Duetstraat - Refreinstraat

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Oorspronkelijk waren in het voorliggende plangebied 'Duetstraat - Refreinstraat' 24 bouwkavels gepland. Deze bouwkavels waren gereserveerd voor het bouwen van een eigen woning: 'De vrije kavels'. Bij nader inzien is gebleken dat de 24 vrije kavels -vanwege de kleine perceelsomvang- moeilijk verkoopbaar waren. Om die reden is gekozen voor 14 grotere vrije kavels. Vervolgens is dit vastgelegd in het op 8 juni 2011 vastgestelde bestemmingsplan 'De Groote Wielen'. Dit bestemmingsplan biedt de mogelijkheid om een vrijstaande woning bestaande uit maximaal drie bouwlagen met een plat dak te bouwen op een kavel. Deze 14 kavels hebben sinds oktober 2010 in de verkoop gestaan. Gebleken is, mede als gevolg van de stagnerende woningmarkt, dat er voor deze kavels onvoldoende belangstelling is.

Om het plangebied 'Duetstraat / Refreinstraat' toch te kunnen realiseren is gekozen voor herontwikkeling. Dit houdt in dat er voor deze locatie een nieuw bouwplan ontwikkeld wordt. Bij de planontwikkeling is uitgegaan van het bestemmingsvlak 'Wonen' (ligging en vorm) uit het onherroepelijke bestemmingsplan 'De Groote Wielen'. Het voorontwerp bestemmingsplan voorzag in het mogelijk maken van rijwoningen en twee-onder-een-kapwoningen. Vanwege het grote aantal zienswijzen en de veranderende marktomstandigheden heeft er een planaanpassing plaatsgevonden en voorziet het ontwerp bestemmingsplan in het mogelijk maken van twee-onder-een-kapwoningen, geschakelde woningen en vrijstaande woningen. In de planopzet is de mogelijkheid tot het realiseren van rijwoningen niet opgenomen.

1.2 Ligging en begrenzing van het plangebied

Het voorliggende bestemmingsplan ligt in het noordoostelijk kwadrant van De Hoven, welke deel uitmaakt van de wijk De Groote Wielen. De Groote Wielen ligt ten noorden van de bestaande kern Rosmalen.

Het plangebied wordt globaal begrensd door:

• de Chansonstraat (noordelijke begrenzing);
• de Refreinstraat (oostelijke begrenzing);
• de Duetstraat (westelijke begrenzing);
• de Ariastraat (zuidelijke begrenzing).

Afbeelding 1.1: Ligging plangebied in groter verband

Afbeelding 1.2: Ligging plangebied in De Hoven

1.3 Geldend bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'De Groote Wielen'. Het plan 'De Groote Wielen' is vastgesteld op 8 juni 2011 en bij uitspraak d.d. 11 november 2011 van de Raad van State in werking getreden. Het bestemmingsplan 'De Groote Wielen' is onherroepelijk bij uitspraak d.d. 25 juli 2012 van de Raad van State.

Afbeelding 1.3: Uitsnede verbeelding vigerend bestemmingsplan

Hoofdstuk 2 De huidige situatie

Het plangebied ligt in het noordoostelijk kwadrant van de buurt De Hoven. Momenteel is het braakliggend terrein. Het plangebied wordt aan de west- en oostzijde omringd door twee-onder-een kappers en aan de noord- en zuidzijde door rijwoningen. Deze bebouwing bestaat uit twee lagen met een kap.

Tussen deze rijwoningen en het plangebied ligt zowel aan de noord- als zuidzijde een groenvoorziening met speelplekken.

Afbeelding 2.1: Plangebied in bestaande situatie

Afbeelding 2.2: Woningen Chansonstraat (noordzijde)

 

Afbeelding 2.3: Woningen Refreinstraat (oostzijde)

Afbeelding 2.4: Woningen Ariastraat (zuidzijde)

Afbeelding 2.5: Woningen Duetstraat (westzijde)

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte geïntroduceerd en vastgelegd als procesvereiste in artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat voor onder meer bestemmingsplannen de treden van de ladder moet worden doorlopen.

Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd.

De ladder kent drie treden, die achter elkaar worden doorlopen.

De voorgenomen (her)ontwikkeling van het plangebied 'Duetstraat-Refreinstraat' sluit als volgt aan bij de uitgangspunten van de 'ladder voor duurzame verstedelijking':

• 1. met het voorgenomen plan wordt voorzien in de behoefte van voldoende en betaalbare grondgebonden koopwoningen voor de middeninkomensgroepen en starters op de woningmarkt zoals beschreven in paragraaf 3.3.2 Nota Wonen 2012. Het plan voorziet in beginsel in de realisatie van 35 woningen. Hiermee kan een bijdrage worden geleverd aan een verbetering van de stagnerende woningmarkt;
• 2. het bestemmingsplan heeft betrekking op een verdere invulling en afronding van de bestaand stedelijke locatie De Groote Wielen in Rosmalen. Hiermee wordt voldaan aan het uitgangspunt om eerst bestaande stedelijke locaties te benutten voor stedelijke ontwikkeling;
• 3. gezien trede 2 is trede 3 niet aan de orde.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Ruimtelijke structuurvisie

Op 19 maart 2014 is de Structuurvisie ruimtelijke ordening Noord-Brabant in werking getreden. Provinciale Staten hebben deze op 7 februari 2014 vastgesteld. Deze structuurvisie is een actualisatie van de Structuurvisie, die in 2010 werd vastgesteld. Belangrijke beleidswijzigingen hebben betrekking op de realisatie van natuur en de transitie naar zorgvuldige veehouderij in Brabant.

Op de Structurenkaart van de Structuurvisie is de wijk De Groote Wielen aangeduid als 'stedelijk concentratiegebied'. Deze aanduiding houdt in dat verstedelijking is toegestaan c.q. verstedelijking daar moet worden geconcentreerd. Het plangebied 'Duetstraat - Refreinstraat' ligt in De Groote Wielen. De (her)ontwikkeling van de locatie aan de Duetstraat / Refreinstraat is in overeenstemming met (de Structurenkaart van) de Structuurvisie ruimtelijke ordening Noord-Brabant.

Afbeelding 3.1: Structurenkaart

Op de Visiekaart van de Structuurvisie ligt De Groote Wielen in een gebied dat wordt aangeduid als 'BrabantStad'. De vijf grote steden Tilburg, Breda, ´s-Hertogenbosch, Eindhoven en Helmond vormen samen 'BrabantStad'. De verstedelijkingsopgave voor Noord-Brabant dient in deze vijf steden plaats te vinden c.q. geconcentreerd te worden. Aangezien het plangebied 'Duetstraat - Refreinstraat' in De Groote Wielen ligt, waarvoor de verstedelijkingsopgave geldt, is de (her)ontwikkeling van de locatie aan de Duetstraat / Refreinstraat in overeenstemming met (de Visiekaart van) de Structuurvisie ruimtelijke ordening Noord-Brabant.

Afbeelding 3.2: Visiekaart

3.2.2 Verordening ruimte 2014

De Verordening ruimte 2014 is één van de uitvoeringsinstrumenten voor de provincie om haar doelen te realiseren. In de verordening vertaalt de provincie de kaderstellende elementen uit het provinciaal beleid in regels die van toepassing zijn op (gemeentelijke) bestemmingsplannen.

De Groote Wielen is op de verbeelding van de Verordening ruimte 2014 aangeduid als 'bestaand stedelijk gebied / stedelijk concentratiegebied'. Aangezien het plangebied 'Duetstraat - Refreinstraat' in De Groote Wielen ligt, is de (her)ontwikkeling van de locatie aan de Duetstraat / Refreinstraat in overeenstemming met (de verbeelding van) de Verordening ruimte 2014.

Afbeelding 3.3 Verbeelding Verordening ruimte 2014

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Ruimtelijke structuurvisie 's-Hertogenbosch 'Stad tussen stromen'

De gemeenteraad van ’s-Hertogenbosch heeft in 2003 de Ruimtelijke Structuurvisie (RSV 2003) ‘Stad tussen stromen’ vastgesteld. Inmiddels zijn er de volgende aanleidingen om te komen tot een geactualiseerde structuurvisie:

• de inwerkingtreding van de (nieuwe) Wet ruimtelijke ordening (Wro);
• nieuwe ontwikkelingen op het gebied van wonen en werken;
• nieuw flankerend (gemeentelijk) beleid;
• Structuurvisie Ruimtelijke Ordening Noord-Brabant, per 1 januari 2011.

Hoewel de visie die ten grondslag ligt aan de RSV 2003 nog onverminderd van toepassing is, voldoet de Structuurvisie op onderdelen niet meer aan de huidige inzichten en vereisten. Er is dan ook sprake van een actualisering (beperkte aanpassingen in de RSV) en niet van een herijking (totaal herziene RSV). Daarnaast hebben de opeenvolgende crises gevolgen voor de financiële haalbaarheid en de prioritering van projecten.

De ruimtelijke structuurvisie (vastgesteld op 28 januari 2014) betreft het gehele gemeentelijke grondgebied, zoals ook bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening. De ruimtelijke structuurvisie omvat de uitgangspunten en ambities van de gemeente voor het te voeren ruimtelijk beleid in de komende 10 jaar, met een doorkijk naar 15 á 20 jaar. Het is het toetsingskader dat een onderlegger vormt voor de actualisering van bestemmingsplannen en projectprocedures, alsook een inspiratie- en ontwikkelingsopgave voor integrale gebiedsaanpak en projecten.

In de ruimtelijke structuurvisie is De Groote Wielen aangemerkt als de laatste grote stadsuitbreiding (inclusief een nieuw wijkwinkelcentrum). Na afronding van De Groote Wielen eerste fase volgt de realisatie van De Groote Wielen Noordoosthoek. De verwachting is dat de voltooiing van De Groote Wielen ten minste de komende tien jaar in beslag zal nemen.

De herontwikkeling van het plangebied 'Duetstraat - Refreinstraat' past in de afronding van De Groote Wielen eerste fase.

3.3.2 Nota Wonen 2012

De Nota Wonen 2012, die op 11 september 2012 is vastgesteld, is uitgewerkt in 4 speerpunten van beleid:

• voldoende woningen;
• betaalbaar wonen;
• passend wonen;
• in sterke en vitale buurten.

Voldoende woningen:

De gemeente wil blijven voorzien in de (toekomstige) woningbehoefte. In de periode tot 2020 neemt de woningbehoefte toe met 5.840 woningen. De inzet is gericht op de opgave om door middel van woningbouw te voorzien in deze (toekomstige) woningbehoefte. Gezien de situatie op de woningmarkt en de onzekerheden m.b.t. afzetmogelijkheden in de koopwoningmarkt, is het echter onzeker of binnen deze periode aan deze opgave kan worden voldaan. In de woningbouwplanning moet er een realisme zijn in het bereiken van (vastgestelde) doelen: fasering in de tijd en prioritering van (haalbare) bouwplannen zullen de komende tijd noodzakelijk zijn. Er wordt voor de komende jaren ingezet op een woningproductie met een bandbreedte van 500 tot 800 per jaar, met een (na te streven) gemiddelde van 700 woningen per jaar. Dit streven zal vooral in de komende jaren veel inspanning van alle partijen vragen.

Betaalbaar wonen:

De gemeente wil voorzien in de behoefte aan betaalbaar wonen voor de doelgroep van beleid, de middeninkomensgroepen en de starters op de woningmarkt. Deze groepen zijn extra kwetsbaar op de woningmarkt omdat zij op dit moment onvoldoende mogelijkheden hebben om zelf in hun woonruimte te kunnen voorzien. De inzet van de gemeente voor de doelgroep van beleid richt zich op het realiseren van minimaal 25% van de nieuwbouw in het sociale segment en op het behoud van de huidige betaalbare sociale huurwoningvoorraad. Ten behoeve van middeninkomensgroepen en starters op de koopwoningmarkt wordt ingezet op toename van het betaalbaar woningaanbod (zowel in de huur als in de koop) en de herintroductie van de starterslening.

Passend wonen:

De gemeente wil voorzien in de groeiende behoefte aan woonzorgarrangementen door nieuwbouw, omzetting van bestaande verzorgingsplaatsen naar een zwaardere categorie en ambulante zorgverlening in de bestaande woningvoorraad.

De inzet van de gemeente is erop gericht om in samenwerking met woningcorporaties, zorg- en welzijnsinstellingen voldoende beschermde en beschutte woonvormen (zowel intramuraal als extramuraal) voor ouderen, mensen met een beperking en bijzondere doelgroepen te ontwikkelen. Tevens streeft de gemeente naar de oprichting van een Taskforce waarin partijen gezamenlijk de consequenties van het scheiden van wonen en zorg in beeld brengen en daarop gaat anticiperen.

In sterke en vitale buurten:

De gemeente wil (in brede zin) een bijdrage leveren aan het versterken van de kwaliteit van buurten en wijken. Vanuit het woonbeleid zet de gemeente in op:

• het verbeteren van de woonkwaliteit op buurtniveau (een gedifferentieerde aanpak in basisbuurten, preventiebuurten en aandachtsbuurten, schone en veilige buurten en leven met het oog voor de ander);
• het verbeteren van de woonkwaliteit op woningniveau (passende, aanpasbare, energiezuinige en veilige) woningen;
• het aangaan van nieuwe samenwerkingsverbanden om het wonen in brede zin in buurten te versterken.

