Veedijk 34

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Door initiatiefnemers is op 8 januari 2016 een verzoek ingediend bij de gemeente 's-Hertogenbosch voor de medewerking aan herbestemming van de agrarische locatie Veedijk 34 in Rosmalen.

Op deze locatie is in het verleden een kleine veehouderij gevestigd geweest, maar deze is sinds jaren niet meer in gebruik. Gelet op de situering van deze locatie, is het perspectief voor een agrarisch bedrijf op deze locatie niet reëel aanwezig. Door de initiatiefnemers is daarom gezocht naar een alternatieve invulling voor deze locatie. Dit heeft geleid tot het plan om de boerderijwoning her te bestemmen naar een dubbele woning (splitsing). Het cultuurhistorisch waardevolle ensemble van boerderij en bedrijfsgebouwen kan daardoor behouden blijven. Initiatiefnemer wenst deze ontwikkeling planologisch te regelen en te komen tot een passende herbestemming.

Om medewerking te kunnen verlenen dient het bestemmingsplan gewijzigd te worden. De gemeente 's-Hertogenbosch heeft zich positief uitgesproken (d.d. 21 januari 2016, kenmerk 5488297) over de haalbaarheid van het plan.

1.2 Ligging plangebied

De locatie is gelegen in het buitengebied, tussen Rosmalen/Maliskamp en Berlicum. Kadastraal is de locatie bekend als Rosmalen, sectie D, nummer 2883 en 2452 (ged.). Het plangebied is gesitueerd tussen Maliskamp en de Wetering. Het plangebied is ongeveer 0,35 hectare groot.

Figuur: ligging plangebied (bron: Google Maps)

 

Figuur: kadastrale situatie Veedijk 34 (bron: Kadaster)

1.3 Vigerend bestemmingsplan

De locatie is gelegen binnen het bestemmingsplan 'Buitengebied' van de gemeente 's-Hertogenbosch, onherroepelijk sinds 20 juli 2011.

Hierin heeft de locatie de bestemming 'Agrarisch-Bedrijf'. Bij het bedrijf hoort een bouwvlak van circa 0,35 hectare. Op dit agrarisch bedrijf mogen alleen agrarische activiteiten ontplooid worden.

In het bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen in artikel 4.6.4 die het mogelijk maakt om na beëindiging van de agrarische bedrijfsactiviteiten de boerderij te splitsen in twee woningen. Hieraan zijn diverse voorwaarden verbonden, die in paragraaf 3.4 behandeld worden.

Figuur: uitsnede BP Buitengebied

Hoofdstuk 2 Het plan

2.1 Ruimtelijke en functionele structuur

Het plangebied ligt aan de Veedijk 34 in Rosmalen in het buitengebied van de gemeente. Het plangebied maakt deel uit van de regio Meierij. Deze regio is in de omgeving van het plangebied samengesteld uit verschillende landschappelijke elementen. Het bos- en heidegebied tussen Rosmalen-Nuland en het landgoedachtige gedeelte rond Wamberg/Maliskamp, Hooge Heide en Het Vinkel. Er is afwisselend sprake van de functies natuur- en bosgebieden, rundveehouderijen, wonen en (intensieve) recreatie. Het gebied wordt aan de noordzijde doorsneden door de A59. In het midden en zuiden zijn de bebouwingslinten Maliskamp en Hondsberg gelegen, evenals de grootschalige recreatieve voorziening themapark Autotron. Aan de Weteringstraat is een camping aanwezig.

Figuur: landschappelijke hoofdstructuur

De planlocatie ligt ten zuiden van de bebouwde kom van Rosmalen. De omgeving is een oude zandontginning, dat zich kenmerkt door een grillig verkavelingspatroon, kleinschalige akkerlanden omgeven door houtsingels en houtwallen en oude bosrelicten. Rond het bedrijfsperceel zijn de gronden in gebruik als agrarische cultuurgrond. Ten zuiden van het plangebied loopt de waterloop Grote Wetering.

Figuur: ruimtelijke hoofdstructuur

De belangrijkste ontsluitingsweg is de Veedijk en Maliskampsestraat, die in noordelijke richting aansluit op de A59. De bebouwing in de omgeving is georiënteerd op deze weg en is van oorsprong veelal agrarisch. In de huidige situatie hebben een aantal van deze boerderijen hun oorspronkelijke agrarische functie verloren en zijn gewijzigd in burgerwoningen of bedrijfjes. Direct naast de planlocatie ligt de burgerwoning Veedijk 32. De stevige bomensingel aan de Veedijk en Maliskampsestraat is bepalend voor de groenstructuur ter plaatse. De Grote Wetering, aan de zuidzijde, vormt de gemeentegrens met de gemeente Sint Michielsgestel.

2.2 Huidige situatie planlocatie

Op de planlocatie is van oudsher een veehouderij gevestigd geweest. Jaren geleden is de bedrijfsvoering hiervan gestopt. Na het beëindigen van de agrarische bedrijfsactiviteiten is de functie van de bedrijfswoning en de bedrijfsbebouwing feitelijk vervallen. Het complex van boerderij met rundveestal, kapschuur, bakhuis met varkensstal en het kippenhok, is een gaaf voorbeeld van een boerenbedrijf uit de wederopbouwperiode na de Tweede Wereldoorlog. Het complex is aangemerkt als cultuurhistorisch waardevol. Continuering van de agrarische bedrijfsactiviteiten is geen optie. De vroegste bebouwing op het perceel gaat terug tot begin 19e eeuw.

In de huidige situatie is de volgende bebouwing aanwezig:

• A: Boerderij met aangebouwde melkveestal: 1053 m3
• B: Kapschuur van 136 m2
• C: Bakhuisje van 49 m2
• D: Kippenhok van 24 m2

Op het erf bevindt zich verder nog een mestvaalt en een siertuin met oudere leibomen.

