Vliertwijksestraat 35 Rosmalen

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Door de eigenaren van het pand Vliertwijksestraat 35 is een verzoek ingediend bij de gemeente 's-Hertogenbosch voor de medewerking aan herbestemming van het agrarische bedrijf Vliertwijksestraat 35 in Rosmalen.

Op deze locatie is in het verleden een veehouderij gevestigd geweest, maar deze is sinds enkele jaren niet meer in gebruik. Gelet op de situering van deze locatie, is het perspectief voor een agrarisch bedrijf op deze locatie niet reëel aanwezig. Door de initiatiefnemers is daarom gezocht naar een alternatieve invulling voor deze locatie. Dit heeft geleid tot het plan om de bestaande bebouwing te benutten voor een ambachtelijke meubelmakerij en caravanstalling. De beeldbepalende boerderijwoning wordt daarbij weer in gebruik genomen als bedrijfswoning. Initiatiefnemer wenst deze ontwikkeling planologisch te regelen en te komen tot een passende herbestemming.

Door het college van Burgemeester en Wethouders van 's-Hertogenbosch is een principe besluit genomen (d.d. 9 maart 2015) dat ze voornemens is om medewerking te verlenen aan het plan van initiatiefnemer, onder voorwaarde dat uit een ruimtelijke onderbouwing blijkt dat het plan haalbaar is en er een overeenkomst wordt afgesloten over de

Het huidige perceel Vliertwijksestraat 35 met de bestemming Agrarisch bedrijf heeft een omvang van ca 9400 m2. Het geldende bestemmingsplan laat een wijziging toe naar de bestemming Bedrijf tot een maximum van 5000 m2. De bestemming van het resterende gedeelte van 4400 m2 wordt gewijzigd van agrarisch bedrijf naar agrarisch onbebouwd. Het bestemmingsplan voorziet niet in de mogelijkheid tot wijziging. Daarom is er voor gekozen om een nieuw bestemmingsplan op te stellen voor het hele perceel

1.2 Ligging plangebied

De locatie is gelegen in het buitengebied aan de rand van de bebouwde kom van de Kruisstraat. Kadastraal is de locatie bekend als Rosmalen, sectie F, nummers 4653, 4655, 4656, 4657, 4830 en 4831. Het plangebied is gesitueerd tussen Kruisstraat en de spoorlijn Den Bosch-Nijmegen. Tegenover het plangebied ligt het bedrijventerrein Kruisstraat. Het plangebied is iets minder dan een hectare groot.

Figuur , ligging plangebied (bron: Google Maps)

 

Figuur , kadastrale situatie Vliertwijksestraat 35 (bron: Kadaster)

1.3 Vigerend bestemmingsplan

De locatie is gelegen binnen het Bestemmingsplan Buitengebied Noord en Kloosterstraat, vastgesteld in 2013.

Hierin heeft de locatie de bestemming 'Agrarisch-Agrarisch bedrijf'. Bij het bedrijf hoort een bouwvlak van circa 0,94 hectare. Op dit agrarisch bedrijf mogen alleen agrarische activiteiten ontplooid worden.

In het bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen in artikel 4.5.4 die het mogelijk maakt om de agrarische bestemming van het bedrijfsperceel om te zetten naar een bedrijfsbestemming. Hieraan zijn diverse voorwaarden verbonden, die hierna aan de orde komen (hfst 2.4). Een gedeelte van het perceel dat nu een bestemming agrarisch bedrijf heeft zal echter een agrarische bestemming (onbebouwd) krijgen. De wijzigings bevoegdheden van het geldende bestemmingsplan voorzien hier niet in. Daarom zal het bestemmingsplan voor dit gedeelte moeten worden herzien. Daarom is er voor gekozen om voor het plan een geheel nieuw (postzegel) plan te maken.

Figuur 3, uitsnede BP Buitengebied Noord en Kloosterstraat

Hoofdstuk 2 Het plan

2.1 Ruimtelijke en functionele structuur

Het plangebied ligt aan Vliertwijksestraat 35 in Rosmalen. Het maakt deel uit van het buitengebied van de gemeente. De locatie ligt direct ten zuiden van de bebouwde kom van Kruisstraat en ten oosten van Rosmalen. De omgeving is een oud dekzandlandschap (Sprokkelbosch), dat zich kenmerkt door kleinschalige akkerlanden omgeven door houtsingels en houtwallen. Rond het bedrijfsperceel zijn de gronden in gebruik als agrarische cultuurgrond. Ten zuiden van het plangebied loopt de spoorlijn Den Bosch-Nijmegen.

Figuur: ruimtelijke structuur

De belangrijkste ontsluitingsweg is de Vliertwijksestraat, die in zuidelijke richting aansluit op de A59. De bebouwing in de omgeving is georiënteerd op deze weg en is van oorsprong veelal agrarisch. In de huidige situatie hebben een aantal van deze boerderijen hun oorspronkelijke agrarische functie verloren en zijn gewijzigd in burgerwoningen of bedrijfjes. Tegenover het plangebied bevindt zich bedrijventerrein Kruisstraat. De stevige bomensingel aan de Vliertwijksestraat is bepalend voor de groenstructuur ter plaatse. Naast het plangebied bevindt zich een dierenartsenpraktijk.

2.2 Huidige situatie planlocatie

Op de planlocatie is van oudsher een veehouderij en later een paardenhouderij gevestigd geweest. Enkele jaren geleden is de bedrijfsvoering hiervan gestopt.

Na het beëindigen van de agrarische bedrijfsactiviteiten is de functie van de bedrijfswoning en de bedrijfsbebouwing feitelijk vervallen. De bedrijfswoning is van het type langgevel boerderij, een voor de regio typerende en beeldbepalende boerderijvorm. Deze boerderij is aangemerkt als een gemeentelijk monument. Continuering van de agrarische bedrijfsactiviteiten is geen optie.

In de huidige situatie is er, naast de boerderij, circa 1865 m2 aan bedrijfsbebouwing aanwezig in de vorm van:

• Moderne loods van 1600 m2
• Moderne veldschuur van 165 m2
• schuur van 100 m2

Rond de boerderij is nog ongeveer 5 hectare landbouwgrond aanwezig. Deze gronden worden nu verhuurd aan gebruikers uit de omgeving. Deze gronden vallen in het gebied Sprokkelbosch.

De loods en de veldschuur zijn van redelijk recente datum en bouwkundige goede gebouwen die nog functioneel zijn. De bedrijfswoning is een oude monumentale boerderij, die bouwkundig en qua onderhoud achterstand heeft. Om deze grote boerderij in stand te kunnen houden is het gewenst dat deze haar woonfunctie kan behouden. Het stalgedeelte van deze boerderij staat eveneens leeg.

Het perceel is goed ontsloten via de Vliertwijksestraat en heeft een eigen inrit.

