Planteksten

Hoofdstuk 1 Inleiding

Op 25 februari 2013 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan 'de Streek, 2012' vastgesteld. Dit bestemmingsplan is op 19 april 2013 in werking getreden en op 21 augustus 2013 onherroepelijk geworden.

Het Markiezaathof maakt onderdeel uit van dit bestemmingsplan. De ontwikkelende partij heeft voor deze locatie een verkaveling ingediend. Deze verkaveling voorziet onder andere in patiowoningen. De verkaveling is op de onderstaande tekening weergegeven.

Verkaveling (indicatief)

Zes patiowoningen (nrs. 15, 16, 26, 27, 43, 44) passen niet in het geldend bestemmingsplan. Deze zijn namelijk gesitueerd op de bestemming 'Verkeer-Verblijf'. Daarnaast is een zéér beperkt deel van het openbaar gebied gesitueerd op gronden met een woonbestemming. Dit is onder andere een gevolg van een verkaveling met patiowoningen. Er is vraag naar woningen voor senioren. Daarom is de bouw van patiowoningen een gewenste ontwikkeling. Voor de verlening van medewerking is het 'Wijzigingsplan de Streek, 2012, patiowoningen Markiezaathof' opgesteld. Dit plan is gebaseerd op artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening en artikel 24.3 van de regels behorende bij het bestemmingsplan 'de Streek, 2012'.

Hoofdstuk 2 Toepassing wijzigingsbevoegdheid

Wijzigingsregel bestemmingsplan 'de Streek, 2012'

Artikel 24.3 van de planregels behorende bij het bestemmingsplan 'de Streek, 2012' luidt als volgt:

'Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om binnen de gebiedsaanduidingen 'wro-zone-wijzigingsgebied 1' de bestemmingen (gedeeltelijk) te wijzigen in de bestemmingen 'Tuin', 'Verkeer-Verblijf' en 'Wonen-Patio', met in achtneming van de volgende regels.

a. de maximale bouwhoogte van een patiowoning bedraagt 6 meter.

b. de artikelen 8, 9 en 14 van het bestemmingsplan 'de Streek, 2012' zijn overeenkomstig van toepassing.

Deze artikelen hebben betrekking op de bestemmingen 'Tuin', 'Verkeer-Verblijf' en 'Wonen-Patio'.

Toepassing wijzigingsregel artikel 24.3 bestemmingsplan 'de Streek'

Algemeen

De gronden gelegen aan het Markiezaathof hebben de gebiedsaanduiding 'wro-zone-wijzigingsgebied 1'. Dit betekent dat de bestemming van deze gronden gewijzigd kunnen worden in de bestemmingen 'Tuin', 'Verkeer-Verblijf' en 'Wonen-Patio'.

Toetsing zes patiowoningen en deel openbaar gebied Markiezaathof aan wijzigingsbevoegdheid

De zes patiowoningen liggen in het gebied waarvoor de wijzigingsbevoegdheid geldt. Dit geldt ook voor het deel van het openbaar gebied dat op de woonbestemming is gesitueerd. De bouwhoogte van de patiowoningen is maximaal 6 meter. Daarnaast wordt er voldaan aan de artikel 8, 9 en 14.

Ruimtelijke aanvaardbaarheid patiowoningen Markiezaathof

In het kader van de ruimtelijke aanvaardbaarheid wordt aandacht besteed aan de volgende onderwerpen:

• parkeren Markiezaathof

• verkeersafwikkeling

• archeologie

• bodem

• waterhuishouding

• flora en fauna

• geluid

• luchtkwaliteit

• externe veiligheid

Bij de vaststelling van het bestemmingsplan 'de Streek, 2012' zijn deze onderwerpen aan de orde geweest. Toen is geconcludeerd dat deze aspecten vanuit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening geen belemmering vormen voor de ontwikkeling van de woonwijk 'de Streek'. Bij de onderstaande overwegingen is aansluiting gezocht bij de overwegingen uit het bestemmingsplan 'de Streek, 2012'. De overwegingen hebben betrekking op de zes patiowoningen. De beperkte wijziging van het openbaar gebied is voor deze onderwerpen zondermeer aanvaardbaar.

Parkeren Markiezaathof

In het Markiezaathof is gekozen voor een ruime opzet van de woningbouw. Hierdoor zijn er meer parkeermogelijkheden op eigen terrein. De locaties die gereserveerd zijn voor parkeren in openbaar gebied zijn niet volledig nodig. Deze locaties kunnen nu ingezet worden voor de bouw van patiowoningen.

