Empelse Schans 1

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Familie Penners en familie Schilders willen de boerderij Empelse Schans 1 en de aangebouwde schuur splitsen in twee woningen en in plaats van het bijgebouw op het achtererf een derde woning bouwen. Het plan past niet in het geldende bestemmingsplan 'Maaspoort-Oud Empel'. Omdat (bouw)plan van de initiatiefnemers ruimtelijk en functioneel aanvaardbaar is (paragraaf 1.4), is deze partiële herziening van het bestemmingsplan 'Maaspoort-Oud Empel' voorbereid.

1.2 Begrenzing plangebied

Het plangebied heeft betrekking op het kadastraal perceel 's-Hertogenbosch, sectie T, nummer 6694: Empelse Schans 1. Aan de oostkant ligt de weg Empelse Schans. Verder wordt het plangebied omringd door agrarische percelen en houtsingels van een van de groene lobben of groene vingers die vanuit de Maasuiterwaarden de wijk Maaspoort ingaan (afbeelding 1).

afbeelding 1: plangebied

1.3 Geldend bestemmingsplan

Het perceel Empelse Schans 1 is onderdeel van het bestemmingsplan 'Maaspoort-Oud Empel', vastgesteld op 22 februari 2006 door de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch en gedeeltelijk goedgekeurd op 27 juni 2006 door gedeputeerde staten van Noord-Brabant. In dit bestemmingsplan is het perceel bestemd voor 'Woondoeleinden'. Achter op het erf is een bouwvlak zonder nadere aanduiding opgenomen. In lijn met het goedkeuringsbesluit van gedeputeerde staten kan op basis van de voorschriften hier één nieuwe woning worden gebouwd. Dit was niet de bedoeling van bestemmingsplan Maaspoort-Oud Empel: het bijgebouw is ten onrechte met een bouwvlak aangeduid. Met deze partiële herziening komt dit bouwvlak te vervallen (hoofdstuk 4).

Naast de bestaande woning is in het geldend bestemmingsplan ook de aangrenzende schuur met een bouwvlak aangeduid, zonder nadere aanduiding van een bebouwingstypologie of een maximale bouwhoogte. Hoewel geen bebouwingstypologie of maximale bouwhoogte is aangeduid, is in het deel van het bouwvlak aangrenzend aan de bestaande woning een aanzienlijke uitbreiding van die bestaande woning mogelijk. Dit deel is wel aangeduid voor 'lichte bedrijvigheid toegestaan'. Aan de aanduiding 'lichte bedrijvigheid toegestaan' kunnen echter gelet op de discrepantie tussen plankaart en voorschriften naar verwachting geen rechten worden ontleend. In deze partiële herziening worden het bouwvlak en de aanduidingen aangepast aan de geprojecteerde woningen in de bestaande boerderij met schuur (hoofdstuk 4).

afbeelding 2: uitsnede plankaart bestemmingsplan 'Maaspoort-Oud Empel'

1.4 Goede ruimtelijke ordening

Gelet op de relevante beleidsaspecten (hoofdstuk 3), de stedenbouwkundige en landschappelijke inpassing (hoofdstuk 4), de milieu- en wateraspecten (hoofdstuk 5 en 6) en overige aspecten (flora en fauna, archeologie en cultuurhistorie, respectievelijk hoofdstuk 7 en 8) voldoet het plan aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening.

Hoofdstuk 2 Bestaande situatie

2.1 Empelse Schans 1

De boerderij Empelse Schans 1 ligt aan de westzijde van de Empelse Schans, een verbindingsweg die haaks aansluit op de langs de Maas gelegen Empelsedijk. De Empelse Schans is een van de belangrijke groene lobben van de Maaspoort (paragraaf 3.3.1 en 3.3.2) en ligt in het gebied van de Maasuiterwaarden (paragraaf 3.3.2), tussen de Maaspoort en het dijklint Oud Empel.

Alhoewel er rondom de boerderijen aan de Empelsedijk nog altijd uitgestrekte landbouwgronden zijn te vinden is het gebied steeds meer ingekapseld geraakt door nieuwbouwwijken. Hoewel ook in de directe omgeving van de boerderij de verstedelijking vanuit 's-Hertogenbosch is opgerukt, is de boerderij nog altijd omringd door landbouwgronden. Ook staan langs de Empelse Schans nog altijd de karakteristieke knotwilgen. Rond de boerderij zelf liggen een ruim erf, een siertuin en een boomgaard.

afbeelding 3: luchtfoto eind jaren '80; midden: Empelse Schans 1; daarachter uitleg Maaspoort

De boerderij is een karakteristiek voorbeeld van agrarische architectuur uit de periode van de Wederopbouw. Voorzover uitwendig zichtbaar is het authentieke karakter van de boerderij vrij gaaf behouden gebleven. De boerderij dateert uit omstreeks 1950 en werd opgezet volgens het kop-hals-romptype. Karakteristiek hiervoor is de opzet met een grotendeels vrijstaand woonhuis dat door een verbindingslid aansluit op de daarachter gelegen deel. Qua vormgeving is aangesloten bij de traditionalistische vormentaal van de Delftse School. Bakstenen gevels en met keramische pannen gedekte daken zetten de toon. Bovendien kreeg het bouwwerk van roedenverdeling voorziene ramen. Opvallend is ook de in de achtergevel gelegen hoofdingang van de woning.

Alle bouwdelen (kop, hals en romp) hebben een rechthoekig grondplan, zijn éénlaags en voorzien van een zolderverdieping. Het aan de voorzijde gesitueerde woongedeelte heeft een haaks op de Empelse Schans gelegen zadeldak. Ook het verbindingslid is onder een zadeldak gevat maar de deel heeft een schilddak. Dit dak is aan één zijde afgewolfd en langs één lengtegevel voorzien van een afsteek. De diverse daken zijn gedekt met rode muldenpannen. Op de nokeinden van de woning staat een bakstenen schoorsteen. Het metselwerk van de gevels is uitgevoerd in paarsrode baksteen in ½-steens verband en met platvolle voegen. Op de gevelhoeken bevinden zich gemetselde schouders.

• Woongedeelte (kop). Het woongedeelte is aan de voorkant (zuidzijde) voorzien van twee vensters met een 4-ruits raam en 2-ruits bovenlicht. Net als de overige vensters van dit bouwdeel worden ze beëindigd door een bakstenen strek. In de rechterzijgevel (oostkant) bevinden zich op de begane grond twee vergelijkbare vensters en op de verdieping twee vensters met een dubbel draairaam, elk met 2-ruits roedenverdeling. In de achtergevel (noordzijde) is ongeveer ter hoogte van de middenas de hoofdingang gesitueerd. Deze bevat een paneeldeur en een van een smeedijzeren sierrooster voorzien bovenlicht.
• Tussenlid (hals). Rechts van het woongedeelte vormt een tussenlid de verbinding tussen woning en deel. Dit verbindingslid is aan de oostkant voorzien van een betonnen raam met 6-ruits roedenverdeling. Rechts daarvan een ingang met een opgeklampte deur.
• Deel (romp). De deel werd uitgevoerd met een in de zijgevel gelegen inrijpoort waardoor er sprake is van een zogeheten zijlangsdeel. De deel heeft in de rechterzijgevel (oostkant) vijf getoogde stalvensters met een betonnen raampje met 4-ruits roedenverdeling. In de linkergevelhelft wordt deze vensterreeks onderbroken door een getoogde stalingang met een opgeklampte deur met smeedijzeren gehengen. De deur heeft een losse beneden- en bovenhelft. Rechts in de gevel bevindt zich een brede inrijpoort (zijlangsdeel) met een dubbele opgeklampte deur. Beide deurvleugels zijn voorzien van gehengen en hebben een 4-ruits raampje. De achtergevel (noordkant) is grotendeels blind. Uiterst rechts alhier een stalingang als genoemd, met rechts daarvan een getoogd stalvenster met een 6-ruits raam in beton.

