Noord, 2e herziening (Salvador Allendelaan 8)

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel van plan

Aan de Salvador Allendelaan 8 beschikt Cello over logeerhuis 't Baken (voorheen: Elzengaard). Dit gebouw komt leeg: door ontwikkelingen in de zorg (scheiden van wonen en zorg, extramuralisering, Wmo, Jeugdwet) heeft Cello het gebouw niet meer nodig. Omdat het gebouw van matige kwaliteit is, kiest Cello voor de sloop van het gebouw en voor nieuwbouw.

Cello heeft een bouwplan ontwikkeld voor de huisvesting van jeugdigen en jongvolwassenen met een verstandelijke beperking in de vorm van training- en doorstroomwoningen. Omdat door de ontwikkelingen in de zorg de toekomstige bekostiging van de zorg voor (en huisvesting van) deze doelgroep onzeker is, is flexibiliteit voor Cello een belangrijke voorwaarde. Ze wenst nieuwbouw in de vorm van een bijzondere woonvoorziening die een kleinschalige, prikkelarme en beschermde woonvorm biedt aan cliënten die in de toekomst niet meer intramuraal kunnen wonen. Tegelijkertijd wil Cello de nieuwbouw ook als meer reguliere woningen voor de markt en/of haar cliënten kunnen inzetten.

Het initiatief past niet geheel binnen de gebruiksregels en de bouwregels van het geldende bestemmingsplan. De bestemming 'Maatschappelijk' in het geldende bestemmingsplan laat hier de functie wonen niet toe. Bovendien voldoet de hoogte van het nieuwe gebouw niet aan de bouwregels. Daarom wordt het bestemmingsplan herzien.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt in de wijk De Hambaken en betreft het perceel aan de Salvador Allendelaan 8. Het wordt begrensd door de achtertuinen van de woningen aan de Smaragd aan de noordzijde en die van de woningen aan de Jan Palachstraat aan de zuidzijde, door de Salvador Allendelaan aan de oostzijde en door een groenstrook aan de westzijde, met daarachter de voetbalvelden van sportpark de Hambaken.

afbeelding 1.1: ligging plangebied

1.3 Geldend bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Noord' dat door de gemeenteraad op 19 februari 2013 is vastgesteld. De gronden hebben de bestemming 'Maatschappelijk'. Op de verbeelding is een bouwvlak opgenomen met een maximaal bebouwingspercentage van 70% en een maximale bouwhoogte voor gebouwen van 5 meter.

Bovendien geldt ter plaatse het bestemmingsplan 'Noord, 1e herziening (bestemming Maatschappelijk)' dat door de gemeenteraad op 7 oktober 2014 is vastgesteld. Met deze herziening zijn 'onderwijs en onderwijsvoorzieningen' aan de bestemming 'Maatschappelijk toegevoegd; deze functie was in bestemmingsplan 'Noord' abusievelijk niet opgenomen.

afbeelding 1.2: uitsnede geldend bestemmingsplan

Hoofdstuk 2 Beleidskader

2.1 Rijksbeleid

Op 13 maart 2012 heeft de minister van Infrastructuur en Milieu de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. Het rijk kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op dertien nationale belangen. Buiten deze dertien belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Eén van de dertien nationale belangen heeft betrekking op 'zorgvuldige afwegingen en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke plannen'. Het rijk behartigt dit belang met de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. Deze 'ladder voor duurzame verstedelijking' is als procesvereiste vastgelegd in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro):

'De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende voorwaarden:

• 1. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• 2. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
• 3. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.'

Deze ontwikkeling is een stedelijk ontwikkeling in de zin van het Bro. Ze voorziet in een actuele regionale behoefte. De regionale woningbouwafspraken zijn vastgelegd in de Regionale Agenda's Wonen, onderdeel van het Regionaal Ruimtelijk Overleg (RRO). 's-Hertogenbosch maakt deel uit van het RRO Noordoost-Brabant. In de Regionale Agenda Wonen voor Noordoost-Brabant d.d. 17 december 2014 is de woningbouwopgave in de gemeente 's-Hertogenbosch begroot op 6.805 woningen in de periode 2014-2024. In de hele regio Noordoost-Brabant gaat het in deze periode om een opgave van 18.900 woningen. Voor de lange termijn - tot 2030 - bedraagt de opgave een kleine 30.000 woningen.

Hiertegenover staat een potentiële (netto) woningbouwcapaciteit in de gemeente 's-Hertogenbosch van in totaal circa 8.400 woningen. Hiervan zijn circa 4.000 woningen harde plancapaciteit. Deze ontwikkeling van een gebouw met maximaal 24 woningen maakt deel uit van de potentiële - zachte - (netto) woningbouwcapaciteit en voorziet, gelet op de harde plancapaciteit in verhouding tot de woningbouwopgave tot 2024 en daarna, in een actuele lokale en regionale behoefte, als bedoeld in artikel 3.1.6 lid 2 Bro (a). De woningen worden gerealiseerd binnen het bestaand stedelijk gebied en door middel van sloop-nieuwbouw (b). Het bepaalde onder (c) is vervolgens niet relevant. Het plan voldoet aan de vereisten van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

2.2 Provinciaal beleid

Op 19 maart 2014 is door provinciale staten van de provincie Noord-Brabant de Structuurvisie ruimtelijke ordening 2014 vastgesteld. Deze structuurvisie is een actualisatie van de visie die in 2010 werd vastgesteld. De structuurvisie behelst de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025, met een doorkijk naar 2040. De visie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie. Het is de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening haar biedt.

De Verordening Ruimte is één van die uitvoeringsinstrumenten waarmee de provincie Noord-Brabant haar doelen wil realiseren. Op 7 februari en 14 maart 2014 hebben provinciale staten de Verordening Ruimte 2014 vastgesteld. Het plangebied is op de structurenkaart van de Structuurvisie ruimtelijke ordening 2014 aangeduid als stedelijk concentratiegebied. Ook in de Verordening Ruimte 2014 is het aangeduid als onderdeel van het bestaand stedelijk gebied c.q. stedelijk concentratiegebied. De verordening bepaalt dat bestemmingsplannen die voorzien in een stedelijke ontwikkeling in beginsel uitsluitend zijn gelegen bestaand stedelijk gebied.

Op grond van de Verordening Ruimte 2014 moet ten aanzien van nieuwbouw van woningen in bestaand stedelijk gebied worden verantwoord hoe deze nieuwbouw zich verhoudt tot de afspraken die hierover in het Regionaal Ruimtelijk Overleg zijn gemaakt en hoe ze zich verhoudt tot de harde plancapaciteit. In het kader van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' (zie paragraaf 2.1) komt het woningbouwprogramma uit het Regionaal Ruimtelijk Overleg reeds aan bod: het plan voorziet in een actuele lokale en regionale behoefte. Omdat het tevens gaat om een stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied is het plan conform provinciaal beleid.

2.3 Gemeentelijk beleid

2.3.1 Ruimtelijke Structuurvisie

Op 28 januari 2003 stelde de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch de Ruimtelijke Structuurvisie vast (RSV). De RSV bestreek de periode tot 2010 maar gaf ook een doorkijk naar 2020. Op 28 januari 2014 stelde de gemeenteraad de actualisatie van de RSV vast. Met betrekking tot woonwijken beoogt de RSV een doorbreking van de eenzijdige samenstelling van de woningvoorraad in de wijken door herstructurering, vernieuwing en actief beheer. De sloop van het bestaande gebouw en de nieuwbouw dragen sterk bij aan de vernieuwing van dit deel van De Hambaken.

2.3.2 Nota Wonen

Op 11 september 2012 stelde de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch de Nota Wonen 2012 vast. Conform deze nota streeft de gemeente naar een evenwichtige woningmarkt met voldoende, goede, betaalbare en passende woningen, nu en in de toekomst, en naar sterke en leefbare buurten waar mensen zich thuis voelen. In het licht van de economische omstandigheden ten tijde van de vaststelling en de verwachte groei van het inwonertal is de ambitie geformuleerd om de positie van 's-Hertogenbosch als een van de aantrekkelijkste woonsteden te behouden. Conform de Nota Wonen 2012 moeten tot 2030 nog zo'n 9.800 woningen worden toegevoegd (zie paragraaf 2.1 'ladder voor duurzame verstedelijking').

De problemen op de woningmarkt ten tijde van de vaststelling van de nota kunnen alleen gezamenlijk worden aangepakt, samen met bouwbedrijven, woningcorporaties, maatschappelijke organisaties en met inwoners en bedrijven uit de stad. Dit is het belangrijkste uitgangspunt van de Nota Wonen 2012. In de nota zijn vier speerpunten geformuleerd: voldoende woningen bouwen, inzetten op betaalbaar wonen, inzetten op passend wonen en het maken van sterke en leefbare buurten. De vier speerpunten zijn vertaald in een aantal concrete doelen, waaronder:

• een woningproductie van gemiddeld 700 woningen per jaar voor de periode tot 2030, met een bandbreedte van 500 tot 800 woningen per jaar;
• minimaal 25% woningen in de sociale sector (huur en koop);
• stimulering van het (collectief) particulier opdrachtgeverschap (C)PO;
• herintroductie van de starterslening voor bestaande koopwoningen;
• nieuwbouw, omzetting van bestaande verzorgingsplaatsen en ambulante zorgverlening ten behoeve van de groeiende behoefte aan woonzorgarrangementen voor ouderen en mensen met een beperking;
• verbetering van de woningkwaliteit in buurten door onder meer renovatie, groot onderhoud en energiebesparende maatregelen.