Verkeersafwikkeling

De zes extra patiowoningen maken onderdeel uit van de woonwijk 'de Streek'. Dit is een wijk met ongeveer ongeveer 400 woningen, sportvelden en een volkstuinencomplex. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan 'de Streek, 2012' is overwogen dat met drie hoofdontsluitingswegen de verkeersafwikkeling vanuit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening aanvaardbaar is.

Er is nu geen sprake van een wezenlijke toename van het aantal woningen ten opzichte van de bouwmogelijk- heden die in het bestemmingsplan 'de Streek, 2012' zijn opgenomen. Daarnaast is het aantal verkeersbewegingen behorende bij deze zes woningen ten opzichte van de totale woonwijk, zéér laag. Daarom kan geconcludeerd worden dat de zes patiowoningen geen negatieve invloed hebben op de totale verkeersafwikkeling.

Archeologie

In 2006 en 2007 zijn in het plangebied 'de Streek' archeologische bureau- en booronderzoeken uitgevoerd. In 2010 is een aanvullend archeologisch onderzoek in de vorm van een proefsleuvenonderzoek uitgevoerd. Aan de hand hiervan is bij de vaststelling van het bestemmingsplan 'de Streek, 2012' geconcludeerd dat er geen vervolgonderzoeken nodig zijn. Het gebied is vrijgegeven voor graaf- en bouwwerkzaamheden. Dit betreft dus ook de locatie van de patiowoningen aan de Markiezaathof.

Bodem

De bodemkwaliteit vormt een belangrijk aspect bij nieuwbouwplannen. Wettelijk is bepaald dat een vergunningplichtig bouwwerk niet mag worden gebouwd op zodanig verontreinigd terrein dat er schade of gevaar is te verwachten voor de gezondheid van de gebruikers. Voor de uitvoering van een bestemmingsplan is het dus van belang om inzicht te hebben in de bodemkwaliteit van het plangebied. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan 'de Streek, 2012' is op basis van de beschikbare bodemonderzoeken geconcludeerd dat er geen belemmeringen zijn voor de ontwikkeling van de nieuwe woonwijk 'de Streek'. Daarbij is opgemerkt dat na het bouwrijp maken en vóór de start van de bouw nog een actualiserend bodemonderzoek wordt uitgevoerd. Dit onderzoek is in juni 2019 voor het Markiezaathof uitgevoerd. De resultaten zijn verwoord in het rapport van Moerdijk Bodemsanering B.V. d.d. 28 juni 2019 (262.46.191.r1). Uit dit onderzoek blijkt dat de gronden in het Markiezaathof geschikt zijn voor woningbouw.

Waterhuishouding

Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen die effect hebben op het watersysteem dient rekening gehouden te worden met de belangen van het waterbeheer. Het waterschap 'Brabantse Delta' voert hiertoe de zogenaamde watertoets uit. De watertoets is wettelijk verankerd in het Besluit ruimtelijke ordening.

Het bestemmingsplan 'de Streek, 2012' voorziet in de bouw van woningen en parkeervoorzieningen aan het Markiezaathof. De patiowoningen zijn gesitueerd op de parkeervoorzieningen. Deze locatie zou volledig verhard worden. De patiowoningen hebben nog een tuin. Er is zeker geen sprake van een toename van verhard oppervlak op grond waarvan extra retentievoorzieningen nodig zijn.

In het gebied 'de Streek' komt een gescheiden rioolstelsel. De patiowoningen worden hierop aangesloten. Het vuilwater en het hemelwater worden gescheiden. De afvoer van het vuilwater gaat naar het rioolgemaal aan de Kempenerrandweg. De afvoer van het hemelwater gaat naar de retentievijver.

Het waterschap 'Brabantse Delta' heeft op 19 april 2019 een positief wateradvies uitgebracht.

Geluid

Op grond van de Wet geluidhinder zijn in principe alle wegen gezoneerd. Uitzondering op deze regel zijn wegen waarvoor een maximum snelheid geldt van 30 km per uur. Als een geluidzone geheel of gedeeltelijk binnen het plangebied valt, moet bij de voorbereiding van het plan akoestisch onderzoek worden verricht naar de gevelbelasting op nieuwe geluidgevoelige bestemmingen waaronder woningen. De voorkeursgrenswaarde bedraagt 48 dB.

De wegen in de woonwijk 'de Streek' en de drie hoofdontsluitingswegen zijn 30 km-wegen. Deze wegen zijn niet gezoneerd. De patiowoningen zijn gesitueerd in de geluidszone van de rijksweg A58. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan 'de Streek, 2012' is al overwogen dat voor deze locatie de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet wordt overschreden.