 

 

afbeelding 4: impressie boerderij Empelse Schans 1

2.2 Oud Empel, Maasuiterwaarden en Maaspoort

De boerderij Empelse Schans ligt aan de rand van de Maaspoort en het oude dijklint Oud Empel, in het gebied van de Maasuiterwaarden.

2.2.1 Maasuiterwaarden

In en rond Oud Empel bevinden zich de resten van een dynamisch rivierenlandschap waar restgeulen, oeverwallen en komgebieden door elkaar liggen. Door de (aanvankelijk plaatselijke) bedijking van de Maas rond 1300 is deze dynamiek grotendeels verdwenen, maar nadien vonden nog regelmatig overstromingen en/of dijkdoorbraken plaats waarbij opnieuw riviersedimenten (overslaggronden) werden afgezet. De oudste vermeldingen van de dijken bij Empel dateren uit het begin van de 14e eeuw. Vermoedelijk bestond de dijk toen reeds enige tijd. De overstromingen hielden feitelijk aan omdat stroomopwaarts, ter hoogte van Beers, een deel van de Maas onbedijkt was gelaten. Op deze manier kon bij zeer hoge waterstanden in de Maas water worden ingelaten in het voormalige komgebied. Dit komgebied fungeerde hiermee dus als tijdelijke bedding. Het overtollige rivierwater werd vervolgens weer ter hoogte van 's-Hertogenbosch in de Maas teruggeleid. Deze bedding, de zogenaamde Beerse Maas, vormde dus een zeer brede tijdelijke Maasgeul waardoor permanente bewoning in dit gebied sterk werd bemoeilijkt. Lokaal probeerde men door de aanleg van terpen de periodieke wateroverlast enigszins het hoofd te bieden. Na 1942 werden waterstaatkundige werken uitgevoerd waardoor de functie van de Beerse Maas verdween.

Het huidig beloop van de Maas bij Oud Empel is ontstaan aan het eind van de 19e eeuw. Bij de voltooiing van de spoorbrug en de aanleg van het spoor werd een rivierbocht afgesneden. Ook werd een strekdam aangelegd. Hierdoor is het beeld van de uiterwaarden drastisch gewijzigd. De verkaveling daarentegen bleef binnendijks en buitendijks loodrecht op de Maas gericht. In de 20e eeuw is de kanalisatie van de Maas verder ter hand genomen. De strekdam werd uitgebreid waardoor de Maas versmalde en er ontstond een smalle strook uiterwaarden ter hoogte van de huidige Maaspoort. Als gevolg van de kanalisatie van de Maas vinden nog nauwelijks overstromingen plaats. Van de oude rivierarmen zijn alleen relicten over. Door verlanding zijn de plassen in de uiterwaarden steeds kleiner geworden en staan ze niet meer in open verbinding met de Maas. Ook het wiel bij Oud Empel is gedempt. Een nieuw element in het beeld van de uiterwaarden vormen de ontgrondingen die opvallen door hun vorm en omvang.

In de uiterwaarden zijn veel cultuurhistorisch waardevolle aspecten bewaard gebleven. Zo is een deel van het oude dijktracé ter hoogte van Oud Empel ongewijzigd gebleven. De dijk, die in bochten vlak langs verschillende wielen ligt, brengt iets van de vroegere activiteit van het overstromingswater tot uitdrukking. De oude loop van de rivier is in de vorm van oude plassen en geulen terug te vinden. De wijze waarop de gemeente 's-Hertogenbosch invulling wil geven aan de beleving van de uiterwaarden is beschreven in paragraaf 3.3.2.

2.2.2 Oud Empel

Net als de andere dorpen in de omgeving heeft Oud Empel regelmatig te lijden gehad van overstromingen, plunderingen en andere rampspoed. Bij Oud Empel hebben in de loop der eeuwen diverse schansen gelegen. De oudste werd opgeworpen in de jaren 1529-1530, iets westelijk van het dorp. Tussen 1580 en 1586 werd het driemaal veroverd door staatse troepen maar steeds weer verlaten. Na de bouw van het fort Crèvecoeur in 1587 verloor de schans aan betekenis. In 1622 werd oostelijk van de oude schans, ter plaatse van het dorp, een nieuwe schans aangelegd. Hiervoor moest een aantal huizen wijken. De kerk kwam binnen de versterking te liggen. De schans werd in 1648 geslecht maar daarna toch nog af en toe gebruikt. In 1815 werd de oude schans als vierkante redoute herbouwd maar enkele jaren later al weer gesloopt.

In november 1944 werd het dijkdorp voor een groot deel verwoest als gevolg van beschietingen gericht op de Maasbruggen. Kerk, parochiehuis en veel woningen gingen daarbij verloren. Omdat men na de oorlog om waterstaatkundige redenen afzag van herbouw aan de dijk, verrees na 1944 een nieuwe planmatige nederzetting op de plek van het meer zuidelijk en hoger gelegen voormalige kasteel, nu aan de andere kant van de rijksweg A2 gelegen. Na 1950 is het dijklint gesplitst door de aanleg van de rijksweg A2. Het huidige dijkdorp Oud Empel is dan ook slechts een restant van het oude dijkdorp waarvan na de bombardementen van 1944 alleen nog enige woonhuizen en boerderijen en de situering van de kerk bewaard zijn gebleven. Het hoofdelement van het dijkdorp - de langgerekte dijkbebouwing met het groene kerkhof - is nog herkenbaar in het gefragmenteerde bebouwingslint aan de Maasdijk. De achterstraat aan de dijkvoet is weliswaar verdwenen maar kan nog worden afgelezen aan de perceelsgrenzen. De bebouwing is voor een klein deel haaks op, maar grotendeels evenwijdig aan de dijk gebouwd. Er is ook hier en daar grootschalige bebouwing aanwezig met een agrarische functie, zoals de boerderij Empelse Schans 1.

2.2.3 Maaspoort

Aan de andere kant grenst het perceel Empelse Schans 1 aan de nieuwbouwwijk Maaspoort. De wijk is organisch opgezet, met een natuurlijke bloemstructuur: de groene lobben maken de verschillende woonbuurten duidelijk herkenbaar. Belangrijke stedenbouwkundige en ruimtelijke uitgangspunten in de ontwerpfilosofie voor de aanleg van Maaspoort waren compensatie van de geïsoleerde ligging van Maaspoort door goede verbindingswegen met Noord en het stadscentrum, behoud van bestaande beplanting langs de Sluisweg en de Maasdijk en van bestaande bebouwing in het gebied. Bovendien moesten de eendenkooi, het buitendijks gebied en de kern Oud Empel als belangrijke landschappelijke elementen worden gehandhaafd. De ontwikkeling van de Maaspoort is nu afgerond. Oorspronkelijke herkenbare landschappelijke elementen zijn behouden en verweven in de structuur van de wijk, de verschillende woonbuurten hebben een eigen identiteit door natuurlijke begrenzingen: de groene lobben of groene vingers.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Op 13 maart 2012 heeft de minister van Infrastructuur en Milieu de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld. Met deze structuurvisie brengt het rijk de ruimtelijke ordening zo dicht mogelijk bij burgers en bedrijven, laat het meer over aan gemeenten en provincies en komen de burgers en bedrijven centraal te staan. Het rijk kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op dertien nationale belangen. Buiten deze dertien belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Eén van de dertien nationale belangen heeft betrekking op 'zorgvuldige afwegingen en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke plannen'. Het rijk behartigt dit belang met de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. Deze 'ladder voor duurzame verstedelijking' is als procesvereiste vastgelegd in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro):

'De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende voorwaarden:

• a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• b. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
• c. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.'

De regionale woningbouwafspraken onder meer betrekking tot de actuele regionale behoefte zijn vastgelegd in de Regionale Agenda's Wonen, onderdeel van het Regionaal Ruimtelijk Overleg (RRO). 's-Hertogenbosch maakt deel uit van het RRO Noordoost-Brabant. In de Regionale Agenda Wonen voor Noordoost-Brabant d.d. 17 december 2014 is de woningbouwopgave in de gemeente 's-Hertogenbosch begroot op 6.805 woningen in de periode 2014-2024. In de hele regio Noordoost-Brabant gaat het in deze periode om een opgave van 18.900 woningen. Voor de lange termijn - tot 2030 - bedraagt de opgave een kleine 30.000 woningen.

