Kruisstraat 58 Rosmalen

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Familie Valenkamp wil een deel van het perceel Kruisstraat 58 herontwikkelen, voor een kleinschalig hoveniersbedrijf en een landwinkel voor de verkoop van productie- en/of streekgebonden producten. Ook wil zij de bestaande boerderij splitsen in een bedrijfswoning en een burgerwoning. Het initiatief past niet in het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied Noord en Kloosterstraat' (paragraaf 1.3). Met deze herontwikkeling wordt echter de bestaande structuur van de Kruisstraat behouden en versterkt, wordt aan de ambitie van de Gebiedsvisie Kruisstraat Oost voldaan en wordt de cultuurhistorisch waardevolle boerderij Kruisstraat 58 behouden. Het plan voldoet aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening. Om het initiatief juridisch-planologisch mogelijk te maken is dit bestemmingsplan voorbereid.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt in het buitengebied van de gemeente 's-Hertogenbosch, aan de noordoostzijde van de kern Rosmalen, ingeklemd tussen de buurtschappen Kruisstraat en Heeseind, en het maakt deel uit van het bebouwingslint aan de Kruisstraat. Het plangebied heeft betrekking op het kadastraal perceel Rosmalen, sectie G, nummer 4654 en het deel van het aangrenzend perceel met nummer 4653 dat nog als 'Agrarisch-Agrarisch bedrijf' is bestemd.

ligging plangebied

1.3 Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Buitengebied Noord en Kloosterstraat'. Het bestemmingsplan heeft een conserverend karakter waarbij zoveel mogelijk de bestaande situatie en de bestaande rechten zijn vastgelegd. Het is op 25 juni 2013 gewijzigd vastgesteld door de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch.

Het plangebied heeft hierin de bestemming 'Agrarisch-Agrarisch bedrijf' en 'Agrarisch met waarden' en is mede bestemd voor 'Waarde-Archeologie 1, 2 of 3'. Het initiatief is als volgt in strijd met het bestemmingsplan:

• 1. In de bestemming 'Agrarisch-Agrarisch bedrijf' is geen burgerwoning toegestaan: er is maximaal één bedrijfswoning per bouwperceel toegestaan.
• 2. De hoveniersbedrijven in het bestemmingsplan 'Buitengebied Noord en Kloosterstraat' zijn geschaard onder de bestemming 'Bedrijf' en zijn in het bijzonder voor 'hovenier' aangeduid. (Hoewel de omschrijving van de bestemming 'Agrarisch-Agrarisch bedrijf' ook de bijzondere functieaanduiding 'hovenier' noemt, zijn geen percelen met die bestemming als zodanig aangeduid.) De bijzondere functieaanduiding 'hovenier' betekent dat een hoveniersbedrijf zonder zo'n aanduiding niet is toegestaan.
• 3. Wat betreft de landwinkel, in de bestaande bedrijfsgebouwen, ter grootte van maximaal 100 m2, staat het geldende bestemmingsplan slechts productiegebonden detailhandel toe: 'detailhandel in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan het productieproces.' Een landwinkel met meer dan alleen ter plaatse vervaardigde goederen is niet toegestaan.
• 4. Vanwege het landschapsinvesteringsplan moet een strook van 5 meter aan de oostzijde van het perceel voor groen(voorziening) worden ingericht, conform het landschapsinvesteringsplan.

uitsnede bestemmingsplan 'Buitengebied Noord en Kloosterstraat'

Hoofdstuk 2 Beleidskader

2.1 Provinciaal beleid

2.1.1 Structuurvisie Ruimtelijke Ordening

Op 19 maart 2014 is de Structuurvisie ruimtelijke ordening van de provincie Noord-Brabant in werking getreden. Deze structuurvisie is een actualisatie van de visie die in 2010 werd vastgesteld. De structuurvisie behelst de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025, met een doorkijk naar 2040. Op de structurenkaart van de visie ligt het plangebied op de rand van het 'stedelijk concentratiegebied' en het 'gemengd landelijk gebied' en 'accentgebied agrarische ontwikkeling':

• stedelijk concentratiegebied. Het stedelijk concentratiegebied en de bijhorende zoekgebieden voor verstedelijking vangen het merendeel van de verstedelijkingsopgave op;
• gemengd landelijk gebied. Het gemengd landelijk gebied is een veelzijdige gebruiksruimte. Functies zoals wonen, werken, (historische) landgoederen, recreatie en toerisme passen naar hun aard en omvang bij de omgeving en houden rekening met de omgevingskwaliteiten;
• accent agrarische ontwikkeling. Het plangebied is onderdeel van één van de vier regionale accentgebieden waarin de provincie ruimte en kansen ziet om de agrarische productiestructuur te verduurzamen en te versterken.

2.1.2 Verordening Ruimte

De Verordening Ruimte is één van de uitvoeringsinstrumenten voor de provincie Noord-Brabant om haar doelen te realiseren. Provinciale Staten van de provincie Noord-Brabant hebben op 7 februari en 14 maart 2014 de Verordening Ruimte 2014 vastgesteld. De Verordening Ruimte duidt het plangebied onder meer aan als:

• gemengd landelijk gebied. De provincie streeft in deze structuur een gemengde plattelandseconomie na of een in hoofdzaak agrarische economie. In gemengd landelijk gebied sluit de provincie nieuwbouw van een bedrijfs- of burgerwoning of de zelfstandige bewoning van bedrijfsgebouwen uit. In afwijking daarvan kan een bestemmingsplan in dit gebied voorzien in de vestiging van of de splitsing in meerdere woonfuncties in cultuurhistorisch waardevolle bebouwing indien dit is gericht op het behoud of herstel van deze bebouwing (artikel 7.7 lid 3). Verder bepaalt de Verordening dat als niet-agrarische functie onder meer is toegestaan een al dan niet zelfstandige detailhandelsvoorziening met een verkoopvloeroppervlakte van niet meer dan 200 m² (artikel 7.10 lid 1 onder g);

• integratie stad-land. In afwijking van het bepaalde voor de structuur 'gemengd landelijk gebied' is ter plaatse van de aanduiding 'integratie stad-land' in een bebouwingsconcentratie nieuwbouw van één of meer woningen mogelijk mits de toelichting een verantwoording bevat waaruit blijkt dat het bestemmingsplan de nodige voorwaarden bevat om een goede landschappelijke inpassing van de te bouwen woningen te verzekeren en mits geen afbreuk wordt gedaan aan de ruimte-voor-ruimteregeling;
• cultuurhistorisch vlak. Ter plaatse van deze aanduiding moeten cultuurhistorische waarden en kenmerken van de onderscheiden gebieden worden behouden, hersteld of duurzaam ontwikkeld (paragraaf 3.2). Op de Cultuurhistorische Waardenkaart van de provincie Noord-Brabant is het plangebied onderdeel van het cultuurhistorisch vlak Beerse Overlaat en van het cultuurhistorisch landschap Beerse en Baardwijkse Overlaat. De Beerse Maas is een overlaatsysteem dat eeuwenlang het landschap en het bodemgebruik heeft bepaald. Tal van dijken, kaden, weteringen en sluizen herinneren aan de wateroverlast die vrijwel ieder jaar plaatsvond. De Beerse en Baardwijkse Overlaat, die er deel van uitmaakte, was het grootste overlaatsysteem in ons land. De overlaat is pas gesloten in 1942.

De Verordening Ruimte stelt verder algemene regels voor de bevordering van de ruimtelijke kwaliteit en de kwaliteitsverbetering van het landschap: een bestemmingsplan dat een ruimtelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied mogelijk maakt, bepaalt dat die ruimtelijke ontwikkeling gepaard gaat met een fysieke verbetering van de aanwezige of potentiële kwaliteiten van bodem, water, natuur, landschap, cultuurhistorie of van de extensieve recreatieve mogelijkheden van het gebied of de omgeving.

De splitsing in een bedrijfswoning en een burgerwoning draagt bij aan behoud en herstel van de cultuurhistorische waardevolle boerderij Kruisstraat 58 (paragraaf 3.2 en 3.3). De wijze waarop onderhavig initiatief gepaard gaat met een fysieke verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en de kwaliteit van het landschap is onderdeel van de planbeschrijving (hoofdstuk 4), in het bijzonder het landschapsinvesteringsplan (paragraaf 4.3).

2.2 Gemeentelijk beleid

2.2.1 Ruimtelijke StructuurVisie

Op 28 januari 2003 stelde de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch de Ruimtelijke Structuurvisie vast (RSV). De RSV bestreek de periode tot 2010 maar gaf een doorkijk naar 2020. Op 28 januari 2014 stelde de gemeenteraad de actualisatie van de RSV vast. De RSV geeft een raamwerk voor de ruimtelijke activiteiten en voor de investeringen van burgers, bedrijven, instellingen en overheden. De visie is onder meer gericht op het maken van ruimtelijke contrasten op verschillende niveaus: in de stad, in het buitengebied en tussen de stad en het buitengebied. Het beeld van de stad als stedelijke contramal binnen de groene mal biedt goede aanknopingspunten voor de ontwikkeling van een contrastrijke stad. Het landschappelijk raamwerk - de groene mal - wordt verder ontwikkeld op basis van de al aanwezige landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten. Het beleid voor het groen in en om de stad is gericht op verhoging van de landschappelijke, ecologische en recreatieve kwaliteiten.

