Planteksten

Wijzigingsplan Buitengebied, Molenaarsstraat 8

Identificatie: NL.IMRO.0777.0172WPMOLENAARSTR8-3001

Vastgesteld: 10 mei 2023

Hoofdstuk 1 Inleiding

In het noordoosten van de gemeente Etten-Leur ligt het perceel Molenaarsstraat 8. Het perceel heeft een oppervlakte van 3.440 m2. Het perceel wordt omring door woon- en tuinbestemmingen. Al geruime tijd is het perceel al niet meer agrarisch in gebruik. Ook in de nabije toekomt is er geen zicht op de vestiging van een nieuw agrarisch bedrijf.

Aangezien er geen agrarische bedrijfsvoering meer is, zijn er geen mogelijkheden om vergunningplichtige aanpassingen te doen. aan de woning of bijgebouwen. Dat is alleen mogelijk als de agrarische bestemming van het perceel wordt omgezet in een bestemming 'Wonen' en 'Tuin' waarbij de overtollige agrarische bedrijfsbebouwing wordt gesloopt. Door de eigenaar is dan ook verzocht om gebruik te maken van de wijzigingsbevoegdheid in het geldende bestemmingsplan 'Partiële Herziening Buitengebied'. Deze wijzigingsbevoegdheid maakt het mogelijk om de agrarische bestemming van het perceel om te zetten in de bestemming 'Wonen' en 'Tuin'.

Figuur 1.1 Perceel Molenaarsstraat 8 (bron: luchtfoto's gemeente Etten-Leur 2021)

Hoofdstuk 2 Wijzigingsregeling

De gronden zijn gelegen in het bestemmingsplan "Buitengebied" (vastgesteld op 30 september 2013) met inbegrip van de bijbehorende partiële herzieningen. De gronden hebben de bestemming 'Agrarisch met waarden' met gebiedsaanduiding ‘groenblauwe mantel’ en dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie 2’ (westelijke zijde) en ‘Waarde – Archeologie 4’ (vrijwel gehele perceel).

In de planregels is in artikel 4.6.11 een wijzigingsbevoegdheid voor burgemeester en wethouders opgenomen om de agrarische bestemming te wijzigen in de bestemming ‘Wonen’ en ‘Tuin’. In artikel 38.1 is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om een bestemming om te zetten in 'Groen - Houtsingel'. Zij maken daarbij gebruik van de bevoegdheid zoals omschreven in artikel 3.6 Wet ruimtelijke ordening om, binnen bij het plan bepaalde grenzen, het plan te wijzigen. De wijzigingsregeling bevat een aantal voorwaarden waaraan voldaan moet worden waaronder de grootte van het toekomstige bouwvlak, de milieusituatie en een sloopregeling. Daarnaast dient als onderdeel van het wijzigingsbesluit verantwoording gegeven te worden over overige ruimtelijke aspecten zoals, de bodemkwaliteit, milieuzonering, archeologie, water, geluid, lucht, verkeersveiligheid, ecologie (flora en fauna) en economische uitvoerbaarheid.

Uitsnede bestemmingsplan "Buitengebied" (2013)

De wijzigingsregeling luidt als volgt:

4.6.11 Wijzigen naar 'Wonen' en 'Tuin'

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd deze bestemming te wijzigen in de bestemming ‘Wonen’ of ‘Wonen’ en ‘Tuin’, waarbij moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden:

1. Het agrarisch bedrijf ter plaatse is beëindigd en agrarisch hergebruik is redelijkerwijs niet te verwachten.

2. Er mag geen sprake zijn van een verslechtering van het woon- en leefklimaat.

3. De bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van nabijgelegen agrarische en andere bedrijven mogen niet worden beperkt.

4. Het bouwvlak wordt verwijderd en de nieuwe bestemming ‘Wonen’ of ‘Wonen’ en ‘Tuin’ bevat de voormalige agrarische bedrijfswoning met bijhorende tuin, erf en verhardingen.

