Planteksten

Wijzigingsplan Buitengebied, Zundertseweg 68

Identificatie: NL.IMRO.0777.0179WPZUNDERTSEW68-3001

Datum vaststelling: 24 mei 2023

Hoofdstuk 1 Inleiding

Aan de zuidzijde van de gemeente Etten-Leur, ten zuiden van de Menmoerhoeve, ligt de locatie Zundertseweg 68. Op deze locatie is een voormalig agrarisch bedrijf gelegen. De eigenaar wil gebruik maken de wijzigingsbevoegdheid die is opgenomen in het geldende bestemmingsplan "Buitengebied" met inbegrip van bijbehorende partiële herzieningen voor het omzetten van een agrarische bestemming naar wonen. De eigenaar is geen agrariër en wil het perceel voor eigen gebruik omzetten naar wonen. Via de wijzigingsprocedure wordt de bedrijfswoning omgezet naar een burgerwoning, waarbij de eventuele overtollige agrarische bedrijfsbebouwing gesloopt wordt.

Hoofdstuk 2 Wijzigingsregeling

De gronden zijn gelegen in het bestemmingsplan "Buitengebied" (vastgesteld op 30 september 2013, grotendeels onherroepelijk) met inbegrip van de bijbehorende partiële herzieningen. De gronden hebben de bestemming 'Agrarisch met waarden' met gebiedsaanduidingen ‘overige zone - landschappelijk afwisselend gebied’ en ‘overige zone - zone langs doorgaande weg’ en de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie 2’ (deels), ‘Waarde – Archeologie 1’ (deels) en ‘Waarde – Archeologie 3’ (deels).

In de planregels is in artikel 4.6.11 een wijzigingsbevoegdheid voor burgemeester en wethouders opgenomen om de agrarische bestemming te wijzigen in de bestemming ‘Wonen’ of ‘Wonen’ en ‘Tuin’. In artikel 38.1 is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om een bestemming om te zetten in 'Groen - Houtsingel'. Zij maken daarbij gebruik van de bevoegdheid zoals omschreven in artikel 3.6 Wet ruimtelijke ordening om, binnen bij het plan bepaalde grenzen, het plan te wijzigen. De wijzigingsregeling bevat een aantal voorwaarden waaraan voldaan moet worden waaronder de grootte van het toekomstige bouwvlak, de milieusituatie en een sloop- en bonusregeling. Daarnaast dient als onderdeel van het wijzigingsbesluit verantwoording gegeven te worden over overige ruimtelijke aspecten zoals, de bodemkwaliteit, milieuzonering, archeologie, water, geluid, lucht, verkeersveiligheid, ecologie (flora en fauna) en economische uitvoerbaarheid.

Uitsnede bestemmingsplan Buitengebied (2013)

De wijzigingsregeling luidt als volgt:

4.6.11 Wijzigen naar 'Wonen' en 'Tuin'

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd deze bestemming te wijzigen in de bestemming ‘Wonen’ of ‘Wonen’ en ‘Tuin’, waarbij moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden:

1. Het agrarisch bedrijf ter plaatse is beëindigd en agrarisch hergebruik is redelijkerwijs niet te verwachten.

2. Er mag geen sprake zijn van een verslechtering van het woon- en leefklimaat.

3. De bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van nabijgelegen agrarische en andere bedrijven mogen niet worden beperkt.

4. Het bouwvlak wordt verwijderd en de nieuwe bestemming ‘Wonen’ of ‘Wonen’ en ‘Tuin’ bevat de voormalige agrarische bedrijfswoning met bijhorende tuin, erf en verhardingen.

5. Het bestemmingsvlak 'Wonen' wordt afgestemd op de nieuwe situatie, met dien verstande dat:

1. indien het bestemmingsvlak 'Wonen' groter is dan 1.500 m2, er dient te worden voorzien in een zorgvuldige landschappelijke inpassing op basis van een door het bevoegd gezag goedgekeurd beplantingsplan tot realisatie, beheer en instandhouding van de landschappelijke inpassing;

2. indien het bestemmingsvlak 'Wonen' groter is dan 5.000 m2, er tevens dient te worden voorzien in een aantoonbare en uitvoerbare verbetering van de aanwezige of potentiële kwaliteiten van bodem, water, natuur, landschap of cultuurhistorie of van de extensieve recreatieve mogelijkheden van het plangebied van dit bestemmingsplan; indien een fysieke verbetering ter plaatse niet mogelijk of niet wenselijk is, kan kwaliteitsverbetering plaatsvinden door een passende financiële bijdrage in het gemeentelijk landschapsfonds.