Op de ruimtelijke cascokaart van de RSV zijn de gebieden Rosmalense Polder en Hondsberg aangeduid als groene consolidatiegebieden. De Rosmalense Polder kent een open landschap met een gebied voor stedelijke en regionale waterberging (het gebied direct ten noordenoosten van De Groote Wielen), een gebied voor landbouwontwikkeling (het LOG, opgenomen in het reconstructieplan) en een gebied voor woningbouwontwikkeling (De Blokken).

2.2.2 Bestemmingsplan Buitengebied Noord en Kloosterstraat

Op 25 juni 2013 stelde de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch bestemmingsplan 'Buitengebied Noord en Kloosterstraat' vast. Het bestemmingsplan richt zich op het behoud en waar mogelijk de versterking van de ruimtelijke en functionele kwaliteit van het plangebied. Het gaat hierbij met name om kwaliteit voor aan het buitengebied gebonden functies (landbouw, bos, natuur, landschap, recreatie en water), mede in relatie tot de dynamiek ervan en aanwezige waarden.

Uit de gebiedsbeschrijving volgt dat het bestemmingsplan terughoudend is ten aanzien van nieuwe ontwikkelingen in het gebied Kruisstraat Oost, met daarin het perceel Kruisstraat 58, maar dat het het gebied niet op slot zet:

'Geomorfologie, bebouwingsstructuur en landschap zijn in Kruisstraat oost sterk met elkaar verbonden. Dit zijn allen weinig dynamische thema's; de huidige situatie is een resultaat van een gestage ontwikkeling van honderden jaren. Het zou geen recht doen aan het plangebied deze verhouding ineens te verstoren met nieuwe bouwmogelijkheden. Vandaar dat de analyse leidt tot een visie met een conservatief karakter. Deze behoudende visie is dus gebaseerd op het feit dat de huidige waardevolle cultuur-historische, stedenbouwkundige situatie een rechtstreeks en logisch gevolg is van de unieke geomorfologische eigenschappen van het plangebied. De verhouding tussen bebouwd en onbebouwd gebied inclusief de hoogteverschillen is een stedenbouwkundige (zichtbare) vertaling van de (onzichtbare) ondergrond (welke een veel langere (vormings)geschiedenis kent).

Gezien de inventarisatie en de analyse is Kruisstraat-Oost vanuit stedenbouwkundig en landschappelijk oogpunt voltooid. Doordat de lintbebouwing niet aaneengesloten is, is de druk groot om in de openingen te bouwen. Het is wenselijk hier niet aan toe te geven. De conclusie is dat de visie geen extra rode ontwikkelingen mogelijk maakt. Als gevolg van de milieubelemmeringen binnen en buiten het plangebied (inclusief van de gemeente Maasdonk) zal het überhaupt moeilijk zijn daadwerkelijk eventuele mogelijkheden in bouwactiviteiten in de vorm van woningbouw om te zetten.

Hoewel deze visie een conservatief karakter heeft, kent het bestaande provinciale en gemeentelijke beleid voldoende ontwikkelingsmogelijkheden; het gebied zit dus niet op slot. Op de percelen is bijvoorbeeld met de Verordening Ruimte en met behulp van de gemeente mogelijk het een en ander te realiseren. Sloop van voormalige agrarische bedrijfsgebouwen kan leiden tot beperkte woningbouwontwikkeling en natuurontwikkeling. Voor percelen met veel bebouwing of met een groot oppervlak aan gebouwen zijn er dus wel degelijk mogelijkheden. Verder maakt het bestemmingsplan het mogelijk om een extra woning in een grote woning te realiseren (splitsing). Ook is het mogelijk om – onder voorwaarden – mantelzorgwoningen te realiseren. De mogelijkheden voor functieveranderingen (meerdere agrarische activiteiten, wonen, bedrijvigheid, recreatie, opslag) mogen op basis van de visie worden toegepast. De benoemde mogelijkheden moeten leiden tot de kwaliteitsverbetering en het creëren van een aangenaam woon- en werkmilieu in het gebied.'

2.2.3 Gebiedsvisie Kruisstraat Oost

Tegelijk met het bestemmingsplan 'Buitengebied Noord en Kloosterstraat' stelde de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch op 25 juni 2013 Gebiedsvisie Kruisstraat Oost vast. Het plangebied van de gebiedsvisie beslaat de percelen Kruisstraat 56 tot en met 70 en Kruisstraat 45 tot en met 53. De Gebiedsvisie Kruisstraat Oost geeft de ambities weer van de toekomstige ruimtelijke en functionele ontwikkelingen in dit gebied. Bij de vaststelling van de visie werd aangegeven dat als een ontwikkeling functioneel wenselijk is of tot de ruimtelijke mogelijkheden behoort, dat dan vervolgens moet worden beoordeeld hoe deze kan worden ingepast in de omgeving en kan bijdragen aan de kwaliteiten van het landschap. Zodra over de realisering voldoende duidelijkheid bestaat, wordt daarvoor een afzonderlijke juridisch-planologische procedure gevoerd.

De gebiedsvisie wil geen rode ontwikkelingen mogelijk maken buiten de mogelijkheden van het bestaande (gemeentelijke en provinciale) beleid en het geldende bestemmingsplan. (Rode) ontwikkelingen en functieveranderingen zijn alleen mogelijk binnen de bestaande structuur. De bestaande structuur wordt gevormd door de bestaande bebouwing plus het bestaande landschap, inclusief doorzichten. Dit betekent dat geen nieuwe bebouwing aan het gebied mag worden toegevoegd. Hoofdgebouwen en kleinschalige bijgebouwen in het lint mogen in principe wel worden omgezet naar woningen. Het creëren van een woonmilieu achter de bestaande woningen verzwakt echter de kracht van het lint en is ruimtelijk gezien niet gewenst. Als met inachtneming van milieunormen woningbouw mogelijk is, dan moeten grootschalige stallen worden gesloopt. Met deze balans wordt het terrein opgewaardeerd en de structuur van het lint in stand gehouden en waar mogelijk versterkt.

Naast (rode) ontwikkelingen en functieveranderingen heeft de gemeente een bescheiden ambitie om groene ontwikkelingen te stimuleren. Groene ontwikkelingen vooral op het gebied van erfbeplanting, singels en houtwallen zijn gewenst. De wijze waarop dit plan bijdraagt aan de doelstellingen van (de Ruimtelijke Structuurvisie, bestemmingsplan Buitengebied Noord en Kloosterstraat en) de Gebiedsvisie Kruisstraat Oost is beschreven in paragraaf 4.2 en 4.3.

Hoofdstuk 3 Archeologie en cultuurhistorie

3.1 Archeologie

In 2008 is een archeologische verwachtingskaart opgesteld voor het deel van de gemeente buiten de middeleeuwse stadskern van 's-Hertogenbosch. De archeologische verwachtingskaart bevat niet alleen de reeds bekende archeologische vindplaatsen maar geeft ook een overzicht van de gebieden waar archeologische vindplaatsen kunnen worden verwacht: verwachtingsgebieden. Gebieden waar de kans op het aantreffen van archeologie hoog is, worden aangeduid als gebieden met een hoge archeologische verwachting. Verder wordt nog een onderscheid gemaakt in gebieden met een middelhoge en gebieden met een lage archeologische verwachting. Of er ook daadwerkelijk archeologische vindplaatsen aanwezig zijn, moet archeologisch onderzoek uitwijzen maar de verwachtingsgebieden geven al wel aan in welke mate men met mogelijke archeologische resten rekening moet houden. Voor deze kaart is gebruik gemaakt van meest gedetailleerde en beschikbare bodemkundige en geo(morfo)logische gegevens zodat de archeologische verwachtingszones zo gedetailleerd mogelijk zijn begrensd.

De archeologische verwachtingskaart vormt de basis voor het archeologiebeleid van de gemeente 's-Hertogenbosch. Ten behoeve van het beleid zijn voor archeologische waarden en archeologische verwachtingsgebieden binnen de gemeentegrenzen specifieke eisen of voorwaarden opgesteld en verwerkt in een archeologische beleidskaart. Deze kaart werd op 15 juni 2010 door de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch vastgesteld. De zones met een hoge en middelhoge archeologische verwachting zijn op de beleidskaart vertaald in zones waar verspreide nederzettingen en grafvelden uit de prehistorie, Romeinse tijd en Middeleeuwen aanwezig zijn, al dan niet afgedekt door een recent ophogingspakket. Voor de zones met een lage verwachting zijn op de beleidskaart geen nadere eisen opgenomen.

In het bestemmingsplan 'Buitengebied Noord en Kloosterstraat' is het plangebied op basis van de archeologische verwachtingswaarde deels mede bestemd voor 'Waarde-Archeologie 1', 'Waarde-Archeologie 2' en 'Waarde-Archeologie 3'. Afhankelijk van de oppervlakte en de diepte van bouwwerkzaamheden, het uitvoeren van werken geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden is vanwege de archeologische verwachtingswaarde van het gebied een omgevingsvergunning verplicht (paragraaf 7.3). In dit bestemmingsplan zijn deze dubbelbestemmingen overgenomen.

