheidsregio

In overleg met de regionale brandweer is besloten dat voor ruimtelijke ontwikkelingen in het gebied buiten 325 meter van relevante transportroutes (wegen of spoorwegen) geen aanvullende eisen vanuit externe veiligheid meer worden gesteld. Tevens is in het kader van de verantwoording van het GR niet meer nodig om voor dergelijke ontwikkelingen advies in te winnen bij de regionale brandweer (Veiligheidsregio).

Het bestemmingsplan voldoet aan de belangrijke grenswaarde voor het PR en aan de aanvullende kaders die zijn vastgelegd in het Uitvoeringskader externe veiligheid van de gemeente 's-Hertogenbosch. Uit het voorgaande blijkt dat het GR als gevolg van dit plan niet wijzigt en derhalve geen belemmering is voor het plangebied. Aanvullende veiligheidseisen zijn conform de afspraken met de Veiligheidsregio niet nodig en niet gesteld gezien de grote afstanden tot het spoor en de Rijksweg. Het aspect externe veiligheid vormt géén belemmeringen voor onderhavig plan.

5.6 Energie en duurzaamheid

Binnen de gemeente 's-Hertogenbosch is klimaat- en energiebeheer een belangrijk speerpunt. De ambitie is om als stad in 2050 klimaatneutraal te zijn. In 2035 dient de bebouwde omgeving klimaatneutraal te zijn. De gemeentelijke energie-ambitie en -doelstellingen zijn vastgelegd in het Energie-transitieprogramma 's-Hertogenbosch 2016-2020, vastgesteld door de gemeenteraad op 31 januari 2017.

Voor energie, als speerpunt van het gemeentelijk milieubeleid, wordt voor nieuwbouw van woningen gestimuleerd voor te sorteren op ten minste de energie-eisen zoals deze al in 2020 voor nieuw te bouwen woningen zullen zijn, namelijk BENG (Bijna Energie Neutraal Gebouw). Op bouwplanniveau is bekeken in hoeverre wordt aangesloten bij de vastgestelde doelstellingen van energiezuinig bouwen. De woning zal zonder aardgas-aansluiting gebouwd worden, met een optimale thermische schil. Energie zal gewonnen worden middels een lucht-warmtepomp en middels een oppervlak van tenminste 27 m2 aan zonnepanelen. Uit de geventileerde lucht zal via een voorziening warmte worden terug gewonnen. De uiteindelijke EPC van de woning zal – op basis van hier genoemde en nog overige maatregelen - onder de 0,20 uitkomen. Dit kan als Bijna Energie Neutraal (BENG) betiteld worden en voldoet hiermee aan de gemeentelijke doelstelling.

Hoofdstuk 6 Water

Bij elke ruimtelijke ontwikkeling is de opstelling van een waterparagraaf verplicht gesteld, mede in relatie tot de watertoets. In deze paragraaf wordt verwoord hoe er in het plan met de aspecten water en ruimte rekening wordt gehouden, in relatie tot enerzijds het waterbeleid en anderzijds de waterhuishouding.

Het plangebied valt onder het beheersgebied van Waterschap Aa en Maas. Recent (januari 2017) is het waterbeleid van de Gemeente 's-Hertogenbosch vastgelegd in het Waterplan. Per 1 maart 2015 is tevens de nieuwe Keur van het waterschap van kracht. Deze regelt hemelwaterberging alleen voor nieuw verhard oppervlak groter dan 2.000 m2. Aangezien het nieuw verhard oppervlak beduidend kleiner is dan 2.000 m2 is niet de Keur maar is het waterplan van de gemeente 's-Hertogenbosch met het daarin opgenomen hemelwaterbeleid leidend voor de wateropgaaf.

Waterhuishoudkundige situatie

Het plangebied valt binnen het beheergebied van waterschap Aa en Maas. In het waterbeheerplan beschrijft het Waterschap de hoofdlijnen voor het te voeren beleid voor de periode 2016-2021. Het plangebied ligt binnen het stroomgebied van de Aa. De locatie is gesitueerd in een intermediair gebied (een gebied zonder uitgesproken kwel of infiltratie). In de directe omgeving bevinden zich géén waterwingebieden of grondwaterbeschermingsgebieden. Rond het perceel liggen kavelsloten. De omgeving is aangesloten op het drukrioleringsstelsel. De bodem bestaat uit zandgrond (type pZn21) met een diepe grondwaterstand (GWT VII). Gezien de gemiddeld hoogste grondwaterstand (> 80 cm onder maaiveld) kan geconcludeerd worden dat er voldoende drooglegging is.

