Elststraat 2

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De heer van Hooft is voornemens om het bestaande kantoorpand te slopen en er een woning voor terug te bouwen. De Elststraat ligt aan de westzijde van Rosmalen. Door de aanleg van het Máximakanaal is dit een doodlopende straat geworden. Vanaf de Heer en Beekstraat fungeert de Elststraat nu als één van de toegangspoorten tot het Kanaalpark. Aan het begin van de Elststraat staan hoekwoningen die georiënteerd zijn op de Heer en Beekstraat. Aan de overzijde van Elststraat 2 bevindt zich op dit moment een kantoorpand.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

1.3 Geldend bestemmingsplan

De locatie valt binnen het bestemmingsplan 'Molenhoek – Sparrenburg – A59', dat is vastgesteld door de gemeenteraad op 28 februari 2012. Het perceel heeft de bestemming 'Gemengd-1' met de aanduiding kantoor.

De aanvraag past niet binnen het bestemmingsplan.

Uitsnede plangebied vigerend bestemmingsplan 'Molenhoek – Sparrenburg – A59'

1.4 Leeswijzer

De toelichting bestaat uit 8 hoofdstukken. Na deze inleiding volgt hoofdstuk 2. Hierin is de bestaande situatie van het gebied beschreven en wordt er een planbeschrijving van de toekomstige ontwikkeling neergelegd. Hoofdstuk 3 bevat de uitgangspunten en de beleidskaders voor het opstellen van het bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 geeft inzicht in de planuitgangspunten. Hoofdstuk 5 bevat een verantwoording van alle relevante milieuaspecten. De juridische vormgeving van het bestemmingsplan is verwoord in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt aandacht besteed aan de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 De huidige situatie

De ontwikkeling betreft een perceel gelegen aan de Elststraat 2 in Rosmalen. De Elststraat was vóór de aanleg van het Máximakanaal een doorgaande weg, deels onverhard, die een verbinding vormde tussen de Heer en Beekstraat en de Graafsebaan. Aan het begin van de Elststraat staat bebouwing die direct grenst aan de achterzijde van de woningen aan de Heer en Beekstraat. In deze bebouwing bevinden zich kleine kantoren. Halverwege de Elstraat stond een boerderij die vanwege de aanleg van het Máximakanaal is gesloopt. De structuur van de Elststraat is aan beide zijden van het kanaal nog enigszins zichtbaar.

Met de komst van het Màximakanaal is de Elststraat een doodlopende straat geworden en vormt één van de toegangen naar het Kanaalpark. Er staat aan beide zijden van de weg een klein kantoor.

De bebouwing aan de Elstraat 2 behoort oorspronkelijk tot het perceel van de woning aan de Heer en Beekstraat 23. Tussen het kantoorpand en het Kanaalpark ligt een perceel wat ook behoort tot de woning. Dit perceel heeft de bestemming 'Wonen' en bestaat uit grasland met een schuur. Het kantoorpand bestaat uit één laag met een zogenaamde afgesnoten kap en heeft de verschijningsvorm van een woning. De gebruiker van het pand was ook de bewoner van Heer en Beekstraat 23.

foto bestaande kantoorpand Elststraat 23

Verderop richting het Kanaalpark liggen nog enkele parkeerplaatsen en bevindt zich een toegang tot het kanaalpark. Ter hoogte van deze toegang bevindt zich ook nog een particulier perceel met een kleinschalige kwekerij.

profiel Elststraat

Hoofdstuk 3 Beleidskader

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de (relevante) ruimtelijke beleidskaders op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau. Verantwoord wordt dat de voorgenomen ontwikkeling past in het (toekomstig) ruimtelijk beleid.

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte en Barro

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 inwerking getreden. Deze structuurvisie vervangt de Nota Ruimte. De SVIR geeft een nieuw, integraal kader voor het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de structuurvisie schetst het Rijk ambities tot 2040 en doelen, belangen en opgaven tot 2028.

De leidende gedachte in de SVIR is ruimte maken voor groei en beweging. De SVIR is de eerste rijksnota die de onderwerpen infrastructuur en ruimte integraal behandelt. In de SVIR richt het Rijk zich vooral op decentralisatie. De verantwoordelijkheid wordt verplaatst van rijksniveau naar provinciaal en gemeentelijk niveau.

Door urbanisatie, individualisering, vergrijzing en ontgroening nemen de ruimtelijke verschillen toe. Vanaf 2035 groeit de bevolking niet meer. De samenstelling van de bevolking, en daarmee de samenstelling van huishoudens, verandert. Ambities tot 2040 zijn onder andere het aansluiten van woon- en werklocaties op de (kwalitatieve) vraag en het zoveel mogelijk benutten van locaties voor transformatie en herstructurering. Ook wil het rijk ervoor zorgen dat in 2040 een veilige en gezonde leefomgeving met een goede milieukwaliteit wordt geboden. Dit moet voor zowel het landelijk als het stedelijk gebied gelden. In de SVIR is verder vastgelegd dat provincies en (samenwerkende) gemeenten verantwoordelijk zijn voor programmering van verstedelijking. (Samenwerkende) gemeenten zorgen voor (boven)lokale afstemming van woningbouwprogrammering die past binnen de provinciale kaders. Ook zijn de gemeenten verantwoordelijk voor de uitvoering van de woningbouwprogramma's.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Naast de SVIR is er het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel AMvB Ruimte genoemd, van toepassing. Het besluit bevat regels ter borging van een beperkt aantal nationale belangen. Het gaat onder meer over rijksbelangen over rijksvaarwegen, zones buisleidingen en zones van hoogspanningsleidingen. De regels van het Barro moeten in acht worden genomen bij het opstellen van provinciale ruimtelijke verordeningen en bestemmingsplannen.

Toets aan SVIR en Barro

Voor het plangebied geldt dat sprake is van een lokale ontwikkeling waarbij geen nationale belangen uit de structuurvisie in het geding zijn. Het plan voldoet daarmee aan het rijksbeleid zoals dit is vastgelegd in de structuurvisie. Daarnaast ligt het plangebied niet binnen een zone van één van de nationale belangen uit het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het rijksbeleid richt zich niet specifiek op onderhavige ontwikkeling. Geconcludeerd kan worden dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

De ladder voor duurzame verstedelijking werkt met de volgende opeenvolgende stappen:

1. Beoordeling door betrokken overheden of de beoogde ontwikkeling voorziet in een regionale en intergemeentelijke behoefte voor bedrijventerreinen, kantoren, woningbouwlocaties, detailhandel en andere stedelijke voorzieningen waarin nog niet elders is voorzien. Naast de kwantitatieve beoordeling (aantal hectares of aantallen woningen) gaat het ook om kwalitatieve vraag (bijvoorbeeld een bedrijventerrein waar zware milieuhinder mogelijk is of een specifiek woonmilieu) op regionale, intergemeentelijke schaal. Het passende regionale schaalniveau wordt voornamelijk bepaald door het woon-werk verkeer;

2. Indien de beoogde ontwikkeling voorziet in een regionale, intergemeentelijke vraag, beoordelen betrokken overheden of deze binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd door locaties voor herstructurering of transformatie te benutten;

3. Indien herstructurering of transformatie van bestaand stedelijk gebied onvoldoende mogelijkheden biedt om aan de regionale, intergemeentelijke vraag te voldoen, beoordelen betrokken overheden of de ontwikkeling zo kan worden gerealiseerd dat deze passend multimodaal ontsloten is of als zodanig wordt ontwikkeld.

De ladder duurzame verstedelijking is van toepassing wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Onder een stedelijke ontwikkeling wordt verstaan de ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

Niet elke ontwikkeling van stedelijke aard, wordt door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling in de zin van de ladder. In recente uitspraken van 17 juni 2015 en 8 juli 2015 heeft de Afdeling aangegeven dat de realisatie van vijf respectievelijk negen woningen niet aangemerkt hoeft te worden als een woningbouwlocatie. Om die reden is er geen sprake van een stedelijke ontwikkeling en was het niet noodzakelijk om de ladder te doorlopen.

Voor het voorliggende plan om één woning te realiseren is het niet nodig om de ladder voor duurzame verstedelijking te doorlopen, gelet op de jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Structuurvisie 2014

Op 1 oktober 2010 hebben de Provinciale Staten de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening (SVRO) voor de Provincie Noord-Brabant vastgesteld. Deze visie is geactualiseerd in februari 2014. De SVRO bevat de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025 (met een doorkijk naar 2040). De visie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie Noord-Brabant en vormt de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening biedt. Eén van deze instrumenten is de provinciale verordening. In de Verordening Ruimte zijn de kaderstellende elementen uit de SVRO vertaald in concrete regels die van toepassing zijn op (gemeentelijke) bestemmingsplannen.