3.2 Cultuurhistorie: Kruisstraat

In het kader van de beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden, zijn voor heel het grondgebied van de gemeente 's-Hertogenbosch ook de zichtbare cultuurhistorische (bouwhistorische en historisch-geografische) elementen en relicten geïnventariseerd. Op basis van deze inventarisatie is een aantal belangrijke cultuurhistorische gebieden en structuren onderscheiden. Deze vormen samen de cultuurhistorische hoofdstructuur van de gemeente en worden bij de totstandkoming van ruimtelijke plannen meegewogen.

De Kruisstraat is onderdeel van deze cultuurhistorische hoofdstructuur. In de Kruisstraat gaat het om de waardering en bescherming van de volgende cultuurhistorische kenmerken:

• Lokale verhogingen ten noorden van de weg Kruisstraat. Vermoedelijk zijn dit overblijfselen van de dijk Orthen-Bruggen-Kruisstraat. Deze dijk vormt de zuidelijke dijk van de Beerse Maas (paragraaf 2.1.2) en is vermoedelijk vanaf de 14e eeuw aangelegd. Na 1956 is het dijklichaam vrijwel helemaal geslecht. Sinds 1967 is het dijklichaam niet meer zichtbaar op topografische kaarten. Lokaal zijn nog wel verhogingen zichtbaar. Het slechten van de dijk zal vermoedelijk samenhangen met de ruilverkaveling. De verhogingen kunnen ook wijzen op de aanwezigheid van terpen die zijn opgeworpen nog voordat de dijk is aangelegd en later zijn binnengedijkt. In relatie met de ontginningsgeschiedenis en de waterstaatkundige ontwikkeling zijn deze verhogingen zeer waardevol. Ter bescherming van deze cultuurhistorische waarden zijn ingrepen die de verhogingen ten noorden van de weg Kruisstraat aantasten niet toegestaan.
• Verdichte bebouwing binnen historische kern (bebouwingscontour 1832) en de verspreide lintbebouwing buiten de historische kern. De historische kern van de Kruisstraat bestaat uit een lint met verdichte bebouwing en een dorps karakter. De verdichting is het grootst ter hoogte van de kruising van de Kruisstraat met de huidige Grintweg. Hier bevinden zich ook de resten van een kapel. Verder weg van de kruising is de bebouwing lintvormig maar nog wel dichter dan buiten de historische kern. Historisch gezien is de bebouwing gericht op de voormalige dijk ten noorden van de Kruisstraat en op de Kruisstraat zelf. Deze bevond zich dus ten noorden en op enige afstand van de weg Kruisstraat. Buiten de historische kern van de Kruisstraat wordt de bebouwing gekenmerkt door een verspreide bebouwing die hoofdzakelijk agrarisch van karakter is. Het onderscheid tussen de verdichte en verspreide bewoning langs de weg Kruisstraat hangt samen met de bewoningsgeschiedenis van dit gebied en is derhalve zeer waardevol. Ter bescherming van deze cultuurhistorische waarden moet het verschil in dichtheid van de bebouwing binnen en buiten de historische kern moet worden gehandhaafd. Wat betreft de bebouwing buiten de historische kern geldt dat deze bij voorkeur ten noorden van de weg Kruisstraat plaatsvindt.

In dit bestemmingsplan (en in het bestemmingsplan 'Buitengebied Noord en Kloosterstraat') zijn de doorzichten vanaf de Kruisstraat beschermd door een beperking van de bebouwingsmogelijkheden, i.c. het agrarisch bouwblok.

3.3 Cultuurhistorie: Kruisstraat 58

De boerderij aan de Kruisstraat 58 te Rosmalen is een langgevelboerderij en is gebouwd omstreeks 1880. De boerderij bezit vanwege zijn verschijningsvorm, situering en oorspronkelijke karakter wel bouw- en cultuurhistorische waarden maar is niet van rijks- of gemeentewege beschermd. Deze en andere boerderijen gelegen in het gebied Kruisstraat vormen het tastbare en herkenbare cultureel erfgoed van dit landelijk gebied (paragraaf 3.2).

Een verbouwing of splitsing van de boerderij in twee wooneenheden is vanuit het cultuurhistorisch oogpunt aanvaardbaar, rekening houdend met behoud van de hoofdkenmerken. Hierbij valt te noemen:

• hoofdstructuur, maat en schaal,
• hoofdindeling en herkenbaarheid woon- en stalgedeelte (onder andere vensterindeling);
• kenmerkend materiaalgebruik,
• aandacht voor het erf en de erfbebouwing.

In het bouwplan voor de splitsing van de boerderij is met deze hoofdkenmerken rekening gehouden:

• de bestaande schuurdeuren en de bestaande rechthoekige opening blijven behouden, als lichtopening: de deuren worden opengezet. Het kozijn erachter wordt in een donkere kleur uitgevoerd;
• de twee nieuwe vensters in de kopgevel zijn nodig voor voldoende daglicht in de af te splitsen woning en worden afgestemd op de bestaande stalvensters in de zijgevel. De bovenkant van deze nieuwe vensters is iets lager dan de bestaande vensters omdat rekening moet worden gehouden met een oude draagbalk aan de binnenzijde die deel uitmaakt van het cultuurhistorische geraamte van de langgevelboerderij en met cultuurhistorische muurankers aan de buitenzijde.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Huidige situatie

Het perceel Kruisstraat 58 ligt in Kruisstraat-Oost, tussen de buurtschappen Kruisstraat en Heeseind die een historisch dijklint vormen. Het gebied kent een relatief grote en markante verzameling van beeldbepalende panden (oorspronkelijke langgevelboerderijen met bijbehorende schuren en in mindere mate de later toegevoegde burgerwoningen). Deze zijn gelegen op een geomorfologische zeer verklaarbare locatie, namelijk op de overgang van hoog naar lager gelegen gebied. De weg en de daaraan gelegen bebouwing markeren de overgang van het noordelijk gelegen polderlandschap naar het zuidelijk gelegen kampenlandschap.

De lintbebouwing langs de weg kent een aantal doorzichten naar het achterliggende landschap. Aan de bebouwingsstructuur langs Kruisstraat is de historie van het gebied af te lezen (zie paragraaf 3.2). De eerste bebouwing is langs de historische dijk ontstaan. Deze (langgevel)boerderijen zijn evenwijdig op diverse afstanden van de dijk gepositioneerd. Aan de geveloriëntatie van deze historische boerderijen is de voormalige dijk herkenbaar. Deze is namelijk gericht naar de dijk in plaats van naar de Kruisstraat. Met de jaren is de dijk langzamerhand verdwenen en heeft de Kruisstraat de ontsluitingsrol overgenomen. Er heeft hier in de loop der jaren meer bebouwing in de vorm van boerderijen en burgerwoningen langs de weg (Kruisstraat) plaatsgevonden.

Het plangebied is in de huidige situatie ingericht voor agrarische bedrijfsactiviteiten. De agrarische bedrijfsactiviteiten zijn echter beëindigd, aan de bestaande agrarische bedrijfsbebouwing wordt nu een nieuwe invulling gegeven.

 

 

 

 

4.2 Herontwikkeling Kruisstraat 58

Familie Valenkamp wil een deel van het perceel herontwikkelen. De bestaande boerderij met een oppervlakte van circa 290 m² wordt gesplitst in een bedrijfswoning en een burgerwoning. Voor de bedrijfswoning bij het hoveniersbedrijf resteert een oppervlakte van circa 170 m², de afgesplitste burgerwoning heeft diepte van circa 12 m en een oppervlakte van circa 120 m². De woning wordt levensloopbestendig ingericht: alle voorzieningen zijn op de begane grond en zijn rolstoeltoegankelijk. De burgerwoning heeft een eigen erf van 396 m² aan de voorzijde en circa 180 m² aan de rechterzijde. Een burgerwoning in het buitengebied vereist een bepaalde minimale kavelomvang: versnippering van grote percelen in kleine percelen tast het landelijk karakter van het lint aan. Met een totale kavelgrootte van circa 700 m² is het afgesplitste woonperceel voldoende groot.

Familie Valenkamp wil op het perceel ook een hoveniersbedrijf starten. Ze wil een deel van de bestaande bedrijfsgebouwen benutten voor de (inpandige) stalling en opslag van machines en materialen: de overkapping aan de achterzijde van de toekomstige landwinkel en ook het grote noordelijke bedrijfsgebouw (circa 490 m², de voormalige stal). De omliggende gronden worden benut voor de kweek of opslag van beplanting.

Het bijgebouw nabij de Kruisstraat wordt heringericht tot een landwinkel met een verkoopvloeroppervlakte van maximaal 100 m². In deze landwinkel worden zelf geteelde of streekgebonden producten verkocht, zoals (biologische) groenten, fruit, bessen en kruiden maar ook scharreleieren en honing. De initiatiefnemer is aangesloten bij een samenwerkingsverband van lokale agrarische ondernemers, zodat ook de (streekgebonden) producten van deze ondernemers in de landwinkel kunnen worden verkocht. Het bijgebouw krijgt twee nieuwe ramen, een glazen schuifdeur en gepotdekselde houten gevelbekleding, zodat de landwinkel als zodanig herkenbaar en zichtbaar is vanaf de Kruisstraat en duidelijk een landelijke uitstraling heeft.