6. Overtollige (voormalige) bedrijfsgebouwen, bijgebouwen en overkappingen moeten worden gesloopt, waarbij moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden:

1. De sloop van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing is niet toegestaan.

2. De oppervlakte aan bijgebouwen en overkappingen mag niet meer bedragen dan 200 m2.

3. Indien meer dan 200 m2 aan (voormalige) bedrijfsgebouwen, bijgebouwen en overkappingen aanwezig is, kan de sloop van deze bebouwing worden ingezet voor het vergroten van de oppervlakte van bijgebouwen en overkappingen als genoemd onder 2 en/of voor het vergroten van de inhoud van het hoofdgebouw.

4. Indien de sloop wordt ingezet voor het vergroten van de oppervlakte van bijgebouwen en overkappingen gelden de volgende regels:

1. als op het perceel in de bestaande situatie minder dan 400 m2 aan bestaande, legaal opgerichte, (voormalige) bedrijfsgebouwen, bijgebouwen en overkappingen aanwezig is, geldt de bestaande oppervlakte van deze gebouwen en overkappingen als maximale oppervlakte die kan worden toegestaan;

2. als op het perceel 400 m2 of meer aan bestaande, legaal opgerichte (voormalige) bedrijfsgebouwen, bijgebouwen en overkappingen aanwezig is, bedraagt de maximale oppervlakte die kan worden toegestaan 400 m2;

3. indien bij toepassing van het bepaalde onder II sprake zou zijn van een situatie waarbij in redelijkheid niet kan worden verlangd dat een bestaand gebouw gedeeltelijk wordt gesloopt, of de gedeeltelijke sloop van dat gebouw zou tot een onaanvaardbare ruimtelijke situatie leiden, bedraagt de maximale oppervlakte die kan worden toegestaan 500 m2;

4. de maximaal toegestane oppervlakte aan bijgebouwen en overkappingen mag ofwel behouden blijven ofwel nieuw gebouwd worden.

5. Indien de sloop (tevens) wordt ingezet voor het vergroten van de inhoud van het hoofdgebouw gelden de volgende regels:

1. voor iedere 100 m2 te slopen bebouwing mag de inhoud van het hoofdgebouw worden vergroot met 50 m3 tot een maximale inhoud van 850 m3;

2. indien (een deel van de) te slopen bebouwing wordt ingezet voor vergroting van het hoofdgebouw, wordt de maximale oppervlakte voor bijgebouwen en overkappingen die kan worden toegestaan op grond van het bepaalde onder 4, teruggebracht met 5 m2 voor iedere 10 m3 waarmee het hoofdgebouw wordt vergroot.

6. Indien de bestaande oppervlakte aan cultuurhistorisch waardevolle (voormalige) bedrijfsgebouwen, bijgebouwen en overkappingen meer bedraagt dan kan worden toegestaan op grond van het bepaalde onder 4, geldt deze bestaande oppervlakte als maximum.

7. Alle overtollige bebouwing moet worden gesloopt, zodat de totale hoeveelheid bebouwing wordt teruggebracht tot hetgeen op grond van het bepaalde onder 4, 5 en/of 6 is toegelaten.

7. Indien meer dan 200 m2 aan bijgebouwen en overkappingen wordt toegestaan, dient te worden voorzien in een zorgvuldige landschappelijke inpassing op basis van een door het bevoegd gezag goedgekeurd beplantingsplan tot realisatie, beheer en instandhouding van de landschappelijke inpassing.

8. Indien meer dan 400 m2 aan bijgebouwen en overkappingen wordt toegestaan, dient tevens te worden voorzien in een aantoonbare en uitvoerbare verbetering van de aanwezige of potentiële kwaliteiten van bodem, water, natuur, landschap of cultuurhistorie of van de extensieve recreatieve mogelijkheden van het plangebied van dit bestemmingsplan; indien een fysieke verbetering ter plaatse niet mogelijk of niet wenselijk is, kan kwaliteitsverbetering plaatsvinden door een passende financiële bijdrage in het gemeentelijk landschapsfonds.