In de structuurvisie is het hoofddoel een zorgvuldiger gebruik van de ruimte. Dit beleid is gericht op de versterking van de stedelijke structuur en het open houden van het landelijke gebied. Daartoe zijn stedelijke en landelijke regio's aangewezen. De gemeente 's-Hertogenbosch is onderdeel van de stedelijke regio Waalwijk-'s-Hertogenbosch-Oss (Waalboss). In de structuurvisie is de lagenbenadering als methode wederom gehanteerd. De nadruk ligt, net als in het Streekplan 2002, op het belang van de 'onderste lagen'-met name water-, zuinig ruimtegebruik, beeldkwaliteit en van grensoverschrijdend denken en handelen.

Om tot een zorgvuldiger ruimtegebruik te komen, wordt gekozen voor de zogenaamde lagenbenadering. Dit betekent dat ruimtelijke ontwikkelingen worden afgestemd op de draagkracht van het watersysteem en de bodem, op de waarden van natuur, landschap en cultuurhistorie, en aansluiten op de mogelijkheden van de infrastructuur. Daarnaast wordt een zuinig ruimtegebruik nagestreefd. Gepleit wordt om optimaal gebruik te maken van de mogelijkheden van de bestaande bebouwde ruimte (opnieuw) en deze beter te benutten. Compacte bouwwijzen, zowel in de hoogte als in de diepte, bieden tal van mogelijkheden het gebruik van deruimte te intensiveren en nieuw ruimtebeslag te voorkomen en te beperken.

Op de Structurenkaart van de Structuurvisie is het plangebied aangeduid als 'stedelijk concentratiegebied'. Bij de opgave voor wonen en werken wordt het accent verlegd naar de te ontwikkelen kwaliteiten, de inzet op herstructurering en het beheer van het bestaand stedelijk gebied. De herstructurering van het plangebied en de daarbij behorende ontwikkeling van woningbouw sluit op deze uitgangspunten aan.

Uitsnede plangebied - Structuurvisie 2014

3.2.2 Verordening Ruimte

De Verordening Ruimte Noord-Brabant is één van de uitvoeringsinstrumenten van de provincie om haar doelen te realiseren. In de verordening vertaalt de provincie de kaderstellende elementen uit het proviniciaal beleid in regels die van toepassing zijn op (gemeentelijke) bestemmingsplannen. De Verordening Ruimte is op 17 december 2010 vastgesteld en op 1 maart 2011 in werking getreden. De verordening is in februari 2014 en juli 2015 geactualiseerd.

In de verordening is het het plangebied aangemerkt als bestaand stedelijk gebied, stedelijk concentratiegebied. Binnen het als zodanig aangewezen stedelijk gebied is de gemeente in het algemeen vrij – binnen de grenzen van andere wetgeving – om te voorzien in stedelijke ontwikkeling. Blijkens artikel 3.1 juncto artikel 4.3 van de Verordening ruimte dient de toelichting bij een plan dat voorziet in nieuwbouw van woningen een verantwoording te bevatten over de wijze waarop de afspraken die daaromtrent in het regionaal ruimtelijk overleg zijn gemaakt worden nagekomen en dient gemeld te worden hoe de beoogde nieuwbouw zich verhoudt tot deze afspraken en tot de beschikbare harde plancapaciteit.

De bouw van de woning past binnen de afspraken zoals deze gemaakt zijn in het regionale overleg.

Conclusie: de ontwikkeling is niet in strijd met de provinciale Verordening ruimte.

Uitsnede plangebied - Verordening Ruimte

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Ruimtelijke structuurvisie

De gemeente 's-Hertogenbosch heeft haar ambities voor de komende jaren in beeld gebracht in de vorm van een ruimtelijke structuurvisie. Deze ruimtelijke structuurvisie is een raamwerk en een gids voor de ruimtelijke activiteiten en investeringen van burgers, bedrijven, instellingen en overheid in de komende jaren. De visie bestrijkt de periode tot 2010 en geeft een doorkijk naar 2020.

In de ruimtelijke structuurvisie (RSV) is de lagenbenadering van het streekplan nader uitgewerkt. Nieuwe ontwikkelingen zullen worden afgestemd en getoetst op de specifieke onderlagen van een gebied en de laag van infrastructuur. De Ruimtelijke StructuurVisie is bedoeld om richting te geven aan de eigen stedelijke ambities, voorzover ruimtelijk relevant. Daarmee is het een paraplunota en een integratiekader voor de ruimtelijke gevolgen van deze ambities van de verschillende sectorale nota's.

De ruimtelijke structuurvisie is ook toetsingskader en leidraad voor ruimtelijke plannen van de gemeente, zoals structuurvisies en bestemmingsplannen.

De belangrijkste aandachtspunten/onderdelen uit de structuurvisie zijn:

• een kwaliteitsslag voor de bestaande ruimte door middel van een actief voorraadbeheer in wijken en buurten, herstructurering en herinrichting en meer menging van functies;
• de kwaliteit van het leefmilieu kan worden verbeterd door de realisering van een duurzaam landschappelijk raamwerk waarin het water een prominente rol speelt. Hierdoor wordt de afwisseling tussen stad en land contrastrijker en de ligging van de stad in een delta herkenbaarder. De stad gaat door met een duurzame stedenbouwkundige ontwikkeling van nieuwe gebieden en van bestaande buurten en wijken;
• ruimte wordt geboden aan een grotere variatie van woon- en werkmilieus, gebaseerd op diverse leefstijlen en inkomens, segmentering van bedrijven, menging van functies en een goede spreiding van voorzieningen.

Het plangebied maakt in de ruimtelijke structuurvisie deel uit van de oostelijke Rosmalense vleugel. Voor de ontwikkeling van deze vleugel zijn uitgangspunten opgesteld waarvan er een aantal van toepassing zijn op het plangebied (of de directe omgeving).

De belangrijkste staan hierna beschreven:

• Het open gebied ten westen van het plangebied, tussen 's-Hertogenbosch en Rosmalen, wordt ontwikkeld tot het stedelijke knooppunt Avenue2, gecombineerd met een natte verbindingszone tussen het Aadal en de Maas, de verbreding van de A2 en de omlegging van de Zuid-Willemsvaart.
• Ten noorden van Rosmalen wordt de VINEX-wijk De Groote Wielen ontwikkeld.
• Verdere verstedelijking van Rosmalen mag niet leiden tot een verdere afbreuk van het dorpse karakter van Rosmalen.
• De belangrijkste ambitie voor Rosmalen: de kleinschalige en groene karakteristiek behouden.
• Het centrumgebied van Rosmalen wordt een stadsdeelcentrum, het winkelareaal wordt vergroot en de recreatieve en sociaal-culturele voorzieningen worden uitgebreid. In De Groote Wielen zal een klein

wijkwinkelcentrum ontwikkeld worden.

• De uitwerking van de stedelijke verbindingsas tussen het centrum van 's-Hertogenbosch en de kom Rosmalen (Hinthamerstraat-Graafseweg-Hintham-Graafsebaan-Molenstraat-Dorpsstraat). Deze as wordt als recreatieve fietsroute doorgetrokken door De Groote Wielen naar Gewande aan de Maas.
• Door verlenging van de ring ten noorden van Rosmalen wordt naar mogelijkheden gezocht voor een oostelijke aansluiting op de A59.

Op 28 januari 2014 heeft de gemeenteraad de Ruimtelijke Structuurvisie geactualiseerd. Deze actualisatie bevat geen wijzigingen voor onderhavig plangebied ten opzichte van de structuurvisie 2003.

Onderhavige ontwikkeling is niet in strijd met het beleid uit de Ruimtelijke Structuurvisie.

3.3.2 Nota Wonen 2012

De ambitie voor het woonbeleid van 's-Hertogenbosch is opgenomen in de Nota Wonen 2012:

het creëren van een evenwichtige woningmarkt met een gedifferentieerd en aantrekkelijk aanbod van woningen en woonmilieus zodat mensen naar tevredenheid in onze stad kunnen wonen en leven. Er wordt gestreefd naar een stad waar voldoende, betaalbare en passende woningen zijn en voldoende keuzemogelijkheden in gevarieerde en sterke buurten waarin mensen zich thuis kunnen voelen.

Deze ambitie is in de nota Wonen 2012 uitgewerkt in 4 speerpunten van beleid: voldoende woningen, betaalbaar wonen, passend wonen, in sterke en vitale buurten.

De Nota Wonen laat duidelijk de veranderingen in de woningmarkt zien die de afgelopen jaren hebben plaatsgevonden. Over de volle breedte is te zien dat de woningmarkt en de woningbouw een moeilijke periode door maken. De Nota Wonen 2012 gaat dan ook uit van een nieuwe realiteit in de woningmarkt, waarbij er van uit wordt gegaan dat de komende periode gekenmerkt wordt door een lagere woningproductie. Vanuit deze veranderende context op de woningmarkt en de veranderende gemeentelijke positie en sturingsmogelijkheden, is het woonbeleid voor de komende jaren vastgelegd in de Nota Wonen 2012.