De bebouwing is sinds 1963, na het beëindigen van de agrarische functie, ongewijzigd gebleven. De boerderij is een monumentale boerderij, die bouwkundig en qua onderhoud achterstand heeft. Om deze grote boerderij in stand te kunnen houden is het gewenst dat deze haar woonfunctie kan behouden. Er is een bouwhistorische verkenning uitgevoerd naar de bouwhistorie van het complex. Deze verkenning en waardering van de cultuurhistorische betekenis is als bijlage bijgevoegd. In paragraaf 4.2 wordt hier verder op ingegaan.

Het perceel is goed ontsloten en heeft drie eigen inritten, een aan de Veedijk en twee aan de Weteringstraat.

2.3 Toekomstige situatie

Het voornemen is om de huidige agrarische bestemming om te zetten naar een woonbestemming. De boerderijwoning met aangebouwde melkveestal wordt gesplitst in twee zelfstandige wooneenheden. Door de woonfunctie op dit pand te houden, wordt bijgedragen aan de instandhouding van deze cultuurhistorisch waardevolle boerderij.

De overige bebouwing op het perceel blijft behouden. Het gaat daarbij om de kapschuur, het bakhuisje en het kippenhok, die als bijgebouwen bij de woningen behouden blijven. Het oorspronkelijke agrarische bouwvlak krijgt daarbij als geheel een woonbestemming.

Voor de planontwikkeling is een landschappelijk inpassingsplan opgesteld dat voorziet in het behoud van de bestaande beplanting op perceelsgrenzen en achter op het perceel. Aangezien het perceel reeds volledig landschappelijk is ingepast, is er geen toevoeging van nieuwe elementen voorzien.

Figuur: nieuwe situatie, inclusief landschappelijke inpassing

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Provinciaal beleid

Structuurvisie Ruimtelijke ordening provincie Noord-Brabant

Door de provincie Noord-Brabant is een Structuurvisie Ruimtelijke ordening vastgesteld in 2010, partieel herzien in 2014. De structuurvisie geeft de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025. Het plangebied is gelegen in het Gemengd Landelijk Gebied, met de aanduiding Zoekgebied verstedelijking. Dit zijn de gebieden waar agrarische ontwikkeling plaats kan vinden in samenhang met andere functies zoals wonen, werken, recreatie.

 

Figuur: uitsnede Structuurvisie RO, structurenkaart

Binnen het Gemengd Landelijk Gebied is de agrarische sector een grote en belangrijke grondgebruiker. De hoofddoelstelling voor dit gebied is een evenwichtige ontwikkeling van landbouw, natuur, water en landschap, recreatie. Binnen de zoekgebieden verstedelijking is ruimte voor ontwikkeling van stedelijke functies.

Het plan voor de herbestemming naar wonen past binnen de kaders van het provinciaal ruimtelijk beleid:

• Hiermee wordt invulling gegeven aan het gemengde karakter van het gebied;
• er wordt voorzien in sanering van een agrarische locatie nabij het stedelijk concentratiegebied;
• er wordt bijgedragen aan het behoud van cultuurhistorische bebouwing
• de ontwikkeling vindt plaats binnen het bestaande bouwvlak waarmee bijgedragen wordt aan het principe van zuinig ruimtegebruik.

Verordening Ruimte

De Verordening Ruimte 2014 (VR) geeft de uitwerking van het provinciale ruimtelijke beleid. In de verordening worden diverse zaken geregeld van provinciaal belang zoals de begrenzing van de integrale zonering, de EHS, waterberging. Bij de bijbehorende kaarten van de VR ligt het plangebied in of nabij de volgende gebiedsaanduidingen:

• gemengd landelijk gebied;
• integratie stad-land;
• reservering waterberging.

Figuur: kaart Verordening Ruimte (zoekgebied stedelijke ontwikkeling)

Binnen het Gemengd landelijk gebied wordt een gemengde plattelandseconomie nagestreefd met daarbij passende bestemmingen. In artikel 7.7 zijn de regels geformuleerd voor de functie Wonen. Nieuwe woonfuncties in het buitengebied zijn in principe niet toegestaan. In lid 3 sub b, van dit artikel is echter een uitzondering op deze regel opgenomen. Deze houdt in dat de vestiging of splitsing van meerdere woonfuncties in cultuurhistorisch waardevolle bebouwing is toegestaan, wanneer dit gericht is op het behoud of herstel van deze bebouwing. Dit plan beroept zich op deze regeling om in het cultuurhistorisch waardevol complex Veedijk 34 twee woonfuncties te realiseren. Eén in de boerderijwoning en één in het aangebouwde stalgedeelte. De bijbehorende bebouwing, die ook als cultuurhistorisch waardevol is aangemerkt, zal als bijgebouwen bij deze woningen behouden blijven.

Op grond van artikel 3 van de Verordening dient iedere nieuwe ruimtelijke ontwikkeling ook bij te dragen aan de versterking en kwaliteitsverbetering van het landschap. Dit wordt hierna verder uitgewerkt. Tevens dient een plan op grond van artikel 3.1 van de Verordening bij te dragen aan de zorg voor het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit, en toepassing te geven aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik.

Aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik wordt invulling gegeven door binnen het bestaande bouwperceel, de bestaande bebouwing te benutten. Er vindt geen uitbreiding of nieuwbouw plaats. Het plan draagt bij aan het behoud en herstel van cultuurhistorisch erfgoed.

3.2 Kwaliteitsverbetering landschap

Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen wil de provincie Noord-Brabant op grond van artikel 3.2 van de Verordening Ruimte dat de initiatiefnemer zorgt voor een kwaliteitsverbetering van het landschap. Dit uitgangspunt geldt voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied én buiten de ecologische hoofdstructuur. Het achterliggende idee is dat ontwikkelingen actief bijdragen aan versterking van het landschap. Dit gaat dus verder dan de reguliere landschappelijke inpassing die vooral is gericht op het mitigeren van de effecten van een ontwikkeling op de omgeving of het beperken van verlies aan omgevingskwaliteit.