Met de ontwikkeling van een bijzondere woonvoorziening, kamers, studio's en/of appartementen (zie paragraaf 3.2.3) draagt het plan bij aan de noodzakelijke woningproductie. Bovendien gaat het in dit geval om betaalbare woningen voor een bijzondere doelgroep. De sloop-nieuwbouw gaat leegstand van het bestaande pand tegen en draagt zo bij aan een sterke en leefbare buurt en aan verbetering van de woon- en leefkwaliteit.

2.3.3 Nota Parkeernormen

Op 11 oktober 2016 stelde de gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch de Nota Parkeernormering 2016 vast. Deze nota vervangt de oude Nota Parkeernormen 2003, vastgesteld op 9 december 2003. Voor bestaande bouwinitiatieven echter is een overgangsregeling van toepassing. Deze houdt in dat voor bouwinitiatieven die bij de gemeente bekend waren op het moment van vaststelling van de Nota Parkeernormering 2016, nog maximaal één jaar na publicatiedatum van die nota een vergunningverzoek kan worden ingediend op basis van de oude gemeentelijke parkeernormen. Met de voorbereiding van onderhavig bestemmingsplan is al in 2014 gestart. Omdat het initiatief toen reeds bekend was, kan gebruik worden gemaakt van de parkeernormen uit de Nota Parkeernormen 2003; zie paragraaf 3.2.

2.3.4 Bomenbeleidsplan

Op 26 januari 2010 stelde de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch het Bomenbeleidsplan vast. Met het Bomenbeleidsplan wil de gemeente haar eigen bomenbestand en dat van derden duurzaam ontwikkelen. In het Bomenbeleidsplan is een belangrijke rol weggelegd voor structurerend groen: waardevol groen dat op stadsniveau functioneert. Gemeente 's-Hertogenbosch wil deze structuren behouden, ontwikkelen en nieuw aanleggen. Het functioneel groen is het groen van de wijken, kantorenparken en bedrijventerreinen. Dit groen is in elke wijk weer anders van opzet. Gemeente 's-Hertogenbosch ziet die differentiatie als een pluspunt en speelt per plek in op de aanwezige kwaliteiten.

Gemeente 's-Hertogenbosch streeft naar een evenwichtige leeftijdsopbouw in haar bomenbestand waarbij kwaliteit belangrijker is dan kwantiteit. Ze onderscheidt bomen in drie categorieën:

• monumentale bomen. Monumentale bomen zijn de meest bijzondere bomen van de stad die daarom zo lang mogelijk moeten worden behouden. Voor monumentale bomen geldt een strikt kapverbod, tenzij aantoonbaar sprake is van een ernstige bedreiging van de openbare veiligheid of een zwaarwegend maatschappelijk belang.
• boomstructuren. De verzameling van groene elementen, die een bovenlokale bijdrage leveren aan de identiteit én de groene kwaliteit van de stad of een wijk, vormt de bomenstructuur. Er is een kapvergunning nodig voor alle bomen in een boomstructuur.
• sfeerbomen. Alle bomen die niet behoren tot monumentale bomen of boomstructuren zijn sfeerbomen. Gemeentelijke en particuliere sfeerbomen zijn kapvergunningplichtig vanaf een omtrek van meer dan 100 cm.

Voor het gebouw dat op grond van de bouwregels is toegestaan, moet een deel van de beplanting van de tuin / binnenplaats wijken. Het betreft geen kapvergunningplichtige bomen. Er zijn op het perceel geen monumentale bomen of waardevolle boomstructuren in de zin van het Bomenbeleidsplan. Als al dan niet vergunningsvrij bijgebouwen worden opgericht op een plek waar bomen staan, dan moet worden beoordeeld of sprake is van kapvergunningplichtige (sfeer)bomen met een omtrek van meer dan 100 cm. In dat geval moet een omgevingsvergunning worden aangevraagd voor het kappen ervan.

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

3.1 Bestaande situatie

Het plangebied is nu grotendeels bebouwd. Het gebouw is een bouwlaag hoog. De bouwtechnische staat ervan is matig. Aan de voorkant van het gebouw ligt een verharde parkeerplaats, in het midden is een tuin / binnenplaats. Aan de achterkant is een bestrate speelplaats met speelvoorzieningen, omringd door bosschages en enkele bomen.

Het gebouw dient nu als logeerhuis 't Baken (voorheen: Elzengaard) voor circa 16 personen. In de weekenden en in vakanties kunnen cliënten van Cello hier verblijven. Het gebouw komt leeg: door ontwikkelingen in de zorg (scheiden van wonen en zorg, extramuralisering, Wmo, Jeugdwet) heeft Cello het gebouw niet meer nodig. Omdat het gebouw van matige kwaliteit is, kiezen Cello en de gemeente voor sloop en nieuwbouw.

afbeelding 3.1: luchtfoto Salvador Allendelaan 8

3.2 Nieuwe ontwikkeling

3.2.1 Nieuwbouw

Het nieuwe gebouw bestaat uit twee bouwlagen met een kap. De maximale goothoogte is 6,6 meter, de maximale bouwhoogte is 10 meter. De kap is niet onderdeel van de woningen; hieronder bevinden zich installaties, bergruimte et cetera. De oppervlakte van de tweede bouwlaag beslaat circa de helft van de eerste bouwlaag. Omwille van de flexibiliteit is er niettemin voor gekozen om de maximale goot- en bouwhoogte voor het hele bouwvlak te laten gelden. Zo is er zo nodig juridisch-planologisch ruimte voor uitbreiding.

afbeelding 3.2: vogelvluchtimpressie

afbeelding 3.3: vergelijking huidig en nieuw bouwvla

Waar in bestemmingsplan 'Noord' slechts een bouwlaag van maximaal 5 meter mogelijk was, zijn nu twee bouwlagen mogelijk, tot een goothoogte van 6,6 meter, met daarbovenop een kap en met aan de achterzijde een dakterras. Omdat de vergroting van de maximale goot- en bouwhoogte en het dakterras invloed kunnen hebben op de privacy van aangrenzende percelen, is het bouwvlak verder van de zijdelingse perceelsgrenzen gesitueerd. Waar nu de bebouwing op circa 5 meter (percelen Jan Palachstraat) en circa 3 meter (percelen Smaragd) van de perceelsgrenzen met de buren ligt of kan liggen, is dat straks circa 12 meter aan beide zijden; feitelijk ligt het gebouw straks op circa 14 meter van de zijdelingse perceelsgrenzen. Mede in verband met de omliggende woningen is er ook voor gekozen om de kap niet onderdeel van de woningen te maken maar uitsluitend voor installaties, bergruimtes et cetera te gebruiken.

afbeelding 3.4: impressies nieuwe ontwikkeling

3.2.2 Inrichtingsplan

Naar aanleiding van zienswijzen over het ontwerpbestemmingsplan heeft Cello een inrichtingsplan opgesteld. Met dit inrichtingsplan wil Cello haar buitenruimte laten aansluiten op de nieuwe functie maar wil ze ook een groen aanzicht vanuit de woningen aan de Jan Palachstraat bieden, de inkijk vanuit het nieuwe gebouw verder beperken en bijvoorbeeld voetballen tegen de erfafscheiding voorkomen.

Het inrichtingsplan gaat uit van de volgende elementen:

• een 2,5 m hoge laurierhaag en een rij leibomen met een stamhoogte van 2,2 m met daarboven een scherm van 1,5 m (en dus een totale hoogte van 3,7 m) aan de kant van de Jan Palachstraat;

• een 2,5 m hoge laurierhaag aan de kant van de Smaragd;
• aan de achterkant van het perceel een bosplantsoen met een diepte van 7,5 m aan de kant van de Jan Palachstraat.

Voor de aanplant van de haag en leibomen moeten de meeste van de bestaande bomen worden gerooid. Uit de bomeninventarisatie (bijlage bij de toelichting) blijken deze bomen niet kapvergunningplichtig. In het inrichtingsplan zijn de bomen met voldoende afstand tot de haag en de leibomen en de bomen in het bosplantsoen met een stippellijn omcirkeld. Van deze bomen kan het behoud nader worden overwogen.