Verhard oppervlakte

Uit een vergelijking van het plan voor de nieuwe ruimtelijke ontwikkeling en de huidige bestaande situatie kan de toe-/afname van de hoeveelheid verhard oppervlak worden berekend. Door de fvan de bestaande woning en deels wegvallen van erfverharding vindt er een reductie van verhard oppervlak plaats. In totaal neemt het verhard oppervlak met circa 5m2 af.

Verharding	Bestaande situatie	Nieuwe situatie	verschil
Woning	164 m2	192 m2	29 m2
Tuinverharding (oprit en terras):	211 m2	178 m2	-33 m2
Totaal	375 m2	370 m2	-5 m2

Uitgaande van het toekomstig verhard oppervlak en het beleid van de gemeente bedraagt de wateropgave voor het plan 22,2 m3 ((370 m2 x 60 mm)/1000).

Al het hemelwater moet op eigen terrein verwerkt worden. Dit komt doordat er in de weg een drukriool ligt. Op een drukriool mag alleen vuilwater aangesloten worden. Het hemelwater wordt geïnfiltreerd in de bodem, door middel van een infiltratieput rondom de nieuwe woning.

De percelen ten zuiden van het plangebied liggen iets onder het straatniveau (Empelseweg) en biedt daarnaast met 5.650 m2 oppervlak voldoende capaciteit om extreme regenval op te vangen en te verwerken.

Hydrologisch neutraal ontwikkelen

Het waterschap heeft voor HNO vanaf 1 februari 2008 een nieuwe normering voor het gehele beheersgebied van het waterschap, die gehanteerd wordt voor alle watertoetsplichtige plannen. Hydrologisch neutraal ontwikkelen is uitgewerkt in de notitie “Ontwikkelen met duurzaam wateroogmerk” van 11 juli 2006 en houdt in dat de oppervlaktewaterstand en –stroming gelijk blijft, de grondwaterstand en – stroming gelijk blijft en er geen onaanvaardbare wateroverlast plaatsvindt.

Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen dienen zich hydrologisch neutraal te voltrekken. Toename van verhard oppervlak dient daarom gecompenseerd te worden. De kentallen hierboven laten een reductie zien van het verhard oppervlak. Bij een reductie van het verhard oppervlak is er sprake van een hydrologisch positieve ontwikkeling en worden er geen aanvullende eisen gesteld aan retentie.

Doordat de hoeveelheid verhard oppervlak niet toeneemt kan de huidige rioleringssituatie (dwa aansluiting en hemelwater lozing en berging op eigen terrein) gehandhaafd blijven.

Hoofdstuk 7 Flora en fauna

De bescherming van de natuur in Nederland vindt plaats door Europese en nationale wetgeving. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen soortbescherming en gebiedsbescherming. Deze staan los van elkaar en hebben ieder hun eigen werking.

Gebiedsbescherming

In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich geen aangewezen Natura2000 gebieden. Deze beschermde gebieden zijn op grote afstand gelegen van het plan gebied. Het meest nabij gelegen beschermde gebied is Het Bossche Broek op een afstand van circa 3 kilometer. Gezien de afstand en de aard van het plan, zijn er voor de beschermde gebieden geen significante effecten te verwachten als gevolg van het plan.

Op geringe afstand van het plangebied ligt wel het Natuurnetwerk Brabant (NNB), namelijk het kanaalpark. Deze gebieden zijn ook beschermd, via de provinciale verordening. Aanstaande ontwikkelingen mogen geen negatief effect hebben op het NNB. Onderhavige ontwikkeling heeft geen negatief effect op het beschermde NNB gebied.

