Maliskampsestraat 84

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

In het geldende bestemmingsplan 'Maliskamp' (vastgesteld op 22 september 2009 en onherroepelijk op 2 maart 2011) is een wijzigingsbevoegdheid voor het perceel Maliskampsestraat 84 te Rosmalen opgenomen. Het voorliggende wijzigingsplan voorziet in de toepassing van de wijzigingsbevoegheid als bedoeld in artikel 11.7, lid b van de regels van het bestemmingsplan 'Maliskamp'.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt aan de zuidzijde van de wijk Maliskamp in Rosmalen. De begrenzing van het plangebied komt in grote mate overeen met de begrenzing van de wijzigingsbevoegdheid zoals opgenomen in het bestemmingsplan 'Maliskamp'. Het is gelegen op de hoek Maliskampsestraat en Jos de Letterlaan. De globale grenzen van het plangebied zijn:

• het bos aan de zuidzijde van Maliskamp (noordelijke grens);
• een (gras)veld ten oosten van de woonboerderij (oostelijke grens);
• Kleine Wetering (zuidelijke grens);
• Maliskampsestraat (westelijke grens).

Afbeelding 1.1: Ligging plangebied in groter verband

Afbeelding 1.2: Ligging en begrenzing plangebied

1.3 Geldend bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Maliskamp'. Dit bestemmingsplan is op 22 september 2009 door de raad van de gemeente 's-Hertogenbosch vastgesteld en bij uitspraak van 2 maart 2011 van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State onherroepelijk geworden.

Voor het perceel Maliskampsestraat 84 in Rosmalen is een wijzigingsbevoegdheid (artikel 11.7, lid b van de regels) in het bestemmingsplan 'Maliskamp' opgenomen. De wijzigingsbevoegdheid kent drie onderdelen:

• 1. het toevoegen van een nieuw bouwvlak op de locatie van de voormalige villa (ten noorden van het bestaande hoofdgebouw); binnen het nieuwe bouwvlak is één nieuw hoofdgebouw naar het ontwerp van de voormalige villa mogelijk; het nieuwe hoofdgebouw mag niet meer dan drie wooneenheden bevatten;
• 2. het splitsen van het bestaande hoofdgebouw (de woonboerderij) in twee wooneenheden;
• 3. het omvormen van het bestaande bijgebouw (de schuur) tot één woning.

Afbeelding 1.3: Uitsnede verbeelding geldend bestemmingsplan

Het wijzigingsplan heeft alleen betrekking op de laatste twee onderdelen: splitsing woonboerderij en omvorming schuur tot woning. De planvorming voor de nieuwe villa is nog niet voldoende gevorderd dat het opgenomen kan worden in het voorliggende wijzigingsplan. Toch wordt in deze toelichting een indicatieve doorkijk gegeven naar het eindbeeld met villa. Zodra de plannen voor dit onderdeel voldoende concreet zijn, wordt hiervoor alsnog invulling gegeven aan het eerste onderdeel van de wijzigingsbevoegdheid. Dat zal dan gebeuren met een apart wijzigingsplan.

Hoofdstuk 2 De huidige situatie

Afbeelding 2.1: Luchtfoto huidige situatie

Maliskampsestraat 84 is een langgerekt perceel dat haaks staat op de Maliskampsestraat en evenwijdig loopt aan de Jos de Letterlaan. Het is een boerderijcomplex dat begrensd wordt door een bosgebied, een weide en de Kleine Wetering. Aan de zuidwestzijde van het perceel bevindt zich de oprit met klinkerverharding. Het perceel wordt aan de westzijde door struiken en bomen omzoomd. Achter deze beplanting bevindt zich een grasveld met bomen. Het grasveld loopt aan de noordzijde door tot aan de achterzijde van het perceel.

Het grootste (en middelste) gebouw is het hoofdgebouw: de kortgevelboerderij die met de achtergevel naar de weg is gericht. Daarvoor staat een grote schuur en het achterste gebouw is een bijgebouw. Evenwijdig aan de bebouwing loopt de oprit door tot aan het bijgebouw. Ten zuiden en evenwijdig aan de oprit bevindt zich het talud van de Kleine Wetering. Op het voorste deel van het talud staat een rij bomen, op het achterste deel ter hoogte van de woning en het bijgebouw staan bomen en struiken. Het achterste deel van het perceel is omheind.

Afbeelding 2.2: Foto huidige situatie met links de schuur en rechts het hoofdgebouw, de kortgevel boerderij

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat voor onder meer bestemmingsplannen de treden van de ladder moet worden doorlopen.

Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd.

De ladder kent drie treden, die achter elkaar worden doorlopen.

De voorgenomen (her)ontwikkeling van het plangebied 'Maliskampsestraat 84' sluit als volgt aan bij de uitgangspunten van de 'ladder voor duurzame verstedelijking':

• 1. met het voorgenomen plan wordt voorzien in de behoefte van voldoende en betaalbare koopwoningen voor de middeninkomensgroepen en starters op de woningmarkt. Hiermee kan een bijdrage worden geleverd aan een verbetering van de stagnerende woningmarkt;
• 2. het wijzigingsplan heeft betrekking op een verdere invulling en afronding van de bestaande stedelijke locatie Maliskamp in Rosmalen. Hiermee wordt voldaan aan het uitgangspunt om eerst bestaande stedelijke locaties te benutten voor stedelijke ontwikkeling;
• 3. gezien trede 2 is trede 3 niet aan de orde.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Structuurvisie ruimtelijke ordening 2014

Algemeen

Op 19 maart 2014 is de Structuurvisie ruimtelijke ordening 2010 - partiële herziening 2014 in werking getreden. Provinciale Staten hebben deze op 28 januari 2014 vastgesteld.

De Structuurvisie RO geeft de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025 (met een doorkijk naar 2040). De visie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie. Het is de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening biedt. De visie ondersteunt daarnaast het beleid op andere provinciale beleidsterreinen, zoals het economisch-, mobiliteits-, sociaal-,cultureel-, milieu- en natuurbeleid.

De provinciale Structuurvisie RO is een belangrijke schakel tussen de structuurvisies van het Rijk en de gemeenten op het vlak van ruimtelijke ordening. Met deze structuurvisie biedt de provincie helderheid aan gemeenten over de provinciale belangen en de wijze waarop de provincie daarbij haar instrumentarium inzet. Met deze structuurvisie geeft de provincie ook (mede) gestalte aan nationale ruimtelijke belangen en doelen.

In de Structuurvisie RO benoemt de provincie haar provinciale ruimtelijke belangen en de wijze waarop zij deze behartigt. De structuurvisie is opgebouwd uit een ‘Deel A Visie en sturing’, waarin de ruimtelijke visie, de belangen en de sturingsfilosofie is opgenomen. De ruimtelijke visie is uitgewerkt in dertien provinciale ruimtelijke belangen:

• 1. regionale contrasten;
• 2. een multifunctioneel landelijk gebied;
• 3. een robuust en veerkrachtig water- en natuursysteem;
• 4. een betere waterveiligheid door preventie;
• 5. koppeling van waterberging en droogtebestrijding;
• 6. ruimte voor duurzame energie;
• 7. concentratie van verstedelijking;
• 8. sterk stedelijk netwerk: BrabantStad;
• 9. groene geledingszones tussen steden;
• 10. goed bereikbare recreatieve voorzieningen;
• 11. economische kennisclusters;
• 12. (inter)nationale bereikbaarheid;
• 13. beleefbaarheid stad en land vanaf de hoofdinfrastructuur.

De wijze waarop de provincie deze ruimtelijke belangen behartigt is uitgewerkt in vier manieren van sturen, namelijk:

• 1. Regionaal samenwerken: in vier regio’s West, Midden, Noordoost en Zuidoost stelt de provincie samen met de gemeenten regionale agenda’s op voor wonen en werken.
• 2. Ontwikkelen: in negen gebiedsontwikkelingen (Brabantse Wal, Oostelijk Langstraat, Groene Woud, Levende Beerze, Brainport Oost, Grenscorridor, Waterpoort, Peelhorst en de As N65) neemt de provincie het initiatief en is zij bereid ontwikkelingsgerichte instrumenten in te zetten. Daarnaast onderscheidt de provincie een aantal thematische ontwikkelopgaven, zoals de Ecologische Hoofdstructuur en de herstructurering van bedrijventerreinen.
• 3. Beschermen: De provincie zet de Verordening ruimte in voor het veiligstellen van een aantal provinciale belangen. De kern is de zorgplicht voor de ruimtelijke kwaliteit. Die omvat dat er zorgvuldig wordt omgegaan met het ruimtegebruik, er rekening wordt gehouden met de omgeving en dat de ontwikkeling bijdraagt aan het behoud of de versterking van de ruimtelijke kwaliteit.
• 4. Stimuleren: De provincie ondersteunt andere partijen door middel van subsidies en stelt kennis en informatie beschikbaar. De provincie zet actief in op cultuurhistorische landschappen en heeft zogenaamde gebiedspaspoorten opgesteld.