De bestaande parkeerbehoefte van het agrarisch bedrijf is 1,6 parkeerplaats vanwege de bedrijfswoning. Het parkeren vanwege het agrarisch bedrijf vindt plaats op het bedrijfsterrein. De parkeerbalans volgens de Nota parkeernormen voor de herontwikkeling vereist in totaal circa 6 parkeerplaatsen:

• parkeren vanwege het hoveniersbedrijf vindt plaats op het bedrijfsterrein;
• als gevolg van de splitsing van de bedrijfswoning zijn (2 x 1,6 pp =) 3,2 parkeerplaatsen vereist;
• de parkeerbehoefte vanwege de landwinkel komt overeen met die vanwege een buurtwinkel, dat wil volgens de Nota parkeernormen zeggen 2,5 pp/100 m².

Met de aanleg van een parkeerplaats voor circa 10 auto's (en een fietsenstalling) bij de landwinkel is in ruime mate aan de parkeernorm voldaan. De parkeerplaats wordt half verhard en natuurlijk ingericht en wordt van de straat afgescheiden door een beukenhaag van circa 1,25 m hoog. Door deze haag is de parkeerplaats niet zichtbaar vanaf de straat. De ontsluiting van het perceel blijft hetzelfde, direct op de Kruisstraat.

Met deze ontwikkeling wordt in het lint, in lijn met de Gebiedsvisie Kruisstraat Oost (paragraaf 2.2.3) geen bebouwing toegevoegd: de vestiging van een kleinschalig hoveniersbedrijf en het oprichten van een landwinkel vinden plaats in de bestaande gebouwen. Daarnaast leidt de woningsplitsing in principe ook niet tot meer bebouwing, anders dan kleinschalige al dan niet vergunningvrije bouwwerken. Twee bijgebouwen op het bedrijfsperceel worden gesloopt. Het oorspronkelijk agrarisch bouwblok, i.e. de bestemming Agrarisch-Agrarisch bedrijf, wordt verkleind: een waarborg voor het behoud van een open landschap. Tenslotte wordt met dit bestemmingsplan ook geïnvestereerd in de aanleg van een houtsingel en stukje natuuroever. De maatregelen die bijdragen aan de versterking van de ruimtelijke kwaliteit worden vastgelegd in dit bestemmingsplan (paragraaf 4.3). Met deze maatregelen wordt de bestaande structuur van de Kruisstraat behouden en versterkt. Met het bouwplan voor de splitsing blijft de cultuurhistorisch waardevolle boerderij Kruisstraat 58 behouden (paragraaf 3.3). De herontwikkeling voldoet zo aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening.

4.3 Landschapsinvesteringsplan

De Verordening Ruimte (paragraaf 2.1.2) vertaalt de eis dat de ontwikkeling moet bijdragen aan het behoud of de versterking van de ruimtelijke kwaliteit in artikel 3.2: 'Kwaliteitsverbetering van het landschap'. Uit dit artikel volgt dat de toelichting van het bestemmingsplan een verantwoording bevat van de wijze waarop financieel, juridisch en feitelijk is verzekerd dat de realisatie van de beoogde ruimtelijke ontwikkeling gepaard gaat met een aantoonbare en uitvoerbare fysieke verbetering van de aanwezige of potentiële kwaliteiten van bodem, water, natuur, landschap, cultuurhistorie of van de extensieve recreatieve mogelijkheden van het gebied waarop de ontwikkeling betrekking heeft of van het gebied waarvan de gemeente de voorgenomen ontwikkeling in hoofdlijnen heeft beschreven'.

De kwaliteitsverbetering waarmee de herziening van het bestemmingsplan gepaard gaat, is uitgewerkt in het landschapsinvesteringsplan zoals beschreven in deze paragraaf. Er is gezocht naar een balans tussen de impact van de ruimtelijke ontwikkeling enerzijds en de (tegen)prestatie in de vorm van de kwaliteitsverbetering van het landschap anderzijds. Hierbij is zoveel als mogelijk aansluiting gezocht bij de omschrijvingen in de bijlagen bij het Stimuleringskader Groene en blauwe diensten van de provincie Noord-Brabant.

De maatregelen in het landschapsinvesteringsplan komen overeen met de minimaal vereiste tegenprestatie van 20% van de toename van de grondwaarde. Daarmee wordt voldaan aan de vereiste kwaliteitsverbetering van het landschap volgens artikel 3.2 van de Verordening Ruimte. De investering is als volgt bepaald:

• De omzetting van de bestemmingen Agrarisch-Agrarisch bedrijf en Agrarisch-Agrarisch met waarden naar de bestemming Wonen (vlek A respectievelijk vlek B) leidt tot een meerwaarde van (€ 280,00 x 304 m2 + € 293,50 x 396 m2 =) € 201.346. De landschapsinvestering vanwege de burgerwoning bedraagt vervolgens (20% x € 201.346 =) € 40.269,20.
• Gemeente 's-Hertogenbosch heeft op grond van haar eigen expertise de waardestijging als gevolg van de bijzondere functieaanduiding 'hovenier' geraamd op € 10 per m2 (vlek D). Dit leidt tot een meerwaarde van (€ 10 x 3.630 m2 =) € 36.300,00. De landschapsinvestering vanwege het hoveniersbedrijf bedraagt vervolgens (20% x € 36.300,00 =) € 7.260,00.
• Vanwege de beperking van de bestemming 'Agrarisch-Agrarisch bedrijf', i.e. het agrarisch bouwblok (vlek C), daalt de waarde van de betreffende gronden. Gemeente 's-Hertogenbosch heeft op grond van haar eigen expertise de waardedaling van deze gronden geraamd op € 13,50 per m2 en in totaal op (€ 13,50 x 3.155 m2 =) € 42.592,50.
• In totaal rest een landschapsinvestering van (€ 40.269,20 + € 7.260,00 - € 42.592,50 =) € 4.936,70.

De investeringsmaatregelen zijn in de eerste plaats geborgd in dit bestemmingsplan. De strook voor de houtsingel en vanaf de knik in het perceel de natuuroever zijn aangeduid voor 'groen'. In de regels is bepaald dat ter plaatse van deze aanduiding uitsluitend groen(voorziening) is toegestaan conform het landschapsinvesteringsplan zoals opgenomen in deze paragraaf. Verder is de verkleining van het agrarisch bouwblok, i.e. de bestemming Agrarisch-Agrarisch bedrijf, vastgelegd op de verbeelding. De investeringsmaatregelen zijn in de tweede plaats geborgd in de anterieure overeenkomst tussen gemeente en initiatiefnemer (hoofdstuk 8).

Houtsingel

De bebouwing wordt landschappelijk ingepast met een brede houtsingel van circa 450 m² aan de oostzijde van het perceel: een lijnvormig landschapselement van circa 5 m breed en circa 90 meter lang, vanaf de weg tot de knik in de perceelsgrens. De houtsingel versterkt de brede groene, landschappelijk waardevolle afscherming naar het naastliggend perceel. De houtsingel bestaat uit een mengeling van inheemse bomen en struiken, in groepen van minstens 5 tot 7 stuks per soort. Het gaat om gemengde bosbeplanting bestaande uit: Ruwe Berk, Zomereik, Wilde Lijsterbes, Gewone Vuilboom, Haagbeuk, Hazelaar, Boswilg, Sleedoorn. Er ontstaat zo een gevarieerd beeld en er wordt voorkomen dat langzaam groeiende soorten worden overgroeid door snel groeiende soorten.

Natuuroever

Na de knik in de perceelsgrens tot de achterste plangrens wordt de strook van circa 5 meter ingericht als natuuroever, waarvan circa 3 meter als talud (1:3) en circa 2 meter met akkerflora. Bij natuurvriendelijke oevers gaat water geleidelijk over naar land waardoor variatie ontstaat in waterdiepten en daarmee samenhangende groeiomstandigheden. Dit leidt tot een diversiteit aan oeverplanten, waterplanten en diersoorten. Een gevarieerde begroeiing van oever en watergang en een grote diversiteit aan waterdieren en vissen zijn indicatoren voor een goede ecologische waterkwaliteit. De oeverbegroeiing vormt een geleidelijke overgang vanuit het aangrenzende maaiveld. Hierbij wordt een talud gehanteerd van circa 1:3 om afkalving van de oeverwand te voorkomen. Ter behoud van het open karakter van het landschap en het doorzicht vanaf de Kruisstraat is van belang dat niet een dichte bomenrij wordt geplant maar hooguit enkele solitaire bomen.

 

Hoofdstuk 5 Milieuaspecten

5.1 Bedrijven en milieuzonering

De mogelijke milieubelasting van de nieuwe activiteiten (hoveniersbedrijf en landwinkel) is allereerst beoordeeld aan de hand van de brochure 'Bedrijven en Milieuzonering' (VNG, 2009). De brochure is opgesteld als handreiking bij de hoofdvraag van milieuzonering: hoe kunnen milieubelastende en milieugevoelige activiteiten ten opzichte van elkaar worden gesitueerd? In de brochure is voor een breed scala aan typen bedrijvigheid een lijst opgenomen met de richtafstanden voor geur, stof, geluid en gevaar. Deze lijst kunnen gemeenten gemotiveerd toepassen bij de bepaling van de afstand tussen deze bedrijven en een rustige woonwijk, een rustig buitengebied of een gemengd gebied. De richtafstanden gelden tussen enerzijds de grens van de bestemming die bedrijven (of andere milieubelastende functies) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een woning die juridisch-planologisch mogelijk is.

