Woningbouw ontwikkeling Bruggen 33

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Het voorliggende wijzigingsplan heeft betrekking op de locatie naast Bruggen 33A te Rosmalen. Het is de bedoeling om op deze locatie een vrijstaande woning te realiseren.

Voor het betreffende perceel geldt het bestemmingsplan ‘De Overlaet’. Het perceel heeft hierin de bestemming ‘Wonen - 1’ met een wijzigingsbevoegdheid. Binnen de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid is het mogelijk om een vrijstaande woning te realiseren.

Door de eigenaar is het verzoek ingediend om uitvoering te geven aan de wijzigingsbevoegdheid en om tegelijkertijd met toepassing van de coördinatieregeling de procedure voor een omgevingsvergunning te doorlopen.

1.2 Plangebied

Het plangebied ligt aan de oostrand van de kern Rosmalen aan het lint naar Kruisstraat, dat ten oosten van Rosmalen ligt. De omgeving van het plangebied is te kenmerken als een overgangsgebied tussen de kern en het agrarisch gebied. In de omgeving zijn agrarische bedrijven en burgerwoningen afwisselend aanwezig.

Het plangebied bestaat uit het perceel dat ligt tussen Bruggen 33A en Bruggen 33B. Dit perceel is kadastraal bekend als ‘Gemeente ’s-Hertogenbosch, kern Rosmalen, sectie F, nummer 5030’. Op de aangrenzende percelen staat aan de oostzijde een vrijstaande woning en aan de westzijde een twee-onder-een-kap woning. Het plangebied is momenteel in gebruik als grasland.

De begrenzing van het plangebied komt overeen met de grens van de wijzigingsbevoegdheid, zoals opgenomen in het bestemmingsplan ‘De Overlaet’. Op de afbeeldingen is de ligging en begrenzing van het plangebied weergegeven.

Afbeelding 1.1: Ligging en begrenzing plangebied (Bron: Geoweb, 2015)

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor het plangebied is het bestemmingsplan ‘De Overlaet’ van toepassing. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch op 14 december 2010 en sinds 29 augustus 2012 geheel onherroepelijk in werking.

Het plangebied is hierin bestemd als ‘Wonen - 1’ (zonder bouwmogelijkheden), met de aanduiding ‘wro-zone - wijzigingsgebied 5’. De grens van het gebied waar deze wijzigingsbevoegdheid voor geldt, valt samen met de begrenzing van het plangebied.

De wijzigingsbevoegdheid maakt het mogelijk een nieuwe, vrijstaande grondgebonden woning te realiseren, waarbij de volgende regels van toepassing zijn:

Burgemeester en wethouders kunnen de bestemming van het gebied, ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 5', wijzigen met inachtneming van de volgende regels:

• 1. in het betreffende wijzigingsgebied wordt de bestemming "Wonen - 1" gewijzigd in de bestemming "Groen" op de volgende plaatsen:
  • a. het gebied binnen een strook van 5 meter van de zijdelingse grenzen van het wijzigingsgebied;
• 2. Behalve onder de in lid 15.7 sub c onder 1 genoemde delen van het betreffende wijzigingsgebied, behoudt het wijzigingsgebied de woonbestemming, waarbij de aanwezige stroken die onbebouwd moeten blijven, vervallen;
• 3. er is per wijzigingsgebied één vrijstaande woning toegestaan, waarbij het bouwvlak is gelegen op:
  • a. minimaal 5 meter afstand van de noordelijke perceelsgrens (perceelsgrens langs Bruggen);
  • b. minimaal 5 meter afstand van de westelijke grens van de wijzigingsgebied;
  • c. minimaal 5 meter afstand van de oostelijke grens van de wijzigingsbevoegdheid;
  • d. minimaal 10 meter afstand van de zuidelijke perceelsgrens (perceelsgrens langs de Bruggensestraat) voor de meest oostelijke wijzigingsbevoegdheid;
  • e. minimaal 20 meter afstand van de zuidelijke perceelsgrens (perceelsgrens langs de Bruggensestraat) voor de meest westelijke wijzigingsbevoegdheid;
• 4. de breedte van het bouwvlak bedraagt maximaal 10 meter;
• 5. de diepte van het bouwvlak bedraagt maximaal 15 meter;
• 6. de woning bestaat uit één bouwlaag met kap;
• 7. de goothoogte bedraagt maximaal 4 meter;
• 8. de bouwhoogte bedraagt maximaal 9 meter;
• 9. de voorgevelrooilijn en de hoofdrichting van de nok dienen parallel aan 'Bruggen' gesitueerd te zijn;
• 10. de woning dient qua schaal en uitstraling afgestemd op de bebouwing aan de Bruggen en Bruggensestraat;
• 11. de woning wordt ontsloten aan 'Bruggen', waarbij er maximaal één inrit is toegestaan;
• 12. parkeervoorzieningen dienen in voldoende mate op eigen terrein te worden gerealiseerd, waarbij minimaal twee volwaardige parkeerplaatsen op eigen terrein dienen te worden gerealiseerd. Een garage telt voor ¼ parkeerplaats;
• 13. ter bescherming van het profiel van de dijk mag het terrein, behalve voor het mogelijk maken van een inrit, niet worden opgehoogd;
• 14. erfafscheidingen dienen in de vorm van beplanting/hagen te worden aangebracht;
• 15. met inachtneming van het in lid 9.7 onder c bepaalde, is het bepaalde in de artikelen 9 en 15 van overeenkomstige toepassing;
• 16. door middel van bodemonderzoek dient te zijn aangetoond dat vanuit milieuhygiënisch oogpunt de locatie geschikt is voor de beoogde bestemming en gebruik. Indien er voor een verontreiniging een saneringsnoodzaak vanuit de Wet Bodembescherming en ten behoeve van de planrealisatie bestaat, dan dient deze verontreiniging te worden gesaneerd conform de regels van de Wet bodem- bescherming;
• 17. een geohydrologisch onderzoek moet worden verricht naar de mogelijkheden om het hemelwater af te koppelen van de riolering;
• 18. er dient archeologisch onderzoek te worden verricht, waarbij het onderzoek zich richt op de vraag of bij de bouwplannen het archeologisch belang voldoende wordt ontzien en welke voorwaarden eventueel moeten worden gesteld ter bescherming van de archeologische waarden;
• 19. er mag geen sprake zijn van milieuhygiënische belemmeringen.