Hiertegenover staat een potentiële (netto) woningbouwcapaciteit in de gemeente 's-Hertogenbosch van in totaal circa 8.400 woningen. Hiervan zijn circa 4.000 woningen harde plancapaciteit. Met dit plan worden bovenop de bestaande woning twee nieuwe woningen mogelijk gemaakt. Met deze woningen voorziet het plan, gelet op de harde plancapaciteit in verhouding tot de vraag naar woningen tot 2024, in een actuele lokale en regionale behoefte, als bedoeld in artikel 3.1.6 lid 2 Bro (a). De woningen worden gerealiseerd binnen het bestaand stedelijk gebied (b); zie hierna. Het bepaalde onder (c) is vervolgens niet relevant. Het plan voldoet aan de vereisten van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

3.2 Provinciaal beleid

Op 19 maart 2014 is door provinciale staten van de provincie Noord-Brabant de Structuurvisie ruimtelijke ordening 2014 vastgesteld. Deze structuurvisie is een actualisatie van de visie die in 2010 werd vastgesteld. De structuurvisie behelst de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025, met een doorkijk naar 2040. De visie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie. Het is de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening haar biedt.

De Verordening Ruimte is één van die uitvoeringsinstrumenten waarmee de provincie Noord-Brabant haar doelen wil realiseren. Op 7 februari en 14 maart 2014 hebben provinciale staten de Verordening Ruimte 2014 vastgesteld. Het plangebied is op de structurenkaart van de Structuurvisie ruimtelijke ordening 2014 aangeduid als stedelijk concentratiegebied. In de Verordening Ruimte 2014 is het aangeduid als onderdeel van het bestaand stedelijk gebied c.q. stedelijk concentratiegebied. De verordening bepaalt dat bestemmingsplannen die voorzien in een stedelijke ontwikkeling in beginsel uitsluitend zijn gelegen in bestaand stedelijk gebied.

Op grond van de Verordening Ruimte 2014 moet, ten aanzien van nieuwbouw van woningen in bestaand stedelijk gebied, worden verantwoord hoe deze nieuwbouw zich verhoudt tot de afspraken die hierover in het regionaal ruimtelijk overleg zijn gemaakt en hoe deze zich verhoudt tot de harde plancapaciteit. De harde plancapaciteit voor woningbouw is de capaciteit voor nieuw te bouwen woningen waarover een gemeente beschikt, die wordt uitgedrukt in aantallen woningen en die is opgenomen in een vastgesteld bestemmingsplan waarvan de bestemming nog niet is verwezenlijkt. In het kader van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' (zie hiervoor) komt het woningbouwprogramma uit het regionaal ruimtelijk overleg reeds aan bod: het plan voorziet in een actuele (regionale) behoefte. Omdat het tevens gaat om een stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied is het plan conform provinciaal beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Ruimtelijke StructuurVisie ’s-Hertogenbosch 2003 'Stad tussen stromen'

Op 28 januari 2003 stelde de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch de Ruimtelijke Structuurvisie vast (RSV). De RSV bestreek de periode tot 2010 maar gaf een doorkijk naar 2020. Op 28 januari 2014 stelde de gemeenteraad de actualisatie van de RSV vast.

In het vleugelstadconcept van de RSV is de Empelse Schans een belangrijk onderdeel van de Maasvleugel. Met de ontwikkeling van de noordelijke vleugel (Noord, Maaspoort) grenst de stad aan de Maas. De stedelijke verbindingsas - de radiaal Noord - is vanaf de Rompert doorgetrokken als langzaamverkeersroute naar Oud Empel en de Maasboulevard: de Empelse Schans. Bij de Maas kan men in de natuur en aan het water recreëren. Deze toeristisch-recreatieve ontwikkeling vindt gelijktijdig plaats met verdere natuurontwikkeling van de uiterwaarden.

In de toeristisch-recreatieve hoofdstructuur maakt de Empelse Schans dan ook deel uit van het recreatief voet- en fietspadennet dat aansluit op attractiepunten aan de stadsrand, hier: de Maasboulevard en Oud Empel. Ook is Empelse Schans als 'groene vinger' een belangrijk onderdeel van het stedelijk groen: de toenemende dichtheid van de stad maakt de behoefte aan stedelijk groen en grootschalige gebieden van rust, ruimte en groen buiten de steden groter. In dit groene consolidatiegebied is het beleid dan ook gericht op het behouden en versterken van de bestaande natuur- en landschapskwaliteit (paragraaf 3.3.2).

3.3.2 De Maasuiterwaarden; Meerwaarde aan de Maas

Gemeente 's-Hertogenbosch, buurgemeenten, provincie, waterschappen en natuur- en landbouworganisaties hebben op 16 januari 2008 de samenwerkingsovereenkomst voor De Groene Delta ondertekend. Het uitvoeringsprogramma 'De Groene Delta' vraagt aandacht voor een meer duurzame ontwikkeling, inrichting en beheer van de Maasuiterwaarden in relatie tot de groengebieden ('groene vingers') bij Maaspoort en Empel. De verschillende belangen in het gebied (ecologie, recreatie et cetera) vragen om een integrale afweging. In opdracht van gemeente 's-Hertogenbosch en Natuurmonumenten heeft de Dienst Landelijk Gebied van het ministerie van Landbouw, Natuurbeheer en Voedselkwaliteit de integrale visie 'De Maasuiterwaarden; Meerwaarde aan de Maas' opgesteld die op 8 december 2009 door burgemeester en wethouders van 's-Hertogenbosch is aangenomen.

Het gebied tussen de stad en de dijk, de zogenaamde groene vingers, en de dijk zelf zijn belangrijke uitloopgebieden voor de wijken Maaspoort, Empel en Groote Wielen en daarbuiten. Buiten bestaande horeca is er in dit gebied geen ruimte voor intensieve recreatieve functies: rust en beleving van het landschap staan voorop. De dijk is belangrijk voor recreatief fiets- en wandelverkeer. Om de veiligheid en rust op de dijk te garanderen wordt in de visie geadviseerd om het doorgaande autoverkeer van de dijk te weren. Om aan de belangen van de horeca op de dijk tegemoet te komen, worden vier café-restaurants ontwikkeld tot recreatiepoorten; in Oud Empel gaat het om De Lachende Vis en omgeving. Hier kunnen bezoekers parkeren, informatie inwinnen en hun fietstocht of wandeling beginnen. Voor een goede ontwikkeling van deze recreatiepoorten moeten ze sterker met het natuurgebied en de Maas worden verbonden door de aanleg van wandelpaden, een terrasje aan de Maas, een passantensteiger of een natuurspeelplek. Een goede bereikbaarheid vanuit de woonwijken naar de recreatiepoorten is belangrijk voor het functioneren van de poorten.

afbeelding 5: uitsnede visiekaart 'De Maasuiterwaarden; Meerwaarde aan de Maas'; A. nevengeul Maas; B. herstel zichtrelatie; C. nieuw wandelpad; D. inpassing A2; E. herinrichting Schout van Hanswijkplein; F. aanvoerende route

De groene vingers zijn een onderdeel van de uitloopnatuur bij de uiterwaarden. Voor een gebied ter grootte van circa 10 hectare is een schetsontwerp gemaakt (zie afbeelding 6). Met het schetsontwerp beoogt de gemeente de samenhang tussen stad en land te vergroten, de biodiversiteit te vergroten, de openheid te behouden en extensieve recreatie mogelijk te maken. Ze wil dit realiseren door agrarisch natuurbeheer en door bloemrijke weilanden aan te leggen en landschapselementen, zoals kikkerpoelen, heggen en bomen, in het bijzonder notenbomen en hoogstamfruitbomen, en natuurvriendelijke oevers en slootkanten.

afbeelding 6: plangebied groene vingers

Het plangebied van de groene vingers is in eigendom van de gemeente. Het perceel Empelse Schans 1 is particulier eigendom en maakt niet deel uit van de groene vingers. De gemeente heeft wel beoordeeld of het bouwplan landschappelijk aanvaardbaar is, mede in het licht van de doelstelling van de gebiedsvisie en het schetsontwerp.