Er zijn geen invloeden te verwachten ten aanzien van beschermde gebieden. Ten aanzien van het functioneren van de EVZ is deze ontwikkeling in samenhang ontworpen en is eveneens geen negatief effect te verwachten.

Soortenbescherming

De soortenbescherming is in Nederland geregeld in de Wet Natuurbescherming. Deze heeft betrekking op alle in Nederland in het wild voorkomende diersoorten en vaatplanten. In het plangebied leven en foerageren waarschijnlijk een aantal algemeen beschermde soorten zoals veldmuis, egel en mol. Voor deze soorten is geen ontheffing nodig op grond van de Wet Natuurbescherming.

Ten tijde van de aanleg van het Kanaalpark is voor deze locatie een flora- en faunaonderzoek uitgevoerd. Hierbij is beoordeeld of er een effect te verwachten is op beschermde soorten en zo ja of er een ontheffing vanuit de toenmalige Flora en Faunawet mogelijk was. De Flora en Faunawet is inmiddels opgegaan in de Wet Natuurbescherming.

In 2012 is een flora- en faunaonderzoek uitgevoerd naar de aanwezigheid van beschermde soorten in de toen aanwezige bebouwing (boerderijwoning en bedrijfsbebouwing en erf). Voorafgaand aan de sloop van de bestaande woning zal initiatiefnemer nog een quickscan laten uitvoeren naar de aanwezigheid van beschermde soorten, vanwege een mogelijk effect op flora en fauna. Dit onderzoek en mogelijk daaruit volgende maatregelen staan de bouw van de nieuwe woning 20 meter verderop niet in de weg. Op 8 september 2017 is er al een sloopmelding gedaan voor de bestaande woning.

Hoofdstuk 8 Juridisch-bestuurlijke aspecten

Het wijzigingsplan 'Empelseweg 18 Rosmalen' heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor het bouwen van een nieuwe woning, al dan niet met bijgebouwen, en het gebruik van de gronden, gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, binnen het plangebied.

De juridisch-planologische regeling van het voorliggende plan is gebaseerd op het Besluit ruimtelijke ordening en de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP 2012).

Op de verbeelding zijn de bestemming en de aanduidingen met kleuren, cijfer- en lettercombinaties en vlakken aangegeven. De kleuren, cijfer- en lettercombinaties en vlakken dienen in samenhang met de regels te worden gelezen. Een onderdeel van de in het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde eisen betreft de vormgeving, inrichting en beschikbaarstelling van een bestemmingsplan. Door de uniformering en standaardisering zijn de vormgeving en inrichting van een digitale verbeelding verschillend van een 'traditionele' analoge plankaart. Met de vormgeving en inrichting van een digitale verbeelding wordt beoogd bestemmingsplannen als een interactief plan raadpleegbaar te maken (op internet). Deze wijze van beschikbaarstelling is per 1 januari 2010 wettelijk verplicht.

De planregels zijn verdeeld over vier hoofdstukken, te weten:

• hoofdstuk 1: inleidende regels;
• hoofdstuk 2: bestemmingsregels;
• hoofdstuk 3: algemene regels;
• hoofdstuk 4: overgangs- en slotregels.

Inleidende regels 

De artikelen in hoofdstuk 1 van de planregels hebben betrekking op de toepassing van de planregels. In artikel 1 wordt een omschrijving van de in de regels gehanteerde begrippen gegeven. Artikel 2 geeft de meet- en rekenwijze aan. In dit geval wordt het peil bepaald aan de hand van de gemiddelde hoogte van het afgewerkte terrein ter plaatse van de bouw. De goot -en bouwhoogten worden vervolgens weer bepaald op basis van dit peil.

Bestemmingsregels 

Hoofdstuk 2 van de regels omvat een toelichting op de twee in het plangebied voorkomende bestemmingen. In het plangebied komt de bestemming 'Wonen - 1' voor en de bestemming 'Waarde - Groenblauwe mantel'.

Binnen de bestemming 'Wonen - 1' is (de bouw van) één vrijstaande woning met bijbehorende bijgebouwen toegestaan. Op de verbeelding is een bouwvlak aangegeven, waarbinnen de woning dient te worden opgericht. De bestaande woning moet geamoveerd worden voorafgaand aan de ingebruikname van de nieuwe woning. Tevens dient de nieuwe woning minimaal twee parkeerplaatsen op eigen terrein te hebben. Ook dient de woning te worden ontsloten op de Empelseweg. Verder is op de verbeelding de maximale goot- en bouwhoogte van de woning aangegeven.