In 'Deel B Structuren en beleid' staat op welke wijze de provincie stuurt op de functies in Noord-Brabant. Daarvoor zijn vier ruimtelijke structuren opgesteld: de groenblauwe structuur, het landelijk gebied, de stedelijke structuur en de infrastructuur. Binnen deze structuren worden de belangrijkste maatschappelijke ontwikkelingen opgevangen en kiest de provincie voor een bepaalde ordening van functies. De structuren geven een integrale hoofdkoers aan: een ruimtelijk ontwikkelingsperspectief voor een combinatie van functies.

De manier waarop dit perspectief wordt gerealiseerd is opgenomen in de uitvoeringsparagrafen van de structuren. Daarin komen de vier manieren van sturen terug en is af te lezen voor welke wijze van sturen de provincie kiest bij de realisatie van haar doelen. De ruimtelijke structuren zijn opgenomen in Deel B van deze structuurvisie. Samen vormen ze de provinciale ruimtelijke structuur.

Het laatste onderdeel van de structuurvisie is de uitwerking gebiedspaspoorten. De gebiedspaspoorten geven aan wat het provinciale belang van landschap is.

Structurenkaart en visiekaart

Voor het bestemmingsplan zijn de 'structurenkaart' en de 'visiekaart' uit de Structuurvisie ruimtelijke ordening relevant.

Afbeelding 3.1: Structurenkaart

Op de Structurenkaart is het plangebied aangeduid als 'Gemengd landelijk gebied' en 'Zoekgebied verstedelijking'. De verklaring voor de aanduiding 'Gemengd landelijk gebied' is dat menging van functies aanwezig is. De mate van menging varieert daarbij van de gebieden waarbinnen meerdere functies in evenwicht naast elkaar bestaan tot gebieden waar de land- en tuinbouw de dominante functie is. De verklaring voor de aanduiding 'Zoekgebied verstedelijking' is dat onder voorwaarden verstedelijking mogelijk is, Zolang binnen deze gebieden nog geen verstedelijking heeft plaatsgevonden, is daar feitelijk het perspectief van gemengd landelijk gebied aanwezig.

Afbeelding 3.2: Visiekaart

Op de Visiekaart is het plangebied aangeduid als 'Mozaïeklandschap'. De verklaring van de aanduiding 'Mozaïeklandschap' is de menging van functies die de afwisseling en kleinschaligheid van het landschap versterken. De stad (rood) staat niet tegenover het land (groen), maar ontwikkelen zich in balans met elkaar, het zogenaamde 'stadteland'.

3.2.2 Verordening ruimte 2014

De Verordening ruimte 2014 is één van de uitvoeringsinstrumenten voor de provincie om haar doelen te realiseren. In de verordening vertaalt de provincie de kaderstellende elementen uit het provinciaal beleid in regels die van toepassing zijn op (gemeentelijke) bestemmingsplannen.

De Verordening ruimte 2014 bevat in grote lijnen de volgende onderwerpen:

• bevordering van ruimtelijke kwaliteit;
• stedelijke ontwikkeling;
• ecologische hoofdstructuur;
• water;
• groenblauwe mantel;
• aardkunde en cultuurhistorie;
• agrarisch gebied;
• intensieve veehouderij;
• glastuinbouw;
• niet-agrarische ruimtelijke ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied;
• regionaal ruimtelijk overleg;
• bevoegdheden van Gedeputeerde Staten.

Kaarten 'stedelijke ontwikkeling' en 'natuur en landschap'

Voor het bestemmingsplan is de kaart 'stedelijke ontwikkeling' uit de Verordening ruimte relevant.

Afbeelding 3.3: Kaart 'Stedelijke ontwikkeling'

Op de kaart 'Stedelijke ontwikkeling' ligt het plangebied in een gebied dat aangeduid is als 'gebied integratie stad land'. Deze aanduiding houdt in dat onder voorwaarden een stedelijke ontwikkeling in beginsel mogelijk is. De stedelijke ontwikkeling dient gepaard te gaan met een groene en blauwe landschapsontwikkeling en mag geen betrekking hebben op een te ontwikkelen of uit te breiden bedrijventerrein of kantorenlocatie.

3.3 Uitspraak d.d. 11 juni 2003 van de Raad van State

De gemeenteraad van 's-Hertogenbosch heeft op 29 juni 2001 het bestemmingsplan 'Buitengebied' vastgesteld. Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant hebben bij besluit van 29 januari 2002 beslist over de goedkeuring van dit bestemmingsplan. Tegen dat besluit is beroep ingesteld, waaronder door de eigenaren/initiatiefnemers van het perceel Maliskampsestraat 84, bij de Raad van State. Op 11 juni 2003 heeft de Raad van State uitspraak gedaan.

Ten aanzien van het ingestelde beroep met betrekking tot Maliskampsestraat 84 heeft de Raad van State het volgende overwogen:

Gelet op de systematiek van de WRO komt de gemeenteraad in beginsel een grote mate van beleidsvrijheid toe bij het bepalen van de begrenzingen van een bestemmingsplan. Deze vrijheid strekt echter niet zo ver dat de gemeenteraad een begrenzing kan vaststellen die in strijd met een goede ruimtelijke ordening moet worden geoordeeld of anderszins in strijd is met het recht. Uit de stukken, waaronder met name het deskundigenbericht, blijkt dat de gronden van appellanten zijn gelegen in een gebied met de bestemming 'Bos'. Dit gebied grenst aan drie zijden aan stedelijk gebied met woonbebouwing en een sportcomplex, en aan de vierde zijde is in de nabijheid lintbebouwing aanwezig. Ter zitting is aannemelijk geworden dat het gebied met de bosbestemming weliswaar behoort tot de provinciale GHS, maar dat het gebied feitelijk moet worden gekwalificeerd als stedelijk uitloopgebied. In dat verband is van belang dat het gebied beperkt in omvang is, vrij toegankelijk is en er een aantal (fiets)paden doorheen leidt.

Gelet op het vorenstaande is de enkele stelling van verweerder dat het gebied op grond van de feitelijke omstandigheden ter plaatse behoort tot het buitengebied zodat daarop het provinciale beleid voor het buitengebied van toepassing is, onvoldoende. Het bestreden besluit is in zoverre gebrekkig gemotiveerd en derhalve in zoverre genomen in strijd met het bepaalde in artikel 3:46 van de Awb. Het beroep is in zoverre gegrond en het bestreden besluit dient te worden vernietigd, voorzover daarbij goedkeuring is verleend aan het plandeel dat betrekking heeft op de gronden welke zijn gelegen tussen de Jos de Letterlaan en de Meidoornlaan, zoals nader aangeduid op de bij deze uitspraak behorende, gewaarmerkte kaart 3.

Eind 2013 heeft de provincie nogmaals aangegeven waarom zij vindt dat Maliskampsestraat 84 buiten bestaand stedelijk gebied ligt. Daarbij is aangegeven dat een stedelijke ontwikkeling zoals woningbouw onder voorwaarden mogelijk is.

3.4 Gemeentelijk beleid

3.4.1 Bestemmingsplan Maliskamp

Voor het plangebied 'Maliskampsestraat 84' vormt het geldende bestemmingsplan 'Maliskamp' het belangrijkste beleidskader. Voor het plangebied betekent dat voortgeborduurd wordt op de in het bestemmingsplan opgenomen uitgangspunten (ruimtelijk, functioneel en programmatisch).

In het bestemmingsplan 'Maliskamp' is het volgende vermeld over het plangebied 'Maliskampsestraat 84':

'Vanuit historisch perspectief heeft het landgoed Eikenburg voor de ontwikkeling van Maliskamp een belangrijke functie vervuld. Om het landgoed nieuw leven in te blazen heeft de eigenaar het plan opgevat om naast de bestaande woonboerderij de villa die hier vroeger heeft gestaan weer op te bouwen. Deze villa is in de jaren '60 gesloopt. Uitgangspunt bij deze ontwikkeling is dat de villa gebouwd moet worden naar het ontwerp van de voormalige villa en op dezelfde locatie.

Op het landgoed zullen meerdere wooneenheden worden gebouwd. In de nieuw te bouwen villa komen maximaal drie wooneenheden. De bestaande woonboerderij kan worden gesplitst in twee wooneenheden en de bestaande schuur mag ook bewoond gaan worden.

Op de locatie zal een landgoedachtige ontwikkeling tot stand gebracht worden, waarbij de oorspronkelijke padenstructuur via het bos van Maliskamp en gericht op dit landgoed als structuur hersteld zal worden. Het betreft hier dan een openbare route. De tuin kan ingericht worden als boerentuin en het nieuwe pad zal onderdeel vormen van een grotere padenstructuur.