Het voorliggende bestemmingsplan geeft met name invulling aan het speerpunt 'voldoende woningen'.

3.3.3 Nota Parkeernormen

Het doel van de Nota Parkeernormen (december 2003) is het ontwikkelen van eenduidige parkeernormen die in de gehele gemeente toegepast kunnen worden, waarbij evenwicht wordt gezocht tussen enerzijds de vraag naar parkeerplaatsen en anderzijds de kwaliteit van de openbare ruimte. Dit evenwicht kan berekend worden met behulp van de parkeerbalans.

De Nota Parkeernormen gaat voor nieuwe bestemmingsplannen uit van een norm van 1,5 tot 2,0 parkeerplaatsen per woning. In De Groote Wielen worden de volgende parkeernormen gehanteerd:

• bewonersparkeren op niet toegewezen plaatsen: 1,6 parkeerplaats per woning;
• bewonersparkeren op eigen terrein: 2 parkeerplaatsen per woning;
• bewonersparkeren gecombineerd (1 parkeerplaats op eigen terrein): 1,8 parkeerplaats per woning;
• bezoekersparkeren normaal: 0,3 parkeerplaats per woning;
• bezoekersparkeren met bedrijvigheid: 0,4 parkeerplaats per woning;
• bewonersparkeren bij woningen kleiner dan 80 m²: 1 parkeerplaats per woning;
• bezoekersparkeren bij woningen kleiner dan 80 m²: 0,5 parkeerplaats per woning.

Het bestemmingsplan voorziet in maximaal 28 woningen waarbij het bewonersparkeren op eigen terrein geschiedt. Het bezoekersparkeren vindt plaats in in de bestaande openbare ruimte. Het stedenbouwkundig plan, dat de basis vormt voor het voorliggende bestemmingsplan, voorziet in 24 twee-onder-een-kapwoningen en 2 vrijstaande woningen. Het bewonersparkeren voor beide typen woningen geschiedt op eigen terrein. Het bezoekersparkeren ten behoeve van de beide typen woningen geschiedt in de bestaande openbare ruimte. In de bestaande openbare ruimte is een 'overmaat' aan langsparkeerplaatsen langs de Duetstraat en Refreinstraat voor de bestaande en nog te bouwen woningen. Deze overmaat is mede te verklaren uit het feit dat bij de aanleg van de openbare ruimte destijds rekening is gehouden met de oorspronkelijke 24 vrije kavels. Hiermee voldoet het voorliggende bestemmingsplan aan de relevante parkeernormen uit aan de Nota Parkeernormen.

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving

4.1 Aanleiding

Oorspronkelijk waren in het voorliggende plangebied 'Duetstraat - Refreinstraat' 24 bouwkavels gepland. Deze bouwkavels waren gereserveerd voor het bouwen van een eigen woning: 'De vrije kavels'. Bij nader inzien is gebleken dat de 24 vrije kavels -vanwege de kleine perceelsomvang- moeilijk verkoopbaar waren. Om die reden is gekozen voor 14 grotere vrije kavels Vervolgens is dit vastgelegd in het op 8 juni 2011 vastgestelde bestemmingsplan 'De Groote Wielen'. Dit bestemmingsplan biedt de mogelijkheid om een vrijstaande woning bestaande uit maximaal drie bouwlagen met een plat dak te bouwen op een kavel. Deze 14 kavels hebben sinds oktober 2010 in de verkoop gestaan. Gebleken is, mede als gevolg van de stagnerende woningmarkt, dat er voor deze kavels onvoldoende belangstelling is. Sinds die periode zijn er slechts enkele kandidaten geweest die een optie tot koop hebben genomen. Daarom is besloten tot het stopzetten van de verkoop en herontwikkeling van dit plandeel.

Dit vormt de aanleiding om niet op de oude voet verder te gaan met de uitgifte van bouwkavels, maar om te kiezen voor een projectmatige opzet. Een uitgangspunt bij de planontwikkeling is om binnen het geldende bestemmingsvlak 'Wonen' te blijven.

4.2 Stedenbouwkundige opzet

De buurt De Hoven dankt haar naam aan het maken van bijzondere openbare groene ruimten: de hoven. Centraal in De Hoven, ligt in noord-zuid richting het grootste hof met een lengte van ruim 600 meter en een breedte variërend van 15 tot 75 meter. In oost-west richting wordt De Hoven doorsneden door De Groote Wielenlaan. Hierdoor ontstaan in De Hoven vier kwadranten. Het plangebied ligt in het noordoostelijke kwadrant.

In het oorspronkelijke plan was er sprake van 24 bouwkavels (later bijgesteld tot 14 bouwkavels), waarop een vrijstaande woning bestaande uit drie bouwlagen gebouwd kon worden. Deze grotere kavels vormden samen met de groenplekken aan de noord- en zuidzijde een 'hof in een hof'. De begrenzing rondom deze ruimte wordt gevormd door de nagenoeg besloten bebouwingswand.

Vanwege het grote aantal zienswijzen en de veranderende marktomstandigheden is de stedenbouwkundige opzet herzien. Om voldoende recht te doen aan de oorspronkelijke opzet is het plangebied beperkt tot de geldende bestemming 'Wonen'. Hierdoor blijven de openbare groene ruimten aan de noord- en zuidzijde behouden. Het nieuwe stedenbouwkundige plan blijft dicht bij de oorspronkelijke opzet van de vrije kavels. In deze opzet waren stroken met vrije kavels gesitueerd. Deze kavels werden ontsloten aan de Duetstraat en de Refreinstraat. In de planopzet met rijwoningen was vanwege de ontsluiting en parkeerbehoefte van de rijwoningen een parkeerstraat opgenomen in het plan. Vanwege het grote aantal zienswijzen dat zich richtte tegen deze parkeerstraat is ervoor gekozen om een plan te ontwikkelen zonder parkeerstraat. In de nieuwe opzet is er voor gekozen om twee-onder-kapwoningen te situeren langs de Duetstraat en de Refreinstraat. In feite wordt de bestaande bebouwingstypologie gespiegeld aan de overzijde van de straat. Aan één van de kopse kanten van de strook twee-onder-een-kap woningen wordt een vrijstaande woning gesitueerd. Het bewonersparkeren vindt plaats op eigen terrein.

Door deze planopzet is het mogelijk om aan de voorzijde een groenstrook te maken. Deze groenstrook zorgt voor een mooie overgang naar de reeds gerealiseerde woningen en verzorgt samen met de hoven aan de noord- en zuidzijde het beeld van een 'hof in een hof'.

Afbeelding 4.1: Stedenbouwkundige opzet

4.3 Bebouwing

Voor de bebouwing is gekozen voor twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen. De bouwhoogten zijn gebaseerd op de aanwezige bouwhoogtes in de omgeving. Deze woningen bestaan uit twee lagen met een kap; de voorgevel is georiënteerd naar de openbare ruimte. De woningen krijgen een ruime voortuin; hierdoor ontstaat een goede overgang tussen openbaar en privé. Tussen de woningen bevinden zich garages, de afstand van de garage tot de perceelgrens is voldoende groot voor twee opstelplaatsen. De achtertuinen van deze woningen grenzen aan elkaar.

Voor de architectuur is gekozen voor traditionele architectuur, waarbij de twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen in samenhang worden ontworpen.

4.4 Openbare ruimte

De buurt 'De Hoven' dankt haar naam aan het maken van openbare groene ruimtes, de hoven. De woningen zijn zodanig gesitueerd dat er begrensde openbare binnenruimten ontstaan. Hiermee onderscheidt de wijk zich van Broekland en De Watertuinen. Aan de noord- en zuidzijde van het plangebied zijn twee hoven, die worden begrensd door de zijtuinen van de woningen in het plangebied. Naast de zijtuinen komt een trottoir.

Ter plaatse van de twee-onder-een-kapwoningen wordt aan de Duetstraat en de Refreinstraat een groenstrook aangelegd met een breedte van circa 4 meter. In deze groenstrook komen de toeritten naar de woningen en worden bomen aangeplant.

4.5 Parkeren

Bewonersparkeren:

Uitgangspunt ten aanzien van parkeren in De Groote Wielen is dat het zoveel mogelijk op eigen terrein plaatsvindt. De twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen hebben aan de voorzijde voldoende opstelruimte voor twee parkeerplaatsen op eigen terrein.

Bezoekersparkeren:

In de oorspronkelijke planopzet was voorzien in een 24-tal vrijstaande woningen met twee parkeerplaatsen op eigen terrein. Het bezoekersparkeren zou voornamelijk plaatsvinden in de langsparkeervakken langs de Duetstraat en de Refreinstraat.

In de bestaande openbare ruimte is een 'overmaat' aan parkeerplaatsen voor de bestaande en nog te bouwen woningen. Deze overmaat is mede te verklaren uit het feit dat bij de aanleg van de openbare ruimte destijds rekening is gehouden met de oorspronkelijke 24 vrije kavels.

Hoofdstuk 5 Milieu-aspecten

5.1 Algemeen

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid en ruimtelijke ordening. De milieukwaliteit vormt een belangrijke afweging bij de ontwikkelingsmogelijkheden van ruimtelijke functies. Milieubelastende situaties moeten voorkomen worden.

Voor De Groote Wielen, waarbinnen dit plangebied valt, is onverkort het algemene milieubeleid van toepassing. Daarnaast gelden randvoorwaarden en uitgangspunten, die specifiek voor De Groote Wielen zijn opgesteld. De uitgangspunten zijn opgenomen in een raamovereenkomst die de gemeente heeft gesloten met de marktpartijen die De Groote Wielen ontwikkelen.

5.2 Bodem

Uit verschillende bodemonderzoeken die ter plaatse zijn uitgevoerd blijkt dat in de grond lichte overschrijdingen aan zware metalen, PAK en minerale olie zijn gemeten. In het grondwater zijn ook lichte overschrijdingen aan zware metalen en minerale olie gemeten. Op deze grondlagen is over het gehele gebied een laag schone grond uit de Groote Wielenplas gespoten. Rekening houdend met beide grondlagen kan geconcludeerd worden dat de milieuhygiënische bodemkwaliteit van de locatie voldoende is en geen belemmering vormt voor nieuwbouw.

5.3 Hinder

Volgens de VNG brochure bedrijven en milieuzonering is een richtafstand van 30 meter tot een rustige woonwijk aanbevolen. In de omgeving van het plangebied (nieuwbouw woningen) liggen geen hinderlijke objecten. Hinder is niet aan de orde.

5.4 Externe veiligheid

Doelstelling van het externe veiligheidsbeleid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van industriële activiteiten met opslag en transport van gevaarlijke stoffen. In het plangebied en de directe omgeving zijn geen transportroutes of buisleidingen voor gevaarlijke stoffen aanwezig. Daarnaast liggen in de directe omgeving van het plangebied geen risicovolle bedrijven.

5.5 Geluid

Volgens de Wet geluidhinder (Wgh) heeft elke weg en spoorweg een geluidszone. Dit geldt niet voor wegen gelegen binnen een woonerf of voor wegen met een maximum snelheid van 30 km/uur. Het plangebied ligt niet binnen een geluidszone van een weg of een spoorweg. De geplande woningen liggen aan een weg met een maximale snelheid van 30 km/uur met voornamelijk bestemmingsverkeer. Geluidhinder van deze weg is niet te verwachten. Andere 30 km/uur wegen in de directe omgeving worden afgeschermd door bebouwing. Geluidhinder van deze wegen is ook niet aan de orde.

5.6 Lucht

Bij lucht gaat het om de productie van luchtverontreiniging als gevolg van nieuwe plannen waarop de luchtkwaliteitseisen van de Wet milieubeheer van toepassing zijn. Daarnaast gaat het om de zorg van het bouwen van kwetsbare functies in lucht belaste zones.

In 2005 en 2008 is de luchtkwaliteit onderzocht voor de gehele De Groote Wielen. Uit deze onderzoeken blijkt dat geen grenswaarden worden overschreden bij de aanleg van de gehele De Groote Wielen, waar dit plangebied onderdeel van is. Verder onderzoek is niet nodig.

Uit gegevens van het luchtsoftwareprogramma PROMIL (dat inzicht geeft in de luchtverontreiniging als gevolg van wegverkeer en achtergrond) blijkt dat de huidige concentraties (2012) van de stoffen NO2 en PM10 (fijn stof) in dit plangebied met maximaal 25 microgram/m3 ver onder de maximale grenswaarden (van 40 µg/m3) liggen voor de desbetreffende stoffen. Naar verwachting nemen deze concentraties in de toekomst verder af door nationale en lokale maatregelen ter verbetering van de luchtkwaliteit. Voor dit plangebied is, met betrekking tot luchtkwaliteit, sprake van een goed woon- en leefklimaat.

5.7 Duurzaam bouwen en energie

Het duurzaamheidsbeleid van de gemeente 's-Hertogenbosch richt zich op drie speerpunten: energie, duurzaam waterbeheer en hout uit duurzaam beheerde bossen. In 2008 heeft de gemeente het energie en klimaatprogramma vastgesteld. De ambitie voor de bebouwde omgeving is om in 2035 klimaatneutraal te zijn. Om dit te bereiken wordt van alle partijen (gemeente, bouwers en projectontwikkelaars, bewoner en bedrijven) hun bijdrage gevraagd. Voor nieuwbouw geldt -op grond van het per 1 april 2012 gewijzigde Bouwbesluit- een energieprestatiecoëfficiënt van 0,6. Partijen worden gestimuleerd een emissiereductie van 25% CO2 ten opzichte van deze norm te bereiken. De gemeente verleent hieraan een geldelijke bijdrage.