De omgeving van Kruisstraat 58 is een gemengd gebied in de zin van de VNG-brochure: het is een gebied met een matig tot sterke functiemenging (woningen, agrarische bedrijven) direct langs een hoofdontsluitingsweg. Voor een klein hoveniersbedrijf (< 500 m²) wordt in een gemengd gebied een richtafstand van 10 m aangehouden. Omdat de nieuwe burgerwoning zich op hetzelfde perceel bevindt als het hoveniersbedrijf kan niet aan deze richtafstand worden voldaan en is de woning nader onderzocht op het maatgevend aspect geluid (paragraaf 5.2). Het hoveniersbedrijf voldoet wel aan de richtafstand tot (andere) omliggende woningen aan de Kruisstaat.

5.2 Geluidhinder

Wegverkeerslawaai

Volgens de Wet geluidhinder (Wgh) heeft elke weg een geluidzone, tenzij de weg gelegen is binnen een woonerf of voor die weg een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt. Een geluidzone is het gebied aan weerszijden van een weg waarbinnen - bij de vaststelling van een bestemmingsplan of een afwijking van een bestemmingsplan en bij de aanleg of reconstructie van wegen - moet worden nagegaan of de geluidsituatie bij woningen of andere geluidgevoelige functies in overeenstemming is met de geluidvoorschriften uit de Wgh. Omdat ter hoogte van Kruisstraat 58 een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt, is de geluidhinder vanwege wegverkeer niet nader onderzocht in het kader van de Wgh. Wel is met het oog op een goede ruimtelijke ordening een inschatting gemaakt van het wegverkeerslawaai vanwege de Kruisstraat als 30 km/uur-weg. Omdat de verkeersintensiteit ter plekke relatief laag is, wordt vanwege het wegverkeer op de Kruisstraat geen onevenredige geluidhinder verwacht.

Geluidhinder vanwege hoveniersbedrijf en landwinkel

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening (paragraaf 5.1) en de melding ingevolge het Activiteitenbesluit is een akoestisch onderzoek uitgevoerd (Oranjewoud, Akoestisch onderzoek t.b.v. ontwikkeling landwinkel, hoveniersbedrijf en bed & breakfast aan de Kruisstraat 58 te Rosmalen, 27 november 2013). Het onderzoek richt zich op de akoestische inpasbaarheid van het hoveniersbedrijf en de landwinkel conform het Activiteitenbesluit. (Een bed & breakfast maakte op het moment van het akoestisch onderzoek deel uit van de herontwikkeling maar is niet meer actueel.) Uit het nader akoestisch onderzoek volgt dat eisen op het gebied van geluidhinder de beoogde ontwikkeling niet belemmeren.

De geluidbelasting is bepaald op een aantal beoordelingspunten bij de nieuwe burgerwoning en is vervolgens vergeleken met de grenswaarden die het Activiteitenbesluit stelt. Ten aanzien van de verwachte representatieve bedrijfsvoering is uitgangspunt dat op het terrein van de inrichting geen geluidrelevante klimaatinstallaties en geen geluidrelevante machines of werktuigen voor kweken en telen van producten worden ingezet. In een representatieve bedrijfsvoering zijn aankomst en vertrek van auto's (landwinkel) en van een busje (hoveniersbedrijf) relevante geluidbronnen.

Voor het aantal vervoersbewegingen van personeel en bezoekers van de landwinkel (en op het moment van het akoestisch onderzoek een bed & breakfast) is uitgegaan van aankomst en vertrek van maximaal 50 auto's per dag, op basis van openingstijden van de landwinkel tussen 07.00 en 19.00 uur. De auto's worden voor de landwinkel geparkeerd. De activiteiten van het hoveniersbedrijf vinden hoofdzakelijk op locatie plaats, niet op het eigen terrein. Akoestisch relevante activiteiten van het hoveniersbedrijf op het eigen terrein zijn alleen het wegrijden van het busje aan het begin van de werkdag (na 07.00 uur) en het terugkeren aan het einde van de werkdag (voor 19.00 uur).

Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau ter plaatse van de nieuw burgerwoning ten hoogste 44 dB(A) in de dagperiode bedraagt. Hiermee wordt voldaan aan de maximale waarde van 45 dB(A) voor de dagperiode. Het maximale geluidniveau bedraagt ten hoogste 69 dB(A) in de dagperiode. Hiermee wordt ook voldaan aan de norm van 70 dB(A) voor de dagperiode. (Deze waarde is niet van toepassing op laad- en losactiviteiten en ook niet op het in- en uitrijden van landbouwtractoren of motorrijtuigen met beperkte snelheid.)

5.3 Flora en fauna

Op grond van de Natuurbeschermingswet 1998 en de Flora- en faunawet mogen geen ontwikkelingen plaatsvinden die op onoverkomelijke bezwaren stuiten door effecten op beschermde natuurgebieden en/of flora en fauna. In dit kader is door Croonen Adviseurs d.d. 11 maart 2014 een bureaustudie verricht naar de aanwezige natuurwaarden en de mogelijke consequenties ervan voor de herontwikkeling van Kruisstraat 58. Uit deze bureaustudie volgt dat de herontwikkeling naar verwachting geen gevolgen heeft voor beschermde natuurgebieden en/of flora en fauna: deze aspecten belemmeren de beoogde ontwikkeling niet.

Het plangebied maakt geen deel uit van de ecologische hoofdstructuur (EHS). Het dichtstbijzijnde EHS-gebied ligt op circa 350 meter ten oosten van het plangebied: de Nulandsche heide. Er is geen directe aantasting, zodat compensatie van de EHS niet aan de orde is. Ook ligt de EHS buiten de invloedssfeer van de herontwikkeling.

Uit de bureaustudie is verder gebleken dat er binnen een straal van 3 km geen Natura 2000-gebieden aanwezig zijn. Vanwege de relatief grote afstand tot het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied zijn (significante) effecten op deze gebieden op voorhand uit te sluiten. Een voortoets als bedoeld in de Natuurbeschermingswet 1998 is daarom niet nodig.

Aan de hand van de websites www.telmee.nl en www.waarneming.nl is geconstateerd dat het onderzoeksgebied een potentiële habitat is voor enkele licht beschermde soorten (tabel 1-soorten) en voor strikter beschermde broedvogels en vleermuizen, met dien verstande dat de waarnemingen zijn weergegeven op basis van een 5x5 kilometerkwadrant waarbinnen ook de Nulandsche heide ligt. Bovendien zijn de ingrepen vanwege de herontwikkeling heel beperkt en hebben ze vooral betrekking op een interne verbouwing. De herontwikkeling heeft naar verwachting geen negatieve gevolgen voor de (beschermde) dier- en plantensoorten.

Wel moet bij de werkzaamheden rekening worden gehouden met het broedseizoen: tussen half maart en half augustus kunnen in het plangebied broedvogels aanwezig zijn. Ook moet altijd rekening worden gehouden met mogelijke natuurwaarden in of nabij het plangebied. Afhankelijk van wat wordt aangetroffen kan dit gevolgen hebben voor de planning en wijze van de uitvoering van werkzaamheden en kunnen compenserende maatregelen nodig zijn.

5.4 Bodemkwaliteit

Op grond van de Wet bodemkwaliteit moet voor elke functiewijziging, al dan niet naar een gevoelige functie, een onderzoek worden verricht naar de bodem- en grondwaterkwaliteit: de bodem moet geschikt zijn voor het voorgenomen gebruik. Hiertoe zijn een verkennend en een nader bodemonderzoek uitgevoerd. Op basis van dit onderzoek en de daaruit volgende sanering (zie hierna) belemmeren bodemkwaliteitseisen niet de vestiging van de landwinkel en de afsplitsing van een burgerwoning.

Uit het verkennend bodemonderzoek (Verhoeven Milieutechniek, Verkennend onderzoek voorterrein en eindsituatie bodemonderzoek bovengrondse tanks, Kruisstraat 58 te Rosmalen d.d. 6 december 2013) blijkt de algemene bodemkwaliteit van het voorterrein onverdacht: er zijn in de grond maximaal lichte verontreinigingen aangetoond; in het grondwater zijn geen verontreinigingen aangetoond. Ten aanzien van de locatie van de bovengrondse tank zijn in het grondwater lichte tot sterke verontreinigingen met minerale olie (MO) en vluchtige aromatische koolwaterstoffen (BTEXN) aangetoond; in de grond zijn geen verontreinigingen aangetoond met de onderzochte parameters.