Afbeelding 1.2: Uitsnede bestemmingsplan 'Overlaet' (bron: gemeente 's-Hertogenbosch, 2012)

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 worden de huidige en de toekomstige situatie van het plangebied beschreven. Het beleidskader dat van toepassing is op de locatie en het initiatief is opgenomen in hoofdstuk 3. Aan de hand van de omschrijving van de planologische aspecten ter plaatse en in de directe omgeving van het plangebied wordt in hoofdstuk 4 de toelaatbaarheid van het initiatief geschetst. De financiële haalbaarheid van het initiatief komt in hoofdstukken 5 aan de orde en in hoofdstuk 6 wordt inzicht geboden in de (te) doorlopen procedure. Hoofdstuk 7 geeft een toelichting op de regels.

Hoofdstuk 2 Huidige en toekomstige situatie

2.1 Huidige situatie

In de huidige situatie fungeert het plangebied als grasland. Het terrein is onbebouwd en niet in gebruik, maar wordt wel onderhouden door de eigenaar.

Het plangebied maakt onderdeel uit van het bebouwingslint langs de Bruggen. Aan de oostzijde staat een vrijstaande woning en aan de westzijde een twee-onder-een-kap woning. Deze woningen hebben net als de meeste bebouwing in het bebouwingslint een kaprichting evenwijdig aan de straat.

Afbeelding 2.1: Huidige situatie (Bron: Gemeente 's-Hertogenbosch Cyclorama afbeelding, 2014)

Bruggen kan getypeerd worden als een dijklint. Een autonome dijk met verspreid liggende bebouwing, losliggend van de aangrenzende wijken. De bebouwing langs het totale lint is zeer divers: Brabantse langgevelboerderijen, huizen uit de jaren '30, bungalows uit de jaren '60 en '70 tot moderne woningen anno nu. Overeenkomst is dat de bebouwing uit vrijstaande woningen op ruime kavels bestaat. Door de grote voor- en zijtuinen is het beeld vanuit het steenachtige wegprofiel dorps en groen.

In het plangebied dorpsrand Bruggen zijn grofweg twee type woningen aanwezig. De van oorsprong agrarische bebouwing kenmerkt zich door woningen die met de lange zijde en de kap evenwijdig aan de straat zijn gesitueerd. Doordat de kavels zeer breed zijn, is er voldoende onbebouwde ruimte aan weerszijden van de woning. Hierdoor is er zicht op de achterliggende gebieden. De overige woningen kenmerken zich door een kleiner bouwvolume, veelal op een smaller kavel met een gewone kap, dan wel een mansarde kap eveneens evenwijdig aan de straat.

De lintbebouwing ligt op diverse afstanden van de straat, maar is altijd met de voorkant aan de straat gesitueerd. De afstand tussen de kant van de weg en de voorgevel van de woningen varieert tussen minimaal 7 tot ruim 15 à 20 meter. Daar waar de woningen op het niveau van de voet van de dijk zijn gesitueerd en er geen of slechts zeer beperkte ophoging heeft plaatsgevonden, is het wonen aan de dijk zichtbaar en herkenbaar. Dit is ruimtelijk een bijzonder waardevolle kwaliteit.

Langs Bruggen en de Bruggensestraat wordt uitgegaan van het handhaven/versterken van het dijkprofiel, belangrijke zichtlijnen en het open, groene karakter van het lint. Vervanging van bestaande bedrijfs- en agrarische bebouwing naar woonbebouwing is toegestaan, mits de ruimtelijke kwaliteit verbeterd wordt. Dit betekent onder andere een kleiner bebouwd oppervlak, betere zichtlijnen naar het achterliggende gebied, en een groenere uitstraling van het perceel.

Alleen ter plekke van brede percelen is aanvullende bebouwing mogelijk gemaakt in het bestemmingsplan door het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid. De breedte van het perceel bepaalt of er al dan niet bebouwing kan worden toegevoegd en zo ja, welk woontype mag worden gebouwd. Dat is ofwel een woning met de kopse kant aan Bruggen of bij zeer brede percelen, een woning met de langsgevel aan Bruggen. De nieuwe woningen worden ontsloten vanaf Bruggen, bij voorkeur via de bestaande inritten. Per woonkavel is er slechts één inrit/dijkoprit toegestaan.

De Bruggensestraat heeft door zijn inrichting als zandweg een informeel, landelijk karakter dat goed past bij zijn ligging aan de rand van Sprokkelbosch. Ruimtelijk gezien is deze inrichting een kwaliteit, maar functioneel gezien levert het soms problemen op. De zandweg is moeilijk te onderhouden, wat onder andere leidt tot kuilen.

2.2 Toekomstige situatie

In juli 2005 heeft de raad de Nota van Uitgangspunten voor de dorpsrand Bruggen vastgesteld. Hiermee zijn de ruimtelijke kaders vastgelegd voor de toekomstige ontwikkelingen in de dorpsrand Bruggen. In de nota wordt de realisatie van nieuwe woningen ter plekke van zeer brede percelen langs Bruggen mogelijk gemaakt. Er worden randvoorwaarden gesteld ten aanzien van de breedte van elk woonperceel en het woningtype.

Langs Bruggen en de Bruggensestraat wordt uitgegaan van het handhaven/versterken van het dijkprofiel, belangrijke zichtlijnen en het open, groene karakter van het lint. Een ander uitgangspunt is het behoud van de groene geledingszone tussen het historische lint Bruggen en de Overlaet.

Deze uitgangspunten zijn voor het perceel naast Bruggen 33A juridisch vertaald In het bestemmingsplan 'De Overlaet'.

Afbeelding 2.2: ruimtelijke vertaling van 'Nota van Uitgangspunten Dorpsrand Bruggen'.

Voor het plangebied is de realisatie van een vrijstaande woning voorzien. De voorgevel van de nieuwe woning komt in het verlengde te liggen van de bestaande woning aan de Bruggen 33B. De nieuwe woning vormt hiermee een ruimtelijk passende opvulling van het bebouwingslint langs de straat.