Kwaliteitsverbetering wordt niet alleen bereikt met een traditionele groene inpassing van het initiatief. De aanleg van (cultuurhistorische) landschapselementen, het terugbrengen of behouden van ontginningsstructuren, de realisering van nieuwe natuur, ecologische verbindingszones of landschapsversterkende maatregelen van waterstructuren dragen ook bij aan de kwaliteit van het landschap. Dit geldt ook voor sloop van bebouwing, het verbeteren van de recreatieve ontsluiting van een gebied en het behoud of herstel van cultuurhistorische waarden. De gemeente 's-Hertogenbosch volgt de Landschapsinvesteringsregeling van de regio Brabant Noordoost waarin de uitgangspunten voor toepassing van deze regeling zijn vastgelegd. Onderhavige ontwikkeling is een zogenaamde categorie 2 ontwikkeling waarbij volstaan kan worden met een goede landschappelijke inpassing.

De instandhouding van de cultuurhistorisch waardevolle boerderij wordt middels dit plan bewerkstelligd, door deze een nieuwe functie te geven voor wonen. Hiermee wordt bijgedragen aan de kwaliteitsverbetering van het landschap, door middel van behoud en herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing.

Aan de eis van een goede landschappelijke inpassing wordt voldaan door het opgestelde landschappelijk inpassingsplan dat voorziet in het behoud van de bestaande beplanting. De uitvoering van dit plan en de instandhouding ervan wordt geborgd door middel van een anterieure overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer, en door middel van het opnemen van een voorwaardelijke bepaling in de regels. Hierin wordt bepaald dat het in gebruik nemen van de bebouwing conform de bestemming alleen mogelijk is als het landschappelijk inpassingsplan gerealiseerd wordt binnen een nader te bepalen termijn na vaststelling van het bestemmingsplan.

Conclusie:

Met het saneren van de agrarische bedrijfslocatie en deze te vervangen door een woonfunctie, gericht op het behoud en herstel van de cultuurhistorisch waardevolle bebouwing, wordt voldaan aan de vereiste ruimtelijke kwaliteitsverbetering. De inspanningen worden geborgd in de anterieure overeenkomst die initiatiefnemer met de gemeente afsluit en in de regels van het bestemmingsplan.

3.3 Gemeentelijk beleid

De gemeente 's-Hertogenbosch heeft haar planologisch beleid voor de nabije toekomst vastgelegd in de Actualisatie Ruimtelijke Structuurvisie van december 2013. De ruimtelijke structuurvisie betreft het gehele gemeentelijke grondgebied, zoals ook bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening. De ruimtelijke structuurvisie omvat de uitgangspunten en ambities van de gemeente voor het - door haar te voeren - ruimtelijk beleid in de komende 10 jaar, met een doorkijk naar 15 a 20 jaar. Het is het toetsingskader dat een onderlegger vormt voor de actualisering van bestemmingsplannen en projectprocedures, alsook een inspiratie- en ontwikkelingsopgave voor integrale gebiedsaanpak en projecten.

Onderdeel van de ruimtelijke structuurvisie is het concept de 'Groene Delta'. Hiermee wordt ingezet op de realisatie van een robuuste en samenhangende groenblauwe structuur in en rond de stad 's-Hertogenbosch. Hiermee wordt een goed evenwicht tussen (rode) stedelijke ontwikkelingen en (groene) kwaliteit van het ommeland verzekerd. De Groene Delta is opgebouwd uit 'groengebieden' en 'verbindingen'. De groengebieden hebben verschillende accenten gekregen. Dit zijn 'consolidatie', 'transformatie' en 'landschappelijk waardevolle gebieden'.

Het plangebied Veedijk 34 ligt in het 'groene transformatiegebied'. Hier is het beleid gericht op het realiseren van nieuwe natuur- en landschapswaarden. Maatregelen die daarbij horen zijn bijvoorbeeld omvorming van landbouw naar natuur en rood voor groen op de schaal van het landschap. Daarnaast ligt het in een 'kleinschalig waardevol landschap'. Zij vormen belangrijke dragers van het groene Brabantse Mozaïeklandschap. Een voorbeeld binnen 's-Hertogenbosch is de Hooge Heide, waar ook het plangebied in ligt.

De omzetting van de agrarische bedrijfsbestemming naar een woonbestemming waarmee bijgedragen wordt aan het behoud en herstel van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing, past binnen het beeld van een kleinschalig waardevol landschap.

Figuur: Ruimtelijke structuurvisie 2013

3.4 Wijzigingsbevoegdheid

Dit plan ziet op de herbestemming van een agrarische bedrijfslocatie naar een woonbestemming ten behoeve van twee woningen. Deze omzetting is opgenomen in het bestemmingsplan Buitengebied middels een wijzigingsbevoegdheid, in artikel 4.6.4.

De voorwaarden om te wijzigen naar boerderijsplitsing zijn als volgt in het bestemmingsplan (artikel 4.6.4) opgenomen:

• Splitsing is alleen toegestaan indien het agrarische bedrijf wordt beëindigd: De agrarische bedrijfsvoering is feitelijk al beëindigd. Er is geen agrarisch bedrijf actief meer. Met dit wijzigingsplan wordt dit formeel geregeld door het laten vervallen van de agrarische bestemming die op het perceel rust.
• Wijziging vindt gelijktijdig plaats met wijziging van de overige gronden naar de bestemming Agrarisch, Agrarisch met waarden - 1, Agrarisch met waarden - 2, Agrarisch met waarden- 3, waarbij deze worden bestemd overeenkomstig de genoemde aangrenzende bestemmingen: Het perceel behorend bij het boerderijcomplex wordt gewijzigd in een woonbestemming waarbinnen zowel boerderij, bijgebouwen en tuin vallen. Vanwege het beperkte oppervlak van het bestaande agrarische bouwperceel resteren er geen overige gronden. Het gehele bouwperceel van het oorspronkelijke agrarische bedrijf (3500 m2) wordt gewijzigd naar Wonen ten behoeve van twee woningen.
• De bouwmassa van het te splitsen hoofdgebouw dient een inhoud te hebben van ten minste 900 m3: De boerderij met het aangebouwde stalgedeelte heeft een inhoud van 1059 m3.
• Bij splitsing mogen maximaal twee volwaardige woningen ontstaan, met beide een inhoud van ten minste 400 m3: Het plan voor splitsing van de boerderij voorziet in de totstandkoming van twee woningen die een inhoud hebben van 514 m3 en 545 m3.
• Het bestaande architectonische karakter van de boerderij en de daaraan te onderkennen cultuurhistorische waarden, mogen niet worden aangetast. Beoordeling vindt plaats door een ter zake deskundige organisatie: van het complex is een uitgebreide bouwhistorische beschrijving beschikbaar (zie bijlage). In deze bouwhistorische verkenning zijn de kenmerkende en waardevolle onderdelen beschreven en gewaardeerd. Bij de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het verbouwen en splitsen van de boerderij zal deze bouwhistorische verkenning als basis gebruikt worden. De aanvraag omgevingsvergunning zal daartoe mede getoetst en beoordeeld worden door de gemeentelijke monumentencommissie.
• De vestiging van de nieuwe woning mag geen onevenredige beperking opleveren van de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende (agrarische) bedrijven: dit is niet aan de orde. De agrarische bedrijven in de omgeving liggen op geruime afstand van de planlocatie (>200 meter). De ontwikkelingsmogelijkheden van deze bedrijven worden reeds op andere gronden beperkt. Zo is er in alle gevallen reeds een andere beperking aan de orde, namelijk dat er bestaande woningen reeds dichterbij gesitueerd zijn. De nieuwe woningen aan de Veedijk 34 leiden daardoor niet tot nieuwe beperkingen voor de veehouderijen. De omgeving van het plangebied is bovendien in de Verordening ruimte aangemerkt als gebied met 'beperkingen veehouderij'. Dit betekent dat veehouderijen sowieso al beperkt worden in hun ontwikkelingsmogelijkheden. De woningen aan de Veedijk 34 voegen daar niets aan toe.
• De nieuwe woningen dienen aanvaardbaar te zijn uit een oogpunt van een milieuhygiënisch verantwoord woon- en leefklimaat: voor deze beoordeling zijn met name de aspecten geur en geluid van belang. Op deze aspecten zal hierna in hoofdstuk 5 nader ingegaan worden. Het blijkt dat in het plangebied sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.
• Voor zover er sprake is van de aanwezigheid van meer voormalige bedrijfsgebouwen c.q. bijgebouwen dan 80 m² per woning, mag bij sloop van voormalige bedrijfsbebouwing ofwel 10% van de oppervlakte van de voormalige bedrijfsgebouwen worden toegevoegd aan de oppervlakte van de woning tot een maximum van 1000 m³ in totaal, ofwel 10% van de oppervlakte van de voormalige bedrijfsgebouwen worden toegevoegd aan de oppervlakte aan bijgebouwen tot een maximum van 200 m²: in de bestaande situatie is naast de boerderijwoning met stalgedeelte, in totaal 209 m2 aan gebouwen nog aanwezig (kapschuur, bakhuis, kippenhok). Deze bebouwing zal als bijgebouw bij de woningen gaan fungeren. Deze bebouwing mag niet gesloopt worden aangezien deze deel uitmaakt van het cultuurhistorisch waardevolle complex Veedijk 34. Daarmee ontstaat er een (beperkte) overmaat aan bijgebouwen.

Geconcludeerd kan worden dat aan al deze voorwaarden voldaan kan worden.

Hoofdstuk 4 Ruimtelijke aspecten

4.1 Flora en fauna

De bescherming van de natuur in Nederland vindt plaats door Europese en nationale wetgeving. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen soortbescherming en gebiedsbescherming. Deze staan los van elkaar en hebben ieder hun eigen werking.

Het plangebied betreft een bestaande situatie waarin flora en fauna een beperkte rol speelt. Het gebied is niet ingedeeld als aangewezen beschermingsgebied betreffende flora- en faunawet en/ of Natura 2000 gebied. De kleine boscomplexjes in de omgeving maken deel uit van het Provinciale Natuurnetwerk en de Grote Wetering is aangemerkt als ecologische verbindingszone. Het plan heeft hier verder geen effecten op.

Figuur: ligging natuurgebieden omgeving

De omgeving heeft mogelijk betekenis voor algemeen beschermde broedvogels, vanwege de aanwezige beplanting op de perceelsgrenzen. Het plan voorziet niet in de sloop van bebouwing, nieuwbouw of andere werkzaamheden die van invloed kunnen zijn. Alle nieuwe activiteiten vinden plaats binnen de bestaande bebouwing. Het gewijzigde gebruik leidt tot een extensivering van het gebruik.

Geconcludeerd kan worden dat er naar verwachting geen belemmeringen zijn vanuit de Flora- en faunawet. Wel geldt de algemene zorgplicht.

4.2 Cultuurhistorie

Het plangebied is gelegen in een oude zandontginning. Volgens de Cultuurhistorische Waardenkaart 2006 is dit een gebied zonder specifieke cultuurhistorische waarden. Ten zuidoosten ligt het landgoed De Wamberg en het oude buurtschap Loofaert. Deze zijn wel cultuurhistorisch van betekenis. De Veedijk zelf heeft vanwege de begeleidende bomenstructuur een redelijk hoge betekenis. De groenstructuur bestaat uit Zomereik en Amerikaanse Eik, aangeplant rond 1910. Blijkens de Cultuurhistorische Kaart van de gemeente 's-Hertogenbosch hebben de aangrenzende gronden een perceelinrichting die overeenkomt met die van begin 19e eeuw. Het plan heeft daar echter geen invloed op aangezien er sprake is van verandering van gebruik, zonder ruimtelijke impact. Het plan leidt dan ook niet tot aantasting van het cultuurhistorische karakter van de omgeving.

Figuur: uitsnede Cultuurhistorische Waardenkaart 2006

Figuur: uitsnede Cultuurhistorische inventarisatie gemeente 's-Hertogenbosch

Het boerderijcomplex Veedijk 34 is een cultuurhistorisch waardvol complex. De oorsprong van de boerderij gaat terug naar begin 19e eeuw. De bouwgeschiedenis op deze locatie is beschreven in een bouwhistorische verkenning, die als bijlage is bijgevoegd.