Ondanks deze problemen op de woningmarkt zijn in de nota Wonen 2012 ambities opgenomen m.b.t. de woningproductie. 's-Hertogenbosch is namelijk een aantrekkelijke gemeente om in te wonen; dat blijkt uit de Atlas Nederlandse steden. De gemeente wil deze positie behouden, want wonen is een essentieel goed. Uit de laatste bevolkingsprognose van de provincie blijkt bovendien dat het inwonertal van 's-Hertogenbosch ook de komende decennia blijft groeien; daarvoor zijn nieuwe woningen nodig. Tevens heeft 's-Hertogenbosch op het gebied van de woningbouw een regionale taakstelling. Woningproductie is van groot belang voor een goede werking van de woningmarkt, maar is tevens een economische en werkgelegenheidsfactor van betekenis.

Belangrijkste uitgangspunt in de Nota Wonen is dat de problemen op de woningmarkt alleen gezamenlijk kunnen worden aangepakt; samen met bouwbedrijven, woningcorporaties, maatschappelijke organisaties en met inwoners en bedrijven uit de stad.

Om de ambitie m.b.t. de woningproductie in deze moeilijke marktsituatie te kunnen realiseren, neemt de gemeente een positieve en proactieve houding in t.o.v. (kansrijke) initiatieven op het gebied van woningbouw. Dit gebeurt door (binnen wettelijke kaders) meer ruimte te bieden en meer flexibiliteit en

maatwerk te leveren bij bouwplanontwikkeling. Dus meer aandacht voor de markt van vraag en aanbod, omdat het juist meebewegen met de dynamiek van de markt perspectief kan bieden. Het is dan van belang dat marktpartijen met creatieve en realistische oplossingen komen om de lokale woningmarkt vooruit te helpen.

De beleidsinzet van de gemeente m.b.t. woningbouw is dan als volgt:

• 1. voorzien in de toekomstige woningbehoefte door te streven naar de realisatie van gemiddeld 700 (met een bandbreedte van 500 tot 800) nieuwe woningen per jaar in de periode tot 2030;
• 2. voorzien in de behoefte aan voldoende betaalbaar wonen voor specifieke doelgroepen door minimaal 25% van de nieuwbouw in het sociale segment (huur en koop) te realiseren. Dit percentage kan per woningbouwlocatie verschillen, van maatwerk kan sprake zijn;
• 3. het vergroten van de woningdifferentiatie en -variatie in buurten en wijken, waardoor enerzijds het soms eenzijdige woningaanbod in buurten wordt doorbroken en anderzijds de keuzemogelijkheden voor woonconsumenten worden vergroot;
• 4. het innemen van een positieve en proactieve houding t.o.v. (kansrijke) initiatieven, door (binnen wettelijke kaders) meer ruimte te bieden, meer flexibiliteit en maatwerk te leveren bij bouwplanontwikkeling;
• 5. woonconsumenten meer mogelijkheden geven om hun woonwensen te realiseren door middel van o.a. (collectief) particulier opdrachtgeverschap.

Het toevoegen van één nieuwe woning aan de Elststraat 2 te Rosmalen past binnen de ambities zoals geformuleerd in de Nota Wonen 2012 en past binnen de regionale taakstelling.

3.3.3 Nota Parkeernormen

De nota 'Parkeernormen' stelt voor woningen zoals onderhavige een parkeernorm van 1,7 parkeerplaatsen per woningen. Uitgangspunt hierbij is dat deze op eigen terrein gerealiseerd moeten worden. Op eigen terrein is voldoende ruimte voor het aanleggen van parkeerplaatsen.

Sprake zal zijn van minimaal 2 parkeerplaatsen waarmee voldaan wordt aan de nota 'Parkeernormen'.

3.3.4 Welstandsnota

Op 17 mei 2011 heeft de gemeenteraad de 'Actualisering Welstandsnota 2011' vastgesteld. In de welstandsnota zijn per bebouwingstype architectonische en bouwtechnische welstandscriteria opgenomen. Doel van de welstandsnota is het vertalen, waarborgen en versterken van de ruimtelijke kwaliteit van de gebouwde omgeving. Dit door middel van transparante, objectieve en daarmee voor een ieder begrijpelijke criteria. Met deze welstandsnota wordt beoogd de burgers vooraf te informeren over de criteria en uitgangspunten, die de welstandscommissie zal hanteren bij de beoordeling van een bouwplan dat haar om advies wordt voorgelegd. Bovendien wordt inzicht gegeven in de hoofdlijnen en procedures waarbinnen de welstandscommissie handelt en waarbinnen de welstandsadviezen worden gevormd.

Onderhavig plangebied is volgens de welstandnota gelegen in het deelgebied 'H2. Historisch bebouwingslint (open, perceelsgewijze bebouwing)'. Deze indeling komt voort uit het feit dat het oorspronkelijke kavel deel uitmaakt van de bebouwing aan de Heer en Beekstraat 23. de Heer en Beekstraat is namelijk een historisch lint en de woning gelegen op huisnr. 23 is geörienteerd op de Heer en Beekstraat.

Het huidige kantoorpand, en straks de nieuwe woning, is gelegen aan de Elststraat. De oriëntatie is ook gericht op de Elststraat en nauwelijks zichtbaar vanaf de Heer en Beekstraat. De bestaande bebouwing aan de Elststraat bestaat uit een tweetal kantoorpanden en kent geen historisch karakter.

Het voorstel is dan ook om het bouwplan te toetsen aan de algemene welstandcriteria.

Hoofdstuk 4 Planuitgangspunten

Toekomstige situatie

De Elststraat vormt één van de toegangspoorten naar het Kanaalpark. De gemeente streeft hier naar een zo groot mogelijk natuurgebied met grote en samenhangende landschappelijke en ecologische kwaliteiten.

Het initiatief gaat uit van het slopen van het slopen van het bestaande kantoorgebouw ten behoeve van de nieuwbouw voor een woning. De positie van de nieuwe woning is nagenoeg gelijk aan het bestaande pand.

De nieuwe woning bestaat uit twee bouwlagen met een plat dak. De woning is georiënteerd aan de Elststraat en grenst aan de achtertuin van de huisnr.21B en huisnr. 23. Het perceel maakt dan ook geen onderdeel uit van de bebouwingsstructuur aan de Heer en Beekstraat, die voornamelijk bestaat uit woningen met een kap. De locatie heeft hierdoor een meer individueel karakter en vormt met name een overgang tussen de Heer en Beekstraat en het Kanaalpark. Vandaar dat een woning van twee bouwlagen met een platte afdekking op deze locatie stedenbouwkundig zeer goed passend is. Ook qua functie past een woning goed binnen dit gebied.

concept bouwplan

Een woning heeft een andere uitstraling en gebruik dan een kantoorpand, vandaar dat er voor gekozen om een afstand van vier meter aan te houden tot aan de zijdelingse perceelgrens. Deze grenst namelijk aan de achtertuin van de woning gelegen aan de Heer en Beekstraat 21B. In de huidige situatie bedraagt deze afstand twee meter.

Het bouwvlak, waar een maximale bebouwingshoogte geldt van 6 meter, heeft een oppervlakte van 13 meter x 8 meter. Het bestaande bouwvlak heeft een oppervlakte van 8,8 meter x 14 meter en laat een goothoogte van 4 meter en een bouwhoogte van 6 meter toe. Qua bouwvolume en positie is de stedenbouwkundige impact op de naastgelegen percelen beperkt.

Parkeren

Ten opzichte van het huidige gebruik zal de parkeerdruk niet toenemen. In de terreininrichting wordt voorzien in twee parkeerplaatsen op eigen terrein. Het plan voldoet hiermee aan de Nota Parkeernormen.

Hoofdstuk 5 Milieu-aspecten

5.1 Algemeen

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien de beleidsvelden naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling, dient onderzocht te worden welke milieuaspecten daarbij een rol kunnen spelen. Het is daarnaast van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden.

5.2 Geluid

Bij een ruimtelijk plan dient rekening te worden gehouden met geluidsbronnen en de mogelijke hinder of overlast daarvan voor mensen. De beoordeling van het aspect geluid in ruimtelijke plannen vindt zijn grondslag in vooral de Wet geluidhinder en Wet milieubeheer. Daarnaast vindt de beoordeling zijn grondslag in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), op grond van een goed woon- en leefklimaat. Het aspect geluid kent voor een aantal bestemmingen (zoals wonen) in combinatie met een aantal typen geluidsbronnen een wettelijk kader die van belang zijn bij het opstellen van ruimtelijke plannen. Zo zijn in de Wet geluidhinder voor woningen grenswaarden opgenomen voor industrielawaai, wegverkeerlawaai en spoorweglawaai.

Spoorlawaai is gezien de afstand tot het spoor (450 meter) hier niet relevant. Geluid afkomstig van enige bedrijvigheid (kantoorbestemming) is reeds kwalitatief beschouwd in de paragraaf “bedrijven en milieuzonering”. Wegverkeerslawaai is op onderhavige locatie relevant aangezien het plangebied is belast met geluid vanuit de Rijksweg A2. De nabije verkeersluwe 'Heer en Beekstraat' is met een snelheid van 30 km/h is niet relevant te noemen.