Met het verkennend bodemonderzoek is de algemene bodemkwaliteit van het voorterrein in voldoende mate vastgesteld. Omdat ter plaatse van de bovengrondse tank verontreinigingen zijn aangetoond, is daar een nader bodemonderzoek uitgevoerd (Verhoeven Milieutechniek, Nader bodemonderzoek, Kruisstraat 58 te Rosmalen d.d. 23 januari 2014). In het grondwater van peilbuis PB10 (verkennend bodemonderzoek) is bij de herbemonstering een lichte verontreiniging met minerale olie aangetoond. In de freatische peilbuis PB107 aan de westzijde is geen verontreiniging met minerale olie aangetoond. In het grondwater uit de overige freatische peilbuizen PB101, PB102, PB103 en PB104 zijn ook geen verontreinigingen met minerale olie aangetoond. In het diepere grondwater uit peilbuis PB100 is een marginaal verhoogd gehalte aan minerale olie aangetoond (56 µg/l) ten opzichte van de streefwaarde (50 µg/l); deze concentratie wordt verwaarloosbaar geacht.

Onder en nabij de bovengrondse tank (tussen de boringen B105 en PB10) blijkt een grond- en/of grondwaterverontreiniging met minerale olie aanwezig boven de streef- en achtergrondwaarden. De dikte van de licht tot sterk verontreinigde bodemlaag wordt, rekening houdend met de fluctuatie van de grondwaterstand, ingeschat op circa 1 m. De bodemverontreiniging is aanwezig over een oppervlakte van circa 70 m². Op basis hiervan wordt de omvang van de lichte tot sterke bodemverontreiniging met minerale olie ingeschat op circa 70 m³. Omdat de milieuvergunning waarop de tanks zijn aangegeven in 1991 is aangevraagd en de bovengrondse tank in 1995 is geplaatst, is de verontreiniging na 1987 ontstaan en is daarom sprake van een zorgplicht als bedoeld in de Wet bodembescherming. In het kader van het zorgplichtbeginsel moet de verontreiniging volledig worden verwijderd tot onder de streef- en achtergrondwaarden. De saneringswerkzaamheden moeten plaatsvinden volgens de beoordelingsrichtlijnen BRL SIKB 6000 'Milieukundige begeleiding en evaluatie van bodemsanering' en BRL SIKB 7000 'Uitvoering bodemsanering'. Voorafgaand aan de grondsanering moet een plan van aanpak worden overlegd dat door de gemeente als bevoegd gezag moet worden goedgekeurd.

Op 25 augustus 2014 is de sanering uitgevoerd (Van Heel Milieuconsult, Evaluatierapport bodemsanering Kruisstraat 58 te Rosmalen d.d. 15 september 2014). De werkzaamheden zijn uitgevoerd conform het plan van aanpak (rapportnummer 14110PVA-RAP V1.1 d.d. 31 juli 2014). De grondverontreiniging is met uitzondering van een marginaal verhoogd gehalte aan minerale olie ter plaatse van wand W1.1 in zijn geheel weggenomen tot beneden de detectielimiet. Het tijdelijke depot voldoet aan de criteria van schone grond en is teruggeplaatst in de ontgraving. Het resterend deel van de ontgraving is aangevuld met gebiedseigen grond die vrijgekomen is bij de herinrichting van een deel van de oprit. (Op zintuiglijke wijze zijn hierbij geen afwijkende waarnemingen gedaan). Aangezien met uitzondering van een marginaal verhoogd gehalte aan minerale olie in wand W1.1, geen sprake meer is van verhoogde gehalten is geen sprake van nazorg. Ook is er geen sprake van registratie zoals bedoeld in artikel 55 Wet bodembescherming.

5.5 Geurhinder

De woning en de winkel zijn geurgevoelige objecten die de belangen van omliggende bedrijven niet mogen schaden. (Het hoveniersbedrijf en de landwinkel zijn geen geurgevoelige objecten maar vallen onder de algemene milieuregels van het Activiteitenbesluit, ook met betrekking tot geurhinder). Naast de bewoners van de woning kan ook eventueel winkelpersoneel langdurig worden blootgesteld aan geurhinder. Volgens het gemeentelijk geurbeleid moet worden voldaan aan een norm van maximaal 10 ou/m³. Deze norm wordt gehaald gezien de optredende voorgrondbelastingen die door andere bedrijven worden veroorzaakt. Ook de hoogte van de achtergrondbelasting is hier acceptabel: het woon- en leefklimaat ter plaatse van de nieuwe geurgevoelige objecten is acceptabel.

Weliswaar zijn in de directe nabijheid geen agrarische bedrijven meer maar Kruisstraat 60 en Kruisstraat 49 hebben nog wel een relevante agrarische bestemming. De eigenaren van deze percelen worden door de toevoeging van geurgevoelige objecten (een burgerwoning en een landwinkel) niet in hun belangen geschaad: de activiteiten die volgens bestemmingsplan 'Buitengebied Noord en Kloosterstraat' op beide percelen zijn toegestaan voldoen aan de voorgeschreven afstand van 50 m tussen het emissiepunt en de nieuwe geurgevoelige objecten. De dichtstbijzijnde mogelijkheid van een emissiepunt (de rand van het dichtstbijgelegen bouwvlak op het perceel Kruisstraat 60) ligt op circa 51 m van de nieuwe burgerwoning; de afstand tot de landwinkel is nog groter. Ook de afstand van het bouwvlak van het perceel Kruisstraat 49 tot aan de nieuwe geurgevoelige objecten is beduidend groter dan 50 m.

5.6 Luchtkwaliteit

De toename van luchtverontreiniging als gevolg van een ruimtelijk plan moet worden beschouwd in het kader van de luchtkwaliteitseisen in titel 5.2 van de Wet milieubeheer. De realisatie van gevoelige functies in een gebied met reeds hoge concentraties luchtverontreinigende stoffen moet ook worden verantwoord in het kader van een goede ruimtelijke ordening.

Kleine projecten en ruimtelijke plannen, waarvan duidelijk is dat deze niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit, hoeven op grond van het 'Besluit niet in betekenende mate' (NIBM) niet te worden getoetst aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. Voor de stoffen PM10 (fijnstof) en NO2 (stikstofdioxide) geldt sinds 1 augustus 2009 de waarde 1,2 µg/m3 als 'niet in betekenende mate'. Een ruimtelijke ontwikkeling geldt als 'niet in betekenende mate' als ze leidt tot een verkeerstoename van niet meer dan 1.000 autobewegingen per etmaal. (De verkeersbewegingen vanwege) de burgerwoning, het hoveniersbedrijf en de landwinkel zullen dan ook niet in betekenende mate bijdragen aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Eisen op het gebied van luchtkwaliteit belemmeren de ontwikkeling niet.

Verder blijkt uit de gegevens van het programma Promil-Spatial, dat inzicht geeft in de luchtverontreiniging als gevolg van wegverkeer, dat de concentraties PM10 (fijn stof) en NO2 in dit plangebied maximaal 25 µg/m3 zijn en hiermee ver onder de grenswaarden van 40 µg/m3 liggen.

5.7 Externe veiligheid

Beleid inzake externe veiligheid is gericht op beperken en beheersen van risico's voor de omgeving vanwege het gebruik, de opslag, de productie of het transport van gevaarlijke stoffen. Uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de richtlijnen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen vloeit de verplichting voort om in ruimtelijke plannen met betrekking tot (beperkt) kwetsbare objecten in te gaan op de risico's van handelingen met gevaarlijke stoffen. (Beperkt) kwetsbare objecten zijn onder andere woningen.

Uit de Nationale Risicokaart 2012 blijkt dat het plangebied niet binnen een straal van 750 m van risicovolle inrichtingen, transportroutes of transportleidingen ligt. Op ruime afstand van Kruisstraat 58 bevindt zich wel een aantal activiteiten waarbij gevaarlijke stoffen een rol spelen. Ten noorden van het plangebied ligt een ondergrondse aardgasdrukleiding. Tevens is bovengrondse opslag van propaan aanwezig bij agrarische bedrijven. Gezien de afstand van circa 750 m tot aan deze buisleiding en de opslag van propaan ligt het plangebied ruim buiten de plaatsgebonden-risicocontouren en buiten het invloedsgebied van het groepsrisico. Ook het spoor waarover vervoer van gevaarlijke stoffen plaatsvindt, is vanwege de afstand van 800 m niet relevant voor de beoogde ontwikkeling. Eisen op het gebied van externe veiligheid belemmeren dan ook de beoogde ontwikkeling niet.

Hoofdstuk 6 Waterparagraaf

6.1 Waterbeleid

Integraal waterbeheer beoogt een duurzaam en veerkrachtig watersysteem waarbij kansen worden benut en functies zoveel mogelijk worden gecombineerd. Op 14 juli 2009 stelde de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch het waterplan 'Waterstad 's-Hertogenbosch' vast. Het doel van dit waterplan is een mooi, robuust en klimaatbestendig watersysteem voor nu en in de toekomst. Het waterplan is een koepelplan voor alle waterzaken. Het gaat daarbij om de gewenste inrichting en het beheer van oppervlaktewater en grondwater alsook om de afvoer van hemelwater en afvalwater. Op 2 oktober 2012 stelde het college van 's-Hertogenbosch het Waterstructuurplan vast, inclusief het uitvoeringsprogramma. Dit plan is een uitwerking van het waterplan. In het Waterstructuurplan is het hemelwaterbeleid vastgelegd en zijn het watersysteem en de uitgangspunten per wijk beschreven.