Bij de woning mogen bijgebouwen en overkappingen tot een gezamenlijke oppervlakte van 75 m² worden gebouwd (of tot 100 m2 indien het perceel groter is dan 750 m², en het bouwperceel achter het bouwvlak groter is dan 200 m²). De maximale bouwhoogte van bijgebouwen en overkappingen bedraagt 3 meter. Indien een bijgebouw wordt voorzien van een kap dan mag de goot- en bouwhoogte niet meer dan 3 meter en 4,50 meter bedragen. In de regels zijn ook enkele afwijkingsbevoegdheden met betrekking tot het bouwen opgenomen. Aan elke afwijkingsbevoegdheid zijn voorwaarden verbonden.

Verder bevat de bestemming een aantal gebruiksregels. Zo heeft één van de gebruiksregels betrekking op aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteiten. Het niet toegestaan gronden op te hogen behalve voor een inrit.

Binnen de bestemming 'Waarde - Groenblauwe mantel' (zie paragraaf 3.2) is het verboden om zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning werken en/of werkzaamheden, geen bouwwerkzaamheden uit te voeren. Deze gronden zijn mede bestemd voor het behoud herstel of de duurzame ontwikkeling van de watersystemen en de ecologische en landschappelijke waarden en kenmerken van de gronden.

Algemene regels 

In de algemene regels zijn de anti-dubbeltelregel, algemene bouwregels en algemene afwijkingsregels opgenomen. Deze algemene regels gelden voor het gehele plan.

Overgangsregels 

Dit vierde en laatste hoofdstuk bevat het overgangsrecht en de slotregel.

Hoofdstuk 9 Economische uitvoerbaarheid

De gronden van het plangebied zijn op dit moment in eigendom van de initiatiefnemer. De locatie wordt door de initiatiefnemer voor eigen rekening en risico ontwikkeld. Er zijn voor de gemeente geen kosten (waaronder begrepen eventuele planschade) aan verbonden. Voorafgaand aan de terinzagelegging van het wijzigingsplan wordt hiervoor een anterieure overeenkomst gesloten met de initiatiefnemer. Met de gesloten overeenkomst is de economische uitvoerbaarheid van het plan verzekerd. Het is daarnaast ook niet nodig om aanvullende locatie-eisen te stellen. Daarmee is voldaan aan de verplichting als bedoeld in artikel 6.12, lid 2 van de Wet ruimtelijke ordening.

Hoofdstuk 10 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

10.1 Vooroverleg

Het ontwerpwijziginsplan 'Empelseweg 18 Rosmalen' is, op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening, toegezonden aan vooroverlegpartners.

Zowel Rijkswaterstaat als de provincie hebben niet gereageerd op het ontwerpwijzigingsplan. Het waterschap Aa en Maas heeft op 12 september 2018 schriftelijk bevestigd geen opmerkingen te hebben over het wijzigingsplan 'Empelseweg 18 Rosmalen'. Daarnaast hebben ook Tennet (2 oktober 2018) en de Gasunie (6 september 2018) laten weten in te kunnen stemmen met het plan.

10.2 Inspraak

Op de wijzigingsbevoegdheid hebben belanghebbenden kunnen reageren ten tijde van de terinzagelegging van het bestemmingsplan 'Kanaalpark'. Er zijn over het bestemmingsplan 'Kanaalpark' geen zienswijze ingediend die betrekken hadden op de wijzigingsbevoegdheid. Tevens past onderhavig plan volledig binnen de kaders van de wijzigingsbevoegdheid. Daarnaast zijn de dichtstbijzijnde buren de verkopers van het grond en zij hebben kenbaar gemaakt geen bezwaren te hebben tegen het plan. Na deze buren ligt de eerste bebouwing pas op circa 150 m van het plangebied. Om deze redenen wordt de inspraak overgeslagen en direct het ontwerpplan ter inzage gelegd.