In de eerste plaats is de Empelse Schans, naast de Wasweg (onder F in afbeelding 5), een belangrijke toegangsroute vanuit de woonwijk naar de recreatiepoort van de Maasboulevard en Oud Empel. Dit bestemmingsplan waarborgt het landelijk karakter van het perceel direct aan de Empelse Schans. Zo blijft door de bestemming Tuin van het voorerfgebied dit beeldbepalende deel van de Empelse Schans gevrijwaard van bebouwing.

In de tweede plaats is geoordeeld dat het nieuwe volume - een vergroting en verplaatsing van een reeds bestaand volume - weliswaar zichtbaar is vanaf de dijk en de Empelse Schans maar dat dit niet onevenredig inbreuk maakt op het groene en recreatieve karakter van het omliggende gebied, zoals beschreven in de gebiedsvisie en in het schetsontwerp. Hetzelfde geldt voor de splitsing van het huidige grote particuliere woon-/bedrijfsperceel dat straks bestaat uit drie kleinere woonpercelen.

3.3.3 Nota wonen 2012

Op 11 september 2012 stelde de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch de Nota Wonen 2012 vast. Conform deze nota streeft de gemeente naar een evenwichtige woningmarkt met voldoende, goede, betaalbare en passende woningen, nu en in de toekomst, en naar sterke en leefbare buurten waar mensen zich thuis voelen. In het licht van de economische omstandigheden ten tijde van de vaststelling en de verwachte groei van het inwonertal is de ambitie geformuleerd om de positie van 's-Hertogenbosch als een van de aantrekkelijkste woonsteden te behouden. Conform de Nota Wonen 2012 moeten tot 2030 nog zo'n 9.800 woningen worden toegevoegd (zie paragraaf 3.1).

De problemen op de woningmarkt ten tijde van de vaststelling van de nota kunnen alleen gezamenlijk worden aangepakt, samen met bouwbedrijven, woningcorporaties, maatschappelijke organisaties en met inwoners en bedrijven uit de stad. Dit is het belangrijkste uitgangspunt van de Nota Wonen 2012. In de nota zijn vier speerpunten geformuleerd: voldoende woningen bouwen, inzetten op betaalbaar wonen, inzetten op passend wonen en het maken van sterke en leefbare buurten. De vier speerpunten zijn vertaald in een aantal concrete doelen, waaronder:

• een woningproductie van gemiddeld 700 woningen per jaar voor de periode tot 2030, met een bandbreedte van 500 tot 800 woningen per jaar;
• minimaal 25% woningen in de sociale sector (huur en koop);
• stimulering van het (collectief) particulier opdrachtgeverschap (C)PO;
• herintroductie van de starterslening voor bestaande koopwoningen;
• nieuwbouw, omzetting van bestaande verzorgingsplaatsen en ambulante zorgverlening ten behoeve van de groeiende behoefte aan woonzorgarrangementen voor ouderen en mensen met een beperking;
• verbetering van de woningkwaliteit in buurten door onder meer renovatie, groot onderhoud en energiebesparende maatregelen.

Met de splitsing van de bestaande boerderij in twee woningen en de bouw van een derde woning draagt het plan bij aan de beoogde woningproductie. Bovendien draagt de toevoeging van duurdere woningen in dit deel van de Maaspoort bij aan meer differentiatie en aan een leefbare buurt. Zo bevordert meer bewoning aan dit deel van de Empelse Schans tevens de sociale veiligheid.

3.3.4 Bomenbeleidsplan

Op 26 januari 2010 stelde de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch het Bomenbeleidsplan vast. Met het Bomenbeleidsplan wil de gemeente haar eigen bomenbestand en dat van derden duurzaam ontwikkelen. In het Bomenbeleidsplan is een belangrijke rol weggelegd voor structurerend groen: waardevol groen dat op stadsniveau functioneert. Gemeente 's-Hertogenbosch wil deze structuren behouden, ontwikkelen en nieuw aanleggen. Het functioneel groen is het groen van de wijken, kantorenparken en bedrijventerreinen. Dit groen is in elke wijk weer anders van opzet. Gemeente 's-Hertogenbosch ziet die differentiatie als een pluspunt en speelt per plek in op de aanwezige kwaliteiten.

Gemeente 's-Hertogenbosch streeft naar een evenwichtige leeftijdsopbouw in haar bomenbestand waarbij kwaliteit belangrijker is dan kwantiteit. Ze onderscheidt bomen in drie categorieën:

• monumentale bomen. Monumentale bomen zijn de meest bijzondere bomen van de stad die daarom zo lang mogelijk moeten worden behouden. Voor monumentale bomen geldt een strikt kapverbod, tenzij aantoonbaar sprake is van een ernstige bedreiging van de openbare veiligheid of een zwaarwegend maatschappelijk belang.
• boomstructuren. De verzameling van groene elementen, die een bovenlokale bijdrage leveren aan de identiteit én de groene kwaliteit van de stad of een wijk, vormt de bomenstructuur. Er is een kapvergunning nodig voor alle bomen in een boomstructuur.
• sfeerbomen. Alle bomen die niet behoren tot monumentale bomen of boomstructuren zijn sfeerbomen. Gemeentelijke en particuliere sfeerbomen zijn kapvergunningplichtig vanaf een omtrek van meer dan 100 cm.

Voor de hoofdgebouwen die op grond van de bouwregels zijn toegestaan hoeven geen bomen te wijken. Als al dan niet vergunningsvrij bijgebouwen worden opgericht op een plek waar bomen staan, dan moet worden beoordeeld of sprake is van kapvergunningplichtige (sfeer)bomen met een omtrek van meer dan 100 cm.

Langs de Empelse Schans wordt één van de twee bestaande inritten verlegd (zie afbeelding 8). De knotwilg op de plek van de nieuwe inrit wordt verplaatst naar de plek van de oude of wordt daar vervangen.

3.3.5 Nota Parkeernormen

Op 9 december 2003 stelde de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch de 'Nota Parkeernormen, inclusief een methode voor het berekenen van het aantal parkeerplaatsen met behulp van de parkeerbalans' vast. Het doel van deze nota is het ontwikkelen van eenduidige parkeernormen die in de hele gemeente kunnen worden toegepast en waarbij evenwicht wordt gezocht tussen enerzijds de vraag naar parkeerplaatsen en anderzijds de kwaliteit van de openbare ruimte. Dit evenwicht kan worden berekend met behulp van de parkeerbalans.

Op het ruime perceel van de boerderij Empelse Schans 1 is bij elk van de woningen voldoende ruimte voor de vereiste parkeerplaatsen: 3 woningen x 2 pp per woning = 6 parkeerplaatsen (hoofdstuk 4).

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

De boerderij Empelse Schans 1 ligt in één van de groene vingers die de wijk Maaspoort en de Maasuiterwaarden verbinden. Empelse Schans 1 bestaat uit een concentratie van gebouwen omgeven door erfbeplanting tussen groen met name voor agrarisch gebruik. De weidsheid van de plek in contrast met het erf waar de activiteit zich concentreert is de kwaliteit van deze plek.

Sinds bestemmingsplan Maaspoort-Oud Empel (paragraaf 1.3) hebben de boerderij en het erf een woonfunctie. De gebouwen die aan het agrarisch gebruik herinneren staan er echter nog wel: een grote schuur (deel) aan de woning, een kleinere schuur in de rand van het huiskavel en nog wat losse overkappingen. Het bestemmingplan Maaspoort-Oud Empel biedt een fors grotere bouwmogelijkheid voor deze kavel ter plaatse van de schuur.