5. Het bestemmingsvlak 'Wonen' wordt afgestemd op de nieuwe situatie, met dien verstande dat:

1. indien het bestemmingsvlak 'Wonen' groter is dan 1.500 m2, er dient te worden voorzien in een zorgvuldige landschappelijke inpassing op basis van een door het bevoegd gezag goedgekeurd beplantingsplan tot realisatie, beheer en instandhouding van de landschappelijke inpassing;

2. indien het bestemmingsvlak 'Wonen' groter is dan 5.000 m2, er tevens dient te worden voorzien in een aantoonbare en uitvoerbare verbetering van de aanwezige of potentiële kwaliteiten van bodem, water, natuur, landschap of cultuurhistorie of van de extensieve recreatieve mogelijkheden van het plangebied van dit bestemmingsplan; indien een fysieke verbetering ter plaatse niet mogelijk of niet wenselijk is, kan kwaliteitsverbetering plaatsvinden door een passende financiële bijdrage in het gemeentelijk landschapsfonds.

6. Overtollige (voormalige) bedrijfsgebouwen, bijgebouwen en overkappingen moeten worden gesloopt, waarbij moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden:

1. De sloop van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing is niet toegestaan.

2. De oppervlakte aan bijgebouwen en overkappingen mag niet meer bedragen dan 200 m2.

3. Indien meer dan 200 m2 aan (voormalige) bedrijfsgebouwen, bijgebouwen en overkappingen aanwezig is, kan de sloop van deze bebouwing worden ingezet voor het vergroten van de oppervlakte van bijgebouwen en overkappingen als genoemd onder 2 en/of voor het vergroten van de inhoud van het hoofdgebouw.

4. Indien de sloop wordt ingezet voor het vergroten van de oppervlakte van bijgebouwen en overkappingen gelden de volgende regels:

1. als op het perceel in de bestaande situatie minder dan 400 m2 aan bestaande, legaal opgerichte, (voormalige) bedrijfsgebouwen, bijgebouwen en overkappingen aanwezig is, geldt de bestaande oppervlakte van deze gebouwen en overkappingen als maximale oppervlakte die kan worden toegestaan;

2. als op het perceel 400 m2 of meer aan bestaande, legaal opgerichte (voormalige) bedrijfsgebouwen, bijgebouwen en overkappingen aanwezig is, bedraagt de maximale oppervlakte die kan worden toegestaan 400 m2;

3. indien bij toepassing van het bepaalde onder II sprake zou zijn van een situatie waarbij in redelijkheid niet kan worden verlangd dat een bestaand gebouw gedeeltelijk wordt gesloopt, of de gedeeltelijke sloop van dat gebouw zou tot een onaanvaardbare ruimtelijke situatie leiden, bedraagt de maximale oppervlakte die kan worden toegestaan 500 m2;

4. de maximaal toegestane oppervlakte aan bijgebouwen en overkappingen mag ofwel behouden blijven ofwel nieuw gebouwd worden.

5. Indien de sloop (tevens) wordt ingezet voor het vergroten van de inhoud van het hoofdgebouw gelden de volgende regels:

1. voor iedere 100 m2 te slopen bebouwing mag de inhoud van het hoofdgebouw worden vergroot met 50 m3 tot een maximale inhoud van 850 m3;

2. indien (een deel van de) te slopen bebouwing wordt ingezet voor vergroting van het hoofdgebouw, wordt de maximale oppervlakte voor bijgebouwen en overkappingen die kan worden toegestaan op grond van het bepaalde onder 4, teruggebracht met 5 m2 voor iedere 10 m3 waarmee het hoofdgebouw wordt vergroot.

6. Indien de bestaande oppervlakte aan cultuurhistorisch waardevolle (voormalige) bedrijfsgebouwen, bijgebouwen en overkappingen meer bedraagt dan kan worden toegestaan op grond van het bepaalde onder 4, geldt deze bestaande oppervlakte als maximum.

7. Alle overtollige bebouwing moet worden gesloopt, zodat de totale hoeveelheid bebouwing wordt teruggebracht tot hetgeen op grond van het bepaalde onder 4, 5 en/of 6 is toegelaten.

7. Indien meer dan 200 m2 aan bijgebouwen en overkappingen wordt toegestaan, dient te worden voorzien in een zorgvuldige landschappelijke inpassing op basis van een door het bevoegd gezag goedgekeurd beplantingsplan tot realisatie, beheer en instandhouding van de landschappelijke inpassing.