2.3 Toekomstige situatie

Het voornemen is om de huidige agrarische bestemming om te zetten naar een specifieke bedrijfsbestemming voor statische opslag en een meubelmakerij. Hiertoe zal de grote loods in gebruik worden genomen voor de volgende functies:

• Caravanstalling (1000 m2)
• Kleinschalige meubelmakerij (400 m2)
• Kleinschalig houden van weidevee (200 m2).

De statische opslag ten behoeve van de stalling van caravans, boten en soortgelijke materialen, wordt in de bestaande loods gerealiseerd. Deze is daar zeer geschikt voor vanwege de hoogte van de loods en de grote toegangsdeuren. Statische opslag brengt met zich mee dat er nauwelijks verkeerseffecten zijn. Deze vinden incidenteel plaats. Het perceel beschikt over een voldoende groot erf, waar gemanoeuvreerd kan worden met caravans. Voor statische opslag wordt een oppervlakte gebruikt van circa 1000 m2. Daarmee is de statische opslag ruimtelijk de nieuwe hoofdfunctie op het perceel.

De meubelmakerij is het bedrijf van een van de initiatiefnemers, die als zelfstandige werkzaam is als meubelmaker. Vanuit de loods zal zijn bedrijf gevoerd worden. Dit betekent dat er kleinschalig meubels worden gemaakt. Het betreft hier een eenmansbedrijf. Alle activiteiten vinden inpandig plaats. De loods is van voldoende omvang om alle activiteiten en opslag behorende bij het bedrijf, inpandig te laten plaatsvinden. De activiteiten die het betreft zijn het zelf vervaardigen van meubels op ambachtelijke wijze. Het gaat hier niet om een industriële timmerfabriek. Het bedrijf genereert zeer beperkt verkeerseffecten, aangezien het als werkplaats geen publieksaantrekkende werking heeft. De verkeerseffecten beperken zich tot gemiddeld vier verkeersbewegingen per dag. Het bedrijf voor de meubelmakerij krijgt een oppervlakte van maximaal 400 m2.

Momenteel worden de omliggende graslanden beweidt door koeien. Dit wil men continueren. Het gaat hier om maximaal 6 stuks weidevee (zoogkoeien) die gehouden worden, die in principe permanent buiten verblijven. Alleen in geval van ziekte, kalveren of extreme weersomstandigheden worden deze dieren op stal gezet. In de grote loods is daartoe stalling aanwezig als dierenverblijf. Dit dierenverblijf is 200 m2 groot.

Verder wordt de agrarische bedrijfswoning omgezet in bedrijfswoning. Hiermee wordt de woonfunctie van de boerderij in stand gehouden. De boerderijwoning gaat als bedrijfswoning functioneren voor een van de initiatiefnemers die hier gaat wonen. De woning behoudt haar status als bedrijfswoning. Door de woonfunctie op dit pand te houden, wordt bijgedragen aan de instandhouding van deze monumentale boerderij.

De overige bebouwing op het perceel blijft behouden. Het gaat daarbij om de schuur van 100 m2 achter de boerderij, dat als bijgebouw bij de woning behouden blijft en de veldschuur van 165 m2, die idem dito behouden blijft opslag/berging. Rond de bestaande bebouwing kan een bestemmingsvlak gemaakt worden voor de nieuwe bedrijfsituatie met een maximaal oppervlak van 5000 m2.

De omliggende agrarische gronden (5 hectare) maken deel uit van het cultuurhistorisch en landschappelijk waardevolle Sprokkelbosch. De agrarische gronden zijn momenteel vooral in gebruik als weiland. Voor de planontwikkeling is een landschappelijk inpassingsplan opgesteld dat voorziet in het aanbrengen van beplanting op perceelsgrenzen en rond de bebouwing in de vorm van: hagen/houtwal, bomenrij (knotwilgen) en hoogstam fruitbomen. Voor de nadere detaillering en onderbouwing voor de beoogde landschappelijke maatregelen wordt verwezen naar het bijgevoegde landschappelijk inpassingsplan.

Figuur: nieuwe situatie, inclusief landschappelijke inpassing

2.4 Toetsing wijzigingscriteria

De voorwaarden om te wijzigen naar een bedrijfsbestemming zijn als volgt in het bestemmingsplan (artikel 4.5.4) opgenomen:

• het hergebruik qua aard en omvang past bij de specifieke kwaliteit en schaal van de omgeving; aangezien er sprake is van een lichte vorm van bedrijvigheid die plaats zal vinden binnen een bestaand gebouw, kan aan deze voorwaarde voldaan worden. Pal tegenover het plangebied ligt een bedrijventerrein, naast het plangebied is een dierenarts gevestigd. De beoogde ontwikkeling van agrarisch naar bedrijfsmatig gebruik ten behoeve van statische opslag en ambachtelijke meubelmakerij passen in het beeld van de omgeving.

• het hergebruik geen onevenredige (extra) hinder of belemmeringen mag veroorzaken voor omliggende (agrarische) bedrijven of woningen; hiervoor geldt dat gezien de lichte bedrijfsactiviteiten er geen hinder optreedt naar omliggende bedrijven of woningen. Een ambachtelijke meubelmakerij van deze omvang kan aangemerkt worden als een categorie 2 bedrijf. Deze vormen van bedrijvigheid zijn aanvaardbaar in het buitengebied.
• de activiteit qua situering aansluit op bestaande (en reeds geplande) infrastructuur; dit is het geval gezien de ligging aan de Vliertwijksestraat. De locatie heeft een eigen inrit die benut kan worden.

• geen noodzaak is voor aanpassing van het wegennet wegens onvoldoende capaciteit; er wordt gebruik gemaakt van bestaande inritten. De verkeersaantrekkende werking van de nieuwe functie is zeer beperkt. Deze hebben geen openbaar karakter. De Vliertwijksestraat heeft een functie als erftoegangsweg en is qua profiel en inrichting berekend op haar functie.