Met het voorliggend bouwplan wordt de huidige boerderij (het woongedeelte en de grote schuur) behouden en gesplitst. De schuren op het achtererf worden gesloopt en er wordt een nieuw volume toegevoegd voor een derde woning. De derde woning is zo gesitueerd dat het samen met de huidige boerderij een ensemble vormt: de nokrichting van de nieuwe woning staat haaks op de nokrichting van de huidige deel; de sprong in de rooilijn tussen het woongedeelte en de deel wordt herhaald. Het volume voor de nieuwe woning staat dichter bij de boerderij dan de bestaande te slopen schuur op het achtererf. Het ensemble wordt zo compacter op het erf gesitueerd. De derde woning heeft een iets lagere bouwhoogte dan de grote schuur. Aan de zijde van de grote schuur is de goothoogte van het nieuwe volume gelijk aan die van de schuur, aan de andere zijde is de goothoogte groter. De overstekende daken buiten het bouwvlak sluiten aan op het dak en zijn door middel van een specifieke bouwaanduiding bestemd. Hetzelfde geldt voor de entree van het souterrain aan de voorzijde: de bebouwing hiervoor is grotendeels ondergronds en verstoort niet het beeld van de tuin.

Het erf aan de voorzijde van de drie woningen wordt gezamenlijk ingericht. Ook het parkeren wordt hier opgelost: 3 woningen x 2 pp per woning = 6 parkeerplaatsen. Bebouwing is hier ongewenst en daarom is dit deel van het erf bestemd als Tuin. Aan de buitenranden wordt het erf omzoomd door groen waardoor naar buiten toe het erf als een geheel ervaren wordt en landschappelijk ingepast wordt in de groene vinger. Het groen vouwt zich als het ware om het erf heen.

Aan de regels van het bestemmingsplan is de voorwaardelijke verplichting toegevoegd om ter plaatse van de bestemming Groen (aan de achterkant en gedeeltelijk aan de zijkant van het perceel), een groenvoorziening aan te leggen en in stand te houden. De groenvoorziening moet bestaan uit aaneengesloten streekeigen struiken en/of heggen en/of bomen met een minimale hoogte van 1 meter. De breedte van de strook is 1,5 meter. Aan de gemeentelijke kant van de perceelsgrens ligt een strook struweel van 1,5 meter breed. Met deze totale breedte en de variatie in struiken, heggen en bomen biedt de groene omzoming een blijvend groen aanzicht, draagt ze bij aan de natuur- en landschapswaarden maar biedt ze toekomstige bewoners van de woningen op het perceel Empelse Schans 1 ook zicht op het groene achterland.

afbeelding 7: groenvoorziening achterzijde Empelse Schans 1

afbeelding 8: inrichtingsschets conform informatief bouwplan, juni 2016

afbeelding 9: impressie verbouwde boerderij en schuur en nieuw volume met een groene omzoming

Dit nieuwe bestemmingsplan maakt ten opzichte van het bestemmingsplan Maaspoort-Oud Empel aanzienlijk minder bebouwing mogelijk. Tevens wordt de bebouwing anders gesitueerd, waardoor het geheel beter past in de omgeving. Het plan is dan ook stedenbouwkundig en landschappelijk inpasbaar. Met de splitsing van de huidige boerderij kan deze cultuurhistorisch waardevolle boerderij op een ruimtelijk en economisch verantwoorde wijze behouden blijven. Het ontwerp van de nieuwe woningen besteedt bijzondere aandacht aan het behoud van de kop-hals-romp en de karakteristieke sobere naoorlogse vormgeving van de boerderij.

afbeelding 10: impressie informatief bouwplan d.d. 26 augustus 2016; vanuit zuidwestelijke richting

afbeelding 11: impressie informatief bouwplan d.d. 26 augustus 2016; vanuit noordoostelijke richting

Hoofdstuk 5 Milieuaspecten

5.1 Bedrijven en milieuzonering

Om te komen tot een ruimtelijk relevante toetsing van bedrijfsvestigingen op milieuhygiënische aspecten wordt het begrip milieuzonering gehanteerd. Onder milieuzonering wordt een voldoende ruimtelijke scheiding tussen enerzijds milieubelastende bedrijven of inrichtingen en anderzijds milieugevoelige gebieden zoals woonwijken verstaan. In het algemeen wordt door middel van het aanbrengen van een zonering tussen bedrijvigheid en woonbebouwing de overlast ten gevolge van de bedrijfsactiviteiten zo laag mogelijk gehouden. Volgens de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' is een richtafstand van 30 meter tot een rustige woonwijk aanbevolen. In de omgeving van het plangebied liggen geen hinderlijke bedrijven/objecten. Overlast van bedrijfsactiviteiten is dan ook niet aan de orde.

5.2 Geluid

Wat betreft wegverkeerslawaai ligt het plangebied binnen de geluidzone van een 60 km/uur-weg: de Maasboulevard. De gezoneerde Maasboulevard bevindt zich op een relatief korte afstand tot het plangebied en wordt niet afgeschermd door gebouwen. De geluidsbijdrage van deze weg bedraagt maximaal 42 dB. De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt voor deze woningen niet overschreden.

Het plangebied ligt ook aan een 30 km/uur-weg: Empelse Schans. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is beoordeeld of de geluidbelasting op de gevels van de nieuw te bouwen woningen nabij de 30 km/uur-wegen voldoet aan de voorkeursgrenswaarde voor wegverkeerslawaai van 48 dB. De geluidbelasting vanwege de 30 km/uur-weg overschrijdt nergens op de gevels van de nieuwe woningen de voorkeursgrenswaarde.

Uit de berekeningen blijkt dat de hoogst berekende geluidbelasting vanwege alle wegen gezamenlijk 42 dB bedraagt. Getoetst aan het 'Gebiedsgericht geluidbeleid gemeente 's-Hertogenbosch' wordt de geluidsklasse 'rustig' (Lden t/m 48 dB), zijnde de ambitie voor een gebiedstype 'buiten centrum', niet overschreden en wordt aldus naast de eisen uit de Wet geluidhinder ook aan de eisen uit het gemeentelijk geluidbeleid voldaan.

5.3 Luchtkwaliteit

De eisen op het gebied van luchtkwaliteit heeft betrekking op de aanwezigheid van verontreinigende stoffen in de buitenlucht. Bij het nemen van ruimtelijke besluiten moet beoordeeld worden of wordt voldaan aan deze eisen die in of bij de Wet milieubeheer zijn opgenomen. Hierbij wordt getoetst aan de voor bepaalde stoffen vastgesteld grenswaarden en wordt beoordeeld of met het ruimtelijk besluit ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt die de luchtkwaliteit zullen verslechteren.

In het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' (NIBM) is vastgelegd wanneer een plan niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van een bepaalde stof. Een plan draagt niet in betekenende mate bij als de toename van de concentraties in de buitenlucht van zowel NO2 (stikstofdioxide) als PM10 (fijnstof of zwevende deeltjes) niet meer bedraagt dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde voor die stoffen. Dit komt voor beide stoffen overeen met een maximale toename van de concentraties met 1,2 µg/m3. Projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit hoeven niet getoetst te worden aan de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Wel moet aannemelijk worden gemaakt dat als gevolg van het project de jaargemiddelde concentraties NO2 en PM10 niet met meer dan 1,2 µg/m3 toenemen.