In de regels van dit bestemmingsplan zijn op basis van dit inrichtingsplan de aanleg en instandhouding verplicht van een aaneengesloten altijdgroene groenvoorziening. Beplanting is altijdgroen als ze het gehele jaar door groene bladeren heeft. De groenvoorziening moet bestaan uit: a. een laurierhaag met een minimale hoogte van 2,5 m en daarachter altijdgroene leibomen met een minimale stamhoogte van 2,2 m en met daarop een bladerscherm van minimaal 1,5 m hoog aan de zuidkant van het perceel (de kant van de Jan Palachstraat); b. een laurierhaag met een minimale hoogte van 2,5 m aan de noordkant van het perceel (de kant van de Smaragd); c. een bosplantsoen aan de westkant van het perceel, met aan de zuidkant een diepte van maximaal 7,5 m. Op de verbeelding is aan de kant van de Jan Palachstraat een strook van 2,5 m breed voor deze groenvoorziening aangeduid, aan de kant van de Smaragd een strook van 1 m breed en ook aan de achterzijde van het perceel is de groenvoorziening aangeduid. Deze verplichting laat voor Cello voldoende ruimte voor het gebruik van het perceel. Ze biedt vanuit de woningen aan de Jan Palachstraat een groen aanzicht, beperkt de inkijk vanuit het nieuwe gebouw en voorkomt bijvoorbeeld voetballen tegen de erfafscheiding.

3.2.3 Flexibiliteit in het concept

Salvador Allendelaan 8 is een gunstige locatie voor gegroepeerd en beschut wonen voor mensen met zorgvragen: de locatie is ruim en vol groen en op het zuidwesten georiënteerd. Het bouwplan gaat uit van vervangende huisvesting voor jeugdigen en jongvolwassenen met een verstandelijke beperking in de vorm van training- en doorstroomwoningen. De nieuwbouw komt voor Cello in de plaats van de locatie Geert Grootestraat / Brugmanstraat waar nu 24 cliënten van Cello wonen. De huisvesting voor deze cliënten past niet meer bij hun ondersteuningsvraag en het trainings- en doorstroomklimaat dat Cello wil bieden. Enerzijds wordt dit veroorzaakt door de beperkingen van de huisvesting (er zijn bijvoorbeeld geen mogelijkheden om zelf te koken, te wassen), anderzijds komt dit door de geringe uitstroommogelijkheden die cliënten op de reguliere (sociale) woningmarkt hebben. Voor beide problemen biedt de nieuwbouw een (gedeeltelijke) oplossing.

Cello wil investeren in deze cliënten en ze perspectief bieden. Het zorgconcept van Cello op de locatie Salvador Allendelaan 8 gaat uit van kamers / studio’s / appartementen met een afnemende zorggraad:

• groepswoningen met trainingsmogelijkheden gericht op ontwikkelen van vaardigheden en vergroten van zelfstandigheid (fase 1);
• (studio)woningen als doorgroeimogelijkheid na de training (fase 2);
• (studio) woningen met doorstroommogelijkheden voor jongvolwassenen met een lichte tot matige verstandelijke beperking naar een (meer) permanente woonplek (fase 3).

Zo kunnen bewoners fasegewijs worden getraind op zelfstandig wonen en krijgen zij ook de mogelijkheid om (te oefenen met) zelfstandig wonen, in afwachting van een reguliere sociale huurwoning. Een deel van de toekomstige cliënten zal waarschijnlijk onder de Jeugdwet vallen, een ander deel niet. Vanwege deze onzekerheid ten aanzien van de toekomstige bekostiging van de zorg voor (en huisvesting van) deze doelgroep is flexibiliteit belangrijk. Het bestemmingsplan voorziet dan ook in zorg, wonen met zorg en regulier wonen.

Binnen het gebouw kan geschoven worden in aantallen en typen kamers, studio’s en appartementen. Er is een verscheidenheid aan woonvormen mogelijk: kamers (met een gedeelde badkamer), studio's (met een eigen badkamer) en appartementen (met een eigen badkamer, een pantry en/of een afgesloten keuken). Het huidig plan gaat uit van twee scenario's:

• scenario 1 met 6 kamers van 20 m² en een gedeelde badkamer (fase 1), 10 studio's van 31 m² met een eigen badkamer (fase 2) en 8 appartementen van 31 m² met een eigen badkamer en een eigen pantry (fase 3).
• scenario 2 met 14 appartementen van 64 tot 72 m².

Ten aanzien van beide scenario's die in het schetsplan zijn opgenomen zijn verschillende varianten voorstelbaar. Scenario 1 gaat uit van een volledig aanbod van de drie fases in het trainings- en doorstroomtraject, scenario 2 gaat uit van alleen meer reguliere woningen. De uiteindelijke invulling van het gebouw is afhankelijk van toekomstige ontwikkelingen in de bekostiging van de zorg voor (en huisvesting van) deze doelgroep. In eerste instantie kiest Cello voor scenario 1, zodat ze op deze locatie in alle fases van het trainings- en doorstromingsconcept huisvesting kan aanbieden.

3.2.4 Flexibiliteit in parkeren

De scenario's en eventuele varianten zijn mogelijk zolang aan de parkeernormen uit de Nota Parkeernormen 2003 wordt voldaan (zie paragraaf 2.3.3):

• scenario 1: 24 wooneenheden (in een zorginstelling) x 0,5 parkeerplaats per wooneenheid = 12 parkeerplaatsen;
• scenario 2: 14 appartementen < 80 m² x 1 parkeerplaats per appartementen = 14 parkeerplaatsen.

In eerste instantie zijn, in geval van scenario 1 en zonder een volledige tweede bouwlaag, 12 parkeerplaatsen noodzakelijk. De bouwregels staan toe dat een volledige tweede bouwlaag wordt gebouwd. Er is dan ruimte voor 10 extra wooneenheden (scenario 1) of 6 extra appartementen (scenario 2). Wordt deze ruimte in de toekomst benut, dan zijn in scenario 1 in totaal (12 + 5 =) 17 parkeerplaatsen nodig en in scenario 2 in totaal (14 + 6=) 20 parkeerplaatsen. Het perceel is hiervoor voldoende groot en aan de voorkant is hiervoor al ruimte gereserveerd. Dat aan de parkeernormen moet worden voldaan, is geborgd in de regels van dit bestemmingsplan (zie paragraaf 6.2.2).

Hoofdstuk 4 Milieuaspecten en waarden

4.1 Bedrijven en milieuzonering

Bij de bestemming van bedrijfsactiviteiten moet rekening worden gehouden met de milieuzonering van bestaande en toekomstige bedrijven. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009) die per bedrijfssoort aangeeft van welke milieu-invloed (in de vorm van geur, stof, geluid en gevaar) kan worden uitgegaan en met welke indicatieve (richt)afstand tussen een bedrijf en een rustige woonwijk rekening moet worden gehouden. In haar algemene richtafstandenlijst vermeldt de brochure de richtafstanden die bij voorkeur worden aangehouden tussen bedrijven en de omgevingstypen 'rustige woonwijk' en 'rustig buitengebied'.

In de omgeving van het plangebied liggen geen hinderlijke bedrijven maar wel het sportpark De Hambaken. Volgens de VNG brochure is voor tennisbanen (met verlichting) en voor een veldsportcomplex (met verlichting) een richtafstand aanbevolen van 50 meter tot een rustige woonwijk. De afstand van de tennisbanen tot het nieuwe gebouw is ruimschoots groter dan deze richtafstand, circa 150 meter. Wat betreft de afstand van het nieuwe gebouw tot de tennisbanen is dan ook sprake van een goede ruimtelijke ordening en is vanwege die afstand geen onderzoek nodig naar de feitelijke geluidbelasting vanwege de tennisactiviteiten.

Aan de richtafstand van het nieuwe gebouw tot het veldsportcomplex wordt niet voldaan: de afstand tussen de voetbalvelden en het nieuwe gebouw (het bouwvlak) bedraagt circa 50 meter, de afstand tussen de bestemming Sport en het nieuwe gebouw (het bouwvlak) is echter kleiner. Omdat niet aan de richtafstand uit de VNG-brochure wordt voldaan, is een onderzoek uitgevoerd naar de akoestische effecten van sportpark De Hambaken (Akoestisch onderzoek industrielawaai ten behoeve van een plan aan de Salvador Allendelaan 8 te ’s-Hertogenbosch, rapportnummer P2015.174.03-01, WINDMIIL 29 september 2015).

Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat zowel het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau (LAr,LT ) als het maximale geluidniveau (LAmax ) ter plaatse van het nieuwe gebouw voldoen aan de richtwaarden van de VNG-brochure. Enerzijds vormen de berekende geluidbelastingen geen belemmering voor de ruimtelijke haalbaarheid van het plan en anderzijds wordt de voetbalvereniging in haar activiteiten niet beperkt door de realisatie van het plan.

4.2 Geluid

Volgens de Wet geluidhinder (Wgh) heeft elke weg een geluidzone, tenzij de weg in een woonerf ligt of voor die weg een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt. Een geluidzone is het gebied aan weerszijden van een weg waarbinnen - onder meer bij de vaststelling van een bestemmingsplan - moet worden nagegaan of de geluidsituatie bij woningen of andere geluidgevoelige functies in overeenstemming is met de geluidvoorschriften uit de Wgh. De breedte van de geluidzone is afhankelijk van het aantal rijstroken en van de ligging van de weg al dan niet binnen de bebouwde kom.

Er is een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de geluidbelasting vanwege de omliggende wegen (Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai ten behoeve van een plan aan de Salvador Allendelaan 8 te ‘s-Hertogenbosch, rapportnummer P2015.174.02-02, WINDMILL 29 september 2015).