• parkeren op eigen terrein zal plaatsvinden; het betreft geen verkeers- of publieksaantrekkende functie. Op eigen terrein is voldoende ruimte voor parkeren.
• het in opzet en ontwikkelingsperspectief gaat om een kleinschalige activiteit met in beginsel slechts enkele werknemers; het betreft een éénmansbedrijf, zonder werknemers. De kleinschaligheid wordt gewaarborgd door de functies te koppelen aan een maximale oppervlaktemaat, op basis van de bestaande bebouwing.
• de milieubelasting niet groter is dan die van activiteiten als bedoeld in de categorieën 1 en 2 van de Bedrijvenlijst; de bedrijfsactiviteit meubelmakerij staat niet expliciet genoemd in de Bedrijvenlijst. Aannemelijk kan gemaakt worden dat de bedrijfsactiviteiten van de meubelmakerij, vergelijkbaar zijn met een categorie 2 bedrijven. In de VNG brochure Bedrijven en milieuzonering, is wel een timmerwerkfabriek en meubelfabriek opgenomen (categorie 3). De meubelmakerij heeft echter geen industrieel karakter, maar een ambachtelijk karakter. Het is daarmee te rechtvaardigen om deze een categorie lager in te schalen. De meubelmakerij is bovendien beperkt in omvang (max. 400 m2) en alle activiteiten vinden inpandig plaats waardoor er weinig externe effecten zullen optreden.
• detailhandel alleen is toegestaan als ondergeschikte nevenactiviteit; niet aan de orde gelet op de aard van de activiteiten
• buitenopslag niet is toegestaan; niet aan de orde, de bestaande loods is van voldoende omvang zodat alles inpandig kan gebeuren.
• overtollige gebouwen worden gesloopt; Alle gebouwen hebben een functie als bedrijfsgebouw of als bijgebouw bij de woning (garage, schuur).
• de oppervlakte van het nieuwe bestemmingsvlak 'Bedrijf' mag nooit meer bedragen dan 0,5 ha. en dient verkleind te worden voor zover dat voor een doelmatige inrichting en gebruik van de hergebruiksfunctie mogelijk is; het bestemmingsvlak kan terug gebracht worden naar 5000 m2. Alle bebouwing en verharding valt dan binnen het bestemmingsvlak.
• de wijziging milieuhygiënisch uitvoerbaar is; Gezien de aard van de bedrijfsactiviteiten en de afstand tot objecten in de omgeving is dat aannemelijk. Meest nabij gelegen object is de dierenartspraktijk naast het plangebied. Deze grenst direct aan het plangebied. Voor categorie 2 bedrijven geldt een in acht te nemen afstand van ten minste 30 meter tot milieugevoelige objecten. Doordat beide locaties direct aan elkaar grenzen wordt deze afstand niet gehaald. Door een zonering toe te passen waar de bedrijfsactiviteiten wel zijn toegestaan kan aan de benodigde afstand voldaan worden. De bedrijfsactiviteiten vinden uitsluitend plaats in de grote loods. Deze ligt op een afstand van 36 meter tot de woning van de dierenartspraktijk. Opgemerkt kan worden dat de gevraagde afstand van 30 meter geldt tussen bedrijfsactiviteiten en een rustige woonwijk. In deze situatie is te verantwoorden dat er geen sprake is van een rustige woonwijk. Op grond van de VNG brochure Bedrijven en milieuzonering, mag de gewenste afstand dan met een stap verkleind worden. In dat geval zou dan 10 meter afstand voldoende zijn. Ook hiervoor geldt dat door middel van zonering dit bereikt kan worden. De bedrijfsactiviteiten vinden plaats in de loods die zich op circa 20 meter van de perceelsgrens met de dierenartspraktijk bevindt. De omschakeling van de agrarische bedrijfsactiviteiten naar de meubelmakerij die inpandig gevestigd is, betekent een extensivering ten opzichte van het oorspronkelijke gebruik.
• de gebiedswaarden substantieel worden versterkt conform een ingediend landschapsversterkingsplan, door het aanleggen van landschaps- of natuurlijke elementen, het aanbrengen van beeldkwaliteit en/of herstel van cultuurhistorische elementen aan gebouwen en/of omgeving; hieraan wordt invulling gegeven door middel van een erfbeplantingsplan en inrichtingsplan dat aansluit op de gebiedswaarden van het Sprokkelbosch. Ook het behoud van de monumentale boerderij draagt bij aan het behoud van de landschappelijke en cultuurhistorische waarden en kwaliteiten van de omgeving.

Geconcludeerd kan worden dat aan al deze voorwaarden in principe voldaan kan worden.

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Provinciaal beleid

Structuurvisie Ruimtelijke ordening provincie Noord-Brabant

Door de provincie Noord-Brabant is een Structuurvisie Ruimtelijke ordening vastgesteld in 2010, partieel herzien in 2014. De structuurvisie geeft de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025. Het plangebied is gelegen in het Gemengd Landelijk Gebied, met de aanduiding Zoekgebied verstedelijking. Dit zijn de gebieden waar agrarische ontwikkeling plaats kan vinden in samenhang met andere functies zoals wonen, werken, recreatie.

 

Figuur, uitsnede Structuurvisie RO, structurenkaart

Binnen het Gemengd Landelijk Gebied is de agrarische sector een grote en belangrijke grondgebruiker. De hoofddoelstelling voor dit gebied is een evenwichtige ontwikkeling van landbouw, natuur, water en landschap, recreatie. Binnen de zoekgebieden verstedelijking is ruimte voor ontwikkeling van stedelijke functies (zoals bedrijven).

Het plan voor de herbestemming naar kleinschalige bedrijvigheid past binnen de kaders van het provinciaal ruimtelijk beleid:

• a. Hiermee wordt invulling gegeven aan het gemengde karakter van het gebied;
• b. er wordt voorzien in sanering van een agrarische locatie nabij het stedelijk concentratiegebied;
• c. het betreft een kleinschalige vorm bedrijvigheid;
• d. de ontwikkeling vindt plaats binnen het bestaande en te verkleinen bouwvlak waarmee bijgedragen wordt aan het principe van zuinig ruimtegebruik.

Verordening Ruimte

De Verordening Ruimte 2014 (VR) geeft de uitwerking van het provinciale ruimtelijke beleid. In de verordening worden diverse zaken geregeld van provinciaal belang zoals de begrenzing van de integrale zonering, de EHS, waterberging. Bij de bijbehorende kaarten van de VR ligt het plangebied in of nabij de volgende gebiedsaanduidingen:

• e. gemengd landelijk gebied;
• f. zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling.

Figuur: kaart Verordening Ruimte (zoekgebied stedelijke ontwikkeling)

Binnen het Gemengd landelijk gebied wordt een gemengde plattelandseconomie nagestreefd met daarbij passende bestemmingen. In artikel 7.10 zijn de regels geformuleerd voor de ontwikkeling van niet-agrarische functies.

Artikel 7.10 geeft regels voor zogenaamde VAB locaties. Dat is het geval wanneer de agrarische functie komt te vervallen. Dit is hier aan de orde voor de locatie Vliertwijksestraat 35. Deze wordt herbestemd voor statische opslag en een kleinschalige bedrijfsactiviteit. De activiteiten vinden plaats binnen de begrenzing van het oorspronkelijke agrarische bouwvlak. Dit bestemmingsvlak wordt terug gebracht van circa één hectare naar 0,5 hectare. Het plan leidt niet tot bedrijfsactiviteiten die in milieucategorie 3 of hoger vallen (milieucategorie 1 en 2 conform de VNG brochure). Er is geen sprake van de ontwikkeling van een zelfstandige kantoorvoorziening of detailhandelfunctie. De maatvoering van de bebouwing en bouwhoogtes is passend bij de functie en inpasbaar binnen de maatvoering zoals die in de regels van het bestemmingsplan Buitengebied gehanteerd worden. Het resterende gedeelte van het bestemmingsvlak Agrarisch bedrijf wordt bestemd als Agrarisch met waarden. daarbij wordt aangesloten op de bestemming van de rondom het perceel gelegen agrarische gronden.