De woning wordt uitgevoerd als één laag met kap. De goothoogte ligt daarbij op een meter of drie, wat typerend is voor meer woningen aan de Bruggen en omgeving. De kap van de woning is evenwijdig op de straat georiënteerd. Er is een afstand van 5 meter tot de zijdelingse perceelsgrenzen aangehouden. De diepte van de woning is 15 meter.

Het uitgangspunt voor het wijzigingsplan is dat het bouwplan past binnen de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid uit bestemmingsplan ‘Overlaet’. Het archeologisch onderzoek was reeds uitgevoerd; de resultaten daarvan zijn in paragraaf 4.4.2 opgenomen.
Geconcludeerd kan worden dat het bouwplan past binnen de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid en de mogelijkheden van het vigerend bestemmingsplan ‘Overlaet’.

Afbeelding 2.3: Tekening toekomstige situatie

Afbeelding 2.4: Gevelaanzichten

Hoofdstuk 3 Beleidskader

Met betrekking tot het van toepassing zijnde beleidskader wordt volstaan met een verwijzing naar hoofdstuk 3 van het moederplan "De Overlaet". Dit hoofdstuk geeft het geldende kader op provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau. Ten opzichte van de vaststelling van dat plan zijn geen, voor dit plan relevante, wijzigingen in het beleid doorgevoerd.

Bij het opnemen van de wijzigingsbevoegdheid is er getoetst aan het geldende beleid. Gezien de aard en omvang van dit wijzigingsplan wordt gesteld dat het plan past binnen de van toepassing zijnde geldende beleidskaders.

Hoofdstuk 4 Onderzoek en Randvoorwaarden

Deze paragraaf beschrijft de resultaten van relevante onderzoeken op het gebied van milieu.
Dit wijzigingsplan maakt de de bouw van een vrijstaande woning aan de Bruggen, naast de woning aan de Bruggen 33B mogelijk.

Een milieu-effectrapportage op grond van het Besluit m.e.r. om de mogelijke milieueffecten van plannen en besluiten in beeld te brengen in de vorm een milieueffectrapport (MER) of m.e.r.-beoordeling is voor dit wijzigingsplan niet nodig.

Voor de wijziging van de bestemming zijn de benodigde relevante onderzoeken verricht op het gebied van geluid, flora en fauna en andere milieuaspecten. Hieronder wordt per onderdeel beschreven of er noodzaak is tot het treffen van maatregelen. Indien dat het geval is worden de maatregelen beschreven en de gemaakte keuzes verantwoord.

4.1 Flora en fauna

Ruimtelijke plannen dienen te worden beoordeeld op de uitvoerbaarheid in relatie tot actuele natuurwetgeving, met name de Natuurbeschermingswet 1998 en de Flora- en faunawet. Er mogen geen ontwikkelingen plaatsvinden die op onoverkomelijke bezwaren stuiten door effecten op beschermde natuurgebieden en/of flora en fauna. In dit kader is inzicht gewenst in de aanwezige natuurwaarden en de mogelijk daarmee samenhangende consequenties vanuit de actuele natuurwetgeving. Om deze reden is door Blom Ecologie Advies & Onderzoek een quickscan flora en fauna uitgevoerd. De rapportage, d.d. 10 april 2015, is als bijlage opgenomen. Hierna zijn de conclusies vermeld.

4.1.1 Beschermde natuurgebieden

Voor wat betreft de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) is er alleen bij directe aantasting sprake van vervolgstappen in de vorm van compensatie. Er bevindt zich geen EHS of GHS binnen het plangebied. Er is van directe aantasting van de EHS dan ook geen sprake.

Er zijn geen natuurgebieden in het kader van de Natuurbeschermingswet 1998 (Natura 2000-gebieden) in de invloedsfeer van het plangebied aanwezig. Er is daarom geen noodzaak voor een voortoets in het kader van de Natuurbeschermingswet 1998 of een compensatieplan in het kader van de Verordening Ruimte.

4.1.2 Beschermde soorten (tabel 2 en 3 soorten)

Uit bureaustudie volgt dat in de omgeving van het plangebied beschermde broedvogels, vleermuizen, amfibieën en vaatplanten voorkomen. Echter, uit het veldbezoek blijkt dat het plangebied geen geschikt habitat herbergt voor beschermde grondgebonden zoogdieren, amfibieën, vissen en vaatplanten.

In het plangebied zijn geen nesten aangetroffen van jaarrond beschermde broedvogels. Ook biedt het plangebied geen optimaal foerageergebied voor jaarrond beschermde broedvogels.

Kortom, een effect op beschermde soorten wordt derhalve niet verwacht. Een procedure inzake de Flora- en faunawet is daarmee niet nodig en staat de uitvoering van het voorliggende plan niet in de weg.

4.1.3 Conclusie

De voorgenomen realisatie van de woning veroorzaakt geen negatieve effecten op flora en fauna.

4.2 Milieu

4.2.1 Bodem

Voor elke functiewijziging, al dan niet naar een gevoelige functie, dient een onderzoek te worden verricht naar de bodem- en grondwaterkwaliteit. De bodem moet geschikt zijn voor het voorgenomen gebruik. Door Milon is hiertoe een verkennend bodemonderzoek verricht. De rapportage, d.d. 21 september 2011, is als bijlage opgenomen, hierna zijn de conclusies vermeld.

Grond
Tijdens de veldwerkzaamheden zijn in de bovengrond ter hoogte van boring 2, plaatselijk resten baksteen aangetroffen. Voor het overige zijn in de boven- en ondergrond geen bijzonderheden waargenomen die duiden op een mogelijke verontreiniging. Er is geen asbestverdacht materiaal aangetroffen.
Analytisch is in het mengmonster van de bovengrond een licht verhoogde concentratie PCB aangetroffen. In het grondmonster van de bovengrond (0,2 - 0,5 m-mv) zijn licht verhoogde concentraties kwik, lood en zink aangetroffen.

Het grondmonster is afkomstig van de boring die nabij de voormalige bovengrondse olietank (200 liter) is geplaatst. Analytisch zijn geen verhoogde concentraties minerale olie aangetroffen. De licht verhoogde concentraties kwik, lood en zink zijn naar alle waarschijnlijkheid gerelateerd aan de aangetroffen baksteen resten. Voor het overige zijn geen verhoogde concentraties aangetroffen.