Het voormalig agrarisch complex aan de Veedijk 34 is een opvallend gaaf voorbeeld van een boerenbedrijf uit de wederopbouwperiode. Zoals gebruikelijk voor de tijd en plaats betrof het een gemengd bedrijf, waarbij de door de combinatie van veeteelt, zuivel en landbouw bedrijfstechnische problemen en prijsschommelingen konden worden opgevangen. De verschillende activiteiten zijn nog goed herkenbaar aan de verscheidenheid aan gebouwen en de indeling daarvan. Behalve de boerderij met melkveestal, bestaan deze uit de kapschuur voor oogstberging, het bakhuis met varkensstal en een kippenhok. Dat deze gebouwen vrijwel ongewijzigd zijn overgeleverd is het gevolg van het overlijden van de boer in 1963. Het bedrijf is toen niet overgenomen door zijn zoon, een voor die tijd niet ongebruikelijke verschijnsel bij de kleinere boerenbedrijven. Het wegvallen daarvan vormde de opmaat voor de latere schaalvergroting in de landbouw.

Bouwkundig heeft het complex een hoge waarde doordat de gebouwen sinds 1963 nagenoeg onveranderd zijn gebleven. Zij vormen zowel in hun samenhang als op zichzelf een zeldzaam gaaf voorbeeld van een boeren bedrijf uit de wederopbouwperiode. Daartoe behoren ook erfelementen als de mestvaalt en de siertuin met oudere leibomen.

Tevens vertegenwoordigt het complex verschillende cultuurhistorische waarden. Het toont met de als noodwoning gebruikte varkensstal de overbruggingsfase tussen de oorlog en de wederopbouw en is tevens een vroeg voorbeeld van een wederopbouwboerderij waarbij het bouwen in streekeigen vormen is losgelaten. Ook is het een zeldzaam gaaf voorbeeld van een naoorlogs agrarisch bedrijf van voor de schaalvergroting en specialisatie in de landbouw, die in de tweede helft van de 20ste eeuw geleidelijk zijn intreden deed.

De bebouwing heeft haar functie momenteel als agrarisch bedrijf verloren. Door de herbestemming naar wonen en splitsing van de boerderij wordt bijgedragen aan het behoud en herstel van deze boerderij. De bescherming van de cultuurhistorische waarden worden vastgelegd in de regels van het bestemmingsplan. De beschrijving en waardering van de verschillende onderdelen zijn vastgelegd in de bouwhistorische verkenning, die als bijlage is bijgevoegd.

Foto: achterzijde perceel met zicht op kapschuur, bakhuis en boerderij.

4.3 Archeologie

Op de gemeentelijke Archeologische Verwachtingenkaart, is de planlocatie aan de Veedijk 34 aangeduid als een gebied met een middelhoge indicatieve archeologische verwachtingswaarde. Op grond van het gemeentelijk archeologisch beleid houdt dit in dat wanneer de bodem geroerd gaat worden er in principe een archeologisch onderzoek uitgevoerd moet worden naar de mogelijke aanwezigheid van archeologische restanten in de ondergrond. In het bestemmingsplan Buitengebied is een beschermende regeling opgenomen voor archeologie. Daarmee is de bescherming van mogelijke archeologische waarden geborgd. Deze regeling houdt in dat er in gebieden met een middelhoge archeologische verwachting alleen vergunning verleend mag worden voor bouwen, indien het een bouwplan betreft niet groter dan 100 m2 én een verstoringsdiepte van 0,5 m bij agrarische gronden. De aangrenzende gronden hebben een lage archeologische verwachtingswaarde.

Figuur: uitsnede Archeologische Beleidskaart gemeente 's-Hertogenbosch

In dit geval wordt een archeologisch onderzoek niet noodzakelijk geacht aangezien het plan ziet op de herbestemming van bestaande bebouwing. Daarbij wordt geen grond geroerd en er wordt niet nieuw gebouwd.

Archeologisch heeft het plan geen negatieve effecten. Wel geldt de algemene zorgplicht en meldingsplicht op grond van de Monumentenwet.

4.4 Mobiliteit en parkeren

Mobiliteit:

De ontsluiting van het bestaande woonhuis verloopt via de Veedijk. Dit is een erftoegangsweg. Er is geen fysieke scheiding tussen fiets- en autoverkeer. Het profiel van de weg bestaat uit asfalt en grasbermen, grotendeels begeleid met een bomensingel. Via deze weg wordt aangesloten op de regionale wegenstructuur.

De hoeveelheid verkeersbewegingen als gevolg van het plan is beperkt te noemen en inpasbaar in het lokale verkeersbeeld. Het bestaande woonhuis beschikt over een inrit aan de Veedijk. De in het achterhuis te realiseren woning en de overige bijgebouwen hebben een ontsluiting via twee bestaande inritten aan de Weteringstraat. Deze worden ook in de nieuwe situatie gebruikt.

Parkeren:

Voor (half)vrijstaande woningen in het buitengebied wordt een parkeernorm gehanteerd van 2 parkeerplaatsen per woning. Op eigen terrein is voldoende ruimte om te parkeren op het erf. Daarmee kan voorzien worden in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein en is er geen overlast is te verwachten voor parkeren op de openbare weg.

4.5 Watertoets

Het Waterschap hanteert met ingang van 1 maart 2015 een nieuwe Keur. Hierin is bepaald dat indien het verharde oppervlak als gevolg van de ruimtelijke ontwikkeling toeneemt met minder dan 2.000 m², er geen retentie van hemelwater vereist wordt binnen het plangebied. Dit is bij het onderhavige plan aan de orde. De ontwikkeling vindt plaats binnen de bestaande bebouwing, door middel van herbestemming. Er vindt geen toename van bebouwing of verharding plaats waardoor het plan hydrologisch neutraal is.

4.6 Technische infrastructuur

In het plangebied en omgeving bevinden zich geen leidingentrace's van transportleidingen met een beschermingszone.