Op grond van artikel 3 van de Verordening dient iedere nieuwe ruimtelijke ontwikkeling ook bij te dragen aan de versterking en kwaliteitsverbetering van het landschap. Dit wordt hierna verder uitgewerkt. Tevens dient een plan op grond van artikel 3.1 van de Verordening bij te dragen aan de zorg voor het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit, en toepassing te geven aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik.

Aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik wordt invulling gegeven door binnen het bestaande bouwperceel, de bestaande bebouwing te benutten. Er vindt geen uitbreiding of nieuwbouw plaats. Het oorspronkelijke bouwperceel van één hectare wordt verkleind naar 0,5 hectare.

Aan het behoud en de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit wordt invulling gegeven door de continuering van een bedrijfsfunctie, in een hiervoor geschikte omgeving. In deze ruimtelijke onderbouwing worden alle relevante aspecten onderzocht zoals op het gebied van bodem, waterhuishouding, cultuurhistorie, natuur en landschap. Aangezien het plan plaatsvindt op een bestaand bouwperceel en er geen uitbreiding voorzien wordt, zijn de effecten van het plan naar de omgeving zeer beperkt. Het plan leidt niet tot onevenredige aantasting van mogelijk aanwezige waarden in de omgeving. De beoogde functieverandering van agrarisch naar een niet-agrarische functie, is ruimtelijk en milieuhygiënisch inpasbaar in de omgeving (zie de hierna volgende hoofdstukken).

3.2 Waterplan

Het doel van het Waterplan "Waterstad 's-Hertogenbosch" (14 juli 2009) is het bereiken van een veilig en een duurzaam watersysteem in en om 's-Hertogenbosch, waarbij zo goed mogelijk aan de wensen van alle belanghebbenden tegemoet wordt gekomen. Het Waterplan betreft een koepelplan voor alle waterzaken. Het gaat daarbij om de gewenste inrichting en het beheer van oppervlaktewater en grondwater, als ook om de afvoer van hemelwater en afvalwater.

Het Waterplan omvat het gemeenschappelijk beleid van gemeente en de waterschappen. Dit gemeenschappelijke beleid moet leiden tot een klimaatbestendig, robuust en mooi watersysteem in de Groene Delta. De bijdrage aan energiebesparing vanuit het watersysteem zijn verkend met het oog op de doelstelling om in 2050 als stad klimaatneutraal te zijn. Ambities zijn hierbij verwoord naar beleid op hoofdlijnen. In het Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan (vGrp) is het beleid ten aanzien van afvalwater, regenwater en grondwater verder uitgewerkt.

3.3 Berekening kwaliteitsverberbetering

Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen wil de provincie Noord-Brabant op grond van artikel 3.2 van de Verordening Ruimte dat de initiatiefnemer zorgt voor een kwaliteitsverbetering van het landschap. Dit uitgangspunt geldt voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied én buiten de ecologische hoofdstructuur. Het achterliggende idee is dat ontwikkelingen actief bijdragen aan versterking van het landschap. Dit gaat dus verder dan de reguliere landschappelijke inpassing die vooral is gericht op het mitigeren van de effecten van een ontwikkeling op de omgeving of het beperken van verlies aan omgevingskwaliteit.

Kwaliteitsverbetering wordt niet alleen bereikt met een traditionele groene inpassing van het initiatief. De aanleg van (cultuurhistorische) landschapselementen, het terugbrengen of behouden van ontginningsstructuren, de realisering van nieuwe natuur, ecologische verbindingszones of landschapsversterkende maatregelen van waterstructuren dragen ook bij aan de kwaliteit van het landschap. Dit geldt ook voor sloop van bebouwing, het verbeteren van de recreatieve ontsluiting van een gebied en het behoud of herstel van cultuurhistorische waarden. De gemeente 's-Hertogenbosch volgt de Landschapsinvesteringsregeling van de regio Brabant Noordoost waarin de uitgangspunten voor toepassing van deze regeling zijn vastgelegd. Onderhavige ontwikkeling is een zogenaamde categorie 3 ontwikkeling waarbij de basisinspanning voor kwaliteitsverbetering wordt genormeerd in geld op basis van forfaitaire bedragen.

Op de locatie Vliertwijksestraat 35 is er het voornemen om het oorspronkelijke agrarische bouwvlak te herbestemmen naar een specifieke bestemming Bedrijf. In het vigerende bestemmingsplan is de locatie voorzien van een Agrarisch Bouwvlak van 9400 m2.

In de nieuwe situatie krijgt het perceel een bestemming Bedrijf met een bestemmingsvlak van 5000 m2. Binnen de bestemming Bedrijf wordt alleen specifiek benoemde bedrijvigheid toegestaan (statische opslag, meubelmakerij). De locatie wordt landschappelijk ingepast in aansluiting op het cultuurhistorische gebied Sprokkelbosch. De functie van de monumentale boerderijwoning als bedrijfswoning blijft behouden.

Situatie oud	Oppervlak m2	Waarde m2	totaal
Agrarisch bouwvlak	5.000 m2	€20,-	€100.000,-
Totale waarde			€100.000,-
Situatie nieuw
Bedrijfsbestemming	5.000 m2	€75,-	€375.000,-
			€375.000,-
Waardevermeerdering			€275.000,-
Bijdrage LIR 20%			€55.000,-

Voor het plan dient dus een investering gedaan te worden van €55.000,-

Hieraan wordt met dit plan als volgt invulling aan gegeven:

• g. Vervallen 4400 m2 agrarisch bouwvlak á €15/m2 €66.000,-
• h. Behoud cultuurhistorische boerderij
• i. Goede landschappelijke inpassing

Ad. a: vervallen agrarisch bouwvlak

Doordat het oorspronkelijke agrarische bouwvlak van 9400 m2 verkleind wordt met 4400 m2, vindt er voor deze gronden een waardedaling plaats. Deze gronden wijzigen namelijk van agrarisch bouwvlak (waarde €20,-/m2) naar agrarisch onbebouwd (waarde €5,-/m2). Dit gaat gepaard met een waardedaling van €15,-/m2. Daarmee wordt dus een inspanning verricht van €66.000,-. Met deze waardedaling alleen wordt al voldaan aan de vereiste inspanning.

Ad. b: behoud cultuurhistorische boerderij

De instandhouding van de cultuurhistorisch waardevolle boerderij wordt middels dit plan bewerkstelligd, door deze een nieuwe functie te geven als bedrijfswoning. Hiervoor gelden geen forfaitaire normen waarin deze bijdrage uitgedrukt kunnen worden.