5.8 Hoogspanningslijn

Zo'n 400 meter ten zuiden van het plangebied loopt een bovengrondse hoogspanningslijn, namelijk de lijn 'Den Bosch - Oss' van 150 kVolt. Uit voorzorg voor eventuele gezondheidsrisico's dient rekening te worden gehouden met de magneetveldzone van deze hoogspanningslijn. Nieuwe woningen, scholen en kinderdagverblijven dienen buiten de magneetveldzone van een hoogspanningslijn te worden bestemd. De magneetveldzone van onderhavige hoogspanningslijn varieert van 65 tot 95 meter vanaf het hart van de lijn. Het plangebied ligt ver buiten deze magneetveldzone. De hoogspanningslijn en het daarvoor geldende Rijksadvies levert geen belemmeringen voor onderhavig plan.

5.9 Water

Voor het totale plan van De Groote Wielen is een waterhuishoudingsplan van toepassing. Dit is afgestemd met het Waterschap Aa en Maas. De woningen aan de Aquamarijn maken hier onderdeel van uit. Voor meer informatie over dit plan wordt verwezen naar de actualisatie van het gehele bestemmingsplan De Groote Wielen uit 2011.

5.10 Archeologie en cultuurhistorie

Voor het onherroepelijke bestemmingsplan 'De Groote Wielen' (vastgesteld op 8 juni 2011) zijn enkele archeologische onderzoeken uitgevoerd. De resultaten van die onderzoeken zijn opgenomen in de toelichting van het bestemmingsplan 'De Groote Wielen' en als bijlage bij voornoemde toelichting. Uit die onderzoeken kan worden afgeleid dat het plangebied 'archeologievrij' is.

5.11 Flora en fauna

In 2007 is een onderzoek in het kader van de Flora- en faunawet uitgevoerd in De Groote Wielen. Een jaar later is een vervolgonderzoek uitgevoerd. De resultaten van de beide onderzoeken zijn opgenomen in de toelichting van het onherroepelijke bestemmingsplan 'De Groote Wielen' (vastgesteld op 8 juni 2011) en als bijlage bij voornoemde toelichting. Uit die onderzoeken kan worden afgeleid dat in het plangebied De Groote Wielen toen geen beschermde planten- en diersoorten voorkwamen.

Hoofdstuk 6 Juridisch bestuurlijke aspecten

6.1 Planmethode

Het bestemmingsplan 'Duetstraat - Refreinstraat' heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor het bouwen en het gebruik van gronden, gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde binnen het plangebied. Bij het opstellen van voorliggend bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de Wet ruimtelijke ordening, het Besluit ruimtelijke ordening (RO standaarden 2012), het Handboek digitale bestemmingsplannen van de gemeente 's-Hertogenbosch en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (inclusief het Besluit omgevingsrecht). Hierbij is gestreefd naar uniformering en standaardisering van de bestemmingen en bestemmingsregels.

6.2 Verbeelding

Op de verbeelding zijn de bestemmingen en de aanduidingen met kleuren, cijfer- en lettercombinaties en vlakken aangegeven. De kleuren, cijfer- en lettercombinaties en vlakken dienen in samenhang met de bestemmingsplanregels te worden gelezen.

Een onderdeel van de in het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde eisen betreft de vormgeving, inrichting en beschikbaarstelling van een bestemmingsplan. Door de uniformering en standaardisering zijn de vormgeving en inrichting van een digitale verbeelding verschillend van een 'traditionele' analoge plankaart. Met de vormgeving en inrichting van een digitale verbeelding wordt beoogd een bestemmingsplan als een interactief plan raadpleegbaar te maken (op internet). Deze wijze van beschikbaarstelling is per 1 januari 2010 wettelijk verplicht.

6.3 Regels

De bestemmingsplanregels zijn gebaseerd op de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP 2012) en het Handboek digitale bestemmingsplannen van de gemeente 's-Hertogenbosch. De bestemmingsplanregels zijn verdeeld over vier hoofdstukken, te weten:

• hoofdstuk 1: inleidende regels;
• hoofdstuk 2: bestemmingsregels;
• hoofdstuk 3: algemene regels;
• hoofdstuk 4: overgangs- en slotregels.

6.3.1 Inleidende regels

De artikelen in hoofdstuk 1 van de bestemmingsplanregels hebben betrekking op de toepassing van de bestemmingsplanregels. In artikel 1 wordt een omschrijving van de in de regels gehanteerde begrippen gegeven. Artikel 2 geeft de meet- en rekenwijze aan. Deze bepalingen gelden voor alle bestemmingen.

6.3.2 Bestemmingsregels

Dit hoofdstuk omvat een toelichting op de in het plangebied voorkomende bestemmingen. In het plangebied komt alleen de bestemming 'Wonen' voor.

Hoofdgebouwen:

De gronden met de bestemming 'Wonen' zijn bestemd voor de functie wonen. Alleen de woningtypen twee-onder-een-kap woningen, geschakelde woningen en vrijstaande woningen zijn toegestaan. De woningen dienen binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken te worden gebouwd. De bouwvlakken mogen volledig worden bebouwd. Op de verbeelding zijn per bouwvlak het maximum aantal woningen en de maximale goot- en bouwhoogte van de woningen aangegeven.

Bijgebouwen:

De bijgebouwenregeling is opgenomen conform de binnen de gemeente geldende erfbebouwingsregeling. Dit betekent dat alle hoofdgebouwen binnen het bouwvlak zijn gebracht. Conform de erfbebouwingsregeling geldt voor bijgebouwen een maximum oppervlak van 75 m². Omdat in de regels de bouwdiepten voor de hoofdgebouwen (lees: de woningen) zijn geregeld, gelden binnen de aangegeven diepten voor de hoofdgebouwen dezelfde regels voor de bijgebouwen. Voor bijgebouwen buiten het bouwvlak gelden andere bouwregels.

Voor het realiseren van erfbebouwing op zijerven van hoekpercelen is een aparte afwijkingsmogelijkheid in het bestemmingsplan opgenomen. Dit is gedaan omdat hoekpercelen met de daarop aanwezige hoofdbebouwing zeer (beeld)bepalend kunnen zijn voor de bebouwingskarakteristiek van de aanwezige stedenbouwkundige opzet. Dit wordt mede veroorzaakt door het feit dat de percelen overhoekst (van twee zijden) waarneembaar zijn en de bebouwing bijzonder van aard kan zijn. Verder geldt dat vanuit verkeersveiligheid erfbebouwing op hoekpercelen niet wenselijk kan zijn.

Onder een zijerf wordt verstaan een gedeelte van een perceel gelegen naast een woning en aan een hoek van twee wegen c.q. het openbaar gebied. In het onderstaande figuur wordt met de oranje/bruine kleur het te bebouwen hoekperceel aangegeven in een standaard situatie.

Afbeelding 6.1 Erfbebouwing op hoekpercelen

Voorwaarden voor erfbebouwing op hoekpercelen:

• de oppervlakte van de bebouwing mag maximaal 25 m² bedragen;
• de bezonning en het uitzicht van de naastgelegen erven mogen niet onevenredig worden geschaad;
• de bebouwing dient te worden opgericht achter de denkbeeldige (verlengde) lijn die het snijpunt van de voorgevellijn en de zijgevellijn raakt en ligt onder een hoek van 45° ten opzichte van de voorgevellijn, maar niet door het bouwvlak van het betreffende hoofdgebouw heen gaat;
• de voorgevel van een aangebouwd bijgebouw dient evenwijdig te zijn aan de voorgevel van de hoofdbebouwing;
• de breedte van een aangebouwd bijgebouw bedraagt maximaal 3 meter.

Naast de bovenstaande voorwaarden kunnen er nadere eisen worden gesteld aan de minimale afstand van het bijgebouw tot de naar de openbare weg gekeerde zijdelingse perceelsgrens vanuit stedenbouwkundige opzet van de omgeving, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden en bezonning van de aangrenzende gronden.

Op een hoekperceel is, net als voor woningen die niet op een hoekperceel zijn gelegen, een afwijkingsmogelijkheid in het bestemmingsplan opgenomen om onder voorwaarden voor de voorgevellijn te kunnen bouwen (bijvoorbeeld een erker).

Voorwaarden voor de afwijkingsmogelijkheid:

• de oppervlakte van de bebouwing mag maximaal 25 m² bedragen;
• de bezonning en het uitzicht van de naastgelegen erven mogen niet onevenredig worden geschaad;
• de stedenbouwkundige opzet van de omgeving mag niet onevenredig worden aangetast.

De maximale oppervlakte van de bebouwing van 25 m² geldt voor het gehele voorerfgebied. Dit betekent dat de oppervlakte van alle bebouwing naast het hoofdgebouw (naast de zijgevellijn) en alle bebouwing voor de voorgevellijn tezamen niet meer dan 25 m² mag bedragen.

6.3.3 Algemene regels

n de algemene regels zijn de anti-dubbeltelregel, algemene bouwregels en algemene afwijkingsregels opgenomen. Deze algemene regels gelden voor het gehele bestemmingsplan.

6.3.4 Overgangs- en slotregels

Dit vierde en laatste hoofdstuk bevat het overgangsrecht en de slotregel.

Hoofdstuk 7 Economische uitvoerbaarheid

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening verplicht de gemeenteraad een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen, tenzij kostenverhaal anderszins verzekerd is. In casu is deze uitzondering van toepassing. Het vaststellen van een exploitatieplan is dan ook niet nodig.

Het onderhavige plan maakt onderdeel uit van De Groote Wielen. Het betreft een gemeentelijke grondexploitatie, waarbij woningbouwkavels worden verkocht aan ontwikkelaars/corporaties. De resultaten worden vastgelegd in een koopovereenkomst. Er is sprake van een sluitende grondexploitatie.

De gronden waar bouwmogelijkheden ontstaan zijn volledig in eigendom van de gemeente. Hiermee is kostenverhaal anderszins verzekerd. Geconcludeerd kan worden dat het plan financieel uitvoerbaar is.

Hoofdstuk 8 Inspraak en vooroverleg

8.1 Inspraak

Ter uitvoering van de inspraakverordening is gelegenheid geboden voor inspraak. In dat kader heeft het voorontwerp bestemmingsplan 'Duetstraat-Refreinstraat' met ingang van 19 augustus 2013 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode heeft iedereen de mogelijkheid gekregen om schriftelijk of mondeling een zienswijze kenbaar te maken. Van het vorenstaande is melding gemaakt in een publicatie in De Bossche Omroep van 18 augustus 2013. De publicatie is tevens op 16 augustus 2013 op de gemeentelijke website geplaatst.

Daarnaast is op 26 augustus 2013 een inloopbijeenkomst georganiseerd. Een impressie van deze bijeenkomst is hierna opgenomen.

8.1.1 Inloopbijeenkomst

26 augustus 2013, 17.00 uur - 19.00 uur

Windkracht 5 (Deltalaan 140 in Rosmalen)

Aanwezig:

• de heer C. van de Kreeke, gemeente 's-Hertogenbosch
• de heer B. Tjiam, gemeente 's-Hertogenbosch
• de heer D. Santbergen, gemeente 's-Hertogenbosch
• de heer R. Jansen, Klok Ontwikkeling BV
• ca. 50-60 belangstellenden/bewoners

De aanwezige belangstellenden/bewoners hebben grote bezwaren tegen het nieuwe bestemmingsplan. De bezwaren hebben met name betrekking op:

• 1. een waardedaling van de bestaande koopwoningen als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan;
• 2. de rijwoningen;
• 3. het uitzicht op de zijgevel van de rijwoningen;
• 4. de twee parkeerstraten leiden tot hinder van koplampen (in de woningen), extra verkeersbewegingen en een verminderde verkeersveiligheid;
• 5. een toename van de parkeerdruk.

Hierna volgt een samenvatting van de bezwaren, die de aanwezige belangstellenden/bewoners kenbaar hebben gemaakt tijdens de inloopbijeenkomst.

• 1. Waardedaling

De bewoners van de koopwoningen (rijwoningen en twee-onder-een-kap woningen) hebben hun woning in 2008 op de top van de woningmarkt gekocht. Als gevolg van de economische crisis zijn hun woningen fors in waarde gedaald. De waardedaling wordt volgens de omwonenden versterkt door het nieuwe bestemmingsplan:

• er zijn nu veel meer woningen gepland (35 woningen ten opzichte van de oorspronkelijke 14 vrijstaande woningen op vrije kavels);
• rijwoningen zijn voor de waardeontwikkeling van de bestaande koopwoningen minder gunstig dan vrijstaande woningen;
• de nieuwe twee-onder-een-kap woningen zijn qua inhoud en kaveloppervlak aanzienlijk groter dan de bestaande twee-onder-een-kap woningen maar worden wel voor een prijs aangeboden, die vergelijkbaar is met de prijs, die de bewoners destijds hebben betaald voor hun twee-onder-een-kap woning.

De omwonenden hebben het gevoel dat het nagenoeg onmogelijk wordt om hun woning te verkopen. Zij zijn van plan om een verzoek om planschadevergoeding in te dienen.