Onderhavig bestemmingsplan maakt het oprichten van één geluidsgevoelig (te beschermen) object mogelijk. In de Wet geluidhinder (Wgh) is vastgesteld dat, indien in het plangebied geluidgevoelige functies (zoals woningen) zijn voorzien binnen de invloedssfeer van (weg)verkeerslawaai, de geluidsituatie dient te worden onderzocht bij de nodige herziening van het bestemmingsplan. Het plangebied valt binnen de invloedssfeeer van de A2.

Conform de Wet geluidhinder geldt voor Rijkswegen een voorkeursgrenswaarde voor nieuwbouwwoningen van 48 dB en de maximale grenswaarde 53 dB.

Er is een berekening gemaakt voor de geluidbelasting door het verkeer op de snelweg A2 op de woning aan Elststraat 2. Hiervoor is een rekenmodel gemaakt in rekenprogramma Geomilieu, versie 3.11. In het rekenmodel zijn de rijlijnen en geluidschermen van de snelweg ingevoerd conform de vastgestelde geluidproduktieplafonds voor Rijkswegen evenals relevante bebouwing in de omgeving. Er is geen rekening gehouden met eventuele hoogteverschillen in het gebied.

De rekenresultaten zijn als volgt:

Beoordelingspunt met hoogte	Geluidbelasting door A2 in dB
Elststraat 2 op 1,5 meter	48
Elststraat 2 op 4,5 meter	51

Beoordeling

Voor de eerste verdieping van de woning is een ontheffing hogere waarde geluid nodig aangezien de geluidbelasting van 51 dB de voorkeursgrenswaarde met 3 dB overschrijdt.

Volgens het gemeentelijk geluidbeleid kan de omgeving van Elststraat 2 worden aangemerkt als 'groen stedelijk' gebied. Hiervoor geldt voor wat betreft de geluidbelasting voor wegverkeer een ambitie 'redelijk rustig' (43-48 dB) en een bovengrens 'onrustig' (48-53 dB). De geluidbelasting ligt binnen de bandbreedte die het gemeentelijk geluidbeleid geeft.

5.3 Archeologie en cultuurhistorie

Inleiding

In het kader van de geplande werkzaamheden op het perceel Elststraat 2 te Rosmalen is door de Afdeling Erfgoed van de gemeente 's-Hertogenbosch gekeken naar de archeologische en cultuurhistorische kenmerken van dit gebied. Tevens is gekeken of voor dit plangebied een waardestellend archeologisch onderzoek noodzakelijk is.

Archeologische verwachting

Op de archeologische waarden en verwachtingenkaart van de gemeenste 's-Hertogenbosch ligt het gebied in een zone met een hoge archeologische verwachting. Deze hoge verwachting is gebaseerd op de veronderstelde aanwezigheid van een dekzandrug in de ondergrond. In de top van het dekzand kunnen archeologische vindplaatsen aanwezig zijn vanaf het Paleolithicum (Oude Steentijd) tot en met de Late Middeleeuwen. Aan of direct onder het maaiveld kunnen vindplaatsen uit de Late Middeleeuwen en de Nieuwe Tijd voorkomen.

Archeologiebeleid

Volgens het bestemmingsplan moet voor het plangebied bij ingrepen groter dan 100 m2 en dieper dan 50 cm beneden het maaiveld een archeologisch onderzoek worden uitgevoerd. Om te kunnen bepalen of de voorgenomen werkzaamheden een bedreiging vormen voor eventueel aanwezige archeologische waarden in de ondergrond is gekeken naar aanvullende gegevens over het plangebied.

Reeds uitgevoerd onderzoek

In 2013 is in het kader van de aanleg van de Rosmalense Aa in het bestemmingsplan Kanaalpark uitgebreid archeologisch onderzoek uitgevoerd. Het plangebied Elststraat 2 grenst vrijwel aan deze onderzochte terreinen en daarom is door de afdeling Erfgoed van de gemeente 's-Hertogenbosch bekeken of op basis van de resultaten van de bestaande onderzoeken een waardestellend archeologisch onderzoek voor het plangebied zinvol is.

Tijdens het archeologisch onderzoek uit 2013 zijn de twee gebieden die ter hoogte van Elststraat 2 liggen door middel van een bureau- en booronderzoek onderzocht (gebieden II en III). Uit het booronderzoek komt naar voren dat het bodemprofiel in beide gebieden sterk verstoord is. Vermoedelijk is dit het gevolg van zandwinning. Op basis van deze conclusie kon voor beide gebieden de hoge archeologische verwachting worden bijgesteld naar een lage archeologische verwachting en werd ook geen aanvullend onderzoek uitgevoerd. Op basis van de hoogtekaart van het maaiveld is zichtbaar dat de verstoring ook doorloopt in de zones die grenzen aan de onderzochte gebieden.

Cultuurhistorie

Op de cultuurhistorische inventarisatiekaart van de gemeente 's-Hertogenbosch zijn in het plangebied geen waardevolle cultuurhistorische elementen aanwezig.

Conclusie

Gezien de ligging van het plangebied Elststraat 2 ten opzichte van de reeds onderzochte en verstoorde gebieden wordt aangenomen dat in het plangebied geen archeologisch waardevolle resten te verwachten zijn. Derhalve is besloten dat een archeologisch onderzoek niet noodzakelijk is.

Indien tijdens de werkzaamheden archeologische waarden worden aangetroffen, is men wettelijk verplicht deze te melden bij de Rijksdienst voor het cultureel Erfgoed. Ook de gemeente, afdeling Erfgoed, wordt dan op de hoogte gebracht.

Literatuur

• Boshoven, E.H. en R.J.M. van Genabeek 2008: 's-Hertogenbosch Archeologische verwachtingskaart,

BAAC-rapport 05.080, 's-Hertogenbosch.

• Hebinck, K., 2013. Bureauonderzoek en verkennend Inventariserend Veldonderzoek door

middel van boringen in het plangebied Kanaalpark Rosmalense Aa te Rosmalen, gemeente 's-Hertogenbosch. Rapport Vu-hbs, KPWU-rap-0004-1.0.

• Willems, J.M.J., 2011. 's-Hertogenbosch Cultuurhistorische Inventarisatie. Definitief Onderzoek.

BAAC-Rapport C-07.0196 / B-10.0139, 's-Hertogenbosch.

5.4 Bedrijven en milieuzonering

Milieuzonering zorgt ervoor dat nieuwe bedrijven een passende locatie ten opzichte van woningen krijgen en dat nieuwe woningen op een verantwoorde wijze (door afstand of bouwkundige maatregelen) gesitueerd worden. Enerzijds dient milieuzonering om hinder als gevolg van bedrijven te voorkomen en anderzijds dient het om bedrijven hun activiteiten te kunnen laten uitvoeren binnen de gangbare (hinder)normen. Om dit zorgvuldig af te wegen en te verantwoorden is de VNG-Handreiking “Bedrijven en milieuzonering” gehanteerd.

Ten zuiden van de geplande woning bevindt zich aan de Elststraat 1 een klein kantoorpand. Voor dit type bedrijvigheid (kantoren, zakelijke dienstverlening) dient conform de VNG-handreiking een afstand van 10 meter te worden aangehouden om eventuele hinder ter plaatse van de beoogde woning op initiatieflocatie te voorkomen. Aan deze voorwaarde kan worden voldaan. Geluidshinder als gevolg van dit kantoor ter plaatse van de nieuwe woning wordt niet verwacht. Tevens is van een hinderlijke situatie hier op deze locatie geen sprake. Daarnaast valt een kantoorbedrijf onder de algemene milieuregels uit het “Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer” (Activiteitenbesluit). Bedrijven zijn in beginsel verplicht zich aan de geluidsnormen uit dit Activiteitenbesluit te houden om eventuele hinder on de nabije omgeving te voorkomen.

Het aanwezige kantoorbedrijf aan de overzijde van de Elststraat vormt geen knelpunt voor realisatie van de woning op beoogde locatie. Verder zal de geplande woning de belangen van het bestaande kantoor niet schaden. De geplande functie wonen past prima in dit gebied.

5.5 Bodem

Bij het opstellen van bestemmingsplannen of het wijzigen daarvan is altijd de hoofdvraag of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het huidige of toekomstige gebruik van die bodem en hoe deze optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Uitgangspunt is dat de bodemkwaliteit als gevolg van aanwezige bodemverontreiniging geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem. Bovendien mag de bodemkwaliteit niet verslechteren door grondverzet (bijvoorbeeld graafwerkzaamheden). Derhalve dient de bodemkwaliteit binnen het plangebied bekend te zijn. Hiermee kan worden beoordeeld of de aanwezige bodemkwaliteit wel of niet geschikt is voor de toekomstige bestemming.

In 2012 is binnen gemeente 's-Hertogenbosch de 'Bodemkwaliteitskaart' vastgesteld. Aan de hand van deze bodemkwaliteitskaart kan bekeken worden of de locatie onverdacht is voor verontreinigingen en vrijstelling van bodemonderzoek kan worden verleend voor woningbouw. De locatie Elststraat 2 ligt conform de Bodemkwaliteitskaart in het homogene deelgebied “Wonen na 1995 buitengebied zand”. Om vrijstelling te krijgen is een historische toets uitgevoerd, waaruit blijkt dat de locatie niet verdacht is van bodemverontreiniging. Het uitvoeren van een verkennend bodemonderzoek is daardoor hier niet noodzakelijk. Deze historische toets moet aan de vergunning worden toegevoegd.