De splitsing van de boerderij in twee woningen en de bouw van een derde woning hebben geen gevolgen voor extra verkeersaantrekkende werking. Met behulp van de nibm-tool is bepaald of de ontwikkeling in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie luchtverontreinigende stoffen. Uit de nibm-tool blijkt dat de maximale bijdrage van de ontwikkeling aan de concentratie NO2 slechts 0,01 µg/m3 bedraagt en dat er geen extra bijdrage is aan de concentratie PM10.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet ook aandacht worden besteed aan de blootstelling van gebruikers van nieuwe gevoelige functies aan luchtverontreinigende stoffen. Beschouwd zijn de huidige situatie en de situatie 10 jaar na realisatie. Uit deze beschouwing blijkt dat in het gebied geen grenswaarden worden en zullen worden overschreden:

• voor NO2 (stikstofdioxide) ruimschoots zal worden voldaan aan het gestelde jaargemiddelde grenswaarde van 40 µg/m3 alsmede aan de uurgemiddelde grenswaarde. Momenteel ligt de waarde op 31 µg/m3 . Deze waarde zal in de toekomst verminderen tot 24 µg/m3;
• voor PM10 (fijnstof of zwevende deeltjes) zal ruimschoots worden voldaan aan het gestelde jaargemiddelde grenswaarde van 40 µg/m3. Momenteel ligt de waarde op 23,4 µg/m3. Deze waarde zal in de toekomst gelijk blijven.

5.4 Externe veiligheid

Externe-veiligheidsbeleid beoogt een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van industriële activiteiten met opslag en transport van gevaarlijke stoffen. Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. In het plangebied en de directe omgeving ervan zijn geen transportroutes (weg, spoor en water) of buisleidingen voor gevaarlijke stoffen aanwezig. Evenmin liggen in de directe omgeving van het plangebied risicovolle bedrijven.

5.5 Bodem en grondwater

In opdracht van de initiatiefnemer is in het plangebied een verkennend en een nader bodemonderzoek uitgevoerd. In de bovengrond is een lichte verontreiniging met lood, zink, kobalt, minerale olie en PAK aangetoond. Plaatselijk is een sterke verontreiniging met PAK aangetroffen. Op basis van nader onderzoek blijkt deze beperkt van omvang te zijn (< 25 m3) en niet aan te merken als een ernstig geval van bodemverontreiniging.

In de ondergrond zijn geen verhoogde gehalten aangetoond, terwijl in het grondwater sprake is van een licht verhoogd gehalte aan barium en minerale olie. De aangetroffen gehalten van deze parameters komen overeen met de van nature verhoogde achtergrondwaarden binnen de gemeente.

In verband met het aantreffen van puin in de bodem en een dak met verweerde asbestplaten, is aanvullend een verkennend asbestonderzoek verricht. Aan de hand hiervan is er geen indicatie dat er zich asbest in de bodem bevindt boven de samenstellingswaarde. Op basis van het onderzoek blijkt dat de bodem geschikt is voor het beoogde gebruik.

Aangezien bij de herinrichting van het terrein het maaiveld wordt verlaagd met 1,3 tot 2 m, zal een hoeveelheid grond moeten worden afgevoerd naar elders. Hiertoe moet voldaan worden aan het gestelde in het Besluit bodemkwaliteit. De aangetroffen sterke verontreiniging met PAK moet hierbij onder milieukundige begeleiding separaat worden ontgraven en naar een erkende verwerker worden afgevoerd.

5.6 Energie en duurzaamheid

Gemeente 's-Hertogenbosch wil een voortrekkersrol blijven spelen op het gebied van duurzame stedelijke ontwikkeling. De speerpunten van het gemeentelijk energie- en duurzaamheidsbeleid zijn energie, integraal waterbeheer en duurzaam hout. Op basis van dit beleid sluit de gemeente voor woningbouw en voor de ontwikkeling van commerciële ruimten aan bij de wettelijk eisen op dit gebied (de EPC-norm) in combinatie met de toepassing van duurzame (energie)bronnen. Het integraal waterbeheer vereist dat in de bouw geen uitlogende materialen worden gebruikt (paragraaf 3.3.7). Ten aanzien van duurzaam hout met het FSC-keurmerk of het PEFC-keurmerk (SFI, CSA en ATFS), niet zijnde MTCS, wordt toegepast.

Hoofdstuk 6 Wateraspecten

6.1 Beleidsuitgangspunten

Op 14 juli 2009 stelde de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch het waterplan 'Waterstad 's-Hertogenbosch' vast: gemeente 's-Hertogenbosch wil een mooi, robuust en klimaatbestendig watersysteem creëren. Vervolgens is in 2012 in het Waterstructuurplan het hemelwaterbeleid vastgelegd. Dit is gebiedsspecifiek gedaan, kijkend naar de watersystemen en de uitgangspunten per wijk.

De uitgangspunten voor integraal waterbeheer bij het toetsen van ruimtelijke plannen zijn:

• gescheiden houden van vuil (afval)water en schoon hemelwater;
• voorkomen van vervuiling van water;
• schoon hemelwater kan volgens de voorkeursvolgorde worden verwerkt: 1. hergebruik; 2. infiltratie/bergen; 3. afvoer;
• hydrologisch neutraal ontwikkelen (HNO) zodat een ontwikkeling niet leidt tot een hydrologische achteruitgang, zowel binnen als buiten het projectgebied. Ook mogen er geen hydrologische knelpunten ontstaan voor de huidige en vastgelegde toekomstige landgebruiksfuncties. Dit betekent dat:
  • 1. de afvoer uit het gebied niet groter wordt dan in de referentiesituatie;
  • 2. de grondwateraanvulling in het plangebied gelijk blijft of toeneemt;
  • 3. grond- en oppervlaktewaterstanden in de omgeving gelijk blijven of verbeteren voor de huidige en toekomstige landgebruiksfuncties;
  • 4. (grond)waterstanden in het projectgebied aansluiten op de (nieuwe) functie(s) van het projectgebied;
  • 5. het plangebied zo wordt ingericht dat de hydrologische gevolgen van vastgestelde toekomstige ontwikkelingen in de omgeving niet leiden tot knelpunten in het plangebied.

Daarnaast beschouwt de gemeente 's-Hertogenbosch water als kans voor meervoudig ruimtegebruik en voor meer belevingswaarde.

6.2 Watertoets

Huidige situatie

De wijk Maaspoort ligt in een oorspronkelijk poldergebied. De bodem is deels opgehoogd met zand en andere grondtypen. Het gebied is opgehoogd tot 3,8 tot 4,4 m NAP.

Oppervlaktewater

Het plangebied ligt voor het grootste deel in het afwateringsgebied Maaspoort dat een vast peil heeft van 2,20 m NAP. Dit peil kan zo'n 25 cm stijgen tijdens een heftige neerslag die eens in circa 100 jaar voorkomt. Het grondwater van zowel de deklaag (freatisch grondwater) als het eerste watervoerend pakket stroomt globaal in noordwestelijke richting. De grondwaterstand is niet in detail bekend maar ligt rond 2,4 tot 2,6 m NAP. Tijdens hoogwater op de Maas kan de grondwaterstand oplopen tot 2,80 m NAP.

Riolering

Voor de woningen in het plangebied kan een septic tank of IBA worden aangelegd of er kan op de scheiding van het perceel met het openbaar gebied één drukrioolunit worden aangelegd. In het geval van één drukrioolunit zullen de drie wooneenheden gaan lozen via een vrij-vervalleiding op deze pompput. Hierdoor is het niet noodzakelijk om per perceel een drukrioolunit aan te leggen. Op deze vrij-vervalleiding van de woningen tot de pompput mag enkel vuilwater aangesloten worden. Vanuit de pompput wordt er door de gemeente één aansluiting gemaakt op het bestaande vrij-vervalriool aan de Jan Mosmanslaan.