• 2. Rijwoningen

De bewoners begrijpen dat er iets moet gebeuren nu de 14 bouwkavels voor vrijstaande woningen niet haalbaar zijn. Zij kunnen zich niet vinden in het grote aantal woningen en zeker niet in de rijwoningen. Zij stellen de volgende alternatieven voor:

• a. De rijwoningen worden gesitueerd in het zuidoostelijke hof van De Hoven, waar nu bouwkavels voor vrijstaande woningen zijn gepland;
• b. Het beeldkwaliteitplan voor de 14 bouwkavels kent te strenge regels voor de te bouwen vrijstaande woningen. De koopprijs van de bouwkavels is veel te hoog. Voorgesteld wordt de regels uit het beeldkwaliteitplan te versoepelen en de koopprijs te verlagen.
• c. De rijwoningen worden vervangen door twee-onder-een-kap woningen;
• d. De rijwoningen worden vervangen door vrijstaande woningen.

• 3. Uitzicht op de zijgevel van de rijwoningen

Een deel van de bewoners heeft uitzicht op de zijgevel van de rijwoningen. Deze verslechtering draagt bij aan de verdere waardedaling.

• 4. Parkeerstraten

In het plan is voorzien in twee parkeerstraten. Bij een deel van de bewoners is de vrees van hinder van koplampen in de woningen, wanneer auto's een parkeerstraat uitrijden. Daarnaast vrezen de bewoners dat de parkeerstraten als kortste autoroute naar en van het tijdelijke winkelcentrum zullen fungeren.

In het oorspronkelijke plan voor de 14 bouwkavels voor de vrijstaande woningen was aan de zijde van de vrijstaande woningen voorzien in een doorlopend trottoir. Hierdoor was het mogelijk om van de ene groenstrook naar de andere groenstrook te lopen zonder de straat te hoeven oversteken. Door de extra verkeersbewegingen in de parkeerstraten neemt de verkeersveiligheid af voor bewoners (met name kinderen) die van de ene groenstrook naar de andere groenstrook willen.

• 5. Parkeerdruk

Ten noorden en zuiden van het plangebied zijn rijwoningen. Daar is volgens bewoners sprake van een parkeerdruk. Een aantal bewoners van deze rijwoningen parkeert hun auto niet in de daarvoor bestemde parkeerhoven maar in de straat. Hierdoor zijn de openbare parkeerplaatsen aan de voorzijde van de rijwoningen vaak bezet met als gevolg dat er ook geparkeerd wordt in de noordelijke en zuidelijke groenstrook.

Ten oosten en westen van het plangebied zijn twee-onder-een-kap woningen. Daar is volgens bewoners eveneens sprake van parkeerdruk. Een aantal bewoners parkeert hun auto op de oprit en een (andere) auto op de openbare parkeerplaats voor de woning. De opritten zijn te smal om twee auto's naast elkaar te parkeren.

Door het nieuwe bestemmingsplan met 35 woningen vrezen bewoners voor een toename van de huidige parkeerdruk.

8.1.2 Samenvatting en beoordeling zienswijzen

In het kader van de inspraak heeft het voorontwerp bestemmingsplan 'Duetstraat-Refreinstraat' met ingang van 19 augustus 2013 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Naar aanleiding van de terinzagelegging zijn 55 zienswijzen ontvangen.

Gezien het grote aantal zienswijzen en het feit dat de zienswijzen veelal dezelfde bezwaren omvatten is ervoor gekozen om de essentie van de bezwaren samen te vatten en vervolgens die bezwaren op onderwerp te sorteren en te beantwoorden. Dit betekent dat niet ieder bezwaar hier tot in detail is beschreven. Uitgangspunt van deze nota is het duidelijk en gemotiveerd beantwoorden van de belangrijkste bezwaren en een goede leesbaarheid van de nota.

De bezwaren hebben betrekking op de volgende onderwerpen:

• 1. stedenbouw;
• 2. verkeer;
• 3. waardedaling;
• 4. belangenafweging;
• 5. tekortschietende informatievoorziening;
• 6. inspanningsverplichting onvoldoende;
• 7. timing en noodzaak van herontwikkeling;
• 8. geen bijdrage aan verbetering van woningmarkt;
• 9. risico's.

8.1.2.1 Stedenbouw

Bezwaar 1

Het voorontwerp bestemmingsplan voorziet in een forse uitbreiding van het aantal woningen dat kan worden gerealiseerd. Met het oorspronkelijke plan van 14 vrijstaande woningen op grote percelen hebben bewoners weinig moeite. Deze woningen pasten in de omgeving en door de ruime opzet van de kavels was de overlast voor de bewoners beperkt. De huidige plannen zijn fundamenteel anders. De ruimtelijke opzet van het gehele plangebied wordt verlaten: de oorspronkelijke 14 woningen worden ingeruild voor 35 woningen. Dit zal tot een sterke verdichting van het plangebied leiden, waarbij de ruimtelijke opzet en uitstraling verloren gaat.

Beoordeling

Hoewel ons college van mening is en blijft dat de 35 woningen zoals voorzien in het voorontwerp bestemmingsplan ´Duetstraat-Refreinstraat´ ruimtelijke aanvaardbaar zijn, zijn wij bereid tegemoet te komen aan de bezwaren van reclamanten. Ten opzicht van het voorontwerp bestemmingsplan is het ontwerp bestemmingsplan aangepast. Bij de beoordeling van bezwaar 2 wordt uitgelegd wat de aanpassingen inhouden.

Bezwaar 2

Als alternatief voor het voorontwerp bestemmingsplan hebben de bewoners gevraagd de volgende voorstellen te onderzoeken:

• a. 14 vrijstaande kavels (overeenkomstig het vigerende bestemmingsplan 'De Groote Wielen' uit 2011) al dan niet met lagere grondprijs en minder beeldkwaliteitseisen;
• b. meer en kleinere vrijstaande kavels (overeenkomstig het bestemmingsplan 'De Groote Wielen' uit 1999 dat gebaseerd is op het oorspronkelijke stedenbouwkundig plan voor 24 vrijstaande kavels) al dan niet met lagere grondprijs en minder beeldkwaliteitseisen;
• c. uitsluitend twee-onder-een-kapwoningen, waarbij de rijwoningen worden vervangen door de nieuwe grote twee-onder-een-kapwoningen;
• d. uitsluitend twee-onder-een-kapwoningen, waarbij de bestaande twee-onder-een-kapwoningen worden gespiegeld (= kleinere woningen).

Verder hebben de bewoners gevraagd de groenstroken aan de west- en oostzijde van het plangebied te verbreden om extra parkeerplaatsen aan te leggen.

Beoordeling

Bij het onderzoeken van de vier door reclamanten voorgestelde alternatieven zijn de aspecten stedenbouw, verkeer, financiën, volkshuisvesting, werkgelegenheid (bij de aannemersbedrijven en toeleveranciers), afzetbaarheid van de woningen, maatschappelijk draagvlak, flexibiliteit in de planvorming en het belang van de ontwikkelaar betrokken.

Samen met de betreffende ontwikkelaar is gezocht naar een alternatief dat tegemoet komt aan het gros van de bezwaren, ruimtelijk aanvaardbaar is en dat toch in de huidige markt verantwoord ontwikkeld kan worden. Dit heeft geleid tot aanpassing van het bestemmingsplan. Deze aanpassing houdt in dat het ontwerp bestemmingsplan vrijstaande woningen, twee-onder-een-kap woningen en geschakelde woningen mogelijk maakt. In totaal zijn maximaal 28 woningen mogelijk. Ten opzichte van het geldende bestemmingsplan 'De Groote Wielen' uit 2011 neemt het aantal woningen weliswaar met maximaal 14 toe, doch ten opzichte van het oorspronkelijke stedenbouwkundig plan, waarop het bestemmingsplan 'De Groote Wielen' uit 1999 is gebaseerd, neemt het aantal woningen slechts met 4 toe. Met het aangepaste ontwerp bestemmingsplan is de mogelijkheid van rijwoningen uit het bestemmingsplan gehaald. Ook is de wijzigingsbevoegdheid voor de omzetting van de twee-onder-een-kap woningen naar rijwoningen uit het bestemmingsplan gehaald. Daarnaast is in het aangepaste ontwerp bestemmingsplan geen sprake meer van rijwoningen en (parkeer)straten. Met het aangepaste ontwerp bestemmingsplan wordt tegemoet gekomen aan de bezwaren, die het zwaarst wegen bij reclamanten: een forse toename van het aantal woningen, het type woningen en de twee (parkeer)straten.

Ter verduidelijking zijn hierna de verbeelding van het voorontwerp bestemmingsplan en de verbeelding van het aangepaste ontwerp bestemmingsplan weergegeven.

Afbeelding 8.1: Verbeelding voorontwerp bestemmingsplan (links) en aangepast ontwerp bestemmingsplan (rechts)

Het aangepaste ontwerp bestemmingsplan maakt de volgende stedenbouwkundige plannen mogelijk namelijk:

• a. een stedenbouwkundig plan dat voorziet in twee-onder-een-kap woningen en vrijstaande woningen; de woningen zullen worden gerealiseerd door de projectontwikkelaar;
• b. een stedenbouwkundig plan dat voorziet in geschakelde woningen;
• c. een stedenbouwkundig plan dat voorziet in vrijstaande woningen; de woningen kunnen worden gerealiseerd door particulieren of projectmatig door een ontwikkelaar.

Het onder a genoemde stedenbouwkundig plan is in overleg met de ontwikkelaar tot stand gekomen en is daarom ons uitgangspunt voor de realisatie van het aangepaste ontwerp bestemmingsplan 'Duetstraat-Refreinstraat'. De ontwikkelaar heeft te kennen gegeven 24 twee-onder-een-kap woningen en 2 vrijstaande woningen te willen bouwen. Dit aantal en typen woningen past binnen het aangepaste ontwerp bestemmingsplan. Dit laat onverlet dat ook de stedenbouwkundige plannen onder b en c gerealiseerd kunnen worden.

Ter informatie zijn hierna het stedenbouwkundige plan met de 35 woningen (12 twee-onder-een-kap woningen en 23 rijwoningen), dat is komen te vervallen, en het nieuwe stedenbouwkundige plan met 26 woningen (24 twee-onder-een-kap woningen en 2 vrijstaande woningen) weergegeven. Het nieuwe stedenbouwkundige plan met de 26 woningen is een mogelijke uitwerking van het aangepaste ontwerp bestemmingsplan (maximaal 28 woningen).

Afbeelding 8.2: Stedenbouwkundig plan met 35 woningen (links) en stedenbouwkundig plan met 26 woningen (rechts)

Nadrukkelijk wordt opgemerkt dat het bestemmingsvlak 'Wonen' uit het aangepaste ontwerp bestemmingsplan qua oppervlak en situering exact overeenkomt met het bestemmingsvlak 'Wonen' uit het voorontwerp bestemmingsplan 'Duetstraat-Refreinstraat',

Verder wordt opgemerkt dat het huidige profiel van de openbare ruimte van de Duetstraat en Refreinstraat (voetpad, parkeerplaatsen en rijbaan) smaller is dan de breedte van het bestemmingsvlak 'Verkeer'. Na realisatie van de woningen zal de resterende openbare ruimte (= de geprojecteerde groenstroken) worden aangelegd c.q. voltooid.

Bezwaar 3

Artikel 4.7 van de regels en de verbeelding van het voorontwerp bestemmingsplan 'Duetstraat-Refreinstraat' bevat een wijzigingsbevoegdheid. Deze wijzigingsbevoegdheid voorziet in de mogelijkheid van 20 aaneengebouwde woningen (= rijwoningen) ter plaatse van de 12 twee-onder-een-kap woningen. De wijziging van 14 vrijstaande woningen naar 12 twee-onder-een-kap woningen en 23 rijwoningen achten reclamanten al uiterst onwenselijk, laat staan dat het bestemmingsplan ook nog eens de mogelijkheid zou bieden de 12 twee-onder-een-kap woningen te wijzigen naar 20 woningen, waardoor er per saldo 43 rijwoningen kunnen worden opgericht. Door zowel het grote aantal woningen en het feit dat het alle rijwoningen betreft, wordt afbreuk gedaan aan de ruimtelijke uitstraling en de stedenbouwkundige opzet van de buurt De Hoven.

Beoordeling

Zoals eerder is aangegeven is aan de belangrijkste bezwaren tegemoet gekomen en is het ontwerp bestemmingsplan aangepast. De mogelijkheid om de twee-onder-een-kap woningen om te zetten naar rijwoningen is komen te vervallen.

Bezwaar 4

De uitstraling van het noordoostelijke kwadrant van De Hoven, dat eerst in evenwicht was, is op fundamentele en negatieve wijze doorbroken. Gedurende de realisatie van het reeds bebouwde deel van het noordoostelijke kwadrant zijn bewoners reeds geconfronteerd met een versobering. Er zijn zelfs huurwoningen in de sociale huursector gerealiseerd, terwijl dit oorspronkelijk ook koopwoningen zouden worden. Bij het realiseren van de rijwoningen ontstaan er geen hoven. Daarmee wordt er geen recht gedaan aan het oorspronkelijke idee van De Hoven.