Het plangebied ligt in de geluidzone van de Hambakenweg (50 km/h). Deze weg bevindt zich op redelijke afstand van het toekomstige gebouw maar wordt niet afgeschermd door andere gebouwen. De geluidbelasting van de Hambakenweg op het gebouw bedraagt maximaal 40 dB. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt dan ook nergens overschreden.

Het plangebied ligt ook nabij en direct aan 30 km/uur-wegen. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ook beoordeeld of de geluidbelasting vanwege die wegen op de gevels van het nieuwe gebouw voldoet aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. In dat kader is de gecumuleerde geluidbelasting vanwege alle omliggende wegen berekend. Deze cumulatieve geluidbelasting bedraagt, exclusief de aftrek op grond van artikel 110g van Wgh, maximaal 53 dB. Daarmee is voor wat betreft geluidbelasting sprake van een goed woon- en leefklimaat.

4.3 Luchtkwaliteit

Aan de ene kant moet als gevolg van een ruimtelijk plan de toename van luchtverontreiniging worden beschouwd in het kader van de luchtkwaliteitseisen in titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Aan de andere kant moet de realisatie van gevoelige functies in een gebied met reeds hoge concentraties luchtverontreinigende stoffen worden verantwoord in het kader van een goede ruimtelijke ordening.

Kleine projecten en ruimtelijke plannen waarvan duidelijk is dat ze niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit, hoeven op grond van het 'Besluit niet in betekenende mate (NIBM)' niet te worden getoetst aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. Voor de stoffen PM10 (fijnstof) en NO2 (stikstofdioxide) geldt sinds 1 augustus 2009 de waarde 1,2 µg/m³ als 'niet in betekenende mate'. Een ruimtelijke ontwikkeling geldt als 'niet in betekenende mate' als de verkeerstoename als gevolg van die ontwikkeling niet meer dan 1.400 autobewegingen per etmaal bedraagt. De verkeerstoename vanwege dit bestemmingsplan c.q. de nieuwbouw is aanzienlijk geringer. Dit betekent dat geen onderzoek nodig is naar de bijdrage van deze ontwikkeling op de luchtkwaliteit in de omgeving.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet ook aandacht worden besteed aan de blootstelling van bewoners en bezoekers aan luchtverontreinigende stoffen. Beschouwd zijn de huidige situatie en de situatie 10 jaar na realisatie. Uit deze beschouwing volgt dat voor stikstofdioxide (NO2) ruimschoots zal worden voldaan aan de jaargemiddelde grenswaarde van 40 µg/m³, alsmede aan de uurgemiddelde grenswaarde. Momenteel ligt de waarde op 26 µg/m³. Deze waarde zal in de toekomst verminderen tot 20 µg/m³. Ook voor zwevende deeltjes (fijnstof, PM10) zal ruimschoots worden voldaan aan de jaargemiddelde grenswaarde van 40 µg/m³. Momenteel ligt de waarde op 23 µg/m³. Deze waarde zal in de toekomst verminderen tot 21 µg/m3. Er worden voor het gebied dan ook geen grenswaarden overschreden. Daarmee is ook voor wat betreft luchtkwaliteit sprake van een goed woon- en leefklimaat.

4.4 Externe veiligheid

De doelstelling van het externe-veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (gebruik, opslag, productie en transport). Het beleid is gericht op het voorkomen van activiteiten met gevaarlijke stoffen dichtbij gevoelige bestemmingen.

Voor dit bestemmingsplan zijn de relevante externe-veiligheidsaspecten geïnventariseerd (Inventarisatie van de risico’s van het transport, het gebruik of de opslag van gevaarlijke stoffen ten behoeve van een plan aan de Salvador Allendelaan 8 te ‘s-Hertogenbosch, rapportnummerP2015.174.01-02, WINDMILL, 7 december 2015).

Er vindt geen vervoer van gevaarlijke stoffen over weg en water of door ondergrondse leidingen plaats die voor dit bestemmingsplan relevant is. Ook ligt het plangebied niet in het invloedgebied van inrichtingen waar handelingen met gevaarlijke stoffen plaatsvinden.

Het plangebied bevindt zich op een afstand van circa 530 meter ten westen van de spoorlijn ‘s-Hertogenbosch -Geldermalsen en circa 1.000 meter ten noorden van de spoorlijn ’s-Hertogenbosch-Nijmegen. Ten aanzien van de veiligheidsrisico’s is een spoor uitsluitend van belang als hierover gevaarlijke stoffen worden vervoerd.

Het spoorvak ‘s-Hertogenbosch-Geldermalsen is niet opgenomen in het Basisnet. Over deze spoorlijn vindt geen structureel vervoer van gevaarlijke stoffen plaats. Het spoorvak ‘s-Hertogenbosch-Nijmegen (route 64) is wel opgenomen in het Basisnet. Uit het Basisnet blijkt dat het spoorvak ‘s-Hertogenbosch-Nijmegen geen PR 10-6-risicocontour heeft (de afstand bedraagt 0 meter). De PR 10-6-risicocontour reikt dan ook niet tot aan het plangebied. Ook blijkt uit het Basisnet dat voor dit spoorvak niet sprake is van een plasbrandaandachtsgebied.

Uit het Basisnet blijkt wel dat over het spoorvak ter hoogte van het plangebied toxische vloeistoffen (D4) worden vervoerd. Voor dat vervoer geldt een invloedsgebied (1% letaliteitsafstand) van meer dan 4.000 meter. Daarmee ligt het plangebied binnen het invloedsgebied van het spoorvak ‘s-Hertogenbosch-Nijmegen. Het plangebied ligt echter wel op meer dan 200 meter afstand van de transportas. Daarom is een kwantitatieve analyse van de hoogte van het groepsrisico niet noodzakelijk.

Voor het groepsrisico vanwege het vervoer van gevaarlijke stoffen over de spoorlijn 's-Hertogenbosch-Nijmegen moet het bevoegd gezag een beperkte verantwoording opstellen. Samenvattend echter zijn externe-veiligheidsaspecten geen belemmering voor het plan.

4.5 Bodem en grondwater

Voor een beoordelling van de bodemkwaliteit is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (vooronderzoek Salvador Allendelaan 8 te ‘s-Hertogenbosch, Aeres Milieu, 8 september 2015). Uit het (bureau)onderzoek en uit de veldinspectie blijkt dat in het plangebied geen bodembedreigende activiteiten hebben plaatsgevonden. Er is geen aanleiding voor een vermoeden dat er sprake is van een bodemverontreiniging. Het plangebied is uit het oogpunt van bodemkwaliteit 'onverdacht'.

De resultaten van het verkennend bodemonderzoek in combinatie met de bodemkwaliteitskaart van de gemeente 's-Hertogenbosch geven een voldoende beeld van de bodemkwaliteit van het plangebied. De bodemkwaliteit belemmert niet de herziening van de bestemming c.q. de toevoeging van de functieaanduiding 'wonen'. Wel moet worden opgemerkt dat: door sloopactiviteiten van de bestaande bebouwing ook een bodemverontreiniging kan worden veroorzaakt; bij de aanvraag om omgevingsvergunning een bodemonderzoek moet worden uitgevoerd; bij eventueel grondverzet voor vrijkomende grond de regels van het Besluit bodemkwaliteit gelden.

4.6 Energie en duurzaamheid

Gemeente 's-Hertogenbosch wil een voortrekkersrol blijven spelen op het gebied van duurzame stedelijke ontwikkeling. De speerpunten van het gemeentelijk energie- en duurzaamheidsbeleid zijn energie, integraal waterbeheer en duurzaam hout. Op basis van dit beleid sluit de gemeente voor woningbouw en voor de ontwikkeling van commerciële ruimten aan bij de wettelijk eisen op dit gebied (de EPC-norm) in combinatie met de toepassing van duurzame (energie)bronnen. Het integraal waterbeheer vereist dat in de bouw geen uitlogende materialen worden gebruikt (hoofdstuk 5). Ten aanzien van duurzaam hout wordt uitsluitend hout toegepast met het FSC-keurmerk of het PEFC-keurmerk (SFI, CSA en ATFS), niet zijnde MTCS.

4.7 Radarverstoringsgebied, kabels en leidingen

Het plangebied ligt in het radarverstoringsgebied van de vliegbasis Volkel. Voor het ongestoord functioneren van radar- en communicatieapparatuur op de vliegbasis moet binnen een straal van 15 nautische mijl (=27,8 km) rond de radar voor een obstakel hoger dan 65 meter +NAP worden berekend of verstoring van de radar optreedt. De maximale bouwhoogte van het nieuwe gebouw is 10 meter, zodat verstoring van de radar niet aan de orde is.

Nabij het plangebied lopen twee bovengrondse 150 kV-hoogspanningsleidingen: de lijn 'Den Bosch-Eerde-Eindhoven' en de lijn 'Den Bosch-Oss-Helmond'. De rijksoverheid adviseert uit voorzorg - het onderzoek naar de invloed van hoogspanning op de volksgezondheid is nog gaande - om nieuwe situaties waarbij kinderen langdurig verblijven zoveel mogelijk te vermijden in een gebied rond bovengrondse hoogspanningslijnen waar het magnetisch veld sterker is dan 0,4 microTesla (de 'magneetveldzone').