Uit de totale beoordeling blijkt dat de bodemkwaliteit geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling met functie wonen.

5.6 Externe veiligheid

Externe veiligheid heeft betrekking op de risico's die mensen lopen als gevolg van mogelijke ongelukken met gevaarlijke stoffen bij bedrijven, transportroutes (wegen, spoorwegen en waterwegen) en buisleidingen. Omdat de gevolgen van een ongeluk met gevaarlijke stoffen groot kunnen zijn, zijn de aanvaardbare risico's vastgelegd in diverse besluiten. De belangrijkste zijn:

• Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb);
• Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt).

Binnen de beleidskaders voor deze drie typen risicobronnen staan altijd twee kernbegrippen centraal: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Hoewel beide begrippen onderlinge samenhang vertonen zijn er belangrijke verschillen. Hieronder worden beide begrippen verder uitgewerkt.

Plaatsgebonden risico (PR)

Het plaatsgebonden risico geeft de kans, op een bepaalde plaats, om te overlijden ten gevolge van een ongeval bij een risicovolle activiteit. Het PR kan op de kaart van het gebied worden weergeven met zogeheten risicocontouren: lijnen die punten verbinden met eenzelfde PR. Binnen de 10-6 contour (welke als wettelijk harde norm fungeert) mogen geen kwetsbare objecten (zoals woningen, ziekenhuizen, scholen) geprojecteerd worden. Voor beperkt kwetsbare objecten (zoals kleine kantoren, winkels en bedrijfsgebouwen) geldt de 10-6 contour niet als grenswaarde, maar als een richtwaarde.

Groepsrisico (GR)

Het groepsrisico is een maat voor de kans dat bij een ongeval een groep slachtoffers valt met een

bepaalde omvang (10 personen of meer). Het GR is daarmee een maat voor de maatschappelijke ontwrichting. Het GR wordt bepaald binnen het invloedsgebied van een risicovolle activiteit. Voor het groepsrisico geldt een verantwoordingsplicht. Dit houdt in dat iedere wijziging met betrekking tot planologische keuzes moet worden onderbouwd én verantwoord door het bevoegd gezag.

Tot slot wordt in het kader van een 'goede ruimtelijke ordening ' (art. 3.1 Wro) getoetst aan eventueel van toepassing zijnde veiligheidsafstanden uit het Activiteitenbesluit.

Beleidsvisie externe veiligheid gemeente 's-Hertogenbosch

De gemeente 's-Hertogenbosch beschikt over een beleidsvisie externe veiligheid (Uitvoeringskader externe veiligheid gemeente 's-Hertogenbosch, deel A t/m C). Hierin zijn aanvullende kaders gegeven voor de integrale aanpak van externe veiligheid.

Toetsing beleidsvisie

De beoogde ontwikkeling voorziet in woningbouw. De bewoners worden als normaal zelfredzaam beschouwd. Woningen, niet zijnde bedrijfswoningen of verspreid liggende woningen, worden beschouwd als kwetsbaar object (naar analogie van het Bevi). Hiervoor zijn in het Uitvoeringskader EV, deel C de volgende eisen geformuleerd:

Rode gebieden – kwetsbare objecten niet toegestaan

• binnen 30 meter van het spoor en de wegen.
• binnen het invloedsgebied van LPG-tankstations met een hoog groepsrisico.

Oranje gebieden – kwetsbare objecten wel/niet toegestaan, maatwerk benodigd

• Binnen de 30-325 meter van het spoor waarbij sprake is van een hoog groepsrisico en

goede beheersbaarheid of laag groepsrisico en slechte beheersbaarheid.

• Binnen de 30-325 meter van het spoor waarbij sprake is van een hoog groepsrisico en

slechte beheersbaarheid.

• Op de bedrijventerreinen de Rietvelden en de Brand.
• Binnen het invloedsgebied van LPG-tankstations met een laag groepsrisico.

Groene gebieden – kwetsbare objecten wel toegestaan

• Binnen de 30-325 meter van de wegen.
• Buiten de 325 meter van het spoor en de wegen.
• Op de overige bedrijventerreinen.
• Binnen het invloedsgebied van waterwegen.
• Binnen het invloedsgebied van buisleidingen.

De beoogde ontwikkeling vindt plaats in een groen gebied (buiten de 325 meter van het spoor en de wegen). Kwetsbare objecten zijn hierin toegestaan.

Beschouwing risicobronnen

Hieronder is een uitsnede opgenomen van de risicokaart. De ligging van het plangebied is met een blauwe cirkel weergegeven.

Figuur: uitsnede risicokaart juli 2016

Inrichtingen

Op 400 meter ten zuiden van Elststraat 2 bevindt zich een tankstation zonder LPG (Graafsebaan 55). Tankstations zonder LPG bevatten geen invloedsgebied waar rekening mee dient te worden gehouden. Deze inrichting ligt op grote afstand van het plangebied, levert geen belemmering en wordt derhalve verder buiten beschouwing gelaten.

Transportroutes

Vervoer over water

De Zuid-Willemsvaart ligt nabij het plangebied en is in het Basisnet Water aangemerkt als een zogenaamde 'groene vaarweg'. Dit betekent dat hierover geen of nauwelijks gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Zulke groene vaarwegen bevatten geen PR contour, hebben geen plasbrandaandachtsgebied en vanwege het beperkte transport is bij RO-besluiten langs zulke groene vaarwegen het GR niet relevant. Hiervoor is dan ook geen verantwoording nodig.

Spoorwegen

Op circa 450 meter ten noorden van het plangebied ligt de spoorweg 's-Hertogenbosch – Nijmegen. Deze spoorweg maakt onderdeel uit van het Basisnet voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Uit de Regeling basisnet volgt dat deze spoorweg geen PR 10-6 contour of plasbrandaandachtsgebied heeft. Wel heeft het spoor een invloedsgebied die over het plangebied reikt. Echter gezien de afstand van het spoor tot aan het gebied (ca 450 m), deze ene woning geen significante invloed heeft op het GR en de gemaakte afspraken met de Veiligheidsregio om geen advies te vragen en aanvullende eisen te stellen bij plannen buiten 325 meter van een transportroute, is een nadere verantwoording van het GR niet nodig.

Buisleidingen

Ten noorden van het plangebied (op ca. 500 meter) is een hoge druk aardgasleiding gelegen (rood gestippelde lijn in bovenstaand kaartje). Uit het Uitvoeringskader EV, deel A Huidige situatie van de gemeente 's-Hertogenbosch blijkt dat deze aardgasleiding een PR 10-6 contour heeft van 0 meter en een invloedsgebied van 140 meter. Omdat het plangebied ver buiten dit invloedsgebied ligt, wordt deze buisleiding verder buiten beschouwing gelaten.

Wegen

Op circa 600 meter ten zuiden van het plangebied bevindt zich de A59. Deze weg is onderdeel van het Basisnet voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Uit de Regeling basisnet blijkt dat dit traject van de A59 geen PR 10-6-contour en/of plasbrandaandachtsgebied heeft. Voor wat betreft het Groepsrisico (GR) is voor een andere ontwikkeling (woningbouw Eikenburg – Maliskamp) recent een risicoberekening uitgevoerd. Hieruit blijkt dat het GR in de bestaande situatie niet hoger is dan 0,1 maal de oriëntatiewaarde. In de nieuwe situatie neemt het GR vanwege deze ene woning niet significant toe (< 10 procent). Een nadere verantwoording van het GR is derhalve niet nodig.

Veiligheidsregio

In overleg met de regionale brandweer is besloten dat voor ruimtelijke ontwikkelingen in het gebied buiten 325 meter van relevante transportroutes (wegen of spoorwegen) geen aanvullende eisen vanuit externe veiligheid meer worden gesteld. Tevens is in het kader van de verantwoording van het GR niet meer nodig is om voor dergelijke ontwikkelingen advies in te winnen bij de regionale brandweer (Veiligheidsregio). Een advies van de Veiligheidsregio is derhalve niet gevraagd en betrokken.

Conclusie

Het bestemmingsplan voldoet aan de belangrijke grenswaarde voor het PR en aan de aanvullende kaders die zijn vastgelegd in het Uitvoeringskader externe veiligheid van de gemeente 's-Hertogenbosch. Uit het voorgaande blijkt dat het GR geen belemmering hoeft te zijn voor het plangebied. Aanvullende veiligheidseisen zijn conform de afspraken met de Veiligheidsregio niet nodig en niet gesteld gezien de grote afstanden tot het spoor en de Rijksweg.

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmeringen voor onderhavig plan.

5.7 Flora en Fauna

Voor de geplande werkzaamheden (sloop/nieuwbouw van het kantoor naar wonen) is een quickscan Flora en Fauna uitgevoerd, om te voorkomen dat eventuele beschermde flora en fauna wordt verstoord.