8. Indien meer dan 400 m2 aan bijgebouwen en overkappingen wordt toegestaan, dient tevens te worden voorzien in een aantoonbare en uitvoerbare verbetering van de aanwezige of potentiële kwaliteiten van bodem, water, natuur, landschap of cultuurhistorie of van de extensieve recreatieve mogelijkheden van het plangebied van dit bestemmingsplan; indien een fysieke verbetering ter plaatse niet mogelijk of niet wenselijk is, kan kwaliteitsverbetering plaatsvinden door een passende financiële bijdrage in het gemeentelijk landschapsfonds.

9. In de bestemming ‘Wonen’ kan statische binnenopslag worden toegestaan, mits de opslag geen onevenredige publieks- en/of verkeersaantrekkende werking tot gevolg heeft en met dien verstande dat detailhandel en opslag ten behoeve van een bedrijf niet zijn toegestaan.

10. De verwezenlijking, het behoud en het beheer van (het zoekgebied voor) een ecologische verbindingszone, ter plaatse van de aanduiding ‘zoekgebied ecologische verbindingszone’ en/of een zoekgebied voor behoud en herstel van watersystemen ter plaatse van de aanduiding ‘zoekgebied behoud en herstel watersystemen’, worden niet belemmerd of aangetast.

38.1 Wijzigen naar 'Bos', 'Groen', 'Groen - Houtsingel', 'Natuur' en 'Water'

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd dit bestemmingsplan te wijzigen in die zin dat de bestemming van gronden wordt gewijzigd in de bestemming ‘Bos’, ‘Groen‘, ‘Groen - Houtsingel’, ‘Natuur’ en/of ’Water’ ten behoeve van behoud en/of ontwikkeling van bos, ecologische verbindingszones, landschapselementen, landschappelijke inpassing, natuur en/of water, waarbij moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden:

1. De wijziging leidt niet tot onevenredige aantasting van de gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van de naastgelegen percelen.

2. De wijziging vindt pas plaats nadat de aankoop/overdracht in voldoende mate verzekerd is of al heeft plaatsgevonden of de realisatie anderszins verzekerd is.

Hoofdstuk 3 Toets aan wijzigingsregeling

Ad a. Het agrarisch bedrijf ter plaatse is beëindigd en agrarisch hergebruik is redelijkerwijs niet te verwachten: Het agrarische bedrijf op deze locatie is al geruime tijd beëindigd. Agrarisch hergebruik is redelijkerwijs niet mogelijk. Er wordt voldaan aan deze voorwaarde.

Ad b. Er mag geen sprake zijn van een verslechtering van het woon- en leefklimaat:

De woonbestemming komt op de plaats van de voormalige agrarische bedrijfswoning. De wijziging van 'Agrarisch met waarden' naar 'Wonen' en 'Tuin' levert geen verslechtering van het woon- en leefklimaat op.

Ad c. De bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van nabijgelegen agrarische bedrijven mogen niet worden beperkt.

Het dichtstbij gelegen agrarische bouwvlak (Molenaarsstraat 10) ligt op een afstand van 130 meter. Op dit perceel is een glastuinbouwbedrijf gevestigd. Op hetzelfde perceel ligt een andere burgerwoning (Molenaarsstraat 8a) op ongeveer gelijke afstand (circa 120 meter) waarmee rekening moet worden gehouden. De wijzigingsprocedure van agrarisch naar wonen zal dan ook niet beperkend zijn voor de omliggende agrarische bedrijven. De bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van de agrarische bedrijven worden niet beperkt.

Ad d. Het bouwvlak wordt verwijderd en de nieuwe bestemming ‘Wonen’ of ‘Wonen’ en ‘Tuin’ bevat de voormalige agrarische bedrijfswoning met bijhorende tuin, erf en verhardingen.