De magneetveldzone voor het deel van de lijn 'Den Bosch-Eerde-Eindhoven' bedraagt gemiddeld 100 meter aan weerszijden van het hart van de lijn en voor de lijn 'Den Bosch-Oss-Helmond' gemiddeld 70 meter aan weerszijden van het hart van de lijn. Het plangebied ligt op 280 respectievelijk 240 meter van deze hoogspanningslijnen. Met het oog op het advies van de rijksoverheid zijn de hoogspanningslijnen dan ook geen belemmering voor het plan.

In het plangebied zelf zijn kabels en leidingen aanwezig waarmee bij grondwerkzaamheden rekening moet worden gehouden. Deze kabels en leidingen zijn echter ruimtelijk niet relevant en vormen geen belemmering voor het plan.

4.8 Archeologie

Het plangebied ligt in een relatief laag gebied. De verwachting is dat het flink is opgehoogd voorafgaand aan de bebouwing van het gebied. Aangezien de bestaande bebouwing waarschijnlijk niet zwaar gefundeerd is en er geen onderkeldering aanwezig is, is de archeologisch relevante ondergrond, ook dankzij de ophoging, vermoedelijk niet of nauwelijks verstoord. Daarom is een archeologisch bureauonderzoek en een verkennend booronderzoek uitgevoerd (Archeologisch onderzoek Salvador Allendelaan te ‘s-Hertogenbosch, Aeres Milieu, 24 november 2015).

De jager-verzamelaars uit het laat-paleolithicum en mesolithicum kozen als woon- en verblijfplaats vaak voor de flanken van hoger gelegen gebieden, bij voorkeur in de buurt van (open) water. Het plangebied bevindt zich op de grenszone tussen riviervlaktes en hoger gelegen zandgronden. Het pleistocene oppervlak dat hier tijdens het laat-paleolithicum en mesolithicum aan het oppervlak lag, ligt rondom het plangebied op een diepte vanaf gemiddeld 6 tot 7 meter beneden maaiveld. Vanwege deze relatief grote diepte is niet bekend hoe het landschap er in deze periode uitzag. Om die reden geldt voor het plangebied een onbekende verwachting voor resten van jager-verzamelaars uit het laat-paleolithicum tot en met het mesolithicum.

Vanaf het neolithicum ontstonden de eerste landbouwculturen die gekenmerkt werden door sedentaire nederzettingen. Tot en met de vroege middeleeuwen heeft men nog steeds een voorkeur voor hoger en droger gelegen gebieden. Toch kan niet worden uitgesloten dat het plangebied ook bewoond werd, mede gezien de nabijheid van de Dieze. Mogelijk lag het plangebied ook lange(re) perioden buiten de invloed van de rivieren. Om die reden geldt voor het plangebied een middelhoge verwachting voor zowel nederzettingsresten uit het neolithicum tot en met de bronstijd als voor de periode ijzertijd tot en met de Romeinse tijd.

Op de dekzandrug direct ten zuiden van het plangebied ontstond in de vroege middeleeuwen de nederzetting Orthen. Het dorp lag gunstig op de hogere zandgronden, bij de overgang naar de komgronden langs de Dieze. Het plangebied maakte naar verwachting deel uit van de lagere weidegronden rondom Orthen. De verwachte aanwezigheid van overslaggronden duidt erop dat dit gebied - tenminste tot aan de bedijkingen in de twaalfde en dertiende eeuw en waarschijnlijk ook bij dijkdoorbraken daarna - regelmatig overstroomde en ten gevolge hiervan onaantrekkelijk was voor bewoning. Op basis hiervan geldt voor het plangebied een lage verwachting voor archeologische resten uit de periode late middeleeuwen tot en met de nieuwe tijd. Eventueel aanwezige resten worden vanaf het maaiveld verwacht.

Op basis van het bovenstaande is op 2 september 2015 een verkennend booronderzoek uitgevoerd. Op basis van dit booronderzoek kan worden gesteld dat de bodem binnen het plangebied verstoord is tot 80 tot 150 centimeter beneden maaiveld. Op een diepte vanaf 150 centimeter beneden maaiveld is een venige zandlaag aangetroffen die op basis van oxidatieverschijnselen in het verleden mogelijk toegankelijk is geweest. Mogelijk bevinden zich in deze laag nog archeologische resten die op basis van het bureauonderzoek dateren uit de periode neolithicum-vroege middeleeuwen. Als een buffer in acht wordt genomen van circa 20 centimeter, zullen bodemingrepen dieper dan 130 centimeter beneden maaiveld een bedreiging vormen voor het bodemarchief. In geval van bodemingrepen dieper dan 130 centimeter beneden maaiveldniveau is vervolgonderzoek noodzakelijk, bij voorkeur de vorm van een proefsleuvenonderzoek (zie paragraaf 6.2.2).

4.9 Flora en fauna

Op basis van een verkennend flora- en faunaonderzoek (Quickscan flora en fauna Salvador Allendelaan te Den Bosch, BRO, 20 augustus 2015) zijn de effecten beoordeeld van het initiatief op beschermde natuurwaarden. Dit is gedaan aan de hand van een verkennend veldbezoek. Uit de quick scan komen de volgende conclusies en aanbevelingen naar voren:

• het plangebied is geschikt voor gebouwbewonende vleermuizen. Uit nader vleermuizenonderzoek (Ecologisch onderzoek vleermuizen Salvador Allendelaan te 's-Hertogenbosch, BRO, 31 oktober 2016) blijken er in het plangebied / in de bestaande gebouwen geen vaste rust- of verblijfplaatsen en ook geen zomer- of winterverblijf of kraam- of paarplaats. Er wordt in het plangebied wel gefoerageerd door vleermuizen maar er zijn geen essentiële vliegroutes of foerageerplaatsen. Hoewel (in de foerageergebieden) jonge bomen verdwijnen (zie paragraaf 3.2.1), is er in de buurt voldoende foerageergebied aanwezig. Er worden dan ook in de zin van Flora- en faunawet geen negatieve effecten van het plan op vleermuizen verwacht.
• in het plangebied zijn enkele broedende vogels te verwachten in de opgaande vegetatie aan de rand van het gebied. De nesten zijn uitsluitend beschermd tijdens de broed- en nestperiode. Voor de soorten die in het plangebied voorkomen kan de periode tussen half maart en half juli worden aangehouden. Door het uitvoeren van werkzaamheden buiten deze periode en/of door inspectie voor aanvang van werkzaamheden op de aanwezigheid van broedende vogels kunnen negatieve effecten worden voorkomen.
• in het plangebied zijn geen zwaarder beschermde soorten vaatplanten, grondgebonden zoogdieren, vogels, vissen, amfibieën, reptielen of andere ongewervelde diersoorten te verwachten. Negatieve effecten voor deze soortgroepen zijn op voorhand uitgesloten;
• op basis van de algemene zorgplicht moet voldoende zorg worden gedragen voor individuele dieren.

Uit de quick scan blijkt verder dat beschermde gebieden op basis van de Natuurbeschermingswet niet relevant zijn: het dichtstbijzijnde wettelijk beschermde Natura 2000-gebied 'Vlijmens Ven, Moerputten en Bossche Broek' ligt op circa 2,5 kilometer afstand. Ook ligt het plangebied niet in het Brabants Natuur Netwerk en ook niet in de Groenblauwe Mantel op basis van de Verordening Ruimte.

Hoofdstuk 5 Waterparagraaf

5.1 Beleidsuitgangspunten

Op 14 juli 2009 stelde de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch het waterplan 'Waterstad 's-Hertogenbosch' vast: gemeente 's-Hertogenbosch wil een mooi, robuust en klimaatbestendig watersysteem creëren. Vervolgens is in 2012 in het Waterstructuurplan het hemelwaterbeleid vastgelegd. Dit is gebiedsspecifiek gedaan, kijkend naar de watersystemen en de uitgangspunten per wijk.

De uitgangspunten voor integraal waterbeheer bij het toetsen van ruimtelijke plannen zijn:

• gescheiden houden van vuil (afval)water en schoon hemelwater;
• voorkomen van vervuiling van water;
• schoon hemelwater kan volgens de voorkeursvolgorde worden verwerkt: 1. hergebruik; 2. infiltratie/bergen; 3. afvoer;
• hydrologisch neutraal ontwikkelen (HNO) zodat een ontwikkeling niet leidt tot een hydrologische achteruitgang, zowel binnen als buiten het projectgebied. Ook mogen er geen hydrologische knelpunten ontstaan voor de huidige en vastgelegde toekomstige landgebruiksfuncties. Dit betekent dat:
  • 1. de afvoer uit het gebied niet groter wordt dan in de referentiesituatie;
  • 2. de grondwateraanvulling in het plangebied gelijk blijft of toeneemt;
  • 3. grond- en oppervlaktewaterstanden in de omgeving gelijk blijven of verbeteren voor de huidige en toekomstige landgebruiksfuncties;
  • 4. (grond)waterstanden in het plangebied aansluiten op de (nieuwe) functie(s) van het plangebied;
  • 5. het plangebied zo wordt ingericht dat de hydrologische gevolgen van vastgestelde toekomstige ontwikkelingen in de omgeving niet leiden tot knelpunten in het plangebied.