In het mengmonster van de ondergrond zijn geen van de onderzochte parameters in verhoogde concentraties aangetroffen.

Grondwater
Tijdens de veldwerkzaamheden zijn in de bodem geen bijzonderheden waargenomen die duiden op een mogelijke verontreiniging van het grondwater. Analytisch zijn in het grondwater geen van de onderzochte parameters in verhoogde concentraties aangetroffen.

Conclusie en aanbevelingen
Het onderzoek heeft geleid tot een goed beeld van de grond- en grondwaterkwaliteit van de onderzoekslocatie. Ter hoogte van boring 2 is in de bovengrond een lichte verontreiniging met kwik, lood en zink aangetroffen. Voor het overige zijn in de bovengrond, ondergrond en in het grondwater geen verhoogde concentraties aangetroffen.

Vanuit het oogpunt van bodemkwaliteit bestaan zodoende geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling van het plangebied.

4.2.2 Geluid

Conform de Wet geluidhinder heeft iedere (spoor)weg een onderzoekszone waarbinnen een akoestisch onderzoek dient te worden verricht indien de bouw van geluidgevoelige bebouwing mogelijk wordt gemaakt. Uitzonderingen hierop zijn wegen waarvoor een 30 km-zone geldt en wegen die als woonerf zijn aangeduid.

Op de Bruggen geldt ter hoogte van het plangebied een 50 km-regime. Conform de Wet geluidhinder heeft de weg Bruggen een zone van 200 meter. De toekomstige woning is binnen de zone geprojecteerd. Daarom is voor de woning een akoestisch onderzoek opgesteld (Rapport akoestisch onderzoek, Bruggen tussen 33A en 33B te Rosmalen, Croonenburo5, 28 april 2015). Het akoestisch onderzoek heeft tot doel de geluidbelasting vanwege de weg op de gevels van de te projecteren geluidgevoelige bebouwing te bepalen en te toetsen aan de grenswaarden die in de Wet geluidhinder zijn gesteld.

Uit de resultaten van de berekeningen vanwege Bruggen blijkt dat de gevels met de waarneempunten 01 t/m 03 niet aan de voorkeursgrenswaarde voldoen.

Afbeelding 4.1: Overzicht meetpunten akoestisch onderzoek

Omdat maatregelen aan de bron, in het overdrachtsgebied en/of aan de gevel om stedenbouwkundige, verkeerstechnische of financiële redenen niet worden uitgevoerd wordt voor deze woning een hogere waarde van maximaal 57 dB aangevraagd.

Er is sprake van het opvullen van een open plek tussen de aanwezige bebouwing. De woning heeft een geluidluwe gevel waaraan geluidgevoelige ruimten kunnen worden gesitueerd. Tevens beschikt de woning over een geluidluwe buitenruimte.

Een geluidsbelasting van 57 dB valt volgens het gemeentelijke 'hogere waardebeleid' in de categorie 'zeer onrustig'. Volgens dit beleid worden bij het verlenen van deze waarden voorwaarden gesteld. In deze situatie dienen minimaal 3 verblijfsruimten aan de geluidsluwe zijde of tenminste de woon- en hoofdslaapkamer aan de geluidluwe zijde te zitten.

Verder zal aandacht moeten worden besteed aan de isolatiewaarde van de gevels van de woning om te kunnen voldoen aan de wettelijke binnenwaarde van 33 dB conform het Bouwbesluit. Uitgegaan moet worden van de geluidbelasting op de gevel exclusief de aftrek van 5 dB (dus 62 dB). De nodige isolatiewaarde is daarmee 29 dB (62-33=29 dB).

Uit de ingediende en te verlenen bouwaanvraag is gebleken dat kan worden voldaan aan het binnenniveau van 33 dB.

4.2.3 Hinderlijke (agrarische) bedrijvigheid / geur

Er dient een noodzakelijke ruimtelijke scheiding te worden aangebracht tussen milieubelastende en milieugevoelige functies ter bescherming en/of vergroting van de leefkwaliteit. De milieuhinder van bedrijven dient te worden geanalyseerd op hun invloed op mogelijke ontwikkelingen. Indien milieubelastende functies op de onderzoekslocatie mogelijk worden gemaakt, dient de invloed op de omgeving inzichtelijk te worden gemaakt.

De te realiseren woning is geen milieubelastende functie en heeft derhalve geen negatieve effecten op eventuele omliggende gevoelige objecten. In de omgeving van het plangebied zijn meerdere agrarische bedrijven aanwezig. Aangezien de te realiseren woning voor geen van de bedrijven als dichtstbijzijnde woning geldt, wordt de bedrijfsvoering van deze bedrijven niet belemmerd. In de omgeving van het plangebied zijn verder geen bedrijven aanwezig die een hinderlijke werking op de woning zouden kunnen uitoefenen.

Kort samengevat zijn er vanuit het aspect hinderlijke (agrarische) bedrijvigheid/geur geen belemmeringen te verwachten voor de voorgestane ontwikkeling van het plangebied.

4.2.4 Luchtkwaliteit

In hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer is de regelgeving met betrekking tot luchtkwaliteit vastgelegd. In artikel 5.16 is vastgelegd dat bestuursorganen bevoegdheden zoals het vaststellen van een bestemmingsplan of het nemen van een projectbesluit, mogen uitoefenen wanneer sprake is van één van de volgende gevallen:

• a. er is geen sprake van een (dreigende) overschrijding van de grenswaarden;
• b. de concentratie van de desbetreffende stoffen in de buitenlucht verbetert of blijft ten minste gelijk;
• c. het plan draagt ‘niet in betekenende mate’ bij aan de concentratie van de desbetreffende stoffen in de buitenlucht;
• d. de ontwikkeling is opgenomen in een vastgesteld programma, zoals het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

Een nadere uitwerking van de regelgeving met betrekking tot het begrip 'niet in betekenende mate' is vastgelegd in het 'Besluit niet in betekende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' en de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)'. Voor ontwikkelingen, die 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de luchtverontreiniging, hoeft niet te worden getoetst aan de grenswaarden.