Ad. c: landschappelijke inpassing

Aan de eis van een goede landschappelijke inpassing wordt voldaan door het opgestelde landschappelijk inpassingsplan dat voorziet in diverse maatregelen. De uitvoering van dit plan en de instandhouding ervan wordt geborgd door middel van een anterieure overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer, en door middel van het opnemen van een voorwaardelijke bepaling in de regels. Hierin wordt bepaald dat het in gebruik nemen van de bebouwing conform de bestemming alleen mogelijk is als het landschappelijk inpassingsplan gerealiseerd wordt binnen een nader te bepalen termijn na vaststelling van het bestemmingsplan.

Conclusie:

Met het laten vervallen en afwaarderen van 4400 m2 agrarisch bouwvlak wordt reeds voldaan aan de gevraagde bijdrage voor de ruimtelijke kwaliteitsverbetering. Daarnaast wordt door middel van het behoud van de boerderijwoning en de landschappelijke inpassing van het perceel bijgedragen aan de ruimtelijke kwaliteitsverbetering. De inspanningen worden geborgd in de anterieure overeenkomst die initiatiefnemer met de gemeente afsluit en in de regels van het bestemmingsplan.

Figuur: huidige situatie Agrarisch bouwvlak 9.400 m2

Figuur: nieuwe situatie bedrijfskavel van 5000 m2

3.4 Gemeentelijk beleid

Beleidskader voormalige agrarische bedrijfslocaties.

De gemeenteraad heeft op 12 juli 2016 het Beleidskader voormalige agrarische bedrijfslocaties vastgesteld.

Het beleidskader kan een nadere toelichting en verantwoording bieden voor de toepassing wijzigingsregels zoals die in het bestemmingsplan zijn opgenomen of, zo nodig, voor de afwijking van een bestemmingsplan.

Dit initiatief voldoet aan het beleidskader. Met name is daarbij van belang dat in dit wijzigingsplan gedetailleerd wordt vastgelegd waar, welke specifieke bedrijfsfuncties (caravanstalling, ambachtelijke meubelmakerij) zijn toegelaten.

In dit verband wordt nog opgemerkt dat in het kader van de inspraakprocedure van het beleidskader door een aantal bewoners uit Kruisstraat en de bestuursraad Rosmalen Oost zienswijzen tegen het beleidskader zijn ingediend. De bezwaren richten zich daarbij met name op het toelaten van nieuwe bedrijfsactiviteiten in vrijkomende agrarische bebouwing. Daarbij speelt ook een de vrees een rol, dat een eenmaal gevestigde bedrijfsactiviteit in de toekomst zou kunnen doorgroeien en dan tot overlast aanleiding zou kunnen geven.

De bezwaren van de hier genoemde omwonenden hebben vooral betrekking op de beoogde bestemmingsverandering op het perceel Kruisstraat 9 – 9a.

De wijkraad Rosmalen Oost heeft naar aanleiding van dit specifieke initiatief laten weten geen bezwaar te hebben. Wel is de wijkraad van mening dat de specifieke vorm van de bedrijvigheid (ambachtelijke timmerwerkplaats) goed omschreven en vastgelegd moet worden en dat de bedrijfsruimte in de toekomst niet verhuurd zal worden.

In het wijzigingsplan zal de specifieke aard en de locatie van het ambachtelijke bedrijf worden vastgelegd. Bovendien is geregeld dat er op de locatie slechts sprake is van één bedrijf in dit geval zijn dat de erven Van Helvoirt. Aansluitend op de regeling van de provinciale Verordening ruimte zijn 2 of meer zelfstandige bedrijven niet mogelijk. Wel is het mogelijk om in een bedrijfsverzamelgebouw met aanduidingen verschillende functies toe te laten. Een persoonsgebonden regeling (zoals door de wijkraad gewenst) is in een bestemmingsplan of wijzigingsplan niet mogelijk.

Dit plan ziet op de herbestemming van een agrarische locatie naar een bedrijfsbestemming ten behoeve van statische opslag en een meubelmakerij. De mogelijkheid voor deze omzetting is opgenomen in het bestemmingsplan Buitengebied Noord en Kloosterstraat.

Het plangebied maakt deel uit van het Sprokkelbosch. Voor dit gebied geldt het bestemmingsplan Buitengebied noord en Kloosterstraat dat op 25 juni 2013 door de gemeenteraad is vastgesteld. Op die datum is tevens de structuurvisie Hooge Heide Noord Sprokkelbosch vastgesteld. In deze beleidsdocumenten is, samenvattend, het volgende met betrekking tot het Sprokkelbosch opgenomen:

Het herstellen van het kenmerkende kampenlandschap in het Sprokkelbosch is een van de belangrijkste uitgangspunten van de visie op het Landschap. De visie streeft ernaar het oorspronkelijke karakter van het gebied te behouden. Hierbij grijpen wij terug naar het oorspronkelijke karakter van het gebied. We willen de oude kenmerkende elementen ( laanstructuren langs de wegen, singels en houtwallen) behouden en terugbrengen. Meer natuur en landschap, het investeren in de houtwallen langs de kavelgrenzen, het beter zichtbaar maken van verschillen in het landschap van natte naar droge delen en het ontwikkelen van een (natte) natuur in het gebied zullen bijdragen aan de visiedoelstelling voor het gebied.

Tussen de houtwallen zijn in principe allerlei ontwikkelingen mogelijk (zoals; wonen, werken, landbouw, natuur, extensieve recreatie) mits deze bijdragen aan het realiseren van een hoogwaardig landschap met meer gebruiksmogelijkheden. Hiermee bieden wij een gebiedsinrichting waar passende functies profijt van hebben en uiteindelijk een meerwaarde oplevert voor zowel de eigenaren als voor de gebruikers van het gebied.

De open onbebouwde gronden tussen de bebouwing langs de historische linten ( Kruisstraat, Hondsberg, Sprokkelboschstraat) bieden doorzichten naar het achterliggend landschap en versterken daarmee de relatie met het landschappelijke raamwerk van het hele gebied. Het behouden van deze openheid draagt bij aan het versterken van het landschappelijke raamwerk.

De landschappelijke kwaliteit (zowel op perceelsniveau als op gebiedsniveau) staat centraal in deze visie. Om de gewenste kwaliteit in het gebied op termijn te kunnen realiseren moet er flink geïnvesteerd worden in het landschap. Deze investeringen worden grotendeels gefinancierd door de ruimtelijke (her)ontwikkelingen op her erf. Voor het realiseren van een nieuwe woning op een bestaand erf zal een financiële bijdrage moeten worden geleverd die vergelijkbaar is met de kosten van Ruimte voor ruimte kavel € 155.000. Het bedrag wat resteert, zal worden geïnvesteerd in landschapsversterking.

