Omgevingsvergunning Orthen-Links, fase Nul - 50 appartementen

3.2 Gemeentelijk beleid

3.2.1 Ruimtelijke StructuurVisie ’s-Hertogenbosch 2003 'Stad tussen stromen'

De Ruimtelijke Structuurvisie (RSV) hanteert de zogenaamde lagenbenadering voor het interpreteren en lezen van de stad. Deze benadering –in lijn met nationale en provinciale planningsactualiteit– gaat uit van drie lagen: de onderlegger natuur en cultuur, de infrastructuurlaag en de occupatie- of verstedelijkingslaag. Het vormt de basis voor de toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen binnen de gemeente 's-Hertogenbosch. Er wordt gestreefd naar een compacte, contrastrijke en complete stad. Dit streven komt tot uitdrukking in de volgende uitgangspunten:

In- en uitbreidingen van stedelijke functies dienen zoveel mogelijk binnen het bestaand stedelijk gebied plaats te vinden, met het accent op compact bouwen. Bestaande kwaliteiten en identiteiten worden gehanteerd als basis voor ruimtelijke ontwikkelingen.

Ontwikkelingen dienen bij te dragen aan een compleet 's-Hertogenbosch dat voldoet aan uiteenlopende vragen, wensen en voorkeuren.

Orthen-Links is onderdeel van de noordelijke Maasvleugel. Het huidige plangebied is aangemerkt als GSB-gebied, met de toekomstige herstructurering als gevolg. Het woonmilieu is nader gedefinieerd als buitencentrum woonmilieu, het werkmilieu wordt aangegeven als productiemilieu. In de structuurvisie worden een aantal knelpunten gedefinieerd: "De stad kent een aantal naoorlogse wijken, die gekenmerkt worden door eenvormigheid, soberheid, eenzijdigheid in woningtypen en monofunctionaliteit. Vooral de oudere wijken bezitten een overmaat aan eenvoudige huurwoningen van matige tot slechte kwaliteit." Men streeft naar "een variatie in woonkwaliteiten afgestemd op een diversiteit aan leefstijlen en menging van functies." De Zandzuigerstraat en de Orthenseweg behoren tot het stedelijke hoofdwegennet. Orthen-Links is een belangrijke schakel in het beoogde (recreatieve) fietsroute-netwerk dat onder andere de Bossche Buitens en de binnenstad met elkaar verbindt. In de directe nabijheid van het plangebied is het gebied rondom de Diezemonding aangemerkt als natuurontwikkellocatie (landschapspark).

3.2.2 Nota Wonen 2012

De gemeente streeft naar een evenwichtige woningmarkt met voldoende, goede, betaalbare en passende woningen nu en in de toekomst, maar ook naar leefbare, veilige en zorgzame buurten waar mensen zich thuis voelen. Herstructurering en nieuwbouw zijn twee belangrijke instrumenten die deze brede ambitie ondersteunen. De herstructurering van Orthen-Links werd al ruim 10 jaar geleden aangekondigd in het toenmalige Grote Steden Beleid waarbij Orthen-Links als één van de te herstructureren aandachtsgebieden werd aangewezen.

Beleidsmatig is in de Nota Wonen 2012 een verschuiving in de aanpak van de herstructurering aangekondigd. De aanpak verschuift van grootschalige sloop en nieuwbouw (waarvan Orthen-Links de fakkeldrager lijkt te zijn) naar het meer chirurgisch ingrijpen in de woningvoorraad. Hierbij zal meer en meer sprake zijn van een combinatie van maatregelen zoals verkoop, samenvoegen of splitsing en renovatie van woningen, veiligheidsmaatregelen en maatregelen op het vlak van samenleven en welzijn. Ongeacht de vorm van de herstructurering blijft het doel echter gelijk, namelijk het geven van een brede impuls aan de veiligheid en leefbaarheid van de wijk, door onder meer het verbeteren en meer differentiëren van de woningvoorraad.