Daarnaast beschouwt de gemeente 's-Hertogenbosch water als kans voor meervoudig ruimtegebruik en voor meer belevingswaarde.

5.2 Watertoets

Het plangebied is grotendeels bebouwd / verhard. Het plangebied kent geen grote hoogteverschillen. Het maaiveldniveau bedraagt circa 3,4 meter +NAP, nagenoeg gelijk aan de directe omgeving. De gemiddelde hoogste grondwaterstand bedraagt circa 2,2 meter +NAP, dat wil zeggen circa 1,2 meter beneden maaiveld. Het grondwater is gemiddeld op 2 meter beneden maaiveld te verwachten. Binnen het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig.

Het bestaande gebouw wordt gesloopt en hiervoor in de plaats komt nieuwbouw. Aan de voorzijde van het gebouw zijn parkeerplaatsen voorzien. Op het plat dak wordt een groen dak aangelegd. In onderstaande tabel is een overzicht van de (toekomstige) verharde oppervlaktes weergegeven.

	huidige situatie (m2)	toekomstige situatie (m2)
dakoppervlakte	1.500	884
overige verharde oppervlakten (wegen, parkeren et cetera)	870	650
totale verharde oppervlakte	2.370	1.534
onverharde oppervlakte	1.280	2.116
totale oppervlakte	3.650	3.650

De totale verharde oppervlakte neemt met (2.370 - 1.534 =) 836 m² af. Vanwege de verhardingsafname is er geen verplichting tot compensatie en is geen watervergunning nodig. Er is sprake van een hydrologisch neutrale ontwikkeling (zie paragraaf 5.1) als het hemelwater gescheiden wordt aangeleverd. Het afstromend dakwater kan rechtstreeks worden afgevoerd via bovengrondse lijnafwatering (geulen), molgoten of traditioneel afvoermateriaal naar de watergang aan de westkant of, in overleg met de gemeente, naar het gemeentelijk (hemelwater)rioolstelsel. Het water dat in de tuin valt kan ter plaatse in de bodem dringen en eventueel afstromen naar het oppervlaktewater. Het afvalwater moet en kan via het gemeentelijk rioolstelsel worden weggevoerd.

In het plan is de aanleg van een groen dak van circa 420 m² voorzien. Een groen dak heeft waterbergend vermogen en een isolerende werking. Uitgaande van een waterbergend vermogen van 15 mm per m², conform het gemeentelijk Waterstructuurplan, leidt het groen dak tot circa 6,3 m³ aan waterberging. Hergebruik van dit water is geen eis maar een opvangen ervan in een regenton voor het besproeien is een goede en realistische mogelijkheid. Bij hergebruik moet met de omgeving rekening worden gehouden en mag geen wateroverlast op eigen terrein of bij derden ontstaan.

Westelijk van het plangebied ligt een A-watergang. Aan weerszijden is een beschermingszone aanwezig. Deze watergang stroomt af naar het westen. Voor werkzaamheden in en nabij A-watergangen is een watervergunning noodzakelijk. Wanneer een bronnering nodig is voor de bouwwerkzaamheden of bij andere ingrepen op de plaatselijke waterhuishouding (lozing / infiltratie of werkzaamheden in de buurt van een watergang), moeten in het kader van de Waterwet vergunningen/meldingen worden aangevraagd bij het Waterschap Aa en Maas.

Hoofdstuk 6 Juridisch-bestuurlijke aspecten

6.1 Inleiding

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding met regels en is voorzien van een toelichting. De verbeelding en regels zijn juridisch bindend. De toelichting is juridisch niet bindend maar helpt bij de interpretatie van de verbeelding en de regels.

6.2 Regels

6.2.1 Algemeen

De regels zijn als volgt ingedeeld:

• Inleidende regels. De inleidende regels lichten de begrippen toe die in de regels voorkomen en ook de wijze van meten (hoogte, diepte et cetera) die moet worden gehanteerd. In artikel 1 worden belangrijke begrippen die in het plan voorkomen nader gedefinieerd. In artikel 2 is aangegeven hoe afstanden en maten die in de regels worden voorgeschreven, moeten worden gemeten. Het definiëren van begrippen en de aanwijzingen voor het meten vergroten de duidelijkheid en de rechtszekerheid.
• Bestemmingsregels. De bestemmingsregels bevatten voor de bestemming een omschrijving van de doeleinden en bouwregels. Daarbij geldt ook een dubbelbestemming ter bescherming van de mogelijke waarde van het plangebied
• Algemene regels. De algemene regels bevatten algemene – voor alle bestemmingen geldende – regels zoals algemene bouwregels en gebruiksregels.
• Overgangs- en slotregels. De laatste twee artikelen betreffen achtereenvolgens het overgangsrecht en de slotregel.

6.2.2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Maatschappelijk

De bestemming 'Maatschappelijk' is uit het vigerende bestemmingsplan 'Noord' overgenomen. Aan de bestemmingsomschrijving is 'onderwijs en onderwijsvoorzieningen' toegevoegd, conform bestemmingsplan 'Noord, 1e herziening (bestemming Maatschappelijk)' (zie paragraaf 1.3). De bestemming 'Maatschappelijk' staat nu onder meer voor- en naschoolse opvang, openbare dienstverlening en (para)medische voorzieningen toe.

Vanwege de benodigde flexibiliteit is het bestemmingsvlak nader aangeduid voor wonen. In de bestemmingsomschrijving is bepaald dat de gronden ter plaatse van de aanduiding 'wonen' tevens voor gestapelde of aaneengebouwde woningen zijn bestemd. Hierbij is ook bepaald dat in de kap wonen niet is toegestaan.

Gebouwen mogen worden gebouwd binnen het bouwvlak dat op de verbeelding is aangegeven. Dit bouwvlak mag volledig worden bebouwd. Op de verbeelding is in het bouwvlak ook een maximale goothoogte en een maximale bouwhoogte opgenomen. De maximale goothoogte is 6,6 meter, de maximaal nokhoogte is 10 meter.

Omdat de maximale bouwhoogte groter is dan in het vigerende bestemmingsplan 'Noord' en om de privacy van aangrenzende percelen te waarborgen is het bouwvlak verder van de zijdelingse perceelsgrenzen gesitueerd (zie paragraaf 3.2.1). Langs de perceelgrenzen is de aanduiding 'groenvoorziening' opgenomen. Hier zijn de aanleg en instandhouding verplicht van een aaneengesloten altijdgroene groenvoorziening (zie paragraaf 3.2.2).

Gelet op de flexibiliteit in de programmatische invulling (groepswoningen, reguliere woningen) en in de juridisch-planologisch uitbreidingsmogelijkheden is de voorwaardelijke verplichting opgenomen dat het gebruik zoals in de bestemmingsomschrijving is opgenomen uitsluitend is toegestaan als op eigen terrein voldoende parkeergelegenheid voor auto's en fietsen wordt gerealiseerd en gehandhaafd, met inachtneming van de normen in de beleidsregels die in de 'Nota Parkeernormen 2003' zijn neergelegd. Als de nieuwbouw in de toekomst dus meer reguliere woningen heeft of als uitbreiding van de tweede bouwlaag plaatsvindt, dan moeten mogelijk meer parkeerplaatsen worden aangelegd. Het perceel is hiervoor voldoende groot (zie paragraaf 3.2.4).

Artikel 4 Waarde - Archeologie 3

Voor de bescherming en veiligstelling van (te verwachten) archeologische waarden is aan het plangebied de dubbelbestemming Waarde-Archeologie 3 toegekend. Ook hierbij is aangesloten bij de regeling uit het vigerende bestemmingsplan 'Noord'. Gaat dat plan in de dubbelbestemming Waarde-Archeologie 3 uit van een vergunningplicht bij verstoringen vanaf 50 cm diepte, op basis van archeologisch onderzoek is die diepte in dit bestemmingsplan op 130 centimeter gesteld (zie paragraaf 4.8).

6.2.3 Algemene regels

Artikel 5 Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing

Artikel 6 Algemene bouwregels

Naast de bouwregels in de bestemmingen geldt als algemene bouwregel dat ondergeschikte bouwdelen buiten beschouwing worden gelaten, mits de overschrijding van bouw- c.q. bestemmingsgrenzen niet meer bedraagt dan 2 meter. Als voorbeelden van ondergeschikte bouwdelen worden genoemd: plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, uitbouwen, balkons en overstekende daken.

Artikel 7 Algemene gebruiksregels

Voor zover onder een bestemmingsomschrijving de bestemming van een seksinrichting zou kunnen worden verstaan is als algemene gebruiksregel expliciet bepaald dat het gebruik ten behoeve van een seksinrichting in elk geval in strijd is met de bestemmingsomschrijving van alle bestemmingen in dit bestemmingsplan. Een seksinrichting wordt in lid 1.23 nader gedefinieerd.