Bij de ontwikkeling van het landgoed moet rekening gehouden worden met de huidige kwaliteit en waarde van de bestaande bebouwing en omgeving.'

De voorgenomen plannen van de bewoners/eigenaren van Maliskampsestraat 84 passen in de uitgangspunten zoals verwoord in het bestemmingsplan 'Maliskamp'.

3.4.2 Bomenbeleidsplan

Op 26 januari 2010 heeft de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch het Bomenbeleidsplan vastgesteld. Met het Bomenbeleidsplan wil de gemeente haar eigen bomenbestand en dat van derden duurzaam ontwikkelen. In het Bomenbeleidsplan is een belangrijke rol weggelegd voor structurerend groen: waardevol groen dat op stadsniveau functioneert. Gemeente 's-Hertogenbosch wil deze structuren behouden, ontwikkelen en nieuw aanleggen. Het functioneel groen is het groen van de wijken, kantorenparken en bedrijventerreinen. Dit groen is in elke wijk weer anders van opzet. Gemeente 's-Hertogenbosch ziet die differentiatie als een pluspunt en speelt per plek in op de aanwezige kwaliteiten.

Gemeente 's-Hertogenbosch streeft naar een evenwichtige leeftijdsopbouw in haar bomenbestand waarbij kwaliteit belangrijker is dan kwantiteit. Ze onderscheidt bomen in drie categorieën:

• Monumentale bomen: Monumentale bomen zijn de meest bijzondere bomen van de stad en moeten daarom zo lang mogelijk worden behouden. Voor monumentale bomen geldt een strikt kapverbod, tenzij aantoonbaar sprake is van een ernstige bedreiging van de openbare veiligheid of een zwaarwegend maatschappelijk belang.
• Boomstructuren: De verzameling van groene elementen die een bovenlokale bijdrage leveren aan de identiteit én de groene kwaliteit van de stad of een wijk vormen tezamen de bomenstructuur. Er is een omgevingsvergunning nodig voor de kap van bomen in een boomstructuur.
• Sfeerbomen: Alle bomen die niet behoren tot monumentale bomen of boomstructuren zijn sfeerbomen. Het kappen van gemeentelijke en particuliere sfeerbomen is vergunningplichtig vanaf een omtrek van meer dan 100 cm.

Ten behoeve van het boombelang in het kader van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen worden een bomeninventarisatie en een bomendeskundige ingezet. De bomeninventarisatie brengt aan het begin van een planproces de bomen in beeld en leidt tot afspraken hierover.

Gezien het bomenbeleidsplan is eind 2013 voor deze locatie een bomeneffectanalyse uitgevoerd. Een korte samenvatting van de uitkomsten van die analyse is opgenomen in paragraaf 5.9.2.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Cultuurhistorie

Ontstaansgeschiedenis

De oudste naamsvorm van Maliskamp dateert uit 1667. De naamsvormen uit het verleden lopen uiteen van Mallescamp (ca. 1690), Maliscamp (ca. 1752), Meliscamp (ca. 1825) tot Maliskamp (eind 19e eeuw). Omstreeks 1850 telt Maliskamp zo'n 90 inwoners.

Afbeelding 4.1: Kadastrale minuutplan Rosmalen, sectie D, Koudewater, 1832 (BHIC 's-Hertogenbosch)

Op de eerste kadastrale minuutkaart uit 1832 is verspreid liggende bebouwing zichtbaar aan de huidige Maliskampsestraat. Op deze kaart komt naast Maliskamp ook het toponiem Eikenburg voor. Met Eikenburg wordt enerzijds verwezen naar een gebied, anderzijds verwijst het naar aan aantal panden. De oudste gegevens van het landgoed Eikenburg dateren uit 1787. In 1802 wordt Eikenburg vermeld als zijnde een hoeve, landerijen, beemden en houtgewassen. In die tijd wordt het landgoed bewoond door August van Meeuwen.

Afbeelding 4.2: Foto's 19e eeuwse landhuis omstreeks 1900 en foto voormalig koepelgebouw

Het landgoed werd in de loop van de 19e en 20e eeuw meerdere malen verkocht en werd gedeeltelijk rond 1960 gesloopt. De nu nog aanwezige boerderij aan de Maliskampsestraat 84 maakte deel uit van het landgoed. Eind jaren vijftig van de vorige eeuw werd een gedeelte van het landgoed Eikenburg beschikbaar gesteld voor de bouw van landhuizen en bungalows.

Afbeelding 4.3: Landgoed Eikenburg 1956

Afbeelding 4.4: Fragment uit minuutkaart 1830

Gemeentelijk monument

De boerderij gelegen aan de Maliskampsestraat 84 is als onderdeel van landgoed Eikenburg een gemeentelijk monument. In het 'Monumenten Inventarisatie Project' (MIP), uitgevoerd door de provincie Noord-Brabant, is de Maliskampsestraat 84: kortgevelboerderij ca. 1890 als MIP-object aangewezen. Uitgangspunt van het beleid is behoud van deze karakteristieke panden. Er dient zorgvuldig te worden omgegaan met het in stand houden, veranderen en uitbreiden van beeldbepalende panden.

Mogelijk zijn in de kern van de boerderij nog restanten van de vroegere bebouwing bewaard gebleven. Het boerderijcomplex bestaat uit drie afzonderlijke bouwdelen:

• Het hoofdgebouw, gebouwd in 1873, is een kortgevelboerderij die met de achtergevel naar de weg gekeerd is. De (woon)boerderij heeft een langsdeel en is voorzien van een met gesmoorde verbeterde Hollandse pannen gedekt zadeldak.
• Achter dit bouwdeel, staat een grote vroeg twintigste-eeuwse schuur die voorzien is van een zadeldak dat deels met muldenpannen, deels met tuile du nord pannen is gedekt.
• Naast de boerderij is een bakhuisje gelegen dat in de twintigste eeuw is uitgebouwd met een garage.

Het complex heeft monumentale waarde vanwege de gevels, de bouwmassa, de situering en als ensemble. De boerderij met bijgebouwen is karakteristiek voor het bouwen in de tweede helft van de negentiende eeuw.

Afbeelding 4.5: foto's hoofdgebouw, de kortgevelboerderij

Afbeelding 4.6: foto's schuur

Afbeelding 4.7: foto vanaf Jos de Letterlaan en het bakhuisje met garage

4.2 Opzet landgoed/boerderijcomplex

Vanuit historisch perspectief heeft historisch perspectief heeft het landgoed Eikenburg voor de ontwikkeling van Maliskamp een belangrijke functie vervult. Om het landgoed nieuw leven in te blazen heeft de huidige eigenaar het plan opgevat om naast de bestaande woonboerderij de villa die hier vroeger heeft gestaan weer op te bouwen.

Afbeelding 4.8: Luchtfoto boerderijcomplex

De wijzigingsbevoegdheid voor Maliskampsestraat 84 in het geldende bestemmingsplan 'Maliskamp' bevat de volgende drie onderdelen:

• 1. de bouw van een nieuw hoofdgebouw met maximaal drie woningen;
• 2. de splitsing van de bestaande monumentale (woon)boerderij in maximaal twee woningen;
• 3. de omvorming van de bestaande schuur naar één woning.

Deze drie onderdelen c.q. ontwikkelingen zullen in fasen worden uitgevoerd, waarbij de omvorming van de bestaande schuur tot een woning als eerste ter hand genomen wordt. Het streefbeeld voor de lange termijn, de zogenaamde eindsituatie, ziet er dan als volgt uit:

Afbeelding 4.9: Streefbeeld lange termijn, eindsituatie

De opbrengsten uit de verkoop van de nieuwe woningen worden aangewend voor de instandhouding en versterking van de bestaande cultuurhistorische bebouwing en de boerderijcomplex als ensemble. Daarmee is de monumentale waarde van het boerderijcomplex voor de langere termijn gewaarborgd. Dit draagt bij aan de instandhouding en verbetering van de kwaliteit van het landschap.

Zoals in paragraaf 1.3 is vermeld is de planvorming voor de bouw van een nieuw hoofdgebouw met maximaal drie woningen nog onvoldoende is gevorderd om het op te nemen in het voorliggende wijzigingsplan. Het wijzigingsplan heeft alleen betrekking op de splitsing van de bestaande monumentale (woon)boerderij in maximaal twee woningen en de omvorming van de bestaande schuur naar één woning. Het beeld voor de korte termijn ziet er als volgt uit:

Afbeelding 4.10: Opzet boerderijcomplex, korte termijn.