3.2.3 Nota van Uitgangspunten Nieuw Orthen-Links

De kaders voor de uitwerking van het Herstructureringsplan zijn vastgelegd in de Nota van Uitgangspunten Nieuw Orthen-Links (09.1138, gewijzigd vastgesteld door de gemeenteraad op 15 december 2009). De nota is samen met BrabantWonen opgesteld. De kaders hebben betrekking op het ontwikkelingsconcept, het woningbouwprogramma, groen en openbare ruimte, verkeer en parkeren en werken en voorzieningen. In het raadsvoorstel is opgenomen dat uit de stedenbouwkundige visie van het Herstructureringsplan zal blijken of alle ambities uit Nota van Uitgangspunten Nieuw Orthen-Links ook realiseerbaar zijn. De (milieutechnische, financiële en maatschappelijke) haalbaarheid van het plan dient immers gegarandeerd te zijn. Als niet alle ambities haalbaar blijken te zijn, zal in de stedenbouwkundige visie een onderbouwing van de afwijkingen worden gegeven. Leidend in de afweging is de kwaliteit van wonen in een gedifferentieerde woonomgeving en een hoge kwaliteit van de openbare ruimte.

Hierna volgen de vastgestelde kaders die relevant zijn voor het onderhavige bouwplan:

Ontwikkelingsconcept

• Nieuw Orthen-Links wordt een wijk, die qua schaal, maatvoering en typologie aansluit bij het karakter van het huidige Orthen-Links. Dit woonmilieu zal verschillende doelgroepen moeten aanspreken. Een goede communicatie met de huidige bewoners is hierbij van belang. Gezamenlijk zoeken naar goede en aansprekende oplossingen.
• Er moet voldoende groen zijn in Nieuw Orthen-Links, zodat een aangenaam woonklimaat ontstaat. Een koppeling met de omliggende groenstructuren ligt voor de hand.
• In contrast tot de huidige buurt, kent Nieuw Orthen-Links straks een gevarieerde uitstraling. De nieuwbouw zal hoofdzakelijk bestaan uit woonbebouwing. Waar mogelijk kunnen ook andere functies worden ingepast. Dit moet zeer zorgvuldig en weloverwogen gebeuren.
• Er wordt binnen de stedenbouwkundige opzet van Nieuw Orthen-Links zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de bestaande (historische) structuren en aanwezige hoogteverschillen.

• De huidige bewoners moeten in de gelegenheid worden gesteld om als eersten van de nieuwbouw gebruik te kunnen maken. Met andere woorden, bewoners die graag willen blijven wonen in Orthen-Links, moet dit ook daadwerkelijk mogelijk worden gemaakt. Dit vraagt om een nieuwe woningvoorraad die aansluit bij de wensen en (financiële) mogelijkheden van de huidige bewoners.
• Nieuw Orthen-Links zal gefaseerd worden ontwikkeld. Het basisidee is dat er eerst gebouwd wordt voordat er kan worden gesloopt. Hierdoor kan aan de huidige bewoners de mogelijkheid worden geboden om slechts éénmaal te moeten verhuizen. Het vertrek van de Weener Groep speelt binnen deze fasering een cruciale rol.

Wonen

• Er wordt gestreefd naar een gevarieerd en evenwichtig woningaanbod. Sloop en vervangende nieuwbouw wordt ingezet om de differentiatie in woningtypen en prijsklassen te bevorderen. Bewoners krijgen daardoor meer mogelijkheden om binnen de eigen wijk wooncarrière te maken. De huidige particuliere woningen dienen waar mogelijk gehandhaafd te blijven.

• Er zal rekening gehouden moeten worden met een zekere mate van flexibiliteit in de woningen. Woningen moet en kunnen 'meegroeien' met de bewoners. Met eenvoudige ingrepen moeten ze geschikt kunnen worden gemaakt voor bewoning door ouderen.

• Vanuit de bewoners is de wens geuit om mogelijkheden te bieden voor werken aan huis. Ook hier is met betrekking tot de woningindeling en keuzevrijheid binnen de woning enige flexibiliteit geboden.

• Voor Nieuw Orthen-Links wordt gedacht aan een woningdichtheid van 30 à 35 woningen per hectare.