Het locatieonderzoek is uitgevoerd op maandag 1 augustus 2016. Hierbij is het plangebied onderzocht op mogelijke verblijfplaatsen van zoogdieren, reptielen, amfibieën en op de aanwezigheid van beschermde soorten, nesten en de mogelijkheden voor eventuele nesten/ verblijfplaatsen voor jaarrond beschermde soorten.

Een locatieonderzoek kan overigens slechts uitsluitsel geven over soorten op dat moment, met daarbij een opname van de geschiktheid van een gebied als leefgebied of foerageergebied van beschermde soorten. In de aanbeveling zal hierover een advies worden gegeven.

Onderzoek hoofdgebouw:

Het gehele hoofdgebouw is onderzocht op verblijfplaatsen en nesten van een jaarrond beschermde soorten waaronder de Gierzwaluw en de Huismus. Op de daken zijn geen sporen aangetroffen van de aanwezigheid van deze soorten. Ook zijn er geen sporen of invliegmogelijkheden aangetroffen voor/ van vleermuizen, de binnenkant van het gebouw is hiervoor ook onderzocht. Voor de overige soorten zoals zoogdieren, zijn geen verblijfplaatsen aangetroffen in of bij het hoofdgebouw.

De openingen in de schoorsteen, de dakrand, dakgoot en het dak zelf zijn onderzocht op verblijfplaatsen van vleermuizen. Hiervan zijn geen sporen aangetroffen, evenmin voor nesten of verblijfplaatsen van vogelsoorten.

De boom aan de voorkant is onderzocht op het voorkomen van nesten, deze zijn niet aangetroffen.

Onderzoek van het erf:

Het erf is onderzocht op het voorkomen van beschermde nesten of verblijfplaatsen van soorten, deze zijn niet aangetroffen. Verblijfplaatsen van reptielen en amfibieën zijn ook niet waargenomen. Het groen op het perceel bestaat uit gras en ruigtesoorten waaronder Brandnetel, Vlasbekje, Bastaardklaver, Duizendblad en andere soorten. Er is geen flora aangetroffen met een beschermde status. De Walnotenboom die op het plangebied groeit wordt niet gekapt en is globaal onderzocht op voorkomen van nesten en verblijfplaatsen van beschermde soorten, deze zijn niet aangetroffen.

Onderzoek van de schuur:

Tijdens het onderzoeken van de schuur zijn er onder de dakpannen veel nesten aangetroffen van de Huismus, deze hebben een jaarrond beschermde status en zijn opgenomen in tabel 3 van de Flora-en faunwet.

Conclusie hoofdgebouw en erf

Op basis van de quickscan die is uitgevoerd binnen het plangebied kan worden uitgesloten dat de voorgenomen werkzaamheden van invloed kunnen zijn op beschermde soorten vanuit de Flora- en faunawet, waar het gaat om vogels, planten, zoogdieren, reptielen en amfibieën, indien de aanbevelingen worden opgevolgd.

In de omgeving van het plangebied komt een grote diversiteit aan vogels voor maar de beoogde werkzaamheden binnen het plangebied hebben geen gevolgen voor deze soorten. De sloop van het hoofdgebouw zal geen verstoring opleveren voor deze soorten.

Conclusie schuur

Tijdens het locatieonderzoek is gebleken dat er huismussen onder de dakpannen van deze schuur aanwezig zijn. Deze soort heeft een beschermde status en staat in tabel 3 van de Flora- en faunawet. Omdat de schuur buiten het plangebied valt en niet zal worden gesloopt wordt geen negatieve invloed verwacht. Sloop van het bestaande kantoor zal niet van invloed zijn op de huismussen in de schuur.

5.8 Luchtkwaliteit

Bij lucht gaat het enerzijds om de productie van luchtverontreiniging als gevolg van nieuwe plannen – waarop de luchtkwaliteitseisen van de Wet Milieubeheer van toepassing zijn - en om de zorg van kwetsbare functies in luchtbelaste zones uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening.

Kleine projecten en ruimtelijke plannen, waarvan duidelijk is dat deze niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit, hoeven niet getoetst te worden aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. Dit is geregeld in het “Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM)”. De grens NIBM voor de stoffen PM10 (fijnstof) en NO2 ligt vanaf 1 augustus 2009 op 1,2 ìg/m3. De grens waarbij een plan als gevolg van extra verkeer niet in betekenende mate (NIBM) bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit ligt op meer dan 1000 vervoersbewegingen (van auto's) per etmaal. Een enkele woning draagt qua verkeer niet in betekenende mate bij aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Daarom hoeft onderhavig plan niet wettelijk te worden getoetst aan de luchtkwaliteitsnormen.

Verder blijkt uit gegevens van het luchtsoftwareprogramma PROMIL (dat inzicht geeft in de geluidsbelasting en luchtverontreiniging als gevolg van wegverkeer) dat de concentraties (2016) van de stoffen NO2 (stikstofdioxide) en PM10 (fijn stof) in dit gebied voor beide stoffen onder 30 µg/m3 liggen. Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan de wettelijke maximale grenswaarden (van 40 µg/m3). Naar verwachting nemen deze concentraties in de toekomst verder af door nationale en lokale maatregelen ter verbetering van de luchtkwaliteit. Ter plaatse van onderhavig plangebied is voor wat betreft de luchtkwaliteit sprake van een goed woon- en leefklimaat.

De luchtkwaliteit vormt geen knelpunt vormt voor de realisatie van het bestemmingsplan.

5.9 Water

Ruimte maken voor water: dat is de kern van het waterbeleid voor de 21e eeuw. Met de ondertekening van de 'Startovereenkomst Waterbeheer' door verschillende overheden, is de watertoets van toepassing op ruimtelijke plannen. Vanaf 1 november 2003 is de watertoets juridisch vastgelegd in het Besluit op de ruimtelijke ordening (Bro). De water-toets moet ingevuld worden als een procedure. Het omvat het gehele proces van vroeg-tijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van de in ruimtelijke plannen voorkomende waterhuishoudkundige aspecten. Het doel van de watertoets is het evenwichtig meewegen van de waterbelangen in het planvormingsproces. Hierbij wordt een veilig, gezond en duurzaam watersysteem nagestreefd. Zowel waterkwan-titeits- als waterkwaliteitsaspecten zijn daarbij belangrijk. Kansen worden benut en functies zoveel mogelijk gecombineerd.

De beleidsdoelen voor integraal waterbeheer zijn door de gemeente vastgesteld in het Waterplan 2 (2009). Hierin staat dat we in 's-Hertogenbosch een mooi, robuust en klimaatbestendig watersysteem willen creëren. In het Waterstructuurplan (2012) is het hemelwaterbeleid vastgelegd. Dit is gebiedspecifiek gedaan, kijkend naar de water-systemen en de uitgangspunten per wijk. Eind 2016 wordt het nieuwe hemelwaterbeleid vastgesteld. Dit nieuwe beleid voorziet in een forse toename van de hoeveelheid water die op projectlocaties moet worden geborgen en geïnfiltreerd.

De afspraken uit de watertoets worden in een waterparagraaf vastgelegd. In deze waterparagraaf is toegelicht hoe het waterbeleid is vertaald naar waterhuishoudkundige inrichting in deze ruimtelijke onderbouwing.

Uitgangspunten voor integraal waterbeheer

De uitgangspunten bij het toetsen van ruimtelijke plannen zijn:

-          Gescheiden houden van vuil (afval)water en schoon hemelwater;

-          Voorkomen van vervuiling van water;

-          Schoon hemelwater kan volgens de voorkeursvolgorde worden verwerkt:

• Hergebruik;
• Infiltratie/bergen;
• Afvoer.

-          Hydrologisch neutraal ontwikkelen (HNO), zodat een ontwikkeling niet leidt tot een hydrologische achteruitgang zowel in als buiten het plangebied. Ook mogen er geen hydrologische knelpunten ontstaan voor huidige en vastgelegde toekomstige landgebruiksfuncties. Dit betekent dat:

• De afvoer uit het gebied niet groter wordt dan in de referentiesituatie;
• De grondwateraanvulling in het plangebied gelijk blijft of toeneemt;
• Grond- en oppervlaktewaterstanden in de omgeving gelijk blijven, of verbeteren voor de huidige en toekomstige landgebruiksfuncties;
• (Grond)waterstanden in het plangebied aansluiten op de (nieuwe) functie(s) van het plangebied;
• Het plangebied zo wordt ingericht dat de hydrologische gevolgen van vastgestelde toekomstige ontwikkelingen in de omgeving niet leiden tot knelpunten in het plangebied;
• Daarnaast zien we water als kans voor meervoudig ruimtegebruik en vergroting van de beleving van water.

Deze uitgangspunten dragen bij aan een mooi, robuust en klimaatbestendig watersysteem. Aan de hand van deze waterparagraaf wordt toegelicht hoe het waterbeleid is vertaald naar de waterhuishoudkundige inrichting in dit bestemmingsplan. Gebleken is dat dit plan in waterhuishoudkundig opzicht klein en eenvoudig van opzet is.