Het plangebied is aangesloten op alle gangbare technische infrastructuur zoals drukriolering en andere nutsvoorzieningen (kabels en leidingen voor gas, water, elektra). De planlocatie wordt aangesloten op de bestaande infrastructuur, hiervoor hoeven geen structurele aanpassingen plaats te vinden.

Hoofdstuk 5 Milieuaspecten

5.1 Algemeen

Het oorspronkelijke agrarische bedrijf beschikte over een milieuvergunning voor het houden van vee. Deze vergunning is inmiddels van rechtswege komen te vervallen.

5.2 Bodem en grondwater

Het plan leidt tot de oprichting van nieuwe milieugevoelige objecten door de herbestemming naar wonen. Derhalve dient een verkenning uitgevoerd te worden naar de milieukwaliteit van bodem en grondwater, en of deze geschikt zijn voor de nieuwe functie.

Bodemonderzoek 1994

Voor de locatie Veedijk 32 (naastgelegen woning) is in 1994 een bodemonderzoek uitgevoerd. Uit het onderzoek bleek dat er sprake was van verhoging met zware metalen. Binnen de gemeente komt vaker een matig tot sterke verhoging van arseen, koper, zink en nikkel tegen. M.u.v. zink betreft het vaak een spotje, waarbij op enkele meters niets meer wordt aangetroffen. Oorzaak kan liggen in kwelstromen, zoals in het rapport wordt gesuggereerd. Het rapport gaf geen aanleiding voor nader onderzoek.

Bodemkwaliteitskaart vastgesteld (vrijstelling bodemonderzoek, ook in Beleidsnota Bodem 2014).

De bodemkwaliteitskaart (kaart homogene deelgebieden 6-9-2012, bijlage 1 Bkkaart) wordt niet alleen gebruikt bij grondverzet, maar ook voor het verlenen van vrijstelling van bodemonderzoek in het kader van de Woningwet. Conform deze methodiek zijn er op de kaart in bijlage 1 gebieden aangewezen die vrijgesteld zijn van de verplichting tot bodemonderzoek. Voor de bodembeheerzones “Wonen 1970-1995” en “Wonen na 1995 / Buitengebied Klei en Zand” is het mogelijk om vrijstelling te krijgen van bodemonderzoek. Bij het indienen van de vergunning dient de aanvrager de resultaten van het historisch onderzoek in te dienen. Op basis hiervan wordt beoordeeld of de gemeente vrijstelling van het bodemonderzoek kan verlenen.

De locatie Veedijk 34 ligt in het homogene deelgebied “Wonen na 1995 buitengebied zand”. Om vrijstelling te krijgen zal een historische toets uitgevoerd moeten worden, waaruit blijkt dat de locatie niet verdacht is van bodemverontreiniging. Deze historische toets moet aan de vergunning worden toegevoegd. Tenzij er alleen sprake is van een interne verbouwing is dit niet noodzakelijk.

Daarnaast maakt de bodemkwaliteitskaart de algemene kwaliteit van de bodem binnen de gemeente 's- Hertogenbosch inzichtelijk. Deze voldoet in bijna de gehele gemeente aan de landelijke achtergrondwaarde. Zo ook op de geplande locatie. Dat wil zeggen dat de kwaliteit van de bodem voldoet aan de schoonste norm voor bodemkwaliteit. Dat geldt voor zowel de bovengrond als ondergrond. Het uitvoeren van een verkennend bodemonderzoek is dus niet noodzakelijk.

Uit de totale beoordeling blijkt dat de bodemkwaliteit geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling met functie wonen. Bij de aanvraag omgevingsvergunning zal de historische bodemtoets als indieningsvereiste gelden.

Bij eventueel grondverzet valt vrijkomende grond onder de bepalingen van het besluit Bodemkwaliteit. Bij bronneringswerkzaamheden zullen voor zover relevant ingevolge de Grondwaterwet en de Wet Verontreiniging Oppervlaktewateren meldingen c.q. aanvragen voor vergunningen moeten worden ingediend.

5.3 Geluid

Indien een ruimtelijk plan leidt tot de oprichting van nieuwe geluidgevoelige objecten dient onderzocht te worden of voldaan kan worden aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

Weg- en railverkeer

In het bestemmingsplan worden nieuwe (geluidsgevoelige) ontwikkelingen mogelijk gemaakt. De splitsing van de boerderijwoning leidt tot een nieuw geluidsgevoelig object, namelijk het stalgedeelte achter de bedrijfswoning. Ten gevolge van het verkeerslawaai van de Veedijk bedraagt de maximale geluidsbelasting op 25 meter vanaf de as van de weg 48 dB. De nieuwe woning staat op een afstand van circa 30 meter t.o.v. de Veedijk. De maximale geluidbelasting blijft dus onder de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Hiermee wordt voldaan aan de eisen uit de Wet geluidhinder (Wgh). Een nader akoestisch onderzoek wordt niet nodig geacht.

5.4 Luchtkwaliteit en fijnstof

De 'Wet luchtkwaliteit' is op 15 november 2007 (Stb. 2007, 434) in werking getreden en vervangt het 'Besluit luchtkwaliteit 2005'. De 'Wet luchtkwaliteit' voorziet onder meer in een gebiedgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen.

De wijze waarop ruimtelijke en infrastructurele ontwikkelingen worden getoetst aan het aspect luchtkwaliteit is onlangs gewijzigd. Tot nu toe werden initiatiefnemers van ontwikkelplannen verwezen naar het 2 sporenbeleid, zoals opgenomen in het Luchtkwaliteitsplan 2009, om het aspect lucht te toetsen:

Spoor 1 is de toetsing volgens wet- en regelgeving.

Spoor 2 is de toetsing die invulling geeft aan het begrip 'goede ruimtelijke ordening' ingevolge de Wet ruimtelijke ordening.

Spoor 1: toetsing wet- en regelgeving

Van bepaalde projecten met getalsmatige grenzen is vastgesteld dat deze 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Een project draagt 'niet in betekende mate' bij aan de luchtverontreiniging als de 3% grens niet wordt overschreden. De grens is gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2). Dit komt overeen met 1,2 microgram/m3 voor zowel PM10 als NO2.