In de Regeling zijn categorieën van gevallen benoemd die in ieder geval als 'niet in betekenende mate' worden aangemerkt en waarvoor toetsing aan de grenswaarden dus zonder meer achterwege kan blijven.

Er is blijkens deze regeling geen onderzoek nodig voor 'woningbouwlocaties, indien een dergelijke locatie, in geval van een ontsluitingsweg, netto niet meer dan 1.500 nieuwe woningen omvat, dan wel, in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling, netto niet meer dan 3.000 woningen omvat'. Het voorgestane initiatief heeft betrekking op de toevoeging van één woning. Dit aantal ligt ver beneden de genoemde drempel (van 1.500 woningen op een ontsluitingsweg). Een specifiek luchtkwaliteitonderzoek hoeft derhalve niet te worden uitgevoerd.

Wel moet het huidige woon- en leefklimaat beschouwd te worden in het kader van een 'goede ruimtelijke ordening'. Op basis van de Grootschalige Concentratiekaart Nederland van het RIVM blijkt dat de concentraties voor stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10) in 2015 ver onder de maximale grenswaarde (van 40 µg/m3) liggen. Voor stikstofdioxide lag de concentratie tussen 20 en 25 µg/m3; voor fijn stof tussen 22 en 24 µg/m3. Naar verwachting nemen deze concentraties in de toekomst verder af door nationale en lokale maatregelen ter verbetering van de luchtkwaliteit. Ter plaatse van het plangebied is voor wat betreft de luchtkwaliteit sprake van een goed woon- en leefklimaat. Uit het oogpunt van luchtkwaliteit worden geen belemmeringen ondervonden.

4.2.5 Externe veiligheid

Externe veiligheid betreft het risico dat aan bepaalde activiteiten verbonden is voor niet bij de activiteit betrokken personen. Daartoe zijn ‘kwetsbare objecten’ en ‘beperkt kwetsbare objecten’ omschreven. Het gaat enerzijds om de risico’s verbonden aan ‘risicovolle inrichtingen’, waar gevaarlijke stoffen worden geproduceerd, opgeslagen of gebruikt en anderzijds om het ‘vervoer van gevaarlijke stoffen’ via wegen, spoorwegen, waterwegen en buisleidingen. Ter bescherming van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten (tot de in de wetgeving aangegeven risiconiveaus) moet er een bepaalde afstand aanwezig zijn ten opzichte van risicobronnen.

Uit de Risicokaart van de Provincie Noord-Brabant (zie de figuur hierna) blijkt er in de omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen, wegen of leiding liggen. Tevens laat ons vast externe veiligheidsbeleid deze bestemming op deze locatie eveneens toe. Derhalve zijn er vanuit het aspect externe veiligheid geen belemmeringen te verwachten voor de voorgestane ontwikkeling van het plangebied.

Afbeelding 4.2: Uitsnede Risicokaart Provincie Noord-Brabant (Bron: Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, 2015)

4.3 Water

4.3.1 Algemeen

Bij elke ruimtelijke ontwikkeling is de opstelling van een waterparagraaf verplicht gesteld, mede in relatie tot de watertoets. In deze paragraaf wordt verwoord hoe er in het plan met de aspecten water en ruimte rekening wordt gehouden, in relatie tot enerzijds het waterbeleid en anderzijds de waterhuishouding. In het kader hiervan is navolgende watertoets opgesteld.

Het plangebied valt onder het beheersgebied van Waterschap Aa en Maas. In 2012 is het waterbeleid van de Gemeente 's-Hertogenbosch vastgelegd in het Waterstructuurplan. Dit verwijst voor aanleg van nieuwe verharding naar de HNO-tool. Per 1 maart 2015 is de nieuwe Keur van het waterschap van kracht. Deze regelt hemelwaterberging alleen voor nieuw verhard oppervlak groter dan 2.000 m2. Aangezien het nieuw verhard oppervlak beduidend kleiner is dan 2000m2 is niet de Keur maar is het waterstructuurplan van de gemeente 's-Hertogenbosch het daarin opgenomen hemelwaterbeleid leidend voor de wateropgaaf.

4.3.2 Waterhuishoudkundige situatie

Volgens de Wateratlas van de provincie Noord-Brabant bestaat de bodem van het plangebied uit leemarm en zwak lemig fijn zand en wordt deze geclassificeerd als een hoge zwarte enkeerdgrond.

De grondwaterstand is diep. Voor het plangebied geldt grondwatertrap VII. Voor deze trap geldt een Gemiddelde Hoogste Grondwaterstand (GHG) van tussen 80 en 140 cm onder maaiveld en een Gemiddelde Laagste Grondwaterstand (GLG) van meer dan 120 cm onder maaiveld. De bodem is hierdoor zeer geschikt voor infiltratie. Op het perceel zelf zijn geen sloten of vijvers aanwezig. Momenteel infiltreert het hemelwater rechtstreeks in de bodem. Het plangebied heeft een oppervlakte van circa 1000 m² en is in de huidige situatie onverhard.

4.3.3 Invloed van de voorgenomen ontwikkeling

Aan de hand van de beleidsuitgangspunten van de gemeente wordt hierna beschreven hoe bij de voorgenomen ontwikkeling wordt omgegaan met de waterhuishouding binnen het plangebied.

Huidige en toekomstige situatie

In de huidige situatie fungeert het plangebied als grasland. Het terrein is onbebouwd en niet in gebruik, maar wordt wel onderhouden door de eigenaar. Het plangebied maakt onderdeel uit van het bebouwingslint langs de Bruggen. Aan de oostzijde staat een vrijstaande woning en aan de westzijde een twee-onder-een-kap woning.

In de nieuwe situatie wordt er een vrijstaande woning gerealiseerd. De woning wordt uitgevoerd in één laag met kap. Er is een afstand van 5 meter tot de zijdelingse perceelsgrenzen aangehouden. De diepte van de woning bedraagt 15 meter.

Afbeelding 4.3: Figuren plansituatie

Verhard oppervlakte

Het verharde oppervlak in de toekomstige situatie is onder te verdelen in de woning met aan- en bijgebouwen en in de bestrating (oprit terras e.d.).