Het herstel van het landschap mag uiteraard niet geheel ten koste gaan van de agrarische functie van het gebied. Het gebied behoudt zijn agrarisch karakter. Het gebied moet zich ontwikkelen tot een mooi en aangenaam landschap waarin de agrariër genoeg kansen heeft zijn bedrijf en/of een aantal nevenactiviteiten uit te voeren.

De Sprokkelboschstraat welke de zuidelijke begrenzing van het Sprokkelbosch vormt heeft minder binding met de geomorfologische eigenschappen van het gebied. Niettemin is het een waardevol lint binnen het plangebied. De straat kenmerkt zich als een open lint met doorzichten naar het landschap. De huidige relatie met het landschap van Sprokkelbosch is typerend en daarmee waardevol, de visie zal dit daarom in stand houden. Bij de toekomstige ontwikkeling van de percelen die direct aan het landschap van Sprokkelbosch grenzen wordt er uitgegaan van het versterken van de relatie met het Sprokkelbosch. Het nu relatief geïsoleerde Sprokkelbosch moet toegankelijker worden en meer onderdeel zijn het hele gebied.

Met deze ontwikkeling wordt een nieuwe levensvatbare functie voor het perceel Vliertwijksestraat 35 gerealiseerd. Tevens wordt tegelijk daarmee een verbetering in het landschap aangebracht door de groene herinrichting van het perceel. Daarmee past deze ontwikkeling binnen het gemeentelijke beleid.

Hoofdstuk 4 Ruimtelijke aspecten

4.1 Flora en fauna

De bescherming van de natuur in Nederland vindt plaats door Europese en nationale wetgeving. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen soortbescherming en gebiedsbescherming. Deze staan los van elkaar en hebben ieder hun eigen werking.

Het plangebied betreft een bestaande situatie waarin flora en fauna een beperkte rol speelt. Het gebied is niet ingedeeld als aangewezen beschermingsgebied betreffende flora- en faunawet en/ of Natura 2000 gebied.

De omgeving heeft mogelijk betekenis voor algemeen beschermde broedvogels, vanwege de aanwezige beplanting op de perceelsgrenzen. Het plan voorziet niet in de sloop van bebouwing, nieuwbouw of andere werkzaamheden die van invloed kunnen zijn. Alle nieuwe activiteiten vinden plaats binnen de bestaande bebouwing. Het gewijzigde gebruik leidt tot een extensivering van het gebruik.

Geconcludeerd kan worden dat er naar verwachting geen belemmeringen zijn vanuit de Flora- en faunawet. Wel geldt de algemene zorgplicht.

 

4.2 Cultuurhistorie en archeologie

De omgeving van het plangebied maakt deel uit van een gebied met specifieke cultuurhistorische waarden: esdeklandschap. Het plan heeft daar echter geen invloed op aangezien er sprake is van verandering van gebruik, zonder ruimtelijke impact. Het plan leidt dan ook niet tot aantasting van het cultuurhistorische karakter van de omgeving.

De bestaande boerderijwoning is een beeldbepalende langgevelboerderij die als gemeentelijk monument is bestempeld. Voor de redengevende beschrijving van het gemeentelijke monument wordt verwezen naar de bijlage. Door de herbestemming wordt bijgedragen aan het behoud van deze boerderij.

Figuur, uitsnede Cultuurhistorische inventarisatiekaart

Op de gemeentelijke Archeologische beleidskaart, is de omgeving aangeduid als een gebied met een middelhoge indicatieve archeologische verwachtingswaarde. Dit houdt in dat wanneer de bodem geroerd gaat worden er in principe een archeologisch onderzoek uitgevoerd moet worden naar de mogelijke aanwezigheid van archeologische restanten in de ondergrond. In het bestemmingsplan is een beschermende regeling opgenomen voor archeologie. Daarmee is de bescherming van mogelijke archeologische waarden geborgd. Deze regeling houdt in dat er in gebieden met een hoge archeologische verwachting alleen vergunning verleend mag worden voor bouwen, indien het een bouwplan betreft niet groter dan 100 m2 én een verstoringsdiepte van 0,5 m bij agrarische gronden.

In dit geval wordt een archeologisch onderzoek niet noodzakelijk geacht aangezien het plan ziet op de herbestemming van bestaande bebouwing. Daarbij wordt geen grond geroerd en er wordt niet nieuw gebouwd.

Figuur, uitsnede Archeologische beleidskaart

 

Geconcludeerd kan worden dat het plan geen negatieve effecten heeft op cultuurhistorisch waardevolle aspecten. Archeologisch heeft het plan evenmin negatieve effecten. Wel geldt de algemene zorgplicht en meldingsplicht op grond van de Monumentenwet.

4.3 Mobiliteit en parkeren

Mobiliteit:

De ontsluiting van de locatie verloopt via de Vliertwijksestraat. Dit is een erftoegangsweg. Er is een fysieke scheiding tussen fiets- en autoverkeer. Het profiel van de weg bestaat uit asfalt en grasbermen, grotendeels begeleid met een bomensingel. Via deze weg wordt eenvoudig aangesloten op de regionale wegenstructuur.

De nieuwe functie ter plaatse betreft statische opslag en een kleinschalige meubelmakerij, beide met zeer beperkte verkeersaantrekkende werking of personeel dat op deze locatie moet zijn.

De hoeveelheid verkeersbewegingen als gevolg van het plan is daarmee beperkt te noemen en inpasbaar in het lokale verkeersbeeld. Het perceel beschikt over twee bestaande inritten, deze worden ook in de nieuwe situatie gebruikt. Er komen geen nieuwe inritten.

Parkeren:

De gemeente hanteert bij nieuwe ontwikkelingen voor werkgelegenheidsfuncties en winkels, de volgende parkeernormen:

functie	eenheid	Parkeernorm
garage, servicestation	100 m2 bvo	3,2
doe het zelf, bouwmarkt	100 m2 bvo	2,2
kantoorfuncties	100 m2 bvo	2,0
bedrijfsverzamelgebouw	100 m2 bvo	1,6
industrie, ambacht, bouw, transport, groothandel	100 m2 bvo	1,6
toonzaal	100 m2 bvo	1,2
laboratorium	100 m2 bvo	1,0
showroom voor auto's	100 m2 bvo	1,0
opslag	100 m2 bvo	0,7

Toelichting

De parkeernorm is omgerekend van parkeerplaatsen per arbeidsplaats naar parkeerplaatsen per 100 m2 bruto vloeroppervlak. Daarbij is gerekend met 4 arbeidsplaatsen per 100 m2 bruto vloeroppervlak.

De genoemde normen zijn inclusief parkeerruimte voor bezoekers. Dus ook bezoekers zullen bij werkgelegenheidsfuncties op eigen terrein moeten parkeren.