In het navolgende wordt ieder element uit de wijzigingsbevoegdheid uitgewerkt in een (streef)beeld. Voor de volledigheid wordt ook het nieuwe hoofdgebouw met maximaal drie woningen, dat geen deel uitmaakt van dit wijzigingsplan, beschreven. De reden is dat Maliskampsestraat 84 nu als één ensemble functioneert en als zodanig moet blijven functioneren ('integrale afweging'). Het ontwerp van dat nieuwe hoofdgebouw met maximaal drie woningen moet t.z.t. worden afgestemd op het ontwerp van de bestaande schuur en boerderij en daarmee onderdeel uitmaken van het ensemble.

Splitsing bestaande (woon)boerderij:

Afbeelding 4.11: tekeningen huidige situatie (woon)boerderij

De bestaande (woon)boerderij mag worden gesplitst in maximaal twee woningen. Gezien de indeling van dit gebouw is het logisch het te splitsen in twee grondgebonden woningen / twee-onder-een-kapwoningen.

De splitsing van het bestaande gebouw is feitelijk een verbouwing van/binnen een bestaand bouwvolume. Dit betekent dat de bestaande afmetingen bepalend zijn c.q. het uitgangspunt vormen bij de plannen voor een splitsing / verbouwing. Gelet hierop en vanwege de monumentale status is vergroting van de massa van dit hoofdgebouw in beginsel niet aan de orde.

De entree van de nieuwe westelijke woning is aan de westzijde ter plaatse van de bestaande deur(en) geprojecteerd. De entree van de nieuwe oostelijke woning wordt of aan de zuidzijde of aan de oostzijde ter plaatse van een bestaande deur gerealiseerd.

Omvorming bestaande schuur tot woning:

De bestaande schuur mag worden omgevormd tot maximaal één woning. Ook hier is feitelijk sprake van een verbouwing van/binnen een bestaand bouwvolume. Gezien de ensemblewaarde van het boerderijcomplex is het belangrijk dat hierbij de uiterlijke verschijningsvorm van de schuur behouden blijft.

Nieuw hoofdgebouw:

Vertrek is dat de villa/landhuis die hier vroeger heeft gestaan weer op te bouwen. Uitgangspunt bij de herontwikkeling is dat de villa gebouwd moet worden naar het ontwerp/voorbeeld van de voormalige villa op dezelfde locatie. Ornamenten, gevelbeelden en dak zullen een gelijkenis gaan tonen met de oorspronkelijke villa.

Afbeelding 4.12: Foto 19e eeuwse landhuis en foto tuin ter hoogte van locatie nieuw hoofdgebouw

Hiervoor is ten noorden van de bestaande (woon)boerderij op 2,50 meter afstand een nieuw hoofdgebouw met maximaal drie woningen geprojecteerd. Voor het nieuwe hoofdgebouw is een 'footprint' van 11 bij 11 meter opgenomen. Deze geprojecteerde ligging is gebaseerd op de ligging en afmeting van de voormalige villa, het 19e eeuwse landhuis.

De voornoemde afstand van 2,50 meter en een footprint van 11 bij 11 meter is ook gekozen vanwege (de projectie van de kruinen van) de bomen ten noorden van het perceel Maliskampsestraat 84. De afstand tussen de noordelijke gevel van het geprojecteerde hoofdgebouw en de noordelijke perceelsgrens bedraagt 2,30 meter. Om eventuele nadelige gevolgen voor deze bomen te voorkomen dan wel zoveel mogelijk te beperken, is het verder opschuiven van het geprojecteerde hoofdgebouw in noordelijke richting niet mogelijk.

De oostelijke gevel van het geprojecteerde hoofdgebouw ligt in het verlengde van de oostelijke gevel van de bestaande (woon)boerderij. De zuidelijke gevel van het geprojecteerde hoofdgebouw ligt evenwijdig aan de noordelijke gevel van de bestaande (woon)boerderij.

De goot- en bouwhoogte van dit nieuwe hoofdgebouw bedragen maximaal 6 en 10 meter. In samenhang met de footprint is het bouwvolume van het nieuwe hoofdgebouw gebaseerd op het bouwvolume van de oorspronkelijke villa. De nieuwbouw zal bestaan uit een kelder, 2 bouwlagen en een kap. De entree van het nieuwe hoofdgebouw bevindt zich aan de zuidzijde. Binnen het ontstane bouwvolume kunnen maximaal drie wooneenheden worden gerealiseerd, het mogen ook één of twee wooneenheden worden. Daar heeft de initiatiefnemer nu nog geen keuze in gemaakt.

 

Afbeelding 4.13 Illustratie en referentiebeeld nieuw hoofdgebouw

Erfbebouwing:

Het perceel Maliskampsestraat 84 is te karakteriseren als een boerderijcomplex in een open 'groene' setting. Om dit karakter te behouden dient terughoudendheid te worden geboden met betrekking tot het toestaan van nieuwe erfbebouwing in de vorm van aanbouwen, vrijstaande bijgebouwen en overkappingen. Behalve het bestaande bijgebouw aan de zuidoostzijde van het perceel zijn alleen vergunningvrije gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogelijk.

Ontsluiting:

Zoals hiervoor is aangegeven is Maliskampsestraat 84 aan te merken als een boerderijcomplex in een open 'groene' setting. Een boerderijcomplex heeft één in- en uitrit als ontsluiting. Gelet hierop en het geringe aantal woningen (maximaal 6) ontbreekt de noodzaak voor een tweede ontsluiting naar de Maliskampsestraat.

Parkeren:

Er dient voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein te worden gerealiseerd. Per woning geldt een parkeernorm van 2 parkeerplaatsen op eigen terrein.

Vanwege het open en groene karakter van het perceel wordt de extra benodigde parkeergelegenheid in de buitenruimte gerealiseerd (geen gebouwde parkeervoorziening). Hierbij is sprake van 'parkeren in het groen' (aanbrengen van nieuwe beplanting en parkeren op semi-verharde of onverharde ondergrond vanwege infiltratie hemelwater).

Beplanting:

De bestaande beplanting (bomen en struiken) worden zoveel mogelijk gehandhaafd om het groene karakter van het perceel te behouden.

Hoofdstuk 5 Milieu-aspecten

5.1 Algemeen

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De laatste decennia groeien de beleidsvelden naar elkaar toe. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Bij de besluitvorming over het al dan niet toelaten van een bepaalde ruimtelijke ontwikkeling, dient onderzocht te worden welke milieuaspecten daarbij een rol kunnen spelen. Het is daarnaast van belang om milieubelastende functies (zoals bepaalde bedrijfsactiviteiten) ruimtelijk te scheiden ten opzichte van milieugevoelige functies zoals woningen. Andersom moet in de ruimtelijke ordening nadrukkelijk rekening gehouden worden met de gevolgen van ruimtelijke ingrepen voor het milieu. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden.

In de verschillende (milieu)onderzoeken is het nieuwe hoofdgebouw met maximaal drie woningen ook beschouwd. De reden om dit nieuwe hoofdgebouw, dat geen deel uitmaakt van het voorliggende wijzigingsplan, in deze fase ook te onderzoeken, is het verkrijgen van een eerste globaal inzicht in de milieutechnische haalbaarheid van dat gebouw.

5.2 Bodem

Historie:

Maliskamp is gelegen in een voormalig poldergebied. Geologisch behoren de gronden tot jongere holocene rivierafzettingen op Pleistoceen zand. Dit pleistocene zand wordt op geringe diepte waargenomen (tussen 40 cm en 120 cm diep).

Uit de historische kaart van 1850 blijkt dat het verkavelingspatroon in het nu nog landelijke gebied vrijwel onveranderd is gebleven er is nog steeds sprake van blokverkaveling, vrijwel loodrecht op het oude wegenpatroon. Omstreeks de 17e en de 18e eeuw werd er in de buurt veel turf en leem gestoken.

Algemeen:

Ter plaatse van Maliskampsestraat 84 vinden geen 'verdachte' activiteiten plaats welke van invloed zijn op de bodemkwaliteit. Voor zover bekend zijn op de onderzoekslocatie geen tanks aanwezig (geweest). Ook hebben zich geen calamiteiten voorgedaan die een mogelijke bodemverontreiniging hebben veroorzaakt. Ter plaatse is geen bodemonderzoek bekend. In de directe omgeving van de locatie is wel bodemonderzoek bekend. Hieruit blijkt dat er geen sprake is van verontreinigingen.

Vrijstelling onderzoeksplicht bij omgevingsvergunningen:

De bodemkwaliteitskaart wordt gebruikt voor het verlenen van vrijstelling van bodemonderzoek in het kader van de Woningwet. Voor de bodembeheerzones 'Wonen 1970-1995' en 'Wonen na 1995 / Buitengebied Klei en Zand' is het mogelijk om vrijstelling te krijgen van bodemonderzoek. Maliskampsestraat 84 valt in deze zone. Dit betekent dat er geen bodemonderzoek conform de NEN-richtlijn benodigd is. Wel moet, met behulp van het hiervoor bij de afdeling Milieu beschikbare formulier, voldaan worden aan de wettelijke vereisten aan het historisch bodemonderzoek. Bij het indienen van de aanvraag om de omgevingsvergunning dient de aanvrager de resultaten van een historisch bodemonderzoek bij te sluiten.