9. In de bestemming ‘Wonen’ kan statische binnenopslag worden toegestaan, mits de opslag geen onevenredige publieks- en/of verkeersaantrekkende werking tot gevolg heeft en met dien verstande dat detailhandel en opslag ten behoeve van een bedrijf niet zijn toegestaan.

10. De verwezenlijking, het behoud en het beheer van (het zoekgebied voor) een ecologische verbindingszone, ter plaatse van de aanduiding ‘zoekgebied ecologische verbindingszone’ en/of een zoekgebied voor behoud en herstel van watersystemen ter plaatse van de aanduiding ‘zoekgebied behoud en herstel watersystemen’, worden niet belemmerd of aangetast.

38.1 Wijzigen naar 'Bos', 'Groen', 'Groen - Houtsingel', 'Natuur' en 'Water'

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd dit bestemmingsplan te wijzigen in die zin dat de bestemming van gronden wordt gewijzigd in de bestemming ‘Bos’, ‘Groen‘, ‘Groen - Houtsingel’, ‘Natuur’ en/of ’Water’ ten behoeve van behoud en/of ontwikkeling van bos, ecologische verbindingszones, landschapselementen, landschappelijke inpassing, natuur en/of water, waarbij moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden:

1. De wijziging leidt niet tot onevenredige aantasting van de gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van de naastgelegen percelen.

2. De wijziging vindt pas plaats nadat de aankoop/overdracht in voldoende mate verzekerd is of al heeft plaatsgevonden of de realisatie anderszins verzekerd is.

Hoofdstuk 3 Toets aan wijzigingsregeling

4.6.11 Wijzigen naar 'Wonen' en 'Tuin'

Ad a. Het agrarisch bedrijf ter plaatse is beëindigd en agrarisch hergebruik is redelijkerwijs niet te verwachten: Het agrarische bedrijf op deze locatie is al beëindigd en het grootste deel van de voormalige agrarische bebouwing is gesloopt. Agrarisch hergebruik is gezien de nog slechts beperkt aanwezige bebouwing redelijkerwijs niet mogelijk. Er wordt voldaan aan deze voorwaarde.

Ad b. Er mag geen sprake zijn van een verslechtering van het woon- en leefklimaat:

De woonbestemming komt op de plaats van de voormalige agrarische bedrijfswoning. De wijziging van 'Agrarisch met waarden' naar 'Wonen', 'Tuin' en 'Groen - Houtsingel' levert geen verslechtering van het woon- en leefklimaat op. Ter plaatse van de huidige bestemming 'Agrarisch met waarden' in het westelijk deel van het plangebied wordt uitsluitend het bouwvlak verwijderd.

Ad c. De bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van nabijgelegen agrarische bedrijven mogen niet worden beperkt.

De nieuwe woonbestemming is gelegen op de plaats van de voormalige agrarische bedrijfswoning. Het dichtstbij gelegen agrarische bouwvlak (Blikken 2) ligt ten oosten op circa 75 meter van de voormalige agrarische bedrijfswoning. Andere agrarische bouwvlakken zijn verder weg gelegen. De bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van de agrarische bedrijven worden niet beperkt.

Ad d. Het bouwvlak wordt verwijderd en de nieuwe bestemming ‘Wonen’ of ‘Wonen’ en ‘Tuin’ bevat de voormalige agrarische bedrijfswoning met bijhorende tuin, erf en verhardingen.

In plaats van dit agrarische bouwvlak worden een bestemmingsvlak 'Wonen' van 3.782 m2 met bijbehorende 'Tuin' en benodigde landschappelijke inpassing in de bestemming 'Groen - Houtsingel' opgenomen. De gronden die geen woon-, tuin of groenbestemming krijgen, worden bestemd als 'Agrarisch met waarden' zonder bouwvlak. Aan de voorwaarde wordt voldaan. Zie hiervoor ook de planverbeelding van het wijzigingsplan.