Ruimtelijke vertaling van de beleidsuitgangspunten

• Bergingsopgave. Als de verharding toeneemt, moeten nieuwbouwplannen hydrologisch neutraal worden ontwikkeld. De bebouwingsmogelijkheden in de bouwvlakken worden met dit bestemmingsplan per saldo aanzienlijk verkleind, met circa 600 m²: het bouwvlak van de boerderij en de schuur gaat van circa 1.000 m² naar circa 300 m², het bouwvlak op het achtererf wordt verplaatst en gaat van circa 100 m² naar circa 200 m². De feitelijk gerealiseerde bebouwingsoppervlakte gaat van circa (300 m² + 100 m² =) 400 m² naar (300 m² + 200 m²) naar 500 m², afgezien van erfbebouwing. Voor de totale feitelijke verhardingstoename zal op het eigen terrein een berging gerealiseerd moeten worden. De waterbergingsopgave vanwege deze feitelijke verhardingstoename is beperkt en kan ruimschoots op het eigen erf worden opgevangen. Mogelijke manieren om deze waterbergingsopgave te realiseren zijn groene daken, greppels, vijvers, poelen en infiltratievoorzieningen. Gezien de locatie is het wenselijk om een koppeling te maken met de (zak)sloot aan de voorzijde van de woning. Dat moet gebeuren conform de regels in de Keur van het Waterschap Aa en Maas.
• Grondwater. Ter bescherming van het grondwater is de provincie het bevoegd gezag. In het kader van het Provinciaal Waterplan wordt door de provincie een onderzoek gedaan naar de mogelijkheden voor de bescherming van de industriële grondwaterwinning. Hierbij zal onder andere een afweging worden gemaakt ten aanzien van de toepassing van warmte- en koudeopslag (WKO) binnen een mogelijke beschermingszone.
• Bouwmaterialen. Uit zorg voor een goede kwaliteit van het grond- en oppervlaktewater moet bij nieuwbouwplannen en bij sloop- en nieuwbouwplannen worden afgezien van het gebruik van uitlogende bouwmaterialen in daken, gevels, verhardingen en regenwatervoorzieningen (goten en leidingen).

Hoofdstuk 7 Flora en fauna

Bureau Waardenburg heeft op basis van een oriënterend veldonderzoek op 14 april 2015 en een bronnenonderzoek de effecten van het plan beoordeeld in het kader van de Flora- en Faunawet:

• Aan de buitenkant van het woonhuis uit 1953 zijn enkele inkruipmogelijkheden aanwezig voor vleermuizen, zoals een enkele spleet in de daklijst en onder de loodslabben bij de schoorsteen. In de omgeving van het plangebied zijn waarnemingen bekend van gewone dwergvleermuis, gewone grootoorvleermuis en laatvlieger, soorten waarvan bekend is dat ze in gebouwen verblijven. Alle drie de soorten kunnen in het plangebied voorkomen. Als het bouwplan ertoe leidt dat de inkruipmogelijkheden aangetast of verwijderd worden, dan betekent dit een mogelijke overtreding van verbodsbepalingen van de Flora- en faunawet. Vooralsnog blijven deze inkruipmogelijkheden ongemoeid. Naar aanleiding van deze beoordeling is een (technische) inspectie uitgevoerd om te verifiëren of deze potentiële wegkruiplocaties ook daadwerkelijk geschikt zijn voor vleermuizen. Op 4 juni 2016 is een inspectie uitgevoerd door FaunaConstruct. De beoogde ontwikkeling leidt niet tot aantasting van de potentieel geschikte verblijfplaatsen. Op basis van deze technische inspectie kan worden uitgesloten dat de bebouwing momenteel een relevante functie heeft voor vleermuizen.
• Voor steenmarter is alleen de aangrenzende schuur interessant als een mogelijke verblijfplaats. Er zijn echter geen sporen van een steenmarter in de schuur aangetroffen. Daarbij bestaat het grootste deel van het dak alleen uit dwarslatten en dakpannen, zonder een (kruip)ruimte ertussen. Er zijn ook geen waarnemingen uit de directe omgeving bekend.
• Met betrekking tot vogels met een jaarrond beschermde nestplaats bevindt zich in de open schuur in het noordwestelijk deel van het plangebied een steenuilkast. Deze is echter reeds vier jaar niet meer in gebruik door een steenuil maar is wel onderdeel uit van het totale aanbod aan geschikte nestplaatsen in de omgeving. Aanbevolen wordt om de bestaande steenuilkast zo mogelijk te behouden om het totale aanbod aan geschikte nestplaatsen in stand te houden, eventueel met verplaatsing naar een andere (meer) geschikte locatie binnen het plangebied.
• Overige vogels met een jaarrond beschermde nestplaats, zoals de huismus en de gierzwaluw, zijn niet aangetroffen; door het ontbreken van nestgelegenheid als gevolg van de nauw sluitende dakpannen van de bestaande gebouwen is het plangebied hiervoor niet geschikt. Wel kunnen in de bomen en struiken op het plangebied algemene vogelsoorten tot broeden komen. Door bomen en struiken buiten het broedseizoen te verwijderen wordt verstoring van nesten van vogels voorkomen. Het rooien van beplanting binnen het broedseizoen is mogelijk indien is vastgesteld dat er met deze werkzaamheden geen nesten van vogels worden verstoord. Voor het broedseizoen wordt in het kader van de Flora- en faunawet geen standaard periode gehanteerd. De lengte en de aanvang van het broedseizoen verschilt per soort. Globaal moet rekening gehouden worden met de periode half maart tot en met augustus.
• Overige beschermde soorten, zoals planten, reptielen en ongewervelden, zijn niet aangetroffen of te verwachten. Uit het bronnenonderzoek zijn geen waarnemingen bekend en daarnaast zijn geschikte groeiplaatsen/biotopen hiervoor niet aanwezig.

 

Hoofdstuk 8 Archeologie en cultuurhistorie

8.1 Archeologie

In opdracht van de initiatiefnemer heeft Antea Group een archeologisch onderzoek uitgevoerd voor het plangebied aan de Empelse Schans (Antea Group Archeologie 2015/51, Bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek door middel van karterende boringen voor het plangebied Empelse Schans te 's-Hertogenbosch, projectnr. 403135, 1 juni 2015). Er is een bureauonderzoek en een karterend booronderzoek verricht.

Uit het archeologisch bureauonderzoek is gebleken dat het plangebied is gelegen in een zone met een hoge archeologische verwachting op de beleidskaart van de gemeente 's-Hertogenbosch. In de omgeving van het plangebied is sprake van een AMK-terrein met bewoningssporen uit de ijzertijd en de Romeinse tijd. Vooral voor deze periode maar ook voor de vroege middeleeuwen is er een hoge archeologisch verwachting. Met name worden er sporen van grafvelden en bewoningssporen verwacht. Of er in het plangebied daadwerkelijk sprake is van een archeologische vindplaats hangt grotendeels af van de intactheid van de natuurlijke bodemopbouw. Dit kan met een bureauonderzoek alleen niet worden bepaald. Daarvoor is het uitvoeren van een verkennend veldonderzoek noodzakelijk.

Uit het veldonderzoek blijkt dat sprake is van een poldervaaggrond in oeverwalafzettingen van de Maas. Er zijn, uitgezonderd het puin in boring 5a, geen aanwijzingen voor bodemverstoring. Er zijn ook geen aanwijzingen voor de aanwezigheid van archeologische vindplaatsen. Archeologische indicatoren ontbreken en er zijn geen bewonings- of vondstlagen aangetroffen. De voorgenomen ontwikkeling zal dan ook niet tot verstoring van een vindplaats leiden, bij het ontbreken daarvan.

Conform het advies naar aanleiding van het archeologisch onderzoek kan de archeologisch trefkans voor het plangebied worden bijgesteld naar laag en kan het plangebied worden vrijgegeven voor de voorgenomen ontwikkeling. Worden bij de werkzaamheden archeologische waarden aangetroffen, dan is men op grond van artikel 53 Monumentenwet verplicht deze te melden bij de Minister (i.c. de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed) en wordt ook de gemeentelijk archeoloog van 's-Hertogenbosch op de hoogte gebracht.