Het agrarisch bouwvlak wordt verwijderd en vervangen door een bouwvlak voor wonen van 3260 m2. In het bouwvlak zijn het woongebouw en de bijgebouwen opgenomen, zoals dat ook in de huidige situatie het geval is. De bestemming 'Tuin' is niet aan de orde voor deze ontwikkeling. De resterende gronden van het bouwvlak behouden hun agrarische bestemming zonder bouwvlak. Ook aan deze voorwaarde wordt voldaan. Zie hiervoor ook de planverbeelding behorende bij dit wijzigingsplan.

Ad e. Het bestemmingsvlak 'Wonen' wordt afgestemd op de nieuwe situatie:

Het woonperceel krijgt een oppervlakte van circa 3260 m2. Hierbinnen zijn de bestaande bebouwing en verhardingen opgenomen. Het woonperceel wordt daarnaast deels begrenst door een groene landschappelijke inpassing die de bestemming 'Groen - Houtsingel' krijgt. Het bestemmingsvlak wonen is hierbij afgestemd op de nieuwe situatie.

Ad f. Overtollige (voormalige) bedrijfsgebouwen, bijgebouwen en overkappingen moeten worden gesloopt:

Op het perceel is allereerst geen cultuurhistorisch waardevolle bebouwing aanwezig. Verder zijn momenteel nog een aangebouwd bijgebouw en enkele vrijstaande bijgebouwen op het perceel aanwezig. De totale oppervlakte aan bijgebouwen op het perceel bedraagt 330 m2. Dit is meer dan de rechtstreeks toegestane 200 m2 aan bijgebouwen. Op basis van lid f, onder 4, van de wijzigingsbevoegdheid kan de bestaande oppervlakte aan legale bijgebouwen, als dit onder de 400 m2 is, als nieuw maximum gezien worden. Bij voorliggende wijziging kan dus maximaal 330 m2 aan bijgebouwen toegestaan worden. Deze bijgebouwen zullen gebruikt gaan worden ten behoeve van de woonfunctie. Het slopen van aanwezige bijgebouwen is voor voorliggend plan niet aan de orde.

Deze maximale oppervlakte aan bijgebouwen wordt in de planregels en op de planverbeelding van het wijzigingsplan opgenomen.

Ad g. Indien meer dan 200 m² aan bijgebouwen en overkappingen wordt toegestaan, dient te worden voorzien in een zorgvuldige landschappelijke inpassing op basis van een door het bevoegd gezag goedgekeurd beplantingsplan tot realisatie, beheer en instandhouding van de landschappelijke inpassing.

Op voorliggend perceel blijft, met 330 m2, meer dan 200 m2 aan bijgebouwen en overkappingen aanwezig en toegestaan. Op basis van voorliggende regel moet dan ook voorzien worden van een zorgvuldige landschappelijke inpassing. Ook op basis van het regionale afsprakenkader voor 'Kwaliteitsverbetering van het Landschap' voorziet voorliggende ontwikkeling in een ontwikkeling die valt onder categorie 2. Dit inpassingsplan wordt middels een voorwaardelijke verplichting in de planregels opgenomen. Ook wordt met de eigenaar/verzoeker een overeenkomst afgesloten waarin deze landschappelijke inpassing vastgelegd wordt.

Ad h. Indien meer dan 400 m² aan bijgebouwen en overkappingen wordt toegestaan, dient tevens te worden voorzien in een aantoonbare en uitvoerbare verbetering van de aanwezige of potentiële kwaliteiten van bodem, water, natuur, landschap of cultuurhistorie of van de extensieve recreatieve mogelijkheden van het plangebied van dit bestemmingsplan:

De maximale oppervlakte aan bijgebouwen en overkappingen op het perceel in de nieuwe situatie blijft onder de 400 m2. Dit artikellid is dan ook niet aan de orde.

Ad i. In de bestemming ‘Wonen’ kan statische binnenopslag worden toegestaan:

De verzoeker heeft momenteel (nog) geen plannen voor statische binnenopslag. Dit onderdeel is dan ook niet aan de orde voor deze wijziging.

Ad j. De verwezenlijking, het behoud en het beheer van (het zoekgebied voor) een ecologische verbindingszone, ter plaatse van de aanduiding ‘zoekgebied ecologische verbindingszone’ en/of een zoekgebied voor behoud en herstel van watersystemen ter plaatse van de aanduiding ‘zoekgebied behoud en herstel watersystemen’, worden niet belemmerd of aangetast:

Op het perceel is geen zone 'zoekgebied ecologische verbindingszone' en/of 'zoekgebied behoud en herstel watersystemen' aanwezig.