Woning + aan- en bijgebouw: 155,0 m²

Tuinverharding (oprit en terras): 95,0 m² (schatting op basis van de bouwtekening)

Totaal verharding: 250,0 m²

Wateroverlastvrij bestemmen:

In het plangebied wordt geen wateroverlast vanuit oppervlaktewater verwacht.

Hydrologisch neutraal ontwikkelen:

Zoals gezegd zal als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling het verhard oppervlak binnen het plangebied niet meer bedragen dan 2000 m². Het plangebied valt hierdoor buiten de ruimtelijk begrensde waterbelangen van het Waterschap. Het hemelwaterbeleid van de gemeente is daarom leidend.

Dit volgt ook uit de digitale watertoets van 16 juni 2015 (dossiercode 20150616-38-11115).

In het bestemmingsplan 'De Overlaet' is ten aanzien de wijzigingbevoegdheid opgenomen dat de uitbreidingen voor de waterhuishouding de volgende consequenties hebben:

• De wateropgave voor de nieuw te bouwen gronden bedraagt 10 m³ voor een verhardingstoename van 250 m² (op basis van de HNO-tool).
• Aan de noordzijde van Bruggen kan het extra water van deze gebouwen geborgen worden in de ondergrond en in de te graven greppel met een overloop naar de bestaande waterloop.
• Aan de zuidzijde van Bruggen kan het extra water van deze gebouwen worden in de ondergrond met een overloop naar het aangrenzende landbouwgebied dat zich buiten het bestemmingsplan bevindt. Hier ligt een kans om de verdrogingsproblematiek van dit gebied tegen te gaan (“Sprokkelbosch”').

De kosten van deze maatregelen komen voor rekening van de ontwikkelaar.

Voorkomen van vervuiling:

Om verontreiniging van grondwater te voorkomen worden enkel duurzame (nietuitlogende of gecoate) materialen toegepast. Tevens wordt aangeraden om terughoudend te zijn met bestrijdingsmiddelen en strooizout.

Gescheiden houden van schoon en vuil water:

Door het vuilwater af te voeren naar het gemeentelijk rioolstelsel en het hemelwater vast te houden in het plangebied zullen beide waterstromen gescheiden blijven. Ten behoeve van de afkoppeling van het hemelwater van de riolering, is een separaat geohydrologisch onderzoek uitgevoerd. Deze is opgenomen in bijlage 4. Hieruit blijkt dat in het plangebied goede mogelijkheden zijn voor infilfratie van hemelwater. In het plan is een infiltratievoorziening opgenomen.

Doorlopen van de afwegingsstappen: ‘hergebruik – infiltratie – buffering – afvoer’:

Hergebruik van hemelwater is in het plangebied geen geschikte oplossing. De bodem is echter zeer geschikt voor infiltratie, zodat gekozen wordt voor een bergingsvoorziening om het hemelwater (tijdelijk) te bergen.

Buffering is geen optie, vanwege de afwezigheid van oppervlaktewater. Afvoer van hemelwater vindt alleen plaats wanneer de bergingsvoorziening de hoeveelheid water tijdelijk niet aan kan (noodoverloop op tuin).

Meervoudig ruimtegebruik en water als kans:

De benodigde waterbergingscapaciteit kan eventueel door middel van een vijver(s), onder de halfverharding of in de tuin gerealiseerd worden.

Overleg met de waterbeheerder(s):

In het kader van vooroverleg is de digitale watertoets doorlopen.

4.3.4 Conclusie

Op basis van het bestemmingsplan is de te bergen opgave voor deze locatie 10 m3 (250 m2 verhard oppervlak in de HNO tool).

In 2012 is het waterbeleid van de Gemeente 's-Hertogenbosch vastgelegd in het Waterstructuurplan. Dit verwijst voor aanleg van nieuwe verharding naar de HNO-tool. Per 1 maart 2015 is de nieuwe Keur van het waterschap van kracht. Deze regelt hemelwaterberging alleen voor nieuw verhard oppervlak groter dan 2.000 m2. De conclusie is dat de hemelwaterberging wordt gebaseerd op het gemeentelijke beleid. De opgave bedraagt daarmee 10 m3. Verder dient al het extra water bij een hevige regenbui op eigen terrein verwerkt kunnen worden.

Al het hemelwater moet dus op eigen terrein verwerkt worden. Dit komt doordat er in de weg een drukriool ligt. Op een drukriool mag alleen vuilwater aangesloten worden. Het hemelwater kan deels hergebruikt worden voor de tuin. Het overschot kan geïnfiltreerd worden in de bodem. Voor de waterbergingsopgaaf wordt de oplossing gezocht in het realiseren van een groen dak dat water tijdelijk bergt en vertraagd afvoert naar de tuin en deels het infiltreren van hemelwater via infiltratiekratten.

4.4 Cultuurhistorie en archeologie

4.4.1 Cultuurhistorie

Het voornaamste beeldbepalende element is de Bruggense dijk. De dijk vormt de spil van het onderzoeksgebied en heeft cultuurhistorische waarde als het gaat om het waterbeheer rondom de stad ´s-Hertogenbosch. De terpachtige verhogingen tegen de dijk op de dekzandrug geven een beeld van de wijze waarop men een veilig onderkomen zocht tegen de dreiging van het water. Elders in ´s-Hertogenbosch, in Deuteren, zijn ook dergelijke verhogingen terug te vinden.

Van de oorspronkelijke bebouwing op de terpen in Bruggen is tijdens dit onderzoek nauwelijks iets teruggevonden. Het weinige dat is aangetroffen zijn de restanten van bebouwing op de vrijstaande terp ten zuidoosten van de dijk. Deze restanten stammen vermoedelijk uit de achttiende of negentiende eeuw. Deze terp bevindt zich te midden van een esdek.

In de periode 1830-1945 was er sprake van enige bebouwing langs de dijk ter hoogte van het wiel; deze bebouwing is echter voor een groot deel verloren gegaan in de Tweede Wereldoorlog. Thans bestaat de bebouwing dan ook grotendeels uit boerderijen en woonhuizen uit de wederopbouwperiode. De enige oudere boerderij, die mogelijk in de negentiende eeuw dateert, staat achter Bruggen 42. Zoals gezegd heeft het gemoderniseerde exterieur van deze boerderij in de huidige toestand weinig waarde maar mogelijk bevindt zich in het pand een oudere kern die teruggaat op de negentiende eeuw.