8.2 Cultuurhistorie

De bestaande boerderij Empelse Schans 1 (paragraaf 2.1) is aangewezen als gemeentelijk monument. Uit de redengevende omschrijving bij de aanwijzing als monument zijn volgende redenen gegeven:

• 1. Architectonische en stedenbouwkundige waarden. De boerderij aan de Empelse Schans 1 heeft stedenbouwkundige waarde vanwege de samenhang met de historisch gegroeide omgeving. In het deels nog door een landelijk karakter gekenmerkte buitengebied ten zuidwesten van Oud-Empel en langs de ten zuiden van de Maas gelegen Empelsedijk (Empelse Waard) vormt het volgens het kop-hals-romp type opgezette boerderijcomplex een opmerkelijke blikvanger met belangrijke beeldbepalende waarde.
• 2. Bouw- en/of kunsthistorische waarden. Het object is een wat betreft de uiterlijke verschijningsvorm goed en vrij gaaf voorbeeld van een uit de periode van de Wederopbouw daterend boerderijcomplex. Karakteristiek is vooral de traditionele uitvoering volgens het kop-hals-romp type, de opzet met een zijlangsdeel en de sobere aan de Delftse School verwante vormgeving.
• 3. Cultuurhistorische waarden. Het gebouw heeft cultuurhistorische waarde als een markant voorbeeld van de naoorlogse agrarische bouwkunst in de gemeente 's-Hertogenbosch. Als een voorbeeld van wederopbouwarchitectuur vormt het object een illustratie van de historie van Empel waar op het einde van de oorlog zware gevechten plaatsvonden en na de bevrijding diverse herstel- en nieuwbouwprojecten werden uitgevoerd.

In het bouwplan (hoofdstuk 4) is met deze waarden rekening gehouden. In de eerste plaats blijft de samenhang met historisch gegroeide omgeving behouden. Met de aanduiding van slechts het bestaande bouwvlak van de monumentale boerderij (in plaats van het heel ruime bouwvlak in bestemmingsplan Maaspoort-Oud Empel) en de aanduiding van een tweede bouwvlak in plaats van een bouwvlak achter op het erf blijft het landelijk karakter van het perceel en zijn omgeving gewaarborgd. Door de bestemming Tuin van het voorerfgebied blijft dit beeldbepalende deel van de Empelse Schans gevrijwaard van bebouwing. In de tweede plaats is in het ontwerp van de nieuwe woningen bijzondere aandacht besteed aan het behoud van de kop-hals-romp en de karakteristieke sobere naoorlogse vormgeving van de boerderij. De boerderij blijft zo als markant voorbeeld van de naoorlogse agrarische bouwkunst en als voorbeeld van wederopbouwarchitectuur behouden.

Hoofdstuk 9 Juridisch-bestuurlijke aspecten

9.1 Opzet en methodiek

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en regels en is voorzien van een toelichting. De eerste twee onderdelen zijn juridisch bindend, de toelichting is juridisch niet bindend maar helpt bij de interpretatie van de verbeelding en de regels. De regels zijn als volgt ingedeeld:

• 1. inleidende regels. De inleidende regels (artikel 1 en 2) lichten de begrippen toe die in de regels voorkomen en ook de wijze van meten (hoogte, diepte et cetera) die moet worden gehanteerd;
• 2. bestemmingsregels. De bestemmingsregels (artikel 3 en 4 bevatten voor de bestemmingen in dit bestemmingsplan een omschrijving van de doeleinden, bouwregels en nadere gebruiksregels;
• 3. algemene regels. De algemene regels (artikel 6 tot en met 8hebben betrekking op de anti-dubbeltelregel, de algemene bouwregels en de algemene afwijkingsregels;
• 4. overgangs- en slotregels. De laatste twee artikelen (artikel 9 en 10) betreffen achtereenvolgens het overgangsrecht en de slotregel.

9.2 Inleidende regels

Het definiëren van begrippen en de aanwijzingen voor het meten vergroten de duidelijkheid en de rechtszekerheid. In artikel 1 worden belangrijke begrippen die in het plan veel voorkomen nader gedefinieerd. In artikel 2 is aangegeven hoe afstanden en maten die in de regels worden voorgeschreven moeten worden gemeten.

9.3 Bestemmingsregels

Artikel 3 Tuin

Het voorerfgebied van de woningen is bestemd als 'Tuin', dat wil zeggen voor tuinen en parkeervoorzieningen. Om te veel verharding en om het onderbreken van het waardevolle voorerf van de voormalige boerderij te voorkomen is bepaald dat ten hoogste twee uitritten zijn toegestaan. Om dezelfde reden is in deze bestemming geen bebouwing toegestaan.

Artikel 4 Wonen

De voormalige boerderij is bestemd voor twee-aaneengebouwde woningen. Het tweede, nieuwe volume is bestemd voor één vrijstaande woning. De verschillende bouw- en goothoogtes van de voormalige boerderij zijn gedetailleerd op de verbeelding aangeduid, ter behoud van de cultuurhistorisch waardevolle karakter. De bouw- en goothoogte van het tweede, nieuwe volume is ook op de verbeelding aangegeven. De standaard erfbebouwingsregeling is van toepassing. De standaard afwijkingsbevoegdheden zijn opgenomen voor zover ze relevant zijn voor de percelen.

Artikel 5 Groen

Voor het gebruik van het perceel is in artikel 4 een voorwaardelijke verplichting opgenomen: het gebruik voor die bestemming is uitsluitend toegestaan na aanleg en met instandhouding van een groenvoorziening die bestaat uit aaneengesloten streekeigen struiken en/of heggen en/of bomen met een minimale hoogte van 1 meter ter plaatse van de bestemming Groen. In dit artikel is deze bestemming geregeld. De strook van 1,5 meter aan de achterkant en deels aan de zijkant van het perceel is alleen bestemd voor de aanleg en instandhouding van een groenvoorziening die bestaat uit aaneengesloten streekeigen struiken en/of heggen en/of bomen met een minimale hoogte van 1 meter als bedoeld in lid 4.5 onder c.

Hoewel de strook onderdeel is van het kadastraal perceel, maakt hij met deze afzonderlijke bestemming Groen niet deel uit van het erf en het achtererfgebied als bedoeld in artikel 1 van Bijlage II bij het Besluit omgevingsrecht. Er zijn dan ook geen vergunningsvrije bouwwerken toegestaan.

9.4 Algemene regels

Artikel 6 Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 7 Algemene bouwregels

Naast de bouwregels in de bestemmingen geldt als algemene bouwregel dat ondergeschikte bouwdelen buiten beschouwing worden gelaten, mits de overschrijding van bouw- c.q. bestemmingsgrenzen niet meer bedraagt dan 1 meter. Voorbeelden van ondergeschikte bouwdelen zijn plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, uitbouwen, balkons en overstekende daken.

Omdat met de overstekende daken van het nieuwe volume het bouwvlak met meer dan 1 m wordt overschreden en ze dan ook geen ondergeschikte bouwdelen zijn, worden ze met een specifieke bouwaanduiding binnen bestemming Wonen aangeduid.

Artikel 8 Algemene afwijkingsregels

Voor alle bouwregels geldt dat burgemeester en wethouders er conform de algemene afwijkingsregels van af kunnen wijken. Deze regels betreffen onder meer vermeerdering dan wel vermindering van de voorgeschreven maten en normen met niet meer dan 10% en vergroting van de bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen. Steeds geldt dat hiervoor alleen toestemming kan worden verleend als de afwijking het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden niet onevenredig aantast.

9.5 Overgangs- en slotregels

Artikel 9 Overgangsrecht

In dit artikel is het overgangsrecht opgenomen. De tekst ervan is wettelijk voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening.

Artikel 10 Slotregel

In dit artikel is de slotregel opgenomen. Hierin is formeel bepaald dat in andere bestemmingsplannen en/of in andere juridisch-planologische besluiten (de regels van) het bestemmingsplan 'Regels van het bestemmingsplan Empelse Schans 1' worden genoemd.

Hoofdstuk 10 Economische uitvoerbaarheid

De gemeente 's-Hertogenbosch heeft met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst op grond van artikel 6.4 Wet ruimtelijke ordening gesloten. In deze overeenkomst wordt ook vastgelegd dat de initiatiefnemer / exploitant eventuele planschade voor zijn rekening neemt. Kostenverhaal is hiermee verzekerd waardoor het plan economisch uitvoerbaar is.