Ad e. Het bestemmingsvlak 'Wonen' wordt afgestemd op de nieuwe situatie:

Het bestemmingsvlak ‘Wonen’ in voorliggende wijziging krijgt een oppervlakte van 3.782 m2. Daarom voorziet het plan in een landschappelijke inpassing afgestemd op de omgeving. Het beplantingsplan voor deze landschappelijke inpassing is bijgevoegd aan voorliggend wijzigingsplan en wordt ook geborgd met een voorwaardelijke verplichting in de planregels.

Ad f. Overtollige (voormalige) bedrijfsgebouwen, bijgebouwen en overkappingen moeten worden gesloopt:

Op het perceel is allereerst geen cultuurhistorisch waardevolle bebouwing aanwezig. Verder zijn op dit perceel nog diverse legale bijgebouwen aanwezig met een totale oppervlakte van 397 m2 (zie tekening hieronder). Dit past binnen de in lid 1 sub I genoemde maximaal toelaatbare oppervlakte van 400 m2 aan bijgebouwen. De toelaatbare oppervlakte aan bijgebouwen op het perceel wordt in de wijzigingsregels gemaximaliseerd op deze 397 m2.

Het bijgebouw van ongeveer 141 m2 in de noordwestzijde van het perceel staat hier illegaal en wordt dan ook bij de bepaling van de maximaal mogelijke oppervlakte aan bijgebouwen buiten beschouwing gelaten. Dit bijgebouw kan op dit moment nog blijven bestaan op basis van een persoonlijke gedoogbeschikking (zie bijlage 1) en moet worden verwijderd als het bijgebouw instort dan wel de huidige eigenaren van het perceel vertrekken.

Ad g. Indien meer dan 200 m² aan bijgebouwen en overkappingen wordt toegestaan, dient te worden voorzien in een zorgvuldige landschappelijke inpassing op basis van een door het bevoegd gezag goedgekeurd beplantingsplan tot realisatie, beheer en instandhouding van de landschappelijke inpassing.

Op voorliggend perceel blijft meer dan 200 m2 aan bijgebouwen en overkappingen aanwezig en toegestaan. Op basis van voorliggende regel moet dan ook voorzien worden van een zorgvuldige landschappelijke inpassing. Ook op basis van het regionale afsprakenkader voor 'Kwaliteitsverbetering van het Landschap' voorziet voorliggende ontwikkeling in een ontwikkeling die valt onder categorie 2. Hierin wordt voldaan met de bij dit plan opgenomen landschappelijke inpassing. Bij deze inpassing is bewust gekozen om de woonbestemming in te passen en geen uitgebreide inpassing te doen op de aangrenzende gronden van derden die uitsluitend in dit wijzigingsplan zitten omdat het bestaande bouwvlak hier verwijderd wordt.

Dit inpassingsplan wordt middels een voorwaardelijke verplichting in de planregels opgenomen. Ook wordt met de eigenaar/verzoeker een overeenkomst afgesloten waarin deze landschappelijke inpassing vastgelegd wordt.

Ad h. Indien meer dan 400 m² aan bijgebouwen en overkappingen wordt toegestaan, dient tevens te worden voorzien in een aantoonbare en uitvoerbare verbetering van de aanwezige of potentiële kwaliteiten van bodem, water, natuur, landschap of cultuurhistorie of van de extensieve recreatieve mogelijkheden van het plangebied van dit bestemmingsplan:

Op het perceel wordt minder dan 400 m2 aan (legale) bijgebouwen en overkappingen toegestaan. Dit artikellid is dan ook niet van toepassing voor dit plan.

Ad i. In de bestemming ‘Wonen’ kan statische binnenopslag worden toegestaan:

De verzoeker heeft momenteel (nog) geen plannen voor statische binnenopslag. Dit onderdeel is dan ook niet aan de orde voor deze wijziging.

Ad j. De verwezenlijking, het behoud en het beheer van (het zoekgebied voor) een ecologische verbindingszone, ter plaatse van de aanduiding ‘zoekgebied ecologische verbindingszone’ en/of een zoekgebied voor behoud en herstel van watersystemen ter plaatse van de aanduiding ‘zoekgebied behoud en herstel watersystemen’, worden niet belemmerd of aangetast:

Op het perceel is geen zone 'zoekgebied ecologische verbindingszone' en/of 'zoekgebied behoud en herstel watersystemen' aanwezig.