• Met betrekking tot het nieuwe woningbouwprogramma wordt een differentiatie van de woningvoorraad nagestreefd. In het algemeen betreft dat voor herstructureringswijken 40% sociale woningen, 30% middeldure koop- of huurwoningen en een resterend deel van 30% dure koop. Een gedeelte van het sociale huurprogramma is bestemd voor bijzondere doelgroepen. In Orthen-Links wordt gedacht aan minder dure woningen en meer middeldure woningen: ca. 30% sociale huur, ca. 10% sociale koop, ca. 30% middeldure huur, ca. 20% middeldure koop en ca. 10%.dure koop.

• Vanwege de behoefte aan grondgebonden woningen, het grote aantal appartementen in de woningbouwplannen in de rest van de stad, het ontbreken van voorzieningen in de directe nabijheid en de beperkte schaal van de locatie, wordt voorgesteld om een aanzienlijk deel van de nieuwbouw in het grondgebonden segment te realiseren. Hierbij wordt het uitgangspunt gehanteerd dat 70-90% van de woningen grondgebonden zullen zijn, en 10-30% gestapelde woningen.

• Naast een woningdichtheid van 30-35 woningen per hectare en een gedifferentieerd woningbouwprogramma is de ambitie om in het nieuwe Orthen-Links ongeveer evenveel sociale woningen (huur en koop) terug te bouwen als er nu staan. Dit om waar te maken, dat in principe niemand uit Orthen-Links hoeft te vertrekken. Dit is uitsluitend mogelijk, doordat het woongebied groter wordt. Echter uit de stedenbouwkundige visie zal blijken of deze ambitie naast alle andere ambities uit Nota van Uitgangspunten ook realiseerbaar zijn. Leidend in de afweging is de kwaliteit van wonen in een gedifferentieerde woonomgeving en een hoge kwaliteit van de openbare ruimte. Als niet alle ambities haalbaar blijken te zijn, zal in de stedenbouwkundige visie een onderbouwing van de afwijkingen worden gegeven.

Groen en openbare ruimte

• Door middel van een goede aansluiting bij historische en groene structuren buiten de wijk, zal Nieuw Orthen-Links worden verbonden met haar omgeving. Het gaat hier onder andere om het verbeteren van de (zicht)relatie met omgeving Heinis, het dijklint, het Schaarhuisplein en de relatie met de parkzone rondom de begraafplaats Groenendaal.
• Hoewel het dijklint buiten het plangebied valt dient de mogelijkheid om de cultuurhistorie beleefbaar te maken voor de bewoners van Nieuw Orthen-Links te worden onderzocht. Wellicht dat op bepaalde plaatsen de oude Maasdijk geaccentueerd kan worden met begroeiing of landmarks.
• De mogelijke reconstructie van de Orthenseweg -dat afhankelijk is van het doortrekken van de Parallelweg- biedt kansen om het profiel te versmallen en de relatie Orthen-Links/Orthen te verbeteren. Wellicht dat vooruitlopend op deze ontwikkeling binnen de planvorming voor Orthen-Links ook hier een basis kan worden gelegd om de genoemde kansen in de toekomst te kunnen benutten. Een goede fiets- en wandelverbinding met de Heinis is wenselijk.
• Aan de westzijde van het spoor ligt een groot natuurgebied genaamd De Diezemonding. Onder Orthenaren staat dit gebied bekend als 'de Polder'. Orthen-Links grenst feitelijk direct aan dit natuurgebied. Het zou wenselijk zijn als er een poort naar het gebied komt waarmee recreëren dicht bij huis mogelijk wordt. Ook de verbinding naar de Ertveldplas voor waterrecreatie kan hiermee worden gerealiseerd.
• Met de groene ruimtes in Nieuw Orthen-Links wordt aansluiting gezocht met de bovenwijkse groenstructuren. Het 'groen' in de buurt, zoals een bomenrij, haag of plantsoen, moet worden gezien als het 'cement' dat de gebouwde omgeving bindt tot een helder leesbare en logisch geordende stedelijke ruimte.
• Extra aandacht voor een groene uitstraling van de buitenruimte. Afhankelijk van de situatie en ruimte zullen afwisselend openbaar groen, voortuinen en combinaties van groen en parkeren 'een groen straatbeeld' waarborgen.
• Er moeten voldoende speelvoorzieningen komen, voor verschillende leeftijdsgroepen. Dit alles conform het gemeentelijke beleid dat hiervoor is opgesteld. De inrichting van de openbare ruimte biedt kansen om speelplekken in het groen te realiseren.