Het plangebied ligt in het beheergebied van het Waterschap Aa en Maas. Het Waterbeheerplan van het waterschap beschrijft de hoofdlijnen voor het te voeren beleid voor de periode 2010-2015, met een doorkijk naar 2027. Voor ruimtelijke ontwikkelingen hanteert het waterschap acht uitgangspunten:

• 1. wateroverlastvrij bestemmen;
• 2. gescheiden houden van vuil water en schoon hemelwater;
• 3. doorlopen van de afwegingsstappen (hergebruik - infiltratie - buffering - afvoer);
• 4. hydrologisch neutraal ontwikkelen;
• 5. water als kans;
• 6. meervoudig ruimtegebruik;
• 7. voorkomen van vervuiling;
• 8. waterschapsbelangen.

6.2 Watertoets

De oostkant van de Kruisstraat tussen de buurtschappen Kruisstraat en Heeseind ligt op de overgang van hoog naar laag gelegen gebied. De weg en de daaraan gelegen bebouwing markeren de overgang van het polderlandschap aan de noordkant naar het kampenlandschap aan de zuidkant. Het plangebied zelf ligt op een maaiveldniveau van circa 5,2 m +NAP. De gemiddelde hoogste grondwaterstand bevindt zich op een diepte van 80 tot 120 cm onder maaiveld en de gemiddelde laagste grondwaterstand meer dan 120 cm onder maaiveld. De bodemsamenstelling van het terrein bestaat globaal uit zwak lemig fijn zand. Daarom is uitgegaan van een theoretische k-waarde van 0,5 m/dag. Deze gronden zijn geclassificeerd als hoge zwarte enkeerdgronden (www.bodemdata.nl). Tot slot is op basis van de infiltratiekansenkaart van de Wateratlas Noord-Brabant (de omgeving van) het plangebied te kenmerken als een gebied dat geschikt is voor infiltratie.

De herontwikkeling (afsplitsing van een burgerwoning, hoveniersbedrijf, landwinkel) vindt volledig inpandig plaats en leidt niet tot een toename van het verhard oppervlak. De enige toename van verharding gebeurt door de realisatie van een halfverharde, natuurlijke ingerichte parkeerplaats op het voorterrein met een omvang van circa 400 m2. Omdat de parkeerplaats halfverhard wordt aangelegd blijft infiltratie van regenwater mogelijk blijft en ontstaat ter plaatse geen verdroging. In de berekening van de waterbergingsopgave is vanwege de toepassing van halfverharding slechts 50% van de toename van verharding meegenomen: de waterbergingsopgave bedraagt 200 m2.

Conform het beleid van de gemeente 's-Hertogenbosch moet een watersysteem in het buitengebied de neerslag die statisch gezien éénmaal per 100 jaar voorkomt (T=100+10%) adequaat kunnen opvangen. Met behulp van het rekeninstrument Hydrologisch Neutraal Ontwikkelen (HNO-tool) van het waterschap Aa en Maas en het waterschap De Dommel is de benodigde ruimte voor waterbergingsvoorziening bepaald. Op basis van deze berekening moet een waterbergingsvoorziening met een inhoud van 13 m3 worden gerealiseerd. Gezien de aard en omvang van de beoogde ontwikkeling wordt deze waterbergingsvoorziening gerealiseerd met een bovengrondse infiltratievoorziening, in de vorm van een wadi dat het hemelwater opgevangt en het (vertraagd) laat infiltreren in de ondergrond.

Het beleid van de gemeente 's-Hertogenbosch is erop gericht om voor nieuwe rioolaansluitingen, indien noodzakelijk, een gescheiden rioleringssysteem voor hemel- en vuilwater te realiseren en om daarbij de bestaande aansluitingen voor vuilwater te behouden. Omdat de beoogde ontwikkeling slechts leidt tot een minimale toename van de afvoer van vuilwater, heeft de bestaande drukriolering voldoende capaciteit om ook na de herontwikkeling het vuilwater af te voeren en is een nieuwe rioolaansluiting niet noodzakelijk.

Ten behoeve van de waterkwaliteit wordt bij de beoogde ontwikkeling gebruik gemaakt van milieuvriendelijke bouwmaterialen en worden uitloogbare materialen, zoals lood, koper, zink en zacht OVC, niet gebruikt. Uitspoeling van vervuilende stoffen via de bodem naar het oppervlaktewater wordt zo voorkomen: deze stoffen kunnen zich ophopen in het water- en het bodemsysteem en hebben een zeer nadelige invloed op de water- en de bodemkwaliteit.

 

Hoofdstuk 7 Juridisch-bestuurlijke aspecten

7.1 Opzet en methodiek

Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en regels en is voorzien van een toelichting. De eerste twee onderdelen zijn juridisch bindend, de toelichting is juridisch niet bindend maar helpt bij de interpretatie van de verbeelding en de regels. De regels zijn als volgt ingedeeld:

• 1. inleidende regels. De inleidende regels (artikel 1 en 2) lichten de begrippen toe die in de regels voorkomen en ook de wijze van meten (hoogte, diepte et cetera) die moet worden gehanteerd;
• 2. bestemmingsregels. De bestemmingsregels (artikel 3 en 8) bevatten voor de bestemmingen in dit bestemmingsplan een omschrijving van de doeleinden, bouwregels en nadere gebruiksregels;
• 3. algemene regels. De algemene regels (artikel 9 tot en met 12) hebben betrekking op de anti-dubbeltelregel en de algemene bouw-, gebruiks- en afwijkingsregels;
• 4. overgangs- en slotregels. De laatste twee artikelen (artikel 13 en 14) betreffen achtereenvolgens het overgangsrecht en de slotregel.

De regels van dit bestemmingsplan zijn zoveel mogelijk overgenomen uit het bestemmingsplan 'Buitengebied Noord en Kloosterstraat'. Regels die voor het plangebied niet relevant zijn, zijn niet opgenomen.

7.2 Inleidende regels

Het definiëren van begrippen en de aanwijzingen voor het meten vergroten de duidelijkheid en de rechtszekerheid. In artikel 1 worden belangrijke begrippen die in het plan veel voorkomen nader gedefinieerd. In artikel 2 is aangegeven hoe afstanden en maten die in de regels worden voorgeschreven moeten worden gemeten.

7.3 Bestemmingsregels

Agrarisch-Agrarisch bedrijf

De gronden met deze bestemming zijn bestemd voor een grondgebonden agrarisch bedrijf: een agrarisch bedrijf met een bedrijfsvoering die geheel of in overwegende mate niet in gebouwen plaatsvindt. In dit geval is ook een hoveniersbedrijf toegestaan: de gronden zijn op de verbeelding aangeduid met 'hovenier'. Er zijn afzonderlijke bouwregels voor bedrijfsgebouwen, de bedrijfswoning, de bijgebouwen bij de bedrijfswoningen, bouwwerken geen gebouwen zijnde en voor ondergronds bouwen. De bedrijfswoning is uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning'. Deze aanduiding valt samen met de aanduiding 'cultuurhistorische waarden'. Voor het behoud en herstel van de cultuurhistorische waarden van de boerderij zijn aan deze aanduiding bouwregels en specifieke gebruiksregels gekoppeld.

Naast het grondgebonden agrarisch bedrijf (met teeltondersteunende voorzieningen) en het hoveniersbedrijf is ook productie- en/of streekgebonden detailhandel toegestaan met een verkoopvloeroppervlakte tot 100 m². Productie- en/of streekgebonden detailhandel is gedefinieerd als 'detailhandel in goederen die vervaardigd zijn in en/of met grondstoffen uit de streek en/of in goederen die ter plaatse worden vervaardigd, gerepareerd en/of toegepast in het productieproces, waarbij de detailhandelsfunctie ondergeschikt is aan het productieproces' (lid 1.48). Het gaat om agrarische producten die worden geproduceerd door de initiatiefnemer zelf of door lokale agrarische ondernemers die zijn aangesloten bij het samenwerkingsverband waarbij ook de initiatiefnemer is aangesloten. Dit samenwerkingsverband bepaalt tevens de grens van het gebied dat als de streek kan worden aangemerkt.

Verder mag een recreatief nachtverblijf worden ingericht in de vorm van logies en ontbijt met niet meer dan 5 eenheden en met een oppervlakte van niet meer dan 250 m² en/of een kleinschalige kampeerplaats met maximaal 15 kampeermiddelen, met uitzondering van stacaravans.

Agrarisch met waarden

Deze gronden zijn naast agrarische bodemexploitatie bestemd voor behoud, herstel en/of ontwikkeling van de landschappelijke, cultuurhistorische, ecologische en natuurwaarden. De bescherming is geregeld met een aanlegvergunningstelsel: voor bepaalde werken geen bouwwerken zijnde en/of werkzaamheden, zoals het verzetten, ophogen of vergraven van grond, is een omgevingsvergunning nodig. Deze vergunning kan worden alleen worden verleend als geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de landschappelijke, cultuurhistorische, ecologische en natuurwaarden. De houtsingel en het deel van de natuuroever, conform het landschapsinvesteringsplan zoals opgenomen in paragraaf 4.3 van deze toelichting, zijn aangeduid voor 'groen'.