Beoordeling

Zoals eerder is aangegeven is aan de belangrijkste bezwaren tegemoet gekomen en is het ontwerp bestemmingsplan aangepast. Het aantal woningen neemt minder toe (14 in plaats van 21), in totaal zijn maximaal 28 woningen mogelijk. De mogelijkheid van rijwoningen is komen te vervallen. Als gevolg daarvan zijn ook de twee (parkeer)straten komen te vervallen.

Bezwaar 5

Uit het geldende bestemmingsplan (met 14 vrije kavels) blijkt dat er een vrij uitzicht is vanuit de woning(en). Hiermee was een vrij (en daarmee) mooi uitzicht gewaarborgd. In het voorontwerp bestemmingsplan zijn twee-onder-een-kap woningen tegenover de bestaande woningen gepland. Hiermee is natuurlijk geen sprake meer van een vrij uitzicht. De geplande groenstrook is beperkt qua omvang en zal dit uitzicht dan ook niet fundamenteel verbeteren. In het oude bestemmingsplan (met 24 kavels) was het uitzicht vanuit de woningen ook beter dan in het voorliggende voorontwerp bestemmingsplan.

Daarnaast is er vanuit een aantal woningen zicht op de (blinde) zijgevels van de rijwoningen.

Tot slot, vanuit de nieuwe rijwoningen is er inkijk op en in de tuinen en de bestaande woningen. Dit is een aantasting van de privacy van reclamanten.

Beoordeling

Van een vrij uitzicht is ook bij de vrije kavels niet helemaal sprake. Ook daar geldt dat er woningen zouden worden gebouwd, alsmede bijgebouwen (al dan niet vergunningvrij), erfafscheidingen en parkeerplaatsen zouden worden gerealiseerd. Ook beplanting zoals struiken en bomen zouden worden geplaatst. Het uitbreiden van het aantal woningen van 14 naar 28 is binnen dit grote bestemmingsvlak 'Wonen' zeer verantwoord.

De keuze voor twee-onder-een-kap woningen, zoals de gemeente dit nu met de projectontwikkelaar heeft afgesproken is in de huidige woningmarkt een risico en vooral ingegeven als tegemoetkoming aan de bezwaren en doordat een aantal reclamanten dit woningtype als alternatief heeft aangedragen. Uit oogpunt van flexibiliteit is ook de mogelijkheid om geschakelde woningen te realiseren in het bestemmingsplan opgenomen.

Voor zover er sprake was van een vrij uitzicht op 14 dan wel 24 vrije kavels, vindt ons college een geringe beperking van het vrije uitzicht door de bouw van maximaal 14 woningen per straat aanvaardbaar. Na realisatie van deze woningen zullen er groenstroken met bomen aan de voorzijde van de woningen worden aangelegd. Daarmee bedraagt de afstand tussen de bestaande woningen en de nieuwe woningen aan de overzijde ruim 22 meter.

Zoals eerder is aangegeven is het ontwerp bestemmingsplan aangepast. De mogelijkheid van rijwoningen is uit het bestemmingsplan 'Duetstraat-Refreinstraat' gehaald. Daarmee is het bezwaar inzake het zicht op de (blinde) zijgevels van de rijwoningen niet meer aan de orde. Tevens is daarmee het bezwaar van aantasting van de privacy als gevolg van inkijk komen te vervallen.

Bezwaar 6

Het voorontwerp bestemmingsplan voorziet in twee parkeerstraten. Door de nieuwe indeling zal er in plaats van twee lange doorlopende straten (Duetstraat en Refreinstraat) een hokkerig en onrustig straatbeeld ontstaan.

Door de extra straten en rijwoningen wordt het volledige zicht richting en op de speelvoorzieningen ontnomen, waardoor ouders vanuit de bestaande woningen hun kinderen niet meer kunnen zien / volgen richting de speelvoorzieningen. Dit betekent dat kleine kinderen van de huidige bewoners worden benadeeld in hun vrijheid, die ze op dit moment hebben en met het oorspronkelijke plan wel hebben.

Beoordeling

Zoals eerder is aangegeven is het ontwerp bestemmingsplan aangepast. De mogelijkheid van rijwoningen is uit het bestemmingsplan 'Duetstraat-Refreinstraat' gehaald. Als gevolg daarvan zijn ook de twee (parkeer)straten komen te vervallen.

Los van deze aanpassing heeft woningbouw -ongeacht welke mogelijkheid uit het ontwerp bestemmingsplan wordt gerealiseerd- tot gevolg dat het zicht vanuit de bestaande woningen op de groenstroken met speelvoorzieningen wordt beperkt. Voorts hebben de toekomstige bewoners de mogelijkheid om bijgebouwen en erfafscheidingen -al dan niet vergunningvrij- te bouwen en beplanting (struiken en bomen) te plaatsen op hun perceel. Dit is eveneens een beperking van het zicht vanuit de bestaande woningen op de groenstroken met speelvoorzieningen.

Bezwaar 7

De nieuwe woningen zijn hoger dan de bestaande woningen. Hierdoor zullen de bewoners hinder van schaduwwerking (in de woningen en voortuinen) en belemmering van het uitzicht ondervinden.

Beoordeling

Het geldende bestemmingsplan ´De Groote Wielen´ maakt vrijstaande woningen bestaande uit maximaal drie bouwlagen met een plat dak te bouwen mogelijk. Uitgaande van een hoogte van bouwlaag van 3 tot 3,50 meter bedraagt de maximale bouwhoogte 9 tot 10,50 meter. Het voorontwerp bestemmingsplan ´Duetstraat-Refreinstraat´ maakte een maximale goot- en bouwhoogte van 6 en 11 meter mogelijk.

Hoewel het ontwerp bestemmingsplan is aangepast qua woningtypologie, zijn de maximale goot- en bouwhoogte uit het voorontwerp bestemmingsplan onveranderd gebleven en opgenomen in het ontwerp bestemmingsplan. Ten opzichte van het geldende bestemmingsplan is de maximale bouwhoogte in het aangepaste ontwerp bestemmingsplan 'Duetstraat-Refreinstraat' iets hoger. Door de kappen oogt de nieuwe bebouwing (bestaande uit twee-onder-een-kap woningen en vrijstaande woningen) minder massaal dan woningen met drie bouwlagen en een plat dak. De afstand tussen de bestaande en nieuwe woningen bedraagt ruim 22 meter. Voor een woonbuurt zoals De Hoven is dit een acceptabele afstand. Door de afstand van ruim 22 meter en de mogelijkheid van kappen is eventuele schaduwwerking -voor zover daar al sprake van is- als gevolg van een hogere goot- en bouwhoogte (zeer) beperkt.

8.1.2.2 Verkeer

Bezwaar 1

De verkeersintensiteit neemt onnodig toe. De straten in dit deel van De Hoven zijn niet berekend op een significante vermeerdering van de verkeersstromen. De breedte van de straten is niet berekend op het frequent passeren van auto's in tegengestelde richting.

Beoordeling

Zoals eerder is aangegeven (bij het onderwerp 'stedenbouw') is de mogelijkheid van rijwoningen uit het bestemmingsplan 'Duetstraat-Refreinstraat' gehaald. Desalniettemin vindt ons college het belangrijk om de 35 woningen in het voorontwerp bestemmingsplan 'Duetstraat-Refreinstraat' qua verkeersintensiteit te vergelijken met de 24 woningen uit het oorspronkelijke bestemmingsplan, zoals dat gold toen de bestaande woningen werden verkocht.

Voor een woning, ongeacht het type woning, wordt uitgegaan van zes verkeersverplaatsingen per woning per dag. Hiermee wordt bedoeld dat een auto drie keer per dag vertrekt en drie keer terugkomt. Uitgaande van een toename met 11 woningen (= 35 - 24) neemt het aantal verkeersplaatsingen met 66 per dag toe. Omgerekend is dit 2,75 verkeersverplaatsingen / ritten per uur. Dit is een geringe toename ten opzichte van het huidige aantal verkeersverplaatsingen met betrekking tot de bestaande woningen.

Nu er sprake is van een toename van maximaal vier woningen (het ontwerp bestemmingsplan 'Duetstraat-Refreinstraat' maakt maximaal 28 woningen mogelijk) ten opzichte van 24 woningen uit het oorspronkelijke stedenbouwkundig plan is de toename van het aantal verkeersverplaatsingen verwaarloosbaar als gevolg van het ontwerp bestemmingsplan.

De toename van het aantal verkeersverplaatsingen met betrekking tot zowel het voorontwerp bestemmingsplan (35 woningen) als het aangepaste ontwerp bestemmingsplan (28 woningen) is dus (zeer) gering. De straten in De Hoven zijn qua ontwerp hierop toegerust.

Bezwaar 2

De geluidhinder door verkeer van bewoners, bezoek, post- en pakketdiensten en taxi's / taxibusjes voor het gebouw van Cello neemt toe.

Beoordeling

Zoals eerder is aangegeven (bij het onderwerp 'stedenbouw') is de mogelijkheid van rijwoningen uit het bestemmingsplan 'Duetstraat-Refreinstraat' gehaald. In de beoordeling van het vorige bezwaar is aangegeven dat het aantal woningen met vier toeneemt (28 versus 24) en dat het aantal verkeersverplaatsingen in zeer geringe mate toeneemt. Dit betekent dat het aantal verkeersverplaatsingen door bezoek, post- en pakketdiensten en taxi's / taxibusjes eveneens in zeer geringe mate toeneemt. Op basis van het voorgaande kan worden geconcludeerd dat voor zover er sprake is van geluidhinder door verkeer, de toename van eventuele geluidhinder zeer beperkt c.q. verwaarloosbaar is.

Bezwaar 3

Reclamanten willen graag de berekening zien dat wordt voldaan aan de wettelijke parkeernormen. Deze berekening hebben zij tot op heden nog niet gezien. Zij zijn nagegaan op welke wijze wordt voldaan aan de parkeernormen en constateren dat dit niet het geval is.

Beoordeling

De nota Parkeernormen (december 2003) bevat de door de gemeente gehanteerde parkeernormen. In de nota (blz. 17 en verder) is aangegeven dat bij nieuwe bestemmingsplannen een norm van 1,5 tot 2 parkeerplaatsen per woning is toegepast en dat die verhoogde parkeernorm onder andere geldt voor De Groote Wielen.

Op bladzijde 22 van de toelichting van het geldende bestemmingsplan De Groote Wielen (vastgesteld op 8 juni 2011) zijn de parkeernormen voor De Groote Wielen vermeld. De parkeernormen zijn:

• a. bewonersparkeren op niet toegewezen plaatsen: 1,6 parkeerplaats per woning;
• b. bewonersparkeren op eigen terrein: 2 parkeerplaatsen per woning;
• c. bewonersparkeren gecombineerd (1 parkeerplaats op eigen terrein): 1,8 parkeerplaats per woning;
• d. bezoekersparkeren normaal: 0,3 parkeerplaats per woning;
• e. bezoekersparkeren met bedrijvigheid: 0,4 parkeerplaats per woning;
• f. bewonersparkeren bij woningen kleiner dan 80 m²: 1 parkeerplaats per woning;
• g. bezoekersparkeren bij woningen kleiner dan 80 m²: 0,5 parkeerplaats per woning.

De bovenstaande normen zijn op basis van gemiddelden en niet op basis van piekbelastingen.

Uitgaande van de bovenstaande normen betekent dit dat voor het plan ´Duetstraat-Refreinstraat´ de normen onder a (voor de rijwoningen), b (voor de twee-onder-een-kap woningen en vrijstaande woningen en d (voor de rijwoningen, twee-onder-een-kap woningen en vrijstaande woningen moeten worden aangehouden.

In de navolgende tabel is aangegeven hoeveel parkeerplaatsen er nodig zijn, feitelijk aanwezig zijn en nog gerealiseerd worden.

Afbeelding 8.3: Parkeerbalans

Uit de tabel blijkt dat voor zowel het voorontwerp bestemmingsplan als het ontwerp bestemmingsplan wordt voldaan aan de parkeernormen en dat er overschot aan parkeerplaatsen is.

Bezwaar 4

In de Duetstraat en Refreinstraat wonen hoofdzakelijk tweeverdieners met vaak twee auto's per gezin. De relatief jonge bewoners ontvangen veel bezoek, die vaak met de auto komen. Op niet werktijden zijn de parkeerplaatsen dus veelal bezet. Zelfs met de realisatie van slechts 14 vrijstaande woningen kan extra parkeeroverlast op bepaalde momenten worden verwacht.

In de praktijk wordt vaak geen gebruik gemaakt van de twee parkeerplaatsen op de oprit, maar wordt ook één auto per huishouden op de openbare parkeerplaats voor de woning geparkeerd. De opritten van de huidige twee-onder-een-kap woningen zijn namelijk te klein om praktisch twee auto's te kunnen parkeren en de garage nog goed bereikbaar te houden.

Beoordeling

Zoals eerder is aangegeven bij de beantwoording van bezwaar 3 is er voldoende parkeergelegenheid. Ook is aangegeven dat de gehanteerde parkeernormen 'gemiddelden' zijn. In die normen is dus geen rekening gehouden met 'piekbelastingen', bijvoorbeeld huishoudens met drie of meer auto's of huishoudens die ieder weekend (zeer) veel bezoekers ontvangen. Deze normering is door de gemeenteraad vastgesteld.