Eén van deze categorieën betreft de bouw van 1.500 woningen, waarbij is uitgegaan van een verkeersgeneratie van ten minste 7.500 motorvoertuigbewegingen per etmaal. De verkeersaantrekkende werking van dit plan ligt ruim beneden deze 7.500 motorvoertuigbewegingen per etmaal en valt dus niet onder de Regeling niet in betekenende mate bijdragen. Daarmee is aannemelijk gemaakt dat dit project niet in betekenende mate bijdraagt.

Ondanks dat het plan zelf niet in betekende mate bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit, dient voor wat betreft het verplichte 'goede ruimtelijke ordening' wel afgewogen te worden of het aanvaardbaar is om de functie gemengde doeleinden op deze locatie te realiseren. Dit wordt in de toelichting van het 'Besluit Niet in Betekenende Mate' benadrukt. Daarbij speelt de mate van blootstelling aan luchtverontreiniging een belangrijke rol.

Hiervoor is een beschouwing gedaan van de huidige situatie en 10 jaar na realisatie. Uit deze beschouwing kan inzake luchtkwaliteit geconcludeerd worden dat:

• voor stikstofdioxide (NO2) ruimschoots zal worden voldaan aan het gestelde jaargemiddelde grenswaarde van 40 ìg/m3, alsmede aan de uurgemiddelde grenswaarde; Momenteel ligt de waarde op 21 ìg/m3 en zal in de toekomst verminderen tot 15 ìg/m3.
• voor zwevende deeltjes (PM10) ruimschoots zal worden voldaan aan het gestelde jaargemiddelde grenswaarde van 40 ìg/m3: Momenteel ligt de waarde op 22 ìg/m3 en zal in de toekomst verminderen tot 19 ìg/m3.

Er worden voor het gebied geen grenswaarden overschreden. Vanuit het aspect luchtkwaliteit zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.5 Externe veiligheid

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving voor het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals het gebruik, de opslag, de productie als het transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden.

Op basis van gegevens van de gemeente en de risicokaart van de provincie Noord-Brabant kan worden vastgesteld dat er geen belastende bedrijven/activiteiten aanwezig zijn. Geconcludeerd kan worden dat externe veiligheid geen belemmeringen oplevert.

5.6 Bedrijven en milieuzonering

Het plan staat een nieuwe woning toe door middel van herbestemming van een agrarisch bedrijf. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het zaak dat tussen bedrijven en woningen van derden voldoende afstand in acht wordt genomen. Dit om ongewenste hinder te voorkomen. Als leidraad wordt daarvoor gebruik gemaakt van de VNG brochure Bedrijven en milieuzonering.

In de omgeving bevinden zich, naast agrarische bedrijven, twee bedrijven:

• Weteringstraat: camping
• Veedijk (Berlicum): dierenpension.

Voor een camping geldt een afstand van 50 meter die aangehouden moet worden tot een rustige woonwijk. Voor een dierenpension bedraagt deze afstand 100 meter. De woning aan de Veedijk 34 ligt op een afstand van respectievelijk 460 meter en 110 meter hiervandaan. Daarmee wordt voldaan aan vereiste afstanden.

5.7 Geur

In relatie tot agrarische bedrijven is van belang dat er voldoende onderlinge afstand wordt gehouden tot de nieuwe woningen. Dit is enerzijds van belang om te voorkomen dat agrarische bedrijven in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden belemmerd en anderzijds om te garanderen dat bij de woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Op 1 januari 2007 is de nieuwe Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) in werking getreden. Deze wet vormt vanaf deze datum het exclusieve toetsingskader voor de beoordeling van geur afkomstig van veehouderijen. Deze wet omschrijft een geurgevoelig object als een “gebouw, bestemd voor en blijkens aard, indeling en inrichting geschikt om te worden gebruikt voor menselijk wonen of menselijk verblijf en die daarvoor permanent of een daarmee vergelijkbare wijze van gebruik, wordt gebruikt”. Een woning is een geurgevoelig object als bedoeld in deze wet.

De wet maakt in een concentratiegebied (waaronder ook 's-Hertogenbosch valt) slechts een onderscheid in geurgevoelige objecten binnen en buiten de bebouwde kom. De toegestane geurbelasting op een geurgevoelig object buiten de bebouwde kom mag in beginsel niet meer bedragen dan 10 odour units op basis van de gemeentelijke geurverordening. Voor veehouderijen waar vee wordt gehouden zonder emissiefactoren, gelden vaste afstanden. In het buitengebied is die vaste afstand op basis van de gemeentelijke geurverordening 25 meter.

In de omgeving van het plangebied bevinden zich de volgende veehouderijen.

veehouderij	type	Afstand in meters
Loofaert 63 Berlicum	Kleine gemengde veehouderij	200
Maliskampsestraat 63a Rosmalen	Rundvee	500
Veedijk 20 Rosmalen	Rundvee	320
Hooghei 39 Berlicum	Pluimvee	650
Hooghei 49 Berlicum	rundvee	685

 

Al deze veehouderijen liggen op grote afstand van de Veedijk 34. De nieuwe woningen aan de Veedijk 34 zijn voor geen van deze veehouderijen de meest nabij gelegen woning. Dit betekent dat deze veehouderijen reeds door andere woningen belemmerd worden. De nieuwe woningen voegen daar niets aan toe. De omgeving is tevens in de Verordening ruimte aangemerkt als een gebied 'beperkingen veehouderij'. In deze gebieden gelden sowieso al beperkingen voor de ontwikkelingsmogelijkheden van veehouderijen.

Daarnaast is de vraag van belang of ter plaatse van de nieuwe woningen aan de Veedijk 34 sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Uit uitgevoerde geurberekeningen die onderdeel uitmaken van het vastgestelde gemeentelijk geurbeleid, is gebleken dat in de omgeving van het plangebied een achtergrondbelasting aanwezig is van 2 - 5 odourunits/m3. Dit is gering en betekent dat er een aanvaardbaar woon- en leefklimaat aanwezig is.