Wettelijke regelingen:

Grondverzet en -afvoer zal overeenkomstig het gestelde in het besluit Bodemkwaliteit moeten geschieden. Bij bronneringswerkzaamheden zullen voor zover relevant ingevolge de Grondwaterwet, de Wet Verontreiniging Oppervlaktewateren en de Lozingsregeling riolering meldingen c.q. aanvragen voor vergunningen moeten worden ingediend.

5.3 Hinder

Agrarische bedrijven:

Nabij het plangebied zijn onderstaande agrarische bedrijven gelegen.

• Maliskampsestraat 63a: veehouderijbedrijf (o.a. vleesstieren en vleesstierkalveren), niet intensief
• De Loofaert 9 te Berlicum: veehouderijbedrijf (o.a. schapen), niet Intensief

Er zijn geen intensieve veehouderijbedrijven in of in de directe omgeving van het plangebied gelegen die een stankcirkel hebben.

Voorgrondbelasting

Volgens het gemeentelijk vastgesteld geurbeleid voor agrarische bedrijven geldt voor de locatie een geurnorm van 10 odourunits/m3 op de gevel van de nieuwe woningen.

De geuremissie op de nieuwe woningen afkomstig van het bedrijf Maliskampsestraat 63a en het bedrijf aan De Loofaert 9, zijn ieder apart berekend. Uit de berekeningen volgt dat op geen enkel punt van de locatie Maliskampsestraat 84 de norm van 10 odourunits/m3 wordt overgeschreden. Zelfs de norm voor een bebouwde kom (stedelijk gebied van 1,0 odourunits/m3) wordt niet overschreden. Deze voorgrondbelasting is zeer gering en zorgt voor een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van de te ontwikkelen locatie.

Achtergrondbelasting

Uit uitgevoerde geurberekeningen die onderdeel uitmaakte van de 'voorstudie' van het gemeentelijk vastgestelde geurbeleid, is gebleken dat ter plaatse van de locatie Maliskampsestraat 84 een achtergrondbelasting aanwezig is van 0 - 1 odourunits/m3. Dit is (zeer) gering en betekent dat er een goed woon- en leefklimaat aanwezig is.

Omdat zowel de voorgrondbelasting als de achtergrondbelasting klein zijn, is hier niet te zeggen welke van de twee maatgevend is. Dit is in deze situatie ook niet relevant, immers beiden geven aan dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat.

Niet agrarische bedrijven:

Nabij het plangebied is onderstaand bedrijf gelegen:

• Maliskampsestraat 61: verffabriek

De aangegeven contour van de voormalige 'verffabriek' is een contour behorende bij categorie 4.2. Hiervan is op deze locatie geen sprake. Hier is sprake van kleinschalige (voormalige) bedrijfsactiviteiten. Door de kleinschaligheid moest het voormalige bedrijf (en moet ook een eventueel toekomstig 'verf'-bedrijf) voldoen aan de eisen die zijn gesteld in het Activiteitenbesluit. Deze eisen worden getoetst op de woning die het dichtst bij is/zijn gelegen. De maatgevende woningen zijn in dit geval Maliskampsestraat 59 en 86. De nieuw geprojecteerde woningen liggen verder van de locatie af, dus deze zullen altijd moeten en kunnen voldoen.

Mocht er een ander bedrijf worden gevestigd, dan kan dit alleen een activiteit betreffen in categorie 1 of maximaal categorie 2 uit de staat van inrichtingen (zoals in het bestemmingsplan 'Buitengebied' is vastgelegd). Hierbij is dan sprake van een algemene richtafstand van 30 meter op de maatgevende woning (maatgevend: geur en geluid). Daarnaast moet ook een eventueel ander bedrijf voldoen aan de eisen in het Activiteitenbesluit.

Dus ook dan liggen de nieuw geprojecteerde woningen verder van de locatie af, dus deze zullen altijd moeten en kunnen voldoen.

5.4 Externe veiligheid

De doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving voor het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen (zoals opslag en transport). Het beleid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden.

Transport over weg, spoor en water:

De gemeente heeft onderzoek uitgevoerd naar de risico's als gevolg van gevaarlijk transport over de weg, het spoor en over het water. Doel van het onderzoek is zorg te dragen voor het feit dat de toekomstige bewoners geen onnodig hoge risico's lopen. Uit het onderzoek is naar voren gekomen dat gevaarlijk transport over de weg, het water en het spoor niet relevant is voor het plangebied.

Inrichtingen:

Daarnaast is in het onderzoek ook gekeken naar externe veiligheid als gevolg van inrichtingen. Ook externe veiligheid als gevolg van inrichtingen is niet relevant voor het plangebied.

Ondergrondse transportleiding:

Op een afstand van circa 350 meter is een ondergrondse leiding aanwezig, waardoor gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Deze leiding ligt parallel aan de watergang Grote Wetering, op grondgebied van de gemeente St. Michielsgestel. Gezien de afstand tussen de ontwikkelingslocatie en de leiding zijn er geen belemmeringen en hoeft geen rekening te worden gehouden met een aanvullend onderzoek voor wat betreft het Groepsrisico. De toename van de personendichtheid in het gebied door de ontwikkeling is zo beperkt dat geen relevante toename van het Groepsrisico zal optreden.

5.5 Geluid

Geluid beïnvloedt in belangrijke mate de kwaliteit van de leefomgeving. In de Wet geluidhinder (Wgh) worden daarom eisen gesteld aan de toelaatbare geluidbelasting op de gevels van nog niet geprojecteerde woningen binnen de zone langs de weg. Deze wettelijke zonebreedtes zijn zodanig bepaald, dat er buiten de zone in het algemeen geen geluidniveaus voorkomen van meer dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB.

Na een interne berekening is voor het nieuw te bouwen hoofdgebouw (met maximaal 3 woningen), en de bestaande woonboerderij (te splitsen in maximaal 2 woningen), geen overschrijding van de voorkeursgrenswaarde geconstateerd. Echter voor de te verbouwen schuur (tot maximaal 1 woning), die het dichtst bij de Maliskampsestraat is gelegen, wordt wel de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschreden. De overschrijding wordt veroorzaakt door het wegverkeer op de Maliskampsestraat.

Zodoende is een akoestisch onderzoek in 2009 uitgevoerd welke de optredende geluidbelasting als gevolg van wegverkeer in beeld brengt. Volgens artikel 74.1 van de Wet geluidhinder (Wgh) heeft elke weg een geluidszone, tenzij de weg gelegen is binnen een woonerf (artikel 74.2.a Wgh) of tenzij voor die weg een maximum snelheid van 30 km/uur geldt (artikel 72.2.b Wgh). Een geluidszone is het gebied aan weerszijden van een weg waarbinnen, bij vaststelling van bestemmingsplannen, planherzieningen, aanleg of reconstructies van wegen, moet worden nagegaan of de geluidssituatie bij woningen of andere geluidsgevoelige functies in overeenstemming is met de geluidsvoorschriften uit de Wet geluidhinder. De breedte van de geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken en van de ligging van de weg, al dan niet binnen de bebouwde kom. Bij de beoordeling van de geluidbelasting in het kader van de ruimtelijke onderbouwing bedraagt de voorkeursgrenswaarde vanwege wegverkeer 48 dB etmaalwaarde.

Ten gevolge van het verkeerslawaai van de Maliskampsestraat bedraagt de maximale geluidsbelasting op de te verbouwen schuur 51 dB (na aftrek 5 dB conform artikel 110 Wgh.). Uitgangspunt in 2009 was dat de verharding van de Maliskampsestraat is uitgevoerd als gebakken klinkers.

Echter de Maliskampsestraat wordt in het voorjaar van 2014 voorzien van een asfaltverharding SMA NL-8. Omdat een asfaltverharding minder geluid veroorzaakt dan een klinkerverharding, is bekeken wat dan de maximale geluidbelasting is op de te verbouwen schuur anno 2014. De maximale geluidbelasting is berekend op 46 dB en blijft dus onder de voorkeursgrenswaarde van 48 dB (na aftrek 5 dB conform artikel 110 Wgh.). Hiermee wordt voldaan aan de Wet geluidhinder (Wgh) en is een hogere grenswaarde procedure niet aan de orde.

Daarnaast is nog op te merken dat in de toekomst de snelheid op de Maliskampsestraat wordt verlaagd van 60 km/h naar 30 km/h. Deze maatregel heeft dan nog een extra positieve uitwerking op de geluidbelasting op de gevels.