38.1 Wijzigen naar 'Bos', 'Groen', 'Groen - Houtsingel', 'Natuur' en 'Water'

Ad a. De wijziging leidt niet tot onevenredige aantasting van de gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van de naastgelegen percelen.

De wijziging van de huidige bestemmingen in het plangebied naar 'Groen - Houtsingel' heeft geen gevolgen voor de omliggende percelen.

Ad b. De wijziging vindt pas plaats nadat de aankoop/overdracht in voldoende mate verzekerd is of al heeft plaatsgevonden of de realisatie anderszins verzekerd is.

De gronden die omgezet worden naar 'Groen - Houtsingel' zijn al in eigendom van de verzoekers van voorliggende wijziging. Daarmee wordt aan deze voorwaarde voldaan.

Hoofdstuk 4 Ruimtelijke aanvaardbaarheid

4.1 Algemeen

Overige verantwoording buiten de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid:

Provinciaal beleid:

De provincie Noord-Brabant heeft als geldende toetsingskader (onder meer) de Interim Omgevingsverordening (IOV). In de IOV is deze locatie aangemerkt als 'Landelijk gebied' - 'Groenblauwe mantel'.

De regels voor voorliggende ontwikkeling staan in artikel 3.68 en 3.69 van de IOV. Specifiek gaat het hierbij om artikel 3.69 lid d:

d. in het gebruik van een voormalige bedrijfswoning als burgerwoning, als is verzekerd dat:

1. er geen splitsing in meerdere woonfuncties plaatsvindt;

2. overtollige bebouwing wordt gesloopt.

Aangezien ter plaatse één woning aanwezig blijft en de momenteel op het perceel resterende (legale) bebouwing (< 500 m2) geheel gebruikt gaat worden ten behoeve van de woonfunctie wordt aan deze voorwaarden voldaan. Er is géén overtollige bebouwing op het perceel aanwezig die voor sloop in aanmerking komt.

Daarnaast draagt de voorliggende ontwikkeling bij aan binnen de 'groenblauwe mantel' gevraagde bescherming en ontwikkeling van de ecologische waarden en kenmerken en landschappelijke waarden ter plaatse middels het realiseren van een goede landschappelijke inpassing.

Voorliggend wijzigingsplan voldoet dan ook aan het meest recente provinciale beleid.

In overeenstemming met regionale afspraken voor woning-bouw:

Er wordt geen woning toegevoegd dus geen relatie met de woningbouwafspraken.

In overeenstemming met de regionale afspraken mbt kwaliteitsverbetering van het landschap:

Deze wijziging past binnen het regionale afsprakenkader en is een categorie 2 ontwikkeling 'ruimtelijke ontwikkelingen met weinig landschappelijke invloed, dan wel ruimtelijke ontwikkelingen die van nature aan het buitengebied zijn gebonden, of plaatsvinden in hiervoor aangewezen gebieden'. De ruimtelijke ontwikkeling heeft weinig landschappelijke invloed. Voor deze categorie is landschappelijke inpassing van het bestemmingsvlak vereist. Voorliggend plan voorziet in een dergelijke landschappelijke inpassing, zoals ook opgenomen en gezekerd in de planregels.

Voor deze categorie wordt geen verdere kwaliteitsverbetering van het landschap geëist. Zie ook voorwaarde g. en h. van de wijzigingsbevoegdheid.

Luchtkwaliteit:

Er worden geen woningen toegevoegd. De bedrijfswoning wordt omgezet in een burgerwoning. De regelgeving luchtkwaliteit is niet van toepassing op dit project. De luchtkwaliteit voor wat betreft fijnstof blijft overigens in het gehele gemeentelijke grondgebied onder de wettelijke norm voor luchtkwaliteit.

Geluid:

Het wijzigingsplan maakt geen extra woning mogelijk. De wet geluidhinder Is niet aan de orde voor dit wijzigingsplan.

Bodemkwaliteit:

Voorliggend plan betreft een bestaande woning die omgezet wordt van bedrijfswoning naar burgerwoning. De woning wordt hierbij niet gewijzigd. Het aspect bodemkwaliteit is hiervoor dan ook geen belemmering.