Voor de rijwoningen (koop en huur) in de Chansonstraat en Ariastraat zijn in de vier collectieve 'parkeerkoffers' parkeerplaatsen voor parkeren door bewoners van deze woningen beschikbaar. Bezoekers van de rijwoningen kunnen gebruik maken van de openbare parkeerplaatsen in de straat. De parkeerproblematiek in pieksituaties ontstaat niet omdat er te weinig parkeerplaatsen zijn maar omdat de bestaande bewonersparkeerplaatsen onvoldoende worden benut. Bewoners parkeren te vaak op de bezoekersparkeerplaatsen.

Voor de (bestaande) twee-onder-een-kap woningen zijn per woning twee parkeerplaatsen op eigen terrein aanwezig. De lengte van de oprit van een twee-onder-een-kap woning bedraagt 10 tot 11 meter. Deze lengte is voldoende om twee auto's achter elkaar te parkeren op de oprit en om de garage te bereiken.

Bezwaar 5

Het wild parkeren dat op bepaalde tijden zeker zal gebeuren (met name als de kinderen vrij zijn van school) zal leiden tot onveilige situaties.

Beoordeling

Het bestemmingsplan is niet het instrument om mensen te verplichten hun auto op bepaalde plekken te parkeren. Automobilisten zijn zelf verantwoordelijk voor het parkeren op de daarvoor bestemde plekken.

Bezwaar 6

De parkeerstraten vinden reclamanten sociaal en verkeerskundig onveilig omdat er geen direct zicht is op deze straten waar ongure personen zich kunnen ophouden en omdat kinderen een extra straat moeten oversteken van en naar de speelvoorzieningen.

Beoordeling

Zoals eerder is aangegeven (bij het onderwerp 'stedenbouw') is de mogelijkheid van rijwoningen uit het bestemmingsplan 'Duetstraat-Refreinstraat' gehaald. Hiermee zijn ook de twee (parkeer)straten komen te vervallen.

Bezwaar 7

De parkeerstraten komen recht tegenover twee-onder-een-kap woningen te liggen. Hierdoor zullen de bewoners van deze woningen veel hinder ondervinden: veel verkeersbewegingen met als gevolg koplampen die in de woningen schijnen, veel geluidsoverlast, uitlaatgassen en fijn stof vervuiling.

Beoordeling

Zoals eerder is aangegeven (bij het onderwerp 'stedenbouw') is de mogelijkheid van rijwoningen uit het bestemmingsplan 'Duetstraat-Refreinstraat' gehaald. Hiermee zijn ook de twee (parkeer)straten komen te vervallen.

Bezwaar 8

Door gevaarlijk rijgedrag van automobilisten zijn er reeds twee verkeersdrempels in de Duetstraat en Refreinstraat gelegd, dat wil zeggen in iedere straat één drempel. Bij toename van het aantal auto's is de verwachting dat deze onvoldoende zullen zijn, omdat de wegmisbruikers deze verkeersdrempels zullen ontwijken door gebruik te maken van de parkeerstraten.

Beoordeling

Het bestemmingsplan is niet het instrument om het rijgedrag van automobilisten te regelen, Mocht er toch met enige regelmaat sprake zijn van gevaarlijk rijgedrag dan verzoekt ons college reclamanten dit te melden bij de Afdeling Wijkmanagement van de gemeente.

Zoals eerder is aangegeven (bij het onderwerp 'stedenbouw') is de mogelijkheid van rijwoningen uit het bestemmingsplan 'Duetstraat-Refreinstraat' gehaald. In de beoordeling van het eerste bezwaar ten aanzien van 'verkeer en parkeren' is aangegeven dat het aantal woningen met maximaal vier toeneemt (28 versus 24) en dat het aantal verkeersverplaatsingen in zeer geringe mate toeneemt.

Bezwaar 9

Als bewoner van de Coupletweg ervaren reclamanten reeds sinds de oplevering dat deze weg een belangrijk onderdeel vormt van de ontsluiting van de buurt De Hoven. Daarbij kent het ontwerp geen enkel aspect dat hard rijden ontmoedigt. Voor het deel van de Coupletweg, waar reclamanten wonen, geldt tevens dat de verkeersbewegingen zijn toegenomen doordat kortgeleden een verkeersdrempel in de Refreinstraat is geplaatst.

Beoordeling

Het bestemmingsplan is niet het instrument om het rijgedrag van automobilisten te regelen. Mocht er toch met enige regelmaat sprake zijn van gevaarlijk rijgedrag dan verzoekt ons college reclamanten dit te melden bij de Afdeling Wijkmanagement van de gemeente.

Voor zover er sprake zou zijn van autoverkeer, dat gebruik maakt van de Coupletweg om de verkeersdrempel in de Duetstraat te ontwijken, zal het aantal auto's per dag zeer beperkt zijn. In de regel betreft het buurtbewoners.

8.1.2.3 Waardedaling

Bezwaar 1

Voor de omliggende koopwoningen zal de realisatie van het voorontwerp bestemmingsplan betekenen dat de waarde van de woningen zal dalen. Tijdens de inloopbijeenkomst werd al gezegd dat door de economische crisis de woningen reeds in waarde zijn gedaald.

Beoordeling

Als gevolg van de economische crisis zijn alle woningen, dus ook de bestaande woningen rondom het plangebied 'Duetstraat-Refreinstraat' in waarde gedaald. Volgens de bezwaren zouden de woningen verder in waarde dalen als er goedkopere woningen (m.n. de rijwoningen) bij zouden komen.

Zoals eerder is aangegeven is het ontwerp bestemmingsplan aangepast. De mogelijkheid van rijwoningen is uit het bestemmingsplan 'Duetstraat-Refreinstraat' gehaald. Het aangepaste ontwerp bestemmingsplan 'Duetstraat-Refreinstraat' maakt vrijstaande woningen, twee-onder-een-kap woningen en geschakelde woningen mogelijk. Met deze aanpassing wordt in belangrijke mate de vrees voor verdere waardedaling van de bestaande woningen weggenomen. Dit laat onverlet dat een ieder vrij is om zich te beroepen op eventuele planschade conform artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening.

Bezwaar 2

Het voorontwerp bestemmingsplan voorziet in twee-onder-een-kap woningen en rijwoningen, die hetzelfde segment kopers aanspreken als de reeds bestaande woningen. Deze nieuwe woningen zullen dus concurreren met de bestaande woningen, indien een huishouden zijn woning wil verkopen. De nieuwe twee-onder-een-kap woningen zijn qua inhoud, woonoppervlak en grondoppervlak groter dan de bestaande twee-onder-een-kap woningen en worden voor een lagere prijs aangeboden dan de oorspronkelijke prijs van de bestaande twee-onder-een kap woningen. De nieuwe twee-onder-een-kap woningen zullen eerder verkocht worden dan de bestaande twee-onder-een-kap woningen, die daarmee onverkoopbaar worden voor de komende periode of enorm in prijs moeten zakken. Daarmee worden de eigenaren van de bestaande woningen benadeeld.

Beoordeling

Als gevolg van de economische crisis is de woningmarkt drastisch veranderd. Sinds het begin van de economische crisis in 2008 zijn de prijzen van zowel bestaande woningen als nieuwbouwwoningen fors gedaald. Dit is een gegeven, hoe vervelend ook voor huizeneigenaren, waar de gemeente niets aan kan doen. Het onverminderd vasthouden aan de grond- en woningprijzen van vóór de economische crisis door de gemeente is niet realistisch. De prijzen, die genoemd zijn tijdens de inloopbijeenkomst (€ 350.000,-- tot € 360.000,-- v.o.n.), zijn in de huidige woningmarkt marktconform. Het hanteren van hogere prijzen, die minimaal vergelijkbaar zijn met de oorspronkelijke prijzen waarvoor de bestaande twee-onder-een kap woningen destijds zijn verkocht, is dan ook niet marktconform meer.

Bezwaar 3

De WOZ- en verkoopwaarde van de bestaande woningen zullen hoger zijn bij realisatie van de 14 vrijstaande woningen overeenkomstig het geldende bestemmingsplan dan bij realisatie van het voorontwerp bestemmingsplan. Reclamanten hebben de volgende vragen:

• a. Op welke wijze is er in de financiële haalbaarheid rekening gehouden dat de huidige woningbezitters zullen worden gecompenseerd voor de waardedaling van hun woning als het voorontwerp bestemmingsplan doorgang vindt?
• b. Idem indien de woningen uit het voorontwerp bestemmingsplan worden omgezet naar huurwoningen?

Beoordeling

Op grond van artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening kan degene, die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak lijdt of zal lijden als gevolg van onder andere een bepaling van een bestemmingsplan, een aanvraag om tegemoetkoming indienen bij burgemeester en wethouders.

Zoals eerder is aangegeven is het ontwerp bestemmingsplan aangepast. De mogelijkheid van rijwoningen is uit het bestemmingsplan 'Duetstraat-Refreinstraat' gehaald. Het aangepaste ontwerp bestemmingsplan 'Duetstraat-Refreinstraat' maakt vrijstaande woningen, twee-onder-een-kap woningen en geschakelde woningen mogelijk.

Bezwaar 4

Reclamanten vrezen dat hun woning in waarde daalt na realisering van het bouwplan. Reclamanten zijn dan ook voornemens om een planschadeclaim in te dienen bij de gemeente. De geplande bouw zorgt voor een zodanig waarde verminderend effect op de omringende onroerende zaken dat voor de haalbaarheid van het plan moet worden gevreesd. Een reden te meer om te zoeken naar alternatieve locaties, waar geen of minder planschade valt te verwachten.

Beoordeling

Op grond van artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening kan degene, die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak lijdt of zal lijden als gevolg van onder andere een bepaling van een bestemmingsplan, een aanvraag om tegemoetkoming indienen bij burgemeester en wethouders.

Bezwaar 5

In het raadsbesluit van 8 juni 2011 inzake de vaststelling van het bestemmingsplan 'De Groote Wielen' staat de volgende passage: 'In de grondexploitatie is rekening gehouden met de invloed van de kredietcrisis op de fasering, kosten en opbrengsten van dit plan'. Daaruit blijkt letterlijk dat de gemeente, overigens volkomen terecht, verliezen reeds heeft ingecalculeerd en financieel economische overwegingen van ondergeschikt belang zijn. In dat opzicht valt herontwikkeling niet te volgen, in ieder geval niet de keuze voor de rijwoningen.

Beoordeling

In de grondexploitatie is rekening gehouden met de verslechterde marktomstandigheden. De beoogde grondopbrengsten zijn aan het nieuwe plan aangepast. Daarmee zijn de financieel-economische overwegingen dus niet gewijzigd en is het ook financieel gewenst om deze locatie voor marktconforme woningbouw te bestemmen.

8.1.2.4 Belangenafweging

Bezwaar 1

Elke wijziging in het planologische regime zoals het voorontwerp bestemmingsplan 'Duetstraat-Refreinstraat' dient gebaseerd te zijn op deugdelijk en zorgvuldig onderzoek, waarbij in ieder geval een zorgvuldige afweging van alle betrokken belangen is vereist. In de verantwoording van het voorontwerp plan wordt echter niet ingegaan op de zwaarwegende belangen van omwonenden. Reeds daarom is het voorontwerp plan in strijd met de vereiste zorgvuldigheid.

Beoordeling

Bij de herontwikkeling van het plangebied 'Duetstraat-Refreinstraat' zijn de aspecten stedenbouw, verkeer, financiën, volkshuisvesting, werkgelegenheid (bij de aannemersbedrijven en toeleveranciers), afzetbaarheid van de woningen, maatschappelijk draagvlak, flexibiliteit in de planvorming en het belang van de ontwikkelaar betrokken:

• a. Stedenbouw: Het stedenbouwkundig plan met 21 rijwoningen en 14 twee-onder-een-kap woningen vond en vindt ons college ruimtelijk aanvaardbaar. Het aangepaste ontwerp bestemmingsplan met maximaal 28 woningen, bij voorkeur ingevuld met het alternatief met 24 twee-onder-een-kap woningen en 2 vrijstaande woningen, is ruimtelijk zeer acceptabel, omdat dit het oorspronkelijke stedenbouwkundig plan met 24 c.q. 14 vrijstaande woningen dichter benadert. Met het aangepaste ontwerp bestemmingsplan wordt in grote mate tegemoetgekomen aan één van de belangrijkste bezwaren van reclamanten.
• b. Verkeer: De toename van het aantal verkeersverplaatsingen is (zeer) beperkt zowel in het voorontwerp bestemmingsplan als in het aangepaste ontwerp bestemmingsplan. Verder is er sprake van een overschot aan parkeerplaatsen.
• c. Financiën: Het plan past binnen de grondexploitatie. Met het aangepaste ontwerp bestemmingsplan wordt de vrees van reclamanten voor een verdere waardedaling van hun woningen in belangrijke mate weggenomen.
• d. Volkshuisvesting: De oorspronkelijke wens was om vrije kavels met vrijstaande woningen door particulieren (particulier opdrachtgeverschap) te laten realiseren. Gedurende ongeveer twee jaar zijn de vrije kavels in verkoop geweest. In die periode was er serieuze belangstelling voor 4 kavels. Uiteindelijk is er niet één verkocht. Daarom is gezocht naar een zo goed mogelijk marktconform alternatief. Aangezien er geen maatschappelijk draagvlak was voor rijwoningen is als handreiking naar de omgeving en op voorstel van een aantal bewoners gekozen voor hoofdzakelijk twee-onder-een-kap woningen (24x).
• e. Werkgelegenheid: Het bouwen van 35 dan wel 28 woningen betekent werk voor aannemersbedrijven en toeleveranciers. Het uitstellen van de realisatie van het plangebied zou kunnen leiden tot een verder verlies aan werkgelegenheid bij aannemers en toeleveranciers.
• f. Afzetbaarheid van de woningen: Volgens de bij het plan betrokken projectontwikkelaar waren de 23 rijwoningen goed verkoopbaar. De inschatting was dat daardoor ook de 12 twee-onder-een-kap woningen binnen redelijke termijn zouden worden verkocht. Daarentegen zijn er geen aanwijzingen dat de markt voor vrije kavels of projectmatig gerealiseerde vrijstaande woningen op afzienbare termijn zal aantrekken. De projectontwikkelaar schat de vooruitzichten over de verkoop van de 26 woningen redelijk positief in. Dit plan brengt qua afzetbaarheid van de woningen wel meer risico's met zich mee.
• g. Maatschappelijk draagvlak: De verwachting was dat omwonenden het voorontwerp bestemmingsplan 'Duetstraat-Refreinstraat' redelijk positief zouden ontvangen. Achteraf bezien op basis van de informatiebijeenkomst van 26 augustus 2013 en de ontvangen zienswijzen was er onvoldoende draagvlak in de omgeving. Hoewel ons college nog steeds van mening is dat dit plan voldoende kwaliteit heeft om een herziening te rechtvaardigen, is toch in samenspraak met de projectontwikkelaar besloten om aan het overgrote deel van de bezwaren tegemoet te komen. Met het aangepaste ontwerp bestemmingsplan gaat ons college er van uit dat er nu wel voldoende draagvlak is.
• h. Flexibiliteit in de planvorming: Om te kunnen inspelen op de dynamiek van de woningmarkt is in zowel het voorontwerp bestemmingsplan als het aangepaste ontwerp bestemmingsplan de mogelijkheid van meerdere woningtypen opgenomen.
• i. Belang van projectontwikkelaar: Voor De Groote Wielen is het 'bouwclaimmodel' van toepassing. Dit houdt in dat ontwikkelaars de in hun bezit zijnde gronden inleveren bij de gemeente in ruil voor het bouwen van woningen. Dit is vastgelegd in de raamovereenkomst van 2001.

Op basis van de hiervoor behandelde aspecten is een integrale afweging gemaakt, eerst in de vorm van het voorontwerp bestemmingsplan en daarna in de vorm van het aangepaste ontwerp bestemmingsplan.

Bezwaar 2

De winstgevendheid van het grondbedrijf van de gemeente staat onder druk. Met dit plan kan de grond in één keer worden verkocht. Projectmatige verkoop zal voor de gemeente goedkoper zijn dan het uitgeven van diverse kavels.

Beoordeling

Bij de keuze voor de wijze van de gronduitgifte, dat wil zeggen het verkopen van 14 kavels aan particulieren of het verkopen van het plangebied aan één projectontwikkelaar, was het van belang dat beide plannen passen binnen de grondexploitatie. Hetgeen het geval is.

Bezwaar 3

De waarde van de grond is juist gewaardeerd en toegelicht in de jaarrekening van de gemeente. Dit betekent dat eventuele verliezen al zijn genomen. Het is dan ook niet noodzakelijk om direct actie te ondernemen in de vorm van projectmatige verkoop van deze grond. De gemeente heeft dus inmiddels de verliezen al ingecalculeerd. De financiële overwegingen zouden voor de gemeente van minder belang moeten zijn. Vooral de keuze voor rijwoningen begrijpen reclamanten niet.

Beoordeling

De keuze om dit bouwplan tot ontwikkeling te brengen is niet primair op financiële gronden genomen. Het is belangrijk dat de bouwplannen in de zuidzijde van De Groote Wielen zoveel mogelijk worden afgerond. De manier waarop dat gebeurt wordt niet alleen bepaald op basis van stedenbouwkundige overwegingen maar ook op basis van marktconformiteit van het plan. Als deze combinatie voldoende kwaliteit oplevert, is dat aanleiding om een herziening van het bestemmingsplan in procedure te brengen. De gemeente speelt in deze gevallen een actieve rol om de woningmarkt weer vlot te trekken. Dat is goed voor economie en werkgelegenheid maar vooral ook voor al diegenen, die een dergelijke nieuwbouwwoning ambiëren.

8.1.2.5 Tekortschietende informatievoorziening

Bezwaar 1

De gemeente is in haar informatievoorziening naar de bewoners tekort geschoten. Reclamanten hebben bij de aankoop van hun woning zich gebaseerd op het stedenbouwkundige plan, dat op 8 juli 1999 is vastgesteld. In dat plan waren 24 vrijstaande woningen getekend. Reclamanten zijn bij de aankoop van hun woningen ervan uitgegaan dat deze woningen zouden worden gerealiseerd.

Beoordeling

De vrije kavels hebben ongeveer twee jaar te koop gestaan. In deze periode is geen enkele woning verkocht. Daarom is gezocht naar een goed alternatief. Te weten: nieuwe rijwoningen tegenover bestaande rijwoningen en nieuwe tweekappers tegenover bestaande tweekappers. Om tegemoet te komen aan veel bezwaren en om dichter bij het oorspronkelijke plan te blijven is het bestemmingsplan zodanig aangepast dat er geen sprake meer zal zijn van rijwoningen.

Bezwaar 2

De kopers van de woningen hebben een informatie- en kennisachterstand ten opzichte van de gemeente en de projectontwikkelaar. De gemeente heeft nagelaten om de bewoners (actief) te wijzen op het risico dat het plan niet als zodanig zou worden gerealiseerd. Het aspect 'zorgplicht' heeft de gemeente dan ook niet goed ingevuld.

Beoordeling

Met het houden van inspraak op basis van de gemeentelijke inspraakverordening heeft ons college bewoners van onze gemeente willen informeren over het voorontwerp bestemmingsplan 'Duetstraat-Refreinstraat'. Als service naar de bewoners toe, waartoe ons college niet verplicht was, heeft ons college -als onderdeel van de inspraak- een informatiebijeenkomst op 26 augustus 2013 gehouden en enkele dagen eerder brieven laten bezorgen bij de bewoners van de omliggende straten. Ons college merkt nadrukkelijk op dat het houden van inspraak sinds een aantal jaren geen wettelijke verplichting meer is.

Bezwaar 3

De gemeente heeft de bewoners niet betrokken bij de totstandkoming van het voorontwerp bestemmingsplan. Het eerste aanbod, dat de bewoners tijdens de inloopbijeenkomst hebben gedaan, om in overleg met de gemeente te kijken naar een optimale oplossing voor de gemeente én omwonenden is afgeslagen door de gemeente.

Door de economische crisis zijn de bestaande koopwoningen veel in waarde gedaald. De waardedaling wordt vergroot door het voorontwerp bestemmingsplan. De verdere realisatie van De Groote Wielen is als gevolg van de economische crisis gestagneerd. De gemeente zou zich moeten realiseren dat het belang voor omwonenden groot is om eventuele nieuwe waardedalingen te voorkomen (en indien het niet anders kan tot een minimum te beperken). Het is daarom voor bewoners onbegrijpelijk dat de gemeente samen met de ontwikkelaar zonder overleg met omwonenden dit traject is gestart.

Beoordeling

Gebruikelijk is dat een plan wordt gemaakt en daarna inspraak wordt gevoerd, eventueel voorafgaand daaraan een korte toelichting bij de wijkraad. Het is ongebruikelijk om een stedenbouwkundig plan te maken in overleg met bewoners. Voor zover dat gebeurt, is dat alleen voor grote herstructureringslocaties waar bestaande gebouwen worden gesloopt.

Tijdens de inloopavond hebben de aanwezigen duidelijk aangegeven dat met name de rijwoningen het grootste probleem zijn. De gemeente heeft dit vervolgens besproken met de projectontwikkelaar. Deze bleek, onder voorwaarden, bereid het plan op dit punt aan te passen. Daarmee werd tegemoet gekomen aan de meeste bezwaren. Omdat duidelijk was dat verdere aanpassing van het plan niet mogelijk bleek, zou nader overleg hierover ook geen zin meer hebben gehad.

Bezwaar 4

De gemeente heeft nooit contact gezocht met de huidige bewoners om de wensen van de bewoners te inventariseren mocht het noodzakelijk zijn om de oorspronkelijke plannen aan te passen.

Beoordeling

Zie bovenstaande beantwoording bij bezwaar 3.

Bezwaar 5

Het is onbewezen dat de woningtypen en -aantallen overeenkomen met de woningbehoefte van de bevolkingsaanwas van De Groote Wielen en met name De Hoven.

Beoordeling

Op basis van de huidige marktbeoordeling en advies van meerdere makelaars zou op deze locatie het meeste behoefte zijn aan rijwoningen. Om die reden heeft de ontwikkelaar aangegeven daar de voorkeur aan te geven. Vanwege de wens van omwonenden is dit omgezet naar vrijstaande en tweekappers. Zou de projectontwikkelaar de grootste woningbehoefte volgen, dan zouden rijwoningen het meest voor de hand liggen.

Bezwaar 6

Een natuurwaardenonderzoek ontbreekt. Reclamanten zouden dit graag tegemoet willen zien omdat een aanzienlijke toename van het aantal woningen met mensen en huisdieren een mogelijk negatief effect kan hebben op de originele opzet van De Groote Wielen en met name de buurt De Hoven.

Beoordeling

Invulling van deze locatie met 35, c.q. 28 woningen past volledig in de hoofdopzet van De Groote Wielen en van de Hoven. Het huidige bestemmingsplan geeft mogelijkheid van realiseren van zo'n 4500 woningen, waarvan ongeveer 1000 woningen in de Hoven. Zowel het huidige als het vorige plan vallen ruimschoots binnen deze hoofdopzet. Nader onderzoek is dan ook niet nodig.

Bezwaar 7

De economische haalbaarheid kan niet worden vastgesteld omdat over de financiering geen gedetailleerde gegevens zijn verstrekt. De risico's voor de gemeentelijke begroting zijn niet gedetailleerd aangegeven. Ook ontbreekt informatie over de effecten van de gewenste bouwfasering op de economische haalbaarheid.

Beoordeling

De Groote Wielen is een nieuwbouwwijk, waar ongeveer 4500 woningen worden gerealiseerd. Dat gebeurt op basis van een onherroepelijk bestemmingsplan. Aanpassing van het bestemmingsplan om in plaats van 14 vrije kavels 35 projectmatige woningen te ontwikkelen past binnen deze opzet en behoeft geen op zichzelf staande economische onderbouwing. Dit geldt temeer nu de aanpassing binnen de grondexploitatie blijft.

Bezwaar 8

Op korte afstand van het voorontwerp bestemmingsplan 'Duetstraat-Refreinstraat' worden aan de Adagiostraat en Staccatostraat vrije kavels (sinds ongeveer drie maanden geleden) ter verkoop aangeboden. De goedkoopste kavel is ca. € 265.000,--. Reclamanten zien een goed geformuleerde reactie tegemoet waarom de gemeente van mening is dat aan de Adagiostraat en Staccatostraat wel behoefte is aan grote vrije kavels in het duurdere segment en niet aan de Duetstraat en Refreinstraat.

Beoordeling

De vrije kavels aan de Adagiostraat en Staccatostraat kennen een grotere variatie aan kavels (ligging, grootte, uitstraling, kavelprijs).Dat vergroot de slagingskans voor deze locatie. Mocht blijken dat ook hier de verkoop niet van de grond komt, dan zal waarschijnlijk ook voor deze locatie gekozen worden voor projectmatige ontwikkeling.

8.1.2.6 Inspanningsverplichting onvoldoende

Bezwaar 1

De gemeente heeft zich onvoldoende ingespannen om de 14 vrije kavels te verkopen. De gemeente heeft slechts een bord in het gebied geplaatst en op de website van de gemeente kenbaar gemaakt dat deze kavels te koop waren. De kavels zijn verder nergens onder de aandacht gebracht. Niet op Funda, op sites speciaal voor bouwkavels en tijdens evenementen voor de verkoop van bouwkavels zoals Kasteel Maurick in Vught.

Beoordeling

Voor de verkoop van de vrije kavels heeft de gemeente de volgende, gebruikelijke inspanningen geleverd:

• a. het plaatsen van een bord dat er nog bouwkavels beschikbaar zijn;
• b. het plaatsen van de beschikbare gegevens van de kavels in De Hoven op de gemeentelijke website;
• c. het plaatsen van een advertentie in een regionale krant;
• d. het plaatsen van een advertentie in een makelaarskrantje;
• e. het plaatsen van informatie over de vrije kavels in De Hoven op de website www.degrootewielenonline.nl van de gemeente.

Alleen makelaars, die lid zijn van de NVM, kunnen informatie plaatsen op Funda. Daar de gemeente niet aan beide eisen voldoet en ook daaraan niet kan voldoen, kan zij geen informatie op Funda plaatsen.

Het evenement voor de verkoop van bouwkavels in Kasteel Maurick te Vught, waar reclamanten op doelen, was georganiseerd door de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte CV. Tijdens dat evenement van 25 september 2013 zijn -voor zover ons bekend is- alleen bouwkavels van de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte CV ter verkoop aangeboden; andere aanbieders van bouwkavels waren er niet.