Huidige en toekomstige situatie

Het plangebied heeft een oppervlak van circa 600m2. De huidige situatie van het plangebied betreft een kantoorpand binnen een gemengde bestemming met daaraan grenzend – op afstand - een woonbestemming zonder woning, wel een schuur/garage. De bestaande verharding bestaat uit een kantoorpand met verharde toerit, in totaal circa 300 m2 verharding.

Het plan betreft de vaststelling van een oppervlak van 600m2 ten behoeve van een woonbestemming. Hierop zal een nieuw te bouwen woning worden gerealiseerd. Uitgaande van het gegeven dat bij nieuwbouw ongeveer de helft van het woonperceel wordt verhard (vanwege woning en bestrating) zal het nieuw verharde oppervlak ook circa 300m2 meter bedragen. Er vindt dan ook geen verdere verharding in het plangebied plaats.

Grondwater

Het plan is niet gelegen in een grondwaterbeschermingsgebied. In en om het plangebied is geen grondwateroverlast bekend.

Binnen het plangebied of in de directe omgeving van het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. De meest nabij gelegen watergang ligt op ca. 100 meter ten westen van het plangebied.

Waterbergingsopgave

De toekomstige situatie bevat een nieuw verhard oppervlakte van circa 300 m2. Overige verharde terreindelen worden geacht af te stromen naar de onverharde terreindelen op het kavel en aldaar te infiltreren. Dit houdt in dat bij kleinere ontwikkelingen (waarvoor de Keur van het Waterschap niet van toepassing is) we als gemeente in principe 15 mm berging eisen voor iedere m2 verhard oppervlak dat wordt vervangen. Dit betekent dat 300 x 0,015 = 4,5 m³ water geborgen en geïnfiltreerd moet worden binnen het plangebied. Met deze wateropgaaf dient in het ontwerp rekening te worden gehouden. Naast hemelwaterberging wordt ook gekeken naar zeer hevige neerslag (T= 100 jaar en extremer). In het uiteindelijke ontwerp dient duidelijk te zijn waar het hemelwater bij die extreme afvoeren heen stroomt zodanig dat dit niet tot schade of overlast kan leiden. Zo nodig worden in het plan maatregelen getroffen om dit te voorkomen.

Ontwerp nieuw watersysteem

Overschotten aan hemelwater worden zo min mogelijk afgewenteld op benedenstrooms gelegen gebieden. Dit betekent dat schoon afstromend hemelwater zoveel mogelijk binnen het plangebied wordt vastgehouden en geïnfiltreerd. De benodigde ruimte van minimaal 4,5 m³ om het afstromende hemelwater op het kavel te bergen kan gevonden worden in bijvoorbeeld een kleine infiltratievijver of grindkoffers op particulier terrein. In dit systeem wordt het hemelwater tijdelijk geborgen en infiltreert het vervolgens naar de ondergrond.

Om dichtslibbing van de voorziening zoveel mogelijk te beperken, dienen bladvangers in de standleidingen geplaatst te worden en een zandvang in het aanvoerende leidingsysteem. Wanneer tijdens hevige regenval de volledige berging benut is zal het hemelwater oppervlakkig naar de openbare ruimte stromen.

Grondwater

Uit zorg voor een goede kwaliteit van het grond- en oppervlaktewater wordt bij de bouw afgezien van het gebruik van uitlogende bouwmaterialen (zoals zink en koper) in daken, gevels, verhardingen en regenwatervoorzieningen zoals goten en leidingen.

Aansluiting riolering

In de omgeving van het plangebied ligt een gemengd rioolstelsel. In deze nieuwe situatie zal het hemelwater worden afgekoppeld en beide stromen gescheiden aangeleverd tot aan de perceelgrens. Hiermee wordt voorbereid op een (later) aan te leggen gescheiden stelsel.

Tot slot

In deze waterparagraaf is de waterbergingsopgave van het plangebied Elststraat 2 bepaald. Eventueel benodigde vergunningen worden niet met deze waterparagraaf geregeld en zullen via daarvoor bedoelde procedures verkregen moeten worden.

Hoofdstuk 6 Juridisch bestuurlijke aspecten

6.1 Algemeen

Dit bestemmingsplan bestaat uit een toelichting, regels en een verbeelding. De regels en de verbeelding tezamen bieden het juridische kader. Voor de regels en de verbeelding is naast aansluiting bij het bestemmingsplan 'Molenhoek – Sparrenburg – A59', (vastgesteld op 28 februari 2012) ook aansluiting gezocht bij de SVBP2012. Dit betekent onder meer dat de opbouw van de regels standaard is.

6.2 Toelichting op de regels

Wijze van bestemmen

Onderstaand is een korte toelichting opgenomen van de in de regels opgenomen bestemmingen.

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel is een aantal begrippen verklaard die gebruikt worden in de regels. Een en ander voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen.

Artikel 2 Wijze van meten

In het artikel 'Wijze van meten' is een regeling opgenomen waarin bepaald is hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moet worden.

Hoofdstuk 2 Bestemmingen

De bestemmingsregels geven voor elke bestemming een omschrijving van de bestemming, bouwregels, nadere eisen, specifieke gebruiksregels en afwijkingsmogelijkheden.

Binnen het plan worden de volgende bestemmingen gebruikt:

Artikel 3 Wonen

Het bouwen van het hoofdgebouw is uitsluitend toegestaan binnen het op de verbeelding opgenomen bouwvlak. Voor de maat van het bouwvlak is aansluiting gezocht bij de contouren van de huidige bebouwing.

Op de verbeelding is eveneens het type woning vermeld (vrijstaand). Ten slotte is ook de maximale bouwhoogte van het hoofdgebouw op de verbeelding aangeduid en is meegenomen dat er maximaal één wooneenheid is toegestaan.

Binnen de woonbestemming is wel de uitoefening van een aan huis verbonden beroepsactiviteit toegestaan, mits deze ondergeschikt blijft aan de woonfunctie. Dit betekent onder meer dat maximaal 35% van de oppervlakte van de begane grond van de opstallen, tot ten hoogste 50 m² mag worden gebruikt voor de aan huis verbonden beroepsactiviteit. Binnen de woonbestemming is de binnen de gemeente gebruikelijke erfbebouwingsregeling opgenomen ten behoeve van aan- en bijgebouwen. Ten behoeve van de flexibiliteit zijn op de basisregeling verschillende afwijkingen mogelijk.

Op het bijbehorende erf met de bestemming 'Wonen' is het mogelijk aan- en bijgebouwen op te richten.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

In dit hoofdstuk zijn de anti-dubbeltelbepaling, de algemene bouwregels en gebruiksregels alsmede de algemene afwijkingsregels opgenomen.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

In dit hoofdstuk zijn de algemene, overgangs- en slotregel opgenomen. In de 'Slotregel' is de officiële naam van het plan bepaald. Onder deze naam kan het bestemmingsplan aangehaald worden.

Hoofdstuk 7 Economische haalbaarheid

Bij het opstellen van een bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 sub f van het Besluit ruimtelijke ordening onderzoek plaats te vinden naar de economische uitvoerbaarheid van het plan. Naast de kosten voor de realisatie van onderhavig plan draagt de initiatiefnemer ook zorg voor de kosten die gepaard gaan met het opstellen van dit bestemmingsplan inclusief onderzoeken. Verder dient een bouwvoornemen ingevolge artikel 6.2.1 Bro lid a te worden beschouwd als een bouwplan in het kader van artikel 6.12 lid 1 Wro. Ingevolge dit artikel dient de gemeenteraad voor het voornemen een exploitatieplan vast te stellen. De gemeenteraad kan op grond van artikel 6.12 lid 2 sub a Bro hiervan afwijken als het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of de vergunning begrepen gronden anderszins is verzekerd. Dit is het geval. De initiatiefnemer en de gemeente zijn op 11 april 2017 een anterieure overeenkomst aangegaan. Daarin is de toerekening van de kosten, die aan het bouwvoornemen verbonden zijn, geregeld. Daarmee zijn de kosten verbonden aan het bouwvoornemen anderszins verzekerd en is deze, zonder exploitatieplan, economische haalbaar.

Hoofdstuk 8 Maatschappelijke haalbaarheid

8.1 Inleiding

In dit hoofdstuk zal de maatschappelijke haalbaarheid worden besproken. Deze is af te lezen uit het resultaat van de inspraakprocedure, het wettelijk vooroverleg en de wettelijke procedure tijdens ontwerpfase.

8.2 Voorontwerpfase

Het onderhavig bestemmingsplan heeft in de voorontwerpfase volgens gemeentelijke inspraakverordening vanaf 3 oktober 2016 zes weken ter inzage gelegen. Het voorontwerp bestemmingsplan is tegelijkertijd in het kader van het wettelijk vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro verzonden aan de provincie Noord-Brabant en waterschap Aa en Maas. Onder deze paragraaf is het eindverslag Vooroverleg en Inspraak gevoegd.

8.2.1 Eindverslag Vooroverleg

Het voorontwerp bestemmingsplan is op 3 oktober 2016 voor advies voorgelegd aan de provincie Noord - Brabant en het Waterschap Aa en Maas. Gelet op de ligging en inhoud van het voornemen zijn er geen andere gemeenten en diensten bij het plan betrokken.