Indien de eigenaar in de toekomst wijzigingen wil doorvoeren, dient dan bij de vergunningverlening aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit voldoet aan de te stellen normen. Er zijn gezien het jarenlange gebruik van de gronden en gebouwen voor land- en tuinbouw geen aanwijzingen dat er sprake is van bodemverontreiniging. Voor voorliggende ruimtelijke procedure is dit aspect geen belemmering.

Archeologie:

Het voorste gedeelte van het perceel ligt in een gebied met 'Waarde - Archeologie 2' (artikel 27 van het bestemmingsplan 'partiële herziening Buitengebied'). Bij bodemingrepen waarbij het daadwerkelijk te verstoren gebied groter is dan 1.000 m2 en de bodemingreep dieper is dan 0,40 m dient een rapport overlegd te worden waarin de archeologische waarden van de gronden die worden verstoord, naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgesteld. Een zeer kleine hoek in het noordwesten van het perceel heeft de aanduiding 'Waarde - Archeologie 3' (artikel 28 van het bestemmingsplan 'partiële herziening Buitengebied'). In dit gebied geldt dat bij bodemingrepen waarbij het daadwerkelijk te verstoren gebied groter is dan 2.500 m2 en de bodemingreep dieper is dan 0,40 m een rapport overlegd dient te worden waarin de archeologische waarden van de gronden die worden verstoord, naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgesteld. Het overige gedeelte van het perceel ligt in een gebied met 'Waarde - Archeologie 1' (artikel 26 van het bestemmingsplan 'partiële herziening Buitengebied'). Bij de bodemingrepen waarbij het daadwerkelijk te verstoren gebied groter is dan 100 m2 en de bodemingreep dieper is dan 0,40 m dient een rapport overlegd te worden waarin de archeologische waarden van de gronden die worden verstoord, naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgesteld.

Voorliggend wijzigingsplan voorziet niet in bouw- of sloopactiviteiten op het perceel. Nader archeologisch onderzoek is dan ook niet nodig. Mochten er tijdens bouw- of andere werkzaamheden toch archeologische resten gevonden worden, dan moet het volgens artikel 5.10 van de Erfgoedwet zo spoedig mogelijk gemeld worden bij de Minister van OC&W.

Water:

Voorliggend plan houdt uitsluitend de omzetting in van de bestemming ter plaatse van ‘agrarisch met waarden’ naar ‘wonen’, ’tuin’ en 'groen - houtsingel'. Het plan voorziet niet in bouw- of sloopactiviteiten en omvat dan ook geen veranderingen in de oppervlakte aan verhardingen op het perceel. Er zullen geen wijzigingen aangebracht worden aan kavelsloten. Het waterschap Brabantse Delta heeft in de vooroverlegfase van het plan een positief wateradvies afgegeven. Dit wateradvies is opgenomen in bijlage 2 bij deze toelichting. Hierin is wel specifiek aandacht gevraagd voor het gebruik van milieuvriendelijke bouwmaterialen en het achterwege laten van uitlogende bouwmaterialen, zoals lood, koper, zink en zacht PVC. Die stoffen kunnen zich namelijk ophopen in het water(bodem)systeem en hierdoor een zeer nadelige invloed hebben op de water(bodem)kwaliteit en ecologie.

Flora en fauna:

Voorliggend plan houdt uitsluitend de omzetting in van de bestemming ter plaatse van ‘Agrarisch met waarden’ naar ‘Wonen’, ’Tuin’ en 'Groen - Houtsingel'. Het plan voorziet niet in bouw- of sloopactiviteiten. Voorliggend plan heeft dan ook geen negatieve invloed op flora dan wel fauna. Wel gaat het plan voorzien worden van een landschappelijke inpassing die positief zal bijdragen aan deze aspecten.

Externe veiligheid:

In de omgeving van het perceel Zundertseweg 68 zijn geen risico-objecten gelegen. Het voorliggende wijzigingsplan heeft dan ook geen gevolgen op het vlak van externe veiligheid.

Economische uitvoerbaarheid:

De initiatiefnemer draagt alle kosten. Ter voldoening aan artikel 6.12 Wro is een anterieure overeenkomst alsmede een overeenkomst tot planschadeverhaal afgesloten. De economische haalbaarheid is daarmee gegarandeerd.