38.1 Wijzigen naar 'Bos', 'Groen', 'Groen - Houtsingel', 'Natuur' en 'Water'

Ad a. De wijziging leidt niet tot onevenredige aantasting van de gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van de naastgelegen percelen.

De wijziging van de huidige bestemmingen in het plangebied naar 'Groen - Houtsingel' heeft geen gevolgen voor de omliggende percelen.

Ad b. De wijziging vindt pas plaats nadat de aankoop/overdracht in voldoende mate verzekerd is of al heeft plaatsgevonden of de realisatie anderszins verzekerd is.

De gronden die omgezet worden naar 'Groen - Houtsingel' zijn al in eigendom van de verzoekers van voorliggende wijziging. Daarmee wordt aan deze voorwaarde voldaan.

Hoofdstuk 4 Ruimtelijke aanvaardbaarheid

4.1 Algemeen

Deze paragraaf bevat de overige verantwoording buiten de voorwaarden van de wijzigingsbevoegdheid.

Provinciaal beleid:

De provincie Noord-Brabant heeft als geldende toetsingskader (onder meer) de Interim Omgevingsverordening (IOV). In de IOV is deze locatie aangemerkt als 'Landelijk gebied' - 'Groenblauwe mantel'.

De regels voor voorliggende ontwikkeling staan in artikel 3.68 en 3.69 van de IOV. Specifiek gaat het hierbij om artikel 3.69 lid d:

d. in het gebruik van een voormalige bedrijfswoning als burgerwoning, als is verzekerd dat:

1. er geen splitsing in meerdere woonfuncties plaatsvindt;

2. overtollige bebouwing wordt gesloopt.

Aangezien ter plaatse één woning aanwezig blijft en de momenteel op het perceel resterende bebouwing (< 500 m2) geheel gebruikt gaat worden ten behoeve van de woonfunctie wordt aan deze voorwaarden voldaan. Er is géén overtollige bebouwing op het perceel aanwezig die voor sloop in aanwerking komt.

Daarnaast draagt de voorliggende ontwikkeling bij aan binnen de 'groenblauwe mantel' gevraagde bescherming en ontwikkeling van de ecologische waarden en kenmerken en landschappelijke waarden ter plaatse middels het realiseren van een goede landschappelijke inpassing.

Voorliggend wijzigingsplan voldoet dan ook aan het meest recente provinciale beleid.

Regionale afspraken voor woningbouw:

Er wordt geen woning toegevoegd, er is geen relatie met regionale woningbouwafspraken.

Regionale afspraken mbt kwaliteitsverbetering van het landschap:

Deze wijziging past binnen het regionale afsprakenkader en is een categorie 2 ontwikkeling 'ruimtelijke ontwikkelingen met weinig landschappelijke invloed, dan wel ruimtelijke ontwikkelingen die van nature aan het buitengebied zijn gebonden, of plaatsvinden in hiervoor aangewezen gebieden'. De ruimtelijke ontwikkeling heeft weinig landschappelijke invloed. Voor deze categorie is landschappelijke inpassing van het bestemmingsvlak vereist. Voorliggend plan voorziet in een dergelijke landschappelijke inpassing, zoals ook opgenomen en gezekerd in de planregels. In deze inpassing wordt zowel nieuwe beplanting aangebracht als gebiedsvreemde beplanting vervangen door inheemse. Zie ook voorwaarde g. en h. van de wijzigingsbevoegdheid.

Luchtkwaliteit:

Er worden geen woningen toegevoegd. De bedrijfswoning wordt omgezet in een burgerwoning. De regelgeving luchtkwaliteit is niet van toepassing op dit project. De luchtkwaliteit voor wat betreft fijnstof blijft overigens in het gehele gemeentelijke grondgebied onder de wettelijke norm voor luchtkwaliteit.

Geluid:

Het wijzigingsplan maakt geen extra woning mogelijk. De wet geluidhinder Is niet aan de orde voor dit wijzigingsplan.