Er is geen bedrijvigheid of andere activiteit in de omgeving waarbij mogelijk de geluidsruimte wordt beperkt. Ook de ontwikkeling zelf is geen geluidsbron waarbij afstemming op andere functies moet plaatsvinden.

5.6 Lucht

Op 15 november 2007 is de Wet luchtkwaliteitseisen in werking getreden. Deze wet voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Van bepaalde projecten met getalsmatige grenzen is vastgesteld dat deze 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. De grens van 3% is in het NSL vastgesteld (1 augustus 2009). Een project draagt 'niet in betekenende mate' bij aan de luchtverontreiniging als de 3% grens niet wordt overschreden.

Er vindt een geringe toename plaats van het aantal verkeersbewegingen met de realisatie van het plan. De omvang van de ontwikkeling valt binnen de grenzen van 'niet in betekenende mate'-projecten. De verslechtering bedraagt minder dan 3% van de geldende grenswaardes. Dit betekent dat geen onderzoek hoeft te worden gedaan naar de bijdrage van het project op de luchtkwaliteit in de omgeving.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening moet ook aandacht besteedt worden aan de blootstelling van bewoners en bezoekers aan luchtverontreinigende stoffen. Beschouwd zijn de huidige situatie en 10 jaar na realisatie. Uit deze beschouwing kan inzake luchtkwaliteit geconcludeerd worden dat:

• voor stikstofdioxide (NO2) ruimschoots zal worden voldaan aan het gestelde jaargemiddelde grenswaarde van 40 µg/m3, alsmede aan de uurgemiddelde grenswaarde; Momenteel ligt de waarde op 21 µg/m3 en zal in de toekomst verminderen tot 15 µ/m3.
• voor zwevende deeltjes (PM10) ruimschoots zal worden voldaan aan het gestelde jaargemiddelde grenswaarde van 40 µg/m3: Momenteel ligt de waarde op 22 µg/m3 en zal in de toekomst verminderen tot 19 µg/m3.

Er worden voor het gebied geen grenswaarden overschreden. Vanuit het aspect luchtkwaliteit zijn er geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.7 Duurzaam bouwen

Het waarborgen van de kwaliteit van de leefomgeving is een belangrijke opgave van de gemeente. Van ontwerp, aanleg, inrichting tot beheer wordt de stedelijke ontwikkeling steeds duurzamer vormgegeven. De gemeente 's-Hertogenbosch wil een voortrekkersrol blijven spelen op het gebied van duurzame stedelijke ontwikkeling.

Onder duurzame stedelijke ontwikkeling wordt verstaan: het rekening houden met milieuaspecten gedurende planontwikkeling, bouw, inrichting en beheer van de nieuwe wijk. Belangrijke onderwerpen zijn: energie, water, afval, verkeer, materiaalgebruik, bodem, geluid en natuur.

De speerpunten van het gemeentelijk beleid richten zich op energie, integraal waterbeheer en duurzaam hout. Op basis van dit beleid geldt zowel voor de woningbouw als voor de commerciële ruimten dat gestreefd wordt naar een -25% CO2-uitstoot ten opzichte van het wettelijk vereiste, gerealiseerd in combinatie met de toepassing van duurzame bronnen. Het integraal waterbeheer vereist dat in de bouw geen uitlogende materialen worden gebruikt en dat bovendien uitsluitend hout met het FSC-keurmerk of het PEFC-keurmerk (SFI, CSA en ATFS), niet zijnde MTCS, wordt toegepast.

5.8 Water

Integraal waterbeheer beoogt duurzame en veerkrachtige (stedelijke) watersystemen waarbij schoon hemelwater in principe gescheiden blijft van afvalwater. Nieuwe ontwikkelingen dienen te voldoen aan het principe van hydrologisch neutraal bouwen wat betekent dat de hydrologische situatie minimaal gelijk moet blijven aan de uitgangssituatie. Een toename van het verharde oppervlak mag dus niet leiden tot het vergoten van de oorspronkelijke waterafvoer uit het gebied.

Het project Maliskampsestraat 84 doorloopt het wettelijk verplichte traject van de watertoets. Het wijzigingsplan voorziet niet in een toename van het verhard oppervlak. Het wijzigingsplan maakt geen nieuwe gebouwen en overkappingen mogelijk.

De 'footprint' van het nieuwe hoofdgebouw, dat geen deel uitmaakt van het voorliggende wijzigingsplan, is 11 bij 11 meter (121 m²). Indien deze oppervlakte als verhardingstoename wordt betrokken bij het wijzigingsplan dan is er sprake van een geringe toename van het verhard oppervlak. Gezien de beperkte toename van het verharde oppervlakte op de onderhavige locatie worden geen ingrijpende maatregelen met betrekking tot de lokale waterhuishouding verwacht.

Voor het realiseren van de parkeervoorzieningen (in totaal voor 12 auto's inclusief de parkeergelegenheid ten behoeve van het nieuwe hoofdgebouw met maximaal drie woningen) gaat de voorkeur uit naar een semiverharding om infiltratie mogelijk te maken en te behouden. Een alternatief is de toepassing van ritterplaten.

Wel dient bij de realisatie van de bouwplannen rekening te worden gehouden met een noodzakelijke voorbereiding op een gescheiden rioolstelsel: dit houdt in dat binnen het bouwwerk een gescheiden afvoersysteem voor vuil afvalwater en hemelwaterafvoer gerealiseerd zal moeten worden. Dit om voorbereid te zijn op de aansluiting op een gescheiden riolering voor hemelwaterafvoer en vuilwaterafvoer.

Uit zorg voor een goede kwaliteit van het grond- en oppervlaktewater moet bij realisatie worden afgezien van het gebruik van uitlogende bouwmaterialen in daken, gevels, verhardingen en erfscheidingen en regenwatervoorzieningen (goten en leidingen).

5.9 Flora en fauna

5.9.1 Flora en fauna

Algemeen:

Bescherming van natuurwaarden vindt plaats vanuit de Flora- en faunawet (Ministerie van LNV, 2002). In deze wet is bescherming van inheemse wilde planten en dieren geregeld binnen en buiten natuurgebieden en vormt daarmee de vervanging van een aantal eerdere wetten, alsmede de implementatie van de soortbescherming uit de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn.

Als bestemmingsplannen voorzien in ontwikkelingen die leiden tot vernieling, beschadiging of verstoring van beschermde planten of van voortplantings- of rustplaatsen van beschermde dieren, moet voor die ontwikkelingen een ontheffing of een vrijstelling zijn verleend of kunnen worden verleend op grond van deze wet. Bij de voorbereiding van bestemmingsplannen moet met dit aspect rekening worden gehouden.

Kenmerken ruimtelijke ontwikkeling:

Op het huidige perceel is nieuwe bebouwing (een villa) gepland. Dit gebeurt op de plaats waar op dit moment geen bebouwing aanwezig is maar waar een gazon/tuin is. Ook zijn hier geen grotere bomen aanwezig. De huidige gebouwen (schuur en boerderij) blijven gehandhaafd. Het gaat hierbij immers om een functionele verandering van schuur naar woning en de ruimtelijke veranderingen zijn nihil. De watergangen blijven eveneens gehandhaafd in hun huidige staat.

Beschermde soorten:

Op en rond het perceel zijn diverse beschermde soorten te verwachten:

• Soorten als de eekhoorn, spechtensoorten, uilen en overige roofvogels zijn hier te verwachten. Deze soorten komen voor in relatie met grotere bomen met verblijfplaatsen. Er worden geen grotere bomen gekapt.
• Beschermde plantensoorten worden hier niet verwacht omdat het een tuin betreft.
• In de watergang zijn mogelijk beschermde vissoorten aanwezig zoals de kleine modderkruiper. De watergang blijft in het plan ongemoeid.
• In de omgeving komt de kamsalamander voor. Op het terrein en de omgeving kan incidenteel een exemplaar voorkomen. Het terrein biedt echter geen biotopen voor deze soort om hier permanent of langere tijd te verblijven. Hiervoor zijn bosjes en poelen nodig.
• Ten slotte kunnen hier diverse zoogdieren voorkomen. In de omgeving komt de das voor. Het terrein is beperkt geschikt voor de das. De extra bebouwing zal hier verder weinig invloed op hebben.
• Vleermuizen kunnen hier ook worden verwacht. Deze zijn dan vooral gebonden aan verblijfplaatsen in oude bomen en in bebouwing. Het plan zal geen invloed hebben op foerageermogelijkheden en trekroutes. Wel moet worden voorkomen dat het verlichtingsniveau sterk toeneemt door buitenverlichting.

Gebiedsbescherming (EHS):

Het perceel grenst aan een bos dat onderdeel is van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Het perceel heeft al een woonbestemming. Door uitvoering van het plan zal de bebouwingsgrens in de richting van dit bos opschuiven. Aangezien dit slechts enkele meters betreft is het effect hiervan zeer gering. Verstoring dient echter te worden voorkomen door het beperken van lichtinval richting het bos.