Verkeer en parkeren

• De ontsluiting van de wijk zal plaatsvinden aan de oostzijde, aan de Orthenseweg. Bij het doortrekken van de Parallelweg ontstaan er mogelijkheden om tot een herprofilering van de Orthenseweg te komen. Dit biedt kansen om de entrees tot de wijk te verbeteren. De uitrit van de wijk via de Adelheidstraat blijft beschikbaar.
• De interne ontsluiting moet op een dergelijke wijze worden ingericht dat in de wijk zelf geen doorgaande routes ontstaan voor autoverkeer. Langzaam verkeer dient wel de gelegenheid geboden te worden zich snel te kunnen verplaatsen. Aansluiting op het omringende fietsroute-netwerk is van belang. Voorzieningen in de wijk dienen goed ontsloten te zijn.
• Er wordt uitgegaan van een autoluwe woonwijk, zodat het woonklimaat wordt bevorderd.
• Het huidige stratenpatroon is niet bepalend voor de toekomstige stedenbouwkundige structuur.
• De huidige entrees tot de wijk dienen te worden verbeterd. Het ruimtelijke isolement van Orthen-Links dient zo veel mogelijk verminderd te worden.
• Bestaande recreatieve wandel- en fietsroutes worden ingepast in Nieuw Orthen-Links.
• Alleen bij appartementen wordt uitgegaan van gebouwde parkeeroplossingen. Bij grondgebonden woningen in het duurdere segment zal geparkeerd moeten worden op eigen erf. De overige parkeerplaatsen worden gerealiseerd in de openbare ruimte, waarbij ze zoveel mogelijk worden 'ingepakt' met groen.
• Voor de berekening van de parkeercapaciteit wordt verwezen naar de door de Raad vastgestelde parkeernormen uit 2003. Er dient onderzocht te worden of ruim aan deze normen kan worden voldaan, om ook in de toekomst zeker te zijn van voldoende parkeerplaatsen in de buurt.

Werken en voorzieningen (dit thema is niet van toepassing op onderhavig plangebied)

Fasering

De stedenbouwkundige visie voor Nieuw Orthen-Links wordt een plan dat sterk gefaseerd moeten kunnen worden uitgevoerd. Daarbij geldt het basisprincipe dat in Orthen-Links wordt gehanteerd, namelijk eerst bouwen en dan pas slopen. Ook geldt dat in elke fase prettig moet kunnen worden gewoond in de wijk.

(NB. in de Nota van Uitgangspunten werd dit deel fase 1 genoemd en was het plangebied groter dan het onderhavige plangebied)

De start van de bouw gebeurt zeer waarschijnlijk op het noordelijke gedeelte van de Weenerlocatie, het gebied tussen het hoofdgebouw van de Weener Groep en de volkstuinen. Dit is een gebied dat de Weener Groep relatief snel vrij kan maken. Er zal wel een oplossing moeten worden gevonden om het buurthuis(functie) zo lang mogelijk in de wijk te behouden.

Het ligt voor de hand in het gebied met name sociale woningen te realiseren zodat de huidige bewoners die in de wijk willen blijven wonen slechts één keer hoeven te verhuizen.

NB. In het kader van het haalbaarheidsonderzoek is eind 2010 door de gemeente en BrabantWonen besloten om drie deskundigen opdracht te geven voor een Marktconsultatie (raadsinfromatiebrief 11.03400). Uit de resultaten van de Marktconsultatie bleek dat het ruimtelijk plan van september 2010 niet haalbaar was en zeer risicovol qua ontwikkeling. Voorgesteld werd (soms ingrijpende) wijzigingen door te voeren om de financiële en markttechnische haalbaarheid van het plan te vergroten. Hiervoor is een plan van aanpak opgesteld.