Artikel 8 Algemene afwijkingsregels

Voor alle bouwregels geldt dat burgemeester en wethouders er conform de algemene afwijkingsregels van af kunnen wijken. Deze regels betreffen onder meer vermeerdering dan wel vermindering van de voorgeschreven maten en normen met niet meer dan 10% en vergroting van de bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen. Steeds geldt dat hiervoor alleen toestemming kan worden verleend als de afwijking het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden niet onevenredig aantast.

6.2.4 Overgangs- en slotregels

Artikel 9 Overgangsrecht

De overgangsregels hebben als doel tijdens de overgang naar een nieuw bestemmingsplan de rechtstoestand vast te leggen van bouwwerken die op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan zijn gebouwd of nog gebouwd kunnen worden - dat wil zeggen waarvoor bouwvergunning of een omgevingsvergunning is verleend of nog te verlenen is - en die afwijken van de bouwregels in dit plan. Het tweede lid van dit artikel heeft betrekking op het gebruik van gronden en bouwwerken, voor zover dit gebruik op het tijdstip van rechtskracht verkrijgen van dit bestemmingsplan afwijkt van dit plan.

Artikel 10 Slotregel

Dit artikel geeft aan onder welke naam de regels van het bestemmingsplan moeten worden aangehaald. Het betreft de regels van het bestemmingsplan Noord, 2e herziening (Salvador Allendelaan 8).

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

De gemeente 's-Hertogenbosch en de initiatiefnemer hebben een anterieure overeenkomst gesloten op grond van artikel 6.4 Wet ruimtelijke ordening. In deze overeenkomst wordt ook vastgelegd dat de initiatiefnemer / exploitant eventuele planschade voor zijn rekening neemt. Kostenverhaal is hiermee verzekerd.

Hoofdstuk 8 Eindverslag vooroverleg en inspraak

8.1 Vooroverleg

In het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 6.18 van het Besluit omgevingsrecht in samenhang met artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening zijn het concept bouwplan en de concept ruimtelijke onderbouwing toegezonden aan:

• 1. Provincie Noord-Brabant;
• 2. Waterschap Aa en Maas.

• 1. Provincie Noord-Brabant

Van de provincie Noord-Brabant is geen reactie ontvangen.

• 2. Waterschap Aa en Maas

Aan de westzijde van het plangebied ligt een A-watergang. Deze A-watergang heeft een beschermingszone van 5 m breed. Het waterschap Aa en Maas verzoekt om deze beschermingszone obstakelvrij te houden, ondanks het feit dat er bomen in staan en het beheer op het moment met een maaiboot wordt uitgevoerd. Dit, met het oog op de toekomst waarbij beheeruitgangspunten van A-watergangen mogelijk veranderen.

De kleinste afstand van het bouwvlak tot de watergang is circa 9 m. Daartussen kunnen op grond van het bestemmingsplan bijbehorende bouwwerken worden gebouwd en ook zijn zulke bouwwerken vergunningsvrij mogelijk op grond van het Besluit omgevingsrecht. Als de eigenaar er echter voor kiest om zulke bouwwerken in de beschermingszone te bouwen, dan is hierop de Keur van het waterschap van toepassing.

8.2 Inspraak

Het voorontwerpbestemmingsplan 'Noord, 2e herziening (Salvador Allendelaan 8)' lag van 29 maart tot en met 9 mei 2016 voor een periode van zes weken voor iedereen ter inzage. In deze periode kon iedereen schriftelijk of mondeling een inspraakreactie bij het college van burgemeester en wethouders naar voren brengen. Hieronder worden de ingekomen inspraakreacties samengevat weergegeven. Dit betekent niet dat die onderdelen van de reactie die niet expliciet worden genoemd niet bij de beoordeling zouden zijn betrokken: elke inspraakreactie wordt in zijn geheel beoordeeld. De inspraakreacties worden cursief voorzien van gemeentelijk commentaar.

Er zijn negen inspraakreacties ingediend. In het Eindverslag vooroverleg en inspraak bij het ontwerpbestemmingsplan waren de inspraakreacties nog niet geanonimiseerd. Inmiddels is anonimisering van insprekers en reclamanten uitgangspunt van de gemeente 's-Hertogenbosch. Dat betekent dat de namen en adressen van insprekers en reclamanten in verband met de bescherming van persoonsgegevens niet op internet worden geplaatst.

Insprekers 1 tot en met 9

• a. Insprekers zijn niet akkoord met de toevoeging van de aanduiding 'wonen', omdat permanente bewoning tot meer geluidoverlast van bewoners en verkeer zou leiden en ook tot meer verkeers-bewegingen in vergelijking met het huidige gebruik waarin alleen in de weekenden en in de vakantieperiodes gelogeerd wordt.

De toevoeging van reguliere woningen is in deze bestaande woonomgeving ruimtelijk aanvaardbaar. Gelet op de huidige brede bestemming Maatschappelijk waarin meer verkeersintensieve functies mogelijk zijn, neemt het aantal extra verkeersbewegingen door de toevoeging van de aanduiding 'wonen' niet toe.

• b. Insprekers zijn niet akkoord met de toevoeging van de aanduiding 'wonen', omdat gegroepeerd wonen voor mensen met zorgvragen mogelijk wordt. Ook andere doelgroepen dan jeugdigen en jongvolwassenen met een verstandelijk beperking zijn in de toekomst mogelijk, zoals een hostel. Hiervoor is volgens insprekers voldoende ruimte op perceel Jan Palachstraat 30 [locatie De Driesprong / 't Tij van Maatschappelijke Opvang regio Den Bosch]. Deze woonwijk met veel kinderen biedt geen mogelijkheid voor een uitbreiding van dit type woonfunctie. Insprekers vrezen voor meer onveiligheid.

De huidige bestemming 'Maatschappelijk' laat al een breed scala aan maatschappelijke voorzieningen toe. Met de toevoeging van de aanduiding 'wonen' is juist beoogd dat ook regulier wonen, zonder 24-uurszorg, mogelijk is.

• c. Het plan leidt tot waardevermindering van de woningen van insprekers door de grotere belasting van hun perceel.

Als insprekers van mening zijn dat zij vanwege het plan planschade lijden, dan kunnen zij tot vijf jaar na onherroepelijk worden van het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan een aanvraag om tegemoetkoming in planschade indienen.

• d. Insprekers verzoeken om in het bestemmingsplan op te nemen dat de omgevingsvergunning alleen wordt verleend als na gedegen onderzoek geen asbest is aangetroffen in het te slopen gebouw of, als dit wel wordt aangetroffen, dit op professionele manier wordt verwijderd zonder gevaar voor de omgeving en met het uitsluiten van het vrijkomen en verspreiden van asbestdeeltjes via de lucht en het neerslaan van die deeltjes op het perceel Salvador Allendelaan 8 of omliggende percelen.

Een bestemmingsplan stelt geen regels aan de sloop van het bestaande gebouw. Voor de sloop moet de initiatiefnemer een sloopmelding doen. Voor het uitvoeren van een asbestinventarisatie en het eventueel verwijderen van asbest stelt het Asbestverwijderingsbesluit 2005 voorschriften. Dit besluit bepaalt dat de sloper / aannemer over een asbestinventarisatierapport beschikt als hij weet of redelijkerwijs kan weten dat zich in het gebouw asbest of een asbesthoudend product bevindt. Het besluit stelt ook regels aan de wijze waarop de asbest moet worden verwijderd. Verder stellen het Bouwbesluit 2012, het Besluit omgevingsrecht en de bijbehorende regelingen voorschriften voor het verwijderen (slopen) van asbest uit een gebouw.

Inspreker 7 tot en met 9

• e. Insprekers achten de vergroting van de maximale bouwhoogte van 5 naar 10 m een onaanvaardbare aantasting van de woonomgeving (privacy, woongenot) en achten de onderbouwing van deze wijziging te mager. Insprekers verzoeken om de kap niet te realiseren en om de maximale goot- en nokhoogte gelijk te stellen, op 6,6 m.

Het huidige bestemmingsplan staat een maximale bouwhoogte toe van 5 m. Het (ontwerp) bestemmingsplan introduceert een maximale goothoogte van 6,6 m en een maximale bouw-, lees: nokhoogte van 10 m. Deze regels maken een tweede bouwlaag en een kap mogelijk. In de kap is wonen niet toegestaan, zodat dakkapellen er onwaarschijnlijk zijn en de privacy hierdoor niet of nauwelijks wordt aangetast. Wel is er straks een tweede bouwlaag die tot meer inkijk kan leiden. In deze bestaande stedelijke woonomgeving is deze stedenbouwkundige situatie echter gebruikelijk en een normale maatschappelijke ontwikkeling. Bovendien staat tegenover de grotere maximale goot- en nokhoogte dat de afstand van de nieuwe bouwgrenzen tot de perceelsgrens wordt vergroot en dat in ieder geval de meeste bomen langs de perceelsgrens blijven behouden: de tweede bouwlaag leidt, mede gelet op de grotere afstand tot de perceelsgrens en de aanwezige bomen, niet tot een onevenredige aantasting van de privacy en het woongenot. Onderstaande afbeelding toont in een doorsnede de huidige en toekomstige maximale mogelijkheden van het bestemmingsplan en die van het informatief bouwplan alsook de afstanden tot de perceelsgrenzen en woningen aan de Jan Palachstraat en de Smaragd.