Met uitzondering van dit pand moet de cultuurhistorische waarde vooral gezocht worden in de nog aanwezige landschappelijke elementen, die een hoge cultuurhistorische waarde vertegenwoordigen in dit gebied. Deze elementen geven het gebied een eigen cultuurhistorische identiteit. Over het algemeen kan worden gezegd dat de relaties tussen de verspreide bebouwing langs de dijk en het landbouwgronden nog aanwezig zijn. Met name aan de noordkant zijn er nog sterke zichtrelaties met de velden rondom. Behouden en waar nodig versterken van de kenmerken van dit landelijke gebied wordt aanbevolen.

• De hoofdstructuur van het gebied wordt met name gevormd door de dijk met de lintbebouwing en het zandpad ten zuiden van de dijk. De dijk vormt enerzijds een belangrijke verbindingsweg en markeert anderzijds de overgang van agrarisch gebied naar bewoond gebied. Deze elementen dienen derhalve intact te worden gelaten en waar nodig versterkt.
• Hetzelfde geldt voor de groenstrook langs de dijk met de oorspronkelijke, haaks op de dijk staande, verkavelingstructuur, de terpen en het vochtig loofbosje dat ter plaatse van het dichtgegooide wiel groeit. Het wiel is in het terrein nog herkenbaar en is onbebouwd. Het is aan te bevelen deze situratie te handhaven.
• Een beter zicht vanaf de dijk richting het zandpad en de akker in het zuidoosten en vice versa kan het landschappelijke beeld nog versterken.
• Ook het vrijmaken van de zichtlijnen naar het oosten (met name met betrekking tot de bebouwing (onder andere bouwmaterialenhandel Imabo van Hoof) die zich tussen de Zomerdijk en het zandpad bevindt) zou het landschappelijke karakter van Bruggen kunnen versterken.

4.4.2 Archeologie

Op grond van de Wet op de archeologische monumentenzorg is de gemeente verplicht om bij het vaststellen van nieuwe bestemmingsplannen of aanpassing(en) van oude plannen, rekening te houden met archeologie.

Ten behoeve van het bestemmingsplan 'De Overlaet' is voor die locaties die zijn opgenomen als wijzigings bevoegdheid een archeologisch bureau en veldonderzoek uitgevoerd.

Uit het bureauonderzoek bleek dat het onderzoeksgebied op de flank van een dekzandrug ligt. Het gebied is vanwege de ligging in de bebouwde kom niet gekarteerd op de bodemkaart, maar er kunnen beekeerdgronden en enkeerdgronden worden verwacht. Bij deze gronden kunnen archeologische vondsten worden aangetroffen in de basis van het esdek en in de Ah-, E-, Bh- en Bshorizonten.

Het onderzoeksgebied heeft een hoge specifieke verwachting op nederzettingen uit de IJzertijd tot de Nieuwe tijd. Bij het veldonderzoek bleek dat in de boringen geen intacte bodemopbouw aanwezig was.

Mochten tijdens de bouwwerkzaamheden onverhoopt toch archeologische waarden aangetroffen worden, is het wettelijk verplicht dat de gemeente ’s-Hertogenbosch hiervan op de hoogte wordt gesteld.

4.5 Infrastructuur

4.5.1 Technische infrastructuur

Binnen het plangebied of in de nabijheid ervan zijn geen kabels of leidingen aanwezig die een belemmering kunnen vormen voor de voorgestane ontwikkeling van het plangebied.

4.5.2 Verkeersinfrastructuur

Het perceel wordt in de toekomstige situatie aan de voorzijde ontsloten via één uitrit op de Bruggen. Het gebruik van het plangebied in de toekomstige situatie zal geen merkbare gevolgen hebben voor wat betreft verkeersaantrekkende werking. Het parkeren wordt volledig opgevangen op eigen terrein. Derhalve zijn er vanuit het oogpunt van verkeersinfrastructuur geen belemmeringen te verwachten voor de voorgestane ontwikkeling van het plangebied.

4.6 Conclusie

Uit voorgaande beschrijving van de relevante milieuaspecten voor de ontwikkeling van het plangebied blijkt dat er vanuit deze aspecten geen directe belemmeringen zijn voor de voorgenomen ontwikkeling.

Hoofdstuk 5 Financiële haalbaarheid

De locatie wordt door de initiatiefnemer voor eigen rekening en risico ontwikkeld. Er zijn voor de gemeente geen kosten (waaronder begrepen eventuele planschade) aan verbonden. Voorafgaand aan de terinzagelegging van het ontwerp wijzigingsplan is hiervoor een exploitatieovereenkomst gesloten worden met de initiatiefnemer. Met de gesloten overeenkomst is de economische uitvoerbaarheid van het plan verzekerd. Daarmee is voldaan aan de verplichting als bedoeld in artikel 6.12, lid 2, sub a van de Wet ruimtelijke ordening.

Hoofdstuk 6 Inspraak en vooroverleg

6.1 Inspraak

Het plan is niet voor inspraak ter inzage gelegd.

In juli 2005 heeft de raad de Nota van Uitgangspunten voor de dorpsrand Bruggen vastgesteld. Hiermee zijn de ruimtelijke kaders vastgelegd voor de toekomstige ontwikkelingen in de dorpsrand Bruggen. In de nota wordt de realisatie van nieuwe woningen ter plekke van zeer brede percelen langs Bruggen mogelijk gemaakt. Er worden randvoorwaarden gesteld ten aanzien van de breedte van elk woonperceel en het woningtype.

De Nota van uitgangspunten is voor inspraak voorgelegd aan de omwonenden. In het bestemmingsplan 'Overlaet' is het geformuleerde beleid uit de Nota van uitgangspunten daarna juridisch vastgelegd. Het bestemmingsplan 'De Overlaet' heeft eveneens in het kader van de inspraak ter inzage gelegen.