Figuur: achtergrondbelasting geur 2010

Geconcludeerd kan worden dat geur geen belemmering vormt voor de beoogde ontwikkeling.

Hoofdstuk 6 Afwegingen

6.1 De afwegingen

Ten aanzien van het plan aan de Veedijk 34 kan de volgende afweging gemaakt worden:

• Het plan past binnen de ruimtelijke beleidskaders van de provincie en gemeente (Structuurvisie RO, Verordening Ruimte, gemeentelijke Structuurvisie). Bijgedragen wordt aan de gewenste en noodzakelijke vernieuwing en verbreding van het landelijke gebied;
• Er wordt voldaan aan de kwaliteitsverbetering van het landschap door middel van het vervallen van agrarisch bouwvlak, het behoud van een karakteristieke boerderij en een goede landschappelijke inpassing;
• vanuit de omgeving zijn er geen belemmeringen vanuit natuur, landschap, cultuurhistorie, archeologie waterhuishouding of milieu die een het plan op deze locatie in de weg staan.
• Het plan leidt niet tot relevante waterhuishoudkundige effecten doordat er geen toename van verhard oppervlak is. Uitvoering vindt plaats binnen de uitgangspunten van het duurzaam waterbeheer van het Waterschap.
• voor omliggende agrarische bedrijven vormt het plan geen belemmering. Daarbij wordt tot andere agrarische bedrijven voldoende afstand in acht genomen.
• de te verwachten verkeerseffecten zijn zeer beperkt en passen in het lokale verkeersbeeld. Er wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid op eigen erf;
• Het plan is maatschappelijk en economisch uitvoerbaar.

Geconcludeerd kan worden dat het plan ruimtelijk inpasbaar is in de omgeving.

Hoofdstuk 7 Juridisch bestuurlijke aspecten

7.1 Planmethode

Het wijzigingsplan 'Veedijk 34' heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor het wijzigen van de agrarische bestemming van het perceel naar een woonbestemming.

De juridisch-planologische regeling van het voorliggende wijzigingsplan is inhoudelijk gebaseerd op de juridisch-planologische regeling van het bestemmingsplan 'Buitengebied'. Qua vormgeving, inrichting en beschikbaarstelling is het wijzigingsplan technisch gebaseerd op het Besluit ruimtelijke ordening en de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP 2012).

7.2 Verbeelding

Op de verbeelding zijn de bestemming en de aanduidingen met kleuren, cijfer- en lettercombinaties en vlakken aangegeven. De kleuren, cijfer- en lettercombinaties en vlakken dienen in samenhang met de regels te worden gelezen.

Een onderdeel van de in het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde eisen betreft de vormgeving, inrichting en beschikbaarstelling van een bestemmingsplan en de daarvan afgeleide uitwerkings- en wijzigingsplannen. Door de uniformering en standaardisering zijn de vormgeving en inrichting van een digitale verbeelding verschillend van een 'traditionele' analoge plankaart. Met de vormgeving en inrichting van een digitale verbeelding wordt beoogd bestemmingsplannen, uitwerkingsplannen en wijzigingsplannen als een interactief plan raadpleegbaar te maken (op internet). Deze wijze van beschikbaarstelling is per 1 januari 2010 wettelijk verplicht.

7.3 Regels

De planregels zijn verdeeld over vier hoofdstukken, te weten:

• hoofdstuk 1: inleidende regels;
• hoofdstuk 2: bestemmingsregels;
• hoofdstuk 3: algemene regels;
• hoofdstuk 4: overgangs- en slotregels.

7.3.1 Inleidende regels

De artikelen in hoofdstuk 1 van de planregels hebben betrekking op de toepassing van de planregels. In artikel 1 wordt een omschrijving van de in de regels gehanteerde begrippen gegeven. Artikel 2 geeft de meet- en rekenwijze aan. Deze bepalingen gelden voor de enige in het plangebied voorkomende bestemming 'Wonen'.

7.3.2 Bestemmingsregels

Binnen de bestemming Wonen zijn in het hoofdgebouw 2 woningen toegestaan. Gelet op de cultuurhistorische kwaliteit van de bestaande bebouwing (hoofdgebouw én bijgebouwen) bevat de regeling waarborgen om de bestaande bebouwing te handhaven. Daartoe zijn de bouwvlakken van de hoofd- en bijgebouwen strak begrensd. Verder is op de verbeelding de maximale goot- en bouwhoogte van de woning aangegeven. Ook de bestaande kapvorm is in de regels vastgelegd.

De bouw van nieuwe bijgebouwen is uitgesloten.

In de bestemmingsregels zijn ook enkele afwijkingsbevoegdheden met betrekking tot het bouwen opgenomen. Aan elke afwijkingsbevoegdheid zijn voorwaarden verbonden.

Verder bevat de bestemming een aantal gebruiksregels. Zo heeft één van de gebruiksregels betrekking op aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteiten.

7.3.3 Algemene regels

In de algemene regels zijn de anti-dubbeltelregel, algemene bouwregels en algemene afwijkingsregels opgenomen. Deze algemene regels gelden voor het gehele wijzigingsplan.

7.3.4 Overgangs- en slotregels

Dit vierde en laatste hoofdstuk bevat het overgangsrecht en de slotregel.

Hoofdstuk 8 Economische uitvoerbaarheid

De locatie wordt door de initiatiefnemer voor eigen rekening en risico ontwikkeld. Er zijn voor de gemeente geen kosten (waaronder begrepen eventuele planschade) aan verbonden.Het plan betreft geen aangewezen bouwplan zoals beschreven in art 6 2 1 Bro, zodat daarvoor geen exploitatieplan behoeft te worden opgesteld.

Hoofdstuk 9 Inspraak en vooroverleg

Op grond van artikel 3.1.1. Bro is het plan toegezonden aan de diensten van Rijk, provincie en waterschap. Er zijn geen reacties ingekomen. Voor het plan heeft geen afzonderlijke inspraakprocedure plaatsgevonden.