Een aanvaardbaar woon- en leefklimaat:

Er zijn geen factoren aanwezig die aanwijzingen opleveren voor een verstoord woon- en leefklimaat. Bedrijfsmatige activiteiten zijn op voldoende afstand gelegen. Er is voor de wijziging van de bestemming van ‘Agrarisch met waarden’ naar ‘Wonen’ sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

4.2 Conclusie

Uit het vorenstaande kan geconcludeerd worden dat, op basis van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening, voldaan kan worden aan de voorwaarden van artikel 4.6.11 en artikel 38.1 van het bestemmingsplan "Buitengebied" met inbegrip van de bijbehorende partiële herzieningen en deze te wijzigen zoals aangegeven op bijgaande wijzigingsplanverbeelding. Daarnaast is de wijziging ruimtelijk aanvaardbaar en is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

4.3 Juridische aspecten

In dit wijzigingsplan wordt de bestemming ‘Agrarisch met waarden’ met bouwvlak van het perceel Zundertseweg 68 op de planverbeelding van het bestemmingsplan "Buitengebied" gedeeltelijk omgezet in een bestemming 'Wonen', 'Tuin' en 'Groen-Houtsingel'. De overblijvende gronden houden de bestemming 'Agrarisch met waarden', maar dan zonder bouwvlak. Bij de bestemming 'Wonen' wordt bij de gebruiksregels een aanvullende regel opgenomen met de nieuwe maximaal toegestane oppervlakte aan bijgebouwen. Ook is middels een voorwaardelijke verplichting de benodigde landschappelijke inpassing vastgelegd. De planregels van het bestemmingsplan "Buitengebied" met inbegrip van de bijbehorende partiële herzieningen zijn en blijven van toepassing. In de planregels van dit 'Wijzigingsplan Buitengebied, Zundertseweg 68' worden de relevante bestemmingsregels van het bestemmingsplan "Buitengebied" met inbegrip van de bijbehorende partiële herzieningen dan ook van overeenkomstige toepassing verklaard met een aanvullende artikelen voor de vastlegging van de afspraken voor de maximale oppervlakte bijgebouwen en een voorwaardelijke verplichting dat het perceel niet voor wonen gebruikt mag worden als niet voldaan is aan de benodigde landschappelijke inpassing.

4.4 Procedure

4.4.1 Vooroverleg

Over het voorontwerp is wettelijk vooroverleg voorgeschreven met de provincie Noord-Brabant en met het Waterschap Brabantse Delta. De provincie heeft echter laten weten dat voor plannen waarbij geen provinciale belangen spelen geen vooroverleg noodzakelijk is. Volgens het voorformulier inventarisatie ruimtelijke aspecten (ingevuld 17 november 2022) is dat in dit geval aan de orde. Aangezien in voorliggend plan een illegaal bijgebouw aanwezig is, waardoor tijdelijk in totaal meer dan 400 m2 bijgebouwen op het perceel aanwezig zal zijn, is het plan toch aan de provincie voorgelegd voor een vooroverlegreactie. Hierop heeft de provincie op 12 december 2022 een reactie uitgebracht waarin ze enkele verduidelijkingen op de concept plantoelichting vroegen. De gevraagde zaken zijn aangevuld in voorliggende toelichting.

Het Waterschap heeft bij brief van 30 november 2022 laten weten een positief wateradvies te geven.

4.4.2 Zienswijzen

Het voorliggende wijzigingsplan voor de Zundertseweg 68 is bekend gemaakt in de Etten-Leurse Bode van 5 april 2023. Gedurende de periode van 6 april 2023 tot en met 17 mei 2023 heeft het ontwerp-wijzigingsplan ter inzage gelegen in het gemeentelijk informatiecentrum en is geplaatst op de gemeentelijke website en ruimtelijke plannen. In de bekendmaking is medegedeeld dat gedurende de termijn van zes weken schriftelijk of mondeling bij burgemeester en wethouders een zienswijze kan worden ingediend.

Gedurende de ter inzage termijn zijn geen zienswijzen ontvangen op het ontwerp wijzigingsplan.

4.4.3 Beroepstermijn

Het plan is ongewijzigd vastgesteld. Na vaststelling wordt het vastgestelde wijzigingsplan voor 6 weken ter inzage gelegd voor het indienen van beroep en/of een voorlopige voorziening.