Beoordeling van het plan:

Geoordeeld wordt dat er geen belemmeringen vanuit de Flora- en faunawet aanwezig zijn die het plan onhaalbaar maken. De eigenaar / initiatiefnemer is bij de uitvoering van het plan verantwoordelijk voor het voorkomen van overtredingen van de Flora- en faunawet. Het plan wordt geheel buiten de EHS uitgevoerd, maar grenst wel aan de EHS. Het plan heeft geen negatief effect op de EHS.

5.9.2 Bomeneffectanalyse

In november 2013 heeft het bureau Faunaconsult in opdracht van de initiatiefnemers een bomeneffectanalyse voor vier bomen uitgevoerd. Één boom staat (dicht tegen de oostgevel van de schuur. De overige drie bomen staan op het perceel ten oosten van Maliskampsestraat 84 en tegen de perceelsgrens aan. In de analyse is onderzocht of de bomen, in het perspectief van de voorgenomen plannen, in hun huidige verschijningsvorm en op deze standplaats, duurzaam behouden kunnen blijven.

Afbeelding 5.1: Kroonprojecties van de vier bomen

In de bomeneffectanalyse wordt om verschillende redenen (o.a. stabiliteit en kwaliteit van de bomen) gesteld om de bomen 2, 3 en 4 te laten kappen. Ten aanzien van boom 1 wordt de vraag gesteld in hoeverre het uit visueel oogpunt gewenst is deze boom voor de komende 15 jaar te handhaven.

Gezien de bomeneffectanalyse zijn de bomen 2 en 4 nader onderzocht. In het navolgende worden de afwegingen -op basis van de bomeneffectanalyse en het nadere onderzoek- ten aanzien van het wel of niet handhaven van de vier bomen beschreven.

Aangezien het nieuwe hoofdgebouw met maximaal 3 woningen niet op korte termijn zal worden gerealiseerd, is het kappen van de boom 1 (walnoot) in het kader van dit wijzigingsplan niet aan de orde. Wanneer de planvorming voor het nieuwe hoofdgebouw verder is gevorderd, zal deze boom opnieuw worden beschouwd.

Boom 2 (valse acacia), die eigendom van de gemeente is, kan gezien de hoeveelheid plakoksels en dergelijke niet duurzaam veilig gehouden en beheerd worden. De boom zal worden verwijderd.

Boom 3 (valse acacia), die eigendom van de gemeente is, is gescheurd. De boom is niet duurzaam veilig te houden en te beheren. De boom zal worden verwijderd.

Boom 4 (gewone esdoorn) is stabiel. De kwaliteit ervan is geen reden om de boom te verwijderen. In het kader van de vergunningverlening voor de verbouwing van de schuur zullen in de omgevingsvergunning voorwaarden met betrekking tot deze boom worden opgenomen. De voorwaarden betreffen het nemen van maatregelen ter bescherming van de boom tijdens de bouwactiviteiten.

5.10 Archeologie

De eigenaren van het perceel Maliskampsestraat 84 willen de bestaande woonboerderij splitsen in twee woningen, de bestaande schuur verbouwen tot één woning en aan de noordzijde van de woonboerderij een nieuw woongebouw met maximaal drie wooneenheden realiseren. Het nieuwe woongebouw zal qua bouwvolume de omvang hebben van de 19de eeuwse villa die hier tot het midden van de 20ste eeuw heeft gelegen.

Het onderzoeksgebied:

Het onderzoeksgebied is gelegen op de zuidelijke uitloper van de zandrug waarop onder meer de kern van Rosmalen is gelegen. Uit het plangebied of de directe omgeving zijn geen archeologische resten bekend behalve de ligging van een 18de of 19de eeuwse villa. Vanwege deze villa en de landschappelijke ligging heeft het terrein een hoge verwachting op de archeologische verwachtingskaart. Het onderzoeksterrein ligt op de plaats waar tot in het midden van de 20ste eeuw een villa heeft gestaan die dateert uit de late 18de of 19de eeuw. Deze villa was vastgebouwd aan een boerderij die nog steeds aanwezig is. Behalve de resten van een kelder bestaat het onderzoeksgebied uit tuin.

Aard van de bedreiging:

De realisering van de voorgenomen nieuwbouw met hetzelfde volume als de verdwenen villa vormt een bedreiging voor de eventuele archeologische waarden in de ondergrond. Het gaat daarbij vooral om de resten van de villa.

Onderzoek:

Op het terrein heeft een waarderend archeologisch onderzoek plaats gevonden in de vorm van proefsleuven. Dit onderzoek is uitgevoerd door de afdeling BAM van de gemeente 's-Hertogenbosch en is gerapporteerd in:

J.R. Treling, 2009: Rapport Archeologisch Onderzoek SHMS, Gemeente 's-Hertogenbosch. 2009.

Resultaten:

In de twee proefsleuven zijn alleen enkele sporen en fragmenten muurwerk aangetroffen die samen hangen met de villa uit de 19de eeuw. Gezien de aard van de bakstenen zullen ze voornamelijk uit het eind van de 19de eeuw dateren. Er zijn geen oudere sporen aangetroffen. Bij de sloop van de villa zijn ze resten relatief diep weggesloopt waardoor alleen fragmentarische resten zijn overgebleven.

Waardering:

Tijdens het onderzoek zijn fragmentarische funderingsresten van de 19de eeuwse villa over gebleven. De gaafheid scoort daardoor laag. De conservering scoort 2 omdat de grondsporen duidelijk zichtbaar zijn en het muurwerk weinig is aangetast. De zeldzaamheid soort 1 aangezien 19de eeuwse villa's niet zeldzaam zijn. Informatiewaarde scoort laag aangezien door de diepe sloop weinig informatie bewaard is gebleven. Vanwege de relatie met de nog bestaande boerderij scoort ensemblewaarde hoog (3)

Selectiebesluit gemeente 's-Hertogenbosch:

Op basis van de waardering acht de gemeente 's-Hertogenbosch de resten niet behoudenswaardig en stelt ze geen archeologische randvoorwaarden aan het verlenen van een bouwvergunning. Het aantreffen van archeologische resten kan echter nooit worden uitgesloten. Indien bij graafwerkzaamheden toch nog archeologische resten worden aangetroffen dient dit conform de Monumentenwet gemeld te worden bij de minister of bij de afdeling BAM van de gemeente 's-Hertogenbosch.

Hoofdstuk 6 Juridisch bestuurlijke aspecten

6.1 Planmethode

Het wijzigingsplan 'Maliskampsestraat 84' heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor het bouwen en het gebruik van gronden, gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde binnen het plangebied. Bij het opstellen van voorliggend bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de Wet ruimtelijke ordening, het Besluit ruimtelijke ordening (RO standaarden 2012), het Handboek digitale bestemmingsplannen van de gemeente 's-Hertogenbosch, de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (inclusief het Besluit omgevingsrecht) en het geldende bestemmingsplan 'Maliskamp'. Hierbij is gestreefd naar uniformering en standaardisering van de bestemmingen en bestemmingsregels.

6.2 Verbeelding

Op de verbeelding zijn de bestemming en de aanduidingen met kleuren, cijfer- en lettercombinaties en vlakken aangegeven. De kleuren, cijfer- en lettercombinaties en vlakken dienen in samenhang met de planregels te worden gelezen.

Een onderdeel van de in het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde eisen betreft de vormgeving, inrichting en beschikbaarstelling van een bestemmingsplan (lees: wijzigingsplan). Door de uniformering en standaardisering zijn de vormgeving en inrichting van een digitale verbeelding verschillend van een 'traditionele' analoge plankaart. Met de vormgeving en inrichting van een digitale verbeelding wordt beoogd een bestemmingsplan als een interactief plan raadpleegbaar te maken (op internet). Deze wijze van beschikbaarstelling is per 1 januari 2010 wettelijk verplicht.

6.3 Regels

De planregels zijn gebaseerd op de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP 2012), het Handboek digitale bestemmingsplannen van de gemeente 's-Hertogenbosch en het geldende bestemmingsplan 'Maliskamp'. De planregels zijn verdeeld over vier hoofdstukken, te weten:

• hoofdstuk 1: inleidende regels;
• hoofdstuk 2: bestemmingsregels;
• hoofdstuk 3: algemene regels;
• hoofdstuk 4: overgangs- en slotregels.

6.3.1 Inleidende regels

De artikelen in hoofdstuk 1 van de planregels hebben betrekking op de toepassing van deze planregels. In artikel 1 wordt een omschrijving van de in de regels gehanteerde begrippen gegeven. Artikel 2 geeft de meet- en rekenwijze aan. Deze bepalingen gelden voor de enige bestemming, die het wijzigingsplan kent.