Bodemkwaliteit:

Voorliggend plan betreft een bestaande woning die omgezet wordt van bedrijfswoning naar burgerwoning. De woning wordt hierbij niet gewijzigd. Het aspect bodemkwaliteit is hiervoor dan ook geen belemmering.

Indien de eigenaar in de toekomst wijzigingen wil doorvoeren, dient dan bij de vergunningverlening aangetoond te worden dat de bodemkwaliteit voldoet aan de te stellen normen. Er zijn gezien het jarenlange gebruik van de gronden en gebouwen voor land- en tuinbouw geen aanwijzingen dat er sprake is van bodemverontreiniging. Voor voorliggende ruimtelijke procedure is dit aspect geen belemmering.

Archeologie:

Een (klein) gedeelte van het perceel ligt in een gebied met 'Waarde - Archeologie 2' (artikel 27 van het bestemmingsplan 'partiële herziening Buitengebied'). Bij bodemingrepen waarbij het daadwerkelijk te verstoren gebied groter is dan 1.000 m2 en de bodemingreep dieper is dan 0,40 m dient een rapport overlegd te worden waarin de archeologische waarden van de gronden die worden verstoord, naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgesteld. Het overige gedeelte van het perceel ligt in een gebied met 'Waarde - Archeologie 4' (artikel 29 van het bestemmingsplan 'partiële herziening Buitengebied'). Bij de bodemingrepen waarbij het daadwerkelijk te verstoren gebied groter is dan 50.000 m2 en de bodemingreep dieper is dan 0,40 m dient een rapport overlegd te worden waarin de archeologische waarden van de gronden die worden verstoord, naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgesteld.

Voorliggend wijzigingsplan voorziet niet in bouw- of sloopactiviteiten op het perceel. Nader archeologisch onderzoek is dan ook niet nodig. Mochten er tijdens bouw- of andere werkzaamheden toch archeologische resten gevonden worden, dan moet het volgens artikel 5.10 van de Erfgoedwet zo spoedig mogelijk gemeld worden bij de Minister van OC&W.

Water:

Voorliggend plan houdt uitsluitend de omzetting in van de bestemming ter plaatse van ‘agrarisch met waarden’ naar ‘wonen’, ’tuin’ en 'groen - houtsingel'. Het plan voorziet niet in bouw- of sloopactiviteiten en omvat dan ook geen veranderingen in de oppervlakte aan verhardingen op het perceel. Er zullen geen wijzigingen aangebracht worden aan kavelsloten. Het waterschap Brabantse Delta heeft in de vooroverlegfase van het plan een positief wateradvies afgegeven. Dit wateradvies is opgenomen in bijlage 1 bij deze toelichting. Hierin is wel specifiek aandacht gevraagd voor het gebruik van milieuvriendelijke bouwmaterialen en het achterwege laten van uitlogende bouwmaterialen, zoals lood, koper, zink en zacht PVC. Die stoffen kunnen zich namelijk ophopen in het water(bodem)systeem en hierdoor een zeer nadelige invloed hebben op de water(bodem)kwaliteit en ecologie.

Flora en fauna:

Voorliggend plan houdt uitsluitend de omzetting in van de bestemming ter plaatse van ‘agrarisch met waarden’ naar ‘wonen’, ’tuin’ en 'groen - houtsingel'. Het plan voorziet niet in bouw- of sloopactiviteiten. Voorliggend plan heeft dan ook geen negatieve invloed op flora dan wel fauna. Wel gaat het plan voorzien worden van een landschappelijke inpassing die positief zal bijdragen aan deze aspecten.

Externe veiligheid:

In de omgeving van het perceel Molenaarsstraat 8 zijn geen risico-objecten gelegen. Het voorliggende wijzigingsplan heeft dan ook geen gevolgen op het vlak van externe veiligheid.

Economische uitvoerbaarheid:

De initiatiefnemer draagt alle kosten. Ter voldoening aan artikel 6.12 Wro is een anterieure overeenkomst alsmede een overeenkomst tot planschadeverhaal afgesloten. De economische haalbaarheid is daarmee gegarandeerd.