Bezwaar 2

Er zijn belangstellenden geweest, die interesse hebben getoond in de vrije kavels. De gemeente heeft bij deze potentiële kopers aangegeven dat de kans gering was dat dit plan daadwerkelijk zou worden gerealiseerd. Later is vanuit de gemeente gecommuniceerd dat er andere plannen ontwikkeld zouden worden. Reclamanten willen graag weten hoeveel geïnteresseerden zich daadwerkelijk hebben gemeld om hierover een beter beeld te kunnen vormen.

Beoordeling

Bij de uitgifte bleek er voor deze grote bouwkavels (variërend van 648 m² tot 801 m²) een geringe belangstelling te zijn. Van de circa 30 belangstellenden, die informatie hebben opgevraagd bij de gemeenten, hebben slechts vier potentiële kopers serieuze interesse getoond. De gemeente heeft alles in het werk gesteld de potentiele kopers zo te bedienen dat deze kavels verkocht zouden worden, doch dit is niet gelukt (zie beantwoording van vorig bezwaar).

De kandidaten voor het noordelijk gedeelte hebben de mogelijkheid gekregen hun reservering om te zetten naar de bouwkavels in het zuidelijk gedeelte. Gebleken is dat voor de bouwkavels in De Hoven-Zuid een grotere belangstelling is, omdat de oppervlakten kleiner zijn en de koopprijzen naar beneden zijn bijgesteld. Op dit moment heeft een kandidaat de koopovereenkomst getekend en zijn er negen bouwkavels gereserveerd.

Bezwaar 3

Door de eis van de gemeente om een jaren dertig stijl woning met authentieke elementen en een plat dak is een zogenaamde catalogus woning onmogelijk (dit is zo specifiek dat dit niet reeds beschikbaar is in een ontwerp van een catalogus woning). Hierdoor dient elke koper een architect in te schakelen wat kopers kan afschrikken. Het kan niet zo zijn dat de vrijstaande woningen niet afgedekt mogen worden met een kap/zadeldak en de twee-onder-een-kap woningen en rijwoningen in het voorontwerp bestemmingsplan wel. Reclamanten stellen voor de vrijstaande woningen met kap toe te staan om daarmee de verkoopbaarheid van de vrijstaande kavels uit het geldende bestemmingsplan te vergroten.

Beoordeling

Zoals eerder is aangegeven is het ontwerp bestemmingsplan aangepast. De mogelijkheid van rijwoningen is uit het bestemmingsplan 'Duetstraat-Refreinstraat' gehaald. Het aangepaste ontwerp bestemmingsplan maakt vrijstaande woningen, twee-onder-een-kap woningen en geschakelde woningen mogelijk. Verder zijn zowel kappen als platte daken toegestaan volgens het aangepaste ontwerp bestemmingsplan.

Bezwaar 4

Reclamanten vragen zich af of en in hoeverre marktonderzoek is gedaan naar de haalbaarheid van het voorontwerp bestemmingsplan en mogelijke alternatieve opties in de markt. Zij vragen zich af of dit ook getoetst is aan de meest recente ontwikkelingen in de woningmarkt. Het verzoek van reclamanten is om hierin inzage te krijgen.

Beoordeling

Zoals te doen gebruikelijk heeft de projectontwikkelaar marktonderzoek gedaan naar de haalbaarheid van het voorontwerp bestemmingsplan en in het bijzonder naar de beide woningtypen (rijwoningen en twee-onder-een-kap woningen). De projectontwikkelaar heeft geconcludeerd dat het voorontwerp bestemmingsplan haalbaar in de markt was en heeft ons college daarover geïnformeerd. Naar aanleiding van de informatiebijeenkomst en de zienswijzen op het voorontwerp bestemmingsplan heeft de projectontwikkelaar een marktonderzoek naar de haalbaarheid van het aangepaste ontwerp bestemmingsplan gedaan. Wederom heeft de projectontwikkelaar geconcludeerd dat het ontwerp bestemmingsplan haalbaar is. Dit is wel gebeurd met de kanttekening dat het aangepaste plan meer afzetrisico met zich mee brengt dan het oorspronkelijke plan met rijwoningen.

Bezwaar 5

Rabobank en Makelaarsland hebben aangegeven in de tweede helft van 2013 een stabilisatie c.q. lichte verbetering van de woningmarkt voorzien. Herontwikkeling zou volgens reclamanten in dat geval geen enkele prioriteit moeten hebben. De gemeente dient slechts geduld te betrachten, eventueel met het aanpassen van de welstandseisen voor de vrijstaande woningen en het naar beneden bijstellen van de grondprijzen.

Beoordeling

De visie van de Rabobank en Makelaarsland op de woningmarkt is algemeen van aard. Naar onze inzichten zijn er geen aanwijzingen dat de markt voor vrije kavels met vrijstaande woningen binnen afzienbare termijn aantrekt. Bovendien zijn er elders buiten De Groote Wielen meer aantrekkelijke locaties voor vrije kavels met vrijstaande woningen.

8.1.2.7 Timing en noodzaak van herontwikkeling

Bezwaar 1

Uit diverse publicaties blijkt dat de woningmarkt herstelt, of dat in ieder geval een bodem is bereikt. Waarom wordt niet afgewacht of er binnenkort een herstel optreedt waardoor alsnog de vrijstaande woningen kunnen worden gerealiseerd?

Beoordeling

Binnen de woningmarkt zijn vier segmenten te onderscheiden: appartementen, rijwoningen, twee-onder-kap woningen en vrijstaande woningen. De berichtgeving over de woningmarkt rept over een pril herstel van de woningmarkt in zijn algemeenheid. Het gaat hier vooral om een toename van transacties in de onverkochte woningvoorraad. Er zijn geen indicaties, ook niet in de media, die specifiek duiden op het (meer) aantrekken van het segment van de vrijstaande woningen. Gelet hierop en de (betere) afzetbaarheid van rijwoningen en twee-onder-kap woningen op dit moment en op korte termijn is het wachten op het herstel van het segment van vrijstaande woningen te onzeker.

Bezwaar 2

De ontwikkeling en de verkoop van woningen is nog in volle gang in de andere drie kwadranten van De Hoven. Waarom moet deze herontwikkeling op korte termijn worden gerealiseerd?

Beoordeling

Het streven is (uit efficiency en praktische overwegingen) erop gericht om eerst de buurten (De Watertuinen, Broekland, Vlietdijk en De Hoven) ten zuiden van de Groote Wielenplas af te ronden alvorens te starten met het gebied ten noorden van de Groote Wielenplas. Dat gebied betreft de buurten de Lanen (ca. 800 woningen) en het Centrum (voorzieningen en ca. 500 woningen).

Gezien de aantrekkende woningmarkt is het wenselijk daar op korte termijn op in te spelen door de plannen voor de nog te ontwikkelen locaties aan de zuidzijde van de Groote Wielenplas zo spoedig mogelijk gereed te hebben voor de uitvoering.

Er zijn in de Hoven nauwelijks nog ontwikkelingslocaties voorhanden.

8.1.2.8 Geen bijdrage aan verbetering van woningmarkt

Bezwaar 1

Door meer nieuwe woningen (in de betaalbare categorieën) aan te bieden wordt het aanbod van de woningen vergroot en niet de vraag. Dit beperkt de mogelijkheden van het verkopen van reeds bestaande woningen in de regio 's-Hertogenbosch en zeker in De Groote Wielen. Het aanbod van betaalbare woningen is momenteel relatief groot.

Beoordeling

Aan de vraagzijde spelen baan- en inkomensonzekerheid, het verkrijgen van een hypotheek en een gering consumentenvertrouwen de woningmarkt parten. Aan deze factoren kan de gemeente weinig doen ter verbetering van de vraagzijde van de woningmarkt.

Aan de aanbodzijde is het aanbod van bestaande koopwoningen behoorlijk groot. Het aanbod van nieuwbouwwoningen (grondgebonden) in de koopsector is daarentegen niet groot. Het bestemmingsplan draagt bij aan een vergroting van dergelijke koopwoningen.

Bezwaar 2

Er wordt momenteel in de buurt De Hoven nog veel gebouwd (met name in de klasse waar nu herontwikkeling plaatsvindt). Het ontwikkelen en verkopen van deze andere projecten zal door deze herontwikkeling worden bemoeilijkt.

Beoordeling

Zoals eerder is aangegeven is het ontwerp bestemmingsplan aangepast. De mogelijkheid van rijwoningen is uit het bestemmingsplan 'Duetstraat-Refreinstraat' gehaald. Hierdoor concurreren deze woningen niet meer met de rijwoningen aan de westzijde van het zuidwestelijke kwadrant van De Hoven.

Op enkele nog te bebouwen plekken in De Hoven is voorzien in twee-onder-een-kap woningen. Deze woningen zijn gereed dan wel in aanbouw, op het moment dat de 28 woningen van deze locatie in verkoop komen. Juist daarom is dit een geschikt moment voor de ontwikkeling van dit woningbouwplan. Doordat de architectuur van de woningen per plek verschilt en doordat de plekken onderling verschillen qua ontwerp zullen de twee-onder-een-kap woningen op deze plekken niet concurreren met de twee-onder-een-kap woningen in het plangebied 'Duetstraat-Refreinstraat'.

8.1.2.9 Risico's

Bezwaar 1

Bewoners zien een risico dat bij de realisatie van het voorontwerp bestemmingsplan de rijwoningen sneller worden verkocht dan de twee-onder-een-kap woningen. In dat geval bestaat er een risico dat de bewoners worden geconfronteerd met een langdurig bouwtraject (eerst de realisatie van de rijwoningen en daarna de realisatie van de twee-onder-een-kap woningen). Daarnaast is het voor de gemeente mogelijk om bij een tegenvallende verkoop van de twee-onder-een-kap woningen te besluiten om -na realisatie van de geplande rijwoningen- om te zetten naar rijwoningen. Dit zal leiden tot een verdere daling van de waarde van de woningen en een totale afbreuk van het oorspronkelijke bestemmingsplan inhouden.

Beoordeling

Zoals eerder is aangegeven is de mogelijkheid van de rijwoningen uit het bestemmingsplan 'Duetstraat-Refreinstraat' gehaald. Ook de wijzigingsbevoegdheid om de twee-onder-een-kap woningen om te zetten naar rijwoningen is uit het bestemmingsplan gehaald.

Bezwaar 2

Bij bewoners bestaat momenteel de beleving dat de rijtjeswoningen nodig zijn om de geplande twee-onder-een-kap woningen goedkoop in de markt te kunnen zetten. Dit verhoogt het risico dat deze twee-onder-een kap woningen snel vergeven zullen zijn aan bevriende relaties van de makelaar, de projectontwikkelaar of gemeenteambtenaren. Graag ontvangen reclamanten een toelichting hoe dit risico zal worden ondervangen en op welke wijze achteraf hierop controle zal worden uitgeoefend.

Beoordeling

De makelaar en de projectontwikkelaar zijn verantwoordelijk voor de verkoop van de woningen. De gemeente heeft geen bemoeienis met de verkoop van woningen. Tot op heden is ons niet gebleken dat in De Groote Wielen woningen op een ontoelaatbare wijze zijn verkocht. Gelet hierop is er voor ons geen aanleiding om vooraf dit risico te ondervangen en nu aan te geven op welke wijze achteraf daarop controle wordt uitgeoefend.

Bezwaar 3

In het oorspronkelijke plan van 14 vrijstaande kavels is de veiligheid voor de buurt en met name jonge kinderen aanzienlijk geborgd in tegenstelling tot voorliggend voorontwerp plan. Vooral de toename van het verkeer / de verkeersdruk, het aantal mensen en het aantal huisdieren (met name honden) baart bewoners ernstige zorgen, ook voor de leefbaarheid van de buurt. Reclamanten zijn van mening dat de burenoverlast en irritatie ook zullen toenemen, vooral door de rijwoningen (voor starters) en zeker als die niet worden verkocht maar worden verhuurd.

Beoordeling

Uit de informatiebijeenkomst van 26 augustus 2013 en de zienswijze heeft ons college opgemaakt dat er sprake zou zijn van burenoverlast. Tot dan toe was dit bij ons niet bekend. Mocht er sprake zijn van overlast in welke vorm dan ook dan verzoekt ons college reclamanten dit te melden bij de politie.

8.2 Vooroverleg

Het voorontwerp bestemmingsplan 'Duetstraat-Refreinstraat' is op 16 augustus 2013 in het kader van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening toegezonden aan de volgende instanties:

• 1. Provincie Noord-Brabant;
• 2. Waterschap Aa en Maas.

Er zijn schriftelijke reacties van beide instanties ontvangen.

Provincie Noord-Brabant

Samenvatting:

De provincie heeft zich beperkt tot de vraag hoe het voorontwerp bestemmingsplan zich verhoudt tot de provinciale belangen, die op basis van het provinciaal ruimtelijke beleid relevant zijn. Het voorontwerp bestemmingsplan geeft de provincie geen aanleiding tot het maken van opmerkingen.

Beoordeling:

De reactie van de provincie wordt voor kennisgeving aangenomen.

Waterschap Aa en Maas

Samenvatting:

Het waterschap heeft geen opmerkingen op het voorontwerp bestemmingsplan. Het waterschap wenst de gemeente succes bij het verdere verloop van de ruimtelijke planvormingsprocedure.

Beoordeling:

Onder dankzegging wordt de reactie van het waterschap voor kennisgeving aangenomen.