Conform de bepalingen uit de Wet geluidhinder is nogmaals een akoestische berekening opgesteld. Hieruit blijkt dat de gevelbelasting op de patiowoningen maximaal 48 dB bedraagt. Het betreft dan de tweede bouw-

laag van de patiowoningen. De gevelbelasting overschrijdt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet. Vanuit akoestisch oogpunt is dus een goed woon- en leefklimaat gegarandeerd.

Flora en fauna

Op 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming in werking getreden. Op grond van deze wet zijn de Natura 2000-gebieden beschermd. Daarnaast regelt de Wet natuurbescherming ook de bescherming van planten- en dierensoorten. In deze wet zijn de EU-richtlijnen voor de bescherming van soorten opgenomen (Habitatrichtlijn en Vogelrichtlijn). Nationaal beschermde soorten vallen ook onder deze wet. De doelstelling is de bescherming en behoud van in het wild levende planten en dieren. Het uitgangspunt van de wet is 'nee, tenzij'. Dit betekent dat activiteiten met een schadelijk effect op beschermde soorten zonder ontheffing verboden zijn.

Bij de vaststelling van het bestemmingsplan'de Streek, 2012' is geconcludeerd dat er op grond van de Flora-en Faunawet (voorloper Wet natuurbescherming) geen ontheffing nodig is voor de realisering van de woonwijk 'de Streek'. Het plangebied is in ontwikkeling genomen. Dit betreft ook de gronden die liggen aan de Markiezaathof. Daarom wordt nu geconcludeerd dat er op grond van de Wet natuurbescherming geen belemmeringen zijn voor de uitvoering van het 'Wijzigingsplan de Streek, 2012, patiowoningen Markiezaathof'.

Luchtkwaliteit

Bij de vaststelling van het bestemmingsplan 'de Streek, 2012' is overwogen dat de luchtkwaliteitsgrenswaarden zoals die zijn opgenomen in bijlage 2 van de Wet milieubeheer niet worden overschreden. Het wijzigingsplan voor de zes patiowoningen aan het Markiezaathof voorziet niet in een wezenlijke toename van het aantal woningen of een wezenlijk andere situering. Daarnaast wordt er voldaan aan de regeling 'niet in betekende mate' (luchtkwaliteitseisen; NIBM). In deze landelijke regeling zijn categorieën van gevallen aangewezen waarvoor vaststaat dat deze niet in betekende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Zo worden woningbouwlocaties met niet meer dan 500 woningen en één ontsluitingsweg nog als NIBM aangemerkt.

Dit betekent dat deze zes extra patiowoningen niet afzonderlijk getoetst behoeft te worden aan de luchtkwaliteitsnormen (grenswaarden).

Externe veiligheid

Over het plangebied 'Patiowoningen Markiezaathof' liggen geen invloedsgebieden van BEVI-bedrijven of buisleidingen. Dit deel van de woonwijk 'de Streek' ligt ook niet binnen het invloedsgebied van de rijksweg A58 (200 meter). Externe veiligheid levert daarom geen beperkingen op voor de bouw van de zes patiowoningen aan het Markiezaathof.

Conclusie

Met de bouw van de zes patiowoningen aan het Markiezaathof en de wijziging van het openbaar gebied wordt voldaan aan de wijzigingsbevoegdheid die is opgenomen in artikel 24.3 van het bestemmingsplan 'de Streek, 2012'. De bouw van deze patiowoningen en de wijziging van het openbaar gebied zijn vanuit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening aanvaardbaar.

Hoofdstuk 3 Toelichting op de bestemmingen

Hieronder wordt een korte toelichting gegeven op de artikelen van het wijzigingsplan. Deze artikelen zijn voor zo ver relevant, identiek aan de artikelen uit het bestemmingsplan 'de Streek, 2012'.

Inleidende regels

Begrippen (artikel 1)

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende woorden toegekende betekenis.

Wijze van meten (artikel 2)

In dit artikel wordt aangegeven hoe de in de regels gehanteerde maten gemeten moeten worden.

Bestemmingsregels

Tuin (artikel 3)

Deze bestemming geldt voor de voortuinen behorende bij de patiowoningen. Binnen deze bestemming mag bebouwing worden gerealiseerd in de vorm van een erker, tochtportaal of entreepartij. Bij de aanwezigheid van een oprit bij een woning (gelegen op een woonbestemming, veelal voor een aan- of uitbouw of bijgebouw) dan is deze meestal ook (gedeeltelijk) op de tuinbestemming gelegen. Deze opritten kunnen gebruikt worden voor parkeren.