In deze normen zit het parkeren voor eigen personeel en voor bezoekers verwerkt.

Bij een opslagruimte van 1000 m2 en een ambachtelijke meubelmakerij van 400 m2, dient derhalve voorzien te worden in een parkeerbehoefte van 7 + 6,4 = 13,4 parkeerplaatsen.

Op eigen terrein is ruimte om te parkeren. Dit kan op het verharde gedeelte voor de opslagruimtes. Daarmee kan voorzien worden in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein en is er geen overlast is te verwachten voor parkeren op de openbare weg.

Hoofdstuk 5 Milieu-aspecten

5.1 Algemeen

Het oorspronkelijke agrarische bedrijf beschikte over een milieuvergunning van 16 juli 2004 voor een paardenhouderij voor een 10 stuks jonge paarden en 30 stuks volwassen paarden. Deze vergunning is inmiddels van rechtswege onder de werking van het Activiteitenbesluit komen te vallen en daarmee is de vergunning van 16 juli 2004 komen te vervallen. De totale inrichting (dus caravanstalling, meubelmakerij en klein dierenverblijf) zal onder de werking van het Activiteitenbesluit vallen. Hiervoor zal een melding gedaan worden.

5.2 Bodem en grondwater

Het plan leidt niet tot de oprichting van nieuwe milieugevoelige objecten. Een verkennend onderzoek naar de milieukwaliteit van bodem en grondwater wordt derhalve niet noodzakelijk geacht.

5.3 Geluid

Indien een ruimtelijk plan leidt tot de oprichting van nieuwe geluidgevoelige objecten dient onderzocht te worden of voldaan kan worden aan de voorkeursgrenswaarde.

Weg- en railverkeer

In het bestemmingsplan worden geen nieuwe (geluidsgevoelige) ontwikkelingen mogelijk gemaakt, akoestisch onderzoek is hier niet nodig.

Industrielawaai 

De bedrijventerreinen zijn geen geluidsgezoneerde terreinen. Nieuwbouw van geluidgevoelige objecten of zoneringsplichtige inrichtingen binnen het plangebied is niet toegestaan, akoestisch onderzoek vanwege industrielawaai is dan ook niet noodzakelijk.

Wel zijn er binnen het plangebied nieuwe activiteiten voorzien (meubelmakerij, caravanstalling en dierenverblijf). Deze nieuwe activiteiten moeten voor wat betreft geluid (of andere vormen van hinder) beschouwd worden aangezien er zich een woning van derden op korte afstand bevindt (Vliertwijksestraat 39). Deze beschouwing komt aan de orde in paragraaf 5.6 Bedrijven en milieuzonering.

5.4 Luchtkwaliteit en fijnstof

De 'Wet luchtkwaliteit' is op 15 november 2007 (Stb. 2007, 434) in werking getreden en vervangt het 'Besluit luchtkwaliteit 2005'. De 'Wet luchtkwaliteit' voorziet onder meer in een gebiedgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen.

De wijze waarop ruimtelijke en infrastructurele ontwikkelingen worden getoetst aan het aspect luchtkwaliteit is onlangs gewijzigd. Tot nu toe werden initiatiefnemers van ontwikkelplannen verwezen naar het 2 sporenbeleid, zoals opgenomen in het Luchtkwaliteitsplan 2009, om het aspect lucht te toetsen:

Spoor 1 is de toetsing volgens wet- en regelgeving.

Spoor 2 is de toetsing die invulling geeft aan het begrip 'goede ruimtelijke ordening' ingevolge de Wet ruimtelijke ordening.

Spoor 1: toetsing wet- en regelgeving

Van bepaalde projecten met getalsmatige grenzen is vastgesteld dat deze 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Een project draagt 'niet in betekende mate' bij aan de luchtverontreiniging als de 3% grens niet wordt overschreden. De grens is gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2). Dit komt overeen met 1,2 microgram/m3 voor zowel PM10 als NO2.

Een indicatie in hoeverre een nieuwe ontwikkeling invloed heeft op de luchtkwaliteit kan gegeven worden met behulp van de zogenaamde NIBM tool. Hierbij is gerekend met een worst case scenario waarbij er op een gemiddelde weekdag 100 extra voertuigbewegingen zijn, waarvan 35% vrachtverkeer is.

Tabel: berekening NIBM tool

Op basis hiervan kan geconcludeerd worden dat er geen nader onderzoek naar luchtkwaliteit nodig is gelet op de beperkte bijdrage van het plan aan de luchtkwaliteit en de positieve bijdrage die geleverd wordt door het definitief vervallen van een veehouderij.

Aangezien het plan niet ziet op de oprichting van luchtgevoelige objecten (i.c. het betreft de oprichting van bedrijfsruimtes), kan geconcludeerd worden dat er in het kader van een goede ruimtelijke ordening geen bezwaren zijn tegen de planontwikkeling uit het oogpunt van luchtkwaliteit.

5.5 Externe veiligheid

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving voor het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals het gebruik, de opslag, de productie als het transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden.

Op basis van gegevens van de gemeente en de risicokaart van de provincie Noord-Brabant kan worden vastgesteld dat er geen belastende bedrijven/activiteiten aanwezig zijn. Geconcludeerd kan worden dat externe veiligheid geen belemmeringen oplevert.

5.6 Bedrijven en milieuzonering

Het plan staat op grond van het VAB beleid, een nieuw bedrijf toe door middel van herbestemming van een agrarisch bedrijf. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het zaak dat tussen bedrijven en woningen van derden voldoende afstand in acht wordt genomen. Dit om ongewenste hinder te voorkomen. Als leidraad wordt daarvoor gebruik gemaakt van de VNG brochure Bedrijven en milieuzonering.

Met dit plan worden, conform het gemeentelijk en provinciaal beleid, alleen opslagactiviteiten en ambachtelijke bedrijfsactiviteiten toegestaan. Daarbij gaat het om statische opslag en een categorie 2 bedrijf. Voor categorie 2 bedrijven geldt een afstand van 30 meter die aangehouden moet worden tot een rustige woonwijk. Ten opzichte van de bedrijfswoning aan Vliertwijksestraat 39 (dierenarts) wordt voldaan aan deze afstand, gemeten vanaf de bedrijfsloods tot aan de woning. Tussen deze twee objecten bedraagt de afstand 36 meter.

Gezien de aard van de nieuwe bedrijfsactiviteiten (statische opslag en ambachtelijke meubelmaker) is hiervan minder hinder en externe effecten te verwachten, dan die behorende bij een agrarisch bedrijf. De milieubelasting van categorie 2 bedrijven wordt aanvaardbaar geacht in een (rustige) woonwijk en een gemengde omgeving.