Het wijzigingsplan dat nu voorligt is een uitwerking van hetgeen al twee keer is voorgelegd aan de omgeving in het kader van inspraak. Door veel mensen is gebruik gemaakt van hun recht om hierop te reageren. Hierbij zijn er geen opmerkingen of reacties naar voren gekomen over onderhavige locatie. Gelet hierop zijn wij van mening dat er een uitgebreide en zorgvuldige voorbereiding heeft plaatsgevonden waardoor het opnieuw, in het kader van de inspraak, ter inzage leggen niet noodzakelijk wordt geacht.

6.2 Vooroverleg

Het voorontwerp wijzigingsplan 'Woningbouw ontwikkeling Bruggen 33' is op 16 juni 2015 in het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening voorgelegd aan de Provincie en het waterschap.

Provincie Noord Brabant
Provinciale Staten hebben de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid vastgelegd in de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening en de te beschermen provinciaal ruimtelijke belangen in de Verordening ruimte 2014. In het kader van het wettelijk vooroverleg hebben wij het e-formulier ingevuld.

De provincie heeft zich beperkt tot de vraag hoe het voorontwerp wijzigingsplan zich verhoudt tot de provinciale belangen, die op basis van het provinciaal ruimtelijke beleid relevant zijn. Het ingevulde formulier over de in het voorontwerp betrokken ruimtelijke aspecten geeft de provincie geen aanleiding tot het maken van opmerkingen.

Waterschap Aa en Maas
Het waterschap is in het kader van de watertoets afzonderlijk benaderd. Hiervoor is de digitale watertoets doorlopen. Als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling zal het verharde oppervlak binnen het plangebied niet meer bedragen dan 2000 m2. Het plangebied valt hierdoor buiten de ruimtelijk begrensde waterbelangen.

6.3 Zienswijzen

Het ontwerp wijzigingsplan 'Woningbouw ontwikkeling Bruggen 33' heeft vanaf 8 februari 2016 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Binnen deze termijn is één zienswijze ontvangen. Naar aanleiding van de zienswijze zijn enkele wijzigingen doorgevoerd in het wijzigingsplan. In de bijlage is de zienswijzennota opgenomen.

Hoofdstuk 7 Juridisch bestuurlijke aspecten

7.1 Planmethode

Het wijzigingsplan 'Woningbouwontwikkeling Bruggen 33' heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor het bouwen (van een nieuwe woning al dan niet met bijgebouwen) en het gebruik van de gronden, gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, binnen het plangebied.

De juridisch-planologische regeling van het voorliggende wijzigingsplan is inhoudelijk gebaseerd op de juridisch-planologische regeling van het bestemmingsplan 'Overlaet'. Qua vormgeving, inrichting en beschikbaarstelling is het wijzigingsplan technisch gebaseerd op het Besluit ruimtelijke ordening en de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP 2012).

7.2 Verbeelding

Op de verbeelding zijn de bestemming en de aanduidingen met kleuren, cijfer- en lettercombinaties en vlakken aangegeven. De kleuren, cijfer- en lettercombinaties en vlakken dienen in samenhang met de regels te worden gelezen.

Een onderdeel van de in het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde eisen betreft de vormgeving, inrichting en beschikbaarstelling van een bestemmingsplan en de daarvan afgeleide uitwerkings- en wijzigingsplannen. Door de uniformering en standaardisering zijn de vormgeving en inrichting van een digitale verbeelding verschillend van een 'traditionele' analoge plankaart. Met de vormgeving en inrichting van een digitale verbeelding wordt beoogd bestemmingsplannen, uitwerkingsplannen en wijzigingsplannen als een interactief plan raadpleegbaar te maken (op internet). Deze wijze van beschikbaarstelling is per 1 januari 2010 wettelijk verplicht.

7.3 Regels

De planregels zijn verdeeld over vier hoofdstukken, te weten:

• hoofdstuk 1: inleidende regels;
• hoofdstuk 2: bestemmingsregels;
• hoofdstuk 3: algemene regels;
• hoofdstuk 4: overgangs- en slotregels.

7.3.1 Inleidende regels

De artikelen in hoofdstuk 1 van de planregels hebben betrekking op de toepassing van de planregels. In artikel 1 wordt een omschrijving van de in de regels gehanteerde begrippen gegeven. Artikel 2 geeft de meet- en rekenwijze aan. Deze bepalingen gelden voor de enige in het plangebied voorkomende bestemming 'Wonen'.

7.3.2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 van de regels omvat een toelichting op de twee in het plangebied voorkomende bestemmingen. In het plangebied komen de bestemmingen 'Groen' en 'Wonen' voor.

Binnen de bestemming Groen zijn geen gebouwen of bouwwerken geen gebouwen zijnde toegestaan, met uitzondering van erf- en terreinafscheidingen met een maximale hoogte van 1 of 2 meter. De erfafscheidingen dienen in de vorm van beplanting te worden aangebracht.

Binnen de bestemming Wonen is (de bouw van) één vrijstaande woning met bijbehorende bijgebouwen toegestaan. Op de verbeelding is een bouwvlak aangegeven, waarbinnen de woning dient te worden opgericht. De woning moet parallel aan de Bruggen worden gesitueerd. Verder is op de verbeelding de maximale goot- en bouwhoogte van de woning aangegeven.

Bij de woning mogen bijgebouwen en overkappingen tot een gezamenlijke oppervlakte van 50 m² worden gebouwd. De maximale bouwhoogte van bijgebouwen en overkappingen bedraagt 3 meter. Indien een bijgebouw wordt voorzien van een kap dan mag de goot- en bouwhoogte niet meer dan 3 meter en 4,50 meter bedragen.

In de bestemmingsregels zijn ook enkele afwijkingsbevoegdheden met betrekking tot het bouwen opgenomen. Aan elke afwijkingsbevoegdheid zijn voorwaarden verbonden.

Verder bevat de bestemming een aantal gebruiksregels. Zo heeft één van de gebruiksregels betrekking op aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteiten.

7.3.3 Algemene regels

In de algemene regels zijn de anti-dubbeltelregel, algemene bouwregels en algemene afwijkingsregels opgenomen. Deze algemene regels gelden voor het gehele wijzigingsplan.

7.3.4 Overgangs- en slotregels

Dit vierde en laatste hoofdstuk bevat het overgangsrecht en de slotregel.