Een aanvaardbaar woon- en leefklimaat:

Er zijn geen factoren aanwezig die aanwijzingen opleveren voor een verstoord woon- en leefklimaat. Bedrijfsmatige activiteiten zijn op voldoende afstand gelegen. Er is voor de wijziging van de bestemming van ‘agrarisch met waarden’ naar ‘wonen’ sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

4.2 Conclusie

Uit het vorenstaande kan geconcludeerd worden dat voldaan kan worden aan de voorwaarden om overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening en artikelen 4.6.11 en 38.1 van het bestemmingsplan 'partiële herziening Buitengebied’ te wijzigen zoals aangegeven op bijgaande wijzigingsplanverbeelding. Daarnaast is de wijziging ruimtelijk aanvaardbaar en is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. In de planregels voor de bestemming ‘Wonen’ wordt een voorwaardelijke verplichting tot het realiseren en in stand houden van landschappelijke inpassing opgenomen.

4.3 Juridische aspecten

In dit wijzigingsplan wordt de bestemming ‘agrarisch met waarden’ met bouwvlak van het perceel Molenaarsstraat 8 op de planverbeelding van het bestemmingsplan "Buitengebied" gedeeltelijk omgezet in een bestemming 'Wonen' en 'Groen - houtsingel'. De overblijvende gronden houden de bestemming 'Agrarisch met waarden', maar dan zonder bouwvlak. Bij de bestemming 'Wonen' wordt bij de gebruiksregels een aanvullende regel opgenomen met de nieuwe maximaal toegestane oppervlakte aan bijgebouwen. Ook is middels een voorwaardelijke verplichting de benodigde landschappelijke inpassing vastgelegd. De planregels van het bestemmingsplan "Buitengebied" met inbegrip van de bijbehorende partiële herzieningen zijn en blijven van toepassing. In de planregels van dit 'Wijzigingsplan Buitengebied, Molenaarsstraat 8' worden de relevante bestemmingsregels van het bestemmingsplan "Buitengebied" met inbegrip van de bijbehorende partiële herzieningen dan ook van overeenkomstige toepassing verklaard met een aanvullende artikelen voor de vastlegging van de afspraken voor de maximale oppervlakte bijgebouwen en een voorwaardelijke verplichting dat het perceel niet voor wonen gebruikt mag worden als niet voldaan is aan de benodigde landschappelijke inpassing.

4.4 Procedure

4.4.1 Vooroverleg

Over het voorontwerp is wettelijk vooroverleg voorgeschreven met de provincie Noord-Brabant en met het Waterschap Brabantse Delta. De provincie heeft laten weten dat voor plannen waarbij geen provinciale belangen spelen geen vooroverleg noodzakelijk is. Volgens het voorformulier inventarisatie ruimtelijke aspecten (ingevuld 11 oktober 2022) moet voorliggend echter voorgelegd worden aan de provincie voor beoordeling. Hierop heeft de provincie een reactie uitgebracht waarin ze enkele verduidelijkingen op de concept plantoelichting vroegen. De gevraagde zaken zijn aangevuld in voorliggende toelichting.

Het Waterschap heeft bij brief van 28 oktober 2022 laten weten een positief wateradvies te geven.

4.4.2 Zienswijzen

Het voorliggende wijzigingsplan voor de Molenaarsstraat 8 is bekend gemaakt in de Etten-Leurse Bode en (digitaal) gemeenteblad van 22 maart 2023. Gedurende de periode van 23 maart 2023 tot en met 3 mei 2023 heeft het ontwerp-wijzigingsplan ter inzage gelegen in het gemeentelijk informatiecentrum en is geplaatst op de gemeentelijke website en ruimtelijke plannen. In de bekendmaking is medegedeeld dat gedurende de termijn van zes weken schriftelijk of mondeling bij burgemeester en wethouders een zienswijze kon worden ingediend.

Gedurende de ter inzage termijn zijn geen zienswijzen ontvangen op het ontwerpwijzigingsplan.

4.4.3 Beroepstermijn

Het plan is inhoudelijk ongewijzigd vastgesteld. Na vaststelling wordt het vastgestelde wijzigingsplan voor 6 weken ter inzage gelegen voor het indienen van beroep en/of een voorlopige voorziening.