5.7 Geur

Op de locatie zal kleinschalig vee gehouden worden voor het beweiden van de omliggende graslanden. Het gaat om circa 6 stuks weidevee (zoogkoeien). Deze verblijven in principe permanent buiten. Alleen in geval van ziekte, kalveren of extreem weer worden ze opgestald. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van de bestaande stalinrichting die in de grote loods aanwezig is (200 m2).

In het kader van geurhinder dient rekening gehouden te worden met voldoende afstand tot nabij gelegen geurgevoelige objecten. In dit geval is de woning Vliertwijksestraat 39 het meest nabij gelegen geurgevoelig object. Voor zoogkoeien is er geen geuremissie factor, daarom dient uitgegaan te worden van vaste afstanden. Voor rundvee geldt in principe een vereiste afstand van 50 meter van emissiepunt dierenverblijf tot de gevel van dichtstbijzijnde woning van derden en moet worden voldaan aan de vereiste gevel tot gevel afstand (gevel dierverblijf – gevel woning derden) van 25 meter.

In dit geval is dat op grond van het Activiteitenbesluit niet aan de orde aangezien er minder dan 10 overige landbouwhuisdieren gehouden gaan worden. Landbouwhuisdieren worden vaak voor productiedoeleinden gehouden. Bijvoorbeeld voor de productie van melk, vlees, wol, eieren. Het kan gaan om koeien, varkens, schapen, paarden, kippen, kalkoenen, eenden, pelsdieren, waterbuffels, lama's, struisvogels, ganzen, fazanten en herten. Ook wanneer deze dieren kleinschalig of hobbymatig worden gehouden, zijn het toch landbouwhuisdieren. Dit omdat ze in de regel voor productie worden gehouden. Alle dieren die onder de Regeling Ammoniak en Veehouderij vallen (Rav), zijn in ieder geval landbouwhuisdieren. In dit geval dus ook de zoogkoeien.

In het Activiteitenbesluit milieubeheer worden voorschriften gegeven voor het houden van landbouwhuisdieren. Hierop zijn diverse voorschriften van toepassing zoals op het gebied van ammoniak en geur. In artikel 3.111 van het Activiteitenbesluit is bepaald dat deze artikelen (3.113 tot en met 3.126) niet van toepassing zijn op inrichtingen waar minder dan 10 schapen, 5 paarden, 10 geiten, 25 stuks pluimvee, 25 konijnen of 10 overige landbouwhuisdieren worden gehouden.

Aldus kan geconcludeerd worden dat voor het houden van 5 zoogkoeien geen toetsing nodig is aan de Wet ammoniak en veehouderij, Wet geurhinder en veehouderij en de daarbij behorende vaste afstanden, gevel tot gevel afstanden.

In werkelijkheid bedraagt de afstand tussen de grote loods, waar de circa 6 zoogkoeien af en toe gestald worden, en de meest nabij gelegen woning 39 meter.

5.8 Technische infrastructuur

In het plangebied en omgeving bevinden zich geen leidingtrace's van transportleidingen met een beschermingszone.

Het plangebied is aangesloten op alle gangbare technische infrastructuur zoals drukriolering en andere nutsvoorzieningen (kabels en leidingen voor gas, water, elektra). De planlocatie wordt aangesloten op de bestaande infrastructuur, hiervoor hoeven geen structurele aanpassingen plaats te vinden.

Hoofdstuk 6 Waterparagraaf

Het Waterschap hanteert met ingang van 1 maart 2015 een nieuwe Keur. Hierin is bepaald dat indien het verharde oppervlak als gevolg van de ruimtelijke ontwikkeling toeneemt met minder dan 2.000 m², er geen retentie van hemelwater vereist wordt binnen het plangebied. Dit is bij het onderhavige plan aan de orde. De ontwikkeling vindt plaats binnen de bestaande bebouwing, door middel van herbestemming. Er vindt geen toename van bebouwing of verharding plaats waardoor het plan hydrologisch neutraal is.

De omgeving heeft een gemengd rioolstelsel met een gemaal dat loost op het gemaal Slagkampweg. In de buurt bevindt zich een overstort nabij de Vliertwijksesteeg. Veel panden in de buurt zijn afgekoppeld. De riolering is een gemengd systeem. Het gedeelte ten zuidoosten van de spoorlijn 's-Hertogenbosch - Utrecht is aangesloten op het systeem Orthen. Dit systeem is aangesloten op het centrale riool.

Het gedeelte ten noordwesten van de spoorlijn is aangesloten op het systeem van de Ertveldweg en is eveneens aangesloten op het centrale riool. Het centrale riool transporteert het rioolwater naar het hoofdrioolgemaal aan de Oude Engelenseweg. Dit gemaal pompt het water naar de Rioolwaterzuiveringsinstallatie van Waterschap Aa en Maas nabij Treurenburg. De riolering is dusdanig van kwaliteit dat deze voor 2040 nog niet aan vervanging toe is.

Hoofdstuk 7 Juridisch bestuurlijke aspecten

Het huidige perceel Vliertwijksestraat 35 met de bestemming Agrarisch bedrijf heeft een omvang van ca 9400 m2. Het geldende bestemmingsplan laat een wijziging toe naar de bestemming Bedrijf tot een maximum van 5000 m2. De bestemming van het resterende gedeelte van 4400 m2 wordt gewijzigd van agrarisch bedrijf naar agrarisch onbebouwd. Het bestemmingsplan voorziet niet in de mogelijkheid tot wijziging. Daarom is er voor gekozen om een nieuw bestemmingsplan op te stellen voor het hele perceel

Hoofdstuk 8 Economische uitvoerbaarheid

Tussen gemeente en de initiatiefnemer wordt een zogenaamde anterieure overeenkomst afgesloten waarin de verplichtingen aangaande plankosten, kwaliteitsverbetering landschap en planschade vastgelegd worden.

Met deze overeenkomst is het verhaal van de plankosten voldoende verzekerd.

Het plan zal geheel in particuliere handen uitgevoerd worden. Voor de gemeente zijn er geen financiële consequenties aan verbonden.

Hoofdstuk 9 Inspraak en vooroverleg

Het initiatief past in het beleidskader Voormalige agrarische bedrijfslocaties zoals dat op 12 juli 2016 door de gemeenteraad is vastgesteld. Voorafgaande aan de vaststelling van dit beleidskader heeft ook een inspraakprocedure plaatsgevonden. Het initiatief voor de bestemmingswijziging van het perceel Vliertwijksestraat 35 past binnen het beleidskader.

Het initiatief is tevens besproken met de Wijkraad Rosmalen oost. Vanuit de wijkraad bestaan geen bezwaren tegen het initiatief.

Ook de provincie heeft positief gereageerd op het beleidskader. Omdat, zoals boven gesteld, het initiatief past binnen het beleidskader en ook overigens binnen de provinciale Verordening ruimte 2014, heeft over dit initiatief geen overleg met de provincie plaatsgevonden.