De provincie gaf op 3 oktober 2017 aan dat op basis wat is ingediend zij geen aanleiding ziet om over de in het voorontwerp betrokken ruimtelijke aspecten opmerkingen te plaatsen. Daarmee kon het wettelijk vooroverleg met de provincie als afgerond worden beschouwen.

Het Waterschap Aa en Maas heeft in het kader van het vooroverleg binnen de termijn van zes weken geen reactie op het voorontwerp bestemmingsplan ingebracht. Daarmee kan er van worden uitgegaan dat het Waterschap geen aanleiding heeft gezien om op de inhoud van het voorontwerp bestemmingsplan opmerkingen te plaatsen. Het vooroverleg kan dan ook als afgegrond worden beschouwd.

8.2.2 Inspraakverslag

Tijdens de termijn dat het voorontwerp bestemmingsplan ter inzage lag, is op 11 november 2016 een inspraakreactie ingediend.

Op 8 december heeft er met de indieners van de inspraakreactie een gesprek plaatsgevonden om het plan te bespreken en het voorontwerpbestemmingsplan nader te toe te lichten. Tijdens het gesprek hebben indieners tevens de kans gehad om hun vragen en zorgen uit te leggen. Hieronder wordt ingegaan op hun inspraakreactie.

8.2.2.1 Inhoud inspraakreactie en overwegingen

1. Inspraakreactie: Het gebruik als woning is anders dan het gebruik als kantoor. Is een kantoor alleen door de weeks en overdag in gebruik, een woning is ook in de avonden en in de weekenden in gebruik. Hierdoor wordt het perceel intensiever gebruik waardoor meer hinder is te verwachten.

Overwegingen: Het huidige pand is momenteel in gebruik als kantoor. In de inspraakreactie wordt de zorg geuit dat een woonbestemming meer invloed op het naastgelegen perceel zal hebben. In de nieuwe situatie ontstaat een woning bestaande uit twee bouwlagen met een plat dak. Om tegemoet te komen aan de belangen van omwonenden wordt er een afstand van vier meter van het nieuwe hoofdgebouw tot aan de perceelgrens aangehouden. Dat is drie meter meer dan in de huidige situatie. Ook met de indeling van de plattegronden is rekening gehouden met de privacy en uitstraling op het naastgelegen perceel. Zo zijn het aantal gevelopeningen aan de noordzijde beperkt en zo min mogelijk gesitueerd in verblijfsruimtes. Het verschil in uitstraling van het huidige kantoor ten opzichte van de beoogde woning zal minimaal zijn, wellicht zelfs verbeteren.

2. Inspraakreactie: In de inspraakreactie worden zorgen geuit over eventueel nog meer woningen in de omgeving en de ecologische verbindingszone. Elders aan de Elststraat is er ook een kantoor op een perceel dat kan worden omgezet naar wonen. Hoe gaat de gemeente daarmee om? Wie mag er in het park bouwen en wie niet?

Overwegingen: Het betreffende perceel ligt niet in het bestemmingsplan Kanaalpark maar in het vigerende bestemmingsplan “Molenhoek – Sparrenburg – A59”. Volgens dit bestemmingsplan heeft het perceel de bestemming 'Gemengd-1' met aanduiding '(k)'. Binnen deze bestemming zijn volgens de regels uitsluitend kantoren en dienstverlening toegestaan. Dit betreft al een stedelijke functie.

Het voorliggende bestemmingsplan verandert de bestemming 'Gemengd-1 (k)' in 'Wonen'. Voor wat betreft de bebouwingsmogelijkheden zijn de veranderingen nihil. De aanpassing doet geen afbreuk aan het ambitieniveau van de gemeente met betrekking tot het Kanaalpark. De bestemming 'Wonen' verhoudt zich beter tot het landschappelijke karakter van de omgeving dan de huidige bredere bestemming 'Gemengd-1 (k)'. Gelet op de mogelijkheden die de bestemming 'Gemengd-1 (k)' biedt, heeft deze de potentie een grotere ruimtelijke druk op het Kanaalpark te veroorzaken dan de bestemming 'Wonen'. In dat kader zal de gemeente, zo hiertoe een verzoek binnenkomt, ook een bestemmingswijziging van het kantoor aan de overzijde van de Elststraat naar 'Wonen' in overweging nemen.

In zijn algemeenheid geldt dat in het Kanaalpark woningbouw niet zonder meer is toegestaan. De gemeente streeft in het Kanaalpark naar een zo groot mogelijk natuurgebied met grote en samenhangende landschappelijke en ecologische kwaliteiten. Grote privé-kavels met bebouwing passen niet in dit ideaalplaatje. Dit is de reden dat, om het Kanaalpark toch te kunnen realiseren, eigenaren in de gelegenheid worden gesteld om in aanmerking te komen voor het 'rood voor groen' principe. Elke eigenaar van bebouwing en gronden in het gebied wordt daarom in de gelegenheid gesteld op sommige plekken één of meer nieuwe woningen in het park te realiseren. Dit in ruil voor het slopen van bestaande stallen of het toevoegen van gronden aan het Kanaalpark. Deze woningen worden niet in de ecologische zone gerealiseerd.

Ook is het mogelijk om ter versterking van landschappelijke, ecologische en/of recreatieve waarden met het inbrengen van geld in een fonds een bouwmogelijkheid te creëren. Het precieze aantal woningen dat door particulieren in het park mag worden gebouwd is afhankelijk van de stedenbouwkundige en landschappelijke inpasbaarheid en de hoeveelheid in te brengen grond of te slopen stallen.

Woningbouw in het Kanaalpark is dan ook alleen mogelijk als deze voldoet aan het bovengeschetst gemeentelijk beleid. Zo stuurt de gemeente eventuele woningbouw in het Kanaalpark zodat er een open natuurgebied met zo weinig mogelijk belemmeringen voor de flora en fauna ontstaat, dat ook goed toegankelijk is voor de mens.

Het voorliggend initiatief ligt echter buiten het Kanaalpark op een locatie dat al een stedelijke functie heeft. De 'rood voor groen' regeling is dus niet op dit initiatief van toepassing.

3. Inspraakreactie: Door het intenstiever gebruik van het perceel verwachten de insprekers aantasting van hun privacy. Thans is er slecht één raam die uitkijk op het perceel, zij verwachten dat in de nieuw te bouwen woning meerdere ramen op hun perceel uit zullen kijken.

Overwegingen: Voor de overwegingen van dit gedeelte van de inspraakreactie wordt verwezen naar de overwegingen onder punt 1. Hierbij wel de aanvulling dat theoretisch gezien ook onder de huidige bestemming gehele dag achter het raam op de eerste verdieping met uitzicht op de tuin personen kunnen werken.

4. Inspraakreactie: Insprekers houden dieren die eventueel hinder kunnen veroorzaken voor de nieuwe bewoners van de woning. Zij hebben in het verleden al eens klachten gehad en verwachten er nu meer nu er een woning in de buurt bij komt.

Overwegingen: De zorgen over het gebruik van de grond voor het hobbymatig houden van dieren tot de nieuw te realiseren woonbestemming is te begrijpen. De zorgen zijn neergelegd bij initiatiefnemer en deze is bekend met het gebruik van het naastgelegen perceel. Temeer omdat de initiatiefnemer in de nabije omgeving is opgegroeid. Of de toekomstige bewoners wel of niet van dieren houden is echter ruimtelijk gezien niet relevant. Het voorliggend bestemmingsplan voorziet namelijk in een situatie die heel gebruikelijk is aan de randen van stedelijke bebouwing. Dit is een lint met afwisselend grotere en kleinere kavels waar gemengde functies voorkomen en waar bewoners er voor kunnen kiezen in deze situatie hobbymatig dieren te houden. Bij het betrekken van de woning zijn de nieuwe bewoners met deze situatie bekend.

5. Inspraakreactie: In hoeverre is hier sprake van noodzaak om de bestemming om te zetten naar 'Wonen'?

Overwegingen: Het wijzigen van de bestemming is niet per definitie noodzakelijk. Het is echter, gelet op een goede inpasbaarheid van de woning in relatie tot de entree van het Kanaalpark, wel wenselijk. Lees verder de overwegingen onder punt 2.

8.2.2.2 Conclusie inspraakverslag

De ingekomen inspraakreactie biedt geen reden om het plan aan te passen dan wel niet verder in procedure te brengen.

8.2.3 Conclusie vooroverleg en inspraakprocedure

Het vooroverleg en de inspraakprocedure leveren geen beletsels voor de verdere procedure op. Het bestemmingsplan kan dan ook ongewijzigd verder in procedure worden gebracht.

8.3 Ontwerpfase

Het ontwerp bestemmingsplan wordt volgens artikel 3.8 lid 1 Wro, in samenhang met Afdeling 3.4 Awb, zes weken ter visie gelegd. Tijdens deze termijn zijn *** zienswijzen aan de gemeenteraad kenbaar maken.