6.3.2 Bestemmingsregels

Dit hoofdstuk omvat een toelichting op de enige in het plangebied voorkomende bestemming. In het plangebied komt alleen de bestemming 'Wonen' voor.

Hoofdgebouwen:

De gronden met de bestemming 'Wonen' zijn bestemd voor wonen. De hoofdgebouwen / woningen dienen binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken te worden gebouwd. In ieder bouwvlak is het maximum aantal woningen aangegeven. Alleen binnen het bouwvlak, die samenvalt met de functieaanduiding 'specifieke vorm van wonen - erfbebouwing', mogen geen hoofdgebouwen / woningen worden gebouwd. De bouwvlakken mogen volledig worden bebouwd. Op de verbeelding is de maximale goot- en bouwhoogte van de woningen aangegeven.

Erfbebouwing:

Ter plaatse van de functieaanduiding 'specifieke vorm van wonen - erfbebouwing' zijn bijgebouwen toegestaan. Het resterende gedeelte van het perceel - buiten de bouwvlakken voor de hoofdgebouwen en het vlak met de functieaanduiding 'specifieke vorm van wonen - erfbebouwing - is voorzien van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - onbebouwd'. Ter plaatse van deze aanduiding zijn geen aanbouwen, bijgebouwen en overkappingen als erfbebouwing toegestaan behoudens vergunningvrije gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Het is een bewuste keuze om vast te houden aan de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - onbebouwd'. Hiermee wordt voorkomen dat met de toename van het aantal woningen anders ook een enorme toename van bijgebouwen zou ontstaan. Dit zou afbreuk doen aan de karakteristieke uitstraling van het boerderijcomplex, waarbij juist de bestaande (woon)schuren als bijgebouwen manifesteren.

6.3.3 Algemene regels

In de algemene regels zijn de anti-dubbeltelregel, algemene bouwregels en algemene afwijkingsregels opgenomen. Deze algemene regels gelden voor het gehele wijzigingsplan.

6.3.4 Overgangs- en slotregels

Dit vierde en laatste hoofdstuk bevat het overgangsrecht en de slotregel.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) verplicht de gemeenteraad, in dit geval gedelegeerd aan het college, een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen, tenzij kostenverhaal verzekerd is. In casu is deze uitzondering van toepassing, omdat de gemeente ten behoeve van de realisering van deze locatie een anterieure overeenkomst heeft gesloten met de initiatiefnemer. Het vaststellen van een exploitatieplan is dan ook niet nodig.

Doordat de realisering van het bouwplan aan de Maliskampsestraat 84 verzekerd is middels de hiervoor bedoelde overeenkomst, is er sprake van een economisch uitvoerbaar plan.

Hoofdstuk 8 Inspraak en vooroverleg

8.1 Inspraak

Ter uitvoering van de inspraakverordening is gelegenheid geboden voor inspraak. In dat kader heeft het voorontwerp wijzigingsplan 'Maliskampsestraat 84' met ingang van 17 februari 2014 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode heeft iedereen de mogelijkheid gekregen om schriftelijk of mondeling een zienswijze kenbaar te maken. Van het vorenstaande is melding gemaakt in een publicatie in het Gemeenteblad van 14 februari 2014 en De Bossche Omroep van 16 februari 2014. De publicatie is tevens op 14 februari 2014 op de gemeentelijke website geplaatst. Er zijn geen zienswijzen ontvangen.

8.2 Vooroverleg

Het voorontwerp wijzigingsplan 'Maliskampsestraat 84' is op 14 februari 2014 in het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening toegezonden aan de volgende instanties:

• 1. Provincie Noord-Brabant;
• 2. Waterschap Aa en Maas.

Er zijn schriftelijke reacties van beide instanties ontvangen.

Provincie Noord-Brabant

Samenvatting:

• a. Ingevolge artikel 7.7, lid 3, sub b van de Verordening ruimte 2014 is de vestiging van of de splitsing in meerdere woonfuncties in cultuurhistorisch waardevolle bebouwing mogelijk indien dit gericht is op het behoud of herstel van deze bebouwing. Gedeputeerde Staten is van mening dat de splitsing van de woonboerderij en de ombouw van de schuur in beginsel passen binnen artikel 7.7, lid 3, sub b van de Verordening ruimte 2014, maar dat de wijze waarop het behoud en herstel van deze cultuurhistorische waarden feitelijk worden geborgd in de regeling nadere uitwerking behoeft. In de planregels, bijvoorbeeld door het opnemen van een voorwaardelijke regel, en vermelding in de bestemmingen (doeleinden) en op de verbeelding, bijvoorbeeld door het opnemen van de aanduiding 'cultuurhistorische waardevol'.
• b. Daarnaast merken Gedeputeerde Staten op dat in de toelichting van het voorontwerp wijzigingsplan sprake is van de bouw van een villa met 3 wooneenheden als toekomstige ontwikkeling. De bouw van deze villa is opgenomen in de wijzigingsbevoegdheden zoals opgenomen in artikel 11.7, lid b van het bestemmingsplan 'Maliskamp'. Gedeputeerde Staten merken hierover op dat als van deze wijzigingsbevoegdheid voor de bouw van de villa gebruikt gemaakt wordt, deze ontwikkeling moet voldoen aan de voorwaarden van artikel 9.2 van de Verordening ruimte 2014. Hierbij wordt verwezen naar de brief van Gedeputeerde Staten van 23 december 2013.

Beoordeling:

• a. Het complex -bestaande uit de kortgevelboerderij, de schuur en het bakhuisje (met garage)- heeft monumentale waarde vanwege de gevels, de bouwmassa, de situering en als ensemble. Het complex is een gemeentelijk monument en geniet dus al bescherming op basis van de Monumentenverordening 's-Hertogenbosch 2002, herziening 2010. Dit betekent dat voor het geheel of gedeeltelijk veranderen (slopen en [ver]bouwen) van één of meerdere gebouwen een vergunning moet worden aangevraagd. De vergunningaanvraag wordt ter advisering voorgelegd aan de Welstands- en Monumentencommissie. Op basis van het voorgaande zijn de bouw- en cultuurhistorische waarden afdoende beschermd. Een additionele regeling in het ontwerp wijzigingsplan (dat wil zeggen het 'stapelen' van vergunningstelsels) heeft dan ook geen toegevoegde waarde. Gelet op het voorgaande is er geen additionele regeling in het ontwerp wijzigingsplan opgenomen zoals door Gedeputeerde Staten is verzocht.
• b. Als uitvloeisel van artikel 2.2 van de Verordening ruimte 2012 heeft ons college op 21 mei 2013 beleid vastgesteld. Dat vastgestelde beleid betreft enerzijds het regionale afsprakenkader inzake de provinciale regeling kwaliteitsverbetering van het landschap en anderzijds een aanvulling op dat regionale afsprakenkader. Dat beleid is in lijn met het nieuwe artikel 9.2 van de Verordening ruimte 2014. Ten aanzien van de Maliskampsestraat 84 betekent dit concreet het volgende. De ontwikkeling van een nieuw hoofdgebouw met maximaal drie woningen, dat geen deel uitmaakt van het voorliggende wijzigingsplan, dient gepaard te gaan met een verbetering van de kwaliteit van het landschap. Daarbij moet het nieuwe plan voor het nieuwe hoofdgebouw bijdragen aan de instandhouding en versterking van het bestaande cultuurhistorisch ensemble. Het nieuwe plan mag dus geen afbreuk doen aan het ensemble.

Waterschap Aa en Maas

Samenvatting:

De waterparagraaf van het voorontwerp wijzigingsplan bevat geen kwantitatieve gegevens over de verhardingstoename en de wateropgave. Het Waterschap verzoekt in het ontwerp wijzigingsplan alsnog hierin te voorzien.

Beoordeling:

Het wijzigingsplan voorziet niet in een toename van het verhard oppervlak. Het wijzigingsplan maakt geen nieuwe gebouwen en overkappingen mogelijk.

De 'footprint' van het nieuwe hoofdgebouw, dat geen deel uitmaakt van het voorliggende wijzigingsplan, is 11 bij 11 meter (121 m²). Indien deze oppervlakte als verhardingstoename wordt betrokken bij het wijzigingsplan dan is er sprake van een geringe toename van het verhard oppervlak. Gezien de beperkte toename van het verharde oppervlakte op de onderhavige locatie worden geen ingrijpende maatregelen met betrekking tot de lokale waterhuishouding verwacht.

Voor het realiseren van de parkeervoorzieningen (in totaal voor 12 auto's inclusief de parkeergelegenheid ten behoeve van het nieuwe hoofdgebouw met maximaal drie woningen) gaat de voorkeur uit naar een semiverharding om infiltratie mogelijk te maken en te behouden. Een alternatief is de toepassing van ritterplaten.