Wonen

De nieuwe burgerwoning heeft een afzonderlijke woonbestemming. De bouwregels zijn toegesneden op de specifieke situatie ter plaatse: de burgerwoning is alleen toegestaan binnen het bouwvlak en betreft het voorste deel van het volume dat voorheen volledig een agrarisch functie had. Hiermee is in de bouwregels voor bijgebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde rekening gehouden. Ook dit deel van de boerderij is aangeduid met 'cultuurhistorische waarden', met daaraan gekoppeld dezelfde bouw- en specifieke gebruiksregels als in de bestemming 'Agrarisch-Agrarisch bedrijf'. In de burgerwoning is ook een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit toegestaan.

Archeologie

Ter bescherming en veiligstelling van (te verwachten) archeologische waarden is aan het plangebied - afhankelijk van de archeologische verwachtingswaarde (paragraaf 3.1) - de dubbelbestemming Waarde-Archeologie 1, Waarde-Archeologie 2 of Waarde-Archeologie 3 toegekend. In deze dubbelbestemmingen is een verbod opgenomen om afhankelijk van de archeologische verwachtingswaarde bouwwerkzaamheden, werken geen bouwwerken zijnde en/of werkzaamheden met een bepaalde oppervlakte of diepte te verrichten, zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning. Het gaat om alle bodemverstorende werken, geen bouwwerken zijnde, en/of werkzaamheden die de (te verwachten) archeologische waarden in het terrein kunnen aantasten en die niet worden gerekend tot het normale gebruik van het terrein.

De aanvrager van de omgevingsvergunning moet een rapport overleggen waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld. Zo'n rapport is niet noodzakelijk als naar het oordeel van het bevoegd gezag de archeologische waarde van het terrein in andere beschikbare informatie al afdoende is vastgesteld. Vervolgens verleent het bevoegd gezag alleen een omgevingsvergunning als geen onevenredige aantasting van de (te verwachten) archeologische waarden plaatsvindt. Als blijkt dat de archeologische waarden zullen worden verstoord, kan zij voorwaarden verbinden aan de omgevingsvergunning: het treffen van technische maatregelen ter behoud van de archeologische waarden, het doen van afgravingen of het laten begeleiden van de werken en/of werkzaamheden door een erkend archeoloog.

7.4 Algemene regels

Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Algemene bouwregels

Naast de bouwregels in de bestemmingen geldt als algemene bouwregel dat ondergeschikte bouwdelen buiten beschouwing worden gelaten, mits de overschrijding van bouw- c.q. bestemmingsgrenzen niet meer bedraagt dan 1 m. Voorbeelden van ondergeschikte bouwdelen zijn plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, liftschachten, gevel- en kroonlijsten, luifels, uitbouwen, balkons en overstekende daken.

Algemene gebruiksregels

In de algemene gebruiksregels is opgenomen wat sowieso niet is toegestaan: een seksinrichting, het gebruik van kampeermiddelen voor permanente bewoning, het gebruik van bijgebouwen bij (bedrijfs)woningen als burgerwoning, het (laten) gebruiken van onbebouwde gronden/water voor onder meer een opslagplaats voor bagger, grond en specie.

Algemene afwijkingsregels

Voor alle bouwregels geldt dat burgemeester en wethouders er conform de algemene afwijkingsregels van af kunnen wijken. Deze regels betreffen onder meer vermeerdering of vermindering van de voorgeschreven maten en normen met niet meer dan 10% en vergroting van de bouwhoogte van gebouwen ten behoeve van plaatselijke verhogingen, zoals schoorstenen. Steeds geldt dat hiervoor alleen toestemming kan worden verleend als de afwijking niet onevenredig afbreuk doet aan de cultuurhistorische waarden, het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

7.5 Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht

In dit artikel is het overgangsrecht opgenomen. De tekst ervan is wettelijk voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening.

Slotregel

In dit artikel is de slotregel opgenomen. Hierin is formeel bepaald dat in andere bestemmingsplannen en/of in andere juridisch-planologische besluiten (de regels van) het bestemmingsplan 'Regels van het bestemmingsplan Kruisstraat 58 Rosmalen' worden genoemd.

Hoofdstuk 8 Economische uitvoerbaarheid

Gemeente en initiatiefnemer hebben een overeenkomst gesloten over onder meer kostenverhaal en in het kader van het landschapsinvesteringsplan. Met deze overeenkomst is het plan economisch uitvoerbaar.

Hoofdstuk 9 Eindverslag vooroverleg en inspraak voorontwerpbestemmingsplan 'Kruisstraat 58 Rosmalen'

9.1 Vooroverleg

In het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het voorontwerpbestemmingsplan 'Kruisstraat 58 Rosmalen' toegezonden aan:

• 1. Provincie Noord-Brabant;
• 2. Waterschap Aa en Maas.

• 1. Provincie Noord-Brabant

Met bestemmingsplan 'Kruisstraat 58 Rosmalen' wordt de bestemming 'Agrarisch - Agrarisch bedrijf' gesplitst in twee bestemmingen ('Agrarisch - Agrarisch bedrijf' en 'Wonen'). In algemeenheid is dit strijdig met de Verordening Ruimte. Echter, omdat de splitsing plaatsvindt in een door de gemeente als waardevol aangemerkt pand, is dit toch voorstelbaar. De cultuurhistorische waarden moeten echter nader worden onderbouwd door een deskundige, eventueel van de gemeente 's-Hertogenbosch.

Bij het handhaven van één bestemming 'Agrarisch - Agrarisch bedrijf' zou sprake zijn van twee bedrijfswoningen bij een hoveniersbedrijf waarvoor geen noodzaak bestaat. Daarnaast is het pand gelegen in een gebied met de aanduiding 'gebied integratie stad-land' direct aangrenzend aan het bestaand stedelijk gebied. Binnen deze aanduiding is de toevoeging van een woning, onder voorwaarden, mogelijk. Een dergelijke toevoeging dient wel gepaard te gaan met een kwaliteitsverbetering en mag geen afbreuk doen aan de ruimte-voor-ruimteregeling.

In het plan is sprake van investering in kwaliteitsverbeterende maatregelen die in het plan geborgd zijn. Zoals de aanleg van een houtsingel, natuuroever, bloemrijk grasland in combinatie met een wadi en een verkleining van het agrarisch bouwblok. Indien de splitsing tevens gepaard gaat met een herstel van de cultuurhistorische waarde van de boerderij wordt deze kwaliteitsverbetering al met al voldoende bevonden. Inzicht in de specifiek te treffen bouwwerkzaamheden en voorzieningen gericht op behoud en herstel van de cultuurhistorisch waardevolle bebouwing ontbreekt nog.

Tot slot dient het bestemmingsplan ook te voorzien in een goede regeling die waarborgen biedt voor het behoud van het cultuurhistorisch waardevolle karakter van het pand dat in twee bestemmingen ligt.

De splitsing van de bestaande boerderij in een bedrijfswoning en een burgerwoning is gericht op het behoud en herstel van de cultuurhistorische waardevolle bebouwing. De toelichting bij het bestemmingsplan gaat nader in op de cultuurhistorische waarden van de boerderij en de wijze waarop deze met het bouwplan worden behouden. In de regels van de beide bestemmingen waarin de boerderij is opgenomen zijn de betreffende gronden mede bestemd voor behoud en herstel van cultuurhistorische waardevolle bebouwing (ter plaatse van de aanduiding 'cultuurhistorische waarden'). De bouwregels en de specifieke gebruiksregels geven hieraan invulling. Voor deze regels is aansluiting gezocht bij het bestemmingsplan 'Buitengebied Maasdonk, herziening Weerscheut 7 Vinkel' van de voormalige gemeente Maasdonk.

In (het landschapsinvesteringsplan in) het voorontwerpbestemmingsplan zijn het grootste deel van de natte natuuroever en het bloemrijk grasland ten onrechte opgenomen: hier moet het landschap namelijk open blijven. De gelijkblijvende bijdrage aan de landschapsinvestering (circa € 5.000) wordt nu meer gericht ingezet voor de houtsingel en aansluitend een klein deel van de natte natuuroever. Ook de verkleining van het agrarisch bouwblok blijft gelijk: hiermee blijft het doorzicht tussen de verspreide lintbebouwing zoveel mogelijk behouden.

• 2. Waterschap Aa en Maas

Waterschap Aa en Maas adviseert bij de aanleg van de wadi uit de buurt van de verontreinigingslocatie ten gevolge van de olietank te blijven.

In het kader van de herontwikkeling van Kruisstraat 58 moet een waterbergingsvoorziening (wadi) met een inhoud van 13 m3 worden gerealiseerd. Er is voldoende ruimte op het perceel om dit niet in de buurt van de verontreinigingslocatie te doen.

9.2 Inspraak

Het voorontwerpbestemmingsplan 'Kruisstraat 58 Rosmalen' lag voor iedereen ter inzage van 2 februari tot en met 16 maart 2015. Gedurende de inspraaktermijn kon iedereen schriftelijk of mondeling een inspraakreactie bij het college van burgemeester en wethouders naar voren brengen. Er zijn echter geen inspraakreacties naar voren gebracht.