Verkeer - Verblijf (artikel 4)

De openbare ruimte is bestemd voor 'Verkeer - Verblijf'. Deze gronden zijn bedoeld voor wegen met hoofdzakelijk een verblijfsfunctie en parkeervoorzieningen. Binnen de bestemming zijn naast de verkeersfunctie ook andere voorzieningen toegestaan. Daarbij kan gedacht worden aan bijvoorbeeld groenvoorzieningen.

Wonen - Patio (artikel 5)

Deze bestemming maakt het mogelijk om patiowoningen te bouwen. Dit zijn woningen met een volledig woonprogramma op de begane grond. Er is een beperkte tweede bouwlaag mogelijk. Aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen maken onderdeel uit van het hoofdgebouw of zijn aangebouwd. Er dient altijd een patio (binnenplaats/tuin) aanwezig te blijven met een minimale oppervlakte van 16 m².

Anti-dubbeltelregel (artikel 6)

Het is een wettelijke verplichting om dit artikel in het bestemmingsplan op te nemen. Om misbruik van de bouwregels te voorkomen, is in dit artikel bepaald dat gronden die al eens als berekeningsgrondslag voor een omgevingsvergunning hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen.

Algemene gebruiksregel (artikel 7)

In dit artikel is een algemeen gebruiksverbod opgenomen voor het gebruik van gronden, gebouwen en bouwwerken in strijd met de bestemming.

Algemene afwijkingsregels (artikel 8)

In dit artikel is de mogelijkheid opgenomen om in geringe mate af te wijken van de maatvoeringen en bestemmings- en/of bouwgrenzen.

Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht (artikel 9)

Het is een wettelijke verplichting om dit artikel in het bestemmingsplan op te nemen. In lid 1 zijn de overgangsregels ten aanzien van bouwwerken opgenomen. Lid 2 betreft het overgangsrecht voor het gebruik van gronden en bouwwerken.

Slotregel (artikel 10)

Deze regel verwijst naar de naam van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 4 Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid

Economische uitvoerbaarheid

Het plangebied voor de zes patiowoningen Markiezaathof maakt onderdeel uit van het totale plangebied 'de Streek'. Voor de economische uitvoerbaarheid is een exploitatieopzet gemaakt. Aan de hand van de reeds gemaakte kosten en ervaringscijfers voor het woonrijp maken is een raming gemaakt van de investeringen. De (herziene) exploitatieopzet 2018 sluit met een positief eindresultaat. De gronden voor de patiowoningen zijn verkocht aan de ontwikkelende partij. In de grondprijs zijn de gemeentelijke kosten verdisconteerd. Dit geldt ook voor eventuele planschade. De vraag naar patiowoningen is hoog. Er kan geconcludeerd worden dat de economische uitvoerbaarheid van het wijzigingsplan gegarandeerd is.

Vooroverleg

In het kader van het wettelijk voorgeschreven vooroverleg ex artikel 3.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening zijn de volgende instanties op 11 april 2019 digitaal geïnformeerd over het 'Wijzigingsplan de Streek, 2012. patiowoningen Markiezaathof'.

• Provincie Noord-Brabant

• Waterschap 'Brabantse Delta'

Deze instanties zijn tot en met 1 mei 2019 in de gelegenheid gesteld een reactie in te dienen. De provincie Noord-Brabant heeft op 11 april 2019 gemeld dat er geen aanleiding is voor het maken van opmerkingen. Het waterschap 'Brabantse Delta' heeft op 19 april 2019 een positief wateradvies uitgebracht.

Vaststellingsprocedure

Het 'Wijzigingsplan de Streek, 2012, patiowoningen Markiezaathof' heeft gedurende de periode 30 mei 2019 tot en met 10 juli 2019 ter inzage gelegen in het stadskantoor. Daarnaast was het ontwerp digitaal raadpleegbaar op de gemeentelijke internetpagina en de landelijke internetpagina www.ruimtelijkeplannen.nl. De bekendmaking hierover heeft op 29 mei 2019 plaatsgevonden in het weekblad 'de Etten-Leurse Bode', de gemeentelijke en landelijke internetpagina en het gemeentelijk publicatiebord. Gedurende de periode van ter inzage ligging konden belanghebbenden mondeling of schriftelijk een zienswijze indienen bij burgemeester en wethouders. Er zijn geen zienswijzen ingediend.

Hoofdstuk 5 Overzicht van wijzigingen

Er zijn ten opzichte van het ontwerp 'Wijzigingsplan de Streek, 2012, patiowoningen Markiezaathof' geen wijzigingen aangebracht.

Etten-Leur, juli 2019