• f. Insprekers hebben bezwaar tegen de vergroting van het maximale bebouwingspercentage van 70 naar 100, die [naast een vergroting van maximale bouwhoogte] een nog verdere vergroting van het bebouwingsvolume mogelijk maakt.

Het huidige bouwvlak (circa 2.400 m²) is aanzienlijk groter dan het nieuwe (circa 1.400 m²). Met een maximaal bebouwingspercentage van 70% respectievelijk 100% is het te bebouwen oppervlak in het huidige bestemmingsplan maximaal circa 1.680 m² en in het nieuwe bestemmingsplan maximaal circa 1.400 m². De vergroting van het bebouwingspercentage leidt op zich niet tot een vergroting van het bouwvolume. Er is zelfs sprake van een afname van het te bebouwen oppervlak.

In het huidige bestemmingsplan is het maximale bebouwingsvolume (circa 1.680 m² x 5 m =) 8.400 m³, in de nieuwe situatie gaat het om (circa 1.400 m² x 6,6 m + 1.400 x 3,4 m x 0,5 =) = 11.620 m³, een toename van circa 3.000 m³. Deze vergroting van het mogelijke bebouwingsvolume is hier stedenbouwkundig aanvaardbaar omdat de bouwgrenzen aan de zijkanten van het perceel flink zijn teruggelegd. Die bouwgrenzen zijn juist vanwege dit mogelijk grotere volume teruggelegd. Er resteert zo voldoende vrije ruimte tussen de nieuwbouw en de woningen aan de Jan Palachstraat en aan de Smaragd. Bovendien benut het huidige informatieve bouwplan van Cello niet het volledige bebouwingspercentage.

• g. Insprekers verzoeken om af te zien van een dakterras.

In het huidige schetsplan wordt slechts een halve tweede verdieping gebouwd met daarachter een dakterras. In het nieuwe bestemmingsplan is dit mogelijk bovenop de eerste verdieping, vanaf een hoogte van 3 m, maar niet bovenop de tweede verdieping. Ook op basis van het huidige bestemmingsplan echter, waarin een maximale bouwhoogte van 5 m is toegestaan, is al een dakterras op een hoogte van 3 m mogelijk. 

De impact van een dakterras op het woon- en leefklimaat, in het bijzonder de privacy van omwonenden, is op zijn ruimtelijke aanvaardbaarheid beoordeeld. Het dakterras wordt aangelegd in een bestaande woonomgeving. De afstand van een dakterras tot de perceelsgrens respectievelijk de achtergevel van de woningen Jan Palachstraat 78 en 76 is op basis van het huidige bestemmingsplan circa 5 en 13 m. Met de teruglegging van het bouwvlak is een dakterras vanaf een hoogte van 3 m mogelijk op een afstand van circa 12 en 20 m tot de perceelsgrens respectievelijk de achtergevel van de woningen Jan Palachstraat 78 en 76. Een dakterras op deze hoogte en op deze afstand is in een woonomgeving gebruikelijk en stedenbouwkundig c.q. ruimtelijk aanvaardbaar.

• h. De toelichting stelt dat het bouwvlak verder van de zijdelingse perceelsgrens is gesitueerd vanwege de grotere maximale goot- en bouwhoogte en het dakterras. Insprekers merken op dat de bebouwing feitelijk dichterbij komt. Voor het perceel Jan Palachstraat 78 komt de bebouwing op circa 14 m, waar de bebouwing nu op 30 m ligt. Inspreker 7 en 8 verzoeken om de bebouwing op minimaal 25 m van de perceelgrens met Jan Palachstraat 78 te situeren. Inspreker 9 stelt voor om het nieuwe bouwvlak parallel aan de Salvador Allendelaan te situeren zodat het bouwvlak enigszins draait en de afstanden reëler worden verdeeld.

Bij de beoordeling van de ruimtelijke aanvaardbaarheid is de huidige juridisch-planologische situatie uitgangspunt. Ten opzichte van die situatie is, met een teruglegging van het bouwvlak zoals in het ontwerpbestemmingsplan, een maximale goothoogte van 6,6 m en een maximale bouwhoogte van 10 m stedenbouwkundig c.q. ruimtelijk aanvaardbaar (zie onder a).

Inspreker 9

• i. De situering van de parkeerplaatsen aan de voorzijde is ongewenst, omdat zo de bebouwing naar achteren wordt gelegd. Als de uitbreiding van de bebouwing ten opzichte van de opgenomen vogelvluchtimpressie niet mogelijk is, zijn ook de extra parkeerplaatsen niet nodig en kan de bebouwing weer richting de Salvador Allendelaan schuiven.

De initiatiefnemer moet op eigen terrein in voldoende parkeerplaatsen voorzien. De ruimte aan de voorzijde en de mede daarmee samenhangende situering van het bouwvlak zijn daarvoor het meest praktisch en logisch en ruimtelijk aanvaardbaar. Op de plek van de parkeerplaatsen ligt een deel van het bouwvlak: als Cello ervoor kiest om het gebouw naar voren te schuiven, dan moeten voldoende parkeerplaatsen aan de zijkant van het gebouw worden aangelegd.

• j. Volgens inspreker is geen sprake van een 'kleinschalige woonvorm', zoals beschreven in de toelichting, als in het volledige bouwvlak tot de maximale hoogte wordt gebouwd. In de huidige situatie verblijven er circa 16 personen, in het plan is sprake van 24 personen wooneenheden met een mogelijke uitbreiding naar 34 wooneenheden en dus van een verdubbeling. Inspreker is tegen een toekomstige uitbreiding / de maximale bebouwing.

Naar de mening van de gemeente 's-Hertogenbosch en initiatiefnemer Cello is ook met 34 wooneenheden sprake van een kleinschalige woonvorm, zeker in vergelijking met de voorheen gebruikelijke huisvesting van jeugdigen en jongvolwassenen met een verstandelijke beperking: er is zowel in ruimtelijk opzicht als vanuit het oogpunt van het zorgconcept sprake van een klein-schalige woonvorm. De uitbreidingsmogelijkheden op de verdieping en het beoogde aantal wooneenheden zijn stedenbouwkundig en ruimtelijk aanvaardbaar (zie onder e tot en met h) en bieden Cello flexibiliteit.

• k. Inspreker ervaart overlast van spelende kinderen [van de instelling] die af en toe tegen de gezamenlijke erfafscheiding spelen en vraagt wie toezicht houdt als meer zelfstandig wordt gewoond en het aantal inwoners toeneemt.

Cello blijft ongeacht de zorggradatie betrokken bij de toekomstige bewoners van Salvador Allendelaan 8. Echter, als een cliënt doorstroomt naar een reguliere woning in het gebouw, dan draagt hij of zij meer eigen verantwoordelijkheid en is hij of zij als elke inwoner aanspreekbaar op zijn of haar gedrag.

• l. De huidige groenstrook / bosschages langs de erfafscheiding bieden privacy en een ruim, groen karakter en voorkomen dat kinderen tegen de schutting spelen. Inspreker verlangt een groenstrook van circa 2,5 m hoog langs de erfafscheiding met de woningen aan de Jan Palachstraat. Inspreker heeft geen bezwaar tegen bomen die op voldoende van de erfafscheiding worden geplaatst.

Aan de kant van de woningen aan de Jan Palachstraat staat op dit moment relatief veel groen. Cello heeft deze beplanting nader in beeld gebracht. Er is een grote verscheidendheid aan typen bomen en er is sprake van grote verschillen in de verwachte levensduur. Er zijn geen kapvergunningplichtige bomen bij. De bomeninventarisatie ligt bij het ontwerpbestemmingsplan ter inzage.

Alle bomen staan buiten het bouwvlak. Echter, vanwege de bouw is voorstelbaar dat bomen die dichtbij het bouwplan staan toch moeten wijken. Naar verwachting blijven in ieder geval de meeste bomen langs de perceelsgrens behouden, ter behoud van de privacy en het groene aanzicht. Bovenal geldt echter dat de mogelijke bebouwing, met inachtneming van de teruglegging van de bouwgrenzen, sowieso stedenbouwkundig en ruimtelijk aanvaardbaar is.

• m. Inspreker vraagt of voor de fundering heipalen worden gebruikt en zo ja, hoe deze worden aangebracht. Ook vraagt inspreker of de woningen / kamers aan de zijkant een eigen (tuin)deur krijgen.

Beide aspecten (fundering en zijdeuren) zijn aspecten van het bouwplan, niet van onderhavig bestemmingsplan. Voor dat bouwplan is nog geen aanvraag om omgevingsvergunning gedaan. Bij de aanvraag om omgevingsvergunning voor het bouwen moeten de wijze van funderen en de positie van eventuele zijdeuren blijken.