Het plan van aanpak van de Marktconsultatie heeft als leidraad gediend voor de planvorming van Orthen-Links. Omdat het financiële tekort op dat moment zeer fors was en de marktsituatie steeds verder verslechterde, was er voor de noodzakelijke aanpassingen meer tijd nodig dan voorzien. Op dit moment is er een concept-Herstructureringsplan dat (vrijwel) financieel, markttechnisch en milieutechnisch haalbaar is. De komende maanden wordt gewerkt aan een verdere optimalisatie.

Hieronder wordt ingegaan op de wijzigingen in het concept-Herstructureringsplan die afwijken van de vastgestelde kaders in de NvU. Deze zijn tevens opgenomen in de raadsinformatiebrief 12.0801. De wijzigingen hebben betrekking op:

• de Weener Groep-locatie;
• het plangebied;
• het woonprogramma en
• het parkeren

De besluitvorming hierover vindt plaats bij de vaststelling van het Herstructureringsplan door de Raad.

Voor het bouwplan zijn voornamelijk de wijzigingen ten aanzien van het woonprogramma en het parkeren van belang. Deze worden verantwoord en gemotiveerd in de paragrafen 4.1 en 4.2.2. Daarnaast wordt opgemerkt, dat hoewel in het concept-Herstructureringsplan zal worden voorgesteld de huidige bedrijfsbebouwing en het bijbehorende terrein van de Weener Groep te handhaven, het buurthuis De Herpen, dat ook eigendom is van de Weener Groep, wel wordt betrokken bij de herstructurering. De locatie maakt namelijk onderdeel uit van onderhavig bouwplan, waar de eerste nieuwbouw wordt gerealiseerd, voorafgaand aan de sloop van bestaande woningen. Om woningbouw mogelijk te maken, worden er enkele milieumaatregelen getroffen op het terrein van de Weener Groep. Dit gebeurt in nauw overleg met de Weener Groep. Gestreefd wordt om het buurthuis gedurende de ontwikkeling en bouw van de appartementen te behouden.

3.2.4 Koersnota Infrastructuur

In het verlengde van de nota 's-Hertogenbosch Bereikbaar uit maart 2000 sprak de gemeenteraad zich op 21 mei 2008 uit over ambities en wensen ter bevordering van de bereikbaarheid van stad, wijken en regio. Op 13 mei 2009 stelde de gemeenteraad van 's-Hertogenbosch het uitwerkingsplan 'Koersnota Infrastructuur' vast met daarin een analyse van en oplossingsrichtingen voor bestaande en toekomstige knelpunten. De ambitie van de Koersnota Hoofdinfrastructuur is om het autogebruik terug te dringen ten gunste van het openbaar vervoer en de fiets. De ambities voor de fiets zijn verwoord in de Koersnota Verkeer en Vervoer en in de uitwerking ervan in de nota 'Lekker Fietsen!'. Het belangrijkste doel is het verhogen van het fietsgebruik en het fietscomfort. Dit gebeurt veelal met fysieke maatregelen. In de nota zijn ook de belangrijkste fietsroutes vastgelegd.

In paragraaf 4.2.2 is aangegeven hoe woongebied Nieuw Orthen-Links en het appartementencomplex in het bijzonder worden ontsloten voor auto en fiets.

3.2.5 Nota Parkeernormen

Door het toenemende autobezit speelt de parkeeroplossing bij de ontwikkeling van nieuw- en verbouwplannen een steeds grotere rol. Het regelen van parkeergelegenheid is uit het oogpunt van goede ruimtelijke ordening van belang. Uitgangspunt voor ruimtelijke ontwikkelingen binnen de gemeente 's-Hertogenbosch is parkeren op eigen terrein. De Nota Parkeernormen uit 2003 heeft tot doel het ontwikkelen van eenduidige parkeernormen die in de gehele gemeente toegepast kunnen worden, waarbij evenwicht wordt gezocht tussen enerzijds de vraag naar parkeerplaatsen en anderzijds de kwaliteit van de openbare ruimte. Dit evenwicht kan berekend worden met behulp van de parkeerbalans. De nota bevat kencijfers betreffende minimum aantallen parkeerplaatsen (gebaseerd op de CROW-normen).

In paragraaf 4.2.2 wordt concreet ingegaan op de ontwikkeling in relatie tot de Nota Parkeernormen.